大连软件园招商运营

第1篇：大连软件园招商运营

智慧园区如何实现招商运营辅助决策

摘要：在疫后复工复产、提振经济的背景下，新型基建与产业升级将成为未来一段时间的重点投资建设方向，而智慧园区作为产业升级转型的重要载体，也将迎来新的发展机遇。作为各地产业发展的重要推进器，智慧园区需要重点考虑如何通过科学评估、精准招商促进产业集聚、实现产业优化转型升级。本文以发展为导向，介绍智慧园区体系应如何实现招商运营辅助决策，促进地方产业优化与发展。

关键词：辅助决策;五级统筹;流程解析

截至目前，全国已有16个省市公布了重大项目总投资计划以及2020年投资计划，总投资额计划达到34.4万亿。其中公路、高铁、桥梁等传统基建投资比重明显下降，5G、人工智能、工业互联网、智慧城市、教育医疗这些新型基建等比重大幅提升。

智慧園区也是未来新型基建的重要建设内容。作为各地产业发展的重要推进器，智慧园区需要重点考虑如何通过科学评估、精准招商促进产业集聚、实现产业优化转型升级。本文以发展为导向，介绍智慧园区体系应如何实现招商运营辅助决策，促进地方产业优化与发展。

1 智慧园区招商运营辅助决策系统整体解决方案

招商运营辅助决策系统可以从用户识别、需求挖掘、功能细化和框架设计四个方面人手，提供智慧园区整体解决方案。智慧园区的招商运营管理，涉及市级统筹、管委会协同、园区执行、企业配合多级层面，需求和待实现的功能也涉及多种方面，应分类分析用户需求，对应用场景实现功能细化，见图1。

首先，将用户划分为市政府、管委会、园区、企业和员工五个等级。通过对不同层级用户进行区分，来设计整个园区智慧化管理系统的具体功能。

其次，通过对用户进行深入的需求挖掘，打通行政、管理、服务及生产生活配套功能的横向及纵向传导机制。横向传导指同一用户的不同需求管理，纵向传导指同一功能针对不同用户的区别化设计。

再次，在用户及需求分析的基础上，结合基础设施配备情况进行智慧园区框架设计，打造八大应用场景：智能运营、园区安防、智慧应急、智慧交通、资产管理、能效管理、高效办公及智慧招商。针对现行的热点问题如公共卫生事件及产业园区发展需求，对应急管理和智慧招商功能进行细化，作为平台特色功能。

最后，进行智慧园区建设，要进行园区基础设施建设和基础数据收集工作，保证数据来源和准确性。园区基础设施包括完善的通信、供电和管道管网，以及数据传输的通道如光纤、WIFI和5G网络。为了便于全局监控和管理，需对园区的人员、楼宇、车辆、设备、管网、停车场、环境等进行分别识别跟踪定位，精准收集园区运营状态数据，形成资产管理、运营监控系统。

2 五级统筹与用户差异化需求

产业发展首先需要城市政府的顶层规划。应从市级层面统筹优化产业定位与功能布局、管委会精准分析产业集群与招商方案、园区定期评估企业运行状况，从而不断优化产业格局、吸引和留住优秀企业与人才，提升城市经济与竞争力。

对智慧园区体系而言，单个园区的智慧化难以实现提振地方经济、优化产业升级的目标，必须从“市政府一开发区管委会一产业园区一企业一员工”五级统筹设计，基于人口迁移分析、产业集群分析、空间绩效与生产检测等多个功能板块进行测算，辅助城市及产业园区招商运营全流程决策与方案生成，见图2。

市政府层级，智慧园区招商辅助决策系统从全市发展角度全局把控，辅助确定园区产业功能定位、选址与规模、招商引资战略，进行发展资金测算，辅助确定激励措施。同时提供全市产业园区情况总览、运营管理状况总览与应急指挥功能。

开发区管委会层级，针对开发区整体情况提供产业集群分析，辅助招商方案与优化补贴政策确定，监测各园区运营管理状况，并提供应急指挥功能。同时利用智慧园区招商辅助决策系统对产业园区提供必要的技术创新平台和职业技术培训相关线上基础服务。

园区层面，提供园区产业相关性分析、企业绩效评估、排放检测预警评估等，评估人驻园区企业综合竞争力，辅助园区后续招商与续租决策，从而把控园区发展方向，结合实际情况调整园区运营管理政策，及时为企业提供必要帮助，不断优化服务水平。

企业层面，为企业提供线上政策解读、企业绩效与排放综合评估、辅助优惠政策申报等功能，助力企业发展。

员工层面，以提供园区服务信息、线上消费、园区活动等为主，方便员工工作与生活。

3 智慧园区招商辅助决策全流程解析

智慧园区规划首先要关注园区的招商引资需求。招商前，通过科学的手段进行整体产业发展分析评价，从而得出潜在招商企业和未来产业升级方向，促进地方经济发展;企业人驻后，通过大量数据积累进行企业综合分析，对产业园区优惠政策进行合理规划，促进园区优质企业的孵化与发展。遵循“生态优先”的原则，通过对生产指标的监测和园区整体环境的实时监测，保障园区绿色发展，同时达到能源消耗和产出的合理状态。通过相应的指标分析，也可在园区续租与二期招商时起到辅助决策调整的作用，见图3。

3.1 招商辅助决策

为实现产业优化升级，需要在市级层面综合分析，确定城市产业发展定位。智慧园区系统在招商前期的主要工作之一是辅助寻找当地的主导及特色产业，识别产业集群阶段和类型，同时分析城市人口迁移规律以及人才类型与聚集地，从而确定城市产业发展的人才动力。通过系统科学定位城市产业发展，从市场入手，引导企业集中，形成产业链，进一步促进产业集群的健康发展。

产业定位：智慧园区系统结合大数据、空间分析等方法得到城市劳动力概况与人才分类分布识别，确定影响产业集聚的因素以及集聚程度，预判产业集群发展方向上亟需的相关产业。系统在招商前期基于产业生产区域化的水平、投入产出分析等方法识别产业集聚及主导产业，继而综合分析产业集群所需招商方向、可引入的互补及差异企业类型，分析产业关联度，辅助园区进行招商决策。

情景模擬：智慧园区系统通过大数据分析得出形成产业集群的主要模式，如依托一定的专业市场，相关企业根据需求分工形成产业集群等。通过匹配相关产业集群形成的经验模式提出可参考路径，并根据当地实际情况、主导产业以及园区的定位给出匹配不同产业链的个性化比选方案。另一方面，根据不同类型招商匹配方案测算产业园区整体绩效，辅助招商决策。

方案比选：智慧园区招商辅助决策系统通过区域产业聚集特征及主导产业识别提出产业园区定位方向建议，基于系统分析推荐的产业集群形成的主要模式，提出不同产业匹配度方案比选，依据系统匹配的市场方案测算园区绩效，形成灵活的招商方案进行比选。同时针对不同维度的分析结论，智慧园区系统可提出相应的辅助决策建议。

3.2 年度综合评估

空间绩效：智慧园区系统可实时集成园区内企业各项指标，对园区运行状况进行多方位监测，有针对性地、有效益地指导园区的发展;同时将产业集群程度分为两个维度作为评价，一是通过营业额、纳税额等产值和企业数量来计算产业空间绩效;另一方面是通过分工指数和发展指数来反映集群的实质，体现其凝聚力和活力。

生产指标监测：环境问题作为产业园区另一项重要空间绩效考核指标，对于有效提升园区环境管理水平、加强应急状况下管理力度有重要参考意义。智慧园区系统一方面通过对分级评估指标体系(如环境管理、卫生管理、能源资源节约、污染物排放降低、信息公开等)进行评价打分并给出风险预警;另一方面通过硬件设施直接关联风险预警，如在预警模式启动后对排放超量企业直接关闭排放阀门，严控企业超量排放问题;设置硬件感应设备的数据储存周期，保证数据完整性，便于查询等。

综合竞争力评估：智慧园区系统可从区域产业形成时间、规模结构、联系程度和根植性等指标判别产业园区内企业的产业关联度及聚集发展程度，同时结合园区内空间绩效与生产排放指标识别企业综合竞争力，作为园区优惠政策与补贴发放依据。

在对园区本身的进行全方位分析的同时，智慧园区系统结合空间综合指数分析，不仅可以有效地反映出园区自身的发展特点和发展需求，还能在一定区域的整体发展水平下，帮助园区了解与其他目标对象实力的整体差距，从宏观视角提出园区未来可调整建议。

3.3 续租与二期招商建议

产业园区经过一定时间的发展，通过智慧园区系统的实时监测分析及年度绩效考核，可对当前阶段内企业绩效进行续租排名;同时系统可识别当前产业园区所处的产业集群阶段即聚集程度，与招商前情景模拟进行比较，提出优化产业链匹配方案，与当前产业园区发展方向上具有互补性或差异性的产业相关度分析，推荐招商候选企业类型。

智慧园区系统可依据对产业园区本身及全方位分析的结果，针对不同类型产业园区的发展内涵，提出相应的辅助优化建议及优惠政策方案。

产业集群的特性促进专业市场新业态的发展。技术密集型产业的专业市场主要侧重于服务的基础设施和方式，如展厅、互联网、通讯设施等。而劳动密集型产品专业市场主要侧重于摊位的空间、运输、仓储等方面的服务。智慧园区系统通过各类业态在产业园区的绩效占比，辅助园区进行服务的优化。

智慧园区系统针对产业园区的宏观定位，辅助园区管理者及相关政府部门制定利好产业园区发展的优惠政策。如，针对具有国际竞争力的产业园区，鼓励园区创造适应国际竞争规则的环境，参与全球价值链和营销体系建设;针对面临转型的产业园区，结合科技发展战略，着力扶持具有高新技术、有发展潜力的企业及相关产业。

作者简介：史未名、高铭、张苗琳，清华同衡规划设计研究院研究员。

作者：史未名 高铭 张苗琳

第2篇：《商业地产招商运营策划》课程教学改革: 真题真做

摘 要：开展商业地产招商运营策划课程教学改革的探索旨在改进该课程的教学方法，提高该门课程的教学效果。总结该课程开设以来的教学过程发现，商业地产招商运营课程在教学中存在教材陈旧、系统教学案例缺乏、学生开展招商运营策划课程实践困难等问题。研究结论和建议是加强《商业地产招商运营策划》课程的教材和教学案例的开发，以房地产公司正在实际运作的商业地产项目为背景，模拟招商运营情境，让学生在“真题真做”中掌握商业地产招商运营策划的流程和方法。

关键词：《商业地产招商运营策划》;真题真做;教学改革

过去的策划课程主要讲授的是住宅地产的前期策划和营销策划，商业地产项目招商运营策划课程受限于师资和教学资料缺乏的原因在人才培养方案中没有开设。随着我国房地产市场从新增住宅地产大规模开发转向存量房地产运营和管理，大量商业地产项目如社区底商、零售中心物业和写字楼需要专业招商和运营策划，因此开设《商业地产招商运营策划》课程必要性增加，一方面是拓展学生对商业地产知识的学习，另一方面是为学生在毕业时寻找和开拓新的就业岗位做好知识储备。

商业地产和住宅地产在规划设计层面、开发流程层面和利益分配层面都和住宅市场有很大不同，如在开发流程层面商业地产项目比住宅地产项目的选址过程更严谨、调研更复杂，商业地产开发定位比住宅开发定位更加系统化，推广环节更具针对性，另外商业地产开发比住宅开发多出开业、运营、管理三个环节。鉴于商业地产开发和住宅地产开发有显著不同，因此需要开设专门的《商业地产招商运营策划》课程。开设该课程的目的是通过本课程的学习，使学生能够了解和掌握商业地产招商运营策划订立、执行和修订的流程和操作手段，熟悉商业地产公司招商运营策划业务的基本类型，并且能够运用所学知识分析和解决招商运营策划业务开展过程中的问题，使学生具备开展商业地产招商运营策划业务的基本技能。受限于教材陈旧、教学案例开发滞后、学生缺乏商业地产项目开发经历等原因，《商业地产招商运营策划》课程讲学困难重重，本研究希望总结过去该门课程教学经验，整理教学中存在的问题并提出改进课程教学的建议，以期能够为开设该门课程的教学单位提供借鉴和参考。

1 研究综述

房地产专业教学改革的论文非常丰富，各位专家学者从教学内容、教学方法改革、师生互动等多角度提出改建房地产专业课程教学的路径和方法。

1.1 “真题真做”可以培养学生解决实际问题的能力

李洋（2016）发现荷兰文德斯汉姆应用科学大学产品设计系的“全方位设计项目”实践教学课程采用“真题真做”可以让学生直接了解企业现实中的需求，能够培养生解决实际设计问题的能力。张爱国（2020）将教师亲自参与的纵向课题作为理论教学、实践教学和毕设教学的案例，让学生以纵向课题为题开展“真题真做”，教师从学生完成题目的过程中了解学生对知识的掌握情况，发现教学过程中的问题并及时做出调整，另一方面可以提升学生实践应用能力，达成“教、学、用”一体化的教学目标。

1.2 “真题真做”才能使用行业和市场的人才培养需求

金细簪（2019）在房地产营销课程教学改革研究中提出，情景模拟是有效提高学生实践能力的重要方法，同时能为学生熟悉岗位要求和适应社会发展提供支撑。郑慧开（2020）运用QFD理论对房地产营销策划课程进行教学改革，提出要充分运用经典案例教学法及实际项目教学法，通过实际项目的营销方案设计来不断提升学生的营销思维能力。赵玲（2017）提出房地产开发与经营管理教学要适应新常态背景下房地产市场的变化，培养的学生才能符合市场对房地产开发与经营管理人才的要求。

2 《商业地产招商运营策划》课程教学过程存在问题

《商业地产招商运营策划》课程是一门理论和实践结合非常紧密的课程，既需要房地产市场营销知识的基础，同时还需要策划理论、策划技术的支撑，在体量和价格定位中还需要统计知识和估价知识的辅助，因此前置理论的学习是基础，策划成果能够运用于商业地产招商运营实践是根本目的。由于《商业地产招商运营策划》课程的性质特殊，总结过去该门课程的教学经验以及同学生的交流获取的课程评价信息，归纳该门课程在教学中存在以下突出问题。

2.1 缺乏根据真实商业地产项目招商运营实践开发的教学案例

由于各大出版社现有教材主要是关于住宅类地产的营销策划，关于商业地产招商运营策划的教材较少，本课程教学采用的是王高翔老师2011年09月出版的《商业地产招商运营》一书，由于商业地产市场近年来运营模式进行了大量变革，招商策略和运营方式都随着时代的发展不断创新，因此教材中提及的商业地产招商和运营方式已然落后，急需总结国内标杆商业地产项目实际招商运营的模式并将其开发成案例教学所能使用的案例，帮助学生了解行业动态、岗位胜任的要求。

2.2 课程实训未能实现“真题真做”

由于缺少真实商业地产项目招商基础资料，课程实训未能实现真题真做，较多是虚拟某商业地产项目开展架空式的商业地产招商运营策划。一是由于授课教师没有商业地产项目招商运营的实践经历，难以根据真实商业地产项目招商运营的流程，如客户储備、商户落位、商业开业和运营的总流程开展实训方案设计。二是由于房地产专业学生尚未参加任何具体商业地产项目，对商业地产的招商运营知识的了解仅限于教师讲解和陈旧的教材，进行商业地产招商运营策划方案撰写过程中没有真题真做，常出现和商业地产招商运营实际不符的情况，如在商户落位环节，给某知名服饰类快销品牌的营业面积仅50平方米，导致在制定项目商业定位和业态组合中与实际商业地产项目招商运营的情况严重脱节。

2.3 课程讲解未能及时融入区域商业地产市场实时信息

商业地产市场资料收集是开展商业地产招商运营策划的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，如克而瑞、中原地产等专业房地产数字化服务机构的网站更新资料获取商业地产市场发展的基础信息，同时还需要对项目所处商圈的商业发展动态和商业地产市场未来供给量进行关注，这些数据的获取需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程教学的总课时为56课时，且为理论和实践教学课时的总和，未提前预留时间帮助学生关注和搜集商业地产市场实时动态资料，导致商业地产市场数据陈旧，不能给商业地产招商运营策划如租金和价格定位提供支撑。

3 《商业地产招商运营策划》课程教学改革的思考

为了能够解决过去教学过程中存在问题，建议在以后房地产招商运营策划课程中开展以下方面的教学改革。

3.1 利用真实商业地产项目资料开发专业教学案例

房地产开发与管理专业的学生所需要的不仅仅是对地产理论的理解和掌握，课堂学习更重要的目标是利用商业地产策划理论去进一步服务未来所从事的房地产开发、商业地产招商运营管理的工作实践。因此关注商业地产运营的实践、例如商业地产项目如何开展市场定位，招商中只租不售、只售不租和租售结合是怎么运行的，将商业地产公司真实的项目实践从理论、数据和存在问题分析等维度整理成可供教学的案例，能够给房地产开发与管理专业学生更加直观和职业化的认知体验。

3.2 结合某一商业地产项目的决策需求开展“真题真做”式情境教育

在商业地产招商运营策划课程教学中，引入商业地产项目招商运营的真实背景，采用真題真做，所有的招商运营策划题目均来自商业地产项目的实际需求，而不是编造的题目，使学生直面商业地产项目招商运营实践中的真实挑战。否则，如果脱离了需求产生的真实情景，招商运营策划会成为空架子的策划文案，不能用于辅助项目真实的招商实践。“真题真做”，以实际项目引领教学过程，才能提高房地产开发与管理专业学生对该知识的掌握程度。具体操作步骤如下：

（1）与某一商业地产项目运营管理公司联系，组织学生集体赴商业地产项目实地调研，通过和公司营销人员座谈了解现阶段公司为辅助决策需要开展的招商运营方面等核心要素，开发教学资源，促进班级同学在实地调研过程中形成对项目体量、商业运作及合作方式等方面内容的有基本认知。

（2）课程教学采用“真题实做”的项目教学形式，由班级同学分组组建商业地产招商策划小组，以实际新商业用地项目为教学项目，在利用课余时间实地踩盘后，在教师的指导下，再分别对项目进行市场分析、本体分析、项目分析及定位、业态定位及规划建议、租金预测、运营管理等方面的初步规划，本次项目教学的实施能比较有效提升学生的专业实战能力，特别是调动学生的学习兴趣，并在学习过程中能够获得专业方面发展理念的熏陶。

（3）各小组项目投标报告报告撰写完成后，将打印装订成册，邀请项目单位参与在学院实验室进行的课程作品展示和成果发布，通过此方式再次检验同学们对商业地产招商运营知识的掌握程度以及和项目实际运营情况的稳和程度。在项目实地落成投入后，组织同学们到实地进行参观实际的商业场景，对比实际项目与自己策划的项目之间的差距，并从中吸取经验教训，达到学习目的。

3.3 及时更新商业地产市场变动信息为课程教学提供辅助

通过安排定期资料搜集，培养学生对区域商业市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助商业地产招商运营策划的过程中，学生将了解到近期发布的商业地产相关政策、城市商业配套规划变动、未来商业供给量的变化、招商运营新方法等行业动态信息，从而促进房地产招商分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生关于商业地产的行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。

4 结论

综上所述，《商业地产招商运营策划》课程采用“真题真做”的情境教育教学过程设计，辅助开发与课程配套的专业的案例教学材料和数据库，能够一方面让学生更加真实的体验商业地产项目的招商运营过程，另一方面也能让学生提前感知职业要求，为将来就业做好准备，从而全面提升该门课程的教学效果。

参考文献

[1]李洋.产品设计专业真题真做实践教学探索：“全方位设计项目”教学个案研究[J].装饰，2016，（12）：96-97.

[2]张爱国，严桂凤，欧娟，等.基于BIM技术的“真题真做”案例教学法初探[J].居舍，2020，（17）：193-194.

[3]金细簪，冯香妮.基于知能课程的教学活动设计——以房地产营销课程为例[J].教育现代化，2019，6（78）：143-145.

[4]郑慧开，刘小平，江俊高，等.基于人才需求特征调研的“房地产营销策划”课程教学改革探讨[J].清远职业技术学院学报，2020，13（02）：46-50.

[5]赵玲.基于新常态背景下的房地产开发与经营管理教学改革探讨[J].教育教学论坛，2017，（33）：117-119.

[6]张茜.混合式教学在房地产开发与经营课程中的应用研究[J].科技视界，2018，（06）：135-136.

[7]刘忠秀.《房地产项目策划》课堂教学模式改革的探索与实践[J].教育现代化，2019，6（10）：45-47.

[8]郭奕宏.《房地产开发与经营》课程教学改革研究[J].智库时代，2019，（19）：197+199.

[9]仇东东，潘安平.实践性教学在房地产开发课程中的应用[J].山西建筑，2019，45（22）：176-177.

[10]赵颖，颜霏.疫情期间大规模线上教学实践后的思考[J/OL].中国医学教育技术：1-3，2020-07-11.http：//kns.cnki.net/kcms/detail/61.1317.G4.20200628.0857.002.html.

[11]韦化，苏一丹，贾历程，等.构建“3-4-5”新模式，全面推进课程教学改革[J].中国大学教学，2012，（7）：29.

作者：郭堂辉 覃秋瑜

第3篇：招商运营思路

对于市场类商业地产项目来说，其操作流程一般可分为四大部分，一是项目定位、二是营销策划、三是项目销售、四是项目运营。 在整个项目的开发运作过程中，项目定位是先期的重中之重，将直接影响到项目的成败，在项目前期的设计方案中，就应根据项目所定位的业态来进行综合布局，并根据所需经营业态对建筑物的要求来进行建筑施工设计。而项目的成功销售，则可保障开发商拥有足够的资金进行项目的开发和运营。且成功的营销策划推广也可确保项目销售的成功。

项目定位经初步确定后，须展开对当地及周边城市的市场调研，并组织行业内专家(如行业协会、品牌经营户、市场运营商)和设计单位会同开发商共同对项目进行研讨论证，经科学研讨论证后，交由专业人员执行。

在项目的设计阶段，应考虑专业营运、销售人员的介入，就项目的设计与销售、运营需求结合起来考虑，设计出适合运营要求的物业，为经营物业量身定做。比如：项目商业部分业态如何分布?比例是多少?项目销售与保留部分如何划分?设计的销售单元主力面积该多大?总价控制在多少?该销售单元是否便于所定业态的经营?等等。合理的销售分割有助于项目单价的提升和加快销售速度(去化率)，提高项目的整体收益。

一、项目招商策略

1.市场经营项目定位：

结合本项目所处区域，组织专业人员展开前期市场调研工作，做好本项目区域定位和内部商业部分定位;进一步做好各楼层定位和楼层平面定位。

2. 组建项目前期招商部，培养招商人员，展开前期商户拜访：项目启动后招商部由本公司组织家居行业专业人员负责，成立招商小组，组织日常工作的开展，先期以市场调研工作为主。

3. 展开对主力店、大客户的前期招商工作：

在做市场调研的基础上，同期展开对主力店、大客户的前期招商工作，做好相关行业协会和行业专业媒体的沟通工作。

4. 各个区域分布和经营业态的划分：

具体区域和楼层定位经市调得出结论后再细分。

5. 制定市场租金和招商优惠政策：

市场租金收入目标一般定为三年一个周期，市场招商优惠免租期建议为3-6个月。收入目标也需经调研后根据当地情况制定。各项招商优惠政策及政府相关优惠政策根据实际情况制定。

6.筹备招商发布会：

建议在项目开业前6个月内召开招商发布会，在发布会召开前，做好相关行业协会和专业家居媒体的互动工作，须与各主力店和大客户签订租赁协议;在发布会召开时进行现场签约活动造势，以便在发布会召开后根据招商情况进行租金的提升。

7. 招商文件及相关合同的制定：

须制定市场招商手册、定铺协议、租赁合同、消防责任书等。在发布会召开前须制定经营户手册、员工手册等。

8. 展开招商工作，签订招商合约：

招商发布会召开后，力争在2-3个月内完成招商签约工作，为开业做好准备。

9. 督促经营户进场装修：

在市场通过相关部门验收后，极力推进经营户进场装修工作。掌握经营户进场装修的进度，保证定期开业。

10. 协商确定开业日期及相关开业筹备工作：

应明确工程完工及验收日期，讨论确定开业日期，并以开业日期为节点，安排相关工作日程表及开业筹备工作。

二、项目运营

1. 前期做好项目销售的相关辅助工作，以销售为中心，配合销售部做好相关市调、业态定位、客流动线、商铺划分、价格定位、公共部位装修等服务工作。

2. 搭建运营团队及做好组织架构图：

建议采取总经理负责制下的部门负责制，下辖部门：招商部、综合管理部、人力资源部、保安部、办公室和财务部。综合管理部下辖营销部、市场管理办、工程部。

3. 制定公司各项管理章程和管理制度：

在开业前制定的制度有：市场经营管理制度、各岗位责任制度、市场商品准入制度、商品先行赔付制度、商品价格管理及售后服务制度、装修管理条例、员工管理流程及奖惩条例、财务管理制度等。

4. 明确各岗位工资及员工福利制度：

建议员工收入分两大块为工资和奖金。工资由基本工资、三金、岗位津贴和各项补贴组成，每月按时发放;奖金为年终奖励，年底一次性发放。

5. 市场宣传推广策略的制定和实施：

招商前须做好招商手册一批、市场主楼户外广告位、道路指路牌若干、高炮广告若干、周边墙体广告若干、媒体广告若干，具体计划另行书面报告申请。

6.与政府相关部门进行沟通联络：

在沟通联络的过程中，积极要求政府展开协调，使项目能划行规市，错位经营，避免引起其他商业综合体的恶意竞争。

三、家居类操作项目

操作过的项目：

1、浙江世纪建材市场：

位于杭州市萧山区新世纪市场园区，占地面积150亩，总建筑面积12万平米，业态为建材、家具类专业市场2003年完成销售、招商与开业。

2、杭嘉湖家居大市场——德清佳得利商贸城、卢球商贸城：位于湖州市德清县，占地面积300亩，总建筑面积26万平米，业态为服装、百货、建材、五金类专业市场，2005年完成销售、招商与开业。

3、杭州宏丰家居城：

位于杭州市余杭区闲林镇，占地面积350亩，总建筑面积50万平米，业态为家居、超市类综合体，一期家具、建材市场于2008年完成销售、招商。于2009年开业。

4、宁波美家居国际家居博览园：

位于浙江省奉化市，占地面积50亩，总建筑面积6万平米，业态为建材、家具、橱柜类专业市场，2009年完成招商与开业。

正在操作的项目：

1、宁波宁海物流中心——金属材料市场、五金机电市场：位于宁波市宁海县城关镇，占地面积150亩，总建筑面积8万平

米，采取先招商再销售的模式。现招商预定已达95%，销售工作正在筹备当中，预计今年10月份开盘。

2、杭州红星美凯龙金茂MALL：

位于杭州市德胜东路九堡，占地350亩，总建筑面积46万平米，业态为以红星美凯龙为主力店的一站式家具MALL，属大型综合体商业项目，一期商铺于2010年完成销售，二期商铺正在热销中，今年底开业。

正在洽谈的项目：

1、中国(嘉善)木雕城：

位于浙江省嘉善县，占地面积80亩，总建筑面积12万平米，业态为木雕、红木家具类专业市场。

2、杭州新华东家具城：

位于杭州市艮山东路，占地面积150亩，总建筑面积20万平米，业态为建材、家具类专业市场。

四、项目收费标准

1、项目前期调研服务收费一般为一次性收取10-20万元。

2、项目招商总监及招商部人员在正式招商开始前的前期费用经双方协商确定，可采取包月形式。

3、招商奖励分成三部分:

第一是招商基本奖励，一般根据项目难易程度为2-3个月租金。 第二是项目完成约定招商比例的奖励: 一般约定招商完成比例为70%以上才有，数额经双方协商确定，一般在1个月租金内。

第三是租金总额超过部分的分成，租金超额部分三七分成。

招商运营战略合作伙伴

大卖场：家乐福、乐购、大润发、物美、乐天玛特、易买得数码类：颐高数码、友通数码、国美电器、苏宁电器、五星电器、汇德隆家电

百货服饰类：义乌小商品城、中国轻纺城、天虹百货、泰国尚泰百货、上海百联、四季青服装市场、上海七浦路服饰城、海宁(中国)皮革城

家居类：红星美凯龙、月星家居、居然之家、欧亚达家居、金盛家居、全国工商联家具商会、广东省家具商会、浙江省家具协会、江苏省家具协会、东莞名家具、亚太传媒(亚太建材、亚太家具、亚太门窗等杂志)、广东稼·财富杂志社

儿童主题类：四季青儿童服饰城、织里童装协会、杭州中南集团(动漫)

茶产业：中国国际茶叶拍卖交易中心、中国茶研所、浙江省茶叶集团、各地茶叶协会、天福茗茶、国际茶讯杂志社、茶博览杂志社

酒店类：美国温德姆酒店管理集团(温德姆、华美达、速8等)、南苑e家、如家等

奥特莱斯：北京燕京奥特莱斯、北京首创奥特莱斯、上海百联奥特莱斯、上海狐狸城、杭州乐园奥特莱斯

影院：大地院线、韩国CVG影院、华大影院

餐饮：杭州知味观、澳门豆捞、西苑海鲜楼、名家厨房、卜家野鱼馆、泰国蕉叶、新加坡阿南鲍鱼汤、香港避风塘、两岸咖啡、名典咖啡、上岛咖啡等

第4篇：招商运营文案

招商手册文案(构想)

将画册分为3个主题

1、开辟篇

开辟 ● 市场高定位

2、挖掘篇

挖掘 ● 行业深需求

3、携手篇

携手 ● 品牌效应链

层次构思：(单P设计及文案阐述)

1、封面：

视觉效果：金属质感富有时代感的封面设计 文案内容：

大标题：汇聚四海精品，财运八方亨通(加公司名称)

小标题：招商手册—财富之门，为您而开;至尊福地，虚位以待! 标题下文字： 鸟倦返巢 叶落归根 良禽择木而栖 志士伴明主而谋

千里良驹需逢伯乐方能沃野千里 倚天拔地以博万里鹏翼

2、两面留白，视觉过渡，同时会使整本手册更有档次。

3、扉页：

总经理致词及晨光开发商简介(或集团董事长致词) 照片、简要负责人介绍及致词

4、大标题：开辟 ● 市场高定位 配图占一面 小标题：高瞻远瞩，与时俱进 内文部分：

5、1)商洛城市与西安城市位置关系2)商洛城市定位3)商洛城市规划4)商洛经济发展情况 5.1

商洛大发展 方有“无限”未来

商洛，是陕南三市中距西安最近的城市，构建“商洛-西安”一小时经济圈，加快融入大西安经济圈，积极参与西三角城际联动，是商洛实现经济社会突破性发展的战略任务，对商洛经济发展有至关重要的作用。

5.2

商洛，依靠优美的自然资源，与关中资源优势互补，成为了大西安经济圈重要的原料供应地。在自身区位、生态、资源等比较优势的基础上，始终坚持“生态立市、产业兴市、工业强市”三大战略，实施“开放带动、城镇带动、项目带动、科技带动”四大带动，基本形成了现代材料、现代中药、绿色食品、生态旅游、劳务输出五大产业。增强快速融入大西安经济圈，并参与西三角城市联动的。努力打造优质绿色产业基地和面向西安乃至全国的绿色食品供应基地。

5.3

商洛城市总体布局坚持一个中心区、两个城区、八大功能区、三条发展轴(北新街发展轴、滨河路发展轴、世纪大道发展轴)、两条景观轴(丹江景观轴、南秦河景观轴)。合理规划促进城市经济的繁荣，形成一个市中心，三个居住区级中心，构成完整的公共服务体系。

5.4

近几年商洛经济迅速发展，2013年，全市生产总值510亿元，增长13.5%，比2012年增长超过70亿元，人均GDP首次突破20000元。其中，农业完成86亿元，比2012年增长6亿元;工业完成257亿元，比2012年增长47亿元;第三产业完成167亿元，比2012年增长近20亿元。

商洛市坚持以循环经济为理念，以优化经济结构为主线，以转变增长方式为手段，以实现突破发展为目标，着力打造现代材料工业基地、秦岭最佳生态旅游、现代中药产业基地 、优质绿色食品产业

“四大产业基地”。

5、大标题：王者商道，惊起秋涛万丈骇浪(地理优势) 小标题：抢占先机 把握未来

内文部分：商洛商业发展历程及商洛商业后期发展规划

商洛，作为古商道的“秦楚咽喉”，自古就是长安通往东南诸地和中原地区的交通要道。 如今商业经济迅猛发展，商洛市市区形成以沿工农路与北新街为商业核心，由此往外延展的多个商业组团。以天元大酒店、中国银行商洛支行、轻工供销所、市水务局和市设计院为商业核心，以天信购物中心、电器广场、剧院、皇家宾馆、永兴超市为副中心。形成了以北新街、工农路为骨干的“T”型商业中心，并涵盖商业、饮食服务业和文化娱乐多种商业业态。 伴随新经济大潮的涌动，商洛迅速融入大西安经济圈，商业亟待进行调整和新鲜血液的注入，2014年构建商业靓点作为重中之重，依照“改造老城，加强新区，分级布局”原则，合理布局。商洛将形成以购物、文化娱乐、休闲旅游为主的综合商业中心，同时大型购物中心、大型百货、大型超市也将满足本区及周边的消费需求，引进专业店、专卖店为主，为消费者提供文化娱乐、金融、商务、餐饮等各层次、各方面的消费需要。

6、大标题：挖掘●项目情况 配图占一面 副标题：大需求孕育大市场

内文部分：主要体现项目为商洛城市商业发展先驱者(商洛首家购物中心项目) 标题：

晨光国际购物中心 一个城市的珍藏

The treasure of City

每座城市

都需要对位城市发展的商业建筑 商洛晨光国际购物中心

作为商洛首家购物中心，肩负商洛发展使命 它匹配城市的发展速度 更新升级商洛商业环境 让繁华升级，品质升级 一场生活方式的变革 即将由此展开

贡献给商洛一个城市商业力作，繁华整座城

7、大标题：贵者聚财，商通工惠业乐之成(规模优势) 小标题：实力雄厚，超前定位

内文部分：凸显项目商业体量(具体指标后期设计时提供) 标题：

晨光国际购物中心

商洛商业大作

建筑是有价的，和谐共生是无价的;

晨光国际购物中心，3.6万方城市商业华丽绽放。

身价是有价的，身份地位是无价的。

随着地理资源的成熟和最佳利用，万豪城市广场从大地珍藏到城市珍藏重新定义顶级物业，完成了一次完美的演绎。作为物质符号的豪宅勋章，它已超脱传统地产开发视野，不再是简单的“建筑+园林”，而是声望，是圈子，是价值取向，已经上升到代表一个城市的高度，上升到一个社会圈子的命题，是罗源划时代大作。也正因为如此，万豪城市广场的诞生是受城市瞩目的，更是令人向往的，无论是置业和非置业者、无论是富裕阶层还是普罗大众、无论是地产界还是地产外的各行各业。万豪城市广场落成的一刻，罗源富人生活圈的帷幕将随之掀开。

8、大标题：智者善布，尽设厅堂精妙之工(硬件优势) 小标题：成熟完善、应有尽有

内文部分：项目商业硬件规划完全按照购物中心规划，在商洛唯此一家(阐述项目中庭、步行街、水平及垂直动线等内容)

9、大标题：至尊席位，广聚天下慧眼精英(定位优势) 小标题：携手并肩，共创伟业

内文部分：项目定位为商洛首家全业态家庭型风尚购物中心(该部分可与项目第一阶段户外推广相结合，主要体现项目几大主力业态)

10、大标题：谋者善断，审视今朝虑在百年(业态规划优势) 小标题：经营有道 业内楷模

内文部分：商场规划(图纸)介绍各楼层品牌分布规划情况(后期提供)

11、大标题：财富 ● 双赢新格局 配图占一面

副标题：品牌+人气+管理+实力 = 晨光国际购物中心+您的加盟 = 市场双赢

12、大标题：仁者明治，一解百家难为之惑(管理优势) 小标题：国际管理 世界接轨 内文部分：统一管理

13、大标题：德者明理，循遵商务必守之章(服务优势) 小标题：贴心服务 尽善尽美 内文部分：(略)

14、大标题：友者善交，好结天下各路之朋(政策优势) 小标题：人脉贯通 事半功倍 内文部分：招商政策(后期提供)

15、封底：

精诚合作，共谋发展 携手并进，共创未来

第5篇：招商银行大连分行2014年校园招聘启事

辽宁中公教育http://ln.offcn.com/

招商银行大连分行2014年校园招聘启事

2014银行校园招聘开始啦!快去参加中公金融人在全国举办的免费公开课，了解那些银行招聘"不能说的秘密"。

宣讲会行程

学校 时间 地点

大连理工大学 2013年9月27日(周五)09:00 图书馆报告厅

又值一年金秋招聘季。招商银行大连分行­­热忱向2014年毕业的高校学子们发出邀请!相关信息介绍如下：

一、关于招商银行的相关信息

* 关于招商银行

了解详情请登录http:///cmbinfo/

我们自信：您会有N多个理由在中国的银行业中选择招商银行!

* 关于招商银行大连分行

成立于1997年，目前在大连市设有17个支行和1个私人银行中心，在营口、锦州设有二级分行;员工1000余人，总资产500亿元;在当地同业中，国际业务形成特色及领先态势，零售业务形成了较先进的业务体系及运行机制，目前正以新锐的视角和创新的理念，在当地金融市场中确立新的战略重点，开启新的航程。

* 我们的想法

员工归属感是招商银行企业文化中重要理念之一，因而我们推崇培养自己的员工不断成长。在您步入社会之前，如果您确信自己要投身服务行业，在服务行业中坚定地选择了银行业，今后愿意在滨城大连市成家立业，有从银行基础岗位开始扎实地塑造自己职业生涯的自信，那么，欢迎与我们联系!

二、关于此次校园招聘的介绍

1、招聘人数：100人左右

2、招聘条件

学历：2014年应届全日制一本及以上学历(毕业时应获得学士或硕士学位)

专业：不限专业。考虑未来重点业务发展需要，此次对交通运输、航运管理、船舶与海洋工程、物流管理、化工、房地产投资等专业将予以特别关注。

其它要求：有志于在银行业发展;形象气质佳;具有较强的学习、沟通、抗压能力;具有较好的营销潜质、服务意识和亲和力;

3、相关职业发展路径的说明

基本模式：校招学生入职后，经过集中的入行教育及业务培训后，将首先安排在储蓄柜员岗位工作三个月，然后可进入分行各岗位行内公开竞聘的发展平台，按个人意愿和特长选择批发、零售、运营、管理等各种岗位，通过竞聘进入新的发展通道。

个性化设计：考虑未来战略重点业务发展需要，将对部分专业(如上述特别关注专业)及部分岗位(如具有某类专业的客户经理、风险经理;金融交易产品经理、投行产品经理、零售投资顾问、审贷官)在入行培训后即进入相关特定发展通道，定向为特定岗位做人员后备储备。

4、 招聘日程安排

流程 校园宣讲会

时间 9月27日上午9点，

大连理工大学图书馆报告厅 网申投递简历 初面 笔试 二面 录用通知 截至2013年10月7日 10月中旬 10月中旬 10月中旬 10月下旬

三、简历投递方式及相关重要提示

本次招聘全部采用网申形式，不接受纸质简历。应聘者请登录招商银行官方招聘网： http://career.cmbchina.com大连分行页面按提示注册并投递电子简历。

温馨提示：

(1)所有个人资料必须真实无误，如有虚假信息，申请人将会被取消申请资格;

(2)网申时请一次性填写完个人全部信息，若中途终止，简历将无法更改。同时，网申过程中请务必上传本人近期正面一寸免冠彩色照片，简历中相关信息应完整、准确、真实，其中个人基本情况和实习经历尽量详细;

(3)分行所有通知主要通过95555短信发送到您的手机(不能回复)。当您的手机号码变更时，请及时更新注册信息，这是我们跟您联系的重要渠道。

百年招银的事业期待您的参与，风起云涌的金融浪潮将为您喝彩!

第6篇：运营经理招商工作总结汇报

尊敬的各位领导、同事们：

大家好

转眼之间，就又过去了，恍如小沈阳说的那句“眼睛一闭一睁”就在昨天。回首这一年来的工作、生活，可总结的东西很多。做得好的、成功的地方固然可喜，但更让我感怀的是这一份生活的历练。作为公司的一名中层管理人员，要作好工作就要首先清楚自己所处的位置;清楚自己所应具备的职责和应尽的责任;正确认识所处的位置和所要干的事。就地位而言：从领导决策过程看，我处在“辅助者”地位;从执行角度看，则处在“执行者”地位;对处理一些具体事物，又处在“实施者”的地位。因此，我在工作中努力做到尽职尽责，不越权，不越位，严格要求自己作一个为人诚恳、忠于职守的中层管理者。

虽然今年自己的发生了岗位变动，由熟悉的工作变为自己不曾接触的工作，但在公司领导的关心支持及大力帮助下，再加上同事们的大力支持及认真努力的工作。因此，这一年来的工作相对还比较顺利。较好的完成了领导交给的各项工作任务，取得了学习上的收获，思想上的进步，业务上的提高。这一年来的点点滴滴，心中感触颇多。值此机会，现简要述职如下，请各位领导评议。

一、一年来主要工作回顾

(一)岗位调整前的人力资源部工作

1、根据公司下达的经营指标，编制整理集团所属各公司各岗位管理目标责任书。

2、招聘工作

随着集团公司的快速发展，业务量不断扩大，各公司各部门空缺岗位较多，人员需求量较大并需求紧迫，因此人力资源部在人员招聘工作方面投入了较多的时间和精力。根据各公司的人员需求，人力资源部本着网上搜、报纸上招、内部推荐等方法，认真完成各公司所需人员招聘工作。

3、培训管理工作

为使公司各级管理人员熟悉掌握公司各项规章制度，认清管理职责，增强公司员工的使命感，年初组织全体员工进行了为期一周的集中培训，主要就公司《企业文化》、《公司基本制度》、《如何成为一个好的管理者》、《打造一流员工团队》、《执行能力提升培训》等内容进行了培训;根据考务中心下发的考试文件，及时下发考试通知，并协助报考人员完成报名工作。上半年集团公司共有19人报考二级建造师、8人报考一级建造师、11人报考注册安全师。

4、离职管理工作

办理员工离职手续，进行离职面谈，避免劳动纠纷的发生。截止到6月，集团公司共有50人离职，离职率高达24%，管理层员工与基层员工各占一半，离职高峰期为冬休结束后的3月份，约占50%的比率。

(二)岗位调整后物流园区招商运营工作

因工作调整，我于9月8日调整至欧安达物流招商运营部，并工作至今，由于欧安达领导班子及招商运营部同事对招商前期的基础工作进行的很扎实、很有效，使得后期的招商较为顺利，并取得较好的招商业绩。

1、完成了《欧亚国际物流中心可行性研究报告》、《欧亚国际物流中心项目计划书》的定稿;《招商手册》的定稿及印刷工作并大量使用《招商手册》开展招商工作;公司文化墙的制作及上墙。

2、完成了公司物流园区招商目标商户的调研、走访、座谈等工作，将商户提出的问题进行汇总及解答，并完成了客户资料的分类整理、归档。

3、完成了物流园区招商重点目标商户的现场洽谈，确定其投资意向和定金收取签订意向书。

4、完成了乌市南郊货场、亚中机械交易市场、华南市场的大型机械市场、乌市赛博特汽车城、石河子及克拉玛依汽车交易市场的调研走访，为园区的招商工作奠定了良好的基础。

欧亚国际物流中心在一期陆路物流园区共开工建设16栋单体建筑，分为大型机械区、汽车交易城、汽修汽配区、物流信息服务区及生活区五大块，共计开发可租赁的商铺577间，目前以招商完成438间，剩余待招商的空铺139间，商铺招商完成率为82%;

另外，公司根据市场调研，又开发建设了钢材市场交易区及铁艺加工区。钢材市场交易区及铁艺加工区共建设办公室74间，目前招商完成58间，剩余16间，收取办公室租赁费共计30.15万元。钢材市场经营场地租赁面积为97100平米，共计收取经营场地租赁费183.75万元。

二、其他方面的汇报

因目前在招商运营部任职，心里想的是如何圆满完成园区的招商工作及如何处理在招商过程中所遇到的问题。以下为自己所遇到的一些问题及尚不成熟的想法，望各位领导指正。

1、一期陆路物流区开发建设的16栋单体建筑未能按前期宣传如期交付使用，这对预定商铺的商户有一定的影响。

2、因同行“北疆机电交易城”的招商开展，在我们原有的商户中产生了一定的影响，个别已定商铺的商户在公司的回访中含蓄的表达了要求退房的想法。因此，公司目前当全力抓工程进度，抢时间，及早让商户顺利入住并经营，以此形成浓厚的商业氛围。

真诚的希望举集团之力，力争园区于2011年5月前整体开业，以此奠定欧亚国际物流中心在北疆物流行业的龙头地位。

三、存在的不足和今后努力的方向

一年来，虽然做了一些工作，取得了一些成绩，但和公司上级领导的要求还有很大的差距，主要表现是满足于完成上级布置的任务和常规事务工作，大胆开

展工作的力度还不够。

面对明年的挑战，我将按照公司领导的总体部署，结合公司实际，以创新的思路做好职责内的所有工作，并带领好我们的团队，努力使我们的招商工作再上新台阶。

回顾一年来的工作，我感到困难虽比预想的多，但解决困难的办法更多，能取得这些不错的成绩。这主要得益于我们有一个坚强有力的领导集体，得益于集团所属各公司的理解与支持。我深信，我们的规模会越来越大，我们的前景无限美好，我们的效益更会越来越好。

各位领导，我将以本次述职作为一个重要契机，认真做好总结，遵照集团的部署和要求,认真规划自己今年的工作思路，力争在来年的述职报告中有更好的成果汇报给大家。

以上是我的述职报告，请予审议，不足之处，请予指正。

第7篇：工业园区招商运营模式解析

解析工业园区招商运营模式 工业园区是推动新型工业化建设的重要载体，也是提升传统产业、培育特色 经济、发展高新技术产业的主要基地。招商是实现地产开发收益的主要形式之一。 工业园区招商成功与否将直接影响工业园区的生存，如何使巨大的投资尽快得到 回报，同时能在最短的期限内产生利润，工业园招商方案的制定则显得尤为重要， 具体涉及到几方面的工作：

确立园区招商目标——前期调研——制定招商方案— —招商方案实施——方案效果跟踪调查等。

首先我们讨论工业地产开发的三种模式：

（一） 工业地产商开发模式 简单流程：

政府供地→开发商→开发项目→招商入驻 工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后， 以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商 业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的 经营管理，然后获取利润。

（二）政府独立开发模式 简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻 此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综 合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、 招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。 此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府 挂钩洽谈，弹性空间较大。

（三）综合开发模式 简单流程：政府→投资公司（管委会） ①→开发项目→招商入驻 ②→开发商→开发项目→招商入驻 综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发 模式。 由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要 求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方 面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。

因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂 尾”。 图一：工业地产开发模式 其次我们来看 工业园区产品模式：

（一）建筑形态

1、别墅式别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面 积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是 实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。

2、写字楼模式 目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但 其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在。与别墅式 的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的 中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。

3、工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——既生产基 地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的

武侯工业园和早期的 修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。 截止2008 年10 月，武侯工业园区已累计引进企业328 家，其中鞋业企业25 家， 电子信息类企业103 家，机电一体化企业42 家，生物工程及制药企业40 家，环 保新材料企业17 家，投资及其它企业101 家。其中入园建设产业化生产基地90 家，已建成投产企业57 家。

（二）园区功能

1、主要功能——聚合产业群 将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系 列的产业优势。在产业内，企业之间互动；产业外，企业可以结盟，共同对客户 提供产品和服务。同时，产业集群因享有地理上的优势而有可能获得更便捷的发 展。这种产业的群集具有特殊的优势，地理位置接近也许会产生集群间的激烈竞 争，但企业间却可以分享信息资讯，聚合特定的需求，继而降低交易成本。产业 集群也能使一个个孤立的企业从较大规模的经济活动中受益，同时刺激相关产业 和后续产业的发展，为产业群的发展创造一个有利的环境。这是工业园最主要， 也是最关键的功能。

2、辅助功能 为片区创收：政府利用工业园的模式和政策上的优势，吸引来自区内/外各 地的优质企业进驻，为片区创收任务提供支持。 解决就业问题：工业园的建立需要管理，需要人才，企业的进驻带来机会， 带来工作，这样的模式有利于解决就业问题，特别是一些大型工业园区，这样的 表现尤为突出。

（三）园区配套 住宅配套：是专门针对入区企业员工需求打造的配

套用房。项目建成后，将 有效减轻企业投资配套建设的资金压力，为入区企业员工提供便利的居所。目前 将住宅纳为配套设施的工业园区都是体量较大的工业区。 交通配套：工业园大都远离主城区，大部分产业园区的从业人员如何快速迅 捷的到达目的地？交通配套显得尤为关键。

（四）园区规划 总部基地的规划开发特征：占地面积大，功能分区明确，配套完善，开发时间较长。

3、园区规划总结 了解区域产业结构特点，企业发展状况、规模扩张需求等实际情况，在充分 调查研究基础上搞好总体布局规划 园区建设与城市建设规划结合起来，定位在最具优势的区域，主要安排一些 规模较大、科技含量较高、外向型的“龙头”项目。 在园区规划建设过程中，按产业布局规律，结合当地经济发展水平，做到“有 所为，有所不为”，合理布局，有效防止重复建设。 基础设施建设是工业园区发展的基础和前提。把交通、通迅、能源、供排水 等基础设施作为园区开发建设的依托。

从运营模式来看：

1、出售只售不租 开发商完成园区打造后，通过出售的形式转移物业产权；

2、出租只租不售。 开发商长期持有物业产权，以出租的形式进行招商。通常情况下，开发商 采用此类模式运营一段时间后，可视市场情况转租为售；

3、出售+出租，即可租可售 在开发商推出产品中，会持有部分物业

产权，以出租的形式进行招商；而 另一部分产品则通过出售的形式进行招商。

从目前市场情况来看，三类运营模式在具体操作过程中，通常采用分栋或 分层进行出售或出租，暂无项目整体打包出售或出租。

1、出售 对于采用出售运营模式的工业园区，对企业的资金实力、规模等指标具有 很高的要求，市场客户面相对较窄，招商周期相对较长，采用此类运营模式的工 业园区数量有限。

2、出租 出租模式的后期回收成本并实现盈利的周期较长，是对开发商资金链的一 种考验。通常情况下，需配合园区其他项目进行操作，对开发商实力具有很大挑 战。目前，市场上采取此类运营模式的项目数量比较有限。从该园区整体规划来 看，园区将打造聚商务休闲、旅游及住宅于一体的综合性项目，对开发商的实力 具有很大挑战。

3、出售+出租 出售+出租的运营模式比较灵活，市场客户面相对较广，开发商所面临的压 力的相对较小。目前市场上以此类运营模式较为流行。

最后我们来看工业园区的几种盈利模式： 目前工业园区盈利模式主要有三大类：

一、开发商投资完成厂房、办公等园 区物业的修建，通过统一招租的形式，将厂房及办公物业出租或出售，进而实现 盈利目的；

二、开发商获得土地后，完成土地的基础设施建设，以及项目的整体 包装推广，然后部分或整体转让土地，通过土地溢价的方式来实现盈

利目的；

三、 开发商通过向入住园区的企业提供某些服务，以服务费的形式实现盈利目的，如 物业管理费等。

除以上三大主要模式外，出现了一定条件的免租入住等。

作为国内最大、最专业的工业园区招商推广平台、厂房租售信息服务平台，中工招商网是各工业园区交流建设经验、宣传发展成就的窗口，是研讨工业园区 工作热点问题的论坛，是探索工业园区发展新思路的阵地。

第8篇：招商运营管理中心工作手册要点

*******招商运营管理中心 工作手册 目 录

1、总则

2、岗位职责 2.1招商运营管理中心 2.2招商运营管理中心经理 2.3招商专员 2.4内勤

3、管理制度及工作流程

3.1市场调查及招商方案确定管理制度及流程图 3.1.1市场调研管理制度 3.1.2招商方案确定管理制度

3.1.3市场调查及招商方案确定流程图 3.2招商规程及流程图 3.2.1招商流程 3.2.2招商流程图

3.3《房屋租赁合同》 (返租合同签订流程及流程图 3.3.1签订流程 3.3.2签订流程图

3.4《商铺租赁合同》签订流程及流程图 3.4.1签订流程

3.4.2签订流程图

4、相关表单 4.1合同审批表 4.2招商接待记录表

一、 总 则

招商运营管理中心负责 *******商铺、及自持商业的招商工作。

在深刻理解项目的同时, 给予各商业场馆、 街区精准定位, 深度挖掘并引进 优质商家,严格把控进驻品牌品质、形象,将本公司 *******高端品牌的形象贯 彻始终,最大程度的使本公司的商户 /住户赢取最大利润,全力支持销售工作, 提升本公司 *******整体商业物业价值,支付商户投资回报及维系商户关系等工 作。

二、 岗位职责 2.1招商运营管理中心

2.1.1市场调查:采用各种方式持续进行商圈、品牌商家、消费者等方面的市场 调查和资料搜集,不断调整招商政策、方案以适应市场变化。

市调内容包括:项目所在城市总体概况、 城市零售业发展状况、 同类竞争对 手分析、 项目周边环境调研、 对在经营的租赁物业的租金标准、 租赁年限、 物业 费、租金递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等进行收集分析。

2.1.2支持销售:宣传推广招商项目,提高商户对项目的认知度,为支持商业销 售加大未售商铺及其周边区域的招商工作, 促进优质品牌客户进驻和周边商业氛 围的营造,为已售商业商户提供有力支撑。

2.1.3业态定位:根据精准业态定位组织引进适合街区主题形象、 品牌形象的商 户,并严格把控商家效果,始终保持街区的高端品质。

2.1.4客户档案:对所搜集的客户资料细化整理和存档的管理工作 (每日填写 《招 商日报》 ,对接待客户进行总结分析。每周填写《工作总结》汇集到部门内勤, 对一周工作进行总结,对下周工作做出计划 ,建立客户台帐,配合部门内勤进 行客户档案的整理及保存,并作实时更新。

2.1.5落定客户:将招商工作流程中接待客户、 客户记录、 客户评审、 客户认定、 合同签订的每一环节做到扎实、系统。

2.1.6配合协作:协助商户进场;协调营运、企划、工程等相关部门工作;配合 商铺的施工和装修。

2.1.7优化调整 :对已入住商铺优化更新,不断淘汰劣质品牌及竞争力差、效益 低的商户,组织再招商。

2.1.8业务培训 :定期组织相关业务的培训与讨论,配合对于各大商业地产项目 的考察,不断充实自身业务知识,努力提升业务水平。

2.1.9租务管理 : 与销售对接, 对已售的商铺及时根据买卖情况签订 《商品房委托管理合同》 。 根据签订的相关合同,每月制定投资收益资金计划,协助财务发放投资收益款; 与房管局联系,对合同进行备案,同时对《房屋交接单》 、 《三方协议》 、 《商 铺租赁合同》 、 《共享合同》 、 《场地租赁合同》 及各类补充协议进行统一编号, 存 档管理,并维护合同电子台帐,对商户和商户进行后期的维系和对接工作。 2.2招商运营管理中心总经理

2.2.1负责招商运营管理中心整体工作的把握和部署,制订本部各阶段工作计 划,布置和安排本部各项工作有计划开展; 2.2.2负责制定、分解经营指标,并监督检查完成情况;

2.2.3负责制定招商运营管理中心管理制度及工作流程,并监督部门人员执行; 2.2.4组织市场调查,预测市场发展趋势,并针对市场的变化和竞争的需要提出 应对策略; 2.2.5组织安排招商专员考察商业地产项目及参加招商推介会, 负责完成新品牌 的开发及现有品牌的优化工作; 2.2.6参与并完成项目整体商业规划和布局,确定项目定位、经营业态分布及租 金物业费水平,为公司重大经营决策提供信息、方案和建设; 2.2.7牵头公司的招商工作,负责管理协调招商及合同签约工作,监督业务类合 同的管理、建档、查询工作。

2.2.8 制定培训计划,组织本部门员工的业务的培训,并对培训效果进行考核; 2.2.9组织召开部门例会,分析工作情况,对遇到的问题提出合理化建议并进行 解决; 2.2.10对顾客档案、合同档案的建立和保管负有监督管理责任; 2.2.11配合解决招商过程存在的各种问题。 2.3招商专员

2.3.1负责完成分解下的招商任务指标,并定期汇总个人及小组业务数据,形成 书面报告,提出建议; 2.3.2搜集目标商户信息(包括对手价格 ,整理、汇总、筛选客户进行意向招 商接洽,并将分析情况上报部门领导; 2.3.3参与制定项目规划分布和租金物业费水平的过程,及时提出可行性建议; 2.3.4联络、走访客户、宣传项目优势和政策,对有意向的客户主动跟进联系和 回访,完成谈判和签约工作;

2.3.5接洽来电来访客户,全面解答项目情况,带看现场,做好各类业务登记和 进度分析; 2.3.6收取首笔费用,配合营运为入驻商户办理进场手续;并为其提供完整的商 户入场经营资料; 2.3.7参与制定招商管理办法,工作流程,确保持续改进; 2.3.8配合法务人员及时完成合同条款的审核工作。 2.4内勤

2.4.1处理部门日常事务及与其它部门的配合工作; 2.4.2签订包租合同,商户投资回报的统计、签批、配合财务核对数据等工作; 2.4.3督促并收集招商专员按时上交各类资料(周、月工作总结、计划等及报 表; 2.4.4完成各种招商文件的管理、 归类、 建档和保管工作, 保证实时更新 (包括:租赁合同及其他招商文件资料、 招商租控表、 商户及客户资料、 商铺平面图等 , 并对客户的资料进行保密管理; 2.4.5协助招商专员做好上门客户的接待和电话来访工作,在招商专员缺席时, 能够及时转告客户信息并妥善处理; 2.4.6监督管理招商专员的出勤及工作纪律, 每月交通费用和通讯费用的报销签 批工作,完成各种内部会议的记录等日常事务性工作; 2.4.7及时与公司职能部门沟通以便获得相关信息, 并能及时将获得信息传达相 关人员。

三、 管理制度及工作流程

3.1市场调研及招商方案确定程图管理制度及流

3.1.1市场调研管理制度 3.1.1.1前期调查

A 、商户基本情况:联系方式、购铺情况、职业和薪金水平等; B 、租赁价格期望值; C 、商户对对 *******的看法和建议等作为参考数据。 3.1.1.2商圈及商家调查分析 A 、项目所在城市总体概况: (a 城市经济发展水平 (b 各项经济指标数据 (c 人口总量及分布 (d 城市未来发展规划等。 B 、城市零售及服务业发展状况: (a 主要商圈情况

(b 不同业态在各商圈的分布情况

(c 业态定位及组合、规模、 数量、面积比例、经营状况 (d 各商圈的形成和发展历程,未来发展规划等。 C 、同类竞争对手分析: (a 基本情况:总面积、历史经营状况、开业时间、品牌情况、消费环 境、业态面积配比、规划布局等;

(b 相关费用:租金价格或合作条件、人力资源费用、物业管理费,客 单价等; (c 客户服务:档次定位、消费结构(客层定位 、招商优惠条件、停车 位数量、客流量、服务管理等。

D 、项目周边环境调研: (a 项目所在地理位置

(b 项目规模:小区数量、入住人口、居住户数 (c 设施:市政设施、商业设施、服务设施

(d 周边环境:3-5公里半径人口数量结构和特征、人均收入、人均消 费支出、交通状况、消费特性

(e 物业状况(工程部提供包括商铺的全面情况 ,工程进度时间等。 E 、对在经营的租赁物业的租金情况:租金标准、租赁年限、物业费、租金 递增、租金缴纳方式、前期的优惠政策等; 3.1.1.3对所调查的以上情况进行汇总分析,并形成报告上报公司领导。 3.1.2招商方案确定管理制度 3.1.2.1确定租金价格

A 、已售商铺价格确定(以商户期望价格为基准 ; B 、未售商铺价格确定(以销售价格的投资回报率为基准 ; C 、持有物业价格确定(以公司制定价格为基准 ; D 、其它区域价格确定(以公司制定价格为基准 。 3.1.2.2确定业态区域划分、经营布局定位

A 、 *******各场馆经营业态的确定; B 、各场馆之间主题街区的确定; C 、整体经营布局图制作; D 、优质品牌客户的筛选及具体落位。

3.1.2.3经营过程中招商方案制定及商户的优胜劣汰

A 、在经营过程中,招商运营管理中心要加强与营运部的沟通,关注各商户 的经营情况, 并对商户进行评估。 评估的内容包括:商户对项目的贡献情况、 美誉度和商誉、发展现状和方向、经营管理能力和生存能力等; B 、根据对商户综合评估的结果,制定出商户调整的预案; C 、通过对竞争对手和全国主要商业市场的调研,以及参加各种全国性或地 域性的商业展会,收集和储备商户资源; D 、在商户租赁合同期满前的 6个月,招商运营管理中心开始进行调整招商 洽谈工作。

3.1.3市场调研及招商方案确定流程图

3.2 招商规程及流程图 3.2.1招商规程

3.2.1.1招商启动准备工作 A 、各商铺租金指标分解

根据公司最终确定的招商面积、租金收益指标和招商政策,招商运营管 理中心根据商铺业态、楼层及位置的不同,将租金逐一分解到每一个商铺, 根据商铺区域、业态等不同情况,编制各商铺 2012年面积、租金和物业费 分解表,报招商运营管理中心总经理批准后执行。

B 、招商任务分解及人员分工

根据招商运营管理中心人员编制,按照相关区域为标准将招商专员进行 分工,商铺招商任务必须分解到人。

C 、商铺租赁面积的核定

招商运营管理中心根据各商铺建筑面积的图纸,核定商铺的租赁面积, 作为招商运营管理中心签约的依据。

D 、招商目标品牌的确定及落位

根据确定的项目总体定位、各业态功能组合情况以及市场调研分析结果 来确定招商目标品牌,并对其进行落位,由中心总经理负责审批。

E 、各种标准合同的拟定及审批

在招商工作启动前 1个月,招商运营管理中心制定新项目的租赁意向合 同、租赁合同及附件、物管合同、补充协议、广告位使用合同等,报招商运 营管理中心审批。

3.2.1.2招商工作的实施

A 、 招商工作启动时,招商运营管理中心总经理为招商工作的最终责任人; B 、招商启动后,要优先洽谈知名品牌和重点大客户,招商运营管理中心员 工负责跟进,招商副总负责整体把控和协调; C 、招商运营管理中心接触意向客户、要做好客户记录,每日登记商户洽谈 情况并进行汇总。外出拜访商户前要做去向登记;填写商户洽谈表。根据接 待和拜访商户的洽谈情况,确定意向目标商户,进行重点跟进和洽谈,并做 好洽谈记录; D 、建立招商客户档案,包括商户资源、商户合同及资料,每周汇总上报中 心总经理; E 、招商副总定期组织招商工作例会,了解商户动态和招商工作中的问题, 针对出现的问题及时调整招商策略;

F 、客户确定商铺位置后,需签订租赁意向书(审批流程等同于正式合同审 批流程 ,并向招商运营管理中心提报外延及室内装修效果图,经各部门会 签后上报招商副总及总经理最终签批, 总经理最终审批后方可签订正式租赁 协议; G 、目标商户合同条款确定后,由主谈招商专员及时与商户签订《房屋租赁 合同及附件》及相关要约文本,办理审批手续,并及时跟进审批结果,审批 后并将签字盖章的合同统一编号存档(合同签订时,客户需交纳履约保证金 金、物业保证金及装修相关费用 ; H 、合作条件变更:租赁合同经过审批后,若商户合作条件发生变化,需按 合同审批流程重新办理审批手续; I 、合同审批流程完成后,客户可进场装修,招商运营管理中心工作与经营 公司进行工作交接。

3.2.2招商流程图

3.3《房屋租赁合同》 (返租合同签订流程 3.3.1签订流程

3.3.1.1商户签订《商品房买卖合同》及补充协议后,由销售代表填写《销售确 认单》 ,经销售经理及销售总经理签字确认后,与《商品房买卖合同》或产权证

复印件一并交由商管对接人; 3.3.1.2 商管对接人根据《销售确认单》 ，正常支付投资收益的，与客户签订《房 屋租赁合同》 (一式五份) ，代收商户租赁合同备案费; 3.3.1.3 商管对接人填写《印章使用审批单》 ，盖章后所签合同方可生效; 3.3.1.4 合同备案后由综合管理部、财务部及本部门分别存档。 3.3.2 签订流程图 责任部门 销售部 流程 业主购买绿都徐沙河新天地 商铺 填写《销售确认单》 ，经销售经理及副总经理签 字确认，与《商品房买卖合同》或产权证复印件 一并交由商管对接人。 明确编 号、版 次、 受控 状态、 发 放号等; 说 明 销售部 租务 正常支付投资收益的，与客户 签订《房屋租赁合同》 填写《印章使用审批单》 ，所签合同方可盖章生效。 必要时 对适用 性进行 评审; 租务 《房屋租赁合同》进行租赁备案(返回三份，一份交 财务，一份交艺阁，一份存档) 。 3.4 《商铺租赁合同》签订流程 3.4.1 签订流程 3.4.1.1 由招商专员根据合作条件填写合同审批单，交给部门内勤，并进行合同 基本情况说明，由内勤进行各部门签批; 3.4.1.2 本部门经理根据市场情况进行审核，签署相关意见后交由各个部门进行 签批; 3.4.1.3 主管副总审核《合同审批单》相关内容，对合作条件认可方可签字; 3.4.1.4 总经

理审核《合同审批单》 ，并进行审批; 3.4.1.5 签批完成后，由招商专员进行《商铺租赁合同》的编制并约商户到公司 签订合同;

3.4.1.6 商户签字盖章后，将合同交到部门内勤处，由内勤负责联系综合管理部 盖章; 3.4.1.7 租务人员根据《合同审批单》内容对合同进行审核，并对合同进行编号 (合同审批表一式三份，合同文本一式五份) 、分发及本部门归档，其余四份合 同由招商内勤下发租务、综合管理部、财务部、商户进行存档。 3.4.2 签订流程图 责任部门/人 招商专员 流程 说 明 填写合同审批单 招商运营管 理中心内勤 /各部门 招商运营管 理中心内勤 /主管副总 招商运营管 理中心内勤 /总经理 招商专员 招商专员/ 商户 招商运营管 理中心内勤 各部门经理签字 主管副总签字 不通过 不通过 总经理签字 审核，制作相应合同 签订《商铺租赁合同》 不通过 合同交由综管盖章 给出合同编号、存档 内勤根据各部门情况分发合同 履行文件更改 手续， 做好文件 更新， 注意电子 文件的管理， 防 止文件失控; 做好登记， 确保 发放至相关使 用场所。 租务 招商运营管 理中心内勤

四、 相关表单 4.1 年 签约 签约商户名称 法定代表人 经营地址 商 户 情 况 通讯地址 联系电话 法人代表 委托人 委托人 联系电话 商铺位置 固定租金 (元/月) 物业费标准 商铺 情况 (元/月/平米) (意向合同审批表 月 日 营业执照号码 法定代表人身份证号码 邮编 邮编 委托人 性别 委托人 身份证号 编号： 建筑面积 (平方米) 建筑面积 (平方米) 经营品 牌/品种 商业物业 费(元/月) 履约、 质量保 证金 其他保证金 年 月 月 日至 年 月 日，共计 付款方式 □每月五日前

_______________ □其它 进场保证金 物业保证金 租赁期限 优惠 条件 主办部门经办人意见 部门经理意见 财务意见 主管副总意见 总经理意见 备注 第一联 年 年 年 年 年 月 月 月 月 月 日 日 日 日 日 财务部留存、第二联 招商运营管理中心留存、第三联 艺阁留存

4.2 客户级别：A 有意向 日期 姓名 电话 品牌详情 业态 招商接待记录表 B 愿意了解 来电 来访 C 新拓展 推荐店铺 D 无意向 跟进情况 1 2 3 4 意向 级别