股权转让合同效力分析
摘 要：在公司股权转让实践中，因转让程序违反了《公司法》第七十二条的规定，未经其他股东过半数同意，或者侵害了其他股东的优先购买权的，股权转让合同的效力如何?虽然学者及相关法院判例对此也多有论述，但尚未形成统一的认识，我们拟结合《公司法》第七十二条的规定，对股权转让合同的成立与生效、效力范围及股权变动标准进行分析，以期抛砖引玉。
关键词：股权转让 合同效力 《公司法》
一、股权转让合同的成立与生效
股东内部之间互相转让股权可以自由转让，或者在股权对外转让时，经其他股东过半数同意并放弃优先购买权的，股权转让合同自成立之日起生效。理论上没有争议。但对于股权对外转让，未经其他股东过半数同意，或者侵犯其他股东优先购买权，其效力如何，《公司法》未作明确规定，理论上有生效说、效力待定说、无效说之别。生效说认为，股权转让合同自成立之日起即生效，对于相关主体即发生法律上的约束力;效力待定说认为，此种股权转让合同在成立时属于效力待定，根据《公司法》第七十二条之规定履行相关通知后，并经其他股东放弃优先购买权后，股权转让合同才生效，否则该股权转让合同不生效;无效说认为，《公司法》第七十二条的规定为强制性规定，未经其他股东过半数同意或者侵犯其他股东优先购买权的，股权转让因违反了公司法的规定而为无效。
笔者认为，除合同当事人约定附条件或附期限外，股权转让合同应当自成立时生效。理由如下：首先，根据《合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效;法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。鉴于《公司法》以及《公司登记管理条例》对于股权转让合同均没有规定办理批准、登记手续生效的规定，因此认定股权转让合同应坚持成立生效主义，此为立法基础。其次，股权变动独立于股权转让合同，股权转让合同成立并不导致股权发生变动。如股权转未经其他股东过半数同意或者侵犯其他股东优先购买权的，仅发生合同不能履行的法律后果，而不影响股权转让合同的生效。此为理论基础。再次，最高人民法院在其终审的“北京新奥特公司等诉华融公司股权转让合同纠纷案”中认定， “华融公司与新奥特集团、比特科技签订的股权转让协议是当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。”此为判例基础。
二、股权转让合同的效力范围
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有拘束当事人各方乃至第三人的强制力。如前所述，不论内部股权转让还是股权对外转让，股权转让合同均自成立之日起生效。那么，已经生效的股权转让合同对于与股权转让行为相关的主体的效力如何?下文将进一步论述。
1.对合同当事人的效力。股权转让合同生效后，股权转让方有权要求受让方按照合同约定支付转让价款，股权受让方有权要求转让方交付股权、协助办理股权变更登记手续，转让方应积极协助。
2.对公司的效力。在股权转让中，公司不是股权转让合同的当事人，但须按照《公司法》第七十四条的规定予以办理内部变更登记。对于该条规定，笔者认为应做以下理解：(1)公司虽不是股权的所有者，但股权实现均需通过公司完成，公司行使其股权的对方是公司。在股权转让中，如果公司不配合办理登记手续，则可能导致股权无法转让的后果。《公司法》第七十四条的规定是在法律层面上对为公司设定义务，为股东转让股权及办理变更登记提供了立法依据。(2)该条中“转让股权”与“股权转让合同生效”不能划等号。因公司法对股权内部转让采取自由转让原则，在股权内部转让中，“转让股权”可以理解为“股权转让合同生效”。但在股权对外转让中，如未经其他股东过半数同意或侵犯其他股东优先购买权的，虽然股权转让合同生效，因违反了公司法的规定，该合同不能履行，股权受让方自不能依据第七十四条之规定要求公司办理变更登记。
3.对第三人的效力。股权转让合同对第三人不产生效力。但股权转让合同生效，并经办理登记手续后，才得以产生对抗第三人的效力。此为股权变动的效力，笔者将在下文详细论述。
三、股权转让合同与股权变动
如同物权行为独立于债权行为，股权的变动也独立于股权转让合同。不论是内部转让还是外部转让，股权转让合同的生效均不能导致股权变动的效力。股权转让生效后，还必须按照公司法的规定完成交付从而发生股权变动的法律效力。根据《公司法》的规定，股权变更登记包括内部登记和外部登记。内部登记是指，公司将新股东的名称(姓名)、出资额等记载于股东名册;外部登记是指，公司将股权的变动信息在工商行政管理机关办理变更登记。
股权的交付以内部登记为标准还是外部登记为标准，学者们的认识尚未统一。在理论上有内部登记生效说、内部登记对抗说、外部登记生效说之分。内部登记生效认为，“对出让人、受让人和公司法人来说，认定股份交付宜以股东名册记载变更为标志，但股东名册记载变更效力不及于第三人。”国外立法例多采用登记对抗主义。外部登记生效说认为，股东的股权产生于工商登记，以登记获得的权利通常是以登记形式转移。因此股权转让当然也应以变更登记为要件，这是物权转让登记公示力、公信力的要求。外部对抗生效说认为， 公司登记机关的股权变更登记行为具有对抗第三人的效力。
笔者认为，股权转让应当自记载于股东名册之时视为股权的交付，此时基于股东身份享有的权利和风险随之转移;但股权变动事项自工商登记管理机关办理登记之后，始具有对抗第三人的效力。理由是：1、股权的实质是股东与公司之间的法律关系，股东行使股权的相对方是公司。根据《公司法》第三十三条第二款的规定可知，股东名册虽不具有创设股权的功能，但具有确认股东资格的效力，公司仅向记载于股东名册的股东负责。未记载于股东名册的股东除非由其他证据可以证明其具有隐名股东的身份，否则，公司法规定的各种自益权和共益权，股东以外的人不可以向公司主张。因此，只有在公司股东名册变更后，才能视为股权转让合同已实际履行，股权已交付给受让人。此时，股权受让人成为公司的股东，才能依据股东名册的记载主张行使股权。因此，股权内部登记生效说不仅符合《公司法》的立法本意，也更能保护交易安全、维护公司的经济效率和稳定。2、由于股东名册在本质上属于公司内部文件，相对于工商登记管理机关登记的信息而言，公示力和公信力均较低。股权变动信息只有在工商登记管理机关办理了变更登记，才能推定社会公众知悉或应当知悉这些信息，才能产生对抗社会公众和第三人的效力。《公司法》第三十三条第三款也重申了此点。因此，股权外部登记对抗主义能够更好的保护善意第三人的利益。
四、结语
根据《合同法》的规定，股權转让合同自成立时生效，但该效力仅及于股权转让双方。如股权转让程序不符合《公司法》第七十二条的规定，存在未经其他股东过半数同意或侵犯其他股东优先购买权的情形，则该股权转让合同不能履行，股权受让方不能依据第七十四条之规定要求公司办理变更登记，也当然不产生对抗第三人的效力。
参考文献：
[1]参见《最高人民法院公报》2005年第2期.
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[5]刘俊海：《现代公司法》，法律出版社2008年版，第322页.
作者：庞鹤 王红梅
[摘 要] 为避免不必要的纠纷，营业转让合同以采取书面形式为宜。我国法律将来对营业转让作出规制时，应将营业转让合同的书面形式规定为任意性条款，同时应规定营业转让合同的一般条款，供当事人签订合同时选择。对于营业转让的范围，一般情况下，应以当事人约定为准。营业转让人负有移转营业的义务和竞业禁止的义务，在立法上应赋予营业转让人营业优先权;营业受让人负有支付转让价金的义务，商法应确立营业受让人的减价权。
[关键词] 营业转让;营业转让合同;营业优先权;竞业禁止;减价权
[
Typical Analysis on Business Transfer Contract as An Atypical Contract
ZHOU Hong-zheng
(Law School, Tsinghua University, Beijing 100084, China)
Key words: business transfer; business transfer contract; right of business priority; prohibition against competition; right of reducing price
19世纪以来，法律承认商业营业资产是一个“由各种构件组成的整体”，而作为一个整体，它就可以作为合同的标的。[1]营业主之间可以转让营业，即转让以营利为目的而存在的具有机能性和独立性的财产整体和经营地位。营业转让作为一种非纯粹的债权行为，主要通过营业转让人和营业受让人签订营业转让合同来实现。
除了合同形式外，通过指令亦能实现营业转让，比如国家或者控制人发布调整营业的指令，作为被控制人的营业转让人和营业受让人均予以接受，在这种情形下，就应该按照指令来转让营业。]
营业转让合同是一种复合性的合同。营业转让为独立的法律行为，营业转让合同为单一合同而非复数合同。[2]营业转让合同不属于《合同法》中规定的典型合同的任何一种，我国商法亦未对营业转让合同做出规定，这表明对营业转让合同的规制尚未引起立法者的重视。在商法未做规定的情况下，营业转让应受《合同法》的规范和调整。
一 营业转让合同的形式
营业转让，实际上是营业转让人和营业受让人就转让营业财产订立的债权合同。[3]营业转让合同有无必要采取书面形式?考虑到营业转让一般涉及重大财产的转让且涉及多方利益，因此，营业转让合同以采取书面形式为宜。书面形式的最大优点是合同有据可查，发生纠纷时容易举证，便于分清责任。[4]
有的立法例明文要求营业转让合同采取书面形式。《俄罗斯联邦民法典》第560条规定，“企业出卖合同应采取书面形式订立”，“不遵守企业出卖合同形式的，合同一律无效”，该法还要求登记企业出卖合同，并规定“企业出卖合同应进行国家登记并自登记之时起视为已经订立”。[5]在法国1935年6月29日的法律颁布之前，法律认为商事营业资产的买卖合同同一般普通法上的买卖合同一样，均可以采取任何方式为之，1935年6月29日的法律废除了这种规则，认为商事营业资产买卖合同应当规定某些内容。[6]“制裁不载明这些必须列入事项是口头合同的无效”。[7]
在我国，对于小商人而言，由于营业规模不大，人员不多，关系不复杂，为了简化流程，通过口头形式也可以实现营业转让，如果一味强调书面形式，将书面形式作为合同的成立原件，营业转让合同往往会因欠缺书面形式而不成立，这样的结果难免会妨碍营业转让的进行，阻碍商业的发展。因此，未来制定营业转让规则时，对营业转让合同形式问题比较妥当的做法是，规定营业转让合同可以采取书面形式，但如果不采取书面形式，不致影响营业转让合同效力。
二 营业转让合同的内容
在营业转让中，由于转让内容复杂，涉及事项众多，营业主之间可以将营业转让内容在合同中约定清楚。法律如何规范营业转让合同内容，有无必要将营业转让合同内容采取列举方式予以规定?
由于营业转让合同是商事活动中非常重要的一种合同，企业在转让或受让营业时可能会因约定不明而发生争议，债务承担等事项常常成为争议的焦点。因此，法律有必要发挥应有的指导功能，将营业转让合同的内容在法律上作为提示性条款予以列举规定，以提示、指导当事人所应关注的事项。《合同法》上的典型合同多列举规定了合同的内容，虽然营业转让合同不是典型合同，但考虑到其重要性，法律有必要列举规定出营业转让合同的内容。
湖 南 大 学 学 报( 社 会 科 学 版 )2011年第1期周洪政：对营业转让合同作为非典型合同的典型分析
对于营业转让合同的记载事项，法国法采取在遗漏必须记载事项时赋予买受人向法院申请买卖无效的权利，意在通过买卖相对无效保护买受人的利益，并把买受人主张无效的权利限制在一年的期限内。[7](P62)法国的这种做法容易使买受人在合同缺乏必须记载的事项且受让营业后经营业绩不佳时，滥用主张无效的权利。营业转让当属营业自由的范畴，法律不应做过多限制，以免干涉商人营业的自由，并违反私法自治的原则。本文认为，比较妥当的做法是，参照《合同法》对技术合同等合同所做规定，[注：《合同法》第324条。在《合同法》总则中，第12条第2款规定“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”，示范文本合同对待签合同的内容具有指导功能。对于合同的内容，尽管《合同法》总则第12条第1款做出了规定，《合同法》分则依然对很多典型合同内容进行规定，法律认为这种重复具有必要，这是一种强调。]规定“营业转让合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：……”。这样既体现了法律提示、指导的功能，又能发挥当事人的意思自治。
营业转让合同的标的物应如何界定?没有通过约定排除的都在转让范围内，还是约定在内的都属于转让范围?《俄罗斯联邦民法典》第561条规定，“上述文件中所列财产、权利和义务，均由卖方移转给买方，但本法典第559条有不同要求或双方协议有不同规定的除外”;[5] (P215)《澳门商法典》第105条规定，“双方当事人得在不影响企业存在之情况下，将某些财产排除于转让范围外”。[8]《俄罗斯联邦民法典》和《澳门商法典》采取的是“没有通过约定排除的都在转让范围内”的做法。但本文赞成“约定在内的都属于转让范围”的做法。因为营业转让属于私法自治的范畴，应充分体现当事人的意思自由，转让的标的物不应由法律规定，而应交由当事人约定，此其一;其二，如果笼统规定，没有通过约定排除的，都属于转让范围，则在部分营业转让的情况，如何界定被转让部分的营业与未被转让部分的营业之间的界限?笔者注意到《俄罗斯联邦民法典》和《澳门商法典》规定的企业转让与我国讨论的营业转让并不完全相同，企业转让相当于我国营业转让中的全部营业转让，既然如此，这两个法典自然强调转让的整体性和不可分割性，也即只有在营业转让当事人另有约定的情况下，才将约定财产排除在营业转让范围之外。因此，没有必要借鉴《俄罗斯联邦民法典》和《澳门商法典》的规定，我国应采取由当事人约定营业转让范围的模式，这符合我国商业交易惯例。对于没有约定在内的财产是不是必然不属于营业转让范围?这要由该财产属于什么性质的财产、该财产的存在对营业构成何种程度的影响、该财产的价值、该财产对转让人和受让人的重要性以及转让的营业财产的价值与对价是否等价等因素来综合确定。
三 营业转让合同对营业转让人的效力
营业转让会导致营业转让人和营业受让人法律地位的交换，营业转让人和营业受让人所承担的营业转让合同义务对相对方而言显得至关重要。营业转让人的主要义务是移转营业，这是其应负的给付义务。除此外，其还应承担附随义务，即竞业禁止义务。
1. 移转营业义务
营业转让人因营业转让而剥离全部或部分营业，自然有义务按照营业转让合同，交付动产，办理不动产所有权的移转登记，办理商标权、专利权等权属变更登记，交付、背书或过户有价证券，移交客户名单、销售网络、进货渠道等信息资源，传授操作方法、制造工艺等技术，等等。营业转让与财产转让的重大区别在于前者转让的是有组织的营业整体，作为营业的成分，即使没有约定在营业转让合同中，如属遗漏，也有可能成为被转让的对象。因为在合同欠缺有关约定的情况下，可以采取漏洞补充的解释方法补充合同内容，《合同法》第61条规定可以通过合同有关条款或者交易习惯补充合同漏洞，《合同法》第125条第1款的目的解释、诚信解释对于漏洞补充，亦有发挥作用的余地。[9]营业转让人应按照《合同法》第150条和第155条，对所转让的营业财产承担权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任，自不待言。
移转营业与接受对价之间总是存在先后顺序，如果付款在后，则营业转让人在转让价金获取上风险就很大。在这种情况下，如何保护营业转让人?我国《合同法》第134条规定了所有权保留制度，双方可以约定营业转让人在未全部取得转让价金前保留标的物的所有权。然而，该制度不能适用于所有转让标的物，比如商号、商标权、专利权等无形财产。优先权制度在确保营业转让人获取转让价金上，具有所有权保留制度不可比拟的优点。法国在1909年法律上就明确规定了转让人的优先权。[6] (P366-367)我国已经规定了优先权，但未规定营业转让人的优先权。《企业破产法》第113条第1款确立了工资、税收债权的优先受偿性，《合同法》第286条规定建设工程价款可以优先受偿，《海商法》第21~30条规定了船舶优先权，《民用航空法》第18-25条规定了民用航空器优先权。建设工程优先权、船舶优先权、民用航空器优先权之所以被法律确立下来，一个重要的原因就是建设工程、船舶和民用航空器所涉价值重大，对债权人而言非常重要。营业是很重要的商业元素，其价值重大，对转让人而言，往往能够决定其生死存亡。因此，本文认为，在我国商法未来制定营业转让合同规则时，有必要设立营业优先权，以保护营业转让人的利益。
由于优先权欠缺公示性且具有一定的追及性，如何保护善意第三人，是设立营业优先权规则时应考虑的问题。设立优先权登记制度是从公式方面保护善意第三人。法国法规定，转让人必须在商事营业资产买卖合同订立之日起15日内向经营地商事法院书记官登记优先权，如果不登记，出卖人不享有优先权。[6] (P367) [7] (P79)优先权登记制度在我国法上也有体现，《民用航空法》第20条规定了民用航空器优先权的登记制度。对于营业优先权，为了向社会进行公示，可以要求转让人在营业转让合同签订后的一定期限内到工商行政主管部门予以登记。鉴于商事活动的时效性，营业优先权的登记期限不宜太长，以30日为宜。考虑到商事活动的灵活性、我国登记制度还不完善以及对营业转让人的保护，可以将登记规定为优先权的对抗要件，如果不登记，营业转让人不能对抗再次受让营业财产的善意第三人。由于构成营业的财产流动性很大，即使经过登记，也不宜使优先权的追及性及于商品、原材料等动产之上，但在构成营业组成部分的不动产、商号、商标权及专利权等价值较大或较为重要的成分之上，可以体现优先权的追及性。
如果营业转让人怠于行使优先权，则对受让的营业而言，实属一大负担，不利于营业的继续流转，也不利于保护善意第三人，因此，应规定优先权的存续期限。对于民用航空器优先权，《民用航空法》第25条规定了3个月的存续期间;对于船舶优先权，《海商法》第29条规定了1年的存续期间。为了促使营业转让人尽快行使优先权、使营业财产所关联的各种商事秩序尽快稳定下来，参考《民用航空法》和《海商法》规定的优先权存续期间，且考虑商事实践的需要，可以规定营业优先权自营业转让合同生效之日起满1年不行使而消灭。另外，为了使营业财产上的优先权负担早日除去，使营业财产早日获得“新生”，在设置营业优先权规则时，可以赋予受让营业财产的善意第三人涤除优先权的权利。《海商法》赋予了船舶受让人涤除优先权的权利，[注：船舶优先权具有很强的追及性，为了保护船舶受让人的权利，《海商法》第26条赋予了船舶受让人涤除优先权的权利，以督促优先权人及时行使优先权。在实务中，享有船舶优先权的债权人应自法院催促裁定公告之日起六十日内向法院申报权利，办理船舶优先权登记。逾期未主张权利的，视为放弃船舶优先权。]这种规定可资借鉴。
营业优先权的设置，不仅有利于保护未能顺利取得转让价金的营业转让人，而且对完善我国优先权体系亦有一定贡献。
2. 竞业禁止义务
营业转让规则的缺失，导致营业转让人所负的竞业禁止义务，在实务中不具有可操作性。营业转让人转让营业后负有竞业禁止义务，这是营业转让的应有之意。虽然我国法没有明文规定营业转让人的竞业禁止义务，但根据《合同法》第60条第2款对附随义务所做规定，营业转让人应当遵循诚实信用原则，根据营业转让合同的性质、目的和交易习惯履行竞业禁止义务。营业转让人的竞业禁止义务是由诚实信用原则所派生出来的义务，将来有必要参考公司职工竞业禁止义务的规定，[注：《公司法》第149条规定了董事、高级管理人员的竞业禁止义务，《劳动合同法》第23条、第24条规定了用人单位的高级管理人员、高级技术人员和其他负有保密义务的人员的竞业禁止义务，《劳动合同法》上的竞业禁止义务多体现为意定义务。]将营业转让人所负有的竞业禁止义务直接上升为法定义务。
根据民法规则，确立营业转让人的竞业禁止义务，不存在任何障碍。然而问题是，竞业禁止义务的内容如何确定?在法无明文规定的情况下，对竞业禁止义务内容的理解容易产生分歧，实务中，容易出现裁判不一致的情况。
不同立法例对竞业禁止义务内容的规定，不尽相同。日本法将竞业禁止的时间范围规定得很长。《日本商法典》第25条规定，除非另有约定，转让人在20年内不得在同一市镇村内或相邻市镇村内经营同一营业;转让人有不经营同一营业的特约时，该特约只在同一府县内及相邻府县内，在不超过30年的范围内有效。[10]《日本公司法》第21条做出了类似的规定。[11]《韩国商法典》第41条所规定竞业禁止的时间限制比日本缩短了10年，其他内容大致相同。[12]在设立竞业禁止义务时，既要考虑保护营业受让人的利益，也要确保营业转让人的营业自由，如果过于限制营业转让人的营业自由，则难以在营业转让人和营业受让人之间维持利益均衡，也不利于商业的发展。因此，本文认为，将竞业禁止的时间限制规定为5年较妥。《意大利民法典》和《澳门商法典》即是这样规定。《意大利民法典》第2557条除了规定了竞业禁止5年的时间限制，还对双方就竞业禁止的约款进行了限制，双方的约款不得妨碍出让人的任何业务活动，即使双方约定了更长的期限，自转让时起的5年内禁止竞争的约定有约束力。[13]我国澳门地区对竞业禁止义务规定得非常详细，《澳门商法典》不仅规定了竞业禁止义务及其限制，还规定了违反竞业禁止义务的救济及其限制，《澳门商法典》的很多规则可资借鉴。
为了更好地保护营业转让人的营业自由，竞业禁止义务除了受到时间限制外，还应受到行业限制和地域限制。至于行业限制和地域限制的范围，主要取决于立法者的价值取向和利益衡量。
四 营业转让合同对营业受让人的效力
营业受让人有权获得营业财产，并继续营业;其主要义务是支付转让价款，此外，还要承受营业上的负担。
营业受让人受让营业，应按营业转让合同约定的数额支付转让价款，这属于营业转让的常态。如果营业转让人为了甩掉包袱，将积极财产和负债打包转让，在资不抵债的情况下，不仅营业受让人不需要支付价款，营业转让人甚至可能会倒贴。
在特殊情况下，营业受让人具有减价请求权。如果营业转让人对约定由营业受让人承担的营业相关债务未进行如实披露，且对转让价款的确定造成了影响，营业受让人基于民法上等价有偿原则和公平原则，有权主张减少转让价款。根据《合同法》第174条，通过参照买卖合同中的物的瑕疵担保责任，受让人可以主张减少价款。受让人亦可主张转让人构成欺诈，从而请求变更或撤销合同。借助于合同撤销权，固然可以救济受欺诈的营业受让人，但考虑到交易的安全和营业的稳定，不宜将有瑕疵的合同一概撤销，在弥补瑕疵后，营业受让人仍然愿意继续履行合同的场合更是如此;而且，撤销权的行使受到1年除斥期间的限制。减价权的行使实质上是一种形式的合同变更。在商法上直接规定营业受让人的减价权，有利于规范商人的商行为，对不诚信的营业转让人能够起到警示作用，也方便权利受侵害的营业受让人直接援引。商法对减价权的单独规定是一种方式的强调，与《合同法》上合同变更和减少价款的规定并不重复。营业转让中的减价权已有立法例予以确立。《俄罗斯联邦民法典》第565条第3款规定，如果移转的企业财产中包括出卖合同或移交文书中所没有指明的卖方债务，而卖方不能证明在出卖合同签订时和企业移转时买方知悉此种债务，则买方有权要求减少购买价格。[5] (P216)
五 结语
营业转让是商事交易中常见的实务形态。营业资产及转让制度成为企业并购的最重要制度工具。[14]德国、法国、意大利、日本、韩国、俄罗斯等国的法律都已经规定了营业转让规则。美国《统一商法典》对大宗买卖所规定的规则，[15]与营业转让规则具有异曲同工之效。
在讨论商事通则的规范中, 营业始终是一个非常值得重视的范畴。[16]营业转让中有很多特殊规则需要在法律上予以确立，因此，为了规范营业转让行为，有必要在商法上单独规定营业转让合同，就营业转让合同的形式、内容、权利义务作出明确规定。商法应充分发挥法的提示和指引功能，在将来制定商事通则时，有必要将营业转让合同相关的规则纳入进去，以引导当事人签订营业转让合同，并向受损害的一方提供救济相关的规则。
[参 考 文 献]
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作者：周洪政
按照国家整合不动产登记职责的部署和要求，房屋交易管理职责与登记职责分离，由住建（房管）部门承担。按照住建部的要求，作为房屋交易管理重要内容之一的房屋转让（包括商品房、存量房）应当实行转让合同网签管理。房屋转让合同网签，根据各地的操作实践，一般是由房产交易管理部门提供网络技术平台，房屋交易双方通过该网络平台对转让房屋进行房源核验后，通过网络签署房屋转让合同，合同一旦签署，转让的房屋在该平台中予以锁定，防止该房屋再次交易。
虽然房屋转让合同网签工作已在许多城市开展，但对于转让合同网签的必要性和重要性，房产管理部门及工作人员的认识仍未达成普遍性的共识。但笔者认为，房屋转让合同网签作为房屋交易管理手段，在促进房产市场公平、诚信交易方面发挥着重要的作用，其存在有着充足的法理依据和现实依据。
一、合同网签具有法理上的正当性
房屋转让合同网签包含两个最基本的功能：房源核验以及防止“一房多卖”。房源核验是对转让房屋的自然状况、权利状况、有无查封等限制交易情形在签约前进行核实、验证；经过房源核验，房屋转让双方通过交易管理机构提供的网络平台签署房屋转让合同后，该套房屋在该平台中不得再次进行转让合同网签或者抵押合同网签等交易行为，即防止“一房多卖”或者“一房多次交易”。
1.房源核验功能为交易的真实性提供保障
房源核验是由房屋交易管理部门提供平台及数据，供转让双方对房屋的自然现状和权利现状进行核实和确认。房屋交易管理部门的基础数据来源于法定权威部门（不动产登记部门共享提供的不动产登记数据以及商品房预售许可部门的商品房许可销售数据），房屋交易管理部门履行职责所产生的政府公信力，以及转让房源的权威数据核验确保了交易标的物的真实性，节省了交易双方的成本。特别是在房源核验时可以让受让人及时了解该房源是否存在限制交易等权利瑕疵，其交易知情权得到了较为充分的保护。
2.防止“一房多卖”功能是“诚实信用”法律原则的具体体现
首先应当明确的是“一房多卖”不是房屋所有权人的当然性正当权利。我国《民法通则》规定了民事活动应遵循“诚实信用”和“权利不得滥用”原则，《合同法》也规定了“诚实信用”和“依合同履行义务”原则。按照法理界的共识，合同是当事人之间的法律，房屋转让合同一旦签订，双方当事人应当诚信履行相关权利义务，违背合同义务，将房屋再售他人，与法律规范的价值追求相悖，不能视其为具有正当性。因此，房屋转让合同网签利用技术手段，防止在交易系统平台内“一房多卖”，其正当性契合民事法律规范的价值追求，是民事法律中帝王条款“诚实信用原则”的具体体现，而非前述观点所认为的没有上位法依据。
二、合同网签是维护房产市场交易秩序的重要手段
就合同网签的现实功能而言，其维护房产交易市场秩序的作用主要体现在：
1.防止利用虚假房产进行欺诈
在房屋交易特别是存量房市场中，房源信息为出售方所控制，交易信息嚴重不对称，不法所有权人利用交易惯例将不能交易的房屋借转让之名诈取购房款项，购房人往往面临“钱、房”两失，维权艰难的局面。转让合同网签以房源核验为前提，特别是在存量房转让中，购房人能够在签约之前充分了解房源状况，特别是有无限制交易情形存在，这样可以有效改变其在交易中的不利地位，有利于防止欺诈。
2.防止利用房产多次交易，保护购房人合法权益
房屋转让合同网签后，其交易的房源在系统内锁定，维护了购房人的合法权益，同时也减少了因合同双方任意违约给市场造成的不确定因素，有利于维护房产市场交易秩序的整体稳定。
3.合同网签可以成为政府综合管理、分析房产市场的有效载体
借助转让合同网签技术手段，政府部门可以通过房屋转让合同签约将房产经纪机构及人员管理纳入房产交易市场一体化管理，及时搜集、获取并分析房产市场较为真实的原始交易数据，判断市场走向及趋势，为政府宏观管理房产市场提供扎实的基础。
三、房屋转让合同网签亟需建立统一规范制度
2010年国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出要“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”。但除商品房预售合同网签备案建设部早在2004年修订《城市商品房预售管理办法》时已明确规定“房地产管理部门应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案”，商品房现售合同网签备案及存量房交易合同网签备案均没有相关规章制度明确。因此，房屋转让合同网签制度虽具有法理上的正当性，目前各地在做法上仍各有差异，但合同网签制度作为房屋市场交易管理的有效手段，其效果已在全国多个城市的推行中初步显现，将房屋转让合同网签工作的成功经验及时上升为某一行政区划甚至全国统一的规范制度的时机已经成熟；同时作为房屋交易管理工作中的一项重要职责，房屋转让合同管理也需遵循“依法行政”原则，房屋转让合同网签规章制度的制定，将为房屋交易管理工作提供直接法律依据；房屋转让合同网签制度的确立，也将为房屋其他交易（抵押、租赁等）管理工作奠定基础。当下，房屋转让合同网签备案制度规章的制定已迫在眉睫，各地房屋交易管理部门急需一套规则完善、职能明确、流程清晰、规范有序的制度规章来指导开展房产市场管理工作，以保证房屋交易安全、维护房屋权利人合法权益、促进房地产市场平稳，健康发展。
陈品禄/责任编辑
作者：吴振东
饭店转让合同
转让方(甲方)：身份证号：
接收方(乙方)：身份证号：
甲、乙、双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、甲方同意将自己位于饭店转让给乙方，建筑面积为 120平方米。
二、 乙方在年月日前一次性向甲方支付转让费共计人民币大写元，上述费用包括房租(20年月日至20年月日)甲方不得再向乙方索取任何其他费用.
三、 该店面的营业执照由乙方办理，乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。
四、本合同一式二份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方签字：
乙方签字：
20年月日
协议编号：
店面转让协议合同书 (标准版)
甲
方：
乙
方：
签订日期：
签订地点：
转让方(甲方)：
身份证号码：
顶让方(乙方)：
身份证号码：
甲、乙、双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、甲方同意将自己位于 XXX 街(路)XX 号的店铺转让给乙方使用，建筑面积为 XX 平方米;并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等;营业设备等全部归乙方。
四、乙方在 XX 年 XX 月 XX 日前向甲方支付转让费共计人民币 XX元，(大写：XX)
五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照、卫生许可证等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责;乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
六、如乙方逾期交付转让金，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期 30 日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的 10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的 10%作为违约金。
七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方签字：
日期：
乙方签字：
日期：
附件：一、乙方欠条一份
二、甲方转让给乙方的一切设施清单
巧思屹微信打印机租凭合同
签订日期：____________________合同编号：__________________
承租方：(以下简称乙方)___________________________________________________ 出租方：(以下简称甲方)___________________________________________________
根据《合同法》的有关规定，按照平等互利的原则, 为明确甲、乙双方的权利义务，经双方协商一致，特签订本合同。
第一条：租赁电器的名称_______________________________________________________ 规格：_____________________型号：_____________________数量：_____________________ 使用地点：___________________________________________________
第二条：租赁期限
自________年________月________日至________年________月________日止，如需继续租用，应在本合同期满前日内，重新签订合同。(本公司一律以天为单位计费)
第三条：租赁电器的所有权
1、在租赁期间，合同附件所列租赁电器的所有权属于甲方。乙方对租赁电器只有使用权，没有所有权。
2、在租赁期间，乙方如对租赁电器进行改善或者增设他物，必须征得甲方的书面同意。
3、在租赁期间，乙方如将租赁电器转租给第三人，必须征得甲方书面同意。
第四条：租金的计算和支付
自________年________月________日至________年________月________日止，租赁期满，乙方将设备完好交给甲方办理退货手续，若乙方继续使用，应在本合同期满前日内重新签定续租合同。
第五条：保证金
经甲、乙双方协商，甲方收取乙方保证金_____元，作为履行本合同的保证。乙方交纳保证金及第一期租金后办理提货手续。租赁期间不得以保证金抵作租金。租赁期满，扣除应付租赁电器的缺损赔偿金后，保证金余额应退还乙方。
第六条：租赁电器的交货和验收
1、租赁家电在交货地点，由甲方向乙方(或其代理人)交货。因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况造成租赁电器延迟交货时，甲方不承担责任。
2、乙方应自收货时在交货地点检查验收租赁电器，同时将签收盖章后的租赁电器的验收收据交给甲方。
3、如果乙方未按前款规定的时间办理验收，甲方则视为租赁电器已在完整状态下由乙方验收完毕，并视同乙方已经将租赁电器的验收收据交付给甲方。
4、如果乙方在验收时发现租赁电器的型号、规格、数量和技术性能等有不符属于甲方的责任时，乙方应在交货当天，最迟不超过交货日期三天内，立即将上述情况书面通知甲方，由甲方负责处理，否则，视为租赁电器符合本合同及附件的约定要求。
第七条：租赁电器的使用、维修、保养和费用
1、租赁电器在租赁期内由乙方使用。乙方应负责日常维修、保养，使设备保持良好状态，
并承担由此产生的全部费用。维修费用及配件价格请见附表。
2、在工作过程中乙方若不能对电器故障进行排除，应及时通知甲方进行维修。
3、租赁电器在安装、保管、使用等过程中，致使第三者遭受损失时，由乙方对此承担全部
责任。
4、租赁电器在安装、保管、使用等过程中发生的一切费用，均由乙方承担。维修收费均按
照国家三包规定的范围。
第八条：租赁电器的毁损和灭失
1、乙方承担在租赁期内发生的租赁电器的毁损和灭失的风险。(正常损耗不在此限)
2、在租赁电器发生毁损或灭失时，乙方应立即通知甲方，甲方有权选择下列方式之一，由
乙方负责处理并承担其一切费用：(1)将租赁电器复原或修理至完全能正常使用的状态;
(2)更换与租赁电器同等型号、性能的部件或配件使其能正常使用;(3)当租赁电器毁损
或灭失至无法修理的程度时，乙方应赔偿甲方。
第十条：违约责任
1、未经对方书面同意，任何一方不得中途变更或解除本合同;任何一方违反本合同约定，
都应向对方偿付本1500元的违约金。
2、乙方如违反本合同的任何条款时，甲方有权采取下列措施：
(1)要求乙方及时付清租金和其他费用，并要求乙方赔偿甲方的损失;
(2)终止本合同，收回或要求归还租赁电器，并要求乙方赔偿甲方的一切损失。
第十一条：争议的解决
凡因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，甲、乙双方应通过友好协商解决;如
果协商不能解决，应提交相关仲裁委员会，根据仲裁的有关程序进行仲裁裁决。仲裁费用和
胜诉方的律师费用应由败诉方承担。
第十二条：未尽事宜，双方另行协商解决，本协议壹式;两份，甲乙双方各执一份，双方签
字盖章并在甲方收到乙方月租或预付定金后生效。
承租方(乙方)：出租方(甲方)：地 址：地 址：电 话：电 话：
甲方：深圳--------有限公司
乙方：深圳-------
有限公司
丙方：深圳--------有限公司
协议签订时间：2009年5月31日
协议签订地点：深圳市
截至2007年12月31日止，甲方欠乙方的债务总计人民币656.98万元;丙方欠甲方的债务总计人民币3,657.18万元。现甲乙丙三方就各方之间的债务清偿问题相互协商一致，达成如下协议：
一、甲方同意将其对丙方的债权中的人民币656.98万元以人民币656.98万元的价格转让给乙方，乙方愿意受让此项债权。
二、上述第一条中债权转让的价款由乙方将其对甲方的债权人民币656.98万元予以抵偿。
三、上述债权转让后，乙方取代甲方享有对丙方人民币656.98万元的债权，享有法律规定的债权人的相关权利，丙方直接向乙方偿还债务，承担法律规定的债务人的相关义务。
四、丙方同意在本协议上签字以确认知悉上述甲乙双方对上述债权的转让事宜。
五、经上述债权转让和债权抵偿后，甲方与丙方之间的债权债务将抵销人民币656.98万元，乙方与甲方之间的债权债务将抵销人民币656.98万元，抵消后乙方享有对丙方人民币656.98万元的债权。
六、本协议的未尽事宜，依《中华人民共和国合同法》之规定。
七、本协议自甲、乙、丙三方当事人签章后生效。
八、本协议一式叁份
，甲、乙。丙三方各执壹份。
甲方：深圳-----有限公司(签章)
乙方：深圳-------有限公司(签章)
丙方：深圳---------有限公司(签章)
广告位租赁合同
甲方(出租方)：(以下简称甲方) 乙方(承租方)： 四川华文锦瑞广告传媒有限公司(以下简称乙方) 甲乙双方就乙方在甲方电梯轿厢和电梯入口处以及该小区内放置看板媒体(以下简称“看板”)、和多媒体广告液晶电视机(以下简称 广告机)刊发广告一事进行友好协商，达成以下条款，双方共同执行：
第一条租赁地点及其数量
1 甲方同意将_________________________________________轿厢内壁广告位租赁给乙方发布框架广告和视频广告。
2 灯箱块)
第二条设置方式和范围
1、看板安装于电梯轿厢壁上，用粘贴或敷膜方式贴在轿厢壁上，共三面(左、中、右)，
2、采用进口美国3M技术贴敷在电梯厅门上;
3、电梯轿厢指(面向电梯门及出梯门时目光所能触及的轿厢壁)。
4广告机安放在电梯的入口处,线路的走放须经甲方同意(接电事宜需甲方具体协调，材料及设备由乙方负责)。
5乙方安装设施时不得破坏甲方公共设施，如有破坏须照价赔偿。
6小区内的灯箱广告、公益广告以及其他广告的张贴物须设置在该小区的主要位置。
第三条广告内容
1、公益广告(包括社区文化建设、公民道德规范、防火、防盗知识、保健小常识、生活小窍门等);
2、商业广告(广告内容必须符合国家广告法的规定，不得发布不宜单位、社区和家庭的广告，更不得发布影响少年儿童身心健康的广告);
*本合同涉及商业秘密，请妥善保管：任何一方均不得向第三份透露本合同内容*
第四条租赁时间
合同期为_____ 年。即从______年____月____日至_____年____月____日。
第五条免费内容及方式
1、本合同签订后，乙方为甲方免费刊发精神文明建设及防火、防盗等方面公益性广告，由乙方负责制作;
2 乙方负责为甲方所属楼宇及其他附属设施制作30秒以内的视频广告(商业性质)，具体内容可以甲乙双方共同协商后定。
3 该视频可以在乙方所属广告点免费播放(不少于5个点位，具体位置由乙方指定， 每天每台不少于5次的播放)一周，具体位置和播放时间需甲乙双方协商。
4 如该视频是乙方全程制作该视频的版权属于乙方，也可以代甲方播放，需甲方提供相关视频文件。
第六条双方权责
1、甲方责任：
(1)甲方保证本合同签订的电梯由乙方独家经营，在合同期内不允许第三方在电梯轿厢和公共区域安装同类型的广告宣传媒体进行广告宣传活动。
(2)在合同期内，甲方与第三者产生纠纷不影响该合同的执行;
(3)甲方有义务向乙方提供相关的资料，以便乙方办理广告审批手续时使用;
(4)甲方有义务配合乙方的看板正常刊出，如发现看板有人为破坏或损坏，应及时通知乙方;
(5)甲方无权自行撤换乙方所刊发的广告画面及展板，否则按违约赔偿。
(6) 甲方在乙方安装的设施范围以内有条件的需提供监控服务，如遇破坏及其他损害乙方的利益下，乙方有权调取和观看监控录像。
2、乙方责任：
(1)负责看板刊发的广告内容报有关主管部门批准，并对所刊发广告内容的合法性负责;
(2)负责看板广告的设计、制作、安装、发布。
(3)乙方根据市场发展情况，将推出适应市场需求的高新科技产品替代更新(具体事宜，届时由双方协商解决)。
*本合同涉及商业秘密，请妥善保管：任何一方均不得向第三份透露本合同内容*
第七条其他事项;
1、本合同到期时，乙方如需续约，应在本合同到期前一个月提出;在同等条件下，乙方有优先权;
2、在合同未到期时，任何一方如须解除合同，须向另一方说明原因，征得对方的完全同意(文函答复、加盖公章)。一方未完全同意，另一方随意解除合同属违约行为;
3、甲方如有新建、新增电梯时，在同等条件下，乙方有优先权。
第八条不可抗力
如遇不可抗力(如战争、火灾、政府行为或政府明文禁止)而无法履行合同时此合同自然终止。
第九条生效时间
此合同一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字、盖章之日起生效。
第十条未尽事宜
此合同如有未尽事宜，甲、乙双方可通过友好协商、签订补充附件解决，补充附件与合同具同等法律效力。无法取得共识和谅解的，提交合同签注地司法机关解决。
第十一条补充条款_______________________________________________
甲方(盖章)：乙方(盖章)：
甲方委托代表人(签字)：乙方委托代表人(签字)： 签约时间：签约时间：
电话：电话：
传真：传真：
地址：地址
*本合同涉及商业秘密，请妥善保管：任何一方均不得向第三份透露本合同内容*
土地经营管理权转让合同
转让方：，身份证号码：，现住址：诸城市密州街道梁家店子村，以下简称甲方。
受让方：孙闪忠，身份证号码：，现住址：诸城市密州街道梁家店子村，以下简称乙方。
双方当事人根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》的规定，在征得梁家店子村村委会研究同意，双方在完全自愿、公平合理、诚实信用、协商一致的原则下，经过充分协商，特签订本土地经营管理权转让合同，以资双方共同遵守：
第一条、转让内容：
甲方将自己享有使用权的亩土地一次性转让给乙方。土地四至边界为东临，南临，西临，北临。
第二条、转让费数额、上交时间及采用的办法：
1、甲方一次性将家后亩，土地转让给乙方经营，时间自2012年月日至2029年月日，期限为17年整。
2、租赁每亩每年1000元，十七年共计元，乙方应于合同签订之日起一次性付清元。
第三条、双方约定的其它事项：
1、在转让期间如国家征用该土地建设公路、勘探、铁路、高压电线及工业
开发或者移民搬迁等，给予的补贴由乙方享受。甲方不得干涉乙方的正常生产和经营管理。
2、2012年甲方在该土地上种植的小麦收益归乙方。
3、该土地的经营管理权转让期满后，如国家法律、政策不变，允许私人继续经营、占有、使用、收益，可按照当年土地价格另行调整价格由乙方继续承包，其他合同内容不变。
第四条、违约责任：
1、如甲方违约擅自解除合同，除全部返还给乙方已经上交给甲方的转让费，并承担因此而给乙方造成的一切损失(包括乙方在该土地的建设与投资)。
2、如乙方违约，甲方不退还乙方已上交给甲方的转让费，包括一切建设投资。
第五条、其他约定
1、 本合同一经双方签字即生效，甲乙双方不得反悔。
2、 如有未尽事宜，双方可作补充条款，补充条款与本合同具有同等法律
效力。
3、本合同一式二份，双方当事人各持一份，具有法律效力。
甲方(转让方)：
乙方(受让方)：
见证人：
时间：年月日
