关于机械设计加工中应注意事项的分析
摘要：随着我国社会经济的飞速发展，工业的发展速度也同时加快，产品的机械化加工模式被越来越广泛地应用。近年来，机械加工产业的发展势头迅猛，市场竞争愈发激烈，这对机械的设计也有着更高的要求，在相关产业的不断创新发展下，机械加工设计水平得以提升，使产品质量得到了更好的保证，进一步满足了人们的生活需求。
关键词：机械设计;机械加工;注意事项
在经济全球化的推进过程中，我国的市场经济得到了发展和进步，机械设计加工业市场的竞争压力随之不断增加。对于企业而言，要想在市场中脱颖而出，需要进一步提升自身的机械设计加工水平和能力，从而拿出更高质量的产品来应对行业的竞争。因此，对机械设计加工中相关问题的分析和探究是极其必要的。
1 机械设计加工中应注意的问题
1.1 机械设计加工中零件的质量无法保证
众所周知，一个完整的机械产品是需要多个机械零件进行整合完成的。因此，零件的质量直接关系到机械产品的整体质量。在进行机械加工的过程中，如果某个零件出现质量上的问题，会使机械加工的整体效果受到影响，甚至会出现机械整体扭曲或断裂的情况。在机械加工的问题中，零件质量问题是比较常见的，这就需要相关人员对零件的质量问题引起足够的重视，这样才能让机械加工的过程顺利地进行，让机械产品符合质量标准。除此之外，加工设备的质量问题同样会影响机械设计加工的过程，如果加工设备在使用的过程中出现问题，同样会造成机械加工的质量不符合设计标准。
1.2 机械设计加工的精度不高
对于机械产品而言，影响其质量的其中一项重点在于机械的精度，如果不能有效地控制精度问题，就很难保证机械设计加工出来的产品质量。但是，在具体的设计加工过程中，有很多因素会影响机械的精度，比如理论方面的误差和加工过程中的失误等原因，虽然上述两种因素都会导致机械精度受到影响，但相对而言，二者对整体加工水平的影响并不算大。而且，对于机械精度来说，人为因素是给机械精度带来最大影响的因素。所以，要想对机械精度进行有效的控制，还需要将工作的重点放在解决人为因素的影响上，只有降低人为因素对机械精度的影响，才能更有效地提升机械产品的质量。
2 解决机械设计加工中问题的应对措施
2.1 合理选择机械设计
加工中的零件材料在进行机械设计加工时，操作人员需要对机械设计加工零件的原材料进行有效的合理的筛选，这样才能确保加工产品的质量得以提升，并且还能一定程度上缩减机械设计加工的成本，使生产出来的产品能够符合设计要求。所以，在进行加工原材料选择工作时，需要对原材料的制作工艺、产品性能和性价比进行综合考量，再根据机械设计加工的工艺要求，选用最合适的零件原材料。同时，在企业采购部门采购零部件原料时，需要综合考量原材料的品牌、质量、耐用性以及性价比等问题，选用性价比最高的原材料，并且要在原材料进厂之前，做好检查合格证以及质量的抽检工作，这样能够有效地缩减机械设计加工在成本上的投入，使企业的竞争力得以提升。
2.2 保证工艺流程的科学合理性
在进行机械设计加工时，要想减少问题产生的次数，还要让工艺流程变得科学化、合理化，这样才能让机械加工成本得以降低，而且还能确保机械设计加工产品的质量，增加产品的使用性能，延长产品的适应年限。在工作中，对于机械设计加工的时间还需要进行合理的设定，尽最大可能缩短加工时间，这样不仅能提升生产效率，还能一定程度上减轻加工零件的受损。不仅如此，在平时的工作过程中，还要尽可能地实现机械设计加工的一次性完成，这样同样可以减少在设计加工过程中问题的出现频次。
2.3 确保机械设计规范性
要想将机械设计加工过程中存在的问题进行有效解决，还需要对机械设计的规范性进行提升。当机械设计满足了一定的规范性时，能够大大地降低机械加工成本的使用。在进行机械设计时，需要对机械部件的设计工作给予绝对的重视，要秉承规范性设计理念。在设计机械部件的过程中，对于零部件的规格、尺寸、设计制图等方面遵循严格的设计规范，这样在设计零件时，才能够根据具体的设计方案来设计符合使用标准的机械部件，防止因为设计标准不一致而导致的影响机械设计加工问题的出现。在进行规范化零件设计的过程中，需要对具有广泛使用能力的零部件进行大量的生产储备，其原因在于其规格具有一致性，可以利用集中生产的方式实施批量化生产。在确保零件质量的前提下能够有效降低成本，并且还能保证零部件具有科学化合理化的性能。不仅如此，对零部件实行规范化的设计生产，还能确保机械设计在操作上更加简易，提升机械的整体运行效率，使机械设计加工出来的产品在质量上更有保障。
2.4 明确切削的参数
在机械设计加工的过程中，切削操作是其中的重要一个环节，而且切削的工艺水平將直接影响机械加工产品的质量。所以，要想提升机械加工产品的质量，减少机械设计加工过程中的问题，就需要重视切削操作。首先，需要将切削的深度和速度以及其他参数做出合理的设置。在进行切削工作的过程中，要从机械本身的属性和材料的性能出发，将切削的所有相关参数进行明确。并结合实际工作情况，对每个切削参数进行调整，使每个参数都能符合最初的产品设计标准，这样才能确保切削产品的质量。同时，还要在切削的过程中，避免产生过多的表面碎屑，以免给机械的正常运行和使用带来影响。
2.5 对操作人员加强管理
对于机械设计加工来说，操作人员的技术水平是重要的决定性因素，在机械设计加工的过程中，有很多问题的产生是由于操作人员执行不力而造成的。因此，在进行机械设计加工时，首先，需要加强对于操作人员规划管理，通过科学合理的管理模式能够有效地减少人为因素给机械设计加工带来的问题，最大可能地提高机械设计和机械加工的整体水平。尤其体现在机械加工的过程中，操作人员起着至关重要的作用。所以，需要重视对操作人员的规划管理工作，确保操作人员在工作时能够严格按照操作规范来执行，只有这样，才能有效地减少因操作不当导致的产品质量问题。而且，还要加大对操作人员的培训力度，尤其是在技能培训方面。对于不同的机械设备来说，其加工流程和操作流程都是不同的，操作人员在对设备进行操作的过程中，要明确这一点，要让操作人员对自己的本职工作有一个全面细致的认识，利用培训的方式来满足上述的需求，这样才能从根本上确保机械加工的产品质量，不仅如此，还要对操作人员进行定期的技术能力考核，制定相应的奖罚标准，对于未通过考核的操作人员，需要给予适当的处罚措施，并要求其继续学习，直至考核通过方可继续上岗。而且，还应明确操作人员的薪资福利待遇，让操作人员拥有一定的企业归属感，这样有助于其日常工作中生产任务完成效率和完成质量的提升。
3 结语
总的来说，机械设计加工在社会发展中发挥着极其重要的作用，之所以如此，是因为机械设计加工产品具有广泛的应用范围。因此，机械设计加工现已融合了多方面考量，无论是在技术管理上还是在经济实用性上，相比之前都有了长足的进步和提升。在日常的工作中，还需要对零部件的选择以及工艺流程的科学合理化问题做出应对解决，从而促进机械加工企业形成市场竞争力，推动我国工业发展事业的进步和提升。
参考文献：
[1] 曹静 ， 曲春光 . 浅谈机械设计加工中的注意事项 [J]. 内燃机与配件，2020(03)：105-106.
[2] 孟雨平 . 农业机械设计加工中应注意的问题分析 [J]. 科技经济导刊，2019，27(02)：81.
[3] 方秀菊 . 机械设计加工中应注意的问题分析 [J]. 化工管理，2018(12)：184-185
作者：冯国飞
摘要：随着我国工业技术的不断发展，制造业在很多领域都有了重大突破，尤其在机械加工制造方面。为满足多行业发展，我国机械加工制造业需通过先进的机械设备对零件进行设计加工，并将成品零件广泛运用于各行业，为推动社会发展作出突出贡献。因此，机械加工制造出现了零件越来越多、结构越来越复杂的现象，同时对零件精度也有相当高的精密要求。本文对机械设计加工中应注意事项进行分析，以供参考。
关键词：机械设计加工;注意事项;分析
引言
改革开放后，我国工业发展迅猛，社会发展迅速，经济水平不断提高，人民基本生活水平显著提升。在这样的社会背景下，我国人民生活需求也随之出现了较大的变化，传统的工作方式已经无法满足现代生产生活的需要。随着我国市场经济的发展，社会各行各业对于机械的要求愈来愈高，机械设计作为机械行业中的基础工作和重要组成部分，对于整体机械行业的发展有着重要的作用和意义。在机械设计中，材料的选择与应用是基础与关键。
1自动化技术在机械设计制造中的应用
1.1计算机辅助技术的应用
结合自动化技术在各行业中的应用能够看出，机械设计制造具有较强的理论性和实践性。自动化技术与计算机技术紧密结合，能够加速工作流程。由于我国自动化技术与计算机辅助技术发展迅速，提升了众多领域以及行业的工作效率。随着机械技术与自动化技术的发展，自动化技术在机械设计制造中的应用领域广阔，优势也更加明显。在应用自动化技术之前，需要结合当前生产企业的战略规划，全面掌握产品信息并进行优化。在机械设计过程中，计算机辅助技术能够充分提升工作效率和整个流程的流畅度[1]。通过系统内部的概念，它可以方便员工和使用者充分理解工作流程。其中，可以借助Flash动图和演示文稿展示设备的运行原理。
1.2数控化应用
自动化技术实现数控化是机械设计制造领域发展的需要，其与人工控制方式存在明显的区别，在机械设计领域中发挥着举足轻重的作用，能够优化机械设计流程。数控化综合了机械化的技术设备，目的在于借助当前数据资料等管理设施，提升机械设备的质量，从而提升机械设备的产量，为后续机械设备的发展提供理论依据，为机械设计制造的实践提供有利的发展契机。由于自动化技术的专业性较高，在机械设计制造中数控化应用还需要配备专业化的人才，才能够有效应对机械化设计过程中出现的各种问题。
2机械设计制造工艺及精密加工技术的应用实践
2.1精密与超精密加工技术
超精密研磨加工技术主要应用于精密器件的加工，尤其是广泛应用于集成电路超精密基板硅片等精密器件的加工。这是因为传统集成电路抛光及研磨技术均不符合基板硅片的处理要求，集成电路需原子级的抛光研磨技术辅助处理。当今时代，集成电路技术飞速发展，使得集成电路超精密弹性发射研磨技术及其他相关技术获得了大幅改进，助推了超精密研磨工作的有效开展，为提升基板硅片的加工精度提供了更多的技术支持。例如，应用精密切削技术加工材料的过程中，工作人员需从3个阶段展开工作。首先，应提前检查机体精密度，保证机体刚度不因温度变化而发生改变。其次，确保机床加工过程中抗震效果持续提升。最后，应尽可能提高机床主轴的运行效率，有效控制精密定位，以选择最适当的操作技术手段。精密加工过程中主要以硬质合金、CBN、涂层硬质合金以及人造聚晶金刚石作为刀具材料，其中粉末冶金制成的硬质合金刀具粉末直径约在几微米，限制了刃口半径的最小尺寸。CBN刀具主要应用于黑色金属加工，但距离超精密切削水平尚有一定距离。人造聚晶金刚石的锋锐程度有限，仅能用于非金属和有色金属的精加工。在超精密切削加工中，天然及人造单晶金刚石是刀具的主要材料。这一材料能磨出极为锋利的刀刃，刃口半径可达到纳米级，能实现超光滑的镜面切割。这一材料制成的刀具对铜、铝等有色金属实施切割工作，能得到0.1μm数量级及表面粗糙度达到0.01μm数量级的超高精度加工面。
2.2纳米加工技术
纳米加工技术涉及的粒子尺寸应至少有一维在1～100nm，同时加工材料要具备纳米功能。纳米技术能够集中展现纳米工程诸学科具备的优势及特征。在电子信息技术与纳米工程学高度融合发展的背景下，纳米加工技术得到了飞速发展。纳米加工技术的显著特点是稀溶液可以在常温常压下完成软化学加工过程。稀溶液、常温和常压的加工环境是纳米加工技术的突出优点，一方面节约了能源，另一方面有助于环境保护。因此，纳米技术是精密加工领域未来重要的发展方向之一。
3关于机械设计加工中应注意事项的分析
3.1合金及金属材料选择与应用
就目前而言，我国机械设备生产环节中，应用金属及合金材料成为了主流，并仍是机械制造未来发展中的主流，相比机械工业发展早期，合金及金属材料的应用频率与比例获得了显著的提升。合金及金属材料的应用，显著地提高了机械设备的稳固性与稳定性。在我国科学技术水平不断提高的背景下，机械行业中对于金属材料的应用标准不断更新，并越发细致，相关企业需要在行业标准与要求下加大创新力度，不断开发和应用新型合金或金属材料，从而推动机械设计与机械制造的发展。
3.2可再生材料选择与应用
目前，我国科学技术发展迅速，科技水平飞速提高，社会各行各业对于机械设备需求不断增加，对于机械设备标准越来越高。但是当前大部分机械设备的生产材料多采用和选用不可再生材料，导致机械设计与制造中污染问题不断加重，造成了较为严重的生态环境污染与破坏问题。因此，可再生材料成为了机械设计材料选择中的一个重要选择，可再生材料作为环保材料，不仅能够满足机械设计与制造的需求，也能够减少机械设计与制造中的环境污染，从而推动机械行业产业不断健康发展。
3.3机械行业发展的前提条件
机械行业发展过程中，自动化技术是机械行业的核心资源。因此，当前机械企业的发展需要不断提升设备的准确性，并将其技术优势扩散到机械企业的其他功能中，把握机械企业生产中的准确性与严密性，实现对机械设备的优化。同时，自动化技术不断优化现有设备的功能，能够为企业的未来发展提供设备支持。因此，自动化技术是机械行业发展的前提条件。
3.4颠覆了以往行业的劳动模式
传统机械制造大多数是手工作业。随着时代的发展与社会的进步，当前的行业劳动模式正在转变为机械加工和人工操作为主。机械行业属于劳动密集型企业，借助机械化与自动化技术的应用，机械制造行业逐渐从高污染、高能耗向低污染、低能耗的方向发展。这种新式劳动模式颠覆了以往行业的劳动模式，有利于企业今后的发展。它一方面提高了机械生产效率，另一方面减少了对能源的依赖和消耗。
结束语
机械制造行业对零件制造的技术质量要求极高。现阶段，我国工业基础较弱，高精密技术尚未完全掌握，还需大量科技人员及一线工作人员不斷努力，完善精密零件的加工制造。通过探究提升零件精密度的策略，找到提高零件的加工质量的方法，以满足市场需求，为居民生活带来便利。
参考文献
[1]陆驰博.浅谈机械设计加工中的注意事项[J].科技风，2019(30)：140.
[2]赵兵兵.浅谈机械设计加工中的注意事项[J].内燃机与配件，2019(11)：110-111.
[3]张衡.机械设计加工注意事项探析[J].山东工业技术，2018(11)：43+68.
[4]赵洪，王星，焦广锐，王玉军，王伟.探析机械设计加工中的注意点[J].中国设备工程，2018(12)：222-223.
[5]邹颖.探究机械设计加工中应注意的几个问题[J].中国战略新兴产业，2017(20)：166-167.
作者：王洪瑜
摘 要 联网审计是一种崭新的审计模式,但开展联网审计限制条件很多。因此,有必要明确县级审计机关开展联网审计,必须从实际出发,积极稳妥地推行,慎重选择联网审计对象,同时要坚持依法审计原则三个需注意的问题。
关键词 联网审计 积极稳妥 联网审计对象 依法审计
随着当今信息技术的飞速发展,被审计单位以及审计机关的电算化、信息化操作已经普遍化。通过网络对被审计单位财政财务管理相关信息系统进行测评和高效率的数据采集与分析后,对其财政财务收支的真实、合法、效益进行适时、远程检查监督的联网审计也会成为必然。但在开展联网审计时,也遇到一些问题。本文现就县级审计机关开展联网审计应注意的事项发表一些看法:
一、应积极稳妥地推行联网审计
联网审计的推进,不能一蹴而就。各种主客观因素制约着联网审计的发展,因此,积极稳妥地推行联网审计,应当做好以下方面:
1.要区别不同情况,逐步稳妥推进。现阶段推行联网审计必须从实际出发,不能搞“一刀切”。要加强联网审计环境的调研,区分情况,制定好计划,稳妥、有序推进。有条件的地区先行开展,其他地区则要创造条件,逐步开展。
2.要注重宣传协调,规范联网操作。开展联网审计,要取得政府领导的高度重视和有关方面及被审计单位的支持和配合。审计部门在加强宣传,争取多方理解和支持的同时,要研究联网审计的规范化操作问题,从制度上、技术上、机制上保证系统的安全、网络的安全、数据的安全,为联网审计的顺利开展创造良好的环境。
3.要重视人才培养,提高专业技能。联网审计需要多方面的复合型人才。目前,审计人员专业素质和综合素质尚需提高,必须通过外部引进与内部培训,提高整体信息化素养,为顺利推行联网审计提供智力支持和人才保障。
二、慎重选择联网审计对象
目前,开展联网审计限制条件很多,如联网方式不统一,联网审计没有准则规范,系统审计与数据审计的内涵、技术手段区分不明确,面临着法律、技术、规范等多方面的难题,影响了此项工作的开展。本人认为,开展联网审计应慎重地选择联网审计的对象,考虑四方面的因素:一是选择被审计单位属于经常接受审计的重点单位,进行联网审计。二是被审计单位的内控制度较为完善,建立了专门的信息机构,配备了专业的计算机人员,进行联网审计的风险较小。三是被审计单位应是网络完善、硬件齐备、会计软件规范、采集数据容易。四是被审计单位的主要业务通过计算机完成,有关的基础数据和原始资料能够通过网络查阅和传输。
三、必须坚持依法审计的原则
首先,要正式发出审计(调查)通知书。有利于审计人员了解被审计单位相关内部控制及其执行等情况,同时也有利于在联网审计试点阶段,发现审计效果不明显时,进一步实施现场审计;
第二,审计人员要对被审计单位电子数据承担保密责任。制定电子数据保密规范,增强联网审计效果;
第三,联网审计必须与现场检查相结合,取得合法的审计证据。
总之,联网审计是一项系统工程,联网审计要与审计办公信息化系统相结合;要与计算机辅助审计软件相结合;要与传统审计相结合,切实保障联网审计的顺利推行。
参考文献:
[1]刘汝焯.计算机审计技术和方法.北京:清华大学出版社.2004.
[2]姜梅,邢金荣.社会保障基金联网审计的关键技术研究.
[3]刘娜.联网审计的安全解决方案研究.学位论文.2007.
[4]崔银科.社会保险资金联网审计研究及实现.学位论文.2007.
作者：高 平
随着二手房交易量的增加，二手房交易风险也时有发生，其中最关键的部分就是签订二手房买卖合同，那么在签订二手房买卖合同的时候应该注意哪些事项呢?
首先，在二手房买卖合同中应明确房屋的具体情况。写清房屋的具体情况，如地址、面积、楼层等。对于房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的(如测绘的误差、某些赠送面积等)，应在二手房买卖合同中约定清楚是以产权证上注明的为准，还是双方重新测绘面积。第二，要在二手房买卖合同中写明房价具体包括哪些设施。在合同中注明，屋内哪些设施是在房价之内，哪些是要另外计算费用的?如房屋的装修、家具、煤气、维修基金等等是否包括在房价之内。注意要把口头的各种许诺，变成白纸黑字的书面约定。
第三，要明确如何付购房款。付款是房屋买卖中最重要的步骤，因此付款方式的约定是很重要的。最好约定分阶段付款，比如签约时付部分、办理过户手续时付部分、房屋交接时付清余款，付款的期限和每笔数额应约定明确，并与办理相应交接手续呼应起来。第四，房屋交接时间也要约定好。这里面涉及到两个时间，即房屋过户日期和交房日期。在二手房买卖合同中应当注明房屋交验的时间、房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担，如屋内的水电气等费用。
第五，还要写明违约责任。包括违约情形，即在二手房买卖合同中标明各方的权利义务;违约后果，即哪些情形要处以违约金，哪些则可以解除二手房买卖合同。当然，如果是处以违约金的，还要约定每项违约金的数额或计算方法。
最后需要注意的是，还得约定争议解决条款。如果协议双方不愿意通过仲裁解决纠纷，希望去法院解决，就应该将仲裁条款划掉。如果不划除，事后双方又不能就争议解决方式达成一致的，就只能去仲裁解决。(转自房不剩房网)
为了让购房者清楚地了解贷款常识及注意事项，相关专家为消费者提供了一些二手房贷款的建议及注意事项。
评估价与最高贷款额
据介绍，购房者在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。
竣工年代与贷款年限
银行在审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。 贷款成数和利率
目前，我市各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。对于公积金贷款的政策是，无论之前是否使用过商业贷款，现在是否结清，只要首次使用公积金贷款，利率都是按公积金目前首付两成(建筑面积90米以下)，五年以上贷款利率3.87%来执行。还款方式的选择
现在银行的还款方式主要是等额本息、等额本金等。各种还款方式分别针对不同的客户推出的。例如等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;等额本金适合那些前期能够承担较大还款压力的贷款人群，如还款方式相对于前者更能节省利息;借款人不要为了节省利息而选择不适合自己的还款方式。贷款银行的选择
我市各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。当然服务质量等软性条件也要考虑。
收入证明与还款能力
银行在批贷时，会要求借款人提供能证明其还款能力的证明，就是人们常说的收入证明。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来
申请贷款，符合条件后，银行也可以审批。另外，还有家庭的一些其他资产，如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行一般会作参考的。 借款人自身相关情况
个人征信：对于贷款人来说，个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。其中，信用卡记录是很多借款人容易忽略的细节。在这里提醒广大借款人，信用卡消费后一定要按时还款。
购买二手房应注意
1、核实产权是否清晰：卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解： 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。
二手房交易十项注意
(1)房屋手续是否齐全
房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
(2)房屋产权是否明晰
有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
(3)交易房屋是否在租
有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起
较多纠纷。
(4)土地情况是否清晰
二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。
(5)市政规划是否影响
有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
(6)福利房屋是否合法
房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
(7)单位房屋是否侵权
一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
(8)物管费用是否拖欠
有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。
(9)中介公司是否违规
有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。
(10)合同约定是否明确
二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
随着法律知识的普及，人们知道买房卖房不再是单纯的买卖关系，房屋系不动产，不动产所有权的转移不仅需要交付房屋，还必须办理所有权的转移登记。未办理登记的，尽管房屋买卖合同已经生效，但标的物的所有权不发生转移。可是当人们买房时，总是由于这样那样的原因没有过户，最终以诉讼来了结。有这样一个案例：原告陈某某与被告张某某是单位同事，被告张某某与第二被告杨某系母子关系，第二被告杨某与第三被告孙某某是夫妻关系。2002年3月7日，原告陈某某与被告张某某就户名为第二被告杨某的位于澧县澧阳镇万寿宫居委会面积为98.17平方米商品房(该房屋属第
二、第三被告夫妻共同财产)签订《私房买卖协议》一份，约定价款为65 000元。合同签订后，原告支付了房款65 000元，被告亦交付该房屋由原告居住，并相应交付了该房屋的所有权证。由于双方是同事，一直未办理过户手续。后第
二、第三被告外出务工，很少回家。2011年，原告要求被告协助过户，第二被告以在外地务工，不知道其母卖房为由拒绝，双方经多次协商未果，以致成讼。后该案经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：
一、第
二、第三被告在本调解书送达之日始3日内协助原告陈某某办理房屋过户手续。
二、原告陈某某支付第
二、第三被告人民币20 000元。调解书送达之日，原告陈某某 手捧调解书，不由感慨：这本属不该打的官司，我是用钱买的一份教训啊。
如今，买房过户的官司日益增多，主要是一般购房者由于欠缺相关法律知识、调查手段及对二手房信息掌握的不够，对这些问题很难准确把握。而二手房买卖涉及的法律问题十分复杂，在目前社会信用体系尚未建立的情况下，购房者如果对上述问题不能准确把握而贸然签约、付款，可能会导致如下法律风险：与不具备售房资格的人签订合同，导致合同无效，房屋过户手续更无从办理，购房者无法获得二手房的所有权，甚至可能被诈骗钱财;购买了不符合转让条件的二手房，导致合同无效，房屋过户手续无法办理，购房者购房目的同样落空;合同条款不完善，欠缺必要条款，一旦售房者交付的二手房出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，购房者往往索赔无门。
为避免不必要的麻烦，购房者在购买二手房应十分谨慎。那么购买二手房应注意防范哪些法律风险呢?
一看：售房者是否是房屋所有权人。判断方法是：要求售房者提供《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及居民身份证复印件，并与原件对照，以核实售房者提交的上述证件复印件的真实性，并将售房者提供的上述证件的复印件留存。由售房者陪同，到两证颁发部门查询售房者提供的上述证件的真实性，上述证件核实无误后，应注意查看《房屋所有权证》上载明的房屋所有权人是否为二人以上，否则单个售房者无权擅自转让共有房屋，应在征得其他共有人书面同意后方可进行。如果房屋所有权人是委托代理人售房，则要看售房代理人是否具备代理资格，要求代理人提供房屋所有权人出具的授权委托书及该代理人的居民身份证复印件并注意与原件核实。由于未与房屋所有权人见面，难以判断真假，故购房者一般不宜与代理人签订购房合同并支付房价款，应直接与房屋所有权人办理。在目前房地产中介市场不规范的情况下，为了防止中介赚取买卖差价，增加买方的负担，在确定转让价后，买方有必要与房屋所有权人联系，核实真实转让价。
二看：所售房屋是否具备转让条件。《合同法》第150条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，即瑕疵担保义务。集体土地上的房屋;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的共有房屋;未经其他共有人书面同意的共有房屋;其他共有人要求行使优先购买权的已出租房屋等等情形都不能购买。是否具备转让条件，专业性强，有些问题涉及需向有关部门查询后方可判断。 三看：二手房成交方式是否合法。在国家调整二手房转让税收政策、开始征收二手房买卖营业税及个人所得税的背景下，有些二手房卖方为了规避相关税收，采取变通方式转让二手房，兹将其法律风险分析如下：(一)虚报房屋成交价。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，一
经查实，税务部门将对当事人按偷税论处。(二)假赠与、真买卖。属于买卖双方恶意串通逃避国家税收，法律后果同上。(三)先签合同后过户。对于买方而言，先付清房款却不办理过户手续，卖方债权人可以申请法院查封房屋并强制执行，买方权益并无保障。
四看：签订的二手房买卖合同是否完善。如果合同条款订立得不完善，应该约定的内容没有约定，一旦卖方交付的房屋出现合同中没有约定的种种问题，由于没有合同依据，买方往往索赔无门。因此，签订一份完善的二手房买卖合同对于购房者而言同样意义重大。
另外，决定买房后，还应注意以下几点：房屋买卖合同中应注明房屋交验时间，通常买方应将房款分为首付和尾款在不同时间交给房主，卖方有义务提供房产过户的有关手续，以保证房屋按时顺利的交接;付款方式最好为银行卡转账;在签署合同时要明确写清双方的责任和权利。
总之，在二手房交易中，买方要多考虑、多调查、多核实。双方签好二手房合同后，要遵守诚实信用的原则履行合同义务，并尽快过户，规避风险。
第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十四条 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权，法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民法院或者指定单位的指定行使代理权。第六十五条 民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。第六十七条 代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。第六十八条 委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。第六十九条 有下列情形之一的，委托代理终止：
(一)代理期间届满或者代理事务完成;
(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托;
(三)代理人死亡;
(四)代理人丧失民事行为能力;
(五)作为被代理人或者代理人的法人终止。第七十条 有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：
(一)被代理人取得或者恢复民事行为能力;
(二)被代理人或者代理人死亡;
(三)代理人丧失民事行为能力;
(四)指定代理的人民法院或者指定单位取消指定;
(五)由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。之所以这里的指定代表或者共同委托代理人的证明比较全，其他地方的指定代表或者共同委托代理人的证明网，可能不如这里的指定代表或者共同委托代理人
的证明全面，确定是哪儿都能找到指定代表或者共同委托代理人的证明，原因是指定代表或者共同委托代理人的证明很容易找的，而且指定代表或者共同委托代理人的证明现在也不是太难找。关于找具体的指定代表或者共同委托代理人的证明，
委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买
(2012-02-06 14:41:13)
转载▼
购房法律风险预防之十一：委托代理人没有合法有效的授权委托书的二手房不能买
作者：胡文友律师 手机：15801392399，网站:北京房产法律事务中心(网址：),转载请注明作者、联系方式和网站，谢谢!
一、在二手房买卖中，房主经常说没有时间让自己所谓的兄弟姐妹父母等亲戚朋友代为卖房签署《北京市存量房屋买卖合同》等房屋买卖合同相关协议、代为收房款、交房等相关卖房事宜;
二、这时房主委托的代理人应该提供给二手房买家一份公证的授权委托书复印件(委托书中必须明确代为卖房的具体授权事宜，不能仅仅注明全权代理，没有具体授权的全权代理只是一般代理，这样的的全权代理无权代为卖房)，一份房主本人的身分证复印件，一份委托代理人的身份证复印件，如果是夫妻还要提供一份结婚证复印件; 三：如果委托代理人没有房主合法有效的授权，委托代理人签订的房屋买卖合同等相关合同是效力待定的合同，如果房主事后不追认房屋买卖合同等相关合同，房屋买卖合同等相关合同就无效不受法律保护
陈某某与宓某某系夫妻。北京市××路某号606室系争房屋系陈某某名下的产权房。2008年9月28日江苏省启东市公证处出具(2008)通启证民内字第1945号公证书，载明：宓某某、陈某某委托毛某某就办理系争房屋的买卖、抵押、还贷、退保、转按揭、收取房款、交房、水电煤过户等事宜订立的《委托合同》，意思表示真实、内容符合合同法的规定，当事人的
签名均属实。2009年3月4日原审第三人毛某某以陈某某代理人的身份与翁某某签订了《上海市房地产买卖合同》约定：陈某某以人民币(以下币种均为人民币)97万元向翁某某转让北京市××路某号606室房屋;签订合同当日，翁某某向陈某某支付首付款65万元(含已付定金10万元)，此款由翁某某支付至上海汉宇房地产顾问有限公司(以下简称汉宇地产)后转付给陈某某提供的帐户;该房内已设立抵押，陈某某承诺在签订本合同后7个工作日内，共赴交易中心办理完毕注销抵押登记手续;2009年6月30日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，交易中心出具收件收据当日翁某某支付第二笔31万元;翁某某取得房地产权证后3日内，陈某某向翁某某办理交房手续，翁某某支付尾款1万元;陈某某未按约定期限交接房地产的，翁某某应书面催告，自收到催告之日起7日内，陈某某仍未交付房地产的，翁某某有权单方解除合同，并书面通知陈某某，自收到通知之日起的7日内陈某某未提出异议，合同即行解除，陈某某还应按已收款的10%向翁某某支付违约金，并赔偿翁某某的实际损失与违约金的差额。2009年3月初翁某某向汉宇地产支付房款65万元。2009年3月5日，汉宇地产扣除中介费后将剩余640,300元汇入陈某某的工商银行帐户，宓某某从中提取了14万元，次日又转账50万元到案外人张瑛帐户。2009年3月7日宓某某、毛某某办理了系争房屋的注销抵押登记手续。2009年3月22日翁某某和毛某某、宓某某共赴房地产交易中心办理产权过户手续，翁某某按规定办理了税收缴纳手续。房屋买卖的计税金额为107万元，税务局出具的房屋买卖发票金额为107万元。因毛某某、宓某某未能提供产证密码，房屋过户未成。2009年3月23日、25日翁某某和毛某某、宓某某又两次前往交易中心办理过户手续，均因不能提供产证密码，未成。2009年4月16日，翁某某起诉来院，要求陈某某继续履行房屋买卖合同，协助翁某某办理系争房屋的交易过户手续，并支付违约金(按已付房款的日万分之五，从2009年3月12日起至陈某某实际履行之日止计算)。2009年6月陈某某委托律师向江苏省启东市公证处申请撤销公证。2009年6月2日法院根据翁某某的申请，裁定查封系争房屋。
原审审理中，法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对翁某某提供的(2008)通启证民内第1945号《公证书》中《委托合同》上“委托人签名”处的“陈某某”签名是否出自陈某某的笔迹进行鉴定，结论为《委托合同》上“陈某某”的签名不是出自陈某某的笔迹。
原审法院认为，合同应为双方当事人真实意思表示一致。陈某某为系争房屋的房地产权人，其表示从未有意将该房屋转让给翁某某。而毛某某作为陈某某的委托代理人与翁某某签订房屋买卖合同，唯一所依据的《委托合同》上陈某某的签名并非其本人，毛某某的代理行为为无权代理。陈某某未曾参与过房屋买卖的过程、公证为外地公证、交易价格偏低，翁某某在房屋买卖交易过程中未能尽到买受人的谨慎注意义务，毛某某的代理行为不构成表见代理。翁某某尚未取得系争房屋产权登记，亦不构成善意取得。系争房屋的买卖合同应为无效。当事人依据无效合同取得的财产，应予返还，有过错的还应赔偿无过错方的损失。翁某某经法院释明后，坚持表示不要求在本案中一并处理房款返还、赔偿等事宜，对此本案不作处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：
一、对于翁某某要求陈某某继续履行房屋买卖合同、协助办理北京市××路某号606室房屋交易过户手续的诉讼请求不予支持;
二、对于翁某某要求陈某某支付违约金的诉讼请求不予支持。
上诉人翁某某不服原审法院判决，向二审法院提起上诉称，翁某某在原审中明确表示不同意鉴定，认为鉴定没有条件也没有必要，况且原审法院委托鉴定部门进行鉴定所提供的样本，无法确定样本的真实性，故原审法院放弃了效力较高的公证文书的证明效力，而采用了
效力较低的，并且有严重瑕疵的鉴定意见作为定案依据，显属不当，至目前为止，启东公证处未撤销该公证文书，该公证文书依然有效，毛某某的代理行为也是有效的，翁某某作为一个善意第三人，只须尽到一般人应尽到的谨慎义务就可以了，不能用专业人员的标准要求，且陈某某的丈夫宓某某全程参与房屋买卖交易过程，陈某某并已实际收到了大部分的房款，双方之间的房屋买卖合法有效。要求二审法院依法改判，支持其原审诉请，或发回原审法院重审。
被上诉人陈某某辩称：原审法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定机构所作的鉴定结论合法有效，公证授权委托书上，委托人的签名不是陈某某所签，该委托行为无效，陈某某不知晓房屋买卖的整个过程，系宓某某瞒着陈某某与毛某某所为，原审法院判决正确，不同意上诉人翁某某的上诉请求，要求维持原判。
原审第三人宓某某未到庭应诉。
原审第三人毛某某述称：其与宓某某系生意朋友，在办公证前，曾见宓某某带过一个女的，应该是他老婆，但宓某某未介绍，公证那天宓某某也是带这个女的，公证处审核没有异议，其认为应该是宓某某的老婆陈某某。整个房屋买卖过程宓某某都参与，现翁某某已支付了首付款65万元，合同应继续履行，同意上诉人翁某某的上诉意见。
二审法院经审理查明，原审法院认定事实无误，二审法院予以确认。
二审法院审理中，上诉人翁某某提供江苏省启东市公证处于2009年12月28日出具的情况说明，证明公证委托时，陈某某夫妇和毛某某亲自到公证处作的委托，该委托是真实有效的;被上诉人陈某某提供江苏省启东市公证处于2010年2月26日出具的公函，证明法院委托鉴定结论与江苏省启东市公证处委托苏州同济司法鉴定所所作的笔迹鉴定意见一致，即委托行为是无效的。双方当事人对对方提供的证据的真实性无异议，但均认为不能证明其主张，原审第三人毛某某表示没有意见。
二审法院认为，经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的依据。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。本案审理中，原审法院根据陈某某的申请依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心所作的笔迹鉴定，结论为《委托合同》上“陈某某”的签名不是出自陈某某的笔迹，根据该结论，可以认定毛某某的代理行为为无权代理，即江苏省启东市公证处出具的公证委托书不能作为本案认定事实的依据，翁某某对鉴定提出的异议，理由不能成立。陈某某为系争房屋的房地产权人，未参与房屋买卖的整个过程，也未有委托民事行为，翁某某现尚未取得系争房屋产权登记，系争房屋的买卖合同应认定为无效。上诉人翁某某的上诉请求，依据不足，二审法院不予支持。至于本案涉及到的房款返还、赔偿等事宜，因翁某某未在原审中提出，对此可另案处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
(2)购买二手住房的应提供 (公积金提取)
1、房屋买卖协议原件及复印件一份;
2、过完户的《房屋所有权证》原件及复印件一份;
3、12个月内的契税凭证原件及复印件一份;
4、购房人身份证原件及复印件一份;
5、加盖单位行政公章的《住房公积金提取申请书》两份。
6、住房公积金联名卡(如果没有住房公积金联名卡，需提供单位收款账户信息)。
二手房贷款应提供的材料
1、签订时间在两年以内的房屋买卖协议原件1份复印件4份;
2、首付款收据原件1份复印件4份;
3、过户后的房产证原件1份复印件4份;
4、契税票据原件1份复印件4份;
5、《存量房(二手房)交易资金托管协议》原件1份复印件4份;
6、《存量房(二手房)交易资金托管凭证》原件1份复印件4份;
7、借款人和配偶的身份证原件1份复印件4份;
8、借款人和配偶的结婚证原件1份复印件4份;
9、借款人和配偶的户口簿或有效期内的户籍证明原件1份复印件4份;
6、借款人若未婚，提供户籍所在地民政部出具的未婚证明原件1份复印件4份;
7、个人住房公积金贷款申请审批资料两份.
2014/6/27
我的二手房注意事项，送给需要的人
1. 二手房大多选择位置好，生活便利的地方，先选好大体位置
2. 前期关注周边房价，可以讲价，大刀砍价，慢慢谈，一般40万的降价1-2万不成问题。
3. 最好找正规的中介办理手续，虽然他们起的作用不大，但是至少他们作为中介，有责任
和义务保证自己不被骗。如果想省钱，自己做手续，记住一条标准：房产没到自己手里，钱是不可以交给房东的，交钱是交给房产所的账户，相当于淘宝的支付宝，不是给房东账户，最后房东会从房管所拿走你给他的钱，不是你俩的直接交易。房产交易所是隐形中介。。
4. 不找中介在坚守不把钱直接交给房东的前提下，仔细询问一步一步的办理手续，不要被
房东的催促打扰。
5. 老小区夜晚的灯光是不是好，楼道里有没有灯光，晚上最好要看看，
6. 顶层就不要买了，老小区估计漏水的多，马上雨季了。
7. 户型好不好很重要，采光怎么样，采光不好的不要买了吧，除非你喜欢天天开灯
8. 关注孩子上学的问题，至少幼儿园，小学有个好点的吧
9. 老小区的储藏室在哪?一定要亲自去看看，不要想当然，我就被骗了，我的的储藏室不
能用，废弃了。没储藏室至少还能多砍价。
10. 周边环境大体看看，不能太差吧，清洁情况也得关注，喧哗声等等，是不是有娱乐场所。
11. 配套的东西，暖气，开口费一万多，也得看看，有的话最好，没有的话价钱上也得计算
一下，除非其他方面有补充。
12. 重要的容易忽略的，偷偷问问你的房东的邻居，房东的家庭状况，上下楼，前后左右有
什么官司纠缠不?老楼上下层是否漏水?我的就漏水，悲剧，楼下不让用，修好才让用。
13. 通过你的邻居的邻居相互了解，是否有蛮横不讲理的。。躲着点。
14. 最重要的，如同第十一条，了解家庭状况，在这里居住多久，家庭发展是否欣欣向荣?
代表了这个房屋的风水情况，如果房东病了，赔了，发展不顺需要钱，趁早不买，说明房子不养人。家里的孩子情况男孩女孩，我觉得也有风水的问题。最好买主的长久的，发展好的，升迁的这种地方吧。
15. 好运!!
二手房过户
我们先来看看二手房过户的流程是怎么样的：
1、领表签约
领取《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》并填表，然后卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签置《房地产买卖契约》，房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定。
2、查档鉴定
查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果，下午查次日出结果)，接下来做《房屋安全鉴定报告》。
3、交税
买卖双方按国家规定交纳相关税费，目前主要包括：契税、房屋交易管理费、产权登记费。
4、登记
买卖双方交纳相关税费后，买入方填写房屋权登记表，按照要求提交资料办理产权登记手续。
5、取证
取证是后一个环节，买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋权证》，这时整个过户手续全部结束。 二手房过户流程
二手房过户的时候买卖双方要提供哪些资料?
一、买方
本人到场，并提供有效身份证件、房屋买卖合同。
二、卖方
1、房屋所有权证;
2、契税证;
3、身份证(夫妻双方);
4、夫妻双方户口簿;
5原购房发票(复印件)、原购房合同;
6、结婚证(如丢失到原婚姻登记的民政部门补办，其他证明方式不被承认);
7、单身、离婚者提供离婚证、离婚协议书或民事调节书或法院判决书，离婚未再婚证明;丧偶者提供购房证明、丧偶未再婚证明;未婚者提供未婚证明;
8、房屋买卖合同。
二手房过户有哪些要特别注意的事项?
1、户口迁出情况
一般要求客户在办理物业交割之前办理完毕户口迁出手续，如有特殊情况，卖方暂时不能将户口迁出的，也要让卖方做出书面承诺。如果允许，可以留部分押金以制约。
2、物业协议变更及物业费结清
买卖双方到房屋所在物业公司落实停车费、卫生费、有线电视费、水、电、燃气、结清电话费、电话、宽带过户等相关物业费用的查验及结清。
3、屋内设施交割
将房屋内留存设施清点交割，双方签字认可。钥匙、门卡等物品的交接
1：一些转让给下家的设备、电器，以及水电煤等，购房者应该试一下，看是否好用 2：还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修。
3：按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理。
所以购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装，以免日后自己承担违章责任。 4：结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。(上月结清帐单) 5：核对房产证上的房屋格局等是否与现房一致
验房注意事项：
1：一些转让给下家的设备、电器，以及水电煤等，购房者应该试一下，看是否好用; 2：还应要求房东提供装修的管线、电路走向图，以备日后自己改装或维修。
3：按电力公司的规定，如果有私自装拆总熔丝箱和电表、私自启封印、擅自变更计量装置等行为的，都将作违章用电处理。 所以购房者一定要亲自检查一下电表是否有移动、改装?以免日后自己承担违章责任。 4：结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。(上月结清帐单) 5：核对房产证上的房屋格局等是否与现房一致 八大注意事项需关注
在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。
如果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。 1.结清水表账单
本市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。 但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。 按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。
建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单，并可以拨打“小郭热线”962626查询该房产已往的水费欠缴情况。 2.告知电表状况
按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。
因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。
在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。 如须了解电费欠缴情况可拨打95598上电热线查询。 3.协助煤气过户
按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。
更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。如要查询煤气的欠费情况及燃气部门的地址请拨打962777上海燃气集团24小时燃气服务综合受理热线。 4.协助有线电视过户
有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。 因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。 下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。 如果要查询欠费情况只需拨打114查询房屋所在地的街道办事处即可。 5.结清电话，宽带费用
如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。
如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。如有疑问可以拨打10000号查询。 6.结算维修资金
按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。 7.物业更名及结算物业管理费用
建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。 8.迁移户口
在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。
因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。 如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。
打印日期：2018-03-27
推荐阅读：
二手房接房注意事项05-14
二手房注意事项（精选6篇）08-25
二手房买房注意事项（推荐6篇）06-09
二手房买卖注意事项（共7篇）06-26
二手房贷款注意事项（共7篇）10-23
卖二手房注意事项（精选7篇）12-22
二手房交易注意事项（精选9篇）01-23
二手房购房注意事项（推荐6篇）06-21
购二手房注意事项精（共6篇）06-28
买二手房收房注意事项（精选6篇）05-22
