商圈分析报告商圈选址最重要的条件便是交通
商圈分析报告
连锁1101商圈选址最重要的条件便是交通，人流量，发展潜力以及附近
居民的购买能力，若商家选址都符合这几方面的条件的话，那么，
商家虽未开业，就已成功一半。我们这次就以福州学生街永辉超市的选址作为本次商圈分析
报告的调查对象。首先，我们先从交通分析入手。交通：永辉超
市毗邻上三路及首山路，交通方便快捷，人流容量大，方便大规
模人群聚集，不易造成交通拥挤从而影响到来此购物的顾客，为
顾客提供了良好的购物环境。并且超市外有多路公交车，其20路
60路公交也使附中附近的居民来此购物提供了便利，发达的交通
也为稍远一些的顾客如首山村，郑安村的居民提供便利。这无疑
是加大了永辉的商圈，因此永辉超市的交通，选址是非常好的。
人流量：超市附近有多所高校如师大，农业，交通等学校聚集，
除了各大高校外，居民小区也很多，如首山村，郑安村等都是居
民的聚居区，并且，重要的一点是，选址周围没有大超市可供学
生居民选择，因此若永辉超市在此开业，便可吸引大多数学生，
居民前来购物。最重要的一点是超市地址与学生街相邻，学生街
每天的人流量极大，一点都不输于位于市中心的各大商业中心，
因此，如此多的人流量也为永辉超市带来了大量的顾客及潜在客
源
发展潜力：永辉超市位于仓山区北部，福州城南部。如今，福
州的整体规划都向南发展，要大力发展南部，发展仓山区，因此
称仓山区为未来福州市中心一点也不为过，所以，这里的发展潜
力是巨大的，如今，这里的地租比市中心更便宜，因此，选址在
这，无疑是抢占了一个先机，为未来的发展打下了有利的基础。
居民购买能力：如今生活在这一区域内的大多数还是学生以及
普通家庭，购买能力还算不上多大，但，永辉的历来的经营方式
为出售低价格的商品，走的是平民百姓路线，商品价格往往比沃
尔玛，家乐福等超市来的低。这正符合这个区域的消费能力，因
此，选址在这，居民的购买能力并不会对永辉的销售造成太大影
响。
综上所述，我们认为，永辉可以在此开设新店。并且，在此开
设新店，也有利于抢占南部市场，能够为永辉在未来福州“市中
心”抢占一席之地。
组长：王文伟组员：潘东，郑源水，黄洪生，高碧端
调研心得体会
为了充分了解杨家坪商圈和南坪商圈的发展情况，发现各商圈优、劣势，为改造提出合理化建议，对杨家坪商圈未来发展做出预测，通过一个多月的走访调查，我受益非浅，有三个重点收获：
一、市调前的准备工作，简单归纳为五步曲：
1、要明白调研的目的、范围、调研对象及调研内容。
2、查找调查的相关资料。
3、制定调研计划，在调研进行时思路清晰，节约时间。
4、市调资料整理，内容有条理，数据精确，客观做出分析。
5、调研心得体会，总结调研收获。
二、杨家坪商圈和南坪商圈业态的品项比对
数据显示
1、南坪餐饮、男装较强，杨家坪童装类、女装较强，杨家坪商圈可以引进高端男装品牌和高档餐饮。
2、南坪商圈周边新楼盘价格比杨家坪高25%。
3、杨家坪商圈停车位比南坪商圈多23%。
三、了解了重庆主城5大商圈排名及定位：
1、解放碑商圈：解防碑商圈是我市最老的商业中心，是现有整个重庆市能真正称得上 “CBD”的一个区域，且因土地的不可复制性以及不可再生性，在解放碑拥有一份不动产,更成了一种身份的象征。同时解放碑商圈的消化能力也是不可思议的，不到一公里的核心地段内，就聚集了7家百货公司同5家专业卖场，且还有继续增加的趋势。接下来解放碑商圈的重点将集中在打造较场口方向，据悉不久万豪国际金融大厦及鼎好世纪新城即将面世，它们的出现必将对商业市场带来更大的冲击，而影响最大的无疑就是南岸区。解放碑商圈在重庆的主导地位在很长一段时间内都会难以动摇，随着CBD的打造，其正向高档化、国际化的方向发展，从现状看它已显得越来越成熟。
2、江北观音桥商圈：江北区观音桥商圈是我市五大商圈中规划建设起步最晚的，但正因为其晚，全面吸取了其它商圈优势的观音桥商圈基础设施堪称西部一流，通过短短的几年打造，现已成为重庆主城商业副中心。这里除了有我市最大的购物MALL，最顶级的UME影院，还有西部最大的金源不夜城及高科技含量的方特科幻乐园。该区也成为众多国内及国际知名商家想要进入的区域。另观音桥商圈的城市景观由嘉陵公园、观音桥广场、观音桥步行街构成，集公园、广场、步行街三大功能于一体，使商业与景观实现有机的结合，成为融生态观赏、游览、购物、休闲、娱乐为一体的大型生态商圈。观音桥商圈随着整个北部城区的开发、重庆富人区的确立，发展势头强劲，未来将成为解放碑商圈的强力挑战者。
3、南坪商圈：南坪商圈近年来经济发展迅猛，商贸增长尤其令人瞩目，是重庆发展最快地区之一，业态已经有所变化，A、从百盛到重百，从新新世纪到万达广场，从万千百货到元旦百货，另还有家乐福、麦德龙、诺玛特、好又多率队的外资军团。南坪已从稚嫩的婴孩蜕变成为商业巨舰，通过不断招商引资，将一个个分散的商业形态连接起来，万达广场、艾美酒店、协信城、上海百联将商圈版图不断扩大。B、南坪的交通枢纽工程完成，通行能力为20万辆，轻轨的铺设完成，强大而便捷的交通将为商圈人流提供极大保障。C、拥有三星级以上酒店9家，拥有亿元楼宇10栋。以重庆会展中心为载体，每年举办各种大型展会400次以上，带动酒店、旅游等行业。
4、沙坪坝商圈：该区是教育大区，但整体定位较低，消费力不敌解放碑、观音桥，在商圈体量上却可以和他们抗衡，所以沙区也是众多商家想要进入的区域，该区固有的学府特色是其它商圈难以替代的，随着西永、西彭商业中心的新建，南坪与杨家坪商圈的升级发展，其面临较大竞争压力，升级调整已成必然。
5、杨家坪商圈：杨家坪商圈是我市的最老的重工业区，也是一个发展成熟的生活社区。在交通上，随着轻轨线、滨江大道、鹅公岩大桥、谢家湾立交桥、大公馆立交桥的投入使用，已在形成更为完美的立体交通网络。政府拟投资67亿元至将杨家坪商圈扩容工程中，重点向东(建设厂片区)、向南(铁马片区)、向北(工管院片区)延伸。届时，杨家坪商圈将由现在的2平方公里扩至24平方公里，是现在商圈的12倍，比解放碑步行街还大0.25平方公里，商用物业用房的营业面积将达到30万平方。2014年，总建筑面积约35万平方米的具有示范效应的时尚体验型购物中心--华润.万象城将开业，萃集众多国际一线品牌，预示着杨家坪的中心商业向着中高档、时尚化的定位迈进，扩容后杨家坪商圈无疑将成为重庆商业的又一大亮点推动九龙坡区和大渡口区经济的飞速发展。
总的说来重庆5大商圈近几年都在大规模圈地，为自身商圈扩容升级作准备，未来竞争将会激烈，只要能提高物业配套设施，调整好业态和品项占比，解决停车问题，使消费者能有更好的购物环境，汲取其它商业优秀经验，并结合自身实际情况进行总结，运用到实际管理中，就能立于不败之地。
XXXX
2012-11-6
商圈调查实训
一、实训目的：
明确商圈调查的步骤和意义，掌握商圈调查的基本内容。
二、实施步骤：
1.按小组进行;
2.确定小组的商圈位置
(1)1-2小组， 中山街与丽阳街交叉口;(苏宁电器)
(2)3-4小组，世纪联华超市;(12)
(3)5-6小组，学校门口;(十足便利店)
(4)7-8小组，中山街与城北路交叉路口;
(5)9-10小组，中山街与人民路路口;(莲花超市或万家福超市)
三、调查的内容：(见调查报告)
四、注意事项：
(1)实行组长负责制.
(2)注意安全，无特殊原因要求步行前往，有事及时与老师联系。
(3)调查任务完成后及时回校并告之老师。
商圈调查报告格式：
一、前言：商圈调查的意义
二、商圈基本情况：
1、丽水市基本情况：人口、国民收入等指标
2、商圈情况：客流量(分2个时间段，每15分钟为一个时间段)，入店率，常住人口，道路交通，附近的店铺等
3、消费者情况：购买习惯，交通工具，性别等
4、竞争者分析：竞争者数量、经营规模等
三、商圈分析
1、商圈的特点
2、圈的优势
3、商圈的劣势
第一部分:农安县商业市场现状
农安县商业分布格局，一个中心，两个商圈，4条商业街路。
一个中心:北至兴华路，南至黄龙路，东至德彪街，西至宝塔街。
农安县中心消费区，中间以步行街贯穿。
两个商圈:老四商店商圈目前的主商圈，以佳加乐商场为龙头，圈楼商圈是次商圈，以欧亚商场最知名。
4条街路:兴华路、黄龙路、德彪街、宝塔街为商业主街路。
分 析:
① 目前经营状况最好的商场，业户月利润为1000元-3000元不等。
② 客源层为城区内工薪阶层，主要面对城镇及乡镇富裕人群。
③ 经营者以本县老生意人为主。
④ 本商场目前是最具人气的商业中心。
⑤ 租金整体上看较低，尤其是四楼租金相当便宜。且
三、四楼层客流量明显减弱。
⑥ 新楼业态无突破，以服装为主。
华宇商场旧楼购物气氛浓厚，新楼开业时间短,招商未满，经营状况
一般。
② 在华宇商场经营的业户,每年的租赁成本在3000元-10000元(租金
0.6元/㎡/天),旧楼铺位小,成本低,业主收入较好。
③ 在此经营的经营户多以本地人为主,也有部分辖区内乡镇人口,进货渠道为黑水路。
④ 消费群体以乡镇人口为主要消费群。
⑤ 华宇商场属于低档定位,由于整个地区购买力低 ,比较符合农民的消费需求,经营状况较好。
农安综合性商场总体特征
商场硬件设施老化落后，经营理念落后。
佳加乐，华宇，金宇经营同质严重，均为服装百货。
农安县居民相对购买力低下，这是商场档次不高且租金较低的主要原因，经营业户利润也较低。
没有统一的正规的商场经营管理团队。
商场还停留自由市场化的经营状况.
分析:
① 租金价格以德彪街最高，最高价格达到1.58元/㎡/天;
② 宝塔街餐饮、兴华路手机通讯租金最低0.36-0.42元/㎡/天;
③ 08年各路段租金涨幅0.1-0.2元/㎡/天;
④ 业态以服装为首。
店面销售状况
① 宝塔街南段与步行街内街店面销售状况良好，主要原因销售单价较低。
② 门市销售，一层带二层面积100-120㎡较好销售，160㎡以上门市会有阻力。 ③ 店面的购买目的多为投资，自营客户较少。
④ 繁华地段的店面一层售价8000-10000元/㎡ ，最高价达到20000元/㎡。 ⑤ 一带二层售价4500元/ ㎡，普通地段两层2600-3500元/㎡。
⑥ 步行街西端内街门市出租率极低，20余户仅有一家开业。
绵阳未来商圈发展趋势——
核心商圈高端化 次要商圈趋于完善
本报记者 沈俊
绵阳经过改革开放30年的发展，如今，以临园口、北街、安昌路、富乐路形成的“O”商圈，积聚了绵阳最高档次和最具人气的商业消费，成为当之无愧的绵阳核心商圈的核心。沃尔玛、成都人民商场、茂业百货、梅西百货的相继进驻，不断地提升着这个“O”商圈的档次，这里不光是绵阳的财富象征，更是整个商贸发展的重要组成部分。
商圈的发展，总是跟一个城市的经济发展和城市规划紧密相连，随着绵阳打造百万人口城市和震后恢复重建的进程，绵阳现有核心商圈又将会怎样发展?绵阳还会出现哪些新的商圈?
核心商圈尴尬：大型超市过于集中，资源闲置
绵阳核心商圈大概是以涪江、安昌河、三汇路、一环路西段、西山立交桥、涪江二桥为界形成的这个区域，而临园口、北街、安昌路、富乐路等则扮演着核心商圈中非常重要的角色。
2007年沃尔玛、成都人民商场相继进驻绵阳，去年10月茂业百货悄然开张，11月梅西百货正式亮相，绵阳“O”商圈的档次在不断提升，给消费者的购物选择越来越多，这当然是绵阳市民喜闻乐见的。
在享受着高档购物的同时，越来越多的绵阳人也感觉到了一些不便：超市越开越多，但是购物却越来越挤;每逢节假日，市中心的几条路上必定堵得车水马龙;停车位越来越难找，停车越来越费时间„„如今，大型超市过于集中，造成市区人流量大，引发交通拥挤的问题日益突出。
“绵阳没有夜市，也没有像成都的锦里、宽窄巷子那样的特色餐饮、购物消费街，一般到晚上10点之后街上就比较冷清”，不少市民反映，如今购物商场更多、更好，绵阳和大城市接轨，变得越来越时尚、越来越高档，但是却没有绵阳特色的购物街和餐饮街，席凉粉等绵阳传统特色小吃难觅踪迹。如果外地人来绵阳旅游，也找不到合适的地方购买有绵阳特色的纪念品，因为他们在绵阳能买到的东西，在其他城市一样买得到。核心商圈，寸土寸金，因此核心商圈的每一寸土地都是商家们的竞争目标，但是在本应寸土必争的绵阳核心商圈，却有部分大厦长期乏人问津，成为闲置资源。
如今，大型超市过于集中、同业竞争严重，商场整体规划布局不够合理，存在资源限制现象，这些都是绵阳核心商圈发展中的存在的问题。
发展：核心商圈高端化
商圈的发展和城市的发展紧密相连，据绵阳规划局的有关负责人介绍，根据科技城商业网点规划布局和震后服务市场体系建设，绵阳商业区按照市级、区级、居住区级、小区级、组团级五个层次分级设置，将根据人口规模、资源配置、商业区的服务半径等因素具体设置，涪城区和游仙区主要规划为市级，区级具体包括高新区、农科区、经开区和园艺区。而据绵阳商务局的一位负责人讲，绵阳未来商圈打造的重点仍在涪城区。“目前绵阳的商圈大致分为一核心四次要二边际”，据涪城区第三产业局的相关负责人介绍，商圈的分布大致为一个核心商圈，御营坝、高水-平政-圣水、高新区、沈家坝四个次要商圈，以及永兴、塘汛两个边际商圈，“商圈发展的规划思路是不断提升现有核心商圈的档次，同时打造完善次要商圈。”
提高核心商圈档次，将引进大型百货商场、超市进驻绵阳，借由大品牌的商品、服务来提升，不断提高核心商圈的形象，今后高档百货、IT产品等会是核心商圈主要经销的商品，将成为高档次的购物场所。
同时，发展专业特色街也是核心商圈的发展方向。目前，绵阳形成的专业特色街有长兴街精品服饰、南河烧烤一条街、剑门路五金一条街，这几条已经形成了自己的特色，受到老百姓的普遍认同。而临园路中段IT数码、电子产品街、丽景花城二期餐饮街、老茶树餐饮一条街、跃进路餐饮一条街等，也有一些自己的特色，也有一定的规模，有了集中趋势，但是仍需进一步提高档次或是完善服务条件，比如跃进路上的餐饮店不少，但就餐环境一般、档次不够，需要进一步打造、提升。对于现在仍是一片空白的绵阳特色产品消费一条街、餐饮一条街则要专门打造，就很多市民感兴趣的绵阳特色餐饮一街，在这条街上，可以集中席凉粉、窝窝店包子、廖排骨等绵阳的特色餐饮。记者去年11月10日从绵阳市商务局了解到，绵阳正在计划打造特色餐饮街，以特色餐饮来命名一个街区，将传统文化和餐饮结合起来，吸引更多的人来此就餐，并带动附近的休闲产业等发展。
次商圈趋于完善
中国商业地产专家、川大教授兰卫东曾这样总结城市商圈的规律：“一个人口上100万的城市，中心商圈一旦饱和，投资者和消费者一定会重新围合组成新的商圈。”绵阳市正在打造百万人口城市，那么，还会增加哪些新的商圈呢?
提升核心商圈的同时，次要商圈的发展也非常重要，绵阳的次要商圈主要集中在御营坝、高水-平政-圣水、高新区、沈家坝片区，“发展次要商圈主要是超市为中心，向周围辐射，着力打造社区型超市。”涪城区第三产业局的负责人说，现在要鼓励连锁超市进社区，“超市主要是为了方便老百姓日常购物，这样大家就不必专门到核心商圈的大型超市购物“，然后再借由超市带动餐饮、便民服务店等的发展。目前，御营坝的旺客隆超市就属于这种发展模式。
拟打造川西北商贸中心
据专业人士分析，绵阳的商贸发展存在的最大问题是分布不集中，过于分散，很难
形成规模效应，城区现有专业批发老市场陈旧，而石材市场、再生资源市场等专业市场缺乏，这对该市的商贸发展、产业发展不利。日前，记者在涪城区第三产业局了解到，绵阳将打造川西北商贸中心，三产局对次已经进行专业物流园区打造的规划，计划打造三大专业物流园区：在石塘打造现代专业市场物流园区、在龙门打造川西北农产品物流园区、在新皂打造工业品物流园区。
位于石塘的现代专业市场物流园区建成后，将形成专业市场的积聚地，会为绵阳本地商场提供配送服务。城区老的小商品、日用品、电器、钢材市场等都将迁到该处，并且在物流园区还将建设石材市场、再生资源市场等新兴的专业市场。
龙门的川西北农产品物流园区，主要是针对农产品、水产品、农贸、农业生产资料，农产品的交易、加工等都将在园区内进行。
在新皂计划打造的是工业品物流园区，主要功能将负责货物的大进大出，因为此处靠近火车站，运输方便，可以避免用汽车运输造成交通拥挤，双汇的肉类产品、长虹的电子产品等都可以通过园区运往全国各地。
目前，龙门的川西北农产品物流园区项目已经启动，石塘的现代专业市场物流园区规划方案以上报市规划局。
“物流园区建成将解决我市市场不散、不集中的问题，但是物流园占地面积较广，受到全市规划、国土资源等多方面因素影响、制约。”涪城区三产局的负责人说，物流园区的规划还要等市政府的审批，物流园区建成后将对绵阳的商贸发展起到积极作用。
中华美食交流协会考察團
市場訂價55000元，協會非會員價49000元，協會會員特惠價45000元。
報名方式：即日起至2011年2月18日(額滿提前截止)
煩請繳交活動報名表及護照影本
匯款後請將匯款單傳真至02-2391-7413並來電確認以利完成報名手續。
日本商圈简介：《行前注意事项》
一天参观3个?
地图&店家?
名店(私人/连锁)开放时间?
从一商圈/地铁站到另一商圈/地铁站的时间?
每一个商圈的停留时间?
可能买很多东西，需要小型折叠式轻便的手拉车?
自由之丘(Jiyugaoka)：又稱為雜貨店的天堂，是典型的東京小社區。商店分布在電車站南北出口兩端，雖無大型百貨公司，卻有舊式百貨商場;位於小巷內的小商店，不少是由當地居民所開設，商品以手工品及家具雜貨為主。
惠比壽車站(Yebusu)：位於東京都澀谷區的惠比壽車站周圍，是高速開發出來的一個地區。惠比壽自從SAPPORO啤酒公司把舊有的社區改建成亮麗的惠比壽花園廣場後，配合鄰近許多餐廳和流行商品專賣店鋪，現在是東京的旅遊大熱門地點。車站西口周圍除了有許多經營拉麵的老店外，還有以惠比壽市場為主的當地店鋪，一條街上仍保留著許多有個性的小店。 代官山(Daikanyama)：與惠比壽相鄰的代官山一帶，是屬於東京的中高級住宅區。這裡也是出售各種日用小商品的市場，其雜貨散步地圖以八幡通、舊山手通和駒澤通3條為主線。
新商城
Aeon Lake Town：2008年10月開幕，約5個東京巨蛋，號稱為日本最大的「Eco商場」。位於湖畔，佔地高達22萬4,000㎡，綠意盎然。這裡設有Kaze、Mori二個特性迥異的街區。 Mid Town：東京中城是一座由廣闊的綠地與6座建築的綜合性新型“都城”。城內匯集著各類商店，餐廳，寫字樓，賓館，綠地，美術館等設施。通過這些設施所鳴奏出的和弦為尊貴的客人們提供高品位的日常生活空間。
新三鄉Lalaport：2009年九月新開幕，佔地8萬5千平方公尺，擁有178家店面，比起去年4月開幕的三井outlet入間的9萬平方公尺，180家店，一點都不惶多讓。新三鄉LaLaport的定位當然是跟Outlet購物為主軸不同，而是以接近當地生活為主要概念，作為家庭娛樂購物與日常生活結合的中心。
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