方案具有明确的格式和内容规范，要求其具有很强的实践性和可操作性，避免抽象和假大空的内容，那么具体如何制定方案呢？下面是小编为大家整理的《房地产策划方案》相关资料，欢迎阅读！
房地产策划方案
名城·御景绿洲楼盘营销策划方案
从化是著名的旅游胜地，温泉及森林公园全国著名，市广州北最佳的宜居城市;御景绿洲位于从化市区中心，处在旅游度假片区与高档商业生活区的交汇处。紧邻广从14号线轻轨口，并在2015年通车，目前售价仅是天河区的1/3，是公认的楼市价格洼地与投资热土，居家投资首选，作为从化市区第一大盘，发展商致力将楼盘打造成为广州北60万平荣耀城邦。
名城御景绿洲位于广州从化市江埔镇禾仓村“水闸尾”，其东至105国道，南至小海河，西至河东南路，北至江埔镇禾仓村禾仓小学。该项目总用地面积为131787.55m2，用地使用性质为商业居住综合用地。总建筑面积为567651.8 m2，其中住宅建筑面积为435760.8 m2，地下室建筑面积为81143 m2，绿化率为30.7%。
一.主要规划指标
占地面积：132000平方米
总建筑面积：560000平方米
产权年限：70年产权
开发周期：分3年半3期开发，现开发第一期
总户数：一期1000户
建筑类别：普通住宅,别墅,小高层洋房
楼层状况：一期为4-7栋27层验方
容积率：3.60
地块周边规划
中小学：和仓小学、河东中学、
幼稚园：和仓幼儿园、名雅儿园、
综合商场：新世纪广场、万和购物中心、顺心商场、惠河、鸿兴、天宝、润泰超市 医院：从化中心医院门诊部、从化市中医院、街口医院
邮局：从化市邮电局
银行：农商行、建行、农行、中行、工行
菜市场：七星市场、河东批发市场
交通：公交车
3、
4、5路车，项目距离从化客运站步行约10分钟路程，从从化客运站可前往省内各大车站。轻轨旁。
内部规划
1990㎡的五星级会所，配有棋牌室、健身房、活动室等娱乐设施，项目自身有22000多㎡的商业配套，一期约13000㎡，现正与品牌商家洽谈进驻事宜，是从化罕见的集中商业配套。项目自身拥有1.4万㎡教育用地，将拥有社区内部小学及幼儿园，拥有羽毛球场、篮球场与泳池等运动配套。
环境分析：
区域环境：地块位于从化汽车站附近，是规划确定的城市发展方向，区域整体形象看好。 居住环境：地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但接近从化汽车站，对居住有噪音污染、人流量大等方面的负性影响。
景观环境：项目旁有公园，河景，享有景观优势。
商业环境：汽车站开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。而且汽车站附近有商场项目正在开发中，楼盘亦是在寻找商家洽谈中，所以商业环境是很看好的。
竞争环境：市场竞争环境比较激烈，从化的各大楼盘竞争中是日益剧烈的，但是名城御景绿洲价格在各大楼盘中有着价格优势。
二.SWOT分析
1.优势(STRENGTH)
地段优势
项目地块位于交通要道，近接从化汽车站，该区域为从化未来建设重点，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。
交通优势
公交车
3、
4、5路车，项目距离从化客运站步行约10分钟路程，从从化客运站可前往省内各大车站。
规模优势
该项目总用地面积为131787.55m2，用地使用性质为商业居住综合用地。总建筑面积为567651.8 m2，其中住宅建筑面积为435760.8 m2，地下室建筑面积为81143 m2，绿化率为30.7%。 1990㎡的五星级会所，配有棋牌室、健身房、活动室等娱乐设施，项目自身有22000多㎡的商业配套。项目自身拥有1.4万㎡教育用地，将拥有社区内部小学及幼儿园，拥有羽毛球场、篮球场与泳池等运动配套。
2.劣势(WEAKNESS)
距离广州市区较远，周边配套设施有待完善;
交通要道，靠近从化汽车站，对居住有噪音污染，人流大等方面的影响。
3.机会点(opportunity)
政府改造力度逐步较大，为房产市场的发展提供了有力的支撑。
户型可供选择多，项目周边配套齐全，有学校、医院、市场、超市等。项目以准现楼发售，增强买家信心。发展潜力巨大。
4.威胁点(threaten)
配套设施仍然未成熟，发展还需要一段时间。
外来人员多，治安问题多，影响买家心理。
周边楼盘较多，竞争激烈，影响销售。
三.销售目标定位
区位
位于从化汽车站附近的核心地段，未来的城市核心，规划的重点，发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。
建筑规划设计
交通组织合理，功能分区明确，住宅布置合理，景观系统明确，公建配置完善。
户型
大社区，多样化、人性化的户型设计，供客户多种选择，可以提升客户的居住品质。
环境
空气清新，远离城市的喧嚣。
配套
高起点的配套功能，满足人们日常生活物质和精神层面的双重需求。
管理
专业管理公司的统一管理，为人们的生活提供安全、妥帖、管家式的多样性服务，营造舒适、宁静又不失私密的生活空间。
楼盘产品定位
根据对周围竞争楼盘及该区域客户潜在市场的判断，将产品定位为中高档品质，中高级物业管理的商品房。
四.营销策略
利用项目居住环境的优势大力吸引顾客注意力
1.塑项目形象，开展影响力大、关联性强的事件行销及公关营销，形成口碑，以“势”压人，完成市场形象突破。
2.充分利用开盘前期的时间空隙，牢牢抓住核心客户，同时影响其周边人群，积累客户。
3.注意市场变化、跟踪客户反馈，迅速调整行销方式和推广策略，密切观察竞争对手策略调整，预判销售态势，及时应变。
4.用多种促销手段，活跃现场气氛，缩短销售周期。
五.宣传策略
开展有效的媒体攻势
配合销售进度，广告宣传有力引导和紧密配合销售工作，按计划逐步展开
具体的宣传方式有：户外看板，电子楼书。电视广告。报纸广告。
信函广告/DM派发。车身广告。横幅。定点看板。电视报纸广告。DM/海报。售楼处外包装。网站等。
六.促销策略
在售楼的前三个月购房者，有机会可以获得优惠折扣。当天签订合同还可以参加我们的开盘优惠促销活动。
开盘优惠促销活动
①.赠送精美礼品：
开盘当天到售楼部来咨询的意向客户都可获得赠送精美礼品。
②.转盘抽奖
开盘日签定合同的客户可以获得转盘游戏资格一次，奖品包括铂金钻戒
(3000元)、昆明—大理—丽江双人3日游(2000元)、家用电器(300元)、惊喜大礼包(188元)。(奖品按标定的金额折抵房款)
七.售楼服务
销售员必须遵从以下
注意仪容、仪表
青莲家园策划方案
青莲家园位于郑州市西北区，北临连霍高速公路，西接河南工业大学和郑州大学，南有莲花街，整个区域201亩坐落于西开发区。
1市场分析
1.1.区域市场分析
一、地理位置
青莲家园位于郑州西区牡丹路与月季街交汇处，区位优势明显，距郑州市中心约12公里，南挨310国道，北临连霍高速公路，交通设施发达。并且处于郑州市西开发区内，紧邻西大学城，完全接受文化的熏陶。
二、市场背景
目前房地产市场开发商众多，房源储量过大，县城城中村改造，而且国家调控房价，造成大部分客户处于观望状态，市场形势不容乐观，但是政府整顿房地产市场，房地产市场日趋规范，随着市场的稳定，未来市场处于上升态势，青莲家园所处地段发展趋势正旺，是很多人所向往的好地段。
现在的房产市场有以下几个特征：a产品结构过于单一大部分产品为多层的住宅项目，联体、独立别墅成为了市场的空白点，而对于别墅的需求确是实实在在存在的，从而累积了一部分别墅消费群体。b宣传推广理念落后，一些设计水平落后，低质的楼书，混乱的销售现场管理，让人觉得仅仅是在购置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。c现在市场成熟，知名度较高，涉及区域较广拥有强大的商业筹码和人群力量。近几年经济发展迅速，交通变得更加发达，人民的生活水平也有很大的提高，选择一处好的居住环境体现着生活的品味和精神的向往，青莲花园居住区近几年还将加大商业建设拉动经济的飞速发展。
1.2.定向市场分析
本项目位于新西区，但并不仅仅局限于西区，从近的看，涉及到金水区，二七区，以及整个郑州市，从远的看，辐射到周边的市区。近几年郑州发展迅速，交通系统也正在升级，尤其是地铁的建设。未来的郑州将是中原地区的中心地带，适中的房价，优越的地理环境和良好的气候条件，将是人们购房置业的优先选择。
1.3.青莲家园项目分析
(1)项目规划用途：整个面积201亩，用于住房建筑区域160亩，绿化面积30亩11亩用于其他用途(停车位，健身设施用地等等)
(2)项目户型：适用于中高阶层的中小型面积户型
(3)用地性质：居民住宅用地
(4)销售特征：以前销售无整体营销思路，盲目追求高利，定价一路走高，且无有效的表现及宣传手法，不注重产品的培养和树立。现在我们青莲家园价格趋于合理，而且市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，为此我们的人员更加专业化，宣传手段也在不变化创新。
(5)客户需求的变化:A客户是已由先期的单纯追求满足居住要求，工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变;B客户在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性，内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格;C客户相对前两种客户来说已经有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度以及社区环境也非常的注重。
(6)市场环境的变化
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
(7)优势
1出行路况良好，路线清晰、流畅，为以后私车业主的外出打下最重要的基石;
2具有现代化的交通网络支持，为项目今后的业主出行提供了良好的交通条件;
3附近各类教育学校林立，充分保障了业主子女的就学问题;
4周围有郑州大学医院，信息工程大学医院，还有若干医疗场所，离市中心较近
方便人们出行购物游玩。
(8)劣势
1城市生活配套设施缺乏;
2项目相对孤立，难以形成板块效应;
3地理位置偏僻;
4区域发展缓慢，餐饮娱乐业等服务业较贫乏
(9)前景分析
国家的宏观调控，提升了房市的稳定发展，楼市前景看好;整体区域的房市都正式处在上升期，供求关系维持较为平衡;政府加大卫星城的投入 项目周边城镇的人员具有购买欲望大学城的发展促进文化的进步
(10)前景威胁
郑州政府的政策导向以及附近楼盘项目的发展都会使客户的流向出现问题;楼盘自身影响力小，客户无法得知青莲家园的有关消息;
1.4.项目周边配套状况
学校：郑州大学河南工业大学信息工程大学郑州外国语学校
超市：丹尼斯超市
其他：郑州高新区管委会
周围交通：45路公交车，将建成的地铁一号线
2.项目市场定位
2.1.市场地位
本案的均价在8000元/平方米，最低价可保持在5000元/平方米以上。随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为我市西北区域楼盘的聚集之地，是这一块地区成为居民住宅中心。
2.2.项目形象定位
户型：
A:3室2厅1卫1厨
B:3室1厅1卫1厨
C:2室1厅1卫1厨
项目特色：住宅以多层为主的同时，小高层逐步为市场所认可，高层也占领一定的市场份额，地域限制日渐被打破，小区规划区域合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。
2.3.项目客户定位
本项目201亩，客源定位：
1青年人：刚步入社会以及结婚等问题，需要房子，但收入较低，无太多存款，对住房面积要求不大。
2公司员工类：这部分人数众多，是比较大的一个销售人群;多数人有一定的经济基础，但不会太雄厚，对居住要求较低，对工程质量，价格比较在意。这部分人数众多，是比较大的一个销售人群;
3自主创业类：。经济基础较为雄厚，能承担很大的经济支出。社交圈较大，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重;
4公务员类：此类人物具有较高的社会地位，稳定的收入，大多已有单位分配或者自己购买的住房，但希望一个更为私密、高档的生活空间，此类人群对档次、安全、私密及小区的规划、配套有较高的要求;
3.3.付款方式建议
(1)一次性付款：选择一次性付款，可获得高档家居以及一年的免费停车时间
(2)分期付款：首付超过房价的40%以上，可享受免去半年物业费的优惠政策。
(3)银行贷款：公司为其出示证件，向银行贷款
3.销售策略
3.1.市场气氛培养
市场氛围需要全方位的营造，采用相应的造势方法使销售推广更具有效性，达到预期甚至意想不到的推广目的。具体方法如下：
(一)视觉，运用雕塑、摄影、油画、建筑等作品吸引客户来欣赏;并夹杂各功能招牌：如销售人员指示牌，接待处，签订协议，交款等，让买家明确功能;不可缺少样板间：充分展示户型的各种功能，直接引导客户产生购买欲望;
(二)听觉：背景音乐，选择适合楼盘风格和特色的背景音乐。
(三)味觉：为来访客户奉上一杯清茶，寓意一份亲情，使用茶具;
(四)触觉：营销中心内各接触物面圆润光滑，手感温润，一尘不染;
(五)嗅觉：嗅觉是有记忆的，在售楼处古典隽永的氛围下，薰一炉香，淡雅清新，沁人心脾，同时可以摆上干花，服务员使用统一品牌的香水，营造清雅氛围;
综合感觉体系：售楼员的言谈举止，音容笑貌给客户美好的心理感受，良好的专业素质确信项目的整体素质，从而对本项目充分认可。
同时还要在综合外在宣传，可以采用悬挂彩旗，投放氢气球营造销售气氛。
3.2.促销手段建议
① 本项目以报纸平面方式宣传为主，辅之以其他广告宣传方式，比如选择周末，在热闹地段做宣传，派发楼书;
② 工地现场、售楼处及样板房精心装修，增强客户的购买欲望及视觉效果;
③ 电台广播，随时随地，可以起到强迫客户接受广告宣传的效果;
3.3.媒体选择
本项目广告以报纸,电视,互联网和传单为主要媒介，同时辅以路牌、围墙、车身广告。报纸广告基本采用半版与整版两种模式，以大河报为主.闹市区发传单进行宣传,提高项目的认知度.同时打出响亮的广告语：“青莲家园，你的梦，我的梦，我们共同编制的梦”。在媒体的选择上我们力求以最低的投入，达到最佳的宣传效果，引导市场消费为目的;在不同的推广阶段，采用不同的媒体组合;针对不同的客户类型、区别选择不同的媒体组合。为了更好的发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应将不同类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选，组合，以期以长补短。
房地产销售提成方案一手代理项目策划部人员架构及薪金、提成建议
一. 一手项目策划部架构图：
二. 薪金构成：
部门经理：基本工资+各项目基本津贴+按部门基数的一定比例计佣
项目经理：基本工资+项目基本津贴+项目每月销售额计佣提成(部门公佣+项目私佣)
策划主任：基本工资+项目基本津贴+项目每月销售额计佣提成(部门公佣+项目私佣)
策划助理：基本工资+项目基本津贴+项目每月销售额计佣提成(部门公佣+项目私佣)
策划文员：基本工资+岗位津贴+项目每月销售额计佣提成(部门公佣+项目私佣)
三. 基本工资标准：
部门经理：基本工资5500元
项目经理：基本工资4500元
策划主任：基本工资2800—3000元
策划助理：基本工资2000—2300元
策划文员：基本工资2000—2300元
四. 项目基本津贴(按实际跟进项目计)：
部门经理：300元
项目经理：250元
策划主任：200元
策划助理：180元
策划文员岗位津贴:160元
五. 佣金提成比例：
佣金提成分别按总部收到的策划费、销售佣金(按每月销售金额计)及服务代理费(月计)为基数。
提佣分配比例表：
部门经理计佣比例：以上述基数的0.7%计，不分公、私佣;
项目经理计佣比例：私佣、服务代理费以项目组佣金的35%计，策划费、公佣按个人工作比例分配;
策划主任计佣比例：私佣、服务代理费以项目组佣金的30%计，策划费、公佣由项目经理按个人工作比例分配;
策划助理计佣比例：私佣、服务代理费以项目组佣金的25%计，策划费、公佣由项目经理按个人工作比例分配;
策划文员计佣比例：私佣、服务代理费以项目组佣金的10%计，策划费、公佣由项目经理按个人工作比例分配。
Tuiguang
1，HS花园整合营销推广方案
一、前言
二、物业概述
三、目标购房群
四、营销阻碍及对策
五、形象定位
六、广告宣传
七、费用预算
八、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果
前言
一、 太原楼市分析
个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。
二、项目物业概述(略)
三、项目物业的优势与不足
优势：
1、 位置优越，交通便捷
位置优越： 处于北城区的成熟社区之中心;徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
室外设施： 活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场 室内设施： 桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉OK酒廊
3、小户型
2房2厅、3房2厅，面积68.79——106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣;不利于提升HS花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆;同时也不利于满足区内居民的荣誉感。(现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求)
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求(事业有成、时尚、享受)开展特色服务，使HS花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
四、目标购房群
1、 年龄在35——60岁之间经济富裕有投资意识或有习惯在北城生活的中老年人
家庭构成：1—3口、中老年夫妻或带一小孩、单身中老年
2、 年龄在28——45岁之间事业蒸蒸日上月收入在3000元以上时尚、享受在北城工作的管理者或小私营业主
家庭构成：1—3口、中青年夫妻或带一小孩、单身中青年
五、项目物业营销阻碍及对策 阻碍：
1、HS花园内朝向差、无景、背阴的单位难于销售。
2、区内商铺经营状况不景气，销售业绩不佳。
对策：
1、把区内朝向差、背阴、无景的单位作为特别单位重新命名炒作，作为特价单位适时限量发售。通过广告炒作、整体形象和价格之间的落差以及增值赠送来促进销售。
2、商铺经营不景气，销售业绩不佳，究其原因有二。 一是区内人气不旺，二是HS花园离大型购物中心太近。
故对策有二：
一、引爆住宅销售，带旺区内人气，促进商铺的经营和销售;
二、根据区内居民的职业特点、年龄结构、心理特征、追求喜好和实际需求开展特色经营。例如：高品味的酒廊、咖啡厅等。
六、形象定位
根据物业项目的自身特点和目标购房群特殊的身份、社会地位和所处的人生阶段，我们把物业项目定位为：凸显人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。
主体广告语：
辉煌人生，超凡享受
——HS花园提供的(给您的)不止是称心满意的住宅……
辉煌人生
HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年老板和管理阶层，或者是有固定资产投资的中老年。因此，他们的人生是与众不同的，是辉煌的。
超凡享受：
享受入住方便
享受交通便捷
享受特别服务
享受都市繁华
享受至尊荣誉
七、两点整体建议
1、 建HS广场和寓意喷泉
针对HS花园缺乏吸引性景观一点，建议在二期工程中建HS广场和寓意喷泉。为北城区增一别致夜景，给项目周边居民添一处夜来休闲、散步散心的好去处。
试想：当夜幕降临的时候，沿一路走来。远远的看到HS广场上灯火一闪一闪的跳动着“辉煌人生，超凡享受”的字幕。近处听着“哗哗哗”的水声。走进广场，或立于水边，或坐于石墩，感受都市的繁华，呼吸夜的气息，怡心怡情，岂不妙哉。
如此一来，一方面能够增加HS花园的吸引性，提高HS花园在公众中的知名度、美誉度、和记忆度;另一方面也有利于赢得目标购房群的认同，满足区内居民的荣誉感。
2、 物业管理方面提供特色家政服务
HS花园的目标购房群大部分是事业有成的中青年，他们通常没有太多时间料理家务、清扫居所、照看孩子。故HS花园在物业管理方面可以根据居民的实际需要提供**送早、午、晚餐、定期清扫住宅、有偿清洗衣物、钟点家教等特色家政服务。一方面切实解决住户的实际问题，另一方面有利于增强HS花园对目标购房群的吸引力。
八、广告宣传
HS花园的广告宣传要达到以下三个目的：
1、 尽竭传达HS花园的优势与卖点;
2、 尽快树立起HS花园“辉煌人生，超凡享受”的物业形象;
3、 直接促进HS花园的销售。
基于以上三个目的和太原房地产市场一直以来的广告情况。我们建议把锦绣花园的广告宣传分为两个阶段，即广告切入期和广告发展期。
在广告切入期主要通过报纸软文章和报纸硬广告形式尽竭传达HS花园的优势与卖点;
在广告发展期，一方面利用密集的报纸、电视、电台等媒体广告、车身、路牌、建筑物、灯柱等户外广告以及开展各种公共活动打造HS花园“辉煌人生，超凡享受”的形象;另一方面利用各种促销活动和现场POP直接促进楼盘的销售。
广告切入期(1——2个月)
1、报纸软文章
主题1：辉煌人生，超凡享受
——记“我”为什么选择HS花园
主题2：事业生活轻松把握
——记HS花园特别的家政服务
2、系列报纸硬广告
主题1：辉煌人生，超凡享受
——这里离购物休闲广场只有45分钟
主题2：辉煌人生，超凡享受
——家里面的娱乐休闲
主题3：辉煌人生，超凡享受
——HS广场就是我们家的后花园
3、 网络宣传同样突出相应的主题，进行丰富多彩的小型的对项目的讨论和发表文章，为硬广告的投放提供素材，同时可以尝试对广告的诉求卖点的市场考察，为广告的投放降低风险，同时保证广告的宣传效果。
广告发展期(3——4个月)
1、报纸
从各个侧面打造锦绣花园“辉煌人生，超凡享受”的品牌形象。
2、电视
配合促销活动和对开发公司的专访等形式对项目从工程设计、工程质量、开发商实力、开发理念和项目的优势方面进行正面宣传，建立项目及开发商的良好口碑。
3、电台
通过电台配合搜房网的购房者俱乐部活动和配合项目的形象，给目标受众以声音和感官的信息传达。
4、单张
通过商业信函投递、售楼处发送、报刊杂志夹送、活动资料派送形式使单张广告进入每一个意向客户手中，从而扩大项目自身的影响范围。
5、户外广告
①在项目周边沿线各人行天桥及繁华路段作灯柱、路牌、建筑物广告;
②在北城中心作巨幅建筑物或路牌广告;
③在北城生意火爆的大酒店对面树巨幅广告牌;
6、车身广告
项目 —— 繁华地段
项目 —— 购物中心
项目 —— 火车站
7、公共活动
举办各种公共活动，树立HS花园美好形象，迅速提升HS花园的知名度、美誉度和记忆度。
①HS广场落成剪彩仪式
邀请北城区各界知名人士及HS花园新老业主荣誉出席(有文艺表演及娱乐节目等)
②寓义喷泉征名及题名活动
以各种方式(信函、热线、现场、邮件等)大张旗鼓向社会各界征集HS广场寓义喷泉的名称。之后，在一个令人瞩目的日子里，开展现场题名活动。在题名现场向热心参与并支持征名活动的群众致以感谢并奖励(根据所提供的名称与所题名称的接近程度进行奖励)。
③HS花园“文化活动月”活动
一方面丰富项目周边居民的文化活动，有益于地方文化事业，易博得社会各界的支持，造成极大的社会效应，博得民众的好感，有利于迅速树立HS花园美好的公众形象;另一方面吸引新闻媒体的注意，为新闻报道提供很好的素材，有利于大范围内提高HS花园的知名度，造成持续记忆。
1) 向北城区各界人士赠送或优惠提供当月影院大片入场券;
2) 于各节假日及工休日在HS广场举办各种歌舞表演、文化活动等;
3)在北城区范围内开展HS花园“文化活动月”万人签名活动。
8、网络
通过太原搜房( http://taiyuan.soufun.com/)进行全面宣传，配合网络炒作和太原市购房者俱乐部的会员看房活动，消化一部分产品。
① 太原市购房者俱乐部“假日看房班车”活动;(目前有效会员近千名，并且数字还在以每周5-10人的速度增加，消费能力不可低估。)
② 项目网站或是网页的制作(建立廉价互动的沟通平台);
③ 网站论坛同时进行讨论，使开发商和未来业主进行全面沟通，以便于了解客户的基本情况，更好的拉动销售。
9、DM直投杂志
太原市房地产信息杂志的定向投递，通过强大的派发网络进行宣传，杂志本身的信息量大保存时间长和到达率高的优势表现的淋漓尽致。
九、费用预算(略)
十、专业精神和职业水准将为您带来不一样的效果 由于我们是联合和太原市的各强势媒体，同媒体同时由于政府的支持我们的费用会成为效果明显之外的另一个吸引人的地方。优势互补、资源共享、促成立体报道的舆论合力网络、报纸、电台和电视台联动合作组织，互相提供新闻线索，联合采访，充分利用双方的新闻资源，充分发挥各自媒体的传播优势，以达到最佳宣传效果;共同策划新节目、新栏目。网络、报纸、电台和电视台的结合有利于
双方争取更多的潜在受众。所谓潜在受众是指目前尚无受传行为而在一定时间内可能创造受传条件成为受众的人。几个媒体的潜在受众虽不尽相同，但若结合起来，其潜在受众将是十分巨大的。将潜在受众转变为实在受众，既是传媒提高传媒效果的需要，也是传媒拓展市场，提高社会效益和经济效益的需要。网络、报纸、电台和电视台充分利用各自的传播优势，进行立体报道，达到舆论合力，这是媒体整合的主要目标。在网络、报纸、电台和电视台的整合过程中，网络、电视将通过栩栩如生的动感画面和快捷性的长处，使观众尽快得到初步的，鲜明的，直观的感性认识;电台、报纸则克服电视瞬间性的缺陷，利用报纸能反复阅读，具有稳定性的文字报道和犀利评论的特点，引导读者深入思考;杂志的针对性强、生命周期长的特点。这将有利于开发商和相关行业商家依据自身的情况特点，选择合适的信息传递给目标受众，同时保证广告容易被目标受众接受。媒体联动既发挥了各自的特长，又交叉互补，弥补了各自的不足和局限性，从而扩大了传播的深度和广度，形成立体传播的推广合力。
我们秉承如下方面原则：
1、 经济节约，最大限度为客户省钱。
2、 追求创新。广告形式力求创新，创新同时与创意进行很好地结合。
3、 努力建立品牌与目标群之间的关系。对于大众媒体，通常可以有效地帮助建立牌的知名度。而对于小众媒体，则可以针对某些特定人群，而且它可以很好地建立起消费者与产品或品牌的某种内在联系，让消费者感觉亲切，感觉这是专为他而做的广告。
4、 建立协作关系。巧妙溶入媒体中去，不但纯进行硬广告的宣传。
5、 巧妙利用媒体本身的广告作用。适当的公关活动可以更好地提升公司形象，巧妙地利用软性文章的形式可以增强品牌的置信度和广告效果。
在整合营销传播中，“整合”是基础，互动才是双赢，需要在营销中产生拉力同时与消费者建立起良好的互动关系。 ---------------- 2，深圳万科----地产项目全程策划流程
一、市场调研：
1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;
2， 市场分析------ (1) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)
(2) 区域市场分析(销售价格、成交情况) 3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4， 竞争个案项目调查与分析 5， 消费者分析：
(1) 购买者地域分布;
(2) 购买者动机
(3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)
(4) 购买时机、季节性
(5) 购买反应(价格、规划、地点等)
(6) 购买频度 6， 结论
二、 项目环境调研 1，
地块状况：
(1) 位置 (2) 面积 (3) 地形 (4) 地貌 (5) 性质
2， 地块本身的优劣势
3， 地块周围景观 (前后左右，远近景，人文景观，综述)
4， 环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安) 5， 地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)
6， 公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)
7， 地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)
三、 项目投资分析
1， 投资环境分析 (1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开 (2) 房地产的政策法规
(3) 目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)
2， 土地建筑功能选择(见下图表)
3， 现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 4， 土地延展价值分析判断(十种因素) 5， 成本敏感性分析 (1)容积率 (2)资金投入
(3)边际成本利润
6，投入产出分析
(1)成本与售价模拟表
(2)股东回报率
7， 同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划
(一) 市场调查
1 项目特性分析(优劣势判断，在同类物业中的地位排序) 2 建筑规模与风格
3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)
4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯)
5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)
6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等) 7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质)
8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)
(二)、 目标客户分析
1、经济背景
· 经济实力 · 行业特征…… 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)
家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)
2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、
(三)、 价格定位
1 理论价格(达到销售目标) 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略
(四)、 入市时机、入市姿态
(五)、 广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题
3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控
(六)、 媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算
(七)、推广费用
1 现场包装(营销中心、示范单位、围板等)
2 印刷品(销售文件、售楼书等)
3媒介投放
五、 概念设计
1， 小区的规划布局和空间组织 2， 小区容积率的敏感性分析
3， 小区道路系统布局(人流、车流)
4， 小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等) 5， 小区建筑风格的形式及运用示意 6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意 7， 小区户型比例的搭配关系
8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分 9， 小区环境绿化概念原则
10， 小区环艺小品主题风格确定及示意
六、 识别系统
(一)核心部分 1， 名称 2， 标志 3， 标准色 4， 标准字体
(二) 运用部分 1， 现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌
2， 营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌
3， 工地办公室 · 经理办公室 · 工程部 · 保安部 · 财务部
4， 功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室
万科地产项目营销策划内容提示
一、“万科地产”品牌定位
在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。
“万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1? 建筑规模与风格;
2? 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等);
3? 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯); 4? 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等); 5? 物业管理(收费水平、管理内容等);
6? 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质);
7? 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)。
二、主力客户群定位及其特征描述
“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述;围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。 万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。
三、 价格定位
1. 理论价格(达到销售目标)
2 .实际价格(在预期内顺利达到销售目标的成交价格) 3. 租金价格(最能反映商品房实际售价的价格) 4. 价格策略 入市时机
入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。
五、 广告策略
1.广告的阶段性划分(准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期)
2.阶段性的广告主题
3.阶段性的广告创意表现
4.广告效果监控
六、 媒介策略
1. 媒介组合
2.软性新闻主题
3.投放频率
4.费用估算
七、推广费用
1. 现场包装(VI设计、营销中心、示范单位、围板等)
2. 印刷品(销售文件、售楼书等)
3. 阶段性广告促销费用
八、营销管理
销售实务与人员培训
一、我对房地产策划方案的认识
1、房地产策划方案是基于市场形势及公司要求制订的对房地产项目开发、营销活动进行指导的计划;
2、策划方案制订后不是一成不变的，需要根据公司要求及市场形势的变化进行修正;
3、一个项目的策划方案不是大一统的一个方案解决全盘问题，而是先有一个纲领性的方案，然后根据项目的开发销售阶段进一步细化完善阶段性策划方案。
二、内容
一般来说，房地产全程策划方案应该包含的内容如下：
1、宏观经济及行业发展态势分析;
2、项目面临的区域市场分析;
3、公司需求分析;
4、项目的优劣势分析;
5、营销组织;
6、产品定位，赋予产品一定的内涵;
7、目前客户选择(区域、年龄、收入、职业等等);
8、定价策略;
9、推广：主题、阶段划分、媒体选择、时间节点、实施步骤及费用预算;
10、利润及现金流测算;
11、保证措施。
通常来说根据营销需要制定的阶段性策划方案不一定全部包含上述内容，根据需要进行删增。
三、策划方案评价标准
一个好的策划方案至少应该具备如下特质：
1、真实准确。引用内容和实际情况相符;
2、可操作性。目前的人力资源、资金、技术手段等可以方便的实施;
3、可评价性。策划方案需要达到的目标是明确的，完成量可衡量、可比较的;
4、责任明确。
5、经济效益最大化。确定最佳的投入产出比。
四、如何才能做好策划方案
1、知己。明白公司要什么，是现金流?还是利润?还是其他的什么?一个好的策划方案一定要符合公司对项目的战略定位，符合公司对项目的要求，符合项目阶段性进程;
2、知彼。走出去、走下去。扎扎实实做好市场调研，去一线收集真实数据，切实掌握行业发展态势及区域性竞争项目的优劣点，忌胡编乱造、引用过时信息，避免虚假信息;
3、方案应该板块内容完整。具有逻辑性，前后连贯，不无的放矢，不无痛呻吟，不缺胳膊少腿;
4、指导思想一定要正确。不能为了做好方案而作方案，好的方案不是投入最多的方案、不是定位最高档的方案而是最适合的方案。所以在制订方案时一定结合具体情况来做，贯彻适用原则，适用的就是最好的。
5、有组织、有分工。要有明确的责任人及时间节点，便于相关人员主动开展工作，同时也便于划分责任，正确奖惩;
6、根据项目定位选择合适的策划公司，借助外脑做好策划方案;
7、建立策划方案实施效果评价机制。以便于修订策划方案或制订新的策划方案参考。
全程策划的建议
建设项目全方位(全程)策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括：
① 项目投资策划 ② 项目规划设计策划 ③ 项目质量工期策划 ④ 项目形象策划 ⑤ 项目推广策划 ⑥ 项目顾问、销售代理 ⑦ 项目服务策划 ⑧ 项目二次策划
研发中心建议，未雨绸缪，在莱西项目上作试点，试图将整个开发项目理念系统化，并加强成本控制，为以后的开发总结经验，提供依据。这个框架是研发中心借鉴理整其他公司开发项目的框架，可能个别地方不太适合或繁琐，在以后的工作中可以修正和调整完善，力争形成一个标准格式报告文件。
案头工作阶段
第一章
“某项目”投资策划 第一节 项目投资策划的含义
项目投资策划是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的开发经营中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、莱西房地产市场的供求状况、莱西同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。 第二节
一、 1. 某项目投资策划的具体内容 项目用地周边环境分析 项目土地性质调查
·地理位置
·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图
·七通一平现状 2. 项目用地周边环境调查
·地块周边的建筑物
·绿化景观 ·自然景观
·历史人文景观 ·环境污染状况 3. 地块交通条件调查
·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4. 周边市政配套设施调查
·购物场所
·文化教育 ·医疗卫生
·金融服务 ·邮政服务
·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务
·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响
二、 区域市场现状及其趋势 1. 2. 3. 4. 5. 6. 宏观经济运行情况
莱西房地产市场概况及政府相关的政策法规 莱西房地产市场总体供求现状 莱西商品住宅市场板块的化分及其差异 莱西商品住宅平均价格走势及市场价值发现 莱西商品住宅客户构成及购买实态分析
三、 土地SWOT分析 1. 2. 3. 4.
四、 项目地块的优势 项目地块的劣势 项目地块的机会点 项目地块的威胁及困难点 项目市场地位
1.类比竞争楼盘调研 2.项目定位：
·市场定位(区域定位、主力客户群定位) ·功能定位
·建筑风格定位
五、 项目价值分析
1.商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 ·商品住宅价值分析法：类比可实现价值分析法 a选择可类比项目
b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重 c分析可类比项目价值实现的要素的对比值
d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 ·类比土地价值决定因素 a类比土地价值：地段资源差异 ※市政交通及直入交通的便利性的差异 ※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异 ※周边市政配套便利性的差异 b项目可提升价值判断
※建筑风格和立面的设计、材质
※单体户型设计 ※建筑空间布局和环艺设计
※小区配套和物业管理 ※形象包装和营销策划
※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素
※经济因素
※政策因素 2.项目可实现价值分析 ·类比楼盘分析与评价 ·项目价值类比分析
a价值提升和实现要素对比分析
b项目类比价值计算
六、 项目定价模拟
1. 均价的确定
2. 项目中具体单位的定价模拟
七、 项目投入产出分析
1.项目经济技术指标模拟
·项目总体经济技术指标
·首期经济技术指标 2.项目受期成本模拟
·成本模拟表及其说明
3.项目收益部分模拟 ·销售收入模拟 a销售均价假设 b销售收入模拟表 ·利润模拟及说明
a模拟说明
b利润模拟表 ·敏感性分析
a可变成本变动时对利润的影响
b销售价格变动时对利润的影响
八、 投资风险分析及其规避方式提示
1.项目风险性评价
·价值提升及其实现的风险性
a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值
b项目形象包装和营销推广是否成功 2.资金运用的风险性
·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本 ·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 3.经济政策风险
·国际国内宏观经济形势的变化
·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设
九、 开发节奏建议
1.影响项目开发节奏的基本因素
·政策法规因素
·地块状况因素 ·发展商操作水平因素
·自己投放量及资金回收要求
·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素 ·上市时间要求
2.项目开发节奏及结果预测 ·项目开发步骤 ·项目投入产出评估 ·结论
第二章
某项目规划设计策划
第一节 项目规划设计策划的含义
(根据万科研发中心经验，开发商引领设计单位完成设计)通过完整科学的投资策划分析，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以某项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。 第二节 项目规划设计策划的具体内容
一、 总体规划 1. 项目地块概述
·项目所属区域现状
·项目临界四周状况
·项目地貌状况
2. 项目地块情况分析 ·初步规划及设想 ·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 ·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避 ·市场定位下的主要经济指标参数 3. 建筑空间布局
·总体平面规划及其说明
·功能分区示意及说明 4. 道路系统布局
·地块周边交通环境示意
a地块周边基本路网
b道路建设及未来发展状况 ·项目道路设置及其说明
a主要出入口设置
b主要干道设置 c车辆分流情况说明
d停车场布置 5. 绿化系统布局
·地块周边景观环境示意
a地块周边历史、人文景观综合描述 b市政规划布局及未来发展方向 ·项目环艺规划及说明
a绿化景观系统分析
b主要公共场所的环艺设计 6. 公建与配套系统 ·周边市政配套设施调查 ·配套功能配置及安排 ·公共建筑外立面设计提示
a会所外立面设计提示
b营销中心外立面设计提示
c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示 d其它公建(如巴士站、围墙)外立面设计提示 ·公共建筑平面设计提示 ·公共建筑风格设计的特别提示 ·公共建筑外部环境概念设计 7. 分期开发
·分期开发思路
·首期开发思路 8. 分组团开发强度
二、 建筑风格定位、色彩计划 1.总体建筑风格及色彩计划
·总体建筑风格的构思
·建筑色彩计划 2.建筑单体外立面设计提示 ·商品住宅房外立面设计提示
a多层、小高层、高层外立面设计提示 b不同户型的别墅外立面设计提示
c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 d其它特殊设计提示 ·商业建筑风格设计提示
三、主力户型选择
1. 莱西同类楼盘户型比较 2. 业态分析及项目户型配置比例 3. 主力户型设计提示 4. 商业物业户型设计提示
四、室内空间布局装修概念提示
1.室内空间布局提示
2.公共空间主题
3.选择庭院景观提示
五、环境规划及艺术风格提示 1. 周边环境调查和分析 2. 总体环境规划及艺术风格构想
·地块已有的自然环境利用
·项目人文环境的营造 3. 各组团环境概念设计
·组团内绿化及园艺设计
·组团内共享空间设计 ·组团内雕塑小品设计提示
·组团内椅凳造型设计提示 ·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 4.公共建筑外部环境概念设计 ·主入口环境概念设计
·营销中心外部环境概念设计
·营销示范中心沿途可营造环境概念设计 ·针对本项目的其它公共环境概念设计
六、公共家具概念设计提示 1. 周边同类楼盘公共家具摆设
·营销中心大堂
·管理办公室 2. 公共家具概念设计提示
七、公共装饰材料选择指导
1. 周边同类楼盘公共装饰材料比较 2. 公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3. 营销示范单位装修概念设计 4. 住宅装修标准提示
八、灯光设计及背景音乐指导 1.灯光设计
·公共建筑外立面灯光设计
·公共绿化绿地灯光设计 ·道路系统灯光设计
·室内灯光灯饰设计 2.背景音乐指导
·广场音乐布置
·室内背景音乐布置
九、小区未来生活方式的指导 1. 建筑规划组团评价 2. 营造和引导未来生活方式
·住户特征描述
·社区文化规划与设计
第三章
项目质量工期策划
第一节
质量工期策划的含义
近几年来，房地产市场买卖双方纠纷不断，已成投诉热点。房屋滴漏、墙皮裂缝现象经常出现;所购期房交付时与合同承诺的条件不符，拖延楼宇交付使用日期的现象也时有发生;甚至由于质量控制不严引起损害消费者利益的现象，因此，质量工期策划是我们、承建商必须树立的策划观念。
第二节
质量工期策划的具体内容
一、 建筑材料选用提示
1. 莱西市场竞争性楼盘建筑材料选用类比 2. 新型建筑装饰材料提示 3. 建筑材料选用提示
二、 施工工艺流程指引
1.工程施工规范手册
2.施工工艺特殊流程提示
三、 质量控制
1.项目工程招标投标内容提示
2.文明施工质量管理内容提示
四、 工期控制
1.开发进度提示
2.施工组织与管理
五、 造价控制
1.建筑成本预算提示
2.建筑流动资金安排提示
六、 安全管理
1.项目现场管理方案
2.安全施工条例
第四章
项目形象策划
第一节
项目形象策划的含义
项目形象策划包括某项目的总体战略形象策划、社区文化形象策划、企业行为形象策划、员工形象策划以及项目视觉形象策划等主要内容。
项目视觉形象是指房地产有别于奇特项目的具有良好识别功能的同意视觉表现。其内容主要包括项目视觉识别系统工程核心部分及延展运用部分。其核心部分包括项目的名称、标志、标准色及标准字体。
第二节
项目形象策划的具体内容
一、项目视觉识别部分系统核心部分 1.名称
·项目名
·道路名
·建筑名
·组团名 2.标志 3.标准色 4.标准字体
二、延展及运动部分 1.工地环境包装视觉
·建筑物主体
·工地围墙 ·主路网及参观路线
·环境绿化 2.营销中心包装设计
·营销中心室内外展示设计
·营销中心功能分区提示 ·营销中心大门横眉设计
·营销中心形象墙设计 ·台面标牌
·展板设计
·营销中心导视牌
·销售人员服装设计提示 ·销售用品系列设计
·示范单位导视牌 ·示范单位样板房说明牌 3.公司及物业管理系统包装设计
第五章
项目营销推广策划
第一节
项目营销推广策划的含义
对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策是很有必要的。项目营销推广策划提供关于某项目营销推广的未来方案，以未来的市场趋势为背景，以企业发展目标为基础设计的营销推广措施，其内容是在项目投资分析的基础上进一步对项目强、弱进行分析，并得出正确的处理方法。同时，通过对项目市场定位、价格定位分析，确定项目的正式入市时间，以及采用相应宣传推广策略策划并提出对整个营销推广的效果进行有效监控和评估的方法，以达到预期的营销效果。
项目营销推广策划是房地产全程策划的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。 第二节
项目营销推广策划的具体内容
一、区域市场实态分析
1.莱西房地产市场总体供求现状 2.项目周边竞争性楼盘调查
·项目概况
·市场定位
·售楼价格 ·销售政策措施
·广告推广手法
·主要媒体应用及投入频率 ·公关促销活动
·其他特殊卖点和销售手段 3.结论
二.项目主卖点荟萃及物业强势、弱势分析与对策
1.项目主要卖点荟萃
2.项目强势、弱势分析与对策 三.目标客户群定位分析
1.莱西人口总量及地块分布情况 2.莱西经济发展状况和人口就业情况 3.莱西家庭情况分析
·家庭成员结构
·家庭收入情况
·住房要求、生活习惯
4.项目客户群定位 ·目标市场
a目标市场区域范围界定 b市场调查资料汇总、研究 c目标市场特征描述 ·目标客户
a目标客户细分
b目标客户特征描述
c目标客户资料
四、价格定位及策略
1.项目单方成本
2.项目利润目标 3.可类比项目市场价格 4.价格策略 5.价格分期策略
五、入市时机规划
1. 宏观经济运行状况分析
2. 莱西房地产相关法规和市场情况简明分析 3. 入市时机的确定及安排
六、广告策略
1. 广告总体策略及广告的阶段性划分
·广告总体策略
·广告的阶段性划分 2. 广告主题 3. 广告创意表现
4. 广告效果监控、评估及修正 5. 入市前印刷品的设计、制作
·宣传海报、折页
·认购书 ·正式合同
·交房标准 ·物业管理内容
·物业管理公约
七、媒介策略
1.媒体总策略及媒体选择
2.媒体总策略 3.媒体选择
4.媒体创新使用 5.软性新闻主题
6.媒介组合 7.投放频率及规模
8.费用估算
八、推广费用计划 1.现场包装
2.印刷品 3.媒介投放
4.公关活动
九、公关活动策划及现场包装
十、营销推广效果的监控、评估及修正 1.效果测评形式
·进行性测评
·结论性测评 2.实施效果测评的主要指标
·销售收入
·企业利润
·市场占有率
·品牌形象和企业形象
实施阶段
第六章
项目销售顾问、销售代理
第一节
总论
在经过前面一系列的工作流程后，进入到项目的销售阶段，这个阶段的成果也是检验前面几个方面的策划工作是否到位。 第二节
项目销售顾问、销售代理的具体内容
一、销售周期划分即控制 1.销售策略
·营销思想：全面策划
·销售网络 ·销售区域：紧扣目标市场和目标客户 ·销售时段
·政策促销 ·销售活动
·销售承诺 2.销售过程模拟
·销售实施
·销售合同执行监控
二、各销售阶段营销推广执行方案实施
三、各销售阶段广告创意设计及发布实施
四、售前资料准备
1、批文及销售资料
·批文
·楼宇说明书
·价格体系
·合同文本
2、人员组建
·销售辅导
·销售代理
3、制定销售工作进度总表
4、销售控制与销售进度模拟
·销售控制表
·销售收入预算表
5、销售费用预算表
·总费用预算
·分项开支
·边际费用
6、财务策略
·信贷
·付款方式
·按揭
·合伙股东
7、商业合作关系
·双方关系
·三方关系
·多方关系
8、工作协调配合
·甲方主要负责人
·直接合作人
·财务部 ·工程部
·物业管理公司
五、销售培训 1.销售部人员培训 ·详细介绍公司情况 ·物业详情
a项目规模、定位、设施、买卖条件 b物业周边环境、公共设施、交通条件
c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况
d项目特点
※项目规划设计内容及特点，包括景观、立面、建筑组团、容积率等
※平面设计内容及特点，包括总户数、总建筑面积、总单元数、单套面积、户内面积组合、户型优缺点、进深、面宽、层高等
※项目的优劣分析
※项目营销策略，包括价格、付款方式、策略定位、销售目标、
e竞争对手优劣分析及对策 ·业务基础培训课程
a国家及地区相关房地产业的政策法规、税费规定
b房地产基础术语、建筑常识：房地产、建筑业基础术语的理解
※房地产、建筑业基础术语的理解 ※建筑识图
※计算户型面积 c心理学基础
d银行的按揭知识，涉及房地产交易的费用 e国家、地区的宏观经济政策、当地的房地产走势 f公司制度、架构和财务制度 ·销售技巧
·签订买卖合同的程序 ·物业管理课程 ·销售模拟
·实地参观他人展销现场 2.销售手册
·批文
·楼宇说明书
·价格体系
·合同文本
·客户资料表 3.客户管理系统 4.销售作业指导书
·职业素养准则
·销售基本知识与技巧 ·项目概况
·销售部管理架构
六、销售组织与日常管理 1.组织与激励 ·销售部组织架构 ·销售人员基本要求 ·职责说明 ·考核、激励措施 2.工作流程
·销售工作的内容
·销售工作阶段 ·销售部工作职责(工作流程)
·销售业务流程(个案) 3.规章制度概念指示
第七章
项目服务策划
第一节
项目服务策划的含义
目前的房地产市场，特别是发达地区的房地产市场，物业管理已愈来愈受买家的重视和关心，来自市场的信号向发展商提出了物业管理高起点、高标准、高水平的要求，万科开发的物业多年来一直深受市场的追捧，在很大程度上与其手上的王牌——万科开发的物业管理密不可分，它成为万科开辟第二营销渠道和制造回头客的有力保证。
项目服务营销的具体内容
一、 项目销售过程所需物业管理资料
1.楼宇质量保证书
2.楼宇实用说明书 3.业主公约
4.用户手册 5.楼宇交收流程
6.入伙通知书 7.入伙手续书
8.收楼书 9.承诺书
10.业主用户联系表 11.遗漏工程实用钥匙授权书 12.遗漏工程和水电表底数记录表 13.装修手册和装修申请表
二、 物业管理内容策划
1.工程、设计、管理的提前介入
2.保洁服务 3.绿化养护
4.安全及交通管理 5.三车及场地管理
6.设备养护 7.房屋及公用设备设施养护
8.房屋事务管理 9.档案及数据的管理
10.智能化的服务 11.家政服务
12.多种经营和服务的开展
13.与业主的日常沟通
14.社区文化服务
三、 物业管理组织及人员架构
1. 物业公司人力资源的管理包括招聘、培训、考核、调配、述职、工资、福利、晋级等环节
2. 物业管理公司应遵循以下原则建立各级组织机构，明确各部门的职能、责任、权限、隶属关系及信息沟通渠道
四、 物业管理培训
1.物业交付使用前的培训 2.物业交付使用后的培训
五、 物业管理规章制度 1.员工手册
2.岗位职责及工作流程 3.财务制度
4.采购及招标程序 5.员工考核标准
6.业主委员会章程 7.各配套功能管理规定
8.文件管理制度 9.办公设备使用制度
10.值班管理制度 11.消防责任制
12.消防管理规定 13.对外服务工作管理规定
14.装修工程队安全责任书
15.停车场管理规定
16.非机动车辆管理规定 17.出租车及暂住人员管理规定
18.进住(租)协议书 19.商业网点管理规定
六、 物业管理操作规程
1.楼宇本体维护保养规程
2.绿化园林养护规程 3.消防设施养护及使用规程
4.供配电设备维护保养规程
5.机电设备维护保养规程
6.动力设备维护保养规程
7.停车场、车库操作规程
8.停车场、车库维护保养规程
9.游泳池及其设备维护保养和操作规程
10.给排水设备维护保养规程
11.公共部位保养保洁操作规程 12.保安设备操作及维护规程
13.照明系统操作及维护规程
14.通风系统操作及维护规程
15.管理处内部运作管理规程
16.租赁管理工作规程
七、 物业管理的成本费用
1.管理员工支出
2.维护及保养
3.公共费用
4.行政费用
5.保险费用
6.其它 7.管理者酬金
8.营业税
9.预留项目维护基金
(物业的运营为自负盈亏)
八、 物业管理ISO9002提示
1.质量手册
2.程序文件
3.工作规程 4.质量记录表格
5.行政管理制度
6.人力资源管理制度
第八章
项目二次策划(策划总结)
第一节 项目二次策划的含义
品牌战略 可持续发展
在知识经济要求的前提下，科学合理综合高效地考虑住宅建设地环境效益，广泛运用高科技成果，改变传统的施工方式，采用新材料和组织管理方法，不断创造新的科学技术，规划设计出优美的人居环境，营造住宅文化，增强市场竞争力，才能促使开发走上可持续发展的道路。 第二节 项目二次策划的具体内容
一、 全面策划
1.全过程策划 2.全员策划
·项目策划的实现绝不只是营销部门的事情 ·策划手段的整体性
企业对产品价格、渠道、分销等可控因素进行互相配合，实现最佳组合，以满足顾客的各项需求。 ·策划主体的整体性
二、 品牌战略指示
1、品牌塑造
2、品牌维护
3、品牌提升
三、 可持续经营战略指示
1、 人力资源科学配置
2、 产业化道路策略
·提高住宅产品的技术附加值，尽快转变为技术密集型产业 ·将住宅产业多个外延型发展转为集约型的内涵式发展 ·深化住宅产业化链条的协调性
3、 专业化道路策略 ·提高建筑与结构技术体系 ·节能及新能源开发利用 ·住宅管线技术体系
·建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术 ·提高住宅环境及其保障技术体系 ·住宅智能化技术体系 (正文结束)
5月7日莱西市已同意认可莱西某项目的规划设计，设计工作已全面开展，在之前的莱西项目协调会上，研发中心曾建议天
一、研发中心、公关部等部门合作完成莱西项目策划报告，分内容、分段各自部门完成，但是文件框架有关部门一直未能提供，因此研发中心建议借鉴此框架整理成文，再次召开一次碰头会，由执委会领导参加，天一公司、公关部、财务预算中心、研发中心、物业公司、莱西公司、天影公司等部门参加会议，研讨并修改此框架意见书，分章节、分内容、分部门去完成(填空)，为以后的项目开发提供借鉴依据，将工作提前，尽最大可能提前想到所有问题，并注意解决，将开发程序系统化，节约成本控制造价。
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