论国际货物买卖合同条款的相关问题
笔者系海南某石油化工公司的法律顾问，该公司从事石油化工产品、煤炭等产品的进口业务。近几年来，笔者为该公司审核起草了大量的国际货物买卖合同，现就国际货物买卖合同条款的相关问题进行浅析。
货物的品质规格条款
表示货物品质的方法有：看货买卖(Actual Quality)，凭样品买卖(Sample)，凭规格买卖 ( Specification of Goods )，凭等级买卖 ( Grade of Goods )，凭标准买卖(Standard)，凭说明书和图样买卖 (Description and Illustrations)，凭商标或牌号买卖(Trade Mark or Brand Name)，凭产地名称买卖(origin of the commodity)等。
在国际贸易中，为了避免因交货品质与买卖合同稍有不符而造成违约，以保证合同顺利履行，可以在合同品质条款中作出品质机动幅度规定，常见的有：“交货品质与样品大体相等”(Quality to be considered and being about equal to the sample);对所交货物的品质规格，规定上下极限;对机动幅度内的品质差异，可按交货实际品质规定予以增价或减价。
数量条款
联合国《国际货物买卖合同公约》在第 35条中规定：按约定的数量交付货物是卖方的一项基本义务。数量条款应当明确具体，在合同中一般不宜采用大约近似、左右等字样。(about 、circa approximate)。可在合同中规定数量机动幅度条款，即数量增减条款或溢短装条款。机动幅度的大小要合适，要规定机动幅度的选择权(买方选择/卖方选择/船方选择)，约定溢短装数量的计价方法(按合同价格计算/按双方协议的价格计算等)。
货物的包装条款
包装条款的主要内容有：包装方式、规格、包装材料、费用和运输标志法。包装条款要明确包装的材料、造型和规格，不应使用“适合海运包装”、“标准出口包装”等含义不清的词句法。
货物的价格条款
进出口合同中的价格条款，一般包括商品的单价和总价两项基本内容。单价通常由四个部分组成，即包括计量单位、单位价格金额、计价货币和贸易术语。价格约定方式有：固定价格;非固定价格，即合同中只规定作价方式，具体作价留待以后确定。
货物的装运条款
装运条款的主要内容是：装运时间、运输方式、装运地与目的地。装运时间是买卖合同的主要交易条件，卖方必须严格按照规定时间装运货物，如果提前或延迟，均构成违约，买方有权拒收货物、解除合同，同时提出损害赔偿要求。目前常用的有以下几种规定方法：明确规定具体装运时间，如“Shipment 15 May—June 2010”，或规定跨月、跨季度装运;在收到信用证后一定时间内装运，如：“Shipment within 50 days after receipt of L/C”(收到信用证后50日内装运);笼统规定近期装运(为了避免不必要的纠纷，应尽量避免使用此种方式)。在规定装运港(Port of Shipping)和目的港(Port of Destination)时应注意：应力求明确具体;不接受内陆城市为装运港或目的港;应注意装卸港的具体条件;应注意国外港口有无重名问题;选择港口不宜过多，并在一条航线上等。
货物的保险条款
保险条款的主要内容包括;确定投保人及支付保险费，投保险别和保险条款法。在国际货物买卖中，保险责任与费用的分担由当事人选择的贸易术语决定，因此投保何种险别以及双方对于保险有何特殊要求都应在合同中约定。双方应在合同订明所采用的保险条款名称。
货款的支付条款
支付条款的主要内容包括支付手段、支付方式、支付时间和地点。支付手段有货币和汇票，主要是汇票法。实践中信用证为最常见的支付方式。从维护买方利益的角度出发，可以约定卖方先开具保函，买方再开出信用证，卖方未依约发运货物，即将支付保函的履约保证金给买方。
货物的检验条款
在合同中应约定货物检验权与复验权的归属，以及检验与复验的时间、地点?。在国际贸易实践中，通常采用以下检验方法：按买卖双方商定的标准方法、按生产国的标准和方法、按进口国的标准和方法、按国际标准或国际习惯的方法?。商?检验证书是检验机构出具的证明商品品质数量等是否符合合同要求的书面文件，是买卖双方交接货物，议付货款并据以进行索赔的重要法律文件?法。商?检机构应按照合同的具体约定出具符合合同要求或某些国家特殊法律规定的检验证书。在我国，根据《商检法》的规定，从事进出口商品检验的机构是国家设立的商检部门和设立在全国各地的商检局。
不可抗力条款
在货物买卖合同中应订立不可抗力条款，其内容应该包括：不可抗力事故的范围，事故发生后通知对方的期限;出具证明文件的机构。
有时当事人在合同中改变了不可抗力概念通常的含义，因此需要在合同中定明双方公认的不可抗力事故?法，通常是在列举了双方认同的不可抗力事故的类型的同时，如战争、水灾、地震、暴风雪等后，再加上"以及双方当事人所同意的其他意外事故"的文句，以便发生合同未列明意外事故时，当事人可以协商处理。这种规定既明确，又有一定灵活性，是一种较好规定的方法。
当一方援引不可抗力要求免其责任时，必须向对方提交一定机构出具的证明文件，作为证据。这种证明文件通常有：当地工商组织(例如商会)出具的证明;对方国家驻在发生不可抗力事故当事人所在地的领事出具的证明;报导不可抗力事故的报纸;以及其他具有证明效力的证明文件。
仲裁条款
双方可选择申请人所在国、被申请人所在国或第三国仲裁机构，作为境内公司，应尽量选择中国国际经济贸易仲裁委员会。
法律适用条款
国际货物买卖合同是在营业地分处不同国家的当事人之间订立的，由于各国政治、经济、法律制度不同，就产生了法律冲突和法律适用问题。当事人应当在合同中明确宣布合同适用哪国的法律，境内公司尽量选择适用中国法及国际贸易公约、惯例。除本合同中有其它约定外，本合同的所有条款和术语，将按照国际商会出版的《2000年国际贸易术语解释通则》予以阐明。本合同适用中国法律和《联合国国际货物销售合同公约》及《跟单信用证统一惯例(UCP600 )》的规定。
上述为国际货物买卖合同的基本条款，如何维护当事人的利益，需要从具体情况出发，选择对己方有利的约定。
(作者单位：海南外经律师事务所)
作者：胡珍
第七讲
(二) 装运条款与装运单据
一、翻译并解释下列名词
1.Partial Shipment
2.Transshipment
3.Shipping Advice 4.Bill of Lading，B/L
5.Multimodal Transportation Document
二、问答题
1.什么条件下的装运期和交货期含义相同? 2.如何理解“分批装运”?如果在合同和信用证中都没有规定双方允许分批装运，应该如何理解? 3.什么是海运提单?如何理解海运提单是物权凭证? 4.海运提单做成“凭托运人指示”抬头的用意何在? 5.记名提单、不记名提单、指示提单三者之间有何异同?清洁提单与不清洁提单有何区别? 6.什么是国际货协运单?国际货协运单有什么作用? 7.什么是承运货物收据?它有什么作用? 8.什么是航空运单?它具有什么性质?
三、单项选择题
1.出口商办理装运后，凭以向船公司换取提单的凭证是(
)。
A.装货单
B.大副收据
C.商检证书
D.保险单 2.必须经过背书才能转让的海运提单是(
)。 A.记名提单
B.不记名提单
C.指示提单
D.不清洁提单 3.按照承运人对货物的表面状况有无批注来划分，海运提单可分为(
)。
A.全式提单和简式提单
B.记名提单和不记名提单
C.清洁提单和不清洁提单
D.直运提单和转船提单 4.国际货物买卖合同中有关运输的主要交易条件是(
)。
A.装运时间
B.离岸时间
C.运输费用
D.转运时间 5.按FOB条件成交时，卖方在将货物备妥后，一般按约定向买方发出(
)。
A.装运通知
B.转运通知
C.保险通知
D.提货通知 6.买卖双方成交1 000台机器，信用证规定可以分批装运，并规定第一批交600台，第二批交400台。那么，(
)。 A.只要货物已备好，可以将1 000台一次装运 B.只能按规定先交600台，后交400台
C.只要数量相符，可以先交400台，后交600台 D.可以先交500台，后交500台
7.信用证规定有效期为2004年11月30 13，而未规定装运期，则可理解为(
)。
A.最迟装运期为2004年11月1 日
B.最迟装运期为2004年11月30 日
C.最迟装运期为2004年12月21日
D.以上都不对 8.所谓“空白抬头，空白背书提单”是指(
)。 A.提单的收货人一栏什么也不填，也不背书
B.提单的收货人一栏填上“空白”二字，在提单的背面也填上“空白”二字
C.提单的收货人一栏填上"To Order"，在提单背面由托运人签字
D.提单的收货人一栏填上"To Order"，在提单背面由承运人签字 9.当贸易术语采用CIF时，海运提单对运费的表示应为(
)。
A.Freight Prepaid
B.Freight Collect C.Freight Prepayable
D.Freight Unpaid 10.海运提单是货物所有权凭证，航空运单(
)。
A.也是货物所有权凭证
B.不是货物所有权凭证
C.托运人同意就是货物所有权凭证
D.经过背书以后就是货物所有权凭证
11.有关航空运单说法正确的是(
)。
A.航空运单是发货人与承运人之间的运输合同
B.是物权凭证，能背书转让
C.收货人凭航空运单办理提货
D.交货后由承运人签发给托运人
12.我国内地经由铁路运输供应港澳地区的货物，发货人凭以向银行结汇的运输单据为(
)。
A.铁路运单正本
B.铁路运单副本第二联
C.铁路运单副本第三联
D.承运货物收据 13.在国际买卖合同中，使用较普遍的装运期规定办法是(
)。
A.明确规定具体装运期限
B.规定在收到信用证后若干天装运
C.规定在某一天装运完毕
D.笼统规定近期装运 14.在进出口业务中，经过背书能够转让的单据有(
)。
A.铁路运单
B.海运提单
C.航空运单
D.邮包收据 15.按提单收货人抬头分类，在国际贸易中被广泛使用的提单有(
)。
A.记名提单 B.不记名提单 C.指示提单 D.不清洁提单 16.FOB合同规定的最迟装运日为5月4 M，下列日期正确的是(
)。
A.货于5月4 El送交船公司
B.货于5月4 M开始装船
C.货于5月4 M全部装完
D.货于5月4 13抵达日本 17.以DES条件成交的合同中，装运期和交货期的顺序应为(
)。
A.6月1日和7月1日
B.7月1日和6月1日
C.6月1日和6月1 日
D.7月1日和7月1日 18.海运提单中的Through B/L是指(
)。
A.直达提单 B.联运提单 C.指示提单 D.转船提单 19.理论上，集装箱班轮运输下签发的提单通常是(
)。
A.预借提单
B.收货待运提单
C.已装船提单
D.倒签提单
20.CIF条件下交货(
)。 A.装运时间先于交货时间
B.装运时间迟于交货时间
C.装运时间与交货时间一致
D.先后次序视运输方式而定 21.某公司与外商签订出口合同，数量12000公吨。来证规定
7、
8、
9、10月份分批等量装运。7月份装出3000公吨，8月份因货未备妥，没有装运。则(
) A.9月份可装两批，共6000公吨
B.8月份落空不补，
9、10月份照装
C.该证失效，不得继续使用
D.8月份的货物延至11月份
22.信用证规定“迅速装运”，则(
)。
A.受益人必须于开证之日起30天内装运
B.受益人必须于信用证通知之日起30天内装运 C.银行将不予理会
D.受益人必须于信用证通知之日起10天内装运 23.已装船提单的日期是(
)。
A.开始装船的日期
B.装船完毕的日期
C.船舶开航的日期
D.货物运到码头的日期
四、多项选择题
1.装运时间目前常用的规定方法有(
)。
A明确规定具体装运时间
B.规定在收到信用证后一定时间内装运 C.笼统规定近期装运
D.规定在没收到信用证的一段时间内装运
2.“Shipment within 45days after of L/C”。这种规定方法适用于下列(
)情况。
A.根据买方来样加工的商品
B.进口国属于外汇管制较严的国家 C进口商资信不佳
D.进口商资信良好 3.根据运输方式不同，提单可分为(
)。
A.班轮提单 B.直达提单 C.转船提单 D.少联运提单 4.可以通过背书转让的提单是(
)。
A.记名提单 B.不记名提单 C.指示提单 D.海运提单 5.过期提单是指(
)。
A.货物实际装船时间晚于提单签发时间的提单
B.晚于提单上所载明货物到达目的港的提单
C.晚于货物实际装运日期21天签发的提单
D.交单时间超过提单签发日期21天的提单
6.按提单对货物表面状况有无不良批注，可分为(
)。
A.清洁提单 B.不清洁提单 c.记名提单 D.不记名提单 7.在出口业务中，卖方可凭以结汇的运输单据有(
)。 A.海运提单 B.铁路运单正本 C.承运货物收据 D.大副收据 8.在行议付时接受(
)。 A.Clean B/L
B.Stale B/L
C.Order B/L
D.Received for B/L 9.联运提单适用于(
)。
A.海运+陆运
B.陆运+空运 C.空运+邮购 04.海运+航空 10.买方和银行通常不接受的提单有(
)。
A.已装船提单 B.备运提单 C.清洁提单 D.不清洁提单
五、判断题
1.货物装船后，托运人是凭船公司的装货单换取已装船提单。(
) 2.同一船只在同一航次中，多次从不同港口装运相同的货物，即为分批装运。(
) 3.指示提单也被称为“空白抬头，空白背书提单”，它不能通过背书而转让。(
) 4.海运提单要求空白抬头和空白背书，是指不填写收货人和不要背书。(
) 5.记名提单比不记名提单风险大，故很少使用。(
) 6.提单的日期是以货物开始装船的日期为准。(
) 7.合同中规定装运时间为2004年10/11月份装运，则卖方在交货时应在10月、11月每月交一批。(
) 8.我某公司按CIF条件出口某商品，采用信用证支付方式。买方在约定时间内未开来信用证，但约定的装运期已到，为了重合同守信用，我方应仍按期发运货物。(
) 9.凭海运提单副本可以提货。(
) 10.通过国际铁路联运的货物，发货人凭铁路联运单据的正本向银行办理结算。(
) 11.航空运单、铁路运单和海运提单一样，均可背书转让。(
) 12.多式联运单据是国际多式联运方式下，由第一承运人签发给托运人的运输单据。(
) 13.航空运单的正本只有一份，副本可以根据需要制作若干份。(
) 14.承运人签发倒签提单属于欺骗性质的行为。(
) 15.海运提单如有三份正本，则凭其中任何一份即可在卸货港向船公司或船代理提货。(
) 16.根据《跟单信用证统一惯例》的规定，如果信用证中没有明确规定是否允许分批装运及转船，应理解为允许。(
) 17.记名提单和指示提单同样可以背书转让。(
) 18.清洁提单是指不载有任何批注的提单。(
) 19.船长在提单上批注“旧麻袋包装”，这种提单属清洁提单。(
) 20.海运出口货物，信用证规定的最迟装运期为4月30日，信用证有效期为5月10日，实际出口日期为5月5日，出口人要求承运人将提单日期填写为4月30日。这种提单叫预借提单(
)。
六、技能实训题
1.某银行在审核单据时发现提单上有如下批注：
Shippers load，count and seal，Carriers not responsible for quality，quantity，packing，condition and/or nature of goods. 问：这是否构成不清洁提单? 2.以下是几份CIF条件出口合同中的装运条款：
(1)Time of shipment,within l0 days after receipt of your letter of credit from Shanghai to Singapore.
(2)Shipment will be effected during March/April/May 2004 in three equal monthly lots.
(3)Shipment during August from Dalian to New York transhipment is prohibited.
(4)Shipment before the end of this year from Qingdao to London，allowing partial shipment and transshipment. 要求：将上述条款翻译成中文并分析其含义。 3.将下列条款翻译成英文：
(1)1997年7月、8月和9月从大连港分三批平均装运，目的港为伦敦，允许分批和转运。
(2)装船口岸暂定为上海，目的口岸暂定为大阪，经买卖双方同意后可作变更;2000年5月6月、7月按月分三批等量装运。
参考答案
一、翻译并解释下列名词
1.分批装运。是指一笔成交的货物，分成若干批装运。但一笔成交的货物，在不同时间和地点分别装在同一航次、同一条船上，即使签发提单的日期和地点不同，只要注明的目的港相同，也不能按分批装运论处。
2.转运。在水上运输时也称为转船。是指货物在装运港起运后，在中途换装其他船舶至目的港。 3.装运通知。是指卖方在将货物装运完毕后，给买方发出的有关货物业已装妥的通知。
4.海运提单。是指由船长签发或承运人(或其代理)签发的，证明收到特定货物，允诺将货物运至特定目的地并交付收货人的书面凭证。
5.多式联运单据，简称MTD。是由“多式联运经营人”所签发的证明货物已由其接管，其将对货物运输全程负责的一种单据。多式联运单据是货物所有权的凭证，可以凭单据提取货物，也可以凭单据进行转让、流通或抵押。
二、问答题
1.答：根据《2000通则》，C组术语和F组术语归类为装运合同，买方在装运国装运了货物，就完成了交货。在这两组术语中，“装运”与“交货”作为同一个含义来理解。
因此采用这两组贸易术语的交易合同中，装运期就是交货期。但在D组贸易术语中，卖方负责把货物运到进口国约定的地点，才算完成交货义务，因此，“装运”与“交货”不是同一个含义，装运期不等于交货期。也正因为如此，在D组贸易术语的合同中的装运期和交货期应为两个不同日期。
2.答：分批装运是指一笔成交的货物，分成若干批装运。但一笔成交的货物，在不同时间和地点分别装在同一航次、同一条船上，即使签发提单的日期和地点不同，只要注明的目的港相同，也不能按分批装运论处，因为该笔成交的货物是同时到达目的港的。
如果在合同中未规定是否准许分批装运，那么实际业务中，由买卖双方协商掌握，各国的合同法并没有明确这种情况下应该如何理解。但是国际商会《跟单信用证统一惯例》(UCP500)第四十条规定，除非信用证另有规定，否则允许分批装运。即信用证中没有明确是否可以分批装运时，按《跟单信用证统一惯例》解释应视为准许分批装运。
3.答：海运提单是由船长签发或承运人(或其代理)签发的，证明收到特定货物，允诺将货物运至特定目的地并交付收货人的书面凭证。因为收货人或提单的合法持有人有权凭提单向承运人提取货物，持有人还可在载货船舶到达目的港之前进行转让，也可凭它向银行押汇，因此，提单相当于有价证券，是一种物权证明。
4.答：海运提单作成“凭托运人指示”抬头是指货物的收取人应由发货人指定。其用意是指示提单可以通过背书的办法转让给他人提货。如果是指定背书，即转让人在提单背书签名后还写明“凭×××指示交付”(Deliver to theOrderof×××)，这种提单需经被背书人签名后方能提货或转让给他人。
5. 答：记名提单是指在提单上“收货人”一栏内具体填写某人或某公司，托运人不准将记名提单背书转让，但收货人可以将其背书转让。不记名提单是指提单内没有指 明收货人的姓名，仅在“收货人”一栏内填写“来人”字样的提单。不记名提单的转让，不需任何背书的手续，提单持有人仅凭提单即可要求承运人交货。指示提单 是指在提单“收货人”一栏只填写“凭指示”或“凭××指示”。指示提单可以通过背书的办法转让给他人提货。
清洁提单即提单上无批注，货物外表状况良好。向银行办理议付货款时必须提交清洁提单。不清洁提单是指承运人对货物的表面状况或其他方面加以批注的提单，持不清洁提单到银行议付货款时会遭到拒付的。
6.答：国际货协运单是指参加国际货协各国之间办理铁路联运时使用的运输单据。该运单正本从始发站随同货物附送至终点站并交给收货人。它的作用表现为：
(1)是铁路承运货物出具的凭证;
(2)是铁路同货主交接货物、核收运杂费用和处理索赔与理赔的依据
(3)是卖方凭以向银行结算货款的主要证件之一。
7.答：承运货物收据(CargoReceipt)是港澳联运中使用的一种结汇单据。该收据起到了类似海运提单或国际联运运单副本的作用，代表货物所有权;同时又是港澳商人的提货证明，也是货、运双方的运输契约和承运人的货物收据。 8.答：航空运单是航空货运的正式凭证，是发货人与承运人之间的运输合同，也是货物收据，可以凭此办理议付。但它不是物权凭证，不能凭此提货。收货人提货时，要凭航空公司的“提货通知书”提货。因此，航空运单不具有可转让性。
三、单项选择题
1.B 2.C 3.C 4.A 5.A 6.B 7.B 8.C 9.A 10.B 11.A 12.D 13.A 14.B 15.C 16.C 17.A 18.B 19.B 20.C 21.C 22.C 23.B
四、多项选择题
1.ABD 2.ABC 3.BD 4.AC 5.AC 6.AB 7.ABC 8.AC 9.AD 10.BD
五、判断题
1.× 2.× 3.× 4.× 5.× 6.× 7.× 8.× 9.× 10.× 11.× 12.× 13.× 14.√ 15.√ 16.√ 17.√ 18.× 19.√ 20.×
六、技能实训题
1.这是承运人的声明，该声明不构成不清洁提单。
2.(1)装运期为收到你方开来的信用证后10天内装运，装运港上海，目的港新力口坡。
其基本含义为，卖方的装运期以买方开来信用证的时间为准，即开来的信用证后10天内装运。这种规定装运期的方法较适合为买方特别加工的产品，或是对买方的信用有所考虑的情况;按指定港口装运，并运至指定目的港。
(2)2004年3月、4月、5月三个月等量分批装运。 其基本含义为，该批货物在3月、4月、5月这三个月中，每个月装运一批货物，并且每个月的装运数量为总数量的1/3。如果任何一批未按期、按量装运，信用证对该批及以后各批均告失效。
(3)装运期为8月份，装运港大连，目的港纽约，不许分批装运。 其基本含义为，装运期从8月1日到8月31日。不许分批装运，但如果使用同一运输工具并经同一路线运输的，即使装运日期不同、装货港不同，只要运输单据注明的目的地相同，也不视为分批装运;按指定港口装运，并运至指定目的港。
(4)装运期为今年年底以前，装运港青岛，目的港伦敦，允许分批装运和转运。
其基本含义为，装运期从合同生效后到当年的12月31日或以前均可转运，并允许分批装运和在运输中转运;按指定港口装运，并运至指定目的港。
3. (1) To be effected during July/Aug./Sept. In three equal monthly lots from Dalian to London, allowing partial shipments and transshipment. (2) Shipment: from Shanghai to Osaka, which can be changed if agreed by both seller and buyer, during May/June/July 2000 in three equal monthly lots.
篇一：合同条款-保证条款 第十条安全保证
承揽人保证在合同规定期限内将货物安全运抵指定地点。对承运的货物要负责安全，保证货 物无短缺、无损坏、无人为变质。在装卸、运输途中一旦出现货物丢失、短少、变质、损坏 等情况，原则上按到达地的市场价格进行赔偿。另有约定的，按约定限额赔偿。但如果货物 的缺失和损坏是由不可抗力、货物自身属性决定的合理损耗或是委托人过错造成，则承揽人 不承担赔偿责任。
十二声明及保证
(一)保管人：
1.保管人有权签署并有能力履行本合同。
2.保管人签署和履行本合同所需的一切手续 均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院仲裁机构行政机关或监管机构均未作出任何足以对保管人履 行本合同产生重大不利影响的判决裁定裁决或具体行政行为。
4.保管人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是保管人的法定代 表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
(二)存货人：
1.存货人有权签署并有能力履行本合同。
2.存货人签署和履行本合同所需的一切手续 均已办妥并合法有效。
3.在签署本合同时，任何法院仲裁机构行政机关或监管机构均未作出任何足以对存货人履 行本合同产生重大不利影响的判决裁定裁决或具体行政行为。
4.存货人为签署本合同所需的内部授权程序均已完成，本合同的签署人是存货人的法定代 表人或授权代表人。本合同生效后即对合同双方具有法律约束力。
三、保修期：上述产品的保修期为 月;免费更换时间为交货后 月;故
障响应时间为 小时内;故障排除时间为 小时内;备品备件提供时间为 小时内。行政、事业单位(数码相机、摄像机、投影仪)协议供货合同[适用各方] [官方 文本]
三、保修期：上述产品的保修期为 月，免费更换时间为交货后 月，故障响应时间为 小时内，故障排除时间为 小时内，备品备件提供 时间
第十四条保修责任
双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
在该车位保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退车位约定的，按照约定处理;没有 退车位约定的，卖方应当履行保修义务，买方应当配合保修。非卖方原因造成的损坏，卖方 不承担责任。
18.保证金、加盟金：
为保证甲方商品的信誉，品牌之声誉，监督乙方在该地区的经营不得有损害甲方商誉行为， 乙方与甲方合作为口盟时，须付保证金壹万元人民币给甲方(合作期满，甲方把保证金退还 给乙方)，中途如有违约行为，根据违约责任大小，甲方有权扣下保证金，甚至继续追加必 要的法律责任。为保证公司不断致力开发新产品，提高经营管理水平，制定相应的市场销售 策略及甲方在产品注册，包装设计等无形资产，乙方在加入甲方加盟店时，须交加盟金 万元人民币，以保证甲方利益。合作兴建房屋契约书[适用各方] [实务合同] 第十一条本约保证金为人民币 元整，于本约签订时，由乙方一次交付甲方，甲方应于本约第
九条所定的完工日，一次无息返还全部保证金与乙方。以支票为保证金的交付或返还，若各 该支票一部分或全部不能兑现时，则以违约论处。加油站加盟合同书[适用特许方] [实务 合同] 第十二条费用及货款支付方式
1、本着先款后货的原则，乙方与甲方在指定的批发单位： 进行货款结算。
2、加盟金：作为乙方取得甲方授予特许经营权的费用，乙方于签订合同的同时，向甲方一 次性支付加盟金 元。主要用于支付甲方为乙方提供的指导和培训费用。加盟金一 经交付，不再退还。
3、保证金
(1)作为合同签订后甲方与乙方之间发生债务及乙方忠实地执行合同的担保，乙方须在本 合同签约时向甲方预交 元的保证金。
(2)甲方可以用此保证金的全部或一部分，充抵乙方拖欠的债务。乙方在接到甲方充抵通 知后，须马上向甲方支付与被充抵数额相同的现金，补充保证金。 (3)保证金不计息。
(4)除用于充抵甲方债务外，乙方不得对保证金做其他任何处理。
(5)因乙方不履行本合同义务使合同无法继续履行时，甲方有权解除合同，并要求乙方赔 偿损失。赔偿方式为：甲方没收乙方3/4的保证金充抵违约金。在乙方撤除所有与甲方有关 的招牌、工作物品和其他营业象征三个月后，甲方归还乙方剩余1/4的保证金。
4、特许金
在本合同执行期间，作为使用甲方商标、经营技术资产和接受甲方帮助、指导的价格，乙方 须于每年1月20日前，按上年合同执行期间营业额的0、2%向甲方支付上年特许金。建筑 工程廉政协议[适用被保证人] [实务合同] 一乙方同意在签订工程承包合同之前，一次性 向甲方按该工程总造价( 万元)5%的比例交纳廉政保证金 万元。如
有任何贿赂行为，则自愿放弃所交廉政保证金的所有权。秘书培训项目合作合同[适用派遣 人] [实务合同] 第一条甲方授权乙方为 省 市 合作基地。
同时为了维护双方的合法权益，乙方一次性向甲方交纳履约保证金 元。全国银行 间债券市场债券买断式回购主合同[适用各方] [法意范本] 第五条保证
1.为保证成交合同的履行，交易双方可按照交易对手的信用状况协商设定保证金或保证券。 2.提供保证金或保证券的交易一方为出质人，取得保证金或保证券的交易一方为质权人， 双方的权利、义务根据《担保法》的规定确定。
3.设定保证券时，交易双方应就保证券的种类和数量等内容做出约定，由中央结算公司在 提供方的债券账户上将约定的保证券冻结。
4.设定保证金时，交易双方应依法将该保证金予以特定化，并可协商设定保证金的数量以 及保管方式。商品房优先购买权合同[适用卖方] [实务合同]
四、优先权保证金
1.为了确保在项目正式开盘销售时，乙方能够按照所拥有的优先权享有相应的优先挑选及 购买产品的权利，经甲乙双方协商一致，乙方愿意以每套产品 元金额向甲方支付 优先权保证金。乙方意向购买的产品数量为 套，乙方向甲方支付人民币 元整。 2.甲、乙双方正式签订《 市商品房预售合同》，本协议优先权保证金自动充抵部 分乙方所购产品首期款。首期款不足部分根据甲、乙双方签订的《 市商品房预售 合同》，乙方需另行补齐。饲料产品品牌合作合同[适用各方] [实务合同] 六乙方应向甲 方交纳保证金 元，于签订合同时缴纳，如果乙方在生产经营中出现质量事故、对
甲方品牌信誉造成不良影响，甲方有权扣除保证金;如果无上述情况发生，于合作期满、乙 方使用完或销毁所有与甲方品牌有关的包装物、标签后退还。本合同解除后，乙方不得继续以甲方合作伙伴的名义开展业务。特许加盟经营合同书[适用特许方] [实务合同] 第六条 特许加盟保证金的收取与返还
6.1甲方同意不向乙方收取加盟费。
6.2在签订本合同时，乙方必须向甲方交纳特许加盟保证金8000元。交纳特许加盟保证金 的目的，是表示乙方保证全面履行本合同约定的义务，并因此全面享受本合同约定的权利。 6.3特许加盟保证金的返还：甲方在合同期内分三次返还乙方。当乙方第一年累计进货量 达8万元时返还3000元;当乙方第二年累计进货量达9万元时返还3000元;当乙方第三 年累计进货量达10万元时返还2000元。第一或第二年度未达到约定进货量，但在三年内累 计完成了总进货定额，甲方在第三年度全额返还保证金给乙方。
6.4如乙方没有完成本合同约定的进货量，就不能要求甲方返还保证金。硬件采购合同[适 用各方] [实务合同] 六保证金
1.乙方原交纳的中标项目的投标保证金 万元直接转为本合同的履约保证金。
2.履约保证金作为违约金的一部分及用于补偿甲方因乙方不能完成其合同义务而蒙受的损 失。
3.乙方提供的货物经验收无质量问题，交货验收合格后，由甲方在 个工作日内 无息退还。
第三条产品的质量技术标准及乙方售后服务和维护
1、产品的质量技术标准 按照2003年4月15日发布，2003年9月1日实施的汽车行驶记录仪国家标准《gb/t19056》 和“ 省道路营运客车运营与安全监控系统”gps行驶记录仪合格入围供应商评审 项目文件中所提出的“技术需求”执行。
2、乙方承诺产品保修期 2-1.乙方提供的产品在安装、调试合格后产品整体保换期为3个月内、保修期为12个月内。 其中核心模块保修期为24个月内;其它各配件和零部件模块保修期为12个月内;外壳保修 期为6个月内。
2-2.保修期内，因质量问题(除因操作不当、人为破坏所造成的设备损坏)，我公司提供免 费维修;若保修期内维修后达不到正常使用要求，我公司负责免费更换。保修期内维修或更 换器件的保修期相应延长12个月。
2-3.在保修期内，确因操作不当、人为破坏所造成的设备损坏等原因引起的维修，乙方将 以优惠价格进行维修。
3、售后服务和配件及时供应保证措施
乙方成为供应商后，将由乙方济南分公司与公司生产服务中心进行日常的运营管理服务与售 后服务工作。乙方承诺在本采购合同签定之日起，于 年 月 日前在 市筹建客户服务中心。
4、技术培训与定时巡回服务
4-1.签定本采购合同后，乙方将根据甲方时间安排为甲方免费提供一次产品技术培训。 4-2.每年可根据我公司产品更新品种、新产品等供应情况，定时为甲方提供相应的技术培 训工作。
4-3.乙方驻当地市区的“客户服务中心”负责日常用户的技术指导、维修和支持等具体工 作，确保用户利益和技术服务。
5、产品的维修
5-1.产品终生维修。
5-2.保修期期满后，继续以优惠的价格提供各种配件、继续以同样的服务方式和服务范围、维护内容提供服务。
5-3.因产品本身质量原因造成的损坏免费维修;因人为损坏或操作不当等原因引起的维修 只收取基本材料成本费和人工费。
6、维修响应时间
6-1.采购的产品在保修期内出现质量问题，乙方的 分公司与生产服务中心和驻
当地市区的“客户服务中心”承诺在接到用户维修要求时，市区内1小时内响应并及时到达 现场进行服务。 6-2.对于不在驻当地市区的“客户服务中心”的县级用户，用户可在各地市下的指定县级 维修网点进行维修或将需维修的产品邮寄到驻当地市区的“客户服务中心”进行维修。oem 合作合同书(微机)[适用各方] [实务合同]
五、技术参数标准、质量管理体系以甲方和 乙方商议和质量文件为标准，甲方对质量负责，整机保修三年，其中第一年内保换，第
二、 三年免费维修，只收取配件成本费。oem合作合同书(微机)[适用各方] [实务合同]
六、 保修期限由乙方提货当日开始计算。voip网络电话安装试用合同书[适用各方] [实务合同] 7.乙方voip宽带网络电话产品，实行 年保换(人为故障，外观损坏除外)， 年有限保修的原则。 (易货)外贸合同(1)[适用各方] [实务合同] 第七条保证和索赔
卖方在提供的商品投入使用之后12个月内保证商品质量，但不超过供货之日起18个月。 对货物品质的异议应在发现缺陷后3个月内提出，如在保证期发现缺陷，提赔日期不能迟于 保证期结束30天。
如商品在保证期内出现缺陷，供货一方应排除缺陷或更换有缺陷的部分并负担费用。北京市 家庭居室装饰装修工程施工合同 [官方文本] 第十条工程验收 10.1在施工过程中分下列阶段对工程质量进行联合验收： (1)材料验收; (2)隐蔽工程验收; (3)竣工验收。
10.2工程完工后，乙方应通知甲方验收，甲方自接到竣工验收通知单后三日内组织验收。 验收合格后，双方办理移交手续，结清尾款，签署保修单，乙方应向甲方提交其施工部分的 水电改造图。
10.3双方进行竣工验收前，乙方负责保护工程成品和工程现场的全部安全。
10.4双方未办理验收手续，甲方不得入住，如甲方擅自入住视同验收合格，由此而造成的 损失由甲方承担。
10.5竣工验收在工程质量、室内空气质量及经济方面存在个别的不涉及较大问题时经双方 协商一致签订“解决竣工验收遗留问题协议”(作为竣工验收单附件)后亦可先行入住。 10.6本工程自验收合格双方签字之日起，在正常使用条件下室内装饰装修工程保修期限为 二年，有防水要求的厨房、卫生间防渗漏工程保修期限为五年。北京市建材买卖合同(布艺 类)[适用各方] [官方文本] 第四条验收及三包责任：
对于布艺的规格、花色与约定不符或有表面瑕疵的，买方应在交货时当场提出异议，经核实 卖方应无条件补足或换货;有内在质量问题的，包修期限为 年，卖方负责免费修 理;但经专业检测机构检测不符合(国家标准/行业标准)的，自交货之日起 年
内买方有权要求卖方无条件换、退货。北京市建材买卖合同(橱柜订购类) [官方文本] 第 四条验收及三包责任：
对于商品的数量、规格、颜色与约定不符及有表面瑕疵的，买方应在交货时当场提出异议， 经核实卖方应无条件换货或补足;对于其他质量问题要求三包的，按国家有关三包规定执行; 国家无三包规定的，对于内在质量问题的包修期限为 年，卖方负责免费修理，但
经专业检测机构检验不符合(约定质量标准/国家标准/行业标准)的，自交货之日起两年内买方有权要求卖方无条件换、退货。北京市建材买卖合同(墙地砖类)[适用各方] [官 方文本] 第四条验收及三包责任：对于数量、规格、颜色、品牌等表面瑕疵，买方异议期为 卖方交货或安装后 日内，异议经核实卖方应无条件补足或换货;经专业检测机构
检验不符合(约定质量标准/国家标准/行业标准)的，自卖方交货之日起两年内卖方应无 条件换、退货;对于其他质量问题要求包修的，包修期限为 年，卖方负责免费修 理。北京市建材买卖合同(卫生洁具类)[适用各方] [官方文本] 第四条验收及三包责任： 对于卫浴洁具的规格、颜色、品牌与约定不符及有表面瑕疵的，买方应在(交货/安装)时 当场提出异议，经核实卖方应无条件补足或换货;有内在质量问题的，包修期限为 年，卖方负责免费修理;但经专业检测机构检验不符合(约定质量标准/国家标准、行业标 准)的，自交货之日起两年内买方有权要求卖方无条件换、退货。
第31条质量保修：
承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质 量保修责任。
31.1工程质量保修范围和内容：31.2质量保修期：双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保 修期如下：
(1)土建工程： (2)绿化种植工程： (3)喷泉、喷灌工程： (4)其他附属工程：
质量保修期自工程竣工验收通过之日起计算。北京市园林绿化建设工程施工合同[适用承包 人] [官方文本] 第32条质量保修责任
32.1属于保修范围内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7日内派人保修。
32.2发生紧急抢修事故的，承包人在接到事故通知后，应在24小时内到达事故现场抢修。 32.3绿化种植工程在保修期内应达到2级养护标准。
32.4保修期内发现苗木等植物材料死亡，应在种植季节按原设计品种、规格更换。笔记本 电脑产品网络销售合同[适用出卖人] [实务合同]
九、有限保证
1. 公司产品的保证期：为自交货(包括视为交货)之日起至如下定义的期间(或 产品保修卡中规定的期限，以保修卡的规定为准)。 公司保证，在保证期内产品 不存在材料及工艺方面的缺陷，并符合该等产品的规格。
2.如在上述保证期内产品被发现有材料、工艺方面的缺陷或不符合该等产品的规格，在客 户在保证期内将产品自费送至 公司授权的维修站的前提下， 公司将自
行决定修理产品或以同等产品予以更换，并不向客户收取任何技术员工费用、修理费和零件 费。如发生修理或更换时，从有缺陷的产品上撤换下来的所有部件均归 公司所有。 在进行保证的修理及更换产品时， 公司使用由不同厂商生产的全新及/或改装配 件。即使 公司对产品进行过修理或更换，产品最初的保证期间并不顺延。 *保证期：
享受两年保证服务的硬件包括主板、cpu、内存、硬盘驱动器、电源适配器、lcd、键盘。 享受一年保证服务的硬件包括光驱、软驱、电池、显卡、声卡、modem、鼠标及随机附件。 3.本有限保证仅适用于产品中的硬件部分，不适用于对硬件或软件使用方面的技术服务， 也不适用于产品中的任何软件产品;除非在任何所附软件中明示规定了有限保证，任何这类 软件均为“根据现状”提供， 公司排除对随附产品提供的任何软件的任何明示或
默示保证。详情请参考产品附件中的《最终用户软件许可协议》来获知用户对于随附产品提篇二：以买卖合同担保借贷合同的效力分析 “打架”的最高法公报案例——以买卖合同 担保借贷合同的效力分析
2014年第12期的《最高人民法院公报》登载了“朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案”，有分析认为，该案通过“以房抵债”协议的特殊约定，规避物权法对“流押”的禁止，得到了最高法的认可。但是，针对几乎完全相同的案情和法律关系，最高法机关刊《人民司法》2014年第16期引用的“广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案”却做出了截然相反的结论。
一、案情简介与裁判摘要
1、有效：最高法公报(2011)民提字第344号判决(以下称“判决一”) 2007年1月25日，朱俊芳与嘉和泰公司签订14份《商品房买卖合同》，约定朱俊芳向嘉和泰公司购买14套目标商铺，并于同日办理了销售备案登记手续，嘉和泰公司出具了相应销售不动产发 票。
2007年1月26日，双方签订《借款协议》，约定嘉和泰公司向朱俊芳借款1100万元。嘉和泰公司自愿将其开发的目标商铺抵押给朱俊芳，抵押的方式为“和朱俊芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发 票”，“如到期偿还借款，则将抵押手续(合同、发 票、收据)退回，到期不能偿还，将以该抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项。”
该借款到期后未能偿还，朱俊芳诉至法院，请求确认《商品房买卖合同》有效，判令嘉和泰公司履行该《商品房买卖合同》。一二审法院均认为“借款协议”约定将到期不还的借款作为给付的房款，实际上是为已签订并正在履行的《商品房买卖合同》附加了解除条件，该合同意思表示真实，应受保护，支持原告的诉请。抗诉机关与原再审法院认为，双方形成的是民间借贷法律关系，商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容，合同中“到期不能还款用抵押物抵顶借款，双方之间互不再支付对方任何款项”的约定违反法律强制性规定，应属无效。 最高法认为：当事人实际上是先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，两份协议属并立又有联系，即以签订商品房买卖合同的方式为之后的借款协议所借款项提供担保，同时，借款协议为商品房买卖合同履行附设了解除条件，即借款到期借款人不能偿还借款的，履行商品房买卖合同。但是，两份协议没有约定，借款到期不能偿还，朱俊芳直接通过前述的约定取得“抵押物”所有权，而必须通过履行商品房买卖合同实现;而通过签订商品房买卖合同的方式提供担保并为商品房买卖合同设定解除条件，并不违反法律、法规的强制性规定。故两份合同均应有效。
2、无效：(2013)民提字第135号判决(以下称判决二)2007年6月27日，杨伟鹏与嘉美公司签订《商品房买卖合同》，涉及53间商品房，并约定了过户、违约责任等问题。次日，双方于房屋登记部门对合同办理了备案登记。杨伟鹏向嘉美公司支付340万元并收取61万利息。后杨伟鹏诉请确认该合同有效，判令被告交付房屋，被告嘉美公司答辩称双方当事人之间不存在商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系，商品房买卖合同只是民间借贷中的担保环节。一二审法院均支持了原告诉请。
最高法再审认为：结合双方签订该合同的具体情况、杨伟鹏未能提供销售不动产**原件、不能说明支付款项性质等事实，应认定双方的真实意思表示是借款法律关系。双方签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为为非典型担保方式。既然属于担保，就应适用物权法有关禁止流押的原则，也就是说在债权人实现担保债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或者变卖的方式受偿。最终最高法驳回了杨伟鹏要求交付的诉讼请求。
二、争议的实质与摇摆的司法观点
首先，两份结论相反的判决的争议实质在于：《物权法》第186条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”即所谓的“禁止流押(质)”和生活经验里的“作死”。实践中，一般处于优势地位的抵(质)押权人，为了避免物权法对流押的禁止性规定，会采取某些变通的做法。两份判决里通过另一份买卖合同担保借款合同，其与标准意义的“流押(质)”的区别在于：债权人并非约定债务到期不能偿还时直接发生物权变动行为(取得所有权)，而是约定债务不能偿还时发生其他的原因行为(如本案的商品房买卖合同)，其他的原因行为不是取得物权的直接原因。用通俗的话解释，钱如果还不上，不是直接拿走你的房子，而是要履行一份新合同，虽然这份新合同可以让我拿走你的房子。
其次，订立商品房买卖合同以担保借款合同的方式在房地产开发融资中并不少见，学者如杨立新教授称之为“后让与担保”。判决一关注债务未能履行时，债权人并不能直接获得物的所有权，只是依据合同取得债权，物权效力的发生与否依赖于合同履行情况，故不属于流押(质)条款，并独辟蹊径地从附解除条件的合同角度予以解释;判决二强调“禁止流押(质)”是物权法的原则性规定，对非典型担保亦应适用，该做法变相实现了流押，自应认定为无效。 作为统一裁判尺度标杆的最高法，“神仙”打架，自然令司法实务工作者“小鬼遭殃”。虽然判决一为最高法公报案例，但判决二亦为《人民司法》、《民事审判与指导》等权威刊物刊载，且做出时间晚于判决一(2013年做出)，合议庭成员包括最高法民一庭庭长张勇健法官与民一庭审判长韩玫法官，亦具有相当权威性。两份具参考价值的判决相互矛盾，应如何把握其中的裁判规则?
三、以房屋买卖合同担保借贷合同应无效
1、非典型担保的担保物。
两份判决的交易模式在实践中没有统一的称呼，但两份判决都承认商品房买卖合同实际上是借款协议的担保(“双方当事人实际是用之前签订的商品房买卖合同为之后签订的《借款协议》提供担保”,见判决一)。
首先，以另一份合同为债权提供担保，无疑不属于“成文法有明确规定、法律适用清晰、担保效力易于确定、担保权利义务稳定”的典型担保方式。厘清这种非典型担保的担保物和担保作用如何实现，是必须的。
其次，回顾最高法判决一，其之所以认定商品房买卖合同不是“流押(质)协议”，潜藏的法理实际上是将担保的标的物视为合同债权——因为担保物是债权，债务到期并不直接变动物权，而是获得对债务人的合同债权，这种非典型担保并非以物权为担保物的“物保”，自然不需考虑流押禁止。
然而，从实质上看，对借贷合同发生担保作用的是商品房买卖合同的标的物，而不是该合同的债权。杨立新教授将这种所谓的“后让与担保”发生担保作用的链条概括为“行使买卖合同债权——交付买卖标的物即房屋——房屋价值抵偿债务——消灭借贷债务”(判决一中“将以该抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项”反映了这一点)，可见实质上商品房买卖合同发生担保作用的不是债权，而是债权即买卖合同的标的物房屋。
被担保的标的是贷款人的借款债权，而贷款人基于买卖合同又对借款人享有债权，不可能存在贷款人用自己的一个债权担保篇三：略论分期付款房屋买卖合同中的担保条款
略论分期付款房屋买卖合同中的担保条款 作者：刘德军
中图法分类号：d941.8; d923.6 文献标识码：a 文章编号：1004—3926(1999)03—0184—(3)
随着房地产交易市场的逐步发育成熟，分期付款房屋买卖大量出现。所谓分期付款房屋买卖是指约定买受人于支付首期房款后即可占有使用房屋，余款按月或分期支付的特种房屋买卖形式。该种买卖的核心内容为使买受人确实地获得房屋，而出卖人安全地收回全部房款。如何实现这一目标，是房屋分期付款买卖合同中担保条款所要承担的任务。实践中，担保方式不同，担保条款内容也因而各异，其中诸多法律问题需要解决。所以，对分期付款房屋买卖合同的担保条款法律效力或效果予以界定，有着重要的理论和实践的意义。
典型的债权担保方式，根据我国《担保法》的规定，有保证、抵押、质押、留置和定金五种，在房屋买卖中以保证、抵押等最为常见。保证系第三人以其信用为房屋买受人提供担保，当买受人不履行付款义务时，由保证人代为履行或承担赔偿责任。保证以人的信用为基础，具有债权性，而且买受人寻找保证人也并非总是易事，故以保证作为房屋买卖的担保方式有着较大的局限性。抵押系以不动产(不动产物权)或价值较大的动产为标的物的物权性担保，虽在担保功能上有其优越性，但由于房款数额较大，且一般房屋买受人未必有相当价值的财产可资提供，所以其适用范围也颇受限制。质押与抵押有着同样的局限，留置与定金担保或者鲜有适用可能，或者担保功能不足，均很难适应房屋分期付款买卖的特殊需要。有鉴于此，实践中逐渐发展出以下几种担保条款(方式)，即出卖人与买受人约定，如买受人一次怠于付款，买卖合同当然失其效力(失权条款)，或者买受人因此丧失期限利益，应立即支付全部价款(期限丧失条款);或者房屋所有权于合同成立后即转归买受人享有，但出卖人同时于房屋上设定抵押权(抵押权设定条款);或者出卖人在全部价款支付以前，保留标的物所有权(所有权保留条款)，诸此等等。上述担保条款效力如何，值得讨论，以下分述之：
(一)失权条款或期限丧失条款。失权条款和期限丧失条款皆规定买受人之需有一期价款未予支付，则出卖人得终止合同而取回标的物或要求买受人支付全部价款。买受人基于经济上弱者的地位，常有不能预测的经济困境发生，出卖人常得借其优越地位，以买受人有轻微违约行为而解除合同收回房屋，对买受人极为不利。尤其是在有的合同中，更规定出卖人在解除合同时得扣留买受人已支付房款，其不公平性更为显然。为保护买受人免受不公平条款的损害，各国法律皆对此设有特别的限制性规定。如瑞士债务法规定须买受人积欠两期以上价款且所欠金额已达全部金额的1/10以上， 出卖人方得请求全部价款的支付。我国台湾地区民法将前述价金比例提高到1/5。我国《合同法(草案)》第164 条也规定：“分期付款买卖的出卖人只有在买受人连续两次未支付价款，并且未支付到期价款的金额达到全部价款的1/5的，才可以请求买受人支付到期以及未到期的全部价款或者解除合同。”“出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。”虽然此法尚未获通过，但司法实践处理类似案件通过司法解释途径应参照此规定办理，有不符上述规定的约定，应认定无效。当然，如当事人有高于上述标准的约定，为出卖人须于买受人连续三期迟延付款且迟延付款金额已达全部金额的1/4时才得解除合同或要求支付全部价款，应予允许。因为上述规定意在保护房屋买受人，故当事人有优于法律规定而予买受人更佳保护的约定当属有效。应注意者，当事人约定解除合同时扣留买受人全部已付价金的，应为无效。出卖人得扣留部分，不得超过相当于该房屋的通常使用费用，如有毁损情形，再加上损害赔偿金额。房屋在交付与返还时减值是否应由买受人予以赔偿，法无明文，我们认为应依过错原则由过错方赔付。但此减值不包括房屋正常使用下的耗损，对订立合同所支出费用也不予赔偿。
(二)抵押权设定条款。根据该条款，房屋所有权自合同成立时起即归买受人享有，为担保价金债权实现，出卖人得同时对该房屋设定抵押权，当买受人不支付价金时，出卖人得依抵押权拍卖或变卖房屋并以其价款优先受偿。此种约定，较好地解决了抵押担保方式的标的问题，即买受人毋需另寻抵押而在买卖标的房屋上直接设定抵押权。对于这种设定抵押权的方式，如何与传统抵押权理论相调和，学者有不同看法。因为依传统抵押权理论，抵押物应为交易物外的物品，抵押权设定条款与此显有未合。有人认为，房屋所有权依买卖合同移转给买受人后，出卖人与买受人间的权利、义务关系即发生了质变，买卖合同变成了借贷合同，双方合同变成了单务合同，作为买卖合同标的房屋已独立于由买卖合同演变过来的借贷合同，自然可以为此合同作担保(注：参见赵立红：《公房出售地分期付款与房屋抵押》，《法学》1992年第3期，第24页。)。此说虽然解决了分期付款抵押担保设定与抵押物不应为交易标的物的传统理论的一致性问题，但其论证却存在严重缺陷，因为房屋买卖合同怎样在房屋所有权移转给买受人后变为单务借贷合同的，论者并未给出任何法理依据，在买卖合同作另造一个借贷合同，且不说欠缺理论基础，是否合于当事人本意也大可怀疑。照这种认识，如甲将某物卖于乙，并先将买卖标的物交付于乙，乙在某期限内付款时，均应有两个合同存在，一为买卖合同，一为借贷合同，这一看法的错误，不言自明。如果前述论证不成立，对于分期付款房屋买卖抵押权设定基础就应另寻根据。依笔者之见，不妨更正关于交易标的本身不得为抵押标的传统认识，因为抵押担保核心在于以买受人所有财产担保债权实现，究竟抵押标的物从何而来并非根本。所以在法律解释上自不妨认可交易标的物在所有权转移后得设定抵押，更何况分期付款房屋买卖中买受人须支付首期价款后方可取得房屋所有权，房屋所有权价值可作为未支付房款的担保。故以所买房屋为抵押标的完全可以实现担保目的。至于出卖人在何种条件得实行抵押权，笔者认为应依前述分期付款买卖的一般规定办理为妥。
(三)所有权保留条款。所有权保留条款是指约定买受人先行占有，使用房屋，至交付全部房款后才能取得房屋所有权的约定。换言之，在支付全部房款后，买受人虽占有并使用房屋，却不享有所有权，出卖人虽交付房屋但仍保留所有权，以担保房款债权的实现。所有权保留担保方式在很多国家都有规定，我国目前对此尚付阙如，所以，其中很多问题值得探讨。 一般而言，附保留所有权条款的分期付款房屋买卖合同，由于房屋所有权并不即时移转，故在当事人意思表示一致后即可成立，无需办理登记。但是，正如前面所已表明的那样，房屋分期付款买卖的核心是既要确保出卖人价金债权的实现，又要让买受人能确定地获得房屋的所有权。在房屋分期付款买卖中，由于所有权仍为出卖人享有，完全可能发生出卖人再次出卖房屋而损害买受人的情况。为救此弊，法律上特赋予买受人以房屋所有权期待权，即买受人于买卖合同成立后即享有在付清全部价款时取得房屋所有权的权利。同时，为使期待权具有对抗第三人的效力，法律设有预告登记制度(注：参见崔建远等著：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年3月版，第248页。)，将标的房屋已出卖情事登记于有关登记簿上。我国目前虽无预告登记制度，但可借助登记备案制度(注：参见《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条第2款。此规定虽针对房屋预售合同，似可适用于所有权保留房屋买卖合同中。当然，这有待于法律的认可。)代替。当事人在合同成立后，可将该合同及有关文件交存房产机关登记备案，如出卖人再行重复出卖该房屋，原买受人得主张其出卖行为无效。 所有权保留条款的性质，理论上有不同的认识(注：参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，第194—196页。)。德国学者blomeyor教授主张所有权保留为质押说，否认买受人为期待权人，认为买受人仍是所有权人，不过出卖人于标的房屋上有质权存在。此说缺陷在于与当事人保留所有权意思不合，且与法律诸多规定相冲突，未获广泛赞同。日本学者铃木教授认为保留所有权条款使出卖人与买受人共有所有权，标的物所有权随价金的支付“削梨”似的逐渐转归买受人。德国raiser教授力主突破传统物权法定原则的限制，以立法或司法认可买受人对标的物的期待权为物权，从而较好地解决了保留所有权条款上的诸多问题。我国台湾学者王泽鉴先生则认为买受人期待权是“在现行法之体系上，横跨债权和物权二个领域，兼具债权和物权二种因素的特殊权利，系一种物权，但具有债权上之附从性，系一种债权，仍具有物权之若干特性。”(注：参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》第一册，第201页。)笔者倾向认为买受人期待权为物权，理由是：物权法所规定物权种类，应依社会需要作出调整，在将来制定物权法时可承认这种特殊物权。而且，买受人期待权借助预告登记制度的建立而具有公示性，符合物权法关于一般物权的规定。
附保留所有权条款的房屋分期付款买卖，当事人权利义务的法律构造如下：1.标的房屋的处分。合同成立后，出卖人应依约交付房屋给买受人(预售房屋须在房屋建成可使用时交付)。此时，出卖人虽保留房屋所有权，但不得再行出卖，其所有权受买受人期待权的限制。买受人虽享有使用收益权，但不享有所有权，故也不得出卖房屋。不过，买受人期待权为一种财产权，得将该期待权予以转让或设定质押，也可以将房屋出租他人使用。但期待权受让人或质权人仅得在买受人实际获得房屋所有权时才能行使其权利，法律也同时认可受让人或质权人得代买受人支付剩余房款以使房屋所有权移转至买受人而后行使其权利。2.合同解除权。由于保留所有权并不改变分期付款买卖的法律性质，故解除条件应适用前述分期付款买卖的一般规定。3.第三人侵害房屋所有权时，出卖人和买受人均得提出侵权诉讼。不过，鉴于买受人的特殊地位，其仅能请求侵权人向买受人承担责任，如返还房屋或赔偿损失。4.强制执行的排除。房屋虽仍归出卖人所有，但受制于买受人期待权，故其债权人除对剩余房款得主张执行外，对房屋本身不得请求执行。如解除条件成立，出卖人得等债权人主张解除合同取回房屋而后执行。买受人在付清全部房款前对房屋不享有所有权，故其债权人也不得就房屋直接执行，但可代为支付房款使买受人取得所有权而后执行。5.破产处理。出卖人破产时，其债权人不得将该房屋列入破产财产，仅得对剩余房款主张权利，道理同于前述。买受人破产时，有认为出卖人当然可解除合同取回房屋，我们认为应视解除条件是否成立而定，如买受人或其债权人愿意支付全部余款，出卖人不得行使解除权;如否，出卖人可以迳行解除合同。6.房屋瑕疵担保责任。在未付清全部房款而取得房屋所有权前，买受人除能主张物的瑕疵担保责任外，不得主张权利瑕疵担保责任，因其还不是所有权人，当然不得主张受让房屋的所有权瑕疵。7.风险负担。房屋因意外灭失所致风险损失应由谁承担，外国法上有所有权人或占有人承担两种不同立法。笔者认为，当事人有约定的依其内容，无约定的，因占有人对标的物有更好的管领能力，令占有人承担较为合理。
综上所述，比较分期付款房屋买卖合同的各种担保条款，可以看出，失权条款和期限丧失条款均受法律强制性规定的限制，当事人不得另为特级约。根据这类条款，房屋所有权于交付时即登记于买受人名下，可能产生买受人转让房屋，影响出卖人债权实现的问题，故对买受人信用应有较为可靠的评估，以防止履约风险。如买受人信用和程度较高，当无此弊。抵押权设定条款由于受到流押禁止的限制(注：参见《中华人民共和国担保法》第40条。)，出卖人不能解除合同取回标的物;同时，其设定基础有待法律认可，此为其局限。但其实现有《担保法》规定可资运用，从而具有安全、确实的优点。所有权保留条款在内容上则吸收了前述担保方式的优点，较好地实现了债权担保功能，但由于很多法律问题尚需立法确认，在安全性上则不如抵押权设定方式。可见，前书方式各有所长，当事人可依据具体情况选择其一以资利用。
收稿时间：1999—01—08 【责任编辑】王珏
补充条款
1：甲方承诺所有出售物业不存在产权争议及财务纠纷，并已征得所有产权人和同住人的同意。若由此原因导致本合同无法正常履行，甲方应承担和相应的法律责任。
2：代理人代卖出方/买受方签定本合同的，若未征得卖出方/买受方同意或追认的由此引起的一切法律责任由代理人承担。
3：乙方若需要办理贷款，甲方应予以积极配合办理并提供贷款所需材料，同时乙方承诺符合购房及贷款条件。乙方若贷款申请的额度不足，乙方需在交易过户当日用现金支付补足于甲方。
4：甲方应在2014年 03月30日交房前，向该房所在地公安派出所办理原户口的全部迁出手续。如在约定期限内，甲方未将全部户口迁出，则甲方须承担违约责任，并逾期一日赔偿乙方每日100元人民币，直到户口迁出为止。
5：甲、乙双方签订合同后，应积极配合中介方及时提供买卖交易过程中所需要材料，否则造成合同无法正常履行的后果自负。
6：甲方房款净到手。买卖过程中所产生的一切税费及费用由乙方承担，包括甲、
乙双方中介费2%，首付款当天支付50%，产权过户当天付清。
8：若甲方违约需按定金款的双倍返还乙方，乙方获赔后支付该定金款的50%给予中介方，作为该次委托买卖的服务报酬。若乙方违约定金款归甲方所有，甲方有权不退还乙方定金款，甲方需支付该定金款50%给予中介方，作为该次委托销售服务的报酬。
9：甲方承诺出售该房屋是唯一住房，若不是唯一产生个人所得税由甲方应承担。
10：若今后若国家出台新政策，甲、乙双方按政策规定缴纳税、费。
>
>合同号码：
>签约日期：
>签约地点：
>
>卖方：
>地址：
>公司属国：
>电传：
>传真：
>电报：
>买方：
>地址：
>公司属国：
>电传：
>传真：
>电报：
>
>买卖双方经过友好协商，以( )FOB，或( )CFR，或( )CIF条款签订本合同并同意以下所述条款：
>1.商品名称：
>2.规格/质量：
>3.单位：
>4.数量： ( )卖方或( )买方可以在数和量上选择多装或少装_____% >5.单价FOB/CFR/CIF：
>6.总额：
>7.原产地国和制造国：
>8.唛头：
>9.装运
>9.1.装运时间：
>9.2.装运港( )：
>9.3.卸货港( )：
>9.4.( )允许或( )不允许“甲板货”运输。
>9.5.( )允许或( )不允许转船。
>9.6.( )允许或( )不允许分批装运。
>10.支付条款：
> 10.1支付方式：(由以下方式10.1.1(即期信用证)，
> 10.1.2(假远期信用证)，
> 10.1.3(付款交单)，
> 10.1.4(承兑交单)，或
> 10.1.5(汇付)中选择一种( )
>10.1.1 即期信用证
>买方应于
>( )合同规定的最早装运期( )天前
>( )合同签订后( )天内开立以卖方为受益人的不可撤销即期信
用证，该信用证须由 ______(银行名称)以( )电传，或( )电报 ( )传真 ( )
信函开具，内容须与合同条款一致。
>信用证的效期不应早于合同所规定的最晚装船期后()天。
>信用证中须包含以下语句“该信用证按国际商会第500号出版物1993
年修订本跟单信用证统一惯例办理”。
>10.1.2.远期信用证
>买方须于
>( )合同规定的最早装船期( )天前，
>( )合同签订后()天内，
>开立以卖方为受益人( )天后付款的不可撤销信用证，该信用证
须由_______(银行名称)，以( )电传，或( )电报，( )传真或( )信函开具，
内容须与合同条款一致。
>信用证的效期不应早于合同所规定的最晚装船期后()天。
>信用证中须包含以下语句“该信用证按国际商会第500号出版物1993
年修订本跟单信用证统一惯例办理”。
>10.1.3.付款交单(D/P)
>装运后，卖方应通过银行给买方开具附属所需单据的即期汇票。买
方应在第一次提示汇票及所需单据时立即付款，即付款交单。
>10.1.4. 承兑交单(D/A)
>装运后，卖方应通过银行随同所需单据开具给买方______后()天
后付款的汇票以便买方承兑。买方将接受汇票及所需单据并在汇票到期日付款，即承兑交单。
>10.1.5.汇付
>买方应于
>( )收到10.2. 节中所规定的单据后( )天后，
>( )提单签发日()内，
>通过卖方指定的银行，以( )T/T(电汇)，或( )M/T(信
汇)或( )D/D(票汇)方式，将发票金额付到卖方帐户。
>10.2.所需单据
>卖方应准备以下单据提交给买方：
>( l ) 商业发票_______份。
>( 2 ) 全套清洁已装船提单，提货人为()或者()凭指定并经空白背
书，注明运费( )预付或( )到付，通知收货人或
>( 3 ) 保险单/保险证明
>( 4 ) 质量检验证/检验报告/化验证明
>( 5 ) 原产地证/表格A
>( 6 ) 装箱单/重量单/数量单
>( 7 ) 装船通知/装运通告
>
>( 8 ) 以下其它单据：
>10.3.银行费用
>根据上述10.1.款中的支付方式，买方将承担在以下银行所属国所发生的一切银行
费用：
>( )信用证开证行(在信用证付款方式下)，
>( )托收行(在付款交单或承兑交单方式下)，
>( )汇付行(在汇付方式下)，
>卖方将承担这些国家之外所发生的一切银行费用。
>10.4.过期利息
>如果买方未能按期支付到期款项，那么，买方应支付卖方从到期日起算至实际支付
日期间年利率为()%的利息。一经卖方提出，买方应支付该延期利息。
>11.交货条款
>11.1.包装
>所有物品将适当包装以防潮湿、生锈、水汽、腐蚀和碰撞，并适于
>( )海运
>( )多式联运
>卖方将对包装不足或不当所引起的损坏或损失负责。
>如需要，应在每件包装箱表面用不褪色颜料刷制每件包装物的尺码，毛重和净重以
及诸如“勿倒置堆放”、“防潮”、“小心装卸”等提示性词语。
>11.2装运条款
>11.2.1.如果装运条款为CFR或CIF，卖方应不晚于装运期()天前以电传、传
真或电报将承运船只的名称、国籍、船龄和其他细节以及合同号码通知买方。假定买方不会
不合理地不予确认，如没有买方对有关船只的接受认可，不得装运。买方应于( )3个或
( )5个工作日内予以确认，否则将视其已确认。
>11.2.2.根据买方的书面请求和/或这种信息业已存在，卖方也应不晚于装运期前
()天以电传、传真或电报将商品名称、估计数量、预计总额、包装件数、预计总重量和体
积，以及船到目的港的预达时间。
>11.2.3.如果装运条款为FOB，买方将根据合同的规定订舱。卖方应至少在合同
规定的装运期前()天以电传、传真或电报通知买方货物名称、数量，总额，包装件数，
总重量和体积，以及货物在装货港装妥待运的日期。买方应至少在船只预计到达装货港时间
前()天通知卖方船名、预计装货时间以及合同号码以便卖方装运。如果舱只或到达时间必
须变更，买方或其运输代理应及时通知卖方做必要的按排。如果船只在买方通知的到达日期
后()天内未能到达装货港，买方将承担所有实际费用，包括从( )天起算的仓储费及利
息。如果船只如期到达，卖方应承担未能及时备妥足够货物所引起的运费死帐及滞期费。
>11.2.4.如果装运条款为( )FOB( )CFR或( )CIF，卖方应在货物装妥后立
即将装运通知以电传、传真或电报提供给买方或其指定的收货人。该通知应包含合同号码、
货物名称、数量、毛净重、尺码、发票金额、提单号码、起运日期以及货物预计到达卸货港
的时间。如果所装运货物含有易燃、易爆或危险物品，卖方应在每件包装物表面标注合适的
警告性语句和标志符号或其它适用于这些物品的通常的国际惯例和/或法规所需要的标志
以便运输或装卸时给予特别注意。
>在FOB或CFR运输条款下，如果卖方未能及时将装运通知提供给买方或其指定的
收货人，而使买方未能及时办理货物保险，则卖方将对运输途中所发生的货物损坏和/或损
失负责。
>11.2.5.货物装船后，卖方应将以下每一种船长签发的单据寄一份副本给买方：
>( l ) 海运提单
>( 2 ) 商业发票(如是分批运输，应显示运输批号)
>( 3 ) 装箱单
>( 4 ) 重量单/数量单
>( 5 ) 原产地证
>( 6 ) 质量检验证/检验报告/化验证明
>11.2.6.实际起运日后( )个工作日内，卖方应用航空信将上款中提及的每套单据的副本寄交买方或其指定的收货人。
>12.保险
>如装运条款为FOB或CFR，应由买方办理保险。如装运条款为CIF，应由卖方办理保险，保险金额为发票金额的110%，所保险别为( )平安险(F.P.A.)，或( )水渍险(W.F.A.)，或( )一切险 ( AllRisks)。附加险别包括：
>_____________________________
>13.保证(由以下选择一种或多种)
>13.1.卖方所发运货物须与合同中要求的质量和描述一致，包装或盛放方式须与合同的要求一致。
>13.2。卖方应保证所发运的所有货物与合同的规定一致。保证期至
>( )装运日()月后。
>( )货物在卸货港卸货后()月后。
>( )货到目的港()月后，但绝不能超过货物在卸货港卸货后( )月。
>如果在保证期内发现货物违反上述保证，买方也据此通知卖方，则卖方应自担费用
>( )修理或更换瑕疵物品或部件，
>( )修理或更换瑕疵物品或部件并赔偿买方的损失。
>13.3.卖方应保证根据本合同所交货物的质量和规格和合同的规定相符。如合同未明确表示，或卖方末被明告或暗示，则卖方勿需对货物是否符合特定的目的或环境负责。 > 保证期至
>( )装船日( )个月后，
>( )货物在卸货卸货后( )个月后，
>( )货到目的港( )个月后，但绝不能超过货物在卸货港卸货后()个月。 >如果在保证期内发现货物违反上述保证，买方也据此通知卖方，则卖方应自担费用
>( )修理或更换暇疵物品或部件，
>( )修理或更换瑕疵物品或部件并赔偿买方的损失。
>14.检验
>14.1.交货前检验(“由以下选择一种”)
>14.1.1.卖方应在装运前向检验机构申请货物质量、规格、数量、重量、包装及涉及安全和卫生/保健方面要求的检验，该检验将根据
>( )合同的规定，或
>( )___________标准。
>上述检验机构出具的检验证书将是议付时提交的必备单据之一。 >检验机构：__________
>在中国，为中华人民共和国_______进出( )商品检验局。 >在_____(外国)，为______________.
>14.1.2.制造商进行的检验
>卖方应在装运前，应向买方提交制造商签署的有关货物质量、规格、数量、重量、包装及涉及安全和卫生/保健方面的检验报告，该检验将根据
>()合同的规定，或()___________标准。
>该检验报告将是议付时提交的必备单据之一。
>14.2.再检验
>为了货物的保证和其他要求，买方有权利在货到
>( )最终目的地
>( )卸货港
>后向检验机构申请货物的再检验
>检验机构：
>在中国，为中华人民共和国______进出( )商品检验局。在____(外国)，为______。
>15.不可抗力
>任何一方如果由于洪水、火灾、地震、雪暴、干旱、冰暴、龙卷风、战争、政府禁令或其他在合同签署时无法预见并不能控制、不可避免或无法克服的事件致使不能或迟延履行合同的全部或一部分时，该方不承担责任。但是，受不可抗力影响的一方应立即通知另一方，并不晚于事件发生后()天向另一方提交有关当局或独立的中立第三方出具的发生此种事件的证明书或文件。如果不可抗力事件持续( )天以上，双方应协商该合同的继续履行或终止。如果在不可抗力事件发生后()月内，双方仍不能达成协议，任何一方有权中止合同。
>16.罚金
>16.1.未按期交货
>如果卖方由于自身原因未能按合同规定按期交付全部或部分货物，卖方应向买方支付罚金。罚金将每隔或迟延()天按所迟交货物总价的( )%收取，但罚金不能超过迟交货物的总价。为便于计算罚金，不足( )天的小数天数按( )天计算。
>16.2.未按期开立信用证
>如果买方由于自身原因未按合同规定及时开立信用证，买方应支付卖方罚金。罚金将每隔或迟延开立信用证()天按信用证金额的( )%收取，但罚金不能超过买方应开立信用证金额的( )%。为便于计算罚金，不足( )天的小数天数按( )天计算。 >16.3.上述延迟所引起的损失的赔偿将仅限于16.1和16.2款中所示的罚金。 >17.索赔
>17.1.除了第三方应负责任的索赔，如发现货物的质量、规格、数量、重量、包装及涉及安全或卫生/保健等方面和合同的规定不一致，买方应对卖方发出索赔通知并有权根据14.2款中所述的有关检验当局出具的检验证书对卖方提出索赔。索赔应在:
>( )货到目的地日( )天内提出，假定该日期不超过货在卸货港卸货完成后()天.
>( )货在卸货港卸货完成后()天内提出。
>如发生不一致，卖方应立即
>( )修理或更换这些物品或提供质量合格的产品，
>( )修理或更换这些物品或提供质量合格的产品并赔偿买方的损失。
>如果买方未在上述期限内提出索赔，则买方将视为放弃对货物质量不符或明显的质量暇疵索赔的权利。
>17.2.卖方应在不晚于收到14.2款中所示的检验机构出具的检验证明后()天内答复买方的索赔，如卖方未能在上述时限内答复，则视为已接受索赔。
>18.合同解除
>18.1.除非另有规定，该合同将在下述情形之一下解除：
>(1)双方共同达成书面协议;
>或
>(2)如果另一方未能在合同规定的时限内履行其义务，并且在收到未违约方的通知后()天内未能消除违约或采取补救措施。在此情形下，末违约一方应书面通知违约方解除合同。
>19.国际贸易术语
>除非合同中另有规定，本合同的条款将按照国际商会制订的国际商会第460号出版物“国际贸易术语解释通则”(INCOTERMS1990)来解释。
>20.仲裁
>一切因执行本合同所引起的争议，均应由双方友好协商解决。如协商不能得到解决，则应提交仲裁，仲裁应在被告所在国进行如仲裁在中国，应提交
>( )北京或( )上海或( )深圳
> 中国国际贸易促进委员会对外贸易仲裁委员会，按照其仲裁规则进行仲裁。如仲裁在____(外国)，应提交XXXXX商事仲裁协会，按照其仲裁规则进行仲裁。该仲裁委员会的裁决为终局性的，对双方均有约束力，仲裁费用，除非仲裁委员会另有裁定，概由败诉方承担。 >2l.通知
>以后双方间所有的通知都应书写，或手交，或传真，或电传，或快件邮递，以此种方式进行的传递，当手交时，或传真和电传发出一天后，或邮寄收妥时，将被认为是已交出。通讯地址将是本合同首页所载明的地址。
>
>以下签字的买方和卖方同意以上条款。
>
>买方：卖方：
>日期：日期：
>签署人：签署人
甲方(卖方)：
乙方(买方)：
甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下合同补充条款：
一、甲方自愿将坐落在市区街小区号楼单元室(建筑面积平方米 )出卖给乙方，乙方对此房产现状无疑义。
二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写元整 ;即人币小写元整 。
三、乙方在签订本合同时，支付定金元整，即小写元整 。
四、乙方自支付定金之日起日内，向甲方支付全部房款(定金从中扣除)。
五、甲方保证该房产无任何产权及经济纠纷，否则由甲方承担全部责任。
六、办理房产证手续所产生的有关税费由双方各自承担。
七、乙方向甲方付清全部房款后，甲方配合乙方办理有关房产过户手续。
八、甲方应在房产交易完成之日起日内将该房产交付乙方。
九、本合同签订后，如乙方违反本合同条款，乙方交纳的定金甲方不予退还;如甲方违反本合同条款，甲方应退还乙方定金，并赔偿给乙方与定金同样数额的违约金。
十、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。如发生争议，双方可协商解决，协商不成的，可直接向当地人民法院起诉。
十一、附加条款：
疑义：
甲方(卖方)：身份证号：
电话：
年月日
乙方(买方)：身份证号：
电话：
年月日
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