方案在我们工作与学习过程中起着重要的作用，对于我们进一步开展工作与学习，有着非常积极的意义。那么一份科学的方案是什么样的呢？以下是小编整理的《万科营销策划方案案例》，希望对大家有所帮助。
营销伦理 万科捐款案例分析
值得思考的问题：
1、作为一个成功的企业家，王石为何有如此言论?
答：我认为，王石在商界摸爬滚打了了这么多年，创造出巨大财富，他已经形成了一套他自己的价值观，习惯于万事以公司和职员的利益为先，往往会忽视了一些情感道德因素，理性地去面对和分析一些问题。他是名成功企业家和管理者，遵循公司的规章制度是他心里的准则。
2、王石的起初的做法完全符合企业的规定，但是却引起了老百姓不满，捐款难道不是自愿的吗?
答：我认为，捐款自愿的无可厚非，可根据自身情况贡献一份爱心和力量。
但是万科作为一家国内成功的知名企业，并具有着极大的品牌价值和消费者信赖度，它必然地成为社会关注的焦点和众多企业奋斗的目标榜样。万科有着巨大的社会影响力，就必须承担着一定的社会责任。每个人的心中会有一个道德衡量标准，当国家有了危难，人们会关注他们心中所认知的大公司能为社会做出多大的贡献，往往捐款的金额就成为了最直接的反映，来评断企业的诚意度有多少。尽管我们不能以捐款的数额来判断企业的社会责任感，但是捐款的多少肯定是一个企业对社会承担和责任的标杆。万科身为房地产业龙头，资产雄厚，面对百年难遇的地震灾难，再来与一些中小规模却捐款上千万的企业相比，万科只拿出200万确实难平众怨，令人失望。
3、万科后来追加1亿元从本质上来讲已不符合企业的规定，这样的做法对社会有利，但是对企业公平吗?
答：我认为，影响是双面的。
首先，对公司的内部机制有一定影响。根据资料了解，作为一家上市公司，股东的权益通过股东大会和董事会两个机构得以体现。公司的重要决策，首先由董事会作出决议，然后交由股东大会表决通过执行。在董事会作决议的时候，董事长王石虽然有较大的建议权，但在股东大会投票的时候，也只能以自己的993835股来投票，并没有额外的权力。而一旦股东大会通过决议，董事长王石更没有权力超越授权，随意支配股东的权益。这是上市公司的法定原则。如果一家公司的董事长可以随意支配股东权益，委托人和代理人之间的利益协调就会失序，进而，股份制公司存在的社会基础都会动摇。中国上市公司常年存在的治理结构问题，恰恰就在委托人和代理人之间的利益协调缺少刚性的制度约束，这是中国公司缺少长远创造财富能力的重要原因。
另一方面，万科追加了一亿元，在一定程度上挽回了消费者对企业的信赖，塑造了知错能改的企业形象。王石的道歉态度也重新获得了甚至更多人们的支持与理解。万科的这一做法也有利于企业未来更长远的利益。
4、老百姓的言论对万科形成压力，这样的压力合理吗?
答：长久以来，法律和道德都是评判一个事件不可分离的两个方面。在现如今通讯发达的社会，老百姓能够通过更多的渠道发表自己的看法和观点，使用自己的舆论权利。人们的舆论在社会道德监督体系中发挥的作用已经越来越大，成为约束不道德行为强而有效的手段。
我认为这次的万科捐款门事件给予了万科沉痛的教训，尽管过程中有许多言论并不客观理性，甚至过激，让万科集团以及董事长王石的很多隐私都暴露于众人眼下。但不得不说这样的压力有它一定的合理性，让企业在一切行为由利益驱使的状态下重新审视自己，同时也收获了经验，认识到了消费者大众的力量，以蜕变为更可靠，更成熟的品牌企业。
J营销0902
陈玥
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【资料简介】
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万科景观园林方案
一、概述
基于市郊的不断延伸，社区的日益瓦解，长春万科上东区主张塑造一种更具有生活氛围，更紧凑的低密社区。它具备适宜的步行距离，容许路边停车，有配套的公共用地、就业、商业和服务等多种综合功能设施，着重以人与环境为本，可居性强，具独立性的城市中的“小镇”我们称之为“新城市主义”社区，它体现了我们的设计主旨和理念。
二、指导思想
1、营造一个高尚的，独一无二的住宅小区。
2、公共交通主导的发展单元，步行道四通八达。
3、别巨匠心的邻里特征和个性，丰富的交往空间，增加人与人之家的互动性。
4、多样性、社区性、简朴性和人性尺度等价值标准与现实生活环境结合起来。
5、以人和环境为本，布局巧妙。
6、高效的土地使用模式。
7、统一的铺装，强烈的归整出整个社区的统一性。
三、设计理念
运用一条醒目的树木成荫的入口大道来制造场所感，以特色铺地形态来衔接小区各组团，使之融为一个整体，并用铺地增强整个小区的导向性，为行人提供舒适的氛围。景观的设计为项目新城市主义的主导理念提供了便利，使小区的街道更人性化，更突出整体的统一性和结合。
四、功能结构
(一)主入口(一期南30米款入口景观道)
以港湾式入口设计，人为的使车辆在进入主入口时减速转弯行使，引导人们进入小区的范围，随之而入目的便是林荫大道。规则种植的树木隔绝两旁商场的喧闹，同时在夏日撑出一片浓荫。
在冬日画出一条银妆之路。人行步行道上暖色的铺装与花坛相融相嵌，另成就一番诗情画意。再进入，便是小区真正的入口处。用对称的水景，从视觉上连接一期小取的
2、3组团，跌落的瀑布带给进入小区的人们一种迎宾的感觉，环形的水系设计既完成了一种围合，形成场所感，同时，种植的树木还形成一道道景观屏障，隔离了车行道上的不良因素，同时为背后的住宅及商业广场带来相对独立性和隐私性，给创造一个优质舒适的商业广场提供了条件。
(二)商业广场(一期2号组团)
商业广场的设计主要为了密切结合和呼应建筑空间的形态，结合会所处的片墙与小区入口的跌落水景，在设计时在2组团一1组团相对角处放置一对景墙，形成空间，丰富了人流的交通流线，使局部的空间广场富于了更多变化，增加了行走的趣味性;而商场部分则考虑到此组团硬质铺装较多，因此结合此处建筑形态，设计一个露天的草坪广场，在跌水和花坛的围合下，就像嵌在其中的一个明珠。
(三)小区(一期
1、3号组团)
整个小区的景观设计风格与建筑的语言相统一，现代而简洁。在设计时，充分利用了地势，在方寸间含入公共隐私性与公共道路两大空间，1组团和3组团具有共同性与独特性。共同性在于其共有车道及回旋空间，利用地下车库的地势区别，在高起处设计充分利用高差变化，用水墙瀑布来形成一道主要景观，而水墙设计时主要考虑到挡水时可作为景观墙，形成另一种景致。
其分别处在于各自在中心区域形成代表组团特色的景观元素，如挖掘长春的树木品种，在中心区种植长春本地所有，但不常见的开花树木。各组团都将有其代表性的乔木，既点缀小区景观也增进居民对长春植物品种的了解。同时，配合北方人的生活习惯，考虑设置更私有化的庭院，在每户住宅的入口区部分，都设有小型的交流空间，促进邻里聊天，增加了解之用。
(四)小区(二期)
二期设计在总体上仍然延续了一期的设计风格，自然的语言运用较多，亦有特色的植栽种植于各宅与公共的广场中。枯山水的运用较多，且以放置可供人休憩的石条来作为一大特色，设计于中。总体而言，在景观设计和取材上，将沿用建筑的材质，如红砖、混凝土砖等，设计以暖色为主，除粘土砖外，混凝土砖，板岩等多种土地色的物质均将为小区带来亲和感，因长春冬季严寒，设计中将考虑将金属栏杆的涂料用为宝石绿色，使人能在冬天也能联想到绿色的季节。
五、植栽设计
在树种的选择上考虑以当地本土化树种为主，运用数种基调树，强调小区整体性与统一性在小区入口处及组团中心内种植特色树中，使同意中又富于变化，并使行走其中的居民具一定识别性。常绿树种主要以黑松、云杉等为主，搭配少量开花植物，为单调的绿色景观增添一抹亮色。在落页树在选择是除考虑树冠树形外，树干的颜色变化亦成为选择的标准之一。由于长春地理条件等因素，动机仅少量针叶树保持原貌，阔叶树均已落叶，显得较为萧条，所以基于此我们强调了其落叶树树干的可观性，在选择上有所考虑。如白桦树树干通直，在灰绿色基调上，缀有点点白色，搭配自然雪景，亦具别样风情。在总体配置上仍以乔、灌、草的形式为主，以适应植物生长习性，体现层次性与群落美。
深圳万科房地产项目策划流程 深圳万科房地产项目策划流程
深圳万科房地产项目策划流程[分享](ZT) 深圳万科----地产项目全程策划流程
一、市场调研：
1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;
2， 市场分析------ (1) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)
(2) 区域市场分析(销售价格、成交情况) 3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4， 竞争个案项目调查与分析 5， 消费者分析：
(1) 购买者地域分布;
(2) 购买者动机
(3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)
(4) 购买时机、季节性
(5) 购买反应(价格、规划、地点等)
(6) 购买频度 6， 结论
二、 项目环境调研 1， 地块状况： (1) 位置 (2) 面积 (3) 地形 (4) 地貌 (5) 性质
2， 地块本身的优劣势
3， 地块周围景观 (前后左右，远近景，人文景观，综述) 4， 环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安) 5， 地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)
6， 公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)
7， 地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)
三、 项目投资分析
1， 投资环境分析 (1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开 (2) 房地产的政策法规
(3) 目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)
2， 土地建筑功能选择(见下图表)
3， 现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 4， 土地延展价值分析判断(十种因素) 5， 成本敏感性分析 (1)容积率 (2)资金投入 (3)边际成本利润
6，投入产出分析 (1)成本与售价模拟表
(2)股东回报率
7， 同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划
(一) 市场调查
1 项目特性分析(优劣势判断，在同类物业中的地位排序) 2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等) 4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯) 5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等) 6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等) 7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质) 8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)
(二)、 目标客户分析
1、经济背景 · 经济实力
· 行业特征„„ 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)
家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
(三)、 价格定位
1 理论价格(达到销售目标) 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略
(四)、 入市时机、入市姿态
(五)、 广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控
(六)、 媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算
(七)、推广费用
1 现场包装(营销中心、示范单位、围板等) 2 印刷品(销售文件、售楼书等) 3媒介投放
五、 概念设计
1， 小区的规划布局和空间组织 2， 小区容积率的敏感性分析
3， 小区道路系统布局(人流、车流)
4， 小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等) 5， 小区建筑风格的形式及运用示意 6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意 7， 小区户型比例的搭配关系
8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分 9， 小区环境绿化概念原则
10， 小区环艺小品主题风格确定及示意
六、 识别系统
(一)核心部分 1， 名称 2， 标志 3， 标准色 4， 标准字体
(二) 运用部分 1， 现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌 2， 营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌 3， 工地办公室 · 经理办公室 · 工程部 · 保安部 · 财务部 4， 功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室
万科地产项目营销策划内容提示
一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1? 建筑规模与风格;
2? 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等); 3? 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯); 4? 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等); 5? 物业管理(收费水平、管理内容等);
6? 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质); 7? 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述;围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。
万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、 价格定位
1. 理论价格(达到销售目标)
2 .实际价格(在预期内顺利达到销售目标的成交价格) 3. 租金价格(最能反映商品房实际售价的价格) 4. 价格策略 入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略
1.广告的阶段性划分(准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期) 2.阶段性的广告主题 3.阶段性的广告创意表现 4.广告效果监控
六、 媒介策略
1. 媒介组合 2.软性新闻主题 3.投放频率 4.费用估算
七、推广费用
1. 现场包装(VI设计、营销中心、示范单位、围板等) 2. 印刷品(销售文件、售楼书等) 3. 阶段性广告促销费用
八、营销管理
销售实务与人员培训
各部门统一归属活动总监进行管理 晚会开始前必须进行2次以上的彩排加强各部门之间的磨合 AV部门含影像部分操作必须有两套输出系统(主机、应急设备) AV操作人员必须关闭手机，必须使用耳麦对讲机联系 执行人员在晚会执行期间严禁接听、拨打私人电话 执行期间客户尽量避免临时更改流程，如有更改需书面告知 现场出现问题必须与各部门负责人联系严禁擅自处理 所有演出人员必须在指定区域休息，8月29日上午10：30到达现场准备化装彩排 仪式开始后，所有演出人员必须在指定地点等候，由现场流程把控工作人员负责催场 人员管理 安检处礼仪 引领礼仪 接待礼仪 晚会礼仪 外围隔离保安 区域隔离保安 舞台隔离保安 外围应急小组 内场应急小组 执行总监 职能体系 执行总监 处理内场突发事件 对接主办方及甲方人员，管理协调
划
方
案
BY 吴爽 活动口号：健康生活 快乐运动 活动时间：2009年8月29日 活动地点：成都大学体育馆 参与人数：4000人(预估) 活动目的： 以大型开幕式的方式配合企业公关行为的公益性传播，维持企业公众形象 配合 “明星”效应聚焦媒体及公众关注度，扩大企业品牌影响力 展示万科九大社区各自的特色，体现万科对自身业主的关爱，为企业塑造良好形象 深刻传播受众万科品牌内涵，提升品牌形象，为后期项目营销做辅助性铺垫 活动概述 仪式构成 三大篇章――展现万科社区倡导的健康和谐的生活 动感荧光鼓配合 开场百人旗舞 开场倒计时 庄严肃穆升旗仪式 万科领导宣布开幕 冷焰火配合 飞天鼠喷洒 呈现运动会logo 开篇――万科气质 百人太极舞+沙画演绎 极限单车轮滑表演 大型啦啦操表演 明星现场演绎 中篇――运动生活 入场式 奥运宝贝旗手引领 九大社区亮相特色表演 万科社运会会旗入场升旗 万科领导讲话 运动员、裁判员代表讲话 火炬传递点燃激情 尾篇――社区特色 方案亮点 灯光舞美 震撼全场 活动现场舞台极具现代感、灯光配合变化多彩，为到场的所有人呈现一场视听的豪门盛宴 绚烂烟火 缤纷闪耀 方案亮点 全场各式灿烂烟火，配合开幕式流程适时喷洒。平静的夜空中挂满漫天的流萤，渲染出现场宏大壮观的景象 绚烂烟火 缤纷闪耀 方案亮点 银尾呼啸而过的夜空，灿烂的烟火，满场的欢呼，开幕仪式将在满场绚烂烟火的照耀下圆满成功 现场演绎 动静结合 方案亮点 场面宏大的百人旗舞，配合鼓点的动感节奏，为现场营造开场的气氛，将吸引全场观众的注意力，拉开万科社区运动会开幕仪式的序幕。 方案亮点 现场演绎 动静结合 动感激情的极限单车和轮滑表演，配合荧光特效，结合场内大型的拉拉操表演，带给现场光与影的魔幻演出。展现万科社区生活中激情的一面。 方案亮点 现场演绎 动静结合 邀请万科社区太极爱好者表演舒缓的太极舞，配合现场优雅沙画表演，展现万科社区生活中舒适恬静的一面 方案亮点 明星助阵 星光灿烂 明星推荐一：黄征 推荐曲目《奔跑》 明星推荐二：汪正正 推荐曲目《超越梦想》 明星适时献声，现场演绎激情澎湃的歌曲，持续带动开幕式现场气氛 明星推荐三：杨培安 推荐曲目《我相信》 方案亮点 社区展示 各露锋芒 万科九大社区运动员在旗手的引领下入场，九大社区，九个方阵，九种不同色彩，每个社区运动员有充分的时间展示各自社区的特色。 方案亮点 火炬传递 点燃激情 万科九大社区运动员代表现场传递火炬，预示着万科“建筑无限生活”的人居精神在九大社区内得到传承，最终点燃场地内的巨大火炬。点燃火炬，点燃本次万科社区运动会的激情，象征万科所提倡的健康运动精神将更加辉煌。 现场传递的火炬为正版奥运火炬 仪式内容 仪式内容 内容构成 欢迎视频 来宾进场时间，视频播放内容为欢迎视频画面。 元素由以下构成： 欢迎画面 [welcome] 暖场乐队表演 暖场音乐 视频配合播放万科社区的运动生活场景 内容构成 开场节目 仪式内容 开场节目为规模宏大，节奏强烈的大型旗舞，立刻营造出现场气氛，吸引观众注意 全场暗灯之后，节奏动感强烈的荧光鼓点响起，鼓声阵阵扣人心弦 阵阵鼓声中，场地中央渐渐亮起，百人旗舞随着鼓点的节奏舞动，气势恢宏 舞蹈结束，全场再次变暗 内容构成 开场倒计时 仪式内容 暗场之后，现场舞台大屏幕亮起，显示倒计时画面：“
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2、1” 画外音配合倒计时，带动全场观众一起倒数 倒计时结束后，舞台区冷焰火点燃，银尾喷向天空，大屏幕配合动态视频之后打出万科社运会的标志，全场灯光骤然亮起，整个体育场明如白昼，带给全场观众强烈的视觉冲击 画外音响起：大家好，欢迎大家来到第二届万科社区运动会的现场(介绍万科理念，社运会相关资料„„) 内容构成 领导宣布开幕 仪式内容 画外音邀请万科领导xx上台，宣布成都万科第二届社区运动会开幕 万科领导接着要求全场肃静，举行国旗升旗仪式。气势壮阔的音乐渐强，由万科保安人员组成的国旗班护送国旗缓缓进场，国旗随着国歌响起渐渐升空 礼毕，全场响起热烈的掌声 内容构成 太极舞+沙画 仪式内容 画外音串词：国旗飘荡，激情飞扬，相信在场的每个人都是心情澎湃，一腔热血。下面我们将进入本次开幕式的第二个篇章：运动生活 舒缓悠扬音乐渐强，万科老年太极舞表演队进入场地中央，随着音乐舞动阴柔唯美的太极 舞台上沙画表演家随着音乐，挥洒沙粒，构筑一幅幅万科的成长图画，画出一道道万科社区的美丽风景 舞台区灯光暗下，追光至沙画家，大屏幕同步转播沙画表演 内容构成 极限单车轮滑+啦啦操 仪式内容 随着太极舞和沙画的舒缓伴乐渐弱，动感强烈的音乐渐起，全场灯光逐渐变暗 极限单车表演者和轮滑表演者在黑暗中骤然出现，表演者所带荧光装备在黑暗中变幻莫测，光影变换中带给观众强烈的视觉冲击 在极限单车和轮滑表演者环绕体育场一周后，场地中央区域灯光渐渐亮起，百人动感啦啦操表演将带观众体验运动的激情与活力 内容构成 明星现场演绎 仪式内容 场地中央灯光在啦啦操之后变暗 现场动感音乐再次响起，舞台区绚烂灯光亮起，明星一边演唱一边来到舞台中央 明星现场发挥，演绎激情澎湃的歌曲，将现场气氛推向又一个高点 内容构成 会旗与社区运动员入场式 仪式内容 明星演绎完毕，入场音乐渐起，画外音串词：“我相信，运动的人是最美的，喜爱运动的人都会得到长久的健康。就让我们看看万科社区中喜爱运动的人们，看看他们所带给我们不一样的风采吧!” 万科9个社区的代表护送社运会会旗首先入场，走在万科九大社区方阵之前 穿不同颜色衣服的万科九大社区方阵，在旗手的带领下进入运动场，在绕场一周的过程中，各个社区可以进行自我展示(具体形式由各社区业主自己编排)，之后进入场内指定区域站定 九位曾做过奥运宝贝的礼仪着礼服，举着各个社区的标志走在方阵之前引领 画外音配合介绍每个方阵的情况 内容构成 万科领导、运动员代表、裁判员代表登台讲话 仪式内容 万科九大社区方阵站定之后，画外音响起：“下面有请成都万科领导xxx上台致辞” 澎湃激情的出场音乐响起，追光至舞台，万科领导xxx登上舞台，面对场内所有观众及运动员，发表讲话(讲话稿内容待定) 在万科领导讲话完毕之后，运动员代表和裁判代表分别上台讲话(演讲稿内容待定) 内容构成 火炬传递及点火仪式 仪式内容 画外音串词：“火炬点燃运动的激情，火炬点燃精神的传承，让我们的运动健儿们为运动精神的传承，为万科精神的传递开始奔跑吧。” 火炬由万科领导点燃，分别一个接一个的传递至万科九大社区火炬手的手中，最后一名火炬手登上升降机，升至社运会主火炬处，将其点燃 主火炬点燃之后，运动员放飞气球，全场冷焰火再次爆发，点亮夜空，开幕仪式将在灿烂的烟火表演中落幕 传递过程中，画外音串词分别对每个火炬手进行介绍 仪式流程 Time Duration Content Responsibility Audio Video Remark 20:00 以前 所有工作人员到位 山水/甲方 欢迎屏 山水工作人员，万科工作人员，保洁人员配合，停车场指挥停车 20:00 30min 来宾入场 播放暖场视频 山水/甲方 暖场音乐 欢迎屏，万科企业信息、万科生活运动场景画面、welcome 礼仪引领，指示系统明确，保安安检，暖场乐队 20:30 5min 两次开场提示 山水 欢迎莅临现场，活动即将开始，暖场音乐 欢迎屏，万科企业信息、welcome 准备暗场 20:35 5min 开场节目：旗舞飞扬+动感荧光鼓 山水、演绎公司 动感音乐配合 黑屏 暗场之后 蓝色灯光配合 火焰机配合 20:40 2min 开场倒计时 山水 倒计时音乐、画外音配合 倒计时视频 运动会logo视频 全场灯光 冷焰火配合 20:42 3min 领导致辞 宣布开幕 万科领导 上台音乐 现场视频跟踪 追光 20:45 5min 升旗仪式 山水/甲方 国歌 视频配合跟踪 全场灯光 Time Duration Content Responsibility Audio Video Remark 20:50 10min 太极舞+沙画表演 万科业主，山水 画外音配合 音乐配合 现场视频跟踪沙画表演 舞台灯光暗场 运动场泛光配合 21:00 10min 极限单车轮滑表演 大型啦啦操表演 山水 音乐配合 运动会logo定格 运动场泛光配合 21;10 10min 明星现场演绎 山水 现场音效 视频配合跟踪 舞台区灯光配合 21:20 30min 会旗入场 运动员方阵入场 万科九大社区特色展示 山水/甲方 入场音乐 视频跟踪配合 画外音配合 全场泛光配合 21:50 10min 万科领导致辞 运动员代表发言 裁判员代表发言 山水/甲方 登台音乐 视频跟踪配合 舞台灯光配合 追光配合 全场泛光配合 22:00 15min 火炬传递 主火炬点燃 气球放飞 冷焰火配合 山水/甲方 画外音配合 运动会logo定格 全场泛光配合 22:15 开幕式结束 山水/甲方 退场音乐 画外音配合 退场视频 全场泛光配合 仪式流程 来宾活动分区阐述 停车区：停车区配备数名保安引导停车，并提醒业主带上贵重物品 验票区：根
企业财务战略的基本要领包含战略思想、战略分析、战略目标、战略重点、战略对策。
一、战略思想。
战略思想是制定和实施财务战略的指导思想，也是企业理财思想的核心部分。万科企业财务战略思想聚焦于投资战略、营运资本战略、筹资战略以及股利政策四个方面。
二、战略分析
战略分析是为了研究财务战略目标的性质与数量，事先对企业理财环境的现状和未来发展变化趋势，所进行的系统预测分析。万科企业能根据投资环境与企业本身情况的分析来奉行量入为出的投资规划，努力保持稳健的经营状况。
三、战略重点
战略重点是指实现财力战略目标过程中，必须予以解决的重大而又薄弱的环节和问题。万科企业前期经营投入过多的资金成本，导致后期存货资金需求一扩大就造成现金短缺的风险，运营速度的缓慢也是不容忽视的问题，这是万科资金运营的瓶颈，必须作为着眼点来重视并解决。
四、战略对策
战略对策是保证战略目标的实现的一整套重要方针，措施的总称，是保证战略实现的手段。企业战略的实现需要财务支持，万科企业融资基本方针便是及时、足额、低成本、低风险地获取融资，提前启动外部融资，维持财务杠杆的相对平衡。
五、战略目标
财务战略目标是在战略分析的基础上，确立企业较长时间的财务活动所规定的奋斗目标。万科企业一直坚持相对固定的现金股利分配，每年向股东现金分红，将企业的成长和盈利回馈给股东。实现企业发展盈利，增加股东权益财富，这是万科的财务战略目标。
解析万科、恒大、龙湖等7大社区商业
模式
时间:2014-08-13来源:点子国际商业地产 作者:
核心提示：目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。
多中心在城市的发展趋势已不可抵挡，再好的城市购物中心，消费者一年能去几次?
目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业，以下7大房企的社区商业模式，或可为不同企业提供借鉴。
一、万科——自建自营，“五菜一汤”统一招商、运营
自长阳半岛社区商业配套完善后，“五菜一汤”的万科社区商业标配模式开始在北京万科多个项目进行推广，成为住宅项目社区商业模式的典范。
在长阳半岛，“五菜一汤”包括：绿色、时尚的社区菜市场幸福街市(汤)，健康、便民的社区食堂第五食堂，丰富、齐全的品牌超市华润万家，以及服务快捷的洗衣店、药店和银行(五菜)。所有社区商业由万科统一招商和运营，以保证社区形象、管理品质和业主对生活配套的要求，切实解决社区居民的日常生活问题。
在万科社区商业标配“五菜一汤”体系中，“第五食堂”是万科自创的社区餐饮连锁品牌，北京首店于2012年正式落户长阳半岛，为业主提供物美价廉的生活餐食，特请中餐大师制作南北菜系，自开业以来营养丰盛的健康饮食深受业主好评。
另一标配是万科社区连锁品牌“幸福街市”，作为长阳首个社区菜市场，食材新鲜健康，种类丰富、价格公道，更是彻底解决了万科社区居民的“菜篮子”问题。此外华润万家便利店，也以持续改进消费者生活品质为目的，为社区提供日常生活所需的各种商品;及时消费、应急消费，华润万家带给顾客家的温暖、富足、现代、健康的感受。
万科在全国已有近300个楼盘，仅万科项目内的社区商业似乎已经潜力无限。但更值得重视的是万科在社区商业上的“系统集成”。此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。
对于旗下三大商业产品线之一社区商业的未来盈利模式，毛大庆也曾表示：“长期看，商铺作为一种资产长期持有，有升值获益的前景。社区商业资产留下来，未来可形成可观的资产包。”
【案例】
万科2049：最后一公里社区生活完整解决方案
新型精品社区商业产品——万科2049，就通过商业与物业的深度整合，提供了以家为中心的最后一公里社区生活完整解决方案。
万科2049名称来源于“万科世博馆”，当时万科就提出了“尊重的可能”这一主题，随之应运而生的商户包括生鲜便利、蔬果配送、特色餐饮、儿童托班、社区诊所、艺术培训、健身会所，衣食住行、生活所需无所不包，从小孩到老人都可以获得更好的服务。
入驻的商户包括会邀请厨师来教居民做家庭料理的“好食”生鲜超市;会邀请居民来做手工面包的纯天然无添加面包品牌“麦莱麸”;会提供包括生活保健、居家养老等全龄化一站式社区医疗的全国首个社区健康诊所“爱康健维”;会对顾客开放舞台的亲子艺术互动餐厅的“妈妈糖”;会让社区小朋友在家门口实现运动、交流、早教的“星期八小镇集团旗下社区旗舰店星期八家园”。高复合的业态、全集成的功能，让社区生活更轻松、便利、温馨、丰富。
二、龙湖——匹配家庭的完整业态，避免高端
“龙湖不只有天街商业和步行街商业，还有规模庞大、发展潜力看好的社区商业”。这是一业内人士说到龙湖商业时的第一感触。
事实上也的确如此，不管是龙湖发展起步的龙湖花园，还是后来的蓝湖郡、水晶郦城、紫都城等众多高端小区都有一定规模的社区商业。尤其是水晶郦城的诸多社区商业，目前已经发展成为新牌坊城区中心的重要商业组成部分;而紫都城的社区商业已经成为了冉家坝片区的生活中心。
龙湖社区商业定位偏重于家庭，以家庭为导向，为家庭的老人、孩子等提供匹配业态，包括儿童教育、老年娱乐等，定位上避免太高端，形成匹配家庭生活和消费的完整业态。
三、恒大——剧场模式，自有业态反哺、升级社区服务
如果说万达用影院拉动商业广场，恒大则希望用影院撬动社区商场。
恒大影城已经先跨出了实质性一步，分别在中山、西安、岳阳、儋州四个城市的项目内兴建四家带影院的小商场。未来恒大院线项目将覆盖全国17个省市自治区，院线总量超过150家。
“恒大影城”是一座四层高的小型商业楼，设置在住宅小区。其中1-2层是棋盘式商铺，3-4层则是恒大剧场，总面积1万~2万平方米。影城希望为社区及周边居民提供生活配套及娱乐服务。这种社区商业模式称为恒大剧场模式，“影院其实就是社区商场的主力店”。
【案例1】
恒大城：3210平社区商业幸福生活触手可及
恒大城规划3210平社区商业，汇集餐饮、金融、医药、购物等元素，丰富综合的生活服务配套，让业主一出家门就可以满足不同类型的生活需求，为恒大城业主带来无微不至的生活关怀，让恒大城业主感受温情的人居体验。
500平风味酒楼装修华丽舒适、包房内饰典雅，精心烹制中华传统美食，足以满足挑剔的味蕾，是亲朋好友欢聚一堂的不二之选，推杯换盏之间，美好生活慢慢铺展。300平小吃一条街内，正宗的韩国料理、晶莹剔透的蒸饺、滑嫩的过桥米线、色香味俱全的烧烤、细细研磨的美味豆浆……清淡、营养、品种丰富的特色风味一街网罗，想吃什么吃什么。300平大型知名连锁超市入驻社区，担当生活助手，水果、烟、酒、生鲜时蔬、日用百货等各种商品琳琅满目，购物方便无忧，让业主在快节奏的都市生活中游刃有余。250平银行营业网点就在身边，办理金融业务只需5分钟，更有24小时自助银行，随时满足急需。一线品牌连锁大药房，提供品类齐全、安全放心的日常用药，解决燃眉之急，全面呵护一家老少的健康。
【案例2】
恒大华府•摩纳哥风情街，光谷商圈新势力
恒大华府•摩纳哥风情街，扼守光谷豪门门户，身后是大武汉首席豪门尊邸恒大华府，大户豪宅，圈定高层，再加之葛洲坝世纪花园、新世界•恒大华府等高端社区，汇集光谷数万高端客群，每年巨大的消费需求为商铺提供了高品质“人潮钱潮”的保障。
摩纳哥风情街内规划了国际连锁快餐馆、高端超级市场、进口家饰生活馆、时尚服饰精品店、异国美食百老汇、品牌咖啡厅、法式西餐厅、3C数码、影音主题馆、高档健身中心、美体SPA会馆、美容美发沙龙、主题KTV酒吧、银行、邮局等等高标准业态配套，时髦、优雅、高档的商品，让业主在品味潮流、体会时髦的同时满足其和家人的各种购物需求，引领时代风尚。
四、万达——体量太大，“不是一个好模式”
万达模式的社区商业被称为不是一个好模式，但实际情况见仁见智。
社区商业是整个商业地产类别中最值得开发的形态，因为其资源利用率最高、距离客户群最近、目的性消费最明显的商业需求，因此可以打造像万达模式一样的可复制性社区型商业模式。
谈到万达大规模进军二线城市进行近郊大规模再造城市中心的开发模式，业内人士指出，“新的万达的模式实现了一种资金平衡，但社区商业部分显然不是一个好的模式。”
万达找到了可持续发展模式，即“用卖掉10万平方米的社区商业，来实现10万平方米的购物中心的持有，达到其资金投入的平衡。”
但由于万达的商业中心开发体量过大，其自身持有的购物中心基本上能够满足居民的消费需求。在购物中心旁边的社区商铺体量较大，消费支撑不够，所以“投资万达社区商铺的人出租和经营压力的较大”。
购物中心的成功掩盖了商铺的隐忧，其社区商业多被大家所忽视。其实社区商铺也是要认真对待的如规模控制、合理规划，功能分区、组团与沿街相结合等，也会有很好的发展空间。
五、协信地产——步行10分钟内的社区商街
业界流传一句话，“星光”在哪里，繁华就到哪里。
协信阿卡迪亚为满足不同消费者的需求，特别创建了星光邻里——社区商街，为高九路片区的社区生活锦上添花。与星光系商业不同的是，星光邻里是专门为社区业主们所打造的购物天堂。大坪商圈的商业高度将因协信阿卡迪亚星光邻里而得以全面提升，最终将在大坪再造解放碑的社区商业蓝图。
学生们放学后在自家社区里的综合超市挑选文具、白领们下班后在家门口的大型超市买菜称肉、老人们溜达着到楼下的代收点缴纳水电费„„
协信阿卡迪亚从“便民、利民、惠民”出发，积极打造最便民的社区商业服务圈，通过实施连锁品牌、便民服务、信息智能化进社区等措施，为渝中区片区打造最便民的社区商业服务圈，主要是以满足居民的日常生活所需为宗旨，让居民一出家门就能买到生活必需品，因此一直坚持“缺什么，补什么”的原则进行业态引进。
六、阳光新业——大数据研究“集群”，业态随消费趋势调整
阳光新业有一个专门团队来研究消费趋势。必须了解客户在哪里消费，灵活调整商场动线。父母可以通过刷卡清楚地知道，孩子在什么地方消费了?是不是去上培训班了?而不是每天去打游戏机。
子女可以将副卡作为礼物送给父母，由于不能兑现，也会催促父母经常性消费。另外，父母和子女可能并不在一个城市生活，但子女可以通过远程充值来关心父母。这也是一种符合中国文化的商业模式。“中国人由于家庭观点比较强，而这种主卡附带多个副卡模式可以让一个当家人把所有的优惠辐射到每一个家庭成员身上。”
阳光新业此项针对社区型购物中心的创新逻辑是，社区型购物中心本身就是一个多频次的支付方式，另外，购物中心必须要满足集群的概念，未来商业地产取胜的决定性在于开发商对于目标市场的应变能力。“谁能更好的把握消费趋势，谁调整的快，调整的到位，谁的竞争优势就更加明显。”
七、花样年——优质低价的新型社区电商服务
“嘟”的一声，手机APP发出提醒：家里缺米了。你只需回复：需要。15分钟之后，米就送来了。如果你需要家政、维修等服务，也只需通过这个APP就能解决。
这就是花样年正在做的新型互联网物业服务。花样年从2012年就开始用互联网基因来重组传统物业公司，将实体社区打造成一个基于大数据的互联网平台，并向同行开放。
“社区的消费才是真正刚性的消费。2012年，花样年服务平台——彩生活服务集团服务的人群约400万，400万人口一年的总消费接近500亿元。我们不想让这500亿的现金从我们门前流过。”
这种全新的B2F社区电商平台商业模式，是以家庭为单位消费的电子商务平台。业主通过此平台可了解小区周边各种商业服务信息，并可通过智能终端下单预订商品或服务，待服务完成后才付款。
其本质是与同城电子商务相类似的区域性电子商务平台。商品消费结构主要以日用品、消耗品为主，局限性较为明显。但是，从B2F的目标客户群体来看，是以家庭为单位的消费群体。如果可以成为家庭整体消费的可信赖服务平台，那么对于类似同城电商商品消费结构的限制会有所突破。从家庭碎片化商品消费升级为整体一站式消费平台，囊括更多的商品覆盖，其盈利转化率更高。
基于数据背景分析，花样年社区电商利润也可以推算：按照花样年2012年物业服务人口约400万为基数，折算家庭为100万户，按年均家庭社区电商平台花费4万元来计算，全年消费额可达400亿。按照电商同品牌天猫佣金模式3%计算，收入也是10亿级别。随着花样年的发展壮大，基数上升，其佣金收入在未来将跨入百亿级别。
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