中小型国有房地产企业的虚拟股权探析
摘要:文章首先从国内外上市公司股权激励的推行效果、当前低迷的房地产市场和作为国企股改的过渡方案入手,导出中小型国有房地产企业实行虚拟股权的必要性;其次对虚拟股权有关的内涵进行阐述,包括定义、激励对象、激励条件、考核标准、考核周期;再次提出了一个中小型国有房地产企业的虚拟股权设置方案,并用某公司的财务数据进行了验证分析;最后得出了相关的结论。
关键词:中小型;房地产;国有企业;虚拟股权
一、前言
股权激励是目前国际通行的一种长期激励方式,作为上市公司必不可少的公司治理内容之一,经市场检验后得到了投资者的高度认可。股权激励也是深化国有企业改革的重要内容,对正确引导企业经营行为,提高国有企业的竞争力,将公司管理层持有股权或期权与其承担的责任紧密结合起来,充分调动高级管理人员及科技骨干的积极性,促进公司长期持续稳定发展,实现国有资本保值增值具有重要的现实意义。2005年证监会发布《上市公司股权激励管理办法(试行)》,随后又颁布了两个备忘录,股权激励正式拉开序幕。在股权分置改革的基础上,2006年国资委与财政部出台《国有控股上市公司(境外)实施股权激励试行办法》、《国有控股上市公司(境内)实施股权激励试行办法》,有力推动了国有控股上市公司和资本市场的健康发展。
按照《关于企业实行自主创新激励分配制度的若干意见(2006)》的规定,涉及到国有及国有控股企业实行激励分配制度的实施方案,应当按国家有关规定报经批准。当前,部分国有企业还没有进行股份制改造,仍然存在诸多体制机制方面的问题。在2008年CPI周期上行、经济周期下行的背景下,如中粮地产在2009年3月终止了原股权激励计划。随着市场回暖,江中药业、方圆支承、远光软件、烽火通信与诺普信五家公司提出了股权激励的董事会议案。对于中小型非上市的国有房地产企业更需要进行内功的修炼,作为长期激励方式的虚拟股权计划的实施可以缓解短期低迷房地产市场的冲击问题,并为进一步股改做好过渡工作。
二、虚拟股权的相关内涵
(一)虚拟股权的定义
公司通过经营目标责任制基本确定高管、关键技术人员等的基本年薪、效益年薪,而虚拟股权激励是一种在此基础上的中长期激励(奖励年薪),虚拟股权是以股票期权为蓝本设计的一个变通方案。非上市公司实施股份期权激励,首先将公司的所有权划分为若干个虚拟股份,然后根据特定的契约条件,赋予经营者在一定时间按照某个约定价购买公司一定份额公司虚拟股权的权利。这种内部价格型的虚拟股票激励机制的优点,是在股票市场效率不高和股份异常波动时仍能发挥很好的激励作用,它可以在企业高成长阶段最大限度用好企业的“内部因素”。它的弱点是计算和管理稍微复杂,难点在于对公司的虚拟股票的价值进行客观而准确的评估,它主要是靠专家意见来取代股票市场对股价的评判。因此,考虑采用更为简单的变通方式,在虚拟股权的基础上,选用敏感性指标设置一个公式计算发放的激励基金数额。
(二)激励对象
一般来说虚拟股权激励计划只针对高管层及骨干层实施,特殊情况下,也可以认股权证的方式给所有员工。上市公司的股权激励对象原则上限于上市公司董事、高级管理人员以及对上市公司整体业绩和持续发展有直接影响的核心技术人员和管理骨干。《股权激励有关事项备忘录1号》、《股权激励有关事项备忘录2号》(2008)规定:上市公司监事、独立董事以及由上市公司控股公司以外的人员担任的外部董事,暂不纳入股权(首期)激励计划。
(三)激励条件
实施股权激励需要比较完善的市场经济体制,包括健全的资本市场、规范的公司治理结构、完善的监管体系以及透明度较高的公司信息披露制度等。因此实施股权激励必须与深化国有企业改革结合起来。一是建立规范的公司治理结构。建立真正代表所有者利益、能够对经理人进行有效约束的董事会,董事会、经理层分工明确,各负其责,协调运转,有效制衡。二是企业发展战略明确,资产质量和财务状况良好,经营业绩稳健;近三年无财务违法违规行为和不良记录,具有持续发展能力。三是企业内部机制改革比较彻底、基本做到了人员能进能出、收入能高能低、职位能上能下,同时业绩考核体系健全、基础管理制度规范。
(四)考核标准及确定的方式
上市公司设定的行权指标考虑公司的业绩情况,原则上实行股权激励后的业绩指标(每股收益、加权净资产收益率和净利润增长率等)不低于历史水平,同时采用市值指标和行业比较指标。从已推出股权激励计划方案的上市公司情况来看,上市公司普遍采用净利润增长率和加权平均净资产收益率作为股权激励的考核标准,并以扣除非经常性损益后的净利润孰低者作为计算净资产收益率的依据。也有部分公司选取了主营业务收入增长率、利润总额增长率、每股收益等财务指标,这些指标一般用于确定股票期权行权和限制性股票授予的条件。
(五)考核周期和行权时间限制
《股权激励有关事项备忘录1号》(2008)规定:分期授予问题。股权激励计划的授予数量应与股本规模、激励对象人数等因素相匹配,不宜一次性授予太多,以充分体现长期激励的效应。在股权激励计划有效期内,每期授予的限制性股票,其禁售期不得低于2年,行权限制期内不得行权。禁售期满,根据股权激励计划和业绩目标完成情况确定激励对象可解锁(转让、出售)的股票数量,解锁期不得低于3年,备忘录还规定:自股票授予日起12个月内不得转让,激励对象为控股股东、实际控制人的,自股票授予日起36个月内不得转让。有的企业在行权条件方面还规定,激励对象除在上一年度考核合格外,其还需在前一年度公司归属于上市公司股东的扣除非经常性
损益后的净利润较其上年增长不低于6%时方可行权。
三、中小型国有房开公司虚拟股权设置
参考其他企业的股权激励计划,结合企业负责人年薪制、国有产权代表经营业绩考核办法实施的情况来看,通过净利润与净资产两个指标,基本可以体现绩效与资产增值保值的关系,因此就以该两个指标为基础设置一个虚拟股权激励基金的计算公式。考虑到房地产开发的周期性,体现以奖为主、奖罚分明、风险同担的原则,设置一个资金池,来平衡考核期内的奖罚资金,并且设定奖励最高(处罚最低)的限制条件。在正常经营状况下,一般不会出现资金池到行权期结束仍为负数的情况。
首先设定授予数量,控制在公司注册资本金(1000万)的10%以内,即总股数100股,每股金额1万元。高级管理人员所持虚拟股权占总股数的50%,并且以1∶2(风险抵押金:所持虚拟股权)的形式拥有。关键技术人员根据岗位设定所持股权,股权总额为50股,占总股数的50%。虚拟股权持有者在其任职期间不得转让自己所持有的股份。遇调出、辞职、除名、退休、死亡等情况,公司根据个人所持的股权数,参照上年度股权激励基金计算当年股权激励基金,并发放累计形成的股权激励基金,而购回股权,当股权激励基金为正时,退还风险抵押金。公司解散和清算时,虚拟股权持有者不具有按其持有的股份比例分配剩余财产的权利。为保证业绩目标的设定应具有前瞻性和挑战性,激励对象行使权利时的业绩目标水平要在授予时业绩水平的基础上有所提高,虚拟股权行权的条件是近3年税后利润形成的净资产增值额占基准年净资产总额35%以上。行权期与经营责任期同周期(以3年为一周期),奖励的虚拟股权激励基金在经营责任期满后予以匀速变现,即每年可获得奖励的虚拟股权变现金额为激励基金总额的1/3。
(一)股权激励基金的计算公式
股权激励基金(F)=|当年净利润(I)×综合业绩评价指标(R)|×调整系数(S)
只有当年净利润(I)与综合业绩评价指标(R)均为正数时,股权激励基金(F)取正值,否则为负值。
1、综合业绩评价指标(R)
R=0.6R1+0.2R2+0.2R3
其中:R1=净利润增长率=(该年净利润/去年净利润)×100%-1;R2=净资产增长率=(该年净资产/去年净资产)×100%-1;R3=净资产收益率=该年净利润/该年末净资产×100%;
2、调整系数(S)(见表1)
(二)奖励最高(处罚最低)的限制
奖励金总额最高不得超过利润总额的8%,处罚金总额最高不得超过利润总额的4%。
(三)罚金的提取
若提取比例为负值,则说明公司经营者没有完成经营任务。此时,由董事会按照审计结果,计算处罚金额,从激励对象的激励基金池中扣除。
(四)股权激励基金的计算
以某符合激励条件的小型国有房开公司近5年的财务报表为依据推算,如表2所示:
四、结论性评述
作为激发高级管理人员积极性的企业负责人年薪制、国有产权代表经营业绩考核制度一直还在各地实行,但这种方法忽视了一般员工的利益,并且考核公式计算的难度相当大,考核的程序也比较复杂,没有考虑各指标之间的关系。本文通过设置一个简单的虚拟股权激励基金公式,激励基金(F)=净利润(I)*ab,就某非上市小型国有房开公司的财务数据进行验证,结果发现:
第一,从股权激励基金总体来看,本激励方案基本上符合一个3年期的房地产开发建设周期,2003年是上一轮的项目结算期,净利润为正,股权激励基金亦为正,2004年、2005年为项目投入开发期,净利润为负数,股权激励基金亦为负数,2006年又是项目完工结算期,净利润为正,股权激励基金亦为正。
第二,从每年得以行权的激励基金来看,按照中小型房开公司经理层3人计算,经理班子各人每年平均获得激励基金为20多万,接近于《中小板公司2007年度董事、监事、高级管理人员薪酬及股权激励状况分析》中的房地产中小板上市公司股权激励的低限,即可以达到一个市场化的水平。
第三,结算期的奖励基金不仅抵消掉了投入开发期的处罚金额,还有大量盈余,促使被激励对象从一个建设周期去考虑得失,并且给予足够长的时间让其进行各方面工作的调整,有利于公司内部治理结构的完善和业绩的进一步提升,从而促进国有资产的保值增值。
由于数据的原因,本文并没有涉及到其他房开公司的公式验证,但从本文所发现的特性来看,显然值得我们进一步研究,也许能够发现一条适合所有中小型非上市国有房地产企业的股权激励公式,并逐步合并、取代企业负责人年薪制度和业绩考核制度。实行股权激励是一项重要的制度创新,政策敏感性强,操作难度大,对公司治理要求较高。需要按照市场化原则同步推进公司薪酬、考核、用人制度等方面的配套改革,在新的治理结构和机制下实施新的办法,谨防不变体制、不转机制片面实施股权激励。股权激励制度的建立是整个改革进程的一部分,需要在实践的过程中不断探索与完善。
参考文献:
1、倪小林.股权激励最怕念歪了经[N].上海证券报,2008-06-04.
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3、钟文芳.中小板公司2007年度董事、监事、高级管理人员薪酬及股权激励状况分析[N].上海证券报,2008-06-05.
4、朱军.把股权激励引入国企改制[J].群众,2005(7).
(作者单位:浙江工贸职业技术学院)
作者：胡晓辉
摘要：随着当前网络司法拍卖的发展，越来越多的房地产开发企业为了获取更多的土地储备，将目光投入了网络司法拍卖，通过参与法院拍卖股权的方式获取新项目。网络司法拍卖存在公开透明、效率高、无地域限制等优点，但在探求新的拿地模式时，也要关注其中的法律风险。因此，本文在简要介绍网络司法拍卖股权的基础上，重点分析了房地产开发企业通过参与网络司法拍卖股权获取新项目的法律风险，并提出了相应的对策建议。
关键词：网络司法拍卖;法律风险;对策建议
1 背景概述
随着当前“房住不炒”政策的出台，各城市纷纷采取“分类调控、因城施策”。限房价、限地价、竞自持、竞配建，土地出让条件严苛，房地产开发企业拿地愈发困难。传统招拍挂制度于房地产开发企业而言，存在竞争激烈、评价标准过于单一、评价过程和标准模糊等缺点;城市更新于房地产开发企业而言，存在项目立项困难、开发周期长等缺点;相比招拍挂和城市更新，收并购模式比较简单，开发也比较快，是房企快速进入新城市、快速扩充资产的好渠道。
网络司法拍卖股权因存在突破地域限制，享受着足不出户，动动鼠标就可以充分的了解拍品的信息和价格并参与竞拍，使得参拍人数没有限制，大大增加了参拍机率等优点，此模式受到越来越多的房地产开发企业的青睐。通过公拍网公开信息显示，截至当前，全国网络司法拍卖股权案件已达356件。
2 网络司法拍卖股权概述
网络司法拍卖股权是指人民法院依法通过互联网拍卖平台，以网络电子竞价方式公开处置被执行人股权的行为。2网络司法拍卖股权不仅提高了司法拍卖的效率和成交率，由于其公开透明化不但使民事执行成本有所降低，还能够营造一个公平、公正、公开的良好竞拍环境。
网络司法拍卖制度设计的初衷，一方面是为了减少拍卖环节的司法腐败;另一方面是尽快实现申请人的债权利益;再者是为了减轻被执行人的债务负担，因此，在网络司法拍卖众多主体中，竞买人相对处于比较弱势的地位。人民法院快速、充分实现申请人合法权益固然重要，然而网络司法拍卖中竞买人的权利保护也不容忽视。因此，在网络司法拍卖中，一方面，要在制度层面保护竞买人的利益;另一方面，通过参与网络司法拍卖股权获取新项目的各房地产开发企业也要识别、评估其中的法律风险。
3 房地产开发企业通过参与网络司法拍卖股权获取新项目之法律风险分析
3.1 目标公司股权存在瑕疵的法律风险
房地产开发企业通过参与网络司法拍卖股权获取新项目，从法律关系上来讲，目标公司股权为买受双方直接交易对象。如果目标公司股权被质押、查封冻结的，则会造成股权收购交易的实质性障碍。目标公司股权除了质押、查封的常见限制外，可能存在一些特殊限制，如有些地方对于产业类项目，尤其是有利税收承诺的项目，在土地出让合同等相关文件中，可能会明确不得进行股权转让，如果该合同在当地政府部门备案过，交易股权存在无法过户登记的风险。此时，若无法取得有关部门的股权转让批准，通过法院拍卖股权获取新项目的房地产开发企业就会承担巨大的财务与时间成本。
3.2 目标公司财务及负债情况不真实之法律风险
一般而言，目标公司股权被法院强制执行，其日常开发经营早已停滞。目标公司是否存在其他重大负债（如民间借贷）以及对外担保、违约、侵权等或有负债尚不明确，且从法院拍卖公告中无法核实。
3.3 股权价值不真实的法律风险
通常在强制执行阶段，法院对于有限公司的股权会依据法律规定先通知其他内部股东，询问其是否行使同等条件下优先购买权，如果没有内部股东愿意受让，则会启动强制执行拍卖程序。对拟拍卖的股权，法院会委托具有相应资质的评估机构进行评估，但是由于评估的基础资料是被执行人及目标公司主动提交的会计报表等财务资料，所以实践中会存在目标股权价值不实的法律风险。另外，不同行业，不同商业模式的公司，股权价值的评估方法也是大相径庭的，如果评估机构仅有一种财务评估方法，得到的结论也会存在不客观情况。
3.4 股东权利不能得到保障的法律风险
通过法院强制执行有限公司的股权，竞买人获得的并非仅仅是股权项下的财产权益，而是股权项下的一揽子权益，除了分红权、转让权等自益权之外，还包括知情权、表决权、选择管理者等共益性权益。竞买者在法院的强制执行下完成对外登记的变更，但是其获取股权后，其享有的股东权利如何行使及如何保障是不可忽视的问题。
3.5 项目开发的法律风险
若目标公司名下待开发项目涉及拆迁，那么开发商通过法拍方式获取目標公司股权的风险被放大。由于前期具体拆迁资料信息可能无法获取，导致后期拆迁投入资金、拆迁难度、出地时间等都处于不确定状态。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。3超过出让合同约定的动工开发日期，很可能触发土地闲置条款，承担违约责任。同时，目标公司股权过户涉及土地增值税，特别是在获取目标公司100%股权的情况下，可能会视为土地使用权转让涉及补缴土地增值税。
3.6 有限公司股权难变现的法律风险
基于有限公司封闭性的特点，自然会伴随着股权变现较为困难的问题。对于法院强制执行的有限公司股权，该法律风险就会放大。
因为强制执行阶段，内部股东明确不行使优先购买权的行为，会释放出竞买后想要处置变现更加困难的信号，因此通常这类竞买者是债权人委托的股权代持方居多。当然有一些竞买者也会因为目标股权的价值被低估而愿意参与竞买。但无论哪种情况，股权变现的法律风险都会存在。
3.7 法院责任模糊不清的风险
法院作为网络司法拍卖的主持者，有义务通过司法拍卖平台向公众发布拍卖公告，公布标的物的权属、瑕疵等详细信息。但在目前的司法实践中，法院公布的标的物信息偏向基本状况，若竞拍人完全信赖于拍卖公告中的信息参拍，从而导致竞拍人悔拍的事件，往往一时很难处理。法院工作人员因自己原因未履行告知义务或未完全履行监督义务等情形导致网络司法拍卖被撤销或损害其他利害关系人合法权益的，法院应当承担何种责任，当事人应如何进行救济，目前没有相应的规定。再者，在竞拍人获取相应股权后，一些法院仅是协助竞拍人办理过户手续，但对于一些需实务交付的标的物并未当场实际交付，若竞拍人因其他因素无法实际占有该标的物，法院应该承担何种责任，当事人又该如何主张权利，亦无相应的规定。
4 房地产开发企业通过参与网络司法拍卖股权获取新项目的对策建议
4.1 竞买前，对目标公司尽职调查
对于法院强制执行有限公司股权，与一般的股权收购在尽职调查阶段其实是相通的。作为有意向参与竞买股权的潜在竞买者切记不能因为法院已经做了初步的调查，目标股权没有其他质押、抵押或出资不实的情况，就放弃尽职调查。
相反，应该从“目标公司实地走访调查，与创始人、其他内部股东及经营管理层积极沟通，委托律师调取公司内档资料等”几个方面着手，尽量在竞买前获得目标公司及目标股权更全面的信息。
4.2 竞买中，多维度评估目标公司股权
对于目标公司股权的价值问题，需要多维度去评估。比如：要确认目标股权对应的注册资本是否全额缴足，不仅对外登记的公司章程中要确认，对内股东之间也需要没有争议，最好能够让执行法院要求公司出具一份执行股权对应的注册资本已全部实缴的确认函;另外，要区分不同商业模式的企业股权价值评估方式，不能过分依赖法院委托的财务评估机构，在尽可能全方位获取目标公司资料之后，尽量自行委托专业财务机构以多种方式去评估会更科学，更全面。如实业公司可以使用净资产评估法，比如投资公司就要重视过往投资回报率及回款时间等情况。
4.3 竞买后，积极行使股东权利
在确定竞买目标公司股权并最终竞买成功后，若获取了目标公司百分之百股权或达到控股的股权，则需及时做好控制权移交安排计划，包括不限于印章证照的接收与更换方面，确定专人对接目标公司印章、证照管理人，为防范或有风险，及时对目标公司相关印章登报作废，并按流程制作新的各类印章;为实现对目标公司财务资料及财务经营情况的全面掌握，及时做好财务资料接收，通知目标公司财务负责人梳理包括但不限于财务报告、会计账簿、会计凭证、银行票据、税务资料、其他会计资料、审计检查资料、评估资料、验资资料等，拟订好移交清单，根据掌握的财务信息及资料，做好财务审计工作，税务核查工作等。
若仅获取了目标公司部分股权，作为目标公司股东应当积极维护与老股东及公司经营管理层的关系，及时推動召开股东会，修改公司章程，将其所享有的权利与应履行的义务约定在公司章程中。按时参加目标公司股东会、董事会会议，行使股东权利，履行股东职责。只有积极行使股东权利，了解企业经营情况，才能对自身股权作出正确的判断。
参考文献：
[1]张璐：《网络司法拍卖法律问题研究》，《法制博览》2018年9月（下）
[2]陈磊：《网络司法拍卖中竞买人权利保护研究》，西华大学2020年硕士学位论文
[3]刘益荣：《如何全面推进网络司法拍卖》，《法律实施》2016年第3期
[4]舒珏惠：《网络司法拍卖中存在的问题及化解对策研究》，湖南师范大学2019年硕士学位论文
作者：董仲英
摘 要：房地产公司股权转让涉及到公司法及土地使用权流转等问题，对当事人来讲具有一定的风险，因此需要对房地产公司股权转让法律制度有效完善，对其实施适度规制，以此提高房地产公司股权转让实务操作规范性。本文则对房地产公司股权转让中存在的问题及法律制度规范策略展开探讨。
关键词：房地产;股权转让;法律制度
房地产公司股权转让也就是公司股东将股东权益转让给其他股东或者公司之外人员的行为，在此过程中需要涉及到公司法及房地产法等相关法律制度，并且还需要涉及到土地使用权的流转问题，目前应用最多的为《公司法》中关于股权转让的相关规定，但是在实际操作中还存在各种问题，导致房地产公司股权转让存在一定的风险，本文则对房地产公司股权转让的法律制度分析。
一、房地产公司股权转让模式
当前在进行房地产公司股权转让中，主要采用的方式是签订股权转让合同，实现股权转让，此流程主要依据的是《合同法》及《公司法》中的相关规定。相对来讲股东之间的股权转让则比较简单，股东向公司之外的人员实施股权转让则比较复杂。首先需要转让方将股权转让各事项对其他股东实施书面通知，或者在公司内部提交股权转让申请，就此问题召开股东发挥，将股权转让相关事宜由股东会决定，其他股东对购买权享有优先权。之后股东及受转让方需要签订股权转让协议，股权转让双方均需要依照协议履行相关的股权转让流程。在实际操作中，关于股权转让的价款，一般都是依照公司在特定时间内评估净资产确定，股东的原出资额并不是股权转让价款确定依据。具体的操作流程需要严格依照《公司法》第三章相关规定操作。
二、房地产公司股权转让中存在的法律风险
(一)股权出让方风险
股权出让方存在的法律风险主要是受受让方在交易过程中，对相关股权转让对价义务不履行或者不完全履行，从而带来相应的资金风险。
(二)股权受让方风险
相对于股权出让方来讲，股权受让方的法律风险比较多。首先房地产公司股东有限购买权的行使及相应限制。依照《公司法》中的相关规定，股东在进行股权转让的时候公司股东必须要通过公司股东数的过半同意，在这一条件下其他股东均具有优先购买权。股权出让方需要出具股权转让行为是否通过其他股东同意证明，其他股东的购买意愿等等，这些因素均对股权转让行为具有直接影响;其次公司是否存在负债风险，这一方面则包括未对外披露的对外担保、一般性债务及合同违约等。如果股权公司有可能存在的债务，股权受让方必须要对其有形资产及债务有详细了解，同时也必须要对公司对外提供担保风险及已经构成违约合同风险进行评估及判定，只有对这些情况有真实了解，才能够对其风险最大化降低。然后转让股权本身的风险。股权公司股权中是否有公司表决权、委派董事及管理人员全、分红权、质押担保等第三人权利以及清算剩余财产分配权等相关权利，股权出让方的股东权利以及出资情况等等也需要明确，这些权利在确定中均具有一定的难度，这些就需要股权受让方进行调查及合理评估。又然后房地产项目的风险评估，股权出让方的目的是让受让方接受公司项目，那么关于公司项目的风险也必须进行合理评估。对房地产项目合法性审查，对其权属问题调查，对其各项法律隐患进行合理的评估等等。最后股权转让交易中存在的履行风险，对于出让方的履行协议义务必须严格控制，同时加强资金安全键控制，促进履行的顺利进行。
三、房地产公司股权转让的法律制度规制
(一)房地产公司股权能转让的法律依据
在进行股权转让过程中必须要严格依照法定股东人数规定，对具有购买优先权的股东权益有效保障，这一行为则依照的是《公司法》中的四七十二条规定。对于不动产物权设立、转让、变更以及消失的判定依照的法律为《物权法》第九条规定及第十七条规定;股权转让并取得相应土地使用前之后，实施房地产开发行为的相关规定则依照《城市房地产管理法》的第二十六条规定以及《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定。
(二)完善登记制度
想要对房地产股权转让中的简便性及风险性之间存在的矛盾有效解决，则必须要对其等级制度有效完善，所以需要把房地产公司股权转让和一般股权转让进行区分。在和房地产项目股权转让相关的时候，不但要对其工商登記进行变更，也就是股东的变更，在土地使用权登记中也必须要将土地所属公司的股东变化情况详细标明，之后进行对外公示，对股权转让当事人的合法权益实施有效保护，并确保购房者的合法利益。
(三)强化监管制度
在进行股权转让之前，就必须要对转让主体有效审查。在房地产公司出现较大股权变动的时候，监管机关则需要对其股权合法性及时审查，比如说土地来源及其是否和相关规定要求相符等等。关于股权价款的制定，则也必须严格依照相关评估机制确定。在进行股权转让过程中，则必须要对其登记制度等相关转让手续规范。在股权转让之后，还必须要对公司继续实施监管，以免受让方出现违反合同行为，或者防范公司出现倒卖土地等行为，对国家和集体、他人利益造成影响。在股权转让中可以构建相应的监管机制，对其监管职责及监管范围有效明确，以此促进房地产行业的健康发展。具体措施包括：
1.明确监管职能及转让条件。想要对城市房地产实施有效管理，确保房地产行业的健康发展，有效保障房地产公司股权交易双方的合法权益，则实现需要对监管机构的法定职责和职能明确。所以在立法过程中首先对监管机构及其管理职能明确，确保监管机构受到相应的法律保护且具有一定的可操作性。关于机构的具体监管内容，则可以由房地产管理部门实施统一监管。房地产管理部门不但要具有一定的法定管理职能也必须有丰富的管理经验，这样才能够对房地产股权转让实施有效监管，对此过程中各项手续办理提供便利。另外也必须要对转让条件明确。在进行房地产公司股权转让中和其他股权转让具有一定差异，和公司资产一样具有直接获利性，并且对房地产市场流转秩序具有直接影响。所以需要设置严格的股权转让条件，具体情况可以依照房地产转让限制条件制定。
2.确定相应的征税制度，在进行房地产股权转让过程中，其具有直接获利性，所以也必须要制定相应的税收制度。可以让公司直接到相关部门对相关营利性实施审查，并将其相关费用进行缴纳，以上这些流程是监管部门进行备案及工商变更登记的基本条件。
3.制定具体的转让程序，只有制定具体的科学的转让程序，才能够让相关制度具体落实。因此在立法过程中则需要将房地产公司股权转让的具体程序有效规定。在此过程中不但要依照《公司法》中的相关规定，也必须要让双方当事人严格依照相关程序办理：首先双方进行股权转让合同签订;其次在协议规定时间之内必须要转让合同到房地产监管部门进行登记，其中包括公司资产证明、双方身份证明等相关文件;第三，房地产监管部门针对转让协议进行相关审查、核实等操作，并给予双方答复;第四，依照相關规定房地产公司股权转让双方将相关费用缴纳完毕;第五，监管机构将股权转让备案意见提出;第六，对于满足相关要求及规定的双方当事人需要到工商部门，对其实施股权变更登记。
4.制定相应的信息公开制度，其中公司收购信息公开制度也就是达到相应的比例的持股大股东需要将持股情况以及变化进行公开的制度，或者公司收购信息进行依法披露的制度。通常情况下公司为了掩盖自身不足，会将公司的不利条件掩盖起来，但是目前在我国实施信息披露制度，那么在房地产行业也应该实施信息公开制度，提高股权转让安全性。
(四)强化市场主体的自律能力
房地产公司股权转让在实际操作中程序比较简单，但是影响因素比较多，风险比较大。因此必须要对其交易双方的每个环节实施全方位监管，对其存在的风险有效监管。具体的过程可以依照以下步骤实施：(1)股权出让方及受让方进行谈判，初步确定双方股权转让意象;(2)对公司项目实施前期调查，双方相互了解对方基本情况;(3)对公司项目实施综合评估，可以从经济、法律以及其他因素等方面对双方股权转让风险以及存在的优劣势综合分析，并对股权转让价款评估;(4)初步制定相应的股权转让实施方案;(5)双方当事人签订股权转让框架协议;(6)对股权转让工作进行实质准备，依照《公司法》中关于股权转让的相关规定实施房地产股权转让，并且在此过程中严格遵循房地产监管制度;(7)股权转让双方签订股权转让协议;(8)双方当事人严格依照协议履行义务。依照以上流程，能够提高当事人双方的自律意识，并且在此过程中始终保持高度审查意识，对此过程中存在的风险有效防范，确保房地产公司股权转让的顺利实施。
(五)提高法律意识
受让方在签订收购股权合同的时候，则需要对以下几点注意，首先股权转让合同不能够对当前的房地产法律法规相关规定违背，就算是合同形式能够满足要求，也必须要确保其相关内容也严格依照相关法律规范。比如相关的开发建设约定及项目质量约定等等。其次，合同制定必须要满足《合同法》的相关规定，例如出现恶意串通，损害国家或者机体利益的合同，则为无效合同。在进行转让操作中如果实际价格要比合同约定的价格高，以此减少缴纳费用，对国家利益造成一定的损失，那么合同中的价格条款则为无效条款。
四、结语
在房地产公司股权转让过程中，具有一定的存在价值，但是同样也具有负面效应，例如可能对房价造成影响等等，双方当事人在转让过程中也需要面对一定的风险，这些风险对房地产市场经济发展也具有直接影响。通过对房地产公司股权转让法律制度完善，有助于降低相应的转让风险，同时也能够对其风险危害性显著降低。总之房地产行业是我国国民经济重要组成部分，在住房体制不断改革环境下，相关法律政策也有所改变。在这种情况下则需要不断完善相关法律体系，对房地产公司股权转让相关人员的合理权益有效保护，促进房地产行业的健康发展，同时促进我国经济活动的参与者合法利益。另外也必须要对房地产公司股权转让流程监管，以此促进各项经济活动的顺利实施。
[ 参 考 文 献 ]
[1]陈光荣.企业股权转让涉及房地产是作变更登记还是转移登记[J].中国房地产，2009(11)：15.
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[3]张茹.以股权转让方式转让土地使用权法律问题之探析[J].法制博览，2015(30)：4-6.
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[5]周光权.非法倒卖转让土地使用权罪研究[J].法学论坛，2014，29(5)：25-29.
[6]胡顺嵩，王金利.关于加强房地产项目公司立法监管的建议与思考[J].管理科学文摘，2008(1)：195-196.
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[8]王利红，蒋品洪.以股权转让方式实现房地产转让的避税效果和法律风险[J].现代商业，2008(32)：154，153.
作者：李红
居间合同
甲方(转让方)： (以下简称甲方)
乙方(中介方)： (以下简称乙方)
鉴于：
1.甲方委托乙方介绍协作促成甲方与持有公司100%股权转让，甲方愿支付综合服务佣金给乙方;
2.甲方是购买编号： 宗地项目的认购者;
本着互惠互利及诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》，为保障各方的合法权益，双方就乙方介绍协作促成持有编号宗地项目公司100%股权转让及有关佣金收取分配等事宜签订本《居间合同》，以供双方遵守。
第一条：总则
2-1 本合同是双方合作的最高行为准则，对双方均有约束力。
2-2甲方有意出让公司的股权，特委托授权乙方，联系协助促成甲方完成对公
3-3乙方帮甲方受让的项目公司所持有的编号宗地地块，位于，乙方为“甲方及甲方的关联方”(以下简称甲方)实施服务，“甲方及甲方的关联方”包括但不限于：甲方的母公司或子公司、甲方的股东(法人或自然人)、与甲方有关联的企业或个人、甲
方的经办人、或经甲方经办人转介绍的企业或个人。
项目公司所持有的编号地块项目规划如下：
此地块用地面积：61670.81平方米,其中建设用地：61670.81平方米。
指标按建设用地面积计算：
1. 建设覆盖积率≤4.0
2. 建设覆盖率≤35%
3. 建设间距：满足日照及消防间距要求
4. 建筑高度或层数：高层
5. 建筑面积：246683平方米
住宅：172678平方米
商业：72005平方米
综合市场：2000平方米
第二条：投资服务方式
2-1服务内容：乙方受甲方委托，协助甲方受让本合同第一条1-3条款式所约定的土
地，并协助甲方签到定宗地项目公司100%股权转让协议，在股权转让成功后，则乙方完成甲方委托的工作。
2-2服务金额：经甲方双方友好协商，在甲方完成编号宗地项目公司100%股权收购后，
甲方愿付给乙方综合服务费用人民币万元(按建筑面积/M²计算)
2-3 支付方式：在甲方取得编号综地项目公司的100%股权，在支付项目
转让费的同时的3个工作日内，甲方必须按与乙方约定的综合服务费万元人民币无条件存入乙方指定的帐户内。乙方需向甲方提供等额发票。若甲方违约，需另按每天1%拖欠费支付违约金。
2-4 甲方履约支付协定的综合服务费时，需甲方各乙方受益各方同时在场并出具三份
合同，否则，因此造成的损失由甲方负责。凭乙方各人的身份证解付各自的佣金。
第三条：保密条款
3-1甲方对乙方提供的任何资料不得向任何与本合同无关的第三方泄露，否则要求承
担由此产生的一切责任。
3-2甲、乙双方必须保守本合同内的秘密，不得向任何与本合同无关的第三方公开或
谈论合同书内容。
第四条：甲方的权利和义务
4-1 甲方根据需要，有权要求乙方提供第二条2-1条款中所列的作业内容。
4-2 甲方对乙方提供的项目资料有保密义务，甲方有对乙方公开股权转让谈判进程的
义务，如甲方在隐瞒乙方的情况下，跟乙方所介绍的项目方达成交易，乙方除有权要求甲方按第二条2-2条款中约定支付综合服务费用的同时，还可要求甲方按该项目收购标的金额的1%支付违约给乙方 ，并在3个工作日内全部支付完毕。若此项又有违约，需要另每天1%拖欠费用支违约金。
4-3 甲方在成功取得项目公司100%的股权后，必须按约定兑现双方书面协定的综合服
务费用或其它经济权益。
第五条：乙方的权利和义务
5-
1、乙方根据第二条2-1条款中所列作业内容为甲方提供服务。
5-
2、乙方有权知情整个项目的收购谈判。
5-
3、在项目收购成功签约后，乙方有权要求按双方的书面协议由甲方支付综合服务费
用或其它经济权益给乙方。
第六条：合同的生效及违约
6-
1、本合同一旦签订，若无协议第七条款约定的解除合同的情况或其它法定情形，双
方均不得以任何理由单方面解除合同，甲方如果单方面解除合同，须以合同约定佣金的总金额全部赔偿给乙方，并支付总金额10%的违约金。
6-2如双方产生违约纠纷，应在尊重事实基础上友好协商解决，若双方协商不成，则
任何一方有权向法院提起仲裁或诉讼。
第七条：合同的终止
7-
1、本合同签署之日起到双方履行完本合同时终止。
7-
2、出现不可抗力的因素导致合同在事实上无法履行时，本合同终止。
第八条：其它条款
8-
1、本合同生效后，甲方双方均应严格履行，本合同未尽事宜，可另签补充合同，
补充合同和本合同具同等法律效力。
8-
2、本合同壹式肆份，甲方执壹份，乙方三人各执壹份，经双方签字后生效。
甲方：乙方：
甲方法定代表人：
甲方(盖章)：乙方三人签名：
2007年月日签于深圳
法定代表人王大将与市里的领导关系很好，以一个较低的价格拿到了一块地，本身不是搞房地产开发的，专门成立一个公司拿这个地。拿到地之后就想我不懂房地产，也许挣不到钱。现在土地价格很高转出去同样挣钱。就把项目公司的股权全部转让给江苏大华房地产公司，因此双方签订了转让协议，转让的时候全部股权转让，转让的代表资产就是土地开发，这个公司有很少量的其他资产全部剥离，转让分两次，第一次合同签订之日起五日内转让90%的股权，八个月以后转让剩下的股权。合同里约定转让的价款叫做包干费，股权转让金这是规定三亿元，另外的7亿元叫做包干费。三个元作为股权转让可以少交个人所得税。但是另外的7个亿要求受让方支付给他，自己在土地前期开发中尚欠其他债权人的债务7个亿，实际上并没有发生7个亿的债务，这完全是虚构的，他想把这个作为成
整个转让过程中，实际转让方已经支付的款项一共是3亿，1.5亿是土地拿地，还有前期的拆迁支付了1亿，另外土地的凭证中已经支付了0.5，实际上只支付了3亿的成本。 在转让过程中还发生了一些公关费两千万，具体来说包干费分四次，第一次在合同签订后5天内支付3亿股权转让进，三个月内支付第二次包干费2亿元，协议签订后6个月支付第三次包干费3亿元，第四此是在协议签订会8个月内支付其余包干费2亿元，同时办理相关变更手续。其中0.5亿土石方工程是个体交易的，很难获得发票，事后申请税务机关开发票，但是这个事是真实发生的，我们认为这应当是根据据实确认的原则，0.5亿代开发票是可以的。剩下的7个亿是根本没有发生的。
合同签订以后，双方支付了第一笔3亿的股权转让进之后，办理了变更之后，很快就不按照合同签约来实现，拒付的理由是协议地块内分母、通讯塔等迁移工作尚未完成，双方有争议，协议不成，准备起诉。起诉之前委托了律师，双方商量这个案件涉及了一些重要的税务问题以及相应的风险。来北京进行法律咨询，提出了这样几个问题：
第一，转让方涉及到底缴纳那些税收?各税种及其税负是多少?第二，本案股权转让是否会被认定为实质上的土地买卖，从而需要缴纳巨额土地增值税?第三，转让方获取项目公司成本发票的方式是否违法?能否将10亿元包干费提供真实、合法、有效的发票?是否可以全部在缴纳土地增值税前扣除?
下面我们看第一个问题，我们先看转让方要交那几种税，税负是多少?
第一，营业税，按照规定，以当初购置不动产的时候，取得土地使用权以及对外支付，假定这个行为构成实质上的不动产的转让，不是股权的转让，营业税及两个附加=0.47亿元，
第二，印花税，这是比较小的。
最重要的是土增税，大家知道，土增税的税基的计算不是据实计算的，有五个扣除项目，有一些按照法定的方法，房地产开发等等相关流转费等等，由于本案购买土地以后，并没有进行房地产开发，应该适用税务总局一个单独的文件，因此扣除项目金额3.78亿，增值税6.22亿元，增值率164.6%，土地增值税税额是2.54亿元。
个人所得税，包干费的性质，是否是股权转让价款?数额是3亿元或10亿元?7亿元包干费是否真是存在对股权转让价款有何影响?因此个人所得税税额是1.91亿元。
是否应当同时缴纳土地增值税和个人所得税?如果是这样转让放在这样的股权交易过程中，到底应该交多少税?转让方应纳税额总额是4.97亿元，税前利润是6.55亿元，税后净利润是1.58亿元，总税负是49.7%，如果按照净利润来算，总的税负是75.9%。我曾经一直说中国的法定税负如果都要交的话，税负到底是多少?我认为非常之高，在50%以上，普华永道有一个报告认为是77%，这个案例就印证了。
该转让行为如认定为股权转让行为，则只需缴纳个人所得税1.91亿元，同一个行为，如果按照资产转让承担的税负将比股权转让的税负是2.56倍，所以是有巨大的差异。
受让方缴纳的税收很少，如认定为资产转让受让方只需要缴纳契税和印花税。下面我们要分析最担心的问题是是否能否把股权转让认定为所谓的资产转让，从而要缴纳巨额土地增值税?当时拿了这样一个文件，2000年有一个批复， 深圳市能源集团有限公司和深圳能源(000027,股吧)投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源实业有限公司100%的股权，这些资产主要是不动产，因此税务总局批复以土地增值税的规定征税。
我们来看法律形式上，这个案件的股权转让以后，土地的权利人并没有变化，因为土地原先属于这个项目公司所有，股权变更以后，不动产还是属于这个项目公司，项目公司没有变，只是股东变了，但是可以看到，实际控制人是变了。下面来看本来股权转让存在这样一个特殊的特点，不同一般的。
第一，资产结构单一，主要是不动产，而且又剥离了，全部是土地。
第二，业务相对简单，这个公司就是一个壳公司，没有实质的经营业务。
第三，股权价格决定于资产价格，并不取决于这个项目公司的信誉、经营情况，因为这个项目公司根本没有开展经营。
第四，股权全部转让，而且应当说也是实质性的一次性转让。因为第一次就转让了90%，很短的时间又转让下一次。
所以应当说税务总局的687号确立的实质重于形式原则，可以适用在本案中，应当缴纳土地增值税。他们找到我们，怎么办?我认为这样适用在法律依据上和法理上应当说根据并不冲突。
第一，税收征收严格遵循法定原则，自然我们这个案件法律形式上权利人并没有变更。只是股东变更了，房地产的权利人并不变，法律形式不符合我们土增税要求的房地产的全书发生转移。
第二，我国税法没有普遍确立实质课税原则，如果需要按照实质课税原则征税，在税收法定注意原则下，必须有税法的特别规定才可以适用。
第三，《土地增值税暂行条例》14条明确规定，《土地增值税暂行条例》由财政部解释，实施细则由财政部制订。
第四，这个函仅仅是个案的批复，不宜作为普遍适用的规范性文件。
第五，本案是分两次转让，不完全具备这一条件。
因为我认为税务机关依据并不充分，如果单个文件一定让税务机关知道，税务机关征收土地增值税的可能性较大。如果纳税人在纳税后对此提起行政诉讼，司法机关将会进一步审阅这个文件，司法机关裁判不征税的可能性较大。但这需要进一步分析提起行政诉讼后，对本案合同双方将会产生那些影响，考虑到协议关于转让方提供发票条款的约定，转让方的风险非常大。
如果当初找到我们，我们事前做一些筹划，做一些规划，找了律师，体现律师的价值，想办法把税款转嫁到受让方，如果对方不懂税法，不知道还要交这么多税，暗度陈仓。
最好的方案是双方都不交，股权转让分几次进行，避免缴纳土地增值税。第二，股权体现全部是不动产，我们签订合同时，不仅剥离其他资产，应该加大，通过土地抵押的形式融资，或者1500万卖掉两百亩，买一些需要的资产，稀释资产结构。如果懂了就可以这么操作。 另外通过兼并的形式，要这个项目公司有什么用?直接大华兼并，未来由大华来交，转让的价格还不会受影响。
最后，给我们完善税法的思考，
1、在法律上确立实质课税原则，
2、完善税法解释，减少执法风险。
3、推进税制改革，降低法定税负。避税那么难，风险那么大，有什么办法?一旦避税不成功，要交滞纳金，还要交罚款，所以造成很多社会问题。根本原因是中国税制不合理。随着房地产的财产税的扩大试点，我们的确需要对现行的地方税有一个调整，优化中国税制，实现中国的公平正义，这正是我们在座的所有的同仁共同的愿望，谢谢大家!
关注国内房地产行业的人士或许多数了解，目前这个曾经风光无限的行业面临着巨大的考验，进入2008年，持续紧缩的货币政策进一步加剧了房地产企业资金短缺的状况，加之美国次贷危机、楼市拐点论以及突如其来的汶川大地震，更是给寒冬里的房地产企业雪上加霜。业内人士认为，资金链紧张将是房地产行业资源并购整合良机，房地产企业优胜劣汰、合并重组将加快，一些中小房地产企业将因资金链断裂而被迫变卖项目和股权。根据部分上市公司最近发布的公告，我们发现近期通过股权方式卖地、拿地的企业不在少数。为了便于大家了解通过股权转让方式转让、受让土地使用权的税负情况，笔者试通过案例的形式进行分析、探讨，以供参考。
一、案例回放：
M置业集团股份有限公司(以下简称“M置业公司”)为国内一家从事房地产开发业务的上市公司，2008年7月1日发布《关于受让沈阳Y房地产开发有限公司100%股权的公告》，公告内容简要如下：
M置业公司将受让香港Y公司持有的沈阳Y房地产开发有限公司(以下简称“沈阳Y公司”)100%股权，该协议转让总金额确定为人民币65，000万元。沈阳Y公司系中国企业法人，公司注册资本2，999万美元，沈阳Y公司目前股东为香港Y公司，香港Y公司持有其100%的股权。截止2008年5月31日，沈阳Y公司总资产为95，000万元，总负债为73，000万元，净资产为22，000万元(全部为实收资本额)。
沈阳Y公司现有资产：该公司于2007年1月26日依法拍卖竞得位于沈阳**区四宗国有土地使用权，土地面积为262，019.8平方米，用途为混合住宅用地双方共同约定：本次转让价格以沈阳Y公司所拥有的位于沈阳**区四宗国有土地使用权及目前周边土地成交价格为依据，确定100%股权协议转让金额为人民币65，000 万元。根据辽宁省国地资源厅公布的土地交易公告，该宗土地当时的拍卖价格为61483.万元(假定土地的相关购置成本总额亦为65，000 万元)。
二、案例分析
本次交易中香港Y公司将持有的沈阳Y公司100%股权转让给M置业公司，M置业公司间接取得沈阳**区四宗国有土地使用权，据媒体报道这是M置业公司受让沈阳Y公司股权的主要目的。
本例中将香港Y公司对沈阳Y公司的出资 22，000万元，现协议转让额为人民币65，000 万元，香港Y公司通过此笔交易获利43，000万元，相当于取得放弃土地开发权的补偿。值得关注的是， M置业公司取得此块土地使用权的总成本，除了直接支付的转让款65，000 万元外，还应包括沈阳Y公司为购地举借的债务43，000万元。因为沈阳Y公司为取得此块土地使用权共支付了65，000 万元，而沈阳Y公司股东投入的资本仅有22，000万元，意味着其已为买地举债43，000万元，此笔负债最终将由受让后的投资方M置业公司承担。为此，相当于M置业公司取得土地使用权的总成本为108，000万元。
下面让我们一起来分析下交易双方的纳税影响情况。
(一)转让方
假设本例中沈阳Y公司截止2008年5月31日的净资产为22，000万元，皆为香港Y公司的初始出资额。按照我国现行税收法律、法规，转让方香港Y公司转让沈阳Y公司的股权涉及到的相关税负情况如下。
1、营业税：根据财税[2002]191号文《国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》的规定，自2003年1月 1日起，对股权转让不征收营业税。因此香港Y公司股权转让环节不用交纳营业税。
2、印花税：根据《国家税务总局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》(国税发[1991]155号)的规定，“财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。”本例中，香港Y公司按产权转移书据税目税率为万分之五计税，应缴印花税为32.5万元(65000万×0.5‰)。
3、企业所得税：香港Y公司为企业所得税的非居民纳税义务人，应就股权转让所得交纳企业所得税，
假设不考虑其他税费的情形下，本次交易香港Y公司转让所得为42967.50(65000-22000-32.5)万元，应按规定交纳企业所得税4296.75万元(42967.50*10%)。
由此，我们可以看出转让方应交纳印花税32.5万元、企业所得税4296.75万元，合计税额为4329.25万元。应该说总体税负是非常低的。
(二)受让方
M置业公司受让此笔股权仅需就产权转移书据交纳印花税，税额同为32.5万元(65000万×0.5‰)。
但值得关注的是：如前文分析，M置业公司取得土地的总成本为108，000万元。而沈阳Y公司此块土地使用权的计税基础仍为65，000万。这意味着项目开发销售后，计算交纳土地增值税、企业所得税的扣除额仅为65，000万，M置业公司超额支付的补偿款43，000万元因未取得合法有效的票据，不得作为沈阳Y公司的成本扣除项目。
为了分析受让方开发完工后的相关税负情况，笔者查阅了沈阳地方税务局发布的相关文件。
《转发省地税局关于辽宁省土地增值税预征管理规定的通知》(沈地税发[2006]110号)第二条规定：“从2006年3月2日起，我市对从事房地产开发业务的纳税人，在土地增值税未清算前，取得转让房地产收入和预收房款，预征土地增值税，预征率如下：1.住宅(不包括商务住宅)预征率为1%; 2.商务住宅、非住宅地上建筑物及其附着物预征率为1.5%.”
《转发省地税局所转发的国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(沈地税函
[2007]13号)第二条规定“关于未完工开发产品的税务处理问题 1.沈阳市行政区域内的开发项目预售收入预计计税毛利率按以下规定确定：(1)非经济适用房开发项目位于沈阳市行政区域内(辽中、新民、法库、康平除外)的，不得低于20%”;
此外，《沈地税函[2007]13号》文件第三条规定：“关于完工开发产品的税务处理问题
(一)对房开
企业完工开发产品的销售收入，采取核定预缴率的办法计算预缴所得税，年终汇算清缴。
(二) 主管地税机关应根据房开企业的实际情况，于每年3月底前核定企业的预缴期限和预缴率，填写” 房地产开发企业预缴率核定表“(附件2)。
(三)对经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于3%;对非经济适用房开发项目预缴率的核定不得低于13%.”
下面我们不妨来计算一下M置业公司超额支付43，000万元日后需增加的税负。为了简化计算，我们即以当地规定的住宅土地增值税适用预征率1%、非经济适用房开发项目企业所得税适用预计计税毛利率20%、预缴率13%来测算需多交纳的主要税费：
将来多交的土地增值税=43，00/(1-20%)*1%=537.5(万元);
将来多交的企业所得税=43，000/(1-20%)*13%*25%=1746.875(万元)
综上，受让方在股权交易发生时应交纳印花税32.5万元，将来多交的土地增值税537.5万元、企业所得税1746.875万元，合计为2316.875万元。
假设M置业公司能以同等的价格(即108，000万元)直接取得同类的土地使用权，作为土地使用权受让方，需要交纳契税3240(108，000*3%)万元。相比而言，还是受让股权的方式税负较轻。
三、案例评析
笔者认为本案通过股权的方式间接转让土地使用权，与通过直接转让土地使用权的方式相比，减轻了转让方的营业税、土地增值税负担;受让方也不必就取得的土地使用权交纳契税，且避免办理土地使用权转让的繁琐手续。笔者认为通过的股权转让方式实现转让土地使用权的目的，是值得业内人士作为首选的土地使用权转让方案。
北京市中洲律师事务所
由于国家对房地产开发项目转让的条件要求较高，所涉及的相关法律监管较为严格，近年来，房地产开发项目转让通常采取转让开发项目所在的房地产公司(目标公司)股权的形式来实现。
对于拟受让股权方而言，在受让之前，必须对受让目标公司进行详细的调查，全面了解目标公司经营状况及开发项目的基本情况。本文系作者结合多年参与房地产开发项目转让的实践经验，就房地产公司股权转让前期调查中，拟受让股权方主要应调查的内容及要求被调查方提供的相关文件作简要提纲：
一.要求目标公司提供如下基本文件资料
1.目标公司的营业执照副本;
2.目标公司的公司章程;
3.目标公司成立时的验资报告;
4.目标公司的税务登记证;
5.目标公司进行房地产开发的资质证书;
6.目标公司的贷款证。
二.调查目标公司的资产.债务及负担情况
1.目标公司最近三个月的资产负债表.资产损益表;
2.目标公司上年度财务审计报告;
3.目标公司自成立以来对外支付较大数额款项及费用的财务凭证，特别是项目开发建设已支出款项及税费的付款凭证;
4.目标公司对外负债情况;
5.目标公司对外担保情况(包括保证、股权质押、土地使用权抵押、在建工程抵押等);
6.目标公司股权的权利瑕疵情况(是否存在被查封.冻结或有其他权利瑕疵);
7.目标公司有无违法行为及受行政处罚情况;
8.目标公司有无违约情形;
9.目标公司有无诉讼或仲裁，如有，具体情况如何。
三.调查房地产开发项目的相关文件资料
(一)与房地产开发项目有关的合同.协议等文件及工作成果
1.与土地方的合作协议;
2.国有土地使用权出让合同及其附件.补充协议;
3.建设工程的勘察.设计.施工.监理合同;
4.拆迁方案.拆迁补偿安置协议.委托拆迁协议;
5.市政工程项目协议;
6.与项目开发建设有关的其他合同金额在人民币100万元以上(含100万元)的合同.协议等文件;
7.基于上述合同.协议等文件已取得的工作成果(如报告等)。
(二)与房地产开发项目有关的政府批文、证照
1.立项批文，包括立项批复，国家计委(国家发改委)同意变更项目合作方的函等;
2.勘察成果文件审查意见;
3.规划设计批文，包括《规划意见书》.《审定设计方案通知书》等;
4.人防行政主管部门的审查意见，包括《人民防空工程设计审核批准通知单》等;
5.消防行政主管部门的审查意见，包括《建筑消防防火审核意见书》等;
6.交通行政主管部门的审查意见，包括《项目交通规划设计审查意见函》等;
7.园林行政主管部门的审查意见，包括《绿化补偿费审核意见书》、树木伐移批准文件等;
8.环保行政主管部门的审查意见，包括《环境影响报告的批复》等;
9.市政行政主管部门的审查意见;
10.《钉桩成果通知书》;
11.土地协议出让的依据(如果是协议出让);
12.拆迁补偿、安置批文;
13.《建设用地规划许可证》;
14.《建设工程规划许可证》;
15.《国有土地使用权证》;
16.《施工许可证》;
17.《商品房销售许可证》;
18.与项目开发建设有关的其他批文.批复.证照等。
(三)项目营销
1.营销方案;
2.营销合同。
(四)项目物业管理
1.项目前期物业管理方案;
2.项目《前期物业管理委托协议》;
3.项目《业主临时公约》。
四.需要确认的其他事项
1.公司除了上述房地产开发项目之外，是否还有其他经营活动或业务;
2.地上物是否已全部拆除，场地是否已平整，如未平整，遗留情况如何;
3.市政配套设施(水.电.气.暖等)配套情况如何;
4.与周边其他项目的相邻关系如何，边界是否清晰，是否存在边界纠纷，是否需要其他项目开发建设单位的配合.向其支付费用;
5.工程施工及进展情况如何;
6.就该项目的开发建设活动，是否对第三人作出过合作承诺或利益承诺等;
7.有无其他影响公司及项目重大利益的情况。
甲方(转让方)：
公司所在地：
法定代表人：
乙方(转让方)：
公司所在地：
法定代表人：
丙方(受让方)：
公司所在地：
法定代表人：
经居间人 提供的媒介服务，并经协商，就该股权转让事宜达成一致并签订本协议。
(一) 成立于 ，是一家依据中国法律合法成立并有效存续的有限责任公司，法定代表人： ，注册资本为： ，注册地址： ，属于房地产开发企业。
(二)甲方和乙方分别为 的合法有效股东，分别持有 的股权和 的股权。
(三) 拥有开发的项目及用地概况为：
(1)项目名称：
(2)项目位置：
(3)用地概况：项目规划占地面积 ，规划用途为： ，规划容积率为： 。总规划建筑面积约为 万平方米。
(四) 已取得如下政府批复及法律文件：
1、企业法人营业执照、税务登记证、注册资金验资报告、房地产开发企业资质证书;
2、 发展计划委员会的项目建设书批复， 发改 号;
3、 规划委员会审定设计方案通知书，通审字 号;
4、建设用地规划许可证;
5、土地出让合同， 地出( )字( )第 号;
6、国有土地使用证， 。
7、公司净资产及债权债务清单(见附件一)。
(五)甲乙双方决定将其所持有的 100%的股权以本协议约定的条件和方式转让予丙方，丙方决定受让该股权。
第一条 股权转让
1.1按照本协议约定的条件和方式，甲、乙双方均同意以 股权合法持有者之身份将其分别持有的 股权转让给丙方，丙方同意受让该股权。
1.2完成上述股权转让以后的 股东丙方占公司股权100%。
第二条 转让价款和支付方式
2.1协议各方一致同意并确认，甲、乙双方转让 各50%股权予丙方，丙方应支付股权转让价款 万元人民币现金予甲、乙双方。
2.2丙方同意向甲、乙双方支付甲、乙双方为该项目所支付的各项费用合计为人民币 万元的补偿费用，包含 项目中征地补偿费、拆迁费、土地出让金及相应的契税、前期已经支付的费用(详见附件二：费用明细表)。
2.3经协议各方一致同意并确认，上述股权转让价款和补偿费用合计 万元人民币，可以分 期支付给甲、乙双方。
2.3.1第一期：甲、乙双方向工商部门递交了工商变更登记资料并取得工商变更登记受理通知单之日，丙方应向甲、乙双方支付 万元人民币。
2.3.2第二期：丙方应在 年 月 日之前向甲、乙双方支付 万元人民币。
2.3.3第三期：丙方应在 年 月 日之前向甲、乙双方支付 万元人民币。
2.3.4第四期：丙方应在 年 月 日之前向甲、乙双方支付 万元人民币。
第三条 公司的运行
3.1协议各方一致同意并确认，在丙方履行完毕本协议2.3条所约定的支付义务之日起 个工作日内，办理完毕股权转让所需的一切工商变更登记手续。
3.2协议各方一致同意并确认，共同授权 负责办理股权转让所需的一切法律手续，直至 完成变更登记手续并领取新的企业法人营业执照。
3.3由于 本次股东结构的变动，新任股东丙方重新改组董事会和监事会，其中，董事会成员、总经理等均由丙方委派。
3.4由于 本次股东结构的变动，由新任股东丙方修改公司章程并报工商登记机关核准之后生效。
第四条 甲方和(或)乙方的保证并承诺
4.1关于主体资格的保证并承诺
4.1.1甲乙方保证并承诺，对其持有的 股权享有完成的处分权，且该股权未设置任何优先权、留置权、抵押权或其他限制性权益，没有附带任何或有负债或其他潜在责任和义务，亦不存在针对该股权的任何诉讼、仲裁或争议等。
4.1.2甲、乙双方保证并承诺，其作为 的合法有效股东以及转让股权方，有效签署本协议。
4.1.3甲方和乙方保证并承诺，本协议项下的股权转让已经获得成 董事会和(或)股东会批准并做出了有效股东会决议。
4.2关于资产和业务的保证并承诺
4.2.1甲方和乙方保证并承诺， 的全部资产均为合法有效所有， 对于该等资产拥有完整有效的所有权，除已经直接披露予丙方的信息之外，不存在任何资产抵押、质押或为自身或他人提供担保等情形。
4.2.2甲方和乙方保证并承诺， 作为主要从事专业房地产项目的开发企业，已经取得了从事该业务所需的全部资格证书以及有关批文，并保证本次股权转让行为并不影响 继续具备持有上述全部资格证书及有关批文，继续从事该业务。
4.2.3甲方和乙方保证并承诺，负责以 出让的方式取得 房地产项目的土地使用权和开发权，直至取得该项目的所有政府文件的批复和法律文件，并负责协调相关政府部门的工作。
4.2.4甲方和乙方保证并承诺，截至本协议生效之日， 所从事的生产经营活动符合国家法律法规规定以及公司营业执照核准经营范围，且 在本次股权转让完成后有权继续经营该资产和业务。
4.2.5甲方和乙方保证承诺，甲方、乙方向丙方交付的所有文件、资料等书面材料均是真实的、可信的，如该等书面材料系副本，则其与原件一致。
4.2.6甲方和乙方保证并承诺，在丙方履行本协议2.3条约定的支付义务之日，将 房地产项目的全部文件出示给丙方，便于丙方对 房地产项目的建设和管理。
4.3关于财务状况及税、费的保证并承诺。
4.3.1甲方和乙方保证并承诺，提供予丙方的 的财务报表及有关财务文件均为真实、准确、完整、有效的，并且真实及公正地反映 截至本协议生效之日的资产、负债(包括或然负债、未确定数额负债或有争议负债)及盈利或亏损状况。
4.3.2甲方和乙方保证并承诺，截至本协议生效之日， 已按国家和地方税务机关规定的税项缴足其所有到期应缴的税费，亦已缴清了其所有到期应缴的规费，无需加缴或补缴，亦无任何因违反有关税务法规及规费规定而将被处罚的事件发生。
4.3.3甲方和乙方保证，甲方和乙方向丙方如实、全面地披露其所有已经或有证据表明即将发生的对 的经营管理理产生重大不利影响的事项，且甲方和乙方保证向丙方提供的 的资产及负债清单的真实性。
第五条 丙方的保证并承诺
5.1丙方保证并承诺，丙方是依据中国现行有效的法律组建成立，有效存在并合法经营的有限公司，其成立依法经政府授权和批准并依法开展经营活动的法人组织。
5.2丙方自本协议签署之日起，无任何导致其歇业、终止或对其经营产生重大影响的事项及威胁发生。
5.3丙方已具备缔结本协议、履行本协议所需的完全的法律权利、行为能力和内容授权。
5.4丙方保证并承诺履行本协议将不会出现如下任何情形之一。
5.4.1违反或与丙方的公司章程及其他内部具有最高效力的规范性管理文件相冲突。
5.4.2违反对丙方具有法律约束力的其他任何合同义务。
5.4.3违反我国现行有效的法律、法规及政府命令。
第六条 保密
本协议各方保证，除非根据有关法律、法规的规定应向有关政府主管部门或双方上级主管部门办理有关批准、备案的手续;或为履行在本协议下的义务或声明与保证须向第三人披露;或经协议另一方事先书面同意，本协议任何一方就本协议项下的事务，以及因本协议目的而获得的有关 的财务、法律、公司管理或其他方面的信息均负有保密义务(除已在公共渠道获得的信息外)，否则保守秘密一方有权要求泄露秘密一方赔偿由此造成的经济损失，本条款不因本协议的终止而失效。
第七条 不可抗力
7.1本协议项下的“不可抗力”指以下事实：本协议各方不能预见、不能避免、不能克服的，且导致本协议不能履行的自然灾害、战争等(政府行政命令文件及其他政府因素均属不可抗力的范围)。
7.2如不可抗力因素导致一方无法履行本协议义务的，该方不应被视为违约。但遭受上述不可抗力事件的一方，应当在事件发生后，立即书面通知另一方，并在其后的15天内提供证明该不可抗力事件发生及其持续时间的足够证明。
7.3如果发生不可抗力事件，协议双方应当立即互相协商，以寻求公平解决办法，以使不可抗力事件的影响减到最低程度;如因不可抗力事件的影响减到最低程度;如因不可抗力而须解除协议，则各方应根据合同履行的具体情况，由各方协商解决。
第八条 违约责任
8.1本协议的任何一方违反其在本协议中的任何保证并承诺，即构成违约，并承担相应的违约责任。
8.2本协议的任何一方因违反或不履行本协议项下部分或全部义务而给其他方造成实际损失时，违约方有义务为此做出足额补偿。
8.3如丙方未能按第二条所述的期限支付转让价款，则从逾期付款之日起，丙方每天需缴付应付款项的万分之三的违约金。如逾期超过30天，则甲、乙双方有权解除本协议，丙方应向甲、乙双方支付违约金各500万元人民币，甲、乙双方有权在应退还的丙方已支付的款项中扣除该笔违约金。若违约金不足以赔偿甲、乙双方因此所遭受的损失，甲、乙双方有权向丙方追偿赔偿款。
8.4如果甲方和(或)乙方违反本协议中第四条所作的保证并承诺，导致本协议所约定的股权转让无法完成或股权转让完全后或由于甲乙重大债务原因迫使 无法经营的，丙方有权单方面解除本协议，甲、乙双方应退还丙方已支付的全部款项，并应向丙方支付违约金1000万元人民币。若违约金不足以赔偿丙方因此所遭受的损失，丙方有权向甲、乙双方追偿赔偿款。
第九条 特别约定条款
9.1各方协商并同意，自本协议约定的股权转让完成之日起，由
丙方负责组织 的经营和管理。
9.2本协议签署之日作为各方确认 资产及负债状况的基准日。发生在该基准之前的 的所有债权，由甲乙双方负责清偿，如由于甲方和乙方的原因造成的 的诉讼、仲裁，若其他行政权利的限制均由甲方和乙方负责解决，丙方不承担任何经济和法律责任。
9.3本协议各方同意，签署本协议之同时另行签订一份《股权变更协议》，若发生本协议第八条所约定的违约行为并达到了本协议的解除条件，则该《股权变更协议》生效，守约方可持《股权变更协议》自行到工商部门办理股权变更登记，将 的公司股权结构恢复到由甲乙双方为公司的全部股东状态，违约方应按照本协议承担相应的违约责任。(视情况而定)
9.4本协议为便于办理工商变更登记，可以采用工商部门统一制订的股权转让格式合同，如统一的格式合同条款与本协议条款中发生冲突时，以本协议条款为准。
第十条 费用负担
因本协议项下的股权转让行为所发生的全部税项及费用，凡法律、行政法规有规定者，依规定办理;无规定者，由协议各方平均分担。
第十一条 协议的解除
11.1本协议约定的解除协议的条件成就时，本协议自动解除。
11.2协议各方达成书面一致的意见，可以签署书面协议解除本协议。
11.3任何一方行使单方面解除合同的权利需提前15天通知对方，通知需采用第13.3条款规定办理。
第十二条 争议解决
如本协议各方就本协议之履行或解释发生任何争议的，应首先协商解决;若协商不成，任何一方均可向法院提起诉讼。
第十三条 其他
13.1本协议附件是本协议不可分割的组成部分，与协议具有同等的法律效力。
13.2本协议在履行过程中如有未尽事宜，各方可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
13.3本协议一方按照本协议约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本协议所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳日期为准)第七日将被视为已送达另一方;如以直接送达的方式送达，则以另一方签收时视做已送达。
13.4本协议自各方签字或签章之日成立，并于丙方向甲、乙双方支付了首期款项之日生效。
13.5本协议生效后， 的原有印章除办理工商登记或经各方共同同意外，不再使用。工商变更登记完成后，启用新印章。
13.6本协议一式八份，甲、乙、丙三方各执两份，一份报工商部门备案，一份留 备案，各份具有同等法律效力。
甲方(公章)：
法定代表人或其授权代表(签字)：
乙方公章：
法定代表人或其授权代表(签字)：
丙方公章：
法定代表人或其授权代表(签字)：
签约时间： 年 月 日
签约地点：
附件一：公司净资产及债权债务清单(包括公司所有对内对外签订的合同)
附件二：费用明细表
通过对房地产公司股权收购的方式间接占有房地产项目是房地产项目转让的主要方式之一。股权转让合同是转让方和受让方的准据性文件，应包括收购标的、转让价款及支付方式的约定、目标公司的交接程序、过渡性的工作安排、承诺和保证条款违约责任及赔偿条款、法律适用及争议解决等主要内容，有些协议还要增加债务重组条款。在收购标的条款中，应对收购目标公司的项目批准文件予以说明并作为合同附件，还要明确转让股权基本情况以及转让的股权比例，确定收购基准日，对基准日前后的债权和债务分别作出约定。转让价款为股权转让的核心条款，通常包括现金付款、承担债务、房产分配等多种股权转让支付方式，付款进度也通常与公司的交接、公司章程的修改、股权变更登记、后续项目批准文件的取得相衔接，从而降低收购风险，为了避免纠纷，还应将转让过程中设计税款的支付问题在该条款中作出明确约定。在目标公司交接程序的安排中，应对股权工商变更登记手续的办理、公司章程的修改、股东名册的变更、资产交接、公司原印鉴的处理以及新印鉴的启用程序、项目批准文件交接、工商及税务文件交接作出明确约定，并约定责任方逾期履行义务应承担的违约责任，以避免在交易过程中人为拖延的问题发生。在股权转让协议中，通常将基准日至股权变更登记日之间的工作时间称为过渡期，股权转让协议一般约定在过渡期间的经营活动应由转让方和受让方分别委派专人共同组成过渡期项目小组，完成过渡期内的工作交接、项目拆迁、报批手续、财务、管理等项费用，需由过渡期项目小组审定确认。转让方通常应保证已披露的在基准日之前目标公司的资产、债权债务及项目用地的前期资料与数据均为合法、真实、有效，除已作出披露的事项外，保证公司无其他负债、或有负债或者可能导致公司承担法律责任的事项，如收购完成后，公司因转让基准日前的事项受到任何上的经济损失，转让方应全额向公司或者受让方作出补偿。另外。收购方和转让方还应对股权转让已获得各自公司股东会或者董事会批准作出确认。
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