常见拒交物业费案例

第1篇：常见拒交物业费案例

业主拒交物业费的7个常见误区

误区一：没入住就不交物业费

小赵购买的新楼马上就要交房了,可每天的工作忙得焦头烂额,下周又要出差,这一走就是几个月.不巧的是,小赵的太太上个月公派留学去了美国.交房的事倒是可以交给老妈,可物业费小赵想暂时不交,毕竟自己和太太这段时间都不会入住,没有享受他们(物业)的服务.

政策解读:

国家发改委,建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:管理服务人员的工资,社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位,共用设施设备的日常运行,维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位,共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用.

律师说法:

从物业费含盖的内容来看,小赵理解的服务有一定的局限,因为物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧等,都是物业管理的组成部分.所以小赵在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑. 误区二：未签物业合同不交物业费

艾某经营的网吧坐落于某市的一小区内.2003年7月,小区业主委员会,住宅楼业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》.合同签订后,物业公司按约定进行了物业服务,可艾某以其与物业公司之间没签物业合同,物业公司提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费.物业公司诉至法院,要求艾给付拖欠的物业管理费3611元。

政策解读:

根据《物业管理条例》的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力.如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿.因此,未签订物业合同或物业公司未提供资质证明,业主也不可以拒交物业费.

律师说法:

不管小区业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同,只要业主委员会与物业签了合同,甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务,就该对物业已提供的服务予以补偿,否则诉诸法律法院也将判居民败诉.

误区三：对物业服务不满意不交物业费

某花园的一位胡姓业主反映:物业管理公司的管理混乱,卫生状况很差,盗窃案件频频发生,业主们有意见,采取拒绝缴纳物业管理费的方式表达不满,还有100多个业主联合签名要求更换物业,可是,物业公司反而把拖欠物业费的业主告上法庭,不仅要其补交所有物业管理费,还要追加滞纳金.

政策解读:

如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质量不到位.小区物业服务质量问题,应该由小区业主委员会进行监督.出现服务质量与收费价格不符的问题,可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区.

律师说法:

建议没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会,加强对服务质量的监督与管理.至于物业管理收费出现纠纷,可以通过业委会与物业之间的沟通来解决,一旦进入了司法程序,业主也还可以根据合同约定,向法庭提供因为服务质量不到位导致拒缴物业管理费的证据,最后由法庭裁决.

误区四：对社区大环境不满意不交物业费

物业公司的工作人员说,许多业主对物业公司的要求超出了合理范围.他们认为物业公司只要收了钱,就应对业主的一切损失负责.

比如,业主王先生住在顺义樱花园三区,距离首都机场很近,所以经常有飞机在小区上空经过.轰隆隆的声音吵得他们根本无法休息.王先生认为物业公司服务不到位,他有权不交钱.

还有业主反映自己所住小区周围公交车少,银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全.

政策解读:

物业费是否交纳所对应的义务是物业公司在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任.而业主所提出的相关服务项目问题,尤其是与买卖合同项下权利义务相关的问题,因分属不同的法律关系,除非有特殊约定,否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由

律师说法:

业主的要求就是少花钱多办事,做到物有所值甚至是物超所值.但具体到服务上,有许多软性的东西很难做到,而且众口难调.

这个问题实际上已超出了物业公司的管理能力范围.机场是以前就存在的,业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子.物业总不能去建议拆掉机场.对于该小区周围公交车少,银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全.这些都是不对的 误区五：法不责众跟风不交费

北京市某小区,刚开始有两三家业主不交费,物业一般不会采取强制性措施.但是这两三家不交物业费会给已经交了的业主起到不好的"模范带头"作用,许多本就不愿交纳物业费的业主看到别人不交也没事,就开始模仿.你不交不是没事吗,我也不交,这种影响就像传染病,有很多业主跟风.但久而久之,越来越多的人加入不交费的行列,物业费就更加难收.

政策解读:

物业和业主的目的是一致的.通过物业的管理工作,业主达到房产的保值,增值;而物业可以通过管理树立自己的品牌.如果因不交物业费而造成物业服务跟不上,最后导致房产贬值的话,业主的利益就会有更大的损失.

律师说法:

不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力,不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会;对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费,以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时,也会踊跃行事的.因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主.其实,业主个人不交费,自己的房产得不到有效维护,损失的是自己的利益.交了费不等于认可了物业的服务,业主可以理直气壮地要求改善服务.不交费,按法律规定都没有资格当业主委员会委员,如果因此造成小区成立不了业主委员会,那业主连轰走自己不满意的物业公司都无法做到,还会被物业告上法庭.

误区六：对物业公司捆绑式服务不满不交物业费

为了收取物业费,某些物业公司以停水停电,拒绝向业主提供相关配套服务等方式,催迫业主缴纳物业费,这种"捆绑服务"方式现在被普遍复制.

业主张女士因为邻家移门纠纷,拒绝缴纳物业费,今年她孩子上小区幼儿园,被告知必须出具物业公司的完费证明,才能享受业主优惠待遇,他们称之为"捆绑式服务".而业主认为优惠待遇是开发商在合同上承诺的,物业无权干涉.

业主李先生因为物业费纠纷被拒绝使用小区内的健身房,对于物业公司的这种"捆绑在物业费上的服务",李先生认为健身房是全体业主所有的,有权利使用.但目前他没有办法,法律诉讼的成本太高.

可以说,物业公司"捆绑式收费"正在成为集中反映的问题,同时还有物业公司普遍效仿.

政策解读:

根据有关规定,会所等设施从原则上讲不能收费,但因维修,养护需要费用,业委会可以委托物业公司进行收费管理,费用归全体业主支配.如协商不成,业主可以通过法律起诉,要求开发商履行承诺.物业公司也可以起诉业主,要求业主缴纳物业费.

律师说法:

一般而言,小区内的健身房,俱乐部,游泳馆属于配套设施,摊入了小区的建设成本,产权归小区全体业主所有,按照"我的东西,我使用"的原则,业主有权利使用这些设施.

业主采取拒缴物业费的方式抵制物业管理服务的某些做法,是不成熟的行为.若对物业管理服务质量存在异议,可以通过正常的渠道,正常的手段,合法合理地解决.

误区七：对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费

杨小姐居住在宣武区某小区.近日她在一进楼的门洞处看到一则健身俱乐部的广告,而在看到这则广告之前,她觉得物业公司根本就没有权利这么做,既然你们经营能挣到钱,我们大家不交物业费好了.

与上面相似的一个事例,一小区业主因大堂被擅自出售,物业管理用房被私自出租,与开发商,物业公司产生纠纷,拒绝缴纳物业费.

政策解读:

《物业收费办法》规定,利用物业共用部位共用设施进行经营的,应当征得相关业主,业主大会,物业管理企业同意,所得收益应主要用于补充专项维修资金等.

律师说法:

物业公司的做法是错误的,必须纠正.但业主不能据此不缴纳物业费.

第2篇：拒交物业费的案例

物业管理服务费小知识

一、业主能通过拒交物业费维权吗?

物业服务不到位，业主可以通过拒交物业费维权吗?根据相关规定，业主应按物业服务合同的约定，按时足额缴纳物业费。业主违反物业服务合同，逾期不交物业费，业主委员会应督促其限期缴纳;逾期仍不缴纳的，物业公司可依法追缴。

那么如果物业公司服务不到位，业主要如何讨个公道呢?首先，业主可以向小区业主委员会反映，纠正物业公司的服务。也可以向辖区物业管理行政主管部门投诉，相关部门会对投诉进行查处，情况属实，会责令物业公司限期整改。如果物业公司拒不整改，该小区业主大会有权根据物业管理条例，重新选聘新的物业公司。同时，市主管部门将依据物业管理企业资质管理有关规定对该物业公司进行处理。

二、 物业费收多少取决什么?

根据国家相关规定，物业服务成本定价的原则是：物业服务直接相关或间接相关的费用，并与物业服务内容和服务标准相对应。

物业服务定价成本包括：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;物业服务企业办公费用;物业服务企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。

物业服务定价成本，不包括保修期内应由建设单位支付的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修、更新和改造费。

【温馨提醒】

这些原因不交物业费法律不支持

一：没入住就不交物业费

二：未签物业合同不交物业费

三：对物业服务不满意不交物业费

四：对社区大环境不满意不交物业费

五：对物业公司捆绑式服务不满不交物业费

六：对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费

●不满物业服务

在本市部分小区，业主因不满物业服务而拒交物业费，而这不仅让物业公司难受，其实业主自己也很无奈。市民李女士说，她家的小区已建成10余年，一直由一家物业公司服务，其中有很多不尽如人意的地方，比如房屋漏雨透寒没人管、小区道路不平没人修、高的楼层一个星期也没有人保洁等。对此，业主们多次反映，但物业公司始终没有解决。有些业主想炒掉物业公司，可是业主之间意见又不统一，业主委员会形同虚设。小区业主也曾找过主管部门，随后物业公司做了些表面工作，并没有实质性改善。于是，部分房子漏雨的业主选择拒交物业费，而物业公司也因此到法院起诉他们。拒交物业费，非但没有解决业主和物业公司之间的矛盾，反而越来越激化。

黄氏物业提醒：如果物业提供的服务不到位，业主可以与物业进行协商，协商不成可向相关部门反映，由相关部门对物业公司进行处理。但业主用拖欠、拒交物业费的方法是不可取的。

●房子买后一直没居住

两年前，陈女士在中山区某小区给儿子买了房子。房子买后一直没人居住，就闲置在那。但每年3000多元的物业费却让陈女士感觉交得有点冤枉，“物业费中的电梯费、垃圾处理费，物业应该减免吧?我不在那儿住，为什么要交物业费呢?”陈女士说，她已经拖欠一年的物业费了，物业公司却告诉她，如果不交的话，就要有滞纳金。

黄氏物业提醒，物业的服务范围是公用服务，而居民入住与不入住的区别，在于是否产生水、电、煤气等费用。至于个别有争议费用，如果居民不在此居住，可与物业协商。

●楼下违建影响自家房屋物业不管

从去年开始，张先生就被楼下邻居的私搭乱建所困扰。“楼下私自搭建的阳台让咱家的墙都长毛了。”张先生说，邻居后建的阳台顶部正好固定在他家卧室墙体的根部，雨季已过，他发现墙根处都发霉了。他希望物业出面找邻居解决，但物业去了一次，问题没有解决，事情就放下了。“交了物业费，他们也不起作用。”自己的利益物业无法维护，因此今年的物业费他决定不交了，这样心里面能平衡些。

黄氏物业提醒，对于小区内业主利益受损的情况，首先要认定的是责任归属，如果不属于物业的职责范围内，业主应向相关部门投诉，不应归罪于物业;如果物业没有尽到责任，居民可以走法律途径解决。

●未签物业合同不交物业费

向女士从开发商处购得住房时，小区的房屋已被售出90%，且成立了业主委员会，业主委员会与物业公司还签订了《物业管理服务合同》，其中包括收费的标准。因向女士以收费偏高、自己并没有与物业公司签订物业服务合同为由拒绝缴纳物业管理费，物业公司遂提出诉讼要求向女士清偿。向女士没有料到，法院最终仍支持了物业公司的诉讼请求。

黄氏物业提醒，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即只要业主委员会与物业公司签订了物业管理合同，则不管业主本人是否与物业公司签约，都应依据物业管理合同规定的服务价格缴纳相应费用，对已提供相关服务的物业公司予以补偿。

第3篇：“服务差”就能拒交物业费？龙岩物业纠纷典型案例分析

住宅小区是城市社区的“细胞”。近年来龙岩市物业管理行业持续快速发展，促进了住宅小区管理的规范化，极大地改善了人们的居住环境，但在物业管理过程中也引发了不少问题和纠纷。如何理顺物业管理企业和业主的关系，使“管家”更好地服务于“主人”，已成为人们关注的焦点。物业纠纷情形多种多样，较为复杂。近日，记者在采访新罗区法院受理物业纠纷案件情况时撷取了较为典型的案例，希望通过法理分析，对物业企业、业主能起到一定的参考、警示作用。

业主可以“服务差”为由拒交物业费吗?

案例：2005年，个体户邱先生在龙岩中山路商业城租赁了一个商场用于经营娱乐城，面积940.87平方米，按每月每平方米1元的价格计算，他每月应交物业管理费940.87元。但2006年7月起他开始拖欠物业费，理由是营业场所出现消防自动喷淋系统和远程自动报警系统无法正常运行及歇业后多处出现不明噪声情况，邱先生要求管理商业城的物业公司解决，但物业公司未给解决，导致其被有关部门处罚。他认为物业公司未尽合同义务，因此有理由不交纳物业费。物业公司多次催缴无果后，2007年11月将邱先生告上法庭。法院认为，邱先生与物业公司签订的物业管理合同约定，物业管理的内容为“房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等)的维修、养护、管理和运行服务。”而邱先生营业场所内的消防设施并非属所有业主共用设施设备，不在物业管理范围，因此邱先生不能以此为由拒交物业费，应支付拖欠物业公司2006年7月至2007年10月的物业管理费14113.05元。

法官提醒：按照约定交纳物业管理费是业主应承担的一项基本合同义务，但实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，应分不同情况进行处理：属于业主无理拒绝交费情形的，业主应按合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任;若是因物业服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则属于物业管理企业违约在先，业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段，这种情况下法院可根据物业管理企业提供服务的质量状况，驳回物业管理企业要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费。作为业主，发现问题时应尽量找物业公司协商解决，不能随意拿不交物业费作“挡箭牌”，否则可能造成恶性循环。

小区公位被私用时物业能否告违约业主?

案例：邱先生在康乐小区购买了一套商品房，2008年10月他在该商品房屋顶上违章搭盖了一间100多平方米的房间，严重影响了小区的安全和整体形象，其行为遭到了其他业主的强烈反对。小区物业公司多次制止邱先生违章搭建，但对方均置之不理。市城建监察支队也向其发出停止违章建筑、限期拆除的通知，但邱先生依然我行我素。物业公司遂向法院起诉。法院认为，物业公司对小区内的违章搭建行为，其职责和义务是进行劝阻、制止，法律和业主大会并没有授权其可直接提起民事诉讼，按照物业公司与业主签订的《小区业主临时公约》，其权利义务应由业主承受，物业公司并非该临时公约的权利义务相对人，也不是相关权利义务的承受主体。因此，当有业主未遵守公约承诺时，应由相关业主或业主委员会提起民事诉讼，物业公司无权以合同相对人的身份起诉要求业主承担违约责任。

法官提醒：“近水楼台先得月”。住在顶层或靠近其他公共空地的业主，很容易往公共空间打“小九九”，改造公共用地并占为己有，不仅影响了小区的整体景观形象，也侵害了其他业主的权益。物业公司对这种行为应及时进行制止，制止无效情况下应在规定时间内报告房屋行政管理部门，也可建议相关业主或业主委员会提起民事诉讼进行维权。

小区内车辆丢失物业要不要赔偿?

案例：2009年3月3日晚，居住在城市中心花园的蓝先生将一辆本铃助力车停放在楼下电梯口旁，不料被小偷盗走。蓝先生认为，管理该小区的物业公司每月向他收取车库费15元，双方之间已经形成了车辆保管合同关系，现在车辆停放在小区内被盗，是物业未尽到保管义务，因此要求物业公司赔偿其车辆被盗损失2900元。物业公司辩称，双方之间没有签订该车的保管合同，不存在保管关系，无需赔偿。法院审理认为，原告所交的2008年1-6月的车库费90元不是车辆保管费，而是车库的物业管理服务费，且从2008年7月1日起，原告并未向被告交车库费。根据合同法“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”的规定，原告并没有将助力车交付给被告保管，未支付车辆保管费给被告，原、被告双方并未建立车辆保管合同法律关系，故不支持原告的诉讼请求。

法官提醒：很多业主对保管合同存在一个认识上的误区，认为只要交了停车费，保管合同就成立了。其实停车费是物业公司代理全体业主把小区内闲置车辆泊位的使用权提供给车主而收取的场地使用费。保管合同是以标的物移交给保管人为成立要件，也就是说，车辆寄存人必须将能够控制车辆转移的车钥匙及行车证等交付给保管人后，才能完成对保管车辆的交付，保管合同才能成立。

业主违规装修时该如何处置?

案例：张先生2007年5月在办理西安南路一商品房交接手续时发现房屋内存在渗水情况，且主卧卫生间及阳台顶部被他人在原有下水管道的基础上多安设了数条下水管道。管理小区的物业公司调查后发现是张先生楼上业主所为，该业主在装修时违规操作，私自将其中一间卧室改为厨房和主卧卫生间的一部分，将厨房改建为主卧卫生间的一部分，使得张先生的一个卧室正上方正对楼上的卫生间、厨房，张先生的厨房正上方对着楼上卫生间的一部分。物业公司随即向楼上业主发出装修违规通知书，要求其整改，但该业主置之不理。在物业公司建议下，张先生一纸诉状将楼上业主告上法庭。法院认为，被告擅自改变房屋结构，导致原告厨房一部分对应被告的公用卫生间，被告的行为有违公序良俗，必然在心理上给原告造成影响，使原告对居住舒适度的合理追求受到打击，侵犯了原告的居住权，构成侵权;另外，被告改变房屋结构须经规划行政主管部门批准并征得利害关系业主的同意，否则既违反了行政规章的规定，也侵犯了原告享有的共有权。故法院判决被告恢复房屋原有规划设计使用功能。

法官提醒：在新房装修中，一些业主由于缺乏常识或为了自家利益，擅自对建筑物进行敲打改建，任意装修，大动“手术”。其实，业主对其建筑物专有部分虽享有占有、使用、收益和处分的权利，但在行使权利时不得危及建筑物的安全，不得滥用其专有部分所有权，损害其他业主的利益，否则其他业主有权要求其停止侵害、排除妨碍、恢复原状。

第4篇：拒交物业费的七大败诉风险！

2016-11-18 物业管理资讯

每一名不交物业费的业主都有很多理由，从开发商到物业公司所作所为都能罗列一大堆说辞，可是即便如此我们就可以暂缓交纳物业费或者拒交物业费吗?我们总结了7个方面拒交物业费的误区，供读者参考，以避免承担败诉的风险。

误区1：没入住就不交物业费

小赵购买的新楼马上就要交房了,可每天的工作忙得焦头烂额,下周又要出差,这一走就是几个月。不巧的是,小赵的太太上个月公派留学去了美国。交房的事倒是可以交给老妈,可物业费小赵暂时不想交,毕竟自己和太太这段时间都不会入住,没有享受他们(物业)的服务。

●政策解读: 国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。 ●律师说法: 从物业费含盖的内容来看,小赵理解的服务有一定的局限,因为物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧等,都是物业管理的组成部分。所以小赵在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑。

误区2：未签物业合同不交物业费

艾某经营的网吧坐落于某市的一小区内。2003年7月,小区业主委员会、住宅楼业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后,物业公司按约定进行了物业服务,可艾某以其与物业公司之间没签物业合同,物业公司提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费。物业公司诉至法院,要求艾给付拖欠的物业管理费3611元。 ●政策解读: 根据《物业管理条例》的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。因此,未签订物业合同或物业公司未提供资质证明,业主也不可以拒交物业费。

●律师说法: 不管小区业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同,只要业主委员会与物业签了合同、甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务,就该对物业已提供的服务予以补偿,否则法院也将判未交纳物业费的业主败诉。

误区3：对物业服务不满意不交物业费

一位胡姓业主反映:物业管理公司的管理混乱,卫生状况很差,盗窃案件频频发生,业主们有意见,采取拒绝缴纳物业管理费的方式表达不满,还有100多个业主联合签名要求更换物业,可是,物业公司反而把拖欠物业费的业主告上法庭,不仅要其补交所有物业管理费,还要追加滞纳金。

●政策解读: 如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题,应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题,可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区。

●律师说法: 建议没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会,加强对服务质量的监督与管理。至于物业管理收费出现纠纷,可以通过业委会与物业之间的沟通来解决,一旦进入了司法程序,业主也还可以根据合同约定,向法庭提供因为服务质量不到位导致拒缴物业管理费的证据,最后由法庭裁决。

误区4：对社区大环境不满意不交物业费 物业公司的工作人员说,许多业主对物业公司的要求超出了合理范围。他们认为物业公司只要收了钱,就应对业主的一切损失负责。

比如,业主王先生住在顺义樱花园三区,距离首都机场很近,所以经常有飞机在小区上空经过。轰隆隆的声音吵得他们根本无法休息。王先生认为物业公司服务不到位,他有权不交钱。

还有业主反映自己所住小区周围公交车少、银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。

●政策解读: 物业费是否交纳所对应的义务是物业公司在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的约定履行了其应尽之合同义务和责任。而业主所提出的相关服务项目问题,尤其是与买卖合同项下权利义务相关的问题,因分属不同的法律关系,除非有特殊约定,否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由。

●律师说法: 业主的要求就是少花钱多办事,做到物有所值甚至是物超所值。但具体到服务上,有许多软性的东西很难做到,而且众口难调。

这个问题实际上已超出了物业公司的管理能力范围。机场是以前就存在的,业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子。物业总不能去建议拆掉机场。对于小区周围公交车少、银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。这些看法都是错误的，不能成为业主不交纳物业费的理由。

误区5：法不责众跟风不交费

北京市某小区,刚开始有两三家业主不交费,物业一般不会采取强制性措施。但是这两三家不交物业费会给已经交了的业主起到不好的“模范带头”作用,许多本就不愿交纳物业费的业主看到别人不交也没事,就开始模仿。你不交不是没事吗,我也不交,这种影响就像传染病,有很多业主跟风。但久而久之,越来越多的人加入不交费的行列,物业费就更加难收。

●政策解读: 物业和业主的目的是一致的。通过物业的管理工作,业主达到房产的保值、增值;而物业可以通过管理树立自己的品牌。如果因不交物业费而造成物业服务跟不上,最后导致房产贬值的话,业主的利益就会有更大的损失。 ●律师说法: 不交物业费对其他业主具有相当的诱惑力,能不交纳物业费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会。对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费,以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时,也会积极跟风。在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。其实,业主个人不交费,自己的房产得不到有效维护,损失的是自己的利益。交了费不等于认可了物业的服务,业主可以理直气壮地要求改善服务。不交费,按法律规定都没有资格当业主委员会委员,如果因此造成小区成立不了业主委员会,那业主连轰走自己不满意的物业公司都无法做到,还会被物业公司告上法庭。

误区6：对物业公司捆绑式服务不满不交物业费

为了收取物业费,某些物业公司以停水停电、拒绝向业主提供相关配套服务等方式,催迫业主缴纳物业费,这种“捆绑服务”方式现在被普遍复制。

业主张女士因为邻家移门纠纷,拒绝缴纳物业费,今年她孩子上小区幼儿园,被告知必须出具物业公司的完费证明,才能享受业主优惠待遇,他们称之为“捆绑式服务”。而业主认为优惠待遇是开发商在合同上承诺的,物业无权干涉。

业主李先生因为物业费纠纷被拒绝使用小区内的健身房,对于物业公司的这种“捆绑在物业费上的服务”,李先生认为健身房是全体业主所有的,有权利使用。但目前他没有办法,法律诉讼的成本太高。

可以说,物业公司“捆绑式收费”正在成为集中反映的问题,同时还有物业公司普遍效仿。 ●政策解读: 根据有关规定,会所等设施从原则上讲不能收费,但因维修、养护需要费用,业委会可以委托物业公司进行收费管理,费用归全体业主支配。如协商不成,业主可以通过法律起诉,要求开发商履行承诺。物业公司也可以起诉业主,要求业主缴纳物业费。 ●律师说法: 一般而言,小区内的健身房、俱乐部、游泳馆属于配套设施,摊入了小区的建设成本,产权归小区全体业主所有,按照“我的东西,我使用”的原则,业主有权利使用这些设施。

业主采取拒缴物业费的方式抵制物业管理服务的某些做法、是不成熟的行为。若对物业管理服务质量存在异议,可以通过正常的渠道,正常的手段,合法合理地解决。

误区7：对物业公司利用公用面积进行经营不满不交物业费

杨小姐居住在宣武区某小区。近日她在一进楼的门洞处看到一则健身俱乐部的广告,而在看到这则广告之前,她觉得物业公司根本就没有权利这么做,既然你们经营能挣到钱,我们大家不交物业费好了。

与上面相似的一个事例,一小区业主因大堂被擅自出售、物业管理用房被私自出租,与开发商、物业公司产生纠纷,拒绝缴纳物业费。

第5篇：本案被告拒交物业费违法吗？

作者： 李文涛 发布时间： 2011-04-06 14:17:04

【案情】

原告河南A物业管理有限公司。

被告豪强，业主。

原告诉称，被告曾购买原告房地产开发有限公司(以下房产公司)开发的位于郑州市郑东新区的房屋一套。后被告于2007年10月15日接收房屋，并与原告签订《前期物业管理协议》，合同约定：原告可以依本协议向被告收取物业管理费用和其他费用，而被告应当根据本协议向原告交纳物业管理服务费用及应支付的其他费用，缴费时间为缴费月的20日前按季度预交费用，住宅按建筑面积每月每平米0.9元，其他用房按建筑面积每月每平米1元，被告方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告缴纳并从逾期之日起按日万分之三收取滞纳金。而被告自2008年1月份至今经原告多次催要，仍未缴纳物业管理费，致使公司经营困难，故请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费4286.3元，并支付迟交物业费的滞纳金492元。

被告辩称，原告不履行《前期物业管理服务协议》的义务，不尽为业主服务之责，不合理收费没有可靠的依据，因此，被告抗拒缴纳物业服务费是完全合情、合理、合法的，原告应承担给被告造成的经济损失和精神损失的责任。从交房之日起，被告就发现房屋存在质量问题，至今未解决。被告的房屋阳台漏水，南、北卧室渗水，地下室严重渗水，给被告造成损失，至今未解决;原告承诺交房时的热水、直饮水、地热、空调没有按时交付使用。原告未经核实，擅自退回装饰公司所交的2000元押金，造成装饰公司在装修时产生的问题无法解决，给被告造成经济损失。原告的违约行为给被告造成了巨大的经济损失和精神损失，理应赔偿，并把被告房屋问题修复好、解决好，然后被告会按合情、合理、合法的收费标准缴纳物业费。

【审理】

郑州高新区法院经审理查明：2007年10月30日，原、被告签订《H宅前期物业管理服务协议》一份，该协议包括前期物业管理服务协议、业主入伙指导、业主临时公约、装修管理规定、房屋装饰装修管理服务协议、物业管理服务内容及标准、物业管理服务收费标准及其他收费标准;物业管理服务费用约定为：住宅按建筑面积每月每平方米0.9元，建筑面积以购房合同为准;每次缴纳费用时间为缴费月的20号以前;业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，物业公司有权要求业主交纳并从逾期之日起按日万分之三收取滞纳金。在协议最后有一份承诺书，载明被告对上述合同内容熟悉其含义签字确认，并且，被告同意履行原告与某房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》，并有签名。

【判决】

法院认为：本案系物业服务合同纠纷，原告与建设单位签订物业管理合同，并于2007年进驻H宅小区开始提供服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据被告与B房地产公司签订的合同，被告应于房屋交付之日开始交纳物业管理服务费用。被告虽辩称原告没有完全履行物业服务义务，存在违约行为，被告有权拒交。但物业管理服务合同有其自身特殊性，物业管理服务合同是一个持续性的长效双务合同，确定是否违约，不能以一时一事为标准，而要在较长期的整体情况中去判定;物业服务对象是小区的全体业主，客观要想做到人人满意是很难的。本案中所涉及的小区刚建成不久，各项配套设施不可能尽善尽美，把其中的缺陷全部归咎于物业公司的服务，是不合情理的，也是不公平的。原告与B房地产公司系各自依法登记设立的企业法人，对外依法独立享有民事权利和承担民事义务。被告因房屋质量所产生的相关损失，可依法另案向某B房地产公司主张权利。原告按约定履行了物业合同相关义务，被告不得以非归责于原告的理由抗辩拒绝履行交纳物业费的义务。被告提交的证据不能证明原告在履行物业管理服务合同过程中存在重大违约行为，不能成为拒不缴纳物业费的理由，故本院对被告该辩称不予采信，认定被告未按协议约定缴纳相应的物业管理服务费，已构成违约。鉴于原告在前期履行物业管理服务过程中确实给被告的生活造成了一定的不便，所以对原告请求的滞纳金492元不予支持。判决如下：

一、被告浩强支付原告河南A物业管理有限公司物业管理服务费四千二百八十六元三角，于本判决生效后十日内付清。

二、驳回原告河南A物业管理有限公司的其他诉讼请求

分析一：房屋买卖中的交付使用和风险承担

本案中，人民法院之所以认为被告违约，应承担已买房屋的风险责任，其中之一的理由，就是按合同规定本案所买房屋已交付给了被告使用。

那么，如何理解买卖的房屋已交付呢?实践中，对于商品房的交付理解—般有三种情况：一种是交了钥匙就认为房屋交付。也就是只要买受人占有了房屋，能够实际使用，就应该认为开发商已经履行了交付义务;另—种是，房屋的所有权转移才认为是交付，即不但买受人占有了房屋，还应该拿到房屋产权证书才算交付;第三种情况是当事人的各方约定。比如，订立交付的协议，约定为何种情况下为交付就按何种情况交付。

上述三种情况发生纠纷时究竟以哪条为准来解决，目前已有标准，那就是自2003年6月1日起施行的最高人民法院的司法解释。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》第11条第一款规定：“房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”这就是说，除了当事人之间有特别的约定的外，房屋转移给购买者占有使用，也就是—般生活中说的“交钥匙”，就应认为是交付使用。这个解释排除了上述第二种“不但占有了房屋，还应该拿到房屋产权证书才算交付的情况”，而确定了“另有约定”和“交钥匙”即为交付的标准。确定上述标准，就为解决矛盾打下了基础。所以，该条解释第二款又明确规定了如下解决纠纷的标准，即“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案被告既然按合同约定办理了房屋交付手续，那么，使用中房屋毁损、灭失的风险依法应在书面交房通知确定的交付使用之日起自己承担。

分析二：签过房屋交接合同后不交费用违反合同规定。

本案之所以被人民法院判决被告浩强依法应支付所欠原告河南A物业管理有限公司物业管理服务费用，是因为被告不履行交纳服务费用义务，是在与原告签定过房屋交接合同之后，且在签定交接合同时被告并未提出异议。那么，这就确认这起房屋买卖合同符合《合同法》和《民法通则》第五十五条规定的合同的有效要件：即行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益，属于有效合同。有效合同生效后，所有签字方都有严格履行的义务，谁违约谁要承担相应的违约责任。如果合同生效后当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，而不应中止合同的履行。本案中被告认为所交房屋有纰漏，却在签定交接合同前未提出，或者在明知房屋有漏水等质量问题时却仍旧签定了交接手续，那么，责任应在被告方。在此种情况下，被告不交纳服务费用违反合同法规定。

第6篇：业主赌气拒交物业费，法院判业主败诉

[ 发布日期:2013-03-04 22:37:28 | 浏览:995次 ]

业主因为水管爆裂物业公司没有及时来维修，物业公司将业主门反锁，把业主的用电断了。业主以尽到安全保障义务就拒绝缴纳物业费，被物业公司告到法院。日前，裕安区法院审结了此案，认为物业公司已尽到合理范围内的安全保障义务，业主应承担缴费义务。

原告六安市蓝天物业管理有限公司诉称，2005年4月16日安徽星辰置业有限公司与原告签订《物业管理委托协议》，约定原告负责星汇苑小区的物业管理公司。被告朱某入住后与原告签订了《前期星汇苑物业管理服务协议》。按照协议约定，原告提供物业服务，被告缴纳物业服务管理费、公共照明费的义务。自2007年1月至今，共欠原告物业管理费1840元，公共照明费180元，合计2020元。被告以物业费交至2009年6月份、水管破裂等理由，自2007年(除2009年1-6月)至今未交物业费。

法院经过审理认为原被告签订了《前期星汇苑物业管理服务协议》系真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。小区业主和物业使用人均应该按照合同的约定履行缴纳管理费的义务。故最终法院依法判决被告朱某在判决生效后十日内向原告六安市蓝天物业管理有限公司物业服务费用2020元。(王芸)