水电资料全套目录资料
全套水电资料目录
一、通用资料
1、水电现场质量管理制度
2、水电施工工艺标准(企业标准)
3、水电分部工程施工组织设计(施工方案)
4、施工组织设计(方案)报审表
5、主要施工人员登记表(后附岗位证复印件)
6、特殊工种人员登记表(后附操作证复印件)
7、设计变更记录
8、工程洽商记录
9、图纸会审记录
10、施工日记
11、工程质量控制资料核查记录
12、工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录
13、工程观感质量检查记录
14、竣工图
二、水卫资料
1、质量技术交底记录
2、安全技术交底记录
3、技术复核记录
4、工序交接班记录
5、成品、半成品登记表
6、隐蔽工程验收记录
7、工序质量报验申请表
9、水卫管材/管件进场抽样检查记录
10、排水系统通水能力试验记录
11、排水管道灌水试验记录
12、管道、设备强度及严密性试验记录
13、阀门强度及严密性试验记录
14、系统清洗记录
15、排水管道通球试验记录
16、水卫材料合格证(或检验记录)统计表(后附合格证)
17、建筑给水排水分部工程质量验收记录 1室内给水系统子分部工程质量验收记录 1-1给水管道及配件安装分项工程质量验收记录 1-1-1给水管道及配件安装检验批质量验收记录 1-2室内消火栓系统安装分项工程质量验收记录 1-2-1室内消火栓系统安装检验批质量验收记录 1-3给水设备安装分项工程质量验收记录 1-3-1给水设备安装检验批质量验收记录 2室内排水系统子分部工程质量验收记录 2-1排水管道及配件安装分项工程质量验收记录 2-1-1排水管道及配件安装检验批质量验收记录 2-2雨水管道及配件安装分项工程质量验收记录 2-2-1雨水管道及配件安装检验批质量验收记录 3卫生器具安装子分部工程质量验收记录
3-1卫生器具及给水配件安装分项工程质量验收记录 3-1-1卫生器具及给水配件安装检验批质量验收记录 3-2卫生器具排水管道安装分项工程质量验收记录 3-2-1卫生器具排水管道安装检验批质量验收记录 5室外给水管网子分部工程质量验收记录 5-1室外给水管道安装分项工程质量验收记录 5-1-1室外给水管道安装检验批质量验收记录
5-2消防水泵接合器及室外消火栓安装分项工程质量验收记录 5-2-1消防水泵接合器及室外消火栓安装检验批质量验收记录 5-3管沟及井室施工分项工程质量验收记录 5-3-1管沟及井室施工检验批质量验收记录 6室外排水管网子分部工程质量验收记录 6-1排水管道安装分项工程质量验收记录 6-1-1排水管道安装检验批质量验收记录 6-2排水管沟与井池分项工程质量验收记录 6-2-1排水管沟与井池检验批质量验收记录
三、电气资料
1、质量技术交底记录
2、安全技术交底记录
3、技术复核记录
4、工序交接班记录
5、成品、半成品登记表
6、隐蔽工程验收记录
7、工序质量报验申请表
8、工程材料/构配件/设备报审表
9、电气管材/管件进场抽样检查记录
10、设备开箱检查记录
11、兆欧表、接地表检定证书
12、接地电阻测试记录
13、低压电气装置试电检查记录
14、低压电气设备、线路绝缘电阻测试记录
15、电气材料合格证统计表(后附合格证)
16、建筑电气分部工程质量验收记录 1室外电气子分部工程质量验收记录
1-1架空线路及杆上电气设备安装分项工程质量验收记录 1-1-1架空线路及杆上电气设备安装检验批质量验收记录 1-2变压器、箱式变电所安装分项工程质量验收记录 1-2-1变压器、箱式变电所安装检验批质量验收记录
1-3成套配电柜、控制柜(屏、台)和动力、照明配电箱(盘)及控制柜安装分项工程质量验收记录
1-3-1成套配电柜、控制柜(屏、台)和动力、照明配电箱(盘)及控制柜安装检验批质量验收记录 1-4电线、电缆导管和线槽敷设分项工程质量验收记录 1-4-1电线、电缆导管和线槽敷设检验批质量验收记录 1-5电线、电缆穿管和线槽敷设分项工程质量验收记录 1-5-1电线、电缆穿管和线槽敷设检验批质量验收记录
1-6电缆头制作、导线连接和线路电气试验分项工程质量验收记录 1-6-1电缆头制作、导线连接和线路电气试验检验批质量验收记录
1-7建筑物外部装饰灯具、航空障碍标志灯和庭院路灯安装分项工程质量验收记录 1-7-1建筑物外部装饰灯具、航空障碍标志灯和庭院路灯安装检验批质量验收记录 1-8建筑照明通电试运行分项工程质量验收记录 1-8-1建筑照明通电试运行检验批质量验收记录 1-9接地装置安装分项工程质量验收记录 1-9-1接地装置安装检验批质量验收记录 2变配电室子分部工程质量验收记录
2-1变压器、箱式变电所安装分项工程质量验收记录 2-1-1变压器、箱式变电所安装检验批质量验收记录 2-2变配电室成套高压开关柜、屏、台安装分项工程质量验收记录 2-2-1变配电室成套高压开关柜、屏、台安装检验批质量验收记录 2-3裸母线、封闭母线、插接式母线安装分项工程质量验收记录 2-3-1裸母线、封闭母线、插接式母线安装检验批质量验收记录 2-4电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设分项工程质量验收记录 2-4-1电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设检验批质量验收记录 2-5电缆头制作、导线连接和线路电气试验分项工程质量验收记录 2-5-1电缆头制作、导线连接和线路电气试验检验批质量验收记录 2-6接地装置安装分项工程质量验收记录 2-6-1接地装置安装检验批质量验收记录
2-7避雷引下线和变配电室接地干线敷设分项工程质量验收记录 2-7-1避雷引下线和变配电室接地干线敷设检验批质量验收记录 3供电干线系统子分部工程质量验收记录
3-1裸母线、封闭母线、插接式母线安装分项工程质量验收记录 3-1-1裸母线、封闭母线、插接式母线安装检验批质量验收记录 3-2桥架安装和桥架内电缆敷设分项工程质量验收记录 3-2-1桥架安装和桥架内电缆敷设检验批质量验收记录 3-3电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设分项工程质量验收记录 3-3-1电缆沟内和电缆竖井内电缆敷设检验批质量验收记录 3-4电线、电缆导管和线槽敷设分项工程质量验收记录 3-4-1电线、电缆导管和线槽敷设检验批质量验收记录 3-5电线、电缆穿管和线槽敷线分项工程质量验收记录 3-5-1电线、电缆穿管和线槽敷线检验批质量验收记录
3-6电缆头制作、导线连接和线路电气试验分项工程质量验收记录 3-6-1电缆头制作、导线连接和线路电气试验检验批质量验收记录 4电气动力子分部工程质量验收记录 4-1成套配电箱,控制柜(屏,台)和动力,照明配电箱(盘)安装分项工程质量验收记录 4-1-1成套配电箱,控制柜(屏,台)和动力、照明配电箱(盘)安装检验批质量验收记录 4-2低压电动机、电加热器及电动执行机构检查接线分项工程质量验收记录 4-2-1低压电动机、电加热器及电动执行机构检查接线检验批质量验收记 4-3低压电气动力设备试验和试运行分项工程质量验收记录 4-3-1低压电气动力设备试验和试运行检验批质量验收记录 4-4电缆桥架安装和桥架内电缆敷设分项工程质量验收记录 4-4-1电缆桥架安装和桥架内电缆敷设检验批质量验收记录 4-5电线导管、电缆导管和线槽敷设分项工程质量验收记录 4-5-1电线导管、电缆导管和线槽敷设检验批质量验收记录 4-6电线、电缆穿管和线槽敷线分项工程质量验收记录 4-6-1电线、电缆穿管和线槽敷线检验批质量验收记录 4-7电缆头制作、接线和线路绝缘测试分项工程质量验收记录 4-7-1电缆头制作、接线和线路绝缘测试检验批质量验收记录 4-8开关、插座、风扇安装分项工程质量验收记录 4-8-1开关、插座、风扇安装检验批质量验收记录 5电气照明安装子分部工程质量验收记录
5-1成套配电柜、控制柜(屏、台)和动力、照明配电箱(盘)安装分项工程质量验收记录 5-1-1成套配电柜、控制柜(屏、台)和动力、照明配电箱(盘)安装检验批质量验收记录 5-2电线、电缆导管和线槽敷设分项工程质量验收记录 5-2-1电线、电缆导管和线槽敷设检验批质量验收记录 5-3电线、电缆穿管和线槽敷线分项工程质量验收记录 5-3-1电线、电缆穿管和线槽敷线检验批质量验收记录 5-4槽板配线分项工程质量验收记录 5-4-1槽板配线检验批质量验收记录 5-5钢索配线分项工程质量验收记录 5-5-1钢索配线检验批质量验收记录
5-6电缆头制作、导线连接和线路电气试验分项工程质量验收记录 5-6-1电缆头制作、导线连接和线路电气试验检验批质量验收记录 5-7普通灯具安装分项工程质量验收记录 5-7-1普通灯具安装检验批质量验收记录 5-8专用灯具安装分项工程质量验收记录 5-8-1专用灯具安装检验批质量验收记录 5-9插座、开关、风扇安装分项工程质量验收记录 5-9-1插座、开关、风扇安装检验批质量验收记录 5-10建筑照明通电试运行分项工程质量验收记录 5-10-1建筑照明通电试运行检验批质量验收记录 6备用和不间断电源安装子分部工程质量验收记录
6-1成套配电柜、控制柜(屏、台)和动力、照明配电箱(盘)安装分项工程质量验收记录 6-1-1成套配电柜、控制柜(屏、台)和动力、照明配电箱(盘)安装检验批质量验收记录 6-2柴油发电机组安装分项工程质量验收记录 6-2-1柴油发电机组安装检验批质量验收记录
6-3不间断电源的其他功能单元安装分项工程质量验收记录 6-3-1不间断电源的其他功能单元安装检验批质量验收记录 6-4裸母线、封闭母线、插接式母线安装分项工程质量验收记录 6-4-1裸母线、封闭母线、插接式母线安装检验批质量验收记录 6-5电线、电缆导管和线槽敷设分项工程质量验收记录 6-5-1电线、电缆导管和线槽敷设检验批质量验收记录 6-6电线、电缆穿管和线槽敷线分项工程质量验收记录 6-6-1电线、电缆穿管和线槽敷线检验批质量验收记录
6-7电缆头制作、导线连接和线路电气试验分项工程质量验收记录 6-7-1电缆头制作、导线连接和线路电气试验检验批质量验收记录 6-8接地装置安装分项工程质量验收记录 6-8-1接地装置安装检验批质量验收记录 7防雷及接地安装子分部工程质量验收记录 7-1接地装置安装分项工程质量验收记录 7-1-1接地装置安装检验批质量验收记录
7-2避雷引下线和变配电室接地干线敷设分项工程质量验收记录 7-2-1避雷引下线和变配电室接地干线敷设检验批质量验收记录 7-3建筑物等电位连接分项工程质量验收记录 7-3-1建筑物等电位连接检验批质量验收记录 7-4接闪器安装分项工程质量验收记录 7-4-1接闪器安装检验批质量验收记录
目录
1、入党申请书：
申请人必须落款(姓名、年月日)，手写必须用正规材料纸，若是打印的，一定要本人手写签名
2、思想汇报 (正规材料纸手写)
3、自传 (正规材料纸手写)
4、《入党积极分子培养考察登记表》
5、政治审查综合材料
一定要落款(支部名称、日期应在函调材料收到之后)，有范例
6、函调或外调材料
必须要有父母所在地党支部盖章
7、群众座谈记录(如范例)
8、学习成绩单
进教务在线打印
9、党校培训结业证书
10、团组织推优材料
11、《入党志愿书》
注：所有材料一律要字迹工整，不能有错误;所有材料使用A4纸张或者正规材料纸。
一、 建筑起重机械设备使用登记申请表。
二、 产权登记证复印件，起重机械设备重大危险源的开工条件审查。
三、 施工企业出具可以使用建筑起重机械的证明文件(盖公司行政章)。
四、 监理单位出具设备准用通知书(盖监理单位章)。
五、 租赁单位营业执照(企业工商注册的营业执照，经监理单位审核后签字加盖监理行政章)。
六、 法人单位签订的租赁合同，双方分别为设备出租单位和设备使用单位(双方盖公司行政章、法人代表签字)。
七、 安装单位资质证书、安全生产许可证(监理单位审核后加盖行政章，以证明审核原件)。
八、 法人单位签订的安拆合同(双方盖公司行政章、法人代表签字或法人委托人签字，双方分别为设备安拆单位和佘白使用单位，合同中写明安拆高度及负责全过程安装拆除)，明确顶升、加节、附着维修保养得内容。
九、 符合编审程序的专项安装、拆除方案(施工方案要明确编制人、审核人、方案由安拆单位编制，要有审核表，审核表上要有安装单位技术负责人签字，盖安装企事业公司章，监理公司审核后总监签字并加盖行政章)。
十、 安装单位组织安全施工技术交底及安装设备后的自检报告。
十一、 初次安装后的联合验收表，每次顶升、加节、附着后的联合验收表，设备基础隐蔽验收记录及基础图。 十
二、 设备安装测试合格报告。
十三、 使用单位下发的设备专职管理人员的任命书。
十四、 应急救援预案需盖使用公司章、安装单位公司章、技术负责人签字。 十
五、 安装拆除、司机、司索、信号人员等特种作业人员取得建设行政主管部门颁发的上岗证书(附名单及岗位，监理审核后签字并盖章)。 十
六、 设备制造许可证、产品 合格证、制造监督检验证明。 十
七、 机械设备安全生产管理制度，维持保养管理制度及记录。 十
八、 防雷接地测试记录。
注：如发限期整改或设备限制使用，则有延迟备案的说明，盖公章。
工程竣工验收
工程竣工验收是指建设工程依照国家有关法律、法规及工程建设规范、标准的规定完成工程设计文件要求和合同约定的各项内容，建设单位已取得政府有关主管部门(或其委托机构)出具的工程施工质量、消防、规划、环保、城建等验收文件或准许使用文件后，组织工程竣工验收并编制完成《建设工程竣工验收报告》。
验收备案表(封面)
由建设单位在提交备案文件资料前按实填写。 备案目录(表一) 由备案部门填写。 工程概况(表二)
1.其中备案日期：由备案部门填写。
2.竣工验收日期：与《竣工验收证明书》竣工验收日期一致。 建设工程规划许可证(复印件)(原件提交验证) 建设工程施工许可证(复印件)(原件提交验证) 建筑工程施工图设计审查报告 单位工程验收通知书(表三)
由建设单位加盖公章，市建设工程质量监督站项目主监员签名，并要求详细填写参建各方验收人员名单，其中包括建设(监理)单位、施工单位、勘察设计单位人员。
单位工程竣工验收证明书(表四)
1.由建设单位交施工单位填写，并经各负责主体(建设、监理、勘测、设计、施工单位)签字加盖法人单位公章后，送质监站审核通过后，提交一份至备案部门。
2.验收意见一栏，须说明内容包括：该工程是否已按设计和合同要求施工完毕，各系统的使用功能是否已运行正常，并符合有关规定的要求;施工过程中出现的质量问题是否均已处理完毕，现场是否发现结构和使用功能方面的隐患，参验人员是否一致同意验收，工程技术档案、资料是否齐全等情况进行简明扼要的阐述。
整改通知书(表五)
上面要求记录质量监督站责令整改问题的书面整改记录，系指工程是否存有不涉及结构安全和主要使用功能的其他一般质量问题，是否已整改完毕。
整改完成报告书(表六)
要求详细记录整改完成情况，并由建设方签字加盖公章、主监员确认整改完成情况，若在工程验收过程中，未有整改内容，也需要业主(监理)单位、签字盖章确认。
工程质量监理评估报告(表七)
1.监理单位在工程竣工预验收后，施工单位整改完毕，由总监理工程师填写。 2.质量评估意见一栏：
(a).项目监理部是否已严格按照《建设工程监理规范》、监理合同、监理规划及监理实施细则对该工程进行了全面监理。
(b).地基及基础工程施工质量是否符合设计及规范要求;
(c).主体工程(含网架、幕墙、干挂石材、地下结构、钢结构等)施工质量是否符合设计及相关规范要求; (d).水、电、暖通等安装工程施工质量是否符合设计及规范要求是否满足使用功能要求。 3.明确评定工程质量等级。
质量站出具的工程竣工验收内部函件 房屋建筑工程质量保修书(表八)
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1.由施工单位和建设单位在工程竣工验收合格后签定。
2.工程保修项目一栏：除六项保修项目外，其他应根据设计文件和合同约定增加，如国家有关法规需增加新项目的，应补充齐全。
3.最低保修期限一栏：一律用中文大写，最低保修期不得低于国家规定的期限。 商品住宅的《住宅质量保证书》
由建设单位根据销售实际情况，物业管理情况登记并加盖公章。 建设工程档案资料接收联系单
市政工程基础设施的有关质量检测和功能性试验资料 《**市房屋建筑(市政基础设施)通过竣工备案意见书》 《**市房屋建筑(市政基础设施示通过竣工备案意思书)》 有关质量检测和功能性试验资料
提供由国家认证的检测部门出具的功能性试验检测报告。
1. 规划部门认可文件，通常要求提供工程规划许可证(复印件)，但须提供原件验证，复印件加该建设单位公章注明原件存何处。
2. 工程项目施工许可证，提供复印件，提交原件验证，复印件加该建设单位公章注明原件存何处。 3. 公安消防部门认可文件，设计有消防要求的提供原件，即“建设工程消防验收意见书”。
4. 环保部门认可文件，设计有环保要求的提供原件，即我市环保局出具的“苏州市建设项目环境影响报告表”。 5. 施工图设计文件审查报告，根据有关规定提供原件。
6. 建设工程档案专项验收意见书，即由城建档案馆提供的“建设工程档案资料接收联系单”(原件)。 法规、规章规定必须提供的其他文件。
1. 规划部门认可文件，通常要求提供工程规划许可证(复印件)，但须提供原件验证，复印件加该建设单位公章注明原件存何处。
2. 工程项目施工许可证，提供复印件，提交原件验证，复印件加该建设单位公章注明原件存何处。 3. 公安消防部门认可文件，设计有消防要求的提供原件，即“建设工程消防验收意见书”。
4. 环保部门认可文件，设计有环保要求的提供原件，即我市环保局出具的“苏州市建设项目环境影响报告表”。 5. 施工图设计文件审查报告，根据有关规定提供原件。
6. 建设工程档案专项验收意见书，即由城建档案馆提供的“建设工程档案资料接收联系单”(原件)。 法规、规章规定必须提供的其他文件。
建筑工程竣工验收准备工作
1、工程竣工预验收(由监理公司组织，建设单位、承包商参加)：工程竣工后，监理工程师按照承包商自检验收合格后提交的《单位工程竣工预验收申请表》，审查资料并进行现场检查;项目监理部就存在的问题提出书面意见，并签发《监理工程师通知书》(注：需要时填写)，要求承包商限期整改;承包商整改完毕后，按有关文件要求，编制《建设工程竣工验收报告》交监理工程师检查，由项目总监签署意见后，提交建设单位。
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2、工程竣工验收(由建设单位负责组织实施，工程勘察、设计、施工、监理等单位参加)： (1)、承包商：a、承包商编制《建设工程竣工验收报告》 监理公司 建设单位。b、工程技术资料(验收前20个工作日); 监理公司(5个工作日内) (2)、监理公司：编制《工程质量评估报告》 (3)、勘察单位：编制质量检查报告
(4)、设计单位：编制质量检查报告
(5)、建设单位：a、取得规划、公安消防、环保、燃气工程等专项验收合格文件。 b、监督站出具的电梯验收准用证。
C、提前15日把《工程技术资料》和《工程竣工质量安全管理资料送审单》交 监督站(监督站在5日内返回《工程竣工质量安全管理资料退回单》给建设单位)。
d、工程竣工验收前7天把验收时间、地点、验收组名单以书面通知监督站。 房屋建筑工程竣工验收应当具备哪些条件
(1)完成房屋建筑工程设计文件和合同约定的各项内容; (2)有完整的技术档案和施工管理资料;
(3)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告; (4)有勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件; (5)有施工单位签署的工程保修书。 建筑工程竣工验收监督(由监督站操作)
1、监督站在审查工程技术资料后，对该工程进行评价，并出具《建设工程施工安全评价书》(建设单位提前15日把《工程技术资料》送监督站审查，监督站在5日内返回《工程竣工质量安全管理资料退回单》给建设单位)。
2、监督站在收到工程竣工验收的书面通知后(建设单位在工程竣工验收前7天把验收时间、地点、验收组名单以书面通知监督站，另附《工程质量验收计划书》)，对照《建设工程竣工验收条件审
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核表》进行审核，并对工程竣工验收组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，并出具《建设工程质量验收意见书》。
建筑工程竣工验收备案准备的资料 工程竣工验收备案(由建设单位操作) 备案准备的资料：
1、《建设工程竣工验收报告》
2、下列文件： (1)、施工许可证; (2)、施工图设计文件审查意见; (3)、工程质量评估报告;
(4)、工程勘察、设计质量检查报告;
(5)、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料; (6)、规划验收认可文件;
(7)、消防验收文件或准许使用文件; (8)、环保验收文件或准许使用文件;
(9)、有监督站出具的电梯验收准用证及分部验收文件; (10)、燃气工程验收文件;
(11)、《广州市建设工程质量保修书》; (12)、法规、规章、规定必提供的其他文件。 建筑工程竣工验收备案程序
1、建设单位向备案机关领取《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
2、建设单位持加盖单位公章和单位项目负责人签名的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一式四份及上述规定的材料，向备案机关备案。
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3、备案机关在收齐、验证备案材料后15个工作日内在《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上签署备案意见(盖章)，建设单位、施工单位、监督站和备案机关各持一份。 组织现场验收 主要内容
(1) 整个建设项目已按设计要求全部建设完成，符合规定的建设项目竣工验收标准，并经监理单位认可签署意见后，向业主(总包方)提交“工程验收报告”，然后由业主(总包方)组织设计、施工、监理等单位进行建设项目竣工验收，中间竣工已办理移交手续的单项工程，不再重复进行竣工验收。
(2) 业主(总包方)组织勘察、设计、施工、监理等单位按照竣工验收程序，对工程进行核查后，应做出验收结论，并形成“工程竣工验收报告”，参与竣工验收的各方负责人应在竣工验收报告上签字并盖单位公章。 建筑工程竣工验收程序
1、公安消防机构受理建筑工程消防验收申报时，应查验下列资料： (1)《建筑工程消防验收申报表》; (2)建筑消防设施技术测试合格的报告;
(3)《建筑工程消防设计审核意见书》及相关批复文件; (4)竣工图;
(5)消防工程施工安装单位资格证书及施工安装、调试记录，消防产品相关证书、 出厂合格证，隐蔽工程记录，设计、施工变更内容记录等资料;
(6)各项消防安全管理制度和防火安全管理组织机构以及消防系统操作管理人员 名单
2、工程验收的人员不应少于2人。 重点工程和设有自动消防设施的工程验收，应成立有验收、建审、监督、战训等人员参加的验收组织，并制定验收工作方案。
3、公安消防机构受理验收申报后，应在10日内组织验收，并在验收后7日内签 发《建筑工程消防验收意见书》。
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4、参加建设主管部门组织的选址、方案可行性论证或初步设计审查会的人员应 将所提意见填入《建筑工程前期审查意见记录表》。
5、审核人员完成审核后应及时提出审核意见，并由专人进行技术总复核。
6、公安消防机构对送审的建筑工程消防设计应当在规定的期限内完成审核。从收到全套设计图纸资料之日起，一般工程应在10日内、重点工程和设有自动消防设施的工程应当在20日内发出《建筑工程消防设计审核意见书》;需要组织专
家论证的， 可以延长至30日。 在规定的期限内不予答复， 即为同意。
7、重点工程和设有自动消防设施的工程《建筑工程消防设计审核意见书》发出 后，建审人员要督促建设单位、设计单位落实审核意见并及时反馈。
8、建审人员应定期对在建工程进行施工监督检查， 并作检查记录。一般工程竣工前检查不少于1次， 重点工程和设有自动消防设施的工程检查不少于3次。
9、建审过程中遇有下列情况，应当进行会审并作记录： (1)属于重大工程项目(由支队界定)的;点击☞工程资料免费下载 (2)执行国家现行消防技术规范有困难需进行相应调整、变通的;
(3)建设单位选用的自动消防设施产品以及施工安装单位的合法性需要审查的; (4)有其它重大问题的。
10、工程项目竣工验收前，将工程项目的有关文件资料移交验收部门。 单位工程竣工质量初验(专家验收组核查)
一、组建专家验收组(针对商品住宅工程的分户验收)
1、竣工验收组织机构必须包括下列人员： ① 建设单位：项目负责人及相关管理人员; ② 监理单位：项目总监及相关专业监理人员; ③ 设计单位：项目设计负责人及相关专业设计人员; ④ 施工(含分包)单位：项目经理及相关专业施工技术人员;
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⑤ 其它有关单位(如检测鉴定单位)：项目负责人及相关技术人员。
2、参加竣工验收人员必须具备相应资格并备齐委托手续： ①项目经理及项目总监应与施工许可信息相符;
②设计单位项目技术负责人应与设计文件信息相符(负责人变更时按③项执行);
③建设单位及其它有关单位法定代表人或主要负责人证明书、法人授权委托书及项目负责人任命书。
二、单位工程竣工初验程序
1、单位工程质量经施工单位预验自检合格后，填写(A11《工程竣工报验单》)上报项目监理部，申请工程竣工初验收。
2、总监理工程师组织对工程资料及现场进行检查验收，并就存在的问题提出书面意见，签发《监理工程师通知书》(注：需要时填写)，要求承包商限期整改;
3、承包商整改完毕后合格后，总监理工程师签署单位工程竣工预验收报验表及《建设工程竣工验收报告》，提交建设单位;
4、勘察、设计单位检查并符合勘察、设计文件的要求后，勘察单位填写《勘察文件质量检查报告》，设计单位填写《设计文件质量检查报告》;
三、单位工程初验要求
1、单位工程初验由监理单位组织，施工、设计和业主等单位参加。
2、对于商品住宅的，由建设单位组织专家验收组成员进行商品住宅分户竣工质量验收核查;
3、参加初验的人员应当按照各自的专业分工对工程实体进行认真检查，尤其是对一些常见的质量问题要重点检查。针对检查中发现的问题提出整改要求，明确整改方案和整改期限，并形成初验会议纪要。初验后，施工单位应组织力量对初验发现的问题逐条进行整改，整改完毕后，写出整改报告。监理单位应对整改过程认真进行监督，并确认每个问题都已整改落实后，方能在整改报告上签署意见同意竣工验收。力争使工程实体质量问题在初验阶段得以全部解决。
四、单位工程竣工质量初验应具备的条件
1、单位工程完工经施工企业预验合格，工程基本达到竣工验收条件;
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2、所含(子)分部工程的质量均验收合格。
3、工程质量控制资料完整。
4、主要功能项目的抽查结果均符合要求。
5、有关安全和功能的检测资料应完整。
五、填写相关资料
1、单位工程质量经检查后，填写《单位(子单位)工程竣工验收记录》，《单位(子单位)工程质量控制资料核查记录》，《单位(子单位)工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录》，《单位(子单位)工程观感质量检查记录》，《分部(子分部)工程验收记录》初验质量核查情况;
2、对于商品住宅的，并由监理单位在《住宅工程分户质量验收表》中签署验收意见;
3、施工单位编制《建设工程竣工验收报告》报送监理单位、建设单位签署意见。
3、监理单位编制《工程质量评估报告》提交建设单位;
4、勘察单位编制《勘察文件质量检查报告》提交建设单位;
5、设计单位编制《设计文件质量检查报告》提交建设单位; 商品住宅逐套竣工质量验收
商品住宅逐套竣工质量验收，建设单位应在专家验收组验收核查合格的基础上，报请质量监督站对商品住宅进行分户竣工质量监督核查;商品住宅分户质量验收合格后，方可进行工程质量竣工质量验收;
一、确定逐套检验核查时间
1、建设单位应按《江苏省住宅工程质量分户验收规则》(以下简称《规则》)及《宣城市建委关于加强建筑工程施工质量验收管理的通知》(以下简称《通知》)完成逐套检验程序，填写《检验结果表》、《检验记录表》和《商品住宅建筑质量合格证明》后方可提请质监机构进行逐套检验核查;
2、逐套检验核查可在竣工验收前进行，也可与竣工验收一起进行;为简化验收手续，正常情况下要求与竣工验收一起进行;
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3、建设单位申请逐套检验核查应提前5个工作日告知。申请竣工验收前组织逐套检验核查的，应提交竣工验收资料;申请与竣工验收同时组织逐套检验核查的，尚应提交竣工验收其它相关资料;
4、收文窗口核对逐套检验资料完整性后，确定逐套检验核查时间
二、逐套检验核查
根据《通知》，工程质量监督机构的核查内容应包括：逐套检验小组成员是否按规定组成;逐套检验小组成员是否按规定填写逐套检验记录;逐套检验的内容是否存在明显缺漏、是否按规定整改;实物抽查的结果与逐套检验记录是否存在明显差异等。 1.检验组织机构检查
逐套检验小组应当由下列人员组成： ①建设单位项目负责人
②施工单位项目经理、项目技术负责人 ③监理单位项目总监及各专业监理工程师
④依照合同约定应当参加逐套检验的设计单位和物业管理公司应当委派专业的人士
2、逐套检验内容检查
逐套检验项目应包括下列工程： ①建筑、结构工程 ②门窗安装工程
③地面、墙面和顶棚面层 ④防水工程
⑤空调、制冷系统安装工程 ⑥给水、排水系统安装工程 ⑦室内电气安装工程 ⑧燃气工程
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⑨其他可能产生质量缺陷或需要逐套检查的内容
逐套检验具体项目必须符合《规则》的规定及《逐套检验方案》的要求。
3、逐套检验方案的检查
逐套检验方案应包括下列内容：确定具体检验项目、检验数量，并制定相应的《检验记录表》;确定实测实量项目的检查部位和数量，并绘制抽查点分布图;安排检查工具;安排逐套检验日程等;
4、逐套检验记录检查
逐套检验记录检查应包括以下内容： ①签证的完整性及签证人员资质;
②记录的完整性、真实性及实测数量是否符合要求; ③检验结论的正确性及整改和复查情况。
5、逐套检验结果核查
质监机构对逐套检验结果核查的主要采取实物抽查的方式，逐套检验监督实物抽查必须满足下列要求：
①实物抽查的重点应是涉及住宅建筑工程建设强制性条文、常见质量缺陷、安全及使用功能的项目; ②实物抽查套数应不少于竣工总套数的3%且不少于5套，总数少于5套的按实际数量检查。 ③现场监督抽查位置应包含顶层、标准层、住宅首层及公共部分，抽查部位应包含：
1、套内卧室、厅、厨房、卫生间、阳台;
2、公共部位的主要入口、走道、屋面、公共平台、地下室、电气/管道井、设备用房等;具体抽查位置和部位由监督员按相关原则随机抽取。
④ 实物抽查应按照《逐套检验监督抽检记录表》
(一)、
(二)、
(三)
(四)规定的项目和要求进行检查并如实填写《逐套检验监督抽检记录》。
三、逐套检验核查通过
1、质监机构对未经核查或核查结果不符合要求的应当责令建设单位整改;
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2、在逐套检验核查发现的问题处理完毕并接到各方责任主体共同确认的整改回复后，竣工验收监督小组应针对发现的问题抽取不少于5套(总数少于5套的按实际数量检查)进行复查，并将整改和复查情况记入《逐套检验质量监督抽检记录》;
3、符合下列要求，逐套检验核查通过 ①逐套检验组织机构有效; ②逐套检验的内容符合要求; ③逐套检验记录完整、有效; ④逐套检验与实物抽查情况相符。
4、逐套检验通过时间应当以发现的问题处理完毕并经复查合格之日为准。 建设项目专项验收阶段
1、由建设单位负责向政府有关行政主管部门或授权检测机构申请各项专业、系统验收： 专业、系统验收内容：
1)人防验收;2)公安消防验收;3)规划验收;4)环保检测;5)电梯验收;6)锅炉系统验收;7)智能建筑验收;8)燃气验收;9)电力验收;10)防雷验收;11)供水验收;12)市政排水;13)电信验收;14)城建档案预验收。
2、各部门进行现场踏勘及资料审核并提出需整改的相关问题后，建设单位组织实施整改，得到各部门认可后，由各部门分别出具认可文件或准许使用文件(在时间紧张的情况下，可与上一步同步进行)
3、房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得燃气、消防、电梯专项验收合格证明文件或者准许使用文件后，方可投入使用;
单位工程竣工质量验收(质量监督组进行)
一、验收程序
(一)单位工程竣工验收申请
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1、单位工程经监理单位初验、商品住宅分套竣工验收以及通过专项验收后，由施工单位向建设单位提交《竣工验收申请表》及《竣工验收报告》;提交工程技术资料(验收前20个工作日)→监理公司(5个工作日内)→建设单位。
2、建设单位收到工程竣工报告后，对竣工验收条件、初验情况及竣工验收资料进行核查，经核查符合竣工验收要求后，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案进行组织竣工验收;
并邀请如下单位一起参加工程竣工验收：
环保局、技术监督局、建设局规划处、供电局、消防大队、市政工程管理局、卫生防疫站、城建档案馆、燃气办、防雷办、建委、质监站、排水办、供水集团、电信公司
3、建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
4、竣工验收申请需向质量监督站提供如下竣工验收资料： 1)已完成工程设计和合同约定的各项内容; 2)工程竣工验收申请表; 3)工程质量评估报告;
4)勘察、设计文件质量检查报告;
5)完整的技术档案和施工管理资料(包括设备资料);
6)工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告; 7)地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告; 8)施工单位签署的《工程质量保修书》;
5、建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
6、监督站在审查工程技术资料后，对该工程进行评价，并出具《建设工程施工安全评价书》(建设单位提前15日把《工程技术资料》送监督站审查，监督站在5日内返回《工程竣工质量安全管理资料退回单》给建设单位)。
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7、监督站在收到工程竣工验收的书面通知后(建设单位在工程竣工验收前7天把验收时间、地点、验收组名单以书面通知监督站，另附《工程质量验收计划书》)，对照《建设工程竣工验收条件审核表》进行审核，并对工程竣工验收组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，并出具《建设工程质量验收意见书》。
8、单位工程竣工质量竣工验收应具备的条件： 1)完成工程设计和合同约定的各项内容; 2)有完整的技术档案和施工管理资料;
3)有工程使用的主要建材、构配件和设备的进场试验报告; 4)有勘察、设计、施工、监理等单位签署的质量合格文件; 5)有施工单位签署的工程保修书; 6)有重要分部(子分部)中间验收证书; 7)有结构安全和使用功能的检查和检测报告;
8)初验时建设各方责任主体提出的责令整改内容已全部整改完毕。 9)、各专项验收及有关专业系统验收全部通过。 ①规划部门出具的规划验收合格证;
②公安、消防、环保、防雷、燃气、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证; 10)、建设单位已按合同约定支付工程款; 11)、有施工单位签署的工程质量保修书;
12)、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料; 13)、有规划部门出具的规划验收合格证; 14)、有公安消防出具的消防验收意见书; 15)、有环保部门出具的环保验收合格证; 16)、有监督站出具的电梯验收准用证; 17)、有燃气工程验收证明;
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18)、建设行政主管部门及其委托的监督站等部门责令整改的问题已全部整改完成; 19)、已按政府有关规定缴交工程质量安全监督费; 20)、有单位工程施工安全评价书; 21)、有造价站出具的工程竣工结算书。
(二)验收组组织单位工程竣工验收
验收会议上，工程施工、监理、设计、勘察察等各方的工程档案资料摆好备查，并设置验收人员登记表，做好登记手续。
1、由建设单位组织四方(业主、监理、设计、施工)进行单位工程竣工验收，并主持验收会议(建设单位应做会前简短发言、工程竣工验收程序介绍及会议结束总结发言)。
2、建设、施工、监理、设计、勘察单位分别书面汇报工程项目建设质量状况、合同履约及执行国家法律、法规和工程建设强制性标准情况。
3、验收组审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料。
4、验收组和专业组(由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位、监督站和其他有关专家组成)人员实地查验工程质量。
5、专业组、验收组发表意见，分别对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价;
6、验收组形成工程竣工验收意见，填写《建设工程竣工验收报告》并签名(盖公章)。(注：参与工程竣工验收的各方不能形成一致意见时，应当协商提出解决的方法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。)
7、竣工验收中重点检查如下资料的完整性 1)单位工程预检记录
2)单位(子单位)工程质量控制资料核查记录、单位(子单位)工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录、单位(子单位)工程观感质量检查记录
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3)单位(子单位)工程质量竣工验收记录 4)涉及安全和功能的试验、检测资料 5)建设工程竣工档案预验收意见 6)单位工程室内环境检测报告 7)规划验收认可文件 8)建筑工程消防验收意见书
9)勘察、设计、监理、建设单位出具的对工程的评价或验收文件 10)法规、规章规定必须提供的其他文件 11)工程其它必备资料：
①单位工程质量综合评(核)定表
②质量保证资料核查表(施工单位、监理单位各一份) ③单位工程质量分部汇总表 ④地基与基础质量评(核)定表 ⑤主体工程质量评(核)定表 ⑤屋面工程质量评(核)定表 ⑥工程结构质量抽样检测报告
⑦公共建筑使用、维护说明书、建筑工程保修书
⑧无使用功能质量通病住宅工程评定表，住宅质量保证书，住宅使用说明书。 ⑨十八项使用功能检测表 ⑩工程竣工报告
工程主体结构质量自评报告(施工单位、监理单位各一份)
(三)核查验收组分为三部分分别进行核查验收。
1、监督核查工程实体质量。
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①执行强制性标准检查：
重点核查与安全和使用功能相关强制性条文,如公共和居住建筑的无障碍实施情况、儿童活动场所的栏杆构造、宿舍建筑的楼梯及走道总宽度，上方有阳台的住宅公共出入口防护、住宅窗台防护措施、门窗工程安全玻璃的使用、铝合金窗的限位及防脱落装置等; ②相关法律(法规、规范性文件)及设计文件执行情况检查：
重点抽查与社会投诉热点、安全和使用功能、建筑节能相关法律(法规、规范性文件)及设计文件执行情况检查,如《住宅工程质量通病防治技术措施二十条》、《商品住宅建筑质量逐套检验管理规定》、《关于加强建筑门窗质量管理的通知》、《民用建筑室内环境污染检测暂行规定》、《关于加强无障碍设施建设和管理工作的通知》、《建筑安全玻璃管理规定》等。 ③主要功能抽查：
重点抽查涉及安全和使用功能项目，如防水工程的淋(蓄)水试验、给水管道的压力试验、建筑电气的漏电测试检测或接地电阻测试、通风空调的漏风量测试或温湿度测试等; ④观感质量抽查
2、检查工程建设参与各方提供的竣工资料。
3、对建筑工程的使用功能进行抽查、试验。
例厕所、阳台泼水试验，浴缸、水盘、水池盛水试验，通水、通电试验，排污主管通球试验及绝缘电阻、接地电阻、漏电跳闸测试等。
(四)竣工验收通过
1、对竣工验收情况进行汇总讨论，并听取质量监督机构对该工程质量监督情况;
2、形成竣工验收意见，填写《建设工程竣工验收备案表》和《建设工程竣工验收报告》，验收小组人员分别签字、建设单位盖章;
3、当在验收过程中发现严重问题，达不到竣工验收标准时，验收小组应责成责任单位立即整改，并宣布本次验收无效，重新确定时间组织竣工验收;
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4、当在竣工验收过程中发现一般需整改质量问题，验收小组可形成初步验收意见，填写有关表格，有关人员签字，但建设单位不加盖公章。验收小组责成有关责任单位整改，可委托建设单位项目负责人组织复查，整改完毕符合要求后，加盖建设单位公章;
5、当竣工验收小组各方不能形成一致竣工验收意见时，应当协商提出解决办法，待意见一致后，重新组织工程竣工验收。当协商不成时，应报建设行政主管部门或质量监督机构进行协调裁决;
6、竣工验收中发现的问题经整改合格后，建设单位应当组织施工、设计、监理等单位检查确认,提交《工程竣工验收整改意见处理报告》 符合下列要求时，竣工验收通过： ① 竣工验收资料齐全; ② 竣工验收组织机构有效; ③ 竣工验收程序合法;
④ 执行《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)及其配套的各专业工程施工质量验收规范、工程建设强制性标准、相关法律(法规、规范性文件)及设计文件相关要求，符合单位(子单位)工程质量验收合格的规定，工程实体质量经监督抽查合格或发现的问题经整改合格。
7、竣工验收通过时间应当以竣工验收发现的问题整改合格或重新验收符合要求之日为准。
8、建设单位应当在竣工验收通过之日起1个工作日内将竣工验收的相关记录及文书等资料提交质监机构备查：
① 《工程竣工验收报告》 ② 监理单位发出的“整改通知书”;
经有关各方签章的《工程竣工验收整改意见处理报告》
二、填写相关资料
1、单位工程质量经竣工质量验收后，建设单位填写《单位(子单位)工程竣工验收记录》，《单位(子单位)工程质量控制资料核查记录》，《单位(子单位)工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查记录》，《单位(子单位)工程观感质量检查记录》，《分部(子分部)工程验收记录》。
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建设项目资料备案阶段
收集齐全以上步骤中相关资料(备案要求规划、公安消防、环保、城建档案四个部门提供的认可文件或准许使用文件)及工程施工承包合同、施工单位签署的工程质量保修书、施工许可证复印件和竣工验收备案表三份递交给建设局窗口进行备案
一、建设工程竣工验收备案办理需提交的材料
建设单位应当在竣工验收和消防、电梯、燃气等工程验收合格后15日内，向质监站提供如下资料办理竣工验收备案手续。
1、工程竣工验收报告;
2、《施工许可证》;
3、施工图设计文件审查意见;
4、竣工验收备案表;
5、工程质量监督报告;
6、工程竣工验收申请表;
7、工程质量评估报告;
8、工程勘察、设计质量检查报告;
9、工程施工安全评价书;
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料;
11、规划验收认可文件;
12、消防验收文件或准许使用文件;
13、环保验收文件或准许使用文件;
14、有监督站出具的电梯验收准用证及分部验收文件;
15、燃气工程验收文件;
16、工程质量保修书;
17、工程竣工结算书;
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18、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;
19、法律、法规规定的其他资料。
二、建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的，要提供如下资料： (1)建设单位和施工单位的委托书; (2)工程类别核定书;
(3)工程施工中标通知书或工程施工发包审批表; (4)工程施工承发包合同; (5)施工组织设计方案; (6)图纸会审记录; (7)工程施工开工报告; (8)隐蔽工程验收记录; (9)工程施工进度表;
(10)工程子目换算和抽料(筋)表; (11)工程设计变更资料; (12)施工现场签证资料; (13)竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格(或总造价)结算的，要提供如下资料： (1)建设单位和施工单位的委托书; (2)工程承包合同原件; (3)竣工图。
三、备案的程序：
1、建设单位向备案机关领取《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
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2、建设单位持加盖单位公章和单位项目负责人签名的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》一式四份及上述规定的材料，向备案机关备案。
3、备案机关在收齐、验证备案材料后15个工作日内在《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上签署备案意见(盖章)，建设单位、施工单位、监督站和备案机关各持一份。 建设项目竣工验收移交交房阶段资料
一、交房程序
1、建设项目城建档案资料经备案后，并取得各项证件后，开发(建设)单位通知用户接收房屋;
2、开发(建设)单位向购房(分房)人交付住宅产品，在正式办理移交手续时，应提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，并提供《工程竣工验收报告》供用户查阅和复制。
二、住宅工程交付使用时，应具备的条件：
1、每套住宅经分户验收合格，并张贴《分户验收合格证》;
2、住宅单位工程竣工验收合格，并完成《工程竣工验收报告》。
三、住宅小区工程正式交付使用时，应具备的条件：
1、小区内的道路、排水工程竣工并验收合格;
2、小区内的绿化工程竣工并验收合格;
3、小区内的照明工程竣工并验收合格;
4、小区内的技防工程竣工并验收合格;
5、小区内配建的生活垃圾处理设施竣工并验收合格;
6、小区内配建的公共厕所竣工并验收合格;
7、小区内的水、电、气、电话、网络、有线电视管线进户，已开通供应服务或有协议限期开通供应服务;
8、小区内的物业管理企业已经入住并开始正常服务;
9、开发项目合同约定的配套公共用房已落实(分期开发、分期交付的有分期落实方案)。
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目 录
第1章 前期物业管理标准文本
01-001 物业投标书纲要标准范例 01-002 前期物业管理服务合同 01-003 物业管理方案标准范例
第2章 入伙管理标准文本
02-001 入伙通知 02-002 入伙须知 02-003 收楼须知 02-004 大厦入伙通知书 02-005 大厦收楼须知 02-006 验房(铺)书 02-007 房(铺)交接书 02-008 入住(租用)协议书 02-009 入户声明 02-010 入住认定书 02-011 入伙缴费通知书 02-012 委托银行代收款协议书
第3章 业户管理标准文本
03-001 住宅区业主委员会章程 03-002 住宅区业主公约 03-003 业户手册 03-004 业主(住户)须知 03-005 精神文明公约
03-006 写字楼装修手册标准范例 03-007 装修工程队安全责任书 03-008 装修须知
03-009 住宅区管理费收缴协议 03-010 催缴房租通知书 03-011 住宅区房屋保修期满通知 03-012 住宅区房屋保修期满住户签认书 03-013 暂停电梯服务通知 03-014 暂时关闭垃圾槽通知 03-015 外墙维修清洁通知 03-016 暂停住户煤气供应通知 03-017 暂停住户电力供应通知
第4章 物业验收与接管管理标准图表
04-001 拟接物业考察表 04-002 物业统计表 04-003 房屋接管验收表
04-004 房屋接管验收遗留问题统计表 04-005 公共配套设施接管验收表
04-006 公共配套设施接管验收遗留问题统计表 04-007 楼宇接管资料移交清单
第5章 业户管理标准图表
05-001 住户入住管理流程 05-002 业主(住户)入住验房表 05-003 锁匙发放登记表 05-004 锁匙借还/看房登记表 05-005 业主/租户收楼登记表 05-006 入伙资料签收表 05-007 业主(住户)入住登记表 05-008 业主(住户)家庭情况登记表 05-009 房屋保修登记表 05-010 业户维修委托单 05-011 物业维修报告单 05-012 维修(服务)任务单 05-013 维修(服务)汇总表 05-014 返修申请表 05-015 住户房屋维修记录卡 05-016 室内装修程序 05-017 业户装修管理流程 05-018 装修档案建立流程 05-019 装修申请表 05-020 住宅装修审批表 05-021 05-022 05-023 05-024 05-025 05-026 05-027 05-028 05-029 05-030 05-031 05-032 05-033 05-034 05-035 05-036 05-037 室内装修审批表 装修施工人员登记表 临时出入证 动用明火许可证 施工许可证 办理装修手续登记表 装修验收表
出入证发放、收回登记表违章通知单 处理违章记录表 日巡视检查记录 房屋委托出租申请表 房地产租赁移交清单 出租房屋登记表 产权清册 租赁清册 物业租赁移交清单
05-038 供(停)水(电)申请表 05-039 临时用电计划申请表 05-040 旅行条
05-041 业主/租户投诉处理登记表 05-042 业户满意率统计表
第6章 安全与应急管理标准图表
06-001 月岗位安排表 06-002 保安交接班记录表 06-003 保安值班记录表 06-004 来访登记表 06-005 保安工作班检表 06-006 保安巡逻签到卡 06-007 小区巡逻记录表 06-008 大厦巡逻记录表 06-009 班长巡查记录表 06-010 保安日记 06-011 保安工作周检表 06-012 保安工作月检表 06-013 保安训练考核表 06-014 保安请销假报告单 06-015 治安案件报案登记表 06-016 消防中心值班记录 06-017 消防巡逻记录表 06-018 义务消防队员名单 06-019 消防演练记录表
06-020 室内安防报警应急反应流程 06-021 突发事件应急处理流程 06-022 治安应急处理流程 06-023 火警、火灾应急处理流程 06-024 电梯困人应急处理流程 06-025 水浸应急处理流程 06-026 停水停电应急处理流程
第7章 保洁和绿化管理标准图表
07-001 清洁设备、设施清单 07-002 清洁员岗位安排表 07-003 清洁班作息时间表 07-004 垃圾清运服务质量记录 07-005 小区室内清洁日检表 07-006 小区室外清洁日检表 07-007 消杀服务质量检验表 07-008 清洁工作日检查表 07-009 绿化组织结构图 07-010 绿化管理流程 07-011 绿化清单 07-012 绿化员岗位安排表 07-013 绿化班作息时间表 07-014 绿化工作日检表 07-015 绿化养护月检表
第8章 社区文化活动管理标准图表
08-001 社区活动设施、设备清单 08-002 社区活动计划申报表 08-003 社区活动登记表
08-004 社区活动记录、质量检查表 08-005 文化娱乐活动中心清洁工作日检表 08-006 游泳场清洁工作日检表 08-007 游泳场工作记录表
08-008 游泳场净化、消毒检验记录表 08-009 网球场订场表
08-010 文娱活动中心有偿服务登记表 08-011 社区活动工作人员岗位安排表 08-012 文化娱乐活动中心作息时间表
第9章 设施设备管理标准图表 09-001 公共设施维修养护流程 09-002 公共设施一览表
09-003 公用设施定期检查项目一览表 09-004 公用设施定期保养项目一览表 09-005 公共设施定期检查记录表 09-006 09-007 09-008 09-009 09-010 09-011 09-012 09-013 09-014 09-015 09-016 09-017 09-018 09-019 09-020 09-021 09-022 公共设施保养计划表 公共设施维修养护审批记录 公共设施配套完善项目申报记录公共设施维修、保养记录 汽车道闸月保养记录 公共天线系统月保养记录 防盗监视系统月保养记录 对讲报警系统月保养记录 防盗报警对讲电话保养记录 保安闭路电视保养记录 设备清单 设备台账 设备标识卡 设备保养计划表
设备(机具)外委维修申请表 设备维修记录
设备检查保养计划表
09-023 设备保养记录表 09-024 设备事故报告单 09-025 故障报告单
09-026 机电设备基本情况记录表 09-027 零部件更换及大修记录 09-028 09-029 09-030 09-031 09-032 09-033 09-034 09-035 09-036 09-037 09-038 09-039 09-040 09-041 09-042 09-043 09-044 值班记录表 操作票
机电安装维修工程部周检表配电房、水泵房巡查记录 干式变压器保养记录 发电机季度保养记录 配电柜、控制柜保养记录 配电柜检修工作票 发电机运行记录 电梯日巡视记录 电梯维修记录 电梯故障维修登记表 电梯维修保养月考评表 中控室交接班记录 空调运行记录表 空调水泵运行记录 空调停机通知单
09-045 中央空调系统运行记录 09-046 空调月保养记录 09-047 风机半年保养记录 09-048 供水系统周检保养记录
09-049 水池、水箱清洗、消毒工作时间安排表 09-050 09-051 09-052 09-053 09-054 09-055 09-056 09-057 09-058 09-059
第10章 10-001 10-002 10-003 10-004 10-005 水池(箱)清洗及消毒记录表 水池(箱)加药记录 水泵电机半年保养记录 水泵月保养记录 测量、计量器具台账 计量器具检定计划 计量器具检定台账 电表箱保养记录 更换电表记录 更换水表记录
停车场(库)固定车位登记表 车辆管理设备、设施清单 车辆管理工作日检表 机动车辆出入登记表 自行车出入登记表 车辆管理标准图表10-006 交接班记录表 10-007 月卡收费登记表
第1章
前期物业管理标准文本
物业投标书纲要标准范例
一、公司简介 1.机构设臵。 2.管理规模。 3.管理范围。 (1)投资企业。 (2)顾问物业。 (3)管理物业。 4.公司信誉。 5.服务理念。 6.管理资质。 7.管理人才。 8.管理水平。
9.管理业绩(公司主要物业管理业绩及达标创优荣誉摘要)。 10.质量管理体系。
二、综合优势
三、投标的前提
四、“ 物业”概况
五、总体构想与目标 1.管理模式 2.管理服务目标 (1)总目标。 (2)具体目标。 (3)管理目标值。
六、接受过渡阶段的管理工作及保证措施 1.“ 物业”进场接管期限。 2.项目交接验收责任界定。 3.保证措施。
七、进驻后物业管理服务的范围、内容及标准 1.业户服务。 2.礼仪服务。 3.保安服务。 4.保洁服务。 5.绿化服务。
6.房屋设备、设备管理服务。
八、组织架构及人员配备
九、组织的运行方式、机构及要求 1.管理方式。 2.组织运行机制。 3.物业管理服务制度。 (1)岗位标准。 (2)综合管理制度。
(3)管理处运作管理工作规程。
十、质量管理体系及激励制约措施 1.质量管理体系。 2.激励制约措施。
十一、委托后的物业管理与服务费用预算 1.《开办费用预算表》。
2.《物业管理费用预算表》。 3.《人事费用预算表》。 4.《办公费用预算表》。 5.《保洁费用预算表》。 6.《保安费用预算表》。 7.《绿化费用预算表》。
8.《房屋设备设施维修保养费用预算表》。 9.《房屋设备运行费用预算表》。
十二、结束语
前期物业管理服务合同
第一章 总 则
第一条 本合同当事人 委托方(以下简称甲方) 组织名称： 法定代表人： 注册地址： 联系电话：
受委托方(以下简称乙方)
企业名称： 物业管理公司 法定代表人： 注册地址： 联系电话：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将(
物业)委托乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条
物业基本情况 物业类型：
坐落位臵： 市
区
路(街道) 号; 占地面积：
m; 建筑面积：
m2。
第三条
乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
2
第二章 委托管理事项
第四条
甲方就
住宅区域内的下列物业管理事项委托乙方管理： 1.房屋共用部位、共用设备的修缮和管理。 2.公共设施的修缮和管理。
3.社区服务配套设施的经营和管理。
4.房屋修缮基金、高层住宅电梯水泵大修更新基金和街坊公共设施修缮基金的账务管理。
5.物业档案资料管理。 6.建筑管理。 7.公共环境卫生。 8.保安。
9.高层住宅电梯、水泵运行服务管理。
第三章 委托管理期限
第五条
本合同自 年 月 日至 年 月 日止。
第四章 双方权利义务
第六条
甲方权利义务
1.负责制定《住宅使用公约》和《住宅使用说明书》并将其作为房屋租赁合同的附件要求业主和物业使用人遵守。
2.审定乙方制定的物业管理方案。
3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。 4.审议乙方在小区的管理计划、资金使用计划及决算报告。
5.保修责任范围内的房屋、设施和设备的维修养护，按以下第 种方式处理：
(1)甲方负责返修。
(2)委托乙方返修，支付全部费用。 (3)其他。
6.在合同生效之日起 日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房(产权建筑面积管理用房，产权仍属甲方)，由乙方按下列第 项执行：
(1)无偿使用。
(2)按建筑面积每月每平方米 元租用，其租金收入用于物业管理和服务。
7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起 日内向乙方提供。
8.当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，负责催交或以 方式偿付。
9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。 10.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。 11.其他。
第七条 乙方权利义务
1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。 2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。 3.按本合同相关的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。
4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。
6.向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督。
7.每 个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况。
8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。
9.其他。
第五章 物业管理服务要求标准
第八条 乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到 %。
1.房屋外观： 2.设备运行：
3.房屋及设施、设备的维修、养护： 4.公共环境： 5.绿化： 6.交通秩序： 7.保安： 8.急修：
小修：
第六章 物业管理服务费用
第九条 物业管理服务费(略)。
第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。
第十一条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取： 1.露天车位： 2.车库车位： 3.其他：
第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。
第十三条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：(自定)。
第十四条 房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用按以下方式承担：
1.保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、保养费用由甲方承担。
2.不属保修范围内的维修、养护费用由业户按建筑面积承担。
第七章 违约责任
甲乙双方应严格履行本合同，一方违约，另一方有权解除本合同，违约方同时应承担相应的违约责任。违约金按项目总额的20%由违约方承担。造成一方损失的，应承担相应的赔偿责任。
第八章 附 件
第十五条 双方约定自本合同成效之日起 天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第十六条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。
第十七条 本合同的附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
第十八条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第十九条 因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的坚定为准。
第二十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第二十一条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请仲裁委员会裁决(当事人双方没达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。
第二十二条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。
第二十三条 本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章： 代表人： 代表人： 日期： 日期：
物业管理方案标准范例
前 言
第一章 物业管理要点
一、一种模式
二、二项承诺
三、三个重点
四、四项措施
第二章 拟采用的管理模式
一、物业管理架构
二、物业管理岗位编制
第三章 员工招聘
一、高层物业管理人员
二、综合管理部
三、物业管理部
四、工程管理部
五、安全管理部
六、财务管理部
录
目 第四章 物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
二、在岗员工循环培训
第五章 物业管理所需物质条件
一、办公及员工住宿用房计划
二、物业管理工具与装备价格参照表
第六章 物业管理工作岗位职责
一、物业经理岗位职责
二、物业经理助理岗位职责
三、物业管理部经理岗位职责
四、物业管理文员岗位职责
五、物业管理员岗位职责
六、物业商务管理员岗位职责
七、物业清洁员岗位职责
八、工程管理部经理岗位职责
九、工程技术员岗位职责
十、强电技工岗位职责 十
一、弱电技工岗位职责 十
二、暖通技工岗位职责 十
三、维修工岗位职责
十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责 十
五、安全经理岗位职责 十
六、安全管理员岗位职责 十
七、财务经理岗位职责 十
八、财务会计岗位职责 十
九、财务出纳岗位职责 二
十、财务收费员岗位职责
第七章 物业管理费预算
一、物业管理开支分类预算表
二、物业管理处开支预算明细表
第八章 物业管理规章制度和档案的建立与管理
一、管理规章制度
二、物业档案建立与管理
第九章 各项专业管理工作方案
一、公共设施设备管理
二、安全管理
三、装修管理
四、消防管理
五、车辆管理
六、清洁管理
前 言
物业简介 (略)
服务宗旨
以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。
追求目标
以公司经营为主导，为业户推出完善的管理服务，为公司创造效益，为企业打造品牌。
第一章 物业管理要点
〃运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。
〃人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。
〃结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。
〃为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。
一、一种模式
针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒引证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。
建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。
管理思想是：安全服务第
一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。 追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。
二、二项承诺
1.在一年内协助本物业通过“市优秀物业管理大厦”的评比。 2.在两年内协助本物业通过“省优秀物业管理大厦”的评比。
三、三个重点 1.完善服务、诚信待人
物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“以人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务管理。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住(工作)环境。
2.环境管理责任到人
大厦的环境管理极为重要，如何为业主创造一个良好、舒适的居住(工作)环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环抱意识，从而保证大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
3.安全、消防真抓实干
为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。
四、四项措施
1.根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到
物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。
2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。
3.时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。
4.将不间断地充实管理队伍。采用“培训——上岗——再培训——再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。
第二章 拟采用的管理模式
一、物业管理架构
物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合理的配臵，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。
本“物业管理中心”按“直线制”设定管理架构。中心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。
1.综合管理部
(1)负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备人才。
(2)负责员工工作考勤。
(3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事档案管理。
(4)负责处理业主的咨询、投诉，并提供协助。
(5)负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。 (6)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。 (7)负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。 (8)组织、开展企业文化活动。 (9)总经理指派的其他工作。 2.物业管理部
(1)负责筹建、管理员工餐厅。 (2)负责会所及会议中心的管理。
(3)书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。 (4)负责物业的日常清洁工作。
(5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布臵。 (6)负责物业的除虫灭害工作。 (7)协助业主处理租赁工作。 (8)负责业户的搬入和迁出协调工作。 (9)负责业户档案的建立与管理工作。
(10)负责物业的一切庆典服务的布臵，及为业户的庆典活动提供必要的帮助。
(11)开展业户文化交流，负责接待、介绍物业工作。 (12)配合综合管理部开展员工培训工作。 (13)总经理指派的其他工作。 3.安全管理部
(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。 (2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。 (3)成立义务消防队，定期举行消防演习。 (4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。 (5)与业主签订“消防安全责任书”。 (6)负责物业大型活动的警卫布臵。
(7)负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。 (8)负责地下停车场的安全秩序管理工作。 (9)负责监控室管理工作。
(10)负责安全管理员的管理、培训、考核工作。 (11)总经理指派的其他工作。 4.工程管理部
(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。 (2)负责物业机电设备的日常维护保养工作。 (3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。
(4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合布线系统及其他公共系统的日常维修保养工作。
(5)负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。 (6)负责综合管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户其他有关的服务要求。
(7)协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。
(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。 (9)负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。 (10)总经理指派的其他工作。 5.财务管理部
(1)协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。 (2)建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。 (3)征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。 (4)征收和支付管理公司各类合同费用。
(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报表。
(6)按员工工资表发放员工工资。 (7)小量现金的支出和日常采购。
(8)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务要求。
(9)总经理指派的其他工作。
二、物业管理岗位编制
暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。
1.综合管理部
(1)由1名综合管理部经理和5名员工组成。
(2)综合管理部经理1名，要求具有多年丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。
(3)文员兼仓库管理员1名，负责本部门文字处理工作和物品入库保存、发放、领用工作。
(4)资料管理员1名，负责工程资料及人员档案资料的收集、整理工作。 (5)业户接待员2名，负责咨询及商务、票务的有偿服务工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素质较好，是本物业楼宇的形象服务窗口。
2.物业管理部
(1)由1名物业经理和 名员工组成，负责大厦清洁、会所等项的物业管理工作。
(2)清洁班由 名员工组成，分白班和夜班。白班 人负责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁，要求个人素质较好;夜班 人，负责全面清洁楼宇内外的公共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个人素质要求可适当放低。
(3)员工餐厅服务由 名厨师及 名工作人员组成，上班时间为 ，要求员工个人素质较高。
(4)业户服务员 名，开展业户文化交流，接待并介绍物业工作，要求形象素质较好。
(5)会所服务人员 名，负责健身、洗浴、美容等场所的接待服务工作，要求形象、素质较好。
3.安全管理部
(1)由1名安全管理经理和 名安全管理员组成，24小时负责大厦的安全管理工作。
(2)安全管理经理1名，要求由一位有多年物业管理经验的转业军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理工作的能力。
(3)文员兼资料员1名，负责部门文字处理和档案管理工作。
(4)主管3名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、监督检查工作。 (5)监控值班由3名员工组成，分三班，负责监控中心值班工作。 (6)大堂值班由3名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值班工作。 (7)外围值班由3名员工组成，分三班，负责外围值班工作。 (8)商场值班由4名员工组成，分二班，负责商场值班工作。
(9)停车场值班由3名员工组成，分三班，负责地下停车场出入口的值班工作。
(10)巡逻值班由6名员工组成，分三班，负责巡逻值班工作。 4.工程管理部
(1)由1名工程管理部经理和 名员工组成。
(2)工程管理部经理1名，要求由一位有多年物业工程管理经验的工程师担任，具有较强的管理能力。
(3)文员兼资料管理员1名，负责工程管理部文字处理工作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工作。
(4)强电值班由 名强电技工组成，全天24小时值班，负责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工作。
(5)空调值班由 名空调技工组成，全天24小时值班，负责空调设备的正常运作与管理、维护。
(6)消防值班由 名弱电技工组成，全天24小时值班，专职负责消防设备的正常运作与管理、维护。
(7)电梯值班员 名，负责电梯设备的正常运作与维护。 5.财务管理部
(1)由1名财务主管和 名员工组成，负责物业管理收缴各项费用。 (2)会计由主管兼任。 (3)出纳员 名。 (4)停车场收费员 名。
第三章 员工招聘
一、高层物业管理人员 1.物业经理
大学本科以上学历，持有物业管理上岗证，具有5年以上大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。
2.物业经理助理
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物业管理实际工作经验，有一定的管理、协调能力，工作管理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑，文字功底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力，熟悉公关业务，勤业、敬业、乐业。
二、综合管理部 1.综合管理部经理
本科以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上工作经验，具有丰富的社会经验和行政管理工作经验，组织协调能力强。
2.文员兼仓管
大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉日常办公软件，电脑打字熟练，具有丰富的文件编辑和仓库管理工作经验，有较强的管理能力和组织协调能力，敬业、乐业、勤业。
3.资料管理员
大专以上学历，持有物业管理上岗证，熟悉物业管理法律法规，具有丰富的资料、文档管理工作经验，组织协调能力强，吃苦耐劳。
4.业户接待员
大专以上学历，持有物业管理上岗证，具有1年以上业户接待工作经验，性格温顺，语言表达能力强，对工作认真负责、敬业、乐业。
三、物业管理部 1.物业管理部经理
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力及大型会议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使用规范。对工作认真负责，敬业、乐业。
2.物业管理文员
大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能力及流利的英语口语对话能力，熟悉公关业务、各劳动法规及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟通、理解、判断、分析的能力，熟练操作电脑，有较强的管理能力和组织协调能力，勤业、敬业、乐业。
3.保洁员
高中以上学历，身体健康、品行端正，工作认真负责，能吃苦耐劳。 4.写字楼接待员
大专以上学历，有1年以上物业管理接待工作经验，性格温顺，自身素质较好，语言表达能力较强，英语达到国家四级水平。对工作认真负责，敬业、乐业。
5.收发员
中专以上文化，有2年以上工作经验，懂电脑操作，工作作风严谨，具有较强的责任心和积极的工作态度。
四、工程管理部 1.工程管理部经理
大学本科以上学历(工科专业)，工程师职称，有6年以上工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验，具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综合事务管理能力，有电工操作证，勤业、敬业、乐业。
2.资料员兼文员、仓库管理员
大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑，思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，有2年以上工作经验。
3.弱电技工
大专以上学历，电子技术、计算机或相关专业，助理工程师职称，有3年以上工作经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。
4.强电技工
身体健康，大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。
5.空调技工
大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验，有大型设备管理经验，业务熟练，有较强的敬业精神，具有独立完成工作的能力。 6.维修工
高中以上学历(水电专业)，持有特种行业操作证，身体健康，品行端正，工作认真负责，有一定的口头表达能力。
五、安全管理部 1.安全管理经验
大专(或同等学历)，熟悉国家有关法律、法规和保安的有关知识，具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证，有2年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表达能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消防知识。工作认真负责，敬业、乐业，部队复转军人优先选择。
2.安全管理员
高中以上学历，退伍军人优先，身高175cm以上，身体健康、品行端正，工作认真负责，须有本地户口担保人。
3.监控管理员
高中以上学历，男身高175cm以上，女身高165cm以上，身体健康，不矫正视力为1.5，品行端正，工作认真，需有本地户口。
六、财务管理部 1.财务管理部经理
财经类专业 学历， 职称，具有3年以上大型企业财务主管工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理有关法规、财务法律、法规，敬业、乐业。
2.会计
大专以上学历(会计专业)，有3年以上大型企业工作经验，懂电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税法。对工作认真负责，敬业、乐业。
3.出纳
大专以上学历(会计专业)，有2年以上本行业工作经验，熟悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解，懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。
4.车场收费员
有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语言表达能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧，工作认真负责，敬业、乐业。
第四章 物业管理人员培训
一、新员工上岗培训
根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工上岗培训工作做以下安排。
1.员工上岗培训期15天为有薪培训。
2.培训内容包括：物业管理概述，大厦物业管理流程，现代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训练等。
二、在岗员工循环培训
1.通过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人(指员工)参加班后的专题培训。
2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培训。组织员工座谈会，交流事件处理技巧及与业户沟通的经验。
3.上岗循环培训的考核办法。
(1)通过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。
(2)在实际工作中，业户的投诉率和员工违章、违规的行为是评议员工工作的基础。
(3)通过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化管理的目的。 4.培训计划及培训内容提纲(略)。
第五章 物业管理所需物质条件
在投入物力方面建议如下：
一、办公及员工住宿用房计划 1.办公用房 物业经理办公室 物业经理助理办公室
物业管理部 安全管理部 综合管理部 财务管理部
2.住宿用房
由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内(跑步5分钟内到达)安排物业安全管理员工、工程值班人员及管理部门单身员工的宿舍。
二、物业管理工具与装备价格参照表 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 万用电表 电流表：300A 钳式电流表：800A 3000A 对地阻值测试表
绝缘值测试表(500V～1000V) 温度计：电子数字式
酒精式
手提式室内温度/湿度对比测量器 手提式风量和风速计
名称及规格
单 价(元)
㎡ ㎡ ㎡
会客室1 会客室2 仓库2(工程)
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡ 储物间1(物业清洁) ㎡ ㎡
男女更衣室各一间 工程管理部工作间 9 10 电源测试电笔 卷尺：1m 5m 钢尺：3m 1m 水平尺：600mm 角尺：300mm 高空工作安全带：降伞式 50/500反光衣 耳塞：100dB 耳筒：500dB 安全过滤口罩：100CDN 护眼罩：眼镜式
11 12 13 14 15 16 17 18 19 全护式
焊接用
20 21 护镜(焊接用1000GDA) 手套：棉布
皮革 铝梯：1m 22 1.5m 4m 23 24 25 26 27 高空工作台：10m全护式 高压电工全护装 运输工具：轴流板式车 手推车 木锄
扳手：活动150mm 28 活动200mm 活动300mm 活动450mm 29 30 31 菊花板身：3mm～36mm 组合式板身：4mm～45mm 夹具：大力钳(平口) C形夹：100mm 32 150mm 200mm 300mm 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 虎钳150mm 钢管工具连弯头 切割工具：水管用切刀 铁皮用剪刀 界刀 剪刀
紧急爆破工具大手锤 斧头(消防队用) 铁笔 压力钳 润滑油加油枪
六角起子(0.5mm～16mm) 管子钳：200mm 45 300mm 450mm 600mm 46 拉钉钳
螺丝起子：平嘴形100mm 4mm 47 150mm 6mm 200mm 8mm 250mm 8mm
400mm 10mm 十字形：100mm 3mm 48 175mm 4.5mm 250mm 6mm 350mm 7.5mm 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 电子部件专用：平嘴 十字嘴 平嘴钳 尖嘴钳 斜口钳 导线开口钳 剪线钳 鲤鱼钳 水泵钳
弹簧专用尖嘴钳：平嘴 弓嘴
电线护套管钳：100A以上 800A以上 手锯：金属450mm 62 150mm 木工600mm 250mm 手锤：电工
63 球形1kg 球形1.5kg 64 65 66 67 铁钻 木工专用工具 泥水工专用工具
电池式手电钻：0mm～12mm
68 69 70 71 油压式手电钻：小
大 油压式手电锤：小 锯条式切割机 叶片式切割机：小
大
金属磨轮式切割机：手提小
手提大 磨轮床 60A电焊机 小型电焊机 气体焊枪：氧气式 高压气泵(手提式) 高压吸尘机(手提式) 手提射灯 气动打钉枪 值班工作台、椅 工具台 工具柜 物料架 工具箱 文件架 警械
值班电筒(充电式) 雨具 放火服 战斗服 空气呼吸器 头盔
72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 防毒面具 洗地机 高速抛光机 高压冲洗枪 吸尘器 清洁小车及配件
水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等 清洁消耗品 吸尘吸水机
大垃圾筒(生活垃圾用) 垃圾筒(楼层及大堂用) 告示牌(大堂用) 指示牌
大堂广告栏/广告牌 大堂用吸水/吸尘垫 地毯(电梯间) 办公桌椅 文件柜 打卡钟及卡板 对讲机(含备件) 电脑
打印机(激光/针打各一台) 复印机 传真机 保险箱 6人更衣柜 饮水机 装订机 照相机
注：物业管理工具与装备价格表，所列项目根据物业管理实际开展工作所需为准。
第六章 物业管理工作岗位职责
一、物业经理岗位职责
1.全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理、贯彻执行ISO 9000质量管理体系及ISO 14000环境管理体系，完成与公司签订的管理目标和经济指标。
2.制定管理处、月度工作计划并组织实施，业务上接受总公司和上级部门的指导和监督。
3.负责检查、监督各项制度的执行情况。
4.合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保管理处员工有良好的精神面貌和积极的工作态度。
5.负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。
6.协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关的部门的关系，便于开展各项工作。
7.认真完成管理处其他工作职责内容和公司安排或委托的其他工作任务。
二、物业经理助理岗位职责
1.协调经理完成本管理处的各项工作。 2.认真完成所分管的各项工作。 3.当经理不在时，代理经理进行工作。 4.有权向经理提出对下属人员进行奖惩的建议。
5.遵照劳动部门人事有关规定，在公司编制计划，按程序办理管理处招、调员工的事务工作，对部门中的私招滥雇行为进行处理。
6.有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。 7.有权处理分管工作范围内的突发事件。 8.有权自行安排下属工作人员的各项工作。
三、物业管理部经理岗位职责
1.以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项工作。 2.检查和监督大厦红线范围内的道路、绿化及公共区域地面的清洁。 3.热情接待业户，及时处理顾客对服务的投诉，并做好记录。
4.定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。
5.协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资源。
6.负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作，并控制其合理的使用，协助仓库管理员合理贮存和使用保管。
7.负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。 8.上级领导交办的其他临时任务。
四、物业管理文员岗位职责
1.向部门经理负责，主持办公室全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。
2.负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查、督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出整改意见，落实奖惩制度。
3.加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不扯皮推诿，有权协调各部门工作运作和人际关系。
4.加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意见和建议。
5.恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强文件管理，严格会议制度，增强保密观念，凡属公司尚未正式公布的决定、决议、指导等，无权传播。
6.从节约出发，审批各部门办公用品的购臵。
五、物业管理员岗位职责
1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协调服务的职能。 2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、回访等项服务工作。 3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。 4.协调经理送发物业管理方面的文件。
5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作，制定下月计划。
6.负责发现运作中不合格的服务项目，进行跟踪、验证，处理业户投诉。 7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的发展出谋划策。 8.完成经理交办的各项任务。
六、物业商务管理员岗位职责
1.负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼，热情大方，反应敏捷，处事稳健。
2.负责为业户办理入伙、入住、装修手续。
3.按接待来访规定，做好来访登记，对电话预约的来访要及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导或部门后，再约时间接待。
4.负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回访工作。 5.负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。 6.完成办公室临时交办的工作。
七、物业清洁员岗位职责 1.负责本辖区的清洁卫生工作。 2.负责公司及管理处业户的服务工作。 3.负责大厦各区域的垃圾收集工作。 4.完成领导交办的其他工作。
八、工程管理部经理岗位职责
1.在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的全面管理工作。 2.负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检查工作的安排与落实。 3.履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管理指标和经济指标。 4.贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。
5.执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。
6.对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗。
7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高员工的综合能力和素质。
8.负责组织对公司接管的机电设施、设备的验收及其配套设施的完善工作。 9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理工作。
10.负责业户对机电工作的投诉处理，负责本部门不合格服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。
11.定期向经理汇报工作，完成上级交办的临时任务。
九、工程技术员岗位职责
1.负责对大厦机电设备的运行值班，处理一般性故障，参与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时向上级领导或管理处汇报。
2.值班人员必须熟悉大厦的供水、供电、电梯、空调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。
3.定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录和值班记录。 4.配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系，记录维修投诉情况，并及时处理。
5.保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清洁及物品的有序摆放。 6.负责设备房的安全管理工作，禁止非工作人员进入，禁止各种违反设备房管理规定的行为。
7.遇到突发停电或发生其他突发事故时，应从容镇定，按规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知相关人员处理。
8.加强防范意识，做好配电房、水泵房的防火、防水、防小动物的安全管理工作。
9.协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对比，及时发现问题，杜绝浪费。
10.完成上级交办的其他临时任务。
十、强电技工岗位职责
1.协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。
2.制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯彻实施，保证设备24h正常运行，出现故障能立即排除;出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5min内将发电机电源送至用电设备。
3.负责供电系统的维保操作及制定供电设备的大、中、小修计划。 4.根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可行的节约能源措施，并保证实施，使供电方案为最优。
5.负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。 6.完成上级交办的其他工作。
十一、弱电技工岗位职责
1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。
2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管理工作。
3.根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造工作。 4.完成上级交办的其他工作。
十二、暖通技工岗位职责
1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指标。
2.负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作，保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。
3.负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制定设备的大、中、小修计划。
4.根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。
5.完成上级交办的工作任务。
十三、维修工岗位职责
1.执行管理部制定的《机电设备管理手册》和有关技术规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和维修、保养方法，做一名合格的维修人员。
2.定期清洁所管理的设备和设备房，确保设备、设施、设备机房的整洁。 3.严格遵守安全操作规程，防止发生安全事故。
4.发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施，保证设施、设备的正常、完好。
5.定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。 6.积极完成上级交办的各项临时任务。
十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责
1.负责本部门文件、图纸及技术资料的管理，建档和统一管理工作。 2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管理。 3.负责部门考勤统计工作。
4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。 5.负责本部门文件打印、校对，及传真工作。 6.负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。 7.完成上级交办的其他工作。
十五、安全经理岗位职责
1.接受经理助理的工作安排，认真完成各项工作。
2.对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考核和安排管理处的临时工作任务。
3.协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。
4.检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。 5.负责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及时向管理处经理助理或经理汇报。
6.定时、不定时(晚上零点之后的检查，一周不少于1次)对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。
7.对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定，导致业户投诉或造成较大损失的，负领导责任。
8.做好安全管理员的培训、考核工作。
9.热情接待业户，及时处理顾客对治安的投诉，并做好记录。 10.熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应急措施。
十六、安全管理员岗位职责
1.服从领导，听从指挥，以军人的风度处事。
2.负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报告。 3.负责本辖区人员的进出管理。
4.模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。
5.熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角落，圆满完成工作任务。
6.熟悉有关消防器械的使用。
7.负责大厦安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。 8.负责大厦应急处理的抢救工作。
9.负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工作。 10.完成上级交办的各项任务。
十七、财务经理岗位职责
1.根据国家财务制度和财经法规，结合公司实际情况，制定适用的财务管理办法。
2.按照国家统一的会计制度设臵和使用会计科目。除会计制度允许变动的以外，不得任意增减或者合并会计科目。
3.围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司财务计划和费用预算，有效地筹划和运用公司资金。
4.做好公司各项资金的与支出管理。
5.定期汇总管理处的经济运作情况，提出合理化建议，为公司发展决策提供参考依据。
6.做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并妥善保管会计凭证，账簿、报表和其他档案资料。
7.定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门的财务活动，分析存在问题，查明原因，及时解决。
8.统一归口管理公司各种票据和账目，杜绝管理处资金流失。 9.负责财务人员的业务培训和考核监督工作。 10.保守公司管理处机密，维护公司利益。 11.负责向公司领导及政府部门作出财务报表。
十八、财务会计岗位职责
1.对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关系，不得任意改变。 2.对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。
3.要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处理。
4.按照规定设臵总账，明细账。启用会计账簿时，应在账簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附“启用表”。
5.根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销(必须使字迹清晰可辨)，然后在划线上方填写正确方案或数字，并由记账人员盖章(签字)。
6.按照规定，定期(月、季、年)核对账目、结账、编制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。任何人都不得篡改或指使他人篡改会计报表数字。
7.按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对，整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损坏。
十九、财务出纳岗位职责
1.负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到日清月结。 2.负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。 3.负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对账，并根据需要编制银行存款余额调节表。
4.负责统一管理管理处的发票和收据。做好各下属部门领用和核销工作。 5.加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账户。
二
十、财务收费员岗位职责
1.协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做到工作日清月结，账表相符，钱据相符，对拖欠费用及时催收，做到费用收缴率达98%。
2.根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时到达。
3.对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。
4.完成管理处经理交办的其他任务。
第七章 物业管理费预算
一、物业管理开支分类预算表 序号 一 1 2 3 4 支出项目名称 写字楼支出 员工薪金
公共设施、设备保养费 绿化租用、管理费 物业管理清洁费
月支出
年支出
备注
5 物业管理办公费
6 公共区域保险费
7 固定资产折旧费
8 公共水电费
9 管理公司合理利润
10 法定税金
11 每月管理费支出合计
二 商场支出
1 员工薪金
2 中央空调费
3 商场专用货梯费
4 商场专用手扶梯费
5 商场公共用水费
6 员工制服费
7 设施维修、保养费
8 绿化设施管理费
9 节假日活动宣传费
10 管理公司合理利润
11 法定税金
12 每月管理费支出合计
三 车场费用
1 员工薪金
2 照明电费
3 公共用水费
4 每月管理费支出合计
四 商务会所费用
1 员工薪金
2 会所用电费
3 会所用水费
元/㎡
元/㎡
元/㎡
4 每月管理费支出合计 五 员工餐厅费用 1 餐厅用水费 2 餐厅用电费 3 餐厅用煤气费 4 每月管理费支出合计
二、物业管理处开支预算明细表 序号 支出项目名称 一 管理部员工薪金
经理办公室 1 物业总经理 2 总经理助理
综合管理部 3 管理部经理 4 文员兼仓管 5 资料管理员 6 业户接待员
工程管理部 7 工程经理 8 工程主管 9 强电技工 10 弱电技工 11 空调水电工 12 万能工 13 文员兼仓管
物业管理部 14 物业经理
元/㎡
元/㎡
支出金额(人民币元)月支出 年支出
算式
教学内容分析：
《找次品》
《找次品》是人教版实验教科书五年级下册第七单元数学广角的内容。优化解决问题策略的研究学生已经不是第一次接触，此前学过的“沏茶”、“田忌赛马”等都属于这一范畴。在此前这些内容的学习中，对简单的优化思想方法、借助画图手段发现事物隐含的规律等都已经有所渗透。 教学目标：
1、引导学生通过观察手中学具、大胆猜测、亲手试验、合理推理、小组合作、集体记录等数学活动，体会解决“找次品”这一问题的策略多样性。
2、能够借助纸笔对“找次品”问题进行分析、比较，从而归纳出解决这类问题的最优策略，经历由多样到优化的思维过程。
3、感受到数学在日常生活中的广泛应用，尝试用“化繁为简”的数学的方法来解决实际生活中的简单问题。
4、中等学生及以上学生通过推理、想象就能构建思路，脱离实物，借助纸笔就能找到在3的倍数个数的材料中的那个次品。能力偏弱的学生能借助图形、线段、分解数字等手段在3的倍数个数的材料中找出一个次品。 教学重点：
1、体会解决问题策略的多样性，探求优化策略解决问题。 教学难点：
1、脱离实物，只借助纸笔来帮助分析“找次品”的问题
2、运用最优化的方法解决实际问题。 教学过程：
一、创设情境，导入新课
(视频)美国“挑战者”号航天飞机事故，你猜这一事故是什么原因发生的?
导入：美国“挑战者”号航天飞机事故，就只是因为一个小小的，坏了的零件被安装在了“挑战者”号上，而导致了事故的发生。可见，坏了的零件也就是(次品)在我们的生活中有着巨大的危害。今天这节课，我们就来用数学的方法，借助仪器来找出这些次品好吗?板书课题：(找次品)
二、初步认识“找次品”的基本原理(3个物品中找一个次品)
1、认识天平 2.自主探索用天平找次品的基本方法(3个中找一个轻的次品)
3、学生交流后，小结基本原理
1、(三个中找一个次品，只要一次)
2、(称的时候，左右两边数量要相对)
三、引导猜想，渗透“化繁为简”的数学的方法
师：3瓶当中有1瓶次品，用天平称称，至少1次就可以保证找到。如果不是3瓶，而是729瓶中有1瓶次品(轻)，用天平称称，至少几次才能保证找到呢?请你猜一猜!数量太大了怎么办?(简化、化简)板书(化繁为简)
四、初步认识“找次品”的基本解决手段和方法(5个物品找一个轻的次品)
1、出示问题，引导学生利用学具自主探索
2、独立思考，有一定思维结果的时候组织小组交流。指导学生在交流中比较方法。
3、全班汇报，对几种方法的梳理、比较：“分成几份?每份数量是多少?至少需要称几次就一定能找出来?
4、教师小结：在天平的帮助下找到这瓶钙片有多种方法，可以„„还可以„„。
除了利用学具，还可以画出这样的示意图来帮助我们思考。 5(1，1，1，1，1) 2次
5(2,2,1)↗平衡
↘不平衡2(1,1)2次
五、解决9个零件问题，归纳出找次品的最优方法
1、自主探索，引导可以拿学具摆一摆，也可以用笔在纸上进行分析，看看至少需要几次就一定能找出次品。
2.小组交流、合作找出多种方法。在有一定结果以后小组内展示交流方法，交流时要求学生整理理分法：分成几份?每份各是多少?至少需要几次就一定能找出次品?
3。提示学生把可能出现的结果考虑全面。
4.全班汇报。教师引导学生阐述：现在我们来汇报，分成几份?怎么分?怎样找出次品?至少需要称几次就一定能找出次品?边汇报边板书示意图。 5.进行比较：哪种分法能保证用最少的次数称出次品?这种分法有什么特点?小结：把9个零件分成3部分，并且平均分，能够保证找出次品而且称的次数最少。
六、推测多个零件找次品的解决办法
刚才9瓶中找1瓶次品(轻)，那位同学一开始把9瓶平均分成3份来称，最后的次数最少。是不是所有的能均分成3份的物品，一开始就平均分成3份来称，最后的次数也都是最少呢?刚才那位同学是否偶然呢?我们还需要怎么办? 验证 12个中找一个次品(轻)
小结：这样看来在利用天平找次品的时候，把待测物品分成3份，并且平均分的方法能保证找出次品而且称的次数一定最少。
推理出 27 81 243 729 分别需要几次 小结次数
七、全课小结，提出问题
今天我们找次品的物品总数不管是
9、12，还是
27、8
1、243„„，都是3的倍数，也就是可以直接均分三份来操作，如果物品总数不是3的倍数，又该怎样操作呢?这个问题，需要我们下节课来继续研究。
板书设计 找次品 (化繁为简)
3(1，1 ，1)1次 5 5份(1，1，1，1，1) 2次
5 3份 (2,2,1)↗平
↘不平 2(1,1)2次
9份(1，1，1，1，1，1，1，1，1)4次 3份(4,4,1)↗平
3份(3，3,3) 3(1,1,1) 2次 不平4(2,2)2(1，1)3次 3份(2,2,5) 2(1,1) 3次 5份(2,2,2,2,1)2(1,1) 3次
3个 9个 27个 81个 243个 729个 (1次) (2次) (3次) (4次) (5次) (6次)
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