商业物业管理前期介入
项目设计阶段 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的...
物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况的了解，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。
一、项目设计阶段
商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。
1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：
1)高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等;
2)主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路;
3)公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施;
4)计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况;
5)水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等;
6)空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择;
2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：
1)各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要;
2)地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议;
3)外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理;
4)建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理;
5)铺(户)内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求;
6)隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要;
7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等;
8)管理用房面积是否满足需求;垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。
二、项目施工阶段
1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题
质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。
2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理
在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：
1)在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。
2)在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量;主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等;防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。
3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：
1)外墙防漏措施;
2)多种经营供电、通信点位的合理设置;
3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格;
4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求,投资办厂。
三、商业物业管理准备阶段
1、收集和掌握第一手资料
通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。
2、提前策划管理方案
根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。
3、建立完善实用的服务系统和服务网络
商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作,网络数字也疯狂 医疗广告跑马圈地进行时。
1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同;
2)同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。
◆早期介入应五个重点问题解答
1、物业管理企业在规划设计阶段的参与职责有哪些?
要点：规划设计是房地产开发建设的源头。物业管理的早期介入应从物业的规划设计阶段开始。物业管理专业人员对规划设计的参与职责为在全面细致地反映物业管理得以顺利实施的各种需要，以及在以往管理实践中发现规划设计的问题和缺陷，向设计单位反映并责成其在设计中纠正。物业管理公司应向开发企业和设计单位提出配套设施的完善、水电气等供应容量、安全保卫系统、垃圾处理方式、绿化布置、消防设施、建筑材料选用等建议。
2、物业管理企业参与工程施工质量监理主要有哪些内容?
要点：物业管理企业在施工阶段的参与主要是加强对建设工程质量的监理，以保证工程质量。物业管理企业参与工程质量监理主要包括：
(1)应选派有关专业人员参与工程施工质量管理。
(2)要尽可能全面收集资料，熟悉物业的各部分，为日后管理作准备。
(3)对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起认真进行技术交底和图纸会审。
(4)工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同不断进行检查。
3、竣工验收与接管验收有何区别?
要点：竣工验收与接管验收的区别为：
(1)性质不同。
竣工验收是政府行为，是由政府建设行政主管部门负责，组成综合验收小组，对施工质量和设计质量进行全面检验和质量评定。
接管验收是企业行为，是物业管理企业根据物业管理委托合同，对物业委托方委托的物业进行质量验收。
(2)在房地产开发项目的开发、建设、使用的全过程中，两者所处的阶段和作用不同。 竣工验收是施工单位向建设单位移交物业的过程，竣工验收合格后，标志物业可以交付使用; 接管验收是建设单位向物业管理企业移交物业的过程，接管验收是竣工验收之后再进行的验收，接管验收一旦完成标志物业正式进入使用阶段。
(3)在两者中物业管理企业的参与职责不同。
竣工验收时，物业管理企业只是参加者;
接管验收中，物业管理企业与开发企业或建设单位是直接责任关系。
4、新建房屋接管验收应提交哪些资料?
要点：工程的前期开发达到“四通一平”后(四通：水通、路通、电通、电讯通、智能化;一平：场地平整)，(也就是“生地“变为“熟地”的过程)，完成竣工移交之后，方可进入物业的接管验收。
新建房屋接管验收应提交的资料有：
(1)产权资料：包括项目批准文件;用地批准文件;建筑执照;拆迁资料等。
(2)技术资料隐蔽工程隐蔽工程验收签证包括竣工图;地质勘察报告;工程合同及开、竣工报告;工程预决算;图纸会审记录;工程设计变更通知及技术核定单位;隐蔽工程验收签证;沉降观测记录;竣工验收证明书;钢材、水泥等主要材料的质量保证书;新材料、构配件的鉴定合格证书;水、电、暖、通、卫、电梯等设备的检验合格证书;砂浆、混凝土试块试压报告;供水;供暖、管道煤气的试压报告;智能化、消防验收合格证等。
5、在物业接管验收中交接双方有哪些责任?
要点：交接双方主要有以下5点责任：
建设单位应提前做好房屋交验准备，并及时通知接管单位进行接管验收;
接管单位一般应在15天内签发验收通知并约定时间验收。
接管验收时，交接双方应严格按照标准执行。
房屋接管交付使用后，如发生隐蔽的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位共同查明原因，如属材料、设计、施工等原因由建设单位处理，如属使用不当、管理不善等应由接管单位处理。
新建房屋从验收接管之日起，由建设单位负责保修(根据工程保修有关规定)，并向接管单位预付保修保证金。
在接管验收中如有争议而又不能解决时，可由当地区(县)级房地产管理机关进行协调或裁决。
购物中心物业前期介入及其基础内容
物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。
1、前期准备及市场调研
在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。
2、优化项目设计
项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。
3、费用测算
在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。
4、前期综合工作
应提前进行商业管理机构(分公司或者管理处)的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。
5、保洁绿化
在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。
6、安全及车场管理
办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安
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防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购， 交接钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。
7、建筑本体及配套设备设施的工程管理
除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。
8、物业验收
参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。
9、商铺进场装修
成立装修管理小组，提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接，审批业户装修设计，提供审核意见，监控装修施工过程，及时按规定提出整改要求，协助解决业户合理需求，组织验收小组，对隐蔽工程和完工业户进行验收。
10、开业准备
设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开， 协助开业方案制定和实施，制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案，并针对突发事件处置预案进行演练，确保开业庆典的顺利、安全举行。
阶段前期介入工作重点
在规划设计、施工等不同阶段，物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。
1、规划设计阶段前期介入
在此期间，商业管理组织主要应关注如下方面：在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。主要业态结构和规模、空间布局。交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)。停车场(规模、车位数等)。购物中心内部交通组织的建议。不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。关于主要工程系统及配套设施，如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。广告位的设置、制造及广告位的安排。商业管理组织的设立，前期人员的到岗，相关资质证书的办理。
2、项目施工阶段前期介入
在这个过程中，主要的工作重点包括：提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况，提高设备使用效率，减轻后期管理的压力。
审查有关工程(包括绿化工程)的优劣，提供改善意见。提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤。提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。检查工程施工进度(定期巡查施工现场，参与工程例会，及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查)。检查前期工程的施工质量，对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量。找出遗漏工程项目。参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患;参与重大设备的调试和验收。制订物业验收流程，指出工程缺陷，对改良方案的可行性及费用提出建议。
3、开业筹备阶段前期介入
在开业筹备阶段，要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度，进行人员培训，提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批，提供开业和促销时期的安全防卫服务，制订物业管理收费标准予以明示，配合项目公司营销宣传、推广，准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。
通过前期介入，可以大量收集和掌握第一手资料，根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时，与社会有关部门密切联系，从而确保开业进度并圆满完成预期指标。
第一章 项 目 概 况
第一节：项目区位分析
一、区位
本项目所在地为位于XXXXX市西侧，距XXX市中心政府办公大楼约2.5公里。地处XXX西建材、家装一条街中段，现有建材、家装行业一支独秀。其距离XXX市45公里，占地1313平方公里，管辖13镇、4乡，常住人口74.5万人。
XXX市位于XXXX省东部的黄海之滨，胶州湾畔。是XXX市的卫星城市以其得天独厚的资源优势和历史文化底蕴构成了胶州市鲜明的地域特色。
本项目的区位恰好处于这个特殊的地理环境之中，项目规模适中，地块位置是市场未来的热点——XXX市商业一条街，具有较好的物升值潜力。
二、经济指标(原规划指标)
1、规划用地总面积：125674 M2
2、总建筑面积：114277 M2
多层住宅建筑面积：55313 M2
小高层住宅建筑面积：10750 M2
联体别墅建筑面积：25968 M2
3、居住总户数：754户
4、绿化率：35.8%
5、容积率：0.98
第二节：项目SWOT分析
一、优势
1、自然环境
本项目地处XXX市XXX西路和XXX路交汇处，是XX市政府规划的未来商业步行街，拥有浓厚的人文及自然资源。其位于胶州市上风位置，地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，四季分明，气候宜人，雨量充沛，无污染源，空气质量佳。
2、交通环境
本项目位于XXX路与XXX路的交汇处，来往有5路、17路途经此地通往市中心及乡镇，加强了本市于与周边各城镇之间的交流。
中泰世纪生活城商业物业管理前期主要工作
一、设施设备配置情况
1)高低压配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下，商场能否正常运营;
2)商铺内设施设备、公共区域照明供电是否自用回路;
3)公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施;
4)计量方式关注各商铺是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况;
5)水系统考虑是否分段加压、低层市政直供旁路等;
6)空调系统系统组合划分和机组制冷量的选择;
二、方便商场日常经营需要：
1)各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要;
2)地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统的设置;
3)外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理;
4)建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理;
5)商铺内、供电、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求;
6)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。
7)服务用房面积是否满足需求;垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。
三、在内装施工阶段关注如下方面：
1)外墙防漏措施;
2)供电、通信点位的合理设置;
3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格;
4)在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。
四、商场物业管理准备阶段
一)、收集和掌握第一手资料
通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施
清单、设备调试记录、物业技术档案等。
三)、提前策划管理方案
根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商场物业服务的硬件建设与软件管理相得益彰。
四)、建立完善实用的服务系统和服务网络
商场在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。
1)保安、清洁、养护、维修队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同;
2)同公安消防、工商、物价、环保、卫生、市政、公用事业等部门进行联络和沟通。
五)、物业管理市场调研工作
主要调研内容有：可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力。
六)、法规及政策调研
了解项目所在地工商、物价政策;涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策;了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准;了解当地环保政策要求;了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。
七)、物业管理成本测算
1、物业管理成本的主要由以下方面构成：
1)人工费用：包括工资总额及福利费。
2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、化粪池清掏费等。
3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。
4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。
5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。
6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统。
7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。
8)保险费。
9)不可预见费。
10)管理酬金。
11)税金。
2、物业费测算前必须确定下列条件：管理架构、管理模式和薪酬体系确定;水、电、气等能源费用收费标准和政策明确;物业项目的经济技术指标明确(面积、使用率、设备设施清单及参数等);管理界面确定;服务内容及服务标准确定等。
九)、前期管理阶段商铺物业服务的主要内容：
1、协助招商部门与商铺的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：商铺工程设施设备类型、独立使用或共用等;
2、进行物业服务协议洽谈，重点确定双方物业服务界面和管理费标准;
3、协助招商、项目开发公司与商铺的进场技术对接，保证商铺顺利进场装修施工;
4、对商铺装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定。
十)、正常经营阶段商铺物业服务的主要内容：
1、按照合同约定对商铺提供物业服务，收取管理费用;
2、对商铺物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患;
3、协调商铺与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境;
4、与商铺定期沟通，处理商铺提出的各类投诉;
5、当商铺中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算;并按照相关约定接收商铺经营场地。
十一)商铺物业服务界面要点
1)中央空调、水、电、气、电(扶)梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任(包括各管井内部的设备设施)及费用。
2)租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责;
3)消防与其他租户共用;
4)在其租赁区域门前一般有免费促销场地;
十一)、商户装修管理
1、成立装修管理小组
开业前3-4个月，成立由招商、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对
管辖区商户装修实施统一管理。
2、编制装修管理工作流程和管理制度
1)编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。参见商场《装修手册》
2)制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。
3、装修管理控制环节
1)商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。
2)要求商户在开业前90天～60天提交装修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。在管理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内，管理公司应对这些初步方案、设计图纸进行审阅和签署意见。如果初步方案设计图退回租户时签上意见，而且租户无条件认可，则商户应当立即按照管理公司的意见修改初步方案设计图，并重新提交给管理公司进行审核。商户装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，管理公司可直接否决商户装修方案。
3)商户须自行向消防、卫生等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。
4)现场材料进场通道、工具运输、退场
所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过管理公司的批准。装卸货物和运输物品必须按管理公司指定的路线与时间进行。在装修过程中，应做到严格避免损坏商场电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商场内外设施。在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修复费用。管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用。
5)内装交叉施工：内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护。
6)工期管理
根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度，协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作，按时开业提供服务。
工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题：
a)装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材;
b)天地墙是否有特殊造型和结构;
c)拆改建筑结构或楼板是否开洞或加建楼梯;
d)订购有特殊货柜物品;
e)空调和消防的重新布局。
7)施工检查
商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必须向管理公司通报工程进度和施工状况，由管理公司组织专业人员对商户装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。
8)验收
a)装修完成之后，商户需提供一式二份竣工图。管理公司根据装修图纸进行检查，或聘请监理公司对装修过程及装修结果检查、验收。监理费用由商户负责，检查项目包括但不限于以下项目：
-与设计图纸是否吻合;
-消防设施的完好情况;
-装修材料与消防要求的一致性;
-电器线路施工情况;
-设备设施完好情况
b)如商户装修与施工图纸不符，管理公司有权要求商户立即更改装修，以符合认可后的施工图。管理公司不负责因此导致的商户开业日期的延期。租户在完成修改工作后，仍须向管理公司提供两份修改后的竣工图。
c)商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书(消防、卫生等)。
9)为确保所有商户在开业时同时开放，为了避免出现不利情况，应当尽早控制装修工程进度，制定严格的开业计划和装修进度时间表，并在招商谈判时和商户协商解决。即使不可能同时开业，未完成部分也需要进行美化遮挡，并标明预定的开业吉日。
物业部
浅谈商业物业管理前期介入、二装及物业费测算时间
1.项目设计阶段
商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。
1、根据《商业管理房产技术条件》，结合项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水系统、空调系统的划分及外立面的方式等。如：
1)高低压配电的会审主要关注配电容量是否足够，双回路供电中任何一路断电下物业能否正常运营等;
2)主力店的租用设备、公共区域照明供电是否接入主力店自用回路;
3)公共区域照明的开闭是否能自动控制，是否采取了节能措施;
4)计量方式关注各主力店是否可以独立计量，尽量减少代收、代垫情况;
5)水系统考虑不同高度分段加压、低层市政直供旁路等;
6)空调系统要根据业态的分布，合理进行系统组合划分和机组制冷量的选择;
2、从商场日常经营需要出发提出合理建议：
1)各设备房的房间规划、预留位置是否合理，设备房预留的设备位置是否符合后期管理使用需要;
2)地下室汽车坡道的宽度、坡度、转弯半径是否符合使用要求，地下室车位划线及流向设置是否合理，停车收费系统设置的建议;
3)外墙广告位预埋件的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否合理;
4)建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用合理;
5)铺(户)内上下水、供电、燃气、空调、通讯、新风、排烟等的容量预留、分配、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求;
6)隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要;
7)外立面关注材质的选择，广告位和墙面的占比、安装方式等。
8)管理用房面积是否满足需求;垃圾房、保洁作业间是否合理及功能满足需求等。
2.项目施工阶段
1、物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题
质量问题总是给发展商和管理公司留下一个又一个的难题，例如房屋建筑内在的质量问题，施工建造中留下的安全隐患，设备安装调试的欠缺等。这些问题往往在物业竣工时不易察觉，加上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。
2、必须利用管理公司的专业能力实现长效管理
在项目的施工阶段，物业管理的早期介入能确保项目的功能定位和商业物业的使用功能，从使用人的角度出发监督施工，减少返工，防止留下后遗症。如：
1)在地下室施工阶段关注地下水冒溢点位，提醒项目开发公司重点处理。
2)在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面：消防预埋管线、防雷引下线的施工质量;主力店防水施工工艺、质量及主力店装修单位是否对其造成破坏等;防水施工时建议管理公司技术人员要旁站监工。
3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：
1)外墙防漏措施;
2)多种经营供电、通信点位的合理设置;
3)设备设施安装位置是否合适，安装顺序、质量是否合格;
4、在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求。
3.商业物业管理准备阶段
1.收集和掌握第一手资料
通过早期介入可以大量收集和掌握物业的第一手资料，如收集图纸资料、物业设备设施清单、设备调试记录、物业技术档案等。
2.提前策划管理方案
根据第一手材料提前策划项目管理方案，进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作，使项目建设与经营管理有条不紊的衔接与过渡，让商业物业的硬件建设与软件管理相得益彰。
3.建立完善实用的服务系统和服务网络
商业物业在其经营管理服务过程中，与社会有关部门发生密切关系，需要在早期介入时进行如下方面的工作。
1)保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈和订立合同;
2)同建设、公安、工商、交通、物价、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门进行联络和沟通。
4.物业管理市场调研工作
主要调研内容有：可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力等。
2、法规及政策调研
了解项目所在地工商、物价政策;涉及消防、安全及车辆管理的公安及消防政策;了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准;了解当地环保政策要求;了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。
3、调查小组对物业服务市场的信息调查结果进行统计、分析，编制物业服务市场调查报告。报告的内容包括，但不限于:
1)本地物业行业概况、当地的法规和政策;
2)本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析;
3)物业管理支持资源的调查分析(如社会化分包水平，物业人力资源调查、薪资水平);
4)主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析(物业服务费用标准、服务模式、服务状况)。
5.物业管理成本测算
对于商业物业管理者而言，物业管理费是主营收入，该费用标准的拟定将直接影响到商
业物业的经营管理水平和商业项目的定位。因此，物业管理成本测算及收费标准确定是前期工作中最为重要的工作内容之一。
1、商业物业管理成本的主要由以下方面构成：
1)人工费用：包括工资总额及福利费。
2)环境卫生费：包括日常清洁外包费用、石材养护、外墙清洗费用、除雪费、垃圾清运费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。
3)治安防范成本：包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。
4)绿化养护成本：室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。
5)公共设施设备维保费：工程工具费用、设施设备维保费等。
6)公共能耗费用：包括照明系统、电梯系统、消防系统、安防系统、空调系统、给排水、新风系统、通风系统、中水系统、热力系统能耗费及水费。
7)管理费用：包括服装费、办公用品、差旅费、业务招待、交通、邮电通讯、固定资产折旧、低值易耗品摊销、人员招聘、培训、印刷、用具维修费等。
8)保险费。
9)不可预见费。
10)管理酬金。
11)税金。
2、由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。商业物业费测算前必须确定下列条件：公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定;水、电、气等能源费用收费标准和政策明确;物业项目的经济技术指标明确(面积、使用率、设备设施清单及参数等);各商业业态管理界面确定;服务内容及服务标准确定等。
6.主力店物业服务
(一)前期管理阶段主力店物业服务的主要内容：
1、协助招商部门与主力店的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：主力店工程设施设备类型、使用界面(如独立使用或共用等);
2、进行物业管理合同谈判，重点确定双方物业服务界面和管理费标准;
3、协助招商、项目开发公司与主力店的进场技术对接，保证主力店顺利进场装修施工;
4、对主力店装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定。
(二)正常经营阶段主力店物业服务的主要内容：
1、按照合同约定对主力店提供物业服务，收取管理费用;
2、对主力店物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患;
3、协调主力店与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境;
4、与主力店定期沟通，处理主力店提出的各类投诉;
5、当主力店中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算;并按照相关约定接收主力店经营场地。
(三)不同业态主力店物业服务界面要点
主力店在大型商业物业内所占面积比率高，客流量大，涉及业态广，是大型商业物业内
重要的客户。各商业物业对主力店的管理方式多样，所涉及的管理界面也不同。以下为万达集团所开发并经营管理的万达广场各主力店物业服务界面，以供参考：
1、超市
1)、中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任(包括各管井内部的设备设施)及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳;
2)、租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责;
3)、消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例，分摊相关运行及维护保养费用;
2、百货
1)中央空调、水、电、气、供暖、电(扶)梯各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任(包括各管井内部的设备设施)及费用，能源费用由租户直接向公用事业部门缴纳;
2)租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责;
3)消防与其他租户共用;
4)在其租赁区域门前一般有免费促销场地;
3、餐饮
1)除个别广场的KFC、必胜客、麦当劳由租户自行安装空调外，中央空调为广场主系统的部分，费用缴纳一般按单独计量或约定标准方式向各地管理公司缴纳;
2)水、电、气、供暖、电(扶)梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳;各系统由各地管理公司管理，租户按照面积比例分摊运行、维护保养费用;
3)设立为独立的隔油池、排污井、排油烟管道，由租户自行管理并承担维护保养责任及费用;
4)政府卫生、环保部门对其卫生防疫、排油烟环保达标情况要求较高，为物业管理的重点;
5)租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责;
6)消防与其他租户共用;
4、KTV、电子娱乐、影院
1)水、电、气、电(扶)梯各系统为广场主系统一部分，无法独立，能源费用由租户向各地管理公司缴纳;各系统由各地管理公司管理，租户按照面积比例分摊或约定标准方式向各地管理公司缴纳运行、维护保养费用;
2)中央空调(供暖)为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调(供暖)费用;
3)消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点;
4)租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责;
5)消防与其他租户共用;
5、建材、家居
1)中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行、维护保养责任(包括各管井内部的设备设施)及费用，能源费用由租户向各地管理公司缴纳;
2)租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责;
3)消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊相关运行及维护保养费用;
6、电器卖场
1)水、气系统为广场主系统一部分，无法独立，各系统由各地管理公司管理，租户一般按独立计量方式向各地管理公司缴纳费用;
2)中央空调(供暖)为广场主系统一部分，无法独立，主机系统由各地管理公司管理，租户一般按照约定标准的方式向管理公司缴纳空调(供暖)费用;
3)供电系统单独在供电部门立户，由租户直接向供电部门缴纳用电费用，由供电部门开具增值税发票，其变压器一般由各地管理公司管理;
4)电(扶)梯一般与其他租户共用，租户按租赁面积占本幢建筑的建筑面积比例分摊运行及维护保养费用;
5)消防与其他租户共用，消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点;
6)租赁区域内的保安、保洁、垃圾处置由租户自行管理，租赁区域外由管理公司负责。
7.商户装修管理
1、成立装修管理小组
开业前3-4个月，成立由招商、工程、物管等相关业务部门人员组成跨部门装修管理小组，对管辖区商户装修实施统一管理。
2、编制装修管理工作流程和管理制度
1)编制《装修手册》，为商户及施工单位提供便利及指引，该手册在与商户签订租赁合同时予以派发。参见附录1《**购物广场装修手册》
2)制定《装修管理制度》，明确装修管理中各部门工作职责及工作流程。
3、装修管理控制环节
1)商户进场装修前，应办理交接手续，必须对房屋现场的重要设备设施和未来可能引起纠纷的部位进行拍照，并在交接记录中签字确认。
2)要求商户在开业前90天～60天提交装修图纸，以保证留有充足的时间进行装修。在管理公司招商部(营运部)收到商户提交的装修设计方案的5个有效工作日之内，管理公司应对这些初步方案、设计图纸进行审阅和签署意见。如果初步方案设计图退回租户时签上意见，而且租户无条件认可，则商户应当立即按照管理公司的意见修改初步方案设计图，并重新提交给管理公司进行审核。商户装修方案中涉及拆改结构的，如不影响整体外观布局和统一管理的，应上报项目开发商审核其可行性，否则，管理公司可直接否决商户装修方案。
3)商户须自行向消防、卫生、防疫等政府有关部门申请审批，并应获得以上部门的批准。租户须承担各项费用。
4)现场材料进场通道、工具运输、退场
所有运进及运出施工场所的施工设备必须经过管理公司的批准。装卸货物和运输物品必须按管理公司指定的路线与时间进行。进入地下室装卸货物区的运输车辆不能超过物业
地下停车场的入口限高。在装修过程中，应做到严格避免损坏物业电梯、楼梯、公共区域、通道、墙或隔板、出口、大门以及其它商业物业内外设施。在施工中造成上述设施的损坏应由商户承担一切相关修复费用。管理公司有权要求商户对商场公共区域及货梯做出保护装置方能使用。
5)内装交叉施工
内装过程中难免会有交叉施工现象发生，着重控制施工安全和成品保护。
6)工期管理
根据商业开业时间的安排，合理控制装修工期，及时提醒商户及早完成装修。工程部及招商部必须参与跟踪各商户的装修进度，协调商业物业的相关方面，为商户完成装修工作，按时开业提供服务。
工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题：
a)装修中使用特殊材料、异性玻璃、石材;
b)天地墙是否有特殊造型和结构;
c)拆改建筑结构或楼板是否开洞或加建楼梯;
d)订购有特殊家具和厨房用具;
e)空调和消防的重新布局。
7)施工检查
商户在前期装修过程中(隐蔽工程封盖前)，必须向管理公司通报工程进度和施工状况，由管理公司组织专业人员对商户装修区域的隐蔽工程进行查验，并提出整改意见。
8)验收
a)装修完成之后，商户需提供一式二份竣工图。管理公司根据装修图纸进行检查，或聘请监理公司对装修过程及装修结果检查、验收。监理费用由商户负责，检查项目包括但不限于以下项目：
-与设计图纸是否吻合;
-消防设施的完好情况;
-装修材料与消防要求的一致性;
-电器线路施工情况;
-设备设施完好情况
b)如商户装修与施工图纸不符，管理公司有权要求商户立即更改装修，以符合认可后的施工图。管理公司不负责因此导致的商户开业日期的延期。租户在完成修改工作后，仍须向管理公司提供两份修改后的竣工图。
c)商户须于开业前获得政府有关部门的报审通过的意见书(消防、卫生等)。
9)为确保所有商户在开业时同时开放，为了避免出现不利情况，应当尽早控制装修工程进度，制定严格的开业计划和装修进度时间表，并在招商谈判时和商户协商解决。即使不可能同时开业，未完成部分也需要进行美化遮挡，并标明预定的开业吉日。
3.1期工程遗留问题总结和建议
3.1期现已完工，但仍然存在部分遗留问题，需予以整理，并对问题持续跟进、关注、处理和部分问题提前准备好解决方案，现总结如下：
一、按专业分类的遗留问题及需注意的问题
1、管道方面
1.1因位于3#楼屋面的消防水箱室内地面无地漏、未做防水，(设计无，因水箱内有浮球控制电磁阀控制进水)，故只有浮球控制一道控制措施，启动消防系统后及时定期巡查，检查控制系统，若该系统故障，消防水外溢，损失很大。
1.2户内生活阳台给水管未做保温(设计问题)，入冬前户内给水管进行排水并将不用水住户的阀门关好，以免因冻坏造成已装修户的损失。
1.3 户内厨房、卫生间的排水管施工方部分未装存水弯，业主装修时，建议加装存水弯，避免发生返臭现象。
1.4 阳台地漏安装因规范要求高于地面2cm，但雨天若阳台发生积水，易渗入楼下，造成纠纷(尤其11层有露台的更易发生积水)。(3期未销售房屋较多，随着时间推移，阳台防水效果会越来越差。)
1.5环内室外排污管下沉，施工方正在进行维修，我方需持续跟进并同地产方对维修结果进行检查。
1.6环内从楼内去排污井的污水管需进行检查，因为排污主管下沉的部分管道正在进行维修，但该段管道也在下沉范围内，但未做维修，我方需进行详细检查。
1.7化粪池的排气孔问题，高度偏低;pvc管易损坏;在人行道上，不明白的行人容易将烟头扔进排气孔从而导致事故(化粪池内有沼气)。
1.8园区排污管与雨水管与市政管网未连通，需持续跟踪推进。
1.9园区所有井盖需重新检查，部分井盖偏低，井沿破损。设计井盖与地坪标高一样，望联系地产全部统一维护至井盖高于地坪2cm。
1.10暖气管在顶层的供回管间的旁通少部分未做，详细检查让施工方补做。
1.11绿化取水点取水盒内鹅卵石未放满，感官不好同时，取水器易磕碰损坏。
1.12西门及环路沿雨水篦子承重力较差，容易损坏，需要进行整改。
2、强弱电方面
2.1环内楼宇部分户内电线未穿管敷设，我方需持续跟进检查，后期若业主装修发现，极易发生纠纷。
2.2设备间水泵房控制箱下电缆在电缆沟内，无支架，且沟内有水，部分电缆在水中，该处需整改。
2.3发电机房从发电机出来的铜排未热缩处理，部分铜排外漏，保护遮板晃动，铜排与母线连接的支架偏少，母线不牢固，存在安全隐患(设计应采用电缆与桥架作为发电机与配电柜的连接，较为安全和施工方便，成本也较低。)
2.4 15#、20#号楼原楼道施工时采用翘板开关，现需要进行更换为声光控开关。
2.5电梯五方通话需要持续跟进，测试，现通话声音过小，需联系维保尽快解决。
2、土建方面
2.1
1、
2、3号楼平层通道门打开后易磕碰消防箱，导致消防箱玻璃破损，现虽然安装了挡门块，但该挡门块在与门磕碰几次后极易松动脱落，(业主做不到随手关门;现已发现有挡门块脱落，导致玻璃破损)然后因楼层高风大导致玻璃损坏。
2.2 因
1、
2、3号楼平层通道只有护栏，(设计问题)存在不安全隐患，(高空风大及小孩无人看护的情况下攀爬)该处粘贴警示标识告知业主。
2.3空调机位处无地漏，装修后易因该处积水导致的墙面腻子面返潮、起包。
2.4各栋楼
3、10层线条处坡度部分不达标，易导致装修后的墙面受潮、起包。
2.5车库、人防的墙面和沉降缝渗水情况需持续跟进并检查。(之前已经全面检查并报至地产方)
2.6电梯平层召唤键旁边空鼓，部分已经破损。
2.7电梯口门套采用的面砖包门头，现脱落、松动的较多，需出方案予以整改。(设计时应采取不锈钢包门头)
2.8车库及人防库的渗水情况，需要持续跟进并进行维修。(之前已经全部检查并做记录，同时将问题发至地产方。)
二、装修管理需注意的问题(方案提前确定，现场核实，避免后期因我方方案变更引起业主反感和业主损失)
1、装修板车拉材料时电梯门口滑轨铺模板再进入电梯内，避免滑轨磕碰变形。
2、户内窗户无窗纱，提前根据窗户开启方向制定好安装方案。
3、有商铺楼宇阳台、窗户的防盗网的安装方案确定
4、商铺空调主机位置的确定和安放要求
5、商铺卷帘门的统一安装方案确定
6、商铺内的消防喷淋设施的处理方案，若业主提出拆改(或业主私自拆改)怎么处理。
7、
1、
2、
3、号楼的一层商铺设计有排烟道，业主若想开餐饮，我方如何解释和劝导。
8、门面房上店牌及广告的统一管理
9、地面人行道砖较薄，承重力较差，加强装修管理及后期商铺门口的车辆管理。
10、园区道沿破损较多，加强车辆及板车拉货管理，铺模板再上道沿，以免道沿损坏。
三、3.1期需要增加的或改动的设备设施的建议及其他一些建议。
1、节能改造及其他需改造项目
1.1园区方形灯柱为500w，耗电量较大，进行合理改造。
1.2车库照明进行合理改造，正在进行。
1.3人防照明进行合理改造或管理
1.4“锦绣天下”4个大字的广告牌灯源电源取自机房内电梯电源需要改造，同时对亮灯时间增加时控控制。
1.5电梯机房风机在夏季需要使用，但晚上12点后在电梯很少使用时是否可以进行时控控制，可以进行研究后决定。
1.6
1、
2、3号楼的通道间照明采用翘板开关，需改造。
1.7 大厅灯为翘板开关，需改造。
1.8楼外消防栓未做保温，入冬前及时做好保温。
2、安全问题
2.1园区围墙需加装防爬刺，围墙护栏易攀爬。
2.2游乐设施附近需设有安全标识，定期做好清洁(雨后需做)及紧固螺栓，消除安全隐患，该设备设施为业主最常用设施，所以做好，有助于提高业主满意度。
3、其他
3.1电梯井道及设备井内照明灯具的及时关闭(翘班开关控制，隐蔽空间，不易被观察)
3 .2消防通道绿化草坪下因有灰石垫层，故保水性较差，土壤厚度浅，注意及时浇水和施肥。
3.3非机动车位需予以考虑(一期有，而三期无，业主会有比较后的争议和不满)
以上为3期现存在的主要及重点遗留问题及我的一点建议和意见，3期的前期介入工作，自我评价较为良好的完成了领导交给我任务，但仍然有些不足及需改进的方面，同时客观存在较大的工作难度和限制因素。
不足与需要改进的是：
1、未彻底完全的吃透图纸，记忆图纸。
2、某些专业知识，主要是土建方面知识有所欠缺。
3、需要增加与地产方的协商沟通，便于及时发现及时处理。
客观存在的工作难度与限制因素:
1、前期介入前2月就必须得到全部图纸，提前熟悉图纸。
2、因为前期介入专业过多，需要的知识又是很广，几乎工程所以专业全部包括，所以难度较大。
3、前期介入人员职位必须达到一定职位，方有与地产、监理、施工方平等对话权利，要不易被轻视及不重视。
最后，以上内容为3.1期总结及一些建议，请领导查阅。
2015年7月28日
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