房屋装修合同纠纷

第1篇：房屋装修合同纠纷

论拆迁引起的房屋租赁合同纠纷

摘要：城市房屋的拆迁引起了房屋租赁合同纠纷案件的出现。这类案件所引发的租赁合同解除、解除后附属设施及经营损失的补偿等问题，成为目前案件双方当事人争论和调解的焦点问题。随着该类案件双方当事人对簿公堂的情况越来越多，在法学研究领域，我们有必要对该类问题进行简单的探讨和提出法律观点，以此能够为当事人提供解决纠纷的法律意见、保障权益人的合法权益，抑或在某种程度上能够提前预防这种纠纷的发生，这是很有现实意义的。

关键词：法定租赁;市场租赁;拆迁补偿;利益分配;城市拆迁

我国城市化的不断发展加速了城市建设的运行，于是城市建设就以各种各样的手段展现在我们面前，城市房屋拆迁自然成为这其中的手段之一。目前，我国城市房屋拆迁可谓是随处可见，随“市”可见。以哈尔滨市为例，2009年哈尔滨市共完成拆迁252万平方米，涉及2.4万户;而2010年哈尔滨市拆迁工作主城区棚户区改造拆迁规模在345万平方米，道路拓宽改造拆迁规模在65万平方米，拆迁总量达2008年和2009年拆迁量之和。由此一个城市我们就可以看到，城市房屋拆迁的规模和影响是不言而喻的，而城市房屋拆迁所引起的问题也是层出不穷。其中的问题之一，则是如果拆迁标的房屋上还附着了租赁关系则会引发拆迁房屋租赁合同纠纷案件。

根据房屋的所有人的不同，我们将房屋租赁分为两类：一类是“法定租赁”，一类是“市场租赁”。由历史体制原因形成的福利分房，一般称法定租赁;根据市场双方协商形成的房屋租赁关系，一般称市场租赁。两类租赁关系表面上看起来是一样，但实际内容并不一样，并且两类租赁房屋的拆迁处理实际操作也各不同。下面我主要就法定租赁房拆迁和市场租赁房拆迁两种不同情况，分别论述在房屋拆迁过程中引起的租赁问题及解决方式。

一、法定租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨

我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。公产房屋所有权人是国家或者集体，但公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此，我们所谓的“法定租赁”，也就是我们所说的公房居住人基于特定的身份关系而居住公房的行为。在实际生活中这种法定租赁房非常普遍，主要有以下几种情况：直管产房屋(公房);单位分配的房屋;历史原因形成的长期事实租赁房屋;双方协商同意，有租赁行为但没有租赁协议的租赁房屋等。

(一)确定公房承租人

确定公房承租人的目的就是找寻公有房拆迁补偿的利益分配人。依照不同情况，需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更，补偿对象当然还是原承租人;承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人，在拆迁中取得补偿获益权;原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住，因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。

公房承租人资格认定标准：一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑，在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁;与原承租人为同一户籍;是原承租人的家庭成员;与原承租人共同居住二年以上;没有其他住房。

(二)法定租赁房拆迁补偿利益分配

确定了公房承租人，那么，公房拆迁补偿利益分配人就很好确定了。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给予认可之前，该处分没有任何法律上的效力。

由于目前我国各个省份的实际情况不同，所以，具体的拆迁补偿费用也大不相同，对此，各省市都制定了相关的实施条例。本文选择了一种认为较为合理的补偿方式介绍，希望能够对实际生活中的应用给予借鉴：根据《城市房地产管理法》实施货币补偿安置的，房屋所有人取得房屋拆迁货币补偿款的20%，房屋承租人取得房屋补偿款的80%，按照25平方米、30平方米保底计算，超出原面积部分的货币补偿款，由房屋承租人全部取得。实施产权调换安置的，偿还房屋与原房屋建筑面积相等部分，由房屋所有人按规定支付差价;超出原面积部分，由房屋承租人按规定支付差价，并取得该部分房屋产权。

对于公有房屋租赁问题应当注意的法律建议：租赁公有房屋，承租人发生变更的，应当及时办理承租人变更。公有租赁房屋由于原承租人去世等原因，承租人未及时变更的，共同居住人应积极主张权利，早日完成承租人的变更，避免日后发生纠纷。公有租赁房屋拆迁时，共同居住人内部就补偿等无法达成协议的，可先行搬迁，以便获得拆迁补偿费用和拆迁奖励。该补偿费用也可以由拆迁人或第三方暂存，待共同居住人达成协议后再行分配。以此方式可维护共同居住人的最大利益。

二、市场租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨

在这里所谓的“市场租赁”，实际上就是根据《合同法》和《城市房地产管理法》规定的“房屋租赁”，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系，性质上属民事法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。根据我国法律的规定，依法成立的合同，受法律保护。下面针对《城市房地产管理法》中有关涉及到房屋承租人权益的条款进行介绍和法律分析。

(一)《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁租赁房屋进行补偿安置的具体规定

1.《条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这一规定对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定，即拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。这首先就是对引发争议的租赁问题作了很好的限定，也是对日后的纠纷起了很好的预防作用。在具体操作中，拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时，应包括拆迁人对被拆迁人的补偿方式、补偿金额或安置用房面积和地点，房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，此种情况下，被拆迁人有选择补偿方式的权利。

2.《条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《条例》第二十五条第二款：“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。”《条例》第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这三条的内容是息息相关密不可分的。实践中，对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的，也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议，这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置，只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可;如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议，被拆迁人对补偿方式没有选择权，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。

3.第三十一条第一款、第二款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费;被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。”有关搬迁费和临时安置补助费的发放，应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。根据本条规定，当房屋是由被拆迁人自己使用时，上述费用发放给被拆迁人;当房屋是由承租人使用时，上述费用发放给承租人。

(二)对于市场租赁问题的法律建议

为了避免房屋拆迁发生纠纷，市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意以下几方面：房屋租赁必须签订租赁协议;租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任;租赁期限约定要明确。

结语

城市房屋拆迁补偿在实际操作中还有许多复杂的问题，本文仅是从现有的法条出发，对相关内容进行简单的法律分析。由于各省市的情况不同，具体的城市房屋拆迁补偿的做法还在不断地变化，力求能够更好更全面地解决现实中的问题。这也是法学研究工作者需要不断深化的工作。

作者：王元庆,赵薇

第2篇：房屋买卖合同的效力及纠纷处理

摘 要：随着我国社会经济发展，房屋买卖现象日益频繁，由此产生的纠纷案件数量逐年增加，不仅给社会公众造成司法困扰，也给司法机关带来压力。最高人民法院为指导各地司法机关，出台《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并在《最高人民法院公报》中展示房屋买卖合同效力纠纷常见案例，比如“阴阳合同”、“跳单”、“一房多卖”等常见纠纷，以真实案例指导司法机关正确处理纠纷，营造良好的房地产交易市场环境。

关键词：房屋买卖;合同效力;合同法

一、房屋买卖合同概述

房屋买卖合同是指房屋出卖人将房屋交付并转移所有权给买受人，买受人支付房屋价款的合同。随着社会经济发展，房屋买卖行为日益频繁，引发纠纷的案件数量持续增多，为此，《民法》《合同法》《房地产管理法》《担保法》都出台相关规定，约束和管理房屋买卖行为。同时，最高人民法院为妥善解决司法实践中常见的房屋买卖合同效力纠纷，比如“阴阳合同”、“跳单”、“一方多卖”等问题，出台《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，用于指导司法机关在实际案例中的审理工作。

二、房屋买卖合同常见纠纷

（一）“阴阳合同”

“阴阳合同”常见于二手房屋买卖，是由双方签订不同的两份合同，其中“阴合同”是针对房屋交易签订的私下合同，并要求双方依照合同履行责任义务;“阳合同”则是交由房屋管理部门登记备案合同，并不能够真实反映房屋交易价格。由于两份合同存在，势必会在房屋成交价格、合同效力等方面产生纠纷，是房屋买卖合同中的常见纠纷。基于目前情况，我国法学界对于“阴阳合同”的法律效益存在争议，一种观点认为“阳合同”目的是做高房价或做低房价，并不是双方真实意愿的体现，“阳合同”不具备合同效力;另一种观点则认为“阴合同”、“阳合同”都具备法律效力，除“阳合同”中故意做高房价或做低房价部分值得商榷，其他合同内容具备法律效力;第三种观点则认为“阴合同”、“阳合同”都存在恶意串通现象，且损害第三方利益，均应判定无效。

（二）“跳单”

“跳单”也是二手房屋买卖过程中的一种常见现象，随着我国二手房交易数量提升，房屋中介市场不断扩大，“跳单”就是“跳中介”，通常是房屋购买者通过中介寻求合适房源，并签订购房合同，随后又跳过该中介，与其他中介或房主直接签订购房合同的行为。“跳单”的目的就是节省中介费用，利用最少的成本购买房屋。在实践中，中介为避免出现“跳单”现象，会在合同中设置条款，明确禁止“跳单”，但依然频繁产生纠纷。事实上，造成“跳单”现象的情况具有复杂性，不仅包括房屋购买者想要节省中介费用，也存在中介服务质量较差、中介费用过高等因素，一旦房屋购买者获取到房源真实信息，自然会规避高额中介费，或直接寻求房主交易。基于《合同法》规定，《合同法》充分赋予委托人权益，导致房屋购买者大量出现“跳单”行为，对中介机构的合法权益造成侵害，导致中介机构面临丧失报酬的风险，必须利用法律法规平衡房屋购买者和中介机构的权益，确保双方利益都能够得到保障。

（三）“一房多卖”

“一房多卖”常见于新房交易和二手房交易，主要是指房屋出卖人先后与两个或两个以上买受人签订买卖合同，将拥有的同一个房屋分别出售给两个买受人。我国立法明确禁止“一房多卖”，但实践中依然频繁发生，系房屋买卖合同常见纠纷。一直以来，公众对“一房多卖”存在误区，其一认为只有第一个买卖合同有效，后续合同无效;其二认为已经登记的买卖合同有效，未经登记的买卖合同无效;其三认为先签订的买卖合同有效，后签订的买卖合同无效。但事实上，“一房多卖”中合同效力的认定应遵循《合同法》相关规定，对“一房多卖”的现象进行综合判定，尤其是最高人民法院出台《合同法》司法解释第十五条规定，出卖人针对同一房屋订立多个买卖合同，合同不具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，买受人不能依照合同取得实际房屋所有权，但允许买受人追究出卖人违约责任。

三、房屋买卖合同纠纷处理策略

（一）“阴合同”与“阳合同”同具备法律效力

面对“阴阳合同”效力纠纷，笔者结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，认为“阴合同”与“阳合同”同具备法律效力。基于《合同法》第五十二条规定，恶意串通、损害国家或第三人利益合同无效。但《合同法》第五十六条规定，无效合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分依然有效。根据《合同法》第五十二条、第五十六条规定，“阳合同”虽然损害国家或第三方利益，但属于部分无效，并不影响其他部分，因此，“阴合同”与“阳合同”同具备法律效力。试举一例，“厦门泰某运动器材有限公司诉厦门日用品有限公司案”就是典型的“阴阳合同”效力纠纷案件，在此案中，厦门市沧海区人民法院一审认为，双方签订《房屋买卖协议书》是双方真实意愿表示，不违法法律法规，合同有效，虽后续签订《房地产买卖合同的补充协议》，明显是为了向房屋产权部门办理产权过户手续签订，将房价做低，以此损害国家税收利益，该价格部分系无效内容，但不影响其他部分内容生效，被告依然需要依照《房屋买卖协议书》支付剩余房款，并交纳房屋产权办理费用。

（二）委托人支付居间报酬与违约金

面对“跳单”合同效力糾纷，司法机关不应做出“一刀切”的判断，既要保证房屋购买人的自由选择权，又要保证中介机构的合同效力，应对“跳单”合同效力纠纷进行判定，探究“跳单”行为是否属于恶意违约行为。按照《合同法》司法解释规定，如果中介在合同中对禁止“跳单”条款没有尽到说明提示，委托人可以撤销该条款;但如果中介已经尽到说明义务，则需要依照具体情况对禁止“跳单”条件进行判断，具体如下：一是判断中介机构是否签订独家委托卖房协议，一旦签订独家委托卖房协议，“跳单”行为属于恶意违约;二是判断中介机构是否提供中介服务，如果中介机构积极依照合同履行中介服务，并未存在劣质服务、高额中介费，应视为中介机构合理提供服务;三是判断房屋购买者是否利用中介提供的信息，如果相同房源信息展示多样，不能认定房屋购买者利用了中介提供的信息，反之，如果仅有中介机构一处房源显示，应视为房屋购买者使用了中介信息。通过这些信息判断，如果房屋购买者确实享受了中介的服务，并使用中介提供的信息，中介机构又签订独家委托卖房协议，购买者出现“跳单”行为，应支付居间报酬和违约金。试举一例，北京某中介公司带房屋购买者张某看房，并在《居间服务确认书》中说明禁止张某6个月内不得跳过中介机构与房主成交，否则支付居间报酬2倍赔偿金。随后，张某次月通过其他中介公司再次看房，并签订购房协议，该中介公司要求张某基于《居间服务确认书》约定进行赔偿。在一审判决过程中，司法机关认为该中介公司提供的条款为格式条款，系无效条款，驳回中介机构诉讼请求。二审则认为《居间服务确认书》是双方真实意愿表示，不违反国家法律法规，张某明知《居间服务确认书》，并依然违反协议内容，应依照约定赔偿，撤销一审判决。

（三）视具体情况判定优先权

面对“一房多卖”合同效力纠纷，多个合同均具备法律效力，但应根据具体情况判定优先权。我国《民法》《房地产管理法》《合同法》《物权法》都针对“一房多卖”进行规定，其中《合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权给予买受人，买受人支付价款的合同，即便未产生所有权转移，合同依然具有效力。同时，《合同法》司法解释第八条规定，“一房多卖”中，无法取得房屋的买受人可以要求解除合同、返还已付房款，要求出卖人赔偿损失。《合同法》及司法解释的目的是要禁止“一房多卖”现象，即便买受人在房屋所有权上存在争议，但多份买卖合同都具有效力。此外，一旦出现“一房多卖”现象，已经办理过户手续优先获得所有权，但双方恶意勾结除外。试举一例，2018年12月《最高人民法院公报》中发布“遵义市明顺房地产开发有限责任公司商品房买卖合同纠纷案”，该案件属于“一方多卖”纠纷案件，最高法院认为涉及公民签订买卖合同均属于有效合同，要求明顺房地产依照《合同法》规定办理所有权转移，对签订合同，但未能获得房屋标的物的买受人给予赔偿。

四、结论

面对日益增加的房屋买卖合同效力纠纷，司法机关不仅要做好审判裁定工作，更要向社会公众说明审判依据，让社会公众熟知常见的房屋买卖合同效力纠纷案件，并自觉做好应对，既要保障自身合法权益，又要确保不侵犯他人权益。鉴于房屋买卖合同效力纠纷种类繁多、案件性质复杂，本文仅从“阴阳合同”、“跳单”、“一房多卖”等常见纠纷入手，论述常见纠纷的合理处置办法，为社会公众遭遇房屋买卖合同效力纠纷提供参考，以便更好地保护自身权益，防止陷入房屋买卖合同陷阱。

参考文献：

[1]孙思嘉.以房屋买卖合同担保借款合同的解释和效力——基于裁判分歧的展开[J].西南交通大学学报（社会科学版），2019（01）：101-102.

[2]周建斌.房屋買卖合同纠纷的涤除权之法律依据探析[J].市场周刊，2018（12）：226-227.

[3]方召法.试论房地产调控政策实施背景下解决房屋买卖合同纠纷的思考[J].法制与经济，2018（10）：69-71.

[4]李涛.宅基地“三权分置”背景下农村房屋买卖合同效力的研究[J].湖南人文科技学院学报，2019（03）：43-49.

[5]付慧姝;章舒玮.担保型买卖合同的效力研究[J].广西质量监督导报，2019（04）：155-159.

作者：幺艳芳

第3篇：关于隐性房屋买卖合同纠纷的审理问题研究

内容摘要：受温州民间金融风波的影响，民间借贷案件的数量大大增加，且案件内容呈复杂化趋势，当事人意欲通过各种途径规避金融风险，其中出现了民间借贷纠纷与房屋买卖合同纠纷相互交叉的新情况，包括海鹤药业、信泰集团等多家知名企业卷入。法院在审理上述案件时，要加强甄别力度，区分不同交叉类型。本文旨在通过对隐性房屋买卖合同纠纷的案件定义及特点分析，梳理此类案件中民间借贷的不同交叉情形，在形式上进行分类总结，罗列审理过程中应注意的问题及处理意见，以期对今后的审判实践做出指引。

关键词：以合法形式掩盖非法目的 类型整合 效力判断 审查事项

一、概述

（一）案件定义

随着社会经济的不断发展，诉讼案件类型从单一化向多样化发展。由于温州楼市的不断膨胀，巧遇民间借贷风波的冲击，当事人为规避资金风险，出现了房地产交易与民间借贷纠纷相互交叉的案件新类型，主要表现在“名为房屋买卖合同纠纷，实为民间借贷纠纷”的隐蔽性案件，即本文定义的隐性房屋买卖合同纠纷。此类案件中，当事人意欲通过案由为房屋买卖合同纠纷的诉讼来请求民间借款债权的实现。法院在审理此类案件时，尤其要加强甄别力度，审查证据链，还原案件真实，避免风险的转嫁。

（二）特点分析

1、被告缺席。因民間金融风波的影响，2011年温州普遍出现债务人“跑路”的现象，故在此类案件的审理中，被告均采用公告方式送达法律文书，最后导致缺席审理。当然也存在部分原、被告之间事先串通，导致被告故意不接法院开庭传唤的情形。

2、购房款存疑。当事人提供的表面证据能证明合同款项的支付完成，但通过仔细审查购房款的形式发现该类案件中的购房款数额较大，一般为整数，且分数次支付。若再进一步审查上述购房款的来源，则会出现账目来往经回转至原始出资人手中。

3、不相关当事人。房屋买卖合同纠纷中，当事人一般为夫妻共同体。而此类案件中，当事人之间并无直接关联，为使民间借款金额与购房款金额相当，通常自认为是朋友关系或合伙关系进行购房。

（三）类型归纳

1、虚假诉讼的行为。债务人为逃避债务，与房屋买受人恶意串通签订房屋买卖合同，第一种情形表现为买受人实际未支付购房款，将包括本人或他人在内的民间借贷打款凭证作为购房款凭证。第二种情形表现为买受人实际支付购房款，但通过多手转账等情形，最后将上述款项又回流到买受人手中。

2、以房担保的行为。通常表现为房屋价格与借贷金额相符，但明显低于市场价格的情形。第一种情形表现为行为人通过签订房屋买卖合同并办理委托公证手续、将借款视为购房款等表面上完全符合房屋买卖的行为，掩盖其民间借贷的实质。第二种情形表现为行为人通过支付利息等方式佐证借款行为。

3、以房抵债的行为。第一种情形表现为房屋抵充全部债权，通常为借贷金额与房屋价格相当的交易行为。一般意义上的以房抵债行为都能被法律认可，除外情形：债务人有多个债权人的情形，债务人将其唯一住房出卖给其中一个债权人，充抵债务，从而损害其余债权人的利益。第二种情形表现为房屋部分抵充债权，通常为债权不足以支付房屋总价的情形，则借款转为部分购房款，其余购房款另行支付的形式。

二、审查事项

（一）对当事人的审查

特别是有民间借贷嫌疑的亲戚、关联企业或其他关系密切的人对债务人提起的诉讼，更应加强审查，发现有虚假诉讼嫌疑的，要及时依职权或者提请有关部门调查取证，查清事实真相。要建立法院系统信息联网查询跟踪制度，在经办人对一般房屋买卖合同纠纷的案件审查过程中，有自由心证产生合理怀疑的，具有民间借贷嫌疑的原、被告能通过系统查询关联案件，以确保案件的真实审理。

（二）对证据链的审查

一般房屋买卖合同纠纷案件审查中，主要难点在于对案件事实的认定。司法实践中，当事人恶意串通、在律师协助下事先准备好完备的证据，密谋向法院提起虚假诉讼的一类案件，或者是被告缺席的一类案件，法院较难查清真实的法律关系。故在审理此类案件过程中，法官要充分审查案件证据，还原案件真实。审慎审查购房款资金走向、用途、实际支付数额、是否从事高利贷等情形。根据最高人民法院2012年《关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知》的规定，依法全面、客观地审核双方当事人提交的全部证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。对现金交付的房屋买卖合同纠纷，可根据交付凭证、支付能力、交易习惯、购房款金额大小、当事人之间的关系以及当事人、证人陈述的交易细节经过等因素综合判断。

（三）对法律适用的审查

准确理解合同法、民法通则等关于恶意传统的有关规定以及关于通谋虚伪的民法理论，对当事人的行为效力进行正确的认定。原、被告双方通谋虚伪表示，虚增债务，虚假转移责任财产的，不管有无证据证明损害了第三人利益，在表意人与相对人之间均应认定无效。

三、效力判断

（一）驳回起诉

在涉及利用民间集资款进行房屋买卖的案件中，应根据《最高人民法院在关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》驳回起诉，移送公安机关。例如黄甲某诉黄乙某房屋买卖合同纠纷一案中。2011年9月26日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定将登记于被告名下的涉案房产出卖给原告，原告于签订合同的当天下午先后向合同指定的代收人账户汇去汇去除银行按揭贷款外的购房款，2011年10月原告开始按月支付涉案房产的银行按揭贷款。由于涉案房产因另案被查封，故原告诉至法院，要求确认房屋买卖合同合法有效。经法院审理，查明原告分三次支付的购房款系虚假支付，通过多个中介人最后将资金回转至原始账户，又因涉案房产属于利用集资款购入，后经裁决驳回起诉，移送公安机关处理。

（二）依据房屋买卖合同纠纷进行判决

在民间借贷证据不足的情形下，而当事人已经提供了足够证据证明房屋买卖合同的事实，此类案件以房屋买卖合同的案由处理为宜。例如余某诉薛某、金某房屋买卖合同纠纷一案。被告薛某、金某之子向原告借款120万元，并以登记于俩被告名下的涉案房产提供担保。原告为保证自己债权的实现，与俩被告签订了房屋买卖协议，并办理了委托公证，并以购房款的形式交付了120万元。经法院审理查明，120万元明显低于涉案房产的市场价格。在案件审理过程中，俩被告提出本案性质系民间借贷，并反诉要求撤销合同，但未能提供支付利息等足够证据证明其主张，后法院按照房屋买卖合同纠纷判决撤销房屋买卖合同并返还购房款及利息。

（三）撤诉

双方当事人恶意串通，例如高某、张某诉某企业房屋买卖合同纠纷一案。2011年8月2日，原、被告签订一份房屋买卖合同，将被告名下的涉案房产出卖给原告，房屋总价款1500万元，在合同签订之日起三日内支付完毕。原告提供的证据中银行转账凭证的出具时间晚于被告出具收款收据的时间，引起经办人的合理怀疑，且被告缺席未应诉。经审理查明，原告所谓的购房款系民间借贷款，因被告面临破产，原、被告恶意串通签订了房屋买卖合同。因被告系本市知名企业，且即将重组，经法庭劝导，原告同意撤诉结案。

综上，法院应充分发挥审判职能作用，为金融综合改革试验提供有力的司法保障，各个业务系统中应完善风险控制能力，针对新情况新形势，不断总结经验教训，为司法审判实践提供有益指导。

作者简介：孙晓琳，女，1984年出生，汉族，浙江大学2009届经济法学硕士研究生，2009年7月参加工作，现任浙江省温州市鹿城区人民法院民一庭助理审判员。

作者：孙晓琳

第4篇：房屋装修合同纠纷如何处理

装修纠纷一般都是在装修家庭与装修施工单位之间，装修家庭与周围居民之间因为装修违反了有关装修合同、规定而发生的，主要有以下几个方面：

1、装修单位没有完全履行装修合同。

未完全履行合同主要表现在：装修单位没有按合同约定的做法去装修，使用非合同规定的装饰材料，施工中无故停工，未在约定工期内完工等。

2、装修粗制滥造，施工质量低劣。

有的装修公司施工人员干活不上心，工艺不规范。表面上说得过去，但经不起验收或时间的检验，出了问题还强词夺理。尤其是“街头游击队”，质量更没有保证。

3、装修后的维修服务不完善或不履行质量承诺。

装修后应该按合同规定及时维修，但有些公司却左右推托。保修期内不保修。

4、施工中的噪声扰民。

施工中难免会发出噪音，但户主事先要与装修公司约好开工、收工时间。不要违反环保的有关规定，否则极易引发纠纷。

5、装修材料或废弃物乱堆乱放。

6、装修破坏了毗邻房屋。

7、装修破坏了房屋主体结构及承重结构。

针对装修纠纷，有关部门制订了一些规定。如《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国环境污染防治法》和建设部[1997]60号《建设工程质量投诉处理暂行规定》、建设部[1997]92号文《家庭居室装饰装修管理试行办法》等法规。《建筑装饰装修管理规定》指出，房主或房屋使用者因装饰装修损坏毗邻房屋的，应该负责修复或赔偿。《家庭居室装饰装修管理试行办法》第十五条规定，发生了家庭居室装饰装修纠纷，可以向当地建设行政主管部门或者其指定的机构进行投诉，也可以向当地人民法院提起民事诉讼;第十九条规定，如果装修家庭因家庭居室装饰装修而造成相邻居民住房的管道堵塞、渗漏水、停电、物品损坏等，应该由家庭居室装饰装修的居民负责修复和赔偿，如果是属于装修施工单位的责任，则由房主找装修单位负责修复和赔偿。

同时，行业内部也制定了相关规定。

依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十三条规定，消费者与经营者发生消费者权益争议时，可以通过下列途径解决：

1、与经营者协商解决;

2、消费者请求消费者协会调解;

3、向有关行政部门申诉;

4、根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁;

5、向人民法院提出诉讼。

但必须注意：一般情况下，如提请了仲裁，便不得再向法院提出诉讼。

另据《民法通则》、《经济合同法》以及其他所涉及法律，解决装饰纠纷也无非以下几条：

1、当事人自行协商;

2、主管部门行政调解;

3、仲裁解决;

4、诉讼解决。

此外，行业规定对纠纷的解决也提供了诸多方法。如一些家居装饰市场规定，解决纠纷按下述流程进行：

投诉——调解部受理——质检部根据合同及图纸进行现场核查——调解部、质检部依核查结果进行调解——若双方达成协议则进行维修或返工;若未达成协议或不履行协议，申请仲裁或向法院起诉。

对消费者而言，装修前不妨先通知邻居，打个招呼，以便大家有个心理准备，减少发生纠纷的概率。

万一出现了纠纷，只要双方心平气和地协商，承担该承担的责任，纠纷便能解决。自己协商不成，一般也只要行政部门出面就可以顺利加以解决。但如果涉及的标的较大或其他对生活影响甚大的纠纷且协商不成，最正规、最有权威和有效的方法只能是打官司了。当然其他居民因装修家庭的施工而与装修家庭发生的纠纷也可以据此进行解决。

第5篇：房屋装修合同

委托方(甲方)：

承接方(乙方)：

甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方对房屋进行墙体、房顶装修，订立本协议，以共同恪守。

一、工程地点：________________区____单元____室

二、形式结构： ____室____厅____厨____卫

三、工程项目：

1、装修范围包括客厅卧室墙和顶，厨卫吊顶整屋打地角线，所有板材均采用集成墙板，要求平整。

2、由甲方提出方案，商定。所有花色应严格按甲方要求施工，不得破坏房屋主体结构。

四、承包方式：乙方负责提供板材及施工。并按甲方要求必须保证装修期间的所有板材为

正品，。

五、质量标准：施工质量要符合安全要求，装修质量不得低于同一施工类型的装修标准，双方认可。工程竣工验收合格后，3个月内因乙方施工出现质量问题，乙方负责无偿返工维修。

六、工程造价：材料由乙方提供，甲方支付乙方装修人工费及材料费共计_____ ____元人民币。

七、付款方式：为确保工程质量和进度，在签订合同之日需预交总工程款的______%为材料预付定金。木工顶面施工结束后付____%工程完工后，经甲方验收，符合以上施工项目和设计要求后，付清乙方所有余款。

八、本协议一式两份，甲乙方各执一份，具有相同效应。本协议自双方签字之日起生效。

九、施工准备及双方义务

1、甲方在开工前，应向物业管理单位领取装修许可证，确定改变房屋结构和使用性质，应当请具备相应资质部门出具鉴定和加固方案，经房产和物业管理部门核准后，领取住宅装修许可证。

2、甲方应在开工前一天，向乙方进行现场交底。腾空房屋、消除影响施工的障碍物，对只能部分腾空的房屋中所滞留的家具、陈设等采取保护措施。向乙方提供施工需要的水、电并说明使用注意事项。

3、做好施工中临时性共用部位操作以及产生影响邻里关系等行为的协调工作。

4、指派甲方代表，负责合同履行，对工程质量、进度进行监理、验收、变更、登记手续和其他事项。

5、乙方未经甲方和物业管理批准，不得随意改变房屋结构和使用性质。

6、乙方严格执行有关施工现场管理和规定，不得扰民及污染环境。 备注：

甲方签字(盖章)：

乙方签字(盖章)： 联系电话：

联系电话：

年

月

日

第6篇：房屋装修合同

房屋装修工程合同

发包人(简称甲方)： 承包人(简称乙方)：

依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》以及其他有关法律法规的规定，结合本工程的具体情况，甲、乙双方在遵循自愿、平等、公平、诚信的原则基础上，经双方协商一致，签订本合同。 第一条 工程概况和造价

1.甲方装饰装修(以下简称装饰)的住房系合法拥有。

甲方承诺有权对该住房进行装饰，由此而产生的一切后果由甲方承担责任。

2.装饰施工地址： 。 3.住房结构： ，房屋建筑面积 平方米，套内面积 平方米。

4.承包方式 ：包工包料。

5.总工程价款： 元，人民币(大写) 。房屋装修金额 元，购买安装家电家具金额 元。

合同签订生效后，如变更施工内容、材料，这部份的工程款应当按实计算。

6.工期：自 年 月 日至 年 月 日。 第二条 材料供应

1.甲方负责采购供应的材料、设备，应是符合设计要求的合格产

品。甲方提供的材料、设备按时送达现场后，甲、乙双方应办理验收交接手续，由乙方负责保管，保管费由双方约定。由于保管不当造成损失的，由乙方负责赔偿。

2.甲方采购供应的装饰材料、设备，均应用于本合同规定的住宅装饰，非经甲方同意，乙方不得挪作他用。如乙方违反此规定，按挪用材料、设备价款的双倍补偿给甲方。

3.乙方提供的材料、设备，应提前2天通知甲方验收。未经甲方验收及不符合工程主材料报价单要求的，应禁止使用。如已使用，对工程造成的损失由乙方负责。甲方不按时验收，应视作验收，但不免除乙方不按工程主材料报价单选购及使用材料所引起的责任。 4.施工中如乙方发现甲方提供的材料、设备有质量问题或规格差异，应及时向甲方提出。甲方仍表示使用的，由此造成工程质量问题，责任由甲方承担。 第三条 工程款支付方式

签订装修合同后，乙方将做好施工前的各项准备工作，甲方应予以配合;甲方向乙方支付工程定金： 元(大写： 元整)，乙方装修完工经甲方验收合格后，甲方向乙方支付工程余款： 元(大写： 元整)直接汇入本合同账户中。 户 名： 账 号： 开户行： 第四条 工程质量及验收

1.本工程执行国家现行的《住宅装饰装修工程施工规范》和本市现行的《住宅装饰装修验收标准》。

2.本工程由乙方设计，提供施工图纸一式两份。

3.甲方提供的材料、设备质量不合格而影响工程质量，其返工费用由甲方承担，工期顺延。 第五条 其他

1. 双方发生争议协商解决不成时可向人民法院提出起诉。 2.本合同经甲、乙双方签字后生效，合同履行完毕后终止。 3.甲、乙双方直接签订合同，本合同一式两份，双方各执一份。

甲方：(签章) 乙方：(签章) 年 月 日 年 月 日

第7篇：房屋装修合同

甲方：_________

代表人：_________

乙方：_________

代表人：_________

依照《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，结合住宅装饰工程施工的特点，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方经友好洽谈和协商，就双方的住宅装饰工程的有关事宜，达成如下协议：

一、工程概况

1、工程地点_________。

2、工程内容及做法：详见双方确认的工程预算表、施工图和工程内容。

3、承包方式：双方商定采取下列_________种方式。

(1)包工包料;

(2)包工、包部分材料;

(3)包工不包料。

4、工程期限及保修期：工程期限_________天。自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。保修期：_________月。自工程竣工经甲方验收合格，双方签字之日起计算，并由乙方开具工程保修单。

5、合同价款及付款方式：

本合同总价为(大写)：_________(小写)_________元，合同生效后，甲方按下表中的约定向乙方支付工程款：

┌─────────┬────────────────────┐

│支付时间│支付金额│

├─────────┼────────────────────┤

│开工前三天│支付(合同总价60%)元│

├─────────┼────────────────────┤

│年月日 │支付(合同总价35%)元│

├─────────┼────────────────────┤

│双方验收合格│支付(合同总价5% )元│

└─────────┴────────────────────┘

工程验收合格后，乙方应向甲方提出工程结算单，并将有关资料送交甲方，由甲方在五天内审核完毕如无异议视为同意，并在签字同时结清工程余款，工程发票(合同总价)中所应缴纳的税金由甲方承担。

二、双方应尽的责任及义务

甲方：

1、开工前_________天，为乙方入场施工创造条件，腾空房间，清除影响施工的障碍物，对只能腾空的部分房屋而滞留的家具、陈设应归堆，遮盖，采取保护措施;

2、提供施工期间的水源、电源，并承担相应费用;

3、负责协调施工队和邻里之间的关系;

4、不得变动建筑主体或者承重结构，如确需折改原建筑结构、设备管线，负责到有关部门办理相应的审批手续;

5、协调有关部门做好现场保卫、消防、垃圾处理等工作，并承担相应费用;

6、对工程质量、施工进度进行检查和监督;

7、甲方家庭成员对工程的意见，均需经过甲方代表与乙方接触。

乙方：

1、根据施工图纸，提供施工方案和进度计划，交甲方备案认可;

2、施工中严格执行安全施工操作规范、防火规定、施工规范及质量标准，按期保质完成工程;

3、负责对现场设施和工程成品的保护，防止因施工造成的管道堵塞、渗漏水、停电、物品损害等事故发生，如有发生，应尽快负责修复;

4、文明施工，佩证上岗，保证施工现场的整洁，尽量减少噪音，不扰民及污染环境，工程完工后负责清扫施工现场。

三、工程变更

1、工程施工过程中，甲方提出修改意见及增减工程项目时，须提前与乙方联系，并签订书面变更协议后，方能进行该项目的施工。

2、甲方私自与工地施工人员商定更改施工内容所引起的一切后果，由甲方自负，给乙方造成损失，延误工期的，还应赔偿。

四、材料、设备的供应

1、由甲方提供的材料设备，应为附合设计和国家标准要求的合格产品，并应按施工进度计划及时供应到现场，并事先通知乙方，双方对所供应材料的数量及外观进行共同验收，办理交接手续后由乙方负责保管，并收取一定的保管费用，如造成损失，由乙方负责赔偿。

2、甲供材料未经甲方同意不得挪作他用，乙方如挪用，按挪用材料的双倍价格补偿给甲方。

3、由乙方提供的材料、设备，必须与所供的材料明细表中的品种、规格、型号、品种、等级、质量、计量标准及数量相符，经甲方签字认可后再行使用。

4、乙方提供的材料设备如不符合国家标准质量要求或规格有差异时，禁止使用;如已使用，其后果和损失均由乙方承担。

五、质量标准及验收

1、本工程质量标准按XX年1月10日发布的江苏省《住宅装饰质量标准》执行。

2、工程验收分隐蔽工程验收、中间验收和竣工验收三部分，其中对隐蔽工程和中间验收应由甲、乙双方及时办理，以便进入下道工序施工，甲方如不能按通知时间到现场视作同意。工程全部结束后，乙方应通知甲方在5天内组织验收，填写工程验收单。如甲方因故不能在5天内参加验收，应及时以书面形式通知乙方，另定验收日期，甲方应承认竣工日期，并承担乙方的看管费和相关费用，验收合格签字后，结清工程余款，工程保修单即行生效

3、如未经验收，甲方自行搬入家具或居住，则视为验收合格。

4、施工过程中双方对工程质量发生争议，由质检部门对工程质量予以验证，经验证工程质量不符合合同约定及质量标准的，验证过程支出的相关费用由乙方承担，如符合合同约定和质量标准的，验证过程支出的相关费用由甲方承担。

5、室内环境质量。乙方与甲方共同做到使用符合国家标准(国家质量检验检疫总局XX年1月1日发布实施)的建筑装饰材料。工程完工后，乙方应根据国家质量检验检疫总局和建设部XX年1月1日联合发布实施的"民用建筑工程室内环境污染控制规范"，进行室内环境的检测，并提供检测报告。检测费用根据建设部建办质(XX)17号文件精神，室内环境质量检测属装修装饰工程最后一个环节，应列入工程预算中，检测结果不合格，双方应分析原因，明确责任，责任方应承担由此产生的治理费用。

6、甲方如有特殊施工项目和特殊质量要求，双方应确认，并另签补充合同。

六、工期延误

1、对以下原因造成竣工日期延误，经甲方确认签字，工期相应顺延：

(1)工程量变化和设计变更;

(2)不可抗力;

(3)甲方同意工期顺延的其他情况。

2、因甲方未按约定完成其应负责的工作而影响工期的，工期顺延，因甲方提供的材料、设备质量不合格而影响工程质量的，返工费用由甲方承担，工期顺延。

3、甲方不按期支付工程款，合同工期相应顺延。

4、因乙方责任未按期开工或无故中途停工而影响工期的，工期不顺延，因乙方所提供的材料、设备质量不合格或造成的工程质量存在问题的，返工费用由乙方承担，工期不顺延。

七、工程监理

若本工程实行工程监理，甲方与监理公司另行签订《工程监理合同》，并将监理单位、监理工程师的姓名、联系电话及其职责等通知乙方。

八、违约责任

1、合同双方中的任何一方因未履行合同约定或违反国家法律、法规及有关政策规定，受到罚款或给对方造成损失的均由责任方承担责任，并赔给对方造成的直接经济损失。

2、合同生效后，在合同履行期间，任何一方在双方未取得一致意见并办理合同终止手续的情况下擅自解除合同，应按合同总造价的5%作为违约金，会付给对方，因一方擅自解除合同，使对方造成的实际损失超过违约金时，应进行补偿。如一方因故无法履行合同时，应及时通过另一方法办理合同终止手续，并由责任方赔偿对方相应的经济损失。

3、甲方责任：

(1)未按合同规定的时间、要求提供材料、设备，应偿付乙方因此造成的停工、误工机械台班的实际损失。

(2)由于甲方提供的材料、设备质量的规格差异，乙方向甲方提出，甲方仍表示使用而影响工程质量，其返工费用由甲方承担。

(3)工程未经验收，甲方提前使用造成质量问题或损坏，由甲方承担责任。

(4)甲方未按约定期支付工程款的，每延误一天向乙方支付合同价款1‰的滞纳金。

(5)甲方未办理有关手续，要求乙方拆除原有建筑结构设备管线，乙方有权拒绝施工。

4、乙方责任

(1)工程质量不符合合同规定，甲方有权要求无偿修理或返工，造成的损失由乙方负责。

(2)乙方擅自折改原有建筑结构或设备管线，由此造成的损失或事故(包括罚款)由乙方承担。

(3)乙方应妥善保护甲方提供的材料和设备等，如有损坏，应予赔偿。

(4)由于乙方原因，致使工期延误的，每延误一天向对方支付合同价款1‰的滞纳金。

九、合同争议的解决方式

本合同在履行过程中产生的争议，由当事人双方协商解决，也可由有关部门进行调解，如调解不成的，可提交苏州仲裁委员会仲裁。

十、其它约定事项

1、因施工而产生的垃圾清除和材料搬运，甲方可委托乙方负责，其费用由甲方负责。

2、施工期间，甲方将外屋钥匙各1把，交乙方保箮，工程竣工验收后，甲方负责提供新锁，由乙方当场安装好后交付甲方使用。

十一、附则

1、双方另有约定，可签订补充合同。

2、本合同(包括附表)经双方签字(盖章)后生效，合同履行完毕后终止。

3、本合同和补充合同具有同等法律效力。

4、本合同签订后工程不得非法转包。

5、本合同一式_________份，双方各执_________份。

甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________

代表人(签章)：_________法定代表人(盖章)：_________

电话或手机：_________电话或手机：_________

_________年____月____日_________年____月____日

第8篇：房屋装修合同

甲方：湖南省烟草公司常德市公司

乙方：湖南省常德市旺达房地产开发有限公司(龙旺)

一、甲方同意将常德烟草专卖公司办公楼十二楼烟叶分季室整体装修(装修包括设备)，建筑面积约230平方米委托乙方。

二、装修时间：2012年7月1日——30日

三、总计装修费：贰拾贰万陆仟玖佰伍拾肆元整(￥：226954.00元)，最后以审计决算金额为准，付款方式为验收合格后一次性付清。

四、质量验收时，发现某地方不符合质量要求，甲方要求复工做好，如果不能复工的地方，甲方有权在维修扣除相应的费用。

五、合同签订后，如果甲方反悔另选他人维修，属甲方违约。甲方支付违约金1000元给乙方。合同签订后，如果乙方反悔不按期维修或不承接维修(因承包其他工程量大)，影响甲方正常工作和生活，属乙方违约，乙方支付违约金1000元给甲方。

六、本合同给甲乙双方协商签字后生效，合同一式肆份，甲乙双方各执贰份。

甲方(签字盖章)：乙方(签字盖章)：法人代表：袁志刚

开户行：中国银行常德分行

账号：870113695308091001

电话：13607366013

2012年月日

第9篇：房屋装修合同

甲方：

地址：久和三期领地3号楼5楼510室

联系电话：82292526

乙方：(以下简称乙方)

地址：联系电话：

一、甲、乙双方经友好，坦诚协商，就的房屋室内装璜项目事宜，达成以下合同：

1、砌墙(包括柱子)

2、水电改造PR-R水管，上虞国标电线(橱房、卫生间、空调4平方线)其它照明2.5电线。

3、水电隐蔽工程等主家验后再覆盖。

4、合计： (大写：贰仟元整，余款贰仟元 ，工程完工后5日内付清)。

二、工期为10天，如违约出现质量问题，一切损失费用由乙方负责赔偿，自2010日至2010年月日整体浇筑完毕。

本合同书，由双方代表签字后确认，本合同书一式二份，双方各执一份。

甲方：乙方：

身份证号码：

日身份证号码：