民法典版婚前买房、婚后买房、父母出资买房房产归属表（律师整理）
民法典版 婚前买房、婚后买房、父母出资买房房产归属表 (律师整理)
目录
一、婚前买房 ...........................................................2
二、婚后买房 ...........................................................4
三、父母出资买房婚前：
.........................................6
四、父母出资买房婚后：
.........................................8
五、特别注意 ...........................................................9
六、《民法典》婚姻编司法解释一 ............................9
七、《婚姻法》司法解释二 .......................................9
八、《婚姻法》解释三 ..............................................9
一、婚前买房 出资情况 房屋产权登记 司法实践
一人出资 结婚前取得房屋产权，房屋登记在出资方名下，并还清个人贷款或全款买房 认定为出资方的个人财产
结婚前已还清全部贷款，但婚后取得房本，房屋登记在出资方名下 结婚前夫妻一方已支付房屋首付款，并向银行申请贷款，房屋登记在该方名下，婚后用夫妻共同财产还贷 认定为产权登记方的个人财产，夫妻二人共同支付的贷款及房屋相对应的财产增值部分属于共同财产;尚未偿还的贷款视为产权登记方的个人债务。
房屋登记在非出资方名下 通常是出资方不具备购房条件，以对方名义购房，若无特殊情况，会视为以结婚为目的的赠与，按共同共有处理;如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人
所有，按产权登记方个人财产处理。
双方出资 房屋落在夫妻二人名下 同居生活期间购房，按一般共有财产处理;婚后认定为夫妻共同财产。
房屋登记在夫、妻一人名下 同居生活期间购房，按一般共有财产处理;非同居生活期间购房，按照共同财产处理还是按照借款或赠与处理，视具体情况而定，法官综合考虑购房背景、出资数额等因素，以公平原则作出认定。
二、婚后买房 出资情况 房屋产权登记 司法实践
以夫妻一方婚前个人财产购房
房屋登记在出资方名下 房屋是出资方个人婚前财产在婚后的转化，应认定为个人财产;若出资方只支付了首付款，房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。
房屋登记在夫妻双方名下或非出资方名下 应认定为夫妻共同财产 以夫妻共同财产购房 房屋登记在夫妻双方名下
认定为夫妻共同财产 房屋登记在夫妻一方名下 房屋登记在未成年子女名下 夫妻离婚时不能简单地完全按照登记情况将房屋认定为未成年子女的财产。法院重点审查夫妻双方在购买房屋时的真实意思表示。如果真实意思确实是将购买的房屋赠与未成年子女，离婚时应将该房屋认定为未成年子女的财产，由直接抚养未成年
子女的一方暂时管理;如果真实意思并非将房屋赠与未成年子女，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理。
三、父母出资买房婚前：
出资人 房屋登记
司法实践 一方父母全资出资 登记在出资方子女名下 认定为产权登记方婚前个人财产 一方父母支付房屋首付款 登记在出资方子女名下 由夫妻二人共同还贷，离婚时一般将房产判归产权登记方所有，由该方支付剩余贷款。对婚内夫妻双方共同还贷(包括本金与利息)及房屋增值部分，由产权登记方对另一方进行补偿。
登记在另一方子女名下 一般认定为夫妻共同财产。父母明确表示赠与登记方或夫妻双方或者有其他相反约定的除外。
登记在双方子女名下 认定为夫妻共同财产。若双方约定了共有方式及各自份额，则按照双方约定享有房屋产权。若双方对共有方式未进行约定，视为等份共有。
双方父母均出资 登记在夫妻一方名下或双方名下 应认定为夫妻共同财产。父母的出资应认定为对各自子女的赠与。
四、父母出资买房婚后：
出资人 房屋登记 法律规定
一 方 父 母 全 资出资 登记在出资方子女名下 有协议约定的，按照约定，没有约定或约定不明的，推定为对夫妻双方的赠与 登记在对方子女名下或双方子女名下 一般认定为夫妻共同财产，但协议明确约定赠与一方的除外。
一 方 父 母 部 分出资(或支付首付款)，夫妻双方共同还贷 登记在出资方子女名下或双方子女名下 认定为夫妻共同财产，父母出资部分视为对对方子女的赠与，但有协议明确约定赠与一方的除外。
双 方 父 母 均 出资 登记在一方名下 按照夫妻共同财产处理。但当事人另有约定的除外。
登记在双方名下 认定为夫妻共同财产，但当事人另有约定的除外。
五、特别注意 父母出资买房，如未明确表示赠与，一般会视为借款。此时，如房产是共同财产则该债务为夫妻共同债务。如房产是一方个人财产，则该债务一般认定为一方的个人债务。
法条链接》》
六、《民法典》婚姻编司法解释一 第二十九条
当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理;没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
七、《婚姻法》司法解释二 第二十二条
当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
八、《婚姻法》解释三
第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
民法典 第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产, 归夫妻共同所有:
(一)工资、奖金、劳务报酬;
(二)生产、经营、投资的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产,有平等的处理权。
第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产: (一)一方的婚前财产; (二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿; (三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产; (四)一方专用的生活用品; (五)其他应当归一方的财产。
深圳房价走势在“跑过山车” 楼市观望再观望
深圳楼市怪象：这边是个别楼盘热销、千人购房，那边是成交量出现下滑，反弹势头明显减弱。进入8月，深圳楼市格局渐显迷雾，走向不甚明朗，连续两周的新房成交价更是出现“心电图式”的涨跌反复。业内人士称，刚性购房需求逐步释放殆尽以及调控政策的不确定性，深圳整体楼市陷入观望氛围。
8月，深圳楼市格局渐显迷雾，走向不甚明朗，连续两周的新房成交价更是出现“心电图式”的涨跌反复。
反弹势头明显减弱
“目前的楼市格局有些难以琢磨。”一位市场研究人士在谈及近期深圳楼市时表示，眼下深圳新房成交量下降，二手房的成交活跃度有所下降，买家竞价出手购房的意愿不强。市场观望氛围日益浓厚。
上周末，龙华一楼盘开盘，吸引数千人前来参与购房，但是，这并不能成为市场持续回暖的一个信号。业界人士更倾向于将其视为个案。
楼市进入8月反弹势头明显减弱。记者从多个渠道了解到，8月上半月成交量出现下滑，观望情绪再度加重。新房价格也出现了“心电图式”的涨跌反复，在前周下跌了一成以后，上周却又出现了逾一成的涨幅。二手房价连续8周以来，首次出现较大幅度的价格波动，上周环比下跌超过了一成。
深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，8月份的市场行情明显变淡了许多，二手房市场表现更加充分，看房量和成交速度都有较明显的回落。
据中原地产统计数据显示，同7月同期相比，8月上半月访客量相对放盘量增量有所下降，供求比由7月份的0.42上升到0.44，供求关系有所减缓，观望情绪转浓。
多重因素促成市场观望
“多重因素促成了市场观望。”深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说，“市场供应在经历了前两个月大幅放量后，8月出现了萎缩，甚至有少数开发商捂盘，使得供应关系发生变化;此外，自央行两度降息以来，关于房贷利率优惠调整不断，现在又有一些银行开始取消首套房贷利率优惠，这让还没享受多久优惠政策的购房者对信贷政策产生怀疑，进而暂缓置业计划。”据中原地产统计，8月上半月深圳新房推售面积为10.5万平方米、755套，相对于7月同期的21.6万平方米、1573套，降幅逾五成。
贺晓丽认为，经过长达5个月的消化，支撑楼市成交量回暖的首次置业的刚性购房需求和积蓄已久的豪宅购房需求逐步释放殆尽。与此同时，限购从紧，使得改善性购房需求和投资投机需求在下半年也无法进场，新的购房需求再生缓慢，无法支撑楼市的持续回暖;再加上近来中央接连表态要严控房价反弹，并对全国16个省市的房地产市场调控政策的执行情况进行督查，如果房价反弹必定有新的调控政策出台的预期，使得购房人因担心下半年房价反弹而产生的恐慌性购房情绪逐渐平复。
世华地产记者了解到，8月份以来，部分片区门店成交量、看房量较前期有所减少。经过近几个月购房需求的持续释放，刚需释放已经接近尾声，使得近期客源有所减少;另一方面，四大国有银行取消利率优惠，首套房贷利率优惠收窄使得购房成本增加，因此部分置业者再次观望。
“金九银十”或有盼头
在去年，深圳楼市曾经出现过观望，并一度持续了数月之久。当前的观望氛围需要多长时间能够打破?
“目前的深圳楼市观望还是暂时现象。”宋丁认为，业界认为后手调控政策最大的可能是
房产税扩容，但这一“靴子落地”的可能性较小，毕竟这一轮行情是由刚需发动的，主管部门尚不会打压刚需。在政策风险释放后，观望氛围将很快稀释。
中原贺晓丽认为，眼下的观望或将持续到9月份，届时深圳楼市可能会迎来“金九银十”，成交量有望在四季度放大。
现在有迹象显示，开发商开始将宝押向“金九银十”，拟大幅增加供应。不过，房企对“金九银十”的期待也面临库存居高不下的压力。截至8月13日，包括万科、中海和招商等龙头房企在内的34家房企发布的半年报显示，其库存合计5268.57亿元，与年初余额相比增长
8.1%，净增395亿元。业内普遍认为，楼市能否再现“金九银十”主要并不取决于开发商的供应热情，而在于调控政策的不确定性。
宋丁表示，“金九银十”已经沦为一个概念，并非铁定规律，置业者不要指望楼盘在秋交会上有大幅优惠，下半年决定成交量的仍是价格。
政策走向不确定性是主因
深圳楼市陷入观望的同时，北京、上海和杭州等地房地产市场也传来了观望信号。8月，北京楼市回暖止步，置业者观望直接造成成交量的回落。根据北京市住建委网站公布的网签数据显示，8月上半月(1日~15日)北京全市新房和二手房成交量双双回落，住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为12232套，比7月同期下跌8.9%。其中，北京一手住宅网签总量为6248套，与7月上半月同期相比下跌了5.3%;二手住宅网签总量为5984套，与7月上半月同期相比大幅下跌了12.5%，比7月下半月的成交量更是大幅下跌了41.9%。在房价方面，根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，8月上半月北京市一手房成交均价为20713元/平方米，延续稳中有降的态势;二手住宅成交均价为21988元/平方米，与7月份房价相比上涨了0.4%。
而上海楼市也在近日陷入低迷，购房者也重新陷入观望状态。8月6日至12日，上海市商品住宅成交面积为14.24万平方米，环比前周下跌33.5%;成交套数1127套，环比下跌33.3%;商品住宅成交均价为23517元/平方米，环比前周下跌6.9%。而商品住宅成交量更是跌破15万平方米，创造近18周的最低成交纪录。
自8月以来，杭州新楼盘的开盘量明显下降。据业内人士估计，8月份新入市楼盘约33个，而7月份有近50个楼盘，数量明显下降。二手房的成交活跃度有所下降。据杭州透明售房网数据，8月6日至8月12日，杭州主城区二手房共成交413套，比前一周减少131套，环比下降24.08%。当地业内人士称，8月以来，杭州二手房成交量环比下降15%，市场进入小幅回暖后的二次观望期。
房地产调控政策走向的不确定性成为观望氛围扩散的主要因素。事实上，近期国务院督查组已经显现出房地产调控从严调控的明确方向。有消息称，目前，中央政府和各部委已有储备政策，静候市场反应而变化。业内人士表示，静观其变，等待政策和市场方向的明朗，成为很多置业者观望的最大理由。
限购令下兰州楼市低迷 外地人在兰州买房须个税证明 兰外人员买房须提供个税证明银行纷纷削减贷款优惠空间——
有位朋友准备结婚急需购置一套婚房，前几日，他和女朋友去基业豪庭看房子，可去了之后才知道，自己户口不在兰州，工作地也不在兰州，想要在兰州买房子必须得去兰州地区地税部门补缴两年的个人所得税，约五六千元，之后再由地税部门出具个税证明后方可买房。 据报道，在国务院再度加码房地产调控和央行连续加息等从紧政策的背景下，目前多地银行的个人房贷业务遭遇“冷遇”，处于尴尬境地的不仅仅是二套房贷，就连首套房贷也正在遭受银行的“差别待遇”。兰州又是怎样的状况呢?记者进行了多方采访。记者 俞晨元 张萍 摄影 施梓庆
A 楼市 外地人在兰买房须提供个税证明
“政策规定，兰外人员在兰买房子必须出示纳税证明或者社保缴费凭证，打工资流水单现在只是一个程序。其实在某种程度上，这已经成了外地人在兰买房的一个必备条件。”昨日，记者在位于兰州雁滩雁兴路的基业豪庭苏州园林售房处了解情况时，一位售楼顾问这样说。
据了解，目前凡兰州户口的居民需要办理按揭贷款购置基业豪庭苏州园林住房的，须提供半年个人流水账单和工资证明，经房产开发公司审核有效后方可办理购房按揭贷款，首付最低为30%;兰州户口的居民购置二套房时，首付将提高至60%，利率上浮1.1倍。 兰外人员(指户籍不在兰州的人)在兰州限购一套房。不论是全额支付房款购房，还是办理按揭贷款购房均须提供纳税证明。兰外人员在兰州本地工作的，购房时须在提供半年个人流水账单和工资证明的基础上，再提供两年的社保缴费凭证，或者两年的个人所得税纳税证明，经房产开发公司审核有效后方可办理购房按揭贷款，首付最低为30%;兰外人员在外地工作的，购房时须先到兰州地税部门补缴两年的个人所得税，约五六千元，之后方可拿着地税部门开具的纳税证明购置房产。
依照规定，假如以一套房子总价80万元来计算，购置首套房的首付是24万元;而二套房的首付将需要48万元，利息也须在首套房的基础上×1.1倍，如此高额的首付和高利率势必将一大批二套房购买者挡在门外。“去年每月的成交量基本都在100套左右，自今年2月开始，每月只有二三十套的成交量，平均每个销售顾问一月只能销出去三四套房子。限购政策对兰州的房产市场影响很大。”基业豪庭苏州园林的一位销售顾问告诉记者，基业豪庭的商品房价格今年2月仅提高了300元/平方米，之后一直执行当初的定价。由于价格相对稳定，基业豪庭眼下的销售情况在雁滩地区还算相对较好的，但就销量来看，房产市场仍持续低迷。
目前，雁滩地区仅有基业豪庭苏州园林、天庆格林小镇等少数几个楼盘有房在售。采访中记者发现，受限购政策“高门槛”的影响，兰州市几乎所有的楼盘销量均在下滑。而二套房的首付则严格卡在60%以上，兰外人员在兰购房时提供个税证明也是硬性条件。
B 银行 房贷市场受到影响
一边是国务院7月中旬再度加码房地产调控，一边是加息等从紧政策加剧银行盈利压力。在这样的大背景下，记者昨日走访甘肃多家商业银行获悉，部分此前尚有房贷优惠的国有银行纷纷削减利率优惠空间。
农业银行甘肃省分行营业部个人贷款集中经营中心的一位负责人在接受记者采访时表示，政府调控力度越来越大，对房地产开发商造成了一定的影响，也给房贷市场带来了一定程度上的影响。根据银监局等部门的要求和中国农业银行总行的文件精神，目前，农行甘肃省分行营业部个人贷款集中经营中心执行首付三成及基准利率的首套房贷政策;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例为60%，贷款利率为基准利率的基础上上浮10%。而对于贷款购买第三套住房的申请则坚决不予受理。
该负责人告诉记者，“房贷业务的进行，一般都是银行与开发商在合作。对于个人房贷主要是在二手房领域。”
个人房贷是否停止呢?对于这个问题，该负责人告诉记者，目前此项业务仍在进行中。按照相关规定，个人房贷申请者需要提供合法的购房协议、过户证明等相关材料。在审核完毕后，会将所贷款数直接打到卖方指定的合法账户中。对于申请贷款的时间问题，该负责人表示会根据申请办理的具体情况来定。
记者致电中国银行甘肃省分行客服询问时被告之，中国银行甘肃省分行从今年4月份就按照国务院相关要求和中国银行总行通知，购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，执行首付款比例不得低于30%的政策，贷款利率按照基准利率执行;对贷款购买第二套住房的家庭，执行首付款比例不得低于50%、利率不得低于基准利率的1.1倍的政策，原有二套房贷政策停止执行。
工商银行、农业银行相关工作人员也表示目前仍执行首付三成及基准利率的首套房贷政策，但都表示以前的利率优惠取消了。
有业内人士表示，在“调控政策+信贷额度”双重压力下，一些地区银行对个人房贷业务持续收紧也在意料之中。
据记者调查，在国家政策最宽松的2008年，兰州市民要想拿到最低7折优惠利率还是可以的。市民庞先生在2008年中旬申请个人住房贷款，某银行很“爽快”地就给他办理了下浮30%的利率优惠。这样的情况随着国家对住房贷款政策的逐步收紧，从“容易”到“不容易”，慢慢走向了现在的“不可能”。
购房首付比例2012
北上广的购房首付比例2012年有多少?
一、北京购房首付比例2012年应该是30%。
具体的首付情况：
1、在首套房的情况下，购买新房可以最低首付20%;
2、在二套房的情况下，购买房产并且需要贷款的最低首付50%;
3、其他的情况一般都是首付30%。
二、上海购房首付比例2012年的规定，一般银行是提供8成30年，不过到了开发商那里就要求首付3成(总房价的30%)，最长30年。不过还有一点就是你是否上海户口，如果不是就要首付4成，期限只有20年，当然如果你有上海人才引进居住证的话，是可以和上海户口的人一样条件贷款了。
1、在首套房的情况下，购买新房并且面积不超过90平米的缴纳首付可以最低为20%;
2、在二套房的情况下，购买房产的最低首付为60%;
3、三套房的情况，需要贷款的银行根据房价的情况可以不予与贷款;
4、其他的情况最低首付为30%。
三、广州购房首付比例2012年的变化，非常简单。首次 3成
二次 6成
外地人无房产可以买一套。
本地人无房产可以买两套。
外地户口在深圳买房补税受限
针对近期社会关注的深圳(论坛)是否出台新限购令的问题，《每日经济新闻》记者从深圳市规划国土委获悉，深圳市将继续严格执行此前的限购令政策。深圳“新限购令”仅针对外地户口在深圳买房出台新的限制条件，非深户购房时提供纳税证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上的条件，事后补缴纳税证明的非深户购房将无法办理过户等相关手续。
深圳市国土规划委房地产市场处人士透露，对非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件;对提供社保缴纳证明的，必须符合下列条件之一：一是最近连续缴纳12个月以上养老保险并医疗保险;二是最近连续缴纳12个月以上养老保险并工伤保险;三是最近连续缴纳12个月以上医疗保险并工伤保险。
购房人在前往市房地产登记部门办理合同备案及过户等相关手续时，需提供符合上述要求的纳税证明或社会保险缴纳证明。
对此次出台的进一步明确针对非深户购房提交纳税证明的细则，该人士称，这是出于对一些中介公司帮助非户籍居民提供虚假纳税材料的考虑，一经发现将对造假者进行处理。
对不符合条件的，深圳市产权登记部门将不予以办理合同备案及过户等相关手续;对提供虚假信息、材料等欺骗手段获得核准登记的，将根据《深圳经济特区房地产登记条例》的有关规定进行处理，因此造成的法律责任由造假者自行承担。
2010年9月30日，深圳出台限购令政策，对深圳户籍居民家庭限购两套住房;对能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。
北京买房政策
北京户口三年以上
家庭人口人均住房使用面积家庭年总收入家庭总资产净值
1人10平米及以下22700元及以下24万元及以下
2人10平米及以下36300元及以下27万元及以下
3人10平米及以下45300元及以下36万元及以下
4人10平米及以下52900元及以下45万元及以下
5人及以上10平米及以下60000元及以下48万元及以下
外籍人士收入证明可以由借款人就职的国内公司开具，主要用来反映借款人在国内具有有稳定、合法的经济来源。借款人所在国家的政府纳税机构开具的税单(需做翻译公证)也可以作为收入证明。
2012-09-10
外地人在北京的买房条件
一：在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明;
二：有北京合法有效的暂住证;
三：购房人在北京没有房屋，如果已经结婚，夫妻双方在在北京没有房屋;四：身份证、结婚证和户口本。
五：如果在北京以外的地方贷款买过一套房，符合以上条件在北京再贷款买
房，首付款要百分之六十以上，包括百分之六十，贷款利率上浮百分之十。
推荐阅读：
买房合同04-04
买房收入证明04-28
银行贷款买房流程06-02
贷款买房收入证明06-20
上海买房限购历程06-17
买房合同(精选2篇)04-15
买房贷款收入证明范本06-26
买房利率（精选6篇）08-13
北京买房个人所得税11-26
福州买房（共6篇）05-13
