下面是小编精心推荐的《房地产论文(精选5篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！[摘要]房地产金融市场是房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款到期不能收回或不能全部收回贷款本息的可能性，对房地产开发贷款中可能出现的风险应引起商业银行的高度重视，并进行适时管理。
房地产估价规避房地产金融风险探讨
【摘要】房地产行业由于自身的特性很容易产生风险和泡沫，所以人们越来越重视房地产金融的安全问题。由于房地产估价与房地产金融相关，因此本文以房地产估价的相关概念为切入点，阐述了房地产估价引发的房地产金融风险，探讨了规避房地产风险的措施。
【关键词】房地产 估价 规避 金融风险
近年来，房地产行业发展起起伏伏，金融风险与泡沫接连出现，导致房地产市场经济动荡不安。采取何种措施来规避房地产金融风险、保持其持续稳定的发展成为社会上的焦点话题。由于房地产估价与房地产金融存在很大的相关性，并作为房地产金融活动开展的前提条件，所以从房地产估价方面着手来采取有效措施规避房地产金融风险是一个有效的手段。
一、房地产估价概述
(一)房地产估价的含义
房地产估价就是专业的估价人员按照一定的估价目的，遵守被普遍认同的估价原则，严格依照估价程序，采用恰当的、科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础之上，对房地产在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是一个旨在揭示、表达客观存在的房地产价值的动态过程[1]。
(二)房地产估价应该遵循的原则
在进行房地产估价的时候，必须遵循以下原则：第一、合法原则。在房地产估价的过程中，应该以房地产的合法使用、合法处分作为前提条件进行估价，遵循合法原则。第二、最佳最高使用原则。进行估价的时候，要充分考虑房地产的最佳最高使用因素，以此为基础进行估价。第三、替代原则。对于房地产价格应该合理进行评估，其结果不应与类似房地产在同等条件下的正常价格差异过大。第四、估价时点原则。遵循估价时点原则，这就要求房地产的估价结果必须是在其估价时点的客观、合理价格或价值。第五、应该遵循公平原则。第六、要坚持谨慎原則。
(三)房地产估价的方法
到目前为止，我国房地产估价方法应用比较广泛的就是市场法、成本法以及收益法[2]。
1.市场法。市场法也被称为市场比较法，就是比较估价房地产和估价时点近期交易过的类似房地产，改正类似房地产的已知价格，进而估算所估价房地产的合理价值或价格的一种方法。
2.成本法。成本法就是以估价房地产的重新购建价格为基础，估算所要估价房地产的价值的一种方法。
3.收益法。收益法又叫收益还原法，这是一种通过所要估价房地产的未来收益，来估算其现在价值的估价方法，也就是预测所估价房地产的未来收益，然后将其转化成相应的价值，进而估算所估价房地产现有的客观价值。
二、房地产估价引发的金融风险
(一)影响金融机构
一部分国外同行以及投资者对我国银行公布的不良资产率保持怀疑，这是因为不良资产率的计算需要比较房地产抵押价值和贷款，由于房地产的抵押价值是通过房地产估价机构来进行评估的，所以一旦房地产评估结果虚高，就会导致金融机构的优良资产不断减少，而且形成一种账面上的不良资产率保持在合理范围的假象。如果房地产抵押贷款逐渐增加，所占的商业银行余额的比例增高，出现金融波动后，金融机构就会因为资金短缺而导致经济危机的发生。
(二)影响资本市场
股票市场也会受到房地产估价行业的影响，一旦后者出现问题，股票市场也会产生动荡。上市企业通常都有较大规模的不动产，在企业年报中对于不动产的资产评估都是让专业的房地产估价机构来处理。所以一旦股民怀疑房地产估价行业的合理性、正确性，对企业的财务就会产生信任危机，进而大大降低投资企业股票的信心。就目前的情况来看，国内的股民对于内地上市公司的股票没有足够的信心，究其原因就是对企业股票的含金量持怀疑态度。
(三)影响抵押贷款
房地产估价与房地产金融最直接的联系形式就是房地产抵押贷款。当前房地产融资的最主要手段就是借助银行的抵押贷款，渠道相对比较单一。进行房地产抵押首先就要做好房地产估价，这是银行放贷的主要依据。但是实际估价受到诸多因素的影响，评估价格普遍偏高，一旦这种情况持续发展，很容易就会引发银行的金融风险。
三、规避金融风险的措施
(一)加强房地产估价人才队伍建设
规避房地产估价引发的金融风险，首先应该加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养，打造一支技术过硬、职业素质高的房地产估价人才队伍。房地产估价是经验、科学还有艺术三者的结合体，因此在进行估价的时候会有较多的不确定因素，而且其灵活性非常大[3]。房地产估价师要想做好房地产估价的工作，首先就要全面掌握正确的关于房地产市场的认识，而且可以准确判断制度、社会、经济等因素对房地产价值的影响，从而利用自己的估价技能准确进行房地产估价。培养房地产估价师的职业技能和道德素养，就要加强对其的后期教育，并且进行定期考核。在后期教育中，要重视培养房地产估价人员的职业道德教育和专业技能教育，加强对其敬业、勤业精神的教育，强化房地产估价人员的风险意识和责任意识，促进其职业道德素质的发展。除此之外，还要组织房地产人员进行定期的专业知识技能培训，将处于行业领先水平的估价技术以及相关理论知识进行传授，组织学习最新的房地产行业方面的法律法规，全面提高房地产估价人员的专业知识技能。
(二)规范市场行为，严禁垄断现象发生
规范房地产市场行为，严禁垄断行为的发生，形成公平竞争，促进市场的健康发展，这就要求必须加大金融机构制度建设的力度，避免指定评估的现象发生，让客户可以根据自己的意愿选择估价机构。金融机构和客户不可以对估价机构的相关业务加以干涉，保证估价机构公正性、客观性以及独立性。估价机构的主管部门应该定期抽查估价机构，避免出现不规范的行为。估价行业协会要组织各估价机构开展评比，备案出现的违规记录并给予警告，屡教不改的直接取消其执业资格。此外，还要建立估价机构和估价人员信用档案，对于良好行为和违规行为都记录在案，在社会上进行公示。同时，要构建一套行之有效的客户反馈投诉体系，加强客户以及社会人员对估价机构和估价人员的监督。
(三)建立市场信息数据库，搭建信息共享平台
房地产估价行业协会应该加快建立二手房交易市场的信息数据库，搭建起市场信息的共享平台[4]，指导房地产估价行业的规范发展，并提供相应的服务。建立市场信息数据库，可以促进房地产估价的科学化、信息化，实现估价机构间的资源共享，从而有效的提升房地产估价的质量。房地产行业协会应该加强与估价机构之间的合作，完善房地产交易市场的信息预警制度，避免一些交易风险，促进经济的发展。同时，搭建互联网信息交流平台，做到信息互通有无，形成信贷风险信息系统，避免由于信息缺失而出现的管理漏洞、损失贷款等问题，规避金融风险，保证信贷安全。预警相关产业状况、信贷风险等，收集法律法规信息，充分掌握最新的抵押担保方面的司法解释，向社会定期公布有关信息，加强金融机构对信贷风险的控制力。
四、结束语
总而言之，房地产估价在金融机构、资本市场、抵押贷款等方面都可能引发严重的金融风险，因此，加强房地产估价管理，对规避房地产金融风险有十分重要的意义。所以，要加强房地产估价人员的职业技能以及道德水平的培养，打造一支技术过硬且专业素质高的房地产估价人才队伍，还要规范房地产市场行为，杜绝垄断行为，促进公平竞争，对房地产估价进行信息化、科学化建设，通过这些措施加强房地产估价行业的发展，进而有效规避房地产金融风险的发生，促进房地产健康、稳定的发展。
参考文献
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[4]吴刚.浅谈房地产评估与银行金融风险防范[J].黑龙江科技信息，2010，(31)：130.
作者：罗玉
摘要：利用我国1999-2014年的时间序列数据，选取房地产税收、房地产投资和房地产价格作为分析变量，构建向量自回归的VAR模型、运用脉冲响应和方差分解方法，就房地产税收、房地产投资和房地产价格之间联动影响进行分析。结果显示：房地产税收在短期内有促进房地产投资和房地产价格上扬的倾向，虽然长期有抑制效果，但是并不显著；房地产投资和房地产价格互为影响，房地产价格对房地产投资影响更大，短期来看两者的影响互为正相关，但是长期关系却出现负相关；另外，房地产投资和房地产价格的趋势在长期内也会影响房地产税收政策的走向。
关键词：房地产税，房地产投资，房地产价格，VAR
自1998年住房制度改革以来，我国房地产市场得到迅猛发展，并且对促进国民经济增长、扩大内需以及提高人们的居住水平起到了不可替代的作用，但与此同时，我国房地产市场面临着非理性发展，房价持续走高，房地产投资过热，巨大的经济利益将越来越多的社会资源盲目吸引到房地产业之中，造成实体经济空心化和金融风险的增加，高房价远远超出了居民的负担水平，严重挫伤了普通购房者的消费需求，不利于宏观经济的稳定、房地产业的可持续发展和社会的和谐。因此，为了保持房地产市场的平稳发展，利用房地产税成为政府监管和控制房地产市场的手段之一。2015年，十二届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被正式列入其中。但房地产税也逐渐暴露了税费项目繁杂、房地产各环节税费不均、税制体系复杂等多方面的问题。在受到各界的质疑中，房地产税政策能否有效地给房地产投资和房价“降温”，同时三者之间是否存在相互影响，是本文研究的目的和意义所在。
本文利用我国1999-2014年有关时间序列数据，采用VAR模型实证研究房地产税、房地产投资和房价三者之间的联动影响。
1 文献回顾
首先，关于房地产税对房价的影响，众多学者虽然视角和方法不同，但无论是从理论上还是实证上都已经对其进行过成熟的探讨。Tiebout（1956）的“用脚投票”理论最先从税收资本化和公共服务提供的视角指出，具有消费者和投票者双重身份的理性人根据各地方政府提供的公共产品和税负的组合，来自由选择那些最能满足自己偏好的地方定居。Tiebout的研究为后来的房地产税与房价关系的研究奠定了基础。随后，Oates（1969）通过对美国新泽西州东北部的53个城镇进行调查，发现地方房地产价值与实际房地产税之间负相关，与每年的公共支出正相关。Oates在模型中将房地产价值作为被解释变量，如果居民在选择定居地时确实考虑地方公共服务水平和税率，那么该地的公共服务越好税率越低，就会吸引大量人口流入，从而会引起本地房地产需求增加，进而带动房价上涨。Wood（2006）采用微观模拟模型研究了澳大利亚房地产政策对住宅需求选择的影响，房地产税会影响租房、买房的相对价格，家庭财富，并最终会影响房价。
我国学者也对房地产税和房价的关系进行了研究，主要观点归纳为3类：第一类观点认为，房地产税将促进房价的上涨。杨绍媛、徐晓波（2007）认为我国在现行的税制下，由于购房者需求弹性小，不论从资产收益的角度还是从住房成本的角度看，税收在短期内都会提高房价。第二类观点则是认为，房地产税将抑制房价的上涨。王海勇（2004）按照现代资产定价理论，房地产税收能够降低住宅投资的未来预期增值，从而导致住宅资产价格的下降。况伟大（2012）在住房流量模型的基础上，构建了一个购房者和开发商的住房市场局部均衡模型，考察了完全垄断和完全竞争情形下房地产税与房价之间的关系。结果表明，无论何种市场结构，提高房地产税均导致房价下降；住房市场垄断性越强，房价越高，房地产税对房价影响越大。第三类观点，则是侧重于房地产税对房价的长短期影响。杜雪君、吴次芳等（2008）以我国1988-2006年房地产税和房价的相关数据为基础，通过协整分析、向量自回归、误差修正和Granger因果检验，研究了我国房地产税对房价的短期影响及两者的长期关系。认为我国房地产税和房价长期存在均衡稳定的关系，调高房地产税将促进房价上涨，并且房地产税的长期影响效应要大于短期影响效应。陶萍、张秋燕（2014）利用我国2000-2012年的30个省的房地产税和房价的面板数据，通过平稳性分析、协整检验以及回归分析，发现我国房地产税对房价由正U型影响效应，即短期内房地产税能有效抑制房价的上涨，而长期内房地产税的征收则会带动房价的上涨，而且房地产税对房价的影响具有显著的区域差异。
其次，国内文献关于房地产税影响房地产投资的研究较少，而且大多数文献是从宏观层面进行，分析土地财政对于房地产投资的影响。例如，陈志勇（2011）通过分析省级面板数据，指出土地财政依赖度与房地产业产值占GDP的比重之间存在不显著正向关系。雷根强、钱日帆（2014）通过利用地级市面板数据模型和广义矩阵法，分析了土地财政对房地产投资和房价的影响，结果发现：地方财力的依赖程度对房地产开发投资呈显著的正向影响，但对房价并不显著。
最后，对于房地产投资和房价之间的关系，不少学者进行了研究。段岩燕、田华（2009）认为，房地产开发投资与房地产价格通过供需传导机制相互影响，房地产投资与房地产价格呈正相关关系。牛甲卿（2009）从市政角度出发分析房价指数与房贷和房地产开发投资额之间的关系后，发现房地产投资额与房地产价格存在长期的稳定正向关系。赖一飞、黄芮等（2014）利用VAR模型和协整方程，从房地产调控政策入手，重点研究利率、房地产投资与房地产价格的相互影响效应，结果发现：房地产投资对房价有正向影响，利率对房价有负向影响，并且在长期均衡角度上看房地产投资对房价的影响更大，同时房地产价格对房地产投资也有较大影响。
现有文献为我们研究房地产税和房地产投资与房价间的联动影响提供了有利的借鉴。但是，鲜有文献从全局上把握房地产税、房地产投资和房价之间的关系。另外，大多数文献只是笼统考虑土地财政对于房地产投资的影响，并没有细分到房地产税政策的影响。基于此，本文尝试在现有基础上量化分析房地产税、房地产投资和房价三者之间的联动影响。
2 计量方法与数据
2.1 数据说明
本文选取我国1999-2014年房地产税收（ET）、房地产价格（EP）、房地产投资（EI）相关数据，房地产税收（ET）采用5种直接以房地产为征税对象的税种（房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和契税）的税收收入之和；房地产价格（EP）采用商品房平均销售价格数据。所有原始数据均来源于中国统计年鉴、国家统计局官网。同时，为消除时间序列数据存在的量纲问题，文章对实际ET、EP、EI取对数，自然对数形式为LET、LEP、LEI，统计软件为EVIEWS7.2。
2.2 计量模型
建立一个包含房地产税收、房地产投资和房地产价格3个内生变量的VAR 模型，并通过平稳性检验、协整分析、脉冲响应函数分析和方差分解分析对三者之间的关系进行探索。
向量自回归（VAR）模型通常用于多变量时间序列的预测和描述随机扰动对变量系统的动态影响，实质上是考察多个变量之间的动态互动关系，把系统中每一个内生变量作为所有变量滞后项的函数来构造回归模型，最一般的VAR（P）模型如式：
式中，yt是m维内生变量向量；xt是d维外生变量向量；A1，…，Ap和B1，…，Br是待估计参数矩阵，内生变量和外生变量分别有p和r滞后期；为随机扰动项，同期之间可以相关，但不能自相关，不能与模型变量的右边相关。
3 基础型检验分析
3.1 平稳性检验
VAR模型是针对平稳数据建立的，因此在用VAR模型进行估计分析之前，需要考虑到时间序列数据的平稳性。本文采用ADF单位根检验法对房地产税（ET）、房地产投资（EI）和房地产价格（EP）进行平稳性检验。检验结果如表1所示。
从表1看出，原变量序列均存在单位根，是非平稳的，但房地产投资和房地产税收经过二阶差分后是平稳的，房地产价格经过一阶差分后是平稳的，不包含单位根，那么序列LEI、LET是I（2）序列，LEP是I（1），满足协整检验的条件。
3.2 协整检验
首先要确定VAR模型中的最优滞后期值，若滞后期值K过大则会导致模型中的自由度过少，从而不利于模型参数估计的有效性，而K值太小，误差项又会存在严重相关。本文根据AIC和SC最小化的原则进行选取，通过VAR模型最优滞后期的检验，结果如表2所示，可知此VAR模型的最优滞后期为3期。
基于上述单位根检验结果，发现时间序列数据满足协整检验的条件，对这3组数据进行Johansen协整检验，结果如表3所示。
从表3可以发现，在没有协整关系的原假设下，p值的概率是小于0.05，说明存在协整关系。我们可以避免伪回归的现象，同时可知房地产税收、房地产投资和房地产价格三者之间存在长期均衡关系，可以采用三者相关数据构建VAR模型。除此以外，为进一步考察模型的稳定性，估计AR特征多项式的根。从图1中看出所有的根的倒数的模都落在圆内，表示VAR模型平稳。
图1：AR特征根的倒数的模的单位圆表示
4 实证分析
4.1 脉冲响应函数分析
脉冲响应函数刻画了内生变量对误差变化大小的反应，即描述一个标准差大小的冲击对VAR模型中内生变量当期值和未来值的影响，为了分别观测房地产税收、房地产投资和房地产价格比一个标准差大小的随机新量对VAR模型中内生变量的当期值和未来值的影响，本文在VAR的基础上，建立相应时期数为10的脉冲响应函数，其结果如图2所示。
从“对ET的反应”的图表中可知，各内生变量对房地产税收的一个标准差大小的随机变量的反应不一。首先，房地产投资脉冲响应第1期大约为0.4，在第1期到第7期内则是上下浮动，第7期达到峰值，后期开始持续下降，到23期之后由正向冲击变为负向冲击，说明从长期来看房地产税收的征收有助于抑制房地产投资的过旺，但是效果并不显著，而且近期来看则会促进房地产投资。这有可能主要是因为地方政府为了增加地方财政收入，前期低价供应工业用地盲目吸引工商企业，而且由于受官员任期和政绩压力的影响，在任官员承诺给引进企业税费减免导致前期房地产投资过旺，但下任官员并不受上任影响，从而又通过增加税费来弥补财政支出。其次，房地产价格的脉冲响应第1期也为0.4，之后便持续上涨，直到第7期达到峰值，再之后便持续下降，在大约第22期左右，便有正向响应变为负向响应，说明短期来看房地产税收的征收并不能抑制房价的下跌，长期才会有效果，但是效果也不显著。这有可能是政策的逆向效应，并且政策的执行往往存在时滞情况，在房地产税收税率增加之前，消费者可能会在短期内出现“哄抢”现象，致使房屋供不应求出现房价上涨现象。最后，房地产税收对自身的响应，在第1期几乎没什么影响，后期一直在0-0.3左右浮动，最终又趋于零，说明房地产税收对其自身的冲击所引起的响应在初期比较明显，后期没什么影响。
从“对EI的反应”的图表中可知，各内生变量对房地产投资的一个标准差大小的随机扰动的反应差异也很大，房地产价格的脉冲响应函数第1期为0，之后便持续上涨，在大约第10期时达到峰值，但是之后便持续下降，在23期之后由正响应变为负响应。这说明房地产投资的增加在近期会促进房价的上涨，但是长远来看却会造成房价的下跌。这主要有可能是持续的高房价在前期吸引大量的资本进入，由于高房价带来的消极影响，压制了普通购房者的需求，从而导致需求萎缩，而与此同时房地产投资带来的房地产市场后期出现了供过于求的情况，所以房价出现下跌；房地产税收对于房地产投资的反应则是比较温和，呈现出先增加后逐渐为零的情况，这说明我国目前还是以投资为主，并且依然落实“房地产业定位为国民经济的支柱产业”的政策，政府政策执行力度不大所致。
从“对EP的反应”的图表中可知，各内生变量对房地产价格的一个标准差大小的随机新量的反应。首先，房地产投资对房地产价格的响应较为强烈，初期为0.25左右，之后便持续下降变为负响应，在第2期之后开始持续上升，并变为正响应，一直到第23期左右又变为负响应。这说明前期的房价上涨，并不会带来房地产投资的过旺，由于受心理预期的影响，投资者需要对一个地区的后期市场行情作出判断才会采取行动，但持续的房价上涨肯定会吸引投资者的不断进入，造成房地产投资过旺。正如以上所述，持续的高房价最终会抑制对房地产的需求，而这种影响又会传递到前期的投资，从长期来看会导致房地产投资下降。其次，房地产税收受到房地产价格一个正向冲击后，在11期内先呈现出平稳的正响应，11期后有逐渐归为零。这说明短期内政府在面对高涨的房价时，会出台相应的房地产税收政策去积极抑制房价的上涨，但是由于目前我国经济处在转型阶段，短期内继续以“投资拉动经济”的格局不会改变，所以如果房地产税在长期内会抑制房价的下跌，必然会影响前期投资者的心理预期，对经济增长反而不利，所以政府的房地产税收政策长期看来对于房价的响应并不积极。
4.2 方差分解分析
利用VAR模型，可以研究模型的动态特征。其主要思想是，把系统中每个内生变量的波动按其成因分解为与各方程新息相关联的若干组成部分，从而了解各新息对模型内生变量的相对重要性。本文利用EVIEWS7.2得出3个变量的VAR跨时为8的方差分解，如表5所示。其中，S.E所对应的列是各个变量的各期预测标准误差，这种误差来源于新息的当期值和未来值，其他几列是关于源自某个特定新息所引起的方差占总体方差的百分比，在第一期，一个变量的所有变动均来自其本身的新息，因此值为100%，通过方差分解：
（1）关于房地产投资的方差分解分析。如表2所示，不考虑房地产投资对自身的变动贡献度，房地产价格和房地产税收的变动不存在对房地产税收的同期影响，但随着时间的推移，房地产价格方差变动的贡献度越来越大，在第8期，全国房地产投资的变化的71%以上来自于房地产价格的变化，这表明房价的变化对房地产投资影响较大，在房价只涨不跌的预期下，房价的上涨势必会刺激更多的房地产投资；而房地产税收对于房地产投资的变动的贡献度则一直不明显。
（2）关于房地产价格的方差分解分析。考察房地产价格波动的原因，分析房地产投资和房地产税收的变动对于房地产价格的重要性，如表5所示，除去房地产价格变动对自身变动贡献的影响，房地产投资的变动影响最为显著，虽然房地产投资的影响在逐步下降，但是在第8期，房地产价格变化的28%以上来自于房地产投资的变化；而房地产税收的变动对于房地产价格的变动并不明显。
（3）关于房地产税收的方差分解分析。从表5可以看出，对于房地产税收的变动受到房地产价格的变动贡献较大，在第8期达到78%以上，房地产投资的变动贡献虽然不及房地产价格的变动，但是对于其房地产税收变动的贡献在第8期也在20%以上。这说明房地产价格和房地产投资的趋势会影响房地产税收政策的走向，如果长期内房地产投资和房地产价格有下降的趋势，对于目前国家依然依靠投资拉动经济增长的格局反而不利，房地产行业更是保增长的关键，在这种背景下，房地产税收的征收并不能有效的调控房地产市场，最终房地产税收对两者响应的力度也会由于执行上的乏力而大大缩减。
5 结论与政策建议
本文采用VAR模型，探讨了房地产税收、房地产投资和房地产价格三者之间的联动影响。在现有文献的基础上，对三者之间进行了实证考察，房地产税收对于抑制房地产投资过旺和房地产价格过热虽然从长期来看有影响，但是效果并不显著，而且在短期内还有促进房地产投资和房地产价格上扬的倾向；房地产投资和房地产价格之间相互影响。而房地产价格对于房地产投资影响更大，说明我国市场上充斥着投机性投资行为。另外，虽然短期来看，无论是房地产投资对于房价的影响，还是房价对房地产投资的影响成正相关，但是两者相互之间的影响长期来看是负相关的，这与我国目前房地产市场出现的高库存情况也基本符合。高额的房价吸引了大量的投资，但是这与消费者实际负担能力严重不匹配，致使房地产需求萎缩，导致大部分城市有价无市，而这种影响又会传递到前期房地产投资，从而出现投资减少。房地产投资和房地产价格会影响房地产税收政策的走向，虽然我国政府在宏观层面常用房地产收对房地产市场进行调控，然而结果并不理想。在此，根据本文研究结论，提出以下建议：
（1）房地产税收对于调控房地产投资和房地产市场起到一定作用，但是作用有限，这其中需要国家加大执行力度，并且单一的财政政策并不能很好地发挥效果，要平稳房地产市场需要国家将行政手段、财政手段和金融手段并行。
（2）房地产投资和房地产价格互为影响，其中房地产价格对房地产投资影响较大。政府有关部门要加强规范房地产市场的投机行为，加大处罚力度，确保房地产市场的平稳运行。
（3）我国要逐步改变依赖投资发展经济的行为，尤其是房地产投资，避免重新回到粗放式发展的老路上去，因此国家需要从“供给侧”改革出发，实现资本、土地和劳动等要素的最优结合，以创新带动发展。
参考文献：
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The Linkage Analysis of Real Estate Tax， Real Estate Investment and Real Estate Price
Chen Shuyun，Yang Jiankun，Li Weihua
李求军/责任编辑
作者：陈淑云 杨建坤 李伟华
[摘要]房地产金融市场是房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款到期不能收回或不能全部收回贷款本息的可能性，对房地产开发贷款中可能出现的风险应引起商业银行的高度重视，并进行适时管理。本文主要阐述了房地产金融市场运行的条件、商业银行在房地产业发展中的地位、房地产开发贷款的主要风险、房地产贷款风险的防范措施等问题。
[关键词]房地产;金融市场;贷款;风险;防范
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.12.012
房地产金融市场是房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，交易方式既可以是直接融资方式，也可以是间接融资方式。房地产金融市场是整个金融市场的重要组成部分，无论是其运行的基本原理和理论还是实务工作中的经营和管理，均以一般金融市场的理论和实践为基础，并与其他金融市场有许多相似之处。但由于房地产行业自身具有一定的特殊性，因而房地产金融市场也有别于一般的金融市场。完整的房地产金融市场由融资主体、融资中介和金融工具几个基本要素构成。房地产金融的融资主体包括企业、居民个人和政府部门。其中，企业和居民个人是主要的融资主体，而政府部门不仅担负着对房地产金融市场的监督和调控责任，还时常参与具体的金融活动，如成立住房公积金管理中心、提供公积金贷款等。
房地产开发贷款风险是指房地产开发贷款到期不能收回或不能全部收回贷款本息的可能性，表现为延期但银行可以足额收回，或者形成银行不良资产，甚至可能使银行血本无归三种情况。因此，对房地产开发贷款中可能出现的风险应引起商业银行的高度重视，并进行适时管理。
1房地产金融市场运行的条件
房地产金融市场作为金融市场的一个分支，同其他金融市场一样，具有资本转换、资源配置、经济结构调节和宏观经济状况揭示等功能。但是，要想使房地产金融市场正常、充分地发挥其功能，必须满足如下四个条件。
第一，有完整、对称的信息。有完整的信息是指金融商品交易的双方都能够公平、公开、公正地通过房地产金融市场获得各自所需要的信息，使交易行为有可靠的依据。
第二，市场供求决定价格的机制能充分发挥作用。金融商品价格对房地产市场供求有弹性，供求状况的改变不断地使原有的均衡价格消失而出现新的均衡价格，任何市场以外的力量都不能影响和改变价格。
第三，房地产市场上有银行、信托投资公司、小额贷款公司、住房公积金管理中心、开发商等众多的市场参与者和丰富的金融商品种类，不存在少数或个别交易者对市场的垄断行为。
第四，有完善的管理手段和交易方法。需要特别强调的是，在房地产金融市场上，不可过分使用行政手段来管理市场。
2商业银行在房地产业发展中的地位
目前，随着金融制度的改革创新，房地产企业的融资途径越来越多样化，并逐步演化成信托融资、上市融资等多种融资渠道并存的状态，这期间商业银行无疑扮演了重要角色。
银行贷款依然是我国房地产开发投资的主要资金来源之一，从2013年的情况来看，房地产开发贷款余额总量为3.8万亿元，个人购房贷款余额总量为8.1万亿元，这部分贷款也大部分以内部融资方式转化为开发投资资金。这也就决定了以商业银行为代表的银行业在房地产金融领域必然会占据举足轻重的地位。
商业银行对房地产开发的支持通常体现在生产和分配两个环节。在生产环节是以开发贷款的形式为开发商提供资金融通，而在分配环节则是通过发放按揭贷款的方式支持最终产品的购买。
当前，银行信贷资金仍是我国房地产企业发展的主要融资渠道。房地产开发、房地产销售中，每一阶段都离不开银行信贷资金的支持。即使在宏观调控过程中，银根紧缩，很多开发企业不得不借助其他渠道筹集资金，但中国资本市场的发展完善是一个相对长期的过程，未来中短期内，国内大部分房地产项目的融资仍要依赖于商业银行的信贷支持。因此，对开发商而言，了解、熟悉商业银行有关房地产贷款的审批程序，在提交贷款申请时按银行的要求准备项目及公司的相关资料以提高贷款申请的效率，仍是头等大事。
目前，商业银行内部的经营管理正朝市场化、商业化的方向继续深化。商业银行作为企业，其业务发展、经营管理同样需要遵循市场经济规律。在中国，房地产业的发展前景看好，是银行贷款的重点领域。
3房地产开发贷款的主要风险
3.1信用风险
信用风险主要指违约风险。在房地产开发贷款中，开发商违约构成银行所面临的主要风险之一，例如开发商由于种种原因(销售回款速度慢、资金链断裂等)终止对贷款的偿还，并已达到或超过期限;间接违约指交易对手暂时没有违约，但其违约的可能性在增加，这也是信用风险。
3.2市场风险
市场风险主要考虑两个因素，一是价格风险，二是流动性风险。目前，对于中国房地产开发商以及商业银行来说，利率变动及抵押房地产价值的下跌可能会直接影响银行系统的整体风险。因前期对抵押房地产价值评估价值过高，经济不景气或者任何人为损坏或自然灾害等而导致的抵押房地产价值下跌，使得下跌后的房地产价值不足以清偿剩余贷款的本利和，贷款人就可能遭受损失。
在房地产开发贷款中，流动性风险常常表现为抵押物变现风险。由于房地产开发贷款一般为中长期贷款，而目前中国的资产证券化业务却还很不成熟，这必然造成金融机构的这部分贷款流动性缓慢，变现能力相对来说较弱。
3.3操作风险
操作风险主要考虑三大因素，一是人的能力问题，二是流程风险，三是系统风险。人的能力问题既包括能力不足的问题，也包括暴露风险。流程风险即业务流程是否有缺陷，比如以前发放的个人住房抵押贷款没有关于提前还贷风险的防范，这就是流程的失误，系统风险主要是指数据库与信息系统管理方面的风险。
4房地产贷款风险的防范措施
4.1房地产开发贷款风险预防
房地产开发贷款风险预防是指贷款银行通过强化信贷管理。可采取的措施有：对“四证不全”的项目不得发放任何形式的贷款;对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于35%;贷款银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，确认该项目的合法性、合规性、可行性;贷款银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核，对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放;不具备相应资金实力或有不良经营记录的企业，贷款发放应严格限制。
4.2房地产开发贷款风险分散
房地产开发贷款风险分散分为内部分散和外部分散，其中内部分散为重点。注重开发贷款的使用监督和销售贷款中的产权实地调查，逐步调整房地产投资消费和开发贷款的比例趋于合理，达到分散风险的目的。
4.3房地产开发贷款风险回避
有效的回避措施可以在贷款风险事件发生之前完全消除这种风险给贷款银行造成损失的可能性，而其他风险管理措施只能起到减少损失发生概率、减轻损失的严重程度、在损失发生后予以补偿的作用。当对申请贷款的房地产开发企业不熟悉且无法获取其完整可靠的资料信息时，就不应对其发放贷款。
防范房地产开发贷款风险，除了采取上述措施外，加强对房地产开发贷款风险的监督管理是非常有必要的。为此，还必须从以下两个方面加强管理：一是加强对房地产开发贷款风险的监控;二是建立合理的识别防范机制。自改革以来，贷款银行并没有建立起有效的风险识别、监测和防范机制。
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作者：王秀慧
【摘 要】从总体上而言，房地产经济是国民经济中的一个核心组成部分，房地产作为国民经济的三大支柱产业之一，其行业经济的发展状况在很大程度上决定着国民经济的发展状况。而对于房地产经济来说，影响其行业经济发展的因素除了市场变动之外，房地产金融结构突变所带来的负面影响也是极其严重的。基于房地产金融结构突变对其行业经济的影响，本文利用递归估计法，对房地产金融结构和房地产经济之间的关系加以探析，并得出相关结论供同行参考。
【关键词】房地产金融机构;房地产经济;关系;研究
房地产金融结构形成于金融环境和市场经济环境，并依附两者而生。当前国内房地产金融规模的扩张速度很快，但不可否认的是，尽管扩张速度达到了世界罕见，但在扩张过程中所受到的金融抑制也是前所未有，极其艰难的。需要注意的是，金融抑制所造成的直接后果是房地产金融结构失衡，进而导致金融后续供给和金融效率递减，动摇房地产经济基础，甚至延缓房地产经济增长态势，对房地产经济发展产生重大影响。这样看来，房地产金融结构发生变化，房地产经济增长便有极大的几率受到影响，金融结构和经济增长之间存在密切的关联性。
1、研究前景
房地产经济指房地产行业经济，以房地产经营管理、销售服务为基础。房地产经济依赖于房地产建筑，用房价和地租之间的差价来表示。综合分析，房地产经济的发展受市场环境、服务以及国家政策等多种因素的影响。
房地产金融是一种产业金融，存在基础同样是房地产业。房地产金融的形成主要是因为房地产业和金融业存在着密切的关联性，房地产的价值很大，在市场上可作为一种消费品，同样也可作为一种投资品。当房地产作为一种投资品时，其所具有的增值保值性与金融业紧密相关，于是房地产金融便由此而形成。
当前，由于在国内，乃至国外都没有专门针对房地产金融结构和房地产经济增长关系的研究事迹，更找不到相关的研究资料，所以本篇文章在实际考察和研究时将研究范围进行适当的扩大，从金融市场与房地产市场之间的关系入手，深入研究国内房地产金融市场的发展状况以及房地产市场和金融市场之间的关系。参考前期众多的研究资料，发现房国内外研究人员在研究房地产金融状况时，大多将重心偏向于房地产经济，研究的内容主要为房地产景气循环、房地产价格等，而对于房地产业和金融业的关系研究则相对较少。
2、研究方法和相关的指标数据
本文借用VAR模型协整关系中的递归估计法来研究房地产金融结构与房地产经济增长之间的关系，论证房地产金融结构变动对房地产经济增长有着密切的关联性。研究的基础方法和指标数据介绍如下：
2.1计量模型
从“金融发展是金融结构变化”这个观点出发，利用递归估计法来观察不同时期内金融结构变动对社会经济增长的影响，并将不同时期内社会经济的增长数值进行比较，作出统计，最后根据统计结果来找出金融结构变动和社会经济增长之间所存在的某种均衡关系，以便为后期研究以及相关政策的实施提供参考依据。
2.2指标的选取和数据处理
本文选取房地产销售额(Y)代表房地产经济增长指标，选取国内贷款(Y1)、企业自筹(Y2)和其他来源(Y3)作为房地产金融结构指标，指标范围是1999年一2006年1—4季度，数据来源见中国高校财经数据库。
考虑到以下两个主要原因：1)房地产金融的来源构成主要包括六部分(按国家统计局口径分类)，即国内贷款、企业自筹、其他来源(包括定金和预收款)、国家预算内资金、国外投资、证券类资金(债券、股票、房地产信托)。从历年(1999年一2006年)统计数据观察，前三项指标总量一直占房地产金融来源的97%以上，而其他指标由于金融规模过小，从金融的结构的意义上缺乏作为入选样本的研究价值，故只考虑国内贷款、企业自筹和其他来源三项指标;2)现有的季度统计数据只能追朔到1999年。
3、实证分析
3.1实证结果描述
利用协整技术分析变量间是否存在长期稳定的均衡关系，这是利用向量自回归模型进行动态响应分析的基础。协整向量的递归估计结果分析如下表所示。
(表)协整向量的递归估计
鉴于样本的大小，本文选择2000年第4季度作为递归估计的开始期，得到的结果见表。由于迹统计量和最大特征值统计量得到的结果完全一致，所以只列出了迹统计量。表中的最后一列就是在原假设为全样本协整的秩与递归子样本的秩相同条件下的LR统计量。拒绝原假设就表明协整关系在样本范围内存在结构突变点，一旦出现结构突变，我们将在协整估计时加入适当的移动哑变量重新进行估计。从表中我们看到2003年第4季度到2004年第4季度存在协整关系的结构突变，因此，在此期间加入了0—1哑变量。
3.2结果分析
从表中我们看到，房地产金融结构和房地产经济增长之间的协整关系在2003年第4季度到2004年第4季度之间发生了结构突变。从1999年到2002年第三季度以前国家一直在出台积极政策，以促进房地产行业的快速发展。在2002年8月央行认为局部投资增幅过大，加强房地产市场的宏观调控，强化土地供应管理，严格控制土地供应总量。恢复征收土地增值税。提高第二套住房的首付比例。2003年7月提出“出售的房屋开始征收房产税”。2002年的土地调控政策是1999年积极政策以来的首次紧缩政策，但在从结构突变的检验中未有明显体现，说明此项政策效应对于房地产经济的总体增长效果很弱。
原因在于：由于城市土地资源的稀缺性、城镇居民人均收入的提高和城镇化水平持续稳定提高等因素，在目前的房地产消费环境下开发商和消费者均持有商品房价格会持续上涨预期，而此时消费者只能是价格接受者，所以，征收土地增值税政策最终只能将新增成本由开发商转移到消费者身上，而消费者(包括真实住房需求者和投机者)又必须尽早地买房以避免将来更大的支出。此时，该项政策对开发商和消费者的行为影响较弱。2003年2季度的121号文件从本质上来说促进了开发商的优胜劣汰，同时放慢了开发商的供给速度，3季度的征收房产销售税政策极大的打击了短期投机购房行为。因此，由于2003年政策消费者和开发商行为的影响所以导致结构突变产生。从结构突变的时间看出2003年信贷管理和征收房产销售税政策滞后效应为1个季度。
4、结束语
鉴于国内外目前并没有专门研究地产金融结构和房地产经济增长关系的试验，也找不到相关的，可供参考的文献资料，所以本文将研究范围进行了扩大，从研究金融市场和房地产市场之间的关系入手，利用递归估计法分析出相关结论，并其基础上推论出房地产金融结构和房地产经济增长之间存在着密切的关联性。金融结构和经济增长之间的关系会受到国家调控政策的影响，且在短时期内出现不关系结构不均衡现象，但这种现象并不会长久，短期之内会有所回复。
参考文献
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作者：杨兴会
摘要：2003年以来，国家对房地产市场进行了数论宏观调控，但依旧未能摆脱“房价越调越高”的困境。以海南为例，结合房地产市场各参与方的博弈关系，从房地产税收入手，分析房地产调控困境的成因及导致的问题。认为应尽快摆脱经济增长和地方财政对于房地产的依赖性，建立房地产市场平稳发展的长效机制，稳定市场预期、引导市场良性发展。
关键词：房地产调控;房地产税收;困境
文献标识码：A
收稿日期：2019-10-21
自1998年我国房地产实行市场化改革，尤其是2003年房地产作为国家支柱产业的定位以来，中央政府围绕着房地产市场健康发展出台了一系列宏观调控政策，政府不断运用金融、财税、土地等市场化调控手段和限购、限贷、限售、限价等行政化调控手段，对房地产市场形成“诱致性影响”和“强制性影响”。虽然房地产调控取得了一定的成效，但依旧未能摆脱“房价越调越高”的困境。本文试图从房地产税收入手，分析房地产调控困境的成因以及由此产生的问题，期望能为建立房地产调控的长效机制提供政策建议，实现房地产业健康发展。
1 理论分析：房地产市场博弈关系是房地产调控困境根源
第一，从房地产调控顶层设计者来看，相机选择导致看涨预期上升。在自上而下的房地产调控中，中央政府是最直接的推动者，调控的主要目标是拉动经济增长和抑制房价上涨，两重目标权衡取舍，使中央政府面临当前经济形势和长远经济目标，以及社会利益和行业利益之间的相机选择。一旦经济增长出现下滑的时候，稳增长就成为首选，调控政策呈现出短期性、实效性、碎片化的特征，看涨预期不断上升。
第二，从房地产供给方来看，利益最大化驱动房价上涨。出让土地的地方政府，是宏观调控的执行者，在政治锦标赛竞争中，地方政府更乐于与房地产企业合作，从房价的快速上涨中获取经济利益;至于保障房供给，则成为其议题之外的选项。房地产商则利用地方政府的支持以及垄断竞争的市场优势，持续了10多年的高速发展时期。
第三，从房地产需求方来看，住房和财富增长需求为房价上涨提供了巨大空间。在住房供需矛盾尖锐的情况下，市场需求方提供了刚性支撑，住房购买力持续旺盛，购房者在房价快速上涨的过程中找到了一种可靠的投资渠道，因此对于连续性的、作用于需求端的诱致性调控政策，如信贷政策、税费政策已经能够形成“理性预期”，进一步降低了这类政策对于市场的外生冲击，而强制性限购、限售等措施对于房地产市场销售有显著影响，只能是暂时延后购房需求，但对于降低房地产价格则成效有限，一旦政策松綁，需求再度释放，继续推高房价。
2 实证分析：从房地产税收看房地产调控困境成因
2.1房地产政策短期倒转弱化了调控效果，房地产税收增速高位波动
作为房地产调控的顶层设计者，中央政府对房地产市场实行了反复的“促进”与“抑制”的调控策略，“救市”与“限购”政策交替上演，政策选择倒转频繁，影响了房地产调控效果，也损害了政府公信力。2005-2007年房价加速上涨，政府对高房价及投资性购房行为作出调控、抑制等回应，但是2008年全球性金融危机，使得楼市急转之下，抑制了经济增长，中央政府政策迅速反转，开始“救市”;在一系列救市政策实施一年后，2009年底全国房地产市场量价再创新高，2009年海南房地产销售额增长73.4%，民众抑制房价过快增长的呼声又起，2010年中央政府政策反转，“遏制”房价过快上涨，当年海南“国际旅游岛”正式上升为国家战略，大环境叠加政策利好因素，海南房屋销售额同比增长112.4%;到2014年，全国楼市低迷，“高库存”凸显，同时宏观经济增速下滑，从2014年2月-2015年6月，海南房地产销售额持续下降，最低累计降幅达到23.9%，中央政府政策再次反转“救市”;到2016年，部分一二线城市房价快速上涨，海南房地产也在北方雾霾等因素影响下迎来了反弹，2016年、2017年海南房地产销售额同比分别增长52.5%和78.5%，中央政府全国同步宽松的政策走势被打破，反转从紧，海南于2017年4月开始出台一系列限购限贷限售限价调控政策，2018年“4·22”最严限购令使房地产市场基本被冻结.2018年房地产销售额同比下降23.2%。
从房地产税收增速来看，随着房地产调控表现出较强的波动性，但无论是扩张型调控还是紧缩型调控，房地产税收呈现出整体呈现较快增长，2003-2018年，房地产税收年均增速35.7%，超过海南全行业税收年均增速15.4个百分点，一方面，两次扩张型调控效果显著，如2009年4万亿刺激后的2010年，2014-2016年房地产限购政策松绑后的2017年均是房地产税收增长的高点，分别增长105.4%和48.2%;另一方面，三次紧缩型调控无明显成效，如2003-2007年海南房地产税收年均增速达到48.8%，2018年在房地产信贷收紧、再次出台限贷限购政策下海南全省平均房价增长30.5%，房地产税收增速仍达到22.8%，房地产地方税收占地方税收比重达到53%，为16年来最高。
2.2房地产开发投资规模不断攀升，地方政府成为房地产市场最大受益者
作为房地产调控的执行者，“科层制的逻辑”决定了地方政府的行为取向，作为土地资源的垄断供应方，通过刺激房地产业来缓解财政压力是一种必然选择。2003-2018年，海南房地产开发投资规模不断增长，2017年房地产开发投资规模达到2053.11亿元，比2003年增长55.1倍，2018年受最严调控令影响有所下降;增长率存在明显波动，2010年国际旅游岛增长率为62.5%，以此为分界，之前是波动上升，之后是波动向下，表明近年来房地产业扩张开始放缓。投资规模扩大，房价自然水涨船高。
一般来说，房价的构成包括四个部分：土地出让金、政府税费、建安费用和房地产企业的利润。其中，地方政府从房地产得到土地出让金和政府税费(简称政府房地产税金)。2007-2018年，海南地方政府房地产税金不断增长，从52.84亿元上升至801.45亿元，增长14.2倍;占房屋销售额的比重绝大多数年份在四成以上，最高的2012年达到56%，也就是说房价中四成及五成以上的资金流向了地方政府，地方政府成为房地产市场最大受益者。从政府房地产税金累计增速看，当房价涨幅较高时，政府房地产税金往往比销售额增长得更快，如2010年国际旅游岛当年，房价涨幅为39.5%，政府房地产税金累计增速高于房地产销售额增速12.6个百分点;而当房价涨幅较低时，政府房地产税金增速也更低，如2015、2016年房地产库存较高时，房价涨幅为0.3%和5.8%，政府房地产税金累计增速分别低于房地产销售额增速10.3个和34个百分点，因此，地方政府对“房价涨”有较大的依赖性。
2.3房地产市场仍处于卖方市场，房地产开发企业利润不断攀升
在房地产市场化的过程中，房地产企业面临着前所未有的市场机遇和市场容量，而且具有垄断结构的房地产行业利润率远高于其他行业，因此，各种企业纷纷进入房地产行业。海南房地产开发企业数量从2005年的306家增长到2017年的1237家，增长3倍，最高峰2008年时达到1564家。从房地产市场供给来看，2003-2018年，房地产开发企业购置土地面积仅在2008年有较大上升，其他年份波动幅度较小，近年来有所下降，2017年基本降至2004年的水平。而从竣工面积来看，海南房地产开发企业竣工面积增长趋势较为明显，尤其是2014年后每年竣工面积均在千万平方米以上。由此可见，商品房建设土地供应持续吃紧，导致土地与住房两个要素的矛盾，房地产市场处于卖方市场的局面还将继续。
房地产卖方市场的逻辑吸引着房地产企业不断进入房地产市场推高房价并获取高额利润，2006-2018年，海南房地产开发企业本年利润从2.28亿元上升至193.37亿元，增长83.8倍;而房地产企业所得税主要影响因素为企业利润总额，在房企利润增长的同时，房地产企业所得税也逐渐成为房地产税收和全行业企业所得税的主要来源，2003-2018年，海南房地产企业所得税从0.22亿元增长到153.33亿元，年均增速高达54.6%，超过房地产税收增速18.9个百分点;占同期房地产业税收比重从4.4%上升至30.8%，占同期全行业企业所得税比重从4.6%上升至51.1%。
2.4投资投机需求不断放大，房地产持有环节调控政策缺失
房价的持续上涨使得我国城镇居民家庭财产的价值不断增加，进一步刺激着城镇居民增加持有住房资产的比例，这也让购房者不断地调整对房价走势的预期，进而影响到房地产调控的实施效果。2003-2018年海南房地产销售额总体增长，2018年达到2083.49亿元，比2003年增长86.8倍。从购房者结构来看，由于海南特殊的地域性，房地产市场对岛外需求依赖度较大，投机炒作氛围较浓，2010年国际旅游岛和2017年北方雾霾渲染下，房地产销售面积增速均超过50%，根据海口中心支行100家典型楼盘的监测数据，2013-2018年，岛外购房占比在75%以上。从岛内需求看，2003-2018年海南户籍人口虽然有所增加，但增速基本在2%以内，近年来下降至1%以内，2015、2016年还出现了降幅，表明了居民对住房的刚性需求逐渐下降，而投资型、改善型的住房需求增加，2003-2018年城镇人均可支配收入呈现了较高的增速，2018年海南城镇人均可支配收入比2003年增长3.6倍，也为投资改善型住房消费提供了资金来源的支持。
在我国房地产调控政策中，“重流转、轻保有”，而持有环节没有任何调控政策。2003-2018年，海南房地产流转环节税收(国内增值税、营业税、土地增值税、契税、耕地占用税)由3.85亿元增加至286.91亿元，年均增长33.3%，占房地产税收比重从75.5%下降至57.7%;保有环节税收(房产税、城镇土地使用税)由0.68亿元增加至27.99亿元，年均增长28.1%，占房地产税收比重从13.4%下降至5.6%，流转环节税收比重虽然有所降低，但体量仍然较大;而保有环节税收虽然也在增长，但体量却在下降。房地产保有环节税收较低，个人持有房产成本较低，房地产投资属性被明显地放大，导致“全民炒房”。同时，从实际來看，房地产流转环节税种如营业税税收成本因为房地产的旺盛需求内化到价格中转嫁给了购房者，使得新的平衡点的价格高于调控前的平衡价格，也在某种程度上助推了房价上涨。
3 房地产调控困境带来的问题
3.1房地产路径依赖制约地方政府经济结构调整
房地产业快速发展，大量资金流向房地产业，挤压实体行业发展空间，一旦房地产业下滑，经济、财政收入增长受到冲击较大。2003-2018年，海南省房地产贷款占本外币贷款余额比重从9.7%上升至33.6%，提高了23.9个百分比。2018年，海南省房地产税收占全行业税收比重为39.8%，而服务业税收比重为29.6%，其中新型服务业税收比重仅为6.12%(新型服务业包括信息传输、科学研究、水利环境和公共设施、教育、卫生、文化、公共管理);2018年“4.22”最严调控令出台以后，2019年上半年海南GDP仅增长5.3%，落后于全国GDP增速0.9个百分点;房地产税收收入下降25.4%，拖累海南省全行业税收收入下降11.3个百分点。在经济和财政收入下行压力较大的情况下，2019年上半年海南省出台了引进人才落户海南等多重调控政策，不能不说是对保持经济增速的一种妥协。
3.2多层次住房保障供应体系建设力度远远不够
从1998年住房市场化改革以来，中央政府希望降保障性住房建设作为房地产宏观调控的重要体系，从“以经济适用房为主体的住房供应体系”到“房地产市场和住房保障”再到“逐步建立多层次住房保障供应体系”，但是抑于经济发展的需要和地方政府的利益冲突，一直没有得到有效执行。以经济适用房为例，2005-2010年，海南省经济适用房投资额、销售面积占住房投资额和住房销售面积的平均比重仅为3.2%和4%。此外，“售强租弱”的格局仍未能改变，2003-2017年，海南房地产企业出租收入占房地产企业经营收入不到1%，住房租赁市场滞后性抑制了多层次住房需求的实现。
3.3房地产和土地资源利用效率较低
房地产保有环节调控政策缺失，持有房产成本过低某种程度放大了房地产投资性、投机性需求，影响房地产正常流通，2003-2018年海南省商品房空置面积由72.4万平方米上涨至642万平方米(空置面积数据来源WIND)，增长7.6倍，导致地方政府更多通过限购、限售等行政措施，人为改变房地产市场供求关系，以达到短期的宏观调控目的。此外，低成本也造成房地产资源利用低效，开发商大量捂盘、惜售、囤地等恶意炒作行为屡禁不止，2005-2016年，海南批而未供土地11544.34公顷(土地审批及供应数据来源WIND)，占审批土地面积的25.8%，也就是说1/4的土地未得到有效利用，土地供给的转化率较低。
4 政策建议
4.1完善地方管理体系建设
一是继续探索央地财税体制改革，提高地方税收分成比例。推进房产税改革，完善环境税、资源税等税收征收制度，加快地方主体税种建设。二是着力完善以多元化经济为目标的产业发展战略，把更多的资源用于高新技术产业等新兴产业，提高经济质量。三是完善土地出让制度，引导地方政府向土地市场管理者角色过渡。加大基础设施建设，把医疗、教育、产业配套等没施合理分散，避免公共资源过度集中，有效消除人地矛盾。
4.2加大房地产供给端调控政策力度
一是加大土地供應，加快集体建设用地进入住房市场，盘活城市的闲置用地和低效用地，提供多元化土地供应;适当提高土地供给规划中住宅用地供给面积。二是继续完善保障性住房制度，增加公租房和廉租房供应，满足中低收入基本住房需求。三是加快住房租赁市场特别是长期租赁市场的发展，推进租售同权政策，完善公租房管理，根据家庭人口收入、房租给予困难家庭租房补贴，引导个人通过租房解决住房需要。四是加快房地产企业转型升级步伐，以房地产资产管理和服务为核心，积极构建并优化以持有住房为主的商业模式，提高房地产企业核心竞争力。
4.3提升房地产需求端调控政策的有效性
一是充分发挥限贷政策抑制短期泡沫、限购政策抑制中期泡沫的作用，形成市场稳定预期。二是在三四线城市需进一步完善“去库存”政策，加快户籍制度改革，把“去库存”和促进人口城镇化结合起来。三是加快房地产信息系统的联网建设，精准识别出投机性、加杠杆、高空置、多套房的居民和企业，进行“靶向”调控，避免误伤刚性需求和改善性需求。
4.4优化房地产税收调控工具结构
一是重点发展保有环节税收，对增量房产及空置土地进行征税，提高房产持有成本，抑制投机性购房。二是调整房地产流转环节税种，适时调整土地增值税政策;实行差异化增值税、个人所得税、契税政策;发挥印花税调节功能，对于热点城市，可规定10%或更高税率。三是给予租赁住房税收优惠，对企业用于建设租赁住房的土地，对其应缴纳的土地使用税、土地增值税、房产税给予一定减免;对出租的个人住房在一定时期暂免房产税。
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作者简介：陈颖，高级会计师，中国人民银行海口中心支行。
注：文中房地产经济年度数据来源于历年海南省统计年鉴，2018年数据来源海南省统计月报，月度数据均来源于海南省统计月报。房地产税收数据来源于税务部门分行业税收数据表。
作者：陈颖
