公房系统

第1篇：公房系统

未经公房同住人同意，公房转让合同无效

案情简介：王女士与杨某是夫妻关系，但因杨某实施家庭暴力王女士提起诉讼解除婚姻关系并分割夫妻共同财产，但在一审审理过程中，杨某在王女士不知情的情况下，伪造王女士签字将杨浦区的一套公房转让给第三人张某，并且在杨浦区房地产交易中心办理了房产变更登记。王女士得知此事后，委托任律师代理此案。

任律师接受王女士委托后，仔细研究案情，并去杨浦房产登记机关和管理公房的物业公司调查。经过研究和调查后，任律师认为杨某与第三人之间的公房承租权转让属于无效。任律师代理王女士向杨浦区人民法院提起诉讼，要求确认杨某与第三人张某的公房承租权转让合同无效。

法院判决：经法院审理查明，本案争议的公房是在王女士与杨某结婚后取得，承租人为杨某。1998年王女士的户籍迁入系争房屋。2010年9月3日被告杨某作为转让方与第三人张某签订《上海市公有住房承租权转让合同》，合同约定杨某将杨浦区的公房承租权转让给张某，转让价11万元整。法院认为，王女士系系争房屋的成年同住人，被告杨某未经王女士同意，擅自将系争房的承租权转让与第三人张某，侵犯了王女士的合法权益，判决杨某与第三人张某签订的《上海市公有住房承权转让合同》无效;王女士与杨某共同返还126000元。

律师分析：根据《合同法》相关规定，“恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益的，合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产应予返还。”

根据上海地方法规规定“ 公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。”本案中，王女士的户口就在争议的公房内，根据上述法律规定，杨某在转让公房承租权时 ，应当征得同住人王女士的同意，但杨某伪造王女士签字，并同第三人恶意串通，损害王女士的合法权益，法院判决公房承租权转让无效符合法律规定。

律师建议：上海公房承租权转让程序较为特殊和复杂，而且还有上海高院司法意见，公房承租权转让时，应征得公房共同居住人的同意，还需征得公房的出租人同意。建议普通公民办理公房转让时，应小心谨慎，最好咨询专业人士。

第2篇：直管公房承租人去世后要求变更公房承租人程序

公房承租人去世后要求变更公房承租人案件梗概：房屋原承租人去世，原告要求变更公房承租人，向公房管理部门提出申请，公房管理部门不同意变更，原告向法院提起行政诉讼。

原告吴凤不服被告北京市东城区人民政府(以下简称区政府)下属的北京市东城区房屋土地经营管理一中心(以下简称房地一中心)公房行政答复，向本院提起行政诉讼。本院于2014年9月1日受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年10月22日公开开庭审理了本案。原告吴凤及其代理人王璐璐，被告区政府的委托代理人韩宝春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2014年8月6日，房地一中心针对吴凤2014年5月27日提出的申请作出《关于吴凤来信的书面答复》(以下简称被诉答复)，主要内容为：您反映?胡同?号院房屋系房地一中心下属交道口分中心(以下简称交道口分中心)管界，承租人吴春林(您父亲)。2010年3月29日承租人吴春林去世。您于2011年9月21日向交道口分中心提出更名申请，因上述房屋与一起合同诈骗案件有关，故在2010年9月5日北京市公安局西城分局(以下简称西城公安分局)向原交道口房管所(现更名为交道口分中心)发来协作函，要求对上述房屋限制办理变更承租人、房屋置换等手续。至今交道口分中心仍未接到撤销限制令的通知。另，与您同一户籍人员对您变更该房承租人手续有异议。故我中心根据上述情况及《北京市公有住宅租赁合同》相关规定，无法为您办理变更手续。

被告区政府在法定期限内向本院提供了作出具体行政行为的证据：

1、2010年9月5日西城公安分局向原交道口房管所发布的《协作函》，证明交道口房管所收到《协作函》，故不能对涉案房屋办理任何有关的手续;

2、被诉答复，证明除因西城公安分局发来《协作函》，要求我中心对涉案房屋限制办理变更承租人等手续外，与原告同一户籍其他家庭成员也对将原告变更为房屋承租人有异议，不同意原告更名;

3、吴华的《毕业证书》，证明其在涉案房屋居住;

4、北京市东城区职业介绍服务中心出具的《证明》，证明吴华在外无住房;

5、吴生与马桂琴的《离婚协议书》，证明吴生在外无住房;

6、吴和平、吴和云、吴生、吴增喜、吴和兴出具的《情况说明》;

7、吴和云意见书;

8、吴生意见书;

9、吴娴意见书。

被告用证据6-9证明原告其他家庭成员不同意变更原告为房屋承租人。

原告吴凤诉称，原告父亲吴春林于2006年2月7日去世。吴春林生前承租北京市东城区?胡同?号5-9号公房五间。原告与父亲在涉案公房居住多年，原告户籍已迁入该房内。自2012年起，原告多次向房地一中心提出书面申请，请求依法将涉案房屋承租人变更为原告，该中心以种种理由拒绝变更。经原告查询，西城公安分局《协作函》所指的回迁房合同诈骗案早在2012年由北京市第一中级人民法院审结并宣判。原告告知被告，被告置之不理。原告认为，刑事案件公开宣判，网上、电视均有报道，房地一中心不可不知，即使不知，原告告知后房地一中心核实即可。但该中心拒绝核实，拒绝办理更名，实无道理。另，《北京市公有住宅租赁合同》在变更承租人的条款中没有“同一户籍人员对变更承租人有异议”的相关规定，故房地一中心以“同一户籍人员对变更承租人有异议”为由，拒绝办理过户缺乏法律依据。原告户口已迁入涉案公房，也与父亲在涉案公房共同居住过，父亲去世后无房仍在此居住，符合变更承租人条件。房地一中心不予变更的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院，要求撤销房地一中心于2014年8月6日针对吴凤作出的答复，并对吴凤的申请重新作出处理。

原告吴凤在开庭审理前向本院提供了以下证据：

1、《公有住宅租赁合同》，证明2000年4月12日吴春林与原北京市东城区房屋土地管理局签订了公有住宅租赁合同，吴春林是承租人;

2、常住人口登记卡，证明吴春林承租涉案公房户口状况，户主吴春林1971年迁入，吴春林之子吴生、之儿媳马桂琴户口于2002年10月24日迁入，之孙女吴娴(吴生、马桂琴之女)1988年10月22日迁入，吴春林之女吴和云户口于1971年5月30日迁入，吴春林之孙女吴华户口于1985年6月5日迁入，吴春林之女吴凤于2008年6月26日迁入，吴春林之外孙王希(原告之子)于2010年4月17日迁入;

3、2010年3月29日北京市顺义区殡仪馆出具的《证明》，证明吴春林于2006年2月7日火化;

4、被诉答复，证明房地一中心以《协作函》及同一户籍人员对变更该房承租人手续有异议为由，拒绝办理更名手续，缺乏依据;

5、北京市公安局城关派出所出具的《证明信》，证明吴生、马桂琴系夫妻关系，吴娴系二人之女;

6、北京市房山区房屋产权登记办公室于2011年5月6日出具的查询结果，该结果显示吴生为位于房山区?路?号楼?号房屋的所有权人，证明吴生、马桂琴夫妇有房产，二人不具有承租公房的资格，变更承租人不需征求其意见;

7、北京市东城区房屋管理局于2011年5月19日出具的查询结果，该结果显示位于东城区?区?号楼?单元?号房屋的所有权人为吴和云，证明吴和云有私有房产，其户口虽在涉案公房内，但其不具有承租公房的资格，变更承租人不需征求其意见;

8、北京市公安局普渡寺派出所出具的《证明信》，证明吴华系吴增喜、朱秀兰夫妇之女;

9、北京市东城区交道口街道鼓楼苑社区居民委员会出具的《证明信》(二份)，证明吴凤、王希长期在此居住;

10、2007年4月到2012年12月的《交道口分中心房屋租金缴纳凭证》及涉案公房2009年到2010年的水费、电费、有线电视费、电话费、采暖费等缴纳凭证，证明原告缴纳了涉案公房租金、水电费、采暖费、话费、煤改电、有线电视费等费用，原告在涉案公房内居住;

11、《残疾人证》，证明原告听力(四级)残疾;

12、(2014年)东公交道口所户字563号《证明信》，证明原告与吴春林现同一户籍，户口2008年6月26日迁入;

13、(2011年)东公交道口所户字969号《证明信》，证明吴春林、吴凤户口于1971年5月30日由东四?号迁入本地;

14、(2013年)东公东四所户字1098号《证明信》，证明吴凤1958年1月13日出生就同父母住在一起;

15、照片5张，2010年9月11日拍摄，证明对涉案公房提出异议的部分人员(照片显示出吴和云、吴生)在涉案房屋内进行打砸，原告居住公房内墙面、地面铺上了沥青，现无法居住，也可以证明原告一直在涉案房屋居住;

16、北京市昌平区住房和城乡建设委员会于2011年7月13日出具的房屋查询结果，证明吴增喜在外有住房及住房情况;

17、2014年5月27日吴凤的《更名申请书》，证明原告提出更名申请的事实。

被告区政府辩称，因涉案公房涉及合同诈骗案，西城公安分局于2010年9月向原交道口房管所发了《协作函》，要求对上述房屋限制办理变更承租人、房屋置换等手续。现该限制令并未撤销，故房地一中心以该限制令作为依据作出答复是依法行政。关于同一户籍人员对变更承租人有“异议”一事，是根据《北京市公有住宅租赁合同》第七条之规定，因同原告在同一户籍册中共有五人，其中四人提出书面意见，所以不给原告办理变更承租人手续是符合《北京市公有住宅租赁合同》第七条之规定的，程序合法。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院依原告的申请调取了(2010)一中行初字2049号《刑事判决书》，原告以此证明以董静为首的涉案公房诈骗案已于2012年审结，西城公安分局的《协作函》不能再成为房地一中心拒绝办理更名的理由。

根据庭审质证，本院对上述证据作如下认证：被告提供的证据2及原告提供的证据4均为被诉具体行政行为，不能作为证据使用，本院不予接纳。被告提供的证据1，具有真实性、合法性及关联性，本院予以采纳，但该份材料的出具时间为2010年，在无其他证据佐证的情况下，目前该份材料涉及的刑事案件是否审结、限制变更公房承租人的情况是否发生改变尚无法确定，故对其证明目的，本院不予采信;被告提供的证据3，不能证明吴华的居住情况，本院不予采信;被告提供的证据4，只能证明吴华档案中没有分房记载，不能证明其在外是否购有住房，本院不予采信;被告提供的证据5，不能单独证明吴生在外无住房，本院不予采信;因被告未提供证据证明吴和云、吴和平、吴生、吴增喜和吴和兴属于变更承租人应当征求其意见的家庭成员范围，故被告提供的证据6-9与本案无关联性，本院不予接纳。原告提供的证据1-

3、

5、8-

9、11-

14、17符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中有关证据形式的规定，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信;原告提供的证据

6、

7、16，证明的均为2011年的房产情况，而本案被诉答复针对的是原告2014年5月27日的更名申请，故这三份证据不能证明原告提出涉案申请时的房产状况，本院不予采信;原告提供的证据

10、15，不能证明原告的居住情况，本院不予采信;原告申请法院调取的证据，内容真实、合法，能够证明(2010)一中行初字2049号案件于2012年3月27日审结的事实，本院予以采信。

经审理查明，坐落于北京市东城区?胡同?号5-9号房屋5间，使用面积42.5平方米，系交道口分中心管理的直管公房，原承租人为原告之父吴春林。吴春林的户籍在东城区?胡同?号，为该户户主，与其同一户籍人员有：之子吴生、之儿媳马桂琴、之孙女吴娴、之女吴和云、之孙女吴华、之女吴凤、之外孙王希。吴凤的户籍于2008年6月26日从海淀区?号院?楼?号迁入该址。吴春林于2006年2月死亡。2014年5月27日，原告吴凤向房地一中心提出书面申请，要求将上述房屋的承租人由吴春林变更为其本人。房地一中心于2014年8月6日作出被诉答复，并送达吴凤。

另查，西城公安分局于2010年9月5日向原东城区交道口房管所出具《协作函》一份，内容为：2009年12月，我分局破获一起以犯罪嫌疑人董静为首的，以销售回迁房为名的特大合同诈骗案件。此案涉及你辖区?号吴春林承租的公房五间，为查明案情，请贵所协助办理限制该户变更承租人、房屋置换、房屋拆迁等手续。

本院认为，根据直管公房管理的相关规定及我市机构改革的现状，东城区房屋土地经营管理一中心及其各分中心接受北京市东城区人民政府的委托，依法履行对辖区内直管公房进行管理的法定职责，包括对直管公房承租人变更申请进行审查，对申请人是否具备更名条件作出认定。

本案中，房地一中心在被诉答复中列明的不能为原告办理更名手续的理由有二：一是西城公安分局曾发《协作函》，目前尚未收到解除限制令;二是与原告同一户籍人员对此有异议。关于理由一，西城公安分局确于2010年9月向交道口分中心发过《协作函》，要求限制办理涉案公房承租人变更等手续，但该《协作函》距原告2014年5月提出变更承租人申请已有四年，且原告在申请书中也向房地一中心提出了《协作函》涉及的刑事案件已审结的情况。此种情况下，作为直管公房管理机关，房地一中心理应向西城公安分局核实《协作函》涉及的情况是否发生变化，目前是否可以为涉案公房办理变更承租人等手续。但本案中，房地一中心未尽调查核实职责，仅凭四年前的《协作函》作为答复的理由，属事实不清，证据不足。关于理由二，《北京市公有住宅租赁合同》(2000年版)第七条规定，租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上，又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。此规定是公房管理部门审核申请人是否符合更名条件的依据。根据公房管理的原则和精神，征求其他家庭成员对变更承租人的意见，系保护与公有住宅原承租人形成共居关系的且在外无其他住房的家庭成员的居住权和承租权。故在前引规定中需征求其意见的“家庭成员”与符合承租条件的“家庭成员”是具有同一性的概念，即只有符合与原承租人同一户籍、共同居住两年以上、无其他住房的条件的家庭成员，才是需要征求其意见的家庭成员。本案中，房地一中心未进行必要的调查核实，在无证据证明吴和平、吴和云、吴生、吴增喜、吴和兴、吴华、吴娴属于应当征求其意见的“家庭成员”的情况下，就以上述人员均不同意变更原告为承租人作为不为原告办理更名手续的理由，属认定事实不清，证据不足。房地一中心持上述理由作出不予变更的答复，缺乏事实根据和法律依据。被诉答复认定事实不清，证据不足，本院应予撤销。吴凤提出的撤销被诉答复并要求房地一中心对其申请重新作出处理的诉讼请求，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第

(二)项第1目之规定，判决如下：

一、撤销被告北京市东城区人民政府下属北京市东城区房屋土地经营管理一中心于二〇一四年八月六日对原告吴凤作出的《关于吴凤来信的书面答复》;

二、在本判决生效之日起十日内，北京市东城区人民政府下属北京市东城区房屋土地经营管理一中心对原告吴凤的更名申请重新作出行政处理决定。

第3篇：公房买卖合同

公房买卖合同 (2009-2-23 16:46:10)

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公房买卖合同

卖方(以下简称“甲方”)：×××

买方(以下简称“乙方”)：××

居间方(以下简称“丙方”)：上海×××房地产经纪有限公司

根据有关法律法规，甲、乙、丙三方在平等协商的基础上，就公房买卖事宜达成如下协议：

一、经丙方居间介绍及服务，甲方同意将位于上海市宝山区××路×××号×××室房屋(以下简称“该房屋”)出售于乙方，该房屋性质为使用权房屋，用途为住宅，建筑面积为×××平方米。

二、该房屋的转让价款

甲、乙双方同意该房屋的售价为人民币(大写)××万元整(￥××万元)。该价款包含该房屋内的相关设施设备及现有装修款，除此之外，乙方无需再因该房屋的买卖向甲方支付其他任何款项。

三、转让价款的支付

1、双方确认，所有的房款均由乙方直接支付给丙方，待该房屋《租用公房赁证》的承租人变更为乙方后，由丙方支付给甲方。

2、乙方同意于本合同签订时向丙方支付人民币××万元的房款。

3、其余房款人民币×万元待甲方提交办理过户需甲方出具的相关手续后且甲方已将该房屋交付给乙方后三日内支付给丙方。

三、中介服务费

基于丙方为甲、乙双方的该房屋买卖提供了居间服务和其他相关服务，乙方同意向丙方支付人民币×万元(￥×万元)作为中介服务费;该中介服务费需待该房屋《租用公房赁证》的承租人变更为乙方之日支付。

四、相关手续的办理及税费的承担

1、三方同意将该房屋《租用公房赁证》的承租人变更为乙方，相关过户手续由丙方负责办理，甲、乙方同意给予协助，办理该过户手续所需的费用，双方同意由乙方承担。

2、甲方应于本协议签订之日将办理该房屋过户手续需甲方出具的相关文件提交给乙方，如逾期，每逾期一天，须承担房屋转让价款千分之一的违约金，逾期十天，甲方有权解除本合同。

3、在办理具体过户手续时，如需甲方及共有人、成年共居人亲自到该房屋产权单位办理的，甲方必须按乙方的要求进行。如逾期，每逾期一天，须承担房屋转让价款千分之一的违约金，逾期十天，甲方有权解除本合同。

五、房屋的交付

1、甲方应于本合同签订之日，向乙方交付该房屋并办理房屋交接手续。如逾期，每逾期一天，须承担房屋转让价款千分之一的违约金，逾期十天，甲方有权解除本合同。

2、在甲方向乙方交付该房屋的同时，甲方同意将该房屋的所有装修和不可移动财产以及相关设施设备一并无偿交付给乙方所有，乙方无需给予任何补偿。在甲方向乙方交付该房屋时，甲方不得破坏该房屋以及该房屋的装修和相关设施、设备，如有损坏，甲方须按价赔偿。

3、甲方应保证该房屋交付乙方之前，已将该房屋的水费、电费、燃气费、物业管理费、电话费、有线电视费、上网费等与使用该房屋有关的一切费用全部结清。如果甲方未能及时结清上述费用而给乙方造成损失或影响乙方后续交费而产生的一切责任均由甲方承担。

4、甲方应于房屋交付乙方前将户口迁出。如有困难，乙方同意甲方自本协议签订之日起××日内将户口迁出，并且甲方同意从丙方领取房款时，从房款中直接扣除人民币××××元作为户口押金交由丙方无息代管，待户口迁出后，由甲方到丙方处领取该户口押金;如甲方未能在前述日期将户口迁出，则该押金作为甲方向乙方承担的违约金，可由丙方直接支付给乙方。

5、甲方应在房屋交付时，将与该房屋有关的水费、有线电视费、物业管理费等过户至乙方名下。

6、本合同签订之日，甲方应将该房屋的《租用公房赁证》原件及其他相关权属证明交付乙方。

六、甲方的责任

1、甲方保证：

(1)甲方保证其对该房屋享有完整的所有权，能够完全支配或处理。并保证该房屋不存在查封、抵押、出租、债权债务纠纷等影响该房屋转让的因素。有关该房屋在本合同签订前已产生的产权纠纷、抵押、租赁、税务等事宜，甲方在本合同签订前已清理完毕。

(2)甲方保证向丙方出具的个人身份证明、《租用公房赁证》以及办理房屋过户所需的相关文件的真实、合法及有效。

(3)甲方保证该房屋的共有人、家庭成员及共同居住人同意将该房屋出售给乙方，没有隐瞒婚姻状况。

(4)如该房屋已出租的，甲方保证向乙方出具承租人在同等条件下放弃优先购买权的声明书和承租人同意解除、终止房屋租赁合同并搬迁的保证书，并保证不影响乙方居住使用该房屋。

2、如因甲方违反前述(1)、(2)、(3)、(4)任何一条款而导致本合同解除或无法继续履行或使乙方受到损失的，甲方应承担房屋转让总价款20%的违约赔偿金。

七、本合同履行期间，如发生争议，可由三方协商解决，协商不成，任何一方可向乙方所在地人民法院起诉。

八、其他

本合同自三方签字、盖章之日起生效。本合同一式叁份，甲、乙、丙三方各执一份，具有同等法律效力。

甲方：共有人及共居人：

乙方：

丙方：

签署日期：年月日

第4篇：公房拆迁协议

甲方：宿州市xx区苗圃(房屋产权方)

乙方： (居住方)

一、已签订异地安置申请的，在异地安置房建成后无条件及时搬迁。

二、不同意公房拆迁者，不享受异地安置，不享受公房均摊。今后如果政府土地调整，后果自负。

三、自建房根据当时建房成本，据实补偿。

甲方(签字盖章)：乙方(签字盖章)：

2012年月日2012 年月日

第5篇：北京公房问题

一、公房承租人资格及拆迁问题：

房屋是公民生存的最基本保障，我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。根据产权单位的不同，公房又有国家直管的公房和单位自管的公房以及经营单位托管、代管的公房。

1、公房拆迁中承租资格及补偿纠纷解决机制

通过向法院起诉的方式解决，首先就有几个问题：是民事诉讼呢还是行政诉讼，起诉谁呢，案由是什么，这还要根据不同的情况提起不同的诉讼。《北京市高级人民法院关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》(2003年11月27日京高法发[2003]350号)规定因直管公房租赁引发的各种纠纷，既有民事法律性质的争议，也有行政法律性质的争议，应区别对待。对于直管公房承租人与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位在履行直管公房租赁合同过程中，因违反合同规定的房屋保护、维修、房屋租金交纳、承租人变更等权利义务发生的纠纷，对于直管公房承租人死亡后，承租人的共同居住人对政府公房管理部门或直管公房经营管理单位依职权变更直管公房承租人提起的诉讼作为行政诉讼处理。该意见针对公房承租人及其家庭成员与政府公房管理部门或直管公房经营管理单位发生争议的情况。对于家庭成员内部的纠纷，家庭成员所达成的家庭协议的内容或效力产生的争议则属于另外的法律关系，需要另行提起单独的民事诉讼加以解决。那么在同时存在家庭成员之间的争议和某些家庭成员与政府公房管理部门在承租人资格问题上发生争议的，这两个争议或诉应当如何处理呢，分别单独提起，一并提起，还是只需提起一个，在提出一个诉的时候，是提那一个诉呢，这些都需要结合具体案情选择对当事人最有利的诉讼方案。

2、公房承租人资格认定

主要问题涉及到老人承租单位或其他公房并长期居住、子女早年和父母一居，分家后搬出公房迁到其他住处，但现住房条件达不到房改标准，也有子女虽买了房但依然住在父母承租的公房里，还有父母过世后子女中一人或数人继续居住公房，但没有到房管所变更承租人的。北京近几年城市建设发展快速，危旧改造涉及面广，承租公房很多都面临拆迁，但根据北京市相关规定承租公房被拆迁的，承租人可以得到相应补偿。这一来公房租赁、拆迁补偿等法律问题纠缠在一起，导致家庭纠纷，影响和谐和社会稳定。解决承租人资格问题是处理拆迁补偿安置的前提，公房拆迁涉及到多方利益的分配，首先面临的是公房承租人资格认定问题，依照不同情况，需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：

1、原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更，补偿对象当然还是原承租人;

2、承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人，在拆迁中取得补偿获益权;但这种情况下会发生不符合规定的变更而侵害成员利益的情况，被侵权的其他家庭成员可以请求公房管理部门或直管公房经营管理单位撤销原变更，政府公房管理部门或直管公房经营管理单位拒绝变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼请求法院依法予以撤销;

3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住，因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。由于拆迁补偿涉及较大的利益分割，家庭成员之间在变更承租人的问题上出现不同的意见。公房承租人资格应当如何认定呢，一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定，二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑，在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。政府公房管理部门经审查认为符合北京市有关公房承租人的条件的应当予以变更，符合公房承租人条件而政府公房管理部门或直管公房经营管理单位

不予变更的，当事人可以向法院提起行政诉讼，请求法院判决变更。在法院做出变更判决并生效后，当事人可据此向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位申请变更。根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：

1、原承租人死亡或外迁;

2、与原承租人为同一户籍;

3、是原承租人的家庭成员;

4、与原承租人共同居住二年以上;

4、没有其他住房。

二、公房承租法律关系不能等同于一般租赁合同法律关系

直管公房租赁关系是具有公益分配性质和特殊关系，这种租赁关系不同于一般的民事租赁关系。在直管公房租赁关系中，承租人的资格、租赁的期限、租金的标准、出租人的权限、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意思自治的范围被压缩到极小。政府公房管理部门具有民事主体和行政主体的双重身份，同时具有民法上的出租人和行政法上的行政管理人的双重角色。在直管公房租赁合同关系中，涉及房屋保护、维修、房屋租金交纳纠纷时，房管所以一般民事主体的身份出现，与承租人具有平等的法律地位，相应地该案件也应当作为民事案件处理。但在涉及审查当事人承租资格的关系中，房管所以行政管理者的角色出现，履行行政管理的职权，相应地，案件应当作为行政案件处理。由于直管公房的管理单位具有民事主体和行政主体的双重身份，在不同的法律关系中扮演不同的法律角色，因此，在直管公房租赁纠纷中如何准确把握法律关系的性质以及公房管理单位在其中所扮演的角色对于当事人正确维权具有十分重要的意义。

三、公房的拆迁补偿方式及补偿款的归属

确定了公房承租资格后，拆迁补偿款的归属问题就容易解决了。首先须明确一点：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。《北京市城市房屋拆迁管理办法》(市政府令第87号)的第二十八条中明确规定，拆迁市和区、县人民政府所有、并指定有关单位管理的公有住房(以下简称直管公有住房)的，直管公有住房应当按照房改政策出售给房屋承租人。房屋承租人购买现住公房后作为被拆迁人，由拆迁人按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对被拆迁人给予补偿，政府对被拆迁人不再提供经济适用住房。被拆迁人住房超过房改政策规定标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。《条例》第二十七条规定：拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋，由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新签订房屋租赁合同。本条规定了解除租赁协议的处理方式：由拆迁人对房屋所有人进行安置;未解除租赁协议，但对拆迁事宜协商一致的，由拆迁人对所有人补偿，由所有人对承租人进行安置。拆迁当事人三方权利义务是明确的。本条还规定了被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成一致协议本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利也不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分的，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给与认可之前，该处分没有任何法律上的效力。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》规定，拆迁补偿的受偿方为被拆迁人，即被拆迁房屋的所有权人。存在公房租赁关系的情况下，被拆迁人也就是公房租赁关系中的出租人只有在与从承租人解除租赁关系或对承

租人进行安置后才能获得补偿。在被拆迁人对承租人进行安置的情况下，不存在对承租人的金钱补偿问题。但在解除租赁关系的情形中，被拆迁人通常以向承租人支付一定的金钱作为买断承租人承租居住权的对价。

承租的公房面临拆迁或由承租人领取拆迁款后，在家庭成员之间如何分配成为目前面临的一个法律问题，尤其是如何确定享受拆迁款分配人资格、如何在具备分配款项的成员之间确定分配比例，拆迁款是否遗产，自管分房与房改政策之间的关系能与影响承租人的权利等，司法实践中往往出现承租人更名后，先前的承租人及其共同居住人是否可以分得拆迁补偿款，由于现行法律对类似问题没有规定，导致纠纷难以得到妥处，就此，长期代理承办公房承租案件的专业律师通过案例，为您提供相关参考。

案例一：孙子?女儿?去世职工的单位公房谁继承

杨先生于1995年10月来石家庄投靠其在某厂工作的祖父母，并在石家庄市落户。因杨没工作也没住房，于是就和祖父母、姑姑共同居住在祖父单位分给的公房中。1996年5月杨先生祖父母相继去世，姑姑搬出另住。1997年杨的祖父所在单位出售其生前所住公房，因当时情况紧急，厂方允许杨代表其祖父购买此房。1999杨所住其祖父房屋被拆迁，房产公司给杨补偿费数万元，杨的姑姑知道后，认为此房款应归她所有，其理由是她父母也就是杨先生的祖父母去世后，只有她有权继承父亲生前所住公房。杨先生则认为他是祖父生前的共同居住人，根据我国《城市私有房屋管理条例》规定，杨有权以共同居住人的身份继租所住公房，继租关系形成后，便可以自己的身份购买此公房，因此，杨对房屋享有所有权。那么到底杨先生和他姑姑谁更有权继承此房屋的所有权呢?

张生贵律师认为：杨先生引用《城市私有房屋管理条例》规定来说明他对房屋的继承权，这种说法不对。该条例是调整私房租赁关系的法规，而本案涉及的是城市公有住房出售，应当适用我国城镇住房体制改革过程中的有关法律、法规和政策。《城市公有房屋管理规定》第28条规定：“承租住宅用房的，承租人在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。”这说明作为继租关系中的共同居住人至少应具备三个条件：一是家庭成员，二是共同居住2年以上的家庭成员;三是办理更名手续。只有满足这三个条件，才能享有基于租赁关系产生的相关权利。杨先生显然不具备共同居住人的身份，自然不能行使相应的权利。杨先生与其姑姑发生的争议，属于我国城镇住房体制改革中在出售公房过程中出现的情况。根据国家房改政策和《出售公房暂行办法》规定，要购买单位出售公房，需具备2个条件：一是本单位职工;二是具有常住户口。杨先生不是该单位职工，不能购买其祖父的单位住房;而且杨祖父所在单位态度也很明确：杨只是代表杨家行使权利，并没有认可杨某的购房权。该办法同时规定：“购房人去世后，由其继承人或受遗赠人继承相应的权利义务。”依此规定及大量司法实践证明，购买公房已成为一项独立的民事权利。如果权利人去世，则成为遗产性质的权利，由其法定继承人或受遗赠人依法定程序行使。根据《继承法》的规定，只有杨某祖父的继承人才有权利购买该住房，杨某作为第二顺序继承人无权以所有人的身份独占、处置代表其祖父购买的公房。无论从租赁关系，还是从继承关系看，更无权擅自处分该房。杨的行为只是一种代理或垫付行为，不能必然取得本案诉争公房的所有权。对于杨某现得的房屋补偿款，在扣除其垫付房款后的余额应当作为遗产，在杨某姑姑等法定继承人中间依法分割。

案例二：公房拆迁安置款是不是遗产?

法院给出明确意见，公房拆迁款系遗产，应按法定第一继承顺序继承。

众所周知，公房是不能作为遗产来继承的，那么公房的拆迁安置款能否作为遗产来继承呢?近日，天津市和平区人民法院对鲁氏三姐妹起诉同胞兄弟鲁某继承案件的判决对此作出了明确的答复。

邢某生前与早年去世的老伴鲁老先生共有四个女儿和一个儿子。多年来邢某一直承租一间公房。2004年9月底楼房拆迁，邢某的儿子鲁某代母亲与拆迁安置部门签订了房屋拆迁补偿安置协议，并领取了拆迁部门给付邢某的房屋安置补偿费13.87万元。国庆节期间鲁某用13.2万元置换了一套公房，房屋承租人写在了自己的名下。12月初，邢某病故。由于对房屋拆迁安置补偿款的处理意见不一，邢某的三个女儿把自己的同胞兄弟鲁某告上了法庭，要求依法继承母亲邢某名下的房屋拆迁安置补偿款。邢某的另一个女儿明确表示放弃继承权。原告在法庭上气愤地表示，鲁某私自处分母亲的拆迁款，用母亲的钱“购买”房屋，承租人还写在自己的名下，在母亲尚未过世的情况下就剥夺了母亲的住房权利，违背了母亲的意愿。她们认为，母亲既然已经去世，房屋拆迁安置补偿款作为母亲的遗产，她们当然有权依法继承。

邢某的儿子鲁某在法庭上解释说，他母亲生前多次向兄弟姐妹们表示，鲁家只有他这一个儿子，她再买房子就要买到儿子家的附近，买了房子也直接“落”在儿子名下，省得百年之后再过户又花钱又麻烦。所以，母亲才将住房手续全部交给他，让他全权处理拆迁及购房等事情。为了使母亲能够住上冬季供暖的房屋，他领到拆迁安置补偿款后，就迅速置换了一套公产楼房，并按母亲的意愿由他来承租，目的就是让老人家生活得舒适、温暖。只可惜母亲病故，未能住上所买的房屋。鲁某据此辩称，母亲在生前就已经处置了房屋安置补偿款，所以自己的姐妹所主张的继承标的并不存在。况且母亲承租的是公房，产权不属于个人，那么基于房屋租赁而产生的房屋使用权自然不能列入遗产，由公房拆迁而产生的货币补偿金也不应列为遗产。为此，鲁某要求法院查明事实，尊重老人的真实意思，驳回三姐妹的诉讼请求。

法院一审判决认定：被继承人邢某名下承租的公房经拆迁所得安置补偿费应属邢某生前的个人财产。由于邢某已经死亡，对于她所遗留的拆迁补偿费13.87万元，应作为遗产由其主张继承的子女按法定第一继承顺序继承。三原告与被告作为第一顺序的法定继承人，应在扣除被告为邢某支付的医药费及丧葬费近万元后，余额由双方共同等额继承，被告鲁某给付三姐妹继承款各3.25万元。

案例三：北京薛氏家族因父母承租的公房被拆迁后，引发拆迁款分配争议。

薛氏史弟五人的爸爸去世多年，其父原系某高校的员工，身前承租学院的房屋，去逝后其家人共同居住，为防止家庭问题，薛氏兄弟共同拟写了一份备忘录，大致内容如下：由于五子女工作地点分散聚齐的机会很少，还遗留一些问题没有得到妥善、彻底的处理，五个子女还对有些问题没有达成共识。现五子女都在北京，有条件处理这些问题。为了保持和发扬薛氏家族友好、团结、互信、互爱、明大理、尊老爱幼的优良家规，并给下代创造世代友好相处的条件和环境，本着公平、公正、全面、合理，合法、家族团结、兴旺的目的处理遗产。本着维护和发扬我们之间珍贵的亲情的态度。经5子女友好协商对下列问题达成如下共识：1.根据继承法第九条 继承权男女平等。第十五条继承人应当本着互谅互让、和睦团结的精神，协商处理继承问题。遗产分割的时间、办法和份额，由继承人协商确定。协商不成

和睦并为后代做出榜样的态度。处理好此事。2.根据继承法第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：公民的收入;

(二)公民的房屋、储蓄和生活用品;

(三)公民的林木、牲畜和家禽;五子女商定如下：⑴对东四育群胡同12号爸爸居住两间房子的居住、使用和处置意见如下：①两间房子属爸爸生前由单位分配的公产房.91年5月19日5子女商定由于薛一直与其爷爷居住、可继续使用一间，另一间由其他成员根据困难情况居住。但事后未能实现，由薛红军一人居住他不让其他人居住。并在这期间未经五子女同意私自将房子的承租人改为薛红军和他人。现薛红军已经买房。房子应该归其他子女居住。②此房的以后的进一步处理、转租按相关法律由5子女商定。如拆迁，根据相关法律案例，该房应视为爸爸的遗产，所得补偿款也应当作为遗产进行析产继承归5 子女分享。⑵80年妈妈去世时有2000元存款。爸爸在85年前后每月有270元的离休工资到91年有1万元左右的存款是正常的事。不可能只有600圆的存款。作好爸爸存款的分析、调查、处理。⑶对于已经作价的物品、资金要到位。⑷对爸遗留下的尚没作价的古玩、邮票等遗产进一步清理，并将以上物品交薛守愚处汇总，列出清单、核算价格，供五子女处理时的依据。⑸尽快处理好遗留问题，不拖拉。五子女共同签字。2008年9薛某分得百万元补偿款，其他家庭成员要求分配，薛某称该房已经被登记在本人名下，其他人无权分得，其他家人便提起了给付之诉，理由是2008年2月份北京东城区政府决定建立东城区政府应急指挥中心，拆迁了“东四育群胡同12号房院”，该房院系北京理工大学分配给原告的父亲(1949年5月开始在北京理工大学工作,1991年去世)的福利住房。此房从1950年到1991年父亲离休去世前一直由父亲、母亲和原告共同居住，母亲于1981年11月去世。此次拆迁范围含原告父亲的福利房及自建房和厨房等附属房屋。拆迁补偿款共计100多万元，该款应由各原告依继承法分得，但被告全部领取并占有，原告向被告主张返还拆迁款时，被告拒绝并表示走法律程序。原告的父亲去世后全家人对父亲遗留的房屋等财产处理共同达成了《关于家族遗产处理的备忘录》并签字，其中关于该房产的约定为“两间房中的一间由被告暂时使用，另一间由五子女的其他人员根据居住困难程度安排居住，其他附属面积共同使用”。“如拆迁，该房的所得补偿款应当作为遗产进行析产继承归5子女分享”。订立家庭协议时被告已拥有自己的私产房屋150平米，原告根据情况协商进住，遭被告极力反对，被告的行为侵害了原告的居住权，此次拆迁补偿款被告领回后不分给原告，根据继承法规定，原告父亲的单位分给父亲的福利房在父亲去世后，因该房被拆迁所得补偿费属于父亲薛析如的个人遗留的家庭财产，依法由第一顺序继承人继承，同时根据房改政策及相关法律规定，原告对父亲单位分配的福利房享有居住及房改期权，被告擅自占有拆迁补偿款的行为侵害了原告的合法权益，依据民法通则、继承法相关规补偿款是发放给承租人的住房补偿，原告既未共同居住，又无承租协议，要求法院驳回。

根据北京市拆迁管理办法规定，承租的公房拆迁后，共同居住人有权分得拆迁补偿款，根据国务院房改政策，自管公房的承租具有福利性质，承租人及其家人享有房改的权利，物权法同时也规定居住权是一项法定的财产权，原承租人去逝后，其家庭成员享有期待房改的权利，本案中原告共同签有协议，要求对拆迁款按遗产处理，因此，原告的诉求应当得到支持，原告之父去逝后，原承租的公房拆迁后取得的补偿款应视为遗产，按照继承法规定可以在法定继承人之间分配。

第6篇：不可售公房

不可售公房是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋.

不可售公房交易流程

1、 签订合同。

差价换房合同必须经原公有住房承租人和其同住成年人签字同意。其中：

1)、当事人交换公有住房承租权，或以承租权交换商品住房或者其他住房所有权的，应签订《上海市公有住房差价交换合同》;

2)、当事人转让公有住房承租权的，应签订《上海市公有住房承租权转让合同》。《上海市公有住房差价交换合同》和

《上海市公有住房承租权转让合同》示范文本由市房地局制定。差价换房当事人可使用市房地局制定的示范合同文本或参照示范文本订立合同。

2、征询 差价换房的公有住房承租人向公有住房出租人或者出租人委托的物业管理公司(以下统称出租人)办理征询：

类型 办理时间 征询对象

1、 直管公有住房承租权交换本区县的直管公有住房承租权、商品住房或其他住房所有权;

2、 直管公有住房承租权有偿转让。 当事人签订差价换房合同并申办差价换房审核手续后 房地产交易中心

除上面以外的差价换房 签订差价换房合同前 承租人持征询表(1)

向出租人进行征询出租人(2)

(1)承租人应持《租用公房凭证》向房地产交易中心领取《上海市公有住房差价交换征询表》

(2)出租人应当自收到《征询表》之日起的7日内给予书面答复。不同意差价换房的，应在《征询表》所列范围内说明理由。

逾期不答复的，视作无异议。

3、 审核

差价换房双方当事人订立差价换房合同后10日内，向房地产交易中心办理差价换房审核手

续，具体如下：

类型 申请机构

交换承租权的公有住房

1.在同一区县的,向公有住房所在地区、县房地产交易中心申请。

2.不在同一区县的。a,有差价的 向价格高的公有住房所在地区、县房地产交易中心申请。 b,无差价的 向其中一个区、县房地产交易中心申请(当事人可选择)。

交换商品住房或者其他住房所有权的 向商品住房或者其他所有权住房所在地区、县房地产交易中心申请。

有偿转让的 向公有住房所在地区、县房地产交易中心申请。

不可售公房不可售公房

注：当事人办理差价换房手续时，应当向房地产交易中心提交下列文件：

l、差价换房合同;

2、租用公房凭(或保留承租权证明)或者商品住房、其他所有权住房的房地产权证;

3、双方当事人的身份证明;

4、当事人委托他人办理差价换房手续的，应提交当事人的委托书和代理人的身份证明。

房地产交易中心应自取得出租人的征询意见之日起的13日内，完成差价换房的审核工作。

对于符合条件和手续的，开具《准予公有住房差价交换通知书》(以下简称《通知书》)。

对不符合条件和手续的，作出不予差价换房的决定。

凡承租居民有偿转让公有住房承租权的，可凭银行开具的购房存款单，向房地产交易中心申领《通知书》，其中承租居民前2年已购房的，

凭前2年已购房的证明文件(房地产权证或差价换房合同)，向房地产交易中心申领《通知书》。

4、合同的注记 房地产交易中心准予当事人的差价换房后，在开具《通知书》的同时，在差价换房合同备注栏内注记盖章。

5、变更租赁关系和登记 差价换房当事人自取得房地产交易中心出具的《通知书》之日起的

7日内，持以下材料向出租人办理公有住房租赁

关系变更手续，换领《租用公房凭证》或《保留承租权的证明》。

材料如下 ：

(1)《通知书》;

(2)原租用公房凭证(或保留承租权的证明);

(3)当事人户籍证明或单位注册证明等。

注：其中交换商品住房或者其他住房所有权的，在房地产交易中心准予该公有住房差价换房的同时一并办理所交换的商品住房或者其他住房

的交易过户和变更登记手续。房地产交易中心应自出具《通知书》之日起的17日内发放房地产权证。

不可售公有住房包括哪些住房?

不可售公房包括：平房，筒子楼，简易房，危险房，违章建筑和近期需要拆除的住房，具有历史纪念意义的住房，党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房，不可售军产房。

租住不可售公房且无其他住房的，经所在单位同意，并腾退其现住房后，可比照差额补贴计算公式发放购房补贴。其购房补贴的发放采取一次性补贴的方式。计算公式为：(基准补贴额+工龄补贴额×建立住房公积金前的工龄)×购房补贴建筑面积标准 。