公司内部管理与物业管理论文

摘要本文从物业管理公司财务分析的目的与要求入手，归纳出实际工作中的财务分析主要方法，帮助各物业管理公司更好地进行财务管理工作。关键词财务分析物业管理公司方法一、引言随着我国房地产行业的兴起与发展，物业管理公司如雨后春笋般成长壮大起来，成为了我国社会主义市场经济建设过程中的新生力量。下面是小编精心推荐的《公司内部管理与物业管理论文 (精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

公司内部管理与物业管理论文 篇1：

浅议物业公司的收入管理方法

[摘 要] 随着我国经济的不断发展，我国的物业管理行业也呈现出迅猛发展的强劲势头，国内物业公司的数量与质量都不断提升，面对日益激烈的市场竞争，物业公司想要获得进一步的发展就必须加强企业内部管理，提高管理水平。目前物业管理公司最主要的收入来源是物业管理费，所以加强对收入的准确核算与有效管理，加强内控制度建设，已成为提升企业综合竞争实力的最重要条件。本文从国内物业公司收入管理及会计核算的现状分析入手，探讨如何进一步规范物业公司收入管理及会计核算流程。

[关键词] 物业公司;物业收入;管理办法;会计核算;内部控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 15. 008

随着我国国民经济的快速发展，我国的物业管理市场竞争日益激烈，物业公司想要获得更大的发展空间和经济收益，必须从企业的内部管理工作着手。在众多的管理工作当中，物业管理公司的收入管理问题一直是困扰物业公司领导者与经营者的重要问题，物业公司的竞争压力逐渐增大，面对逐步供小于求的物业管理市场，如何能够提升企业的竞争实力与管理能力就成为所有管理者与领导者必须关注的重要问题。

1 我国物业公司收入管理工作基本现状

越来越多的物业管理公司给我国的物业管理行业注入了新的发展活力，物业公司想要获得更大的发展就必须重视企业内部管理，提高收入管理水平。在我国物业公司最为重要的收入来源就是物业管理费收入，在物业管理费收入管理工作中，绝大多数的物业管理公司都采取了专职人员直接负责的办法，由专业的物业管理费用收取人员向小区业主收取物业管理费用并开具付款凭证。收费人员将所收费用与付款收据回执单交回公司财务部门，由公司专职财务人员进行凭证登记。虽然这种收费管理办法能够在一定程度上提升管理费用收取的合规性，但是仍然存在诸多问题值得我们注意。

(1)无法对收费人员进行实时监控。众所周知，小区业主会随时缴纳物业费，尤其在周末和节假日更是如此，而物业公司在这段时间只会有几个管理人员值班，这就要求物业管理处的前台收费人员要保证所收款项与所开发票金额要匹配得上，收款方式要记录清楚，因为会涉及银行手续费与地产公司结算的金额确定。然而现实中，前台收费人员流动性大，虽然公司财务部对其培训力度加大，但由于收费人员的素质参差不齐及流动性增大，使公司的财务风险加大。

(2)缺乏对记账人员的有效稽核。物业公司的记账人员分为项目出纳与公司财务会计，项目出纳根据每天的收款请款登记收款台账，确认当期收款、预收账款与清欠账款，并按时向公司财务部报送收款日报，公司财务部根据项目收款台账，进行收入会计分录的记账处理，并于记账完毕后与项目出纳核对台账中各项收款种类的结余，都核对无误后才可进行其他的账务处理。这一看似很完美的流程却隐藏着很大的风险，因为物业公司收到的每一笔物业费都会精确到房间号，项目出纳掌握着所有的收款明细，而公司财务部记账是依据项目出纳整理的票据，最后核对时只是核对一个总数，而不会每户都核对一遍(因为业主数量太大)，如果在核对中发现了差异，也只会调整一个总数而不是追本溯源，这就造成了财务部内部对记账人员的监控形同虚设。

2 加强物业公司收入管理的措施

物业公司的收入是公司维持日常经营服务最重要的经济来源，而且对于自身不进行商品生产的服务型企业来说，物业管理费用在物业管理公司的所有收入当中占据着绝对重要的地位，所以在加强物业公司收入管理的措施研究当中，也要把加强物业管理收入的管理作为重点来研究。

2.1 加强流程设计，提升内控质量

内部控制是有效提升企业内部资金使用效率、资金安全性与完整性的重要措施，尤其是对于物业管理公司而言，更具重要意义。内部控制制度的有效确立能够确保物业公司财务管理信息及相关资料的完整性与及时性，能够及时发现管理过程中的错误并予以及时纠正，有效杜绝徇私舞弊现象的发生。同时能够有效掌控物业管理费用的收缴情况，有效提升物业管理工作的业绩。在改进收入管理流程及提升内部控制水平的问题上，應注意以下几个方面。

(1)加强对管理费用收取人员的监管。物业管理费用收取人员是物业公司进行收入管理的第一道关卡，同时也是最重要的一个部分。要加强对收费人员的有效监管，首先要加强对收费单据的管理工作，如加强收费凭证的印鉴管理，在物业管理费用的收据联、记账联上除了要盖上公司的公章之外，还要加盖具体的款项收缴日期印章，并且要加强对收缴费用的及时存入管理，一般情况下应限定收费人员在收费当日将收入存入公司账户。在管理费用存入公司账户之后，要将存款回执单、物业管理费收据记账联等有效凭证交回企业财务管理部门盖章签收，并由财务管理人员出具签收凭证交由收费人员自行管理，以备日后查账之用。如遇特殊情况未能于当日存入，则需要向公司财务管理部门进行报备。

(2)加强记账人员稽核管理。企业财务部门在对收费人员上缴的所有凭证进行审核签收之后，将所签收的所有凭证制作成清单汇总，交给公司账目记账人员进行二次稽核，记账人员进行认真审核查实之后在清单汇总上签字盖章，并与第二天交回企业财务管理部门管理，财务管理部门将清单汇总作为款项收缴单据的附件留存，并出具清单汇总签收凭证交由记账人员自行保管，以备日后查账之用。记账人员将清单汇总签收凭证与自行登记的管理费用记账联进行统一装订并认真保管。

(3)加强月末管理工作。物业管理公司为加强收入管理工作，应重视月度汇总及管理工作的有效开展。记账人员应该于每月末之前进行物业管理费用收缴情况月度报表的编制工作，并交由企业财务管理部门审核。在月度报表的编制过程中应加强对业主欠费总户数、应缴总户数、实缴总户数的记录。财务管理部门经认真核实无误之后签字确认并交还记账人员存档保管。

(4)加强定期清算工作。物业管理费用的收缴工作长期以来都存在着不同程度的坏账问题，为了提升管理费收入的有效管理，应加强定期清算工作。如按季度、半年度以及年度进行定期清算工作。对欠费的户数及欠费原因进行严格审查，如确实因各种原因出现无法收回的坏账，要进行认真记录，并根据公司的具体规定进行及时的报备，再由片区直接管理人员和负责人员提出坏账处理申请，经公司程序确认之后及时处理。

2.2 加强收入会计核算

物业公司的收入内容主要包括物业公司管理的辖区范围内的一切公共服务实施与设备的运行维修及保养费用收入、公共绿化场所的服务费用收入、公共场所的卫生服务收入、辖区范围内的安保管理收入等。在会计核算工作方面主要有几个问题需要注意。首先，借记“现金”、“银行存款”用于记录当期收入的物业管理费用记录。再用贷记记录当期应收未收的物业管理费用项目，如遇到需要退回超额缴纳的物业管理费用时，在相应科目中做相反账目处理。其次，在月末用借记记录应收物业管理费用项目，用贷记记录本期实际收入的物业管理费用项目。再次，在年末处理坏账项目的时候，用贷记记录应收物业管理费用项目以及物业管理费用坏账项目。

3 结束语

物业管理公司想要在激烈的市场竞争环境下获得更大的发展空间，让企业能够健康稳定地持续发展，就必须加强收入管理工作，加强对物业管理费用的收缴与监管，从而提升管理效率，确保企业资金的有效运转。只有这样，物业管理公司才能在激烈的市场竞争环境下获得自己的一席之地，才能在提升公司综合竞争实力的基础之上，为国民经济的发展作出自己应有的贡献。

主要参考文献

[1]袁伟.浅析物业租赁企业收入的确认方法[J].商业会计，2009(14).

[2]张文.浅论如何提高物业管理公司盈利水平[J].会计之友，2010(5).

作者：赵春辉

公司内部管理与物业管理论文 篇2：

浅议物业管理公司财务分析的应用

摘要　本文从物业管理公司财务分析的目的与要求入手，归纳出实际工作中的财务分析主要方法，帮助各物业管理公司更好地进行财务管理工作。

关键词　财务分析　物业管理公司　方法

一、引言

随着我国房地产行业的兴起与发展，物业管理公司如雨后春笋般成长壮大起来，成为了我国社会主义市场经济建设过程中的新生力量。随着物业管理公司对现代财务管理重视程度的不断提高，很多物业管理公司也开始关注对自身财务数据的分析。物业管理公司的财务分析工作在整个财务管理体系中有着重要的意义，通过财务分析形成的数据与结论能够为公司管理层和相关利益团体的管理决策提供信息。总的来说，财务分析是企业进行财务核算的重要工具，能够有效帮助企业总结经营管理活动中的经验，发现问题，合理预测，提高效益。可以说，每一家公司的财务分析工作都涉及到分析现状、规划未来的内容，物业管理公司也是如此。物业管理公司财务报表需要针对不同使用者，采用不同的财务分析方法，分析的侧重点也不尽相同。物业管理公司的财务分析主要集中在对物业经营、房屋修缮、社区综合服务等经营活动领域，主要利用会计核算、统计等有关信息，对不同期间的经营活动产生的数据进行比较，大多采用对比分析方法，找出问题和根源，再采取措施修正，不断提高物业管理公司的财务管理水平。

二、物业管理公司财务分析的主要目的与应用分析

财务分析对于物业管理公司管理层和外部利益团体都有着重要意义。对于物业管理公司来说，只有对自身的财务数据进行深入、系统的分析，才能及时地发现自身经营管理过程中的问题，了解在哪些领域还有改进空间，从而做出正确的经营决策。对于外部利益相关者来说，由于各自的目的和需求大不相同，所以对于财务信息的要求也不一样。具体来说，对于业主来说，主要需要通过一些财务数据客观上了解物业管理公司是否有着高标准的服务质量。对于物业管理公司的管理层来说，需要通过财务分析判断公司的长短期偿债能力、盈利能力、现金流状况以及未来发展的整体趋势，从而对自身综合管理能力进行评价。对于投资者来说，主要需要了解物业管理公司的盈利能力;对于债权人来说，则需要重点关注物业公司的资产负债率、速动比率等与偿债能力相关的指标。由此可见，物业管理公司在进行财务分析工作时，满足内部管理层和外部利益相关者的需求都十分重要，在我國会计准则和相关财务报告编制规定的基础上，要尽可能地反映出多方需要的信息。总的来说，物业管理公司财务分析的具体目的与应用主要有以下几个方面。

(一)评价特定时点公司的财务状况。

财务分析最直接的是反映出公司一定时期下的资产、负债、所有者权益的构成状况，在此基础上评价出企业的经营效率、偿债能力、经营风险。对于物业管理公司来说，财务分析需要能够覆盖公司经营、管理、服务流程的每一个关键环节，对重大项目需要根据财务状况做出合理预测，做好成本预算;在具体的实施环节，也注意跟进观察，重视对新情况的分析，在公司内部的各个部门之间做好信息传递工作，注意工作前后期的财务对比分析，观察影响企业获利水平的各项指标以及异常波动的内容。

(二)评价物业管理公司的管理水平。

物业管理公司的管理水平在财务分析的过程中能够得到集中反映。总的来说，物业管理公司的经营过程就是运用自身的资产逐渐获得利益的过程，管理水平的高低在很大程度上就体现在资产的管理水平上，分析资产的管理水平，能够帮助物业管理公司评价自身的资产管理情况、营运情况，从而反映出公司的整体的管理水平。举例来说明，物业管理公司需要密切关注资产购买、投入使用、修缮、保管等各个环节的经费支出与最后的经济成果进行对照，主要分析资产的投入是否恰当，有没有由于管理不善带来的无谓损失，然后再评价相应资产的获利能力，从而不断提高物业管理公司的资产管理水平。

(三)衡量物业管理公司的盈利能力。

物业管理公司的经营管理目标多种多样。从广大物业管理公司的实际经营运作过程来看，单纯依靠物业管理相关服务所获得的利润其实并不高，然而，任何公司都是以盈利为最根本的目标，物业管理公司也不例外。鉴于此，物业管理公司也需要追求自身的新的利润增长点，因为公司的盈利能力不仅对公司管理层与投资者十分重要，对于债权人、投资者来说也具有重要意义。随着我国居民生活水平的普遍提高，物业管理公司的盈利能力往往也影响着人们对于物业公司的选择，人们都希望能够选择一家经营水平高、管理理念先进的物业管理公司。

物业管理公司财务分析的目的在于对公司财务状况、经营成果、管理水平的评价，为公司管理层和利益相关者进行经济决策提供重要依据。

三、物业管理公司财务分析的主要方法

物业管理公司的财务分析方式按照不同的侧重点有着不同的划分，具体来看，主要有以下两类方法体系。

(一)按照会计要素分类。

1、资产负债表分析。资产负债表分析是一类静止的分析方式，主要依据资产负债表的数据进行客观评价。资产负债表是对某一时点公司经营状况的全面反映，是财务报表体系中较为综合的一项。通过对物业管理公司资产负债表的分析，可以直观看出公司的长短期偿债能力、盈利能力以及潜在的经营风险。

2、损益表分析。对物业管理公司的损益进行财务分析主要是为了揭示一定时期内物业管理公司的经营成果。物业管理公司需要依靠损益表了解公司财务状况的发展变化，掌握自身的盈利能力状况，通过对收入、费用、利润等基础数据的分析，找出一段时间内公司经营的长处和不足，从而在控制成本费用、提高服务质量、拓宽服务领域等方面下功夫。

3、现金流量表分析。对于现代企业财务分析来说，现金为王的理念早已不陌生。现金流量表能够揭示出公司一个会计年度的现金流入与流出的信息，包括筹资、投资、分配等重要环节，为公司揭示出现金流量变化的情况与原因。对现金流量表的深入分析，能够便于公司衡量自身获取现金的能力，了解公司未来主要经营领域可能发生变化的方向，从而加深对公司财务分析工作的理解。

随着现代企业管理理念的不断更新，不少企业开始意识到单纯的对资产负债表、损益表、现金流向表的分析已经不能满足企业经营管理的需要，还需要将一些特定的分析方法应用到实际的财务数据之中。

(二)按照分析方式的分类。

一般来说，最常用的财务分析方法有横向分析、纵向分析、综合分析三大类。每一类分析方法都有使用的具体范围和特点。

1、横向分析。横向分析又叫做比较分析法。简单来说，就是将物业管理公司同一时期报表中的几个项目进行平行对比，反映出数据间的关系，我们最熟悉的构成分析与比率分析就是横向比较的广泛应用。

2、纵向分析。纵向分析主要通过物业管理公司多年的财务报表或比率进行对比，反映出这段期间物业管理公司财务状况的变化趋势，是一种趋势分析法，其中应用最多的是比率分析与指数分析两类。

3、综合分析。除了前面提到的横向分析、综合分析之外，现代物业管理公司越来越重视综合分析。虽然横向分析与纵向分析能够客观反映出企业的经营状况与变化趋势，但是对于公司整体管理水平的反映还存在一些空白地带，两种方式都有着各自的侧重点，如果能将其结合起来，就能很好地弥补单独依靠任何一种方法的缺陷和不足。鉴于此，为了更全面、系统地反映公司运营的总体状况，需要将上述两种分析方式有机结合起来进行综合判断，其分析结果不仅能够反映出公司当下经营中的优势和劣势，也能帮助公司找到改善管理的方向。目前综合分析方法中最为大家所熟知的是“杜邦分析法”。

综上所述，物业管理公司需要以财务报表的数据为基础进行分析，系统化地评价公司的财务状况、经营成果、管理水平。目前，我国的会计制度与公司法中都有明确的要求，物业管理公司必须要提供资产负债表、损益表、现金流量表、附注、财务情况说明书等内容，物业管理公司的财务分析工作正在朝着一个科学规范的方向迈进。

四、结语

在实际的财务分析工作中，横向分析往往是应用最多的分析方式，特别是比率分析法已经成为众多财务分析教科书中大书特书的分析方式。总的来看，横向分析与纵向分析分别能够从不同侧面反映出物业管理公司的管理水平。随着我国经济的不断发展，国民经济从单纯追求速度的阶段逐渐过渡到追求效率的階段，物业管理公司应该顺应现代企业管理模式的潮流，结合自身的实际情况，合理运用各项资源，为业主提供更优质的服务，为外部投资者赢得更为客观的回报，这也是物业管理公司进行财务分析的最根本动机。□

(作者：成都嘉宝商业物业经营管理有限公司财务中心，会计师，大专文化，毕业于西南财大商业经济管理专业专科)

参考文献：

[1]高永涛，杨国兴.集团化物业管理财务报告分析.现代物业2010(9).

[2]马红梅.物业服务企业财务管理常见问题的探讨.城市开发，2008(11).

[3]周霞.对我国物业企业财务管理问题的思考.会计之友2007(1).

作者：李小琦

公司内部管理与物业管理论文 篇3：

高校学生公寓物业社会化后的思考

【摘 要】高校通过社会化改革的方式，能有效促进后勤综合实力的提升，能切实激活内部活力，节约办学成本，提高办法效率，依法规避用工法律风险。有条件的高校，完全可以能利用学校学科和科研优势，积极培植自主社会变革力量，主动参与社会竞争，占领国内和国外市场。

【关键词】高校;学生公寓;物业社会化;思考

作者：山东建筑大学学生处

一、物业公司与学校在价值取向的差异

1、现代物业在高校中的进展

1981年3月，中国第一家物业公司深圳市物业管理有限公司成立，从此，在我国出现了专门从事小区、写字楼等楼宇综性服务的行业。1991年，全国高校后勤社会全面展开，很多高校进行了后勤社会化尝试，目的是想依托社会专业机构的强大服务力量，化解学校后勤多年顽疾，腾出时间和精神进行教学科研。从目前来看，取得成功的寥寥无几，就公寓管理方面，山东农业大学与社会开办的学生公寓楼、日照大学城与地方共建的学生公寓，都出现了不同程度的矛盾，学生和学校反响强烈。1994年，新《劳动法》出台，把高校后勤劳动用工问题推上了风头浪尖，许多员工因高校不依法办事，把学校推向了被告席。随着法律法规的不断健全和劳动群众法律意识和不断增强，学校稍有不慎就会列为被告，有时因矛盾较大，会严重影响学校正常的教育秩序，因此，为提高服务质量，减少用工风险，越来越多的高校，在经济条件许可的情况下，都愿意把后勤服务用工问题交给社会专业机构承担。2005年，山东师范大学后勤服务较早对社会开放，明德物业公司托管部分后勤服务职能。从此，各高校纷纷把学生公寓服务管理这一块交给社会物业。(2014年2月，我校学生公寓管理迈出了社会化改革的重要一步，原学生公寓服务中心的32名员工被学校分流到图书馆、工程训练中心和体育教育部从事教辅工作。公寓服务中心只保留了5位同志代表甲方从事物业公司的工作监管工作。)

2、物业公司进驻高校的模式

当前，各高校都以招标的形式向社会公开物业管理项目，在投标时，物业公司为取得项目管理权，大都以低价中标的方式取得进驻权。由于进驻高校时间紧，任务量大，很多物业不能有效的进行员工培训和进行制度建设，进而导致队伍管理松散，制度建设不完善，在终点管理方面必然会出现服务水平的缺损和不足。

3、物业项目经理的选配

由于目前很多物业公司本身建设的不健全，或公司在发展过程中只关心做大，不注重做强等方面的考虑，在部门经理或项目经理选配和培训方面良莠不齐，许多关键部门或项目人选长期不适应管理需要，但多数公司由于缺乏必要的人才储备，因此，使得很多项目的管理人员带病上岗或由根本不适合这项工作的人员来承担。根据物业管理条例或合同规定，物业公司必须有足够的具有一定物业管理资质的人员来从事项目的物业管理工作，但事实上，具有资质的项目经理连三分之一都达不到。很难想象，这样的项目管理能有多大的发展和成长空间，怎样能满足业主或客户的合理需求。当然，有资质这是基本条件，好的项目经费还要有优秀的品质，高度的责任感和饱满的工作热情，较强的事业心和超凡的组织协调能力。

4、物业公司在项目上的价值追求

在物业公司内部，绩效考核也多以利润合算来评价政绩，而很少考虑业主或客户的服务满意度。在此利益的驱动下，项目经理以千方百计减少投入，扩大利润为出发点和落脚点，对维修项目能拖的就拖，能不修的则不修，进货或以次充好，或是三无产品;在用人方面，不以学生需求为出发点，对于长期缺岗的人员，听之任之，不主动想办法解决问题，而是找出各种理由来节省用人成本。保洁区域的脏乱差，值班质量的安全程度，维修及时率及保全率则大打折扣，这种由乙方单纯从利益角度考虑给甲方造成的质量损失，该由谁来买单呢?很显然，由甲方来买单是很不合适的。

5、高校物业外包的目的

高校从事物业管理方面的外包服务的目的是显而易见的，也是符合国家和社会发展需要的一种必须趋势，总的目的是为了依托社会先进的、专业的、高效的服务资源来弥补高校这方面的不足或劣势，是为了更好地服务师生，给广大师生提供一个更加安全、舒适、优良的生活和学习环境，学校在财力非常紧张的情况采取这项举措，体现了学校领导与时俱进，关爱学生的师长情怀，体现了学校教职员工设法提高学生学习和生活环境的信心和决心，并不是一包了之，做甩手掌柜。

二、物业公司与学校在管理追求上的差异

1、物业公司加强内部管理的目的

任何一家物业公司在成立之初都满怀豪情壮志，都想在市场经济的浪潮中捞取丰盈的收入。但物业管理在我国的经营还算是刚刚起步，对于进入高校的物业更是蹒跚而行。物业经营者的管理理念与市场的实际结合，将是检验其是否高校必的试金石。加强物业公司的内部管理，掌握高校物业运行的基本规律，建立健全各种规章制度，以服务高校教學科研为出发点，以用户满意为落脚点，以现代化管理理念与高校运行体制相结合，树立品牌意识和双赢意识，从打造一流服务高校物业的战略眼光，精心投入各方面人才与设备，在新的高校后勤神化改革中快速立稳阵脚。

2、物业公司内部管理的模式和方法

物业公司建立与高校管理相适应的模式和方法，是它们能否赢得市场与收益的基本条件。有些物业公司在社会上取得了一定的市场份额，也有一定的社会声誉，但如果它们直接把社会管理的这套模式和方法嫁接到高校，将会出现北橘南枳的现象。服务的环境发生了变化，那么服务的措施也要相应变化，才能适应环境的需要。高校公寓是大学生生活学习的重要场所，是进行思想政治教育的重要阵地。物业公司项目管理人员的选配一要符合物业运行的需要，二是符合高校育人的需要，要基本掌握高校学生管理基本知识和规律，把物业管理与综合育人相结合，即要带好物业服务队伍，又要做好学生的思想教育工作。

3、物业公司求得生存和发展的策略

在市场经济日臻走向成熟的今天，行业之间的竞争越来越激烈，在民营企业数量和质量逐步壮大的趋势下，企业内部管理的升级换代日新月异。传统的家庭作坊要被现代化管理所取代，一切不适应或阻碍企业自身发展的人或事将被清除。同样，作为社会服务的物业管理公司，决不能在这样的大环境中消极等死，而应该寻求发展和壮大的出路。

物业管理与服务水平直接影响客户需要。物业公司在对服务项目进行全面细致的考核与评价后，做出人事及队伍安排。项目经理在排出前要对高校的后勤服务管理有直接的认识，最好是受过高校教育的优秀毕业生来承担此任。项目经理进驻高校后，要对服务项目的服务对象工作内容进行抽茧剥丝式的梳理，要针对服务合同全面消化、理解全部条款。对于终端一线工作人员，要进行培训考核，快速适应物业化管理需要，这部人的来源大部分来自己附近村庄社区，观念陈旧，行动散慢、效率低下，自私心理强大，缺乏集体观念和大局意识。项目经理要对这部分人的教育与培训工作作为做好工作的首要内容，否则，他们不但不能帮吗，还会给添乱。

项目经理要眼中有活，还要会干活。要有清晰的工作思路和工作方法，要会用人，用好人，发挥每个的主动性和积极性，建议长效激励机制，树立先进典型，在工作中一碗水端平，不搞小圈子，小团体。以教育为主，惩罚为辅，让每位员工都感觉到公司大家庭的温暖。

要树立管理出效益的思想，要树立做好工作就是效益的思想，不要整天把精力都放在每天的成本核算上，自己的工作做好了，员工的积极性上来了，学生的思想工作做通了，还有什么事不能做好呢?进行必要的成本核算是必须的，但在安全设施投入、学生服务必须方面进行斤斤计较，这样的工作是不会有什么出路的，这样的公司做到底也不会有什么大发展，因为他们根本就不会赚大钱。

另外，企业文化与中国传统文化的有机结合，并一定程度地在反应在员工行动中，将会使队伍的创造力得到最大程度的激发。儒家、道家、佛家、法家及其它流派在中国人民之间的代代相传，已形成一定程式的思维方式和行为模式，儒家的“仁”“义”，道家的“无为”，法家的“法治”，佛家的“因果”，都在人们的普遍价值中牢牢生根发芽。现在企业文化所追求的创新、奉献、诚实、和谐等要深深融入传统文化的血液之中，努力吸取丰富而博大精深的文化涵养，通过说、教、评、唱、讲等多种形式的文化传播，真正演化为员工的自觉行为。如此这样，企业的发展将很快走向正确的快车道，并能创造出超出想象的社会与经济价值。

4、学校在学生公寓管理方面的应做的工作

首先，学校在准备进行物业管理的初期要注重对已进行物业化管理多年的同规模同档次高校的考察和学习，听听他们在物业管理方面存在的心得和经验教训，已便结合自己的实际情况做出适合自己的物业管理方案。其次，对于学校物业化管理，切不可把物业化相像的那么简单，不要只从经济利益方面考虑而压缩服务项目和工作要求，要制定符合社会和学校实际的物业管理方案，一是不要让学生的服务缩水，二是也不让物业公司无利可图。最后，学校要健全和加强校方的监管队伍，并提供给他们学习和交流的充分条件，让他们快速掌握专业物业管理水平，以适应学校改革和发展的需要。

5、学校加强学生公寓管理的目的

学校加强后勤管理，积极推进物业社会化，是社会发展的需要，也是机关事业单位后勤转型的必然趋势。利用社会专业的服务资源，以低于原先的管理成本，获得最佳的服务水平，这是一个科学的不可逆转的社会变革进程。多年来，高校在后勤社会化方面进行了积极的探索和艰苦卓越的改革与实践，取得了丰硕的社会经验和经济成果，得到了国家和人民的高度赞扬。浙江大学新宇集团就是在这种背景下形成的一个成功案例。目前该企业主要经营教育后勤、房地产和旅业等产业，现有下属子公司10家，总资产逾19亿元。承担了浙江大学、浙江中医药大学、对外经济贸易大学等10多所省内外高校和温州乐清中学等12所中学的学生公寓、食堂、超市等多种服务项目在内的后勤管理，成为国内教育后勤领域的领军企业。

三、学校在监管方面存在的问题

1、怎样引导物业公司适应高校公寓管理

一些物业公司，在小区和写字楼管理方面积累了丰富的管理和服务经验，无论是企业文化理念，还是内部管理机制，都可以说是一流的物业管理水平。在国内随便中标一个项目，都可以快速地进入角色，取得良好的社会效益和经济效益。但在高校中开展物业管理，取得良好综合效果的物业公司还为数不多。为什么会存在这种状况呢?是物业公司管理不善?还是学校给出的服务经费少?还是其它什么因素呢?

只有找出不同，方可对症下药，有的放矢，解决根本问题。总体看来，学校我来与社会物业有以下不同，一是服务对象是高校师生，是综合素质较高的一类群体;二是，学校师生数量相对集中，人流量较大;三是高校的学生多为18-22周岁的年轻人，心智尚不够成熟;四是，相当一部分高校资金困乏，还不能为学生提供更好的服务标准。

综上所述，高校在引导物业公司从事高校物业管理方面，要注意学生在合理化需求方面的分析，让物业公司把有效的财力和精力向这方面倾斜。

2、加强物业项目经理及管理人员综合素质的重要性

对于新的物业项目，其发展好坏，除了物业公司的支持外，与项目经理的综合素质有非常大的关系。那么，什么样的项目经理才是优秀的呢?第一，要有丰富的高校后勤或学生公寓服务管理经验，能在很短的时间内发现项目存在的问题和解决办法;第二，要有奉献精神和良好的亲和力，后勤安全无小事，学生需求就是最好的工作指引目标，没能牺牲和奉献精神，就很难持久地做好这这项工作，没有热情服务的意识和谦让融合的性格，就不能和学生、员工打成一片;第三，要有相关的知识理论做指导。物业管理作为一门学科，要积极把握其发展规律性和工作预见性，积极研究和探索高校物业管理的创新体系，否则，如果任着性子干事，只能是"螃蟹吃豆腐"——吃的不多，抓得挺乱，最终事情没干好，还耽误了工作时间。第四，要有较强的组织和协调能力。项目经理，是一个项目的精神支柱和工作领袖，代表着物业公司的管理水平和服务理念，是物业精心培养的后备人才。如果公司随便抓一个人就去做项目经理，这说明这个公司是对自己是不负责任的，也是对甲方极不负责的行为。有些高校的新上物业项目，半年时间更换了五六个项目经理，这说明了什么问题?一是公司没有充沛的人材储备;二是项目经理不能胜任本职工作。

如果一个物业公司不能严格配备每一个项目的经理，那么早晚要被市场淘汰。

3、怎样建立健全学生信息反馈渠道

广大住宿学生是物业服务的主体，学生的合理需求必须得到认可和解决。在管理层面，学生属于弱势群体，他们不掌控运行经费和维保资源，而有的是话语权。因此，如何让每一位学生的声音传达到学校监管部门和物业项目部，是解决服务效率和质量优劣的主要突破口。在这方面，一是要建立社区学生自我管理组织，从维护广大学生切身利益方面，代表广大住宿学生向校方或物业公司提出合理诉求;二是组建学生信息员队伍，以“网格式”管理模式以每栋楼、每层或更小的单元选出愿为学生服务的信息员，经过统一培训后上岗;三是利用现代技术手段即时上传公寓管理服务中发现的问题和不足，如校园网、QQ群、微信等信息沟通交流平台，学生实名核准加入后，可将宿舍内的情况以图文形式上传群内，物业服务人员即时解答学生问题，达到能快速处理问题的目的;五是设立客户服务中心，面对数量庞大的学生群体，设立一个专门的接待来访和问题收集部门是非常有必要的，客服中心要设立专业的接待人員，开通专门的客服电话，最好能保证24小时在线。

作者：宗建国