房地产企业财务风险控制研究
房地产企业财务风险控制对于房地产企业及其财务风险控制至关重要，此项风险控制是房地产企业的重要管理职能的体现，房地产的财务风险能够有效控制是房地产企业发展的重要保障，没有合理和规划的企业风险控制能力，无异于将企业发展推向边缘化。未来房地产企业财务风险控制研究也将引起更多关注与研究。在此，梳理了房地产企业财务风险控制的一些常见问题，并且就此项关键问题，提出了自己的研究心得，希望借此解决一些存在的问题。
房地产企业财务风险控制对于房地产企业及其财务风险控制至关重要，此项风险控制是房地产企业的重要管理职能的体现，房地产企业具有资产负债率高的特点，企业的财务风险必须有效控制，否则绝大的体量的投融资金额会带来很长恶劣的影响。房地产企业的生产周期长，也是一些企业不敢不把握自己的财务风险。融资渠道单一是大多数房地产企业存在的共性问题。一些房地产的企业资本结构不合理，国家干预国家的房地产政策把控难度大，国家的干预指向性会是个别企业投资决策失误，一旦巨大的资金发生回收困难的问题，房地产也自身的资金链断裂是我国房地产企业致命的危险，避免发生财务风险的主要因素必须明确。强化项目论证、投资决策科学化，是优化资本结构、融资渠道多元化，强化财务预算管理、建立财务预警机制、增强抗风险能力是房地产企业财务风险控制的先决条件。
加强房地产企业财务风险控制，促进我国房地产企业在我国及全球经济体系下健康稳步发展至关重要。无论国家的基本国策如何变动，房地产企业要有自己的科学策略。房地产的财务风险能够有效控制是房地产企业发展的重要保障，没有合理和规划的企业风险控制能力，无异于将企业发展推向边缘化。未来房地产企业财务风险控制研究也将引起更多关注与研究。在此，梳理了房地产企业财务风险控制的一些常见问题，并且就此项关键问题，提出了自己的研究心得，希望借此解决一些存在的问题。
一、房地产企业财务风险控制存在的普遍问题
房地产业是投资风险很高的领域。一套房子关系到民生问题。十九大报告明确提出了“七有”( “幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶”)保障体系的奋斗目标，住有所居是民生保障体系中重要的组成部分，其保障体系内容全备，对民生问题的解决指导意义非凡。房地产企业必然是国家干预的特殊特色企业。我国房地产企业要发展，必须把控好国家的大政方针。但是日常投资高风险是指房地产企业无法直接与国家政策直接接轨，在投资过程中，虽然要规避风险，尽可能采取相应的措施去降低风险。但是把握国家变化的房地产政策不是万能的。顺应国家相应政策，之外，企业面临的投资风险也是多方面的。企业要发展，房地产企业财务风险控制在合理范围。
房地产投资项目的分配上并不合理。近年来，随着我国房地产业的迅速发展，国家经济实力大幅度提升。国家政策下的房地产投资金额持续增长，形势大好，但在个别的房地产企业中，总有投机分子，为了获得眼前的更大的利润，会将成本控制在最低，出现豆腐渣工程，返工过程中，反而增加了成本投入。有的企业未来为了牟利，对商业住宅的投资比例偏高，带来的房地产企业财务风险控制的难题相应增多。
房地产发展的资金问题。房地产的资金巨大的投入伴随着回收困难，如果房地产企业的资金链断裂，那么房地产企业财务风险控制就是彻底失败。 在房地产市场活跃时期，不少企业为了得到更多利益，在接连不断地投资急速扩大房地产投资项目。但在工程项目进行中，这是一个长期的时间问题，有的企业发展接近尾声时，市场行情可能急转直下，国家政策干预或者导致部分的房屋销售困难，都会使企业无法及时稳健地回收资金，房地产企业的资金一旦不能正常周转，好多企业会面临没有后续自己资金储备的问题，国家银行贷款也需要看企业发展国模能力，企业发展不均衡，都会导致企业无法偿还到期银行债务，也不会再续得到银行贷款。财务危机也会使融资风险加剧，影响面积会扩展，危机会扩散到相关企业，其造成的影响难以补救。
二、房地产企业财务风险控制存在的普遍问题的解決方案
房地产企业投资决策必须科学化。房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的科学决策，房地产企业投资决策必须科学化才能减少企业投资的风险，即使发生风险，其引发的后果也要在可后备补救的范围内，不至于特别严重。因此，在进行房地产投资时，投资者就应该建立专业的团队，科学的评分评估决策，反复讨论，在选择投资项目或进行投资决策时，必须采用集体的智慧，必须有应急方案，必须有科学的强化项目的论证，对投资项目房地产的发展财务危机等方面进行深入的可行性分析。
量力而行。对投资项目的可行性分析是先决条件，但是资金的多少就是关键条件。不能专注与项目建设前期的预测利益多少，必须要有后备资金储备，不能盲目工作决策。盲目的铺摊子的重要步骤、项目的不同立项都会耗费大量资金，要用最关键的资金投入到最基础和决策关键的地方。投资项目的优劣和多少，规模大小也会直接影响企业资金，但是稳健的投资才是规避风险的有效办法，因此，企业必须在项目投资前期，进行资金投入的控制。
房地产企业财务风险控制措施要有几种方案。大量的可行性研究，加上制定好风险防范的预案，才是不能一下子毙命的定心丸。切实保障房地产企业财务风险的尽量减少，多加采用多种的方法分析。房地产企业对不同类型的财务风险，房地产企业财务风险控制的一些常见问题，并且就此项关键问题，依照问题意识为导向，提出了适合企业自己发展的规律。
为能保障房地产企业的财务风险控制，要提升企业自身的文化积累，在全球经济迅速发展的今天，互联网技术给地球村的发展带来极大的便利。互联网+技术可以应用到房地产企业财务风险控制的决策中，云计算，许多信贷花现代化的技术手段，都是合理规范财务发展的必备手段。这就要求企业追求经济利用利益的同时，要加强房地产企业的文化建设。这是对企业员工的凝聚力，往往是文化的魅力，文化认同能进行增强员工的普遍价值感。这样的的重要举措，就是增加文化软实力。在我国有中国特色的经济发展张，只有在正确的马列主义价值观影响下，才能科学决策，以广大人民利益为准，有助于企业文化的核心得到有效的发展。(作者单位为哈尔滨商业大学创新创业学院)
作者：杨婷 梁运吉
摘要：房地产行业有两个较为突出的特点：盈利能力强、投资风险高。因此，财务风险也是企业高层管理者特别关注的问题。为了落实十九大总书记关于调控房地产市场的意见，一些个热点城市已经开始限制商业、销售、价格、购买和贷款，以遏制各种投机性购买和房地产投机行为。在整个大背景下，本文主要就房地产公司财务风险控制进行研究，文中首先叙述了财务风险控制概念，分析了房地产公司财务风险控制存在问题分析，最后针对问题提出具体改进策略。
关键词：房地产业;财务风险;财务风险控制
引言
房地产业作为我国市场经济体系中的重要支柱，其本身对于资金需求要求甚高，但反观其内生融资就较差强人意，主要依赖于周期性强的外生融资，与宏观经济发展趋势密切相关。现如今政府打击炒房行为的力度很大。我国房地产业面临巨大的库存压力，在寸土寸金的今天行业竞争愈演愈烈，大多数房地产公司都是夹缝中求生存。在这种情况下，因其特点，在项目投融资、运营和资本开发定位阶段带来的财务风险，就会暴露出来。这些问题严重影响房地产业的进一步发展。财务风险控制已经成为房地产企业的一个的重要问题。因此，怎么样加强财务风险控制迫在眉睫。
一、财务风险控制概述
风险控制是对风险提出相对应的建议或者解决方案。企业财务风险控制是指企业在财务管理的过程中，遵循有关要求，对财务风险运用特定的手段来识别和计量后，再做出采取何种措施的决策，以减少风险的发生，把财务风险降低至可接受水平，与此同时减少不必要的损失，助力企业实现长远意义上的发展。企业在经营生产的每一步，都将会面临一定的财务风险，按照事件随时间变化规律，需要在事前、事中、事后这三个阶段实行财务风险控制。
二、房地产公司财务风险控制存在问题分析
(一)风险管理制度不完善
没有设立专门的风险管理部门，也没有考虑在系统设计中设立专门的风险管理组织或部门。风险管理体系落实不到位，主要体现在缺乏专门的监管人员，员工的态度和执行力无法落实到人。激励约束体系也不完善。企业应有公平、公正、公开的激励措施，在灵活、有针对性的基础上严格按照标准执行。
(二)资本控制结构不合理
企业筹资时应充分考虑资本结构的变化。房地产企业通常使用高财务杠杆进行业务发展。此外，融资过程主要依靠银行贷款来增加融资的现金流量，所筹集的资金也主要用于偿还债务和增加公司资本周转的负担。房地产企业资本结构不合理，负债率高，偿债压力大，最终会导致财务风险增加。
(三)项目投资和拿地缺乏深入论证和管理
对市场定位模糊是中国房地产企业的通病。公司不完全了解国家和地方政府相关政策的实质，不完全了解项目信息，对于投资的项目没有做深入的调研。导致企业投资项目实际成本会一直增加，若与此同时又高估了在外的融资能力，最终公司资本不能达到变更计划所需的要求，投资项目的实际收益也不能达到要求，增加了财务风险。
三、房地产公司财务风险控制对策
(一)注重投融资业务流程中的风险控制
制定合理可行的投融资方案，最大限度地降低企业的综合资本成本，实现企业利益最大化，将财务风险控制在适当可接受的水平内。最优选的投融资策略，就是用最低的融资成本来达到最佳的投融资效果。要实现有效的风险控制，必须科学地分析投融资业务流程，具体从以下五个关键环节进行：决策预算、设计方案、流程审批、评估和实施控制。
(二)重视拿地落地项目的可行性研究
由于房地产行业项目的建设周期长，建设过程中也存在太多的不确定因素，如果一开始就没做好投资项目的可行性研究，那么建成过程中的预算、计量评价就会暴露出较大的误差，导致后续的相关项目难以继续开展，使企业面临一定的财务风险。因此，投资房地产项目首先要高度重视可行性研究，对项目的可行性进行全面调查。
(三)加强对预算执行和成本费用风险控制
加强对预算执行和评估风险的控制。建立科学完善的指标评价体系，根据实际运行情况设定合理的目标值;规范考核程序和监督机制，确保考核依据的准确性和考核过程的公平性;将考核结果与部门员工的绩效挂钩，吸取经验教训，以提高今后的预算管理水平，提高控制成本和费用的能力。
成本会计部门将对特定的个人承担责任。在不相容的岗位分离情况下，需要明确每个员工的岗位职责和范围，防止成本控制环境下的欺诈行为。根据预算，亚索将实施该项目的成本，并安排专门的员工负责密切监测成本动态。针对企业的日常工作所需的成本费用，还需核查明确资金流向，确保这些记录在张的费用有效利用，并能给企业带来收益。控制成本费用的支出，将成本费用尽量压低到可接受的最佳范围内，以避免财务风险。
(四)设立风险管理部，明确部门工作职责
企业可以设立专门的风险管理部门，聘请风险控制专家对日常风险进行管理和控制，及时发现潜在风险点，防止风险给企业生产经营造成损失。风险管理部门人员应充分利用信息数据系统，运用信息手段，认真分析各项目的风险情况，随时监测、预警并制定相应的应对方案。加强对新的风险控制体系的研究，关注业务风险容易发生的地方。其他部门也应积极配合，必要时提供各种文件和资料，提高全体员工的风险意识，共同防范突发事件和风险损失，明确公司的风险控制，员工自身工作有密切关系。
结语
本文结合财务风险和风险管理的相关理论知识，为后面研究我国房地产企业财务风险铺垫基础。在此之后，简要地说明了房地产企业在财务风险管理中可能存在的问题，接着在财务风险与控制基本理论的支持下，结合我国当前房地产行业的特点，根据房地产企业的实际财务和经营情况，提出一些當前房地产企业的财务风险解决建议和方法。
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作者单位：山东英才学院
作者：杜文轩?宋润慈?朱艳坤
摘 要：我国当前房地产行业的发展已经进入到新的领域，在房地产企业发展中，实施全面管理的措施是十分重要的，只有加强房地产企业的财务管理，才能有效防范市场环境中的风险以及企业内部的风险。从现阶段我国房地产企业的财务管理的现状来看，还有诸多方面存在着问题有待解决。基于此，本文主要就房地产企业财务风险的特征体现以及主要类型加以阐述，然后结合实际对房地产企业财务风险的体现和风险成因详细分析，然后对房地产企业的财务风险识别方法和有效的控制措施进行详细探究，希望能通过此次对房地产企业财务风险的理论研究，对实际的风险控制有所裨益。
关键词：房地产 财务风险 防范措施
房地产企业是比较特殊的一个投资主体，在市场经济环境比较多变的背景下，房地产企业的财务管理中就有着诸多的风险。这些风险对房地产企业的发展有着很大的阻碍，加强对这些财务风险的有效防范和控制就十分关键。财务管理作为企业发展的基础，也是企业在市场中良好运行的血液，只有在这一管理工作上得到了完善，才能有利于企业的进一步发展。通过对房地产企业财务风险控制的理论研究，对解决实际的风险问题有着积极作用和意义。
一、房地产企业财务风险管理的特征体现以及主要类型分析
1.房地产企业财务风险管理的特征体现分析。房地产企业和其它的企业发展有着诸多的不同，在财务风险上的特征也比较鲜明。从当前房地产企业财务风险管理的特征体现来看，现金的流量金融比较大，在融资的能力以及现金流运作能力要求也比较高。在具体管理过程中就存在着诸多风险问题。还有就是在资金的周转周期相对比较长，房地产的开发过程中，对于投资回报的周期会相对比较长，在资金的时间价值以及现金流出等方面，就会造成资金成本的增加。还有就是在现金流的分布上没有得到均匀的呈现，房地产的产品开发中，单一性以及位置固定特征比较鲜明，资金的流向相对比较复杂化。另外，房地产企业的财务管理的风险中现金流量的不确定问题比较突出。在对房地产的开发过程中有着诸多不确定的因素，这些都会在现金流上得到反映，也会造成现金流的不可控因素增多。此外，房地产企业的财务风险管理受到宏观政策的因素影响比较突出。这些方面的特征都在实际的财务管理中比较突出。
2.房地产企业财务风险的主要类型分析。从房地产的企业财务风险的类型来看，有着多种不同的类型。其中在系统性风险方面，这是由系统外部的变化所决定的，并且是对这个环境有着影响的因素。在系统性风险方面主要有政策的环境以及法律的环境等诸多因素的影响。在宏观经济环境方面，对房地产企业的财务风险就有着诸多的影响。还有就是土地市场的影响比较突出，主要是土地作为房地产开发的重要构成，在资金量的占用上就比较大，这对房地产企业的资金周转率以及利润率的影响比较突出。系统性的风险类型中，政策环境以及市场环境也是比较重要的因素。从政策环境方面来看，在市场的竞争愈来愈激烈的情况下，房地产的开发难度也会逐渐的增大，以及在销售的费用上也会逐渐的增多。市场环境对财务风险就会产生直接的影响。而受到政策环境的影响也会对财务管理产生影响。对于非系统的风险类型，所包含的内容就相对比较多，自身的经营特征以及资金的机构等方面。再有就是在财务管理的水平以及决策风险意识方面，还有投资风险的管理以及筹资风险的管理等方面。这些都会对房地产企业的财务风险发生有着影响。
二、房地产企业财务风险体现和风险成因分析
1.房地产企业财务风险的体现分析。从房地产企业财务风险的体现来看，主要就是资产的负债率上相对比较大，从而就会造成风险比较大。房地产企业的前期开发通常是负债开发，在投资量上也比较大，而企业的资金也多荣国是进行借款以及房屋款的预收等获得。一旦在发展中达不到预期的发展目标，就会造成财务风险，这就会对房地产企业带来严重的损害。这也是房地产企业的融资风险，由于在当前房地产企业还处在资金驱动型的发展阶段，在诸多方面还没有得到完善，这就会造成财务风险的发生。再者，房地产企业的财务风险还体现在投资风险方面，也就是在进行投资过程中，预期的回报和实际的回报没有得到有效的契合，这样就会出现风险。这一风险就表现在对内投资以及对外投资的风险方面。从对内投资上来看主要是在企业的内部运行中产生的财务风险;而对外投资的风险则主要就是表现在企业外的项目投资对象、直接投资以及购买有价证券上所产生的风险。除此之外，房地产企业的财务风险还体现在资金的回收风险方面。这一风险上也是比较常见的财务风险形式，是由于政策上的因素以及銷售手段的不合理运用带来的风险。
2.房地产企业财务风险的成因分析。房地产企业财务风险产生的原因也是体现在多个层面。其中，负债融资的规模过度是比较重要的因素。负债利息率没有变化的基础上，负债的规模就相对比较大，债务本息上也会愈高，这样就会使得企业的偿债能力丧失。尤其是对于房地产企业来说，在这一方面尤其显得更为重要，由于借入到资本比例相对比较大，就会造成资产负债率和财务的杠杆加大，从而就比较容易出现财务风险的问题。再者，由于历史土地的储备过多，从而就造成了现金运转不周的情况，以及企业的盈利能力相对比较低，资金的回收不畅通。对于房地产企业的财务风险原因方面，还有就是预算管理的职能上没有得到充分重视，以及资金的管理效率相对比较低等问题都会造成财务风险的产生。
三、房地产企业财务风险的识别方法和有效的控制措施
1.房地产企业财务风险识别方法分析。房地产企业财务风险识别的方法是多样的，对不同类型的财务风险，可通过选用适当的方法进行识别。其中在财务报表分析方法的应用上是比较突出的，主要是结合相应的标准，然后通过企业财务报告对财务风险实施搜寻以及识别的方法，风险识别的结果准确性是比较高的，这也是比较常用的风险分析的方法。再者，对财务风险识别的方法中，指标分析方法也是比较常用的。这主要就是结合企业的财务核算以及业务核算等，对相关的数据进行比较分析，从而来达到财务风险识别的作用。也能够通过经验判断的方式以及集体评判的方法加以应用，能对风险识别起到积极作用。除此之外，对财务风险的识别还可应用相互关联法以及专家意见法。这些风险识别的方法都比较有效，能对实际的风险得到有效的识别。
2.房地产企业财务风险控制措施探究。为能保障房地产企业的财务风险得到控制，就要结合实际制定针对性的措施。笔者结合实际探究了相应的风险防范措施，希望有助于实际问题的解决。第一，对房地产企业的财务风险进行控制，要能树立风险控制意识和防范意识。只有树立了财务风险的防范意识，才能有助于风险策略的进一步实施，这就要求能够构建短期的财务风险预警机制，以及要能够充分的重视现金流量表在财务工作中作用的发挥。主要是对财务风险规避方法的应用，只有从财务风险控制的意识层面进行加强，才能保障财务管理工作的正常发展。第二，为能保障房地产企业的财务风险控制，也要加强企业的文化建设。这是对企业员工的凝聚力进行增强的重要举措，在实施实际的企业文化建设的措施上，就要能够充分的重视选择的价值标准。只有在正确的价值观下，才能有助于企业文化的核心得到有效的发展，对于不同的企业不同的经营管理方式，要能在员工的企业认同方面进行有效加强，并要能够对企业文化进一步的丰富和发展。第三，重点加强房地产企业的财务风险防范具体措施的实施。房地产企业要能将正确的风险观融入实际的管理过程中，让企业员工能够在面对财务风险的时候积极的应对。同时，要对企业的组织结构进行合理科学的优化，建立有效完善的组织治理结构，从而有效避免财务风险的发生。还要能够紧密结合企业的发展情况，对企业的财务风险控制制度进行完善。在责权上要能得到明确化，以及在利益补偿方面也要加强。第四，建立科学化的投资决策的机制上。从具体的措施实施上，制定规范化的项目投资流程，实施科学的投资决策，要能有效避免投资决策的失误所造成额损失。再有就是要能够在房地产企业的相关理论和分析方法上实施可行性的研究，有效加强财务风险的控制。另外。房地产企业的投资决策过程中，企业的发展目标以及规模等要能得到有效体现。第五，注重对房地产企业财务风险控制的内部审计制度的完善。要能够按照相应的要求设立独立性的审计委员会，在内部的审计监督机制上进行有效完善。还要能够在会计行为以及会计的规范方面进行加强，在建立完善的内部财务控制制度基础上，保障内部稽核制度得以有效的应用。并要能够加强全面风险管理的考核以及责任追究程序，只有在这些方面得到有效加强，才能有助于房地产企业财务风险管理的水平提升。
四、结语
总而言之，对房地产企业财务风险的控制，要能和房地产企业自身的发展紧密结合，在措施的实施上要更加科学化。只有在一些基础性的工作上得到了加强，才能保障财务风险的有效控制。在当前市场经济环境多变的情况下，房地产企业财务风险控制非常重要，在理论上以及实践等方面都要加以重视。此次主要从房地产企业的财务风险问题以及控制的策略等重要内容进行分析，希望对房地产企业的实际发展起到积极促进作用。
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作者简介：丰冠华(1988—)，河南新乡人，助教，专业.：会计学 方向 财务会计，审计实务与理论。
作者：丰冠华
企业的发展与风险并存。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们“企业的发展与风险并存”。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们对未来认识和控制的局限性，财务风险客观存在于房地产企业财务管理工作的各个环节，是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，如何控制风险，用何种策略对风险进行识别衡量、分析和控制，成为房地产企业管理理论和实践工作中急需解决的
1 房地产企业财务风险的含义
房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧;第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。2 房地产企业财务风险的基本特征
(1)客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。
(2)不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。
(3)分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。
(4)预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。
(5)收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。
(6)激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。
3 房地产企业财务风险的成因
房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：
3.1 外部性财务风险
外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。
3.2 房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足
财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之
一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。
3.3 房地产企业内部关系没有理顺
房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。
3.4 资本结构有待改善
根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。
4 房地产企业财务风险的控制策略
4.1 培养全员风险管理意识
领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。
4.2 建规立章
房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。
4.3 分析财务管理外部环境，完善财务预警系统
为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。
4.4 以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统
建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素
来制定合适的长短期负债比率。
4.5 引进科学的风险管理程序
财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。
4.6 利用信息手段支持有效的财务管理
用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。
4.7 大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险
以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。参考文献
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浅析房地产企业财务风险及控制措施2010-06-23清华领导力培训尹哲
房地产投资、信贷规模的持续增长、商品住宅的热销和价格的不断攀升使得房地产企业在过快膨胀过程中，风险控制意识不够，使企业面临较大的财务风险。因此，本文主要从房地产企业财务管理的角度，浅析房地产企业的开发投资风险及防范措施。
房地产投资、信贷规模的持续增长、商品住宅的热销和价格的不断攀升使得房地产企业在过快膨胀过程中，风险控制意识不够，使企业面临较大的财务风险。因此，本文主要从房地产企业财务管理的角度，浅析房地产企业的开发投资风险及防范措施。
一、房地产企业财务管理的特点与现状
房地产开发企业是指进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。
由于我国的房地产企业起步晚、基础差、规模小，其企业行为远未实现规范化，与国外房地产业相比有很大差距。不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的高达90%，作为一个尚未成熟的新兴行业，丰厚的利润自然吸引许多房地产开发公司的参与。本文对房地产企业的财务管理特点及现状作简要分析如下：
1、资金筹集数额大、管理周期长，房地产企业财务缺乏预算和管理意识
房地产开发企业的开发对象决定了房地产开发过程是一项巨额资金的投入过程。此外，其开发过程具有长期性，资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金。目前很多房地产企业的财务管理工作缺乏用于支持管理和决策的信息，仅停留在记账和编制财务报表的层面，而没有真正有效地将财务分析工具利用起来。
2、投资决策难度高、开发风险大，房地产企业财务管理不规范，控制能力差
在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。此外，房地产开发的调整能力差，缺乏灵活变动性，进一步加大了投资决策的难度，使房地产行业投资面临着较大风险。资金管理跟不上，开发房地产企业财务管理“被动反映型”的现象较突出，预测、控制、分析等管理职能基本处于空白。这些都严重影响了房地产企业财务部门的控制能力。
3、房地产企业财务涉及面广、形式多样化
一般来说，房地产开发需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，开发活动涉及面广，因而反映出的财务关系也很复杂，而多种财务关系带来的财务形式也是多种多样的。
4、成本管理工作繁杂，责任大，而房地产企业财务对其重要性重视不足
在不同的房地产开发项目中，各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，这一特点决定了其与其他企业之间的各种预收预付、应收应付款项等较一般企业更加频繁和复杂，承担的风险与责任也更大。很多企业忽视了财务部门的成本管理优势，在房地产企业财务thldl.org.cn的成本核算上简单、粗糙，没有寻找自己企业的特点进行成本管理，致使整个房地产企业财务管理的成本核算无从做起。或者是只强调财务部门加强成本核算，而没有调动企业内部各职能部门进行全面成本管理。
二、房地产企业财务风险的主要成因
(一)房地产企业财务风险
财务风险作为一种信号，能够全面综合反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策。
(二)房地产企业财务风险的主要成因
1、房地产企业财务---开发项目质量管理欠缺
在项目建设中，涉及的部门较多，还有许多行业标准，这都加大了开发项目质量管理的难度与风险。项目的工程建设质量虽容易监控，但项目的选址、项目类型、物业配备等将会在长时间影响项目质量。除此以外，由于房地产和政策性风险很容易凸显。因此，对房地产企业项目质量的管理成为使某个项目成功的基本前提。
2、房地产企业财务---负债金额巨大
房地产开发的特点决定了其筹资金额巨大，而虽然其也实行资本金制度，但大部分开发企业在初期阶段均以负债开发为主，自有资本相当低，大量的开发资金都来源于借贷，而有些企业根本没有自有资本。近年来，我国房地产贷款增长率持续偏高，并且远远高于全部金融机构人民币贷款增长率。有些房地产企业为了使项目上马，在所谓高回报利益的驱动下盲目举债加重了成本负担与债务风险。
3、房地产企业财务---利率与市场变动
由于通货膨胀等的影响，一旦货款利率发生增长变化，必然增加公司的资金成本，从而
抵减了预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，房地产投资将无利可图。
与此同时，房地产项目的市场定位往往也成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，这类风险主要体现在银行对项目的审贷初期和房地产项目的销售阶段，易受该行业经济“泡沫”的影响。
4、房地产企业财务---盲目再筹资
再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。一些企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累和设法追回外欠的债款，而是想尽办法向外借款，在一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，但往往是使原有的风险进一步扩大化，一旦“链”中的一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。
三、房地产企业财务风险的控制措施
(一)房地产企业财务建立健全财务管理制度，规范财务行为
房地产企业财务管理人员要主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个开发经营全过程的财务管理制度，并在实践中注意根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。
(二)房地产企业财务加强成本控制和项目开发管理
一般来说，房地产企业的成本包括开发成本及之后各个环节的成本，并且构成复杂，持续时间长。对成本的控制和监督可从这几个方面入手：第一，加强成本核算;第二，严格控制管理费用支出，并加强工程预算管理;第三，及时了解尽可能全面的信息，避免房地产上游行业的风险传导。
在项目开发管理方面，由于涉及许多行业标准，开发管理要求把这些知识要素综合起来，为实现项目目标，应用系统的观点理论和方法对开发项目进行的决策、计划、组织、控制和反馈进行协调管理活动。
(三)房地产企业财务加强房地产投资的资金管理
资金管理是财务管理的中心。在资金使用过程中，企业要统筹安排、合理调度，把资金用活。首先，在房地产企业的融资过程中，企业应选择多元化的融资渠道，将企业内部融资，与企业外部融资有效地结合起来;其次，在房地产开发过程中，企业还应加强资金的计划管理和调度，建立多元化的资金信息的反馈系统与资金报表制度;最后，企业还须认真做好房屋销售的市场行情的调查，准确无误地核算出房屋的销售成本，积极稳妥地做好资金回收工作。
(四)房地产企业财务创新财务管理方法，提高财务控制能力
网络财务极大地拓展企业的财务管理能力，提高企业的财务管理质量，增强财务人员的工作效率和企业的竞争力。随着知识经济的发展，必须要搞好企业自身的财务管理，搞好资金管理、提高资金利用率、加强成本管理、降低消耗、提高经济效益。
(五)房地产企业财务定期检查与考核，适时进行财务分析与监督
企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率。而且要加强投资项目的风险分析和方法性研究。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。
(六)加强房地产企业财务人员素质的修养与提高
由于目前房地产企业财务人员素质偏低，严重影响了企业的经济效益。因此，加强其人员素质的培养成为企业加强财务管理工作的首要任务之一。房地产企业可以开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员可以较好地适应不断出现的新问题和新情况。更重要的是，除了业务水平之外，还应加强相关财务人员的道德素质修养。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。
【摘 要】对于房地产企业来说，如何更好地提升自身的财务管理水平，确保对于各类财务风险的有效应对和治理，这是影响房地产企业自身健康发展和一个关键的基础性保障。因此，房地产企业财务风险管理工作的重要性突显出来，企业应从自身发展实际出发，高度重视财务风险管理工作，才能够在激烈的市场竞争环境中站稳脚跟。本文在总结当前房地产企业面临的财务风险基础上，分析其形成的主要原因，并根据风险的成因提出构建财务风险管控体系的具体对策。
【关键词】房地产企业;财务风险;原因;对策
对房地产企业来说，财务风险一直是企业本身经营发展中的一个重要风险类别之一，其对于企业自身的正常生产经营有直接影响。做好对于相关风险的控制和应对，可以有效确保企业自身的发展能力和生存能力。面对财务风险，房地产企业应该进行科学、客观地分析，并且提出具有可行性的对策。
一、房地产企业财务风险概述
内涵。房地产企业财务风险指的是，房地产企业运行过程中，各个需要使用资金的项目，由于受到外部市场经济环境和企业内部运作环境因素的影响，导致实际收入同预期收益之间产生了极大的偏差，从而导致企业面临一定经济损失。近年来，我国加大了现代化经济建设力度，房地产企业已经逐渐成为我国国民经济的重要支柱，房地产企业是否能够有效规避财务风险、创造更多的经济效益同国民经济的整体进步紧密相连。即使在部分情况下，我国的房地产市场呈现出繁荣发展的现状，但是企业经营中的财务风险是客观存在的。这同该行业发展投资和负债率高、资金周转缓慢等特点具有紧密的联系。与此同时，国家相?P部门为了推动国民经济的整体发展，近年来制定并落实了一系列专门针对房地产企业的相关调控措施，这在一定程度上增加了企业面临的财务风险。
二、房地产企业面临的财务风险
1.筹资风险
房地产企业平稳运营的关键就是资金，资金筹资的方式不同和资金的来源不同，都会对企业产生相应的风险。公司在筹集资金的过程中必须做到风险与成本之间相权衡。对收益和风险权衡之后才能使公司的资本结构得到优化。筹资风险可以分为以下几个风险：
(1)利率风险：是指由于金融资产的变动而导致的资本成本的变动。
(2)再融资风险：指企业再次融资的不确定性或者因为企业自身筹资结构的不合理带来的风险，主要体现为金融工具品种的变动以及融资方式的变动等带来的风险。
(3)财务杠杆风险：对企业筹资风险进行评价的一个指标是财务杠杆(负债/权益)，财务杠杆越大，股本收益率越大，与此同时面临的风险也就越大。
(4)汇率风险：简而言之就是汇率变动给企业对外业务活动造成的风险。
(5)房地产企业财务风险防范与控制。
2.投资风险
投资风险是指企业对一个项目投入资金之后，因为受市场需求，国家政策等的变化而影响到企业的预期收益的风险。房地产企业投资项目最为显著的几个特点就是投资规模巨大，开发周期长，变现能力在初期比较弱，除了这几个自身特点之外还会面临国家宏观调控政策的影响，容易受到国家投资、财税、市场需求变化的影响和制约。一般来说，企业所投资的项目规模越大，那么所面临的的管理风险，销售风险，运营风险就越大。较大的投资项目往往需要一年或者十几年的时间来计划和实施，投资数额巨大、时间跨度长导致未来报酬极大地不确定性，因此存在较大风险和不确定性。
3.经营风险
经营风险是指在企业的生产经营的各个环节中，企业的资金运动受供、产、销等环节不确定因素的影响，导致的资金运动迟缓，运营困难，企业价值下降的风险。房地产企业的经营风险主要体现在企业经营能力不能随着市场环境的变化而提升和调整。中国房地产市场经历了快40年的发展，现在的市场已经进入到供大于求的状态，企业间的竞争不断加剧，行业升级加快。市场不断变化就要求企业必须提升自己相应的经营能力，如果一再的墨守成规，没有好好的风险市场行情的变化，建造出符合大众预期状态的建筑物，设计品质更高，质量更好的房地产产品，采用过时的产业模式和营销模式，不提高企业的运营效率，有效亚索成本，那么企业将面临客户流失，市场萎缩，经营资金枯竭的风险。此外还有因为企业间大量互保而导致的保证风险，由于货币市场波动带来的利率风险和资本流动风险，国家财税体制改革引起的纳税风险，以及不能做到对投资人承诺过的利润分配风险。
三、房地产企业财务风险的成因
1.房地产企业普遍缺乏财务风险的防范意识，仍然以粗放型管理为主
财务风险的客观存在性决定了其难以消除，因此企业只能通过采取措施来加以管控降低。但是在实践中，很多房地产企业的管理层对于企业资金的管理仍然是粗放型的，没有设立专门的财务风险管控部门和人员，同时也没有建立自上而下完整的财务风险识别管控体系和制度来对企业的财务风险进行有效监测，这样就在企业内部形成一种缺乏风险意识的管理环境，使得房地产企业的财务风险较高。
2.没有建立合理的资金筹集结构
合理的资金筹集结构既能降低企业的资金使用成本，同时也能合理减少企业偿债能力等财务风险的发生，从房地产企业面临的风险分析可以发现，房地产企业的资金筹集结构存在问题，即负债整体规模过大和短期债务在整体负债规模中占比较高：一方面是由于房地产企业属于资金密集型行业，因此充足的资金是其正常经营发展的关键，但是在实践中有很多企业对于负债规模缺乏整体的认识，负债率明显偏高，这既造成资金使用成本高，又给企业后期带来了较高的财务风险;另一方面是负债中短期负债占比较高，更加剧了企业的短期偿债的风险。
四、现阶段加强我国房地产企业财务风险管理的措施
1.筹资方面
针对房地产企业筹资过程中面临的财务风险，企业应从资本结构优化以及适度负债的角度出发来展开财务风险管理工作?。单一的融资渠道是我国房地产企业运行过程中筹资的主要特点，通常以银行贷款的方式为主，因此拥有极高的资产负债率。近年来，我国在积极进行现代化经济建设的过程中，深入落实了一系列宏观调控措施，其中包括调整贷款利率等措施，这更加剧了房地产企业在筹资方面的难度，导致企业运行中面临极大的财务风险。在这种情况下，企业应从自身发展实际需求出发，有针对性的拓宽融资渠道，促进权益性融资比例的增加，在综合应用公司委托、信托融资、合作开发等融资模式的基础上，降低债务融资比例，促使自身的资本结构得以改善，最终有效规避财务风险。
2.投资方面
实施多元化经营、实现投资结构优化是房地产企业提升财务风险管理水平的关键途径之一。投资风险高是房地产企业运行过程中的主要特点，因此，房地产企业经营者在制定投资决策的过程中，必须首先详细、全面、精确的分析投资对象，对投资项目的可行性进行科学研究，确保投资价值。同时，房地产企业在展开投资的过程中，不要局限于一种房产或一个区域，而是应当通过跨区域房产投资的方式，对写字楼、商业楼等多种建筑进行投资，实现投资结构的优化，将企业运行过程中的财务风险进行分散。
3.资金运营方面
房地产企业在运行过程中，必须加大日常资金管理力度，促进资金利用率的提升，能够更加有效的规避财务风险。回收期长、开发时间长等是房地产的投资的主要特点，这就导致房地产企业在运行过程中，大量资金会处于长期被占用的状态，形成了较低的资金周转率。因此企业应加大资金运行管理力度，将财务风险发生的概率降到最低。一方面，企业应合理安排日常资金的支出。对企业运行各个环节需要使用的资金进行全面统计，通过合理调整提升资金周转效率;另一方面，准确评估房地产企业顾客的信用情况，只有在保证良好信用的基础上才能够进行赊销，高效展开应收账款管理工作，将坏账发生的概率降到最低，积极主动的回收应收账款。最后，房地产企业运行过程中，应对意外损失准备金进行建立，为企业更加有效的规避各种财务风险，提升财务风险管理水平、实现可持续发展奠定良好基础。
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商业大学本科生
学年
论
文
论我国商业银行的房地产信贷风险及控制风
险的策略
指导教师评语(以下内容要求手写)
成
绩
指导教师签字
年 录
月
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目
内容摘要................................................................ I 1 导言................................................................. 1 2 我国房地产信贷风险特点............................................... 1 2.1 房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性............................. 1 2.2 房地产信贷风险具有不可避免性......................................... 1 2.3 房地产信贷风险在信贷业务操作上具有全程性............................. 1 2.4 房地产信贷风险在空间上具有传染性..................................... 2 2.5 房地产信贷风险对经济具有外部负效应................................... 2 3 我国房地产信贷现状................................................... 2 3.1 房地产信贷自2003年来呈现出爆发性增长................................ 2 3.2 房地产信贷结构较合理................................................. 3 3.3 房地产信贷质量总体较好............................................... 3 4 商业银行发展房地产信贷业务面临的风险................................. 4 4.1 政策风险............................................................. 4 4.2 期限风险............................................................. 4 4.3 资本风险............................................................. 4 4.4 流动性风险........................................................... 5 4.5 企业行为风险......................................................... 5 5 商业银行应采取的控制风险的策略....................................... 5 5.1 把握政策动态，有效规避政策风险...................................... 5.2 建立房地产项目贷款的全过程监管制度.................................. 5.3 严防房地产贷款资金被挪用............................................ 5.4 加强房地产项目贷款抵押物的管理...................................... 5.5 尽快实施住房信贷资产证券化.......................................... 5.6 正确评估个人住房贷款风险，对高房价实行高比例首付款.................. 参考文献...............................................................
5 6 6 6 7 7 8 内容摘要：房地产业是国民经济的先导产业，对相关行业和部门具有明显的带动作用。而为了保证房地产业的持续稳定发展，建立一个多元化的房地产融资体系是非常必要的。基于此，本文对我国房地产市场的现状进行了总体描述和分析，揭示了商业银行房地产信贷业务发展面临的风险，进而提出了加快商业银行房地产信贷业务创新以及防范风险的主要思路。
关键词：商业银行;房地产;信贷风险
1 导言
随着各项房改政策落实和住房融资政策的放宽，我国的房地产开发投资规模一度突破历史水平，同时伴随着我国的城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求，我国的住宅商品房销售速度一直保持很高的增长，各大中心城市的房地产市场被推向纵深发展，房地产市场一片繁荣景象。
而近年来，我国的房地产价格经历了一段时间的快速上涨，这种上涨还有加速之势。为保持宏观经济稳定增长，政府接连出台比较严厉的楼市调控政策，这在未来必将引起通货膨胀，中国经济的增长速度减缓也成为大概率事件。在这种背景下，房地产繁荣背后的中长期风险已不容忽视。商业银行应该从自身的资金安全角度出发，制定审慎稳健的信贷政策，以防止并控制由中长期风险引发的房地产信贷风险。
2 我国房地产信贷风险特点
房地产信贷风险的主体是商业银行房地产信贷资金，客体是已经建立信贷关系的房地产开发企业、个人住房按揭贷款客户等，它既不同于一般的企业风险，又不同于其他的银行信贷业务，具有其自身的特点。 2.1 房地产信贷风险具有与客户风险的密切相关性
房地产信贷风险主要来源于开发商资金周转风险、建设风险、个人客户未来收入风险以及客户信誉风险等。 2.2 房地产信贷风险具有不可避免性
银行一方面通过让渡货币资金使用权孽生利息，另一方面，由于不能完全有效监督信贷资金使用而产生风险，且房地产信贷风险不可能降为零。 2.3 房地产信贷风险在信贷业务操作上具有全程性
房地产信贷风险可能因银行工作人员业务不熟、操作不当而存在于每一个信贷业务流程中，甚至会因银企信息不对称而产生道德风险。 2.4 房地产信贷风险在空间上具有传染性
房地产信贷风险不仅局限予房地产信贷业务本身，还会波及以房地产为抵押物的其他银行业务。
2.5 房地产信贷风险对经济具有外部负效应
金融与经济的关系非常密切，一旦发生强烈的房地产信贷风险，就可能引发金融危机，其会快速传递到其他经济主体，形成连锁反应，严重的甚至会引发持续的经济衰退。
3 我国房地产信贷现状
根据国际经验，一个国家人均GDP超过2000美元之后，消费将进入快速增长期。随着中国国民经济的快速增长，人均收入和人均消费能力不断增长，国内消费市场总体空间将进一步扩大，中国正在向消费型国家过渡。近五年，我国消费年均增长13.1%，2007年消费对经济增长的贡献率7年来首次超过投资，成为消费、投资、出口贡献最大的一项。在居住方面，目前国内城乡人均住房面积以每年4%以上的速度增长，带动建材、装饰市场以每年20%的速度增长，为我国房地产信贷业务提供广阔的发展空间。
3.1 房地产信贷自2003年以来呈现出爆发性增长
房地产业对关联产业具有很强的带动效应，对短期经济增长指标也有明显的促动作用，因此，我国近年一直将房地产业培育为支柱产业。在这样的产业政策主导下，房地产投资增幅很快，大量资金涌向房地产行业。房地产开发投资的快速增长直接导致了商业银行房地产贷款的飞速增长。根据中国人民银行的统计数据，自2003年以来全国房地产贷款的增长远远超过了人民币信贷年均14.8%以及名义GDP年均15.4%的增长速度。2002年末房地产开发贷款余额为6616亿元，个人住房贷款余额为8253亿元，而到2007年来分别达到了1.8万亿元和3.0万亿元，年均增速分别为22.2%和29.4%。
3.2 房地产信贷结构较合理
从近十年房地产信贷结构看，自1998年开办个人住房按揭贷款后，个人住房按揭贷款发展速度较快，仅用三年时间就迅速占领了房地产信贷市场的半壁江山，并连续五年时间保持在60%以上的份额，其中，我国商业银行个人住房按揭贷款余额2003年的3329亿元，上升为2007年来的3.13万亿元，4年来贷款数额以年均 75%的速度增长。这些数据，一方面说明住房商品化后，居民对住宅的硬需求较大，购房热情较高，商品房销售较好;另一方面也说明个人住房按揭贷款符合房地产信贷市场需求，有其自身的业务优势，发展潜力巨大。从商业银行风险分散的角度来看，个人住房按揭贷款单笔金额小、客户数量多且客户分类较广、信贷风险相对较分散，符合“鸡蛋不放在一个篮子里”的风险分散理念。 3.3 房地产信贷质量总体较好
总体来看，房地产信贷的快速发展是最近5年才出现的，而这段时间我国经济持续保持快速增长，房地产市场也来发生重大风险，主要通过抵押物设置风险防线的房地产信贷质量总体情况较好。从中国人民银行《中国房地产金融报告(2006))数据可以看出，2006年，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行四大商业银行房地产贷款不良率平均为3.6%，较2005年的4.4%进一步降低，个人购房贷款不良率平均为l.8%，也较2005年2%有所减少，房地产开发贷款的不良率相对较高，平均为6.5%，也比2005年下降2.26个百分，比商业银行全部贷款的不良率低2.72个百分点，房地产信贷仍然是各家商业银行的优质信贷资产。
4 商业银行发展房地产信贷业务面临的风险
当前北京、上海、深圳等一线城市房地产市场已出现了波动调整现象。与此同时，商业银行贷款余额中涉及房地产开发与住房按揭的规模在不断扩大。虽然房地产——银行的资金链目前没有断裂，但这种潜在的风险不可忽视。具体风险主要包括以下几个方面： 4.1 政策风险
由于房地产具有极强的金融属性，房地产市场长期以来一直是政府紧缩性宏观经济政策调控的主要目标。近期国务院接连出台政策遏制房价增速过快，如规定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1 倍;对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。房地产贷款内含的政策风险已不容忽视。前日在天津举行的世界经济论坛2010年新领军者年会(第四届夏季达沃斯论坛)上温家宝总理也指出，政府要进一步规范房地产市场秩序，抑制投资投机性需求。 4.2 期限风险
房地产开发的周期一般为3 至5 年，属于中长期贷款。而个人住房贷款的期限则更长，一般为10 至30 年。在这相当长的时间内，国家宏观调控政策、房地产价格、市场利率、房地产企业经营状况很可能随着时间推移发生很大的变化，因此房地产贷款面临着较高的期限风险。 4.3 资本风险
根据巴塞尔新资本协议规定，商业银行资本充足率不得低于8%。而房地产贷款一般金额巨大，并且随着房地产热潮的不断升温，房地产业对贷款的需求正在迅速增加，商业银行资产中房地产贷款过多，将使其面临资本风险，这对商业银行的资本管理提出了更高的要求。 4.4 流动性风险
资金的流动性对于商业银行是至关重要的，流动性不足很容易引发银行的流动性风险。房地产开发贷款和住房按揭贷款都属于中长期贷款，而商业银行的资金来源大部分为居民的活期存款，具有“短贷长用”的性质，商业银行如果大笔的资金投放在房地产贷款之中，资金流动性将显著变弱。 4.5 企业行为风险
一些房地产开发商的不良行为，也将增加商业银行信贷风险。一是不履行合同。因开发商资金紧缺，长期拖欠承建商工程款，使开发商与承建商之间产生债务纠纷等因素使工程不能按期竣工验收，引起借款人不满，故意拒绝偿还贷款本息，形成不良贷款。二是提前预售。期房在什么情况下可以预售，这些有明确规定。但是一些开发商存在提前销售现象，或能一期销售的房屋故意分多期销售，以抬高房价，致使房屋销售起伏不定。
5 商业银行应采取的控制风险的策略
随着房地产价格的快速上涨和国家宏观调控力度的加强，商业银行应与渐进变化的市场环境相适应，将风险控制意识贯穿于房地产信贷业务的全过程，高度警惕房地产市场可能引发的系统性风险以及一些非审慎贷款可能引致的非系统性风险。综合考虑，建议商业银行采取如下控制策略： 5.1 把握政策动态，有效规避政策风险
商业银行应该认真研究房地产市场动态，密切关注和执行国家宏观调控政策，提高对房地产贷款风险周期及其风险性的认识，理性拓展房地产信贷市场，合理控制房地产贷款的投放节奏及贷款投向，有效过滤、重点调控和抑制投资性需求，提高房地产贷款整体风险控制能力，努力化解房地产贷款正在聚集的中长期潜在风险。 5.2 建立房地产项目贷款的全过程监管制度
商业银行对开发商的监管应以资金使用方向为监管重点，确保开发商前期投入项目资金的真实性。首先，当房地产企业向提出贷款申请时，商业银行应要求其开立项目资金专户，并对专户资金进行监督;其次，在项目贷款正式发放前，商业银行要监督企业的自有资金足额投入项目;第三，按照事先确定的资金计划，对信贷资金的使用实行逐笔审批管理;第四，当项目预销售收入达到原来项目评估中测算的转投入量、项目资金平衡时，商业银行的监管重点转移至项目的楼盘销售和资金回笼，并开始从企业回笼资金专户中按比例扣收银行贷款，直至全部收回;第五，当银行项目贷款全部收回后，商业银行的监管重点转移到开发商按期交付房屋上，只有开发商按期交房，才能办理分户产权，才能降低个人按揭贷款的风险。当个人按揭贷款全部进行分户产权抵押后，商业银行对项目的监管才真正结束。 5.3 严防房地产贷款资金被挪用
房地产贷款资金被挪用的现象时有发生。商业银行加强贷款资金使用管理是贷后管理中最重要的一环。贷款资金使用管理是为了监督借款人将贷款资金用在贷款合同约定的用途上，而不被挤占、挪用，防范贷款因挪用出现的到期偿付风险。商业银行应根据房地产开发项目的工程进度情况、对外付款情况及资金使用情况，按照合同规定分期将贷款资金划入借款人的贷款专户。借款人每次支取使用资金时，商业银行需审核其用款的真实性，如审核监理公司证明、工程配套付款通知、材料购销合同等。
5.4 加强房地产项目贷款抵押物的管理
在贷款抵押物管理上要重点注意两点：一是由于我国房地产所有权的确认原则是“地随房走”，因此即使前期项目土地抵押给商业银行，按照商品房销售管理办法等规定，房屋销售后购房人支付了大部分房款的，对所购房屋具有优先授偿权，如果此时商业银行的贷款仅以土地抵押，则其贷款担保实施悬空;二是在贷款发放前应明确封闭合作条款，包括明确转换抵押后的在建工程、分期归还额度、解押抵押物归还贷款金额底线等，并在解押操作过程中严格执行，避免销售后期相对滞销的房屋成为贷款抵押物等不利情况发生。 5.5 尽快实施住房信贷资产证券化
2005年4月21日，中国人民银行、中国银监会公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，《办法》规定，境内银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。这表明，商业银行今后可以积极创造条件，尝试实施包括住房资产证券化在内的证券化业务。作为一项金融创新举措，银行业无疑将成为信贷资产证券化的直接受益者。而住房信贷资产证券化对于降低住房抵押贷款风险、缓解银行压力、推动住房信贷业务的发展具有积极现实意义。通过房贷资产证券化，银行不仅可以较快地收回资金，扩大融资渠道，增加资产流动性，而且可以通过证券化的组合，出售，将贷款风险分散给其他投资机构，从而提高自身系统的安全性。
5.6 正确评估个人住房贷款的风险，对高价房实行高比例首付款
个人住房贷款还款期限通常为20 至30 年，期间中个人资信状况面临着巨大的不确定性。目前个人住房贷款中的浮动利率制度使借款人承担了相当大的利率风险，这使其在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。商业银行应严格保证首付政策的执行，适度提高首付比率，严禁变相放宽个人住房贷款条件。
参考文献
[1]胡芳.美国通过利率和税收调控住房市场 [J].金融纵横.2007.(12):30-41. [2]向阳,夏成彬.房地产泡沫形成机理分析 [J].重庆工商大学学报.2005.(02):13-15. [3]曹振良.房地产经济学通论 [M].北京: 北京大学出版社.2003:56-89. [4]于红云,何振善.商业银行房地产信贷风险管理体系研究 [J].金融与经济.2005.(02):25-26. [5]吴建环.中国房地产信贷风险及其防范对策 [J].商业研究.2006.(04):34-38. [6]陈贝蓓.从美、日房地产泡沫得到的启示 [J].黑龙江对外经贸.2010.(02):45-49. [7]何勇.困境中的选择和选择中的困境——我国商业银行信贷业务快速扩张研究 [J].经济研究参考.2007.(05):16-19. [8]罗兰.转型与经济学[M].北京: 北京大学出版社.2002:265-261. [9]张杰.转轨经济中的国有银行呆帐 [J].金融研究.1999.(05):59-63.
[10]宋春红.论房地产开发项目可行性研究 [J].基建优化.2006.(2):57-59. [11]刘秋雁.房地产投资分析 [M].大连:东北财经大学出版社.2003:198-256. [12]Schaffer. The Credibleseeking society [J]. American Economic Review .1994.(12):291-303.
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摘 要 房地产企业被纳入“营改增”的试点范围，既带来了机遇，又面临着挑战，对房地产企业的税负变革有着深刻的影响。企业可以通过加强对发票的管理和开发成本的控制，加强对企业财务人员的业务培训，充分利用“营改增”的税收优惠政策，通过科学合理的税收筹划来调整企业的纳税成本，规避不利影响，实现平稳、健康、长远的发展。鉴于此，本文主要分析房地产企业营改增后税务风险控制策略。
关键词 房地产企业;营改增;税务风险
中图分类号：TU723 文献标识码：A
一、“营改增”对于企业的现实意义
国家制定的将营业税更改为增值税的政策就是所谓的“营改增”。增值税只是将企业的增值额作为依据计算征收税额的税种，不同于营业税是将营业收入作为计算依据。“营改增”的目的是国家进行结构性减税，为了避免企业的重复征税，同时解决企业不能退税和抵扣的税务弊端，以有效降低企业的税收负担。不仅如此，营业税转变为增值税的政策通过进项和销项之间的抵扣，能更深层的优化企业和行业的产业结构。“营改增”政策不仅仅于此，同时能够为各企业的纳税环境更加宽松，税制结构更加优化合理，最重要的将企业的纳税负担进行减轻。政策的实施，是市场经济发展的必然结果，给企业提供了更多的机会发展，纳税体制也将更加公平合理。
二、全面实施“营改增”对房地产企业税负的影响
1.有利影响
(1)在计算销售额时允许扣除土地价款，有望降低税负。房地产企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，根据新政规定，适用一般计税方法计税的，其销售额=(全部价款和价外费用―当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)。而上述提到的“允许扣除的土地价款”，必须要按照规定取得省级以上(含省级)财政部门监(印)制的财政票据，目前符合条件能在销售额中扣除的土地价款只有土地出让金。
(2)预缴税款的变化，有利于加快房地产企业的现金流通。在营业税的政策下，销售不动产的纳税义务发生时间为收到预收款的当天，并按照预收款×5%税率来预缴营业税，而“营改增”之后，依照相关规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应根据预收款×3%预征率来预缴增值税。
(3)购进不动产进项税额允许抵扣，激发商业地产和工业地产的购买需求。《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第15号)第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第1年抵扣比例为60%，第2年抵扣比例为40%。尽管新政规定购进不动产进项税额需要分两年来抵扣，但对于企业减税来说无疑是一大利好，这将有可能激发一些企业对于商业地产和工业地产的购买需求，由原先的租赁商铺、厂房，转向于购买商铺、厂房，从而将购进商铺、厂房发生的进项税额来分期抵扣当期的销项税额，以减轻税收负担。
2.不利影响
(1)无法取得增值税专用发票，可抵扣的进项税额不足，导致税负增加。“营改增”后，房地产企业一般纳税人当期应纳增值税额=当期销项税额-当期进项税额，由此可见，进项税额的多少，将会影响当期应纳税额的高低。(2)房地产企业的开发成本可能会增加。根据“营改增”的相关规定，房地产企业在计算销售额时可以从中扣除土地价款，而地方政府可能会借这一改革利好，从而提高地价，这样无疑会增加企业的开发成本。
三、房地产企业营改增后税务风险控制策略
1.强化企业财务工作人员的培训及财务核算能力
“营改增”政策实施后，会进一步加大房地产企业相关财务人员的工作难度，对此财务人员需要加强有关税收政策的学习，深入了解“营改增”税收政策的基本原理，时刻关注税收政策的变化，与国家税务部门保持积极联系。进一步通过开展各类税务相关的知识技能培训提升财务人员的综合素质和业务核算能力，从而转变传统的工作思路。
2.提高房地产企业的税务筹划水平
首先由于企业进项税抵扣发票一般是从供应商处取得，对此需仔细确认供应商的身份，明确其是否是增值税的一般?{税人，只有在选择供应商为一般纳税人时，才能确保企业的税额进行了最大额度的抵扣;其次，供应商在通常情况下不给企业提供增值税专用发票，往往这时会以降低价格为条件来达到目的，在此情形下，房地产企业为避免受到损失，应当权衡利弊为长远利益考虑;最后，“营改增”实施后，要进一步加大对企业人员的税务知识的培训力度，对于何种项目可以抵扣，何种项目不可以抵扣，都必须能够区分开，如此才能够避免低税基、低税率抵扣进项税。
3.提高财务人员业务素质
改征增值税以后，由于增值税的财务核算相对复杂，并且涉及的业务面较广，房地产企业的财务人员由于之前很少接触增值税业务，对其较为陌生，难免在实际业务处理过程中，会出现一定的工作失误，这是客观存在的，也是难以避免的，这就很容易使得企业遭受不应有的税务风险。因而，这就要求财务人员从自身做起，着力提升增值税相关业务水平，针对营改增后的应税服务范围界定、房地产企业需要对业务流程收入确认时点、营改增对税务岗位和财务核算的要求，纳税申报和税款缴纳的变化、发票取得和开具、发票管理的变化等实操关注点进行培训。
总之，全面推行“营改增”制度，可谓是我国在2016年税制改革的“重头戏”。营改增的全面实施，使得在我国征收了67年的营业税彻底退出了历史的舞台。此次税制改革是我国政府公平企业税负、降低企业税负的一次重要改革，其重要程度不亚于1994年实行的“分税制”改革。营改增对于这种房地产行业作为原先以征收营业税为主的行业，税收征管方面的影响还是较大的。因此，本文的研究也就显得十分的有意义。
参考文献：
[1]徐江东.营改增对房地产企业的主要影响解读与思考[J].建设科技，2016，(23)：84-85.
[2]黄洁.房地产企业“营改增”税务风险控制策略[J].合作经济与科技，2016，(23)：166-167.
【成都】房地产企业“营改增”影响及企业所得税管理后的涉税风险控制培训(3月14日)
【课程背景】
关键点：营业税 土地增值税 营改增 企业所得税
国务院总理李克强日前指出，当前中国经济发展进入新常态，必须按下全面深化改革的“快进键”，今年要进一步深化财税、金融等重点改革，而作为税制改革的重点，按照既定要求，营改增在今年将基本实现全覆盖。
针对营改增扩围，国家税务总局局长王军日前在全国税务工作会议上表示，将缜密细致做好营业税改征增值税扩围，并把营改增改革范围扩大到建筑业、房地产业、金融保险业和生活服务业，力争全面完成营改增任务。
针对房地产业面临的严格税制改革形势，中国房地产培训网特邀税务专家，提出深度应对方案，另总结了近几年房地产企业税务检查的典型案例，归纳了近几年来房地产业税企争议的焦点问题，对房地产企业所涉及的各税种，诸环节、分项目进行剖析，希望通过培训，讲解土地增值税的清算策略、房地产企业各税种纳税操作技巧，现场解答房地产企业在纳税操作中遇到的疑难问题。[2014年在成都、南昌、杭州、南京、厦门举办5期]
【培训收益】
1、通过学习，使学员掌握土地增值税清算的基本法规、清算程序和清算方法、税收优惠，土地增值税的纳税筹划技巧等。
2、通过学习，使学员掌握房地产开发产品的分类方法、成本核算方法、共同成本与间接成本的分配技巧，正确核算开发产品成本。
3、通过学习，使学员掌握收入确认的原则、方法，开发项目完工的标准，预售账款结转收入的时限，正确计算应纳税所得额和应纳所得税额。
4、了解房地产行业税收检查的重点及其应对策略。
【课程对象】
房地产企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员。
【专家导师】
刘老师：著名财税专家，高级会计师、注册会计师。我公司高级税务讲师，现受聘担任
世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。
出版有《房地产企业财税操作技巧》(第3版)、《土地增值税清算大成》(第2版)、《房地产企业财税操作难题精解》等房地产企业财税专著。
几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。
讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等。学员普遍反映、通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性;使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。
【培训内容】
一、“营改增”对房地产企业的影响及风险控制
1、房地产开发企业哪些业务应当缴纳增值税?如何选择增值税纳税人身份?
2、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税?怎样缴税?
3、营改增对房地产企业现时的影响?对房地产企业未来的影响?
4、房地产开发企业何时试行营业税改征增值税?如何做好“营改增”的准备工作?
二、严格征管下的土地增值税专项检查风险控制要点
1、怎样确认房地产销售收入总额?合同面积与实测面积不一致如何确认销售收入总额?
2、计算土地增值税的“扣除项目金”包含哪些?怎样计算允许扣除的房地产开发费用?
3、土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计算30%的附加扣除额?
4、土地闲置费可否计入“房地产开发成本”?在计算土地增值税时可否扣除?
5、计算土地增值税时，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除?企业没有借款费用的，
“房地产开发费用”是否按照5%扣除?
6、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策?
7、房地产开发企业出售保障性住房是否应预缴土地增值税?
8、以土地或房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠?对房地产开发企业有何特殊规定?
9、土地增值税清算时可否将不同类型的房地产综合计算缴纳土地增值税?
10、向个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证扣除?
11、扣留施工企业的质量保证金没有发票可否扣除?
12、怎样确定土地增值税的清算项目?应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分?
13、房地产企业怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税?
14、房地产企业销售普通标准住宅如何定价可以降低土地增值税?
15、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么差异?
16、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆、商厦，怎样操作可以降低税费支出?
17、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出?
18、房地产企业转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税?
19、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税?
20、新办房地产企业如何确定“筹建期”?
21、搞好土地增值税清算应注意哪些问题?
三、企业所得税后续管理要点及问题解析
1、怎样划分开发产品的成本核算对象?开发产品计税成本核算应当遵循哪些程序?
2、开发产品的直接成本怎样核算?共同成本、间接成本应当怎样分摊?
3、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些?
4、开发项目的营销设施建造费怎样核算?在计算土地增值时可否扣除?
5、在开发项目内建造的邮电通讯、学校、医疗等设施当地政府部门给予经济补偿后的差额应怎样进行税务处理?
6、怎样核算不同类型房产的成本?
7、安置动迁用房支出怎样进行税务处理?
8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本?
9、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁?房地产企业可否销售利用人防工程建造的车库?应当怎样妥善处理?
10、开发产品完工后，再发生成本费用应当怎样处理?
11、房地产企业怎样避免与施工企业工程决算久拖不决?
12、何谓开发产品已经完工?怎样确定成本核算终结日?怎样正确处理开发成品“完工”与计算应纳税所得额的关系?
13、房地产企业以扩股方式取得土地使用权的，怎样进行会计核算?
14、企事业单位、个人以分房为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的，房地产企业怎样确认收入?
15、其他企事业单位、个人以分红利为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的应当怎样进行税务处理?
16、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本?
17、房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本?
18、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入?
19、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样进行税务处理?
20、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税?
21、房地产企业视同销售业务税收政策有何变化?相关资产的计税基础怎样计算?
22、企业所得税汇算清缴时，出包工程因未办理工程结算而未取得全额发票的可否预
提成本?应注意哪些问题?
23、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧?
24、企业购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的怎样进行折旧或摊销?
25、房屋、建筑物等固定资产在未提足折旧前推倒重置的怎样进行税务处理?
26、房屋、建筑物等固定资产进行改扩建怎样计算计税成本，怎样计提折旧?
27、股权投资的股息、红利所得怎样纳税?股权投资损失可否在税前扣除?
28、股权投资转让损益怎样纳税?新政策有何变化，长期挂账的股权投资转让损失可否扣除?
29、投资企业撤回或减少投资的怎样进行税务处理?
30、何谓资产损失?企业资产损失在企业所得税前扣除的原则?
31、国家税务总局2011年第25号公告对资产损失税前扣除有何重大变化?
32、以前年度未扣除的资产损失怎样进行税务处理?
33、税务机关怎样对企业的资产损失进行监督管理?
34、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除?建立股权激励机制形成的支出可否扣除?
35、企业为员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费怎样扣除?怎样征收个人所得税?
36、职工因公出差补助、误餐费补助是否计入工资总额，可否税前扣除?是否征收个人所得税?
37、职工福利费的开支范围是什么?如何在税前扣除?
38、企业工会经费和职工教育经费怎样在税前扣除?
39、企业确因工作需要为职工购置的工作服可否税前扣除?
40、企业自有房产装修费如何在税前扣除?
41、企业的业务招待费税前扣除怎样计算，计入什么科目?
42、职工的“五险一金”怎样在税前扣除，是否计征个人所得税?
43、企业发生的公益性捐赠支出可否扣除?范围是什么?
44、企业广告费和业务宣传费税前扣除的条件是什么?
45、企业赞助支出可否扣除?
46、企业与生产经营有关的手续费及佣金支出怎样在税前扣除?境内境外有何区别?
47、企业借款费用怎样在税前扣除?资本化的要求是什么?
48、怎样证明“不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的利息准予税前扣除”?
49、售后回购业务如何进行税务处理?
50、融资性售后回租业务如何纳税?房地产企业怎样利用这项政策扩大融资渠道?
51、何谓“混合投资”?如何利用混合投资业务扩大融资渠道?
52、税法对防止资本弱化有何规定?
53、企业因投资者未在规定期限内缴足其应缴资本额而发生借款其利息应有谁来承担?
54、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除?
55、“统借统还”的利息怎样扣除?对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收营业税?
56、企业对外进行股权投资发生的借款利息可否在税前扣除?
57、企业取得的国债利息、地方政府债券利息、中国铁路建设债券利息、证券投资基金利息在税收上有何区别?
58、企业股权收购怎样可以享受特殊性税务处理?
59、企业债务重组怎样操作可以递延纳税?
60、企业资产收购怎样可以享受特殊性税务处理?
【费用说明】
【主办单位】中房商学院
【时间地点】2015年3月14-15日 成都(详见报到通知)
【培训费用】3800元(含培训费，资料费、午餐费)食宿代订，费用自理。
中房商学院是中国房地产智业高端品牌。以“唯有实战，方有实效”的服务理念，服务4000多家房企，培养6万多名房地产精英。业务包括：房地产培训、房地产内训、房地产管理咨询、工程管理、房地产考察、房地产策划师、房地产MBA等。
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