物业企业的成本管理与控制与其他企业存在较大的差异,例如制造业企业的成本管理主要是进行生产过程中所涉及的材料、人工、仓储、运输等费用的控制,而物业企业的成本管理内容较为复杂,主要是进行一些隐形费用的控制,比如治安、消防、保洁等各种人工费用,总而言之,物业企业的成本主要集中在各种人员的管理费用上。物业企业的成本管理主要是进行人力资源成本管理与相关基础设施费用的控制。
(1)人力资源成本所占比例较大。物业企业的主要业务是各小区楼盘的物业管理,因此,成本管理与控制的主要内容是物业企业所提供的服务层面。要实现物业企业的经济效益,就必须对房地产项目进行综合的管理,主要包括房产管理、房屋内部设备的管理、相关公共设施的管理、物业维护管理等,往往需要大量的人力来进行管理,因此,物业企业要重视人力服务的支出。人力资源成本所占的比重较大,具体包括了房屋内部设备的管理与维护费用、公共区域的保洁、安保以及小区内的物业管理人员费用、房产出租咨询等,一旦物业企业内部人力分布不合理,就会造成大量的人力浪费和费用支出。
(2)维护管理和经营成本较高。物业企业经营活动过程中,除了人力服务的成本较高,维护和经营成本也较高。在实际的经营活动中,不仅需要对公司内部的房屋进行管理与维护,还需要对当地的办公楼与商品房等进行管理,这些房产的管理成本较高,涉及了多方面的管理费用。比如有些老旧的房子,其内外部设备的维护与管理费用支出较大。而商品房与办公楼多为较新的房产,在老旧设备的维护上支出较少,反而需要在商品楼的运营上投入较大的成本。
(3)物业企业成本覆盖面广且具有复杂性。物业企业区别于其他企业的最突出的特点是,物业企业没有类似其他企业的固定费用项目,物业企业的管理内容较为复杂,涉及了多方面的内容,这在一定程度上使得企业的成本支出较为分散。物业企业的成本支出一般包括了以下方面:(1)管理人员的基本工资、福利费用等;(2)物业公共部分的管理与维护费用;(3)物业所辖区域内的清洁与卫生费用;(4)绿化养护费用;(5)治安管理费用、秩序维护费用;(6)办公费用支出;(7)固定资产折旧费用;(8)公共设施维护与管理费用、公众责任保险费等。
物业企业在成本管理中,组织成本较高,使得企业的成本支出较大。但是我国物业管理公司组织成本管理水平较低,严重制约了物业企业成本管理与控制工作的顺利进行。具体来说,主要表现在以下方面:(1)物业企业的组织结构设置不合理,存在权力过于分散的现象,管理层构成复杂,使得冗余部门与人员较多,加大了企业经营的人工费用,造成运行效率低下,严重影响了企业经营活动的正常进行。(2)物业企业内部管理层人员素质参差不齐,使得在决策过程中难以实现高度的统一,各种政策、制度等在企业内部的落实与推广困难,使得企业内部管理效率低下。
物业企业多是随着房地产市场发展起来的,有些施工企业在施工过程中为了赶工期,基础设施不健全,使得后期物业企业在管理与维护上的难度加大。具体表现在以下方面:(1)房地产企业没有科学进行基础设施建设,比如停车位不足,使得在社区车辆的疏导等工作中难度加大,物业企业需要安排多人进行停车的协调。(2)社区基础设施不健全也会影响社区居民的正常生活,使得居民遇到问题就联系物业,导致物业的工作量加大,无法保证物业企业的实际效益。
许多物业企业在进行成本管理时不重视成本计划管理,只有在经营活动出现问题以后才能逐步去重视成本计划管理,使得物业企业在成本的管理与控制上不具有主动性,严重影响了成本管理的效果。一般情况下,成本管理具体包括了成本计划与控制两个方面,实际上,前者在成本管理中占据着更为重要的作用,能够在成本管理的过程中进行相关任务的规划,促进了成本控制工作的顺利开展。近年来,很多物业企业在进行成本管理的过程中更为注重事后的管理与控制,从而导致了成本管理的效果并不明显。
近年来,随着经济社会的发展,我国物业管理公司的成本管理方式也逐步改进,但是很多成本管理企业还依然受到传统的成本管理模式的束缚,使得成本管理存在极大的问题。随着信息技术在各行各业的推广,我国有些物业企业逐步采用了新型的成本管理模式,并且取得了良好的成本控制效果,因此,物业企业成本管理的模式的改进具有紧迫性。另外,有些物业企业在管理上的分类管理意识较差,加剧了成本管理人员的工作难度,影响了成本管理的具体实施效果。
物业企业的管理中,主要包括了安保、保洁、消防、设备管理、房屋咨询等部门,但是很多物业企业在物业管理上,没有针对这些部门进行合理的划分,使物业企业的运营中存在职责混乱的现象,加剧了管理的难度。
与国外发达国家相比,我国物业管理起步较晚,发展还不成熟,与发达国家存在较大的差距。很多物业企业在管理中,仅仅注重理论知识的研究,却忽视了实际的应用,甚至有些物业企业在管理上照抄照搬国外成功的案例,没有进行改进与创新,甚至脱离我国具体的国情,严重影响了成本管理与控制的效果。这种直接应用的模式使得严重脱离了当前的发展实际,适用性极差,有些借鉴更使得物业企业的管理成本上升,为企业的正常运行带来了极大的负担。
近年来,随着我国经济社会的发展,劳动力成本逐步上升,使得物业企业的人力资源成本逐年提高。物业企业对于保洁、安保等人员的需求不断增加,但是在招聘环节,应聘人员在薪酬待遇方面的要求逐步提高,这种现象导致物业企业面临若是薪酬太低就会招不到人,如果薪酬太高物业企业会面临较大的成本管理困境,因此人力资源成本较高成为制约物业企业发展的重要因素。
有些企业在发展的过程中,存在分配的不合理现象,主要是人员与资金、资源的分配不合理,会使得企业的发展存在较大的问题。对于物业企业而言,人力资源主要包括了管理人员与工作人员,如果在人才分配上存在不合理的现象,就会出现一人多岗的问题,加剧部分工作人员的负担,甚至出现有些岗位无人负责的情形,导致在工作中出现交叉项目或者任务,造成人员分配不合理,加剧了物业企业的经营成本,在出现问题的时候,责任制度无法有效落实。
物业企业要实现成本管理,要从物业企业本身的人员着手,在日常的经营活动中做到成本控制。但是很多物业企业员工在日常的活动中缺乏节约意识,存在资源的不合理使用与浪费,造成了物业企业成本的上升,加剧企业运行的负担。
我国很多物业企业都是由房地产公司发展而来的,这使得在物业企业的发展过程中,存在着诸多问题。具体来说,这种物业企业在制定相关管理制度过程中,缺乏物业企业专业的管理制度,严重脱离了物业企业发展的实际情况,有些物业企业在职责的划分上不明确,造成管理权限、工作职责的划分混乱,导致在实际的工作中存在较大的问题。
物业企业的其他方面的管理问题主要包括了以下方面:(1)物业管理方式落后,不注重对物业企业发展过程中各种细节问题的处理与应对,这种情况的出现主要是由于物业企业缺乏足够的专业素质较高的人才,在管理上缺乏专业性。(2)随着经济社会的发展,人们需求的增多使得物业企业的成本逐步上升,进而导致企业的动态与静态成本上升,主要包括了企业内部组织框架的静态控制上,物业企业内部各种变动因素所造成的动态成本上升等。总之,物业企业内部成本的上升主要是对内部资金的利用不合理或者企业管理能力不足等原因造成的。(3)随着人们生活质量的提升,业主对于基础设施建设提出了更高的要求,从而使得物业企业的成本上升,从而造成企业成本管理与控制工作的难度加大。
物业企业在发展的过程中,要实现成本管理与控制的良好效果,需要不断优化企业的结构。首先,需要借鉴先进的管理模式,不断优化企业内部的管理结构,进行冗余人员的控制,结合物业企业的实际情况,根据其具体情形,设置专门的管理结构,保证物业企业决策的科学性与合理性。其次,应该建立垂直的管理结构,使得在企业的经营管理决策过程中可以保证信息的快速传输,实现信息传递的时效性,保证企业决策的快速与准确进行,使得物业企业的运行具有更高的效率。最后,需要加强对员工的教育培训,加强和提升员工的专业素质,使员工在实际的工作中充分履行自身的岗位职责,保证物业企业的组织成本降低。
物业企业应该在发展的过程中重视业主提出的各种问题,不断提升自身的服务质量,使得物业企业可以不断满足服务对象的需求,为社区居民提供更多的优质服务。具体来说,主要从以下两方面来进行:一是要不断完善社区的基础设施,使其能够不断满足社区人们的基本需求,提升物业企业的服务品质,为人们创造更为良好的居住环境。二是应该与房地产公司加强沟通与合作,积极解决各种问题,房地产公司可以为物业企业提供重要的基础设施,而物业企业可以结合房地产公司的建议,不断完善社区基础设施,实现成本管理的有效开展。
物业企业在进行成本管理与控制的过程中,要加强成本计划管理,作为成本管理的重要组成部分,物业企业要充分重视,强化成本计划管理。首先,应该积极引进先进的成本计划管理理论与管理经验,使得物业企业的成本计划可以更为科学与合理。其次,应该充分考虑企业自身的实际情况,制定符合自身发展情况的成本管理计划,适应企业自身发展的实际需求,起到良好的成本控制作用。最后,物业公司要不断加强成本计划管理的执行力,确保成本管理的各种制度可以在企业日常的经营活动中加以严格落实,从而充分发挥成本计划应有的作用,使得成本计划可以与员工行为等实现紧密的结合,鼓励员工参与成本计划与管理的积极性。
我国经济的不断发展使得物业企业在发展的过程中要不断进行管理与技术引进,在成本管理上,要不断创新成本管理方法,紧跟时代发展的潮流与趋势,使得成本管理的方法充分适应经济社会发展的水平。第一,物业企业要根据自身的发展情况确定物业管理的方式,从而降低成本管理与控制的难度,提升物业企业的整体管理水平。第二,要根据客户的需求,不断提供更多的服务,提升顾客的满意度,打造物业企业的口碑与品牌效应,为物业企业实现更多的经济效益。通过提升顾客对物业企业的认可,从而有助于物业企业开展各种工作。第三,要设置专门的成本管理部门,配备专业的成本管理人员,在实际的工作中,成本管理部门与人员要充分发挥自身的岗位作用,从企业经营活动的各个过程与环节进行成本管理与控制,降低企业的成本支出。总之,物业管理公司要不断优化自身的成本管理方式,提升物业企业的成本管理效果。
成本管理工作对于物业企业实现经济社会效益具有重要的意义,物业企业需要在自身发展的过程中,不断完善自身的组织架构,进行成本管理理念与方式的创新,完善基础设施,提升其服务的整体质量,为物业企业的成本管理创造条件。随着经济社会的发展,物业企业要直面其发展中的一切不利因素,在发展中进行改进与完善,积极进行每个环节的成本管理,提升成本管理的质量,促进物业企业效益的实现。
摘要：我国经济社会的不断发展,商业地产经济逐步发展,使得人们对物业企业提出了更高的要求,使得物业管理公司面临着发展调整。物业企业需要不断综合客户需求,针对各种需求提出更好的服务措施,实现物业管理服务的升级。对物业企业而言,成本管理是其中的重要内容,需要不断进行成本管理的创新,在激烈的市场竞争中获得优势地位,提高其竞争能力,为人们生产生活带来极大的方便。当前,我国很多物业企业在成本管理中存在诸多的问题,严重影响了物业企业的发展。随着物业企业间竞争的加剧,物业企业需要在成本管理中进行严格控制,提高物业企业内部的管理水平。本文从物业企业的成本构成出发,介绍了成本管理与控制的相关概念,并结合物业管理的现状,分析了成本管理存在的问题,提出了优化物业企业组织结构、完善社区基础设施、强化成本计划管理、创新成本管理方法等针对性对策建议,以期为物业企业完善成本管理,提高利润水平,实现物业企业的长远发展提供借鉴参考。
关键词：物业企业,成本管理,存在问题,对策
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