社区物业管理党建联建中的问题及对策
[摘 要] 社区是社会的基础，建设和谐社区是构建和谐社会的基础性工程。中国共产党面对社会结构逐渐从单位制结构向社区制结构转化的客观趋势，从构建和谐社会的高度，提出了以城市社区为单位，在已有居民区党组织的基础上，加强社区物业管理党建联建工作。随着上海市社区物业管理党建联建工作的全面展开，社区物业管理党建联建工作中所存在的问题也日益显现。本文试图以徐汇区为案例来探讨社区物业管理党建联建工作面临的问题及解决对策。
[关键词] 社区 物业管理 徐汇区 党建联建
徐汇区位于上海市中心城区西南部，全境东西相距7公里，南北相距13公里，总面积54.76平方公里。区境辖湖南、天平、斜土、枫林、徐家汇、田林、虹梅、康健、长桥、凌云、龙华、漕河泾12个街道和华泾镇。现有331个居民区，815个住宅小区，居民75万余户，人口300多万。徐汇区曾先后获得过上海市先进街道办事处、市双拥模范街道、全国城市体育先进社区等荣誉称号，共建成市级文明小区13个，区级文明小区7个，创建率达95%。目前徐汇区有物业管理企业431家，国有企业200家，其中已建党组织166家;集体企业23家，已建党组织10家;民营(合资)企业198家，已建党组织102家;其他性质的物业管理企业还有10家。徐汇区社区管理方式存在很大的差异，既有一些近期新建的高档型的物业管理型社区，也有一些经过大规模修整和重建的小区，同时也存在以售后公房为主的老式小区。由于小区管理方式上的差异以及各种相关因素的影响，造成近期徐汇区社区物业管理的诸多问题。由于物业管理企业众多，竞争趋势明显，同时，各物业管理企业资质水平参差不齐，维修不及时，服务不到位，收费不规范等物业管理顽疾时常存在;有的社区内房屋出租现象严重，外来人员高度聚集，居民构成复杂，社会治安较差;居民私自搭建乱盖现象普遍，社区内违章建筑多，公共设施破损严重;有的小区业主委员会不健全，组建困难，人员素质高低不同，运作不规范。这些问题的出现，客观上要求党的工作向行业延伸，向社会覆盖，不断提高人民的生活水平。社区物业管理是集社会性、公益性和服务性为特征的一个新兴服务行业，与广大市民的生活有着最直接、最密切和最广泛的联系。因此，根据现实需要，徐汇区进行了社区物业管理党建联建的试点工作。
一、加强社区物业管理党建联建工作的重要性和必要性
在上海市各地、各条战线上，有着众多的基层党组织，城市社区党组织是其重要的组成部分，担负着直接联系、组织、宣传、团结社区成员，把党的路线、方针、政策落实到社区基层的重要责任。搞好社区党建，这对密切党和群众的血肉联系，加强精神文明建设，保障社会稳定具有重大的意义。在经济转轨和社会转型时期，城市基层社区物业管理党建联建更显其必要性和重要性。
(一)加强社区物业管理党建联建是构建社会主义和谐社会，形成社会协同、民主参与的社区治理新格局的有效途径。
社区是城市管理的基础，是社会各种利益、需求、矛盾的汇聚点之一。构建和谐社会需要社区党组织正确反映和兼顾不同群体的利益，发挥人大代表、政协委员及社会各界人士的作用，充分尊重社区群众的意愿，让社区群众成为社区管理和社区服务事业的参与者、受益者。
(二)加强社区物业管理党建联建是建立社会主义市场经济体制的需要。
随着社会主义市场经济体制的建立，计划经济体制下的“单位人”正在逐步向市场经济体制下的“社会人”转变。就业形式和就业岗位多样化，人员流动的范围和速度加大，利益的多样化，经济来源多样化，休闲时间的增加，文化、娱乐、交际等需求的增多，使人们的“社会人”色彩愈加浓厚。这就要求我们党的工作特别是思想政治工作必须及时深人到社区，扩展到行业，以凝聚广大群众，巩固党的执政基础。
(三)加强社区物业管理党建联建是提高党的执政能力，增强社区党组织领导社区工作能力的关键。
随着市场经济体制改革的不断深入，出现了大量的新经济组织和新社会组织，原来由单位承担的社会职能逐步向社区转移，越来越多的社会性、群众性、公益性事务需要社区党组织动员各方力量落实。社区党组织作为党在社区全部工作和战斗力的基础，必须积极应对这些变化，调整组织设置，创新工作方法，不断扩大党建工作的覆盖面，向行业延伸。
二、社区物业管理党建联建的现实可能性
可能性是客观事物的一种发展趋势，在一定条件下有可能转化为现实，是潜在的现实。社区物业管理党建联建思想和工作是应当今社会发展的客观形势应运而生的。经济体制的改革，社会结构的调整，整个经济生活和社会生活发生了深刻而复杂的变化。这种社会转型对社区党组织提出了更高的要求，因此，加强社区物业管理党建联建工作势在必行。
社区物业管理作为社区管理和社区服务的重要力量，从事社区建设的基础性工作，对推进建设“管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区”具有十分重要的作用。在具体实践过程中，坚持“条块结合，以块为主”的原则，努力实现物业管理和社区建设良性互动的新机制，以物业管理服务推动社区服务发展，形成温馨和谐的家园氛围。近年来，根据上海市委关于加强区域性大党建工作，落实党的工作向行业延伸、向领域覆盖、向社会辐射的要求，徐汇区在凌云、虹梅、斜土三个社区进行了社区物业管理党建联建工作的试点，取得了宝贵的经验。在社区物业管理党建联建试点工作中，凌云街道本着“统一思想、统筹规划、区别对待、个别指导”的原则，专门制定了《关于凌云社区物业管理党建工作的实施方案》。凌云街道在该方案中还提出了“有组织、管起来、起作用、促管理”的十二字方针，计划通过资源整合、互动管理的方式，逐步形成物业管理企业党建工作与居民区党组织和业主委员会党员骨干联手互动的工作机制;虹梅街道整合了虹梅社区物业管理企业的党建资源，将已经成立的物业管理企业的党支部与新成立的物业管理企业的党支部组建成立了联合党支部。对于尚不具备条件成立党支部的物业管理企业，将表现优秀、符合条件的党员举荐进入居民委员会，其党组织关系也转入相应的居民区党支部;斜土街道借鉴了普陀区曹杨社区物业管理党建联建的试点经验，采取由居民区党组织牵头，物业管理企业、业主委员会参加的党建联席会议的方式，在以居民区党组织为核心、物业管理企业与业主委员会紧密参与的“三位一体”的组织管理框架下，实行“党建共建”模式。
经过社区物业管理党建联建工作试点，已经初显了大面积推广社区物业管理党建的现实可能性。通过社区物业管理党建联建工作，进一步加强和改进了基层党的建设，提升了物业管理服务技能和服务水平，化解了社区物业管理领域中存在的大量矛盾，充分调动了社区党员参与社区建设的积极性和主动性。在改革开放和市场经济深入发展的新阶段，在上海即将迈入跨越式发展的客观外在形势下，同时，我们党在新世纪新阶段不断加强党的执政能力建设，加强党的基层组织建设，使党的工作不断深入到新兴行业、部门、社区等。在此条件下，进行社区物业管理党建联建是主、客观条件使然，加上已取得的试点经验和成效，这就为大规模开展社区物业管理党建联建工作开辟了道路。
三、社区物业管理党建联建工作中存在的问题
徐汇区社区物业管理党建联建工作寻求的是以居民区党支部为核心、物业管理企业与业主委员会紧密参与的“三位一体”的管理模式，在开展的过程中，我们遇到的问题和困难主要集中在物业管理企业和业主委员会两个主体上。
(一)对社区物业管理企业而言，存在的问题主要有：
1、建设单位与管理部门相脱节，给社区物业管理带来隐患。
目前，大部分物业管理企业是在房屋建成后才从开发商手中接管物业工作。由于在规划、设计和施工阶段较少考虑未来物业管理的方便性、有效性、安全性等问题，这给日后物业管理工作带来许多不便。有的小区在接管后，各项原始资料、图纸、档案残缺不全，致使物业售后维修与服务难以启动，甚至造成一些物业没人维修、保养等现象。实践证明，物业管理公司不参与物业建设，不熟悉物业的结构，就不能管理好物业[1]。
2、物业管理企业的经济成分复杂，造成管理困难。
由于物业管理企业既有原房管所改制而来的，又有近年来新成立的;从所有制性质来看，既有国有的、集体的，又有民营的、合资的、外资的;从管理的物业类别来看，既有普通的，又有中、高档的。物业管理企业类型多样化，经济成分复杂，下属机构分散，致使企业员工的行政隶属关系多元化，导致理顺企业党员的组织关系有一定的难度。尤其是许多物业管理企业员工中的党员比例偏低，甚至没有党员，而外资物业管理企业和部分物业管理企业的管理人员和小区经理中的党员很少，这给社区物业管理党建联建工作增加了很大的困难。
3、物业管理企业缺乏详细的服务和收费标准。
当前的物业服务标准不够量化、细化，是引发物业纠纷的重要原因。一方面，由于物业管理公司的制度建设滞后，制度不健全，管理不规范，尽管国家和上海市已经出台了住宅小区物业管理收费办法，但许多物业管理企业仍然我行我素，不按规定执行，擅自收费。另一方面，政府对物业管理服务收费的监管力度也有待加强。
4、物业管理企业员工不固定，给党建联建带来影响。
物业管理企业员工的流动性较大，特别是小区经理、保安经理等工作人员经常被公司在全市范围内调动，也有一些主动离职、辞职或跳槽的，这在一定程度上影响了以居民区党支部为核心、物业管理企业与业主委员会紧密参与的“三位一体”组织结构的稳固性，这对物业管理党建联建工作的可持续发展十分不利。
(二)对社区物业管理中的业主委员会而言，存在的问题主要有：
1、业主参与决策的积极性不高。
如果没有真正关系到个人的切身利益，大部分业主对参加业主大会缺乏关注度，没有积极性。正是这种态度导致选举产生的业主委员会成员不少是退休的老人，缺乏党员同志，因而没有广泛的群众基础。业主委员会几乎成为一个“空中阁楼”式的组织，不能发挥其应有的作用。
2、业主委员会中的在职党员业主尚缺乏完善的管理机制。
根据现行管理体制，通常难以将他们的党组织关系转入所在小区的居民区党支部，使这部分党员容易游离在以居民区党支部为核心、物业管理企业与业主委员会紧密参与的“三位一体”的组织结构之外，使业主委员会中的在职党员成了管理的薄弱环节。
3、业主大会成立和业主委员会换届选举过程中，业委会筹备组人选问题难以把握，容易引发矛盾，阻碍业主大会的成立;业委会日常运作过程中，部分业主委员会使用维修资金不够规范，引起业委会与业主之间的矛盾;续聘物业管理企业时，业主因利益驱动，导致相互之间产生矛盾甚至激烈冲突。
四、社区物业管理党建联建中问题的对策思考
加强和深化当前社区物业管理党建联建工作，必须贯彻党的十七大精神和“三个代表”重要思想，落实科学发展观，始终坚持以服务群众为重点，在探索中加强，在深化中发展，在实践中创新，努力构建社区党建工作的新格局。
(一)政府部门应努力促进社区物业管理企业的健康发展。
1、政府应将社区物业管理作为城市管理工作的重要内容来抓。作为城市管理的一部分，政府应加大对社区物业管理工作的重视和支持，借党建联建之东风，推进其工作的不断深入、规范和完善。同时，作为主管部门的房地局也应切实履行好管理职责，加大对相关物业管理部门的协调力度，形成物业管理中的统一步调。
2、政府应协助社区物业管理行业完善市场竞争机制，推行招投标制度。以招投标制度为切入点，用市场经济规则来规范和约束社区物业管理企业的行为。要引导社区物业管理走规模经营之路，降低经营成本，创名牌物业管理企业。
3、在社区物业管理行风建设方面，政府应加大检查力度，落实物业管理行风的整改。加强对物业管理企业的管理，规范物业管理行为，具体通过建立物业管理应急预案和重大事件报告制度，设置“物业服务便民联系牌”，加强维修资金的日常管理等。
(二)加强社区物业管理党建联建应理顺几个关系。
1、理顺社区居委会与业主大会、业主委员会的关系。业主委员会、业主大会应当接受居民委员会的指导和监督，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。事实说明，搞好社区物业管理党建联建工作，理顺业主大会和居委会的关系至关重要，不能简单地将业主大会纳入居委会的领导。相反，如果推翻既有的经验，强行将业主大会纳入居委会的领导，就会破坏己经形成的比较稳定的居委会、业主大会、物业管理企业三者之间的关系，反而带来不稳定因素。[2]
2、理顺社区居委会与物业管理部门间的关系。物业管理公司是以盈利为目的的经营服务性企业，它在社区开展的经营管理工作是一种企业行为，不具有社会行政管理职能。而社区居委会在本辖区具有法定的服务、管理和指导职能，它代表居民对物业公司的工作给予支持、配合和监督，小区物业管理部门应该主动参与社区建设，在社区居委会的指导、监督下开展工作，两者的关系不能颠倒。
3、理顺房地办事处与居民区党组织、业委会的关系。居民区党组织作为社区最基层的党组织，承担着居民区社区物业管理党建联建工作的领导责任，负责所属居民区物业管理党建联建的各项具体工作。
(三)构建社区物业管理党建联建工作的新格局。
1、完善领导体制。在社区层面，要形成由社区党工委负总责，居民区党委抓具体落实，综合党委协调物业管理企业，行政党组协调房地部门的领导体制;在居民区层面，构建以居民区党组织为核心，物业管理企业、业委会和房地办事处共同参与、良性互动的“1+3”管理体制。
2、创新工作载体。针对社区物业管理出现的新情况新问题，着力摆脱困境，第一，创新监督载体。利用百灵鸟、啄木鸟等新型群众组织推进工作，积极组建行风评议员、监督员队伍;第二，创新活动载体。开展各种形式的结对共建，及时召开物业管理联席会议以及广泛开展义工活动;第三，创新宣传载体。由街道出资，将社区物业管理党建联建的指导思想、工作理念、运作规范、工作制度、组织网络等统一制成宣传版面，营造宣传氛围。
3、推进机制建设。要使社区物业管理党建联建工作规范长效发展，必须努力加强机制建设。第一，建立三方协调机制。通过召开居民区党组织、物业管理企业、业委会三方协调会议，共同解决社区管理中出现的问题，提高管理效率;第二，建立诚信评价机制。依托居民区党组织、居委会，加强对物业管理服务的日常监督，建立物业管理诚信评价长效机制，促进物业管理企业提高物业管理服务水平;第三，完善绩效考核机制。社区(街道)党工委和房地局党组要把社区物业管理党建联建工作情况，作为对居民区党建工作和房地办事处目标考核的重要内容。○
注 释：
①建设部房地产业司：中国物业管理实务[M].青岛：青岛海洋大学出版社，1995.9.
②彭建军.基层民主政治建设中的业主组织与居民委员会[J].武汉科技学院学报，2004，(8).
责任编辑 刘金旭
作者：沈 闯
[摘要]随着我国城乡一体化进程的日渐加快，城乡二元结构造成的深层次矛盾日益突出，基层党组织如何结合自身实际在城乡统筹中实现全面协调发展值得关注。近年来，重庆市北碚区在方面的实践中取得了一定的成效。本文主要以北碚区童家溪镇同兴村马山垭社区联合党委为例，着重对村社联合党建这一模式进行分析和探讨。
[关键词]统筹城乡党的建设村社联建
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党的十七大提出，要使党的工作和党的建设更加符合科学发展观的要求。构建基层党建新格局，就是通过统筹兼顾、突出重点，分类指导、整体推进，整合资源、形成合力，把城乡党的基层组织建设统筹起来，实现全面协调发展，这是党的建设贯彻落实科学发展观的具体体现。北碚区作为重庆主城区之一，属于典型的城郊型区，二元经济社会结构特征突出，统筹城乡发展的任务十分艰巨。近年来，北碚区在统筹城乡基层党建工作上作了探索。本课题组从2010年以来着重对北碚区童家溪镇、澄江镇、蔡家岗镇村社区联合党委展开了调查，本文将主要围绕童家溪镇同兴村马山垭社区联合党委的建设，对村社联建这一模式进行初步探讨。
一、同兴村马山垭社区联合党委的实践
(一)成立背景
重庆市是一个大城市与大农村并存的直辖市，也是国务院确定的全国统筹城乡综合配套改革实验区。2007年4月以来，重庆市委在实践中坚持推进“三大统筹”，即以树立城乡党建协调发展的整体观、城乡党员都是党内生活主体的平等观等为主要内容的观念统筹，以优化配置、城乡共享为主要内容的资源统筹，以城乡党建一体化推进为主要内容的工作统筹。围绕“三大统筹”，着力构建“六个体系”，形成了全市构建城乡统筹基层党建新格局的总体思路。
2008年，北碚区在“一线一园一镇一街”(生态农业走廊“一线八点”、蔡同工业园区、童家溪镇、天生街道)开展“四个一”试点，创新城乡统筹组织设置模式，探索建立适应城乡统筹发展的党组织网络体系。在这一背景下，已经大面积征地拆迁但尚未改变行政村建制的童家溪镇同兴村，与拆迁安置地的马山垭社区建立了村社区联合党委，承担着北碚区城乡统筹党组织村社联建、助推农村城镇化的先行使命。这一率先探索也使同兴村马山垭社区联合党委成为了当时全市首个合署办公的村居联合党委。
在实践中，童家溪镇同兴村马山垭社区联合党委紧扣“统筹村居大发展，构建党建新格局”主题，以“村居联建、服务群众”两大工程建设为载体，走出了一条颇见成效的道路。
(二)有益的探索
联合党委的建立，大大丰富和拓展了党组织工作职责，对于利用双方优势资源，有效解决农村变社区、农民变居民进程中存在的突出问题，推进农村城镇化产生了积极的作用。
1 优化班子结构，整合资源，健全管理制度。按照功能统筹的原则，联合党委整合下辖党组织，实行村、社区合署办公。村级(社区)公共服务中心进行了科学的功能分区，涵盖行政办公、党员教育、就业再就业培训、居民活动和社区服务等功能，既健全了机构，又避免了机构重复设置。通过制定村居联建工作制度、村居联合议事制度等，明确联合党委主要承担对村和社区工作的统一领导、经济社会发展的统一规划、对辖区社会资源的统一协调等职能，为顺利开展各项工作奠定坚实的组织保证。
2 建立考核评价制度。联合党委下设4个农村党支部、3个社区党支部、5个企业党支部。联合党委设立了党员建设、思想政治工作、保障监督作用、群众工作等项目，定期对其实行量化考核。考核结果定期进行公开，接受党员和群众监督，并帮助落后的党支部制订专门整改措施，落实责任和整改时间。
3 开展丰富多彩的组织活动。联合党委既坚持政治理论学习，使党员的理论素质得到提高;同时又开展技能培训，使村社居民能有一技之长，实现再就业;还开展形式多样、健康向上的文化娱乐活动，使党员在有益活动中相互了解，增进友谊，锻炼党性，促进联合党委建设，推动村、社区各项工作的开展。
4 建立健全互帮互助机制。联合党委建立了“党组织关爱党员、党员关爱群众”的机制，即党组织领导要关心党员的工作、生活、学习、思想，特别是对于某些不良的思想苗头或做法要及时发现并纠正，以维护党员队伍的良好形象;党组织要定期不定期地看望、慰问老、病、贫党员，体现党组织对党员的关爱。全体党员都要体现体察民情、了解民意，解决实际问题，增进对群众的理解，加深对群众的感情。
联合党委的成立，有效解决了管理重叠、党建事务协调难、党组织和党员作用发挥难、活动开展难等问题，在整合村社的人、财、物资源，积极服务和建设新农村中发挥了极大的作用。以统分结合的管理方式，构筑了村和社区党建优势互补、整体推进、协调发展的良性工作格局。因工作成绩突出，群众满意率高，联合党委多次获得“重庆市民主法治示范村”、“民主与法制示范社区”、“北碚区首批基层党建工作示范点”等荣誉。
二、存在的问题
经过三年的实践探索，同兴村马山垭联合党委取得了显著的成绩，但是作为新生事物，其在发展过程中不可避免地遇到一些问题，而这些问题普遍存在于类似的基层组织中。
(一)内生动力问题
联合党委是按照上级部门的要求作为试点成立的，因此在建立和运行之初得到了高度关注。但是随着工作的深入开展，组织内生动力不足的问题逐步凸显：一是缺乏推动其发展的机制。随着上级部门工作重心的转移，对联合党委的关注度逐步下降，其发展存在一定的困难。以运行资金为例，资金缺乏且来源渠道有限，目前其资金来源主要是联建村集体收入、上级拨来的有限的工作经费。而要获得更多发展资金，上级主要领导的关注和联合党委负责人的个人社会关系及交际能力显得尤为重要，这凸显了其发展机制缺失的问题。二是缺乏有效激励措施。“上面千条线，下面一根针”，一般来讲村社都会面临大量具体繁复的工作任务，而联合党委由于其地理位置的特殊性一般还会面临大量征地拆迁和信访稳定等方面的任务，尽管联建后人力资源得到了整合但仍深感任务繁重。而收入与付出的落差，收入与养家养老的缺口，难免使其工作积极性受到影响。
(二)互动共赢问题
在联建过程中，如何顺利推进基层党组织设置调整和行政体制调整，实现两者之间的良性互动是推动基层工作的重要环节。采用跨村社联合建立党组织的形式时，就必须同步考虑行政体制的统一问题，力求做到互相衔接。目前在行政体制统一过程中，一是村社联合双方因在公共福利和实际收入水平上存在差别(目前部分村集体有部分收入，而社区则收入较少)。虽然两者联合办公。但是在工作分配、福利分配时多会因利益而产生摩擦和纠纷、二是在联合党委成立后虽然按照要求设立了上
层领导职位，但就整体而言并不是严格按科层制、按专业化分工进行组织和工作的，而是具有强烈草根性或乡土性的组织，主要依靠的是联合党委书记的个人权威和影响力，在内部体制和机制建设上还未能适应联建模式的要求，实现整体融合运作。事实上，组织设置和行政体制的调整在短期内可能难以突破，但村社党组织都具备了各自的优势与特色，通过统筹，是可以互动互补，使联合党组织得到共赢。但从目前来看，无论是村还是社区都没有把统筹发展看作是自己发展的好机遇，互动共赢意识不够。
(三)推动经济发展问题
党的十七大强调，基层党组织要充分发挥推动发展、服务群众、凝聚人心、促进和谐的作用，其中推动地方经济发展是首要任务。在联合党委的运行过程中，在党建工作上着力颇多，但在推动地方经济发展上动力不足、作用不明显。一是欠缺发展能力。以联合党委为例，全体基层干部都了解发展的重要性，明白只有经济发展才能推动其他工作的开展，具备发展经济的意识，但是无法将发展的意识落实在具体推动经济发展的行动上，不知从何处人手何处着力。二是欠缺资金支撑。由于自然条件和各方面因素的影响，除一些城中村、城边村及资源相对丰富村，靠以地生财、资源生财，集体有一定经济实力外，相当一部分联合党委经济基础薄弱，且后续发展的经费保障不稳定，集体经济的薄弱使基层组织发展经济的执行力进一步受到制约。三是欠缺政策扶持。目前上级对联合党委的要求更多是对日常工作的推动和紧急状况的维稳，而对于联合党委推动经济发展则要求不多，且无相关配套政策，进一步制约了联合党委推动经济发展。
三、村社联合党建模式的启示
(一)树立新的理念，优化基层党组织设置
城镇化进程的快速推进，固有的城乡二元结构体制正逐步被城乡体制共融所取代，城乡间的体制性差别会逐步缩小直至被消除，虽然这是一个渐进的过程，但趋势不可逆转。尤其是在重庆北碚这种经济社会发展强力加速地区，“两江新区”的开发，外环时代的到来，“缩小三个差距，促进共同富裕”战略的实施，其形势变化更为显著。农村的缩小，农村的城镇化，使村社联系得更加紧密，基层党建更是必须跟进。构建城乡统筹的基层党建新格局这种方向性、战略性的制度设计的必然性，容不得我们固步自封，墨守成规。基层党建必须冲破传统观念的束缚，适应生产要素转移的需要。首先是理念创新，要有村社党建协调发展的整体观。村社党员都是党内生活主体的平等观，按照党的十六届四中全会提出的基层党组织要“调整组织设置、改进工作方式、创新活动内容”的要求，在村社党组织联系紧密的地方实现村社党建一体化。
构建城乡统筹基层党建新格局，根本目的在于促进城乡统筹发展，因此村社党建的创新要与城乡发展一体化体制机制相适应，要从完善村社经济社会发展的领导体系着眼，来调整优化村社基层党组织体系;从促进村社优势互补、共同发展着眼，改进村社基层党组织的活动方式和内容，要在继承传统党建工作有效做法、经验的基础上，寻找创新与现行制度规则的共同空间和发展空间，做到既有利于加大基层党组织创新力度，又能继承行之有效的做法和经验;既通过创新推动工作，又在实实在在的工作中创新，从而促进党的基层组织在城乡统筹中发挥更大作用。
(二)抓住村社联合党建的结合点，避免盲目跟风
建立村社联合党委是构建统筹城乡的基层党建新格局的新模式，是城乡党建资源的整合，适应了城乡一体发展规律，有利于村、社区党组织沿着正确的方向稳步推进。但是必须注意，这种模式还在探索过程中。建立联合党委是要在城乡统筹中统一谋划部署，相互融合，联动发展，实现共建共享。切忌为建立而建立。不能急于求成、不切实际、不顾条件地盲目推进，造成联而不合、联而不紧的状态。是否建立联合党组织，关键在于是否存在村社党组织的结合点，即有无结合的共同愿望和客观条件。从已经建立的联合党委来看，原有村在经济社会发展中大量出现土地征用、农户转移、农房撤迁及其后遗矛盾。农户在转移为社区居民后也存在很多遗留问题。调研中发现，过渡期间确实有的事情村社双方都感到不方便管、不好管，因此容易产生村社互相推诿的情况，出现管理空白。建立联合党委，就便于解决这些问题。这些是村社党组织联合必要性，而可能性则在于双方是否愿意联合，联合后能否实现预期目标，村、社区党组织要全方位地对接和融合，成为一个有机整体，达到城乡党建“观念融合、资源融合、工作融合”。
(三)健全共生机制。保证党组织战斗堡垒作用的充分长期发挥
由于村社联合党建还处于探索试点阶段，联合为客观环境所“逼”。要长期保持党组织的战斗堡垒作用，必须激活村、社党组织主动积极参与的内在积极性，形成长效机制，这就必须认识到自身以及对方的优势、特点和需求，形成优势互补，双向互惠。由于村社之间的差别，从现在的村社联合党委的运行情况来看，主要还是取决于成员的素质，尤其是一把手的素质和能力。村社联合的互补性，则说明村社班子各有所短，这样村社联合就必然存在一个磨合期。现在渡过这个磨合期所靠的是一把手公平公正的作风和甘于奉献的精神。联合党委书记往往来自村党组织，而村里有一定的经济来源，村干部一般收入要高一些，联合共事就需要增加社区干部的工资补贴，这样村干部就容易认为吃亏。而社区干部相对村干部文化水平整体而言高一些，在文字档案、电脑操作等方面强于村干部，他们有时也会感到工作量很大。要协调双方，“班长”发挥着关键作用，他必须站在公平立场上，一视同仁，决不能厚此薄彼。同时还要有牺牲精神。这样“一把手”就特别累。如果以后班子调整，会不会产生新的矛盾，这怎么办?要长期联合开展工作，就要切实加强民主建设，实行制度化、规范化管理，通过不断建立健全村社党委管理制度，完善村社事务决策、执行、监督机制，保证村社干部工作同心同德。
(四)党的建设要始终抓住发展这个主题
党的十七大报告号召要“充分发挥基层党组织推动发展、服务群众、凝聚人心、促进和谐的作用”。建立联合党委的根本目的在于通过党建工作的改革创新，更好地服务村社统筹的经济社会发展一体化大局，使党的建设在为经济社会发展服务中发挥更大的作用。从目前实行联建的情况来看，实行联建的社区居民多来源于联建村，土地被征用后由农民而转为社区居民，这些村社在地缘和人际关系上有很深的渊源。建立联合党委多数是为了解决一些遗留问题。但是征地拆迁有很强的阶段性，是忙“一阵子”的事情。而村社联建一经建立就会较长期存在下去，抓区域经济社会发展才是长期主题。从实际的情况看，往往由于精力不足，村社区在经济发展方面下的力气少，缺乏旨在联合帮扶发展农村产业和集体经济的措施。引进投资建设项目少，集体难以形成自己的经济来源。虽然也作了一些经济发展规划、开展公益事业、帮助困难党员和群众、提供技术培训和信息等，但是还不能充分满足区域经济发展和群众就业发展的需要。
总之，联合党委要紧紧抓住发展机遇，以创先争优为动力，以旧村改造为突破，以组织联合为契机，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员干部的先锋模范作用，才能发挥出更大的优势，以创造更好的业绩。
[参考文献]
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[5]费雅君.构建统筹城乡基层党建工作的新格局[J].上海党史与党建,2010，(4)
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[责任编辑：清泉]
作者：王红玉 姬瑞丽 王亚丹 冯光隆
自今年全区开展物业党建联建工作以来，长兴路街道结合实际，积极行动，社区党支部与社区居委会、物业公司、业主委员会等方方面面一起，调动多方资源，共同推动社区物业管理党建联建工作，主动融入区域化大党建格局，初步形成了由街道综合党委统一领导和协调下的，以社区党支部为核心，居委会、业委会、物业公司和社区党员群众共同参与的工作合力和良性互动格局，通过一些列的工作，取得了一定成绩。 一、提高认识，整合资源，成立社区物业党建联建工作领导小组
充分认识加强物业党建联建的重要性。社区物业管理党建联建工作是新形势下加强党的建设的一项探索性创新工作，它突破了传统的组织体系束缚，通过以社区物业管理为平台的共建联建，实现党的组织覆盖、工作覆盖，它既是提高物业管理水平的重要途径，也是加强社区党的建设，改善社区管理和服务，促进党建工作全覆盖的有效措施;社区物业管理党建联建工作体现了新形势下基层党的工作通过条块结合、以块为主、整合资源、形成合力，聚焦解决广大群众最关心、最直接、最现实的利益问题的方法创新;开展社区物业管理党建联建是促进社区和谐、社会和谐的现实需要，是关注民生，解决群众基本问题的重要载体，是贯彻落实党的十七大会议精神，以改革创新的精神加强党的执政能力建设的具体举措。街道党工委将物业党建联建工作纳入社区党建，并作为推动区域化党建工作新格局的重要载体，积极抓落实。成立了街道社区党建联建工作领导小组，由街道党工委书记赵成群任组长，下设办公室，由街道主抓社区工作的主任科员王国胜同志担任办公室主任。
二、深入研究，调查摸底，制定切实可行工作方案
街道党工委和社区党支部对辖区物业公司党建情况、小区业委会组建情况、业委会成员中党员情况、社区住宅小区楼院的物业管理基本信息等进行了认真的调查摸底。经过反复调研、讨论、制定了街道社区物业管理党建联建工作方案。通过整合资源，形成合力，建立共同参与社区事务管理、共同开展社区服务、共同组织社区活动一体化的社区物业党建联建工作机制。制定社区物业党建联建工作会议制度、联席会议制度、业主代表会议制度和居民评议制度。社区党支部和居委会、业委会、物业公司之间分工明确，各尽所责，互相配合，共同为居民搭建好服务平台。党支部充分发挥领导核心作用，注重工作协调，发挥好凝聚党员力量，突出党员先进性的作用，既支持好物业公司和业委会的工作，又维护好业主切身利益。居委会突出自治管理的特点，发挥好来源于民，服务于民的作用。业委会加强桥梁作用，做好沟通和合理建议。物业公司发挥服务优势，积极为业主提供更优质的服务。
三、抓好结合、加强宣传，营造良好社区物业党建联建工作氛围
注重物业党建联建工作与社区党建、社区建设、文明创建和平安建设等重要工作的有机融合，达到整体推进的效果，形成政治思想工作共同抓牢，社区事务共同参与，精神文明共同创建，社会治安共同治理，困难群体共同帮扶的工作体系。
一方面做好居民信息资料的采集归档工作，理清社区人口数量、人口质量、社区阶层状况和社区的楼院小区基本情况。另一方面做好物业党建联建工作的宣传工作，引导社区党员参与社区物业党建联建工作，邀请居民积极参与社区物业党建联建工作，有力推动了工作的顺利推进。目前，30个居民区与辖区内的6家物业公司签订了党建联建协议。
四、丰富载体，注重实效，把强化服务作为物业党建联建工作的落脚点
社区以创新党员志愿者活动为载体，扩大服务范围，增加服务功能，使服务群众的能力得到了切实的提高。结合在职党员的职业特点和个人专长，设立宣教、帮扶、法律援助、治安等服务岗位，引导党员服务社区。对管理自治小区，社区根据各小区特点，进行梳理，动员热心居民管理小区。宏达社区的金桂苑小区，建成后由所属的思达物业公司进行管理，常年亏损，物业公司对亏损(包括公摊水、电问题)情况没有告知居民，小区一部分居民长期不交纳物业费，双方不仅没有沟通，还经常发生矛盾。经过调研，发现困扰小区的最大问题是小区没有进行户表改造，存在巨大的公摊水费问题，经各方的共同努力，为小区取得了自来水户表改造审批，目前小区户表改造正在进行中。银河社区水景雅苑小区物业管理费用高，管理混乱，垃圾遍地，后与物业公司协商未果，物业管理公司撤出小区，导致小区物业管理工作一度瘫痪，小区居民更是无人愿意出面参与小区管理，严重影响了小区居民正常生活。对此情况，社区支部不断走访小区离退休党员、热心居民，商议小区下步如何管理，并牵头帮助居民重新组建业委会，由小区居民党员崔秀云任业委会主任。在新的业委会中，7人有3名为党员(其余4人中有2人为社区工作人员和派出所民警)。通过成立业委会，解决了小区物业管理长期瘫痪的问题。其次社区支部积极组织社区党员干部、居民进行培训，增强居民政策法规、就业技能、婚育健康等方面的知识。
——上海市开展社区物业管理党建联建试点工作情况的介绍
上海市物业管理行业协会
从 2005 年下半年开始，在上海市委市政府的领导下，在市委组织部和建设交通工作党委的直接指导下，上海市房地部门与各区区委、区政府 , 社区(街道)党工委、居民区党组织、区县房地局、业委会、物业公司等方方面面一起，共同推进社区物业管理党建联建试点和扩大试点工作，主动 融入区域性大党建格局，把 党的工作向行业延伸、向领域覆盖、向社会辐射 。在总结 2005 年普陀区曹杨社区试点经验的基础上， 2006 年在全市 19 个区县 22 个社区(街道)进行了扩大试点，并将这项工作列为区县房地局党建工作考核的责任目标。目前整个试点工作覆盖了 1002 个住宅小区、 766 个业委会、 439 家物业公司。通过社区物业管理党建联建试点，初步形成了在社区党工委统一领导和协调下的，以居民区党组织为核心，房地办事处、居委会、业委会、物业公司和社区党员群众共同参与的工作合力和良性互动局面。社区物业管理党建联建工作对提高物业管理水平，推进和谐社区建设起到了重要作用 。
下面，我分四个方面向大家汇报这方面的工作情况。
一、主要背景
1 、规范行业发展需要寻找新的突破点 。 1991 年以来，伴随着上海住房制度改革的不断深入和房地产业的迅猛发展，物业管理作为一个新兴的行业高速成长。到目前为止，上海的物业总面积达到 5.3 亿平方米。其中住宅物业小区 8400 多个，总面积 3.8 亿平方米，住宅物业实施物业管理的覆盖率超过 97% 。物业管理企业近 3000 家。物业管理行业的快速发展，一方面提升了城市形象，完善了城市功能，提高了市民的居住生活质量，促进了和谐社会建设，物业管理已经成为社区建设和管理的重要方面。同时，围绕物业管理而引发的矛盾呈现不断上升态势，在政府组织的行风测评中，始终居于倒数行列。特别是由物业管理责任边界不清造成的纠纷、由物业管理引发的社会综合性矛盾、业委会组建和运作过程中的不规范行为等方面的问题，关系复杂、涉及面广，已经远远超出了物业管理的范畴，仅靠物业管理行业主管部门的监管和行业自身发展是难以解决的。因此，必须考虑如何整合社区的党建资源、行政资源和社会资源，突破行业发展遇到的瓶颈障碍，促进物业管理行业持续、健康发展。
2 、推进社区党建需要寻找新的结合点。 近年来，上海市委根据党的十六大关于“高度重视社区党的建设，以服务群众为重点，构建城市社区党建工作新格局”的精神，积极探索社区党组织新的领导体制，逐步形成了以社区(街道)党工委为核心，社区行政组织党组、
综合党委、居民区党委三条线党组织为基础，社区全体党员为主体的“ 1 + 3 ” 社区党建新体制和社区大党建的工作格局。物业管理是承载各种群众利益、需求、矛盾的载体和平台。开展社区物业管理党建联建，既丰富了社区党建的内涵，又使社区党建外延得到拓展，为协调、化解物业管理引发的综合性矛盾、加强居委会对业委会工作的指导、监督，规范业委会行为提供了有效的实现途径。
3 、建设和谐社会需要寻找新的切入点。 党的十六届六中全会决定对构建社会主义和谐社会作出了一系列重大战略部署，共同强调，和谐社会建设首先要从建设和谐社区入手，认真解决当前影响社区和谐的矛盾和问题，增强社会服务功能，提高社会管理能力。探索社区物业管理党建联建，就是通过协调社区各主体间的关系，把社区的各方力量紧密团结在社区党组织周围，充分发挥社区党工委、居民区党(总)支部、物业管理企业和业委会的各自作用，共同化解因物业管理引发的各类纠纷和矛盾，不断提高社区管理水平，为把社区建设成为各种社会群体和谐相处的社会生活共同体奠定扎实的基础。
二、基本做法
1 、广泛调研，形成理论成果。 为了总结、推广试点工作经验， 2006 年初，上海市房地资源局党委把《上海市社区物业管理党建联建工作研究》作为重点课题，成立了由市委组织部、市建设交通工作党委、市房地资源局党委领导领衔、各相关部门负责人参加的课题组。经过近一年的调研，形成了《上海市社区物业管理党建联建工作研究》总报告和《社区党组织在社区物业管理党建联建中的作用研究》、《物业管理企业在社区物业管理党建联建工作的作用研究》、《业主委员会在社区物业管理党建联建工作中的作用研究》、《行政主管部门在社区物业管理党建联建工作中的作用》四个分课题报告。基本形成了社区物业管理党建联建的工作思路、组织机构、运行机制、推进目标和考评办法。
2 、扩大试点，取得实际经验。 为了验证先行试点经验的可行性，并为课题调研提供更多的案例，市房地资源局党委根据市委组织部和市建设交通工作党委的要求，从 2006 年 3 月份开始，在全市 19 个区(县)的 22 个街道进行了试点。通过试点，形成了曹杨社区模式、江浦街道模式、“楼组党建”模式、“楼宇党建”模式四种不同的运作方式，都取得了比较明显的成效。
3 、制定文件，明确工作要求。 根据 调研成果和试点经验，市委组织部、市建设交通工作党委、市房地资源局党委联合制定并下发了《上海市加强社区物业管理党建联建工作若干意见(试行)》，以文件的形式，明确了这一工作的指导思想、工作目标、主要任务、运作机制和具体要求。 2006 年 7 月，召开了上海市社区物业管理党建扩大试点工作座谈会，市委副书记王安顺参加会议，并就全面推进社区物业管理党建联建工作进行了动员，提出了明确的工作要求。
4 、广泛动员，落实工作责任。 根据 文件要求和座谈会精神，各区(县)相关部门都联合召开会议，进行部署落实。各有关部门都把推进这项工作作为今年的重要工作任务。在最近市房地资源局召开的系统党政干部会议上，以签署责任书的形式，要求各区(县)今年社区物业管理党建联建覆盖率达到 50% 。
5 、 加强整合，形成综合优势。 一是强化组织整合 。在探索建立居民区党组织、居委会、业委会、物业公司以及行政主管部门之间新型互动架构的过程中，着重体现居民区党组织的协调整合作用，努力形成社区党组织、行政组织(房地局、街道办、房地办)、自治组织(居委会)、市场组织(物业公司)和业主大会执行机构(业委会)共同推进物业管理、参与社区管理的新局面。 二是强化队伍整合 。 注重通过社区物业管理党建联建以及与社区党建、社区建设的互动协调，强化党员队伍整合，体现党员作用，重点整合了从事物业管理工作的党员、从事社区工作的党员，以及业主中的党员。同时，联合各方面积极开展为民服务活动，为广大党员服务群众搭建平台，以党员同志的实际行动，让群众感受到党员的先进性，扩大党在群众的影响。 三是强化优势整合。 社区党组织具有党的政治工作优势，居委会具有群众工作优势，物业管理行政部门具有行政管理优势，业主委员会具有自我管理优势，物业公司具有专业服务优势。在推进社区物业管理党建联建试点过程中，注重整合各方资源优势，集中力量来化解因物业管理引发的各类矛盾，维护小区稳定和社会稳定。 四是强化工作整合 。把推进社区物业管理党建联建工作与社区党建、社区建设、文明城区创建和平安建设等重要工作有机衔接，主动接受社区党组织的领导，主动参与社区管理的日常工作，把物业管理主动放在建设和谐社区的系统工程之中，达到整体推进的效果。
三、主要内容
1 、工作目标
一是构建社区物业管理党建联建新格局。发挥社区党的组织优势、思想政治工作优势和房地主管部门的行业管理优势，齐抓共管，建立社区(街道)党工委统一领导和协调下，以居民区党组织为核心，以房地办事处、居委会、业主委员会和物业管理企业为基础，社区党员群众共同参与的社区物业管理党建联建工作新格局。
二是推动社区物业管理党建联建全覆盖。发挥居民区党组织的领导核心作用，理顺社区党组织与物业管理企业、业主委员会之间的关系。针对不同性质物业管理企业和业主委员会的实际情况，通过建立健全党组织、流动党员归口属地管理、派遣党建指导员等途径，实现党的组织覆盖和工作覆盖。
三是增强社区物业管理党建联建工作实效。从居民群众普遍关心的问题入手，围绕增强队伍素质、转变服务理念、改进服务方式等方面，开展党建联建，在为居民群众做好事、办实事、解难事中发挥党员先锋模范作用，体现党的先进性，把“服务群众”要求落到实处。
2 、各方职责
一是社区(街道)党工委。对辖区内的社区物业管理党建联建工作负总责，纳入社区党建和社区建设工作的总体规划，加强领导和指导。负责整合居民区党委、综合党委及行政组织党组的力量和资源，形成社区物业管理党建联建工作的整体合力。
二是居民区党委。具体负责领导和指导社区物业管理党建联建工作。牵头协调物业管理企业、公安派出所、环卫、绿化、水电等有关部门和驻区单位之间的关系，动员各方力量，通过联席会议等载体，形成工作网络体系，推进和谐社区建设。
三是居民区党(总)支部。承担居民区物业管理党建联建工作的领导责任。加强对业委会的政治领导，把好业委会成员人选关，支持和保证业委会规范运作。动员居民群众积极参与物业管理工作。对物业企业的在职党员实行双重管理，对流动党员实行归口属地管理。协调处理物业管理活动中引发的各种社会矛盾。
四是房地产办事处。建立与社区党组织的良性互动机制，对物业管理企业的考核要听取社区党组织的意见。加强对业委会的业务指导和监督，规范业委会工作，提高业主自我管理能力。
五是物业管理企业。积极参与社区物业管理党建联建工作和社区建设，主动接受社区党组织的指导和协调。加强企业自身党建工作，充分发挥党员先锋模范作用，促进服务水平的提高。
六是业主委员会和业主党员。业委会要接受居民区党组织的政治领导和居民区党组织、居委会、房地部门的指导和监督，支持居民区党组织、居委会和物业企业开展各项工作。引导业主规范自身行为，依法维护自身利益，促进和谐社区建设。业主党员要积极参与物业管理活动，积极争取通过合法程序参加业委会的工作，为规范小区的物业管理活动，建设和谐社区作出应有贡献。
3 、运作机制
一是联动共建机制。建立市、区(县)、社区(街道)、居民区四级联席会议制度，定期通报情况，反馈各类信息，明确各阶段工作目标和要求， 着力引导和建立由社区(街道)党工委领导，居民区党委牵头，房地办事处、物业管理企业和业委会等相关部门组成的党建工作协调机制。 协调处理各方面的矛盾和问题，形成共驻共建的联动机制。
二是指导联络机制。 结合社区物业管理党建联建的推进目标，市房地部门组建了一支政治素质高、业务能力强的联络员队伍，分别联系各试点社区(街道);各区县房地部门也
明确联系部门和联系人，畅通工作渠道，上下联动，经常到试点街道了解实情，上情下达，并与基层同志一起研究问题、一起分析推进，起到了一定的指导作用。
三是考核评估机制。各级组织部门，把社区物业管理党建联建工作作为社区党建的重要组成部分，列入对下级组织部门和社区(街道)党工委考核。社区(街道)党组织和区(县)房地部门要把社区物业管理党建联建工作作为对下级组织目标 的重要考核内容。 目前， 22 个试点社区(街道)的大多数居民区党组织都与物业企业签订了共建联建协议书，建立了双向考评机制，探索了社区在职党员和物业公司党员双重管理的有效办法，基本形成了“横向到边、纵向到底”的立体网络化管理态势，为社区物业管理党建联建工作向长效化、规范化发展奠定了基础。
四、成效与体会
上海开展社区物业管理党建联建工作，只有一年多时间， 在一年多的实践中，随着工作的不断深化，越来越认识到，社区物业管理党建联建既是新形势下加强基层党建工作的有效抓手，更是提高行业管理水平、促进和谐社区建设的切入点。
1 、社区物业管理党建联建是增强党组织凝聚力的有效抓手 。社区党建联建有效地促进了各方面的观念转变。业委会的负责人主动向居民区党组织汇报工作，加强沟通;物业公司积极参与社区物业党建联建工作，自觉地接受居民区党组织的指导和协调。社区基层党组织普遍反映，党组织的领导能力和统筹协调能力得到了进一步提升，党组织的威信得到了树立。比如曹杨北梅园居民区在整治小区违章搭建专项工作中，党支部针对量大、面广的情况，牵头召开党员大会，党小组长杨素珍把拆违比喻为一场自我革命，表示带头拆除自家违章建筑，在她的带动下，所在大楼率先完成了拆除任务，整个小区的专项整治工作得到有序推进，群众看到了党建联建工作的具体实效。
2 、社区物业管理党建联建是提升各方工作渗透力的有效载体 。社区物业管理党建联建增强了行业管理部门的融合意识。房地部门结合物业管理实际，着力找准结合点，整合优势，整合资源，聚焦力量，力求工作成效体现出“乘数效应”。因此，在推进工作中，始终坚持依靠社区基层党组织，发挥党在基层的执政资源优势;坚持依靠广大党员，发挥他们的模范带头作用，积极探索和建立各方联手共同推进党建联建工作的动力机制。比如：卢湾区五里桥街道、长宁区新华路街道等许多居民区党支部，一手搀物业公司，一手搀业委会，既注重发挥自身的组织领导作用，又注重发挥协调作用，用“为群众办实事、办好事、解难事”来统一大家思想，使党执政为民的宗旨落实到实实在在的工作中。
3 、社区物业管理党建联建是扩大党在群众中影响力的有益探索 。党建联建工作营造了大家为群众服务、为社会服务、为创建和谐社区服务的良好风尚，扩大了党在群众的影响力。比如杨浦区江浦路街道党工委、区房地局和卫百辛集团，按照“创建满意物业”的要求，
年内为群众办七件实事，让群众得到更多看得见、摸得着的实惠。通过社区物业管理党建联建的试点和扩大试点，居民对物业行业的满意率在提高，物业公司与业委会、业主之间的关系更加融洽和谐，同时，在居民区党组织的综合协调下，物业管理费的收缴率明显上升，反过来也更好地促进了物业管理的水平的提升，初步实现了良性循环。
开展社区物业管理党建联建，主要是各级党组织行政主管部门的工作，作为物业管理协会，我们本着主动参与、积极配合的精神，也在其中做了大量工作，发挥了应有的作用。一是积极参与课题调研。协会作为课题成员全程参与了调研。总报告中涉及物业管理企业自身党建和如何参与社区党建的内容和《物业管理企业在社区物业管理党建联建工作中的作用研究》分课题报告，都是由协会调研完成的。二是积极动员企业参与。协助政府部门选择党建基础好的企业参与试点工作。帮助参与试点的企业总结经验，参加市里会议交流。在协会的各类会议上，做好宣传动员工作。三是积极搭建工作平台。为了使社区物业管理党建联建工作通过一定的形式展现出来，协会创设了 历时一个月的 “与业主同心 —2006 ·构建和谐物业，营造温馨家园”主题活动。 得到了社会各方的积极响应和共同参与，取得了很好的效果。今年将继续开展 “与业主同心 —2007 ·自律与诚信”主题活动。以物业管理行业诚信承诺活动和实施行业自律公约为载体，推进社区物业管理党建联建工作，促进和谐社区建设。
2011年05月16日 17:26 来源：东方网
字号:T|T
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基本概况
曹杨新村是上海解放后建造的第一个工人新村，共有居民3.3万户，户籍人口为9.6万人，常住人口达11万，社区面积2.1平方公里，驻地单位有204家。下设20个居委会，物业公司24家，业主委员会47家(总人数266人，其中党员124名，占47%)。同居民区党组织沟通协调情况很好的有37家，占业委会总数的79%;属于中等关系一般的有6家，占13%;沟通比较差的为4家，占9%。
基本做法
一、应对新形势、研究新问题——开展社区物业管理党建联建工作的背景
近年来，围绕社区物业管理而引发的矛盾呈现不断上升态势，群众对物业管理行风的满意率不高，行风测评连续三年位居本市倒数前三名，引起各方关注。但由于物业管理承载着社区各种群众利益、需求、矛盾，许多问题仅依靠物业管理企业自身发展和行业主管部门监管不仅难以解决，而且收效甚微。因此，为提升物业管理服务水平、促进物业管理服务行业健康发展，市建设交通党委和房地局等行业主管部门提出了党建工作向行业延伸，向领域覆盖，向社会辐射的要求，积极寻求行业党建与社区党建的有效结合点。
而从社区来看，根据市委关于加强区域性大党建工作的要求和社区党建扩大试点工作的实践，也迫切需要通过党的组织资源整合和工作方式创新，使社区不同部门、驻区单位和社团组织以及其他各种社会资源，都能够从本部门承担的社会责任出发，围绕构建社会主义和谐社区的共同目标，找到利益的共同点和各自工作的着力点，充分发挥各自的优势，体现出“乘数效应”，这也需要来自行业党建、行政力量等多方面的支持。
在这样的背景下，我们找到了双方共同的工作切入点。2005年5月，曹杨社区(街道)党工委与市、区房地局一起开展社区物业管理党建联建试点工作。主要目标有三个：一是提高社区物业管理水平，减少物业管理中的矛盾纠纷，促进社区和谐;二是创新基层党组织的领导方式，提高其资源整合能力和实质影响力，进一步巩固党的基层基础;三是探索并完善行业党建与社区党建有效结合的党建工作新模式，共同构筑区域性大党建新格局，更好地加强党的建设。
二、立足新实际、运用新方式——开展社区物业管理党建联建工作的主要做法
我们紧紧围绕试点工作的三个目标，以社区物业管理党建联建工作为总抓手，立足社区实际，从组织体系、工作方式、长效机制等各个方面深入试点，注重解决社区物业管理中居民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，取得了良好成效。
(一)分层分类实施组织覆盖
从三个层面对社区物业管理领域相关部门和人员进行组织覆盖，建立起有效的组织平台体系，为开展党建联建提供组织基础。
第一层面，由社区(街道)党工委和市房地局组织处、区房地局党委以条块联手、党建联管、工作联动、资源共享的方式，密切协同，强化指导，负责总体推进。为开展社区物业管理党建联建工作提供坚强的领导保证，确保党建联建的正确方向，形成了强大的声势与合力。
第二层面，由社区综合党委与街道房地办作为社区层面的具体职能部门，建立党建工作联席会议制度，作为协调推进工作的组织平台。充分发挥各自对居民区和对物业管理企业的管理优势，努力把市、区房地局党组织和社区(街道)党工委的各项要求和指导意见落到实处，实现指导针对化、沟通经常化、措施具体化。
第三层面，由居民区党组织通过签约共建、文明共创、交叉任职、党建渗透等方式，实现对业委会和物业公司的组织覆盖，逐步形成以居民区党总支部为核心，物业公司、业委会紧密参与的“三位一体”党建组织网络。目前，20个居民区与辖区内的24家物业公司都签订了党建联建协议，覆盖率达100%。50%以上的居民区党组织实行了交叉任职，物业经理或业委会主任成为支部委员。已有60%左右符合条件的业委会成立了党小组;对只有个把党员或没有党员的业委会，居民区党组织也都派出了联络员。社区综合党委还指派十多名党建联络员，努力推动具备条件的物业公司成立党组织;对暂不具备建立党组织条件的，依托该物业公司所在商务楼宇、商业街、园区等载体建立联合党组织，现已成立2个联合党支部。
(二)有序有力推进各项工作
从社区物业管理实际情况出发，以党建为龙头，聚焦党的工作覆盖，积极营造浓厚的党建氛围，努力创造和谐的社会环境，通过“六个抓”推动社区物业管理党建联建工作的深入开展。 一抓思想动员。我们对202名相关人员作了问卷调查，分别召开了由社区物业公司负责人、居民区党支部书记、业委会主任参加的3个调研座谈会，摸清了物业管理、党建工作等方面的基本情况、主要问题和思想状况。同时，通过先后4次动员会、推进会以及10多次协调会，不断提高有关各方的认识水平，进一步统一思想、凝聚共识，为开展社区物业党建联建工作做好思想上的准备。
二抓宣传引领。由街道出资，将社区物业管理党建联建指导思想、工作理念、运作规范、组织网络等统一制作成宣传版面上墙，营造浓厚氛围。在《社区党建信息》等内部刊物上设立专栏，精心采写50多篇物业党建典型案例，供基层党组织学习、交流、借鉴。充分发挥党在社区的组织动员优势，形成良好的社区舆论导向。针对一些居民区部分群众片面理解业委会的自治性质，对党组织的领导有排斥情绪的现象，党支部发动党员做工作，在服务中体现领导，换得了群众的真心认同，增强了党组织的引领作用。
三抓管理协调。充分利用居民区党组织、业主委员会、物业管理企业“三位一体”的组织管理框架，发挥居民区党组织对物业管理企业与业委会的协调作用，发挥党建工作对物业公司提高管理水平、提高员工素质的引领作用，及时沟通、协调、处理涉及物业管理的各类具体问题，努力做到物业矛盾不上交，改善管理为群众。两年来，社区物业管理中的矛盾纠纷出现明显下降，矛盾化解的效率显著提高，去年以来，没有发生一例因物业管理矛盾而引发的信访事件。
四抓平台载体。初步搭建起了以党员服务中心为依托的党建平台，以联席会议为基础的信息平台和以社区义工服务为模式的活动平台。通过党建平台，扩大了不同群体党员之间的交流，增强了党组织的凝聚力;通过党组织、物业公司、房地部门和业委会等共同参与的信息平台，使得有关信息能够得到及时有效的沟通，提高了事态预见性、可控性和把纠纷化解在萌芽状态的能力;通过在社区范围内广泛开展义工活动，鼓励相关党员参与，推动了公共道德实践活动的具体化，提升了工作成效。
五抓组织人选。切实把好业委会组织人选关，重点把握三个环节。首先，抓业主代表的推荐，从源头开始掌握主动权。党组织在筹备成立业主委员会时就主动提前介入，摸清情况，认真分析业主资源，物色好业主代表。其次，抓业委会中的党员比例，保证党的组织优势。将优秀的党员业主选入筹备组，让他们在筹备业委会的过程中展现才华，为他们提供平台，取得群众认可，保证有一定比例的党员被选入业主委员会。第三，抓业主委员会主任的人选。通过业主代表和业主委员会成员，依法按程序选举能“让党放心、让群众满意”的业主担任业委会主任。从曹杨的情况看，通过这三个环节选出来的业委会和业委会主任工作得力，效果很好。
六抓队伍建设。居民区党组织与物业公司党员建立了更密切的联系，激发他们为居民服务的责任感和积极性;联合绿化所、房地办，对物业企业员工开展了涉及绿化养护、物业管理条例等方面的专题培训;加强了对业主委员会党员成员的教育管理工作，鼓励他们发挥先锋模范作用，在促进小区物业管理工作方面带好头;我们还针对许多业委会成员以及物业公司职工中的党员组织关系不在小区基层党组织的情况，探索党员多种身份管理机制，从多方面加强了队伍建设。
(三)一心一意搞好机制建设
曹杨开展社区物业管理党建联建试点工作的重要任务之一，就是要努力在实践中形成一整套有效的充满活力的工作机制，为面上推广打好基础。为此，我们从一开始就十分注重机制建设。
一是建立三方协调机制。确立“物业提供服务管理，业委会开展自治管理、居民区党支部进行协调管理”的理念，通过定期、不定期召开三方协调会议，协调解决社区管理中出现的问题，有效提高了管理效率和协调水平。实现现了从以前“无事不见面，见面无好事”到现在“事先多沟通，遇事多协商，难事共解决”的转变。
二是深化评价考核机制。成立了由居民区党组织、业委会、房地办和物业公司共同参与的考评小组，每月组织业委会对物业管理企业服务质量进行评估。在广泛听取各方面意见的基础上，居民区党组织半年向有关各方综合反馈一次，并召开居民代表会议、业主大会，对物业管理企业、业主委员会的工作进行考评。我们还通过评选社区好党员，发送在职党员表扬信等方式，对在社区物业管理党建联建工作中表现出色的党员进行表彰，提高党员参与的积极性。
三是完善合作共建机制。一方面，加大与物业管理企业的共建力度。在签约全覆盖的基础上，根据实际需要增加新的合作内容，扩大合作项目。另一方面，探索项目化合作方式。居民区党组织、业委会和物业管理企业紧密配合，在调研群众真实需求的基础上，进行分析梳理，采用立项推进的方式，逐步解决物业管理中存在的矛盾和问题。去年以来，在不少小区先后进行了空调滴水管，防盗铁门和“扶手”工程项目合作，受到了群众欢迎。
四是确立职责细化机制。结合曹杨实际和试点要求，对于《上海市加强社区物业管理党建联建工作若干意见(试行)》规定的各方职责进行细化，努力将原则性的规定具体化、简略性规定细致化、含糊性用语明确化，使社区物业管理党建联建参与各方对自己的责任和权限认识更加清晰。发挥居民区党组织人头熟、基础好，群众工作能力强的优势，明确居民区党组织对业委会的领导权限和管理职责，保障业委会的健康运转。
当前，在市、区房地局的具体指导下，我们正重点推进社区物业管理党建联建工作法和评估体系这两项制度建设，既总结提炼已有的成功经验和好的做法，又使党建联建工作有一个比较科学系统的评估标准，便于操作。在8月2日全市召开的社区物业党建联建工作推进交流会上，社区党工委和居民区党组织两个工作法得以认可和推进。
三、开创新模式、树立新风气——开展社区物业管理党建联建工作的初步成效
经过近两年的实践，曹杨社区物业管理党建联建工作取得了一定的成果，社区中物业企业、业委会与居民区党组织的关系更加和睦密切，群众得到了更多的实惠，物业行风明显改善，使社区物业管理领域的和谐程度有了较大提升。
(一)树威信、强核心，社区党的建设取得新成效。初步形成了“在社区(街道)党工委统一领导和协调下，以居民区党组织为核心，房地办事处、居委会、业主委员会和物业管理企业为基础，社区党员群众共同参与”的社区物业管理党建联建工作新模式。基层党组织的领导统筹和协调能力进一步提高，让老百姓看到了党建工作的威力和实效。现在，小区业委会的负责人都能主动向党支部书记汇报情况，一些原来不怎么把居民区党组织当回事的业委会主任观念得到根本转变，他们觉得有了党组织的领导参与，工作明显好开展多了;物业公司对党和政府工作的支持与配合程度也明显提高，更自觉地接受了所在居民区党组织的指导和协调;还出现了“三多三少”的可喜局面：一是共建意识提高了，不搭界的现象少了;二是主动默契性多了，扯皮推诿现象少了;三是服务意识增强多了，以我为主的现象少了。
(二)办实事、解难事，和谐社区建设取得新进展。一些小区的党组织、业委会、物业和其他一些群众组织联手对居民反映强烈的机动车辆乱放、搭建违章建筑等现象进行整治，彻底根治了这些顽症，得到了全体业主的认可。一些小区的物业、业委会考虑到居委会资金不足，需要帮困的对象太多，就由物业或业委会出资，带上礼品上门慰问小区孤老、特困家庭，把温暖送到居民群众的心坎上，赢得了群众的交口称赞。两年来，有关各方本着“虚实结合、虚事实做”的原则，为群众办实事100多件，涉及金额300多万元，扶贫帮困460多人次，捐献实物、款项20余万元。今年，还准备联合整治1个小区，改造1条社区主要景观道路。
(三)转行风、促工作，物业管理质量取得新提升。通过党建联建，物业管理企业员工为民服务意识和技能素质进一步增强，社区物业管理行风进一步改善，在行风评议中名列前茅。行风的转变和员工素质的提高，使得居民的满意率增加，物业企业与业委会、业主群众之间的关系更加融洽和谐，也使管理费、清扫费的收缴率明显上升，反过来促进了物业管理效益的提升，实现了良性循环。社区物业管理党建联建工作的深入开展，有效激活了社区各项事务的健康发展和良性互动，对文明社区创建、平安建设、国家安全等各项工作起到了积极的促进作用。一些小区物业工作人员还成为社区国家安全工作联络员、信息员，利用其管理优势为国安部门提供了有价值的基础信息。 以上是曹杨在社区物业管理党建联建方面所做的一些探索和取得的成效。我们将继续本着“群众利益无小事，党建联建为百姓”的原则，根据新时期、新形势下出现的新情况、新问题，进一步深化认识，改进方法，不断创造新载体、体现新特点、抓出新实效，努力把社区物业管理党建联建工作提高到一个新的水平。
通过物业党建联建工作的深化，实现社区党建工作向行业延伸、向领域覆盖、向社会辐射，更好地寻求社区党建与行业党建的有效结合点，我们在全市社区物业管理党建联建试点工作基础上，推出“八个一”工作规范。
一、确立一个目标
紧紧围绕关注民生、构建和谐社会这一总目标，以夯实党的执政基础的高度，坚持把社区物业管理党建作为解决广大居民群众最关心、最直接、最现实的民生大计抓深、抓细、抓实、抓好。
二、坚定一种理念
各级党组织(特别是居民区党[总]支部)必须坚定社区物业管理党建工作理念——理直气壮抓引领，切实做到物业矛盾不上交。
形成四个共识：
一是社区(街道)党工委政治引领、统揽全局，协调各方的大局意识;
二是居民区党组织依靠不依赖，代表不代替，包容不包揽，到位不越位“四不意识”;
三是物业企业找准定位，主动依靠，转变观念，服务第一的意识;
四是业主委员会主动协调，加强沟通，依法维权，自觉争取党组织支持的意识。
三、织就一张网
进一步建立健全社区(街道)党工委与区房地局党委、社区综合党委与街道房地办、居民区党总(支)部与物业公司三级结对共建联建机制，精心织就一张党建管理立体网络，一级抓一级、一级带着一级干，一级做给一级看，层层推进，层层抓落实。
四、配强一把手 居民区党组织一把手的配置，直接关系到社区物业管理党建联建的推进速度、深化程度和认识高度。要坚持把政治素质好、协调能力强、奉献精神佳的同志充实调整到书记岗位上，认真抓好“班长工程”。
五、把好一个关
业主委员会主任的人选在社区物业管理中占有举足轻重的重要作用，要充分依靠居民区党组织的政治优势、组织优势、基础优势和信息优势，依靠社区(街道)房地办的业务管理优势，共同把素质好、业务精、懂政策、肯服务的党员业主和群众信得过的业主代表推荐到业主委员会中来。
六、培育一支团队
“百灵鸟”群众团队建设在社区物业管理党建联建工作中，发挥了不可替代的推动、助手和纽带作用，在群众教育群众、群众自我管理中架起了居民区党组织联系广大业主的桥梁。
七、巩固一块阵地
《社区党建信息》是社区物业管理党建联建的一个重要宣传阵地和信息窗口，特别是物业党建专刊的推出得到了市、区房地局党委、有关党组织的肯定和好评。
八、填好一本簿册
社区物业管理党建联建工作簿册是检验各居民区党组织物业党建“三位一体”运作实效的有效载体和重要依据，是体现“社区事务共同管理、社区活动共同参与、社区资源共同分享、社区矛盾共同化解”成果的晴雨表。要注重把握和坚持“三个性”：
一是与时俱进性。随着社区物业党建联建试点工作的不断探索和深化以及成果的显现，具体内容、指标和项目上要进行不断提升、完善和提高，展示曹杨特色和亮点;
二是操作有效性。突出一个“实”字，不搞花架子，不搞形式主义，注重实效，抓好落实，扎实推进;
三是前瞻性。社区物业党建联建是一个全新的课题，全新的探索和实践。要紧紧围绕“提高社贡献率，提高社区共建率，提高员工参与率，提高群众满意率”“四个率”和关注民主构建和谐这一主题作认真的前瞻思考，倡导一种善于创新、敢于突破的开拓精神，努力为巩固和深化物业管理党建联建提供更多更好的成功经验。
具体成效
(一)思想上达成共识，党的政治领导核心作用理念得以确定
在最近先后组织的居民区党(总)支部书记、物业公司经理及业主委员会主任参加的调研座谈中，我们清楚地认识到，党的组织领导核心作用在不同层面已达成共识，主要体现在以下几个方面：
1、大党建格局是社区物业管理党建工作的必然趋势。社区党工委职责是统揽全局、协调各方，居民区党组织作为社区党工委的基层党组织，理应在社区管理党建工作中发挥引领、协调、监督、指导等不可替代的作用，这不仅仅是巩固党的执政基础，提高党的执政能力的需要，最根本的是要把我们党执政为民的理念落实在基层，体现在工作中。如沙溪园党支部，在业委会换届选举中，坚持全程参与，认真把好人选关。他们在调查分析的基础上，首先将物色到的党性强、素质好、肯奉献的在职党员推荐进业委会筹备小组，让他们的组织才能、工作能力、协调方法、服务理念在筹备工作中充分展示，以得到业主认可，为确保选举进入业委会班子打下扎实基础。
2、党组织要主动出击，敢于理直气壮地大胆做工作。党组织在社区物业党建工作的准确定位，决定了各居委党(总)支部的作用和地位，任何一级组织和个人都无权放弃党的领导“退居二线”，要敢于理直气壮做工作。只要我们始终坚持执政为民，最终让群众得实惠，我们就始终拥有坚实正确的政治方向。如南岭园党总支在同业主委员会的渗透中就处理得恰到好处。原来常高小区业主委员会在共建观念上曾一度存在着误区，导致同居委会、物业公司关系紧张。在一次业委会成员会议上，竟有人公然提出：“我们是群众组织，又不是党员大会，居委会干部请出去!”对此，该小区党总支书记没有退却，没有畏缩，更没有选择放弃，而是理直气壮地坚持做工作，动之以情、晓之以理，旗帜鲜明地表示：“我今天代表的是居民区党总支，代表的是全体居民群众，而不是我个人!”通过多次交锋、接触、思想工作，特别是及时到位的服务，最终使业委会转变了观念，提高了认识，由被动变为主动接受和依靠党组织的支持和配合，目前，业委会主任至少每月一次向居民区党总支汇报沟通情况。
3、党组织在渗透、覆盖中要学会借力。无论物业公司还是业主委员会，在社区物业管理党建工作中都是不可或缺的重要角色，他们都有各自不同的优势和资源。居民区党(总)支部不但要学会整合资源、优势互补，更要学会借力，充分发挥三个积极性。实践证明，凡整合有方、擅长借力的居民区党组织，物业党建工作就推进顺利。关键是要找到利益共同点，使之成为推动工作的立足点。如北梅园党总支，将党务工作者推荐进业委会领导班子中，进一步密切了党总支同业委会之间的沟通和协调，及时把党组织的意图、创建规划传达到业委会，为合力创建文明和谐小区夯实了组织基础。
(二)组织机制上加以保证，“三位一体”理念得以认可 通过一年多的试点探索实践，社区物业管理党建工作“三位一体”理念得以认可，组织机制上得以保证，工作上形成合力。首先建立了三级共建机制，第一层次为社区党工委和区房地局党委;第二层面为社区综合党委同房地办;第三级网络为居民区党组织同小区物业公司。其次是配强配好配足党务专职干部、党建联络员;第三是掌控好业主委员会成员中党员的一定比例，特别是通过保持共产党员先进性教育和共建结对签约活动，三家的优势得到理想的结合，取得了令人满意的实效。可以从四个关系把握上加以体现：
一是正确处理好主动、互动、联动关系。主动是前提，互动是条件，联动是根本。三者之间应该是一个有机的辨证和统一体。无论是居民区党组织还是业主委员会，离开了主动，协调就无从谈起。而仅仅依靠一方的主动，互动、联动只能是推而不动。如北梅园党总支与安居物业，业委会在推进社区物业管理党建工作中的主动、互动、联动理念就十分典型，具有普遍的学习和借鉴作用。他们围绕体现先进性，让居民得实惠这一根本，用心沟通、以情协调、依法治理，以三家联名倡议书的形式，发至每一户业主及房屋使用人，将建设温馨、健康、和谐的花园式小区的目标告之每一户居民，以取得居民的共同参与和支持，取得了令人满意的实效。
二是正确处理好依靠和依赖的关系。“三位一体”作为一个有机的整体，不可分割。他们之间有着一个互相依靠、互相依存、互相协调发展的密切关系，但依靠既不能变为依赖，更不能同依赖划上等号。如沙溪园小区党支部同沙田新苑物业和业委会的互相依靠关系就值得总结、推广。这里仅举两例加以说明。
例一：沙田新苑广场门前原来机动车辆乱放现象十分严重。一些业主只图自己方便，随意将轿车等停放在小区门口及通道边，严重影响了居民出行安全和驾驶员视线，险象环生，居民怨声载道。对此，居委会党支部、物业、业委会不推不靠不让，主动联手整治，彻底根治了这一顽症，得到了全体业主的认可。
例二：沙田新苑19单元1405室新户主迁入后，利用楼顶平台擅自搭建违章建筑，且人不住在本处。居民区党支部得知这一信息后，没有因拆除违章属物业公司职责为由而一等二看三依赖，而是立即会同业委会主动配合物业公司分头做工作，通过公安派出所查到该户主电话、地址，紧接着马不停蹄做工作，在强大的舆论压力和思想攻势下，一周内违章建筑终于自行拆除。让老百姓看到了党建的威力和实效。
三是正确处理好唇齿相依关系。在社区物业管理党建工作的实践中，人们都越来越清醒而由衷地将“三位一体”比做唇齿关系。兰溪园小区党总支同物业公司、业委会的关系就可见一斑。为了使社区物业党建工作真正落到实处，兰溪园小区党总支率先进行了大胆探索，他们将物业经理充实到党支部领导班子，将业委会主任吸收为党支部成员，互相穿插、交叉兼职，互相渗透，起到了事半功倍的效果。既推动了物业公司管理服务上等级，又促进了小区精神文明创建工作的健康发展。 四是正确处理好主角和配角的关系。社区物业管理党建工作是一门十分深奥的社会科学和管理艺术，同样涉及到主角和配角的关系定位和处理。从不同的本职岗位视角来看，我们都是各自的主角，但一旦角色转变，作换位思考，我们又都是配角。我们的党组织书记在党的政治领导核心作用发挥上，是当仁不让的主角，而在配合物业和业委会管理与服务上，我们更要有甘当配角的自觉和风范，这时的角色定位，需要的唯有居民区党(总)支部的配合和支持。如桐柏公寓业委会，物业公司同杏梅园党支部的角色定位就十分默契。他们利用重大节日，考虑到居委会资金不足，需要帮困的对象太多，由业委会出资，带上礼品上门慰问小区孤老、特困家庭，同样把党和政府的温暖送到居民群众的心坎上，赢得了业主的交口称赞。
甲方：中共×××党支部委员会
乙方：×××工程四标项目部 为贯彻落实市委组织部关于《关于加强建设交通行业党建工作的若干意见(试行)》的通知精神，积极推进党建联建工作的有效开展，进一步实现社区党建工作全覆盖，提升建筑业管理服务水平，促进社区和谐稳定，经甲乙双方协商，决定开展党建联建工作，并达成如下协议：
一、联建目标
以 “三个代表”重要思想和科学发展观为指导，充分发挥社区党组织的政治优势和建筑企业自身优势，以服务人民群众为核心，以提高社区管理服务水平为目标，为党员发挥模范作用搭建平台。通过开展党建联建活动，双方在党建和精神文明建设上相互促进、共同提高。
二、联建原则
坚持“资源整合、优势互补、互利共赢、共同提高”的原则。
三、联建内容
甲方：
1、主动与乙方研究社区党建和精神文明建设中的重要问题，及时与乙方加强沟通和交流，营造良好的共建环境。
2、积极发挥甲方在施工过程中的协调整合作用，坚持召开以社区党组织为核心，各部门共同参加的每季一次的创建和谐示范社区协调小组会议，以“和谐示范社区创建”为载体，注重发挥社区党员的模范带头作用，引导居民自觉履行义务，使施工活动正常有序地开展。
3、认真牵头组织由各部门参与的，每半年对施工管理工作进行的考核，共同为提高社区施工管理水平而努力。
4、承担居民区施工管理党建联建工作的领导责任，加强对业委会的政治领导，严把业委会成员人选关，支持和保证业委会依法履行职能。
乙方：
1、积极履行企业职责，主动加强与甲方的联系和沟通，积极参与社区党建和精神文明共建活动，自觉成为社区管理和建设的成员，切实服务社区、服务群众。
2、引导和支持本公司党员在社区中发挥党员模范带头作用，并能积极参与和谐示范社区创建活动，在社区为老助残、扶贫帮困结对和文化联谊活动等方面发挥积极作用。
3、加强企业自身的党建工作，提高从业人员，特别是项目经理的综合素质，不断提高管理服务水平。
4、主动接受甲方在社区管理上的指导，取得甲方支持协调解决社区物业管理中的矛盾和纠纷，共同维护社区的稳定与和谐。认真落实考评中的各项整改措施。
5、根据企业发展需要和员工变动情况，努力为社区提供就业岗位。
6、以提高企业竞争力为目的，积极输送员工参加街道职业技能培训和竞赛。
甲方：中共×××党支部委员会
(公章)
代表(签名)： 日期：
乙方：×××工程四标项目部
(公章)
代表(签名)： 日期：篇二：党支部党建联建结对协议书
党支部“党建共建”结对协议书
为深入贯彻落实党的十七届六中全会精神，以党建联建为动力，深入推进基层党组织的创先争优活动，加强思想作风建设，提升党建工作整体水平，双方在平等、互利、合作、共赢的基础上，经友好协商，结对为党建共建单位。为确保共建工作顺利进行，现达成如下协议：
一、指导思想
坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，贯彻落实科学发展观，以“结对共建”活动为载体，加强对广大党员职工的教育引导，激发他们参与共建活动的主动性和积极性，按照“班子好、队伍好、机制好、业绩好、形象好”的“五好”要求，全面加强企事业单位中基层党组织的思想、组织、作风和制度建设，积极探索新时期党建工作新思路、新途径、新方法，携手共创先进基层党支部。
二、活动原则
甲乙双方应结合实际制订“共建”计划，原则上每半年开展一次有利于党建工作的交流，认真组织“共建”活动，共同促进双方员工队伍建设和素质的提高。
三、共建内容
1、开展携手共建，加强交流、增进了解、促进合作，力争使两个基层党组织实现业务、党建“双促进”。
2、双方深入到基层一线，对城市环境固废陆上运输领域进行专 题工作调研，了解实际情况，反映具体问题，解决实际困难。
3、以结对共建为契机，切实加强与结对单位的联系，致力在共建过程中提高企业干部的队伍素质和工作水平。
4、开展主题实践活动，结合双方的工作特点，组织双方开展具有特色的党建交流和联谊等互动性活动。
5、通过结对共建了解掌握基层党建工作中存在的热点、难点问题，提出解决问题的对策措施，及时总结成功的做法和经验，为共建双方加强和改进党建工作提供决策依据。
四、工作要求
1、双方的共建工作要做到年初有活动计划，全年有活动记录、年终有活动总结。
2、双方要坚持比学赶帮超、相互学习、相互促进的原则，注重活动实效，防止走过场，并要及时总结各类典型，并加以推广。
3、双方相互督促，认真执行，每年至少形成一篇工作经验交流材料或专题调研报告。 本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份，经签订后共同执行。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
党组织负责人(签字)： 党组织负责人(签字)： 签订日期： 年 月 日
签订日期： 年 月 日篇三：党建联建协议
党建联建协议
甲方：
乙方：
加强行业党建联建，积极探索党建工作新模式。双方协议如下：
一、共建目标
以邓小平理论，科学发展观为指导;创新驱动、转型发展为主题;充分发挥基层党组织战斗堡垒和党员的先锋模范作用，代理职工群众，共促单位文明发展。
二、共建形式
1、 联合党课
组织两支部党员，共听党课，共谋发展。
2、参观考察
围绕绿化行业发展，组织参观考察，接受革命传统历史教育、探讨绿化建设管理思路，推动各自主业发展。
3、互帮互助
甲方在绿化科技教育方面为乙方提供帮助。甲方对参加培训的乙方合格学员给予适当奖励;并在科技讲座等方面为乙方提供方便。
乙方在关爱孤寡老人(如需入住敬老院)方面，提供优先与方便。
三、活动次数
每年至少交流两次。
四、总结提高
每年底，对共建活动进行座谈总结，以期提高，继续推进。
甲方(公章) 乙方(公章)
书记： 书记：
电话： 电话：
年 月 日 年 月 日篇四：党建联建活动指导书(正文) 工地社区党建联建 共建群众满意工程
活 动 指 导 书 1. 党建联建的主要动因 1.1. 工程建设的需要
轨道交通工程建设周期长，施工难度高，跨越区域多，目标工期紧，环境影响大，迫切需要各级政府和社会各方面的支持，尤其是需要广大社区群众的理解、支持。 1.2. 党建创新的需要
随着社会的发展，党建工作已经由封闭走向开放，从单位走向社会。随着轨道交通工程建设的展开，施工单位和地区党组织已经建立了紧密的地铁、社区沟通交流平台，围绕共同目标、共同利益、共同需求，从优化组织体系，拓展活动形式，提升内涵层次等多方面构建了共建新机制。
1.3. 企业发展的需要
“为民造福，实现自我”是隧道股份的价值观。公司将回报社会，奉献社会作为企业价值观内涵的延伸。多年来，公司坚持开展多形式，多内容的社区共建活动，做到“建一项工程，交一批朋友，留一片掌声”，成为企业经营发展的重要内容。 1.4. 社会和谐的需要
轨道交通工程建设与周边单位、居民的生活、环境等密切相关。如果重视不够，处理不善，很有可能成为矛盾焦点，影响社会稳定和社会和谐。因此，要尽量考虑社区单位、居民的实际情况，解决他们的实际问题，只有让他们感受到真情，才能得到群众的理解，进而给予更多的支持。
2. 党建联建的主要思路 2.1. 机制共抓，形成长效
通过“一份联建协议，一张安民告示，一个征询会议，一次观摩活动”的规定动作，商定双方党组织的共同工作内容和独立工作内容，互相监督，共同履行，
建立、健全活动的组织体系和引导措施。形成“工地到哪里，联建到哪里”的党建联建长效机制。
2.2. 资源共享，携手并进
积极与工地周围街道居委、派出所、交巡警、城管等党组织沟通，把党的资源、行政资源和社会资源进行有效整合，双向融入、优势互补，资源共享，实现各方共赢，形成凝聚党员、凝聚群众、凝聚社区的新局面。 2.3. 活动共搞，凝聚合力
通过定期的党建联席会，围绕着社会性、群众性、公益性工作，让联建双方党员进一步换位思考，融入组织。通过经常性的征询会和适当形式的文体联谊活动，不断加强交流沟通，最大限度地团结和凝聚社区力量，使之在和谐社会的构建中发挥更大的作用。 2.4. 难题共解，促进和谐
主动接受社会监督，聘请居委干部为文明施工义务监督员，保持反馈机制的畅通，以共建的合力，共享的资源，共同的商议，把扰民和对环境的影响降到最低的限度，营造工地、区“环境联建、治安联防、解困联手”的新局面，搭建“民呼我应，我求民助” 的双向联建桥梁。
2.5. 发展共谋，为民造福
不断实践“为民造福，实现自我”的企业价值观，坚持“技术创新和社会效益”相结合，坚持“项目管理与品牌形象”相结合，和社区居民携起手来，不断深化“便民利民少扰民，文明施工为人民”的文明施工创建主题，不断提高文明工地建设的标准。 3. 共产党员的角色定位 3.1. 工程建设的宣传员
工程建设中，无可避免地会给周边的社区居民带来工作和生活上的诸多不便。如何引导社区群众正确处理个人利益与社会利益的关系，并努力把他们从思想上和行动上统一到轨道交通建设的大局上来，是工地现场的共产党员必须面对的工作课题。
充分利用工程施工铭牌、文明施工告示牌以及组织参观现场等形式，向居民群众介绍工程建设情况，并将某些特殊工序和可能对周边造成的影响及应对措施及时告诉居民，取得居民群众的谅解和支持，使工程建设不仅是施工单位的责任，也成为周边居民群众的共同责任。 3.2. 党建联建的联络员
党建联建中，双方信息的及时沟通和交流是非常重要的，只有掌握动态情况，双方党组织才能主动地共同寻求解决问题和矛盾的方法，把问题和矛盾解决在萌芽状态，把影响降低到最低程度，从而赢得周边单位和居民的理解、支持、参与。
工地现场的共产党员是党建联建的“第一”联络员，除了掌握工程施工的动态，也要了解周边居民的想法。
3.3. 社区建设的服务员
轨道交通是大事，居民利益无小事。如何更好地联系群众、服务群众，从而使群众能进一步关心、理解和支持轨道交通建设，是现场共产党员在党建联建中的工作目标。
主动加强和文明施工义务监督员的联系，对居民反映的意见，做到事事有记录，件件有回复，把困难留给自己，把方便让给群众。 4. 联建会议的主要步骤 4.1. 会议准备 4.1.1. 走访单位
周边街道、周边居委、周边企、事业单位、周边商户、所在区域警署、交警、城管等单位的党组织或有关部门，确定联建单位名单。 4.1.2. 走访内容
4.1.2.1. 送发企业样本、工程概况，介绍本单位在“工地社区党建联建，共建
群众满意工程”活动中的主要思路、党建内容和共建成效; 4.1.2.2. 送发“工地社区党建联建，共建群众满意工程”协议书初稿，征求联
建单位的意见，根据联建单位的反馈意见修改协议书; 4.1.2.3. 送发修改后的联建协议书，经共建单位确认后定稿。并与相关联建单
位商定“文明施工义务监督员”名单。(以居委会干部为主要对象，3~5名) 4.1.3. 注意事项
4.1.3.1. 了解周边社区单位、党组织参与党建联建活动的参与度，对部分参与
度不高，而又有必要参与的单位和党组织，必须做好沟通，加强引导，确保联建的参与面和针对性。
4.1.3.2. 不宜对施工工序、环境影响等负面因素介绍过多、过细，以防丧失工
作主动权，造成不必要的工作难度。 4.1.3.3. 对工程施工中可能影响较大的单位和住户，必须做好稳定工作和解释
工作。对不予理解、配合的单位和住户，宜冷静处理、街道介入。 4.2. 会议通知
4.2.1. 协商确定会议日期、地点和议程，确认会议出席领导和发言人员名单; 4.2.2. 发放会议通知及邀请函，核定出席会议的人数、姓名、职务、电话等相
关资料。
4.3. 硬件准备 4.3.1. 制作“工地社区党建联建”、“农民工业余学校”铭牌; 4.3.2. 制作文明施工义务监督员聘书; 4.3.3. 按公司形象识别系统和项管部文明施工管理标准化细则，布置会议室。 4.4. 会议议程 4.4.1. 介绍工程概况和联建措施。由本工程项目经理书面介绍;(见附件一) 4.4.2. 宣读联建协议书。由工程所在党支部书记宣读;(见附件二) 4.4.3. 党建联建签约仪式。由本工程项目经理与联建单位负责人签约。先签一
份协议，会后复印，并经各联建单位盖章齐全后再分发各共建单位; 4.4.4. 揭牌仪式。由隧道股份领导与主要联建单位的上级领导为“工地社区党
建联建”、“农民工业余学校”铭牌揭牌; 4.4.5. 颁发聘书。由项管部领导向“文明施工义务监督员” 颁发聘书; 4.4.6. 代表发言。由主要联建单位代表发言，谈发展，谈联建。(3~5人) 4.4.7. 领导讲话。由隧道股份、联建街道、市重大办等领导讲话、提联建要求。 5. 党建联建的长效机制 5.1. 文明施工告示制度。
在工地大门口张挂施工铭牌、文明施工告示等6牌，公布监督电话和联系人，向社会告知承诺，并接受社会监督; 5.2. 社区居民接待制度。
开设文明施工联系箱或社区居民接待制度点(室)，定期、及时分析社区矛盾和扰民因素，多解释，少扯皮，慎承诺。使社区居民有言可发，有怨可解，有求可应。 5.3. 工序转换告示制度。
工地围场、翻交或主要工序转换前，应及时通报工程的进展并告知可能的扰民因素和对策措施。使社区居民能提前调整好生活、学习环境。 5.4. 文明施工征询制度。
定期召开“文明施工义务监督员”征询会和居民代表通气会，了解社区的热点，掌握居民的难处，以便更好的优化施组，调整工序。对居民反映的意见，做到事事有记录，件件有回复，把困难留给自己，把方便让给群众。 5.5. 重点家庭走访制度。
对社区孤老、特困家庭和影响严重的家庭，会同当地居委会建立定期走访制度，了解情况，解决问题。在适当、必要的时候，开展党员“结对帮困”活动，凝聚一个人，感动一幢楼。 5.6. 走进地铁观摩制度。
工程竣工前，为感谢他们多年来的理解、支持和帮助，应组织一次“走进明日地铁”观摩活动，邀请周边社区、居民代表参观即将竣工的地铁工程，看看地铁的真面貌，总结双方的真情意。篇五：上海市城乡党组织结对帮扶(共建)协议书
上海市城乡党组织结对共建
协 议 书
甲方华东政法大学党委组织部
乙方: 上海市松江区洞泾镇渔洋浜村党支部
根据中共上海市委组织部、中共上海市委农村工作办公室《关于继续深化城乡党组织结对共建活动的实施意见》(沪委组[2013]发字46号)精神和要求，经甲乙双方共同协商、充分酝酿，在自愿、平等基础上签订如下结对共建协议：
一、原则目标
坚持把城乡党组织结对共建作为重要工作平台，立足各自实际和特点，有效整合结对双方在人才、智力、教育、科技、文化、信息、阵地、经费等不同方面的资源优势，本着“立足当前、着眼长远、量力而行、尽力而为”的原则，以“互惠互利、双向受益、共同提高、合作共赢”为目的，全方位、有组织、有重点地开展结对共建活动。要通过城乡党组织之间的互帮互助、共建联建，实现资源共享、优势互补，推动城乡经济社会和基层党建工作统筹协 调发展。
二、主要内容
1、党建联建：双方要在党建阵地、支部建设、党员活动等各方面统筹资源，有组织、有计划地开展互动学习、教育培训、专题讲座、经验交流、扶贫帮困等党建联建活动，不断加强基层党组织建设和党员队伍建设。
2、智力帮扶：甲方要充分发挥自身特有优势，根据乙方要求，通过信息支持、技术支撑、人才支援等方式，积极向乙方提供法律咨询服务和法律、管理、外语方面的培训讲座或课程。
3、新农村实践：乙方要结合新农村的发展，根据甲方要求，积极为甲方师生提供社会实践、服务群众等新农村实践活动。
三、工作要求
结对双方要加强结对共建工作的组织领导，明确分管领导和负责部门。甲方主要领导和班子成员在协议期间至少走访1次，分管领导和具体负责部门每年走访不少于2次，加强双方的交流和沟通，并明确工作联络员，不定期进行总结和分析，协调和督促双方结对单位积极落实协议内容。乙方要主动为甲方参与结对共建活动的有关同志提供必要的协助和便利。
本框架协议自签定之日起生效，有效期限至2017年 12月。协议未尽事宜，由结对双方进一步协商确定。双方应认真做好结对共建活动记录并及时向上级党组织反映进展情况。本框架协议一式两份，甲乙双方各执一份。
中共嘉兴市委直属机关工作委员会
中共嘉兴市工商行政管理局委员会
中共嘉兴市工商行政管理局机关委员会
联手共建责任书
为了贯彻落实《中国共产党党和国家机关基层组织工作条例》和市委(2000)40号《实施办法》的文件精神，进一步明确党委书记是机关党建的第一责任人，增强机关党组织的凝聚力、战斗力、创造力，更好地发挥全体党员的先锋模范作用，不断巩固和扩大先进性教育的成果，中共嘉兴市委直属机关工作委员会(以下简称：市直机关工委)、中共嘉兴市工商行政管理局委员会(以下简称：市工商局党委)和中共嘉兴市工商行政管理局机关委员会(以下简称：市工商局机关党委)，联手共建的责任如下：
一、市直机关工委主要责任
市直机关工委是市委的派出机构，在市委授权下对市工商局机关党委的工作实行领导，主要责任如下：
1、指导市工商局机关党委切实加强党的思想、组织和作风建设，加强党内监督，发挥好在机关党的先进性建设和执政能力建设中的作用，配合市工商局行政领导做好思想政治工作，保证各项工作任务的完成。
2、指导市工商局机关党委做好联手共建的各项工作，与市工商局 1
党委领导互相尊重，互相支持，主动联手协调，使市工商局机关党委工作更好地为中心工作服务。
3、每年至少一次与市工商局党委共同分析机关党建工作情况，协助解决工作中的有关问题。
4、有针对性地领导与指导市工商局机关党委的工作，加强与市工商局党委在市工商局机关党委的工作计划，以及工作检查、考核的情况通报和沟通。
5、与市工商局党委及时互提工作建议和要求，共同做好机关党建工作。
6、积极支持市工商局机关党委开展各项工作，共同探索新形势下加强机关党建工作和保持共产党员先进性的长效机制，不断提高机关党委工作的质量。
二、市工商局党委主要责任
(一)重视机关党委的工作，加强对工作的指导。
1、明确局党委书记是机关党的建设的第一责任人。
2、每年至少两次听取机关党委的工作汇报，讨论研究机关党委工作的重大问题。
3、围绕工商行政管理职能工作重点和党员队伍自身建设的薄弱点，对机关党委的工作和党员队伍建设提出明确的目标、任务和要求。
4、选配好机关党委班子把机关党委工作列入局党委主要工作之中。
5、积极开展创建党建工作先进单位活动，强化党建工作的检查和指导，不断提高基层党组织的工作责任心和创造力。
(二)支持机关党委履行职责，发挥机关党委的党内监督作用。
1、建立党委重大决策向机关党委的通报制度，支持机关党委做好宣传、动员、教育工作，保证决策顺利实施。
2、支持机关党委参与机关干部考核工作，开展民主评议党员活动。
3、党委民主生活会前，通过机关党委广泛听取机关群众意见和建议，接受监督，改进工作。
4、通过机关党委经常了解干部思想动态，广泛开展谈心活动，做好思想政治工作，提高队伍政治素质。
5、对机关党委活动的经费，以及活动的时间安排提供必要的条件，保证机关党委开展机关党员教育活动和实施“三会一课”制度。
(三)党委委员以身作则，率先垂范。
1、认真执行机关党委的各项决议，积极参加机关党委组织的各项活动。
2、自觉过好双重组织生活会，接受党内监督。
3、每年至少给党员或下属单位上一次党课。
三、市工商局机关党委的工作责任
市工商局机关党委在市直机关工委的领导和市工商局党委的指导下，按照党章规定努力完成六项基本任务，主要工作责任：
1、按照上级党委的要求，结合工商行政管理工作，及时制订工作和学习计划，明确重点，落实措施和责任人，积极探索新时期机关党建工作的新路子。
2、及时向市直机关工委和局党委汇报重要工作的部署，以及重大
活动的组织，积极争取具体指导和支持。
3、开展调查研究，每年至少召开两次群众座谈会，广泛听取和收集群众的意见和建议，积极、主动向领导提供信息，当好参谋。
4、对机关党建工作实行目标管理，加强对机关党员的教育。
5、强化所属基层党组织的党内监督，协助局党委落实党风廉政建设责任制，推进机关廉政文化建设。
6、认真贯彻“三个代表”重要思想，充分发挥工商行政的职能作用;关心指导群团组织开展活动，增强基层党组织的凝聚力，促进机关精神文明建设，努力造就一支政治坚定、纪律严明、作风优良、业务精通的工商行政管理队伍。
中共嘉兴市委直属机关工作委员会
责任人：
中共嘉兴市工商行政管理局委员会
责任人：
中共嘉兴市工商行政管理局机关委员会
责任人：
二○○六年五月二十六日
党建联建工作：
8号线项目总部党工委以“十九大精神”为引领，在地铁集团党委党建联建工作框架下，创新推行“五方”党建联建工作机制。一年以来，8号线项目总部党工委组织各参建单位，与沿线党组织陆续开展了“检企共建”“入户送慰问”“端午邻居节”“军民共建鱼水情深”等丰富多彩的党建联建活动。充分发挥社区党组织、建设、设计、监理、施工等五方党员先锋模范作用，实现社区和施工单位联建、资源共享、功能互补，共同破解民生难题、打造文明工程、建设和谐社区，利用党建载体创先争优，以深入贯彻落实党的十九大会议精神，推动党建联建活动的实施。
通过系列党建联建活动的开展，各方充分调动资源，形成党建合力。将群众所需与地铁建设粘合，分享地铁建设成果，资源共享、功能互补，共同打造一个和谐稳定的8号线地铁建设环境，有效助推8号线建设顺利进行。
党群同心铸精品，8号线项目总部正用实际行动践行党的十九大精神，优质、高效完成青岛地铁8号线建设。
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