加强物业管理招投标措施推动物业规范化发展
物业管理招投标工作是维护市场经济公平公正的重要环节，也是提升物业管理效率和服务质量的有效手段。当前在选择物业管理公司时，一般实行公开公平公正的招、投标制度，以促进物业管理行业的发展，规范和培育物业管理市场，破除物业垄断局面，建立起市场化、社会化、专业化的物业服务管理体系。因此，要大力开展物业管理招投标制度，推动物业服务市场规范化发展。
一、物业管理招投标概述
1.物业管理招投标的含义。物业管理招投标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开选聘并确定物业管理企业的过程。主要由物业管理招标和物业管理投标两部分。
2.物业管理招投标的特点。①最合适方案难以确定。对于物业管理的需求方来说，是要通过招投标活动找到最合适的管理方案，而不像其它招投标那样要最好的方案，因为最合适的方案是要在保证基本质量要求的前提下，实现最高性价比。但对于最合适的方案，往往受到实际情况以及管理者的需求等多方因素的制约，因此不容易判断出来。比如在住宅小区，由于业主具有产权，不同的业主对物业管理需求不一致，导致难以实现最合适的物业管理服务方案，而物业费用最低的方案，却并不一定能满足所有业主的服务需求。②行业自身的特殊性。作为国民经济第三产业的服务业，物业管理具有自身的特殊性，与其它服务性行业相比，有其自身的特点。首先，物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社会公共服务和服务特征的群体性服务，这种服务的确定和选择又是一种市场行为，而不是行政行为。其次，物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点就是生产和消费同时开始，同时结束。再其次，物业管理服务的性价比是弹性的，而非时性或半刚性。其所提供的产品定量容易定质难。因此，要真正做到质价相符、优质优价是不容易的。这些特点决定了物业管理招投过程及其结果的某种不确定性。从招标方的角度看，物业管理的招投標是有风险的，仅仅依靠标书的评判和各公司以往的市场声誉，并不能完全保证评估结果的正确性。
二、物业管理招投标方法及特点
1.公开招标法。公开招标法是招标人不预定投标人选，通过公开渠道发布招标信息，邀请各单位参与投标，招标及中标程序公开透明，评选条件及要求事先公开设定，招标人对投标人进行严格的资格审查，对合格投标人的投标报价进行评议从而确定中标人的评标定标方法。主要特点是招投标公开透明，有利于合格竞标者公开竞争，从而可以节省项目的大量投资，程度操作简单，节约交易成本，有效防止暗箱操作。但也存在大量投标者为中标而压低价格中标，中标后项目建设质量差，无法按时完成建设工程，形成半拉子工程等问题。
2.邀请招标法。该方法也可称为有限竞争招标和选择性招标，主要是指招标人根据评选条件及实际工作要求，为确保服务质量不进行资格预审，而有条件地选择若干家信誉好管理好的企业，并直接向目标公司发出投标邀请，通过一定评标程序确定中标人的招投标方法。该方法不用公开招标而用定向招标形式确定投标人，保证了投标人资质合格，限制了投标人的数量。投标人按照招标要求去响应就可以编制投标文件，招标人向3家以上符合资质条件的潜在投标人发出投标邀请，组建评标委员会，评标委员会按规定进行评标，推荐中标侯选人，招标人按规定确定中标人。该方法程序简单，招投标效率较高，可为投标人节省成本及时间，但如何保证公平公正具有一定的风险及难度。
三、物业招投标管理存在的主要问题
1.招投标程序不规范。目前市场上主要是由开发商、业委会或政府进行招标。在招标方行为随意性很大，物业管理行政主管部门对物业招投标活动监管薄弱。物业公开招投标过程中容易造成压价招标、遗留问题多，与原开发建设单位及相关单位部门协调难度大等问题，导致物业招投标效率低，招投标后物业管理无法满足要求，产生新的矛盾和问题。
2.招投标过程缺乏有效监管。当前物业管理招投标活动主要是有招标人自行设定招标方式、评选条件、评标程序等，监管部门缺乏必要的监督，任由招标人控制投标人及中标人，物业管理的服务对象却无权参与招投标过程，往往造成招标人与投标人相互串通，虚假招标、陪标现象频发，或将一些特定的投标企业排除在正常的招标活动之外，造成很多水平较高的企业不能进行正常的投标，进而阻碍了整个招标活动的进行。投标负责人员和特定的投标企业在私下达成共识，发布招标信息和举行招标活动只是走形式的过程。此外陪标现象频发，部分参与投标企业会在参与招标的过程中实现自身的利益，和其余一家或几家投标企业私下达成共识，许诺一些利益进而使其陪标，这就导致招标单位在实际的活动中不能对企业的实际能力进行评估，进而出现决定失误，阻碍了整个招标活动的进行。
3.招标机制不健全。就当前阶段而言，我国的招标管理工作存在的主要问题在于招标机制不健全，很多企业在进行招标制度的制定过程中，多数采取相同的评标方式。但是因为每个建筑工程项目的基本条件都存在很大差异，这种不完善的招标制度，不能对参与招标的相关单位做出客观的评价，可能会导致很多资质不健全的投标单位混入其中，这种工作水平不足的单位一旦中标，不仅会造成物业管理质量出现问题，还会对招标单位的经济效益造成损害，严重情况下还会出现严重的安全事故，对使用者和居住者的生命财产安全造成威胁。
四、加强物业管理招投标工作措施
1.加强物业招投标管理。为避免发生物业管理招投标活动失管情况，要根据实际情况和政府管理部门关于物业招投标的要求，再确定负责招投标的组织者。政府主管部门要加强物业招投标的管理活动，按照制度化、规范化、科学化、合理化的要求推动招投标活动监管，以避免出现市场经济中招标规则不清晰、招标活动不规范、参与者不足等问题。招投标活动的组织者要明确招标方式，在公开招标、邀请招标、议标等方面确定采用的方式，促进招投标的公平公正。
2.推动招投标活动公开规范化。物业主管部门应制定规范化的招投标活动管理文件，采用市场化机制建立专门的招投标机构负责物业招投标活动。在招投标程序上，首先要做到招投标活动到专门机构登记备案，获得许可才能进行。其次要指定负责人负责组织管理物业招投标活动，确保参加的是合格物业管理公司。再其次要以公开、公平、公正的方式开展招投标活动，并选派监督机构参与全过程。
3.规避物业管理招标不正当竞争。①积极培育良好的市场环境。物业管理活动需要有公平竞争的市场环境作为基础。物业管理部门要以市场化的方式，培育和发展物业管理市场，积极引导物业公司提供服务质量和管理水平，建立良好的市场观念，优良的竞争机制，促进物业管理全行业良好发展。②完善物业招投标实施细则。物业管理部门应针对物业招投标活动制定完善相关实施细则，以便明确基本的招投标程序、相关要求，促进市场的公开化，让参与者公平竞争，以法规规章等形式有效保护市场主体双方的利益，避免或限制各种不正常竞争行为，从根本上促进物业招投标市场的良好发展。③建立良好的市场经济秩序。物业管理招投标过程中，无论是物业公司还是开发商、业主等，都要重视良好的信誉和形象，自觉抵制不正当竞争，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境，保证物业管理招投标的顺利进行。
物业管理招投标活动显示出业主及服务提供商对管理需求的提高，是物业管理市场化、法制化、规范化的良好开端，需要采取管理措施促进物业管理招投标活动的健康发展。因此，随着我国城市化进程的加快，建筑行业的逐渐进步，竞争是不可避免的，招标工作为激烈的市场竞争提供一个公平，公正的环境。
(作者单位：厦门厦航物业管理有限公司)
作者：何琍
摘要:物业管理招投标的推行对物业管理发展有极其重要的意义,主要探讨了物业招投标制度缺陷,提出了完善物业招投标制度的法律构想。
关键词:物业管理;招投标;法制化
文献标识码:A
1我国物业管理招投标制度的缺陷
1.1公开招投标方式无强制力
《物业管理条例》规定建设单位依照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标选聘有相应资质的物业管理企业。建设部出台的《前期物业管理招投标管理暂行办法》也规定物业管理可以采取公开招标和邀请招标的形式,但这给前期物业管理招投标的行为人留下了过大的自由空间。对招投标方式只作“选择性”规定,必然造成物业管理招投标操作过程的不可控。
1.2“建管分离”立规主旨被违背
为打破开发商“自建自管”的建管不分的“物业管理垄断”做法,建设部在全国推行物业管理招投标制度,借以建立有形的物业管理市场机制。然而,这一良好愿望在“暂行办法”颁布实施以来,却没有起到阻断开发商对新建住宅项目“物业管理垄断”的作用,相反绝大多数开发商利用“暂行办法”的制度设计缺陷将其物业管理的垄断性做得更加“合法、合规”。
1.3评标过程缺乏规范和可操作性
物业管理招投标是由物业管理专家和招标人比较、评判投标企业管理服务能力,选择优秀的中标人的活动。在实际的评标过程中,专家往往是由物管部门指定的,这就很容易使市场上出现“寻租行为”。在物业管理市场发育的初级阶段,不将评标的方式、过程、方法加以强制和细化规定,最终导致的后果是业主的利益并未得到充分的保护。
1.4社会监督机制不健全
由于市场竞争机制的不完善,造成招投标过程中出现了一些不正之风。一些物业管理企业往往不是靠品牌、实力和整体管理水平参与竞争,而是通过其他不正当的手段取得竞争项目。招投标管理部门多为行政事业单位而不是监督执法机构,招投标力量有限,监管人员素质也限制其监管水平。
2完善我国物业管理招投标制度的法律构想
2.1完善物业管理招投标法律规范
招投标市场的发育和规范化运作需要有一系列法规制度来约束。专门的物业管理招投标办法和细则应明确一些常规性的基本要求和操作程序,使参与者有章可循,用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为,同时制约和保护法律主体双方的权责利行为。
2.2明确政府部门的职责定位
政府的干预和指导重点在于理顺开发商、物业管理公司和业主委员会三方面的关系,帮助三方正确对待招投标活动。政府部门应该在实际招投标中统揽全局,它是物业管理招投标市场的管理者和建设者,而不应是招投标的组织者、操作者和评分者;应以制定、解释政策为主,不应参与执行政策,包括价格的制定;应主动为招投标明确方向、规范程序并制定相关法则、法规,积极引导招投标顺利进行。
2.3成立专门的物業招投标委员会
现在进行的物业管理招投标在实际操作中受人为因素影响非常大,缺乏规范性和公正性,所以明确游戏规则是招投标过程中迫在眉睫的事情。可行的操作方法应该是在物业管理行业中产生评委会委员,这些委员必须具备丰富的物业管理经验和资格,在进入评委会之前需通过政府相关部门的考核和认定并取得相应资格,使整个评标过程更加客观和公正。同时因为物业管理的最终受益者和受影响者是业主,所以应该适当增加业主评委比例。
2.4理顺招标方与投标方的关系
招标人和投标人是物业管理招投标中最重要的两个主体,理顺招标人和投标人的关系必须注重把握以下几点:作为招标方来说,要坚持公开竞争,即所有参加投标者都必须在相同基础上进行投标;要提高透明度,实行公开招标的招标文件应在同一时间、同一地点公开发售,整个招投标过程应该公开,切忌事先指定,形式上走过场。作为物业管理招投标的投标方,要克服观念滞后和防止非规范化行为,以正当手段参加投标竞争。
2.5培育和发展中介服务体系
同其他市场体系一样,物业管理招投标市场的发育和运行离不开一系列有效的服务体系,包括专业化的招投标中介、咨询机构、物业管理评估机构、律师事务所和市场信息网络的建立。招投标是一项专业性、技术性很强的工作,招标方无论是开发商还是业委会都缺乏物业管理的专业知识,难以对众多的投标方做出科学的评价,而专业的招投标中间服务体系就可以担负这方面的职能。
2.6完善外部监督约束机制
招投标活动行业管理依法由建设行政部门统一实施监督,实际运作中建设行政管理部门的监督空间狭小,客观上无法有效地对全部招投标活动进行管理和监督。因此,要完善外部监督约束机制,从而规范服务型的有形的招投标市场,为信息发布和咨询提供服务,保证招投标全过程的公开性。确保进场交易的各主体的合法权益得到保护,特别是保障法律法规规定的程序的规范合法,防止违法违规行为的发生。
参考文献
[1]朱春堂.当前物业管理招投标工作存在的问题与建议[J].中国物业管理,2007,(5).
作者：林 姜
摘要：随着我国社会经济、政治、文化的发展，一些公共的服务不能满足人们的要求。目前，住宅小区物业管理单位普遍采用招投标的方法。笔者针对当前兴化房地产市场快速发展过程中暴露出的招投标问题，分析了物业管理招投标不能很好实施的原因，并提出了相对应的措施。
关键词：兴化;物业管理;招投标;原因;措施
引言
笔者经过多年对本行业工作的研究分析，了解了国外物业管理招投标办法相对我国比较成熟，国内部分一线城市也相继推出了物业管理招投标的暂行办法或相关规定，江苏虽然是国内物业管理较早实施的地方，但是却在物业管理招投标方面相对滞后，只是在 2003年修正的现行《江苏省物业管理条例》第十七条简单提及。
兴化作为江苏的四线城市，物业管理基本上是在 2000 年前后相继注册成立(2000年，第一家外地开发商(福建开发商)介入兴化楼市从2002年开始，余杭金城、新世纪两家开发公司先后介入，共有200多亩地在开发。)，[1]发展至今，本土注册的物业管理公司还没有一家具备一级资质。对于近年来兴化市房地产的快速发展，新的楼盘如雨后春笋，大家有目共睹;因此吸引了不少的知名开发商、物业管理公司进驻兴化，带动兴化的物业管理快速发展;但也引发了招投标方面在内的不少问题。所以，培育和完善兴化物业管理招投标市场，是加快兴化物业管理行业市场化进程的关键，是目前亟待解决的问题。
1 当前兴化市物业管理招投标的状况
随着兴化发展步伐的加快，城市规划面积日渐扩大，高楼大厦拔地而起，住宅小区的建设不断增多。日前从市居住小区管理办公室了解到，近两年本市新建小区30 多个，但在小区管理办公室登记备案实行招投标选择物业管理企业的卻寥寥无几，绝大多数开发商没有执行通过公开招投标选择物管企业的规定。据有关工作人员介绍，相当一部分开发商仍然固守“肥水不流外人田”的传统观念，意思是表明在项目开发完毕后，为安置自己的项目开发人员，自己成立物业管理公司进行后期管理。由于此类物管公司从业人员素质较低，专业性不强，服务意识差，管理水平低，造成业主和使用人满意率不高，投诉较多。还有少部分开发商为了避开政府监控，实行假招投标，搞暗箱操作。招标方在招标前早已定好中标人，只是借用招投标的形式掩人耳目。其它投标单位在全然不知的情况下投入大量成本编制标书、参加答辩，结果是给人做嫁衣，广大业主和善意投标人的利益受到损害。
2 兴化市物业管理招投标不能很好实施的原因
鉴于这种情况，我们在调查的基础上对此进行初步的分析，认为物业管理招投标不能实行到位的原因有三：
2.1 物业管理招投标法律法规不到位
在实际工作操作中，招投标选择物管企业时，为何有法规的存在，但是实施起来确是寸步难行呢?有关业内人士认为，目前物业管理招投标法律法规不到位是造成这种情况的主要原因之一。虽然我国已有招投标法，但因其更侧重于设备采购和工程建设项目的招投标活动，所以对物业管理的招投标活动指导性较差，适用程度有限。另外，目前我国乃至江苏省颁布《物业管理条例》中，也只是以一条内容来粗略规定物业管理招投标规则，造成物业管理招投标在操作中法律依据不足，问题较多且难以处理。
2.2 传统垄断经营模式仍存在
之前房地产市场不成熟，竞争压力不大，致使部分开发商认识不到与物业管理企业固步自封，没有深切体会到“父子”关系会给自己带来无穷后患，而优质的物业管理可以增加楼盘的卖点。
2.3 招标主体业主委员会力不从心
业主委员会作为业主大会的常设机构和决议执行机构，代表着全体业主的利益。作为物业管理的重大事项，重新选聘物业公司理应由全体业主决定。但目前业主普遍参与意识较差，对公共事务不甚关心，使重新选聘物业公司的过程磕磕绊绊，落实中标结果更是难上加难。更甚者，兴化市的很多小区根本没有成立业主委员会。
3 兴化市物业管理落实招投标的对策
怎样才能改变目前“纸上谈兵”这种状况呢?业内人士建议：首先，立法部门应尽快制定和颁布《物业管理招标投标管理办法》，对物业管理招投标的一般性要求、操作程序和各方法律责任作出规定。第二，有关管理部门应该帮助开发商改变观念。招投标是通过竞争择优的过程，优质的物业管理，不但可以吸引业主，更可以帮助开发商免除后患。第三，小区业主应积极参与小区的管理和监督，支持物业管理的招投标工作。广大业主要更多了解物业管理，保障自己的合法权益，自觉配合业主委员会的日常工作。同时政府房管与政法也应加强对物业管理纠纷的审理力度，明确业主委员会的法律地位，采取强制措施落实中标结果。
对于物业管理发展相对滞后的兴化，要改变目前物业管理招投标“纸上谈兵”的状况，要抓住以下几个方面：
3.1 完善物业招投标市场机制
物业管理的招投标需要培育规范诚信的招标方、成熟的投标方、健全的中间服务体系和良好的市场环境，建立和完善物业仲裁机构，同时政府部门应制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则，多进行政策指导、少行政干预。在各方条件都比较成熟与完善的情况下，物业管理招投标处于公开、公平、公正的竞争环境，将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，保证物业管理招投标的顺利进行，平衡兼顾各方利益。
3.2 提高对招投标的认识
早些年房地产市场还处于快速发展阶段，相关的法律法规不甚健全，致使开发商、物业公司竞争压力不大，加之业主专业知识匾乏，维权意识淡薄等原因而难以组织起一个起决定作用的业主委员会，这是目前通过招投标进行物业委托管理的项目微乎其微的重要原因。如今的房地产市场，竞争的主体已逐渐从价格转变为相关的配套设施及售后服务，那么谁能解决业主的后顾之忧谁就能在竞争中取胜，所以开发商必须重新认识招投标;其次，物管单位也必须加强人力资源开发，提高管理水平;而作为物业直接使用人的业主方，要正确认识招投标带来的好处;当然，政府应主动为招投标明确方向、规范程序，并制订具体的法规法则引导招投标顺利进行。
3.3 完善招投标规则
为了规范招投标市场秩序，政府部门要设定招投标市场的准入条件，同时限定一定条件下的物业必须实行招投标。其次，物业管理行政主管部门应明确规定哪种情况下由谁来进行招标，确定公开招标、邀请招标及议标的条件，积极创造公开、公平公正的招投标环境。最后，应设立权威的中间机构负责指导和监督物业管理招投标工作，要求招投标须先备案并得到认可方可进行，且由中间机构负责管理招投标书并推荐合格物管企业参加招投标，同时开标和决策须有监督机构的参与。物业管理招投标是物业管理发展到一定程度的经济产物，既可以为开发商、物管企业提供健康的竞争环境，又可以提高业主自治能力，最大程度保证各方的权益。近几年兴化的房地产开发突飞猛进，良好的招投标秩序将对建立完善的社会化、专业化、市场化物业管理体制，加速物业行业的持续、快速、健康发展起到重要的推进作用。所以，完善和培育物业管理招投标市场势在必行。
4结束语
正所谓万事万物都有两面性，综上所述，当前物业管理招投标存这样那样的问题是在所难免，也是可以理解的。但其积极作也是勿庸置疑的。物业管理招投标既有利于市场竞争，又可造批守信誉、重质量的品牌企业，从而促进行业规范发展。当然为保公平公正，我们还应加强招投标评价体系建设，并请专家把关招投标过程，进一步完善招投标的工作。
参考文献：
[1]江苏兴化市房产调查报告，行政公文，道客巴巴
[2] 李加林，周心怡.物业管理实务[M].北京：中国建筑工业出版社，2006：68.
[3] 张景伊，陈伟.物业管理基本制度与政策[M].北京：中国建筑工业出版社，2006：89.
作者：周巧兰
服务承诺书
致XXXXX：
为了给您提供一个舒适、优雅、高尚的环境，我单位郑重承诺：
1、如我单位中标，将严格按照国家和物业管理的有关规定和服务合同，对XXXXXXX项目实施专业化管理，综合性服务。
2、如我单位中标，自中标之日起30天内，我公司组织完成相关服务人员的选聘及集中培训工作，培训合格方可上岗。
3、保洁服务做到细致入微
我们的服务以人为本，以质量求生存，严格把住质量关，每个细节都做到尽善尽美，对特殊材料和高难度的清洁，都会用最先进的机械设备，最高效的工作流程去完成，达到您的满意。规范操作，确保达标。
各楼梯及公共区域，严格按《清洁卫生标准》开展工作，工作量化为：每天楼梯及相关配套设备扫、拖、抹各1次;每周天花打扫1次，每2天对天台排水口检查及清理1次。质量标准为：无烟头;无垃圾;无污渍;无蜘蛛网;无杂物堆放;扶手、信箱、消防箱、消防门无明显灰尘;排水口无堵塞;垃圾桶垃圾日产日清。
4、保卫服务做到安全可靠
公司将选聘了一批训练有素、思想过硬、纪律严明的秩序维护队伍，通过严格的职业道德教育培训后持证上岗。实施奖罚分明的管理制度，使每一位秩序维护人员都能成为物业消防和安全保卫的一道防线。科学的排班制度和细致入微的上岗规则，做到了有规可循;定期的培训和考核，做到遇紧急险情、火情都能有效控制和处理;及时的检查巡视，做到确保企业自身和业主的安全。
文明执勤，规范操作。学校大门实行24小时定点治安保卫，校区内执行24小时巡逻，维护校区良好治安环境和正常的管理秩序，
5、维修服务做到急需即到
水电维修自接到报修通知起，一般零星维修校内30分钟赶到现场，室内小型维修2小时内保质保量完成，外线抢修4小时内完成，外主管抢修10小时内完成，外支管抢修2小时内完成，保证不出现长明灯、长流水等问题。办公室、教室的玻璃维修，门窗、课桌椅等木工维修，接到通知后24小时内保质保量完成。
6、综合服务让您放心
做到热情有礼，有问必答。电话机响3声之内必须接听，所有大小投诉事宜在24小时内必有答复;所有服务事项或投诉处理事宜，均实行《首问责任制》制度，由当事人(首问人)或专项工作人员负责跟踪到底，工作完毕在2天之内回访客户。
7、如我单位有幸中标，将严格按照上述承诺提供服务。
诚信承诺书
致：xxxxxxxx招标有限公司
我公司在贵公司代理的xxxx省xxxx医院物业管理服务采购项目(第二次)项目(项目编号：xxxx )招标活动中，郑重承诺：
(一)不提供虚假材料谋取中标、成交;
(二)不采取不正当手段诋毁、排挤其他供应商;
(三)不与采购人、采购代理机构、评审委员会成员或者其他供应商恶意串通;
(四)遵守开标、评审现场工作纪律，不扰乱或者委托其他人扰乱开标、评审现场秩序;
(五)不向采购人、采购人代理机构及其工作人员，评审委员会成员或者单一来源采购相关专业人员行贿或者提供其他不正当利益;
(六)决不无正当理由放弃中标、成交候选人资格，或者放弃中标、成交，或者中标、成交后不与采购人、采购代理机构签订政府采购合同;
(七)在招标采购过程中，决不与采购人进行协商谈判，或者不按照采购文件和中标、成交供应商的投标、响应文件订立合同，或者与采购人另行订立背离合同实质性内容的协议;
(八)决不将中标、成交项目转包给他人或者违规分包给他人;
(九)决不拒绝或者不按照约定履行政府采购合同，或者擅自变更、中止或者终止政府采购合同;
(十)不捏造事实或者提供虚假材料投诉或者以非法手段取得证明材料进行质疑、投诉;
(十一)不借维权之名获取非法利益、不当得利;
(十二)在财政部门投诉、举报处理过程中不隐瞒采购项目相关情况;
(十三)不拒绝有关部门监督检查或者在监督检查过程中不提供虚假情况;
(十四)没有工商部门、税务部门、审判机关及其他有关部门单位认定的失信行为;
(十五)没有其他法律法规规定的失信行为。
本公司若有违反本承诺内容的行为，愿意承担法律责任，包括：愿意接受相关行政主管部门作出的处罚，愿意接受采购方或招标代理机构作出的限制交易、停止交易等市场准入与清出的处理。
投标人名称： xxxxxxxx物业服务有限公司(单位公章) 法定代表人或授权代表(签字或加盖个人名章)： 投标日期： 2018年1月25日
第一章 整体思路及物业管理方案
第一节 项目整体思路
学校作为特殊的物业有其自身的特点，是学生学习、读书、自习、休息、娱乐、就餐、运动等场所的综合体系，下面根据学校物业的特点结合本公司多年同类型项目管理经验，浅析一下本项目物业管理工作的特点及管理整体思路。
一、环境卫生服务
要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标。在具体操作当中，一方面要全面引入QEO综合管理体系(IS0900
1、1S014000、OHSAS18000“三标合一”的简称)，并严格参照标准进行规范化、程序化地实施;另一方面针对学校物业的特点及教学活动的要求进行点对点地操作，利用岗位安排、提高标准、特别突击等方式来应对学校物业使用频率较高、临时性要求较大等问题。比如，学校的各种大型活动开展较为频繁，每次大型活动之前都必须进行清洁卫生突击清理，以达到活动组织者及学校的要求。在我们进行校园清洁卫生服务工作中，全面提倡量化和细节管理，促使各项环节都能够进行数字化的表示。
二、公共设施设备的维修和维护
公共设施设备的维修维护首先要确立专业、规范、节约的管理目标，以保障设施设备得到科学、有效的维护。具体应该做到：小修要
1 及时，以免造成大修，中、大修要合理计划、及时上报，既要考虑成本，又要考虑成效。我们将严格参照物业管理行业的维护标准，根据实际情况有的放矢地组织实施。在日常管理中，完善各项操作规程，不断提升维护人员的技术含量，做好巡检、记录和反馈。通过专业化的操作和运行，保障公共设施设备随时处于良好、可利用状态。
三、教学服务及教学保障
根据教学的需要，通过和对口部门的及时有效的沟通，不断优化教学服务的模式，不断扩展教学服务活动的项目和内容，以达到教学有序、师生方便的目的。具体的内容可以涉及：协助教室的分配使用、教学器具的管理和发放、特殊教室的管理和维护、宿舍内务检查评比、协助组织文化活动等等。
四、楼宇管理及公共秩序维护
由于人员流动性较大、楼宇设计和使用功能复杂等原因，学校物业的安全管理难度极大，各种安全事故突出、学生防范意识不足等。因此，要确立安全第
一、规范操作、责权统一的目标。我们将安全及消防工作作为物业服务工作中的重中之重，它直接关系到学生的切身利益，关系到学校的利益、稳定和发展。我们将通过严谨、科学、规范的管理，充分利用各种安全防护技术，确保楼内处于有序、安全、健康的状态。
五、水电等能源的节约管理
为了充分体现物业管理的管理效益，让学校省心、省力、节省行
2 政开支，对于物业公司的每一名员工，我们都要求做到：
1、保洁员认真负责所管楼层的用水用电，根据天气控制公共部位电灯的开关，认真检查各区域卫生间水管阀门有无跑、漏、滴的现象，及时报修。
2、维修人员认真巡视检查教学楼及公寓所有机电供水设备，防止超负荷运转等现象引起的能源消耗，保障设备设施安全。
3、保安人员认真巡视检查夜间不关电灯、电扇、空调的教室和其他部位，作到及时开启及时关闭，作好有关记录。
六、学生公寓的管理措施
公寓管理是学生管理体系的一个重要组成部分，其工作质量直接影响学校的稳定和校园精神文明建设。我们在总结国内外学校学生公寓先进的物业管理经验基础之上，抓住公寓安全等方面的重点和难点，应当结合校区学生公寓的实际情况，制定出符合现代学生公寓管理的高标准的服务与管理制度，力求在日常的服务之中逐步实现公寓管理的规范化、制度化与科学化，使之真正能够以学生公寓为依托，开展包括生活、学习、文化娱乐等多方面内容的服务性管理和教育，实现管理育人、服务育人、环境育人的公寓功能，共同创造优美、整洁、安静和奋发向上的成才环境。
七、图书馆管理
从楼宇到设备维修，从环境的保洁到治安，都以一种新颖的物业形式来保障。图书馆管物业理者应努力提高其服务水平，多留意各项
3 工作是否完备，有什么可改善，有什么应当主动配合，开动脑筋，力争把它们做得最好，图书馆作为特殊类型的物业，消防工作是重点，因此要加强消防管理。
学校物业管理不仅仅是提供对学校房产物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通，人与自然和谐，人与文化融通，健康、开放的学习工作和生活环境。
总之，我公司将通过树立现代的管理理念，以科学管理提高服务质量，树立良好的企业形象，尽最大程度发挥自身的价值，全面提升学校的学习、生活环境和学校形象。
第二节 物业管理方案
一、服务工作目标
1、在学校物业管理服务过程中，我公司将采用QEO综合管理体系的先进模式及全国优秀示范大厦标准建立质量体系管理，为广大师生提供舒适、安全、宁静的学习、生活环境。严格依照国家建设部制定的物业管理创优考评的各项标准开展工作，使物业各项使用功能正常，使物业各项工作有条不紊的开展。一年内深化管理服务，提高物业管理服务水平，提升物业管理服务形象，所管理服务项目达到洛阳市物业管理优秀示范项目考评水平。
2、在合同期内达到制定物业管理服务工作计划，做到有计划、有检查。
消防管理：严格遵守有关消防管理，年检完好率100%，确保无责任性消防事故。
安全防范：管理范围内治安案件发率为零，无任何管理责任性事故发生。
环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上。 房屋及公共配套设施报修及时率100%以上。
除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率95%以上。
管理服务人员持有相应的上岗证、资格证，专业培训合格率达
5 100%。
管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作。
业主和用户对物业管理服务满意率在95%以上。 有效投诉率低于0.5%。 有效投诉处理率达100%。 环境卫生、消杀达标率为98%以上。
3、严格遵守国家的法律、法规、条例以及政府部门的各项管理规定。科学、规范管理，全面引入和推行QEO综合管理体系，服务热情、周到，建立现代化、人性化管理服务体系。
4、建立严格、规范的消防、防台风、公共秩序应急体系，确保物业管理工作万无一失。
5、严格认真推行并实施人性化服务，达到细致、周到、真诚、规范的服务要求，定期发放物业管理服务满意度调查表，对合理的建议及时整改，努力提高广大师生的满意度。
6、建立服务人员与学校师生的沟通机制，推行亲情服务。
7、进一步规范和完善24小时值班制度，将管理处的值班运作纳入公司的24小时值班网络，公示公司和管理处的24小时服务电话。
8、提高优质环境保障，加大清洁管理力度。确保学校卫生状况良好，垃圾日产日清，定期进行消杀，使学校保持洁净、舒适。
9、进一步完善各项管理制度、各岗位工作标准，建立严格的考核方法，充分调动员工的工作积极性和主观能动性。进一步加强员工的服务意识和责任心。
10、制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。
二、管理项目内容
(一)安全保卫
负责物业辖内的安全保卫、维护秩序和处置突发应急事件的工作，制定完善的安全保卫应急方案。
1、全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。严禁在辖内人行道上停车以及校区外围张贴、摆卖或闲坐等。
2、全天24小时对物业的门岗、大堂、车场、地下室出入口出入人员实施管理、检查和控制。非工作时间及假期做好相关保卫工作。
3、加强对出入口和周边环境的监控，严防外来人员从车库及外围直接进入楼宇，密切监视可疑人员出入动态。
4、物业建筑红线范围内发生的侵犯工作人员事件或者出现扰乱学校正常工作秩序情况时，保安人员立即予以制止和保护，并采取救助行动。
5、非开放时间对进入校区的人员实行出入登记，严禁未经批准的外来人员进入校区。
6、对进入生活区的外来人员要进行严格管理与控制，同时对非正常时间回归宿舍的学生要进行登记与管理。
7、熟练并灵活运用监视控制系统，实行24小时全天候对重点部位、监控点进行监视及录像工作。
8、全天24小时内每隔2小时对各楼宇进行安全巡查一次，发现和查问进入物业区域的陌生人员，检查物业内重点部位及各层门、窗、设施设备、水电、消防等情况。
9、对携带大件行李或物品离开校区的，外来人员要提供“放行条”检查，内部人员要实施登记制度。
10、做好物业的安全保卫和人流疏导工作。在工作时间内，积极做好咨询室的工作人员做好外来人员的咨询和指引工作。
11、在正常工作时间内，进行不间断巡查，负责通道、卫生间等部位的人员来往动态管理，严防不法行为的发生。
12、做好外籍人员进入校区内的指引及各项安全保卫工作。
13、协助学校组织各类活动的开展及临时接待任务的安全保卫工作，随时提供人力支援。根据学校要求，按照“特殊敏感时期保卫方案”，实施对校区的安全、防护、保卫工作。
14、负责校区辖内重大突发情况和事(案)件的报警及救助工作。
15、制定处置突发事件的应急预案，组织演练，并负责实施。
16、遇有突发事件，值班人员应立即按规定报告相关部门，并在
8 10分钟内赶到现场，控制和处理事件，所有保安人员必须无条件服从应急指挥中心的指挥和调遣。
(二)消防管理
负责物业辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及物业火灾的报警和救助工作，并制定较为完善的物业消防应急方案。
1、认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火(气体)、湿式灭火(喷淋)、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。
2、按广东省公共建筑消防管理规定，负责对消防设备和设施的保养，定期和不定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。我方将按照学校的要求监督配合并积极联系、协调物业消防系统专业承保公司的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给学校备案。宿舍区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由我方负责日常检查，发现缺少和损坏及时上报学校。
3、全天24小时消防中心值班，24小时消防主机监管。出现消防报警3分钟辨别消防报警的信息，5分钟内到达报警点。
4、建立义务消防队伍，出现消防事故15分钟内应有10人以上到达现场，进行必要的扑救。
5、每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合学校进行节日消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。
6、做好消防知识的培训和宣传，每年组织综合消防应急演练不少于一次。
7、做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。
(三)停车场管理
车库为内部停车场。全天24小时车辆停放管理，严格执行内部停车场管理规定或临时特定要求。
1、负责学校重要接待及会议的车辆停放指挥、协调，必要时增加保安人员加强地面车辆临时停放管理。
2、每2小时对车场、车辆巡视一次，检查车辆窗门是否关好，是否有漏油等情况并做好记录。
3、负责停车场智能系统的日常使用、管理、保养工作，负责停车场交通配套设备、设施的日常使用、管理、保养及简单维修，按学校规定的时间准时对地下停车场进行排风和送风。
4、对停车场和物业辖内发生的车辆事故及交通设施损坏及时保护现场，妥善处理并报告协助学校做好善后处理工作。
(四)物业配套设施、水电设备的管理
10 负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护;会议设备系统、通信设备系统的管理与维护。其中，关键区域的设施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。
1、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用和一般性维修。按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行巡查，并做好记录。
2、建筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。包括各层办公室、会议室、宿舍、实验室、图书馆、体育场(馆)、地下室(车库、人防工程)、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、围栏等等。
3、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。
4、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。包括：给排水系统、照明及动力电系统、空调系统、消防报警及灭火系统、电梯系统、监控防盗系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。
(1)给排水系统(大修除外)：雨水管、排污管、给水管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。
11 (2)照明及动力等电力系统：包括低压配电房末级开关后的电力系统。各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。
(3)空调系统：做好空调系统管理维护工作。
(4)电梯系统：日常使用、管理和困人的紧急处理。负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。
(5)安全监视控制系统：监控主机系统、每个校区内监控摄像点、红外线防盗点、录像设备、电脑抓拍即时打印设备的日常管理和使用，并负责与安全监视控制系统维修保养公司的协调配合、联系及监督工作。
(6)会议设备系统：负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发现问题及时报修，确保会议设备系统处于良好的状态。
(7)通信设备系统：负责对物业范围内的通信设备系统的日常管理，维护保养，监督配合专业公司维修工作。
(8)外饰：夜饰照明系统的日常管理、使用和一般性维修。
5、设立24小时工程技术人员值班备勤岗2人，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需要(属专业保养公司维修范畴的由我方联系并监督)。
6、对校区内的办公、宿舍设施进行简单的维修。对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。
7、负责学校实施校区内土建修缮的一般性维修。
8、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由学校管理，物业管理公司可借阅。
9、在满足学校使用要求的前提下，合理控制机电设备和照明的开关时间，尽量节省能源。
(五)课室管理
1、主要工作内容
(1)负责教学区普通教室、多媒体教室、教师休息室开关门和设备设施的管理，负责为教室配备粉笔粉刷。在正常上班时间内，负责各教学楼内教师休息室开门、关门和开水供应。
(2)负责课室、教师休息室的水电、门窗、土木等设施的检查报修工作。
(3)工作时间：7：00-22：30
2、课室物业管理的基本数据
教室合计约8000 平方米，教室共 44 间，其中：多媒体课室 28间，普通课室 16 间。
3、课室管理工作细则及标准
(1)根据学校教务处提供的学期课程安排表、临时教学任务通知、课程调整通知及学生自修要求，按时开放教室。并严格按照《教室管理规定》对教室进行管理。
13 (2)搞好教室及其设施的日常管护并做好日常记录。经常检查教室电教、空调、风扇、门窗、黑板、照明、桌椅等设备是否完好，发现教室门窗等设备损坏及时报修，以保室内设备不丢失和正常使用。
(3)搞好教学设备防盗安全管理，设置专职防盗巡查值班的课室管理员，在确保教学需要的情况下开放课室。设柜上锁的设备在上课前15分钟打开，并及时检查设备是否完好，发现教学设备故障或损坏，按学校指定途径及时向负责维修的部门报修，使教室内的教学设备正常使用;课后及时检查设备是否完好，锁上柜和门窗。
(4)为教室及时配备粉笔、板擦等基本教具并经常检查补充。基本教具由学校购置。
(5)配合学校做好课室的节能管理工作。根据教务处提供的课程时间安排表，按时开启和关闭课室的照明、风扇、空调、电脑、投影仪等用电设备，并加强巡查，关闭浪费能源的用电设备，及时制止各种浪费能源的行为。
(六)卫生保洁
1、负责物业范围内广场、道路、公共地面、地毯、大堂、会议室、公共部位(卫生间及厕具、楼梯、电梯、走廊、走火通道等)、停车场;各种设备、设施等的日常卫生清洁，以及学校临时要求的突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等，随时保洁。
(1)关键办公区域、指定办公室的清洁卫生由学校安排专人
14 跟进和监督质量。
(2)清洁时间应尽量避免打扰学校的正常工作和生活时间，对公共区域等每天采取循回保洁方式，且周末要有一次大扫除、全面清洗。
(3)清洁时所用的清洁用品要求如下：①关键办公区域、指定办公室：会议室台面、沙发选用学校指定的专业清洁剂;②玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水;③垃圾桶：选用全能水;④楼梯：选用全能水,也可选用消毒水或漂白水;⑤洗手间：地面选用全能水,便器选用洁瓷精;⑥花岗石地面处理：选用磨光剂;⑦大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖;⑧地毯：选用中性地毯水;⑨铝质天花：采用中性清洁剂或化油剂，此外针对一些难以清除的污垢，选用更强的除污剂，例如洁而亮;⑩木质地板：采用专用地板蜡水护理。
2、负责门前三包，各楼层定期消毒，除“四害”，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。协助学校与辖内街道爱卫工作的商洽和落实，并按学校的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。
3、负责物业范围的垃圾收集和清运，做到日产日清。
4、所有保洁范围内做到设备设施完好、干净无尘;洗手间空气清新、无异味;茶水间干净，无杂物、无尘;电梯内光亮、无手印，清洁无尘;地面光亮、无纸屑、无烟头、无积水、无污水污泥;墙身无尘，灯饰光亮、无尘;天花、风口无积尘、无污渍、无手印、无蜘蛛网;楼梯及扶手干净无尘;会议室、办公室整体干净，地毯无污渍
15 无积尘;玻璃光亮无印、无污渍;定期消杀、消毒;无老鼠、无蟑螂、无白蚁。
(七)绿化管理
1、负责物业辖内(室外部分)公用绿地、植物的管理和养护。
2、按照花卉、植物的种类，每天保证植物、花卉水分充足，湿度适当并适时整形修剪，保持花卉表面清洁无尘，叶片茂盛。
3、定期施肥和防虫。
4、定期对绿化场地松土，割除杂草。
5、根据学校的要求及时对绿化植物进行补植和更换，保持公共绿化整体美观，有特色。
6、绿化区域内，达到造型美观、有层次感，不会散发有害气味，危害身体健康。
(八)会务服务
负责各个会议室的会务服务。
1、配备形象好，受过专业训练的女服务员作为会务礼仪、服务保障工作人员;配备相应技术人员，主要负责机关会议设备、舞台灯光、音响、扩音系统的维护和保养。
2、服务范围包括会务中心、各个会议室、领导办公室召开的各类会议、大型集体活动及机关重要接待活动的礼仪服务保障。
3、服务内容包括会场气氛布置，茶水供应;协助主办单位做
16 好迎宾签到，坐席安排，标牌摆放、会标的悬挂等等。
4、负责各类会议室会议前的扩音系统、灯光、音响、投影、视频的检查、调试，会中的保障、会后的管理等等;
5、根据学校的要求，按会议不同规模、不同性质，不同与会人员，制定会务服务方案，协助学校合理分配安排会议地点。
6、要求工作人员仪态端庄，举止大方，服务热情，语言文明。
7、重要场所、重要会议活动，工作人员要认真遵守保密法规，做到不该听的坚决不听，不该问的坚决不问，不该说的坚决不说，不该看的文件资料坚决不看。
(九)接待咨询及信件收发保障服务
1、接待咨询服务保障
(1)负责来人、来电的接待咨询服务;
(2)熟悉物业范围内的内部各部门科室的布局设置，熟记所有电话号码;
(3)值班人员要形象好，着装整齐，服务热情，文明礼貌，处事稳重机智，会熟练使用普通话和粤语。
(4)遵守纪律，认真做好保密工作。
2、报刊信件收发服务
(1)负责学校所订的报纸、刊物的签收和分发;学校来信的签收和分发;
17 (2)报刊、信件的收发要及时、准确，无错发漏发; (3)收发的各类重要信件、刊物要认真做好登记;并及时通知相关人员签收;
(4)做好信件刊物的管理工作，做到无信件丢失，无私拆信件邮票;
(5)严格执行保密制度。
(十)档案资料建立与管理
档案资料包括物业资料、工程资料、设备档案、设备运行维护保养资料、客户资料、管理服务资料的收集、编目、归档和管理。
1、 按照国家档案管理的标准，建立总体规划，建设资料图纸、设备设施台帐及管理工作记录，建立从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等档案资料，按国家档案管理规定要求进行档案管理，按QEO综合管理体系文件资料控制程序进行文档控制，采用先进计算机管理，通过档案的“集中化、有序化、信息化”科学管理程序，同时广开渠道，存储时做到内容全面、丰富，收集时做到完整、详尽和检索方便，建立一整套完善、清晰、取档方便、快捷、保存安全的档案资料，档案管理成为公司管理众多操作环节中严密周详的重要一环。
2、 资料的收集坚持内容丰富实用性强的原则，根据实体资料和信息资料的内容，在实际工作中从需要出发，扩大学校管理资料的来源渠道，从时间上讲是指从计划设计到工程竣工的全部工程技术维
18 修资料;从空间上讲是指物业管理构成的方方面面都有详细的资料收集。
3、档案资料的分类
规划建设资料、图纸(复印件) 验收资料 单项验收资料 综合验收资料 整体移交验收资料
各项管理服务合同 爱卫、创卫资料 管理制度，管理人员考核制度
机电设备运行、检查、保养、维修记录
供水、供电、消防、房屋本体检查、维修、保养记录 市政绿化、环境、检查维护记录 治安、车辆管理记录 社会文化活动资料 管理服务记录(巡视、投诉、回访、意见征询等) 经营管理统计及公布资料 管理各项指标完成情况统计分析及纠正、预防措施及改善提高记录
4、资料归档管理
归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存。根据实际需要，校区的文件和资料管理严格执行QEO综合管理体系的管理，拟采用原始档案和电脑档案双轨制。采用多种形式的文档储存方式，便于原始档案的保存，如录像带、胶卷、照片、图景等。档案按不同业务性质、编号、造册、编辑、并分柜保存，便于查找和
19 调用。文件资料的编号及借阅/传阅按公司QEO综合管理体系的质量文件《文件和资料控制程序》执行。档案的取用、传阅都必须由专人登记;管理人员需及时收回在外文件，严防文件的流失;
5、档案的管理环境必须做到“三防”，即防火、防潮、防变质。
(十一)学生公寓管理服务
(一)管理范围和主要设施
1、管理范围：学校实施校区内X栋学生公寓。
2、主要设施：舍套床、椅子、风扇、热水器。
(二)管理服务的分项指标
1、住宿生的管理和服务。
2、协助学校做好住宿生突发问题的处理、思想教育和心理疏导。
3、师生员工对管理服务的总体满意率达90%以上。
4、确保按照劳动法的要求使用所有聘用员工。具体人员定编定岗如下：学生公寓主管 X 人;宿管人员X人。
(三)管理服务的内容及要求
严格遵守国家的法律法规，忠实履行合同规定的条款，严格遵守学校的规章制度。加强对员工的培训、教育和管理，不断提高服务能力。热诚为广大师生员工提供高效优质的服务，做好校区的和谐稳定;自觉接受学校及相关部门的检查、监督和指导;积极配合学校做好各
20 项活动的有关工作;认真做好与供水(含热水)、供电、供气和电视、网络、电信、住户在公寓内(经学校相关部门同意)增加设备设施等有关的业务联系和协调工作;及时记录及积累相关资料。每天必须有相关负责人和工作人员在校区24小时值班;我方自备保洁用品、用具，以使校区整洁和各项管理服务工作正常运转。
1、具体管理内容： 根据学校的安排承担：
(1)我校学生住宿安排及退宿工作，包括每年新生住宿安排及毕业生退宿工作、零星住退宿、有突发事件或特殊任务的变动住宿安排。完成春节学生回家的火车票订购工作。协助做好学生邮件的收发工作。
(2)核准学校住宿生的宿籍资料与住宿费标准，配合学校做好住宿学生住宿费、网络费、超额水电费、热开水费、冷气费的催缴工作。
(3)做好学生宿舍的物业管理，承诺做到：
a、做好学生宿舍区域内综合管理协调：楼宇标识物管理、宣传栏管理、单车管理等，确保学生宿舍的良好秩序;
b、配合学校做好学生宿舍公共区域12小时保洁及绿化管理工作;
c、学生宿舍管理服务人员保持良好形象，对待学生要文明礼貌，学生来办事要做到事事有答复，有落实。
(4)负责学生宿舍内务卫生及安全纪律管理，标准按照《关
21 于开展学生宿舍内务卫生和安全纪律三级检查评比工作的通知》执行。
(5)负责学生宿舍的财产管理，制定完善的财产管理制度。 (6)负责学生宿舍的秩序管理，对学生宿舍出现的学生违纪事件和突发事件要按照预案的要求初步处理和及时报告。
(7)配合学校有关部门做好学生宿舍内学生的思想政治教育、学生宿舍文化建设活动和综合治理工作，包括学生宿舍的稳定、防火、防盗和学生违纪处理等。
(8)配合学校有关部门做好学生宿舍除四害及防疫的相关工作。
(9)做好学生公寓内各种设备设施的管理。 (10)完成学校交办的其他临时性工作。
(十二)其他事项
1、按学校要求做好物业范围内防范各类传染病(非典及类似疫情)的各项防疫及应急工作。
2、负责物业范围内防范自然灾害(台风、洪水、暴雨)等及应急工作。
3、根据学校的要求和指引，协助校方物业范围内废旧物品的处置。
4、专人负责学校办公物品仓库的管理，按学校的要求收发相
22 关物品;按仓库管理要求制定相关管理制度;仓库物品存放分类、整齐;帐物相符。
5、自签约之日起，我方应依据学校的需求，掌握各种设备运行情况、管理要求和操作规程;掌握相关技术资料，做好各种设备接管交接工作。
6、负责校区物业管理服务项目其它相关工作及学校提出的物业其他管理工作、任务和要求。
三、管理方案
(一)安全防范服务方案
1、保安部架构
2、岗位设置及工作范围
岗位 人数 负责范围 上班时间 保安主管兼消 防管理员 1人 全面负责学校安全及保安部管理工作。 周一至周五 8：00-17：00 大门岗 X人
1、日班负责监督来往人员动态，车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺，做好来访登记;夜间做好安全防范工作发现可疑 情况即使处理并向当班主管报告。
2、负责监督车辆进出，车辆的指挥调度，做好安全防范工作，保障交通及消防通道畅顺。 早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 巡逻岗 (机动) X人 负责各教室、通道、卫生间等部位的人员及物品来往 早班：8：00—16： 保安部 主管：1名 车场岗：X名 大门岗：X名 巡逻岗：X名 消防
23 监控岗： X名
动态管理的治安、消防的检查。严密监控来往人员的动态，防止骗、盗窃及破坏公物等事故发生，做好保卫工作。保护设备设施及财产安全，防止治安、消防事故发生。 00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 消防监 控 X人 24小时负责学院内外各监控点情况，密切注意出入人 员，发现可疑情况马上向当班主管及相关保安人员处 理，并做好记录。 早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 车场 X人 严格控制好车辆进出管理及交通疏导，合理安排好车 位停放工作。 早班：8：00—16：00 中 班 ： 16:00—24：00 晚上：0：00--次日8：00 合 计 X人
3、安全管理方式
安全管理的方式以安全保卫、消防为主导的管制为主，辅以固定岗哨、流动岗哨、机动应急分队，建立一个严密、可靠的安全网络。学校安全岗位设置以填补技防盲点为准则。一般情况下的安全管理按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行日常管理任务，特殊情况下的安全管理，则按时间的性质采取相应的应急措施，如重大活动，突发事件的临时性处置、管制，并在该物业的安全管理工作中，设定紧急事件处理方案和突发性事件处理方案。
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4、职责范围
1)负责学校内的安全保卫工作、消防安全管理工作、交通安全管理工作、维护学校正常秩序，对重点部位及责任区域进行定点守护和安全巡查，及时发现和消除安全隐患。
2)在学校保卫部门领导下，开展内部治安综合治理。 3)配合公安机关，打击内部与周边的违法犯罪活动。 4)与学校保卫部门制订学院突发事件应急处置和应急疏散预案，随时出警，为学院内人员提供紧急救助，提供安全支援。
5、工作内容
1)负责组织一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员要做到熟悉情况、训练有素、认真负责，言语规范、文明执勤，按政府标准，给保安人员配穿统一的保安服并配置手电筒、对讲机以及政策许可的保安器械。
2)建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。
3)对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，重要出口24小时值班、24小时监控，学院要做到24小时有保安人员巡查。
25 4)熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本学院技防优势，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。
5)认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，落实各级消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。熟练使用各类便携式灭火器材和消防工具。
6)组建义务消防队伍，定期接受消防培训。每周进行一次消防设备、设施巡视检查工作并做好记录，发现问题即刻报修并向业主报告。重大节日前开展消防安全大检查，并按学校要求及时进行整改。
7)全天24小时对停车场实施服务和管理，并制定可行的管理制度，切实维护好停车秩序，确保停车场内车到畅通，严防交通事故发生。
8)对进出学院的所有车辆实行登记制度，并指引汽车、自行车分别按制定的位置停放，要求车辆停放在停车位的黄线内，防止乱停乱放现象，做到规范、整齐、分类、安全。
9)其他安全保卫有关事项。
6、服务细则
1)组建一支思想素质高、业务能力强的专业保安队伍 A、通过选用高标准、高素质的保安人员，实行军事化管理，配备先进的器材建立一支运作高效、装备精良、素质一流的保安队伍。
26 B、保安员全部要求持证上岗，高中毕业，身高1.70米以上，年龄在45岁以下，体貌端正、作风正派、品格良好。
C、通过充分利用闭路监控系统，合理设置大门值班岗、巡逻岗等岗位，形成一个以“人防为主、技防为辅”的综合立体化、智能化安全防范管理网络。
D、安全巡逻方面我们将建立严密的巡逻签到制度，合理安排监控巡逻路线。根据各种特殊情况，及时、灵活地调整巡逻路线及保安力量的分布，实施主动式防范，以满足安全防范工作的需要。
E、我们将统一保安人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度，规范管理，规范其站、坐、行姿势，统一敬礼、交通指挥等服务手势，做到礼貌服务与安全威仪并重，安全与管理服务结合。
F、规范人员的着装和标识，并建立出操、交接岗、内务等制度。 2)对重要的进出口实行24小时值班制，建立并严格执行外来人员询问登记制度和车辆出入管理制度。对突发事件有应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告，必要时报警。
A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常;
B、外来车辆必须在大门口领取访客登记表方可进入学院范围; C、制订突发事件应急处理计划和措施，确保突发事件发生时能得到及时处理，防止事态进一步恶化，并要保护好现场和及时报告学
27 校和公司领导，必要时报警。
D、为出入管理服务责任区域的人员提供服务。
E、对于不是学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。
3)对学院进行24小时安全保卫、消防、监控管理工作，包括公共广场、停车场、建筑物等，学院内要做到24小时有保安人员巡逻。
A、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。
B、检查消防设备、设施(烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等)是否正常完好。
C、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。
D、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。 E、检视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。 F、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。 G、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。 4)熟练并灵活运用监视控制系统，24小时使用监控系统，全天候对所有监控点进行监视及重要部位的录像保存工作。
A、要求保安人员熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。 B、保安人员在没有顶替岗情况下，不得离开岗位。
28 C、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。 D、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。 E、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。
7、保安主管职责
①保安主管负责消防组织工作和日常检查，并负责安排保安员24小时的消防监控值班;
②负责监督落实消防工作;
③每年定期制定《消防演习方案》，供管理处项目主任及学校参考审批;
④消防演习结束后完成《消防演习报告》;
⑤负责编制辖区义务消防人员名单和落实培训工作和演练计划; ⑥负责对消防设备进行检查和组织维护，保安主管负责对消防设备设施的巡查和日常使用;
⑦建立《重要消防部位登记》、《消防器材登记》、《消防设备清单》和有关消防事宜文件的传递、发出和登记。
8、保安人员责任描述 1)门岗执勤 ①大门岗。
29 ②岗位目的：
A、全天候对学院出口的出入人员实施管理、检查和控制、保障管理服务责任区域内秩序正常，通过监控系统，严密监视和控制学院重点部位情况发现问题立即报告和处理，并做好录象工作。;
B、守护管理学院内公共设施及附属设备; C、查询进入学院的外来人员与物品; D、为出入学院的人员提供服务。 ③工作内容：
A、保安员上岗一个月内，熟悉学院内的基本情况。 B、人员进出时，应主动礼貌问好，并在手提(推)重物的人员进出有困难时，应主动上前提供帮助。
C、对于非学院内的外来人员，严格按规定把关，必须在《来访登记表》做好来访登记。
对于非学院人员来访应主动查问，谢绝推销、其它闲杂人员进入或聚集在管理服务区出入口处。
请来访人员出示有效证件并核对，清楚登记来访人姓名、有效证件名称及号码等，若不符，谢绝入内。
遇上级领导或前来参观指导的社会各界人士，应敬礼示意，然后将相关的人数、单位等情况记录清楚，以备查核。
若遇不愿出示证件，蛮横无理者，应耐心做好解释工作，必要时
30 立即向当班领导报告或报警处理。
大件物品必需按规定检查 ，严禁易燃易爆及放射性物质进入学院。
若发现携带大包东西或可疑物品必须要求检查后才可以放行，并做好信息核对工作。
D、外来施工人员，须持有管理处签发的《临时出入证》才能进入，并对其随时进行检查、登记，对于任何不遵守管理规定的施工人员，一律没收《临时出入证》，并驱逐出管理服务责任区。
E、上岗一个月内熟悉掌握各种监视控制系统，并灵活运用。 F、集中精神注视监控系统情况，发现可疑或异常情况立即报告。 G、按规定要求做好工作登记，交接班登记录象和储存工作。 H、发现监控系统出现不正常时，立即向相关部门报告，并在《监控记录本》做好登记。
2)巡逻岗
①巡逻岗：学院内巡逻岗。 ②岗位目的：
A、巡查管理服务责任区域秩序、消防情况; B、巡查管理服务责任区域物业公共场所环境; C、清查管理服务责任区域无关人员及物品;
31 D、协助相关岗位协防秩序、消防工作。 ③巡逻内容：
A、检查大堂秩序及人员、物品状况;
B、检查学院及周边治安、防火、防盗、煤气、水情、交通、装修情况以及管理服务责任区域的卫生环境等情况。
C、检查消防设备、设施(烟感器、报警按钮、消防栓、正压送风口、应急灯、疏散指示灯开关、通道电源开关等)是否正常完好。
D、检查防火门是否关闭，消防通道是否畅通，电线线路、电源开头是否完好。
E、检查车场及外围广场车辆、人员以及其它情况。 F、巡视学院外墙、门窗玻璃、公共通道建筑等是否完好。 G、检查可疑人员、闲杂人员的相关证件及携带的物品。 H、以上工作发现异常情况立即按紧急情况处理方案进行处理。 ④巡逻要求：
A、各班对管辖区域内不间断地进行巡查，每次巡查间隔时间不超过1小时，并在《巡逻签到表》记录巡查情况。
B、按要求做好巡逻记录，详细记录各种情况的时间、地点、事件、处理情况，并签名确认，并及时将发现的异常情况汇报主管或反映相关岗位人员，必要时报警处理。
C、多看、多听、多嗅，以确保完成巡视工作任务。
32 3)交接班规定
①接班队员按规定时间集中在保安值班室，交接工作内容和近期注意事项，并在《对讲机交接本》上进行登记;
②保安员在执勤中交换岗位时，首先接班队员向交班队员敬礼，表示对上班值勤队员辛勤工作的慰问，交班队员回礼，并向接班队员交待本班事项。
③交接班时，接班人员必须要对自己管辖范围工作区域的公共设施、消防设施等进行全面的检查;车保员还应该对车子的数量，车身情况进行全面的检查核对，并详细了解上一班登记的记录情况。对岗位上所有的记录本都要进行认真检查，包括《车辆保管登记表》上的月保、临保车辆的登记情况，要认真检验。
④交班人员要把当班时所发生的事情，发生的问题，处理的情况要详细清楚的记录在《值班记录本》上，未处理完成的事项由交班队员继续负责完成。接班人员对上一班移交未处理完的事情，要继续跟踪处理，并做好记录。
⑤接班人员对岗位上保管的公物工作用品，登记的情况要认真的检查核对。包括通讯器材、各种设备的检查等，发现缺少或损坏等问题，要立即报告当班主管确认，以明确责任。
⑥交接完毕后，双方在值班登记本上签名确认，如有其它情况发生，以签收接管理服务方为主进行处理
⑦交班时如发生意外情况，以交班人员为主进行处理，待处理完
33 毕后再换班。当班人员必须要等接班人员上岗交接完毕后方能离岗。
4)来访登记
①来访登记是一项重要的工作环节，非学院师生进入一律凭工作证经确认后放行，并作好登记。没有识别卡或身份不明的一律拒绝进入学院区域。
②来访者要清楚填写所要找的部门、姓名、事由等然后由工作人员指引进入。
③保安员要做到彬彬有礼，给客人讲明进入的规定。
④若遇不愿出示证件，蛮横无理者，要耐心做好解释工作，尽量消除其不满情绪，处理不了的必须上报当班主管。
(二)消防管理方案
搞好消防工作向来是我公司工作中的重中之重，我公司将以“隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的重要指示为方针，全面展开辖区内的消防安全检查，保持消防通道的顺畅，对区内所有的消防设备设施进行检查、登记，根据设备维修保养制度做好消防设备的保养与维护，同时结合我公司完善的消防管理制度和培训制度，以管理处全体人员为班底建立高素质的义务消防队伍，同时邀请热心的业主参与其中，对他们进行定期的消防知识教育，落实防火岗位责任制，并进行灭火演习，为广大师生的生活及工作提供安全环境，增加用户的安全感，保卫其生命和财产的安全。
按照公司的质量目标和质量标准，员工在入职和上岗前都要进行
34 培训，要求管理人员和保安人员要具备消防灭火的基本知识，做到消防的“三知、三能、三会”即三知：知本人义务，知本人工作岗位周边易发生火灾的部位，知火灾的预防措施;三能：能在工作中检查发现火灾隐患，能扑救初起小火灾，能维修保养消防器材;三会：会使用现有的消防器材，会报警，会宣传消防知识;以及火场自救知识。保安人员还经常不定期参加公司组织的消防演练，确保不发生消防责任事故。
1)各责任人及各级人员消防责任 ①火安全责任人——管理处项目主任
②消防防火工作人员——各部门主管、保安人员、工程人员、清洁人员等;
A、防火安全责任人职责：协助消防安全责任人进行工作，具体负责实施消防灭火器材、安全疏散信道、指示标志设施以及消防防火工作人员的管理，保障防火巡查的时段、次数和保安监控系统的完好，负责员工的消防培训和宣传防火、灭火和疏散逃生等常识的工作。无论在任何时候，一旦发现火警或烟雾、焦味及不寻常的热度引起的感觉，立即向消防中心报警，消防中心在1分钟内查明火警地点和原因。在紧急情况下需按动火警报警器报警。在发生火警时5分钟要到达现场，若核查是误报在5分钟内切断警报， 并在10分钟内将原因知会管理处;若火情属实，在5分钟内将原因报告公司领导和学校领导，具体组织消防灭火和抢
35 救人员、物品的工作。尽量减少和避免人员与建筑物、物品的损害。协助消防安全责任人做好善后工作。并负责建立健全管理区域的消防档案。
B、防火工作人员职责：注重消防防火巡查，按规定的时间频次、内容、部位，如对用电、用火、安全出口信道、消防器材设施、防火门等以及防火重点部位进行认真细致的检查，定期对消防设备设施进行维护保养或更新。消除遗留火种与火灾隐患，发现火警时迅速用对讲机报告，并立即向消防中心报警，在紧急情况下需按动火警报警器报警，在5分钟内要到达现场，若核查是误报在3分钟内切断警报， 并在10分钟内将原因报告管理处领导和总值领导，若火情属实，5分钟内将原因报告上级领导和消防部门，同时召唤人员帮忙抢救，并用附近的灭火器材扑灭初起火灾。大火时应协助消防队救火和抢救人员。
3)从技术上以及管理上进行防范
①加强维护，定期检测确认，保持消防主机及各种感烟探测器以及线路的工作正常，保持消防系统水泵以及控制线路等设备设施完好，发生故障应迅速修复。
②消防设备设施每周定期检查补充，保持手提灭火器以及消火栓随时处于完好状态，消防沙箱与消防水箱处于满备待用状态，同时建立健全消防档案。
③定期检测避雷针的接地电阻值，确保防雷系统工作正常，
36 防止雷电击坏建筑物或引致火灾。
④对老化的旧电线进行更换，避免用电设备过载、接触不良以及加强除“四害”工作，避免老鼠、小动物以及昆虫咬电线短路起火。
⑤限制使用明火，禁止吸烟;对堆放物资处注意通风散热避免自燃。
⑥加强易燃品、油漆管理，禁止在外围或其它地方燃放烟花炮竹，消除各种火灾隐患，避免火灾发生。
(三)停车场管理服务
1)管理岗位职责和各项规章制度管理制度 ① 车辆管理员的岗位职责
A、负责对停车场(库)的车辆管理。
B、按规定着装，佩戴工作牌，对出入车辆按规定和程序指挥放行，并认真填写《车辆出入登记表》。
C、遵守规章制度，按时上下班，认真做好交接班手续，不擅离职守。
D、负责指挥区内车辆行驶和停放，维持区域交通、停车秩序。
E、负责对停车场的停放车辆进行巡视查看，做好车辆安全工作。
37 F、检查停放车辆的情况，发现漏水、漏油等现象要及时通知车主。
② 车辆管理员的纪律
A、仪容整洁，遵守《仪容仪表规定》。
B、执行公司文明礼貌用语规范，讲究文明服务，礼貌待人。 C、严格遵守《交接班制度》。
D、值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食;不准嘻笑、打闹，不准在值班时会客、看书报、听广播，及做其他与值班职责无关的事。
E、爱护各种设施设备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。
F、依法办事，廉洁奉公，坚持原则，是非分明。 ③ 车辆管理人员工作程序
门卫必须控制进入物业区域的车辆，除救护车、消防车外其他车辆进入物业区域时，都应限制性规定，经过门卫允许后方能驶入。大门门卫要坚持验证制度，对外来车辆要严格检查，验证放行;对从物业区域内外出的车辆也要严格检查，验证放行。对可疑车辆要多观察，对车主要细询问，一旦发现问题，要拒绝车辆外出，并报告有关部门处理。
④ 车辆管理员交接班制度
A、按时交接班，接班人员应提前10分钟到达岗位，在接班人员
38 未到达前，当班人员不能离岗。
B、接班时，要详细了解上一班车辆出入和停放情况以及本班应注意事项。
C、向下一班移交值班记录和《车辆出入登记表》。
D、交接班时应将上一班移交的值班物品如对讲机等及其他设备交接清楚，并在值班记录上签名。
2)停车场管理规定
管理处负责业主、外来的车辆管理，车辆行驶停放，保安主管负责协调指导、监督、检查，停车场的管理工作，车管员负责车辆的存放、保管、放行等具体管理。
①停车场车辆的管理规定
A、入停车场的车辆须具备一切有效停车证件，车辆号牌应与停车证件相符。
B、进入停车场的司机，须按进出场各种程序办理停车手续，并按指定的车位停放。
C、车辆停放后，司机须配合车管员做好车辆的检查记录，并锁好车门窗，带贵重物品，车管员没有帮司机保管物品的义务。
D、进场车辆严禁在场内加油、修车、试刹车，禁止任何人在场内学习驾驶车辆。
E、进场车辆和司机要保持场内清洁，禁止在场内乱丢垃圾与弃
39 置废杂物，禁止在场内吸烟。
F、进场司机必须遵守安全防火规定，严禁载有易燃易爆、剧毒等危险品的车辆进入停车场。
G、禁止超过停车场限高规定的车辆以及漏油、漏水等故障车辆进入停车场。
H、进场车辆如不服从车管员指挥，造成本身车辆受损时，后果自负。
I、机动车辆在车场内禁止鸣号，不准在场地内试车、练车。 ②停车场管理要求
A、机动车进场(库)时应服从车管员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续。
B、停车场内按消防要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处消防负责人定期检查，由车管员负责管理使用。
C、在停车场和车行道路须做好行车线、停车位(分固定和临时)、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。
D、在停车场出入口处设置垃圾桶(箱)，在必要位置设路障和防护栏。
(四)物业配套设备设施维护与保养方案
设备设施的正常使用是确保学校内正常运作的重要保证，我公司将派驻专业的工程技术人员，对区内的设备设施进行全面的维修保
40 养，并设立24小时保修制度，随时接受学校报修，满足学校各部门的工作需求(属专业保修公司维修范围的由我公司联系并监督)，同时制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，有效的为学校提供满意的服务，我们密切与学校进行协调配合，对重大维修保养设备设施及时汇报和提出解决意见，力求保证学院内所有设备设施正常运行，确保学校的工作学习生活环境不受影响。
1、工程部架构
2、人员配置及工作安排 岗位 人数 负责内容 工作时间 日常维修技工 X 负责电气设备管理，包括机电设备维修保养、空调与电梯设备设施的管理、智能监控系统早班：7点--15点 中班：16点—22点 晚班：22点—明早7点 工程部 供 电系统管理 排水系统管理 空调系统管理 运输系统管理 消防系统管理 智能系统管理 综合维修管理 供水系统管理 等的管理工作。 轮休 1 合计 X
3、物业共用部位的管理 1)维修及养护方案
维修养护项目 养护方案 检查、养护计划 备注 间、门厅等部位的修缮维护 c、对木结构等要做好白蚁的防治工作，保持通风干燥，消除白蚁生存条件，必要时可喷洒、放置灭蚁药剂; 每月检查一次 d、对楼地面的一些小损伤要及时修补，以免损伤进一步扩大， 影响使用; 日常巡视、及时修补 6 门窗修缮维 护 a、检查门窗有无
41 开关不灵、缝隙过大、小五金配件丢失或损坏等现象，发现异常及时处理，避免进水、透冷风，以保持室内干燥不潮湿; 工程人员及工程主管每天巡查一 次 同上 b、门窗油漆局部脱落时应及时 进行补油，并要求与原油漆格调保持一致，以免妨碍美观 c、对铝合金门窗应避免外力的碰撞，禁止用带有腐蚀性的化学物质去清洁或与其接触; d、对于门窗玻璃及锁类安装牢固，应没有损坏现象，开关应符合使用要求，没有安全隐患; 工程人员及工程主管日常巡查 7 装饰工程修缮维护 a、定期检查室内外抹灰层有无 损伤处，发现空鼓、裂缝、脱落、爆灰等现象及时修补以防扩大损失; 工程人员及工程主管日常巡查维修养护项目 养护方案 检查、养护计划 备注 b、检查饰面上是否有破损现象，发现时必须及时予以修补，必要时更换饰面; 工程人员及工程师日常监管 c、对裱糊工程定期检查，发现损坏现象及时修补; 定期巡查次数 d、对吊顶工程要着重检查龙骨 有无变形裂缝和下垂情况，发现异常要及时修补或更换; 工程人员及工程 主管每月巡查一次 e、对花饰工程，要定期检查有 无空鼓、不稳定等情况，发现异常及时调整或维修; 工程人员及工程 主管每月巡查一次 8 幕墙玻 璃 安装牢固，应无安全隐患，无破裂现象; 工程人员及工程主管每天巡查 9 大楼地基基础维 护 地基浸水会使地基基础的工作 条件不利，应经常检查四周的排水沟、散水，保持房屋四周的排水良好，避免房基附近出现积水现象; 工程人员及工程师负责日常巡视 维修
42 )维修养护标准及相关制度
墙体勒脚破损或严重腐蚀剥落
①将破损松散部位凿除至结实层或对于风化、起壳、腐蚀、松酥的部分清除。
②用1：3水泥砂浆修复勒脚步破损部位，并在勒脚上口做成斜坡，以利泄水。
③恢复勒脚饰面。
如基础墙体出现裂缝或产生不均匀沉降 ①如不严重，应做好巡查和记录。
②如情况较严重或有扩展趋势，应立即通知学校。请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。
梁、柱、板主体 ①露筋
A、露筋部位的松散层凿除，并将钢筋锈蚀层用砂纸打磨掉。 B、用钢丝刷清洁干净。
C、充分喷水湿润后均匀地刷素水泥浆层。
D、用高标号水泥砂浆修复，如有需要还需按要求恢复饰面。 ②有裂缝 参考《户内工程人员作规程》中“楼板裂缝”维修程序进行维修。
43 ③有孔、洞
A、孔、洞周边已松散的砼凿除，并用砂纸将露筋上的铁锈磨掉。 B、用钢丝刷等有效工具彻底清洁孔、洞。 C、充分喷水湿润孔、洞内壁。
D、如小孔、洞，则先涂刷一道素水泥浆，然后用高标号水泥砂浆嵌填、压平、抹光，如果孔、洞大，则在涂刷完一道素水泥浆后，用比原先(梁、或柱、或板)的砼标号高一等级的细石砼嵌填饱满，并养护好。
E、按原标准做好饰面。
F、如破坏情况较严重(如变形、裂缝程度已超过规定范围)。属于此种情况进，应立即通知学校，请有关专业技术人员到场鉴定后，作出修缮或加固方案，再进行修复。
墙体
墙体结构的维修适用于砌体受腐蚀后，表面保护性抹灰层损坏和砌体材料表面破坏、腐蚀以及尚未威胁安全的沉降裂缝和温度裂缝的处理等。砌体的维护修理应在结构不均匀沉降已经稳定，裂缝不再发展时进行(如：地基基础沉降还在发展时，一般先做地基、基础加固处理，后做砌体裂缝等的维修。)
①裂墙
A、先将裂墙周边的饰面凿除，并将砌体已松散层凿至结实层，
44 凿槽成外八字形。
B、用钢丝刷扫清槽内杂物，然后充分喷水湿润。 C、均匀地涂刷一道素水泥浆。
D、再用比砌筑砂浆高一个强度等级的1：3水泥浆填缝、抹平。 E、用同规格、尺寸的墙体饰面材料修复饰面。
②砌体严重酥碱及因掏洞等造成砌体局部结构破损。 A、先将酥碱或破损部位的砖块轻轻挖掉，并清扫干净浮动灰、土。
B、充分喷水湿润破损面。
C、用比原砌体高一强度等级的水泥砂浆及砖补砌(注意所用砌块应先充分湿润)。
③墙体室外饰面缺损。
A、将缺损饰面及其周边松散层一并凿除。 B、用钢丝刷清扫干净浮动灰土。 C、充分喷水湿润破损面。 D、均匀地涂刷素水泥浆。
E、用1：3的防水水泥砂浆填平，然后修复饰面。 ④墙体室内饰面缺损
A、同⑬(墙体室外饰面缺损)，墙体轻度划损时直接进行C步
45 骤。
B、用1：3水泥砂浆填平，然后修复饰面至干。 C、双飞粉调胶(或乳胶漆)后批灰1～2次。 D、干后打砂纸，再视情况重新批灰或刷乳胶漆。 ⑤外墙渗水
A、外装修的分格缝未做二次处理面引起渗水的，应先将缝清洁，然后用水泥砂浆重新嵌补密实，并勾成向下卸水斜缝。
B、窗台处渗水，应将窗台拆除重新砌灰，内外留有卸水坡度，窗樘底的外侧应留有1CM左右圆凹缝，并用水泥砂浆填实。
C、在外墙渗水部位采用“一布四胶”喷浆或刷浆修理，具体做法为：在外墙渗水部位先用一层玻璃网格布和四道氯丁建筑防水胶涂贴，再用机械喷涂(或用手工涂刷)1：0.5水泥砂浆面层。
D、外墙渗水面积较大进，先将饰面铲除，然后涂1-2道胶质防水涂料，在最后一道胶未干时，即用水泥砂浆按平，再修复饰面。
E、墙、板接通处渗水，可用预制氯乙烯胶泥嵌缝，先开凿，然后清理板缝，用喷灯加热板缝和胶泥条，边嵌边加热，最后在胶泥条外用水泥砂浆勾缝和封闭。
F、用氯丁防水胶在室外修补，将渗水处的内饰面层铲除，范围比渗水部位的周边扩大10～15CM，将墙面和缝隙清理干净，用氯丁胶和水泥砂浆嵌缝，然后再用水泥砂浆粉刷基层，在基层上涂刷2-
346 道氯丁胶，在最后一度胶未干时用水泥砂浆按平，再修复饰面。
G、积累经验，随着科技发展，积极采用新型防水材料，使防水执漏工程质量达到最好，如：鲁班8
11、9
11、JS、硅丙胶等。
顶棚
参照《户内工程人员作规程》中“顶棚抹灰层(饰面)脱落”维修程序进行维修。
楼梯间 ①踏步缺损
A、将缺损部位周边已松动部分凿除至结实层。 B、用钢丝刷清扫干净浮土。 C、充分喷水湿润。
D、均匀地涂刷一道素水泥浆。 E、用1：3水泥砂浆做好基层。 F、修复饰面。 ②栏板缺损
如为砼或砌块栏板，可参照梁、柱、板主体和墙体的相应程序执行。如为其他如木材或金属材料栏板，维修程序如下：
A、不能修复，应及时更换新配件。 B、使栏板、梯板、扶手连接牢固。
47 C、修复栏板饰面(如：油漆、乳胶漆等) ③扶手
A、如不能修复，应及时更换新配件。 B、使之与栏板连接牢固。
C、修复饰面(如油漆、乳胶漆等)。
门、窗 参照《户内工程人员作规程》中有关“门、窗”维修程序执行。
屋面避雷设施 ①锈蚀
A、用砂纸除锈。
B、均匀涂刷两道防红色锈漆和一道银漆，每道漆之间要间隔一段时间，以上一道漆干为准。
C、如锈蚀特别严重，应将该部分更换，并用电焊连接，刷上防锈漆。
②连接部位断开
A、除锈清洁后，焊接牢固。 B、刷两道防锈漆。 屋面隔热层、防水层
② 热层缺损：及时更换，用1：3水泥砂浆嵌缝。
48 ②屋面漏(渗)水(刚性屋面)：
A、用胶泥或油膏修理平屋面板漏水或屋面板产生变形、裂缝、原刚性防水层分仓缝处漏水。
B、纵横泛水渗漏，可在泛水处填三层干油毡，用聚氯脂嵌缝进行处理。
C、出屋面管道处漏水，先将管道四周清洗干净，再用密封材料嵌缝。密封材料有塑料油膏、氯丁橡胶、聚氨脂、PVC胶泥等。
D、檐沟处漏水，可用密封材料在滴水处嵌缝，檐沟底部可用两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏，也可用满涂胶泥或油膏的方法来修漏。
屋面水池(箱) ①渗漏
A、先将水池(或水箱)四壁清洗干净。
B、做一布四胶防水层(或其它材料防水层)，外涂一层水泥防水层，再用1：2水泥砂浆做保护层。
②水池(箱)检查口盖缺损 A、应立即维修，并加锁。 B、刷两道防锈漆，并定期检查。 ③楼地面地砖、墙面瓷砖部分损坏
A、测量尺寸、按损坏的地(瓷)砖样板购回相同砖材。
49 B、凿除缺损的地砖(墙砖)以及松动部分至结实层。 C、用钢丝刷清扫干净浮土。 D、充分喷水湿润。
E、用1：3水泥砂浆做好基层。
F、取出事前浸入水中待用的砖材，用素水泥浆涂抹后粘贴。 G、抹干净砖表面粘上水泥浆，设置围栏防止踩踏、碰撞，待干后再恢复。
室外共用设施维修工作规程 ①学院道路(人行道和车道) A、修补损坏的砼路面。
B、如果损坏面积不大，可以用107胶拌水泥，按照附带的说明书进行修补;对于大面积损坏的修补，采用1：2：2硅酸盐干硬性砼。
C、将人行道或车道疲乏表面松散或破碎的凿掉，凿除深度以达新面及结实面为准。
D、用凿子将坑底彻底凿毛(注意要戴上护目镜)，破坏面的砼边缘要向里掏凿成凹齿形，再用钢丝刷将破坏面上的一切散粒刷除干净。
E、将要修补的砼表面充分湿润(由表及里)。
F、湿润水完全渗入里面而砼表面无积水时，在表面涂一层普通硅酸盐素水泥浆，在水泥浆硬化前将修补用砼拌合物填入坑内，并将
50
_______________________ 物业管理服务公司：
感谢贵公司关注 小区!关注 小区的物业管理服务!
我们 小区的全体业主，对聘请物业管理公司能够健康地、专业地、规范地管理 小区非常重视。作为合作的意向伙伴，我们真诚地希望贵公司在保障 小区全体业主利益的基础上，提出可行的操作规程。此次提交的“投标书”应充分体现贵公司的物业管理服务专业化水平。现邀请贵司作为投标人就“ 小区物业管理服务”进行密封投标，具体事项如下：
1、 招标文件的领取：
(2) 发标人： 小区业主委员会
(3) 地 址：
(4) 联系人：
(5) 联系电话：
(6) 贵公司在领取文件时请携带公司营业执照，公司简历，相关资质证明。
(7) 贵公司在领取“招标文件”时，请交纳招标工本费用人民币300元及人民币100,000元的投标保证金，招标人与中标人签订合同后10日内，向未中标人发出未中标通知书，投标保证金无息退还。
2、 投标地点：
3、 投标截止时间：投标文件于北京时间200 5 年 月 日上午8:30之前送达投标地点，逾期送达或不符合规定的投标文件恕不接受。(投标书请提交6份,及电子文件)
4、 邀标书的确认：贵公司应在收到本投标邀标书当日以书面形式回复发标人以示确认。如贵公司不参加物业管理服务的投标，亦请以书面形式通知发标人。
投标人应具备的资格：
1、 物业管理 级以上资质;
2、 注册资金人民币 万元以上;
3、 三年以上在 住宅小区或公寓物业管理服务经历;
4、 独立在管住宅项目 万㎡以上;
6、 在管项目与 小区相似，且管理业绩及业主评价优秀者优先;
7、 具有“ 优”项目的物业管理服务公司优先考虑;
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8、 有业主大会招标的中标项目且管理业绩及业主评价优秀者优先;
招标项目简介：
一、项目概况
二、小区业主委员会概况
重庆经济技术开发区物业发展有限公司
————巫大德 Email:wudade@163.comTel:1333021230286300588
一、中国物业管理市场化产生的历史背景
1.谁建设谁主管阶段
1981年¡ª¡ª1993年
建设部提出¡°谁建设谁主管¡±的模
式，强制开发单位负责物业管理
2. 萌芽阶段
1993年——1999年
1993年深圳市推出“莲花北村住宅小区”物业管理公开招投标，深圳万厦居业物业中我国第一次采用招标方式确定物业管理权标
从产品经营到品牌经营的标志
1996年深圳鹿丹村住宅小区(10多年
旧小区)物业管理公开招标，深圳万科物业
中标
深圳甲级物业管理企业由几家发展到
40多家，企业规模由几十万平米发展到上百
万平米
全国物管企业发展到2万多家,员工200
余万
3.试验阶段
1999年¡ª¡ª2003年
1999.5.23-24日,全国物业管理工作会
议在深圳召开，提出打破地方保护，打破
垄断，把先进的物业管理理念、方法和机
制推向全国
会上南京周学柏副市长欢迎全国优秀
物业管理企业到南京投标
深圳会议上南京推出百家湖别墅、
公寓花园小区项目公开招标。当场几十家
企业响应，22家企业报名，最后8家企业
(其中上海5家、深圳1家、南京2家)参与
竟标
1999.6北京 “回龙观经济适用房住宅
小区”项目物业管理招标 , 几十家物管企业
响应，10多家企业入围，深圳长城物业和
北京天鸿物业中标
2000年元月深圳万科物业中标建设
部大院38万平米的物业管理
我国招投标的发展历程
1980 年以前无招投标
1980 年国务院颁布《 关于开展和保护
社会主义竞争暂行规定》
1981 年第一次使用世行扶贫贷款(大
学项目)2 亿美元，要求招投标，自此设备
采购采用招投标
九十年代建筑业逐步采用招投标
2000年1月1日《中华人民共和国招投
标法》实施
2003年7月1日建设部《前期物业管理
招投标管理暂行办法》实施
2004年7月1日重庆市《前期物业管理
招投标管理暂行办法》实施
二、物业管理招投标的基本概念
1.定义
物业管理招投标
———指物业所有权人或其法定代表
人根据物业管理服务的需求，制定符合其
管理服务要求和标准的招标文件，由多家
物业管理企业或专业服务公司竟投，从中
选择最符合招标条件的竟投者，并与之订
立物业管理服务合同的交易行为。
2.范围
根据《招投标法》判断一个项目是否应该公开招投标的原则：
(1)是否与社会公共利益密切相关
(2)是否关系到国家利益
(3)是否涉及国家机密
该原则也是国际惯例
《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定以下项目必须招投标：
(1)住宅项目
(2)与住宅同一物业管理区域内的非住宅项目
例外：
a、同一物管区域内规模较小的;b、建设单位全部自用的;
c、法律另有规定的。
3、招标的类型
公开招标
———招标人通过公共媒体公开发布招标信息，邀请所有符合投标条件的潜在投标人参加投标的招标方式
特点：招标人以公开的方式邀请不特定的投标人参与投标，招标程序和中标结果公开，其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序启动后单方面改变。
时间长、程序复杂、费用高
邀请招标¡ª¡ª¡ª不公开发布招标信息，而
直接邀请某些组织或法人参加投标的方式。
特点：招标人以邀请书的方式邀请特定的 投标人参与投标，招标程序和中标结果公开， 其评选条件和程序预先设定，且不允许在程序 启动后单方面改变。
省时、省力、省钱
4、原则
公开、公平、公正、合理
三、招标的基本程
准备阶段：
1 建立招标机构
2 制作招标文件
3 招标项目备案
招标阶段：
4 发布招标公告或投标邀请书(邀
标)
5 接受投标人投标意向书
6 投标人资格预
7 对预审合格的投标人发出投
标邀请书
8 发售招标文件
9 组织投标人踏勘现场
10 召开标前会，解释招标文
件，并以书面形式告知所有投标人
调查阶段：
11 投标人调查(信誉、业绩、质量) 开标评标阶段：
12 组建评委会(5人以上单数，专家> 2/3)
13 组织开标会(招标人主持)
14 评标
投标书评分(权重50~60)
业绩质量评分(权重20~25)
现场答辩评分(权重20~25)
15 编制评标报告(评委会)
定标阶段
16 招标人定标
17 发出中标或未中标通知书
18 退还保证金
19 评标和中标结果备案
合同签定阶段：
20 完善服务方案
21 招标人与中标人签定合同
四、物业管理投标程序
准备阶段：
1 获取招标信息
2 项目评估
3 递交投标意向书
4 购买或取得招标文件
5 市场调研
6 踏勘现场
7 参加标前会
标书制作阶段：
8 投标书制作
投标书包括：
投标函
投标报价书(价格标)
管理服务方案(技术标)
资格证明文件(商务标)
招标文件要求的其它文件
投标阶段：
9 缴纳投标保证金
10 送交投标文件
11 接受招标方的资格审查
12 参加开标会和现场答辩
13 完善管理服务方案
14 签定合同
五、物业管理项目投标书结构
(一)综合式投标书
1.标的物业管理服务的整体设想与策划
物业档次的定位
服务档次的定位
2.拟采取的管理服务模式与机制
3.管理服务的主要服务标准和承诺指
标及保障措施
4.人力资源的配置、培训与管理
5.物资装备计划与管理
6.规章制度建立和档案的管理
7.社区文化建设与社区服务
8.物业维修养护计划与实施
9.物业日常管理
10.费用测算与财务管理
11.报价及说明
12.商务资料
(二)三标式投标书
1.商务标(相当于综合式投标书第12项)投标人简介
业绩特色介绍
工商执照复印件
物管资质复印件
税务登记复印件
企业代码复印件
项目主要管理人员资质复印件
答辩人员委托书
其它
2.技术标
项目管理服务技术方案(相当于综合标书1- 10项)
1、标书中不得出现任何能识别投标人的文 字、图案和标识，否则一律作废标处理
2、标书首尾页加盖投标人鲜章处，须由招 标机构开标后统一编号密封，交评委会评标，评标 完成后拆封
3.经济标(价格标)
(相当于综合标书的第11项)
报价函
报价说明
招标公告(邀请函)
招标书
主要协议条款
标书说明
投标须知
招标人简介
标的物业概况
招标范围、内容、要求
标书编制的方法与依据
评标、定标办法
投标人业绩资质要求
实地考察的时间、地点
解释招标文件的时间、地点
投标书递交的时间、地点
缴纳保证金的金额、时间、地点
开标、评标的时间、地点及要求
其他
开标会标准议程
1. 主持人宣布开标会开始及会场
纪律
2. 主持人介绍参加会议的招标方、监督方、代理方和评委会评委
及相关人员
3. 招标方介绍招标项目情况
4. 投标人和监督人(或公证
员)检查投标书密封情况，确认投标书密封完好并签字确认
5. 主持人宣布评标办法
6. 主持人确认并宣布开标人、唱标人、监标人、记录人
7. 公布标底(有标底时)
8. 按投标书送达的时间顺序编号，投标人抽签确定答辩顺序
9. 开标并唱标(唱标内容：投标人、投标书份数、投标函、报价书等)
10. 投标人确认开标内容并在开标记录上签字
11. 公布对投标人的调查报告(有调查报告时)
12. 评委会评审投标书
13. 投标人现场答辩
14. 评委会现场评分
15. 评分统计汇总
16. 评委会出具评标报告，评委和监督人在评标报告上签字
17. 当场宣布评标结果和中标人
18. 开标会议结束
谢谢!
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一、当前在物业管理招投标中存在的主要问题1 .恶性竞争。有的物业管理公司违反有关规定，不遵守行业“游戏规则”，低于成本价参与竞争。个别物业管理公司更是参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也要争取把项目抢到手。也有的物业管理公司不顾自己的综合实力，盲目扩张参与竞争，结果背上了沉重的包袱，项目接管后，管理跟不上，服务不到位，引起招标单位及业主的强烈不满和不断投诉。
2暗箱交易。物业招投标要涉及到各相关单位的关系，包括开发商、物业管理企业、业主之间的关系。此外，还涉及到其他相关方面的关系，例如需要聘请法律顾问，提供法律支持。聘请管理顾问、财务顾问，提供专业支持。同时向政府主管部门进行咨询，为业主提供政策上的指导等等。而上述谈到的任何一个关系协调出现的问题都可能使招标受到影响。目前，一部分物业管理企业凭借自身的实力在招标中胜出，但是仍然有一部分物业管理企业是通过某种不正当的手段，利用与相关部门的特殊关系来进行竞争。此外，还有一些招标单位实际上早已内定好了物业管理企业。
3 .交接设计不完善。通过招标进行物业管理公司更换是一项极为困难并具有一定风险的工作，为使更换物业管理企业的行为
具备充分的群众基础和法律依据，物业管理企业各方面工作交接设计的完善性至关重要。在这一过程中应当注重招投标事项的保密、防止过渡期出现管理真空，同时也应避免出现有关财务账务修改和资金转移，使业主和使用人利益受到损害，而目前在这方面可以依据的法规却很少。
交接工作是一项繁琐细致的工作，应精心安排交接内容、日程，使工作条理化、清晰化，把有损于业主、使用人利益的机率降到最低。
4.引发了行业间不正之风的泛滥。有些管理公司不是靠品牌、实力和整体管理水平去投标参与竞争，而是通过走“门子”，找熟人，或利用关系，甚至送好处、甚至无中生有、攻击、贬低对手等手段来争得竞争项目。
二、物业管理招投标中出现问题的原因
1 .有关方面对不正当竞争的重视程度不够，还没有看到其危害
性。有的招标单位认为竞争是市场经济的产物，即使发现了不正当竞争的苗头，也希望以竞争的方式加以解决，没有正确引导企业公平对待竞争，严格遵守游戏规则。
2 .虽然我市已制定出 《荆州市 物业管理招投标办法 》 ，但有限的法规仍会给物业招投标的竞争者、参与者在某些方面的适用上处于无法可依的状况，并且对于公众尚不能实行有效的监督。
3 .各物业公司的物业管理的总体水平不同，导致了对物业管理招投标工作的不同理解和认识。有的物业管理公司投标竞争物业管理权，主要为了拓展企业业务范围，增加市场占有份额，而对提高物业管理整体水平的思想淡薄，导致做一个楼盘没做多久就做不下去的局面。
三、规范物业管理招投标工作的对策
1 .积极培育和发展物业管理市场，为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业管理市场的培育和发展，一个重要的前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。政府主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。积极引导物业管理企业练好内功，增强综合素质，凭企业品牌影响和整体实力进行竞争，分享市场份额。
2 .做好标书制作的准备工作。对于投标的物业管理企业，及时获得有关项目的招标信息，可以说是展开项目的第一步。因此，获得项目信息的时间越早，就越能够争取到更多的时间，中标的可能性就越大，获得招标信息
最为常见的途径是招标通告。
获得招标信息之后，投标的物业管理企业就应该积极与用户、项目主管单位建立联系，争取在招标通告前，甚至在项目进行评估和可行性研究的阶段介入，及早了解招投标单位对物业管理的设想和安排。这些工作的好处体现在两个方面：
首先，通过这些工作，投标的物业管理企业可以及早了解业
主或建设单位制订的物业管理项目的详细要求，包括招投标项目概况、招标对象、招标说明、“标”或“包”的具体划分、采用的技术规范和对工作的特殊要求等。更重要的是，业主或建设单位在立项、研究和设计等工作的过程中，往往已经形成了一些意向性的想法，包括对物业管理企业的看法等，投标物业管理企业如果在交流中多掌握这些信息，就可以有针对性地做好前期工作，及早开展投标的准备工作。
其次，投标的物业管理企业可以通过与业主或建设单位的接触，进行充分的技术交流。一方面，可以起到介绍和宣传的作用，让业主或建设单位对物业管理企业及其服务有一个感性认识;另一方面也可以对业主的要求有更深刻的理解，以便在编制投标文件时准确响应或着重加以说明。某些时候，当业主或建设单位尚未确定招标文件中某一部分的具体内容及指标时，通过技术交流，可能使用户愿意采用投标物业管理企业提供的服务及管理模式;当业主在设计中有不当之处时，通过技术交流帮助业主作出修改，加深业主对投标物业管理企业的信任，这都会对投标物业管理企业非常有利。
住建物业公司李晓明
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