某工程项目管理策划书
1.1项目概况
XX金地•格林世界项目位于XX市津南区双港镇，东侧为津沽路、南侧为规划中的赤龙街、西侧为第五大街、北侧紧邻双港中学，工程总占地面积：377477.76M2，总建筑面积：约57万M2，一期工程建筑面积：约11.8万平方米，一期工程由37栋单体建筑组成，各楼栋建筑结构情况如下：
目录
第一章：工程概况及项目总平面图
1.1项目概况 1
1.2项目总平面图 2
1.3项目工程管理的特点和难点 2
第二章：项目的组织架构与岗位职责
2.1 整个项目开发过程中各单位的组织架构及职责 4
2.2工程部组织架构及岗位职责 5
2.2.1工程部组织架构 5
2.2.2工程部工作职责及岗位职责 6
2.3监理单位及总承包单位可能的架构及其它 9
2.3.1 监理组织架构图 15
2.3.2总包组织架构 16
第三章：项目的范围划分
3.1项目总平面图 17
3.2总承包商施工范围划分 17
3.3总承包商、分包商的工作范围 18
3.4由甲方另行分包、甲供材料设备、指定品牌材料设备 18
第四章：工程进度管理
4.1项目总控制计划 22
4.2工程施工进度节点计划 22
4.3 工程进度计划的特点 22
4.4 工程进度控制措施 22
4.4.1总包施工进度计划审核 22
4.4.2 施工过程中施工进度计划审核 23
4.4.3 总包施工协调管理 23
4.4.4 奖惩机制 23
4.4.5 甲方分包工程施工进度计划控制 24
4.4.6 工程部内部计划协调 24
4.4.7 总包计划控制 24
第五章：工程质量及安全管理
5.1工程质量与安全管理目标 26
5.1.1工程质量管理目标 26
5.1.2安全文明施工管理目标 27
5.1.3工程质量与安全管理依据 27
5.1.4 质量与安全管理奖罚措施 27
5.2质量与安全管理指导思想 27
5.2.1依靠监理的力量控制质量及安全 27
5.2.2优选队伍，杜绝多层转包 28
5.2.3强化过程监督 28
5.2.4沟通与支持 28
5.2.5分户验收――把握竣工验收最后防线 29
5.3工程质量管理措施 29
5.3.1 图纸审查制度 29
5.3.2 施工单位质量保证体系 30
5.3.3 设备材料进场验收制度 30
5.3.4 样板引路制度 31
5.3.5项目质量管理要点 32
5.3.6技术方案先行制度 32
5.3.7质量通病处理 33
5.3.8日常质量管理 34
5.3.9设计协调问题 34
5.3.10质量事故处理 34
5.3.11入住前质量检查和维修 34
5.3.11成品保护措施 34
5.4.1施工现场CI标识系统 36
5.4.2施工过程管理 39
第六章：工程成本管理
6.1 项目成本控制目标 40
6.2 项目成本控制措施 40
6.2.1招投标及材料采购方式 40
6.2.2图纸审查 41
6.2.3变更签证管理 41
6.2.4进度款支付 47
第七章：采购与招标管理
7.1监理招标 49
7.1.1入围资格 49
7.1.2监理人员的资质审查 49
7.2总包招标 49
7.2.1入围资格 49
7.3总包管理与甲供材料协调 50
7.3.1总包管理工作包括： 50
7.3.2总包配合工作包括： 50
7.3.3甲供、限价材料管理 51
7.4配套专业分包工程招标 51
第八章：项目的沟通管理
8.1进场知会 52
8.2周例会 52
8.3工程月报 52
8.4里程碑形象进度 52
8.5文件的收发、传阅 52
8.6文件的归档 52
第九章：项目的风险与对策
9.1进度控制风险与对策 55
9.2质量控制风险与对策 55
9.3成本控制风险与对策 55
9.4其它 55
第十章：项目的总体协调10.1场地条件 56
10.2施工场地规划(略)10.3民扰情况 56 10.4对外协调工作56
某项目营销策划书
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公共管理
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一、项目简介：
位于交通便利的某市光华北路东侧，用地面积约19.2亩1.25万平方米，建设框剪结构17层住宅楼4栋，建筑面积约4.2万平方米，花园内绿化及活动场地面积近5000
㎡，共有256
套房，户型为三房二厅和四房二厅，建筑面积132㎡—180㎡(套内面积118㎡—160㎡)。
二、市场概况及基本竞争格局：
1、某市房地产市场板块主要由三部分组成：x九路一带、开发区一带和乙烯住宅区周边。x九路一带由x花园、x华府、x花园等高档楼盘组成。他们创造了品牌价值，这已经成为明确的高尚住宅区。。但这些楼盘带电梯的户型几乎都在190㎡—230㎡，对某花园130㎡—180㎡的户型没有明显的竞争关系。但其他低层150㎡左右的户型与某花园的户型有明确的竞争关系。
乙烯住宅区周边x地产、y地产等中高档楼盘组成。他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。
开发区一带主要由六个中小户型的小区组成，他们与某花园的户型相象，有明确的竞争关系。
2、大中小户型市场概况。
近年楼市以来，大户型这种物业形态迅速发展起来。尤其
是x年初，x豪廷、x花园、v
花园的大户型500余套的投放量冲击市场，收获了大中户型市场的第一批需求者，使大户型的需求渐趋饱和，彻底打破了市场的竞争格局。实现了大户型从供小于求到供大于求的转变。x花园已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了中大户型市场的第二批需求者，现名雅介入了中小型120—150平米三(四)室两厅户型的市场，名雅二期正在认购阶段。可以说，在与x等大规模花园的户型配比上比较，我们没有优势。
x花园、x地产等热点花园及开发区一带中小户型约250套，正在认购中。由于楼盘户型销售重叠，分流部分需求者，竞争较为激烈。
3、商铺市场
由于本楼盘商铺在黄金地带，且大众普遍有“家有一铺，三代无忧”的观念，
优势明显。
三、项目SWOT分析
市场细分如下：
a、高端市场被名雅花园、享利华府、富丽豪廷等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。
b、中端市场被财富花园、合力花园、银鹰地产等中高档楼盘满足，属第二次消费和过度(终极)消费的结合。预计业
主身份为白领阶层和中小老板，雍景花园大型户型属这一市场，故推广过程中，应以高尚住宅为推广主线。
c、综合市场。这一部分客户大部分是第一次或第二次置业。从价位角度划分，属中低档的大众楼盘。楼盘的目标群，预计业主身份为散户、普通工薪和白领阶层。置业心理主要为：物业品质优良;生活配套齐全;物业管理优良;交通便利，环境优雅，小区绿化好;厂内上班，市内居住，房价实惠;开发区一带及某花园中型户型属这一市场，故推广过程中，应以居家品味为推广主线。
（一）优势
1、发展商实力强及信誉好
发展商为国有特大型企业的改制单位，所拥有和管理的资产近3亿元，资金力量雄厚，人力资源丰富，管理完善，运作规范。
2、交通便利、购物、文体娱乐、饮食皆宜
楼盘位于市y路某庄北侧，在x、y路与k路的交汇处，东邻空旷的村庄，环境幽静;花园正面有公交汽车上落站，交通便利。
小区向南步行5分钟内可达市政府前大草坪、影剧院、p公园;10分钟内可达步行街、df
百货、国美电器城、人民广场、文化广场;向北步行5分钟内可达e百货、p学院、t农贸市场;小区附近有多间上档次的宾馆和酒楼，购物、文
体娱乐、饮食都极其方便。如此环境更可能是市区中心最后一个上规模的花园式住宅区。
3、小孩邻近就学方便
市一中、市十二中、市七小、市十五小和市职中近在咫尺，附近亦有多间幼稚园，方便小孩就学及入托。
4、设施配套，住宅品质高尚
智能化的管理系统;带电梯的小高层住宅单元;每户均有小车和单车位;户型为三房二厅和四房二厅，套内面积118㎡—162㎡，楼房全部朝南向，布局合理，通风采光好;绿地与流水、会所与广场相结合，和谐和高尚尽显其中。
5、市内住宅，市郊的价格
带电梯的小高层花园式住宅单元最低只售1450元㎡，9至17层按1.1元㎡，相比雍景花园的主力房源有价格优势，竞争激烈。这对首次进行房地产开发的营销工作是一个巨大的挑战。
2、某花园属临街长条型地块，很难形成整体楼盘感觉(与x地块合并后可得到较大改善)，有“只是三栋临街楼”的印象。
3、与x村一路之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境较嘈杂，很难形成高档楼盘形象。
4、非现房，不符合商户即买即住的消费心理。
5、x旧址，部分顾客受心理因素的影响。
（三）、机会
1、市场有潜力。x市房地产市场正处需求旺盛期，房改房主二次置业和首次置业的客户是
我们的主力客源。今后，90—120㎡的户型将为主力客源所青睐。
2、人流有保证。由于物业处于临街黄金地段，商铺附近量多，人流量足够，物业贬值可能性极小。且购房、租房需求恒久存在，黄金地段比较容易转手或出租，这非常符合外地(邻近)商人置业心理。
3、投资有价值。本楼盘产品总价同比市区其他楼盘低，置业风险小。加上中间户型和西面户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高，而小区配套齐全，环境较优美，因此西面临街日晒时间长、嘈杂的抗性可以弱化，有投资价值。东侧商住新区将是今后5年建设重点。这将带给x路巨大的市场机会。
（四）威胁
1、行业内的竞争
周边楼盘云集。今明二年将是楼盘大量上市的高峰期，客户分流量大，竞争激烈。
2、行业外威胁
政策性因素影响增多，市场信息不明朗。
四、目标市场权衡及锁定
由于我们房源的主力是138平方米的3室2厅，因此，销售目标群预定为普通工薪和白领阶层。
消费目标群的主力消费是小区居住环境较优美的3室2厅房子，他们有相对稳定的收入，特别是住80年代60—80平方米三室一厅和二室一厅房子的客户，对按揭首付7万元月供1000元左右非常感兴趣，消费实力强大。购房者一般想一步到位，对住几年再换房不太感兴趣。而我们的户型主力是138平方米的3室2厅，属花园式小区，有优越的物业管理，恰恰买足了这些人的心理层面需求。因此，主要客户源是x学院、x有关单位(炼油厂)、市直有关单位。
另外，由于附近属商铺黄金地带，为随时照应生意，小老板们也会钟情于此。因为只有这里的房子总价低，月供少，求租或求购市场会较大。
五、小区品牌内涵次序及品牌表现
（一）品牌第一内涵：高品质的理想住宅区（首次开发）
（二）品牌第二内涵：黄金的高档不动产投资机会，能从不同角度买足置业者的首要用途工薪白领、商圈内商户的管理层置业（注重第一居住，第二投资）
小老板置业(过渡性居住，兼投资)
投资者置业(纯投资，用于出租和出售，)
租房者置业
x学院东侧商住新区将使这里的居住环境将和商业环境合
为一体，在这里的投资价值较其它物业高。这将带来巨大的市场机会。
六、价格策略：
以稳步销售为主(主要原因是首次开发)。采取中开高走的价格策略，起步均价定在1700元左右，如果品牌一旦形成，可迅速提价，将销售均价定位于1950元左右。价格优惠点宜控制在4%以内。
商铺宜在新品牌形成时开始销售，价格亦采取中开高走的价格策略。
七、销售策略设定
产品核心功能：高尚住宅，商铺投资。
产品形式特点：以套为主，户型从132平方米的三室二厅二卫到180平方米的四室二厅二卫均有。商铺一层约1600平方米，二层约1800平方米。
交房标准：毛坯房。
入市姿态：工薪白领阶层黄金机会。
入市时机：越快越好。
销售方式：内部认购销售与多种付款方式组合销售相结合。
内部职工销售可给予200元/㎡的优惠(但需先交首期10万元)，激起购买欲望，通过他们传播带动客源。
促销手段采用广告推广、公关活动、内部推销、人脉传播、及促销活动等。在商品房策划销售的策划上，将项目“有形
产品”(包括特色主题、质量水平及设计式样等)和“延伸产品”(如物业管理服务、保证公共设施的提供等)合二为一，并使市场上的客户推崇及接受产品，以达到理想的促销目的。
八、项目推广策略设定
项目推广主题概念：有巨大投资回报价值的高品质商住区
项目推广目标：形成明确的x品牌—高品质
项目推广模式：以报纸广告为主，电视、广播、上门推销为辅
九、推广各阶段任务具体设定：
进入期：从x年4月初至6月30日。本阶段主要任务是实现品牌第一内涵，确立客户源。成长期：从7月1日至12月31日(框架基本建成)，本阶段主要任务是实现雍景东园品牌第二内涵，明确各种物业形态的具体投资价值，本阶段多以具体的对比数据为主，适量加入促销活动。实现销售突破。
成熟期：从x年1月1日至11月30日，本阶段主要任务是彻底实现某花园销售，以多种促销活动及早期业主带新业主，广告内容以单纯的产品信息为主。此阶段商铺全面介入市场。纯商铺推广开始。商铺的投资价值以具体的对比数据体现。
衰退期(封盘期)：x年12月。本阶段以间断的小版面提示
性广告为主，实现收盘销售。
十、项目推广首期计划（进入期）
媒体组成：报纸，派发单页，上门。
广告主题：给工薪白领阶层拥有巨大投资回报价值的高品质公寓的机会。
目
录
第一节
项目概况.... 2
第二节
背景分析.... 2
2.1政策分析... 2
2.2市场分析... 3
2.3选址分析... 3
第三节
目前星级酒店现状及趋势.... 4
第四节
经营定位.... 4
4.1定位基本理念... 4
4.2定位主要依据... 5
4.3经营理念... 5
第五节
功能布局与建设基本思路.... 6
5.1功能设置... 6
5.2酒店设计建议... 7
5.3酒店建设标准... 10
第六节
营业额粗估及投资回报.... 11
6.1月营业额粗估... 11
6.2投资回报... 11
第七节
投资进程与前景展望.... 12
7.1投资进程... 12
7.2前景展望... 13
第一节
项目概况
1.1项目名称
江门XX生态大酒店(暂定)
1.2发起单位
XX化工集团
1.3企业性质
有限责任公司
1.4地
址
中国·广东·江门高新区
1.5投资总额
200,000,000元人民币
第二节
背景分析
2.1政策分析
伴随着中国经济的持续增长以及社会消费水平的与日俱增，以劳动密集为主要特征的第三产业也必将得到新的支持和发展。
项目所在地江门高新区及项目辐射周边半径6公里内的江海区均无高星级酒店与高档次商业中心，项目建成后将弥补这一空白，成为高新区的重要服务配套项目与政府形像工程，项目与高新区政府合作，项目的启动与建设必将得到高新区政府的关注和支持。
2.2市场分析
江门市区人口132万人，项目所能辐射范围人口可达30万，单单高新区范围内便有中小型企业200多家，流动与非流动人口超过6万。江门市2006年人均GDP突破2800美元，本地居民的消费理念虽然较为理智，但消费能力却不容置疑。
尽管江门市区内酒店经营状况均处于中等水平，竞争相对激烈，但是我们调查后了解到，现正在营业的酒店，其硬件设施和风格均大同小异，服务质量也是不能恭维。随着经济的持续增长，其市场空间也正逐渐扩大。如果“XX生态大酒店”依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜。
2.3选址分析
项目选址高新区金瓯路，距广珠轻轨江门站、江门市港澳码头及高速公司入口均不超过5分钟车程，具有较广阔的升值空间，其交通、环境、市政配套等均适合该项目的开发和建设。
第三节
目前星级酒店现状及趋势
根据全国星级酒店研讨会的调查，目前酒店业的现状及趋势是：
★
五星级以上的酒店经济效益普遍较好;
★
高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较好;
★
凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好;
★
老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势;
★
酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展。
第四节
经营定位 4.1定位基本理念
4.1.1档次定位：四星级(准五星)生态商务酒店。
4.1.2功能定位：中、高端商务，会议，娱乐，高新区商业休闲中心。
4.2定位主要依据
目前，高新区尚无一家集商贸、酒店、餐饮、办公、休闲、娱乐与一体的综合性商业服务中心，建成营业后将弥补这一空白。在工业区内建设四星级生态商务酒店，在江门市尚属首家，鲜明的功能与市场定位，将成为在江门酒店市场竞争中取得成功的第一步。
4.3经营理念
4.3.1主题理念：打造江门市江海区首家独特的生态商务酒店。高新区内最体面的商务接待应酬场所，最具有品位的娱乐、桑拿水疗休闲去处，最时尚的商业、办公、居住空间。
4.3.2衍生理念：XX集团的实力象征，以物业保值增值，以准五星级标准的商务客房及配套会展、餐饮设施为品牌形像，以规模化的客房、桑拿和KTV包房为利润中心，以特立足，以特取胜，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变。
4.3.3运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力(即独特的竞争优势手段及良性循环机制)，实现标准化运行。以个性化的服务为特色，按广州模式经营客房、餐饮，按东莞模式经营娱乐、桑拿。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，应着重建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。
第五节
功能布局与建设基本思路 5.1功能设置
5.1.1环境设计建议
赞成长沙市规划设计院有限责任公司深圳分公司的环境设计方案，建议能进一步考虑参考中国饭店协会发布的《绿色饭店标准》。
5.1.2单体功能布置建议
★公共建筑部分：酒店及办公
建议酒店、办公主楼、裙房与居住建筑部分地下建设成地下室，使停车位增加到350个(包含生态停车场)以上，以满足营业需要。
A、酒店
底层设主入口、接待大厅、总服务台、大堂吧，无国界西餐厅，商务中心，监控、消防控制室，医疗、美容、办公及附房等用房;
二层设中餐厅，中餐包房，多功能宴会厅及厨房;
三层设KTV包房(约40间)，酒吧，KTV接待大厅，KTV专用厨房，办公及附房等用房;
四层设桑拿(约30间房)、水疗、棋牌、桌球、健身房、乒乓球、沙壶球等休闲娱乐用房;
五层设多功能会议厅，会见室(贵宾休息室)，中小会议室，小型室内展览馆、会议休闲区(咖啡吧)，室内生态花园小品，办公及附房;
六至二十层为标准客房和套间客房，屋顶花园，露天恒温游泳池、赞成设计单位每层均带有空中花园的设计方案，其中六层为蒸气客房区(桑拿与客房共用)。
B、高级办公写字楼
六至十五层(一至五层属酒店部分)为高级办公写字楼。
★居住建筑部分
赞成设计单位的方案，由高级公寓与宿舍两部分组成，建议考虑在宿舍底层设置洗衣房。
★商业建筑部分
赞成设计单位的方案，建议弧形布局商业街建两层，考虑引进小百货、小超市、小型快餐店、影吧、书店、针对工业区的小型展览馆等商业模式。
5.2酒店设计建议
5.2.1总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“生态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。
5.2.2酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性(建成后能领先市场2年以上)。原则为：基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造;酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。
5.2.3酒店的建造与装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配。建议避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。
5.2.4 客房应控制在230间套左右，套房(含残疾人房)、双人房、单人房建议按0.5：4.5：5比例建设，双人房床宽1.2米，单人房床宽2米。设一豪华客房楼层(行政楼层)，以套房和豪华单人房为主，其中三套房或四套房相邻设有若干标准房，在平面布局上宜单独成区，以确保安静、方便，并能满足政府接待保卫工作的特殊要求。
5.2.5大型多功能会议厅，必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设120～130平方米左右的会见室一间，含隐蔽式卫生间。建议包含娱乐、康体、客房在内的所有房间全部接入宽带网。大型会议室应配置同声传译设施。如若可能建议建设一个生态会议室，使用特殊的玻璃与外界隔开，通过先进的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的人可以看清室外风光，配以绿色植物、石径小道和各种先进的会议设施，以避免过去会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。
5.2.6娱乐餐饮能适应大型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要。要有可容纳2桌和4桌的包厢，包厢面积适当宽敞，要单独设有卫生间。多功能宴会厅即可接待大中型宴请，又可分拆为包厢。与餐厅配套的厨房部分，与娱乐配套的小姐房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。
5.2.7建议娱乐与桑拿要有独立通道。健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，因此设计中要注意区域划分的独立性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。桑拿休闲大厅设可调节的多功能座椅，且均设可独立上网的液晶电脑或电视机。
5.2.8政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近;大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道;套房不宜设在同一楼层。
5.2.9与经营功能区域相配套的前厅是酒店的门面，空间要有迎宾的氛围和效果，大堂净高应在6米以上，体现高星级酒店的气势。服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。中庭的设计应考虑消防安全需要。工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。一线各部门可考虑分设在各经营区域，对宾客服务的宜设在前厅附近，对内及其他业务往来的可设在写字楼内。酒店初步考虑总员工数约为600人(含技师)左右，男女比例约各占50%。应设有员工食堂(200至250个餐位)、独立更衣室、淋浴室、员工培训教室和员工活动室及卫生间。员工及后勤用房独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。
5.2.10酒店设计应充分考虑环境因素，建筑物要有自己的个性和特色。总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。
5.2.11酒店应引进并体现绿色饭店的理念，在节能、环保、利用新能源(建议至少户外使用太阳能LED灯)等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。
5.2.12酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。
5.3酒店建设标准
酒店的建设按现行国家GB/T14308标准实施。
5.3.1标准客房每间净面积不小于20平方米(不含小过道及卫生间)，净高在3米以上，拥有独立的卫生间(卫生间净面积不小于7平方米，并可考虑4件卫生设施布置或者干、湿分区)、衣橱等。
5.3.2拥有适量的双套房和豪华套房(不少于4开间)，双套房应分别设有供主人和来访客人使用的卫生间。
5.3.3拥有中央空调系统，各区域通风良好。
5.3.4拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统(包括园林与休闲区)、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。
5.3.5拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备，且均可直抵地下室。
5.3.6拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。
5.3.7整个酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。
第六节
营业额粗估及投资回报 6.1月营业额粗估 单位：万元
项 目
金 额
测算依据
客房收入
125.58万元 230间/套×260元/天×30天×70%=116.61万元
娱乐收入
115.20万元
40间×1200元/天×30天×80%=132.00万元
康体收入
75.6万元
30间×3人/天×/280元/两粒钟×30天=100.8万元
餐饮收入
157.5万元
中西餐约700餐位×1.5次翻台/天×50元/人×30天=157.5万元
其它项目收入
约30万元
略(含商务中心、会议室、小酒吧、洗衣、棋牌等)
合
计
月均营业额约503.88万元
6.2投资回报
按四星级酒店平均利用率为营业额的33%，以年均营业额为503.88×12=6046.56万元计，年纯利为1995.36万元。如酒店投资15000万元，则7年半回本。若加上开业后土地升值及无形资产升值，本项目投资已是非常理想。
第七节
投资进程与前景展望
7.1投资进程
7.1.1结合类似项目筹建常规，建议将本项目的整个筹建期限设定为24个月。前3个月为项目调查研究、设计论证和融资启动期，中间18个月为项目全面建设及商业配套部分招商、酒店项目前期推广期，后3个月为酒店项目营业筹备期。
7.1.2整个项目筹建同时启动，但根据进一步论证结果，将项目中建设速度快、回报周期相对较短的商业与公寓项目先行建成，争取在酒店开业前完成招商并全部率先开业经营，提前为酒店积聚人气，相对减少投资压力。
7.1.3经过上述分析，我们认为在目前选址兴建四星级(准五星)酒店及相关商业配套项目是具有前瞻性的，是可行的。为保证项目建设的有序推进，我们建议成立项目筹备办公室。建议项目筹备办公室负责人由公司董事会委托有丰富酒店项目筹备经验的专业人员担任，办公室下设项目协调组、项目调研组、项目设计组和项目顾问组，各组工作人员由XX公司代表与相关专业公司代表共同组成。筹备办公室在项目全面投入营运之后过渡为项目公司董事会。项目筹备办公室一经成立，首先解决项目策划论证、项目公司注册等问题，其后则按照既定进程全面展开各项筹备工作。建议成立XX酒店物业管理公司，建设XX集团自己的酒店物业管理品牌与管理团队，为集团未来涉足第三产业积累人才和经验。
7.2前景展望
7.2.1从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中的核心问题并且明显优于其竞争对手。XX生态大酒店凭借全新的经营管理理念和独具心得的操作手法在开发和占领本区域的商务及休闲娱乐市场中必将大有作为。
7.2.2
酒店的投资者XX集团在本地区有丰富资金、人才、信息、客户网络、商誉等资源，酒店成功开业无疑将与公司的主营业务相得益彰。
7.2.3
XX生态大酒店的建成将为高新区乃至整个江海区的第三产业产生明显的示范和带头作用，提升改善当地招商引资环境，必将获得良好的社会、经济效益。
当今电力市场竞争激烈，“僧多粥少”，为获取施工任务，占领电力市场，各施工企业加大改革力度，内抓管理，外抓市场，增强企业的竞争能力。但施工企业的管理，关键在于项目管理，项目管理的好坏直接影响企业的信誉、效益。为此，各施工企业都十分重视项目管理。现就项目管理策划阐述一下本项目的要求。
当前，质量关系到企业的生存，电力施工企业的“产品”是电厂。电厂是庞大的生产系统，它的整体质量要求很高、很严。混凝土要求是镜面，168运行要求一次通过。而一个阀门渗漏，一颗螺丝松动，一个控制回路线松动就会导致停机、停炉，给电厂造成巨大经济损失及社会影响。所以每一个电厂的投资者，都会选用一支作风硬、技术高、质量工艺精湛、能创造精品工程的施工队伍，以保证电厂的运行安全及经济效益。这就对施工企业的管理提出了更高、更严的要求，使施工企业在管理上下功夫、挖潜力，特别是项目部管理，在施工质量上起着至关重要的作用。所以，电力施工企业项目管理应做好以下几方面的工作。
一、 建立和完善工程质量领导责任制。
抓好管理，领导是关键。各项管理措施再好，领导意识不到位、领导思想不统一，就等于是一张白纸，是一句空话，所以项目管理者必须做到：
1.1项目经理对所承建项目的工程质量负有领导责任及终身责任。按照“谁主管，谁负责的”原则，从人员、材料、设备、工序、工艺、技术措施等方面层层落实工程质量责任，做到一级抓一级，层层抓落实。以合同为质量管理制约手段，强化质量管理职能，建立健全完善的质量管理控制网络。从项目经理到班组施工员都必须明确自己的质量职责，从而在项目形成了“讲质量、抓质量、质量优于一切”的氛围.
1.2加强自身素质培养，不断学习专业技术水平，加强管理理论学习。
1.3项目部领导层要分工明确，责任到人，要公布于众，使各专业、各科室人员相互了解。这样既可增强每个领导的责任，使各专业、各科室人员，清楚干什么事，找哪位领导，避免多头领导或无人负责，杜绝领导之间的矛盾，增强团结，提高办事效率。项目部班子成员要定期召开思想交流会，针对施工现场及职工思想动态，及时交流，及时处理。互相取长补短，营造一个团结的氛围，增进了解，做到团结协助、友爱互助。实行政务公开，在分配奖金、评先、奖励等方面进行集体商议。对职工敏感性的重大问题采取民主问卷，在广泛征求职工意见的基础上开展工作，不搞一言堂，一人定乾坤。
1.4项目部领导在工作中要起到模范带头作用，身先士卒，尤其是在急、难、险的施工情况下，干部必须到场。项目部领导要积极参加质检部门组织的安全质量大检查，了解项目部各项工作，要做到心中有数，便于指挥和决策。
二、质量控制过程要到位
2.1坚持“质量是打开市场的金钥匙”的质量方针和“计划、执行、检查、处理”的质量控制循环工作方法，不断改进过程质量控制，重点抓好执行(施工)和监督(检查)两大质量控制线。施工全过程，以现场质量管理为重心，强化、创新质量管理手段。围绕工程项目完善质量体系，推动其有效运转，强化质量的过程控制，贯彻“预防为主”的方针，一改以往的事后把关和大检查活动，使质量管理部门不再充当“消防队”的角色，真正落实“以现场保市场”的管理战略。编制操作性强的施工作业指导书及大型施工方案，做好交底工作，并且要求施工人员要掌握技术要求和质量标准，做好施工原始记录。要组织各专业进行质量知识、施工技能培训，提高施工人员的施工能力。严格执行各级验收制度及工序交接制度。真正做到“凡事有人负责，凡事有章可循，凡事有据可查，凡事有人监督”。
2.2作业层应坚持“严、细、高、实”的精神，要不折不扣依据技术措施、作业指导书规定的程序作业，并按照验规、验标的要求做好自检、互检。质量监督检验人员分级验收签证，逐级把关。各工序完成后由班组长组织本班组人员，对本工序进行自检、互检，自检依据及方法严格执行技术交底，在自检中发现的问题由班组自行处理并填写自检记录，班组自检记录填写完善，自检出的问题已确实修正后方可由项目质检员进行验收。在班组自检基础上，项目质检员要对各班组长的各道工序进行检查，从严要求，对不合格的要立即处理，在检查时必须分清产生不合格的原因，是由于工人操作引起，还是由于施工材料或施工方法引起的不合格。查清原因后，对于反复发生的问题要制定整改措施及相应的预防措施，防止同类问题再次发生。对于工人操作引起的不合格，要视情况严重程度对工人采取处罚措施，并及时向操作人员讲明处罚的理由，使工人理解“松是害，严是爱”的道理。
2.3遇到例外情况，报项目总工为核心的现场组织机构逐级批准，并执行谁签字谁负责制度。项目部要制定质量奖惩制度，对于施工工艺质量好的专业要给予奖励，对存在质量问题的专业要进行暴光、通报批评及经济处罚
2.4定期抽查，总结提高.项目质检部及工程部定期对各施工作业点的工程质量情况进行检查，对发现的问题定期集中分类，定期召开质量分析会，组织施工管理人员对各类问题分析总结，针对特别项目制定纠正/预防措施，并贯彻实施。使各施工管理人员在不断解决问题的过程中，提高水平。
2.5总结经验、持续改进
认真总结在以往电厂工程的成功经验，并在此基础上持续改进，不断提高工艺质量。本项目烟囱施工采用的钢模为特制加子母扣的新型钢模，这种模板是在总结以前模板优点的基础上改进的。通过作样板壁，钢模接缝效果明显优于以
前。目前烟囱外筒壁观感效果达到省内先进水平。
三、建立健全进场材料验收制度。
做好“收、发、储、运”管理工作，严格按优质工程、优质材料的标准采购检查和验收，然后正确堆放保管、合理使用。从开工到现在，我们所使用的材料均经过见证取样试验，试验合格以后才开始在工程施工中使用。
四、质量第一，技术先行。
在施工前期，我们认真审阅图纸，做好图纸会审工作。从进入到现在，我们根据图纸到位情况进行了八次图纸会审。在施工开始后，重点加强施工方案、作业指导书的编制工作。我们坚持施工之前计划和方案现行的原则，根据施工现场和设计图纸的特点，科学的编制施工方案。我们通过质量专题会的形式来讨论、汇总每个分部工程的施工方法和施工要点，编制出针对性强、经济可靠的施工方案。施工工艺是决定工程质量好坏的关键，有好的工艺，能使操作人员在施工过程达到事半功倍的效果。为了保证工艺的先进性及合理性，项目部将成熟的工艺编制成作业指导书，并下发各施工主管，施工管理人员在现场指导生产时则依此为依据对工人进行书面交底，并由班组长签字接收。工艺交底包括工具及材料准备、施工技术要点、质量要求及检查方法、常见问题及预防措施。
五、以人为本，提高全员质量意识是确保施工质量的基础 质量问题说到底还是人的问题，是人的素质问题。通过广泛的教育和培训，使每个岗位员工真正地认识到：“质量是企业的生命线”、“今日的质量是明日的市场”。企业良好的质量信誉、合理的质量成本是依赖于各个岗位的优质工作。使员工明确本岗位质量工作特点、范围。使员工熟练地掌握完成本岗位工作基本技术知识、规程规范、操作程序、操作技能。使员工具有团结合作精神，维护企业质量信誉，如同保护自己的眼睛。通过常抓不懈的教育培训，使项目员
工对施工质量必须达标创优形成共识，并落实到实际工作中去，造就一流的施工队伍，实现一流的施工质量。
六、以人为本，创造良好的企业文化
我们有着先进的管理办法，有先进的施工机械。但一个项目综合管理目标的实现，是靠每一个职工具体实施的，所以必须加强职工的人生观、世界观教育。因为思想境界达不到，有能力的人不好好干，无能力的人瞎干，企业无创新，无生机，这样的企业用不了多久就会垮掉。
企业文化是企业发展的灵魂，而价值观是企业文化的核心。项目文化是企业文化的缩微版。要以人为本，把职工当作主体，在项目内部营造一种尊重人、信任人、关心人、理解人的文化氛围，要在生活上关心职工，在思想上了解职工。在物质上进行鼓励，激发行为的主动性和积极性，使业绩突出者获得奖励，使之受之无愧，而使其他人有奋斗目标。同时在精神上也要激励，采取公开表扬方式，把每个职工都看成是优秀的员工，使每个职工都对自己充满自信心。同时增强职工对领导的信任，增强了企业凝聚力，激发工作热情和创造精神，使企业充满活力。
综上所述，电力施工企业项目管理，是以综合性的管理，要根据本项目的施工特点，人员结构，本着安全、优质、高效的原则，制定适合本项目的管理方法和严谨有效、切实可行的规章制度，并做到贯彻执行，同时充分调动和发挥项目人员的主观能动性和创造性，促进中建七局的发展，创出中建七局的品牌。
二〇〇六年五月二十日
目 录
一、工程概况
二、编制依据、适用范围
三、安全管理控制目标
四、安全管理组织机构
五、安全管理制度
六、安全管理措施
七、安全生产专项方案控制计划
八、需专家论证的危险性较大的专项方案控制计划
九、应急救援预案编制计划
十、工程项目安全生产费用投入计划表
一、工程概况
工程重点、危险及关键控制部位
二、编制依据、适用范围
编制依据： 适用范围：
三、安全管理控制目标
伤亡、事故控制目标、指标： 安全生产、文明施工、创优目标：
社会、业主、员工、相关方的重大投书控制目标：
四、安全管理组织机构
安全生产领导小组、主要工作内容
安全管理组织机构图
安全管理部门及专(兼)职人员
五、安全管理制度安全生产责任制度
安全生产教育培训制度(包括例会制度);(附培训计划)安全生产检查制度安全专项方案管理制度分包安全管理制度
安全技术交底制度和危险因素告知制度
持证上岗制度;(附本项目涉及的特殊作业清单)设备管理制度
验收制度(附本项目需验收的材料、设备、工序验收时间表)安全生产奖罚制度
有些管理制度要有明确的工作流程
六、 安全管理措施 分部分项工程
设备管理
七、安全生产专项方案控制计划
注：当设计、施工方法或外部环境发生变化时，要及时对计划进行评
审，在分部分项工程开工前完成方案的修订。
八、需专家论证的危险性较大的专项方案控制计划
分项工程开工前完成方案的修订。
九、应急救援预案编制计划
事故、事件报告流程和计划 工程项目安全生产费用投入计划表
附件：
1、危险源识别、评价清单
2、重要危险源清单
3、适用的法律法规和其他要求
4、分部分项工程安全作业文件
5、设备安全管理作业文件
6、安全专项资金
7、应急预案
热文推荐：《工程项目管理策划书格式》
一、前言
包括工程概况简述，建设单位、发包单位、设计监理单位名称及责任人姓名联系方式，施工项目及工程主要技术指标，合同额，工程量清单，施工总工期及节点工期，质量环保要求等。
合同风险分析及策略。
二、项目部管理目标
质量目标：单元工程合格率 %，优良率 %，分部工程优良率 %;
安全目标：重伤率 %，生产性死亡为率 %;
进度目标：合同工期完工时间： 年 月 日;
成本目标：实现公司或分公司计划成本目标 万元。
三、应建立、健全如下规章制度(注明编写情况或计划编写时间，并严格执行。不限于以下规章制度)
1) 项目管理人员岗位责任制度;
2) 项目技术管理制度;
3) 项目质量管理制度;
4) 项目安全管理制度;
5) 项目计划，统计与进度管理制度;
6) 项目成本核算制度;
7) 项目材料，机械设备管理制度;
8) 项目现场管理制度;
9) 项目分配与奖励制度;
10) 项目例会及施工日志制度;
11) 项目分包及劳务管理制度;
12) 项目组织协调制度;
13) 项目信息管理制度。
四、本工程资源投入情况
优化配置，动态控制和降低成本。包括人力资源(管理人员、机上人员)，以精干、一人多专(岗)为原则，应有组织机构框图，可用于计算管理人员人工费。施工机械型号、数量(包括自有、租赁)，租赁设备应详细说明租赁时间租赁地点租赁价格等信息，按照程序办理。
五、项目分包策划
分包项目及分包原因，对分包商考察及其信誉情况，包括分包风险分析、分包价格分析，降低成本的主要办法;如采用招投标方式分包，则招投标文件等应上报获得批准。
甲供材料价格(包括电、柴油等动力燃料)、大众物资材料价格，包括运输费用、装卸车费用、采保费等。
六、项目成本控制
1、项目经理部运行费用测算
应在WORD表格中插入EXCL表格计算(包括计算公式)，包括业务费，表格形式反映。
2、项目工程成本测算
应在WORD表格中插入EXCL表格计算(包括计算公式)，每项单价均应有成本单价计算过程，表格形式反映。
七、项目变更及索赔点的策划
变更项目分析，索赔阶段性工作计划等。
八、进度控制
项目总工期及节点工期，业主要求和经理部计划。
资源配置、工效和工程量等分析资料。
九、安全控制
按照公司安全管理体系控制并应与公司安全生产管理部要求相符。
十、项目质量控制
按照公司质量管理体系控制并应与公司安全生产管理部要求相符。
十一、项目货币资金需求及资金策划、完工资金回收
表格形式反映。
十二、项目竣工验收阶段管理
十三、项目的考核评价
十四、项目回访保修管理
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