二手房买房注意事项

第1篇：二手房买房注意事项

买房注意!中介爆4个买房陷阱二手房买家须留心

购买二手房要多个心眼

虽然购买二手房有诸多好处，但购买二手房存在比购买一手房更大的风险。由于对房子的情况不是十分了解，购房者一不小心就会“中招”。为此，丰汇二手房中介杨德荣先生给购买二手房的准业主支了几招：

1、了解房屋的底细。购买前向邻居多方打听，了解该房屋的背景，询问屋内有没有发生过重大事故，可能会知道一些业主没有告知的信息。

2、查看购买房屋手续是否齐全。房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的交易对购买者来说存在极大的风险，房主可能用房产证将房屋抵押或再次转卖，因此选择房屋最好要有房产证，避免以后产生纠纷。

3、查看房屋产权是否清晰。有的房屋是几人共有的，则要查询卖方是否签有出售房屋合同，如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

4、订立合同约定要明确。二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等问题均应全面考虑。

第2篇：二手房买房需要注意哪些问题

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二手房买房需要注意哪些问题

现在住房已是社会广泛关注的焦点，随着房价的居高不下，人们越来越多的选择二手房，但买入二手房的流程较一手房繁杂，很多地方不注意可能就会吃大亏。今天和大家分享一下二手房交易的一般流程，即将买入二手房的购房者快点看看吧，别到时候一片糊涂，同时赢了网小编还为大家整理了买房需要注意的十大事项，掌握这些让你永久远离垃圾房!

1.合法证件

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

2、签合同

卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方

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签订至少一式三份的房屋买卖合同。

3、办理过户

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

3、立契

房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京(楼盘)市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

5、缴纳税费

税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

6、办理产权转移过户手续

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交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

7、银行贷款

对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

7、打余款完成交易

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。二手房交易十大注意事项：

一、房屋产权是否明晰

有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在

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其他共有人同意的情况下一般是无效的。

二、土地情况是否清晰

二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

三、交易房屋是否在租

有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

三、房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而

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将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

五、福利房屋是否合法

房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

六、物管费用是否拖欠

有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

七、市政规划是否影响

有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

七、单位房屋是否侵权

一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者

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土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

九、中介公司是否违规

有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

十、合同约定是否明确

二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

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第3篇：二手房买房协议书

德坤华府期房转让协议书

甲方(出卖人)：乙方(买受人)：身份证号码：身份证号码：住址：住址：根据买受人和出卖人商榷确认，甲、乙双方在平等、自愿、协商的基础上就买卖房屋达成如下协议，以兹共同信守执行。

一、房屋概况及转让内容

甲方自愿将坐落在滨州市路之间的住宅区，建筑面积平方米期房及平方米储藏室一并转售给乙方，住房为第【幢】【单元】【层】号房，储藏室位号为号;

二、协议价款

双方商定房地产成交价格为人民币(大写)伍拾壹万元整，(小写51万元)，成交价格已经包括本协议第一条所列全部内容。

三、协议价款的支付

乙方在本协议签订之日起柒日内支付给甲方叁拾叁万元整，其余18.2万由乙方支付给开发商。

四、甲方义务

1.甲方保证该房屋不存在产权纠纷;未设定抵押或存有其他权利瑕疵;

2.甲方需根据乙方需求，提供必要合理的资料和便利，协助乙方办理协议更名等手续，但不承担费用。

五、乙方义务

1.按照本协议约定，及时支付房款。

2.按照本协议约定，乙方负责并及时办理房屋协议的更名等手续(不得采取影响甲方利益的方式)，并承担相关费用。

六、违约责任

1.甲方违约

(1)甲方未履行甲方义务，致使乙方在本协议签订之日起柒日内不能办理房屋协议的更名等手续，乙方有权解除协议;并向甲方索取双倍办理更名手续已用费用，乙方不解除协议的，乙方有权按照协议总价日万分之壹的比例自协议期满之日的次日向甲方收取违约金，乙方同时享有随时解除协议的权利。

(2)甲方不如实告知乙方有关情况，存在已设定抵押等欺诈行为致使协议目的不能实现的，乙方有权解除协议，并有权要求甲方双倍返还乙方已经支付的相关费用。

2.乙方违约

乙方未按期完成手续、支付协议价款的，自支付期满次日起按照未付金额的日万分之壹支付违约金;逾期超过柒日的，甲方并有权随时解除协议。

七、房屋风险的转移

房屋毁损、灭失的风险以及后续变动自乙方办理完协议更名手续之日起移转至乙方。

八、争议解决

在执行本协议的过程中，如甲、乙双方发生争议，先协商解决。协商不成时，任何一方均可向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。

九、协议生效

本协议自双方当事人签字盖章之日起生效;本协议一式两份，具有同等法律效力，甲乙双方各执一份。甲方(签章)：乙方(签章)：

联系电话：联系电话：

年月日年月日

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第4篇：买房不吃亏,破解二手房中介五大常设陷阱

本文由常熟二手房网原创发布

买房不吃亏，破解二手房中介五大常设陷阱

买二手房，常常要跟中介打交道，中介行业鱼龙混在良莠不齐。各位一定要胆大心细，避免上当。

1 中介都会问你：你的购房预算是多少?如果你回答：70万元上下吧，那么你收到这中介的推荐房价永远是72或者73之类的，呵呵，也许房东放盘价格仅仅是 65万元呢，中介帮你谈价格谈下来好几万元，你肯定有点心动吧，哎呀从72万元降价到了68万元呢，快买吧。

破解办法：坚持先看房子再决定预算，根据房子的品质再让中介报出房东的报价，然后我再判断这个价格合理不合理，哈哈，打死也不说自己的真实预算。

2 看房协议：中介带你去看房的时候，一般都会让你签署一份看楼协议，二期一般都是折叠起来让你签字留电话的，你仔细一看，会发现上面白纸黑字写明了，中介费 3%，如果你或者你的亲戚朋友以及所有你认识的人购买了这个房子，你都要通过他们中介购买，如果不是通过他们呢，你也要支付3%的费用等等。总之，就是一个圈套协议。一旦你真的签署了，而且你真的喜欢这个房子，那真是跟踩到狗屎一样倒霉了。

破解办法：签署假名字，或者把那个3%等数字划掉。

3 每一次缴纳中介费就要求开发票，否则要求留一两千块钱尾款。中介都喜欢开收据给你，原因是明摆着的，他们的理由无非不是“财务不在、发票用完了、经理出去了、老板家死了人”这类的接口。哈哈，一般刚毕业的大学生，特别是学法学的大学生比较相信他们的借口。破解办法：当他们催你缴纳尾款的时候，你可以提出要开具发票，否则，利益均沾。哈哈，我们不鼓励逃税，但是也不能白白的当傻瓜帮人家逃税吧，好歹也要分一点傻瓜费给你吧。一般，你不要发票，中介费节约几百块或者一千块是可以的。

4 中介总是宣称独家代理，别人没有钥匙：所以如果你喜欢这个房子，你就只能通过他去购买了，所以你就只能乖乖的让他宰你。

破解办法：记住中意的房间地址，然后到周围其他中介公司那里，告诉他们，你喜欢这个房子，如果他们能降低中介费用，那么你就跟他们中介公司购买，哈哈哈，送钱上门了呢，他们肯定能找大这个房东的电话，此时，你就是大爷了你就是真的上帝了，中介费什么费，都是他跟你商量了，你直接开口1%，否则走人。

5 中介会套你话：“你了解过这个小区吗?你以前来过这个小区吗?”。如果你据实回答没有，那么恭喜你，你将成为中介MM们潜在的羔羊，他们很可能会把最差的房子说成最好的，把垃圾说成黄金，甚至狂编造一些莫须有的例如马上要修建地铁了这种谎言来骗你了。破解办法：起码要不懂装懂，说我有朋友住在这个小区，晚上去他家玩过，但是没有注意小区环境。这个样，起码就让中介打消了狠狠宰你的想法。

第5篇：从此买房不吃亏！新房、二手房怎样买最划算？

当人们在讨论的时候，往往就买新房与买二手房分裂开来，新房如何买，二手房如何买，实际上我们的目标只有一个，如何用好手中钱买到自己如意且划算的好房，无所谓新旧，因为房子的空间/理论寿命/折旧程度并非第一要著，反而获得属于自己的东西且买得值买得起，这才是首要的。

把旧房新房二手房放在一块考虑，怎么样的比较可操作且更有实际意义呢?

新房与二手房有无本质区别

由于物权法已颁布，产权年限的约束不再是物业买卖所考虑的主要问题，只要产权证上载明的是合法年限，已住了多少年跟新房土地花销的年限是一样的理解，比如新房如果土地证载明年限自2001年起，现在卖给你的即使是新房，年限也过了七年了，跟你买土地证载明时间为2001年的二手房使用年限一样，只不过有新旧的一点差异而已。而且，正是因为新旧的差异，我们还可以至少拿旧房说事谋取较新房为低的价格，也不用为其装修付更多，新房装修往往打的比较足，尤其是现如今房价波动状态，开发商极易将装修价提高而稀释房价。

自住还是投资是否很重要

对于买房在二手与新房间游移的人来说，实际上买了房后是自住还是投资没有多大意义，因为至少目前你买二手或新房都为着解决自己的居住问题，至于投资价值，不是说不考虑，但不是你首要考虑的范围，将来是否升值以及升值多少在这种买卖情况下不重要。由此可以看出，购买目的在于买房满足目前居住前提下，有关判断指标应该是：

地段，这是最为关键的，因为地段在目前的环境下决定了你的生活成本，决定了你的生活方便度，决定了你的家庭将来利用本地配套的程度如教育与医疗，决定了你的使用成本的一部分，因为房子的使用成本除了管理费用就是出行成本，所以地段是任何时候买房的首要评价标准。但地段不要指望在商业中心，因为商业地段评估的标准是指出租率与租赁回报，对居住没有多大参考价值，相反评价地段可以就地段周边配套的成熟程度来看，如果与你未来的生活各方面的配套比较成熟，则证明此地段符合购买要求。纯居住考虑的地段主要看目前的配套，至于未来的配套不能做为谈价的内容之一。

买得值的主要因素：显然，既然我们买房考虑在二手与新房之间，说明我们要么购买力有限，希望省几个钱，要么是作为过渡产品来消费，或出于小孩教育或出于目前经商或出于将来再更新的考虑，所以买得值是我们最关心的内容之一，如何判断买得值呢?

首先是功能哲学，按照自己的需要确定房子的必要空间与布局，由此决定面积的选择，比如同样是两房一厅，但一个面积是五十平米但没有完整的餐厅，另一是九十平米的，但有完整的客厅与餐厅，哪一个更适合你呢?如果你主要解决自住的问题，以后可能面临再次置业，或直接就是困难户，购买力有限，这个时候宁可选择五十平米的小两房，一样的可以有两间卧室，一样有住的，只不过是舒适度有些影响，并且二手房优于新房，此种条件下能省一个是一个。

其次是健康因素，不要因为贪便宜忽视健康，比如纯朝北的房子无法接受阳光，如通风条件差无法满足正常通风的房子，这些是日常居住的健康主要因素，必须满足。

最后就是判断一下哪些因素对你是奢侈的:如高档装修，没有用;如本身物业管理就比较好，还花较多力气进行安全性装修;如赠送的防盗门与户处小型设施;如二手房中的配套家具等等，对你而言都没有什么用场或重置成本不是很高，现家电及用品价格不高并呈下降趋势;对于自己不用或用不着的，除非对方没有纳入房价，应该是杀价的主要方向。

二手房的订价机制与新房的差异

这一点比较重要，它决定你对房子性价比的基本评价。

新房订价地段为首，再结合新近出让用地的楼面价来考虑，更多的订价方法是依照本区域领先楼盘比照订价，因而价格中的泡沫成分比较多，而二手房的订价来源于两个方面，一是由中介自主订价，这种出价有较大的回旋余地，主要参照物是新房均价，再考虑所在小区的建设品质与配套优越性来加计部分领先价格内容;二是房东自主订价，基本是看公示的价格区间，按照自己的内心想法订价，也有谈判的余地。

购二手房与购新房订价机制差异后我们可以明显看到，二手房东能够让价的因素主要来自于市场的影响，出手方便与否，目前市场是否存在降价预期，这个是最为关键的，只要目前市场存在降价预期，则二手房价出手本来就要低些，我们可以现金支付挑挑对方房子的小毛病使用年限小区新旧程度等共性问题来获得理想的价码。而新房则不然，即使现今市场出现观望或停滞，但不是所有开发商都愿意薄利多销，不是所有开发商都会受制于市场不得不降价销售。

购买新房还是二手房并非一个选择的问题，而是购买力与使用上需要决定的一个更为现实的问题。尤其是在安全性问题解决之后。

买二手房不吃亏的方法介绍

专家总结，买二手房不吃亏的方法：

第1、诚信合同：

大家在购买二手房的过程中，订立诚信的、全面的购房合同时保证交易双方安全的第一步，也是最重要的一步。推荐大家找一家大型的、正规的、实力强、口碑好的房产中介公司来帮助交易双方来确定、监督双方的合同制订的过程。因为正规的二手房中介公司无论从专业角度还是行业经验上都可以为交易双方提供一定的法律帮助，从而使交易的整个过程形成一个诚信的体系。

第2、全面认证：

建议对意向中的二手房进行一次全面认证是必须要做的一项工作，无论卖家看起来多么的诚信也不能省略这个步骤。在这一方面，还是中介公司比较专业，因为随着中介公司之间的竞争越来越激烈，越来越多的品牌二手房中介公司开始提升了自己的服务标准，可以为买家提供意向房产的全部认证工作。但需要提醒大家的是，有一些中介公司为了尽快促成交易，也会出现敷衍了事的情况，所以在中介公司的选择上大家还是要慎之又慎。

第3、订金制度：

大家当看好房产和制订了交易合同后，买家可以先交一部分订金来确认对该房产的购买。但前提是应该明确卖家在收取订金后的相关责任——通常情况下，如果卖家在收取订金之后、在合同约定的期限之内，如果单方面拒绝出售该房产(或将该房产转售给其他买家)的，应向买家支付订金数额的双倍进行赔偿。但前提是买卖双方有这个“双倍赔偿”的书面约定哦! 第

4、手续正规：

或许在交易过程中一切按照正规的手续办理会提高一些你的购房成本，但我个人认为这是值得的。因为正规手续可以帮你有效地筛选出“问题房”(如小产权房产)，这也是你购房安全、资金安全的最大保障。房产交易双方履行必要的手续既是国家的规定也是保护买卖双方合法权益的重要手段之一，贪小利往往是以吃大亏作为代价的。所以，在实际的交易过程中千万不要做丢了西瓜拣芝麻的傻事啊!

买二手房常犯的四个错误

由于涉及房屋产权是否清晰、产权是否有多人共有、房屋质量是否有问题等多方面问题，二手房买卖一般都要比一手商品房买卖要复杂得多，如果购房者没有注意的话很容易就在交易中碰钉子，甚至吃亏。本期为大家总结购买二手房常犯的四个错误，供有意向购买二手房的读者参考。

草率签订买卖合同

二手房交易是一个复杂的过程，无论买方还是卖方，都很难轻易相信对方的诚信。买方的风险最多，因为根据一般的交易习惯，往往都是买方先履行交纳定金、首付款的义务，然后才能办理过户手续。因此，约定办理过户手续的流程、期限以及违约责任就变得十分重要。

除此之外还要注意诸如户口、产权、抵押、税费等等一系列复杂的问题，在这种情况下买方如何最大限度地保障自己的利益，就是首先要考虑并写入合同的事情。

轻信中介或卖家的口头承诺

中介公司提供的是居间服务，它的主要内容包括房源和各项手续，居间促成买卖交易(一般以订立合同为标志)，在这种情况下，中介人员为了赚取佣金，极力促成买卖交易，主动地帮助卖家掩盖买卖交易中的风险。卖家则急于出售房屋，取得购房款，也往往对房屋的抵押、承租、质量瑕疵、产权瑕疵等等问题进行隐瞒，直到大部分钱款进入卖方控制中，买方可能才发现这些风险，这个时候维权就比较晚了。

基于以上原因，卖方和中介公司常常就一些问题作出虚假承诺，以打消买方的顾虑，促成交易。这些口头承诺在发生纠纷后很难作为证据提交给法院，导致很多业主因此吃了哑巴亏。同样的问题不光发生在二手房买卖交易过程中，也发生在生活的方方面面，在这种情况下，我们一定要对方把口头承诺写进合同。如果他不敢写，其中恐怕就有很大风险了。

发生纠纷后不理性处理

如果买卖中签订的合同是由律师订立的，那么律师一定会为纠纷发生准备好了正确的应对策略，一旦发生纠纷可以依据合同条款保证合同目的的实现。但是一般二手房买卖合同较多的是在中介公司的主持下，订立了由中介公司或者卖方出具的合同，对于纠纷不一定有完善的应对策略。所以如果发生纠纷的话，一定要注意控制自己的行为，保持理性，以免带来不必要的麻烦。

有的人在发生纠纷后拒绝和对方继续沟通，既不接电话，也不发短信，接下来的手续也不按规定时间去办理，导致出现违约的情况，从而吃亏。也有的人轻信对方已经违约，觉得即便日后诉讼也毫不担心，所以干脆放弃继续和对方沟通，这样就算把纠纷拖上法庭，可能不但没有证据证明对方违约，也丧失了取证的最佳时机，甚至从守约方变成违约方，给自己带来巨大的经济损失。

也有的人去找律师的时候，已经和对方说过“我要解除合同”或者“房子我不买了”，虽然这是气话，但谁知对方会不会怀里揣着录音笔，就等着你说错话好到法院起诉你，到时你的定金就没了。

所以，一旦遇到买卖合同履行过程中的纠纷，最明智的做法是第一时间向律师咨询，由律师指导如何保证自己的经济利益不受损失。而不能坐以待毙，消极维权。

未要求卖方出具有权处分房产的证明

卖家可能是父母替子女卖方，也可能是丈夫代表妻子卖房，在这样的交易中，买方也可能知道了这套房屋有多个产权人，就导致自己不是善意的。一旦房价上涨，就可能面临对方反悔的风险。即便过户，在法律上也可能因为自己不是善意第三人而蒙受经济损失。

所以在购买二手房时，应查明房屋产权，并及时要求对方提供足以认定对方有权对房屋进行处分的证明，比如其他共有人的委托授权公证书。(据南方日报)

买二手房要实地勘察需注意"十大法则"不吃亏

近日，专家提示购买二手房的购房者，购房前最好实地勘查，看房时要注意“十大法则”，别买下有缺陷的住房落下遗憾。

不看白天看晚上

入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全，有无定时巡逻，安全防范措施是否周全，有无噪音干扰等，这些情况在白天一般无法看到，只有在晚上才能得到确切信息。

不看晴天看雨天

下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样装饰，都逃不过雨水的侵袭，这时房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水都能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉现象。

不看建材看格局

购买房屋最好是看空房子。因为空房没家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开进户门从客厅进入阳台，然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。格局好的房子应该有效地把宴客和休息等功能区分开。

不看墙面看墙角

查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水情况。而墙角相对于墙面更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，而墙角裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

不看装潢看做工

买房时，购房者要注意房屋的做工，尤其看墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是件麻烦事，挑出这些小毛病可以增加业主讨价还价的筹码。

不看窗帘看窗外

应注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味。采光是否良好。检查房屋窗户有无对着别家的排气孔。

不看冷水看热水

如果想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢，水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。没有热水的房子要么房子久未住人，要么一直没卖出去。

不看电梯看楼梯

新建商品房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，楼梯也不容忽视。看看是否有住家的堆积物，消防通道是否通畅。

不看地下看天上

看完客厅地板、浴厕的瓷砖、厨房，还要看灯饰路线，看天花板是否有水渍，或漆色不均匀现象。

如果有，表示可能漏水，如果可以，最好卸下灯具，用手电筒查看吊顶里屋子四角是否有漆脱落、漏水等。

不问屋主问警卫

可以和小区管理员或警卫聊天，他们最了解小区的基本情况，也可能了解卖家房屋的相关情况。从他们口中获取到的信息，可以作为购买参考。

买二手房三技巧帮你和中介斗智斗勇

楼市低迷，很多人准备买房，买房子对于中国人来说，是件大事，这其中也会有很多烦恼和纠纷，尤其是你遇到了狡猾的中介，因此，想要买房不吃亏，就要和中介斗智斗勇，不要被中介牵着鼻子走。

一、报价高，砍价要很

我们很多有经验的买房者都知道，一般网上和房产中介上挂着的价格都是虚假的，中介故意抬高了报价，目的是为了让你来砍价，因此，一定不要心慈手软。小王看中一套210万的房子，费了好大力气谈到200万，是不是很值得呀?其实专业人士提醒，别以为你赚了，其实这200万是业主的放盘价。一般中介都是留给你砍价的空间的。因此，看房前一定要先了解该地段的楼市行情，更要让中介摸不着底线，一定要控制自己的情绪，不要急于答应。

二、报价均虚假，第三方要面谈

前不久，李先生在和买房者见面时，偶然获悉自己和买家有点关系，两人谈及房子房价问题时，发现中介竟然报价不一，想从中捞一笔，这让两人十分气愤。对于这样的中介，一定要提防，那么买卖双方见面是必需的，同时，双方要针对房子的具体问题进行核对，直接交流。如果有疑点，不要让中介在其中浑水摸鱼。

三、房子紧俏是噱头

不知道你在买房子的时候有没有遇到类似的情况，中介先选套很差的房子给你看，你觉得十分不好，接着她会带你看第二套比较好的房子，你决定买第二套，然而，她马上接到电话，说第二套房子已经卖出，第一套正有人看房，因此想要拿下房子，要马上决定，“

这样一来，我们可以看出，很多中介都是看房先从差的开始看，采取疲劳战术。中介一般都以市场紧俏催促你赶快下单，不让你有更多考虑和砍价的时间，很多人因此匆忙购房。如果不想让中介牵着鼻子走，看房前你就要说明要求，不符合自己标准的房子可以选择不看。

总之，在购房中，我们要和中介斗智斗勇，不要因一时冲动上当受骗，争取买到自己心仪的房子。

买房不吃亏二手房杀价有绝招

限购已经数月，银行的贷款额度又显现出进一步萎缩的态势，江城的二手楼市虽然仍在博弈，但却一改历来卖方强势的局面，显现出一波强烈的买方市场。而博弈的天平开始向买方倾斜了，如何侃到最低价?又成了广大购房者们关心的问题。

打蛇打七寸还价也要“对症下药”

购买二手房与购买新房有所不同，购买新房时，购房者面对的是开发商，房价由开发商说了算，但购买二手房则不同，房价的决定权在卖家手上，因此购房者在通过中介看房时，应该要求中介多约几次卖家当面沟通，一来可以通过沟通摸清业主的心态，来针对性的进行还价。

例如在沟通中发现卖家急需周转资金，或者希望在短期内抛售房产，这样往往比较容易接受买家还价的要求。但如果卖家的心态很平和，则不大可能会愿意接受议价要求，需要另想办法。

此外，还需要注意的是，有些物业挂牌价已低于市场平均水平，这表明业主也是急于找到买家。针对这种情形，卖家已经事先做出了让步，在议价过程中，则不能再提出过高的要求，否则会遭到拒绝，切勿因小失大错过购房良机。

买房不是买衣服切忌狮子大开口

如今市场处于观望时期，买家与卖家之间的议价空间在进一步加大，因此在这个阶段卖家也会更在意买家的意见。但是，买房不是买衣服，购房者在还价时千万不要因为市场清淡就狮子大开口，这样往往容易起到反效果，资深经纪人肖文斌告诉记者：“虽然目前有不少卖家已有耐心听取买家的意见，并有可能接受买家的还价请求，但是并非能够接受狮子大开口式的还价。”

“还价应随行就市，以前的价格并不能作为还价的参考标准。”世纪中华不动产沌口店经理周江建议，买家在还价时一定要根据当前的市场行情来进行，并听取中介公司提供的指导性建议，这样成功的可能性才会增加。

精装修是“浮云” “淡定”看房是关键

虽然目前市场上有不少二手房房源号称精装修房，但是其装修程度远不能跟精装修划上等号，装修部分使用时间已经超过三五年，很多地方依然损毁破旧，其所谓精装修是过去时。

其次，房屋的缺陷也会造成房价水分，如有些房子屋顶有些渗漏，或者房型设计有些问题等，这都需要买家仔细检查，因为卖家在报价时是会故意忽略这些因素的。如果买家发现这些问题之后，可能根据其维修成本来确定还价额度。

此外，众所周知，中国的住宅土地使用年限只有70年，虽然目前我们尚无从得知土地使用年限到期之后如何续交土地使用费用，但是不可否认的是，该费用是必须要缴纳的。因此买家在考察二手房时，千万不能忽略房龄因素。对于房龄较长的房源，则应该适当考虑房龄因素，以此为理由要求卖家降价。

业内人士同时提醒，还价不能咬定“一口价”，这很容易让自己陷入被动境地而失去回旋余地。和美置业常青花园店吴冀飞店长建议道：“在二手房交易的过程中，买家应该先试探性地提出自己的还价请求，然后根据卖家反馈回来的信息逐步调整，直到双方都能接受。在这个过程中，要讲究的就是耐心，如果失去耐心，则可能会失去还价的机会。”

置业提醒：不是所有人都适宜提前还贷

过去的2011年，央行三次加息，5年期以上贷款的基准利率从去年年底的6.4%，涨至如今的7.05%。对房贷者来说，从这个月起，贷款月供将增加不少。接近春节，攒了一年的钱，不少人开始犯嘀咕，这钱到底是提前还房贷呢，还是把这钱用于其他投资呢?

不是所有人都适宜提前还贷

7.05%的基准利率，如果是二套房贷，上浮10%，就达到7.755%，利率确实挺高的。那么到底要不要提前还款呢?记者采访了多位银行理财人士，他们的建议是，如果按揭款占家庭支出比例较大，虽然只增加几百元的按揭款，但可能还是会影响到基本的生活保障，可以适当还款减轻压力。

但对于前几年就办理按揭贷款的购房者来说，并非所有人都适宜提前还贷。哪几类人不适合提前还款呢?有专业人士建议说，三类人并不适合提前按还款。

一，之前以7折或8.5折以下获取利率的人，这样的利率短时间内都不会再有，非常划算，如果还掉就比较可惜。

二，如果是等本还款，且还款年限已经超过1/3，也不建议提前还款，因为后面几年利息越来越少，大部分是本金的支出。如果是等额还款，且还款年限过半，提前还也不合算，因为前期支付的大部分是利息，后期本金占的比例越来越多。

三，如果是公积金贷款，也不用急着还。公积金目前5年以上基准利率4.9%，比商业贷款7.05%低很多。

留意回报高于7.05%的投资

如果不用提前还贷，这钱能有什么样的投资渠道呢?

“××银行最新推出理财产品，92天投资年化收益率可达5%„„”记者的手机短信几乎每天都能收到类似的推销广告。银行的理财产品靠谱吗?还有那些信托产品看起来收益率很高，有没有风险?

杭州某风险投资人士分析：“现在银行理财产品的年化率一般在4~7%左右，信托做的年化率可以达到10~12%。但理财产品很多是不保本的，始终是有风险，更甚者会有损失，并非百分之百盈利。像杭州本土某大公司，之前发出的信托号称年化率在10%以上，但公司情况不乐观，估计购买者心里也没谱啊。”

一位老读者曾找记者维权，称自己购买了某银行的一款理财产品，号称收益率达8%以上，但没想到，所谓的理财产品还没到期就只剩下了80%，几十万的养老钱瞬间缩水。该读者表示是被银行的理财师误导，以为稳赚不赔才购买。

除了理财产品，现在还有一种“地下交易”比较热闹——贴息，即由中间人介绍到银行存取定期，除定期利息外，中间人给存款者再以现金形式贴补利息。据一位从事贴息业务的中介公司负责人告诉记者，现在市面上一般有3~4个点的贴息，如果加上本来的一年以上定期存款利率3.5%，回报是超过了7%，但这样的操作是违规的，而且和贷款比，也没啥大的获利。

理财人士认为，不管何种投资，只要回报能高于7.05%的利率的，那么不如把提前还贷的钱用来投资，否则倒不如把钱还掉算了。

记者揭青岛二手房交易黑幕：10个买房者9个吃亏

买二手房中介给包办税费，购房者是省心了，但可能被中介骗了税钱，因为房子可能根本就没有那么多税;楼市低迷的情况下，购房者想少交点首付，或者少缴税费，都能搞定，套路还是高评低估，阴阳合同的方式 ;二手房一房一价很难实行，客户刚咨询了房子，回头就涨了10万元;限购后没有社保证明没法买房子，中介可以帮忙解决，花几千块找代办公司办„„5月16日下午，记者成功应聘李村公园附近一家中介，当上了房地产经纪人，揭开二手房市场的种种猫腻。

当心税费陷阱

看清“包税”的真面目

5月16日下午，在中介店里，记者咨询店老板关于二手房税费的事情。从2009年开始，青岛二手房市场持续火热，价格也一路高涨，到今年年初房价上涨趋势才得以遏制，然而目前仍是高房价状态，购房者买房子自然把避税考虑在内。

避税有招，压低过户价

“买二手房的客户，如果想少缴税怎么给办?”

“能少缴税，方法也很简单。”店老板陈河说道。

原来，在青岛二手房买卖所需税费都得由买房者来出。包括营业税、个人所得税和契税等，其中营业税和个人所得税本应由房主来承担。根据青岛规定，契税方面，首套房90㎡ (不含90㎡ )以下的是总房款的1% ;首套房90㎡ (含90㎡ )以上且小于144(不含144㎡ )是总房款的1.5% ;144㎡以上(含144㎡ )是总房款的3%。二套房不计面积，统一为3%。营业税方面，对于144㎡以下(不含144㎡ )且满五年的住房免征营业税，144㎡以上满五年的收成交价和买入价差额的5.5%，对于未满五年的住房不记面积统一收房款全额的5.5%。个人所得税方面，对个人转让自用五年以上，并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，其他普通住房则需要征收总房款的2%。想成功避税，得最大限度地压低过户价格。过户价低的话，营业税可以大幅减少，差额的5.5%甚至可以忽略不计。降低总房款的话，契税也可以省下不少。“避税也有提成，等成交房子的时候，具体再跟你说，现在你还用不到，不用管太多。”陈河说道。

名为“包税”，部分被中介拿走

在中介打工过程中，记者发现，很多购房者对于税费收取标准并不了解，这给了中介可趁之机。在中介登记的房源中，有很多写着“包税”，帮购房者办理税费业务。购房者对税费本来就不懂，一些人对中介提供的此项服务自然乐意接受，实际上这里面有很大陷阱。

“包税是什么意思?”“帮客户办理税费的事情，等签合同过户的时候再说。”“这个业务能拿提成?”“这个也能挣钱。比方说营业税方面，家庭唯一住房，满五年过户没有营业税。到时候跟客户说不是唯一住房，得交营业税，这部分钱就出来了。”“那房主如果跟客户说了怎么办?”“这个没事，提前跟房主说一声就没事了，房子顺利成交，房主一般不会说什么。”

在中介出售的房源中，过五年的房子还是很多的，税费可以少缴很多。购房者在买房之前如果不了解其中的详细收费情况，很可能被中介给忽悠了。单是个人所得税这一项，总房款的2%也得有上万元，忽悠成功的话，中介就赚到了上万块。

税费方面有“油水”，房价方面呢?能不能赚房价的差价?对于这个问题，陈河告诉记者，赚差价基本上是不可能了。“现在的购房者聪明了，房价都是透明的，你家有这套房子，别的中介也有，要价高了很难卖。”“以前的时候能弄点差价?比方说房主要100万元，105万元给他卖了，跟房主分提成。”“前几年的时候可以，现在不行了。”

而根据《房地产经纪人管理办法》，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同。房地产经纪服务实行明码标价制度。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用;不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈。

搞阴阳合同，易留纠纷隐患

“买房子的如果想少付点首付能不能行?”“高评低估。”“这是什么意思?”“很简单，举个例子。你这套房子成交价可能是80万元，到时候得交首付办贷款，高评，找评估师，最后价格可能是100万元，这样你就能少交首付了。如果想避税，就低估，过户的时候低价过户，就能省税了。”

在打工中，记者发现，这样操作下来，就必然产生阴阳合同。就是一套房子，房主、中介、买家，三方先私下签一份阴合同，上面的价格是实际成交价，再向税务等政府部门提交一份阳合同，这个价格往往都低于实际成交价，这么做的目的只有一个，就是为了避税。房主为了成交，也不损害个人利益，自然会同意;买房子的少缴税，肯定会选择。这样一来，阴阳合同就产生了。双方不发生纠纷自然没事，但一旦有了纠纷，合同就难以保障个人权利了。购房者本身逃税，是违法行为。另外，实际上避税空间以后会更小，去搞阴阳合同，购房者实在是得不偿失。

今年年初，青岛市地税局、财政局、国土资源和房屋管理局联合下发了《关于应用房地产评估技术加强存量住房交易计税价格工作的通知》，在市内四区启用存量房交易计税价格评估系统。根据新的评估系统，市内四区最低价的提高幅度是30% ～50% 。以后，二手房过户缴税都要通过这个系统。

应聘成功

这家小中介没底薪，提成50%

5月16日，记者登录青岛某招聘信息网站，单是招聘二手房经纪人的信息就有100多条，很多中介都在招聘，中介连锁店、小型夫妻店等等都有。“今年形势不好，其实本来这个行业流动性就很大。房子不好卖，走的经纪人很多，中介就不得不招聘培养新的经纪人。”太平洋房屋相关负责人告诉记者。

记者从各家招聘信息介绍中发现，招聘的房地产经纪人大多不要求有从业经验，而且标榜的工资很高，月收入3000元～5000元。记者随机找了一家李村公园附近的中介，该中介也在招聘经纪人，根据老板留的联系方式，记者打了过去。

“咱们招聘经纪人?有条件吗?我没经验。”

“没经验没事，你今天下午能过来吗?先过来看看吧。”

下午4点，记者来到了李村公园附近的这家中介，店老板叫陈河(化名)，店里还有一名经纪人。

“你之前是从事什么工作的，了解这个行业吗?”

“做过装修，了解房地产行业。”

“你得做好心理准备，这段时间形势不好，各家中介都不太好。”

“没事，先学点经验。”

“那行，咱们现在就是在店里等着，也不用到处跑，这个活倒是不累。”

“工资方面是怎么算?”

“咱们是小店，没有基本工资，不过提成很高，提成50%。现在中介费是总房款的2%，提成50% 也很高。大的中介给经纪人的提成没这么高，咱们算是最高的了。”

也就是说，一个月下来，如果一套房子没有成交，经纪人的收入将是零。

“工作怎么开展?”

“这工作简单，工作就是上网，发房源，等客户。你明天拿个笔记本电脑过来，可以上网，发房源。等过几天，带你去周边小区贴点条，熟悉一下各小区。”

中介交易内幕

1. 一房一价难，一次提价10万

5月19日的时候，店里终于有了笔大生意，店老板陈河很高兴，说能做成这两个月的成本都回来了。事很简单，就是有个客户打电话咨询一套房子，面积 130多平方米，有地下一层，总价是 138万元。陈河说这个价格是最低价。这套房源是店里的独家房源，所以老板不担心房子卖不出去。“只要这套房子卖出去，就得通过咱们店。”陈河说道。

打电话的客户表示要看房子。陈河连忙给房主打电话，然而房主在电话里调了价格，说是 150万元，这下陈河着急了。价格一下提了10多万元，房主说还有别人要买这套房子。其他中介标的这套房源价格是 142万元，价格都不统一。在店里，记者看到50套出售房源价格确实都很透明，总价标清楚了，但其他中介的同样房源价格可能就不一样了。同一套房源在不同店里的价格有出入。而且房主随时都会调整价格。按照店老板的说法，成交价多少得由房主和买房子的共同商量，都接受才行。

而就在5月17日，山东省物价局公布《山东省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》，对国家发展改革委《商品房销售明码标价规定》加以细化。山东省各市已按照国家发改委的部署展开商品房销售明码标价执行情况专项检查，违反明码标价规定未实行“一套一标”，每套将处5000元罚款。根据国家规定，中介服务机构销售二手房的明码标价参照本规定执行。房地产开发企业和中介服务机构(以下统称商品房经营者)销售商品房，应当实行明码标价。

2. 没社保证明，花钱代办

根据青岛市楼市调控政策，外地人在青岛买房子需要提供一年以上社保证明纳税证明，否则不能买房子。“外地人没社保证明，如果买房，能过户吗?”“没社保证明可以办假的，有代办公司。不过得花几千块钱，能办出来，可以买房子。”陈河说道。

花钱办假社保证明的途径也很简单，就是找挂靠公司，补缴一年的社保。看起来很简单，但实际操作起来，购房者的风险很大。限购下，购房者需要到市房地产交易中心申请购房资格证明。而购房者通过提供虚假材料骗得了购房资格证明，随后顺利买上了房子。买房的最后一步是网上过户，过户一旦被发现就前功尽弃了，而且银行也会自动停止放贷，购房者得背上信用污点，得不偿失。

另外，根据青岛市规定，协助购房者骗取购房资格证明也得付出代价，一方面暂停网签资格，情节严重的可能还得承担法律责任。

3. 更名房也能卖，有中介费就行

在中介代理的房子中，除了普通二手房，还有没有下达房产证的更名房。记者打工的中介中就有一套独家更名房。“这套房子得跟开发商贷款，让开发商把合同名改了就行。到时候照样办理房产证。”“更名房不是不能卖吗?网签了没法退啊!”“可以交易，在网签之前，有一个时间差。”

事实情况是，青岛去年年底便下达了《关于进一步规范撤销商品房买卖合同网上备案和注销商品房预告登记有关问题的通知》，明确指出，房地产开发企业签订虚假合同而后又申请撤销备案变相捂盘、炒作、套取贷款等或明知购房人投机炒房、与购房人编造虚假材料骗取撤销、注销登记的，房屋交易登记管理部门应责令限期整改，拒不整改的，暂停其商品房网上签约，同时记入房地产信用档案并予以曝光，构成违法犯罪的，依法追究法律责任。

5月19日的时候，店里的客户竟然跟开发商联系上了，绕过中介直接跟房主进行洽谈，房源是更名房，价格要便宜一些，低于普通商品房价格。这下陈河着急了，连忙给房主打电话，“你们慢慢谈吧，谈成了别忘了中介这边。”陈河心里也没谱，担心中介被甩下来，最后连点中介费也没有。

4. 没资质，花钱找人过户

在打工中，记者发现这家中介连房地产经纪人从业资格证书都没有。“过户成交的话，咱怎么办?”“租其他中介经纪人的资格证，这样能过户，花几百块钱就行。”“有资格证的多不多?”“不多，99% 的中介跟咱们一样，都没有经纪人资格证，这个得考，条件还很高。”

青岛市去年年底刚下达了整治二手房市场的规定。根据《青岛市存量房经纪合同和交易合同网上备案办法》，房地产经纪机构具备下列条件的可以申办存量房网上用户认证手续：已取得营业执照;已在青岛市国土资源和房屋管理局备案;具有独立法人资格。需要有房地产经纪人身份证明及执业资格证书，显然很多中介都不符合条件，记者打工的中介就没有过户资格。

这方面店老板陈河心知肚明，“根据规定，每个中介得有2名有资格证书的房地产经纪人员，这个很难达到。大中介有资格证书的要多一些，但他们工资也不高。过户多的时候，一个月能有2000～3000元，还是拿提成挣得多一些。”

爆料

有的中介一房多卖赚差价

“最近有几家中介老板被抓了，好像是违法分户，拆迁房。”“不是分户，他们是故意找事。是一房多卖了，挣钱挣疯了。比方说，一套房子，面积100平方米，有一个房产证。他隔成三个小房间，办三个集体证，然后卖，一套 30多平方米，单价就上去了。而卖大房子的话，单价要低一些，这样可以多卖10多万元，这可是不允许的。”店老板陈河说道。

5月19日，店老板陈河接到了一个电话，是一家房地产网站寻求合作。“这家网站想让咱们提供出售出租房源信息，还给一些广告。房源被客户发现后，给他们网站打电话，他们带着看房子。咱们的房源都留网站的电话。这样房子成交后网站拿40%的中介费，咱拿60%。”

二手房市场不好的情况下，出现了新的营销方式，房地产网站也要分一杯羹。“这是一个趋势，他们逐渐就把房源给垄断了。”陈河说道。

第6篇：买房注意事项

1 买房签合同注意事项之五证

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”?交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。

也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。买房十大注意事项

当前商品房销售过程中，陷阱多多，风险多多，令人防不胜防，很多购房者深感无奈，不知所措。下面提供一些经验,让大家避开购房陷阱的十大绝招。

一、查验对方身份

签订购房合同之前，要明确商品房真正的产权人是谁，它是购房合同的主体。法律规定不具备主体资格的人签订购房合同是无效的，所以，合同的出卖人应当是该楼盘的开发商。如果开发商委托中介机构签约，该中介机构应当具有相应资质和经营资格，并有开发商出具的授权委托书，才具备签约的资格。

二、审查有效证书

商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》或者《商品房销售许可证》。尤其是《商品房预售许可证》，它是购房者必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。

三、确保买卖安全

除了具备上述“五证”之外，法律规定，被查封、被抵押和已销售而未经原买受人同意的商品房是不能销售的，否则，买受人则面临巨大的风险，直至财房两空。所以，在购房前应当到有关部门查清所购商品房是否已被查封、被抵押或者已被销售，以确保交易安全。

四、约定定金规则

目前商品房买卖的通常做法是购房者买房时先签订认购书并且支付定金，然后才签订购房合同。由于购房者事前没看到合同，在签约与不签约之间陷入两难境地：不签吧，担心定金被没收;签吧，合同中陷阱多多。因此，建议购房者采取以下办法：

1、在审查购房合同，确认没有问题之后才交定金。

2、不签认购书，直接签订购房合同同时支付定金。

3、在认购书中写明如果双方就商品房买卖合同协商不成，出卖人必须向买受人退还定金。

五、完善合同条款

现在的购房合同是由国土房管局印制的标准合同，相当一部分内容已经用铅字印制好了，另一部分留空白，由双方当事人协商一致后填写。建议购房者认真仔细地阅读、审查合同的每一条款，并做好以下工作：

1、对标准合同印制好的内容，一般不作很大修改，但并非不能修改，只要当事人认为不合理，就有权修改。

2、对于标准合同已印制好的选择性条款，购房者可以根据自己的实际情况选择对自己最有利的约定。

3、对于空白部分，不能由出卖人预先填好内容，然后要求买受人全盘接受，因为这是非常不合理的。正确的做法应当是双方当事人就合同的每一条款协商一致。

4、对于双方不能协商一致的条款，应当做好记录，由双方签字确认，这是双方不能协商一致的书面凭证，如果买卖不成，购房者可据此索回定金和已付房款。

至于合同约定的付款方式，目前购房者通常采取按揭、分期付款的方式来支付房款。如果采取的是现金支付方式，建议购房者尽量减少首期房款的金额，待办理商品房备案登记手续之后，再支付大部分房款，同时留一部分购房款待办妥房产证后支付，这才能最大限度的保护自身的权益。如果采取的是按揭付款方式，为了防止购房者办不了按揭贷款而买不了房子，而且连定金和首期都退不了，建议购房者在付款方式和期限中写明：“如果未能订立按揭贷款合同的：

1、合同继续履行，但买受人和出卖人双方需另行签订付款协议;

2、因当事人一方原因未能订立按揭贷款合同的，另一方可以请求解除合同和赔偿损失;

3、因不可归责于当事人双方的事由，双方均可以请求解除合同，出卖人应当将已经收受的购房款本金或者定金返还给买受人，并按银行同期贷款利率支付相应的利息。”

六、明确交楼标准

目前标准购房合同中的交楼标准有三种：

1、该商品房经验收合格;

2、该商品房经综合验收合格;

3、该商品房经分期综合验收合格。购房者选择第

2、3项交楼标准是比较理想的，但由于这两项交楼标准要求比较高，尤其是第2项交楼标准要求最高。目前广州市的大部分楼盘在交楼时很难达到该项标准，同时选择该标准的收楼时间相对比较长，所以相当一部分购房者或者开发商都不愿意选择第2项收楼标准。而选择第1项收楼标准则含义不明确，因为验收合格有很多种，如竣工验收合格，规划验收合格，消防验收合格等，这就会产生很多争议。建议在第1项标准后加上“并通过经过国家法律规定的竣工验收备案手续。”因为我国对商品房竣工验收已采取备案登记制度，而该制度规定的验收项目比较多，要求比较严格，能保障购房者的利益。

七、慎签补充协议

目前开发上通常预先拟定了购房合同补充协议，让购房者签字。而这些补充协议绝大部分是霸王条款，对购房者非常苛刻。因此，购房者须慎之又慎，千万不要轻易在补充协议上签字。理想的做法应当是与对

方就补充协议协商一致以完善补充协议，或者干脆不签补充协议。

八、另签物管协议

现在的标准购房合同中有签订购房合同的同时，一并与物业管理公司签订《物业管理服务协议》的规定。但是由于签约时购房者并不知道物业管理公司是哪一家，是否具有相应资质，物业管理费用是多少，如果购房者确认了该合同条款，就等于确认了开发商指定的物业管理公司及其制定的《物业管理服务协议》，也确认了物业管理收费项目、金额，使购房者陷入非常被动的境地。建议签约时明确物业管理公司并要求写明物业管理公司的资质，物业管理的收费，并就《物业管理服务协议》内容进行协商一致。

九、拒交不合理收费

目前商品房买卖中，购房者应当缴纳契税、印花税等，购房者应当按法律规定缴纳。而公证费、律师费等则不是购房者必须缴纳的费用，如果开发商强制收取，则属乱收费，购房者有权拒绝。

十、把好收楼关

1、查看“三书一证一表”：收楼时开发商必须向购房者出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》，简称“三书一证一表”。如果开发商不能提供，购房者有权拒绝收楼。

2、看楼验楼。购房者按照购房合同约定的收楼标准到现场看楼验收，如果发现问题或有不满意的地方，可在《楼宇验收记录表》中填写相关意见。如对楼房基本满意，则在《收楼表》中签字确认。

买房是老百姓一生中很重要的事情，为了确保交易安全，建议买楼时请律师陪同，这样付出的费用不多却可以省心省力，尽可能避开开发商通过霸王条款所设定的合同陷阱。

买房合同注意事项_买房注意事项来源：

下面是一些订立商品房买卖合同的注意事项，包括开发商出售商品房时所应具备的一些手续，希望能够对你有帮助.

一、房屋买卖合同成立应具备的条件房屋买卖合同并不是各人随意，想签就签，它的成立和有效必须具备一定的条件。按我国现行房地产交易有关规则，商品房买卖合同成立需具备以下条件：

第一，房屋出售方必须具有该房屋所有权或土地使用权，非房屋所有人和土地使用人都无权并不得出卖他人的房屋。

第二，房屋买卖双方当事人必须具有完全行为能力、未成年人或被宣告为无民事行为能力或限制行为能力的人，均不能签订房屋买卖合同。

第三，房屋买卖合同在买卖双方所附条件未实现前，其房屋买卖不能成立。任何一方以欺诈、胁迫、诱骗等手段，使对方在违背真实意愿情况下所签订的合同或者双方串通损害第三者利益的合同都属于无效合同。

第四，房屋买卖合同的内容必须合法。通过划拨取得的国有土地使用权，其房屋买卖必须办理土地使用权出让手续并交纳土地出让金后，才能签订合同。

第五，房屋买卖合同的形式必须符合有关的法律规定，采用房地产管理部门统一印制的标准合同文本。第六，以下七种房屋不得形成买卖合同。

1、违法或违章建筑;

2、房屋产权有纠纷或产权不明的;

3、教

堂、寺庙、庵堂等宗教建筑;

4、著名建筑物或文物古迹等zheng-fu加以保护的房屋;

5、国家征用或已确定拆迁范围内的房屋;

6、单位擅自购买的城市私房;

7、部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的。

二、签订合同要注意哪些问题

作为购房人在签订房屋买卖合同时要注意哪些问题呢?

第一，一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证，有了许可证，则标志着开发商具有土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办产权证的关键。

第二，一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本，并按照文本中所列条款逐条逐项填写，千万不能马虎。

第三，一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好，这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况，买房人一定要提出自己的意见，决不能草率行事。

第四，一定要分清房屋暂测和实测面积。对房屋预售合同上的暂测面积和交房时的正式合同上的实际面积差异提出意见，并写入正式合同的有关条款或增写补充条款。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后，才能避免上当。

第五，一定要讲究房屋买卖的付款方式是否规范。在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同，而是先让购房者交纳一定数额的定金，只给购房者一个收条，一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。

第六，一定要认准交房日期是否确定。资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

第七，在签订房屋买卖合同时，最好请律师或行家从法律的角度代你审查合同文本，以减少一些不必要的损失。

三、违反合同的责任如何划分

按目前合同条款内容来看，购房者特别要掌握以下四点：

第一，未按合同期限交房或购房人未按合同期限付款，违约责任如何处理。未按期交房或未按期支付房款，均属违约行为，违约金数额应在合同中约定，合同中未作约定的，按规定的标准确定金额，如是开发商的过错造成未在合同约定时间内交付房屋的，开发商向购房者支付的违约金为已收取的房款按照人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。如是购房者的过错致使未在约定的时间内支付购房款的，购房人向开发商支付的违约金为逾期支付的房款按照人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。

第二，开发商未经预购房人同意擅自变更合同中所确定的设计等，应承担的责任。未经预购房人同意，开发商变更预售房屋设计或任意调换楼层、房型的，预购房人有权解除预售合同，并由开发商承担违约责任，预购房人不要求解除合同的，亦可依据预售合同的约定要求开发商承担违约责任。

第三，开发商“一屋多售”多签合同，应承担的责任。开发商就同一房屋与第三人签订买卖合同情况发生后，开发商应当按照购房者办理房屋交易过户手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的损失，由开发商承担赔偿责任。

第四，新建房屋买卖转让的保修责任的确定。新建房屋转让后，转让人应当对新建房屋承担保修责任，根据建设部规定，屋面漏水保修三年;墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道等渗漏保修一年;墙面、顶棚抹灰层脱落保修一年;地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂、五金件损坏，保修一年;卫生洁具保修一年;灯具、电器开关保修半年;供热、供冷系统和设备保修一年.

二手房买房注意事项

第1篇：二手房买房注意事项

第2篇：二手房买房需要注意哪些问题

第3篇：二手房买房协议书

第4篇：买房不吃亏,破解二手房中介五大常设陷阱

第5篇：从此买房不吃亏！新房、二手房怎样买最划算？

第6篇：买房注意事项

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