房屋租赁合同纠纷探讨论文

摘要：承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。目前，关于承租人优先购买权的规定主要有：国务院于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。今天小编为大家推荐《房屋租赁合同纠纷探讨论文 (精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

房屋租赁合同纠纷探讨论文 篇1：

浅谈《法释<2009>11号》中承租人优先购买权制度的得失

摘 要：2009年9月1日起施行的最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对司法实践中承租人优先购买权纠纷的处理作了较为详尽的规定，建立了系统明确的民法承租人优先购买权制度，具有重要的实践意义。但同时，该司法解释中的相关规定仍有若干可探讨和完善之处，其中一点就在于对承租人优先购买权的权利保护仍有不足，文章即着重于此提出自己的思考和建议：一是应明确地以违约责任来界定出租人对承租人优先购买权的侵害责任性质，以便更好地保护承租人的利益;二是近亲属购买权是以一定的人身性为基础的购买权，不应将其全部作为承租人优先购买权行使的例外情形之一，对以正常市场价格交易的近亲属购买权仍应使承租人的权利优先，使该制度真正体现承租人优先购买权的优先性。

关键词：法释《2009〈11〉号》 承租人优先购买权 出租人责任性质 近亲属优先购买权

《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)经最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，已于2009年9月1日起施行。其中对承租人的优先购买权纠纷在司法实践中如何适用法律这一重点难点问题，《解释》弥补了先前《合同法》的诸多不完善之处，用四个条款对这一问题进行了详细的规定，有效缓解了司法实践中处理该类问题时所遇到的种种困境。但同时，这四个条款的司法解释除了很多极其重要的进步外，笔者认为仍有值得商榷之处，故在此作一分析。

一、民法承租人优先购买权制度简介

承租人优先购买权制度是当今世界各国或各地区民法所普遍规定的制度，这是社会经济发展、城市化进程加快、以及房地产业兴起在各国法律上的必然反映。

承租人优先购买权是指自然人、法人作为承租人时，对于出租人出卖其出租物(专指不动产)，在同等条件下，有优先于他人购买的权利。在这个法律制度中，法律赋予承租人优先购买权而限制出租人出卖其出租物意思自治的深层次原因成为该制度合理存在的基石。考察众多国家赋予承租人优先购买权的立法理由，大多有以下两点，一是从法律保护弱者，以实现其公平正义之本质功能的角度看，各国大多认为，承租人相对于出租人来讲属社会群体中的弱者。“居者有其屋”是实现最基本的人权——生存权的基本保障之一，所以对于已有其屋的出租人来讲，承租人的该项权益更需获得保护。二是从经济学的角度讲，一方面，出租房屋的价值有相当一部分是由承租人来贡献的，从不动产经营的角度来看，正是由于承租人的居住才使房屋有了相当的价值，否则长期闲置无人愿意居住的房屋出租人出卖也不会很顺利和便捷的。另一方面，承租人享有优先购买权，也是因其对房屋使用在先，如今对正在使用的房屋通过行使优先购买权而所有，则所有和使用可以即时合一，比由第三人购买后形成的使用显然有效率。所以，基于以上两个很具有现实意义的理由，许多国家的法律认为承租人有必要享有优先购买权。

我国从上世纪90年代实行住房商品化改革后，房地产市场蓬勃发展，但同时由于种种复杂的原因，也催生了房价持续走高这样的问题。在普通百姓购买力还普遍不足时，比较实际、快捷地实现房屋居住的办法即为先租赁后购买，有能力时再选择对租赁房屋的购买，这样既方便又实际。于是现实生活中，作为房地产市场组成部分的房屋租赁市场在我国逐渐发展并繁荣起来。但与之不相适应的是，关于承租人优先购买权的相关制度在《法释2009〈11〉号》出台前仅有《合同法》20条的规定，但该条规定对承租人优先购买权的权利性质、权利的实现途径及程序、权利无法实现时的救济途径等均未作出详尽的规定，因此在司法实践中常常出现法律适用上的困难，于是承租人优先购买权制度的完善日益得到重视，《法释2009〈11〉号》的出台即为成果之一。

二、《法释2009〈11〉号》中承租人优先购买权制度简析

《法释2009<11>号》21条至24条以四个条款对该制度作了较为详尽的规定，包括以下内容：一是关于承租人优先购买权的权利性质，《解释》中明确界定为债权。但《解释》同时认为此债权非普通债权，而是一种强制缔约的请求权。因为承租人的购买权具有如前所述的需优先保障的社会和经济缘由，所以其权利具有优先性，且须法律予以支持，因此具有强制性;但同时，承租人优先购买权虽然是具有优先性的一种财产权利，类似于物权的优先性，但依照我国《物权法》的基本原则之一——物权法定原则，承租人优先购买权却又非法定的物权种类，不应纳入物权保护的范围，也就不具有物权性质的排他性。所以其虽为一种优先性的财产权利，却又非真正的物权，具有绝对的优先性，其仍为债权，是具有一定的优先性质，优先于一般第三人的普通债权。因此，如果出租人侵害了承租人此种优先权，承租人享有损害赔偿请求权。这可以从《解释》21条推论可得。《解釋》21条的相关规定，使得该条款在关于承租人优先购买权制度的四个条款中居于类似于基本原则条款的地位，使现实中关于此类纠纷和争议的法律性质，有了明确的判定标准，有利于争议的正确及时处理。二是抵押权人就抵押房屋实现抵押权以及租赁房屋拍卖时对承租人优先购买权的保护。此见于《解释》第22、23条。抵押权的设置与权利的实现与承租人的优先购买权并不冲突，所以《解释》依照抵押权与承租人优先购买权的立法目的不同，规定了出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务时，依法保护承租人的优先购买权。拍卖是出租人出卖租赁房屋的一种方式，所以《解释》将该种出售方式纳入在承租人优先购买权保护范围之内。三是《解释》第24条规定了承租人行使优先购买权的四种例外情形，防止承租人权利的绝对化，从而合理地平衡各方相关主体的经济利益。

从《解释》四条规定的内容来看，它弥补了先前《合同法》的不足，系统建立了承租人优先购买权制度，为充分保障承租人作为社会相对弱势群体应享有的利益以及为更加有效地发挥房屋价值而赋予了承租人优先购买权，使实践中处理此类争议有了切实的法律依据，是该项制度建设中的重大进步。但笔者认为，在现阶段我国房屋租赁市场日益繁荣的背景下，对那些还无经济能力购房的人们来讲，租住房屋并在有能力时进而购买是一个实现“居者有其屋”的便捷方式，在本质上，能否顺利方便地让人们实现这样的愿望是关系到民生的重要问题。法律对此应发挥平衡有关租住房屋各方当事人利益、实现社会公平正义的功能，尤其应当着重保护承租人的相关合法权益，但《解释》中的相关制度规定在此尚有可商榷之处，故笔者在本文中提出商讨。

三、关于《解释》中可商榷之处及对其的建议

《解释》关于承租人优先购买权权利性质的界定，以及在行使在租房屋抵押权时或对房屋拍卖中相关当事人权利与承租人优先购买权之间关系的规定等非常清晰合理。但笔者认为在承租人优先购买权的优先性保护方面，《解释》的规定仍有以下两点不足：一是体现于第21条第一句中，在侵害承租人优先购买权的情形下，出租人该如何承担损害赔偿责任，该责任的性质如何，《解释》没有给出具有实践操作性的规定，使得对承租人优先购买权的保护在现实生活中可能因此不太容易实现。二是还体现于第24条规定的优先购买权行使的四种例外情形之一的近亲属优先购买权问题。以下分别予以分析。

1.对第21条第一句的分析。《解释》21条第一句的规定是：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”笔者认为《解释》在此应对出租人的该项赔偿责任予以明确的定性，使当事人或司法实践部门能够再结合相关法律明确出租人在此应承担的责任。否则，没有明确定性，对出租人具体承担何种赔偿责任就无法清晰辨识，承租人的优先购买利益很难真正实现。笔者认为，该项赔偿责任应明确地以违约责任的性质认定。民事责任的种类基于侵害权利的不同主要分为侵权责任、违约责任和缔约过失责任三种。关于侵权责任，其本质功能在于保护诸如人身权、物权等绝对性民事权利，而对于债权受到侵害后是否应以侵权责任予以保护，理论上见解不一。但即使承认侵权法可以保护债权的学者，在确定侵权法所保护的债权种类及其责任构成要件时，也认为，此种侵害债权的行为具有一定的特殊性，即侵害债权的人须是债的关系之外的第三人，除此之外，仍为违约责任。而承租人的优先购买权虽为债权，但此处讨论的损害赔偿责任主体则为此种债权的当事人之一——出租人，所以出租人的责任不应定性为侵权责任。关于缔约过失责任，其法律特征有三：一是该责任以先合同义务(即基于诚实信用原则而产生的法定义务)的存在为前提;二是缔约过失仅产生于缔约人双方为订立合同而进行接触和磋商的过程中;三是该责任所保护的是信赖利益而非履行利益。而出租人的损害赔偿责任不属于缔约过失责任，这是因为优先购买权的产生依据为法律的规定，而非基于诚实信用原则，是法律从承租人这一社会特殊群体的利益考虑而设定的，所以出租人保障承租人优先购买权的义务，与缔约过失责任中的先合同义务在本质上是不同的，对该义务的违反，不可能产生缔约过失责任。

因此，尽管承租人优先购买权是一种带有强制性的法定债权，但其本质仍为一种债权，而且当事人还可在房屋租赁合同中约定将该权利免除，所以，出租人侵害承租人优先购买权的行为应是一种违约行为，其应承担的责任性质仍界定为违约责任，这样较为合理。

2.对第24条的分析。《解释》第24条的规定是：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(1)房屋共有人行使优先购买权的。(2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。(3)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的。(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”第24条的立法目的是对承租人优先购买权的优先性范围加以界定，确定了排除其优先权行使的四种例外情形，以防止承租人优先购买权利的绝对化，合理平衡各方当事人的相关利益，这四种例外情形中的权利人权利优先性程度依24条的规定的顺序确定，这样的规定是必要的。

笔者认为此条规定的不足之处在于——对近亲属优先购买权的规定似有牵强，理由如下：一是优先购买权是民事财产法体系中的一种法定财产权利，从各国的实际规定来看，其或为物权性质，或为债权性质，是一种平衡人们财产利益的制度和手段。而第24条中规定的近亲属优先购买权，其权利基础是每一个自然人均享有且不可抛弃的人身权利。从民法理论上讲，民事主体的人身权利应优先于财产权利得到保护，基于人身权利而来的近亲属优先购买权应该优先于市场经济中的纯粹财产权利——承租人优先购买权，此二者本不需讨论谁更具有优先性的问题。二是从最高人民法院关于第24条的立法理由看，《解释》认为，中国乃熟人社会、人情社会，人们在经济交往中，亲情关系往往是交换价值确定的重要考虑因素，具有浓厚的人身色彩，与纯粹的买卖关系有所不同。若如此，则熟人社会、人情社会中的恩重如山的师长、救命恩人、关系堪比亲人的朋友等，在出租人看来，有时较自己的近亲属更有权利享有此优先购买权，是否也应纳入承租人优先购买权行使的例外情形?三是既然与出租人是近亲属，由于特殊的人身关系，房屋的买卖已经非纯粹的财产关系，现实中往往是半卖半送，或房屋的交款期限很长等，不一而足。诸如此类的买卖条件已经不是纯粹市场经济中任何一个第三人所能享有的了。另从本文第一部分关于承租人优先购买权得以产生的原因来看，承租人优先购买权保护的是承租人在纯粹财产社会中基于其弱势地位、基于其购买较为节省成本而应享有的优先购买权利，与基于人身关系特殊性的近亲属优先购买权本就不在可相比较的同一平台上，故不应有将二者相互比较的必要。

所以，笔者认为，近亲属优先购买权基于其具有的人身特性，不应一概纳入纯粹财产关系体系的《解释》24条规定之中，而应有所区分：对基于人身关系享有优惠购买条件的近亲属购买权利无需归入承租人优先购买权性行使的例外中，而对于不考虑人身性纯以市场价值而论的近亲属的购买权利仍应以承租人购买权利优先，如此才可最大限度地保障承租人的优先利益。

四、小结

综合以上分析和简述，《解释》中关于承租人优先购买权的规定，为实践中相关争议的解决提供了规范系统的依据，但其中仍有可探讨之处。笔者即由此提出自己的观点和建议：一是以违约责任界定出租人对承租人优先购买权的侵害行为的责任性质，以便更好地保护承租人的利益。二是对基于血缘或亲属关系而产生，不能完全以市场价值判断的近亲属购买权，不应一概纳入到承租人优先购买权行使的例外情形之中，而应有所区分。

参考文献：

1.戴孟勇.先买权的若干理论问题.清华大学学报，2001(1)

2.王建华.房屋承租人优先购买权的限制性法律保护.人民司法，2005(10)

3.钟涛.房屋承租人优先购买权若干争议之解决.法律适用，2005(10)

4.范李英.房屋承租人優先购买权的几个问题.法学论坛，2007(4)

5.张梦.承租人优先购买权异议.法制与社会，2009(11)

6.罗爱玲.论优先购买权的种类及适用条件.商业时代，2009

7.关丽.最高人民法院〈关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉涉及的若干问题解析.法律适用，2009(10)

8.王利明.物权法研究.北京：中国人民大学出版社，2002

9.王文正，韩强.新编房地产法学.北京：高等教育出版社，2003

10.史尚宽.债法各论.北京：中国政法大学出版社，2006

(作者单位：太原师范学院 山西太原 030000)

(责编：吕尚)

作者：张丽琴

房屋租赁合同纠纷探讨论文 篇2：

浅谈承租人的优先购买权

摘 要：承租人优先购买权，是指承租人依照法律规定享有的在出卖人出卖其标的物给第三人时，以同等条件优先于他人而购买的权利。目前，关于承租人优先购买权的规定主要有：国务院于1983年颁布的《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”

关键词：出租人;承租人;同等条件;合理期限

一、承租人的优先购买权性质

在司法实践中，由承租人的优先购买权而引发的纠纷层出不穷，而由于《民通意见》第118条的“错误”规定，造成了很多审判人员的困扰。出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。《合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为无效合同。《民通意见》是最高法院的司法解释，其强制性规定并不能致依法成立的合同当然无效。2009年最高法院《关于房屋租赁合同纠纷具体应用若干问题的解答》实际上已经废除了《民通意见》第118条，但《解答》在承租人的优先权规定上仍然模糊。笔者以为无论从法理本身还是司法实践中来看，都不应当在法律中规定承租人享有优先购买权。

(1)物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。故物权是一种直接支配物并享有物之利益的权利，其作为财产权而享有一定利益，这种利益是可以通过等价交换、转让等途径实现其财产价值的。实践中承租人的优先购买权具有一定身份附属性，只有特定的承租人可享有，承租人无法将这一权利转让给第三人，因此优先购买权是一种具有特殊身份对应关系的债权。

(2)物权是绝对权、对世权，具有绝对保护性，一切不特定的义务人均负有不可侵害之义务，因此任何人侵害物权时，物权人都可行使物上请求权。事实上从我国立法实践来看，只规定了出租人应履行出租义务，第三人不负有配合承租人实现其优先购买权的义务，也就是说该权利所对应的义务附随于买卖关系，并且是只针对出卖人的附加义务，因此承租人的优先购买权只是针对特定对象的一种权利，符合债权的一般特征。

二、不宜在法律层面赋予承租人优先权

(1)物权的种类和内容只能由法律设定，我国《物权法》对承租人的优先购买权未做相应规定。最高院的司法解释将房屋租赁权物权化，使其具有先于债权的效力，这明显不符合《立法法》的规定，与上位法相抵触。故根据《立法法》的规定，该最高院的司法解释的法律效力值得商榷。

(2)在法律层面规定承租人的优先购买权不具有可操作性。最高院《关于房屋租赁合同纠纷具体应用若干问题的解答》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其它侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的人民法院应予以支持。但这种赔偿责任无法具体化、价值化，优先购买权是一种期待权，是将来可能取得权利的权利，其权利的实现有待于条件的成熟，在条件未成熟时权利人不能向他人主张任何权利。这种期待实现的利益受到侵害时，就产生了侵权责任。根据《侵权责任法》的相关规定，如承租人起诉法院要求赔偿，因不符合《侵权责任法》的规定，故其权利难于得到法律的保护。要明确这种责任的大小就必须知道当事人遭受的损失，而实际上没有办法对于一个购买机会的失去进行具体物质化，因此该条文势必成为一句空话。其实可以尝试引导当事人在自愿平等的情形下签订关于优先权受到侵害的违约条款，而不应当从立法层面上妨碍当事人的意思自治。

三、不应过度保护承租人的优先购买权

(1)立法将租赁权强化是追求法律的秩序价值，维护已有的不动产占有利用关系，避免所有权与使用权关系分离，使已有的房屋租赁关系得以延续。事实上在我国现行法律中，“买卖不破租赁”已经很好地维护了租赁关系的稳定。承租人是基于租赁的意思表示而与出租人建立平等的民事关系，优先购买权的法律规定则是生硬地逼着当事人产生一个新的购买的意思表示。况且当承租人变成房东之后，是否一如既往的按照原租赁合同的规定利用该房屋呢?从这一点来看秩序的价值也无法保证实现。物权所有人基于出租的意思表示出租房屋，基于出卖房屋的意思表示出卖房屋是民法领域内“法无禁止即自由”的价值体现，自由与秩序的价值何者更值得追求呢?

(2)租赁权物权化另外还追求了法律的公平价值，传统看来不动产的租赁对于承租人的正常生产和生活有重要的影响，相对于承租人而言，出租人更具经济上的强势地位，因此从立法层面保护弱势群体利益，避免使承租人因房屋的出卖而遭不利。因此“买卖不破租赁”保证了承租人在房屋出卖后租赁权不受影响。实际上优先购买权保护的只是一个购买机会，在经济快速发展的现代社会，各种商品的价格随着市场供求而迅速波动，出租人要履行通知的义务，必然会因此而丧失使房屋最大价值化的机会，致使出租人的权益受到损失，由于中国目前处于大规模城镇化进程中，房屋的价格一直快速上涨，正因为如此优先购买权在承租人的眼中才成为一种权利，但当房屋价格回落时法律赋予的这种权利就是空谈，况且承租人优先权所对应的义务也未能体现，法律所追求的公平价值不应当厚此薄彼。

四、小结

基于我国司法实践中目前并未承认物权的无因性，第三人主观上是否为善意也应考虑，如果第三人确实并不知道租赁协议存在，可认定为善意取得，如果第三人明知房屋已出租或出租人与第三人恶意串通损害承租人优先购买权的，尽管第三人已办理房屋产权登记手续，也应予以撤销。

综上所述，随着社会商品经济的发展，优先购买权的法律规定逐渐成为房屋交易的瓶颈，增加了交易中的不确定性及交易的时间成本。为使整个社会更加和谐，法律不宜强硬地作出不合理的规定，而应当将优先权回归给当事人自主約定。故笔者认为，应当之间废除承租人的优先购买权。

参考文献：

[1]赵东航.承租人的优先购买权[J].人民之声，2010(Z1)：100.

[2]任泰山，何文强.房屋租赁关系中承租人、次承租人优先购买权顺位探讨[J].当代法学，2003(7)：95-97.

[3]李钊.房屋租赁中次承租人优先购买权法律问题研究[D].中南民族大学，2014.

[4]邹洁.房屋转租中次承租人权益保护研究[D].西南政法大学，2014.

[5]刘玉.房屋转租中次承租人法律保护研究[D].中国政法大学，2008.

[6]季芳萍.试论房屋转租中次承租人利益保护的法律问题[J].职工法律天地：下，2014(8)：116.

作者：连业明

房屋租赁合同纠纷探讨论文 篇3：

浅析房屋租赁合同的法定解除条件

关键词：房屋租赁(rental housing);合同解除(termination of contract);解除权(right of rescission);解除条件(condition subsequent)

随着近年来，我国社会经济的不断发展，房地产市场日益升温，由此催生的房屋租赁业务也大量增加，从而导致关于房屋租赁合同的纠纷也越来越多，与此密不可分的关于房屋租赁合同解除制度的法律也随之得到关注和受到讨论与争议，而设立完备的房屋租赁合同的解除制度，首先要確立合理的解除条件。一、房屋租赁合同解除的法定解除条件

有关房屋租赁合同的法定解除条件，我国《合同法》第94条规定了关于合同的一般性解除条件，即该条文中规定的不可抗力、不履行债务、迟延履行、不能履行合同目的等情形均为房屋租赁合同的法定解除条件。

在《合同法》的“租赁合同”一章中规定了租赁合同的若干情形，以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对于房屋租赁合同的解除也有特殊规定①。关于房屋租赁合同既有任意性解除权，也有非任意性解除权。解除条件既包括出租人单方拥有的、承租人单方拥有的，也包括双方均有的解除权。二、房屋租赁合同解除条件的问题与完善建议

在我国房屋租赁合同解除条件再具体操作实务中，仍有不少值得进一步探讨、明确的问题。虽然我国《合同法》规定当事人有履行合同的义务，但在房租租赁合同中，赋予当事人在不定期租赁合同中任意解除合同的权利，无疑给了出租人滥用出租权的机会，承租人的住房利益得不到保障。另外，在生产经营房租赁关系中，出租人如果任意解除租赁合同，会导致承租人投入的成本无法收回、营业收入损失。另一方面，由于《合同法》没有相关的明确规定，导致实践中承租人无法主张出租人给予赔偿，出租人坐享租房增值收益，造成实质上的不公平。这些问题都会导致房屋租赁合同中的当事人双方地位不平等，产生纠纷。因此对于现行的房屋租赁合同的解除条件以及相关法律制度，有必要加以补充和完善。以下是笔者的观点与完善建议。(一)对于出租人的解除权加以实体限制

由于上述提到的承租人在房屋租赁合同中处于不利地位，所以在解除合同时应当对出租人的解除权加以限制。在定期租赁中，出租人并没有任意解除权，解除合同必须有法定或约定的事由。在实践中出租人多以违约作为主张解除合同的事由。但是应当在实践中明确并非承租人的所有违约行为都是出租人解除合同的理由，如果承租人的违约属于非实质性违约②，那么出租人可以向承租人主张继续履行、损害赔偿等违约责任，不应当要求解除合同。只有承租人的违约构成实质性违约，出租人才可以行使解除权。(二)明确“预告期限”

虽然我国在《合同法》232条中有所规定，但合理期限即提前通知的期限并没有明确规定，这样容易导致纠纷。所以笔者认为，对“合理期限”应当加以界定，在司法实践中多是将此交予法官进行自由裁量，这样容易导致法官判决不公正，未给与承租人足够期限等问题。但是关于房屋租赁解除的案件情况千变万化，直接规定出一个明确的期限也是不切实际的。所以笔者主张，规定最低期限为一个月，这样较为灵活也明确了预告期限便于解决问题。(三)认定合同解除的时间

根据我国《合同法》第96条规定，可以看出在我国采用通知解除立法模式，兼具判决解除立法模式。由此可知在我国确定合同解除的时间分为协商解除的协商之日解除，单方解除的通知到达之日解除，判决解除的在判决或调解书中明确解除时间三种情况③。但在具体的司法实践中，仍旧存在一些问题，比如当事人在诉讼程序之外未依法向对方提出解除合同，但在起诉中明确提出解除房屋租赁合同这一情况的解除时间确定，笔者认为应该确定为起诉状送达之日。除此之外，关于合同解除时间的认定是否应该在判决书中作出表述以及如何表述也存在争议，笔者认为应该在判决书中明确合同解除的时间更利于处理相关纠纷。(四)出租人任意解除权生产经营房租赁合同的赔偿

我国的租赁合同中没有对生产经营房做出单独的规定，更是欠缺关于其赔偿问题的相关法律。笔者认为出租方在这种情况下应该对承租方进行赔偿，至于赔偿范围，应当以履行利益的损失为范围，包括因为出租人解除合同导致的利益损失，也包括延展租约可能会带来的利益。明确赔偿金额在实践中是不可能实现的，可以规定计算标准明确，以及规定赔偿金的数额上限。既保护承租人的利益也降低出租人的解约成本，以此平衡双方利益解决纠纷。三、结语

房屋租赁合同作为继续性合同，其解除在法律性质、解除的原因及后果方面，既具备普通合同解除的共同点，也有与普通合同解除不同的特点。在如今房地产经济日益发展，房屋租赁关系随着形势不断发展变化，为了维护房屋租赁市场的稳定，对房屋租赁合同解除条件进行分析，在其中发现问题并加以完善是十分有意义的。[注释]

①周孟炎.略论房屋租赁合同纠纷中装修投入的处理[J].法学杂志，2004(5)：81.

②何为实质性违约与非实质性违约，在各国并没有统一明确的判断标准，主要由法院在具体个案中进行个案认定.

③赵军胜.论我国合同解除制度存在的问题及其完善[D].郑州大学，2007：27.

作者：郑天琪