土地增值税改革论文

摘要：房地产企业土地增值税在企业税负中占有相当比重，土地增值税清算失策会增加企业的税收负担。本文分析了房地产企业土地增值税清算面临的挑战，指出了土地增值税清算中几个常被忽略的重要问题，并提出了加强土地增值税清算工作的思路和对策，目的在于促进企业重视土地增值税清算，合法、合理地开展税收筹划，降低税收负担。今天小编给大家找来了《土地增值税改革论文 (精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

土地增值税改革论文 篇1：

房地产企业土地增值税存在问题和改革

摘 要：随着社会经济的快速发展，越来越多的人开始认识到土地增值税的重要性，其管理水平的高低，直接关乎行业的可持续发展进度。但在实际管理过程中仍旧存在问题，使得管理工作难以顺利进行。本文针对问题提出一些改革，希望可以为相关人员提供参考依据。

关键词：房地产企业;土地增值税;问题;改革

一、房地产企业土地增值税存在问题

20多年来，房地产市场经历了翻天覆地的变化，但土增税法基本上还是沿用1993年的模式至今，很多方面显然已经过时，主要表现在以下几方面。

(一)征税范围过窄、税率过高

征税范围过窄，普遍存在土地增值税管理工作中，而造成此问题的原因主要有以下两点。第一，房地产企业随着经营范围的不断扩大，开始认识到土地增值税管理工作的重要性，但是由于我国现行的条例规定所限制，相应的土地使用权或者是房屋出租不纳入征税范围，不符合公平性原则。鉴于此，使得房地产企业在实际管理过程中，面临较大的问题。第二，近年国有土地资源逐渐短缺，企业通过“旧改”来获得开发土地，但土增税率偏高致使造成较大的税务负担，无异于造成相应的土地难以得到正常流转，更不要讲提高土地资源利用率，且阻碍行业可持续发展进度。土地增值税虽然属于行为税，开发企业的投资测算时为保证合理利润提高定价，同样会将其转嫁给购房者，伤害到刚需一族。

(二)扣除项目复杂导致税收管理成本过高

房地产企业在进行土地增值税管理过程中，还面临其他问题，其中扣除项目过于复杂是一个较为突出的问题，而扣除项目主要是房地产开发成本，在进行土地增值税清算管理过程中，实际扣除项目往往比较复杂，这样就会加大管理人员的工作难度系数，不利于土地增值税工作的顺利进行。房地产在开发成本过程中，并不能够与开发商进行愉快的合作，很多开发商也不愿意提供更加详细的资料，同样会造成诸多问题的发生。税务部门进行土增税项目清算，往往专业水平和人手不足，不得不借助中介机构进行长时间资料审核，大大提高了税务部门和纳税人的管理成本。

(三)费用采用计算扣除方式不公平

目前土增税政策，可以采用利息加土地及开发成本的5%作为开发费用，也可以采用土地及开发成本的10%作为开发费用，主要取决于是否能够按项目准确计算利息支出。在房地产企业实际操作中，资金往往是多个项目共同使用，又或者通过“统借统还”的方式从集团其他机构取得的，都难以满足税法规定的计算分摊利息并提供金融机构证明的条件。一般情况下只能采用土地及开发成本的10%作为开发费用。扣除方法不统一产生的不公平现象是相当明显的。

(四)预征比例设置不合理

社会经济的稳固发展，我国也出台了一系列的土地增值税条款，这对于房地产企业来讲有着很大的促进作用。其中《中华人民共和国土地增值税暂行》条例中已经明确了指出，倘若因成本或其他原因无法进行计算土地增值税，可以通过预征土地增值税，待项目竣工后进行清算;简单来讲，就是多退少补。但是在实际管理过程中仍旧存在着较多的问题，其中预缴比例设置由地方确定，是普遍存在的一个问题。过低不利于国家税源的稳定，过高又会增加纳税人的负担。有些地方长期固定在同一比例，不会科学地动态调整，使得土地增值税管理工作难以有效开展，严重的话还会为企业带来不必要的经济损失，直接阻碍其可持续发展进度，甚至还会面临偷逃土地增值税的问题发生，不利于土地增值税管理工作的进行。

二、房地产企业土地增值税存在问题的改革方向

(一)扩大征税范围，在税率不变的情况适当调整免征额

针对上述征税范围扩展问题，房地产企业应当适当的扩大征税范围，这是提高土地增值税管理水平的重要前提基础，具体从以下几点来入手。

第一，要根据国家已经出台的土地增值税政策，适当去扩大征税范围，土地增值税从性质上讲，兼有行为税和资源税性质，更倾向于行为税，对不动产进行转让、出租同样是一种行为。但目前政策仅对转让征税是有失公平的，因为未来租金的净现值实际上跟转让款都是不动产所带来经济收益，立法者仅从方便操作角度去考虑问题，是不可取的。第二、扩大征税范围，应该同时作为降低税负的一个有效举措。根据产权转让的行为目的性进行调整，正常社会商业经营行为不应加以调控。开发商首次转让所获得的增值，在一定低增值限额内，说明处于正常利润范围，政府不应进行过多行政干预，如将增值率低于20%免税的规定除普通住宅外扩展到所有开发产品。这样才能够在最大限度上解决开发产品分类计税产生成本分配不合理，从而对纳税人造成的不公平问题。但对于炒房者或炒地者则应该征收较高的土地增值税，而不能通过核定征收的方式变相降低他们的税收负担。

(二)简化扣除项目，要体现现代税收的节约原则

很多时候，房地产企业在进行土地增值税过程中，过于复杂的扣除项目也会影响管理工作效率，一定程度上也会造成财务管理工作的混乱。所以，要想解决扣除项目复杂的问题，我们还应当简化扣除项目的规定，以此来为土地增值税管理工作提供有力的数据支持。在目前的税制未改革前，需要做好以下内容。第一，相关管理人员应与开发商形成一个良好的合作关系，让他们能够主动、愿意提供更加详实的资料。当然，还应当加强建房配套设施成本控制，比如加强对建筑安装工程费用管理、基础设施费管理，公共配套设施费管理。第二，企业也要按照相应的规章制度进行土地增值税管理，管理开发商项目进行过程中所产生的一系列费用，比如水电费、办公费以及人工费用等，从而降低偷逃土地增值税问题的发生。第三，房地产企业管理人员也要发挥自身岗位职能作用，要积极地参与到土地增值税管理过程中，同时政府也要引导相应的纳税人，主动地参与到土地增值税管理工作中，进一步为国家经济建设带来更多的税收收入，且实现提高土地增值税管理水平的目的。

(三)費用扣除要贴近企业实际

对于不同企业取得土地时间，可以采用起按合法取得土地凭证从取得至动工的年数每年加计5%方式计算，开发过程中所产生的费用比例企业间相对较为固定，可以按动工后土地及开发成本的10%计算，两者之和作为开发费用。这样对纳税人更为公平，促使纳税人压缩开发周期，同时固定比例费用又可以加强税收征管，防范纳税人假借支出费用为名扩大扣除项目。

(四)设置预征比例要讲求科学性

房地产企业在进行土地增值税管理过程中，普遍存在着预征比例偏低的问题。鉴于此问题的存在使得征收严重不足，也会导致其他问题的发生，所以为了解决上述所提到的预征比例较低问题，宜采用科学方法判断预征比例。在实际操作中，影响企业利润的因素中有较大变化的是土地成本和销售收入，建安成本相对较稳定，预征比例要根据征收所在地的地价、建安造价、房价去合理设定，预征率范围在1%-5%较合适。采用科学的预征比例，能提高相应纳税人的意识，使他们能够愿意并主动的提出清算，以此来降低土地增值税管理工作的难度。同时也要结合房地产目前的发展行情，制定合理的预征比例，确保我国各地区经济得以平稳发展，从根本上解决各地区房产价格高低不等的现象，促进房地产企业得以健康稳固发展。除此之外，还应完善相应的税收制度，要求各级人员严格遵守制度条款中的内容，有效提高土地增值税管理工作水平，为后续经营活动和发展提供有力数据支持。

三、结语

综上所述，房地产企业在进行土地增值税管理过程中，仍旧面临较大的困难，使得增值税管理工作不能够高效完成。所以针对问题应当扩大征税范围并简化并合理设置扣除项，同时也要提高预征比例。只有从这几方面加强管理，才能够提高土地增值税管理工作的质量，降低纳税人逃避土地增值税等问题，最后促进房地产行业健康有序发展。

参考文献：

[1]余丽秋.关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨[J].财会学习，2020(08)：218+220.

[2]董瑾.房地产企业土地增值税税务筹划问题探讨[J].财经界(学术版)，2020(01)：206-207.

[3]刘东辉.房地产企业土地增值税纳税筹划问题研究[J].价值工程，2019，38(33)：22-23.

作者：张志文

土地增值税改革论文 篇2：

房地产企业土地增值税清算面临的挑战与对策

摘 要：房地产企业土地增值税在企业税负中占有相当比重，土地增值税清算失策会增加企业的税收负担。本文分析了房地产企业土地增值税清算面临的挑战，指出了土地增值税清算中几个常被忽略的重要问题，并提出了加强土地增值税清算工作的思路和对策，目的在于促进企业重视土地增值税清算，合法、合理地开展税收筹划，降低税收负担。

关键词：房地产企业;土地增值税清算;税收筹划

国家对于房地产发展的调控不断加强，房地产企业面临严峻的危机和挑战。税收是房地产企业的重要负担之一，其中土地增值税在房地产企业税收中占有较大比例，重视土地增值税清算，合法、合理应对清算风险，开展税收筹划，对提高房地产企业效益有重要意义。

一、房地产企业土地增值税清算面临的挑战

我国房地产业从90年代开始飞速发展，随着房价的不断增长，房地产市场的健康发展面临着严峻考验。2007年，国家税务总局出台《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，将土地增值税的征收方式转为清算制，目的之一就在于更好利用土地增值税调控房地产市场。2009年，国家税务总局出台了《土地增值税清算管理规程》，2013年，出台了《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》，不断规范和加强土地增值税征收，发挥土地增值税调控房产市场的作用。这些政策的出台和土地增值税清算现实说明了两个问题：第一，国家对于土地增值税的清算工作非常重视，需要房地产企业认真对待。第二，土地增值税清算业务对于税务部门和房地产企业还是一项处于摸索过程中的业务，企业需要在实践中不断完善相关工作，以确保纳税工作的合法、合理，避免偷漏税、多缴税等情况出现。

当前，房地产企业土地增值税清算充满了挑战：

(1)税务机关征管力度加强，土地增值税清算的要求提高。随着土地增值税清算工作的深化，在国家对房地产市场调控决心的影响下，税收机关的重视度、征管力度不断增强，形成了全覆盖的全面清算局面，对这几年积压的未清算的项目进行全面清算，并且强化了土地增值税的清算督导职能。在此背景下，由于一些企业对于土地增值税政策的把握存在问题，导致了土地增值税清算的风险增大。(2)土地增值税清算政策存在特殊性和复杂性。土地增值税清算与通常的会计处理有很大区别。例如拆迁补偿、土地对外担保、代建房、普通标准住宅、代收费等的处理，在土地增值税清算中有特别的规定，对这些政策的正确领悟直接影响土地增值税清算后果。土地增值税清算的特殊性和复杂性对清算人员提出了较高要求，一方面，清算人员要具备过硬的专业知识，能够灵活、实事求是地处理清算过程中的各种业务;另一方面，清算人员要具备丰富经验，能够合法、有效的完成清算，正确应用国家政策、纳税技巧等避免企业多缴税。(3)土地增值税清算存在许多政策不够明确的事项。例如，土地增值税收入和扣除金额确认问题就非常复杂，有很多模糊之处，清算人员常常难以把握。销售面积发生差错存在补退款问题的处理，收取违约金、滞纳金等在土地增值税中的处理，拆迁补偿、拆迁安置支出的计算等等，有的问题政策规定本身不够明确，税务人员的把握也不统一，造成清算的困难。(4)房地产企业经营的复杂性和长期性也使得土地增值税清算风险增加。房地产开发项目，每一个项目的开发都需要大量的投资、长期的经营，且过程、关系复杂多变，一个房地产项目从开发到房屋销售完成需要很长时间，时间的大跨度给土地增值税的清算带来了很大困难，土地增值税清算工作不当会带来严重后果，轻则影响企业效益的最大化，使企业蒙受损失;重则可能损坏企业形象、影响企业正常经营，甚至使企业牵扯到税务纠纷中，影响企业的持续发展。

二、土地增值税清算中几个常被忽略的重要问题

(1)对国家宏观调控政策的关注力度不够。房地产政策虽然存在一定的地方性特点，但国家的宏观调控不可忽视。在房地产企业土地增值税清算的税收筹划中，有的企业轻视国家的宏观政策，一味地在地方政策上下功夫，往往会增加土地增值税的纳税风险，给企业造成更大损失。房地产企业应该从国家先后出台的“国六条”、“国十一条”、“国八条”这些政策中看到国家对于房地产调控的力度和紧迫感，在这种形式下，地方政策与国家政策方向是一致的，从国家的宏观政策中往往更能掌握土地增值税清算的政策取向，以更好的把握税收筹划的效用，降低土地增值税的风险性。有的企业对于大力度调控环境的适应能力较差，特别是中小型房地产企业，对于国家宏观调控的关注更是有一定的局限性，对于未来政策的发展趋势不能正确的预测和把握，使企业在税收中蒙受损失，承担不必要的风险。(2)对土地增值税清算特殊性的重视度不够。土地增值税清算与一般的会计核算存在很大区别，有的房地产企业忽视土地增值税清算与通常会计核算差异性，以通常的方式对待企业的土地增值税清算工作，增加了企业所要承担的税额。由于忽视这种差异，因而也就不重视在正常的会计核算中充分考虑到土地增值税的特殊性，缺乏基于有利于土地增值税的考量，必要的财务处理和筹划，缺少纳税的远见性和科学性，往往在事后做补救，使得企业的地位非常被动。有的企业欠缺懂得土地增值税清算的专业人员，而普通财务人员又欠缺土地增值税清算知识，对于土地增值税的筹划能力不足，不能深入了解土地增值税政策，不能熟练运用政策及技巧为企业谋划，造成企业发生土地增值税纳税风险。(3)税收筹划与违法的界限不明，风险意识淡薄。纳税筹划与偷税、漏税有本质性的区别，前者是在法律允许范围内进行的，后者是只重目的不顾风险的违法行为。一些房地产企业事前缺乏对土地增值税的合理筹划和安排，遇到土地增值税清算时，又缺乏对土地增值税清算法律风险的正确认识，盲目地向着有利于降低税额的方向乱作为，甚至采用欺骗、隐瞒手段进行清算，这就导致企业纳税风险的增加，有可能会因违法而被税务机关查处。有些企业虽然并不希望自己偷漏税，但由于风险意思不强，缺乏处理土地增值税清算专业问题的知识和能力，土地增值税清算筹划方案失败，也会造成风险，要么在清算中多缴税款，要么发生过失少缴税款而受到税务机关追究。

三、当前房地产企业加强土地增值税清算工作的思路和对策

(1)处理好国家大环境与地方小环境的关系。在未来相当长一段时间内，我国房地产市场均会处于调控状态，国家既要促进房地产市场发展，又要控制房地产市场泡沫，土地增值税是一项重要的调控手段，可以预见，国家对土地增值税清算工作不会放松。这是土地增值税清算的大环境，企业要对此有充分的思想准备，要将土地增值税问题作为企业的一项重要事务来对待，不能再象过去一些企业那样，预缴土地增值税后就将土地增值税问题束之高阁。另一方面，各地经济发展不平衡，仍有不少地方为促进地方经济发展，促进土地市场的繁荣，在土地增值税问题上有对企业的系列优惠措施或变通处理。房地产企业要综合考虑当前的大环境与小环境的关系，充分利用地方政策，但对于一些地方明显违法的政策许诺能否最后兑现要有正确的判断，做出无风险或风险较小的选择。(2)事先筹划，最做安排。土地增值税清算是一个系统工程，从土地拆迁开始，到最后房屋销售完毕，各个环节的收入或支出都会影响到最后的土地增值税清算。例如，拆迁时哪些款项能够扣除哪些不能扣除，作为扣除依据的凭证要如何处理才能保障在土地增值税清算时扣除?再如，地方政府的补贴或返还、公共项目支出的财务处理、绿化工程的支出、自行施工支出等，这些环节的不同做法，在土地增值税清算中可能导致不同的后果。又如一些分期开发项目，或者一些商住混合开发项目，不同的开发和竣工方案，会产生不同的土地增值税后果。房地产企业应当早做准备，对各项相关工作做出系统筹划和安排，才能保证最终的土地增值税清算对自己有利。(3)聘用专业人才，安排专项工作，利用专业机构。达到一定规模的房地产企业，一般应当聘用通晓土地增值税政策的专业人才，参与到整个项目开发的各项工作中，充分利用其专业知识，确保各项工作符合土地增值税法规和政策的要求，符合企业利益最大化的要求。房地产企业最好能把土地增值税事务作为一项专门性、经常性的事务对待，把土地增值税问题纳入土地开发的各个环节中加以考量。特别是一些大型、分期、分片开发的房地产项目，土地增值税事务更应当作为专项工作来对待，才能在最后清算时实现节税的目的。土地增值税清算毕竟具有很强的专业性，一些专业机构如会计师事务所、税务代理事务所对此有特长，企业在开展土地增值税清算时，可以利用这些机构开展清算，以达到事半功倍的效果。(4)顺应税法，合法节税。国家的税法具有强制性，任何企业都无法与国家的强制力对抗。有的房地产企业认为自己与地方有良好的关系，做一些明知不符合国家税法的事，也许一时能够应付，但最终可能难逃惩处。企业的税收筹划应当顺应税法，在符合税法的大前提下，充分利用地方政策，充分利用税法的余地，或者在一些税法不明确的领域作出合理安排，才能顺利通过土地增值税清算这一关，达到节税目的。例如利用普通住宅的土地增值税起征点、项目分期分片开发的土地增值税政策，利用合作建房、代建房等不同开发模式，顺应税法的要求做出合理筹划。首先要保证财务和税务处理符合税法的要求，使自己能够在土地增值税清算中合法扣除的项目能够得以扣除，然后才考虑利用其他合法方法尽量节税。

参考文献：

[1] 李雁樵，房地产企业土地增值税清算中的税收筹划[J]，改革与开放，2015(09)：20-21

[2] 龚小琴，房地产企业土地增值税税收筹划的几种方法[J]，中国经贸，2015(04)：139-140

[3] 马永霞，房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧[J]，中国集体经济，2014(30)：83-84

作者：何其昭

土地增值税改革论文 篇3：

土地增值税何去何从

主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展……

我国的土地增值税是指单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入时应当缴纳的税款，以土地自然增值或涨价利得为课征对象，为资本利得税之一种，更靠近直接税。在我国税法中，资本利得税并非独立税种，完全置于所得税名下。将土地增值税从所得税中独立、并立乃至重复征收，当时有其立法目的，即“主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发的健康发展”，故可谓是一种政策性工具。

土地增值税课征长期不顺畅，直接伤害了法律的尊严，甚至造成了纳税人舆论上的分裂。在土地增值税的课征上，出现了税收政策、税收法规与税收行政管理三者的不和谐：在税收政策上是作为政策性工具运用;在税收法规上欠缺细化与操作性;在税收行政管理上难免低效率。土地增值税属于地方税，由于地方利益也招致各地执法不统一。

土地增值税课征的低效率，也受制于课征对象的法律与技术复杂性。调整国有土地使用权、地上建筑物及其附着物法律关系的物权法目前也不成熟，更涉及确权、估值等程序与技术难题。土地增值税操作难度大，征收成本高;土地增值税清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情況，这些加剧了税收行政成本、遵从成本与执法风险，导致纳税人与税务机关双方却步。

我国税制正处于统筹改革之中，房地产税制、资本利得税制与流转税制采取何种组合模式，正处于研究之中。房地产企业抱怨土地增值税税负过重，地方政府担忧土地增值税的强力推行影响地方经济，税务机关征管成本过高，人民指责低效的土地增值税影响公平负担。我们惟有期望，重新回到税收法定主义的立场。

法定原则要求税法的确定性。税收法律规范应当明确纳税的时间、纳税的方式以及税额的确定。土地增值税在立法上缺乏确定性，如如何判断土地增值税纳税义务发生时间，土地增值税成立的法定构成要件为何，预征与清算的关系等均存在疑惑，这些疑惑无疑留下税收规划空间来推延纳税义务发生时间与满足税收构成要件的满足。

对土地增值税的质问与愤怨还将长期持续。我们应该回到税收法定主义的起点，完善土地增值税立法上的确定性。笔者建议，中央政府应该启动对土地增值税的立法检讨，对于土地增值税是继续保留更新、予以完全废止还是寻求新税种替代，应将土地增值税置放于我国税收体系的整体化上来考虑。

将土地增值税置放在我国的整个税收体系下考量，土地增值税是我国资本利得税的一部分。税法对于资本利得应寻求何种政策性结果，对于不同的资本利得应如何分别处理，到了该重新检讨的时候了。未来的税收立法是否可以考虑，废止现在低效率的土地增值税，制定统一的资本利得税，将土地增值税纳入资本利得税统一衡量，依然发挥政策性功能的作用。土地增值税完全取消在我国还不现实，国家财政最终需要国民之间的平等牺牲。

(作者系中山大学税收与财税法研究中心主任、税法教授)

作者：杨小强