报告在当前的社会发展阶段，已经成为常见的事后总结方式，报告的内容，是以严谨、准确为特点的，有效的报告一般都具有哪些要素呢？今天小编为大家精心挑选了关于《优秀房地产估价报告》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！
房地产估价合同及土地估价报告
附录一
房地产估价合同(示例)
签订合同双方：
委托估价方：(以下简称甲方)
受托估价方：(以下简称乙方)
甲、乙双方经充分协商，现就房地产估价委托事宜订立本合同，内容如下：
一、甲方因需要，委托乙方对其房地产价值进行估价。
二、评估标的物坐落于，土地面积平方米，建筑面积平方米(详见附图)。
三、乙方根据甲方估价的目的和需要，对委估房地产本着独立、公正、科学、合理的原则进行估价，并于年月日以前出具该房地产估价报告书。
四、甲方应于年月日以前将委估房地产的产权、经营状况、税务、建造费用等估价所必须的资料提交给乙方，或配合乙方向有关部门、单位或个人查阅、抄录委估房地产估价所必须的资料。
甲方应提交的资料具体如下：
五、乙方在估价期间需要到实地查勘，甲方有义务陪同并提供方便和配合。
六、乙方对甲方委估房地产的文件资料应妥善保管并尽保密之职责，非经甲方同意不得擅自公开或泄露给他人。
七、甲方应付给乙方的估价服务费，根据有关估价收费标准，依甲乙双方认同的下列收费方法计算：自本合同生效之日起日内，甲方应先付给乙方定金元(人民币、美元)，余款待乙方将估价报告书交付给甲方后于日内一次付请。
八、乙方如无特殊原因和正当理由，不得迟于本合同规定的时间交付估价报告书，每逾期一日，应赔偿甲方估价服务费的%。
九、甲方如不按本合同规定的时间向乙方提交前述有关文件、图纸、凭证等
资料，乙方可按时间顺延估价报告书的交付时间。
十、合同生效后，甲方如果中断估价委托的请求，乙方工作已经过半，甲方应付给乙方全部估价服务费;乙方工作尚未过半，甲方应付给乙方全部估价服务费的%，或已预付的估价服务费定金不予退还。上述两者之中取其高者。
十一、甲方在接到乙方提交的估价报告书次日起日内，如对估价结果有异议且有正当理由，可向乙方提出复估申请或重新评估。乙方对甲方复估申请审查后认为有正当理由，应在日内完成复估工作，提交复估报告书。甲方逾期不提出复估申请的，估价报告书生效。
十二、双方约定的其他事项：十
三、本合同自甲乙双方签章之日起生效，任何一方不得随意更改。如有异议，须经双方协商解决。
十四、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行签订附件。附件经双方签章后与本合同具有同等法律效力。
十五本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份。
甲方(签章)：乙方(签章)：
法定代表人：法定代表人：
地址：地址：
邮政编码：邮政编码：
电话：电话：
银行帐号：银行帐号：
委托代理人(签章)：委托代理人(签章)：
签约日期：年月日
签约地点：
附录二
土地估价报告规范格式
土地估价报告(首页)
土地估价报告编号项目名称：
受托估价单位：
估价人：
委托估价单位(人)：
估价日期：：
土地估价报告(文字说明式)
第一部分摘要
一、估价项目名称[说明估价项目的全称]
二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]
三、估价期日[说明所估地价的具体时点]
四、价格结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价和楼面地价，并附大写金额。如用外币表示，应说明外币与人民币的比价]
五、土地估价师签字[由参加本次估价的土地估价签名，并注明土地估价师资格证书号]
六、土地估价机构[由土地估价机构加盖公章]
年月日
第二部分估价对象界定
一、委托估价方[说明该项委托估价的委托单位、单位地址、法人代表、联系人或委托的个人、联系地址、联系人等]
二、委托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书号、法人代表等]
三、估价目的[说明该项估价的目的和应用方向]
四、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]
五、估价期日[说明该所估地价的具体时点]
六、估价对象概况
1、土地登记状况[说明估价对象的土地位置、土地用途、四至、面积、级别、土地权属性质、土地登记证书号、地籍图号、宗地号等]
2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定。对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利都要详加说明]
3、建筑物和地上附着物状况[说明建筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面
积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数和各层建筑用途以及其他地上附着物状况等]
七、地价影响因素分析[说明影响估价对象价格水平的因素条件]
1、一般因素[说明税收政策、产业政策、城市经济发展等对地价产生影响的因素]
2、区域因素[说明城市商业中心等级及其影响、道路等及路网条件、公共交通状况、对外交通状况、基本生活设施条件、环境条件、产业集聚、规划限制、自然灾害、相邻区域土地利用等对待估宗地地价水平产生影响的因素以及区域基准地价水平]
3、个别因素[说明待估宗地最有效使用用途及标准、宗地宽度、深度、形状、面积、地基与基础、容积率、宗地基础设施条件等对待估宗地地价水平产生影响的其他个别因素]
八、地价定义[说明所估地价的内涵、土地实际开发程度及本次估价所设定的开发程度]
一、估价报告实例点评
实例一
目前正常的封面做法主要有二种： (1)估价报告题目+六项内容 (2)分二部分
封 面--企业自选纸类型和自行设计
扉 页--估价报告题目+六项内容
封面(或扉页)六项内容 举例1：
房地产抵押估价报告
估价项目名称：A2市XXXX酒店房地产抵押价值评估 估价委托人： A2市XXXX酒店投资管理有限公司 估 价 机 构：XXXX 房地产估价有限公司 注册房地产估价师：XXX XXX XXX 估价作业日期：2009年3月10日至 2009 年3月18日
估价报告编号：XXX 估(200X)第 XXXXX 号
举例2：
估价报告目录形式
致估价委托人函 ........................... ..... ..... ..... ..... ..... ...2 注册房地产估价师声明 ................................................ ... ..3 估价的假设和限制条件 ........... ...... ..... ..... ..... ..... ..... ......4 房地产估价结果报告 .......................... ..... ..... ..... ..... .....6
一、估价委托人 ............................................................6
二、估价机构...............................................................6
三、估价目的...............................................................6
四、估价对象及其范围.......................................................7
五、价值类型及其定义.......................................................7
六、估价时点及其确定理由...................................................7
七、估价依据 ................................. ............................7
八、估价原则 ................................. ............................8
九、估价方法 ............................. ... ............................9
十、估价结果 ............................. ... ............................9 十
一、其他需要说明的事项..................... .............................9 十
二、估价人员 ............................... ............................9 1 房地产抵押估价技术报告 ................. .. ............................ ...29
一、估价对象描述与分析 ....................... ............................29
二、市场背景描述与分析 ........................... ........................32
五、估价对象最高最佳利用分析 ..............................................35
六、估计方法适用性分析 ............................ .......................43
七、估价测算过程 .................................. .......................43
八、估价结果确定................................... .......................45 附件：
1、估价委托书;
2、估价对象位置示意图;
3、估价对象内外部状况以及周围环境和景观的照片;
4、估价对象权属证明复印件;
5、估价机构资质证书复印件;
6、估价机构营业执照复印件;
7、注册房地产估价师证书复印件;
8、估价中引用的其他专用文件资料。
致估价委托人函的形式 例3(略) 例4(略)
二、估价报告质量评审不合格内容与说明
(一)估价报告重要内容描述缺失
结果报告重要内容缺失：包括估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象、价值类型、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作业日期内容所出现的缺失。
技术报告重要内容缺失：包括估价对象描述与分析(实物状况描述与分析、权益状况描述与分析、区位状况描述与分析)、市场背景描述与分析、估价对象最高最佳利用分析、估价方法适用性分析、估价测算过程、估价结果确定内容所出现的缺失。
其他重要内容缺失：包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价的假设与限制条件及附件等内容所出现的缺失。
(二)估价报告的原则性错误(估价报告存在下列情形之一的，为原则性错误)
1、估价报告中没有2名以上(含2名)注册房地产估价师亲笔签名的;
2、估价报告中没有加盖估价机构公章的;
3、估价报告出具日期不在估价机构资质有效期内的;
4、估价报告对应的估价业务超出估价机构资质等级许可范围的;
5、随意编造估价假设的;
6、估价对象不符合估价目的相应的处分要求的;
7、估价对象范围或者状况界定存在严重错误的;
8、虚构、编造估价对象状况的;
9、估价时点与估价目的不适应或者与有关规定不同且未充分说明理由的;
10、价值类型选择或者价值定义存在严重错误的;
11、虚构、编造可比实例的。
(三)估价报告的严重质量缺陷(估价报告存在下列情形之一的，为严重质量缺陷)
1、估价依据中未列明估价所依据的必要法律法规和标准，或者在估价报告分析中没有体现其要求，或者运用存在严重错误的;
2、理论上适用的估价方法未采用且未充分说明理由的;
3、估价方法选用出现错误的;
4、估价结果报告、估价技术报告中估价方法选用不一致的;
5、估价技术路线确定出现严重错误的;
6、估价基本数据、参数选取出现严重错误或者明显偏离客观实际且无正当理由的;
7、估价方法运用出现严重错误，包括测算过程、计算公式选用、计算结果出现严重错误的;
8、估价报告中的内容前后严重矛盾的;
9、致估价委托人函、估价结果报告、估价技术报告中的估价结果不一致的;
10、对估价结果有重大影响且存在不确定因素，未在估价假设和限制条件中说明或者披露，也未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的，或者虽然在估价假设和限制条件中说明或披露，但未就该不确定因素对估价结果可能产生影响进行说明的。
三、房地产估价结果报告描述的基本要求
(一)估价委托人
1、要求：描述内容完整，表述准确;
2、内容：要有委托单位或个人名称、地址、联系电话、联系人名称等
(二)估价机构
1、要求：描述内容完整，表述准确;
2、内容：估价机构全称、法定代表人、资质等级、资质证书编号、资质有效期等。
(三) 估价目的
1、要求：表述准确、具体，与经济行为相对应;
2、内容：各类不同的估价目的表述
(四)估价对象(及其范围)
1、要求：描述范围明确、界定准确，具体是指估价对象的基本状况内容属实、确定、具体、全面、简明，估价对象状况基本内容不缺少、不重复、不交叉。
2、内容：
(1)估价对象描述的基本状况。通过估价对象产权证明、规划、合同等依据，描述出估价对象的名称、权益状况、坐落、四至、土地面积、年限、建筑面积与结构、年限等。
(2)估价对象估价范围包含是否存在装饰装修、动产、特许经营权、债权债务等，其界定应清楚。
(五)估价时点(及其确定理由)
1、要求：估价时点确定正确，确定理由简要明确;
2、内容：表达估价时点具体日期的年月日，要用大写或阿拉伯数字表示;说明确定估价时点的具体理由。估价时点描述常见理由：
3 (1)根据法规或技术标准要求确定估价时点;
(2)根据合同约定确定估价时点;
(3)根据估价对象即将发生的经济行为之需要确定估价时点;
(4)结合估价需要在征得估价委托人同意后确定估价时点。
(六)价值类型(及其定义)
1、要求：描述价值类型与定义，要求价值类型明确，价值内涵或定义完整、准确;
2、内容：分别描述价值类型价值定义。 价值类型一是分为市场价值与非市场价值 非市场价值的五种形式
(七)估价依据
1、要求：依据完整、明确、合法有效;
2、内容：必要的法律法规要完整、名称要准确;
必要的估价技术依据要完整、名称要准确; 估价委托人提供依据、资料要完整、具体; 估价机构掌握的依据、资料要完整、具体。
(1)必要的法律法规依据排序
①全国人民代表大会通过的法律，如： 《民法》、 《宪法》、《物权法》等;
②全国人大常委会通过的法律，如：《城市房地产管理法》、《土地管理法》，《城乡规划法》等;
③国务院制定的行政法规，如：《中华人民共和国房产税暂行条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》等;
④司法解释，如：“最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释”、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿的权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院执行执行设定抵押的房屋的规定》等。
⑤部门规章或省、市、区规章，如：《城市房屋抵押管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》、《房屋登记办法》等;
⑥所在城市(指地市级或县)相关规定，如大连市国土资源和房屋局文件《大连市城市房屋拆迁估价实施细则》大国土房屋发[2008]18号;
(2)必要的技术标准依据(主要指行业内技术标准)如：
《房地产估价规范》 GB/T 50291-1999
9、《房产测量规范》(GB/T 17986-2000)、《城市房屋拆迁估价指导意见》建住房[2003]234号、《房地产抵押估价指导意见》建住房[2006]8号、房屋质量缺陷损失评估规程》DBG/T 01-103-2005(北京市工程建设标准)等;
(3)估价委托人提供的资料依据
如：产权资料、优先受偿款资料、房屋租赁合同资料、土地与房屋状况统计资料、房屋工程设计图纸资料、建安工程费资料、房屋维护、改造工程设计图纸与费用资料等;
(4)估价机构掌握的资料依据(略)
(八)估价原则
1、要求：原则内容要完整但不交叉，各原则描述要准确;
2、内容完整：是指应分别列明独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、估价时点原则、替代原则。不少报告没有独立、客观、公正原则。
举例：估价要以最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、经过充分合理的论证、能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断标准如下：
(1)法律上的许可性。如产权限制、规划及相关政策法规许可。要展开——如层高大的沿街商铺加层可增收益
(2)技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。如建筑、设备技术的改造。
(3)经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限投资而能获得最大收益的使用方式。如经营方式
(4)价值最大化。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中，达到最大的一种。
(5)土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。如建筑物与土地在区位、面积是否相匹配，裙房与塔楼之间等是否具有投资集约度。
(6)与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。
(7)可持续发展性。按可持续发展的观点确定使用。即研究房地产市场的发展变化趋、使未来利益最大化的使用方式。
(九)估价方法
1、要求：采用的估价方法要完整，定义要准确;
2、内容：说明估价思路和估价方法种类，描述出已采用估价方法的名称与定义。
估价方法选取应注意的问题：
(1)估价报告估价思路先于估价方法;
(2)估价方法选择主要取决于三方面：估价对象性质或用途、估价目的和市场发育状况;
(3)不要表述与估价方法选取无关的内容;
(4)在本部分要注意与技术报告中的“估价方法适用性分析”的协调性。
(十)估价结果
1、要求：描述完整清晰，这里的估价结果要与致估价委托人函、技术报告中的估价结果要一致;
2、内容：估价结果(币种、总价、单价及总价大写)表述完整;估价结果相关事项(与估价假设、限制条件一致，扣除相关费用及税金应说明)要清晰。
估价结果应注意的问题：
(1)要注明估价对象的具体名称;
(2)要注明估价时点的具体日期;
(3)当估价项目为多个单体房屋或设施时，应分别写出其单价和相应总价或列表分别说明;
(4)对于利用某种估价方法取得相应估价结果，应描述确定结果的合理性理由;
(5)对于通过几种估价方法取得的结果，在确定估价最终结果时，应说明利用简单算术平均法权重相同的理由，或应说明利用加权算术平均法权重不同的理由;
5 (6)结合不同估价目的对估价结果确定需要说明的理由。
(十一)其它需要说明的问题
如：如估价作业日期、估价报告有效使用期、特殊目的估价等，应酌情进行说明。
(十二)估价人员
1、要求：人员姓名、个人情况内容要齐全、准确;
2、人员情况内容描述应注意的问题
(1)应注明执行估价的注册房地产估价师的姓名、资格、注册号并签名;
(2)应注明协助估价的人员姓名、资格(职称)并签名;
(3)有重要专业帮助的，要注明帮助估价的专业人员的姓名、资格(职称)、帮助内容并签名。
四、估价技术报告的估价描述与估价分析
(一)技术报告估价描述与估价分析存在的常见问题
1、实物状况、权益状况、区位状况描述与分析与结果报告重复;
2、实物状况、权益状况、区位状况描述不全面、不翔实、不具体;
3、估价对象状况专业分析空缺 (1)缺少维护、使用状况描述与分析;
(2)缺少估价对象功能状分析。如平面布置、空间利用、功能效果、主要楼层用途、面积、交通与便捷情况;
(3)区位状况：一般状况介绍多，分析少、不具体; (4)没有权益状况分析。
(5)缺少外部性分析。如周边景观环境与设施等;
4、市场背景描述与分析不得要领 (1)没有按三方面要求去分析; (2)描述内容扯得太远;
(3)与本次估价的估价对象房地产市场类型结合不紧密。
5、最高最佳利用分析不得要领
多数报告没有按三方面的基本要求去分析。
6、估价方法适用性分析存在的问题
(1)与结果报告中的“估价方法”内容相同; (2)没有进行估价技术路线表述;
(3)因没有进行估价方法排查，故宜选用多种估价方法的而只选用一种方法; (4)未对已选用的估价方法阐明充分理由; (5)未对未选用的估价方法的说明具体理由。
(二)估价对象实物状况估价描述与估价分析
1、土地实物状况描述与分析
(1)土地实物状况描述，要求全面、翔实、针对性强，内容包括：
估价对象土地的名称、用途、面积、四至、形状、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、
6 地质水文状况、规划限制条件等，不能缺项;
(2)土地实物状况分析：要求客观、透彻。
①形状不同对土地的利用及价值的影响分析：较规则形状的情形、不规则形状的情形; ②临街状况不同对土地的利用及价值的影响分析; ③地质情况不同对土地的利用及价值的影响分析; ④土地可分割或合并对土地的利用及价值的影响分析; ⑤不同用途估价对象对土地实物状况利用的一般要求。
2、建筑物实物状况描述与分析
(1)建筑物实物状况描述，要求全面、翔实、具体、针对性强，内容包括：
估价对象建筑物的名称、用途、建筑面积、建筑结构、总高、层数与层高、建成年月、平面布置、装修装饰、设备设施(水、电、气等)、室外公共配套设施完备程度等，不能缺项;
(2)建筑物实物状况分析：要求要求客观、透彻。
①结构类型不同对建筑物的利用及价值影响分析：如耐久性、可改造性、估价对象不同用途对建筑物建筑结构的要求等;
②平面形式与交通对建筑物的利用及价值影响分析; ③不同装饰装修建筑物的利用及价值影响分析;
④维护使用状况(建筑结构、装修装修、设施设备)现状描述与使用分析，要全面、翔实、具体;
⑤折旧分析要与建筑结构、装修装修、设施设备实际状况较紧密的结合; ⑥外部状况描述与分析要进行酌情分析。 民用、工业用途建筑物实物状况描述与分析举例
3、估价对象权益状况描述与分析
(1)估价对象权益状况描述，要求依据可全面、翔实、明晰，内容包括：
①土地的所有权、使用权、使用管制、目前使用状况、租约限制、其他权利设立及其他特殊情况描述;
②建筑物的所有权、使用权、他项权利设立及其他特殊情况描述; (2)估价对象权益状况分析，要求要求客观、透彻。 ①结合法律与法规，分析估价对象使用的合法性;
②结合估价对权益状况分析在已确定用途、年限条件下对价值的影响; ③权益状况不同与估价方法运用分析;
④估价目的不同，权益状况对估价结果的影响分析;
4、估价对象区位状况描述与分析
(1)估价对象区位状况描述，要求要求全面、翔实、针对性强，内容包括： ①位置状况包括：坐落、方位、距离、朝向、楼层等，不缺项、描述清楚、准确; ②交通状况包括：道路状况、出入可利用交通工具、交通管制、停车方便程度等，不能缺项; ③周围环境包括自然环境、人文环境、景观等，不缺项、描述清楚、准确; ④外部配套设施状况包括基础设施、公共服务设施, 不缺项、描述清楚、准确;
7 (2)区位状况分析，要求客观、透彻、与估价对象类型针对性要强。 ①区位四个方面的分析均应有针对性;
②区位分析要为估价方法中的测算做出必要的数据判断; ③要进行区位未来变化趋势的分析;
④区位状况分析要与估价对象外部性分析加以区别。
(三)市场背景的描述与分析
1、市场背景的描述与分析的要求
(1)宏观房地产市场、当地估价对象细分房地产市场及相关影响因素的描述与分析要简明、准确、透彻，针对性强。本地整体房地产市场状况分析不能笼统;
(2)本地本类房地产细分房地产市场的过去、现在和未来状况描述与分析针对性要强、具体、透彻;
(3)国家及本地宏观经济政策因素描述与分析与当地情况结合紧密; (4)估价分析结论及估价参数取值要有市场数据支持。. 进一步讲，房地产市场分析中要从宏观、细分二个房地产市场层面分析。第一层面宏观市场要以当地房地产市场总体分析为主，如房地产市场的现状、存在问题、原因与走势。 第二层面是当地本类细分的房地产市场情况。
2、国家、本地房地产市场的宏观分析
分析中宜以供需规模是否基本均衡、市场供给结构是否基本合理、价格是否基本稳定为主线进行。以住宅为例：
(1)全国1年来住房价格的变化状况：包括新建商品住宅市场价格、二手房住宅价格、经济适用房价格的同比变化、环比变化;
(2)影响全国住房价格变化的相关因素：全国GDP增长、房地产投资状况、住宅投资状况、全国城镇人均住宅建筑面积;住宅面积总供给与总需求、宏观政策影响、全国人均可支配收入水平、住房竣工量、住房销售量、保障房建设情况、住房空置率等;
(3)当地1年来住房价格的变化状况：包括新建住宅市场价格、二手房价格、经济适用房价格变化、同比变化、环比变化;
(4)影响当地住房价格变化的相关因素：当地GDP增长、房地产投资完成状况、住宅完成投资状况、当地人均住宅建筑面积;当地经济政策影响、当地人均可支配收入水平、全年住宅竣工量、住房销售量、住宅在建规模、保障房建设情况，外地人购房数量、均价、占当地住宅销售比例，住房空置率等;
3、本地本类房地产状况描述与分析(过去、现在和未来) (1)本地本类房地产的细分市场状况，是市场分析的重点，应当利用权威性数据和准确的文字进行描述。以普通商品住宅为例：
(2)本地本类房地产市场价格：新建普通住宅不同月、季、年均价，价格同比变化、环比变化，不同行政区域普通住宅价格情况与变化状况，估价对象所在区片普通住宅价格变化状况、热点楼盘住宅价格变化状况，其他类型住宅价格变化等;
二手房价格变化、租赁住房价格变化、租售价格之间关系等;
本地本类住宅市场供给分析：本地本类房地产近期住宅用地土地供应情况，本地本类房屋本年
8 度施工面积、本开工面积、本竣工面积、空置面积，应有图表与具体数据。
(3)本类房地产市场需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求;住房投资增加的需求;收入水平的提高增加的需求;城市化水平快速发展增加的需求;拆迁房屋增加的被动需求;旧危房淘汰增加的需求;年轻结婚增加的需求;外地人购房增加的需求;存量住宅转换其他用途房屋增加的需求;住宅成套率的提高等。
(4)住房空置情况
住宅空置率的几种类型; 住宅空置率分析。
4、国家及本地社会、经济发展、政策因素描述与分析 (1)重大发展战略实施，经济结构调整对房价的影响 (2)金融政策对房价的影响 (3)税收政策对房价的影响 (4)土地政策对房价的影响
(5)住房保障政策变化对房价的影响。
5、未来趋势变化分析 (1)市场供给与需求分析 (2)居民收入变化分析
(3)投资与消费理念变化趋势分析 (4)房地产市场结构变化分析 (5)未来社会、经济发展分析。
五、估价对象最高最佳利用分析
(一)合法性分析
1、合法性分析的内容;估价对象的最高最佳利用在法律法规、产权、城市规划、合同约定等方面的合法性;
2、 合法性分析方法与思路。合法性要求下用途、年限、规模的正常使用方式;合法性前提下最高最佳利用的潜力与可能性;合法性范围内可争取的最高最佳利用。
(二)估价对象利用前提分析。一般为四种利用前提的分析。
1、保持现状前提
该利用前提基本判断：指估价中经分析认为估价对象仍保持现状、继续按目前状况利用的情形。即：不改变用途、不扩大规模、不装修、不改造，按现有状况继续使用。
该前提价值量判断：房地产现状价值≥推倒重建时新建房地产价值-现有建筑物拆除费用-建造新建筑物费用-建造期间经济损失
按保持现状利用为前提和房地产的基本类型：
(1)新投入使用的房地产。由于是新方案、新设计、新施工、新装修，往往功能齐全、室内外环境好，而应按保持现状使用为前提;
(2)虽已使用多年但在近期又重新装修的房地产。装修后能达到甚至超过原设计的效果。
(3)虽已使用多年，但实践证明现状用途与使用方式为最有利使用，因此，应按估介对象保持
9 现状使用为前提。如老字号店、品牌店等。
保持现状利用前提的技术可行性分析
(1)规划设计方案的合理性：如：1)用途与总平面布置的合理性;2)红线区域内道路交通与绿化安排除;3)建筑群与公用设施合理组合;4)整体风格：人文、生态、景观等。
(2)房屋结构体系的安全性：1)根据用途、安全、耐久性选择结构型式;2)根据重要程度选择结构型式;3)结合层数、高度、跨度、空间尺寸选择结构型式;4)按抗震性能要求选择结构类型; (3)建筑平面设计的适用性：1)建筑物功能与平面布置的关系(如平面交通、各类房间安排、洁污分区;2)不同用途、档次、面积、层数的房屋的平面布置;3)商业零售项目在很大程度上取决于业态分布位置、规模和人流的安排;4)工业项目在很大程度上取决于工艺流程、原材料与产品的专业运输、企业间协作等;5)各类房屋室内平面的交通合理性，如人流组织、物流安排，要按最不利状况考虑等; (4)建筑立面设计效果 (5)建材与设备的选用 (6)施工适用技术
房地产现状价值分析方法：通过市场法、收益法或成本法等测算分析证明，估价对象的现状价值最高，即为最高最佳利用。
公式：房地产现状价值≥新建房地产价值-现有建筑物拆除费用-建造新建筑物费用- 拆除旧建筑物、建造新年建筑物期间的经营损失
当上述条件成立时，才能以房地产现状为前提进行估价。否则，按其他情况考虑。
2、装饰装修改造前提
该前提基本判断：是指将估价对象建筑物装饰装修改造，但再不转换用途利用最为有利的情形。
按装饰装修改造为前提的房地产基本类型：
(1)房屋原装修折旧年限已到且再维修无意义
(2)虽使用年限不长，但近期明显感觉原装修难以使原房屋充分使用的房地产;
(3)已使用多年，由于施工质量不好、功能存在一定缺陷的房地产;
(4)规模需要适当扩大但不改变用途的房屋;
(5)档次需要提升，风格需要转换的房地产;
(6)已使用多年，认为未来若能取得更大效益，只有进行适当改造和装修改变环境的房地产。
该前提价值量判断：
估价对象装饰装修改造后价值增加额≥估价对象装饰装修改造所需费用进一步展开讲。 该前提的价值量判断公式：
[估价对象装修改造后实现的价值-现状条件下的价值] ≥[(1)装修改造设计费用+(2)现有建筑物装修及设备部分拆除费用+ (3)改造(包括扩建)工程费用+(4)装饰装修工程费用+(5)新设备购置安装费用+(6)扩建补地价+(7)工程监理费 +(8)工程造价询咨费用+(9)招投标费用+(10)质检费+(11)环保监测测评费+(12)业主管理费用+(13)财务费用+(14)装修改造期间经营损失] 装饰装修改造使用分析举例：
实例基本情况：某单位需一办公楼，建筑面积24 000 m。一种方案是对一幢闲置多年的房地
2 10 产建筑物适当改造并进行装饰装修后使用，二是直接购买相类似房地产。
据了解，在当地市场上清水房状况的下新开发房地产为4 000元/m，故需支付总房价9 600万元。而当地有一幢未使用办公楼，占地4600平方米，地下二层，地上21层，房屋原建筑面积23069m，取得该房地产的投资总额为2 000万元。内部因结构安全需植筋、粘钢板加固，地上塔楼每层需通过植筋扩建，装修改造后建筑面积为24 026 m，外墙为干挂安溪红623理石，镂艺中空玻璃幕、中空热断铝窗、中空大玻固定窗等。后者用用一年半时间改造完成，共发生费用内容为： 房屋工程加固设计、改造设计费，砼梁等拆除与建筑垃圾运费，土建改造扩建费用，普通装修费，外墙干挂理石、玻璃幕、热断铝中空窗、大型固定窗等装修费，水暖电工程费，零星工程费，其它费用(监理费用、质检费用、工程保险费、工程造价咨询费用、招投标代理费等)，计发生费用2701万元。因此，此改造项目费用4701元，比买新办公楼节省：
4 000元/m×24 026 m-4701万元=4 909.4万元
另外，该办公楼室内装饰装修及部分室外工程费2500万元。这部分费用新买或改造是都需要,如果将改造办公楼节省的费用于室内装饰装修还节省许多资金。
3、转换用途前提(既改用途又重新装修改造 此类较多)
该前提价值量判断：估价对象转换用途后价值增加额≥估价对象转换用途所需费用
需要转换用途的可能情形
(1)原(设计)用途本来不合理，须改变用途;
(2)城市经济地理位置已发生变化，应改变用途;
(3)经济地理位置正在发生变化，经分析应改变用途;
(4)通过分析比较，认为取消现用途改为其它用途更有利的情形。
价值量判断进一步展开分析公式：
[估价对象转换用途后实现的价值-现状条件下的价值] ≥[(1)转换用途设计费用+(2)转换用建造工程费用+(3)转换用途补地价+(4)转换用途设备家具购置费用+(5)业主管理费用+(6)转换用途期间经营损失等]。
4、重新利用前提(属推倒重来类型，是对土地的重新使用)
该前提基本判断：估价对象重新开发再予以使用为最高最佳时，或按现有状况利用价值较低。
价值量判断公式
估价对象现有价值≤[重新利用完成后实现的价值-拆除现有建筑物费用-重新建造扩大建筑面积补地价-重新建造建安费用-重新建造管理费用-重新建造前期费用-重新建造财务费用-税费与利润-重新建造期间经营损失等] 此类型前提在旧城市改造的地块中广泛应用
(三)最高最佳利用结合估价方法的运用分析
1、市场法中的应用
(1)最高最佳利用是市场价值形成的基础
在所有的房地产估价业务中，房地产的价值确定都以特定的用途为基础。估价对象的最高最佳利用分析可以使我们对某宗房地产在市场参与者们心理中的竞争地位作出判断和专业分析的思路。
最高最佳利用分析的重点是将土地设想为空地时的潜在用途。但对于土地的最高最佳分析应结合估价对象现实状况，看当前是否能成为空地或者是已经具有改良物房地产的最高最佳利用。
11
222
#2
2(2)最高最佳利用分析在市场法中的具体应用
①在技术报告的市场因素分析中，应结合当地市场情况并通过必要的经济技术指标及数据，对估价对象进行最高最佳利用分析;
②对于选取的可比实例，不仅要符合估价规范中选取的条件要求，而且应分别说明各可比实例成交价格是否是在最高最佳利用状况下的交易价格;
③在交易时间因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象最高最佳利用状况下的价格;
④在区位因素、个别因素、权益状况等因素调整中，应说明各可比实例经调整后的比准价格，仍是估价对象在最高最佳利用状况下的价格。
2、成本法中的应用
(1)一般认识：物质构成是决定估价对象功能效果的基本条件，也是估价对象实现最高最佳利用的物质保障和基础。无论是建设规模，还是内外部条件，均与估价对象的用途和使用效果直接相关。同时，不同的开发建造方式和使用状况，都与估价对象的建造成本与运营费用密不可分。因此，估价中成本法的运用与最高最佳利用分析有着多方面的广泛联系。 (2)最高最佳利用分析在成本法中的具体应用
①按收益递增递减原理，结合建筑物的层数、面积，进行成本与效益的分析，可以体现费用与收益的关系;
②按均衡原理，可结合建筑物不同组合方式，进行成本与效益的分析。如利用建筑物内部各部分功能、面积比例的均衡，是根据物质构成体现的，建筑物使用的材料、设备形成了相应的功能以满足各种使用要求。其物质构成要受到费用的制约。所以利用该原理通过成本法展开分析很有意义;
③根据保持现状前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析; ④根据装饰装修改造前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析; ⑤根据改变用途前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析; ⑥根据重新开发前提的价值判断标准，进行估价对象最高最佳利用分析;
⑦据全寿命周期费用理论，进行估价对象最高最佳利用分析利用成本法中分析。即不仅考虑它的一次性投入，还要充分考虑投入使用期间运营费用的多少。
3、收益法中的应用 (1)一般认识
预期原理是收益法和最高最佳利用经济上的可行性分析的共同理论基础。经济上的可行性不仅是最高最佳利用分析的必要条件，而且通过收益法的分析与测算也能够得到很好的验证。估价对象价值的最大化也是两者在估价中试图追求的目标。两者的原理有许多相同之处。如：
①与收益法共同遵循预期原理;
②通过不同生产、经营方案从中选择最优;
③分析资金投入时间、经营状况都按最佳效益去考虑;
④通过最高最佳利用分析，选择确定更好的用途和经营方式。 (2)收益法中的应用
①根据收益递增递减原理，结合不同经营规模对估价对象进行最高最佳利用分析;
②根据不同生产经营方式选择相应基本数据、参数和数学模型，利用收益法测算最高净现值， 12 以此确定估价对象的最高最佳利用方案;
(3)分析不同的投入时间和经营状况，寻求估价对象的最高最佳利用方式。
4、假设开发法中的应用 (1)一般认识
预期原理不仅是收益法的理论基础，也是假设开发法的理论基础。假设开发法的本质是以房地产的未来收益为导向或未来市场的价格为目标求取估价对象的价值，而最高最佳利用也是以估价对象每一种潜在用途的未来收益现值或开发完成后价值为目标，所以尽管在估价中两者的分析方法不同，但分析目的具有一致性。
(2)最高最佳利用分析在假设开发法中的具体应用
①根据法律上允许、经济上可行，结合估价对象用途确定估价对象最佳开发利用方案; ②根据技术上可能，结合估价对象规模、内部组合方式分析估价对象是否达到最高最佳; ③在估价结果的可靠性上，按估价对象的用途、档次与规模，在合法基础上分析是否能够达到最高最佳利用;
④对于开发完成后的价值，分析估价对象能否在经营收益或售价上，实现最高的现值。
(四)不同估价目的最高最佳利用分析应用
1、建设用地使用权出让估价
建设用地使用权出让，无论采取何种方式出让，价值类型均为市场价值。
①利用建设用地出让的规划条件进行分析。规划条件是对估价对象最高最佳利用深入分析的法律依据，包括：地块位置、四至、用途、面积、年限、土地使用条件、建设时间等，当是综合用地时，要求明确各类具体用途、所占面积及各自出让年期。一般以当前规划条件为准。
②结合估价对象周边状况进行分析。如现状下的经济地理位置、未来可能发生的变化、整个城市建发展规划较大变动可能产生的影响。
(2)房地产转让估价
①单纯的建设用地转让。其最高最佳利用分析深度、完整性，应等同于建设用地使用权出让估价;
②在建工程转让。
为在建工程中续建项目时，其分析深度不仅同建设用地使用权出让估价，完整性应结合既定设计方案和图纸进行再深入账分析，因为一般项目续建须尊重原设计方案与图纸。
在建工程若为停建项目，要分析停建的原因。如分析停建是资金问题使项目搁浅，还是建设手续不完备停建，也还是违规行为以及项目设计不合理等。对于第四种情况，有必要修改设计再开发建设，否则将无法达到最高最佳使用;
③已形成某种使用的房地产的，其最高最佳利用分析的完整性一般只限于对现有房地产状况下进行最高最佳利用分析。当规划允许拆除重建时，其分析应包括假设为空地的土地最高最佳利用分析。
(3)房地产抵押估价
在抵押设立时，无论估价对象房地产是否处于最高最佳利用状况，从谨慎原则出发，抵押价值的确定应以目前使用状况为基础确定，不需要以最高最佳利用为前提。
根据谨慎原则，抵押价值一般是以当前使用价值为基础确定，当使用价值高于最高最佳利用为
13 前提的市场价值时，也应以市场价值为基础确定。
(4)城市房屋拆迁补偿估价
在城市房屋拆迁估价中，求取的是按被拆迁房屋在当前用途下的市场价格。所以，估价中只能假设估价对象在不被拆迁的条件下，保持原有用途持续使用为前提，显然这种用途已经不需要按估价对象的最高最佳利用去分析。
在拆迁补偿中，当被拆除房屋占用的土地已经被规划为新用途的开发用地时，无论是从合法的角度，还是从技术与经济的角度分析，都应该按规划确定的新用途和容积率作为最高最佳利用，故应进行最高最佳利用分析。在抵押价值估价中，最高最佳利用分析的完整性以及分析深度要根据房地产实物特征等因素确定。
(五)最高最佳利用分析举例--方案比选
某宗商服用地为拟出让的熟地面积10000 M ，根据规划适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让合同规定出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成清水房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费(包括外装修)为1500元/M ，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%。上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入;清水房建成时的销售价格为12000元/M 。由清水房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用、管理费用等为1000元/M;精装修公寓的售价为15000元/M 。
若该公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为300元/M ;假设宾馆正常经营的年净收入为6600万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在清水房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为18%。 要求：(1)根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小;(2)判断该宗土地的合理价值，确定最佳使用方式。(计算过程与结果保留二位小数) 分析方法一：
估价对象总建筑面积：10000 × 5=5(万M ) 部分基本成本确定： 土地购买税费：0.04V 建安费用：1500×5=7500(万元) 专业费用：7500×6%=450(万元) 管理费用:(7500+450)×3%=238.50(万元) 建安费用+专业费用+管理费用
=(7500+450+238.50)=8188.50(万元) 建安费用+专业费用+管理费用的折现值
2
222
22
28188.5060%8188.5040%4522.8752555.2977087.17(万元)(118%)0.5(118%)1.
51、设清水房状况下的土地价值为V1 开发完成后价值：12000×5=60000(万元) 销售费用：60000×3%=1800(万元) 销售税费：60000×6%=3600(万元)
14
V160000360018000.04V7078.1730846.24(万元)(118%)2(118%)1.7
52、设精装修公寓状况下的土地价值为V2 开发完成后价值：15000×5=75000(万元)
装修及相关费用：1000×5=5000(万元) 销售费用：75000×3%=2250(万元) 销售税费：75000×6%=4500(万元)
V2750004500225050000.04V7078.1733208.25(万元)2(118%)2.5(118%)2.2
53、设宾馆状况下的土地价值为V3 开发完成后价值66001164149.38(万元)10%(110%)37.566001142411.87(万元)37.510%(118%)2.5(110%)或折现值
因宾馆开发完成后价值小于精装修公寓开发完成后价值，而且宾馆的成本投入大，所以由按钮求出的土地价值V3必然小于由精装修公寓求出的土地价值V2 或V3=25986.34(万元)
4、估价结论
(1)根据最高最佳利用分析中的价值最大化，估价对象评估的土地合理价值为33208.25万元; (2)估价对象的最佳用途为精装修状况下的公寓。
分析方法二：
总建筑面积：10000 × 5=5(万M ) 建安费用+专业费用+管理费用
=(1500×5×(1+6%)×(1+3%)=8188.50(万元)
1、设清水房状况下的土地价值为V1 开发完成后价值：12000×5=60000(万元) 销售费用：60000×3%=1800(万元) 销售税费：60000×6%=3600(万元)
V1×(1+4%) ×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%) +1800×(1+18%)=60000-3600 V1 =30846.24(万元)
2、设精装修公寓状况下的土地价值为V2 开发完成后价值：15000×5=75000(万元) 装修及相关费用：1000×5=5000(万元) 销售费用：75000×3%=2250(万元) 销售税费：75000×6%=4500(万元)
V2×(1+4%) ×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)
2.
520.25
21.5
0.5
2+(2250+5000)×(1+12%)=75000-4500 V2 =33208.25(万元)
0.25
3、设宾馆状况下的土地价值为V3 开发完成后价值66001164149.38(万元)10%(110%)37.5一次性设备购置费：300×5=1500(万元) 销售费用：64149.38×3%=1924.48(万元) 销售费用：64149.38×6%=3848.96 (万元) V3×(1+4%) ×(1+18%)+8188.50×60%×(1+18%)+8188.50×40%×(1+18%)+(1924.48+4000)×(1+18%)V3 =25986.35(万元)
4、估价结论：同第一种估价方法
二种方法，估价结果与结论相同;但是，若改变题干中的基本数据或相关参数，将会有其他的结论或结果。该类分析在估价实务中具有推广意义。
0.25
2.
52=64149.38-3848.96-1500
六、估价方法的适用性分析
(一)估价方法的适用性分析要求：
1、技术路线表述清晰、明确
2、通过估价方法排查，选取估价方法，排查过程要完整、合理;
3、已选用估价方法理由充分
4、未选用估价方法理由充分。
(二)估价方法的适用性分析方法
1、结合估价目的、估价对象用途与市场条件描述估价技术路线;
2、已选用的各估价方法的理由描述要充分;
3、说明已选用各估价方法的主要步骤及主要计算公式;
4、未选用估价方法的理由未表述或表述不充分的，扣0.5～1分。
七、房地产抵押的估价描述与分析要求
(一)估价结果披露：要求要素披露完整。
包括假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款以及抵押价值。
1、分三个方面进行。市值可为评估值;
知悉法定优先受偿款款结合工作查询过程、措施、结果说明;
抵押价值视前二者去确定。
要求：内容要完整、分析要合理、依据要充分、针对性要强。
2、常见险来源：
政策风险 ：由行业、金融等政策的变动引发的
16 市场风险：由市场供求关系引起的 法律变动风险：颁布及法律条文变动引起的 技术风险：在估价报告技术方面隐含的 报告使用风险：未能正确使用估价报告产生的
管理风险：事务管理风险;事务管理风险;事务管理风险
(二)估价对象变现能力分析
分析基本要求：内容完整，分析合理，依据充分，针对性强
1、要对抵押房地产的通用性(强弱)、独立使用性、可分割转让(可能)性进行分析。主要从实物与产权方面进行考虑。
(1)房地产通用性：
抵押房地产的用途、功能被市场接受的程度。通用性好，易被买者接受，容易变现。若抵押房地产是普通住宅，易被购房地产青睐。又如抵押房地产有着广泛的可改造性，也易变现。
(2)独立使用性：
使用中不受影响不受干扰，单独形成综合使用效果或独立形成生产能力，易变现。如综合性大楼，功能完整易变现;户型较小的住宅也易变现;
(3)可分割转让性：
通过垂真按单元或户分割进行相对独立空间容易变现。如：综合性大楼、住宅楼有较强可分割性;而大户型住宅、独幢别墅可分割性差。
2、要分析假定在估价时点拍卖或者变卖时，估价对象最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。
此问题相对较难。差异程度是量化概念，从价格在估价时点时拍卖或者变卖与最可能实现价格差异来看，差异绝对值不易有确定。可分析的思路与方式：快速变现的可能性有多大;
市场需求程度判断-有效需求的购买力、需求偏好?在什么时间才能把卖出去?变现时能卖成什么样的价格?
3、要估计变现时间的长短(依市场而定)
按一次性变现需要的时间
多次分别变现需要的时间
4、要说明变现费用、税金的种类，需要变现的数额和清偿顺序
本次抵押权人可得价款=拍卖或变卖的最可能价格-法定优先受偿款-拍卖或变卖的税费;变现费用种类：拍卖或变卖的最可能价格、拍卖或变卖的费用诉讼费用、估价费用、拍卖费用;税金种类：营业税及附加，其他税费;
清偿顺序：假定未设立法定优先受偿权利下的价值、法定优先受偿款;已抵押担保债权数额;拖欠建设工程价款，其他法定优先受偿款，抵押价值;
5、变现能力分析要有针对性。(形成需求的可能性，以住宅为例，本身功能、位置、档次、可改造性等)
(三)抵押估价的风险提示
估价要求内容要完整，分析要合理，针对性要强，风险提示要具体、有针对性。
风险提示的内容包括：
1、关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说明;近期同类房地产价值下跌状况，各期变化情况;
2、评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场已经发生的变化予以考虑说明;
原抵押评估总值，贷出部分的贷款额度、期限，已偿还比重和具体数额;近期本地房地产价格发生的主要变化
3、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响;估价对象在产权、物质状况变化;本类房地产近期的价格变化。
4、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点;
信贷规模变化、利率政策变化形成的风险
房地产市场影响价格、总量变化的影响。
5、合理使用评估价值;
正常的评估价值;
谨慎前提下的评估价值。
6、定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估等;
是否需要再评估，应尽早确定，并说明理由。
(四)抵押估价的附件
包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录。要求提供法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录的。
这些附件既是必要的依据，也是估价描述与分析的重要素材。
估价项目名称：济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室
委托方：吴锡仁
估价方：
估价人员：
估价作业日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估价报告编号：
1
目 录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、附件
2
致 委 托 方 函
吴锡仁：
受您委托，我们秉承独立、客观、公正、科学的原则，对济南市历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产(建筑面积为46.27平方米)的市场价值进行了评估测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整;单位建筑面积价格为 元/平方米。
此致
随函附奉评估报告
济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
二0一0年十月十四日
3
估 价 师 声 明
我们郑重声明：
1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并作了记录。
6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7 委托方对其所提供资料的真实性、准确性负责。
8、使用本报告，请注意估价的假设和限制条件及报告说明。
估价师签名
4
估价的假设和限制条件
1、委托估价方对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方应负完全责任。
2、本估价报告中所采用计算的土地使用权面积、房屋建筑面积是依据委托方所提供的资料中所显示的，其真实性准确性由委托方负责。
3、任何有关估价对象的运作方式，程序应符合国家、地方的有关法律。法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
4、本报告所估价的房地产抵押价值，是在估价时点时的正常的经济环境下，在正常的市场价格的基础上的估价价格。但由于房地产抵押担保的时间的延续性，本报告未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押价值的不利影响。在短期强制处分的情况下，房地产的处分价格一般要低于房地产正常的市场价格。
5、本报告仅供所述评估目的提供参考依据，未经同意，不得用作其他用途。
5
6、本房地产估价结果报告及其相关的房地产估价技术报告有效期为一年，即从2010年10月14日至2010年10月13日。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响时，应重新进行估价。
6
房地产估价结果报告
一、委托方：吴锡仁
二、估价方：济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
三、估价对象：
1、权属状况
估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，《房屋所有权证》号为：济房权证 字第 号;产别：私有房产;设计用途为住宅;房屋所有人为
2、建筑物状况
历下区甸柳新村三区11号楼为混合结构6层建筑，建成于1985年，外墙为水刷石，设计用途为住宅。
3、估价对象房屋状况
估价对象为历下区甸柳新村三区11号楼2单元202室房地产，建筑面积为46.27平方米。室内未装修，水、电齐全，煤气入户
4、地理位置与周围环境
估价对象位于历下区甸柳新村三区11号楼，周边有三庆燕柳园、中润世纪城、吉祥苑小区等高档社区，以及银座超市、东外环小
7 商品市场、甸柳吉祥苑菜市场、山东银座圣洋物流中心、鲁全农贸市场等场所。项目文化教育配套条件优越。周边有燕山小学、甸柳一小、甸柳一中、燕山中学、以及省旅游学校和山东政法学院、山东经济学院等各大知名高校。18路、49路、K50、K9
6、119路公交车通达，交通方便。
四、估价目的：为房地产赠与及买卖提供价值参考依据
五、估价时点：2010年10月14日
六、价值定义：
本报告中所称的房地产的市场价格是指委估房地产在估价时点对应于本报告书所列估价目的及估价的假设和限制条件下的市场价格。房地产的市场价格是指房地产的交换和买卖是在公开和竞争的市场上进行的，而且买卖双方都是慎重、平等、自愿的行为，其价格是公允的。
由于委估房地产是由土地和房屋两部分组成，本报告书所称的房地产市场价格是指该房地产的综合价值，包括房屋建筑占用土地使用权的分摊价值、房屋建筑的价值及基础配套设施的分摊价值。对于土地是按住宅用地土地使用权限价值进行评估的，而房屋建筑则是按所有权价值进行评估的。
七、估价依据：
1、国家建设部、国土资源部及济南市人民政府颁发的有关政策、
8 法规文件;
2、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》;
3、委托方提供的房屋所有权证;
4、济南市基准地价等相关资料;
5、评估人员现场勘察获取的数据和资料。
八、估价原则：
本估价报告在遵循客观、公正、科学、合理的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则：
合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。
九、估价方法：
根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法四种。本次对房地产抵押价值进行评估，宜采用 法估价。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
成本法是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税金，得出估价对象的重置价格，然后再扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果：
估价人员根据估价规范，采用了科学的估价方法，在现场勘察的
9 基础上，经过认真测算，最终确定估价对象在估价时点2010年10月14日的市场价值为 元，人民币大写: 万元整;单位建筑面积价格为 元/平方米。
十
一、估价人员
十二、估价作业日期：
2010年10月14日至2010年10月14日 十
三、估价报告应用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
济南世纪华邦房产信息咨询有限公司
二0一0年十月十四日
10
附件
11 《房屋所有权证》复印件
《房地产估价》课程设计任务书
二、估价调查对象：
本次课程设计内容为合肥大溪地某层办公场所的估价。项目位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。 大溪地国际BLOCK街区，是以大溪地人文精神与理想人居的全新构想，创建的一种符合国际文明居住标准的新型居住模式，包括花园洋房、多层、小高层、高层等多种住宅形态，SOHO公寓、IEO型总部办公楼、酒店、主力商业店、步行街、体育馆、艺术馆、儿童游乐中心、幼儿园、中小学等完善设施，是一个超大型开放式综合国际街区，充分体现未来居住标准。小区内部有百米风情步行街，9300多平米的艺术馆、体育馆、名牌小学、合肥50中、2所幼儿园、综合商场有家乐福超市、好又多超市、合肥协和医院、中西医院结合医院、炮院医院、105医院、合肥脑科医院等基本配套设施。园林景观:9300多平米的艺术馆、“大溪地”项目开发将充分利用坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。
三、课程设计进度计划：
2011年12月
19、20日————收集资料 2011年12月21日——— 计算
2011年12月
22、23日————撰写估价报告
四、课程设计实施途径：
(一)、运用收益法估价应按下列步骤进行：
1、搜集有关收入和费用的资料;
2、估算潜在毛收入;
3、估算有效毛收入;
4、估算运营费用;
5、估算净收益;
6、选用适当的资本比率;
7、选用适宜的计算公式求出收益价格。
(二)、净收益应根据估价对象的具体情况，按下列规定求取：
出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。维修费、管理费、保险费和税金应根据租赁契约规定的租金涵义决定取舍。若保证合法、安全、正常使用所需的费用都由出租方承担，应将四项费用全部扣除;若维修、管理等费用全部或部分由承租方负担，应对四项费用中的部分项目作相应调整。
(三)、估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限制的之外，都应采用正常客观的数据。有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金。利用估价对象本身的资料直接推算出的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，应与类似房地产的正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益进行比较。若与正常客观的情况不符，应进行适当的调整修正，使其成为正常客观的。
(四)、在求取净收益时，应根据净收益过去、现在、未来的变动情况及可获收益的年限，确定未来净收益流量，并判断该未来净收益流量属于下列哪种类型：1每年基本上固定不变; 2每年基本上按某个固走的数额递增或递减; 3每年基本上按某个固定的比率递增或递减;4其他有规则的变动情形。
(五)、资本化率应按下列方法分析确定：
l市场提取法：应搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。
2安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率;风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。
3复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：R= M·Rm +(1-M )Re(5)式中R ——资本化率(% );M——贷款价值比率(%)，低押贷款额占房地产价值的比率;Rm——抵押贷款资本化率(%)，第一年还本息额与抵押贷款额的比率;Re——自有资本要求的正常收益率(%)。
2
4投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。
(六)、资本化率分为综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率，他们之间的关系应按下式确定：RO=L*RL+B*RB(6)式中RO——综合资本化率(%)，适用于土地与建筑物合一的估价;RL——土地资本化率(%)，适用于土地资本估价;RB——建筑物资本化率(%)，适用于建筑物估价;L——土地价值占房地产价值的比率(%);B——建筑物价值占房地价值的比率(%)，L+B+100%.
(七)、计算收益价格时应根据未来净收益流量的类型，选用对应的收益法计算公式。
(八)、对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年限收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧的土地取得费用的摊销。对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物耐用年限短于使用权年限时，可采用下列方式之一处理：1先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有效年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销;然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。2将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
房地产估价报告
估价项目名称：合肥大溪地某层办公场所 委托方：合肥某大溪地客户经理 估价方： 估价人员：
3
估价作业日期
第一篇 前言
致委托方函 ××客户经理：
根据委托，我们对您合肥大溪地某层办公场所在估价时点2011-12-21的房地产价值进行了评估。评估的目的是为您的住房者提供价格参考。
估价人员根据估计目的，遵循估价原则，经过市场调查和实地查勘，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《房地产估价规范》及其他相关法规，选用收益法和市场比较法进行了评定估算，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。
此致
2011-12-20
模拟法定代表人： 估价师声明 我们郑重声明：
1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限
3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见。
4. 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告
5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
7. 如未得本公司的书面许可，本估值报告书的全文或任何部份内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明。
8. 最后，根据本公司的一贯做法，我们必须申明，本估值报告书仅供委托
4
方使用，本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任何部份内容的任何责任。
模拟房地产估价师： 估价的假设和限制条件
1.鉴于同一估价对象，估价目的不同，估价依据以及采用的价值标准会有所不同，评估出的客观合理价格或价值也会有所不同。本次估价报告的估价结果所体现的是估价对象在完整权利状态下的现有价值，为委托方地产转让提供参考依据。因此，本估价报告的估价结果仅作为委托方确定估价对象在没有他项权利约束条件下现有价值的参考依据。
2.本次估价基于委托方所提供的全部资料具备真实性和合法性，且该估价对象具有完整和合法的产权之前提进行估价。仅在此前提下，本估价报告的估价结果才能有效地体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。委托方保证所提供的全部资料具备真实性与合法性，并对此承担全部责任。
3.本次估价基于目前及未来的社会政治经济环境和房地产市场是正常稳定的前提进行估价，即本次估价中所涉及的房地产之价格、成本、税额等都是根据当前市场状况确定的，均不考虑未来的变动。对于估价对象的年收益视为恒定不变，且不考虑资本化率每年的波动。
4.房地产估价结果具有很强的时效性，因此，本次估价的估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。
5.根据《房地产估价规范》，本报告的估价结果体现估价对象在估价时点的实有的公开市场价值。
6.未经估价方书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分及任何参考资料于公开发表的文件、通告或报告中引用，亦不得以任何形式公开发表。
7. 报告中所使用的货币为人民币。
第二篇
估价结果报告
委托方：合肥大溪地客户经理
5
模拟法定代表人：×××
写字楼：合肥国大溪地××层××号 估价方： 模拟法定代表人： 住所 估价对象
名称：合肥大溪地某层办公场所 坐落：合肥大溪地 建筑面积：180平方米; 建筑结构：框架剪力墙结构
装修情况：外墙： 涂料，干挂石材 供暖： 无 大堂： 无 内墙： 毛坯 门： 暂无资料 窗： 双层真空玻璃
设施设备：供气： 天然气 供电： 市政供电，一户一表 厨房： 毛坯 有线(数字)电视： 有有线电视接口 供水： 市政供水 通讯： 电信 卫生间： 毛坯 消防： 按国家标准 宽带： 电信。 工程质量：经验收合格 竣工日期：2009年×月×日
维修保养情况：物业维护及住户保养情况良好 基础设施：水电、煤气、有线电视、网络等齐全
周边设施：合肥大溪地某层办公场所位于合肥蜀山区黄山路以北，岳西路以西，西临永久绿化带“大溪地”项目开发充分利用了坡地的地形优势，各组团空间错落有致，层次丰富，力求为置业者营造一个舒适、安全、生态、时尚的居住区。估价目的
为该业主出租办公楼提供有效参考。 估价时点
2011年12月21日 价值定义
本次估价采用收益法来确定其市场价值。 估价依据
6
1.国家和合肥市有关的法律法规
(1)《中华人民共和国城市房地产管理办法》 (2)《中华人民共和国土地管理法》 (3)《合肥市土地管理办法》 2.合肥市蜀山区规划详图 3. 委托方提供的有关资料 (1)估价委托书 (2)购房合同 (3)产权证明
4.估价人员向有关部门查询、市场调查和现场勘查收集的资料。 估价原则
本次房地产估价遵循以下原则: 1.合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。 2.最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 3.替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
估价方法
根据收益法对本栋办公场所进行估计，最终得到待估房地产的价格。 估价结果
合肥大溪地某层办公场所于估价时点2011-12-21在价值定义设定条件下房地产的价值为：市场价值总额为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。
估价人员： 估价作业日期：
第三篇 估价技术报告
一、估价方法选用：
由于有较多的可比对象，本次估价选用的是收益法。
二、估价测算过程：
(一)、根据估价对象状况：
合肥大溪地某层办公场所180平米，框架剪力墙结构，土地使用年限为50
7
年，从2004年12月22日算起。
估价需要：评估该商铺2011年12月22日的购买价格。 估价过程：
1、选择估价方法：
该宗房地产是出租的写字楼，为收益型房地产，适用收益法估价，故选用收益法。具体是选用收益法中的报酬资本化法，公式为：V=∑Ai/(1+Y)i
2、搜集有关资料。通过调查了解，并与类似写字楼的正常租金、出租率、经常费进行比较分析，得出了估价对象的有关情况和正常客观的数据如下：
(1)可供出租的面积为180㎡. (2)月租金为50元/㎡. (3)出租率年平均为100%。
(4)经常费平均每月210元，包括人员工资、水、电、空调、维修、清洁、保安等费用。
(5)房产税以房产租金收入为计税依据，税率为12%。 (6)其他税费为租金收入的6%。
3、测算年有效毛收入：
年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元
4、测算年运营费用： (1)经常费：210*12=2012元 (2)房产税：
年房产税=1108000*12%=12960元 (3)其他税费：
年其他税费：108000 *6%=6480元
(4)年运营总费用=2012+12960+6480=21425元
5、计算年净收益：
年净收益=年有效毛收入-年运营费用 =108000-21425
8
=86572元
6、确定报酬率：在调查市场上想似风险的投资所要求的报酬率的基础上，确定报酬率为10%。
7、计算房地产价格：根据过去的收益变动情况，判断未来的净收益基本上每年不变，且因收益期限为有限年，故选用公式为：V=A/Y[1-1/(1+Y)^n] 上述公式中的收益期限n为45年(建筑物经济寿命为60年，长于土地使用年限。土地使用年限从2004年12月起计为50年，2004年到2012年12月为8年，此后的收益期限为42年)，因此：
V=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元
估价结果：根据计算结果，并参考房地产估价师的估价经验，确定本估价对象与2011年12月21日的总价为849911.64元，平均市场单价4721元/m2。
9
Real
Estate Appraisal Report
估价项目名称：*****中段(工业品市场)东二排31#、
33#、34#、35#，1-2层*****业用房低押价值评估
委
托
方：***** 估
价
方：*****房地产评估有限公司
估
价 人 员：***** ***** *****估价作业日期：
20*****年3月6日
至20*****年3月13日
估价报告编号：*****估字(20*****)第03-5号
目
录
一、致委托方函
二、估价师声明
三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告
五、附件
1 2-3 4 5-*****
致 委 托 方 函
*****：
受您委托，我公司于20*****年3月6日—3月13日，本着公平、公正、客观、独立、科学的原则对您拥有的位于*****中段(工业品市场)*****065*****、建筑总面积为353.60㎡的(东二排31号、33号34号、35号)1-2层*****业用房及应分摊的土地使用权进行了抵押价值评估。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。。
估价时点：20*****年3月6日 估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为人民币2920736元，大写：人民币贰佰玖拾贰万零柒佰叁拾陆元整，折合建筑面积单价为：8260元/平方米。估价对象在估价时点无法定优先受偿款。
*****房地产评估有限公司
法定代表人：*****二○*****年三月十日
估价师声明
我们郑重声明：
1、 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。本估价报告的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
2、 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。
3、 我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
4、 我们已对估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照，但仅限于对评估标的物外观和使用情况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及对于接触到部分进行检视的责任。实地查勘及初稿人：
5、 没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
6、 本估价报告需经估价人员签字(盖章)，估价机构盖章并作为一个整体时有效，复印件无效。
7、 如发现本估价报告内的文字或数字因校对其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。
8、 本报告以委托方提供的资料的真实性、合法性、完整性为前提，本公司未向有关政府部门核实，这些资料的真实性、合法性、完整性由委托方负责，我们只对估价对象本身的房地产抵押价值发表意见。若因资料失实或有隐匿而导致评估结果失实的，本公司不承担相应的责任。
9、 本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得用作其他用途。本估价报告书必须完整使用，对仅使用其中部分内容所导致的可能的损失，我们不承担责任。
10、 建议金融机构在估价对象状况和房地产市场状况出现较大变化时，对拟抵押房地产或已抵押房地产的抵押价值进行再评估。
11、 本估价报告分为“房地产抵押估价结果报告”和“估价技术报告”两种。“房地产抵押估价结果报告”提供给委托方，“估价技术报告”部分内容根据有关规定存档。
12、 未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其它任何方式公开发表。
中国注册房地产估价师签章：
*****(注册证号*****)
*****(注册证号*****) 估价的假设和限制条件
一、 估价报告结论成立的假设前提：
1、 委托方提供资料属实，估价对象为全部产权。
2、 估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
3、 本估价报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产抵押价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
4、 假定估价对象在估价点状况与在完成实地查勘之日的状况一致。(估价时点不是完成实地查勘之日时用)
二、 估价报告使用的限制条件：
1、 估价结论为满足全部假设与限制条件下的价值。
2、 本估价报告按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要修正甚至重新估价。
3、 本估价报告的有效期限为壹 年。如超过有效，或估价时点之后、有效期之内估价对象或国家经济形势、城市规划、房地产税费政策等发生变化，对估价结果产生明显影响时，委托方应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价。
4、 为保障抵押双方的合法权益，在确定贷款额时，估价报告使用者应充分关注：“房地产抵押估价报告使用提示”及“房地产变现能力分析”。
5、 未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或 部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
6、 如发现本估价报告文字或数字因校对基其他类似原因出现差错时，请通知本公司进行更正。
估价结果报告
一、 委托方
名称：***** 住所：*****南睢阳路西
二、 估价方
估价机构名称：*****房地产评估有限公司 法定代表人：*****机构地址：*****区中山北一街 资格等级：叁级
证书编号：建房估证字*****号
三、 估价对象
1、 估价对象区位状况：
估价对象坐落于*****东二环西*****贸城*****065*****，(东二排31#、33#、34#、35#)1-2层门面，*****贸城是*****市1998年重点项目之一，以批发、零售*****、*****为主。东临睢阳大道，北是*****路，地处繁华地段，交通便利，16路、60路、58路、*****路、13路、小3路公交线由此经过，距离*****市火车南站约2km，地理位置优越，环境较好，是理想的经*****之地。该地段城市公共配套设施健全，城市基础设施(上、下水、电、通讯、天然气等)完备。
2、 估价对象实物状况
估价对象建于1998年，总屋数两层，估价对象为第1-2屋，设计用途为*****业，共分为三部分，即*****065*****，现已全部租赁，做为*****、*****批发使用。实物状况如下：混合结构，一砖厚填充墙，层高底层为4.20米，二层为3.20米，预应力钢筋混凝土空心板楼面及楼盖，卷材屋面，部分陶瓷面砖地坪，部分水泥砂浆，刷仿瓷涂料，铝合金卷闸门，内门为木质门，铝合金窗，卫生间瓷片墙面，设备为水、电、卫。至估价时点，估价对象产权清晰，未设定抵押权，无其他优先受偿权利。
该宗地地质条件良好，土地承载力高，宗地开发程度已达“七通一平”，即通路、通上水、通下水、通电、通讯、暖气、天然气、场地平整。
3、 估价对象权益状况
估价对象产权为*****所有，建筑总面积353.60㎡，房产证为*****市房权证2003字第*****065*****号，设计用途为*****业。
土地使用权证号为*****国用(1999)字第04791号，使用权类型为划拨，用途*****业。土地使用权总面积为45335.8㎡。本次评估仅评估价对象应分摊的土地使用权面积。
四、 估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考伋据而评估房地产抵押价值。
五、 估价时点 二○*****年三月十日
六、 价值定义
房地产抵押价值，为抵押房地产在估价点的公开市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
七、 估价依据
(一) 本次估价机构所依据的有关法律、法规和部门规章
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《中华人民共和国担保法》
4、《城市房地产抵押管理办法》
(二)本次估价采用的技术规程
1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》
2、建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》
(三)委托方提供的有关资料
1、《房屋所有权证》
2、《国有土地使用证》
3、身份证件
(四)估价机构所搜集掌握的有关资料和估价人员现场查勘时所搜集的有关资料。
八、估价原则 本估价报告遵循下列原则：
1、 独立、客观、公正原则：
要求估价机构有完全独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。
2、 合法原则
应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保护，并体现其权益价值。
3、 谨慎原则
在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失、不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。
4、 最高最佳使用原则
应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。
5、 估价时点原则
估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
6、 替代原则
估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。
九、 估价方法
根据估价目的及估价对象的状况，分别采取不同估价方法，估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假设开发四种。本次估价对象为*****业用房，市场上类似房地产交易实例较多，宜采用市场比较法进行评估。先求取假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后再减去房地估价师知悉的法定优先受偿款。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以估算对象的客观合理价格或价值的方法。
十、 估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产抵押价值为：
单位价值8260元/㎡ 总价值：292.736万元
大写：贰佰玖拾贰万零柒佰叁拾陆元整 十
一、房地产变现能力分析
变现能力是指假定在估价时实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。
(1) 估价对象合法用途为*****业，环境较好，易变现，独立使用性强，不宜分割使用、转让，除非当事人协*****一致并处理好共用部分及设施的使用权利，达到各自独立使用条件。
(2) 假设在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，与评估的市场价值的差异程度大约在70%——80%。
(3) 处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现时间较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支会拍卖佣金、营业税及部分手续费。
十二、预期可能导致抵押价值下跌的因素分析。 (1) 政府政策：政府通过土地供应计划的调控、城市规划的指导、地价、税收、金融政策、住房政策等手段对房地产市场及房地产价格进行调控，以保证房地产市场健康发展。
(2) 消费观念的变更、设计更新、技术进步等原因而导致原有房地产出现功能折旧，而使其价值下跌。 (3) 房地产供给量、需求不足、社会经济位置变化等因素导致房地产出现经济折旧，而使其价值下降。
十三、房地产抵押估价报告使用提示
(1) 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生影响，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护和使用，且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产抵押价值基本保持稳定。
(2) 对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注：估价对象房屋是否出现现状变更、环境变化、政策变化等引起的房地产价值减损;是否出现了新的法定优先受偿权利。
(3) 本估价结果为估价对象在估价时点的客观合价值。房地产具有不可移动和价值较大等特性，宏观经济形势、通货膨胀、金融政策、法律法规、市场供求等因素对其价格影响较大;其次，由于地震、台风、水灾、战争及其他不能预见并且对发生后果不能防止或避免的不可抗力因素，可能造成房地产严重损坏或灭失，使其价值急剧跌落甚至消失;而且，由于房地产具有不易变现的特点，在对房地产进行短期强制处分时，可能出现处置价格远远低于其正常市场价值。因此：金融机构在确定房地产抵押贷款额度时应充分考虑上述各种因素的影响，做出综合决策，以防范房地产信贷风险。 (4) 定期或者在房地产市场价格变化比较快时对房地产抵押价值进行再评估。
十四、估价人员 注册房地产估价师： *****(注册证号*****)
*****(注册证号*****)
十五、估价作业日期
20*****年3月6日
至20*****年3月13日
十六、估价报告有效期
估价报告应用的有效期不应超过壹年，自报告出具之日起计
附件：
1、 估价对象内外部照片
2、 房屋所有权证复印件
3、 国有土地使用证复印件
4、 委托方身份证复印件
5、 估价机构营业执照复印件
6、 估价机构资质证书复印件
7、 房地产估价师资格证书复印件
下面给出一份房地产估价报告的实例，根据需要，隐去估价机构和估价对象的具体情况，同时由于篇幅所限，对部分内容进行了删减和省略。
封面
房地产估价报告
估价项目名称：×市土地储备整理中心
委
托
方：×市土地储备整理中心
估
价
方：×房地产评估有限公司
估
价
人
员：×××
×××
估价作业日期：2009年9月4日—9月11日
估价报告编号：(2009)×房估字第×号
目录
致委托方函…………………………(×)
评估师声明…………………………(×)
估价的假设和限制条件 ……………(×)
估价结果报告 ………………………(×)
估价技术报告 ………………………(×)
附件 …………………………………(×)
致委托方函
×市土地储备整理中心：
受贵中心的委托，我公司对×市×路47号、49号、57号及×村北地块规划批准拟建
6、
18、
25、28多、高层住宅(规划地上总建筑面积为65 973平方米、平均容积率为2.82)进行了评估。估价时点：2009年9月11日。估价目的：评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格如下：
住宅单价：9 500元/平方米，
大写：玖仟伍佰元/平方米;
货币种类：人民币。
×房地产评估有限公司
二○○九年九月十一日
评估师声明
我们郑重说明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
2.本评估报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本评估报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。
6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
声明人：×××
×××
估价的假设和限制条件
1.本报告中委估项目的评估结果是市场价格，即在拟规划条件下评估基准日预期能够正常交易的可能价格。
(1)市场上存在自愿销售的卖者和自愿购买的买者;
(2)该物业可以在公开市场上自由转让;
(3)在评估基准日前，相对于物业的特性和房地产市场状况而言，有一段合理的谈判周期;
(4)在此周期内，市场状态和价值水平是静止不变的;
(5)不考虑特殊买家的附加出价;
(6)不考虑遇有不可抗力或未来市场变化风险和短期强制处分等因素。
2.委托方提供的有关文件资料，我们未向有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。
3.本估价结果自估价报告完成之日起一年内有效。
4.本报告评估出的市场价格，仅供决策房地产价格的参考依据，不可用作其他用途。
5.本报告的评估值是在委估项目无任何他项权利限制条件下计算得出的，提请报告使用方注意。
6.本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。
房地产估价结果报告
(2009)×房估字第×号
一、委托方
委托单位：×市土地储备整理中心
单位地址：×市×路×号
联
系
人：×××
联系电话：×××
二、估价方
估价机构：×房地产评估有限公司
机构地址：×市×路×号
法定代表人：×××
估价资格等级：一级
证书编号：建房估证字×号
联系人：×××
联系电话：×××
三、估价对象
1.估价对象界定
位置：×市×路47号、49号、57号及×村北地块。
规划地上总建筑面积为65 973平方米，平均容积率为2.82，拟建
6、
18、
25、28多、高层住宅。
土地形状：不规则。
周围环境：区域内交通条件较优。土地开发程度已达宗地外“七通”，离医院、学校、农贸市场等距离较近，环境状况一般。
2.权利状况
该土地在估价基准日不存在抵押权、担保权等他项权利。
3.建筑物状况
通过现场勘察，在估价基准日，待估宗地上为待拆迁厂房和待建设空地。
4.规划条件
根据委托人提供的资料，估价对象为规划批准拟建房地产，规划地上总建筑面积为65 973平方米，平均容积率为2.82，拟建
6、
18、
25、28多、高层住宅。
四、估价目的
评估房地产的市场价格，作为决策房地产价格的参考依据。
五、估价时点
2009年9月11日。
六、价值定义
根据估价目的，本报告所采用的价值标准为公开市场价值。
公开市场价值是指在公开市场上最有可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。
七、估价依据
1.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
2.《中华人民共和国土地管理法》。
3.《房地产估价规范》。
4.委托方与本估价机构签订的评估委托书。
5.×市近期房地产市场行情信息。
6.估价人员现场勘察和市场调查所获得的有关资料。
7.《建设工程规划方案审查意见书》及附图。
8.《关于×路49号围合街坊项目分期实施的复函》。
八、估价原则
本估价报告在遵循公正、公平、公开原则的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价，具体依据如下估价原则。
1.合法原则：是指应以估价对象合法使用、合法处分为前提估价。
2.最高最佳使用原则：是指应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
3.替代原则：是指估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4.估价时点原则：是指估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法
房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。根据委托方提出的评估目的，结合估价人员现场勘察情况，因在所估价房屋周围与其类似的房屋交易较多，故采用市场比较法进行计算。
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象在估价时点的客观合理价格为：
住宅单价：9 500元/平方米; 大写：玖仟伍佰元/平方米;
货币种类：人民币。
十、估价人员
撰写人：
×××(注册房地产评估师)
×××(注册房地产评估师)
批准人：
×××(注册房地产评估师)
十、估价作业日期
2009年9月4日—9月11日
十、估价报告应用有效期
2009年9月11日—2010年9月10日
×房地产评估有限公司
二○○九年九月十一日
房地产估价技术报告
(2009)×房估字第×号
一、个别因素分析
同估价结果报告中的第三部分即估价对象部分，内容较详细些。
二、区域因素分析
(一)房地产所在城市简介。 略
(二)待估房地产区域因素分析
待估房地产位于×市×区，地理位置较好，北邻×路、西临×路。商业繁华程度一般，环境质量状况一般，属于×市住宅三级地。
三、市场背景分析
略
四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的位置，住宅为最高最佳使用。
五、估价思路及估价方法选用
房地产估价的常用方法有市场比较法、成本法、收益法、假设开发法。根据委托方提出的评估目的，结合估价人员现场勘察情况，因在所勘估房屋周围与其类似的房屋交易较多，故采用市场比较法进行计算。
市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价测算过程
(一)选择比较实例
选择三个与估价对象的用途相近、交易类型相同、区域及个别因素条件相近、交易情况正常的交易案例，以它们的价格作比较，结合影响房地产价格的因素，进行因素修正，求取估价对象房地产价格。
(1)可比实例A“金色慧谷”项目，位于×路与×路交汇处，开发商为×房地产股份有限公司，住宅三级，占地面积约118 000平方米，总建筑面积为157 000平方米，容积率为1.8，建筑密度为20%。由17栋多层、小高层、高层住宅组成，建成年代为2005年，扣除装修因素的毛坯房均价为9 400元/平方米左右。交易日期：目前。
(2)可比实例B“国际城名苑”项目，位于×路与×路交汇处，开发商为×房地产开发有限公司，住宅三级，占地面积约62 000平方米，总建筑面积为76 967平方米，容积率为2.1，由4栋小高层，7栋多层组成，建成年代为2009年，扣除装修因素的毛坯房均价为9 500元/平方米左右。交易日期：目前。
(3)可比实例C“依山雅居”项目，位于×区×路80号，×路与×路交汇处，开发商为×房屋开发公司，住宅三级，占地面积为12 521平方米，总建筑面积为38 832平方米，容积率为2.5，由3栋小高层住宅组成，建成年代为2009年，毛坯房均价为9 000元/平方米左右。交易日期：目前。
估价对象与比较实例的比较因素表，如表1所示。
表1 估价对象与比较实例的比较因素表
表2 比较条件指数表
(三)编制比较因素修正指数表
根据以上比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数表，如表3所示。
表3 比较因素修正指数表
(四)上述三个实例修正后的房地产单价的平均值作为此次市场比较法测算的价格
房地产单价=(9591.8+9596.0+9 371.1)÷3=9519.6(元/m2)
取整为9500元/m2。
七、估价结果确定
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，最终确定估价对象于估价时点的客观合理价格为
住宅单价：9 500元/平方米，
大写：玖仟伍佰元/平方米;
货币种类：人民币。
×房地产评估有限公司
二○○九年九月十一日
附件
1.估价对象照片;
2.比较实例照片;
3.《建设工程规划方案审查意见书》复印件;
4.《关于×路49号围合街坊项目分期实施的复函》复印件;
5.《评估委托书》复印件;
6.房地产估价机构营业执照复印件;
7.房地产估价机构资格证书复印件;
8.房地产评估师资格证书复印件。
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