购房贷款有学问，买房前要看好
说起购房，贷款是各类复杂工序中不可缺少的一项。可有时，心急的贷款却总是无法顺利获批，不但影响了购房进度，也让本就繁杂的购房过程变得更加劳神。购房贷款总不获批，违约了怎么办，本期就来说说这里面的学问。
法律上有规定
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
按揭办不下来怎么办?
按揭办不下来的原因有很多，因此在实践中，不同情况的处理也是不同的，在审理合同纠纷时法院一般会优先适用合同中的约定。因此，合同中对贷款不批的违约责任由谁承担的规定是最重要的依据。如果没有约定或者约定不明，按照下面的原则处理：
贷款不批违约的注意事项
目前有不少购房者签订了购房合同后，因各种原因，银行贷款始终无法获批，就会出现退房纠纷。在具体执行中，很多楼盘是开发商统一指定银行办理贷款，所以提醒购房者应尽量在合同中注明，“如果贷款不能办理，购房者可以解除合同并不承担违约责任，开发商需返还首付款”。除此之外还要注意：
1.如果是银行根本就没有接受贷款申请，由购房者自己承担违约责任。
2.如果是购房者和银行已经签订了借款合同及抵押合同，只是银行没有按时放款，则购房者在向开发商承担违约责任后，可以按照借款合同向银行主张违约责任。
总之，提醒大家在购买商品房时，首先要认真考虑自己的资金能力，如果采用按揭方式，要事先认真了解申请银行按揭的程序和要求，在与开发商签约时，要仔细阅读所有需要签署的合同条款，弄明白条款的法律意义，最好请律师陪同签合同，有律师为您说明各项条款以及定金的法律性质能够更好地防范可能出现的风险。最后还要要求开发商在合同中注明“如果因申请银行贷款达不到预期金额，或银行拒绝贷款，而导致购房失败的，可免责并退回所交款项。”这样在不因自己的原因造成贷款不成出现纠纷时就能避免自己的利益受损了。
作者：冯辽
在台湾地区投资房产如何申请贷款?要负担哪些税费?如何打理?……诸多实际问题需要投资者逐个解决。因此在这里有必要介绍台湾地区购房的流程、主要税费、挑选物业以及出租管理等方面的内容，让投资者对此有一个初步的了解。
大幅松绑房产投资
从6月30日起，台湾地区大幅开放大陆居民及陆企赴台购置不动产及商办楼宇的限制。记者日前从相关渠道获得一份由台湾地区“行政院大陆委员会”制订的《开放陆资来台从事事业投资政策说明》(初稿)，其中就对放宽大陆资金购置不动产限制方面做出了明确规定。作为台湾地区房地产政策研究学会理事长，蔡为民认为这只是开了一个头，日后还会有更多的限制会被放宽。下面我们不妨对目前已经放宽的内容作一下分析：
修改之1：开放陆资企业因业务人员居住之住宅，从事工商业务之厂房、营业处所或办公场所或其他因业务需要之处所，取得的不动产。
蔡为民表示，在过去10年里，大陆人上能够在台湾购置不动产的情形可以用“罕见”来形容，能够成功买房的都是一些已经移居到台湾地区的“大陆媳妇”，而对于真正居住在大陆的人士来说，连看房都难，更何况买房?这项内容相当于为大陆人士在台湾地区投资房产“开了门”。
修改之2：取消大陆人士来台取得不动产需说明资金来源之规定。
蔡为民认为，这条规定的修改，也使得太陆人士投资台湾房产变得相对容易了一些。以前对大陆人士须对其资金来源进行说明，这实际上是人为设置了一道门槛。
修改之3：放宽向金融机构融资之限制。
(1)陆资投资人在台购买房地产之贷款规定比照本地区人士相关规定办理。
(2)在台无住所之大陆人士办理不动产物权担保放款。核贷成数以担保品鉴估价值50%为上限。
对此蔡为民指出，允许大陆人士在台湾地区购置不动产时申请按揭贷款，实际上是降低了购房门槛。此前虽然允许已在台湾地区投资的大陆人士购置不动产，但必须是全额付款，这对于经济实力相对较弱的购房者来说，是很难做得到的。
修改之4：放宽取得不动产物权之大陆人士来台停留期限。
每年来台总停留期间从不得逾1个月放宽为4个月;每次停留期限及次数不作限制。
蔡为民说。之前大陆人士在台湾停留时间有限，就只有短短1个月，不管想出什么办法进行延展，还是无法突破这个限制。现在放宽至4个月，而且次数不限，这等于是给大陆人士在台湾投资房产提供了充足的时间来办理相关事宜。
当然，从稳定房地产市场角度出发，对大陆人士购置不动产没置了相应的转让条件，如增设转让限制条件，即大陆人士取得供住宅用不动产所有权后，须于登记后满3年才得移转：此外为防止大陆人士已将台湾地区不动产转让却仍在台滞留，“地政机关”需负责通报大陆人士转让不动产物权之信息。
购房流程要了解
在台湾地区投资房产，首先要了解购房流程。记者对比台湾地区和上海的购记流程发现，虽然大体上相似，但足其中有很多细节存在着区别，某些地方甚至完全小同。因此对于购房流程而言，投资者应陔重点了解其特点。
台湾地区房地产市场上的房源可分为预售屋、新成屋、中古屋，其中预售屋类似于新建商品房，而新成屋则相当于我们所说的现房或者次新房。中古屋则指建成时间超过10年以上的二手房。这三种房源购买的途径不一样，预售屋从建造商手中购买;新成屋既能从建造商手里购买，也能从二手房中介公司手里购买;中古屋则可以向个人购买。当然，绝大部分是通过中介公司进行买卖。由于台湾地区房地产市场已经历了40多年的发展，新房供应量仅占整个市场的20%，大部分为二手房，因此这里主要介绍二手房的交易流程。
一、预售屋付款两步走
在大陆购买预售房，房款在签订买卖合同一个月后就已全部交给开发商了，未住进新房之前，购房者便已经开始还贷。而在台湾地区购买预售屋则并非如此，在交房之前，购房者只需支付相当于总房价的30%，而无需承担银行贷款利息。
购房者找到合适楼盘之后，第一个步骤是“定、签、开”，即与建造商签订购房合同、缴纳头期款和开发商开工，头期款一般约占总房价的10%-15%，由建造商跟购房者双方商定。
由于预售屋是尚未完成的房屋，所以在签约时必须把当初建造商所承诺的部分列入合约中，这是所有购买预售屋的投资者应注意的部分。这部分内容最好包括：购买的实际面积及公摊比例、停车位的使用权、使用的建材、装潢、公设的项目、预计完工日期及违约时的赔偿办法等等。以保障购房人的权益。另外，台湾“内政部”制订的《预售屋买卖契约范本》也可保障购房者的权益。
签约完成后，除了购屋款之外，还要准备支付一些相关的费用，主要包括各项税金及过户的费用。购屋者所要支付的税金包括印花税以及契税，其他费用部分包括申请土地及建物誊本费、过户规费等。
开工之后，根据工程的进度，每过一段时间须向建造商支付一笔建造费用。建造商会定期给购房者寄来相关的资料，通报工程进度，以及应付款项金额等，从开工到工程结束，须向建筑商支付大约相当于总房价的15%费用。当然，购房者也可以通过建造商的网站来了解工程进展情况。
等到工程完工，建造商通知收屋，井取得房屋所有权证之后，须向建筑商支付第二部分款项，这部分款项相当于总价的70%。如果向银行申请按揭贷款，收屋之后这部分款项才会划转给开发商，购房者正式向银行定期还贷。
二、买中古房付款分四期
专家表示，台湾地区早已进入了“二手房时代”，二手房占市场总供应量的80%左右，因此在这里有必要对二手房交易流程也作详细介绍。蔡为民告诉记者，在台湾地区买房一般都依靠中介来完成。二手房买卖分为四步，即签约、用印、完税、交屋。而对于房款的支付，与上海也有所区别。在上海买二手房，其首付款是在签订买卖合同之后一次性付清，而台湾地区可以把款项分三期支付，最后交房时再支付最后一笔。
签约买卖双方针对不动产买卖价款达成协议，将买卖流程、价款给付方式、买卖条件以文字方式详载于合约书上，并且双方亲自签名盖章，经代书见证签约之程序。签约之后，买家需要向卖家支付首付款，大约相当于总房价的10%
用印买卖双方将报税、过户所需证明文件交付代书，代书并于增值税申报书、契税申报书、所有权移转契约书(公契)、登记申清书上盖好双方印鉴章的手续，称之为用印。代书是指那些专门替买卖双方办理送件、报税等事宜的专业人士。在这个过程中需要注意的是，签约3-5日之后就要用印。其问如果买方需要贷款，应由买家找到贷款银行，并办理资质审查、估价、担保等贷款事宜。对于大陆人士来说，证明文件主要包括护照等。在该过程中，须支付另外相当于总房价10%的房款。
完税当契税税单核发后，代书通知出面缴税，买方并于同时支付完税款项，此称为完税。完税之后，及时送件并办理过户手续：在此过程中，再次支付10%左右的房款。
交屋这个过程跟上海的交房程序相似。在此过程中，代书取得新房产证，并交给买方，而买方备齐尾款、代书费、规费、服务费等，卖方则需结清水电煤气费等。至此，整个交易过程完成。
相关税费要厘清
在台湾地区投资房产，税费有哪些?这也是投资者所关心的问题。记者从信义房屋了解到，在台湾地区投资不动产，最主要的费用是中介佣金。目前台湾地区中介佣金为总价的1%，这跟上海相差不大。但是需要注意的是，在日后出售房产时，中介佣金要大幅上涨，达到4%，这相当于上海的4倍。
虽然中介收费水平不低，但中介的作用却相当大。由于房地产交易金额高，而且由签约到交屋还需花上将近一个月的时间。为了保障资金的安全。银行有提供成屋履约保证服务，就交易资金提供保障。以信义房屋而言，履约保证的费用由信义房屋支付，此外还提供漏水保固、辐射及氯离子检测等四大保障，保障买方的权益。此外，台湾的不动产交易金额无须公开，因此对买方而言，成交行情就必须倚赖中介业者提供。建议有意投资台湾房地产的大陆人士。须选择信誉良好、服务完善的中介业者，降低投资的风险。
除了佣金之外，购房者需要承担的费用包括契税、服务费等。契税征收标准为契价的6%，从表面上看似乎很高。但请注意是“契价”而非“总价”。信义房屋有关人士解释说。所谓“契价”其实是纳税价格，要比实际成交总价低得多，相当于在总价基础上打6折。
另外还有一项比较大的费用为代书服务费，分签约代书费和买卖登记代书费，这部分费用购房者可以与代书具体商谈，两项相加在2000-3000元不等。此外还有印花税、买卖登记规费以及书状费、登记簿誊本费等。
除了各项税费之外，贷款利率的多寡也决定着投资成本。不过台湾地区目前的利率水平正处于低位，投资成本可大大降低。记者了解到，目前台湾地区各商业银行为了取得更好的业绩，近期正在“血拼”房贷市场。如近期台北市各家商业银行就打起了自家“邻居”的主意，推出了一款叫做“敦亲睦邻”的房贷产品，只要是银行附近的住户，且在有关部门或者上市公司就职，或者是由银行代为发放薪资者，买房都可以得到前半年1.86%的优惠利率。
蔡为民表示，近期台湾地区利率水平不断走低，各商业银行为了争抢客户资源，竞相推出各种优惠房贷产品，因此很多房贷产晶的年利率水平只有2.0%左右。现在台湾已开放陆资法人来台购买商办、厂房，以及自用住宅不动产，接下来，陆资贷款也将是各银行准备抢进的一块市场。等待“金管会”核准之后，对陆资买楼放款，马上就可以动起来。“我相信大陆人士也肯定会成为台湾各商业银行争夺的对象。”蔡为民如此预测。
另类风险要规避
在台湾地区购房有不少另类风险需要规避。蔡为民表示，对于大陆人士来说，最主要的是要学会以本地人的眼光来选房，这样方能较好地做到防范风险。也就是说，要考虑台湾人在购房时的喜好。
当然，对于房屋产权问题、质量问题，以及周边配套设施是否完备等情况，在这些方面，大陆和台湾地区都是相通的，购房者完全可以按照大陆通行的做法来进行考察。除此之外，专家表示尤其要注意以下几个方面：
首先要远离辐射屋和海砂屋，这是台湾人购屋时最怕碰到的状况，有些中介业者有提供检测的服务。另外，在购买中古屋时，可以请民间或有关部门代为检验，辐射屋的检测可寻求“行政院”原子能委员会协助(网址http：//www.aec.gov.tw)，海砂屋的部分可寻求各县市土木技师公会的协助(网址http：//www.twceorg.tw)，另外也可以要求建造商或卖主提供相关证明文件。
其次就是尽量避免凶宅和与庙宇相邻的住宅。凶宅的价格虽然极其低廉，但是台湾人对其退避三舍;而靠近庙宇的住宅，台湾人对此敬而远之而导致其价格也不高。另外就是进门见餐厅的房型不要选。虽然这种房型在大陆属于主流产品，但专家表示，这类房型在台湾属于最差的房型。
当然，还要规避其他风险，比如在委托代书处理买卖事物时，权状、印章都由代书保管，并代替买卖双方处理签约、用印、完税及过户等流程，若代书心怀不轨，可能在完成过户后卷款潜逃。房主便可能拿不到卖房的钱。
作者：黄罗维 甄爱军
个人房屋贷款
1、申请个人房屋贷款的借款人应具备以下条件：
(一)在中国境内有固定住所，有当地城镇常住户口(或有效居住证明)及有效身份证明，年龄在65周岁以下，具有完全民事行为能力的自然人。
(二)提供购买房屋的合法购房合同或房屋买卖合同。
(三)遵纪守法，没有违法行为及不良信用记录。
(四)有正当的职业和稳定的经济收入，有能力支付规定比例的购房首付款，有按期偿还贷款本息的能力。
(五)在贷款人营业网点开立个人结算账户或信用卡账户，愿意接受贷款人信贷、结算监督。
(六)同意以所购房屋作抵押，但抵押物未取得产权权属证明文件及合法办理抵押登记前，应提供贷款人要求提供的其他担保。
(七)贷款人规定的其他条件。
2、贷款操作流程：
借款人申请→贷款人调查、审查(批)→贷款发放→贷后管理→按月收回贷款
3、需提供以下资料：
(一)借款人合法有效的身份证明和户籍证明，包括居民身份证、户口簿或其它有效证件。已婚者应当提供婚姻关系证明及配偶的上述材料，所有材料均需提供原件和
复印件。
(二)借款人个人收入证明原件。
(三)首付款凭证和收据。
(四)《购房合同》原件，二手房需有经公证的《房屋 买卖合同》。
(五)购房时若有共有人，共有人需提供上述
(一)条 所列资料。
(六)贷款人要求提供的其他文件或资料。
银行按揭流程 想通过贷款买一套开发商开发的房屋：
1，先和开发商签订《商品房买卖合同》，向开发商交纳首付款，开发商出具首付款发票：
2，接下来到房管局办理备案及预购商品房预告登记，由房管局发放《房屋预告登记证明》：
3，持相关手续到银行办理个人住房贷款申请，银行审批同意后，签订《贷款合同》，最后由购房人和银行委托人双方持相关手续到房管局办理预购商品房抵押权预告登记，由房管局发放《预购商品房抵押权预告登记证明》，
4，银行放款。 以上就是整个贷款流程，亦是市民俗称的按揭贷款。
黄色--“预购商品房预告登记”指购房人签了预售合同，为了保障购房人权益，以防一房两卖， 意义：告诉别人，这房子，某人已经先买下了。 登记申请人是开发商和购房人。 粉色--“预购商品房抵押权预告登记”是指购房人以预购的商品房期房做抵押，向金融机构申请购房贷款。同样，由于是处于期房阶段，它暂时还不能办“其他权利登记”，所以，就先办该登记。 意义：预先申明，该房屋已经先抵押给我(银行)了，别人不能再主张抵押权了，防止购房人再将该房抵押给别人。 登记申请人是金融机构(银行)和购房人。 当你贷款成立后，银行把钱汇入开发商账户，那个时候，你在网上看到的颜色就是红色的了。
预购商品房抵押权预告登记，申请人应提交的材料：
(1) 登记申请书;
(2) 申请人身份证明;
(3) 抵押合同;
(4) 借款合同;
(5) 预购商品房预告登记证明;
(6) 商品房买卖合同。
在办理此项登记时，需要银行被委托人和抵押人双方同时到场办理，购房人取得《房屋所有权证》后，抵押当事人双方有义务将预购商品房抵押权预告登记转为房屋抵押权登记。
办理预购商品房注销登记须提交哪些材料?
办理预购商品房注销登记，申请人应提交的材料：
(1) 登记申请书;
(2) 申请人身份证明;
(3) 预购商品抵押权登记证明;
(4) 结清证明;
(5) 银行出具的委托书。
如果房屋在抵押期间，购房人取得《房屋所有权证》，并将预购商品房预告登记转为房屋抵押权登记，那么房管部门就会把《预告商品房抵押权证明》换发为《房屋他项权证》，那么，在做注销登记时，上面第三项需要提交的材料就换为《房屋他项权证》。
在申请抵押登记时，有那些收费项目?办理时限?
办理预购商品房抵押权预告登记和之前介绍的现房抵押权登记的收费标准、办理地点、办事时限都是一样的。
在办理预购商品房抵押权预告登记时，需要缴纳的费用有：(1)房地产抵押登记费：住房房屋登记收费标准：60元/件;非住房房屋登记收费标准：400元/件;经济适用房减半收取。(2)房地产抵押手续费：按照贷款额的0.08%收取。譬如一套成套住宅，贷款金额为20万元，需要交纳的费用为：60元+20万元×0.08%=220元。
根据相关法律法规规定，办理期房抵押登记的时限为10个工作日。近年来，我办不断优化办事流程，由10个工作日缩短至5个工作日，工作效率提高100%.
两项注销登记的办事时限都是2个工作日，办理注销登记不收取任何费用。
在房所有权证未办理的情况下，一次性付款或按揭贷款结清后，不能凭《商品房买卖合同》办理抵押登记
依据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款规定：“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”就是说，在《房屋所有权证》未办理的情况下，凭《商品房买卖合同》只能办理预购商品房抵押权预告登记，就是按揭贷款，并且房屋在按揭贷款的情况下不能够办理二次抵押登记。
《房屋所有权证》或预购商品房抵押登记证明丢失后，如何补办?
经登记的房屋他项权利证书或者登记证明申请遗失补证的，申请人为抵押权人。
(1) 申请人应当持遗失补证申请证明，查阅房地产抵押档案并复印房地产抵押登记原始存根后，在本市主要报纸上刊登遗失证明后，向抵押登记机关申请遗失补证。
(2) 经登记的房屋他项权利证书或者登记证明申请遗失补证的，申请人应当向抵押登记机关提交下列材料：
① 登记申请书;
② 申请人身份证明
③ 房产档案部门出具的房屋他项权利证书，登记证明或登记薄;
④ 刊登遗失声明的当日报纸。
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一、商品房按揭贷款的基本条件
1、借款人具有稳定的职业和收入，信用良好，确有偿还贷款本息的能力;
2、所购住房座落在城镇(包括市区、县城、大集镇)且原则上为借款人现居住地或工作、经商地;
3、已与开发商签订了《商品房买卖合同》，根据个人信用情况，并已支付了银行规定的首付款比例，最低为30%以上;
4、贷款金额根据借款人的信用情况、职业、教育程度、还款能力、所购住房变现能力等情况确定。
5、同意先办理预购商品房抵押登记，并承诺在所购买的住房竣工并取得房地产权证后，以购买的住房作贷款抵押且重新办理抵押登记手续;
二、须提供资料
1、申请人和配偶的身份证、户口簿原件及复印件3份(如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明);
2、购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》;
3、房价30%或以上预付款收据原件及复印件各1份;
4、购房人收入证明(银行提供，置于售楼处);
5、借款人为法人的要携带有效的《企业法人营业执照》或《事业法人执照》、法定代表身份证明书、财务报表、贷款卡。若是股份制企业，还需提供公司当带技术章程、董事会同意抵押证明书;
6、开发商的收款帐号1份。
三、业务一般规定
1、贷款期限一般在三十年以内，且贷款到期日原则上不能超过借款人(男)65岁、(女)55岁的年龄;
2、贷款利率执行人民银行的规定。如遇法定利率调整，期限为1年以内的，执行合同利率，不分段计息;期限为1年以上的，则于次年初执行新的利率;
3、按揭主要还款方式分为等本金和等本息两种，购房人可自由选择。等本金为按月还本付息，先多后少;等本息为按月还本带息，每月还款额不变(利率调整变化)。
四、住房按揭贷款流程
1、开发商向贷款行提出按揭贷款合作意向;
2、贷款行对开发商开发项目、建筑资质、资信等级、负责人品行、企业社会商 誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查，并与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议;
3、购房人与开发商签订《商品房买卖合同》，并根据合同要求，付清所需首付房款;
4、自首付款付清之日起七日内购房人提供符合按揭银行要求的资料，直接向开发商合作银行提出申请按揭贷款。具体包括：《商品房买卖合同》(备案登记)、购房首付款收据、身份证、婚姻证明、收入证明及银行认为需要提供的其他资料;
5、贷款行对购房人的各方面情况及手续进行调查、审查，与符合基本条件的购房人(包括购房人配偶)办理初步手续，具体包括借款申请书、共同还款声明、承诺、谈话笔录、借款合同、借据等;随后购房人在贷款行开立存款账户或银行卡，银行报上级行进行审批;
6、申请审批期限一般为7日内。对超过该期限的，营销部及时与银行对接、了解情况、解决问题，积极协助购房人办妥贷款，及时与按揭银行签订阶段担保手续;
7、问题客户的处理： (1)对正在申请阶段的购房人，由于自身原因申请取消按揭贷款的，自取消之日起20日内，购房人应按一次性付款方式付清余款;
(2)因银行最终批准的贷款额度未达到按揭总额时，购房人应在银行批复之日起10日内补足余款;
(3)购房人由于信用、身份、还款能力等各方面自身原因，导致银行按揭贷款未获批准的，出卖人不予退房。根据实际情况，首选调整贷款行另行申请，仍未批准的，经购房人申请，可以变更购房人，合同购买人变更为与购房人有家庭、亲属关系的相关人员，营销部应及时申请注销商品房买卖合同，另行签订合同。如购房人不予变更合同，应在银行按揭贷款未获批准之日起，按照一次性付款的方式30日内付清房款，违约按照合同相关规定执行;
(4)对于久拖不到贷款行申请按揭贷款的客户，销售人员应建立督促机制，并将电话通知记录登记，连续三次(15日内)通知仍未办理，应按照合同规定计收违约费用;
8、贷款行批准购房人借款后，公司凭进账单给购房人开收款收据和发票;
9、借款人以后只要每月(每季)20日前在存款账户或银行卡上留足每期应还款额，贷款银行会从借款人账户中自动扣收，到期全部结清;
10、贷款归还后，贷款行注销抵押物，并退还给客户。
五、按揭贷款流程图 咨询 → 申请贷款(购房人)→ 审核(提供资料)→签订借款合同和抵押合同(银行)→ 办理合同公证(公证处)→有关保险(保险公司)→ 办理房屋产权抵押登记(房地产登记处)→ 发放贷款(收到抵押证明)→ 借款人还款 →办理抵押房产注销登记(贷款全部还清)
住房公积金贷款手续及流程
一、什么是住房公积金贷款
住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的房屋抵押贷款。
二、住房公积金贷款的类别有：
新房贷款、二手房贷款、自建住房贷款，住房装修贷款、商业性住房贷款转公积金贷款等。
(注意：不是所有的公积金中心都提供以上类别的贷款，请先咨询当地住房公积金管理机构)
三、申请住房公积金个人购房贷款应符合哪些基本条件? (1)只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款; (2)申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月。因为缴存不正常说明其收入不稳定，发放贷款后容易产生风险; (3)配偶一方申请了住房公积金贷款，在其未还清贷款本息之前，配偶双方均不能再获得住房公积金贷款，结清后可二次房贷，首付利率不变。因为，住房公积金贷款是满足职工家庭住房基本需求时提供的金融支持，是一种"住房保障型"的金融支持;
(4)贷款申请人在提出住房公积金贷款申请时，除必须具有较稳定的经济收入和偿还贷款的能力外，没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务;
(5)贷款用途必须专款专用：住房公积金贷款用途仅限于购买具有所有权的自住住房，而且所购买的 住房应当符合市公积金管理中心规定的建筑设计标准。购买以盈利为目的房屋时，不能使用公积金贷款。
四、办理公积金贷款所需材料
(1)申请人和配偶的身份证各3份(正反两面)、户口簿原件及复印件2份(含首页，户主页，本人页)，外地户口还需暂住证原件;
(2)借款人结婚证复印件2份;未婚者提供未婚证明原件1份; (3)借款人及配偶收入证明原件2份;
(4)购房人与公司签订的《商品房房买卖合同》; (5)总房价30%或以上预付款收据原件及复印件2份; (6)《住房公积金卡》。
五、住房公积金贷款提前还款和结清须知
(1)按照住房公积金《委托贷款合同》约定，借款人正常还款满12个期后;可申请提前部分还款，或全部结清剩余贷款本息;
(2)提前部分还款时，所还本金额最低不少于上一期贷款本金余额的40%;
(3)提前还款只能还3次，3次之内没有还清就无法提前结清; (4)提前结清或正常结清住房公积金贷款后方可办理房产抵押撤除手续。 需要携带的资料：
①本人身份证; ②还款存折(卡); ③《委托贷款合同》;
④提前还款时银行出具的《住房公积金贷款提前还款受理单》、扣款凭证;
⑤《抵押合同》;
⑥担保费发票、房产证或《商品房买卖合同》及《房产信息备案表》; 注：提前部分还款时，携带前①-③项资料。 相关提示：办理提前还款业务应避开借款人当月正常还款日，如有逾期请先在还款帐户内存入足够的资金，待贷款管理系统处理掉您的贷款逾期本息再办理该业务。
六、办理公积金的流程
(1)申请人本人持购房资料(《商品房买卖合同》、购房首付款收据、)夫妻双方身份证、户口薄、结婚证(所有部分原件及复印件A4三份)、贷款申请表一式三份——市公积金管理中心个贷服务大厅办理贷款申请手续;
(2)上述机构将审批通过的贷款资料传递到委托银行;
(3)委托银行通知借款人及其配偶持双方身份证到委托银行签约处签 订《借款合同》、《抵押合同》;
(4)借款人及其配偶持双方身份证与银行工作人员一起到房管部门领取 《房屋他项权证》;
(5)借款人持《房屋他项权证》原件及复印件一份到公积金管理中心个贷大厅开具《放款通知书》;
(6)借款人持《房屋他项权证》原件及复印件一份、《放款通知书》到委托银行办理贷款发放手续。
七、公积金办理注意事项 (1)前去公积金办理时，必须携带所有证件的原件; (2)夫妻双方都到场;
(3)身份证、户口本、结婚证上的号码，姓名必须一致; (4)所有资料必须用A4规格复印。
第一步：借款人在办理贷款前，请查明所购楼宇是否有银行提供个人住房按揭贷款承诺书，然后，借款人申请个人住房按揭贷款，填写《贷款申请审批表》，将有关材料(付首期款证明、买卖合同、身份证、经济收入来源证明等原件、复印件)提交贷款银行
第二步：发展商：作为借款保证人在贷款申请审批表“保证人意见”栏上签字、盖章
第三步：贷 款 银 行：信贷员对借款申请人提交的全部资料、文件进行审查，逐级审批
第四步：贷款行领回办妥手续的材料并根据依法生效的借款合同发放贷款
第五步：国土局产权登记和公证部门：办理房产产权抵押登记手续
第六步：通知发展商领回借款合同并由发展商出具付清房款证明给贷款行
第七步：通知借款人领回借款合同、借据、保险单 第八步：贷款行信贷员将贷款档案归档
1、贷款批下来以后开发票，缴纳契税，契税是总房款的
1.5%
2、办理房产证之前要缴纳维修基金，我们这是电梯78元/平方米，步梯51.6元/平方米。你可以上你当地房产局打听一下
3、房产证办理费用300左右
4、进户费，你进户
之前交的，如果没有补交面积款，一般在4000左右
5、有些贷款银行或者公积金走的是担保公司，需要收取担保费，我们这担保费=贷款总额*贷款年限*0.8‰
2010-08-13 03:49 顶(3)踩(0)举报
购房贷款已经成为现在普通购房者买房的首选途径，在购房贷款的途径中，公积金贷款已成为最为普遍的贷款方式，但是你对购房贷款的流程了解吗?如果你正在贷款或者正在准备购房贷款那就一起来看一下购房贷款的流程吧 购房贷款流程：
1、住房资金管理中心与受托行签订委托贷款协议。
2、借款人直接向住房资金管理中心提出贷款申请，受托行业可根据需要，代为收集借款人申请资料，统一交住房资金管理中心审核、审批。
(1)借款人身份证件(指居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)及婚姻状况证明;
(2)借款人家庭财产和收入证明;
(3)合法的购(建、修)住房合同意向书、协议或其他批准文件;
(4)抵押物或资物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或资押的证明;有权部门出具的抵押物估价证明;保证人同意提供保证的书面文件和保证人资信证明;
(5)有所购(建、修)住房全部价款20%以上的自有资金，并保证用于支付所购(建、修)住房的首付款;
(6)自建住房的，应出具计划、建设、规划、土地等有关部门的批准文件;
(7)对自有住房进行翻建、大修的、应出具自有住房产权证明;
(8)有住房资金管理中心认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人;
(9)住房资金管理中心规定的其他条件。
3、住房资金管理中心对每笔贷款金额、期限、利率审批同意后，与受托行签订委托贷款合同。
4、受托行按照委托贷款合同约定，与借款人分别签订《住房公积金委托贷款抵押合同》、《住房公积金委托贷款质押合同》和《住房公积金委托贷款保证合同》后，办理借款手续。
5、受托行将贷款直接划入售房方在受托行开立的指定账户。
心连心互助购房联盟合作社
个人购房按揭贷款操作流程
个人购房按揭贷款操作流程包括楼盘审查和发放贷款两部份
一、楼盘审查
在借款人提出申请之前，信用社(部)需要对拟提供个人购房贷款的楼盘进行审查，楼盘审查操作流程为：开发商申请→项目调查→审查、审批→签订项目合作协议书→贷后监管。
房地产公司提出申请，信用社(部)要求房地产公司(以下简称“开发商”)提交以下资料：
1、书面申请;
2、公司资料、包括营业执照、税务登记证、法人代码证、企业章程、贷款卡、开户情况、公司概况、法人代表人或授权代理人证明书、股东会决议等;
3、项目资料，包括房地产开发企业资质等级证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，国有土地使用证、工程概预算资料、商品房预售许可证等。
4、农村信用社认为需要提供其他资料。
项目调查的主要内容有手续的合法性、项目资金到位情况、项目的基本情况，市场前景及效益状况。项目实地调查，核实资料、项目情况调查后撰写调查报告，将调查情况交审查部门，审批同意后与开发商签订《个人购房消费贷款项目合作协议》。
二、发放贷款操作流程
具体流程为：借款人申请→贷前调查→审查、审批→签订借款合同→办理保险、公证、担保等手续→发放贷款→资料归档→贷后管理→贷款偿还→清户撤押。
(一)借款人申请
借款人申请个人购房贷款，所购房必须为现房或多层主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房。需要借款人填写个人购房借款表并提供以下资料：
1、借款人身份证件(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件);
2、婚姻状况证明(已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明书);
3、不低于房价30%的首付款付款凭证;但对购买首套自住住房且套型建筑面积90平方米以下的可执行首付款比例不低于20%的规定;购买商业门面的首付款比例不得低于40%。
4、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品房买卖合同;
5、共有权人同意以所购房屋作为抵押物的证明;
6、借款人家庭财产和经济收入证明，如果属于借款人家庭成员共同还款，则各方要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他方仍要继续承担还款责任。
(二)受理和调查
信贷部门收到如上资料，对其资料的真实性、借款人偿还贷款本息能力进行调查，确定贷与不贷、贷款的金额和期限，调查的主要内容包括：
1、首付款是否足额存入开立在信用社的售房专用账户上;
2、屋价格是否合理，与当地同类物业的市场价格是否相当;
3、借款年限加借款人的年龄是否超过60年;
4、抵押担保是否足额有效，共有人是否出具同意抵押的合法文书，必要时要求借款人提供房产评估报告及他项权利证书。
(三)贷款审查、审批
审贷部门重点审查：
1、购房行为的真实性，防止借款人和开发商串通骗取银行贷款;
2、所购房屋价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产评诂资质的机构进行评诂;
3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见;
4、借款人偿还贷款本息的能力;
审贷部门审查后，提出贷款额度和期限，可与借款人、开发商签订《个人购房借款合同》，直接报有权审批人审批。签订借款合同时，经办人主动向借款人、保证人讲解合同条款。
在借款人办妥房屋保险、公证和抵押预登记手续后，方可发放贷款。发放贷款时，由信贷员填写借据，借款人签章或按指印认定，同时借款人签署《划款扣款授权书》，信用社将款项直接划入开发商在信用社开立的售房专户上，同时通知借款人贷款已经发放，开发商出具收款证明。
信贷部门应在发放贷款后10个工作日内完成资料归档。
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