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可研报告
一、总论
酒店行业是旅游行业的一个组成部分，它的特点是一个由多元因素组成的行业，它能够代表一个国家、一个地方、一个城市的文明、文化，它能够为一个国家、一个地方、一个城市的发展和开放起到积极的作用。我国酒店行业的起步，从1982年开始，至今己有22个年头，经历了三个阶段:第一阶段，80年代， 随着国家改革开放的政策， 酒店行业在全国的各行各业中，率先对外开放，引进国际集团的先进管理，投资主体以国有资本为主。第二阶段，90年代，各行各业新建酒店，作为主营业务的一种补充，投资主体还是以国有资本为主。第三阶段，到了21世纪，随着北京申奥的成功和上海申博的成功，酒店行业的潜在需求，又成为大量房产发展商投资的目标，投资主体以民营资本为主。到2003年底的国家旅游局官方统计数据表明全国洒店的现状如下: 星级酒店总数9, 751 100% 国有经济5, 622 57. 659% 集体、股份、联 营 2 816 28. 87% 私营 635 6. 52% 外商、港、澳、台678 6.96% 星级酒店总数9, 751 100% 5星级酒店198 2. 03% 4星级酒店727 7.46% 山西太原投资兴建酒店项目的可行性分析报告
上海名人酒店管理有限公司-太原X投资 项目 3星级酒店3, 166 32. 46% 2星级酒店怀864 49. 88% 1星级酒店796 8.17%由于酒店行业的特点，它的经营和管理以及发展，一直处于敏感、被动的地位，国际的、国内的、政治的、经济的重大事件，都会对酒店业产生影响。
二、市场分析
酒店业与政治、经济互动过程，需我们对于市场的分析必须 考虑世界攻治、经济、旅游大背景、太格局的密切关系，我们不仅要客观地去分析，了解我们国内、山西省内的旅游经济形势，而且要掌握世界旅游、经济走向，才能正确地估计、排昕出我们酒店未来的经济、市场，并个算出我们酒店的发展前景和投资收益。
1、经济方面
1、1世界经济从2003年下半年开始回升，全年增长2.5%。2004年世界经济、贸易和投资复苏势头增强，增长率达到3.5%，共中美国经济增长4%，作为世界上大口最多的国家中国和印度经济也持续保持高速增长，增长率分别达到8.5%和6.25%。但当前世界经济仍严重依赖各国和地区刺激经济增长的各项政策和措施，例如:一是除需求回升之外，国际贸易增长缺乏其他动力;二是国际资本流动还远 远没有恢复先前的活跃程度;三是很多国家和地区在信息通讯技术的投资还不够;四是地区冲帘、国际忍怖事件的发生，都影响了一些投资项目的开发，但中国基本保持持续稳定。
1、2 2004年中国的GDP增长率在8.8%左右，将保持继续走高态势。今年我国经济总量的盘子不断增大，把经济的重点从投资转向消费，增加人们的收入，进一步鼓励消费增长，增强消费需求对经济增长的拉动作用。并针对当前经济运行中出现的盲目扩大投资等，增强调控的科学性、预见性和有效性，将使我国的经济保持在恨好的发展轨道上。预计 2005年中国的经济将成蕊实现软着陆，但因今年全球原油价格上升，2005年中国CDP增长率会比预测值低0. 8个百分点中国国家统计局国民经济司司长许宪春认为中国经济总量将在2005年超过法国，日前，随着祖国大陆天开发的进程，台桨投资方癌也逐渐癌大陆中西部进发，2005年会进入快速发展期。一些跨国公司如沃尔玛、迪斯尼、睛世等在中国上海、深圳、北京追加投资 ，还有日本的NEC公司将与上广电共同井发中国基大的投资中心。由此可见 ，中国的经济在明年会继续沿着“上和通道 ”乘势而上，稳健前行。
1、3山西省作为中部地区省份，2004年今年1-6月份全省进出口总值达 41.74亿美元,比去年提高了八个百分点，同比增长 69. 07%，占全省上半年GDP26. 59%。而太原又为省会城市，在全省11个地级市中跃居领先水平。其中出口32. 53亿美元，同比增长 ?8. 75,在全国各省市中排名第15位。山西省2003年，审外商投资项目总计 89个，今年1-6月份审批外商投资项目44个，同比增长 2. 33%; 项目总投资 6. 62亿美元,同比增长89.9%;合同外资 1. 6亿美元,同比增长 22.74%:实际利用外资 6,119万美元，比去年同期1 100万美元增长465. 36%。
到日前为止，在去年合同外资增长 50.8了% 达到4. 48亿美元的基础上，今年上半年我省实际利用外资增长加快，同比增加5019万美元。太原市焚烧垃圾发电的 同舟能源项目、经济技术开发区富士康工业园的鸿富普精密工业IT 项目，总投资在3, 000万美元以上，外方分别注资 198万美元和950万美元，大同威奇达等医药项目增资 613万美元，均已及时到位。此外瑞腾科技发展、泰吕科技电子、普林斯正海辆照技术、恒宇科技等公司项目进度加快，这些外资投产项目均保持良好的发展势头。
1、4 2004年山西省人民政府与德国北威州政府发展与合作高层论坛在山下省城太原市举行目前，德国企业在山西投资项目四十八个，投资达 4, 000万美元，产业结构煤炭、钢铁、电力、生工的相似性促成了山西与北威州长期以来的友好合作，这将推进了我省经济的快速发展。
2、旅游方面
2、1 2004年山西省上半年累计接待海外旅游者 95, 007人次，比2002年司期增11. 94%，完成年计划的54. 53%;旅游创汇2, 659. 85方美元，比2002年同期增长98%，完成年计划的50. 86%;累计接待国内旅游者 2 879. 25万人次，比2002年同期增长 43. 538%，完成年计划的53. 96%。旅游总收入82. 11亿元人民币，比2002年同期增长 42. 53%，守成年计划的53. 79%。主要客源国日本、韩国、法国、美国、德国、蒙古、新加坡、马来西亚、英国、澳大利亚、俄罗斯、如拿大、意大利、泰国、菲律宾。
太原市2004年1-6月客源琴待海外旅游者 24, 017类次，比2002年同期增长12.55%，完成年计划的50.65%;国内旅游者768.23万人次，比2002年同期增长52.00%，完成年计划的76. 14%;接待总量仍居全省入一名。
2、2山西省地处黄沉中上游，历史悠久，物尽天华，是中华民族的 发祥地之。境内风光和诲施，气候适人，资源丰富，古迹汇荃 ，素有“中国煤仓”和“中国古代博物馆 ”之誉。人文、特然旅游资源，全省地面文物总数达 31, 401处，是全国( 除 陕西省外)惟一3万处以上文物的省份。被列为世界文化遗产名录的单位2个，被国家命名的历史文化名城5座，国家级风景名胜区5个，列入全国首批旅游发展优先项目2个。
山西未来经济的发展，在很大程度上将依托其丰富的旅游资源，这 将是宣传祖国文化、创造百姓就业机会的利好方向。
三、山西、太原酒店行业现状
山西省共有星级酒店270家，房间总数22，372 问 ，床位数46， 493张，客房出租率53. 94%。太床市高星级消店中，准五星级有2家，四星级有9家，，房间总数2, 106间，庆位数3，426张，出租率50. 66%。到目前为止，还没有国际酒店管理集团进入，主要以国内管理和当地管理为主，市场竞争还处于相对简单的层面。太原市
四、兴建油店的利好因素
1、政府重视
今年11月，省长张宝顺主持召开省旅游产业领导组会议，听取省旅游业领导组办公室关于全省旅游产业发展情况的汇报，分析全省旅游产业发展形势，安排部团当前和今后一段时期全省旅游产业发展工作。副省长宋北杉、省政府秘书长李政文和省戎游产业领导纽成员单答的氮责同志出席了会议。会议指出，在山西旅游产炎快速发展和旅游市场出现全面升如的同时，全省各级有关部 门对莽游产业发展中出现的一些困难和问题也不容忽视，主要是投入不足、体条不顺、旅游基础设施建设薄弱的矛盾日益罕出，公路、铁路和航空等交通基础设施难以注足游客日益增长的需求，旅游产业要素市场发展不均衡 ，旅游门票经济倾向严重，旅游市场秋序整巾的任务仍然较 重，旅游腿务水平需 进一步提高。部分景点追求得期效益，忽视 长远发展的允端进一步显露，对于这些问题有关部 门亚切实重视 ，努力解决。
会议强调， 莽游产业是我省的朝阳产业和实现可持续发展的希望产业，是省产业政策重点鼓励发展的七大优势产业之一。就下一步旅游产业的发展，会议提出五点要求:1)当前和今后一段时期全省上下要把文化旅游产业作为重要的支柱产业、优势产业和新兴接续产业，摆在全局战略位置，予以扶持和推动;2)举全省之力办旅游，切实加大发展旅游产业的工作力度，各级政序和各有关部门 都查树立全省一盘棋的思想，仅力为旅游产业的发展做出贡献，各级旅游主管部门村切实履行职责 ，充分发挥行业规划、指导、管理、服务等职能作用，主动加强与相关部 门的协调配合，有关部 门票从大局出发，从战略上型考 问题，着限于产业的快速发展，主动摘好衔接沟通，努力做好自身工作，为加快发展旅游业多办实事，多做贡献;3)按照政府引导、社会主办、市场运作的道路 ，大力促进旅游产业的发展，就政府来说，重点是抓好旅游景区、景点的发展规划，积极推进 规划的制定、完善和实施，抓好旅游资源的整合，开发旅游商品，推出旅游精品，搞好宣传促销，使旅游产品进入国际、国内旅游市场，加强旅游市场监管,维护旅游市场秩序，摘好重点部位、重点有景区、重要旅游资源的开发和保护，千方百计加大投入，痢力摘好旅游暴区、基点的水、电、路等基础设施建设 ，加强环境整治和综合开发，创造 良好发展环境;4)按照市场经济要求，努力培育医游市场主体， 要采取多种方式，努力扶持一赵有党争力的旅游企业做大做强，可以以资金、市场、管理等入肛，组建大型国际旅游集团，吸引国外、省外企业投资山西旅游市场，切实把山亚旅游做成开放型产业;5)加强与周边省市的合作，以邻为伴，与邻为善，实现旅游产业的共司发展。
会议要求，旅游产业的发展杰树立大产品、大市场:…大企业、大旅游的观念，努力实现新跨越、大发展、省旅游领导组此切实电行职能 ，加强协调配合，搞好统筹规划，实现资源整合”打造精品路线，加强市场监管，各级政府及有关部门村从各方面予以大力支持，使旅游产业斥快发展成为我省的优势支柱产业。
2、其他产业需要酒店的配套
太原市主要展览 馆有山西省震 览馆、中国煤炭干物馆。每年大约共有20个国内霸 览，主办方均为省内自己展览公司。北京、上海展览公司暂没有在山西办国乐、国内展览的计划。今年有五台山国际旅游节、因月份平遥国际摄影展、大同云岗旅游节、世界文化产业论谈会等主要 节庆活动。这些展览和活动在太原固定以后， 需要有足够的酒店能够在住宿婆待上加以配套。
3、交通配套的改观
2004年山西航宣的航线己扩大到50多条，使我省武宿机场外出港航班数量急剧攀升，2003年山机航空其完成旅客运输晶82. 40万人次，同比增长 146. 26%。今年1-6月份，太原机场出洪若客市场占有率中，山瑟航空占到了40. 99%; 进港旅客市场中，山西 航空占到了39. 12%。先后又增加了太原-哈尔滨、太原-乌鲁木齐等航线,目前太原航空口岸所井通 至香港、韩国、日本、新加坡等多条临时客运航线，并成为全国最大的对独联体货包机口岸。山西交通使利，2003年9月28日,连接山西南北全线666公里的大运 高速公栈全线通车。从长晋高 速公路建设指挥部了解到，目前长晋高速公路已进入县后的收昆阶段，2004年大月底已全线完工，长晋高 速公路作为国家经济干线太原至澳门 高 速公引的重要纽成部分。铁路方面将会在2005年，新建二条“太原-北京”的高速铁栈客运专线，北京到太原只需要 2小时，比现在缩短8个小时。山西公路建设的突飞猛进带动了山西经济快速增长。
五、兴建酒店的风险
1、目前的供求现状
虽然山西省和太原市都有诸多利好酒店业的现状和趋势，但是根据山严省和太原市的旅游局统计资料表明，到目前为主，除了少数月份酒店的住宿认 达到80%以上，全年平均的酒店出租率，只有53. 94，太原市高星级酒店的平均出租率只有50. 56%，这两个数据告诉我们，1) 这样的出租率现状，酒店只能达到保本的水平;2)目前酒店的数量还是供大于。
2、投资酒店业的性质和投资回报率现实
投资酒店业的性质，履于投资不动产的范畴，但不同于投资房地产。
2、1投资房地产的特点是:1)资金周转时间短，一般 3到4年;2)投入产出差价大;3)开发衣对于投资地产的所有权，随着产权的单位而积出售逐步转移，最终以获利而结束项目，同时失去所有权。
2、2投资酒店下的特点是:1)资金需要沉淀，至少5年以上;2)建成以后还需要有后备资金用于更新改造; 3) 酒店经营本身的回报率并不高，一般在10%左右4)酒业的同报率主要车不动产的升值，但这种升值，除了本身地产价值的上升，还需辈通过经营管理的效益支撑5投资方长期拥丰酒店的所有权。
3、投资酒店的资金结构要求
由于酒店业的性质和特点，对于酒店业的投资，要保证其回报率，对于资金结构有所要求。自有资金的比例最好超过60%，如果负债比例过高 ，财务费用加大，会造成应有同报率的取得，
4、投资者的目的和心态
投资酒店水,投资考一定是为长 远的利益着想，不能急功近利，如果为了短期套利，不宜投资酒店。
5、投资成本
根据酒店业的一般 规律，投资消店在不同的国家和地区，有一个合理的成本区域，超过这些区域的投资，将给未来的回报带来负面作用。
6、酒店类型的选择
酒店行业的细分市场，有超过 10种的类型，如果没有充分的市场诈研和专家指导，选择类型有误的话，将在市场上增加癌秆指数，加大未来回报的风险。
六、投资方的条件和愿望
山西 X投资有限公司的上级集团，是山西省煤幅产业中知名的企业，多年来有稳定的主业产出，并希望投资其它项目而有助于长期持续发展。 山西 X投资有限公司的上级集团，己经在多年前有志于旅游业投入和贡献，经过几年投入和经营、管理的山亚旅游点-纺山，已经在山西力双全国成为一个集历史名脏和人文景观结合的知名景点和旅游开发的成功案例。
绵山，山古水活，古迹众多，又有大量的古老传说，以其鲜明的个性路身于我国名山之列。今日绵山，正在恢复其原来的标力。“万加千岩增秀丽，往来人在画图中”，定会给游人留下永恒的记忆。绵山开发、经营的成功，使得投资者在了做大旅游产业链的想法和愿望，同时，这样的发展方向，完全和集团主营业务的可持续发展的思路相欧合。
目前，山西 X投资有限公司，计划在山西省会太原，投资一家高星级的酒店，资金规模在2亿人民币。
根据投资方的本身条件和诛望，投资酒店业具备资格。
七、项目预选地块分析与评价
1、地块编号: 项目预选的位于太原市滨泊西路土地面积规模达 38亩的地块编 为1号地块。项目预选的位于太原市长反街长治覆口转角处土地面积规模达 10亩的地块2号地块。
项目预选的位于太原市并州南路、南内环北转角处土地面积规模达 23亩的地块纺为3号地块。
2、地块分析与评价:
2、1 1号地块分析与评价: (面积:38亩) 地理位置: 该地块位于迹洋大桥与满汾桥之问，紧靠汾河之畔的滨河西路。南北走向的汾河贯穿于整个太原城市，并以汾河肯然形成了城市的河东大城域及河西大城域，地块属于两桥之中的河瑟域域，上是迎泽大桥与游汾大桥均为500米左右。
周边环境: 由于地块处主发展中的城市标志性景观汾河，因些;地块的右侧紧邻省博物馆，左侧为市图书馆，后而为一高层建筑多，面对汾河(美中不足的是地块后面偏右耸立着一个大烟囱)。地域空中，视野开阔。
交通条件: 地块处于这泽大桥与洲汾桥之间的滨河西政居中位置，距
离两桥仅为500米左右，道路规范，丁个桥方向均能进出(实际举滨河西栈南北向与汾河其它大桥同为沟通 )。路况居通，交通便利。距市中心商业区及火车站10分钟车程，离机场30分钟车程。
分析与评价: 1号地块在汾河边上两桥之间，作为太诛市景观汽其规划发展正在形成中，尤其两桥之间河的西岸已成一定规模。辣时紧邻作为太原市主于大道、悬观大桥的迹泽大街和迎泽大桥，与商业闹市区既保持一定距离，但又不太和。从发展的眼光看应该是一处很有特全、很有发展的地块。但从酒店专业角度看适合做何种类型的酒店才是最重要、节客观的。从1号地块的综合物理环境条件分析，我们认为比较适合做会议型酒店。
要素: (1)地域室时，视守开阔，双向交通集散便利。 (2)周边环境相对安静，对会议型酒店干扰较少
(3)由于地块面积规模较大(38亩) ，地形规范标准，非常适合会议型酒店的其本条件，如:道路交通，车辆场地，会议场所与酒店的整体规划等。当然，1号地块38亩规模上搞一个单体酒店可能从土地成本上太大，但作为集团的发展规划，产烛结构逐步调整等，完全可以将项日战略策划、整体规划，分期实施。
我们建议 : 会议型酒店在太原这类市场目前及今后若干年内主要是地区性会议和部分国内会议，如要实施就必须形成会议市场的龙头、会议型酒店的旗帜，立于不败之地，赢得最大回报。
2、2 2号地块分析与评价:《面积:10亩) 地理位置: 该地块位于长风街、长治路口转角处，属于临街地块。长风街是太原市新兴规划发展的商业中心区域，是个磺型的商业地段。
周边环境: 由于地顽处于正规划发展中的新兴商业街区。因些，地块的左侧是在建的沃尔玛大型超市，右侧是东方家园建材超市，地块右边紧伟1 菲 4层居民楼。因为处于典型的商业环境街区，又临主干道与小街口的转角处，如之其本身面积规模不是很大，所以相对狭小，周围开阔度稍差。但该地块正面临街的长风街已成为太原市新轮开发建设的城市轴心大道，未来几年省政府、市政府往南迁移规划均在这个区域内，同时长风商业中心区往南是太原市高科技开发区。
交通条件: 地块处于具有双向10车道的长风街 ，其路况、交通不言而喻非常之好，距迎泽大街老城区、火车站15分鲜车程，离机场20分钟 车程。分析与评价: 2号地块处于太原市整体发展规划中新一轮中心区域，在
未来的几年中将形成个政治、经济、商业中心。苑其以宽冰的长 风街为轴心主十道 ，随着不断建设 ，深入发展，中心区域的成熟度会更加提高，敲业氛于更浓，并会逐步取代目前以迹泽大街为主的市中心而成为今后太原市的轴心大道、核心区域。从2号地块的综合物理环境条件分析，我们认为该地块规划一个现代寿务型酒店较为适合。
要素: 地块处于新兴商业中心区轴心主干大道的中心地段，邻 近及周按坏境正逐步形成支撑商务型酒店的目标市场。优越的地段， 良好的尊贸经济环境加之交通便利，是商务客人的首选条件。地块正积较之其它两块规模而言属狭小，也正是这一自身客观条件内央,同时由于外因优良基本面的提升及定位，形成了这一类型地块较适宜的结人台点:现代商务型酒店。最适合的东西才是最好的，埋解这点对酒店的定位、规划、发展，体现价值非常重要。
2、3 3号地块分析与评价:(面积:23亩) 地理位置: 地块位于并州南路、南内环路转角处，原大营盘汽车站，属于临街地块、并州南路、大营盘地段属太原市老城区域范围。
周边环境: 从3号地块所处的位置而言，以目前太原市区的地段价值应当是不错的，地块南内环路一侧对亩是武警总队，地块后面紧靠一排4层居民楼，周边有部分各类企事业单位及民居。既不是商业中心、商务区域，也不是由型的居住区域，应该民于中等层次、环境一般、缺乏特点的普通区域。在城市中这一类型区域最多，很中性化。
交通条件: 地块处于的地段其路况、交通也与所处的区域环境一样比较中性化。但作为太原市南北走向主要道路的并放路交通总体还是便利的，与城市其它区域及干道沟通力很好，距迎泽大街及火车站仅10分钟车程，亢机场20分钟车程。
分析与评价: 虽然3号地块处于环境一般、缺乏特点、比较普通的区域，但仔细分析与研究， 还是有共独到之处及适合运作的产曲( 酒店)。首先从太原市目前以这洋大街为主干道的商业中心区域和正在规划发展的以长 风街为轴必大道的新兴商业中心区域来看，并州路恰恰起到了沟通， 连沪这两个主归区域的桥梁作用。另外，3号地块又正好处于这个桥梁的牛心位置，向北是迎泽大街高业中心，往南是新兴的长风商业中心，上下得利，再综合本身区域的客观条外，我们认为该地块较 适合运作旅游经济型酒店。
要素: (1)人地块处于今后二大商业经济中心区域的中间 ， 容易被市场接受。 (2)地块所处的位置层老城区域，且是南北向主要路段，离交通要点:火车站、长途汽车站、机场等很近 ，便于旅游经济型酒店运作。地块面积大小适中，有一定的空间，只要前期规划科学，设计合理，可以充分利用地块临街转角处的特点，发挥地块道路交通双向功能的优越性，对旅游同体的接待、车辆的安排停放更为便利。
3、综述
酒店的定位与地块的选择非常重要，两者需要匹配 ，从目前可选择的3块地块而言，无论投资何种类型的油店均可以将比山旅游景点的产品结合起来，但这其中有个主次关系,首先酒店的主要日讨市场是以酒店的日款定位(类型)为主，在做好目标市场的同时再结合缔山其点，起到关联作用。在以后具体规划、设计还需要将山西的文化内涵充分结合，体现特华、体现价值，营造一个定位准确、目标清晰、投资合理、有具有文化内涵的特色酒店。
八、酒店项目种类、功能配比及投资规模的简介
酒店的类型，决定酒店的投资规模和投资回报率的大小。对于投资者米说 ，投资 那种类型的酒店，是未来投资 项目能否成功的关负。同样规模的酒店，不同类型，在而积和造价上都有区别，以300 问客房的规模为例; 旅游经济型酒店
特点:有限服务，双人房比例高，客房面积紧凑 客房总面积:7.350平方米
投资金额 :3,600万元(不含土地费用) 预计有到利平均房价:140元/间 投资回报时间 :5年左右(不包括财务费用) 现代商务型酒店
特点:智能化程度高，有会议设施，单人务比例高， 客房面积客房总面积:10, 530平方米 投资金额 :1. 2亿元(不含土地费用) 预计平均和盈利房价:420元/ 间
投资回报时间 :6年左右(不包括财务费用) 会议型酒店
(主要为国内会议市场六特点:会议设施为核心产品，大小会议室配套，双人上房比例高，客房面积宽敞。
客房总面积0, 320平方米
投资金额 :2亿元(不含十地费用)纠计平均看利房价:660元/ 问 投资回报时间 :8年左右(不包括财务费用) 豪华五星级酒店
特点:设施齐全、高档，单人房比例高 ，客房而积大 客房总面积:13, 425半方米 投资金额 :3.7亿元(不含土地费用) 计平均盈利房价:1, 233元/ 问
投资回报时间 :8年左右(不包括财务费用)
九、投资酒店的定位原则 1 、山西文化精髓的体现
山西地区保存下来无数多构思精巧、建造完美的古代建筑实物，而且有不少是该时代、该类型的代表之作，堪称为我国古代建筑艺术的博物馆。这些珍贵的古代建筑实物，对于人们了牌古代建筑艺术的成就，闵识古代劳动人民的虞明才智和创造力，增强民族自豪感，都具有重归的意义，而且它还是开发旅游业的宝贵资源。
同时，古代的帷暑、壁画艺术，在山西又得到充分的体现。大同的云反石宣、太原旁边的天龙右宣;宋代、元代、明代、清代的泥塑、彩塑、壁画、著雕、右有雕、木雕等，都是体现山瑟文化的艺术结晶。
山西的建筑和对村、壁画等精体的到素，必须在兴建的消店中得到充分的体现。
2、 酒店的定位原则
对于要投资酒店的定位，必须坚持以下原则，才能在市场十和效益上获胜 : 1)目前市场上没有的类型 2)在太床能湾足顾客需求 3)充分体现山西文化靖允
4)尽量利用当地廉价原材料，隆低投入成本
3、建议
1)在一号地块兴建国内会议型酒店 2)在二号地块兴建现代商务型酒店
3) 请专业咨询公司提供酒店的功能规划和详细财务可行性分析。 4)请一流的、有能力表述山西文化的设计公司进行设计。 5)争取在两年内建成酒店 备注: (两个地块可以选其一)
十、结论
1、根据山西 X投资有限公司的对于旅游业的情结和本身的资金实力，完全有条件进行酒店业的投资。
2、虽然太原油店业的现状是供大于求，并不表明投资酒店无利可图。
3、建造一个能体现山西文化精髓、现代服务设施的、造价成本合理的酒店，在市场上会具有极高的竞争力，会是一个四赢的结果: 1)太原酒店业产生一家有山西特色的现代化酒店 2) 顾客在太原能够有一个理想的“途中的家” 3)太原的劳动力市场有了一个新的输出渠道 4)X投资的可持续发展有一个理想的途径
二零 年 月
日
第一章 总 论
1.1 项目提要
1.1.1 项目名称：xxx一级木材检查站建设项目 1.1.2 项目承办单位：xxx林业局 1.1.3 项目法人：xxx林业局 1.1.4 项目主管单位：xxxx林业厅 1.1.5 项目性质：新建
1.1.6 基地建设地点：两个一级木材检查站分别在xxx的xx乡、xx北部的xxx。
1.1.7主要建设内容与规模：通过标准化建设，两个木材检查站建设固定站房715平方米、场道硬化700平方米，木材存放场地2500平方米，并完善供水、供电系统，技术装备完成通讯工具、检测设备、档案管理设备，办公家具购置和检查站的绿化美化任务。
1.1.8 建设期限：1年内完成，即2005年。
1.1.9 投资规模及资金来源：两个一级检查站投资总规模125万元，其中，申请中央预算内林业固定资产投资75万元，县级财政配套50万元。
1.1.10效益评价：通过规范化、标准化建设，达到有固定场所、设备精良，作风过硬的执法队伍，树立木材检查站依法行政、文明执法的林业窗口的形象，激励职工提高素质，安居乐业，更好地保护国家森林资源。
1 1.2 可行性研究报告编制的依据
⑴ 《国家林业局计资司关于组织申报2005年中央预算内林业固定资产投资项目的通知》;
⑵国家林业局《营造林工程建设项目文件组成及深度要求》，中华人民共和国行业标准，LY5141—99;
⑶xx县、xxx林业局和检查站提供的基础材料
1.3 研究结论
该项目建设后，可实现我省两个主要木材运输的交通要道得到控制检查，防止非法木材、野生动植物等产品非法运输，为全省其他xx个木材检查站树立标兵，通过硬件建设，彻底解决了木材检查站无自己的固定站房、工作环境差、场地简陋、设备陈旧落后等问题，为加大执法力度、文明执法、科学执法提供了较好的工作条件，大大提高了林业对外形象，可更好地为保护林业资源，促进林业的可持续发展发挥应有的作用。
该项目是加强林业资源管理、促进依法行政、公正执法的基础性建设，不但非常必要，而且切实可行。
第二章 项目建设背景及建设必要性
2.1 木材检查站的作用与地位
2 木材检查站是林政资源管理的一个重要环节，是堵塞木材运输漏洞、阻止木(竹)材、野生动植物和重要林产品非法转移、运输的重要监督前哨，是实现木材凭证采伐、凭证运输、促进植物检疫的关口，是依照法律、法规、规章的规定，负责对木材和野生动植物及其制品运输检查监督的最基层行政执法单位。对保证林业资源有效管理和发展有较好地促进作用。 2.2木材检查站的现状
由于长期以来林业部门资金紧张，对木材检查站建设投入不够，租用民房作为检查站，造成办公条件环境差，设备十分简陋，检查人员长期风餐露宿，无论酷暑和严冬，都守在工作第一线，工作环境条件差，工资不能照常发放，造成部分人员工作情绪低落。由于先进设备几乎是一片空白，不能利用现代技术促进检查工作的规范化、科学化，工作效率较低，执法水平也难以提高。 2.3建设的必要性
为了改变目前这种落后的面貌，从总体上提高检查站的工作条件是非常必要的，限于目前的财力，我省优先选择了洛宁县、杞县两个木材检查站作为样板，通过标准化、规范化建设，使检查站不但软件上过硬，人的综合执法素质提高，同时也要把基础设施和先进的设备武装起来，为他们提供良好的工作条件，使每一个工作人员才能心情舒畅地投入工作，做出更大地贡献。
第三章 项目建设条件
3.1 自然地理条件 3.2 社会经济条件 3.3检查站的基本条件
第四章 建设方案
4.1 项目建设指导思想
全面贯彻落实《中共中央 国务院关于加快林业发展的决定》以及国家林业局局长周生贤提出的“严管林、慎用钱、质为先”的原则，加强林政资源管理，科学执法，文明执法，发挥河南优越的区位优势，加强木材检查站的标准化、现代化建设，通过固定站房建设，配置现代化的管理设备和监控设备，大力提高检查站职工的综合素质和执法水平，最好地履行木材检查站工作职责，建设成为工作一流、装备一流、业绩一流的国家一级木材检查站，为保护森林资源做出更大地贡献。 4.2 建设原则
――科学规划，尽快实施，突出特色，争创一流; ――从实际出发，实事求是，讲求实效; ――高起点，严要求，实现现代化;
――站房建设与设备配备结合，硬件建设与软件建设相结合;
4 4.3 项目建设目标
检查站的标准化建设为机会，实现结构与功能配套，人员看守与先进设备相结合，通过硬件和制度建设，改善林业的执法条件和环境，树立良好的林业对外形象，通过全面提高，建设成为作风过硬、文明执法、装备一流、业绩一流的全国样板木材检查站，实现管理出经验、出人才、出效益的目标。 4.4 项目建设内容
4.4.1 固定站房及配套设施建设
①站房建设：按照标准，固定站房建设设计为2层小楼，每座小楼建筑面积330平方米，。
②场道和木材存放场地：在院前设立场道，临时停车检查，木材检查站设立场道300平方米，木材存放场地1000平方米;木材检查站设立场道400平方米，木材存放场地1500平方米。
③供水系统：xx属山区，地下水位深，需打深井一眼，在楼上修建水池，通过管道抽到水池内再通过自然压力成为自来水。xxx木材检查站的地下水位较浅，打一眼一般机井，购买一套无塔供水系统就可很好地解决问题，投资较少。
④电力系统：由于木材检查站不临居民区，需要架设一段电力线，xx站需要架设1000米，xx站需要架设1500米。 4.4.2 通讯设备
①移动通讯：为适应现代化建设，工作人员需配备移动电
5 话，目标是每个检查人员一部，根据需要，余庄站需要购买10部，柿园站需要购买11部。
②公网电话：每个检查站配备公网电话2部。
③传真机：为与相关单位进行快速文字信息交流，每个检查站配备传真机1部。 4.4.3 检测设备
①电子监控设备：安装在道路上，可以向两个方向实施远距离监控，计划购买北京可为时代科技有限公司生产的4路千眼巨人S1648-4全套设备，每个检查站一套。
②木材检测设备：主要购置木材速测仪器，票证真伪识别设备等，根据需要，每个检查站配备1套。
③植物检疫设备：对于没有出示检疫证明的木材和森林植物产品，就地检疫。为此，为每个检查站配备病虫害检疫设备1套。
4.4.4 档案管理设备
①照相设备：实现档案管理现代化是标准检查站建设的目标之一。为此为每个检查站配备数码相机1部、录像机1部。
②计算机录入系统：为每个检查站配备计算机2部、打印机1部、扫描仪1部。
③档案柜：为每个检查站配备档案专用柜6个。 4.4.5办公家具
6 为规范统一，为每个检查站配备桌椅10套，达到摆放整齐，井然有序。
4.4.6绿化美化：建立整洁文明的标准一流检查站。必须内外统一，美观大方。因此，必须绿化美化，达到四季常青，三季有花，整洁卫生。
各检查站建设内容详见附表1。
第五章 投资估算与资金筹措
5.1 投资估算依据
⑴ 《建设项目经济评价方法与参数》; ⑵ 《林业建筑安装工程预算定额》; ⑶河南省有关定额标准;
⑷设备价格按市场现行价格进行估算。 5.2 项目建设期
1年，即xxx年内完成。 5.3 投资估算
经估算，该建设项目1年内需总投资125.0万元，其中固定站房建设82.70万元，通讯设备建设5.00万元，检测设备建设17.60万元，档案管理设备建设6.20万元，配备办公家具
7 1.00万元，绿化美化5.00万元，不可预见费7.50万元。 5.4 资金筹措
该项目总投资125.00万元，其中，中央预算内固定资产投资75.00万元，占60%，县级财政部门配套50.00万元，占40%。各县财政部门已做出了保证资金配套的承诺书，见附件。
第六章 项目建设保障措施
6.1 组织保证
各县林业局要成立以一把手为领导建设领导小组，确保项目按要求保质按时完成。实行目标责任制，县林业局不但要向县政府负责，同时，也要向省林业厅负责。 6.2 资金投入保障措施
项目建设资金属于专项资金，必须专款专用，单独核算，统筹安排。要制定必要的项目资金管理办法，并接受有关部门的检查和监督。中央资金到位前，可以先垫付资金建设，县级配套资金要足额到位。 6.3 施工组织保障措施
要按照现代实施管理办法，对于土建工程和设备购置工程，要建立公开招标制。对于有些设备不能全面公开招标的，要实行询价制度，货比三家。要执行工程监理制度，保证把工程建设成为精品工程，样板工程。
8 6.4 加强监督检查
省林业厅在工程建设过程中，要不定期检查，在工程完成后，要组织有关方面进行验收，对工程质量和标准进行检查验收。
年产吨优质大米加工厂建设项目
可行性研究报告
一、项目概况
1、项目名称：米泉市年产吨优质大米加工厂建设
2、项目建设地点：新疆省米泉乡
3、项目联系人：王艳
联系电话：传真：09948888888
4、项目建设类型：新建
5、项目建设规模与内容：新建年产吨优质大米加工厂
6、项目投资估算：项目总投资为350万元。其中固定资产投资为300万元，流动资金50万元。
7、效益分析：项目建成后，年创利税120万元。
二、项目建设的必要性和可行性
(一)必要性
1、粮食是安天下的产业。国以民为本，民以食为天，农业是产粮的主业，无农不稳，无粮则乱，粮食是既有战略意义又有经济意义，粮食为国家经济发展、社会稳定提供物质保证，同时对改善人们生活提高广大农民群众的物质生活水平，建设小康社会打下良好的物质基础。
2、优质大米符合人们消费需求。随着人们生活水平的不断提高，吃少吃好吃绿色产品成为人们的消费主流，大米是中国人的主食，普通大米的市场越来越窄，优质大米越来越受人们青睐，生产加工优质大米，是市场消费的需要。
3、优质大米加工是增加农民收入的需要。粮食生产受自然条件、自然环境和市场的制约非常大。近几年来。农民增产不增收成为制约农业农村经济发展的突出问题。对大宗农副产品进行加工增值，是解决农产品增产不增收的唯一出路。
4、发展粮食加工是增加财政收入的需要。米泉是个工业基础薄弱的乡镇，工业对财政收入的贡献率很低。随着农村税费改革工作的不断深入，直接从农产品中获得财税收入的可能性越来越小，只有走农产品深加工，把直接农产品通过工业转化为工业产品，政府财政部门才能获得利税收入.本项目通过先建种植基地，就地加工，适应了当前国家改革趋势，为解决米泉财政增收难问题开辟了新的财源。
5、粮食生产和加工面临着发展的机遇。首先在我国大部分地方粮食以及农副产品价格出现自1998年以来的粮食价格上涨，为我国进行粮食改革提供良好环境，建立良好的粮食流通体制和运行机制，实现粮食购销市场化和市场主体多元化，充分发挥市场调节在粮食资源配置中的作用。其次，中国已加入世贸组织融入了全球一体经济。我国粮食生产水平提高，粮食的品质和卫生安全质量有所改善。粮食在国际市场上的竞争能力有所增强，使我国粮食价格在国际市场上的优势得以体现。粮食出口量有所增加，为我国粮食生产销售提共了广阔市场空间，第三当前粮价回升，国家出台一系列保护和提高粮食综合生产能力的政策措施，从人、财、物等方面的粮食生产体系倾斜，为粮食生产和加工的发展提供了良好的机遇。 综上所述，建立优质大米加工厂是非常必要的。
(二)可行性
项目建设以市场为导向，充分发挥米泉乡农业大乡，耕地多，产粮多资源优势。本项目的建设对推动米泉粮食生产良性循环，做大优化产业结构及农村经济结构的调整，促使粮食生产产业化经营有着促进作用和样板示范作用，对促进农民增
收和财政增收有着极其重要意义。通过对优质稻谷的加工，增加了附加值，把原来的卖原粮为变卖优质大米，推动全乡优质水稻的推广种植。实行产、加、销一体化服务，以市场为导向，企业(工厂)为龙头，基地为背景，农户依托，企业得到农民得益，国家稳定，从而促进米泉农业经济快速发展，项目的建设切合米泉农业发展方向，是非常可行的。
三、项目市场供求分析及预测
(一)市场分析
1、国际大米市场现状。根据有关部门测算，全球大米产量为3.7986亿吨，全球大米产量预期3.9046亿吨，较上增1060万吨。在产量增幅缓慢的情况下，全球大米消费却在不断增加。缺口大米1200万吨。产需出现缺口，库存不断减少，大米价格提升空间较大，今年新增供给不足当年需求，缺口继续扩大。
2、国内大米市场现状。近年来，随着我国种植结构的不断调整，稻谷的播面积和产量也逐年减少。根据有关资料显示，我国稻谷己连续4年减产，其中早稻减产则更为明显，今年国内早稻总产量预计为589亿斤，比上年减少17亿斤，而要稻谷减产的同时，需求量却表现为稳步增长。主要原因是①随着人口的不断增长，作为口粮的大米需求也在不断增加;②今年以来各地陈粮抛售量大，市场大米可售量缺口加大，据有关资料显示，目前国内库存量相当于1994年和1995年水平，特别是企业库存更少，粮食部门和企业部门在新粮上市后急需补库，收购积极性较高。市场上大米可售量缺口加大;③由于我国在水稻种植技术方面大力推广标准化生产技术，稻谷的品质和卫生安全质量有所提高，我国大米在国际市场上竞争力逐渐增强，大米出口量不断增加，己连续多年保持一定规模的出口。据海关部署统计数据显示，1-9月份全国累计出口大米188万吨，累计进口大米193万吨，净出口69万吨。出口数量扩大，进口数量减少，进一步加大国内市场的缺口。
3、米泉乡粮食加工现状。目前全乡稻谷加工厂仅有2家，年加工能力仅为1000吨，优质大米加工厂还没有一家。
(二)、市场预测
1、国际大米市场预测。近年来，全球大米产量增幅较慢，根据美国农业部的预测，/全球大米产量为3.7986亿吨，/全球大米产量预计为3.9046亿吨，较上年产量增加1060万吨。但是，全球消费却在不断增加，根据国际方面报告，/全球大米消费预期为4.123亿吨，较上增长0.8%，良好的消费，有利于国际大米价格上涨。因此，在2至3年内优质大米价格相对看好。
2、国内大米市场预测。水稻连年减产，需求增加，国内大米尤其是优质大米价格上调有基础。近年来，随着我国种植结构的不断调整，稻谷播种面积和产量也逐年减少，据有关资料显示，我国稻谷连续4年减产，今年国内早稻总产量预计为589亿斤，比上年减少17亿斤，在稻谷减产的同时，需求却在增长。首先，随着人口的不断增长，作为口粮的大米需求也不断增长;其次，今年以来，各地陈粮大量销售，需求不断增加，产需出现的缺口，库存不断减少，大米价格提升有支撑。今年稻谷减产，新增供给不足当年需求，缺口继续扩大，动用库存较多。第三是由于我国大米在国际市场上的竞争力逐渐增强，加上世界大米库存量下降，国际市场大米价格上涨，我国出口大米数量不断增加，为国内大米价格提供了有力上行空间，这为项目基地建设提供了广阔的发展前景。
四、项目建设地点选择分析
1、地理位置：米泉乡地处乌鲁木齐城北部，距离乌市昌吉均很近。交通便利，
运输成本低。
2、区位条件：米泉是乌鲁木齐市重点边贸乡镇，市场幅射人口约20万人。乡域面积280平方公里，居全县第一，辖有19个行政村和1个居委会，257个村民小组。总人口34909人，其中农业人口32968人，劳动力1.5万个。
3、资源条件：米泉土地肥沃，物产丰富，盛产粮食、素有新疆“鱼米之乡”的美誉。全乡现有耕地面积3.5万亩，其中水田55万亩，粮食播种面积6万亩，其中水稻播种面积5万亩，总产量21108吨，占粮食总产量的85.9%，优质稻播种面积达3.5万亩，预计总产达2100吨。优质稻面积将达到4万亩以上。
3、通讯、电力。米泉乡早于完成农村电网改造，并入华东电网，加工用电可以保证。己实现了各行政村村村通电话，移动电话信号覆盖全乡，为项目建设信息交流和今后产品销售提供便利，对项目建设和管理提供了良好条件
六、生产工艺技术方案
1、社会技术基础。米泉是一个农业大乡，种植农作物主要是以水稻为主，是全县的产粮大乡。社会技术基础良好，能接受优质生产技术标准要求。
2、项目需要的技术力量。米泉乡县农业服务中心，农业科技推广站6名大专以上毕业高、中级技术职称的技术人员，他们长期在基层从事专业技术研究、推广工作，积累了成熟的技术经验，可为项目开展提供技术基础。
3、主要技术工艺流程。稻谷除尘→稻谷提升→稻谷清筛→碾米→抛光→大米分筛→色泽分级→包装→保鲜储存。
七、项目建设目标
1、新建年加工优质大米吨的生产车间，稻谷储存和大米储存仓库各一个
2、配套建立大米质量和卫生安全检测化验室一个。
八、项目建设内容、规模和投资概算
(1)加工厂
①建设砖混优质稻米加工车间一座，建筑面积800m2，按500元/m2计，需投资40万元;
②配套建设精包装车间一座，建筑面积500m2，按500元/m2计，需投资25万元;
③购置加工设备一套，投资50万元;
④购置精包装设备一套，投资42万元;
⑤配套建设砖混成品仓库一座，建筑面积1000m2，按500元/m2计，需投资50万元;
⑥购产品运输车辆一辆，投资18万元。共需投资225万元。
(2)优质稻米质量安全检测体系建设及购置相关设备
①建设检验检测室及配套设施，建筑面积500m2，按500元/m2计，需投资25万元。
②购置检验检测仪器设备一套，投资50万元。
以上2项合计投资为300万元。
九、项目总投资及资金筹措
项目建设中加工厂建设投资225万元，优质稻米质量安全检测体系建设及购置相关设备75万。流动资金50万元。三项合计，项目总投资为350万元。拟吸收本县社会资金或引进县外资金投资建设。
十、环境保护与安全措施
1、环境保护。本项目中新建的优质稻米加工厂，在稻米加工中产生的谷壳、米
糠及其他废料采取三种处理方案：一是米糠作为上等饲料，集中销售给养殖企业发展禽畜产业;二是谷壳可通过集中燃烧作肥料或供给农户作燃料;三是其它废料可集中沤制，供给农户农户用作有机肥料。
2、安全措施。建设中严格按照土建项目施工安全要求，建立安全工作制度，确保施工人员规范操作施工，保障施工人员安全，特殊工种，要求持上岗证上岗。
3、消防措施。严格按消防规范要求，建设和安装消防设施。
十一、项目组织管理与保障措施
1、组织机构。乡党委政府成立由乡长任组长，分管副书记任副组长的项目建设领导小组，抽调3-5名专业人员专职跟踪项目建设，提供服务，确保项目建设不受干扰。
2、实行项目法人责任制。项目业主为法人，米泉乡政府为责任单位，按项目法人责任制要求，项目法人对项目工程质量终生负责。
3、项目质量管理。项目建设严格按规定实行招投标，设计与施工必须由有资金的单位进行，严格进行工程质量检验或质量监理，保证工程质量合格。 十
二、效益分析与风险评价
(一)效益分析
1、经济效益
工厂年加工优质米吨，以加工稻谷每吨获纯利100元，优质米每吨销价比普通大米增加500元计算，可年创利润120万元，经济效益显著。
2、社会效益
项目建成后，形成固定资产300万元，可带动粮食的产业化经营，促进粮食质量提高及产品流通，最少可安排30人就业，社会效益显著。有力地增强农业生产后劲及全面提高土地综合生产能力，为发展优质粮生产打下坚实的基础，为全县粮食产业发展起到典范作用。
(二)风险评价
项目建设是加强农业的基础地位，大力发展社会生产力的重要举措，是践行"三个代表"重要的具体行动，对稳定粮食产业的长效发展有利。项目的投入，经济效益明显，社会效益显著，项目建设不存在风险问题或风险极小。
第一章 总论
1.1 项目概况
1.2 项目承办单位概况
1.3 可行性研究报告编制依据
1.4 可行性研究报告编制原则
本工程的可行性研究报告严格按照技术先进、低能耗、低污染、控制投资的要求，遵循下述原则：
(1)以求实、科学的态度进行细致的论证和比较，做到技术成熟、先进、可靠，经济合理，设备顺利投产并能长期运行，为投资决策提供可靠的依据。
(2)遵循国家有关产业政策，深入市场调查，紧密跟踪产品市场走势，确保项目具有良好的经济效益和发展前景。
(3)认真贯彻执行国家建设项目有关的消防、安全、卫生、劳动保护和环境保护管理规定、规范，做到各种有害物达标排放，尽量减少环境污染，提高综合利用水平。
(4)贯彻可持续发展战略，通过本项目的建设，努力提高工厂的整体技术水平和装备水平，增强企业的整体经济实力，力求做到发展与环境保护同步，“三废”排放少，污染小，使企业完全进入可持续发展的境地。
(5)在总体布局中，立足本地资源，优化技术方案，力求做到功能分区明确、生产流程完整、交通组织合理，环境保护良好，空间处理协调，厂容厂貌整洁，有利于生产管理和工程分区建设，尽可能减少项目投资，提高项目经济效益和抗风险的能力。
1.5 可行性研究报告编制范围
该项目可行性研究结合项目单位实际情况和建设地的基本条件，认真
分析其产品市场、生产规模、产品方案、生产工艺、设备及企业管理状况，在对内、外部环境进行分析和研究的基础上，论证项目建设的必要性和可行性，提出建设方案，制定项目实施计划，估算项目投资，进行经济效益分析，并提出项目建设的有关结论性意见及建议。
1.6 可行行研究报告编制原则
1.7 可行性研究结论
1.8 主要经济技术指标
第二章 项目建设背景及必要性
第三章 市场分析与预测
第四章 建设地址与建设条件
第五章 工程技术方案
第六章 原辅材料及动力供应
第七章 总图运输
第八章 公用辅助工程
第九章 节能
第十章 环境保护
第十一章 劳动安全卫生与消防
第十二章 组织机构与人力资源配置
第十三章 项目实施进度与招投标
第十四章 投资估算与资金筹措
第十五章 项目投资效益分析与评价
第十六章 社会效益分析
第十七章风险分析
第十八章 结论与建议
一、总
论
项目名称：活性白土项目
建设规模：占地15000㎡。
建设内容： 生产用房和配套设施建设，建筑面积约8000平方米。
注册资金：300万元
投资总额：500万元
项目法人单位：金昌市坤鼎矿业有限责任公司
公司法人代表：王亚茹
联系地址：金昌市北京路
1.1建设单位基本情况
本项目由金昌市坤鼎矿业有限责任公司作为项目法人负责实施。金昌市坤鼎矿业有限责任公司从外引进技术、招商进资500万元。
1.2可行性研究报告编制依据
编制可行性研究报告的主要依据如下：
1、《当前优先发展的高技术产业化重点领域指南》，国家发改委、科技部、商务部联合发布;
2、《南京市城市总体规划(1991—2010年)》，南京市规划局编;
3、《南京市沿江开发总体规划》(征求意见稿)，南京市发展计划委员会编;
4、南京雨花经济技术开发区投资指南;
1.3项目提出的理由
本项目是集生产、加工、销售为一体的高新技术、高附加值产业，符合国家产业导向，也符合雨花经济技术开发区的总体规划。
1.4项目概况
1.4.1拟建地点
该项目位于南京雨花经济开发区内，园区地处长江之滨、205国道、宁马高速横贯南北，距南京市十公里，距南京绕城公路、三桥、宁芜公路、板桥汽渡均在两公里以内。规划中的沪宁高速铁路以及江底隧道将与江北沿江开发区相连，所有交通设施建成后该地区将形成为一个水陆交通畅通、四通八达的大区域。
1.4.2建设内容与规模
项目规划总用地面积约24亩，目前场地内的“七通一平”已基本完成。项目主要建设内容为生产用房及配套设施。拟建生产用房12100平方米，办公及附属配套设施900平方米，总建筑面积13000平方米。
1.4.3项目总投资及效益情况
(1)本项目注册资金为1000万元。
(2)本项目总投资6000万元，其中固定资产投资总额为4500万元，流动资金总额1500万元。
(3)资金来源：部分来源于企业自有,部分贷款。
(4)该项目总投资为6000万元。2006年试生产，产值25000万元,利税2680万元,税收1565万元;2007年生产产值25000万元,利税2680万元,税收1565万元;2008年正式投产,产值50000万元,利税5380万元,税收3150万元。该项目投资利税率为50.65%，投资利润率为34%，投资回收期3.1年。
1.4.4主要技术经济指标表 财务内部收益率(税前)
52% 财务净现值(i=5.85%)(税前)
13276.4万元
静态投资回收期(税前)
2.8年
动态投资回收期(税前)
2.9年
财务内部收益率(税后)
35% 财务净现值(i=5.5%)(税后)
9667.4万元
静态投资回收期(税后)
3年
动态投资回收期(税后)
3.1年
投资利润率
34% 投资利税率
50.65% 1.4.5 项目综合研究结论
本项目建设是符合国家产业导向的高附加值环保型产业，符合“低能耗、无污染、高附加值”的特点，投资回收期短，是省市鼓励和支持发展的产业。项目技术达到国际先进水平，批量生产后具有广阔的市场前景。项目建设对加快推进城市化进程，促进我市的经济建设，培育有条件的企业进入国际资本市场是非常必要。
二、项目建设必要性
2.1建设的必要性：
1、该项目属高新技术产业，符合国家产业导向，是省市重点发展的产业之一。
2、项目建设符合雨花台区的建设思路和雨花开发区的总体规划。
3、项目建设是企业自身发展的需要。
4、项目建设对改善周围环境和提升开发区整体形象具有重要作用。
三、项目背景
3.1南京市经济发展现状
南京是中国七大古都之一，有“江南佳丽地，金陵帝王都”的美誉。自公元229年东吴建都南京始，南京曾十次成为首都，留下了灿烂的历史文物遗存，是中国著名的历史文化名城，在海内外享有较高的知名度。今天的南京，是中国经济发达省份江苏省的省会，华东地区的中心城市之一，在全国宏观生产力布局中居于重要地位。南京总面积6597平方公里，占江苏省的6.4%。下辖11区2县，全市总人口640万，其中户籍人口563万。 南京是中国重要的综合性工业生产基地，华东地区重要的交通、通讯枢纽，长江流域重要的商品集散地，全国四大科研教育中心城市，在华东地区及长江流域具有重要地位，形成了四大优势，具体表现在：
(1)区位优势： 南京位于我国沿长江、东部沿海“T”型经济发展战略带结合部，是长江三角洲与中西部地区的交接点。南京是长江三角洲区域西部重要的枢纽城市，紧邻中国最大的经济、金融中心上海，对该区域经济发展起着辅助和支撑点的作用，具有沿江、近海的区位优势和较强的经济辐射能力和吸引力，具有加速经济国际化的有利条件。从区域经济发展看，南京市所处的区域正是东部现代工业经济和西部传统农业经济的交接地带。这种临界性意味着南京是多种类型的经济、技术和信息复杂交汇的地域，这里所蕴涵的区域经济发展机会，将会比南部临近上海的苏锡常地区多。南京的发展也得益于这种自然的和经济上的区位优势，承东起西，形成独具南京特点的发展特色。 (2)交通优势
南京是华东地区唯一的铁路、公路、水运、航空和管道五种运输方式齐全的综合性交通枢纽。南京港是远东内河第一大港;津浦、沪宁、宁铜3条铁路干线在这里交汇，成为连接华中、华东、华北的重要铁路枢纽;南京禄口国际机场是现代化的大型国际航空港;以沪宁、宁合、宁马、宁连高速公路为骨架的对外公路四通八达，市区道路形成“经五纬八”路网;南京是中国八大通讯枢纽城市之一，是中国第一个实现程控化的省会城市，各种现代化通信方式齐全。目前南京已经形成功能齐全、协调互补的现代化综合通讯运输体系。多种通讯运输方式综合利用和协调发展是世界各国的共同趋势，南京市将充分利用不同通讯运输方式之间的合作分工和协作，来促进现代化建设的发展。通过规划，未来南京市将形成“十一线两环六通道”的高速公路网、“十线汇集”的华东铁路枢纽、国内最大的现代化内河港、华东第二大国际航空港以及鲁宁和沿海两条输油管道。
(3)产业优势 南京是中国东部地区重要的综合性工业基地，与周边城市相比一个明显的比较优势就是地方主导产业突出，目前全市已形成以石油化工、车辆制造、电子信息等三大支柱产业为主导、以生物医药、机械装备、钢铁冶炼、食品加工、纺织服装及新型建材六个行业为重点，拥有36个工业行业、200多个工业门类、2000多个大类产品的综合性工业体系。电子工业、石化工业生产规模均居中国城市第二位。 南京市以强化第一产业、优化第二产业、大力发展第三产业为主积极进行了产业结构调整，经过多年的发展演变，其
一、
二、三产业的比例已由1978年的12.5:67.5:20.0，调整为2004年的4.1:51:44.9.
2004年，南京市经济快速增长，总量实现历史性突破。全年生产总值为1910亿元，按可比价格计算，比上年增长17.3%。其中，第一产业增加值70亿元，增长5.2%;第二产业增加值1005亿元，增长20.7%第三产业增加值835亿元，增长14.9%，全市人均生产总值27283元，比上年增长13.1%。财政收入403.65亿元，比上年同口径增长27.6%;工业增加值达到659.4亿元，比上年增长18.4%;全社会固定资产投资1200亿元，比上年增长26%;全年新培育高新技术企业110家，高新技术产业销售收入604.98亿元。 南京目前共吸引70多个国家(地区)7203个项目来宁投资。2004年合同利用外资45.2亿美元，比上年增长12.6%，外商直接投资25.7亿美元，比上年增长27.2%。除国家各专业银行以外，全国性或地区性商业银行纷纷落户南京，目前拥有银行营业机构1000多家，商业设施逐步完善，初步形成了大商业、大流通、大市场的格局，现已拥有各类商业服务网点7万多个，各类市场550多个，成为长江流域金融、商贸、流通四大中心之一。
(4)人才和科研优势 南京教育、科研水平仅次于北京、上海居全国第三位。目前拥有各类高等院校37年(不含部队院校)，以南京大学、东南大学为首的一批高校的科研实力在全国名列前茅。有各类科研机构742家，其中国骨干一流研究中心和实验室100多家，包括国家重点实验室18个，国家专业实验室5个，国家工程技术研究中心7个。每年申报重大科技成果800多项，专利申请量1300多件。拥有两院院士65人，各类科研技术人员60万人，在校大学生31.66万人，每年向社会输送10万名大学毕业生，为南京建设与发展提供了丰富的人才资源。目前，南京科技人才优势已经成为吸引外商投资、吸引国内外优秀人才的重要条件。
3.2雨花台区经济发展现状
雨花台区座落在六朝古都南京的西南郊，地理坐标为东经118º，北纬32º，是金陵的“南大门”。气候属北亚热湿润气候，四季分明，日照充足，无霜期230天，年平均气温15.3℃，年平均降水量1033毫米。面积近134平方公里，辖7个街道办事处和雨花经济技术开发区，人口18.5万。雨花台区气候宜人，土地肥沃，风景秀丽，故名雨花台;在金陵四十八景之中，雨花台区占有十景。著名的雨花台烈士陵园、菊花台、龙泉寺、渤泥国王墓、将军山位于本区境内。区内基础设施建设健全，水、陆、空交通发达，投资环境十分优越。区政府距市中心仅3公里，距长江最大的内河外贸港——新生圩港8公里，距新建的禄口国际机场10公里;北依浩荡长江，南有秦淮新河;宁芜铁路穿区而过;宁芜、宁丹、宁溧、宁马、绕城、中山南路、新机场路、纬八路、纬九路等十条干道贯穿全境;南京地铁总站、长江三桥、赛虹桥立交已全部竣工、规划中的火车南站也即将开工,建设中的京沪高速铁路穿越我区。全区水、电、气管网发达，供应充足，通村通厂，使用便捷。 近年来，雨花台区以“郊区城市化，经济效益化”作为战略取向，在农业、工业、第三产业、城市建设和社会事业上有了长足的发展。2004年，全区完成国内生产总值64.13亿元，财政收入8.58亿元。工业经济是雨花台区的主导产业。全区拥有雨花经济技术开发区、铁心桥生态科技创业园、宁南高科技研发区等园区。形成了钢铁、汽车制造、能源、科技研发四大支柱产业，其中钢铁年产1200万吨，汽车年产6万辆。经过多年的改制，目前全区工业企业主要以民营和三资企业为主，重点企业主要有：中兴通讯南京研发中心、春兰汽车制造公司等。雨花台区还十分注重加强软环境建设，雨花台区今年提出了“二次创业”的口号，区委、区政府确定了新的工作重心，就是一切工作以营造环境为出发点，塑造“服务型”政府形象，为企业发展、产业集聚创造最佳的发展环境。制定出台了重点企业实行重点保护、重点服务的政策，每年排出重点纳税企业，实行挂牌保护。在招商引资上雨花台区组建了以专职招商队伍、招商顾问和经纪人为主的三个层次的招商圈，出台了招商引资奖励办法，对项目引荐人进行重奖。同时雨花台区加快审批制度改革，成立了“一站式”服务的招商中心和企业服务中心，增强项目审批的透明度，提高办事效率，进一步营造“亲商、安商、富商”的良好氛围。
3.3南京雨花经济技术开发区发展现状
雨花经济技术开发区创办于2000年，位居南京主城西南部，面积28平方公里。北起秦淮新河，南至梅山， 东起宁芜公路，西至长江，与南京新城----河西新区紧密相连，是南京距主城最近的开发区。规划人口35万， 面积60平方公里的板桥新城建设，为雨花经济开发区的发展提供了新的契机。 开发区区位优势突出，交通十分便捷。南京长江三桥、南京公路一环、二环、宁马高速公路、宁芜公路、 宁芜铁路、以及即将开工建设的京沪高速铁路穿区而过。是南京对外通往皖北、皖南、苏北等地区的重要门户。 开发区产业布局合理，产业优势突出。是南京河西新区、板桥新城重要的产业服务基地， 华东地区乃至全国重要的现代制造业基地、物流基地。开发区重点建设三大园区： 工业产业区，建设汽车制造、钢铁冶金、电力能源、综合加工四大产业基地; 现代物流园区，引进以信息技术为平台，集“商品交易、产品配送、多式联运、现代仓储”于一体的现代综合性物流企业;人居森林区，崇尚自然，以人为本，开发建设以旅游度假、休闲娱乐、高档居住为主题的城市生态公园。开发区崇尚"科技、开放、亲商"的开发理念，注重营造投资环境，已建成一期8平方公里七通一平的基础设施。 区内已经建成和即将建成的苏源热电厂、梅山煤气、宝钢梅山钢铁等大型基础材料基地， 为入园项目提供廉价的电、气和钢铁。雨花经济技术开发区将是雨花台区最主要的经济增长点和对外开放窗口。
3.4 项目背景
本项目依托雨花经济技术开发区，建设一个以不锈钢制品为主的生产、加工、销售企业。企业建成后满足相关行业不断增加的需求，同时也使企业在发展水平和生产规模上走上一个飞跃发展的新平台,该项目即是在此背景下提出的。
四、市场分析
4.1市场预测
本项目建成后主要是不锈钢制品的生产、加工、销售。主要包括以下几个方面：
一、各种不锈钢面板，包括磨砂、镜面、钛金、各式花纹面等多系列多个品种。产品结构精巧、工艺先进、功能齐全、价格合理、装潢考究;产品既吸取国际先进设计理念，又符合中国传统审美要求，广泛应用于建筑、装饰、食品、医药、化工等多种行业。
二、各种规格的不锈钢板材开平，公司自主开发、研制了具有行业领先水平的新工艺、新设备，对原材料进行特殊结构加工，能够满足各种行业的不同特殊需求。建成投产后是南京市唯一一家具有此生产能力的企业。
三、不锈钢制槽钢、工字钢、扁钢、角钢的生产。该产品主要应用于油田、电厂、造船厂等大型重工业，其中不锈钢制槽钢、工字钢目前完全依赖于进口，价格昂贵。公司在吸收国外先进技术的基础上，自主开发、研制了填补国内空白的不锈钢制槽钢、工字钢生产新技术，产品在质量上优于国外同类产品，而价格低30%以上，建成投产后是国类唯一一家具有此生产能力的企业，具有广阔的市场前景。 公司通过引进先进技术及设备,招聘专业人才,利用科技手段,自主研发,建设一个有较高生产能力,较大生产规模,更具有专业水平的生产流水线的生产企业. 4.2研究工作依据
该项目可行性研究依据主要是以市场调查结果为主，结合国家和地方的产业政策，全面深刻地研究该项目的市场前景、经济效益和与之相关的一系列问题。
五、建设规模
5.1 建设规模
项目规划总用地面积约24亩，目前场地内的“七通一平”已基本完成。项目主要建设内容为生产用房及配套设施，拟建生产用房、配套设施13000平方米。
1、征用土地：24亩
240万元
2、生产用房、配套设施：
2460万
(1)生产用房12100平方米
1210万元
(2)办公及生活、附属用房900平方米
90万
(3)道路、绿化及其它
1160万元
3、设备：
1800万
4、流动资金 ：
1500万
合计：6000万
六、项目选址
6.1建设地区的选择
该项目厂址的选择符合行业布局和国土开发整治规划，地处原料资源丰富、交通发达和具有良好投资环境和公共政策的雨花经济开发区。该园区占地面积12平方公里，是以高科技产业为主，集工业、商贸、仓储、码头运输为一体的功能完备、设施齐全的工业园区，是南京西部重点工业园区。该工业园区在绕城公路以外，摆脱了城区规划的制约，又紧连市区，保持着近郊区位的优势，同时具有与其它开发区同等优惠的招商政策，并提供“一站式”的前期服务。园区内土地平坦，基础设施条件较好。一期已启动面积6000亩，已完成基础设施投入数亿元，建有日供水能力2万吨的自来水厂一座，35千伏的变电所两座，总长10多公里的水泥干道两条，4万门程控直拨电话已开通使用。选择在该园区内兴建该项目，在行业政策上是正确的、技术上是可行的、经济上是合理的。
6.2厂址选择
结合该项目的生产工艺，综合考虑各方面的因素，根据园区的规划要求和企业自身的特点，经过现场勘察，公司决定在雨花经济开发区内征用24亩土地用于兴建该项目的生产基地。该地块地势平坦，只需要稍加平整就可以进场施工，没有要拆迁的房屋和其他建筑设施，四周均为其他企业的预留用地，周围道路已开通，用水、用电设施正在铺设中。该地块土地购置费用经济合算，无拆迁、场地整治(进场前由开发区负责七通一平)、青苗补偿以及土方处理等费用。无须另外兴建取水、防洪、排污设施。
七、工程建设方案
7.1项目工程建设方案与项目建设形象进度
根据该项目的投资计划，初步计划在2006年3月完成一期6000平方米生产及配套设施建设， 2006年8月完成二期7000平方米生产及配套设施建设，项目具体计划时间见下表：
项目名称 计划开始时间 计划结束时间 备注
立项申请报告及批复 / /
可行性研究报告书及批复 2005年9月初 2005年10月初
总平面布置方案 2005年10月初 2005年10月中旬
场地地质勘察，建筑施工图设计 2005年10月中旬2005年11月中旬
一期建设施工 2005年11月中旬2006年3月底 一期完工
二期建设施工 2006年4月 2006年8月底 二期完工
7.2 项目组成
该项目建设工程主要包括： 生产用房、办公用房、辅助用房，公共设施配套、道路及排水、绿化、配电系统、供水、排水，投资2460万元
7.3总平面布置及布置原则
根据用地规划的要求和生产工艺、厂内外交通运输等情况，按场地的自然条件、生产要求与功能以及行业、专业的设计规范进行安排，并考虑用地少、施工费用节约等要求，让总平面布置达到工艺流程(生产程序)顺畅、原材料与各种物料的流送线路最短、货流人流分道、生产调度方便。总平面布置还考虑到了企业今后发展的方向、与外界的交通联系线路等外部因素，整个项目总平面布置如下图：
7.4占地面积分析
遵循保护、开发土地资源、合理利用土地的方针，尽量少占耕地，根据该项目生产需要，估算占地面积如下表：
以上土地利用系数未考虑厂区内道路及绿化的占地面积。 7.5土建工程、建筑物的 建筑概况
7.6给排水工程
7.6.1给水系统:
水源来自市政给水管网。从室外环状给水管的不同方向引入二根管径k200的进水管。生活、生产用水量约545Ⅱ13/d，生活、生产给水接自一根给水引入管并设水表计量每幢单体的给水引入管设水表计量。 厂房、办公楼生活、生产给水利用市政压力直接供给。
生活间淋浴热水采用分散布置的容积式电热水器供应，容积式电热水器就近设于生活间旁。 茶水间设电开水炉供应开水。
7.6.2排水系统
生活、生产排水量约490IIl3/d。 室内生产、生活污水分流排出，其中生活排水污、废合流，室外排水采用雨、污分流方式。生产厂房的生产废水、废液须经污水处理设施处理达到国家有关排放标准后再排至室外污水管。每幢单体建筑污水经室外污水管收集后排入市政 屋面雨水有组织排放。室内外雨水量计算根据南京市暴雨强度公式，设计重现期采用3年。基地雨水收集后排入市政雨水管。 7.7供电工程
本项目估计用电量为650KW(生产、生活),拟在场地西北角设置10KV变电所，由开发区电网引入。
7.8弱电工程：
7.8.1通信系统
本工程建立完备的通信系统。拟在办公楼设置通信机房，由市电信局，引入通信电缆和光缆，在楼内设一套数字程控电话交换机。在办公室、科研楼、厂房、辅助用房等处设置电话终端。
7.8.2计算机网络系统
建立支持数字化信息管理系统的计算机网络，拟在办公楼设置计算机网络中心。在办公室、厂房等处设置计算机终端，以满足业务、管理需要及实现办公自动化系统的功能。
7.8.3综合布线系统
本工程建立支持语音通信、计算机网络与多媒体传输的综合布线系统。综合布线建筑群子系统传输线缆采用多模光缆及电话电缆;垂直布线采用多模光缆和非屏蔽大对数铜缆;水平布线均采用超五类四对非屏蔽对绞电缆。设备总机房内设总配线架，办公楼每层设楼层配线架。厂房每单元预留20对通局话缆和八路四芯光缆到每层的配线箱。电话和数据终端均采用RJ45型模块。
7.8.4有线电视系统
有线电视信号由市有线电视台引入，同时，设置卫星接收天线，用于接收相应的电视节目。采用双向网络传输技术，以分配分支方式设计。在办公室、科研楼、厂房等处设置有线电视终端。
7.8.5安全防范系统
7.8.5.1保安监视系统
为加强基地的安全保卫和管理，在基地及各主要出入口、重要房间及电梯轿厢等处安装摄像机进行监控。
7.8.5.2防盗报警系统
在各主要出入口、重要房间(如财务、出纳等)、重要机房等部位设置红外线/微波报警器、门磁报警器、手动报警器等报警装置。当有报警信号时，安保中心发出声光报警，并自动调整相应部位的摄像机摄取该处图像，以便后来取证。 7.8.5.3电子巡更系统
在电梯厅、楼梯、走廊等场所设置巡更记录点，通过保安人员不定时的巡更以保证基地安全。
7.8.5.4门禁—卡通管理系统
在主要出入口、重要房间、机房等处设置门禁系统，采用非接触式智能卡，只有持有已授权智能卡的人员才能打开相应的电子门锁。智能卡同时具有餐饮管理、考勤管理的功能，形成一卡通管理系统。
7.8.5.5公共广播系统
在走廊、大厅、办公室、厂房等场所设扬声器。本系统平日播放有关工作、生活信息及背景音乐，当有火灾及紧急情况时，自动或手动转为播放紧急广播。 7.8.5.6火灾自动报警及消防联动系统
本工程火灾自动报警系统保护等级为二级，设置一套控制中心火
可行性研究报告基本框架
第一部分 总体情况
一、目录
各章节段落的标题名称及页码。
二、报告摘要
简述报告的核心内容，项目名称、项目合作各方、合作方式、投资总额、估计回报、项目总体评价等最重要信息。
三、进行可行性研究的基本原因及考虑
1) 项目的来源和提出
2) 项目与集团战略与发展方向的吻合程度
3) 项目与集团及已有业务的配合程度、可否产生协同优势 4) 集团的人才、资金、经验和其他资源对项目的支持程度
四、总论
1) 建议的项目名称、性质
2) 可行性研究报告的编制依据 3) 可行性研究的范围
4) 编制指导思想和规划设计的原则 5) 项目构成
6) 项目的主要经济技术指标 7) 本研究报告的结论 8) 建议
第二部分 项目外在因素分析
一、行业状况
1) 行业的性质
2) 该行业国内、国外的总体状况、规模 3) 国内、国外前十大行业领导者的状况 4) 行业技术的技术的演变 5) 行业的增长性
二、市场情况与拟建项目的规模
1 1) 具体产品的介绍、产品的特点、产品的选择 2) 产品过往的生产销售情况
3) 未来产品的市场预测、产品的增长性 4) 类似的产品、产品的可取代程度
5) 合作各方在该行业、该产品的经验，特长 6) 目前和潜在的主要竞争对手分析
7) 技术进步对产品前景及市场竞争势态的影响 8) 建厂规模的建议
三、政策法规
1) 国家对行业的总体指导方针、发展策略
2) 国家法律和政策对该行业和具体产品的规限、基本要求 3) 产品进口、出口的鼓励或限制措施，关税税率
4) 国家和地方对行业和产品的税费(利得税、增值税、销费税、其他税项)的规定
5) 地方对合资企业的限制和优惠措施、政策，地方政府的书面保证和承诺
6) 国际上对该行业(或相关行业)、该产品(或相关产品)的公约和协定，中国是否参加(签署)了这些公约，作了哪些承诺 7) 环保要求
8) 宗教、民族、国民生活习惯、社会舆论对行业和产品的影响
四、技术来源和支持
1) 国际上现行的主要技术流派、技术的使用者及拥有者
2) 各技术的特点和成本，对人才、原材料、环境的要求和影响，对生产过程、生产成本、产品质量、产品数量的影响 3) 技术的获得程度、难易程度，安全性、可靠性如何保证 4) 如何配合和跟上不断变革的技术发展
5) 国内和国际上对各主要技术的使用有何法律或行政性的限制，国际上有无条约或公约规限这些技术的发明和使用，中国有无加入或签署这些条约或公约 6) 技术的选择
五、选址与建厂条件
1) 对所在地各种软硬环境的要求，包括但不限于 2) 对原材料的要求
3) 对交通运输和通信条件的要求
2 4) 对能源、水等的要求
5) 对经济基础、消费水平的要求 6) 对配套设施的要求 7) 对人员素质的要求
8) 对土地及其他资源的要求 9) 对环境及环保条件的要求 10) 对其他方面的要求
六、厂址的确定
1) 可供选择的厂址的几个方案
2) 各厂址的地理位置、地理概况、人文历史概况
3) 各厂址所在地的经济状况(人口、按性别年龄学历职称工种和区域的人口分布、经济总量、经济的行业分布、前十大行业、前十大税收和盈利大户、经济上的优势和劣势、人均收 入、按行业的人均收入、就业情况、各岗位各工种的工资水平，其他) 4) 各厂址及其所在地的交通状况(与市中心的距离、与中心城市的距离、与中心城市的交通方式、铁路、公路、高速公路、港口、码头的可使用程度、方便程度、收费水平、距离等) 5) 各厂址所在地的资源状况(水源、河流、煤炭、所需的主要原辅材料的生产、供应、价格、质量等) 6) 各厂址及其所在地的土地状况(土地供应量、平均价格、各项相关收费、可使用程度、需投入的整治成本、拟使用的土地的属性(划拨、征用、转让、入股等)、拟使用的土地的权 属、价格、需办理哪些手续、可否办理土地产权证书、可否转让、可使用年限、是否规定了特定用途、周围有无进一步发展的空间、该区的总体规划、地质状况等等) 7) 各厂址周围的其他情况(通信、商业、供水、供电、垃圾处理、污水处理、其他相关服务及设施) 8) 各厂址所受到的各种限制(例如楼宇高度、面积、厂区范围、道路、出入口、噪声等) 9) 所在地的鼓励政策(税收、各项费用、贷款、资助、人员流动、人员户口、子女入学、政府对行业和项目的态度、受限制的原辅材料供应、资源和资产作价、人员处理和招聘、各种审批手续的办理、原料和产品的进出口审批或许可证配额的使用、其他) 10) 项目在当地的作用和影响(就业、税赋、产值、利润、相关产品流通、对相关行业的带动力、对资金流转的带动力、对提高当
3 地在全市全省全国的知名度、对调整产业结构的作用、对消耗当地多余或过剩资源的作用等等) 11) 厂址的最后确定(以上各因素的综合结果)
七、总体布局与交通运输
1) 总平面布置(主厂房、辅助厂房、配套生产设施(锅炉房、电厂、变电所、空压站、水泵 房、污水处理站、其他污染物处理场、垃圾处理或堆放场等等)、仓库、道路、绿化、办公楼、生活设施(食堂、浴室、倒班宿舍、职工宿舍等等) 2) 竖向设计 3) 物流走向
4) 交通运输(铁路线、码头、装卸区、货物和车辆缓冲区，车辆进出流向)
八、环境保护
1) 厂区环境基本状况 2) 主要污染源和污染物
3) 国际上通行和国家规定的标准 4) 设计拟采用的标准
5) 控制污染物治理方案及其效果(污水处理、除尘除杂、垃圾处理等) 6) 资源开发利用对生态和环境产生的影响 7) 资源开发利用对经济技术指标的影响 8) 环境影响分析 9) 环保投资 10) 建议
九、职业安全、卫生与消防
1) 国外的流行做法及国家的有关规定 2) 主要设计依据
3) 主要危害因素成因及分析 4) 主要防护措施及预期效果 5) 消防设施及安排 6) 职业安全卫生投资
十、项目潜在的外部机会(OPPORTUNITY)与风险(THREAT)
4 提出和讨论存在和可能出现的机会与风险，包括技术、市场增长性、产品周期、人才、资金、销售方式、产品责任、汇率变化、政策法律、领导人变动、环保、国际公约等因素的影 响。
第三部分 项目内在因素分析 (非量化因素)
一、项目背景资料
1) 拟合作的企业、机构名称、地址、联系人、负责人、以及这些企业和机构的背景、过往业绩介绍
2) 拟合作的企业的股东构成、各股东的基本情况 3) 项目背景及投资建设的必要性和意义
二、生产工艺与设备选型
1) 生产纲领 2) 生产工艺流程
3) 生产工艺子框图及简述 4) 工艺设备选型
5) 选定的生产工艺和设备在国内国外的使用情况、使用经验 6) 生产定员
7) 技术、工艺、设备的估价或成本 8) 主要工艺技术经济指标
三、辅助设施与公用工程
1) 锅炉房及发电厂 2) 机修车间
3) 给水、排水工程
4) 采暖、通风、除尘、制冷、空压站及热力管道 5) 供电
6) 仪器、仪表及控制系统 7) 土建工程
8) 辅助设施与公用工程的估价或成本
四、资源综合利用、节能节水
1) 国内国外综合利用的例子与成效 2) 资源综合利用方案 3) 节能、节水
5 4) 相关的成本与回报估算
五、组织机构与职工定员
1) 企业组织架构 2) 工作制度
3) 员工来源、员工使用和招聘 4) 职工定员
5) 员工工资及福利制度
六、实施计划与人员招聘培训
1) 项目规划与实施时间表(政府审批立项、有关批准证许可证的取得、组建筹建班子、委托聘请设计者、进行和完成详细设计、设计方案的审定和批准、基础建设动工与进度、设备定购制造和交货、设备安装调试、试生产、合格验收等等) 2) 人员培训 3) 项目投产规划
七、质量保证
1) 原辅材料的质量指标 2) 产品的质量指标 3) 包装的质量指标
4) 售前售后服务的质量指标 5) 环境的质量指标
6) 国内外同行业或相类似行业的相关质量指标和保证体系 7) 保证质量的具体措施和体系
八、产品销售
1) 可供选择的多种市场定位、目标对象、定价 2) 经比较确定的市场定位、目标对象、定价 3) 可供选择的多种销售渠道、销售方式 4) 经比较确定的销售渠道、销售方式 5) 品牌的建立与维护
6) 售前售后服务体系的建立
(量化因素)
九、投资估算与资金来源
6 1) 编制依据 2) 编制方法 3) 投资估算
4) 资金来源与资金筹措(股东现金投入、银行借款、实物投入等)
十、利润预测
1) 每期的销售数量 2) 销售产品的单价 3) 每期的销售收入 4) 每期的销售成本 5) 各项期间费用明细 6) 各项税费 7) 各项汇率损益 8) 总的利润预测
十一、现金流量预测
1) 经营活动产生的现金流量预测 2) 投资回报产生的现金流量预测 3) 税赋产生的现金流量预测 4) 投资活动产生的现金流量预测 5) 融资活动产生的现金流量
6) 各期的起止现金余额及现金变化预测
十二、财务分析及经济评估
1) 基础数据(包括前期投入、固定资产、流动资产、注册资本、股东贷款、其他贷款、各项资产明细、各项负债明细;每期的利润预测;每期的现金流量估算) 2) 根据基础数据建立财务模型或数学模型
3) 根据财务模型或数学模型进行财务评价(包括比率分析、回报分析、NPV计算、敏感性分析等) 4) 根据财务评价进行投资估算(VALUATION)并得出评价结论(CONCLUSION)
十三、项目的内在优势(STRENGTH)及弱点(WEAKNESS) 提出和讨论项目存在和可能出现的优势与弱点，包括技术、市场、人才、资金、产品链、竞争、销售网络、品牌、质量、经验、规模、地域、原辅材料、领导人能力等因素的影响。
7
第四部分 其他
1) SWOT分析(S：STRENGTH，W：WEAKNESS，O：OPPORTUNITY， T：THREAT)，重点讨论如何利用项目面临的机会，利用自己的优势和强项，克服自己的弱点，抵销各项风险，引证项目投资的利弊。
2) 根据项目的具体情况需进行分析或指出的其他问题
第五部分 行动计划
详列本可行性研究报告之后，直至项目建成，正式投产这一段时期与项目有关的各项工作内容、进度、时间安排、所需的人力资源、资金以及其他资源的配合。主要工作包括(但不限于)： 1) 与合资合作伙伴洽谈，达成合资合作协议
2) 向政府有关部门提交项目建议书、项目可行性报告，申请立项 3) 与合资合资伙伴正式签订合资合资协议书、公司章程等法律文件 4) 向政府外经管理部门提交所需的文件，申请批准成立独资或合资公司
5) 向工商行政管理部门提交所需的文件，申请签发营业执照
6) 按照合资合同及公司章程的规定，根据股东的提名，组建公司董事会，尽快召开第一次董事会会议
7) 按照合资合同及公司章程的规定，筹组总经理、副总经理等为主的经营领导班子，由董事会正式任命上任，同时由董事会决定经营管理班子的职权、待遇、工作目标、考评措施、奖罚措施等 8) 由总经理、副总经理为主的经营领导班子组建公司的其他机构，物色和招聘其他人员
9) 确定注册资本到位时间，资金到位后办理验资手续 10) 给股东签发出资证明书
11) 向税务部门提交有关文件，办理税务登记 12) 向海关提交有关文件，办理海关登记
13) 向质量标准部门提交文件，办理企业标准编码 14) 向工商行政管理部门提交文件，办理法人代表登记 15) 向外汇管理部门提交文件，办理外汇登记 16) 向银行提交有关文件，办理开户及借款手续
17) 向劳动、卫生、消防、环保、公安等职能部门提交文件，办理相应部门的登记批准手续
18) 购买、承让、征用或租用土地，向土地管理部门提交有关文件，办理土地使用权证
8 19) 购买、承让或租用建筑物，向房产管理部门提交有关文件，办理房产权证书
20) 向国家专利局等知识产权管理部门提交文件，办理专利、版权等知识产权的过户登记手续
21) 办理水、汽、电、暖、污水、通信等的入网使用手续
22) 视需要向其他各有关部门提交文件，申请办理相关的批准证或特许证书(例如向外经贸委、海关、外汇管理局申请办理进出口权审批手续) 23) 催收股本金
24) 如有实物投入需列出详细清单，先进行资产评估，并进行清点 25) 签订技术转让合同、商标使用合同等文件，报政府有关部门批准
26) 委托规划和设计单位，对厂区及各建筑物进行正式规划和设计，报政府有关部门批准
27) 确定建筑施工队伍，签订建筑施工合同、设备安装合同 28) 办理动工建设厂房或其他建筑的审批手续 29) 建设厂房或其他建筑物
30) 确定供应商和采购办法，采购设备及其他器材
31) 验收厂房等建筑物，安装调试有关设备，办理厂房等新建筑物的产权证书
32) 招聘员工，与员工签订劳动合同，培训员工 33) 制定公司管理大纲、详细的规章制度 34) 采购各种原辅材料 35) 组织生产、组织销售 36) 开展其他经营活动
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