村民建房审批流程
农村村民自建住宅(含危房翻建)审批程序
根据《南京市农村地区规划实施管理暂行规定》，在规划布点村庄范围内，允许利用已有宅基地自建住宅;在非规划布点村庄范围内，不得新增住宅建设，经房产部门鉴定为危房确需翻建的，由镇人民政府出具审查意见。同意进行危房翻建的，按照“原地、原面积、原层数”的原则进行建设。
农村村民自建住宅(含危房翻建)审批程序如下：
1、农村村民建房首先向居住当地村委会提出申请，村民委员会收到申请后对申请建房者的相关条件和资格进行初审，初审合格后报镇村建设管理服务中心、镇土地管理所、城管办办理手续。
2、牵涉到农居民在规划保留村庄新建住房的，由镇土地管理所牵头，镇村建设管理服务中心、城管办参与，对该建房户进行家庭人员情况(包括户籍证明、身份证)和宅基地进行核实，如符合条件，报镇政府会审。在非规划保留村庄的一律不得新建。
3、牵涉到农居民在规划保留村与非规划保留村庄翻建的，由镇村建设管理服务中心牵头，镇土地管理所、城管办参与，对申请者的家庭人员情况(包括户籍证明、身份证)和宅基地及构筑物进行丈量审核，如符合条件，报镇政府会审。在非规划保留村一律不得建二层或二层以上。
4、对申请者符合条件的，在10个工作日之内，将审核意见报政府会审，受理后20个工作日内作出决定。
5、村民建房会审通过后，由城管办对该建房进行跟踪，审查是否按规定进行建设，如违反规定，一律由城管办进行依法撤除。
1、建房申请人向村民建房理事会提出申请;
2、村村民建房理事和村委召开会议，讨论通过后张榜公示5个工作日;
3、公示5日无异议的，村委会报镇人民政府审核;
4、镇规划建设管理办、国土资源管理所5个工作日内集中会审和现场勘查;
5、符合条件的报镇分管领导提交会议研究;
6、不符合条件的书面答复申请人村委会。
7、镇召开会议研究;
8、经会议研究同意的，镇人民政府7个工作日内发放《建设工程规划许可证(副本)》《乡村规划许可证(副本)》、《建设用地批准书》，村民小组张榜公布审批结果，公布期限5日;
9、经会议研究不同意的书面答复申请和村委会。
二、农村村民建房涉及占用耕地、林地、园地等农用地的办理程序：
1、镇人民政府初审;
2、县国土资源等相关部门审核;
3、农户缴纳相关税费;
4、县国土资源局发放《建设用地批准书》。
大源镇农村村民建房审批会审制度(试行)(征求稿)
为深入推进农村村民建房阳光审批，进一步改进工作作风和工作方法，增强集体决策意识和责任意识，提高办事效率和服务质量，严格依法行政，规范审批行为，为确保重大行为的公开、公平、公正，经研究结合本镇实际情况，制订本制度。
一、会审方式
1、会审由镇村镇办牵头，会审小组人员由农村村民建房户涉及村的管理区书记、驻村干部(含联村干部)、镇国土所负责人、镇城建所负责人及镇综合执法中队负责人等组成，会审小组每星期定期召开一次会议，初定在每周二下午，遇到突发事项不能召开的，由镇村镇办与管理区商议召集。
2、各与会人员对农户的建房申请审批情况结合各自职责发表意见，会审后形成统一意见，具体以会审小组会议纪录为准。通过的给予办理相关手续，资料不全的补齐后给予办理相关手续，不予通过的由驻村干部告知建房申请户。
二、会审内容
农村村民建房的新建、拆建。
三、会审程序
1、先由农村村民建房涉及村的管理区书记或驻村干部(含
联村干部)汇报村民建房申请人四邻协议、村集体会议研究情况、村公示反馈情况(主要为申请人的家庭人口结构、现有住房及处置方式、拟申请建房地点、面积与土地用途等)，同时提出本户的会审意见。
2、镇城建所职责：参与申请人建房用地现场踏勘;确定审批位置是否符合村庄规划;四邻协议;建房面积和层次;重点区域控制;法律法规规定的其他事项。形成本户的会审意见，最后由经办人、所负责人在农户建房申请表上签字认可。
3、镇国土所职责：参与申请人建房用地现场踏勘;是否符合土地利用总体规划;一户一宅规定;土地指标核查;是否按规定办理农转用手续;对没有权属来源证明的宅基地土地历史使用情况和现状进行核查。形成本户的会审意见，最后由经办人、所负责人在农户建房申请表上签字认可。
4、申请人建房用地涉及森林、交通、水利等法律法规另有规定的从其规定。
5、会审通过后，在镇公开栏公示十天，无异议的由镇人民政府进行审批。审批后办理相关手续，申请人分两类办理相关证件，办好相关证件后向镇城建办领取施工监督牌，同时进行挂牌施工建设，主动接受群众监督。
(1)申请建房户为二类区的，先向镇城建所办理建设用地规划许可证，取得建设用地规划许可证后向镇国土所办理建设用地许可证，取得建设用地许可证后再向镇城建所办理建设工程规
划许可证。
(2)申请建房户为三类区的，先向镇城建所办理乡村建设规划许可证，取得乡村建设规划许可证后向镇国土所办理建设用地许可证。
四、审后管理
1、申请建房户完成各类证件办理后，由建房户会同所在村主要干部、驻村干部、镇城建所、镇国土所及镇综合执法中队等五方进行定点放桩;必要时可联系县测绘大队进行放样，费用由建房户自理。同时镇村镇办向村主要干部、驻村干部、镇综合执法中队移交建房户相关建房审批文书表格，由各接收人签字确认，共同做好批后监管工作。
2、镇村镇办、镇城建所、镇国土所及镇综合执法中队要做好相关日常建房巡查管理、四到场制度落实等工作。建房户在地基扎好钢筋、各层次浇筑前、结顶前及时通知镇城建所及驻村干部进行实地核查，前一程序核查合格后方可进入下一程序施工。
村民凭审核到位的《村民住房建设申请表》再到国土部门办理用地手续应注意事项
一、农民建房申请条件和不得申请使用宅基地的条款严格按五政规(2013)2号文的通知执行。
二、看清楚《个人建房用地审批呈报表》后面的说明内容。
三、申请建房和审核签意见应注意以下要件。
(一)不能提供86年房屋土地使用证的问题。首先由建房户原户主写出土地使用证丢失说明，再由村国土信息员实地测验原房面积，并公示30天后报乡镇政府分管领导签字核定盖章后，才能作为该户原房的权属来源;若在国土所查到依据，将依据复印即可。
(二)不能提供92年以后核发的《集体建设用地使用证》的建房者，其本人写出此证丢失说明，再到国土所或由国土所到局查出登记资料复印后才能作为原房权属来源。
(三)原房登记户主身故的，若其证丢失的，也要
1、2的要求处理，而且其配偶及子女(不管有证无证)需提供涉房权属的处置协议。
(四)原登记证上的姓名与身份证不一致的问题，由村委会写出证明即可。
(五)分户建房的处理：父母身边留一子女外才能分户，而且分户者必须达到18周岁以上;符合分户条件的，双方要签订分户协议，协议内容：明确甲方保留面积，乙方分得多少和未分面积，还要明确其他家人无异议，此协议双方要签字打指印(此协议要3份，国土部门要原件)。
(六)建房占耕地问题：占耕地建房户要向国土部门申报用地计划，先由国土所审核其选址是否占用基本农田，若是基本农田是禁止占用的，若占用属一般耕地，就由县国土部门向市政府申请审批农转用计划，获得批文后，县国土部门才能审批。审批时，建房者必须交纳每平方米10元的耕地占用税，村委会还要向国土局签订《村民建房耕地占补平衡承诺书》。若属移基占耕地建成房者，就要依据原房拆除还田面积来界定是否交耕地占用税，即：拆房还田面积大于或等于新占耕地面积的不交耕地占用税，若拆房还田面积小于新占耕地面积的，其差额交纳耕地占用税。属拆房还田的，村委会都要与建房者签订《拆房还田协议》(此协议在审批用地手续时交国土部门1份)。
(七)关于未批先建补办用地手续的处理：对于未办理建房用地手续已建成房，且符合土地利用总体规划及其它农宅基地前置许可条件的，经申请准予补办宅基地用地手续;对于违反土地利用总体规划擅自建住宅的，应当依法限期拆除，恢复土地原状;对于符合土地利用总体规划，但超过法定面积标准的，应当限期拆除在超占土地上新建的房屋，依法责令退还超占的土地;若超法定面积的住宅结构不宜拆除或收回后不易重新调整使用的超占部分，按照农村集体非农建设用地处理后补办手续。
(八)所有资料除报表外均一式两份。
(九)身份证是正反两面复印。
(十)部分村未提交户口簿复印件，首页及本人页显示(农业人口)。
(十一)涉及买卖过户的，有过户申请、买卖合同、完税凭证、原权利人证书。
(十二)原证遗失的，要么登报作废，要么本人写遗失声明(买卖必须登报，建房只需声明且村委会盖章)，另须在国土所查到权属来源。
(十三)涉及分户以及继承的须家庭成员认可(分户协议，继承协议所有将成员，尤其是兄弟姐妹均要签字按手印，且有村盖章证明)。
【发布单位】浙江省丽水市 【发布文号】丽政发〔2005〕15号 【发布日期】2005-03-11 【生效日期】2005-04-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规
【文件来源】法律图书馆新法规速递
丽水市城市规划区外农村村民建房审批管理暂行办法
(丽政发〔2005〕15号)
莲都区人民政府，市政府直属各单位：
《丽水市城市规划区外农村村民建房审批管理暂行办法》已经市政府常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○○五年三月十一日
丽水市城市规划区外农村村民建房审批管理暂行办法
第一条第一条 为规范丽水市城市规划区外农村村民建房管理，合理利用土地，切实保护耕地，根据《 中华人民共和国土地管理法》、《 中华人民共和国城市规划法》、《 浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《 浙江省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》、《 浙江省村镇规划建设管理条例》、《 国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)等有关法律、法规及政策规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条第二条 丽水市城市规划区外农村村民申请宅基地新建、扩建、改建住房，适用本办法。
第三条第三条 丽水市土地行政主管部门负责城市规划区外农村村民建房用地农用地转用、建房用地审核以及有关监督管理等工作。
丽水市建设规划行政主管部门负责城市规划区外农村村民建房规划审批、建设管理以及有关监督管理等工作。
莲都区各乡(镇)人民政府、街道办事处，按照有关法律、法规规定，做好城市规划区外农村村民建房的监督管理工作。具体负责组织编制、实施本行政区域内的土地利用总体规划和村镇规划,负责农村村民建房审核及协助村民委员会做好农村村民建房的土地权属(包括土地所有权、土地使用权、承包经营权，下同)调整等工作。
村民委员会负责做好村庄建设规划的编制，负责对农村村民建房户申报的现有住房、家庭成员、户籍关系等情况进行核实并协助提供相关的真实情况;做好农村村民建房涉及的相关土地权属调整工作。
第四条第四条 农村村民建房应当在土地利用总体规划和村庄布局规划确定的农居点范围内合理安排选址，并符合村镇建设规划。
第五条第五条 农村村民建房应遵守以下原则：
(一)农居点规划应当尽量使用原有宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地;
(二)严禁占用基本农田;
(三)按村庄布局规划要求予以限制的村庄，不再安排新增农村村民建房用地;
(四)推广建造联建式住房，控制建造独立式住房。
第六条第六条 农村村民建房实行计划管理。乡(镇)人民政府、街道办事处应当按照实施土地利用总体规划、村镇规划的要求，于每年第四季度，编制下一年度各行政村的农村村民建房用地需求计划，报丽水市国土资源局莲都区分局审核。丽水市国土资源局莲都区分局根据上级下达的土地利用年度计划和各乡(镇)农村村民建房的实际用地需求，核定各乡(镇)农村村民建房的年度用地计划，报莲都区人民政府同意后组织实施。
第七条第七条 农村村民建房涉及占用农用地的，根据核定的年度用地计划，由丽水市国土资源局莲都区分局于每年一次性申请办理农用地转用手续，经批准后按户数逐宗依法审批。
第八条第八条 农村村民建房应当符合一户只能拥有一处宅基地的规定。
在符合村镇建设规划的条件下，提倡原址拆旧房建新房。易地新建住房先拆后建的，优先安排宅基地。易地新建住房先建后拆的，申请建房的农村村民应与村民委员会签订原有住房拆除协议，并在新建房屋结顶后三个月内自行拆除原有住房，退还的旧宅基地由村民委员会收回统筹安排。对因结构等原因无法拆除的，原有住房无偿交由村民委员会统一管理。
本村农村村民内部调剂住房后建房的，调剂双方都应当是符合宅基地审批条件的困难户，接受调剂一方原则上不再另行安排宅基地。
第九条第九条 农村村民建房的用地标准，根据其家庭常住农业户口人数，结合原有住房面积进行确定。农村村民家庭常住农业户口人数以公安部门颁发的户口簿中的家庭成员为准。
(一)建房的宅基地建筑占地面积，按以下标准执行：
1.1-3人户，安排不超过75平方米，建房层次不超过3层;
2.4-5人户，安排不超过90平方米，建房层次不超过3层;
3.6人以上户，安排不超过110平方米，建房层次不超过3层。
(二)有下列情形之一的，可增加一个人口计算宅基地面积：
1.已婚尚未有子女的;
2.已领取独生子女证的。
(三)农村村民家庭成员在本村虽无常住户口，但属下列情形之一的，可计算人口安排宅基地面积：
1.与本村村民结婚3年以上的农业户籍的配偶，但安排建房后其在原户口所在地的户口，不再作为今后安排建房的依据;
2.配偶为非农业人口且未享受过房改政策(购买房改房、集资房、经济适用房及货币分房，下同)的(该配偶今后不再享受房改政策);
3.子女为非农业人口，尚未成家随父母居住，且未享受房改政策的;
4.原户口所在村的现役军人(不含现役军官)、复转退军人(不含已在外结婚定居人口);
5.原户口在本村的大中专院校在校学生;
6.原户口在本村的监狱服刑、劳动教养人员;
7.法律、法规规定的其他人员。
(四)碧湖、大港头、老竹、双溪镇规划区内农村村民建房用地标准，可由莲都区人民政府另行制定，报市人民政府批准后实施。
第十条第十条 有下列情形之一的，建房申请不予批准：
(一)不符合土地利用总体规划和村镇规划的;
(二)宅基地面积已经达到本办法规定标准再申请新宅基地的(实施村镇规划进行旧村改造的除外);
(三)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，有出租或出卖、赠与、析产、法院判决等形式转让住房，再申请宅基地的(经批准调剂住房的除外);
(四)未到法定结婚年龄以分户为由申请宅基地的;
(五)违法占地或违法建房未处理结案的;
(六)其他不符合建房条件的。
第十一条第十一条 农村村民建房设计应当坚持适用、经济、安全、美观的原则，符合国家和地方有关节约土地、抗御灾害等规定，保持地方特色和传统风格，并与周围环境相协调。
农村村民建房应当严格按照设计图纸施工，遵守施工操作规范，保证工程质量和安全。
第十二条第十二条 农村村民建房审批程序参照《丽水市城市规划区内农村村民建房审批管理暂行办法》执行。
第十三条第十三条 因灾毁急需建造住房的，经建设规划行政主管部门规划选址后，可以按照本办法规定的建房标准先行建设，在灾情结束后6个月内补办有关审批手续。
第十四条第十四条 经相关部门鉴定确属危房，但不符合村镇规划的，根据房屋质检单位及设计单位提供的修建意见，经建设规划、土地行政主管部门审核同意，可以进行加固修建。
第十五条第十五条 回乡定居的华侨、台湾和香港、澳门特别行政区同胞、外籍华人申请建造住房的，按照本办法规定办理建房审批手续，其宅基地面积可参照当地农村村民的标准上限执行。
第十六条第十六条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准占用土地建造住房的，由土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。
超过本办法规定的建房用地标准，多占的土地以非法占用土地处理。
第十七条第十七条 严禁非法买卖、转让宅基地使用权。对非法买卖、转让宅基地使用权的,按非法买卖转让土地处理。
第十八条第十八条 农村村民新建住房后，未履行原有住房拆除协议的，由市土地行政主管部门依法责令限期拆除，逾期不拆除的，依法强制拆除。
第十九条第十九条 国家工作人员在建房申请、审查、审核和审批过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或者上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第二十条第二十条 农村村民申请建房，有关部门不得收取法律法规规定之外的其它费用;依法应当收取的费用，必须严格按照省、市物价部门核准的收费项目和标准收取;违规收取费用的，按有关规定进行处理。
第二十一条第二十一条 丽水市城市规划区外属丽水经济开发区行政管辖的农村村民建房，参照本办法执行。
第二十二条第二十二条 本办法2005年4月1日起施行。原丽水市城市规划区外农村村民建房有关规定与本办法不符的，以本办法为准。今后法律法规和政策另有规定的，从其规定。
本内容来源于政府官方网站，如需引用，请以正式文件为准。
居民(村民)建房申请
县住房和城乡规划建设局：
兹有申请人家庭人口人，系镇(乡)
村(街)组。现有住房占地面积㎡，总建筑面
积㎡)(现无住房不需填写)。由
于，特申
请(需注明建设地点)，总占地面积㎡，总建筑面积㎡，
占用土地性质为(耕地/非耕地)。
申请人：年月日
村民委员会意见(盖章)：
镇(乡)政府意见(盖章)：
推荐阅读：
农村村民建房审批流程（共6篇）06-28
规范村民建房致村民的公开信05-30
农村村民建房管治方案（精选2篇）05-03
村民建房会议记录（精选6篇）06-10
农村村民建房呈报表（精选6篇）08-10
村民建房用地的请示（精选7篇）12-09
村民建房管理办法（通用9篇）01-04
农村村民建房申请书（共6篇）08-04
村民建房安全管理制度（精选6篇）10-01
农村村民建房流程图（精选6篇）03-08
