浅谈连锁超市选址的商圈分析方法
[摘要] 现代社会的发展日新月异，商业经营环境变幻迅速，商家必须有效地掌握其变动才能生存。利用商圈进行超市选址分析，能够使决策更加科学化、直观化，同时还可以提高决策效率，降低决策风险度。本文分析了影响商圈的因素，提出了确定商圈的理论方法以及考察商圈的GIS技术。
[关键词] 超市选址 商圈分析 GIS技术
中国的连锁超市业态飞速发展，先后出现了一大批如北京联华，上海华联等本土超市，外资零售巨头也纷纷在抢滩登陆，沃尔玛、家乐福、时代、乐购、卜蜂莲花、好又多、麦德龙等都在中国开设了多家门店。迄今为止世界500强中的零售企业已经有80%进入了中国市场。无论是外资超市还是中资超市在近年来都加大了开设新门店的步伐，例如沃尔玛计划在未来的五到七年内新开设100家门店，而正大集团下属的卜蜂莲花超市计划在2008年将门店由现在的78家增加到100家，由此可见在未来的几年。中国的连锁超市的数量将会急剧的增长。但是所有计划开设的超市都不得不面对一个问题，那就是将超市开在哪里。任何一家超市的开设第一个面对的都是选址问题。近几年来，我国加快了城市化建设，为了便于招商引资，各城市在新建或改造城市项目时就考虑到了城市商业圈的规划或建设，这为很多连锁超市的进入提供了便利的条件，但是这样的商圈对于那些急于在中国市场跑马圈地的零售业巨头们来说还是杯水车薪，供给远远小于需求。于是为了满足自己对开设新店的需要，各家零售企业都将选址放在了首要位置。选址首先要做商圈分析。因为它表明了未来超市所进行销售的空间范围，以及该超市吸引顾客的区域范围。
一、商圈分析的含义
商圈分析有两个部分即：广义商圈分析(经济、人口、政府规划政策等)、狭义商圈分析，在这里则探讨的是狭义商圈分析。
所谓商圈分析是指顾客愿意到本专卖店购买产品的距离与相应的时间，通常情况与本店店面地址相距500m左右的距离为佳。如下图：
为了确保商圈分析的有效性，还得对在商圈范围内给予充分的调查。以下是对商圈进行调查时常关注的三大要点：人口、竞争品牌、基本费用等。
1.人口调查。人口调查的内容包括该区域的人口数量、人口结构、购买习惯、经济收入、人流量的大小等。
人口数量与人口结构这两个要点主要是调查该地的消费容量。如人口数量不及5万，而且人口结构又是以一线打工者的郊区、工业区，首先就可以筛选出局。
购买习惯与经济收入两个要点主要是确定销售的终端与产品的结构。如：沈阳、大连、北京、天津等北方地区的各个城市则以商场为主，东北地区由于大卖场VS小店铺、时尚VS低收入、渠道空间狭窄市场进入门槛高、投入大产出小、区域小差异大对商场极度信任的现象。温州、成都、株州等南方地区的各个城市虽也有商场，但是消费者对连锁专卖店的消费信任远远超越了北方地区那种现象;另外中西部地区与沿海地带的各个城市经济收入有极大差距，因而在产品结构上有很大的不同，比如在鞋行业中西部地区的注塑鞋类有较大市场消费，而在沿海地区以长三角市场为例则更注重的产品款式和产品休闲趋势。
人流量的大小调查主要是就地城市街区的氛围营造，也是决定是否开店的主要因素。如温州的五马街商业区，同在一个街区不同地段因人流量的分流造成的营业额也就大不相同。著名品牌HQT的五马街专卖店年销额可达200多万，而在胜利路、公园路一带则只有70万～80万的年销额。
2.竞争品牌。竞争品牌的调查主要以竞争品牌的数量、品牌结构、潜在竞争品牌等要素来进行分析。
竞争品牌数量、品牌结构的要素调查主要是调查当地市场是否饱和、竞争是否激烈，如果是同一个行业品牌数量极多、品牌结构比较丰富，那么就很容易吸引顾客的高度聚集，增加整个区域的市场容量，当然这是选择的重要场所。如：重庆沙坪坝商圈的大洋百货休闲少女装区域共有30多个品牌，其中主要是国外品牌如ONLY等，国内品牌只有艾格这个品牌在当地市场的享有较高的商誉。
潜在的竞争品牌的分析，也将预示着未来的市场提升。如：长沙商业步行街的女装连锁专卖店在2005年之时主要有只有歌莉娅、浪漫一身等品牌专卖店，但后来其他品牌纷纷跟进相继出现了淑女屋、江南布衣等品牌。
3.基本费用。基本费用调查的调查要素主要有：转让费、租金、物业管理费、国税、地税、水电费、装修费、人员工资等。
二、影响商圈大小的因素
1.商业信誉。信誉好的商店,其商圈规模会比同行业其他商店大。
2.经营规模。商店的经营规模越大，商品经营范围越广，花色品种越齐全，其吸引顾客的空间范围也越大。
3.商品种类。经营日用品的商店的商圈较小，经营选购品、特殊品的商店的商圈较大。
4.竞争商店位置。相互竞争的商店之间的距离越大，它们各自的商圈也越大。但是，有时相互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的选择而被吸引过去，则商圈也可能会因竞争而扩大。
5.顾客流动性。顾客流动性大，光顾商店的来源会更广，商店的边缘商圈因此会扩大，从而整个商圈规模会扩大。
6.交通地理状况。商店位于中心商业区或交通便利的地区，商圈规模会因此扩大。
7.促销活动。商店可以通过各种促销手段扩大其知名度和影响力,吸引更多的边缘商圈顾客慕名光顾,从而使其商圈规模扩大。
三、确定商圈的理论方法
1.零售引力法则。零售引力法是商圈传统定义的进一步拓展。该法则认为，城市的人口越多、规模越大、商业越发达，其对顾客的吸引力就越大。商店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。具体可用如下公式计算。
式中：d为城市A和B之间的距离;pa为A城市人口;pb为B城市人口;Dab为A城市商圈的限度。
2.商圈饱和度。测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，可以帮助新设商店的经营者了解某个地区内同行业商店是过多还是不足。一般来说，在饱和程度较低的地区开店，成功的概率较高。商圈饱和程度可以用如下的饱和指数来反映。
式中：C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数;RE为某地区每一顾客平均购买额;RF为某地区经营同类商品的商店营业总面积;IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
四、考察商圈的GIS技术
在选址时一般也利用GIS技术进行商圈的选址评估。目前国内市场上在零售选址中采用GIS技术的零售企业只有家乐福、沃尔玛等极少数国际零售巨头。其他国内外零售企业由于各种原因，尚未见有在选址工作中应用GIS技术，但有不少企业已经开始这方面的尝试，例如上海联华、北京物美等。
GIS是Geographic Information System的缩写，翻译过来就是地理信息系统。 GIS是将计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成的，对任一形式的地理信息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示的集成。
1.GIS选址分析的步骤。超市的选址问题是一个很复杂的综合性商业决策过程，既需要定性考虑，又需要定量分析。通过分析、比较，我们得出了超市选址的一般性规律和解决途径。即选址问题主要取决于店铺位置的地形特点及其周围的人口状况、城市设施状况、交通条件、地租成本和竞争环境等，其主要步骤有:
第一步，在深入研究之前先以专题地图的形式对区域进行粗选，把明显不符合选址要求的区域排除在外，选出大致合适的地区再做进一步分析。
第二步，根据对选址区域几何和属性信息的了解，利用评估预测计算程序进行商圈评估。若符合条件，则可以在此范围内作出具体位置的预选。反之，可以重新选择其他区域和其他位置。
第三步，结合GIS的数据组织方式和地图表达形式，对店址选择相关的主要因素进行评价，主要评价因素如下：
(1)地形特点。①用地形状(图上表示的实际形状);②用地的可进入性(是否临街);③用地的视觉可见性(是否临街、有无交叉路口);④用地面积(可在图上量算得到)。
(2)人口状况。①家庭户数;②人口文化程度(初等、中等、高等);③常住人口数量;④人口密度;⑤人口收入状况;⑥人口年龄结构(青少年、中年、老年);⑦人均月零售消费支出。
(3)城市设施状况。①学校(数量、学生人数、消费水平);②中小企业(数量、职工人数、收入状况、消费水平);③政府机关(数量、编制人数、收入状况、消费水平);④娱乐场所(数量、人口保有量);⑤大型车站(数量、运量)。
(4)交通条件。①车流密度;②人流密度;③停车场数量;④道路宽度(可在图上量算得到)。
(5)竞争环境。①商店数量;②商店面积;③营业额;④消费人口保有量。
GIS的优势在于它能将不同来源、类型的大量数据通过地理空间结构有效整合在一起，提供其他传统分析方式不具备的空间分析能力、数据可视能力和空间决策支持能力，获得常规方法难以获得的重要信息。
2.利用GIS进行超市选址分析的优势。
(1)决策者可以在电子地图上更加直观地看到人口分布、商业布局及交通道路情况等选址要素的信息，从而更有助于决策者进行科学的分析和决策。
(2)用户可以通过对不同地图图层的控制，对需要的信息进行分层和叠加，同时还可以自由设置这些要素显示的风格和样式，有利于决策的科学化。
(3)通过专题地图的分析，用户能够快速发现可利用的市场空间;用户在确定预选位置后，系统可根据用户输入信息的不同进行模拟分析和评估预测，找出优选方案，并以定性和定量的方式将结果反馈给用户，极大地提高了用户的决策效率。
(4)用户可以将地图上的任意区域布局设置和打印，方便分发和使用。
超市的选址策划具有重要的意义，在进行选址分析时要以便利消费者为首要原则，从节省消费者的购物时间、购买精力、购买费用的角度出发，最大限度地满足消费者的需要，否则失去了消费者的支持和信赖，商业网点也就失去了存在的基础。现代社会的发展日新月异，商业经营环境变幻迅速，商家必须有效地掌握其变动才能生存。利用商圈进行超市选址分析，能够使决策更加科学化、直观化，同时还可以提高决策效率，降低决策风险度。商圈分析已成为连锁超市规划选址必不可缺的利器。
参考文献：
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[3]姬中波:如何利用GIS进行超市选址.解放军信息工程大学测绘学院
[4]卜凡罗小康:如何做连锁专卖店商圈分析
作者：秦秋香
基金项目：教育部大学生实验性创新计划项目(091001)和甘肃省社科规划项目(0909ZTB145)联合资助。
[摘要] 商圈发展环境分析是城市商圈规划、更新、建设的基础工作，亦是确保商圈科学、有序、快速发展前提条件。本文采用SWOT分析技术，客观地评估了西站商圈的发展环境，初探性地分析了该商圈发展的机遇、挑战、优势、劣势等，揭示了其未来发展的思路、路径、重点等，为该商圈实现精准定位、科学发展、持久繁荣提供参考依据。
[关键词] 兰州市;西站商圈;发展环境;SWOT分析
作为高度市场化的产物，商圈的发展关系到一个城市的经济活力及其发展后劲。因其重要性和辐射带动作用，国内外各大城市均在着力打造商圈，以激活城市经济、提升城市形象、增强城市竞争力。
商圈的规划、建设是一个系统工程，其涉及面宽域广;做好前期研究特别是发展环境分析，对于提高规划的科学性、降低商圈建设风险具有极为重要的意义。因此，本文选取SWOT分析方法，研究兰州市西站商圈的发展环境，以期为该商圈的相关规划提供参考依据，并为西北地区城市商圈相关研究提供理论基础。
一、发展历史概述
兰州市地形狭长，具有“两山夹一川”之势的典型河谷型城市。其市区大致可分为三段，七里河区的西站居于中部，历史上称其为“大西站”地带，泛指敦煌路与西津西路的交叉路口一带。
兰州西站商圈经历从无到有、由小到大的发展历程。二十世纪五十年代，兰州市政府修建了七里河区的主干路西津东路及西津西路，并修建“友谊饭店”及其西侧的大型综合性服务建筑——建兰饭店，这为西站地带播下“商业种子”。到八十年代，友谊饭店西配楼建成，成为西站地带崛起的信号。随后西站什字西南角黄金大厦的挺起，为西站商圈压住了西南阵角。而后，建兰市场的建成使该区域的商业氛围更加浓厚。跨入新世纪，西太华商业“航母”开业及苏宁、国美、大雁手机等大型卖场纷纷进驻，西站商圈初步形成。此后，集居家、工作、生活、休闲、娱乐、文化、艺术于一体的建兰路商业步行街的建设，进一步加速了西站商圈的改造提升步伐。
二、发展环境分析
采用SWOT分析技术，深入评估西站商圈发展的外部环境，有效剖析其内部的管理、业态组合、空间布局等方面优劣势，准确找出其发展所面临的机遇、具备的优势及潜在的威胁、隐藏的风险等;同时，在提取、强化有利因素和弱化、转变不利因素等方面给出具体对策，为该商圈实现精准定位、功能提升、结构完善、持久发展提供参考依据。
1.西站商圈发展面临的机遇分析
(1)国家高铁网、高速公路网规划，为兰州市商业发展提供了新机遇
随着国家高铁网的建设，兰州市将与北京、上海、武汉、重庆、南宁、广州、乌鲁木齐、格尔木等城市建立便捷的高速通道，其国家级铁路枢纽地位将进一步提升，并与国内六大经济区建立紧密的高铁联系网络，促进本市商贸经济的快速发展。
同时，随着国家高速公路网的建设，兰州市将与北京、青岛、上海、广州、南宁、重庆、拉萨、霍尔果斯等城市建立直接的高速公路联系网络，能直达国内主要经济中心城市和物流节点城市。
(2)新版城市总规对七里河区的进行了新定位，为商圈发展提供战略支持
根据第四版兰州市总体规划的部署，七里河组团功能最终定位为：发展建设成以铁路交通枢纽站场为主，石油机械、轻纺和高新产业协调发展，并兼有生活居住职能和第二市级中心职能的综合性功能区
“大西站”地带作为第二个市级综合功能片区的核心地域，是未来20年兰州市建设的重点。其功能涵盖购物、文化、娱乐、休闲、旅游、商务与居住等多个领域，是居民及游客购物、旅游、休闲娱乐的中心场所;服务范围覆盖兰州全市，辐射兰州都市圈乃至西北地区。
(3)兰州都市经济圈的建设，为商圈发展带来新动力
2007年10月，《兰州都市经济圈规划纲要》最终通过评审，范围包括兰州市及其100公里半径范围内的白云市、定西市、临夏市以及临洮、东乡、永靖、天祝(武威市)等19个中小城市(含县城)，组成8+16(8区16县)的城市集群格局。这为兰州中心城市的商贸物流发展带来新的动力。
(4)全国物流节点城市的确立，极大地推动兰州特别是西站商圈的发展
2009年6月，国家《物流业调整和振兴规划》出台，兰州被确定为全国21个物流节点城市之一，且成为西北物流区域振兴战略的核心区域。这极大地推动兰州特别是西站商圈的发展。
(5)兰州新西客站的筹建，为商圈发展注入新活力
兰州是全国区域性铁路枢纽，是西北交通运输和经济建设的大动脉。据铁道部2008年最新调整的全国中长期铁路网规划及省部纪要，未来兰州将建成贯通十个方向的交通铁路枢纽。同时，兰州将筹建新西客站，这将给西站商圈的率先振兴注入新活力。
2.西站商圈发展面临的挑战分析
(1)竞争商圈崛起，区域客源争夺加剧
兰州市内已初步形成西关什字、东方红广场、东部、西站等商圈组群。相对其他商圈，商圈为核心，西站商圈尚处发展期，现实竞争力稍偏差，商品、业态等层次均有提升空间，整体环境亦需提高，其对市区其他地域客源的吸引力偏弱，对都市圈的整体辐射功能亦发挥不足。
(2)安宁新兴商圈兴起，分流西站商圈购物人群
兰州市政府西迁计划逐步落实，安宁新城将发展成兰州市的河北“副中心”，其“商贸扩张”战略实施迅速，并积极发展高档餐饮、连锁超市、特许经营等新型业态。这将分流西站商圈原有的部分消费者。
(3)周边城市商圈建设步伐加快，潜在客源竞争加大
兰州周边的白银、定西、武威、西宁、银川等城市的商圈建设步伐日趋加大，这亦对西站商圈造成潜在的客源竞争。
3.西站商圈的比较优势
(1)地理位置优越
西站商圈地处兰州市中部，东西南北依次连接城关、西固、红古、安宁四市区，这个“坐中四连”的独特地理位置奠定了其在兰州市区和市域的中心地位。同时，新一轮的城市建设中，兰州市将通过新建和拓建延伸，逐步形成包括西津路、南北滨河路、南山路在内的四条东西向主干道和兰州轻轨干线，有效缩短东西城区的交通时间，这亦为西站商圈中心地位提升提供了新动力。
(2)特色商业步行街兴起，商业文化底蕴丰厚
总长1000米、营业面积达8万平米的建兰路商业步行街基本建成，这既积淀了丰厚的商业历史文化，亦凝聚了现代的多元商业气息，不断实践着“新西站、新阳光、新商圈”的战略，为该区域建成为与西关什字商圈并驾齐驱的兰州“两大一级商圈”奠定了坚实基础。
(3)现代业态齐备
经过近年来的发展，西站商圈现代业态较为齐备，有购物中心、综合性超市、百货店、大型专业店、大卖场等。这亦为西站商圈的率先振兴提供了基础报障。
(4)消费者认同度提升
经过60年的发展，兰州西站商圈经历从无到有、由小到大的发展历程。在其商圈规模、辐射能力及服务功能得以快速发展的同时，兰州市民、周边城市居民对其认同度、赞誉度也快速提升，这为西站商圈的进一步发展提供了客源保障。
4.西站商圈的相对劣势
(1)结构与布局不尽合理
①公共活动空间不足
西站商圈内部空间构成主要以满足人们购买行为的零售商业空间为主，餐饮服务空间、文化娱乐空间和公共活动空间不足，缺少必要的绿化布置。
②业态发展无序，产品档次偏低
西站商圈同质性的购物网点的建设节奏越来越快，导致短期内同种业态的商业设施推出时间集中，市场难以消化;整体产品档次不高且参差不齐，品种较单一，特色不足，高端消费人群吸收不力。
③空间布局不尽合理
从商业空间布局上看，西站商圈大型商店沿节点分布，尚未完全形成连续的商业集合区;从节点联系来看，各大节点间大多被仅具单纯交通功能道路分隔，单个节点内部又往往被人行天桥隔离，造成商业空间较为破碎。
(2)软硬环境质量偏差
从软环境上看，西站商圈发展缺乏大型的宣传促销，业态缺乏监管和引导，内部秩序不够好，沿街摆摊现象屡见不鲜;从硬环境上看，西站商圈人车矛盾突出，缺少步行走廊、公共空间和休闲设施，商业中心区的街景、形态、店面装修等文化特性要素缺乏统一的形象设计。
(3)交通状况趋于严峻
西站商圈交通状况日趋严峻，交叉口组织不够合理、缺乏公交枢纽站、过街设施配备不足、停车场供需失衡等交通问题尚未得到有效解决。
三、结语
通过对西站商圈的SWOT分析，可总结出以下结论：
1.机遇与挑战并存，但机遇占主导地位
兰州西站商圈的发展既迎来机遇，也面临挑战，但机遇占主导地位，且交通、产业、城市等规划所带给该商圈的机遇具有独特性，将从根本上推动其快速发展。
2.优势与劣势同在，但优势远大于劣势
兰州西站商圈内部既有优势已有劣势，但优势为矛盾的主要方面，起决定作用;同时，结构与布局、环境质量、交通状况等问题可在外力作用下较快得以解决，甚至转变为发展优势。
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作者：魏书威 田嘉焱 魏 波
摘 要：我国是能源消耗大国，尤其在石油资源的消耗上极具市场潜力，随着我国市场化进行测不断加速，石油销售企业在发展上得到了更加广阔的发展控制，这也使市场化的石油销售竞争日益激烈。在这种背景下，我国的石油销售企业要向做到长远的发展，就必须对市场发展方向进行重新古都按，总结出自身的管理水平，通过提高自身管理来加强核心竞争能力，使石油企业在销售的过程中更加具有时代性和操作性，本文根据石油企业中的零售商圈进行分析，总结出合理的营销计划。
关键词：创新性;商圈;零售
我国的石油工业早已融入了全球一体化的行列，这使石油销售的市场不断被最大化，并在加大发展空间的过程中，提升了市场的激烈竞争性。要想提高市场的零售销售能力，就要在管理上进行更新，并且通过自身的实力来满足市场的竞争能力。
一、石油销售企业经营管理创新的必要性
由于石油市场的竞争不断加强，市场的盈利分为不断被缩小，所以要想通过经营性来扩大润空间就必须拓展多方面销售渠道，而零售营销的利润比例也在逐年增大，所以，石油企业在销售方面必须抓好零售销售的主要方向。首先企业在生存和发展中要考合理的营销手段作为获利的根本，并且通过发展来提高经营管理范围，我国可以将企业看做一部车子，而企业中营销模式就是车子的发动机，它为企业的发展提供强大的动力资源，而管理过程和规则制度，则是车子的外壳，它为企业提供整体的框架支持，保证其能够拥有良好的外观和结构，在企业的日常管理中要通过对管理形式的优化，来提升获利。这也是目前我国很多石油企业发展的现状，所以只要把管理搞上去，营销才能有前途，反之，都不能在企业的发展过程中提供良好的推动性，同时合理的营销策略和石油企业的发展也是相辅相成的。
二、石油零售营销中的管理创新的因素
1.石油零售商圈发展的必然性
石油企业已经很好的融入到整个销售过程中，这使石油零售范围形成较好的市场氛围，并且在市场走向、质量管理、质量竞争等方面深入管理，但是就目前看来很多企业在管理和开发上还是处于相对落后的局面，对零售销售不易为然，并且缺少积极竞争的意识和风险，尤其在市场自主管理上，缺乏合理的市场市场依赖感。
2.营销制度不健全
我国目前的经济体制下还存在一定的缺陷，这使市场经济在改革和管理上都遇到很大的阻力，同时零售销售在资金和人才培养等方面不能完全符合市场经济的需求。
3.石油零售形式死板
目前石油商品的零售形势还不能在石油销售中占据较大份额，这使企业的商品确立形势还没有形成，企业在运行机制和市场竞争力方面存在欠缺，同时传统的零售销售形势对整体机制造成较大的约束，容易出现管理松弛的情况，并且针对营销措施的决策上存在较大的盲目性。
4.销售人员素质较低
我国当前的零售营销人员在管理上容易出现财务缺乏性，尤其在市场经营的过程中还处于传统的经营形式，这就导致市场营销过程中缺乏良好的管理经营，并且要能够适合石灰主义经济要求的职业的经营形式美有形成。
三、石油销售企业在零售营销中的设计方向
我国的石油企业在生产和发展的过程中受粗放型经济的影响，在发展的过程中并不具备营销能力，同时营销在很大程度上具有较强统筹性，这使整个企业在运转和协调的过程中受到一定的影响。在当前一体化市场体系已经形成，很多科学技术在发展的过程中都受到市场经济和扩张性的影响，这使石油企业在销售方法发生了很大的改变，石油企业必须紧抓多方面的营销渠道，并且从长远发展着手，对零售经营做出合理的条横，使其自身竞争力得到提高。我国的市场环境发生改变使很多的西方企业进行了陶正，兵器在大多数的企业营销管理中取得了成效。并且国际之间的大型石油公司在交易上更加密切。我们要想提升自身的经济能力，就必须保证市场交易的逐渐频繁性，并且通过多种渠道对创新模式进行创新，所以针对此我们在零售业的营销设计中要注意如下几点。
1.零售业发展理念的制定
在零售业营销设计的过程中，要先注意思想行动，并且根据石油销售的性质进行设计创新，要保证将先进的影响思想作为基础，在加大活动性和提高科学先进性等方面做文章，使其能够在市场的经营管理过程中得到升级，零售企业的交易活泼频繁，但是交易额相对较小，这就 需要将营销的主体思想进行转变，并且将客户作为上帝，一切的经济活动都是以客户的活动作为中心点，在满足客户实际需求的前提下，努力开展整体经营和管理，以求为客户提供将高效的优质服务，
2.创新经营管理组织
在营销设计上要要遵循石油销售的核心形式，并且保证整体运行商具有先进性和科学性，要合理的考虑到零售营销所处于的位置，要根据实际的企业运作进行组织，这样才能保证石油营销中的高效性。同时在营销组织方面要具有关键性，同时做到高效运转，这在石油营销中处于一个关键的环节。在经营管理的范畴当中，要保证企业人力资源和财力资源等合理配置。并且在实际的经营管理过程中进行创新。石油销售必须对于企业的管理成进行精简，并且根据管理组织结构进行权责明确。尤其在业务专业的分化中通过管理组织体系，实现企业在协调和高效性上进行灵活的运转。
3.终端销售的配送环节
石油零售销售的过程中需要在盈利性和销售端来完成，所以每个销售终端都是企业利润的重要组成部分，同时合理的零售销售能够确立一个良好的运营理念，我国在石油企业销售中要抓好网络销售结构性，并且完善销售终端。在市场需求上要合理调整销售结构和布局性，对销售终端进行拓展，以求达到提高企业自身对营销市场的掌控能力。同时还要提升企业最为核心的竞争能力，要在物流配送商进行创新思考，建立起最为合理的成本控制，并且能够合理提升整体竞争能力。其次在销售渠道上还要进行合理的控制，根据物流性进行成本的合理化控制，同时要在成本和效率的基础上进行配送体系的完善，利用最先进的现代化技术管理来实现物流过程的整体优化型，并且帮助物流企业能够科学合理的实现配货成本的保证，以求在营销过程中达到良性发展。
4.创新销售服务
石油销售中的零售业必须秉承一个创新销售的精髓，也就是通过合理的优质服务，来提高市场的发展高度，并且建立围绕客户发展的创新销售领域，并且在创新服务方面进行身体，要随时对客户销售市场进行变化形式的改变，对市场走向进行预测和把握，在丰富市场销售内同的同时，通过承诺形式和承诺内容来履行销售职责。
5.信息化销售形式的应用
在零售营销过程中可以通过技术机手段进行相应的拓展，在社会中的很多领域计算机技术都产生了影响，并且在企业生产和运营模式之间发生很大影响。同时要合理的应用网络资源带来的信息条件，目前信息化水平在很大的程度上体现出现代化营销的快捷性，如果我国想在石油销售上出现突破，就要建设合理的保障系统，并且在企业发展中起到重要的作用，同时随着信息技术的引进营销模式也要跟随进行相应的变革。
6.建立良好的营销品牌
在市场经济的影响下，每个消费者都是企业市场占有率的合理保证，所以品牌的作用至关重要，在营销中必须建立良好的品牌影响力，这样才能使客户对产品的服务形式和理念更加重视，听说也是企业综合形式的根本体现，目前我国石油业零售率较高，所以为了扩大市场的占有率，就必须进行产品品牌的创新，以求提高品牌的地位。在另一方面品牌效益优势良好客源的保证。在品牌经营和策略发展的过程中，市场竞争力好的品牌是发展的基础，我们必须培育出由中石油进行自主建设的品牌，以求提高产品的信任程度，同时明确品牌目标，是市场化和品牌效益能够相符，同时在营销方案和设计上，要合理突出品牌作用和地位。
四、石油销售企业中如何建立零售商圈营销
所有的商圈都是以商业性规划为主要特征，并且在规划中都不时的体现出气重要性，所以在零售商圈的经营过程中，必须合理重视商圈的动态性研究。也就是说，商圈需要一个动态的分析过程，同时对商圈在构成和规模。形式等方面进行动态性的实地调查，并且在分析。统计。选址等过程中制定合理的营销优化方案，并且根据商圈进行动态的结果分析，使商业在经营的过程中能够动态的分析整个商圈的动态过程，并且使其成为一种基础性工作进行考虑，目前商圈营销主要体现在如下的几个方面。
1.合理的进行选址才是零售营销的基础
新设零售店在选择店址时，总是希望获得较大的目标市场，以吸引更多的日标人潮，这首先就零售经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的相关资料，在此基础上明确商圈规模、形态，进行经营效益评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选定适宜的地点、规模、商品方向，使商圈、店址、经营条件融为一体，创造经营优势。
2.通过动态分析来提高零售经营策略.
在日趋激烈的市场竟争环境中，价格竞争常被人们使用，但它易于模仿，仅仅是竞争手段的一个方面，同时也非常有限。零售店在竞争中为取得竞争优势，以获得胜利，已广泛采取了非价格竞争手段，诸如改善零售店形象，完善经营的售前、售中、售后服务，加强与顾客的沟通等等，这些都需要对商圈不断进行动态性研究，掌握客流性质、了解顾客需求、投顾客所好，采取针对性的经营策略，赢得顾客信赖，也即赢得竞争的胜利。
3.根据零售商圈实际情况来完善市场
石油销售的经营方式和策略在制定和调整中要利于商圈在多种环境中的发展，首先要对商圈进行合理化的研究和分析，并且帮助其能够完成经营的基本过程，对消费者进行合理的识别，在发展顾客群体的过程中能够合理的吸引消费群体，同时积极的针对市场进行开拓性的策略营销，并不断的眼神经营形式，在商圈范围和竞争力的体现上能够获得收益。
4.通过零售商圈来加快资金运转
零售店经营的特点是资金占用多，要求资金周转速度快。零售店的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化，当商圈规模收缩时，而零售店的经营规模仍维持原状，就有可能导致企业的一部分流动基金的占压，影响资金周转速度，降低资金利润率。由此，当经营者通过商圈研究，了解到经营环境及由此波及的商圈规模、形态发生变化，就可以适当调整、积极应对，从而加速资金周转。在石油销售过程中零售商圈在投资和经营范围上能够存在一定的基础性，并且在商圈业务开展的同时能够对零售形式起到很好的开发作用，可以说要保证商圈特性的过程中，进行动态化的发展，就能够在经营管理中达到科迪致胜，同时零售商家的投资性和经营性是商圈动态化变化的根本，在及时把握和方法调整的过程中，根据实际策略和规模进行对应化研究，使其能够满足在零售竞争经营中所需。
五、石油企业零售营销的基础
1.明确目标市场
石油零售企业在进行商圈的营销设计中要对市场进行详细的评估和对比，首先要细分市场中与公司管理相互一致，同时能够通过多种零售经营模式来提高市场占有率，这其中就需要针对资金实力、品牌知名度、销售场所、促销效率、单位成本等进行销售，同时要根据实际的竞争优势对市场中的重点环节进行细分，时零售形式在市场低潮状态下仍然能够得到利润保证。
2.扩大经营品种、丰富经营项目
石油零售商圈必须在零售项目上进行扩大，这样才能够达到提高利用率，降低成本的目的，首先再做好油品的市场发展的同时，根据自身的强项和市场效益开展多方面的辅助性经营，例如油品经营 +便利店、油品经营+修车服务、油品经营+尾气检查、油品经营+洗车(汽车美容)等。这样不经能够扩大加油站的运营收益，能在其他项目中使其达到良好的运营效果。
3.采用灵活的促销方式
在零售形式要保证灵活多变，在现阶段我国对石油价格的控制十分透明，所以要想吸引顾客，就必须采取有效的手段，来满足对成品油制定促销计划，首先要成立专门的促销机构，来进行整体结构性的促销管理，同时要根据加油顾客的实际需求来制定促销管理策略，很多加油站每年都会根据不同的促销形式和促销主要进行管理，并且根据不同的顾客发展来提升其石灰性，这样就能够满足顾客的多种需求，同时更好的激发顾客对促销的参与，使其达到促销的效果。
六、结束语
目前在我国，石油市场发展迅猛，这不仅为我国石油企业带来良好的发展空间，同时也提升了市场竞争的激烈程度，要想保证在市场环境下，进行合理的发展，就必须能够开拓出完整的经营管理途径，并且在思想意识和管理形式上进行入手，通过拓展终端销售及加强组织管理来提升整体的整体管理的合理性，以求增强石油销售企业的行业掌控能力和市场竞争力。
参考文献：
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[2]鲍志勤.入世后我国石油销售企业面临的机遇与挑战[J].能源研究与利用，2005(03).
[3]乔智.石油销售企业须重视物流管理[J].中国石油和化工，2004(03).
[4]宛磊.余晓钟.省级成品油销售企业营销体制改革探讨[J].国际石油经济，2005(11).
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[10]吴小坚.基于商圈理论的城市商业地产开发策略研究[D].广东工业大学，2006.
[11]冯娟，吴建伟，陈震.商圈成长质量指数评价研究[A].第十三届中国管理科学学术年会论文集[C]，2011.
作者：孙建津
我们都知道一个调查项目都是需要根据步骤一步一步完成的，商圈分析的步骤是什么样的呢?只有了解和掌握商圈调查的步骤才能更好的提高消费者满意度，我要调查网对此问题做了次调研，希望对大家和各大企业能够有所帮助。
商圈分析的步骤有哪些呢?
第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。
第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均数量、顾客集中程度。
第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
第四步是确定商业圈内居民人口特征的资料来源。
第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。
最后是要确定商店的区域、地点和业态等。
商圈的确定
对于现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。
但是对于一家尚未设定的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本来从事商圈的设定。
尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商圈的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈仍然属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。
商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：
商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流动、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
商圈分析的内容和步骤.txt让人想念而死，是谋杀的至高境界，就连法医也鉴定不出死因。。。。。。卖场设计
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商圈分析的内容和步骤
2002-9-27 16:13:12评0我要评论
一.商圈形态
商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：
——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。
——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。
——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。
——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。
——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。
二.商圈的确定
对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。
但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。
三.商圈分析的内容与步骤
商圈分析的内容主要由以下部分组成：
(1)人口规模及特征：人口总量和密度;年龄分布;平均教育水平;拥有住房的居民百分比;总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入;职业分布;人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。
(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平;管理培训人员的学历、工资水平;普通员工的学历与工资水平。
(3)供货来源：运输成本;运输与供货时间;制造商和批发商数目;可获得性与可靠性。
(4)促销：媒体的可获得性与传达频率;成本与经费情况。
(5)经济情况：主导产业;多角化程度;项目增长;免除经济和季节性波动的自由度。
(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营风格、经营商品、服务对象;所有竞争者的优势与弱点分析;竞争的短期与长期变动;饱和程度。
(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目;交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量;自建与租借店铺的机会大小;城市规划;规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店;成本。
(8)法规：税收;执照;营业限制;最低工资法;规划限制o
(9)其它：租金;投资的最高金额;必要的停车条件等下面对上述内容作一具体分析。
先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。
再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：
现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务;商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报;一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。
IRS=C×RE/RF
式中 IRS——商业圈的零售饱和指数;
C——商业圈内的潜在顾客数目;
RE——商圈内消费者人均零售支出;
RF——商圈内商店的营业面积。
假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…IRS=100000×25/144000=￥17.36
这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低;该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。
第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长;如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动;如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。
商圈分析的步骤一般可分为以下几步：
第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。
第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。
第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。
第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。最后要确定商店的区域、地点和业态等。
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芜湖万达广场的商圈分析
与经营问题
课程：经济贸易地理
姓名：邓胜兵 班级：营销112班
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第一章 芜湖万达简介
一、地理位置：
芜湖市万达广场正式开业于2012年9月27日，坐落于神山口(弋江中路与赭山路交叉口东南面)，总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米(东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路)。
从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。
二、结构形态：
万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。
从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。
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三、经营目标：
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万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。
为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。
四、政策支撑：
芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。
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第二章 万达广场商圈分析
通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步行距离约为1.5公里，即15分钟左右的时间，而行车所承受的最长时间约为40分钟，根据最远步行距离和行车距离，我们将万达划分核心商圈和次级商圈。
一、核心商圈：
以万达为中心的1.5公里范围内，即消费者对万达所能承受的最远步行距离。
(一)范围：如图所示，万达的核心商圈东至安徽工程大学、南至西洋湖、西至银苑小区、北至弋江北路，涵盖五院、绿地小区、神东小区等。万达核心商圈范围内，小区较多，学校、医院、公园等公共设施较为完善，人口较为密集。
(二)人口特征：万达核心商圈内，总人口数量约为6.5万，其中高 安徽工程大学教务处
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校学生人口约为2.3万，常住居民人数约为4.2万。
(1)安徽工程大学是万达核心商圈中人口最密集的区域，以18-24岁大学生为主，是无收入的纯消费群体，平均生活费在1200元左右，其消费趋向于电子产品、服装、饮食等，具有求新和实惠的消费心理，对大宗商品和高档商品基本无需求，消费水平较低;
(2)万达核心商圈中，小区居民大多为工薪阶层，以青年与中年消费者为主。从收入的角度来看，工薪阶层收入并不高，普遍在2500-4000元之间，人均收入约为3000元左右，消费能力虽然较强，但许多人在承担着房贷或者车贷，对于高档商品和服务的消费能力较弱，整体消费水平并不高。
小结：从万达的核心商圈角度分析，万达的核心商圈内，居民整体消费能力和水平并不高，对于定位于中高档和经营体系庞大的万达来说明显无法满足其需求，于其经营和发展有着较大的限制性作用。
同时，万达的后期还在继续拓建之中，其周边的各类设施也在紧凑地进行着，随着万达自身和周边配套设施的完善，万达的辐射能力也会因此变强，其核心商圈的范围，也会由于万达设施和服务的完善渐渐扩大，覆盖更广的面积和人口。
二、竞争对手的核心商圈
在万达的核心商圈范围内，联盛广场和华谊广场(大润发超市)是其最大的两个竞争对手。
(一)惨淡经营的联盛：
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在联盛核心商圈中，3/4的面积被竞争力更强、核心商圈更广的万达所覆盖。 (1)联盛现状：与万达相比，联盛显得愈加落
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通过调查发现，联盛广场核心商圈的距离为1公里左右，如图所示，寞，门口罗雀的客流，将这座曾经繁华的商场变成了孤寂中的“灯光”，其竞争力与万达相比表现得很是弱势。
(2)失败的原因：
a) 万达的截流。从位置的角度来看，万达位于联盛东面800米处，且位于城东进入市中心的要道路口神山口，城东大部分居民进入市中心时都会经过万达才能到达联盛，加上二者经营模式的相近，消费者在万达即可以买到和享受到联盛相同的产品与服务，另外，万达的知名度要高于联盛，相比之下，消费者更愿意选择就近在万达进行消费，使得万达对联盛的截流极为严重。
b) 步行街与大润发在南面的阻击。从位置上来，联盛与大润发一南一北，相隔不过数百米，南边过来的车辆都要经过大润发，而大润发在日常生活用品消费上有很强的实力，对联盛的沃尔玛超市有有很 安徽工程大学教务处
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大的挤压。同时，南面过来的客流也要经过步行街，与步行街相比，联盛的实力显然是不足的，它没有步行街的品类繁多，也没有步行街的时尚前卫，步行街在南面对它的影响不能忽视。
小结：联盛与万达相比较，经营状况很差，面对的威胁更多，在竞争力上，与万达存在着较大的差距。
(二)在衰弱的大润发：
与万达相比，大润发进入的时间要早得多，对其核心商圈一公里
范围内的居民影响很大，特别是在日常生活用品销售上，大润发做得更出色一点。但是，大润发经营远不及万达的规模，在品种和特色上，与万达的差距很大。其核心商圈的2/5与万达覆盖。
大润发目前的状况还算不错，无论是从客流量和销售状况来看，大润发超市依然有着很强的力量，但是，随着万达和联盛的坐落，顾客开始外流，大润发也渐渐出现了衰弱的态势，特别是随着万达的不断扩建与发展，大润发的客流将会分支出更多。
从竞争对手的核心商圈上来分析，万达与联盛、大润发的商圈重叠度很高，万达近1/2的核心商圈都在联盛和大润发的核心商圈笼罩下，消费者有着较大的可选择性，这使得万达面临的竞争很激烈。
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三、次级商圈：
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按照行车所承受的最长时间40分钟计算，万达广场的次级商圈基本能够覆盖整个芜湖市市区。
(1)交通状况：万达位于弋江中路、北京中路与赭山路交叉口,交通位置优越，在其附近共有四个公交站台，有7路、20路、21路、28路、45路和晚间228路等公交线路经过，公交线路基本实现了畅通市区，交通位置很优越。
(2)其它交通配套设施：地下大型停车场、自行车出租车位等; (3)较丰富的周边环境：神山公园、雕塑公园、安徽工程大学、五院、绿地等。
便利的交通和较丰富的周边设施，使得万达有着很大的辐射能力，对于发展成为芜湖第二大商圈有可实现的条件。
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第三章 经营问题分析
万达对于芜湖还是一棵刚刚移栽过来的新树，近两年的发展，万达这棵树的成长现状却有些偏离预定的轨迹，客流量远不如其所预期的日均6万，店铺也没有预期的火爆售罄，这棵大树在芜湖的成长出现了一些水土不服。
(一)经营问题：
(1)店铺入住率问题，至今为止，在万达一楼外围南面和西面的店面，仍旧有店面空空如也;
(2)客流量远不如日均六万的预期，周一至周五的工作日，可谓门可罗雀，与联盛相比强不了多少;
(3)销售低于预期，一些店铺门前，即使是客流量最大的周末，也少有人迹，越往楼上，客流越少，一些店铺不得不转租;
(二)问题产生的原因：
(1)万达定位的尴尬环境，按照芜湖市目前的发展状态，万达所处的神山口位置类似于城市与乡村的结合部，在一些配套设施上仍旧不足，比如的士停车位、银行等;
(2)周边居民消费水平和购买能力较低，与万达的定位有着较大的差距;
(3)与联盛的距离过近，容易导致恶性竞争;
(4)人流量不等于客流量，交通虽然便利，但是，附近的车辆 安徽工程大学教务处
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基本为过路车流，真正的消费却较少;
(5)自身设计的问题，立体的商业街，其设计要充分考虑楼上店铺的客流问题，在这一点上，万达的设计显然没有做到，很多人走到三楼就不愿意再上去了。
总结：
从万达的经营现状和商圈的现状来看，万达的经营在现阶段会呈现出一种较低的水平，但随着其周边设施的完善和城东建设的加快，万达在未来的一段时间，经营状况会出现明显的好转。
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商圈内的购买力是营业的背景与后盾，从商圈内国民消费支出，可以决定商店所在地点是否合适，以及营业场地的面积、适当的规模。以简单的例子表示如下：
中央商圈内的居民1000户
次级商圈内的居民2000户
周边商圈内的居民3000户
每月每户的平均支出额600元
则中央商圈的支出总额：
600元×1000户=60万元
次级商圈的支出总额：
600元×2000户=120万元
周边商圈的支出总额：
600元×3000户=180万元
中央商圈的市场占有率，如定为35%，则60万元×35%=21万元
次级商圈的市场占有率，如定为10%，则120万元×10%=12万元
周边商圈的市场占有率，如定为5%，则180万元×5%=9万元
合计上述各项，则该商店每个月的营业额推测为：
21万元+12万元+9万元=42万元
假设目前商店每平方米每日营业额为150元，则每月每平方米的营业额为：
150元×30日=4500元
则卖场面积为：42万元÷4 500万元≈93平方米
又营业场所和仓库、办公室的比例是8：2，那么这家商店总共就需要93÷0.8~116平方米的面积了。
商圈的设定需考虑实际状况，如大马路、桥梁、铁道隔绝等因素。中央商圈，小店铺大都以300米为范围，较大店铺则以500米为范围。一般家庭主妇，1分钟约走70米，500米则需花7分钟，往返需15分钟，买东西要30分钟，总结下来，上市场的时间约需花45分钟。如果走300米往返需9分钟，加上购物30分钟，则上市场要花40分钟。经营者应以店铺为中心，依上述方法，排除各种可能障碍，实际算出商圈内住户，就可预估出自己所需卖场面积了。
至于市场占有率，则需考虑商圈内之竞争状况。如果在1公里内有5家以上大型竞争店则属非常激烈竞争区，市场占有率约以上述为准，如果1公里内有2～5家大型竞争店，则属普通竞争，市场占有率可稍微提高。
计算出卖场应有的规模之后，还需考虑下列几点：
①资金多少;
②租期期限;
③未来发展潜力等店铺的设施与机能。
本篇文章来源于中国地产商 原文链接：http:///main/2007-04/5148.htm
商圈地区分析：
每当天津人一提起商圈，大家第一个就会想到滨江道。确实滨江道是天津的第一商圈，其在商业界的地位至今无人撼动。滨江道何以长盛不衰?未来 3-5年，滨江道是否还能保持这种霸主地位?谁又将取代滨江道?
天津地区的主要商圈就是以滨江道、和平路为主的商圈。
滨江道在一公里的长度内聚集了数个大百货商店-劝业场、乐宾、津汇、伊势丹、国际商场、友谊新天地、财神道和滨江商厦等等。其中劝业场和百货店已有近70年的历史了，滨江商厦也有10年以上的历史了，而且上百间品牌店挤满了滨江道。而在其他地方确找不到这样的百货店和品牌店高度汇集的情况。
和平路商圈：和平路商业街位于海河西侧，南起渤海大楼，北至东南角，全长2138 米，与滨江道商业街相交叉，构成天津最繁荣的商业区。和平路商业街始建于1902 年。20 年代末，随着天祥、劝业、泰康三大商场，国民、惠中、交通三大旅馆以及渤海大楼、浙江兴业银行等高大建筑的落成，街道日趋繁荣。在这条街上，不仅有全国闻名的劝业场、百货大楼等大型百货商场，还有中华百货售品所、天津鞋店、冠生园食品店、桂顺斋糕点店、正兴德茶庄、盛锡福帽店、南京理发店等许多老字号。2000 年，和平路商业街经过大规模的改造，已经成为了一条现代化的商业步行街，被命名为金街。
但是由于和平路及与其交叉的滨江道均为半封闭的步行街，而和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道，在顾客首选滨江道的前提下，和平路往往因为顾客的体力原因被选择放弃，百货大楼更因远在和平路的另一端而可望不可及。因此在过去的几十年里，百货大楼自成孤岛，顾客不愿在此购物，主要是因为交通成本，信息成本和不能买到如意商品的风险都较高。所以，长期以来和平路商业街不过是滨江道商圈的一个附属品，并没有形成独立的具有竞争力的商圈。
小白楼商圈：小白楼位于和平、河西、河东三区的交汇处，自1902 年后，日渐繁华。由于这一带周围银行、洋行众多，临近洋商、买办、官僚居住区，促进了这个商业区的发展。20 世纪20 年代后，这个商业区达到鼎盛时期，经营的多是高档商品或舶来品。商业区内，各类商店林立，其中著名的有大新呢绒服装店、起士林餐厅、重庆理发馆、音乐厅、北京影院等等。
东南角商圈：东南角商圈坐落于南开区古文化街附近，拥有鼓楼街、食品街、服装街和旅馆街等多条特色街步行街，是南开区的经济文化中心。商圈附近的东马路为交通主干线之一，拥有多条公交线，可便捷的通往市内六区且商圈内拥有足够停车位，方便了消费者的通达。由于经营模式的单一及定位的失误，东南角商圈中的特色街均未有很好的“作为”，其中古文化街已被改建，服装街更是面临淘汰的局面;而滨江金耀广场也难形成气候。目前，东南角商圈仅靠新世界百货和家乐福超市苦苦支撑。东南角商圈急需新的业态注入，丰富商圈内容，改建中的古文化街和新建中的铜锣湾广场正顺应了这一需求。
理论上讲，商圈格局的交替更换是个必然规律，但之后却有很多令人思索的问题，值得深究，过往的商圈老大劝业场摆出竞争姿态，效仿新的超市销售，也投入在远离商圈中心的地方开办大型超市，叫劝业超市，表面上看和所有大型超市没有什么区别，但没多久，便难以为继续。据供应商和员工私下讲，总丢东西。
天津的和平路，从早先的商业黄金地段变成了眼镜一条街，在一些民营企业经营者的呼吁下，终于投入巨资进行改造，将其修缮一新，重新划分商业格局，重新起名为“金街”，为天津的百货零售业带来新的生机。由于“金街”的改造成功，令她的尽头也成为投资的目标，大连万达盖起了一座庞大的万达商业广场，销售和招商。形成一个新的商业零售区域，直接和小白楼商业区、滨江道商业区抗衡。
“金街”的成功让商业管理决策者看到了希望，于是天津服装街也进行了大规模的投资改造，服装街的一侧是南市食品街，另一侧是天津商场和东方商厦，决策者希望这条老服装街的重新兴起将这一商业领域带动起来。
天津商业格局中，不得不提的是南市食品街、旅馆街，这个雄伟的中式建筑
是住宿和吃饭的地方，在多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游资源，因此天津本地人是不大去那里吃饭的。而多是外地来的游客，想集中体会天津风情，尤其是北京人，这里也是旅游大客车的一个终点站。
凡是外地游客就餐的地方，本地人是不会轻易去的，如果去多半也是陪外地客人去，这一市场规律使得食品街每到六日或别的节假日就满是北京口音，走的时候带走很多天津的大麻花或者果仁张的大小花花绿绿的旅游食品。
经营范围和常去人群分析：
天津滨江道的商场档次分布应该是伊势丹、国际商场、乐宾、友谊新天地、劝业场等商家为同一档次，内部销售的品牌大多一致，适合高中低各个阶层的消费群体去购物，经营范围主要以服装、化妆品、百货等大型的综合类百货为主。
海信广场为天津主要的高端品牌商场，内部主要各种国际奢华类服装品与其他各类高端商品。消费人群以有钱人、社会地位高、官员等消费群体前去购物，经营范围主要以服装、化妆品、百货等大型的综合类百货为主。
但是现如今时尚品牌扎堆南京路
南京路集中了各色各样的时尚百货店，也是很多白领和年轻消费者热衷的购物场所。特别是快时尚品牌纷纷扎堆这一带，也让南京路更添时尚气息。
津乐汇和乐宾百货都是年轻人喜欢的商场，其经营的品牌均以时尚著称。
时尚品牌ZARA、MANGO、无印良品以及大嘴猴等国际连锁品牌不约而同地选择了米莱欧百货吉利大厦店，也让这家商场由原来的成熟型转变成现在的时尚年轻型。而这些品牌给米莱欧吉利大厦店带来的人气是毋庸置疑的。特别是每到打折季，总会有大批的“粉丝”前往淘货。
国际商场被海航收购后，商场品牌也进行了大规模调整。其中的日本MIMO、韩舍等时尚品牌也成为亮点，与其他几个快时尚品牌形成了一个独特的商圈。据说，ZARA、H&M等快时尚品牌进天津前，都非常看好南京路这个黄金地理位置，而店面开业以来的经营状况也令这些大牌企业相当满意。
南京路上另一端的伊势丹百货则以经营高端时尚商品为主，加上配套的餐饮楼层，把许多白领锁定为目标客户。
事实上，南京路上还在增加新的面孔。有消息称，和记黄埔旗下天津世纪都会也计划于明年开业。届时，南京路一带就会更加热闹。
据说四五月份，就有一家叫做858城市广场的新店要开业，这家店的定位以经营淑女装为主，这个定位与其对面的麦购形成了一定的竞争态势。麦购已经是年轻消费者和学生族购物的首选商场之一。
促销渠道：
滨江道上的老百货店也是竞争最激烈的，每每到了打折季，打得最热闹的也是这条街。你“满100减50”，我“满99减51”，虽说看上去就差那么一两块钱，但遇上细心的消费者，就非要货比三家再下手。而这一两块钱，就成了消费者选择的理由。
友谊新天地、中原百货和滨江商厦组成了滨江道的中心区，这三家商场几乎门对门，比拼得也最为激烈。友谊新天地融合了众多时尚品牌，还有餐饮、娱乐、休闲等多种配套业态，主打的就是年轻、前卫、时尚的特性;毗邻的中原百货品牌也在不断调整，同时还主打“无忧消费”的特色服务;天津老牌商场之一的滨江商厦除了引进成熟的品牌外，还把文化营销作为商场的特色之一，经常举办化妆讲座、服饰搭配技巧等活动，以吸引更多的固定会员。
劝业场作为津城的百年老店，其中华老字号品牌的信誉度非一般商场可比，也给劝业场带来了一定的客流量和消费群。特别是商场特有的天华景戏院，让很多老天津市民重享了上世纪老天津卫戏院的风采。
滨江道和金街组成的十字街商圈已经成为天津市的金字招牌,大多数外地游客来天津后首先要到金街来,踩一踩大铜钱,逛一逛大商场。这里，也形成了天津市商业的主脉。这条主脉始建于1902年，是天津近代最繁华的商业街，其所在区域亦是当年城市繁华核心区。
2000年，和平路、滨江道大规模翻新，翻新后成为全国最长、辐射东南角及小白楼、南京路商圈的商业步行街，取新名为“金街”。近两年，“金街”再次升级改造，提升后的金街业态将由中低档向高档转变，为该区域重现繁华奠定了基础，成为天津现代国际化都市核心区的主脉。
眼下，这条主脉连接着滨江道、南京路、东马路，形成一条不间断的购物街，成了天津市一道独特的风景。
现如今南京路滨江道还是目前绝对的“老大”
大多数市民逛街购物，最希望的还是能有更多的选择，更多的比较，而南京路滨江道和金街恰恰满足了这种需求。所以，很多人每当想到买东西，还是第一时间到这个区域。在业内专家看来，这里也是目前当仁不让的“老大”。
尽管眼下新商场不断在其他区域出现，但南京路、滨江道商圈几乎集合了所有大众品牌和精品品牌，可以满足大多数消费者的需求。市百货商业协会秘书长王炳东认为， 目前，这个区域仍然是天津商业区的代表，特别是外地游客来津，都会选择到这里逛逛。
不过，这一区域的软肋也在逐渐显现，那就是交通问题。到南京路滨江道一带，是公认的停车难，每到节假日，私家车就更是寸步难行。
营销建议：
在现如今商场竞争的激烈情况下，各个品牌进驻什么样的商场是至关重要的事情，合适的品牌进驻合适的商场才会到达最高的利润。
比如古驰、迪奥、阿玛尼等奢华品牌必须进驻高端商场，比如海信等。像阿迪哦、耐克、杰克琼斯等进驻中端商场，比如津汇、国际商场等。像zara、hm、ca等国际流行品牌，应进驻流行商圈的核心地带，人流大的地方。比如滨江道的黄金地段。
天津服装销售市场调研报告
小陈水果店商圈调查分析报告
胡洋
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21、人口规模及特征
人口密度非常大：小陈水果店位于无锡商院商业街比高数码隔壁，是一个主要以经营水果的门面，在学院下课时间，以及周末放假时间有较多学生光顾，购买各种自己所需的水果，主要经营各种常见水果。鲜甜可口、色泽诱人的水果，由内而外散发着动人的魅力，令人垂涎欲滴。水果除了好吃，对健康又大有益处。水果是美容、健康的圣品。餐后吃水果可帮助消化，好处不胜枚举。
二、产品情况
小陈水果店：
主要经营各种时令水果。
水果价格(元/斤)
无籽西瓜贡 桔柠
4.68 8.80 7.80
菠萝柿 子胡
3.80 3.98 9.80
橙子猕 猴桃特 小
2.88 4.28 4.50
芒果脐 橙金 丝蜜38.00 4.95 4.80
檬柚凤柚
木9.80 西红
柿
2.68
黄
1.68
西红2.68
主营产品： 黄瓜西红柿 芒果 木瓜红富士草莓 金橘 龙眼 特小凤哈密瓜蜜桔 橙子
瓜砂
糖5.98 特蜜
2.78 金
瓜
4.98
柿
桔红
富8.80 桔哈
密5.60 橘柚
6.50
士
瓜
子
砂糖桔猕猴桃 梨
红心柚柠檬 雪梨
三、竞争对手情况
在无锡商院小陈水果店隔壁就有另外一家水果店，名为水果缘。同样顾客都是我们学院的学生，同时大学生超市也有一家水果店，相比较其他两家，本店的价格较好，质量适中，所以生意相对而言较好。且靠近男生宿舍，所以顾客比较多。
五、客户情况 负责人：胡洋
客户都为无锡商院的学生。对于本店的水果，大多数学生都去过，且消费过。客户大多持满意的态度。
改进建议：
建议：
水果保鲜：不同水果有不同的保鲜方法 首先不要囤大量的货 尽量减短进货到 出货期 有的可以常温保存 有的需要冷藏保存但是成本相对较高 最好的办法是尽量减短周转期 像葡萄这样的水果 基本不能过2天销售期。
增加利润：
提高利润的方法主要是以下几种：
1、维持目前进货价格、销售价格不变的条件下，提高营业额
2、维持销售价格不变的条件下，降低进货价格
3、维持进货价格不变的条件下，提高零售价格
4、维持目前进货价格、销售价格不变的条件下，降低开店运营成本服务：
服务态度一定要好。对待顾客应该亲切。
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