商事租赁合同的商法特性
【摘 要】我国立法上对于民事合同和商事合同没有明确区分，这导致民事合同与商事合同共用一套法律规范。以租赁合同为例，现行《民法典》未对商事租赁合同作出特殊规定，不足以满足商事交易的特殊需求。商铺租赁中续租制度是《民法典》商化不足的表现之一，出于维护商业稳定性的考虑，应设立续租权制度，同时严格限制其适用范围。
【关键词】民商区分;商事租赁合同;优先承租权;续租权
1.问题的引出
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁于今日而言，其意义在于充分配置资源，发挥物的使用功能，使其价值被最大程度地利用。租赁最早存在于农业时期的房屋及土地之上，这一时代背景决定了不动产租赁多用于生计，由此，租赁关系的源起与民事活动紧密相连。随着商业的发展，租赁已不仅仅局限于居住生活，租赁不动产用于商业经营的用途日益增多。商事租赁较民事租赁基于民商之区分而有其特色，民商合一的立法体例下，《民法典》的编纂仍未体现出商事租赁的特殊性，商事租赁仍然依托于《合同法》中租赁合同部分的规定予以调整，存在对商事租赁特殊保护力度不足的问题，其中以续租权问题为其典型。笔者仅以商铺租赁为例，分析现行法下商铺租赁存在的问题，以商铺续租制度为典型，以资明确商事租赁合同的特殊性。
2.商事租赁合同：《民法典》商化不足的体现
2.1合同的民商区分
商事合同与民事合同的区分在我国并没有成文法的依据，民商合同存在差异的原因，究其根源则为民商之区分。商事关系的产生源于社会分工以及生产力的发展，这在罗马时期表现为力在保护私有制以及建立在简单商品经济之上的罗马法不足以应对商品经济发展的纷繁復杂，在中世纪末的大陆法系国家则表现为商事习惯、规则伴随着商品经济发展已经较为完备，随后被商法典吸收与民法典并行形成了民商分立的立法模式。民法所调整的人身、财产关系依托于市民社会，旨在维护社会和经济秩序，保护民事主体的合法权利。商法更注重市场经济背景下的交易和信赖保护。商法规范的是商行为和商主体，是私法领域的特殊规定。两个部门法看似各司其职，实则存在交叉和混乱。
民商交叉的局面的形成，其中一个重要原因便是越来越多的民事主体开始从事商事活动，民事主体的普遍商化要求民法对民事主体参与的交易提供更高的保护，因此，对商事活动的规定散落于我国民法中，另一方面是由于在民商合一理论占据主导地位的情况下，《合同法》借鉴了PICC、CISG，以及民商合一的台湾地区债编规定。
在民商合一的背景下，民法需要将商事活动纳入其调整范围，这一立法体例的缺陷在于民商事关系未作区分。就商事合同而言，商法未作特别规定，因此有《民法典》的适用。然而欲平衡好民商关系，需要充分掌握不同民商事法律关系的特点，随后在立法上体现。商化过度和商化不足的现象在《民法典》中并存，其中，商事租赁合同为商化不足的典型。
2.2商事租赁合同
就租赁合同而言，以不动产租赁为例，民事租赁中不动产主要用于居住，出租人基于对承租人能够妥善使用不动产、合同期限届满后完好地返还标的物的信赖而出租房屋，出租人之所以愿意缔结租赁合同，不仅仅是追求租金的得利，这一关系大多以信赖为依托。
商事租赁的标的物多种多样，主要涉及商铺、写字楼、商业用地、厂房等，不同标的物根据其性质存在不同的使用途径，从而导致不同的商事租赁合同根据其标的物不同存在细微差异。由于商铺租赁合同在社会实践中更为普遍且贴近日常生活，笔者仅以此为例对民法中租赁合同的商化不足进行讨论。
3.商铺租赁的特殊性——续租制度
商铺由“市”演变而来，是专门用于商事营业活动、提供商品交易、服务的场所，其中以商品零售最为典型。商铺租赁合同基于其商业特殊性在营业权、转让权、续租权等方面都有特别考虑的必要，笔者仅从续租制度方面展开对商铺租赁的分析。
3.1租期的限定
《民法典》第七百零五条第一款将租赁合同的最长租赁期限规定为20年，超过该期限的部分不具有法律拘束力。最长租赁期限存在的目的在于划清租赁权与所有权的界限，对于年限没有上限规定的租赁合同，当租期约定过长乃至约定为永久时，承租人与标的物之所有人对于物的权能仅有处分之差，当承租人仅通过支付租金就可以在功能上达到与所有权人近乎相当的效果时，永久的租赁权一定程度上会削弱所有权作为支配权的绝对地位。同时，过长的租赁期限加上买卖不破租赁对承租人的倾斜保护，所有权人的处分权能因此受限，不利于鼓励市场上的流通交易，这在民事租赁和商事租赁中都是如此。与最长租赁期限相对应的最短期限我国并未规定，然而商铺租赁的特点决定了最短期限的讨论对其具有实际意义。
商主体为了从事商业活动需要对承租的商铺投入装修、维护、设备等成本以确保营业的顺利进行，这一成本的投入需要视经营状况经过一定时间的堆积才有转亏为盈的可能，虽然契约自由是民法的基本原则，民事主体理应有权自由决定合同有效期限的长短，然而由于商主体以营利为目的，为了鼓励商事交易，营造良好的营商氛围，有学者认为在立法上加强对商业稳定性的特殊保护具有必要性[1]。比较法上有法国规定了商事租赁合同最短9年的租赁期限，阿根廷根据租赁用途分别规定了用于居住的不动产最短一年半的租赁期间以及用于商业、工业目的的不动产最少2年的租赁期间。商主体从事商事活动往往根据商业习惯、行业特点等确定合同的具体内容，在多数情况下其内容能够在商主体的博弈中充分反映双方的意思自治，而在出租方为强势方时，租赁期限的设定并不足以保障商事活动的稳定性。商事合同单独设立最短租赁期限的方法其效果过于僵硬，不能排除个案中承租人基于特殊情况的考虑自愿承担放弃商事活动稳定性带来的成本和风险，如以外卖为主要销售方式的零售餐饮店，对商铺固定选址的依赖性相对较弱即是如此。至于商业稳定性的维护则可以通过续租的方式解决。
3.2续租制度
在现行法下，续租并非任一方当事人的权利或义务，续租的成立及其效果与重新订立租赁合同并无二致，依赖于双方当事人的合意，这在司法实践中也得到了认可①，则续租在我国现行法中的规定事实上形同虚设，双方当事人都没有在期满后积极进行重新磋商的义务。在租期届满之后，需重新磋商促成续期的达成，这一过程中出租人对于经营状况良好的承租人趁机抬价、在不愿续租的情况下恶意提高租金变相拒绝续租等都不利于商业稳定性的保护。虽然法律不应轻易干预商事主体的商事决策，但是对承租人商业利益予以倾斜保护，是在尊重当事人的意思自治基础上，出于维护交易安全和提高交易效率的考虑。如前文所述，商主体就该商铺投入了装修、宣传等成本，其盈利倚靠营业技术和经营时长积累下来的品牌信仰和客户群，当商铺的引流水平达到一定程度，甚至可以带动周边商铺抑或整个商圈的“增值”。因此，商铺租赁的长期化是商业良性发展的保障，限定最短租期或最长租期，以及通过对续租进行规制都能够达到租赁长期化的效果。然而前者租期的限制过于僵硬，对于企图通过试运营期间的营业状况来决定究竟是及时止损还是长期经营的商主体而言，最短期限的限制存在使其徒增成本的可能性;后者完善续租制度能够更加灵活地保障商业稳定性。
（1）续租权与优先承租权。续租制度的设计主要有续租权和优先承租权两个方案的考虑。各国的续租制度主要有三个类型：默示续租、司法续租、法定续租权，本文所讨论的续租权便是源自法定续租权。比较法上续租权的制度设计主要有法国、日本和英国的经验可资借鉴。1926年法国在关于商业所有权的法律中规定了承租人有延展租期或者获得补偿金的权利，出租人有权选择同意承租人的续约请求，抑或选择结束商事租赁关系，补偿因此给承租人造成的损失。日本《借地借家法》則规定对于借地借家权人提出的继续使用不动产或更新契约的要求，借地借家人除非具有正当理由，否则不得拒绝。英国通过法令的形式对承租人续租权的条件予以规定：实体方面要求承租人为了商业目的而实际使用租赁物，其占有和使用租赁物连续达5年以上;程序方面要求接到续租通知的一方应在2个月内予以答复。对比较法的经验予以总结，续租权的设计主要从以下几个方面进行考虑：商业经营用途、租赁期限不宜过长和太短、特定情况下续租权的排除（正当理由）。
优先承租权在我国《民法典》中未予明确，部分地区通过地方法规规章的方式确认了优先承租权试图解决租赁的续租问题。上海、深圳、浙江、广东出台的房屋租赁条例规定了房屋租期届满后出租人有意愿继续出租房屋的，承租人在同等条件下的优先承租权。比较法上可供借鉴的经验较少，仅有俄罗斯、蒙古等少数国家选择了这一方案，多数发达国家选择通过设立续租权解决续租问题。司法实践中，对于优先承租权的认可多以合同双方在合同中明确约定为前提，合同中未约定的不予认可②。即使认可承租人的优先承租权，当出租人与第三人另行签订了商铺租赁合同并由第三人占有该商铺时，有法院认为“由于被申请人与第三人对于涉及的门市已签订租赁合同并由第三人实际占有，申请人起诉要求判决在同等条件下与被申请人签订租赁一年期的租赁合同，已无可能”③，承租人只能通过主张出租人的违约责任来获得赔偿。同时，“同等条件”是优先承租权的行使前提，实践中许多合同并未对“同等条件”作出规定，导致司法裁判对此认定标准不一，同案不同判。综上，优先承租权的设计需要考虑以下几个方面：同等条件的确定、权利遭受侵害的救济。
续租权较优先购买权对承租人的保护力度更大，就该制度的具体落实而言，更具有可行性。优先购买权“同等条件”的确定具有技术上的难度，具体内容存在极大的不确定性，个案认定考量的因素各不相同，当出租人没有续租意愿时，通过增设条件或者与第三人串通可以轻而易举变相地架空承租人的优先承租权。据此，笔者认为虽然续租权的设置有过度干预商事交易之嫌，但是通过严格控制适用条件，可以使这一负面影响降低，较优先承租权更具有可操作性。
（2）续租权的制度设计。就续租权的设计，法国的法定续租制度具有参考价值。续租制度其立法目的是为了保护商业发展的稳定性，因此只有商事租赁合同中承租人将租赁标的物用于商事经营才有续租权的适用。
其次，原租赁合同的租赁期限不宜过短或过长。租赁期限过短的商铺租赁合同，承租人在订立合同时已经在经营开展程度和营业的稳定性之间作了权衡，没有必要过度干涉其意思自治;租赁期限过长的商铺租赁合同，承租人以较为固定的租金签订了租赁合同，在周边商铺价值提高时，承租人仍然能够以相对低廉的价格占有、使用商铺，如果再次赋予承租人期满后的续租权，对承租人保护过度，对出租人反而不利。
再次，出租人对于承租人的续约请求，可以选择接受续约或以损害赔偿的方式替代续租。于续约的情形，商铺的租金应结合原商铺租金、周边不动产的价值、商铺的地理位置、商铺的维护程度、面积等因素，允许双方当事人在意思自治的范围内适当提高租金。在现实的商事交易中，不仅存在固定租金的约定方式，还有固定租金加提成租金或者单纯的提成租金的约定方式，不论以何种形式固定租金，基于对商事活动自由的尊重，立法所要打击的应仅仅是出租人恶意抬高价格变相拒绝续租的行为。有学者认为我国须规定当事人在商铺续租期内的租金调整权制度，笔者认为可以参照我国《合同法司法解释》关于违约金过高的认定，以高于邻近商铺平均价值30%以上的认定为过高。针对赔偿范围，应予考虑的是承租人的持续盈利能力。损害赔偿所要弥补的是承租人靠自己的经营能力所吸引的固定顾客群带来的商业上的营利，对于商铺的地理位置所带来的商业利益不在赔偿范围内，商业增值是多种因素相互作用后的结果，赔偿额很难以一个准确的公式将其精确化，承租人应提供商铺租赁合同生效期间该商铺的销售额、利润率等信息，出租人有权就此期间的销售额变化提出抗辩，例如同时间其他旺铺的入驻所吸引了人流、法定节假日客流的普遍增加、商圈的促销活动等，据此确定一个相对合理的赔偿额。与此同时，出租人和承租人对于续租一事应提前通知相对方，为双方商议续租事宜和未能达成一致意见时承租人搬离商铺留足准备时间。
最后，应有充分的正当事由对续租制度的适用空间予以限制。当存在正当事由时，排除承租人的续约权，在法国法上表现为“重大的与正当的原因”、房屋不卫生或者有倒塌危险、出租人收回出租场所用于居住或者加高重建。结合我国的社会实际和合同法的相关规则，正当事由可分为：其一，承租人方面的原因，如迟延支付租金、未能妥善使用甚至破坏商铺等严重的违约行为;其二，出租人方面的原因，如商圈整体的商业规划的变更、出租人收回商铺自用等;其三，非双方当事人的原因，如政府的拆迁行为等。
4.结语
商事合同基于商事交易的特殊性而与民事合同有着天然的区分。对民事和商事租赁合同不加区分地适用同一套规则必然会出现保护力度不足的问题。以商铺租赁合同为例，商事经营的稳定性需要续租制度的贯彻来保障，续租权和优先承租权的权衡之下，续租权更能够起到巩固交易关系的作用。与此同时，由于商法是民法的特别法，商事交易的自由应该得到最大程度的尊重和保护，续租权的适用不应过于宽泛，在主体资格、租赁期限、正当事由等方面严格限制条件，仅在出租人与承租人双方利益严重失衡时才有适用的余地。
注释
①甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2014）庆中民终字第556号; 辽宁省高级人民法院民事裁定书 （2019）辽民申4059号。
②陕西省高级人民法院民事裁定书（2020）陕民申1101号;甘肃省高级人民法院民事裁定书（2017）甘民申787号。
③重庆市高级人民法院民事裁定书（2013）渝高法民申字第869号。
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作者简介：周佳晶（1995-），女，汉族，福建泉州人，法学硕士研究生，主要从事民商法学研究。
华东政法大学法律学院 上海 200042
作者：周佳晶
摘 要：由于我国特殊的社会环境及多重因素的影响，尽管有相应法律的规制和相关部门的监督、整治，违法建筑仍然存在且以其作为标的的交易行为也持续进行着。据此，就产生了以违法建筑作为标的的法律行为效力的认定问题。本文主要从违法建筑违反法律的种类、违法建筑的所有权归属等方面，探讨当违法建筑作为租赁合同的标的时租赁合同的效力问题。同时，也提出了对于合同效力认定之后的交易双方的各种法律关系争议的解决办法。
关键词：建筑物 所有权 租赁行为 合同效力
1 违章建筑(违法建筑)——违反了什么“法”
违法的两种情况：一种是违反私法对于建筑行为的相关规定。
此处的私法主要是指我国民法关于不动产所有权取得的相关规定。
首先，需要从房屋与土地的关系上来看房屋所有权的归属。房屋与其他建筑物、构筑物同属于地上定着物，与土地有极为密切的联系。
我国立法上采取分离主义，房屋所有权独立于土地所有权，房屋及土地上的其他建筑物、构筑物均可以成为独立于土地的权利客体。但同时我国又兼采“房随地走”“地随房走”“一体流转”的原则，这使得房屋所有权与土地所有权之间的联系更为密切。有关该原则的适用，具体可以体现在《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《物权法》第182条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
由此分析，我们可以看出从私法上判断建筑物是否违法，建筑物建筑人能否取得对建筑物的所有权，首先应判断建筑人的土地所有权问题。然而在我国，土地所有权的主体只有国家和农民集体，个人无法取得土地所有权，在此就涉及我国民法关于建设用地使用权及宅基地使用权的相关规定。《物权法》第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”据此，在我国若是想在土地上建设房屋，就必须通过出让或者划拨的方式取得建设用地使用权。这是为任何建造行为的前提条件。由此可以得出结论：未取得建设用地使用权，便开始搭建供人居住或用作生产作业的房屋，此类建筑物就会成为所谓的违法建筑。 在乡村土地资源的使用方面，《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权通常是农村集体经济组织的成员通过审批的方式取得。宅基地使用权特殊之处还在于严格限定权利的设立目的，通过相关法规可以了解到宅基地使用权仅限于依法建造、保有个人住宅、庭院及种植竹木等，为供人居住而对土地进行占有、使用的权利。相应地，未依审批取得宅基地所有权、超出权利设立目的而为建造行为，所建造的住宅及其附属设施属于违法建筑。
第二种是违反公法对于建筑物的相关规定。
建筑物的兴建不仅关乎个人所有权的归属问题，同时也涉及私人利益与公共利益的协调、统筹问题。在我国，公法上对于建筑物及建造行为的总括性法律规定主要见于《城乡规划法》。该法对于建设用地规划许可证的问题有十分详细的规定。如：第37条、38条中明确指出依出让、划拨取得建设用地使用权的建设单位，还应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府核发建设用地规划许可证。第64条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设;尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款;无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”第65条：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。”由此又可得出：没有获得有关部门批准同时也没有取得相关证件搭建的，或是已经取得相关证件但是超越批准范围而越权搭建的房屋，属于违法建筑。未经规划管理部门或土地管理部门批准， 或虽经有关部门批准， 但批准手续、文件是采取欺骗手段骗取的;虽经有关部门批准，但部门的批准行为有违法律相关规定而建造的房屋，属于违法建筑。
有学者亦对建筑物的违法性进行了程序违法与实质违法的区分，但在此处笔者认为没有必要探讨程序违法的问题，因为程序违法可以通过补办相关手续使违法建筑转化为合法建筑，使建造人能依合法性取得对建筑物的所有权、处分权，对于建筑租赁合同的效力影响相对较小。
2 违法建筑的归属问题
探讨了“什么是违法建筑”的问题之后，我们的目光就应该落在谁是该建筑的主人的问题之上了。无法确定建筑物归属问题，就无法确定建造人对房屋进行处分的效力。
在此出现了几种对于界定违法建筑归属问题的角度和思路：
2.1 从违反的法律類型来界定
第一类：违反《城乡规划法》等公法但不构成对他人私权利的侵犯。持有此观点的学者认为这类建筑只违反公法，故其后果主要在于公法上不承认此建筑的合法性。如上述法规中所述的拘留、罚款、限期整改、限期拆除等法律后果。而当事人的财产所有权只有在彻底剥夺其对物之占有即没收或彻底消灭物之存在即拆除建筑时才受到影响。在此已被拆除的违法建筑物客观上已不存在，根据合同对于标的物必须可得、确定的规定，被拆除的违法建筑不能作为租赁合同的标的物，探讨其合同的效力意义不大。此处主要的问题在于实体上客观存在且有人在其中居住、生活的违法建筑的归属问题。但从私法上来看，从私法领域重要的精神理念“法无禁止即可为”角度理解，违法公法的建筑物能受到私法上的肯定性评价。此时，违法建筑的所有权归建造人所有。
第二类：违反私法。这种情况主要体现在房屋的建造者已经迈过了第一道门槛即获得了公权力对他的授权、批准，但是在建造者行使其权利的过程中对他人产生了不利影响。用法律的语言来表述就是对相邻权的侵犯，如妨碍相邻建筑物的通风、采光。此时只涉及如何解决邻里间对房屋正确使用的权利冲突问题，不影响房屋建造人对于房屋享有的所有权。
第三类：双重违反。主要分为在他人已经获得建设用地使用权的土地上建造房屋以及建造的房屋超过边界，部分侵入他人的土地这两种情况。对于完全侵入他人土地之违法建筑，我国法律适用分离主义即土地与建筑物各自为独立的不动产，建设用地使用权人基于此权利对土地取得占有、使用、收益权。基于此占有权，占有人可以请求违法建筑人恢复原状，也可以请求赔偿。而恢复原状的请求会使此建筑物不存在，有关此建筑物的租赁合同问题也就无从谈起。所以在只考虑请求赔偿的情况下，建筑物的建造者即通过赔偿的方式变相从拥有建设用地使用权或宅基地使用权人的手中买来建造房屋的权利，从而获得房屋的所有权。
对此观点进行总结可以得出结论：违反不同种类法律的不同情况对于建造人取得建筑物的所有权没有影响。
2.2 依不动产的属性界定
根据学理通说和相关法律规定，不动产是指依自然性质或者法律规定不可移动的物，包括土地及其定着物。根据财产的物理属性标准得出：即便建筑违法，也不能改变建筑物的不动产属性。在我国，土地所有权归国家、集体所有，但房屋作为独立存在的个体，可以为私人所有，房屋同时也属于不可移动的物，属于不动产。据此得出结论：根据房屋的物理属性，房屋属于不动产，在没有土地所有权、地上权(在我国可以理解为建设用地使用权和宅基地使用权)或租赁权的情况下，私人仍可以享有不动产房屋的所有权。房屋作为不动产的属性，不因为建造人是否取得国家的认可、准许而改变。
2.3 依所有权的取得方式界定——从法律行为和事实行为角度分析
在私法上，任何主体要取得权利或者承担义务，均有一种合法的原因作为媒介。法律事实就是作为权利义务与主体相结合的媒介。法律事实包括自然事件和行为，二者之间以是否以意思表示为构成要件相区分。所以，不动产物权可以通过法律行为取得，也可以通过非法律行为即事实行为取得。非法律行为主要包括准法律行为、无因管理、不当得利、侵权行为、缔约过失和其他事实行为如加工、占有等。常见的非法律行为还包括司法判决、法律直接规定、继承、取得实效等。在此，就修建建筑这一建造行为属于事实行为，建造人依其建造行为在房屋建成之时取得房屋的所有权。
3 违法建筑租赁合同的效力问题
根据《民法通则》第55条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会的公共利益。”以这三个要件为标尺，从而衡量合同的签订作为一个民事法律行为是否能够生效。
违法建筑租赁合同的效力问题争议点主要就集中在第三条，不违反法律或者社会的公共利益。合同不违反法律是指合同不得违反法律的强制性规定，强制性规定指的是必须由当事人遵守，不得通过协议加以改变的规定。因此，违法建筑租赁合同的效力问题就应该主要使用第三个“标尺”来进行判断。多数学者均坚持一个观点“法无禁止即可为”，现行法律中，关于违法建筑不得出租的规定，多出现于地方性法规、部门规章、政府规章及规范性文件中，而法律、行政法规中尚未有此规定。我国建设部曾经出台过《城市房屋租赁管理办法》，其中第6条明确规定属于违法建筑的房屋不得出租，但是此管理办法已于2002年国务院取消第一批行政审批项目的决定中被撤销，故此规定已经失效。我国《城市房地产管理法》中也只界定了如何通过划拨和出让的方式取得土地使用权，而未对违法建筑的租赁问题做出具体的规定。据此，违法建筑的租赁问题并未构成法律强制性规定的违反，租赁合同本身应属有效。
在前述关于违法建筑所有权的归属上，我们已经认定不管是违反公法、违法私法还是双重违法的情况下，违法建筑所有权均归属于建造人。建造人在法律限制的范围内，可以自己占有、使用、受益。但在违法建筑物的建造者能否将此房屋出租给他人使用的问题上，存在较大的争议。有学者总结出相比于合法建筑物，违法建筑物的租赁合同效力存在一个重大的瑕疵：合同标的具有违法性。
对于此种瑕疵，摆在我们面前的问题是标的物的违法性是否阻却租赁合同的有效成立。分析此问题首先需要将标的物合法与否与民事法律关系本身的效力分开来看，应当认定清楚租赁合同的订立属于民事法律行为，合同标的物的违法性并不能直接导致法律行为的违法性。在界定法律行为无效时，存在一种法律行为无效的种类划分方式：全部无效和一部无效。法律行为，以无效原因系存在于行为内容之全部或一部可分为全部无效或一部无效，法律行为部分无效不影响其他部分的效力。我们可从法律行为标的之数量超过法律许可范围的角度来分析标的物与合同本身效力的关系。如借贷合同约定利息超过国家规定的最高利率，其高于国家规定的最高利率的部分无效。从此规定中我们可以看出，此时借贷合同这一法律行为并非因利息超过国家规定而无效。所以房屋本身虽然具有违法性，但是建造人出租房屋供他人使用这一行为却并不因此具有违法性。
也有学者从另一个角度，认为应将建造房屋与出租房屋两个行为分離，将其作为两个互相独立、互不影响的部分看待。建筑物这一违法的标的物实际上是建筑行为与租赁行为这两个行为的一个连接点，建筑物既是建筑行为的结果，又是房屋租赁行为的对象。建筑行为违反法律的相关规定，但是房屋租赁行为本身并不违反相关法律和行政法规的规定。不能将二者混淆，从而否定租赁行为的效力。
但是最高人民法院于2009年发布的司法解释《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中通过第2条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，第3条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”这两条规定明确否定了违法建筑租赁合同的效力。有分析认为最高人民法院之所以如此规定是基于以下的逻辑推演考虑：
首先，根据我国《城市房地产管理法》第四节有关房屋租赁的相关规定，第53条：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”此处明确指出房屋的出租人应该是出租物的所有权人。此时，上文已将讨论过的界定违法建筑的建造人是否是其所有权人的问题就显得至关重要。《民法通则》第72条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。”结合《物权法》第30条关于因事实行为而设立或者消灭物权的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”由此种相关法条的互相印证可以看出，法条关于建造行为的性质有严格的规定，违法的建造行为不适用物权法以事实行为取得物权的规定，所以也不符合《民法通则》中关于依法取得财产所有权的规定。据此，违法建筑的建造人不能作为房屋所有权人对房屋进行处分、支配。
然而通过此解释第5条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然认定租赁合同无效，但在处理当事人权利义务关系时仍然按照出租人对承租人有收取相应受益的权利，只是将租金改为“使用费”，计算时仍依约定的租金为标准。
4 延伸思考
无论学者的观点如何，在有最高人民法院《房屋租赁合同解释》的强制性规定之下，违章建筑的租赁效力已经被认定为无效。当发生争议之时，人民法院审理也一定是依照司法解释的内容来进行裁判。所以，这里就应该仔细考量按照合同无效做出判决后对于承租人、出租人各自需要履行的义务和各自所拥有的权利问题。
在我国，由于城乡发展不均衡，城乡经济、生活水平仍存在较大差距，故产生了进城务工人员多的现状。而根据此类人群的特点，大多数进城务工人员工资收入水平较低且由于流动性较强，大都选择租房来解决住房问题。由于低廉租金及租房成本的吸引，这些人员主要集中在城市中所谓的“城中村”、棚户区中居住。而城中村中有大量存在私搭乱建、私自扩张房屋面积等违法情况，导致双方租赁合同无效。由此可见，正确处理认定违章建筑房屋租赁合同无效之后双方的权利、义务关系问题，对于城市中弱势群体保护、社会的长治久安具有重要意义。
根据《合同法》第58条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于出租方而言，其可以要求承租人支付房屋占用費，这一处理方法司法解释中也予以肯定。
此处的重点在于确定承租人的权利、义务。在分析双方过错的问题时，一般在订立房屋租赁合同时，除了出租人应尽到相应的告知义务，将房屋的真实状况告知承租人外，承租人也应尽到相应的注意义务，要求出租人出示了房屋相关产权证等相关证明。但鉴于进城务工人员的文化水平较低和法律意识相对单薄，且出于急切希望在新环境中找到立身之地的心理状况，对其不应克以如此之高的注意义务。所以对于合同无效的主要责任应在出租人一方，因此出租人应当赔偿对方相应的损失，而此时出租人的责任应该属于缔约过失责任。出租人明知自己的房屋属于违章建筑却仍将其作为租赁合同的标的，实际上属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，一定程度上可以构成欺诈。出租人违背诚实信用原则，造成了承租人信赖利益的损失，因此应当赔偿承租人因为信赖合同的成立和生效所支出的各种费用，如承租人为履行合同在房屋内添置家具及其他物品的损失。同时，这里还涉及添附以及承租人装修房屋之后装饰装修物的处置问题。对于此类承租房屋装饰装修问题，《房屋租赁合同问题解释》中也有详细规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除的……已形成符合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有。”
学界对于违章建筑租赁合同有效与否的认定问题，争议并未因最高法的一纸解释而归于消灭。由此也可窥见，最高院的司法解释或许并不是一个解决此类合同效力问题的最合适的办法。尤其是将此问题置于我国的城市现实状况中来看，单纯否定合同的效力显得较为草率。在简单的否定合同效力之后，对于合同双方的关系处理、权利义务关系问题，需要法官认真考量、合理地进行责任划分，以此来减小合同无效给双方带来的损失。
参考文献：
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[5]王利民.合同法[M].北京：中国人民大学出版社，2013.
[6]王泽鉴.民法物权[M].北京：中国政法大学出版社，2001.
作者：邢莹
摘 要：租赁合同與人们的联系越来越密切，而租赁合同是否应当登记，这是学术界一直在广泛讨论的问题。租赁合同登记制度又与租赁权的法律性质有密切的联系。明确租赁权的法律性质，对解决租赁合同是否需要登记的相关问题具有重要意义。要解决此问题，就要从分析租赁权的性质入手，对租赁权的法律性质进行思考，同时结合我国社会生活的实际情况，将租赁期限的长短作为我国租赁合同是否需要强制登记的标准，从而达到完善我国租赁登记制度的目的。
关键词：债权;物权;法律性质;租赁合同;登记制度
0 引言
随着时代的进步，共享经济的逐步发展，租赁合同与人们日常生活的联系越来越密切。在我们日常生活中，小到共享充电宝、共享电车的使用，大到共享汽车、房屋租赁，其实都是在建立租赁合同，通过租赁的方式使用动产和不动产以给自己带来利益在现实生活越来越普遍。而对于租赁合同是不是需要登记，理论界一直存在争议，而这种争议从根本上是由于理论界对基于租赁合同而产生的租赁权的法律性质的界定存在偏差。因此，明确租赁权的法律性质对于解决租赁合同是否需要登记的问题具有重要意义。
1 租赁合同的概念及其性质分析
租赁合同是一种承租人在支付相应的租金后，出租人将租赁物交付给承租人，承租人对该租赁物享有使用、收益的权利，并在租赁期限届满时向出租人返还租赁物的合同。而租赁权是依托租赁合同而产生的一种权利，是在租赁物交付后，承租人为了实现对租赁物的使用、收益目的而享有的所有权利的总称，因此租赁权又被称为“使用收益权”。
关于租赁权的法律性质，随着时代的不断发展，法学理论的不断进步，学术界大致形成了三种学说，分别是债权说、物权说以及物权化债权说。接下来，笔者将分别对这三种学说分别进行讨论。
1.1 债权说
此学说源自于最早出现租赁权相关概念的罗马法，罗马法对于租赁权的规定用现代学术界的理论叙述也就是“买卖破除租赁”，罗马法认为，租赁关系是基于租赁双方签订的租赁合同而产生的债权法律关系，承租人对租赁物使用、收益的权利也是从属于他对租赁物的所有权而产生的，而并不是像物权那样是直接支配标的物的权利，因此将租赁权的法律性质界定为债权而并不是物权。显而易见，这样的规定并不利于租赁关系的安定性，更不利于保护出租人以及承租人的合法权益，而随着民法理论的发展以及“买卖不破租赁”的原则的提出，此学说也逐渐被各国的学者所否定、所替换。
1.2 物权说
此学说即是指租赁权的完全物权化，是与债权说完全对立的观点。此学说认为租赁权就是属于对物支配的一种物权。提出此学说的学者主张应当赋予租赁权更加完整的物权对世效力，使其不仅可以对抗租赁物的买受人，还可以对抗任意第三人，包括对抗租赁物的所有人对承租人的不法侵害。此学说在理论界仍被广泛讨论，学者对该学说褒贬不一，目前已有相当一部分学者支持赞成该学说，如张俊浩教授在其主编的《民法学原理》一书中就将房屋租赁合同归为转移标的物用益物权的合同，这实际上就是肯定了租赁权用益物权的性质。但是此学说在仍然没有被广泛认可，在立法上承认此学说的国家并不多，而笔者比较赞同此学说。
1.3 物权化债权说
物权化债权说来源于德国民法典，德国民法典开创性的确立了“买卖不破租赁”的规则，对罗马法的租赁权债权说造成了极大的冲击。此学说认为对于租赁权的法律性质，从本质上来说仍然是属于债权，但是为了更好地保护租赁双方的合法权益，赋予了租赁权更多物权的特点，即在承认租赁权的债权性质的前提下又在法律上赋予了租赁权部分物权的效力。众所周知，民事权利主要包括物权和债权，而物权对财产性权利的保护力度要远远强于债权。因此对于某些法律性质属于债权的实体性权利无法得到强有力的保护时，部分学者便希望在物权身上得到帮助，因此便出现了“物权化债权说”的学说。此学说得到了学术界的广泛认可，逐渐成了关于租赁权性质的通说，我国理论界目前也是沿用此学说。
2 租赁权性质的界定
对于租赁权的债权说，由于该学说的太过绝对化，并且随着“买卖不破租赁”规则的提出，债权说已经不与现代法学理论相适应，所以我们在这里不做讨论。我们讨论的重点内容放在租赁权的“物权化债权说”以及“物权说”。
对于租赁权的物权化债权说，经过深入剖析我们不难发现，支持该学说的学者依然主张租赁权债权的法律性质，而且并没有对“物权化债权”给出具体的法理依据，只是在租赁权的债权性质不能解释租赁权的物权效力的时候，为了达到自圆其说的目的，而提出租赁权可以物权化的观点，这其实是一种逻辑极其混乱的观点，其实是在混淆债权与物权的对立关系。债权和物权作为民法的两大基本制度，各有特色，界限明确，它们之间的界限不容混淆，否则很难构成完整的民法体系，即使是支持“债权物权化”观点的学者也深知这个道理。可如今，学者一方面在努力证明物权和债权的区别，另一方面又在混淆物权和债权的界限，这在逻辑上是不可能达成的。综上所述，笔者并不赞同租赁权的法律性质是物权化债权的观点。
对于租赁权的物权说，物权包括自物权和他物权，他物权有包括用益物权和担保物权。经过比较我们不难发现，租赁权和物权中的用益物权不仅是在理论上还是在实际操作中都有着很多的相似之处：用益物权是指特定的人对他人所有标的物，依法享有的占有、使用和收益的权利。而对于租赁权，租赁双方通过订立租赁合同的方式形成租赁权，其目的就是为了取得对标的物的这些权利。显而易见，租赁权也是享有用益物权的这些权能的。而通过查阅相关资料我们不难发现，他物权的发展史实际上就是法学家将一些较为重要的法律性质为债权的权利法定为物权的过程，我们现在所认识的用益物权中的典权、地上权、地役权、永佃权，以及担保物权中的抵押权、质押权，一开始就是以债权的形式出现在人们眼中的，只是在后来为了更好地保护他物权的权益，才逐渐将其法定为物权。而由于社会的发展，如今租赁权债权的法律性质已经不足以保护其法益，而物权化债权的法律性质又找不到法理依据，于情于理，只有物权说是一种最为妥当的学说。综上所述，笔者更倾向于认为租赁权是一种物权。
3 租赁合同是否需要登記
我国现行法律将租赁权界定为物权化之债权，认为其本质上属于一种债权，而一般情况下债权的不需要进行登记的，所以对于大部分的租赁合同是不需要登记即可产生效力的。只是对于债权性质无法保护其合法权益的租赁合同中的房屋租赁合同，法律又作出了特殊规定，要求对房屋租赁进行登记备案后才可产生效力。如今，随着经济的发展，租赁行为的不断增加，因租赁而产生的纠纷越来越多，是否应该通过登记的方式来保护出租人和承租人的合法权益也成为人们关注的焦点。因此，对于租赁合同是否需要登记成了学术界广泛讨论的问题。
从租赁合同登记制度本身来看，其本身的制度设计也导致其在实际操作中难度较大。在日常生活中，由于人们的法律意识比较淡薄，并不会主动去了解相关的法律法规，而又由于租赁合同本身的暂时性的性质，人们对于租赁物只是暂时的占有、使用而不是永久性的所有，导致大部分承租人和租赁人不知道对于租赁合同还要予以登记。而且，即使当事人了解租赁合同登记的相关法律法规，在实践中由于操作流程较为繁琐，当事人为了避免不必要的麻烦，仍然会抱着侥幸的心理状态，能不去登记就不去登记，租赁人和承租人的这些行为就会导致租赁合同登记制度变成一张废纸，使登记制度无法真正实现其设立的目的。同时，对于租赁登记备案，由谁去办理登记手续交费，登记后是向谁发证，都是值得商榷的问题，而且对于标的物价值较低、租赁期较短的租赁合同，强行登记又会增加不必要的支出，费事费力，没有必要。由此可见，租赁合同的登记制度存在着大量的难以克服的麻烦，在实际操作中还有很多问题，对于租赁合同的登记制度的真正落实还需要很多的工作要做。
虽然租赁合同登记制度的落实还有很多亟待解决的问题，但是笔者认为，租赁合同的登记制度的建立对保护经济生活具有重大意义。首先，租赁合同登记制度的实施有利于租赁当事人积极履行其租赁权，促进权利的运行;其次，将租赁合同进行登记备案，能够产生一种对世的公信力，有利于维护租赁双方以及第三人的合法权益。对于不断增加的由租赁引起的纠纷和诉讼案件，经过登记备案的合同，它的证据效力远远大于未登记的，有利于诉讼的解决。最后，对租赁合同进行登记有利于方便税务部门、公安部门的联合监管，加强政府部门的联合监管，强化社会治安。因此，建立健全租赁合同登记制度是很有必要的。
4 租赁合同登记制度的完善
4.1 理论上：明确租赁权的物权性质
物权化债权说在本质上认为租赁权的法律性质仍属于债权，所以仍有一系列的关于租赁合同登记的理论问题仍然没有得到妥善解决。但是如果将租赁权界定为一种物权，这些问题就会迎刃而解了。以房屋租赁登记为例，如果将租赁权的法律性质界定为物权，对于房屋租赁权的登记就可以基于房屋租赁权的物权性质适用物权法中关于不动产物权变动的理论体系，物权法明文规定不动产物权效力的发生以登记为要件，这就从根本上解决了对于租赁合同需不需要登记的问题。
4.2 实践中：以租赁期的长短作为是登记的标准
正如前文说提到的，在实践操作中租赁合同的登记具有极高的操作难度，因此在促进租赁权登记制度的推广时应当采取极其谨慎的态度。笔者认为，在实践中对租赁合同以租赁时间长短作为划分是否应该登记的标准。对于租赁期较短的租赁权，可以规定租赁双方只要签订合法有效的租赁合同即可产生效力，而不需要进行登记。而对于租赁期较长的租赁权，由于随着登记而产生的公示公信的效力既有利于维护承租人的利益，还可以对抗任意第三人，所以应该通过登记的方式保护租赁双方的合法权益，并从根本上解决因为第三人而带来的各种纠纷与诉讼。最后，对于租赁期的长短，笔者认为，可以以六个月作为租赁期长期和短期的分界线，六个月以下即可视为租赁期较短，而六个月以上则视为租赁期较长。对于租赁期在六个月以上的租赁合同，应当要求对该租赁权进行登记;对于租赁期在六个月以下的租赁合同则可以免去这一流程。这样设定租赁期，不仅可以保护租赁当事人的合法权益，还可以在实践中为短期租赁当事人减少麻烦，给当事人带来便利，并且在一定程度上节省了行政机关的资源，可以增强实践的操作性。
5 结语
对于我国的租赁合同登记制度存在的问题，经过上文的论述我们不难发现，主要还是因为我国理论界对于租赁权法律性质的界定存在偏差。如果想从根本上解决这些问题，建立健全租赁合同登记制度，就需要我们对租赁权的法律性质有一个重新的认识与界定，在租赁权物权化债权的程度上更近一步，明确租赁权物权的法律性质，同时结合我国社会生活的实际情况，将租赁期限的长短作为决定租赁合同是否需要进行登记的标准，从而真正实现保护承租双方以及善意第三人的合法权益、维护社会长治久安的目的。
参考文献
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[4]王洪磊.租赁权的物权性研究[J].法制与社会，2019，（24）：224-225.
作者：王立权
商铺租赁合同(个人)
出租方(以下简称甲方)：__________________
承租方(以下简称乙方)：__________________
甲乙双方本着诚实信用，互利互惠的原则，根据《中华人民共和国合同法》法律，法规的规定，就乙方租赁甲方房屋相关事宜达成本合同，以兹共同遵守：
第一条：租赁房屋坐落地址及商铺面积
商铺坐落地址：________________________。商铺面积约______平方米。
第二条：租赁用途：商铺使用。
第三条：租赁期限
1、租期五年：______年_____月_____日至______年_____月_____日。
2、续租：本合同约定租赁期满后，如果甲方同意乙方可以继续承租本合同项下房屋，续约期内的租金，由双方根据当时的市场价格协商确定，在同等条件下乙方有优先权，续约期内双方的权利义务除双方另有约定外均适用本合同相应规定。
第四条：租金和支付方式及租金交纳期限：
1、租赁金额：每年___________元。
2、付款方式：上交款。甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付全年的房租，第二年至第五年的房租要提前一个月交。
3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹拾万元整。
第五条：房屋的附属设施及费用的承担
1、承租区域内设施的使用乙方向甲方或第三物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用。收费标准按北京相关标准的执行。
2、使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳，(其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用)。
3、租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房
内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。
第六条：租赁期间房屋修缮
1、出租方房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。
2、承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向甲方申请，得到甲方及有关部门领导同意后方可施工，施工单位要有资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与甲方无关。如未经同意私自施工，甲方有权提前终止合同，并赔偿损失。造成后果由双方协商或移交法律部门追究法律责任。
第七条：甲方权利和义务
1、有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金。
2、监督乙方正确使用房屋、并保证房屋内外各类设施在乙方进场时能正常使用。
3、甲方不承担乙方的经营风险及责任。
4、在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借;利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时;拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。乙方租赁期间内可以部分面积招租或招商，甲方不得以任何理由干涉。
5、与乙方另签订消防安全协议书此合同附件，监督乙方安全使用房屋，针对发现乙方的安全有权要求限期整改。
6、在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明文件。
7、在乙方没有违反使用水、电时，甲方应保证商铺正常用水用电。
第八条：乙方权利和义务
1、按照房屋的使用用途，使用租赁房屋开展正常经营活动，不受甲方干涉，
但乙方不得擅自改造用途。
2、确保消防安全，如果因乙方使用房屋或经乙方装修房屋出现并造成人身财产损害时，均由乙方承担全部赔偿责任。
3、按照交纳房屋租金及其他费用。
4、不擅自拆改房屋构造，不在租赁房屋内从事违法活动。
5、甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。并负责损失的赔偿。
第九条：违约责任和合同终止的赔偿措施
1、若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失或无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。
2、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失。并有壹拾万元的违约金。
第十条：争议的解决办法
本合同在履行中如发生其他争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉。
第十一条：本合同如有未尽事宜，按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲、乙双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。
第十二条：本合同至双方签字盖章后生效，本合同_____页，一式两份，甲乙双方各执一份，均有同等法律效力。
出租方(盖章)：_____________承租方(盖章)：_____________ 法定代表人(签字)：_________法定代表人(签字)：_________ 联系电话：__________________联系电话：__________________ 联系地址：__________________联系地址：__________________ 身份证号：__________________身份证号：__________________ ______年_____月_____日______年_____月_____日
门市房租赁合同
甲方：
乙方：
为活跃经济，服务社会。经过甲、乙双方商议，现就有关门市房
租赁事宜达成以下协议，共同遵守执行。
一、租赁场地为街，其营业室
面积约平方米。
二、租赁期从年月日起至年月日止，共计年。租赁期满后乙方在同等条件下可优先续租。
三、租金：乙方如果不按时付清租金，甲方可收回房产，乙方违约所以造成
的经济损失责任由乙方负责。
四、装潢问题。现有装潢属于甲方所有，乙方如果要再进行装潢，应该事先经过甲方同意，合同期满后其装潢设施不得人为损坏，无偿留给甲方。
五、设备、设施问题。属于营业性设施、设备为乙方所有，租赁
期满后乙方带走。属于房产设施和水、电设备为甲方所有，租赁期满后乙方不得拆除和移动。
六、乙方在经营中要遵纪守法，经常进行房屋和水、电、气的安
全和防火检查，不得改变房屋结构。如果发生安全事故均由乙方负责，
乙方按时向有关部门交纳水、电、气、清洁费用，并负责门市前的日常保洁和治安工作。
七、乙方在合同期间不得擅自将门市房转租给他人，如果有特别情况，需要经过甲方同意并在合同上签字方可以转让，否则甲方有权收回房产，并不退未到期租金。
八、租赁期间除房产税以外的税费由乙方负责。
九、甲方收取乙方水电押金元。租赁期满待乙方交清当期水电费后，甲方一次返回押金(不计息)。
十、经营期满时，乙方应该保证灯亮、排污畅通，门窗和玻璃完好，如果有损坏，乙方应按价值赔偿(自然陈旧不在此列)。
未尽事宜，由双方商议。
本合同一式二份，经过双方签字即具法律效力。
附：
出租方：____(盖章)。
代表人：____(签章)。
承租方：____(盖章)。
代表人：____(签章)。
订立合同双方：
出租方：___，以下简称甲方
承租方：___，以下简称乙方
根据《中华人民共和国》及有关规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本门面房租赁合同范本。
第一条 甲方将自有的坐落在___市___街___巷___号的房屋___栋___间，建筑面积___平方米、使用面积___平方米，类型___，结构等级___，完损等级___，主要装修设备___，出租给乙方作___使用。
第二条 租赁期限
租赁期共___个月，甲方从___年___月___日起将出租房屋交付乙方使用，至___年___月___日收回。
乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：
1.擅自将房屋转租、分租、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的;
2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;
3.拖欠租金__个月或空置__月的。
合同期满后，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权。租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。
第三条 租金和租金交纳期限、税费和税费交纳方式
甲乙双方议定月租金___元，由乙方在___月___日交纳给甲方。先付后用。甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。
甲乙双方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费，交纳方式按下列第__款执行：
1.有关税法和镇政发(90)第34号文件规定比例由甲、乙方各自负担;
2.甲、乙双方议定。
第四条 租赁期间的房屋修缮和装饰
修缮房屋是甲方的义务。甲方对出租房屋及其设备应定期检查，及时修缮，做到不漏、不淹、三通(户内上水、下水、照明电)和门窗好，以保障乙方安全正常使用。
修缮范围和标准按城建部(87)城住公字第13号通知执行。甲方修缮房屋时，乙方应积极协助，不得阻挠施工。
出租房屋的修缮，经甲乙双方商定，采取下述第___款办法处理：
1.按规定的维修范围，由甲方出资并组织施工;
2.由乙方在甲方允诺的维修范围和工程项目内，先行垫支维修费并组织施工，竣工后，其维修费用凭正式发票在乙方应交纳的房租中分___次扣除;
3.由乙方负责维修;
4 .甲乙双方议定。
乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。对装饰物的工料费和租赁期满后的权属处理，双方议定：
甲方(出租方)： 乙方(承租方)：
甲乙双方根据有关法律和规定，本着平等互利的原则，达成以下协议：
一、租金：
甲乙双方达成一致意见，甲方将单间门面房以每年元的租金租赁给乙方，一次性交清第一年，以后房价随市场价格变动交租金，水费每吨元，电费每度元。
二、租期：
本合同自年月日至年月日生效。
三、甲方有权对乙方的经营项目，环境卫生及安全进行管理。
四、若乙方未能按期缴纳上述有关费用，甲方有权停止供水、供电等一切能源。
五、甲方有偿向乙方提供水、电服务。
六、服从甲方的各项管理，不得私自转让，如需转让，必须经甲方同意。
七、租赁期满时，若乙方因故不再续租，必须在租赁期满前壹个月通知甲方，双方协商，结算一切手续后，本合同即行终止。
八、租赁期内，乙方若对该房进行装饰，改动须经甲方书面更正为好。
甲方：
乙方：
2012年4月24日
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【温馨提醒】：请在填写中仔细阅读，并注意律师法律意见书
门面房租赁合同
出租方：______________(以下简称甲方) 承租方：______________(以下简称乙方)
根据《中华人民共和国合同法》及其有关法律法规和本市的有关规定，甲、乙双方在自愿，平等，互利的基础上，就甲方将其合法拥有的门面房出租给乙方使用，乙方承租使用甲方房屋事宜订立本合同。
一、租赁门面描述
1.甲方将其合法拥有的座落于________市_______(区/县) 街道 号门面房出租给乙方用于经营。该门面建筑面积共_______平方米;
2.内附属设施：_____________________________________________。 商法通风险提示一
1、注明门面房的位置、面积，明确合同的标的。
2、将内部的设施进行详细描述避免出现物品损坏后口说无凭。
二、租赁房屋用途
1.乙方租赁房屋作为商业门面使用;
2.乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。
商法通风险提示二
1、确定房屋是用于商业门面;
2、约定乙方不得擅自装修房屋;
三、租赁期限
本合同租赁期为_______年，自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止。
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四、租金及支付方式
第一年租金为_______元人民币，大写_______圆整。第二年租金经双方协商约定_________________。租金支付方式_________________。 商法通风险提示三
1、此处仅描述了两年，如果超过两年的，双方可以自行添加。
2、此处第二年开始，约定的是双方协商后确定，为预防房租的涨价，对出租人造成损失，你也可以根据自己的情况进行新的约定。
五、甲方的权利与义务
1.甲方应在乙方支付_____租金之日将上述房屋钥匙交付乙方;
2.甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。不得将乙方租用的房屋转租(卖)给任何第三者;或在租赁期内房租加价;
3.在租赁期间，甲方不得对所出租的房屋及房屋所在范围内的土地使用权设定抵押。并保证所出租房屋权属清楚，无使用之纠纷;
4.租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回房屋。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施________________________。乙方应在租赁期满后_______日内搬离。
商法通风险提示四
1、关于承租期间置备的无法移动拆除的设备，双方可以协商处理。
2、协商不成的，甲方有权要求乙方在合理的时间内进行拆除，将房屋恢复原状。
六、乙方的权利与义务
1.乙方按照本合同约定使用房屋，不承担门面自然损耗的赔偿责任; 2.乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉;
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3.在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、债务由乙方自行承担;
4.按本协议约定支付租金。 商法通风险提示五
乙方在合同期限内将门面房转租给第三人应当经过甲方的同意，未经甲方同意的转租行为是无效的。
六、房屋使用要求和维修责任
1.在租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方;甲方应在接到乙方通知后的______日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修费用由甲方负责承担;
2.乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复。乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担;
3.乙方租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态。甲方要对该房屋进行检查、养护的，应提前____日通知乙方。检查养护时，乙方应予配合。如因乙方阻挠养护、维修而产生的后果，由乙方承担;
4.在租赁期间，甲方需要对该房屋进行改建、扩建或装修的，甲方负有告知乙方的义务。具体事宜可由甲、乙双方在条款中另行商定;
5.乙方需装修房屋或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方。 商法通风险提示六
1、关于乙方装修房屋，应当经过甲方同意，未经甲方同意的，甲方有权要求乙方恢复原状;
2、经过甲方同意后装修房屋，合同解除的剩余价值如何处理，双方也应当做出进一步的明确。
七、续租
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租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方在同等条件下有优先租赁权，但必须在租赁期满前的_______个月向甲方提出书面申请。双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。
八、房屋返还
1.除甲方同意乙方续租外、乙方应在本合同的租期届满后的____日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按________元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费;
2.乙方按本合同约定返还该房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。 商法通风险提示七
1、租赁期满后，乙方继续租用房屋，甲方没有反对的，根据合同条款的约定，对于乙方很不利;
2、如果乙方需要继续使用房屋，应当在甲方催告返还房屋时，书面要求继续承租。
九、转租、转让和交换
1.在租赁期间，乙方再转租房屋须事先书面通知甲方，征得甲方的书面同意;
2.乙方向甲方承诺，在转租期间不将该房屋承租权转让给他人或与他人承租的房屋交换使用。
十、合同的变更和解除
1.乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同： (1) 未按约定期限交付租金，超过_______天以上的;
(2) 在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的;
(3) 在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自转租或转让承租房屋的; (4) 从事非法经营及违法犯罪活动的。 2.甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：
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(1)甲方不交付或者迟延交付租赁房屋_______天以上的;
(2)乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过_______天的;
(3)甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的房屋用于抵押或转让给第三方的;
(4) 租赁房屋主体结构存在缺陷，危及安全的。
3.在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同： (1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同;
(2)因不可抗力因素致使房屋及其附属设施严重受损，致使本合同不能继续履行的;
(3)在租赁期间，乙方承租的门面被征收、征用或被拆迁的;
(4)因地震、台风、洪水、战争等不可抗力的因素导致该房屋及其附属设施损坏，造成本合同在客观上不能继续履行的。
4.在租赁期间，租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应按月租金的____倍向乙方支付违约金。如支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。但下列情况除外：
(一)该房屋占用范围的土地使用权依法提前收回的;
(二)该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的或者拆迁的;
(三)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的;
(四)甲方已被告知该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。 十
一、违约责任及赔偿
1.符合本合同第九条第1.2项的约定，甲方有权解除合同，并有权要求乙方按当年租金的_______支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，以实际损失为准;
2.乙方应如期交付租金，如乙方经甲方催告，仍不能在约定期限内交付的，应当对甲方承担违约责任。
3.租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方经甲方催告，仍不能在约定期限内返还房屋的，应当根据第八条第1款承担违约责任。
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十二、其他条款
1.在租赁期间，乙方所缴纳的水费、电费、房租等交于甲方的各种费用，甲方应给乙方开相应的收据。乙方因房屋使用所缴纳的其他费用，乙方应将相应收据复印件交于甲方; 商法通风险提示八
1、租赁期间，房屋的物业费也需要进一步的约定，一般是承租人进行支付;
2、关于违约后扣除租金、押金的行为，双方自己可以根据各自情况进行协商;
2.甲、乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方待双方同意后，方可办理手续。若甲方违约，除要负责退还给乙方相应期限内的房租外，还需支付给乙方上述金额(未到期限的房租金)_______的违约金，反之，若乙方违约，则甲方有权不退还租金、押金;
3.本合同未尽事宜，甲、乙双方可以补充协议的方式另行约定，补充协议是本合同不可分割的部分，与本合同不一致的，以补充协议为准;
4.本合同连补充条款及附件共_______页，壹式_______份。其中，甲、乙双方各执_______份，均具有同等效力。
出租方(甲方)：____________ 承租方(乙方)：____________ 联系地址：__________________ 联系地址：__________________ 电话：______________________ 电话：______________________ 证件号：____________________ 证件号：____________________ 产权证号：__________________ 代表人/代理人：_____________ 签约日期：__________________ 签约日期：__________________
商法通提醒您：
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甲方(出租方)：
乙方(承租方)：
经甲、乙双方协商，甲方将门面房租给乙方经商使用，特订立如下合同条款：
一、甲乙双方约定该房屋的租赁期限为，在合同期限内，甲方不得终止租赁合同，乙方在三年租赁期内如果不再使用甲方的房屋，应提前三个月告知甲方，乙方所付的房屋租金，甲方不予退还，并且乙方所有投资到甲方房屋上的固定装修物(如玻璃地弹门、玻璃橱窗、窗内装修、吊顶、电路等)无条件留给甲方，但商品样品及库存商品和可搬动的办公用品等由乙方运走，甲方不得干涉。
二、甲乙双方约定，在三年租赁期限内，今年租金为元，后两年的租金为路段甲方门面房附近房租行市的平均价)，租金一年一付。
三、甲乙双方约定，乙方在不破坏甲方房屋主体结构的前提下，由乙方投资根据需要可以对甲方的该合同房屋进行装修改造。
四、甲乙双方约定，在租赁期内，甲方不得干涉乙方的正常经营活动，乙方在经营活动中产生的一切费用由自己承担，甲方概不负责。
五、甲方愿意为乙方提供用水用电方便。
六、甲乙双方约定，在三年租赁合同期满后，本合同自动失效。
七、房屋租金自年月日开始计算，今后年的月日乙方必须将房屋租金付给甲方(合同终止后除外)。
八、本合同一式四份，甲乙双方各执二份，自合同订立之日，(甲方收到租金)起生效，双方均不得违约，如单方违约，应赔偿对方违约金万元整。
甲方：
乙方：
年月日
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