加强委托中介机构审计管理的实践探索
[摘要]随着审计全覆盖的开展，加强委托中介机构审计管理成为内部审计的重要工作之一，如何结合本单位实际工作需要，管好用好中介机构审计力量，切实提高委托审计效果是当前实务中亟须解决的问题。本文通过实践积累，结合中国内部审计准则相关规定，从制度建立、项目管理、服务采购、综合评价、档案管理等方面进行了初步探索。
[关键词]委托中介机构审计管理 实践探索 提升管理效果
内部审计作为审计监督体系的重要组成部分，
在推动审计全覆盖中发挥了重要作用。在审计全覆盖的背景下，内部审计面临着资源有限、人员短缺的局面，实践中总结出了“一审多项、一审多果”等加强审计资源整合、提高审计效率的工作方法。但仅仅依靠内部审计人员完成大型单位审计全覆盖任务是不现实的，很多单位选择借助社会中介机构审计力量实现本单位审计全覆盖。但在利用中介机构审计力量开展工作的过程中，内部审计人员也遇到了很多困难和问题，主要是如何管好用好社会中介机构，提高效益、降低成本，高质量实现审计全覆盖目标。笔者通过实践，就如何加强审计中介机构管理，进行了初步探索，主要涉及以下四个方面。
一、建立本单位委托中介机构审计管理制度
制定本单位委托中介机构审计管理制度应当遵循依法依规、实用适用的原则。为规范内部审计机构委托中介机构审计工作，中国内部审计协会印发了一系列内部审计具体准则和实务指南，主要包括内部审计业务外包管理、内部审计与外部审计的协调、利用外部专家服务和评价外部审计工作质量等。制定本单位委托社会中介机构审计管理制度时，应以内部审计准则相关规范为指导，充分考虑本单位实际工作需要，进一步细化相关内容。制度内容应包括总体原则、一般原则、选择中介机构、业务约定书、审计质量控制、综合质量评价等，力求详略得当，避免过于空泛或细碎，以充分发挥制度管理效能。具体建议有：一是总体原则和一般原则部分，以制度制定的法规依据、委托中介机构审计的业务范围为重点(包括涉密有关规定)，明确管理委托审计中介机构的职能部门、委托中介机构审计事项的决策机构及工作纪律等。二是选择中介机构部分，规定委托中介机构的基本资质、委托审计的基本形式(业务全部外包、业务部分外包和聘请中介机构人员参与审计项目等)、中介机构服务采购的主要方式(可考虑单位委托采购服务规模)等。三是业务约定书部分，规定业务约定书的主要条款或模板，签订业务约定书的工作流程，并明确业务约定书应由本单位法务部门审核以规避合同法律風险。四是质量控制部分，制定有效措施强化对关键环节和重点领域的管理，涉及审前准备阶段、审计实施阶段、审计报告阶段、审计档案提交工作等。五是中介机构服务质量评价部分，应对中介机构履行外包合同(业务约定书)承诺情况、审计项目质量、专业胜任能力和职业道德、归档资料的完整性等进行综合评价，具体可以通过设定综合指标打分体系，以定量和定性相结合的办法开展，评价结果作为选择和确定中介机构的重要参考，如存在对方违反合同约定的情况，要及时追究违约责任等。
二、委托中介机构审计项目管理
不同类型的审计项目特点不同，委托中介机构审计管理方法也有所区别，通过实践探索，从管理方式上建议划分为两大类。
(一)年度财务审计类
这里提到的年度财务审计类项目，区别于会计师事务所依据注册会计师执业准则开展的财务年报审计，主要是指由内部审计部门组织的，按照本单位管理需求，以年度为周期开展的审计项目，比如年度会计报表审计、财务收支审计和年度资金使用情况的专项审计等。此类审计通常由集团单位统一开展，具有覆盖单位多、定期实施、持续时间长、审计内容相对固定的特点，是委托中介机构审计的主要业务领域。规模较大的单位会同时选聘多家中介机构共同参与。此类审计项目要制订集团单位总体项目方案，明确项目进度、质量要求、审计纪律和疫情防控措施等。鉴于单位内部风险防范意识不断增强，内部控制管理需求与日俱增，一审多果的审计方式成为必然趋势，如年度财务审计工作中，在会计报表审计的基础上，管理层通常还需要审计部门在绩效考核、合法合规、反腐倡廉、风险提示、重大决策落实情况等方面提供增值服务，发挥审计防范、预警等功能。因此，在制订总体项目方案阶段，应明确提出管理需求，以便于中介机构审计过程中关注有关事项，提供管理数据和管理报告，也便于项目终结时对中介机构服务质量进行评价。制订审计方案时要充分考虑审计资源统筹，最大限度实现一审多果，如年度会计报表审计过程中，一并开展重点项目审核，也可以结合领导干部经济责任审计计划，在年度审计时同时进行经济责任审计现场工作等，尽量避免同一年度对同一对象的重复审计，切实提高审计资源的利用效率。
为确保中介机构服务质量，应对中介机构进行全过程管理。一是对中介机构进行审前集中培训。培训内容包括管理要求、质量要求、审计纪律、业务约定书与档案提交、疫情防控及责任追究等。二是加强审计实施管理。大型年度财务审计持续时间较长，一般时间跨度半年左右，可通过审计情况周报制度进行管理，中介机构每周将工作进度和审计情况向内部审计部门汇报，内部审计人员汇总分析情况，及时解决问题，做好沟通协调，保证审计工作按计划有序开展。三是审核审计文书。中介机构在拟出具正式审计报告和其他审计文书前，需提交内部审计部门审核把关，经复核通过后，方可出具正式报告，确保审计报告和其他审计文书符合质量标准，满足内部管理需求。
(二)领导干部经济责任审计及专项审计
领导干部经济责任审计、专项审计和基建项目审计通常单独立项，涉及单位相对较少;不同审计项目的审计重点和审计方法具有一定的特殊性。借助中介机构力量参与此类审计项目时，委托形式和对中介机构管理方法存在其特殊性。领导干部经济责任审计原则上不能整体委托中介机构实施，需有内部审计人员全程参加，内部审计部门与中介机构共同完成审计项目，包括共同制订审计方案、现场实施、起草修改审计报告、向领导干部征求意见、审核补充资料、出具审计报告和审计结果报告等;经济责任审计涉及领导干部本人，在沟通协调、征求意见、谈话问询等工作中，应以内部审计人员为主;同时，此类审计项目应该更加注重工作流程和审批控制，对重点内容的审计标准和审核要求更高。
近年来，内部审计同行普遍反映委托中介机构开展领导干部经济责任审计遇到很多困难，主要是中介机构审计质量不能满足本单位要求，内部审计人员仍然需要付出很大精力审核审计事项、修改审计文书等，委托中介机构的审计效果并不理想。
与年度财务审计相比，對参与经济责任审计的中介机构要求更高，仅靠审前短期培训远远达不到预期目标。通过实践摸索，为高效开展经济责任审计工作，可以采取以下措施：一是选取对本单位经济业务和管理要求有一定了解的中介机构，如在为本单位提供过年度或专项审计等服务的中介机构中进行选择，从事过本单位经济责任审计工作的更优，并参考以前年度中介机构综合评价结果。二是明确中介机构派出现场工作的项目经理。必要时可以在业务约定书中进行约定，项目经理应在经济责任审计方面经验丰富、具备对本单位审计的工作经历等。三是结合审计项目特点制定审计方案和工作流程。内部审计部门和受托中介机构共同遵照执行，如对大型基本建设项目跟踪审计项目，因基本建设工程不同阶段特点不同，应事先分阶段制定审计工作流程和关键环节的审批控制程序，将在确保工作进度、提高工作质量和效率等方面发挥重要作用。
三、委托中介机构审计招标管理和服务质量综合评价
审计全覆盖背景下，委托中介机构审计的业务量越来越大，审计服务费用支出也在相应增加，服务采购方式的合规性和采购工作效率应给予充分重视。《第2309号内部审计具体准则——内部审计业务外包管理》规定，内部审计机构应当根据外包业务的要求，通过一定的方式，按照一定的标准，遴选一定数量的中介机构，建立中介机构备选库;相关部门按照公开、公正、公平的原则，采取公开招标、邀请招标、询价、定向谈判等形式，确定具体实施审计项目的中介机构。一般来讲，单位可规定一个周期(比如三年)组织一次中介机构入围招标，确定未来一定期间内本单位委托审计项目可选择的中介机构范围。入围招标的招标文件包括投标单位资质条件、服务要求、投标价格等。入围招标的投标报价一般不是具体服务费金额，而是按照收取费用规定标准计算的折扣率。采购金额如达到国家有关规定标准，要严格按照招投标和政府采购有关法规进行采购。
对中介机构的服务质量进行综合评价，既是对一段时间内中介机构提供服务的总结，也能为本单位后续选用中介机构提供重要参考。《第2307号内部审计具体准则——评价外部审计工作质量》对如何评价中介机构审计服务质量进行了指导和规范。为便于实务工作，建议以准则为指导，制定一套适合本单位的评价指标体系，重点评价外部审计机构和人员的独立性与客观性，外部审计人员的专业胜任能力，外部审计人员的职业谨慎性，外部审计机构的信誉，外部审计所采用审计程序及方法的适当性，外部审计所采用审计依据的有效性，外部审计所获取审计证据的相关性、可靠性和充分性等。评价指标体系建议采用定性与定量相结合的方法，由具有足够专业胜任能力的内部审计人员进行评价工作，客观公正反映中介机构服务情况。评价依据可参考以下途径获取：一是被审计单位的意见反馈情况。以服务质量调查问卷的形式开展，问卷设计充分体现本单位对中介机构管理的理念和要求。二是审计成果质量的审核情况。对拟出具审计报告及其他审计文书进行审核，检查其是否符合内部审计实务指南的有关要求，差错率是否保持在较低水平，重大风险是否得到揭示，审计发现问题的定性及法规适用是否恰当等。三是审计实施过程的审核情况。抽查中介机构是否执行了必要的审计程序，审计依据和审计证据是否充分等。四是本单位审计管理要求落实情况。比如，审计纪律遵守、管理程序履行、疫情防控要求执行等。综合评价工作定期开展，通常每年度组织一次，按照综合分值对中介机构进行排名。可将评价结果在次年审计培训时向中介机构反馈，中介机构有针对性地加以改进和完善，切实提升中介机构审计服务总体水平。
四、委托中介机构审计档案管理
随着委托中介机构审计业务量增加，中介机构参与审计项目的档案管理工作日益重要。《第2308号内部审计具体准则——审计档案工作》对内部审计机构和内部审计人员在审计项目实施过程中形成的审计档案的收集、整理、立卷、移交、保管和利用进行了规范，并规定其他单位或人员接受委托、聘用，承办或者参与内部审计项目，形成的审计档案材料应当交回组织，并遵守本准则。
实务中，由内部审计机构自行实施的审计项目的档案材料通常能够按照准则进行归集。委托中介机构审计的项目，因中介机构已按注册会计师档案管理规定对审计项目材料进行了保管，重复全面保管审计项目档案资料，无疑会增加档案管理成本。从理论探讨或实务展望的角度，审计项目终结时，内部审计机构可否仅保存审计报告、审计发现问题支撑材料、重要事项及整改情况等重要资料，并与中介机构签订协议，约定其他审计项目档案材料在本单位需要时由中介机构负责提供;或者区别审计项目类别确定内部审计机构归档材料范围，以上做法是否更加有效便利，值得在理论上进一步探讨。
随着审计实务工作的发展，委托中介机构审计项目除了立项类材料、证明类材料、结论类材料外，还有一些其他重要资料需要归档管理，内部审计准则将其列入备查类材料管理，但实务中通常未被重视。随着审计工作形势的发展，一些备查类审计材料归档工作的重要性逐渐显现。比如，在加强审计结果运用的形势下，审计整改工作力度不断加大，效果日趋显著，审计部门对审计整改负有监督责任，包括借助中介机构审计发现问题的整改，此类档案材料应予充分重视，按准则要求妥善归档保管。同时，虽然与某一审计项目不相关，但属于委托中介机构采购和委托审计管理工作类的材料，实务中通常按照各单位习惯整理保管，在理论上是否应纳入审计档案工作进行规范，值得进一步探讨。
鉴于上述审计档案实务的发展，建议以内部审计准则为指导，结合实际工作需要，修订完善本单位审计档案管理制度，在单位制度层面规范委托中介机构审计档案实务工作。比如对不同类型委托中介机构审计项目的归档材料内容分别考虑，并明确委托中介机构审计采购、审计管理、审计发现问题整改材料的归档范围等，既要符合内部审计准则有关规定，又要满足实用性和效率性。
加强审计资源统筹，管好用好中介机构，是充分发挥内部审计作用，有效推动审计全覆盖面临的重要工作之一。如何加强中介机构全过程管理，提升委托审计业务质量，控制委托审计管理成本，提高管理工作的系统性、科学性和效益性，还需要通过实践不断探索和积累好的方法。
(作者单位：经济日报社，邮政编码：100054，电子邮箱：513358434@qq.com)
作者：娄向阳
一、委托业务关注的重点
国有企业委托中介审计评估的业务大体可分为以下几类：(1)企业改制或股权变动(以下简称“改制”)的审计评估。(2)对外投资或已投资企业股权变动(以下简称“投资”)的审计评估。(3)对本企业或投资企业经营者的经济责任审计(以下简称“经济责任审计”)。(4)内部控制或风险管理审计。(5)一般财务报表审计。(6)其他专项审计。显然，不同委托业务，委托人关注的重点应当不同。一般来说，改制业务关注的重点是企业的净资产，因为净资产的大小直接影响改制企业的股权比例安排。对拟投资企业或项目的审计评估关注的重点是被审计企业或项目的获利能力、成长性，原股东及管理团队、市场、经营与政策风险等。对已投资企业股权变动的审计评估，若系委托方投资，视同拟投资项目，如属委托方减持或其他方增持，则主要关注净资产、增持或新进入股东的意图、股权结构变动后管治态势的变化等。对经济责任审计，既要得出经营者是否完成经营目标的结论，也须关注其经营的合法合规性、企业发展的可持续性，还应对经营者与其前后任的业绩进行合理界定。内部控制与风险管理审计关注的重点是控制目标实现的程度、实现方案的可行性以及实现成本。对不同目的、不同性质的审计评估业务的重点是否关注和关注方式、关注时间的不同，其效果大不一样。委托方相关职能部门和人员的责任心、业务水平和工作方法可能直接或间接地影响委托业务的结果，因而显得尤为重要。
二、委托主体及影响
同样的审计评估业务，委托的主体即委托人不同，直接影响到委托业务的效率、质量甚至最终数据和结论。这与中介的客观公正并不矛盾。因为委托人不同，其关注的重点可能有所不同。不同委托人委托的中介机构可能不同，而不同的中介机构的执业水平很难一致。被审计评估单位直接委托与他人委托，单位的配合情况可能不太一样。中介费用由被审计评估单位承担与由他人承担，中介的态度可能有所不同。不同的委托人愿意支付的中介费用的金额可能有差异，这也会影响中介对委托业务的投入等。审计评估的“软科学”属性决定了它有别于工程技术和自然科学。它的工作标的也即工作范围和工作对象因受到审计评估单位和中介机构及其相关人员的感情、责任心和业务水平的影响而有较大的不确定性，从而直接或间接地影响审计评估的质量和结果。
由于委托业务的目的、利益相关度、中介费用的承受能力等复杂因素，政府有关部门对于国有企业审计评估业务的委托主体很难有详尽的规定。根据国有资产管理等部门的相关规定和企业的通常做法，国有企业委托中介审计评估业务的委托主体的确定情况大致如下：(1)企业改制业务的委托由改制企业的上级产权管理部门或单位主导，委托合同一般由委托方、改制企业和中介机构共同签订，中介费用视情况由改制企业或委托方承担。(2)拟对外投资业务的委托人和中介费用的承担者均为投资企业。已投资企业股权变动业务由相关各方视情况协商决定。(3)经济责任审计的委托主体和中介费用的承担者一般为上级产权主管部门。(4)内部控制或风险管理审计一般由本企业董事会决定、本企业委托。(5)一般财务审计(通常为年度财务报表审计)业务的委托由企业的上级产权管理部门或单位主导，委托合同一般由委托方、被审计企业和中介机构共同签订，中介费用由被审计企业承担。其他专项审计的委托人一般在被审计企业的章程中有规定。企业章程中无具体规定的由股东或董事会决定。
企业委托中介审计评估业务委托主体和中介费用承担者的确定直接影响委托业务的开展和最终结果，同时涉及政策、纪律和利益，可是国家又无统一规定，因而显得较为敏感而微妙。企业及其相关上级主管部门或单位对此应予以高度重视，妥善处理、权衡利弊，不可违规违纪，也不可因小失大。
三、委托前的准备工作
一般在中介机构接受委托前主要应做好以下几项准备工作：(1)立项批复手续。立项批复的准备因审计项目不同而有所不同。一是，企业改制、对外投资均系企业的重大经营管理和发展事项，其整体方案和立项报告须经本企业董事会审议通过并报上级产权主管部门或单位审批。审计评估作为改制和对外投资整体工作的一个重要组成部分，应在取得经济行为批准文件后启动。二是，对企业经营者的经济责任审计一般根据国有资产监管的有关规定进行。三是，一般财务审计和其他专项审计按照公司章程、董事会决议或企业内部审计工作计划安排进行。四是，中介机构的选聘根据国有资产监管的有关要求及企业内部制度规定的程序或权限进行。(2)收集相关资料，了解相关情况，明确委托事项的目的和关注重点，评估委托事项的工作量，考量工作的难点、敏感点、关键点，做到心中有数。(3)与被审计评估对象沟通，求得其理解、支持和配合。这一点对企业改制尤为重要。对改制企业，不但应与其管理层沟通，还应与员工沟通。要把包括资产损失核销、股权设置、资产评估处理、员工补偿安置、历史遗留问题的处理等内容在内的改制方案向员工公示征求意见。国有企业改制涉及到各方面的利益关系，政策性强，业务复杂，问题也十分敏感。国家规定，企业改制方案的制订、员工补偿方案的审核和审计评估应分别委托不同的中介机构承担。(4)与中介进行充分沟通后签订委托审计评估合同。委托合同对委托事项应达到的目标、范围、工作质量、完成时间、中介费用等应有明确约定，以避免因工作内容、表达方式、工作量、时间进度等意见不一致导致扯皮的情况。
四、审计评估实施过程中的跟踪、协调与配合
在委托中介审计评估的实务中，不少企业一经与中介机构签订委托合同，便认为企业付给中介服务费，一切都可交由中介去做，企业只等结果出来即可。这是一种天真消极的糊涂认识。有的企业事中跟踪协调与配合不力，任凭中介处置，中介报告出来以后发觉与企业预期相差甚远，就提出进行大调整、大修改，甚至要求重来，闹得双方甚至几方意见不一，从而拖延了工作进程。实践证明，审计评估实施过程中应做好跟踪、协调与配合工作一般有如下几项：(1)委托单位必须安排足够的有相应业务和协调能力的人员对委托事项进行跟踪。业务量大的重大项目甚至应有专人全程参与整个审计评估过程。除了项目负责人应随时向职能部门甚至管理层汇报请示外，还应有定期召开专题会议的制度，从而使委托方及时获得第一手情况，及时解决问题，保证审计评估事项按进度规范合规地推进。(2)需委托方与审计评估的中介机构(有些项目可能有几家中介机构同时进场开展工作，如改制企业有分别负责清产核资审计、员工安置补偿方案审核、土地资产评估、整体资产评估等业务的中介同时工作)、与审计评估单位，有时甚至与律师、与审计评估单位的其他股东等利益相关方协调商讨的事项很多，其内容因企业而异，难以一一列举。例如：需被审计评估单位在办公场地、联系人等事宜的配合;会计账簿、凭证、报表以及内部制度规定等基础资料的提供;资产核销资料欠缺手续不全;费用计提和开支标准的依据不
足;实物资产权属不清;收入确认依据不足等。相关问题不及时解决，往往会成为工作推进的“拦路虎”。有的问题涉及范围广、人员多，解决起来颇费时日，有时甚至要召开一系列会议才能得出结论。(3)在遇到一时难以统一认识的问题时，为了做到既保证工作质量又保证工作进度，应注意处理好以下几个关系：一是原则性和灵活性的关系;二是整体和局部的关系;三是死数据和活情况的关系;四是结果和过程的关系：五是合理和合法的关系;六是历史遗留和现实状况的关系;等等。处理好这些关系是对相关人员法规意识、业务水平、工作能力、思维方式和责任心的考验和锻炼。
五、审计评估结果的运用
中介机构出具的审计评估报告具有法律效力。但其法律效力的发挥必须在特定的前提和条件下，在特定的范围内。离开这些前提和条件以及特定范围，审计评估报告并不起作用。(1)被审计评估单位提供的会计、文件档案资料、报表数据等必须真实、完整。(2)按我国现行管理体制，国有企业的审计评估结果还需经其董事会、产权管理部门审核确认或报备，上市公司还需向证监机构报备。(3)国有企业改制和国有股权转让的审计评估结果在向产权管理部门报备前，必须在被审计评估单位的公共场所张贴公示，并以书面送达的方式交由该企业的财务总监、工会、监事会、纪检监察、财务审计等部门出具意见并收集员工的意见，将这些意见汇集后交委托方或转审计评估机构，由审计评估机构和委托方予以正面解释和答复。(4)经济责任审计等涉及个人的审计结果应征得被审计企业及被审人员的书面意见。经协调后如被审人员对最终审计结果仍有不同意见的，应将其书面意见一并提交委托人。(5)经备案的资产评估结果只是企业改制、对外投资和股权转让的定价基础，而不一定是转让价格。企业改制的转让价格不能低于经评估确认的净资产。对外投资的价格以评估值为基础与相关方协商后报上级主管部门批准确认。股权转让应以评估结果为基础通过拍卖竞价等市场方式形成。(6)市计评估结果只能用于委托合同中限定的目的，对其他用途并不具备法律效力。评估结果的有效期限为一年。如超过一年有效期限该委托合同的目的尚未完成，必须重新进行委托审计评估。(7)每一个审计评估结果只用于该次符合法例规定的委托人委托进行的审计评估业务事项。不符合法例规定的委托人委托进行的审计评估结果不具备法律效力。不同的合法委托人委托不同的中介机构出具的审计评估报告不具有相互否定的效力。(8)关于委托人和被审计评估单位是否应根据审计评估结果调账的问题。企业委托中介机构审计评估业务的目的、业务内容、审计评估的对象、会计主体、会计期间等差异很大，有的审计评估结果并不构成会计事项。政府有关部门对此亦无统一明确的规定。应当具体问题具体分析，具体业务事项按相关的规定执行。通常一般财务审计应当按照审计结论进行调账，改制或股权变动后的企业亦应当调账甚至重新建账。一般来说，应当调账的事项及其调账的方法，中介机构的报告中一般均有明确的指引。需重新建账的，企业也可委托中介机构辅导进行。
(编辑 袁露芬)
作者：王秀颜
摘要：本文基于消费者与房地产中介服务机构的信息不对称，剖析了两者之间的委托——代理关系，阐述了两者委托——代理关系的经济学特征和基本问题，并提出了解决问题的几点措施。
关键词：房地产中介服务业 信息不对称 委托—代理
房地产中介是联结房地产生产经营者与消费者，以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带，包括房地产咨询、评估和经纪。房地产中介服务，是指为房地产开发和交易收取一定费用，提供各种媒介的有偿服务的总称。目前，我国房地产中介服务业的发展已初具规模,但是仍不够成熟和规范，出现了大量消费者投诉中介机构的事件。本文试图从研究房地产中介服务过程入手，运用委托代理理论分析中介机构损害消费者利益而造成的后果，并由此提出几点解决问题的建议。
一、房地产中介服务业的委托——代理关系
委托代理理论起源于20世纪60～70年代，是伴随西方企业代理人问题的出现而产生的。委托—代理是一种基于契约分工关系，通过契约，一方(委托人)授权另一方(代理人)为他们的利益而从事某些活动，其中包括授予代理人一定的决策权利。在房地产中介服务市场，消费者委托专业的房地产中介机构提供服务，包括房地产咨询、评估和经纪，同时消费者授予房地产中介服务机构一定的决策权利，并依据其提供服务的数量和质量支付报酬。这在合同上形成了一种委托—代理关系，消费者是委托人，房地产中介服务机构是代理人。
依据房地产中介服务的业务范围，委托关系有如下三种：咨询公司和消费者的委托代理关系，经纪公司和消费者的委托代理关系，估价公司和消费者的委托代理关系。由于房地产中介市场中咨询、经纪服务比较活跃，下文就以这两种委托代理关系为研究对象，其中消费者指开发商和作为自然人的消费个人。
二、房地产中介服务业的委托—代理关系的经济学特征
房地产中介服务业的委托—代理关系是随着房地产市场的发展而产生的，这种委托—代理关系的经济特征主要表现为：
(一)消费者与房地产中介服务机构的信息不对称性
传统经济学认为：经济行为人具有“完全信息”，即市场上每一个从事经济活动的个体(买者和卖者)都对有关的经济情况(或经济变量)具有完全信息。但是在房地产中介服务市场，由于交易双方占有信息和知识量不同的差异,致使拥有信息优势房地产中介结构在交易中处于强势地位,而相应消费者处于弱势地位，即信息不对称现象。
(二)中介服务结果的不确定性
房地产中介服务是一种市场行为，要遵循市场的供求关系和市场规律，同时还要受一些相关的行业法规约束。中介服务结果并不一定能满足消费者的预期设想，并且由于市场不确定因素的影响，如政策、法律法规的变动，可能与预期完全不一致。如咨询服务中项目投资的可行性研究，也许结果表明投资并不可行。
(三)中介服务的非连续性和有偿性
房地产中介服务从双方达成协议签订契约为标志开始，到中介服务活动完成委托人支付中介服务机构酬金为止结束。如果再次发生委托代理中介服务，可以再一次建立新的关系并相应支付酬金，但是前后两次中介服务关系间没有任何联系，因此中介服务具有非连续性和有偿性。
三、房地产中介服务业的委托—代理关系的运行模型
房地产咨询、经纪服务是房地产中介的重要组成部分，其中咨询服务包括市场调研、方案策划、投资管理、产品营销和项目运营等，经纪服务包括二手房房屋买卖、租赁、商品房销售代理、商品房按揭贷款等等。目前，市场上咨询公司的业务也包括商品房销售代理。
以房地产中介市场主要的服务业务：咨询、营销代理和二手房买卖租赁为例，房地产中介机构利用自身的知识、信息、市场优势，为开发商和消费者提供咨询、代理营销和二手房买卖租赁服务。开发商为了降低销售成本和降低市场风险，把房产项目的咨询、销售任务委托给专业的咨询公司代理，咨询公司则全权负责房产项目的销售，并拥有一定的决策权利，如销售进度控制、价格的优惠折扣等。开发商则根据咨询公司完成销售任务的数量和时间给予一定的报酬。在二手房市场，消费者为了降低搜寻成本，委托经纪公司代理房产项目的买卖租赁。经纪公司在一定时间内提供给消费者满意的买卖租赁服务，获得消费者支付的酬金。
综上所述，房地产中介服务业的委托—代理关系的运行模型见图1所示
四、房地产中介服务业的委托—代理关系的基本问题
消费者委托房地产中介机构代理服务，但是由于两者目标函数(经济效益最大化、品牌美誉最大化等)的差异,导致作为代理人的房地产中介机构可能从事只满足自身利益最大化而有悖于消费者目标和利益的非协作、非效率的活动,致使消费者的风险成本增大,从而造成消费者的利益损失,即产生委托代理问题。
(一)逆向选择问题
消费者与房地产中介结构达成协议，其委托—代理关系就已经产生。在这种契约下，中介机构要为消费者提供满意的服务，而消费者则要配合中介机构提供相关信息和支付相关费用，双方分工明确。然而，出于自身利益的考虑, 房地产中介机构滥用自己所拥有的信息优势, 以低价合同获得代理，损害消费者的利益。如图2所示：开发商委托专业的咨询公司、营销公司从事楼盘的代理，开发商并不了解代理营销公司的真实实力、经验和以往的销售业绩，代理营销经纪公司则可以利用这种信息不对称，以低报价合同获得代理营销任务，造成逆向选择问题。
(二)道德风险问题
消费者与房地产中介机构建立委托—代理关系的信息不对称,使得房地产中介机构存在隐藏行动和信息的可能性，引发道德风险问题。在信息不对称严重的情况下,这种可能性将会转化为机会主义行为，即代理人利用信息的不对称性，隐瞒信息或隐藏行动，通过减少自己的资源(时间、精力、信息等)投入或采取机会主义行为(即不诚实的利己主义行为)，来达到自身效用极大化的目的，从而影响服务效率。如图3所示：在二手房市场，有的经纪人为了取得售房委托，往往不管委托人所开底价偏高，都先与卖方签下委托协议，而后再找些理由与屋主议价等。
四、房地产中介服务业的委托—代理基本问题的几点解决措施
从以上分析可以看出,由于房地产中介服务业信息不对称,由此产生了逆向选择问题和道德风险问题，要解决这些问题,必须采取一定的有效措施。
(一)解决逆向选择的措施
建立信号传递系统和信号筛选系统，诱使代理人披露真实信息，委托人则根据某种可观测的信号判断代理人的真实信息，可以有效解决逆向选择问题。
1.建立信号传递系统
信号传递是指拥有信息的一方主动向交易对方提供信息。对于代理人弄虚作假，传递虚假信息，委托人要在调查的基础上，利用信号筛选系统，加以甄别。从长远来看，建立信号传递系统即是要建立网络化的信息平台，促进信息的顺畅流转，实现行业信息共享。如美国房地产经纪行业实行的多种挂牌服务(Multiple Listing Sevice , 简称MLS),实现了行业成员之间的有序联系、信息共享等，改变了房地产经纪服务业的格局。
2.建立信号筛选系统
信号筛选指委托人主动搜集和分析交易代理人的信息。为此可以做好以下几方面工作：一、建立房地产中介市场评价体系。对从事房地产中介的机构建立诚信档案、诚信度指标，并定期在网络上披露，方便消费者选择合适的代理人中介机构。二、建立和健全房地产中介服务市场信用管理体系。信用管理不是喊口号，必须有配套的管理机构和管理措施，使得信用管理有理可循、有法可依，真正具有可操作性。三、加大信用管理力度。就需要加强监管的刚性、严格执法，避免管而不治、治而不力，使得信用管理形同虚设。
(二)解决道德风险的措施
1.加强行业标准化建设
加快、加强我国的房地产中介服务业法律法规建设，使该行业的发展有一个坚实的基础，坚决杜绝弄虚作假，坑害消费者，使得房地产中介服务市场的发展有一个良性的循环。同时加强房地产中介服务市场的规范化建设，制定行业服务标准，严格贯彻职业资格准入制度，规范房地产中介服务市场的运作。
2.建立代理人信用担保机制
为了确保房地产中介公司促使其诚信、规范操作，保护消费者的合法权益，可以让该公司在银行设立专用账户，作为信用基金，一旦有纠纷时，以此基金补偿消费者。采取这种形式，降低了消费者委托人的风险，提高代理人房地产中介机构的危机意识。
3.加大败德处罚力度
明确惩罚条件、惩罚标准，加大败德处罚力度，代理人在严厉处罚的形势面前会做出正确的选择——不败德，这样就可以最大可能使得委托人的利益达到最大化。
4.设计激励合同
契约是委托人和代理人就各方的权利、义务达成具有法律约束力的文件，是激励与约束的主要手段。基于此，笔者设计了一种激励合同，使得代理人和委托人的目标函数趋于一致。
消费者和房地产中介公司签订合同时，设立最高合同价S，最低合同价P，中介公司的收益为R=P+θ(S-P) ，市场合同价R*。且0≤θ≤1，P
签订合同时，双方就对服务结果质量、效率满意度达成一致写入合同，并约定完成服务后组织评审专家组(由中介公司服务人员、消费者和邀请专家组成。特别的，销售代理和经纪服务不需要专家的参与)，根据质量、效率满意度指标就服务结果给θ评分，从而确定中介机构的收益R。θ取值见下表1。
当中介公司努力工作时，在约定的时间内按照质量指标完成消费者的委托任务，付出努力的成本为C，并且有R* +C
基于房地产中介服务市场委托—代理关系而产生的种种问题，必须得到有效的治理，房地产中介服务市场才能繁荣发达，才能为房地产业走向成熟创造一个良好的环境和条件。
[参考文献]
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作者：刘贵文 刘焕明
编号：_____________
卖房委托协议
甲 方：________________________________________________ 乙 方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方(以下简称卖方)： (独家代理) 乙方：
地产中介有限公司
甲乙双方在自愿、平等、诚实、信用的基础上，经友好协商达成如下协议：
一、委托事项
甲方委托乙方出售所有的位于的房屋一套，房屋建筑面积
平方米，权属
，证号
，权属人
二、委托价格
上述房屋的委托出售价格为人民币(大写)
元 房屋权属转移费用承担：□卖方仅承担，其余税费均由买方承担□买方承担全部税费。房屋权属若为合同发票，委托价格为：□办理产权前的价格□办理产权后的价格。
三、委托方式甲方同意，由乙方独家代理上述房屋，甲方在委托期限内不再自行出售或委托他人出售该房屋。
四、委托期限
独家代理的期限为 年 月 日至 年 月 日。经甲乙双方协商委托期限可以延长，延长时间以补充协议为准。
五、委托报酬
1、如乙方在委托期限内将甲方的房屋销售成功(甲方与乙方介绍的买方签署《房地产买卖契约》或其他买卖合同)甲方同意将该房屋实际成交价的作为委托报酬支付给乙方。
2、如乙方在委托期限内无法提供订约机会，乙方不收取任何报酬。
六、权利与义务
甲方的权利与义务：
1、签订委托时，甲方需向乙方出示该房屋的合法有效产权凭证及甲方的身份证证明;甲方委托出售房屋的真实情况如实向乙方告知说明，家庭成员同意出售，关于影响房屋转让的重要事项都以书面的形式通知乙方。
2、本协议签订后，甲方不得与乙方在委托期限内介绍并带看过的客户私下成交。
乙方的权利与义务：
1、乙方经办人通过
房产的连锁店推荐甲方的房产，并由为甲方提供服务的任何经纪人定期向甲方通报房屋销售有关情况。
2、根据甲方的要求，乙方约定有购买意向的买方来看房，同时乙方可将买方的书面报价(如购买意向书及意向金)提交甲方协商并确认，以帮助甲方与买方进行谈判磋商。
3、为甲方的房产制定营销计划，推广该房屋的广告费、宣传费、印刷费全 2 部由乙方支付。
七、违约责任如甲方在委托履行过程中违反上述约定，甲方赔偿乙方本协议约定房屋售价的2%作为居间服务过程中相关费用的赔偿及相关服务的赔偿。
八、其它
1、甲方现授权为其代理人，代理甲方处理该房屋转让的相关事宜，该代理人与乙方及该房屋的买方(含意向买方)所签订的任何协议、文件或做出的任何承诺、确认等均视为甲方的行为，甲方予以认可。
2、除本协议另有约定外，任何一方欲解除本协议，应书面通知对方并需取得对方同意，否则违约方应赔偿守约方所受到的损失。
3、在事先取得乙方同意的情况下，甲方可变更该房屋的价格或者便更委托期限，甲方以书面形式通知乙方并达成补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。
4、如在履行本协议过程中发生争议，应及时协商解决，协商不成，任何一方可以申请提交□房屋所在地人民法院诉讼□大连仲裁委员会仲裁。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，本协议自签订之日起生效。
九、补充协议
乙方承诺在三个月内将协议房屋售出，如若没有售出按协议价格收购。实行日期由今日起。
甲方： 乙方： 代理人： 经办人： 身份证号码： 电话：
3 电话： 签订日期： 年 月 日
甲方通讯地址：
委托书
委托人：，男/女，年月日出生，现住。
公民身份号码：
委托人：，男/女，年月日出生，现住。
公民身份号码：
受托人：，男/女，年月日出生，现住。
公民身份号码：
委托人、系夫妻关系。在名下有坐落在房产一套(房
屋所有权证/房产所有证编号：房权证字第号，建筑面积：平方米)。现我们决定出售上述房产，由于我们，特委托为我们的合法代理人，全权代我们办理如下事项：
1. 到房管部门查阅该房产的档案资料;
2. 代办上市申请、税务登记等手续;
3. 代办网签或注销网签、签订房屋买卖合同等法律文件;
4. (如需要)协助购房人办理其购买上述房产的贷款手续，银行面签手续，代收银行放款;
5. 转让上述房产过程中，有权代为接受询问并签署相关文件
6. 代收售房款、代缴相关税费;
7. 代为办理房产交易资金监管手续并签署资金监管协议及相关文件，代办资金解冻事宜;
8. 办理产权过户手续;
9. 办理物业(水、电、天然气、有线电视、电话、供暖设备、网络、维修基金等)的过户手续;
10. 代为办理交易过程中的其他有关事项。
受托人在授权范围内签署的有关文件委托人均予以承认。 受托人有(或无)转委托权。
委托期限：自委托之日起至上述事宜办完为止。
委托人：
二〇一三年月日
甲方：(委托方)
乙方：(受托方) 北 京 万 德 房 地 产 经 纪 有 限 公 司
委托方式：出售
经甲乙双方协商就甲方委托乙方出售北京市_______ 区 ____________________________房产一事达成如下协议：
1、乙方向甲方介绍有意购买该房产的客户，经甲方同意，由乙方与客户约定看房时间并由乙方免费陪同客户实地看房，并根据所掌握的客源信息，尽可能多的提供给甲方介绍。
2、若乙方所介绍的客户经过实地考察后对该房产同意认购，乙方负责提供合同或提供定金合同等相关事宜及协助甲方进行家私盘点。
3、若甲方与乙方所介绍的客户在未签定买卖合同前交换联系方式或在2年内：与乙方介绍之客户或其亲人朋友自行成交、通过其他中介与乙方介绍的客户或其亲人朋友自行成交等发生以上情况则视乙方代理成功，甲方愿意依照本协议办理，付该房成交价的10%给乙方作为赔偿金。
4、在甲方和乙方所介绍的客户签定合同或交定金后乙方收取甲方相当于购房款的____%作为佣金。(不得高过北京市有关规定的房屋总成交价的2.8% )同时乙方保证不收取房款差价。
5、乙方介绍客户认定方式以乙方与客户签定的看房确认书为准。
本委托书甲乙双方签字生效，并可以传真形式签字生效。
甲方(签字或盖章)：乙方(盖章)：北京万德房地产经纪有限公司
身份证号：资质备案证书号：3398
联系电话：联系电话：
本委托于年月日在北京签定
委
托
书
委托人： ，性别，出生日期：
，住址：
，公民身份证号码：
。 受托人： ，性别，出生日期：
，住址：
，公民身份证号码：
。
我是位于×××地址的房屋所有权人(房屋所有权证号：××××)及位于××××地址的使用权人(土地证号：××××)，由于我工作繁忙无法亲自前往办理相关手续，现自愿委托××××为我的合法代理人，并以我的名义全权办理以下事项：
1. 到上述房产贷款的银行偿还贷款余额、抵押借款，领取相关票据证明的相关手续; 2. 到×××房屋产权交易中心或×××房产档案馆对上述房产进行查档;
3. 到×××房屋产权交易中心办理上述房屋的注销抵押登记和抵押登记手续并领取相关证件资料;
4. 到房产契税征收点办理上述房产交易有关遗失查询和申报交税的相关手续，代为签署相关文件和资料，代为缴纳房屋买卖相关的税费，并领取相关证件和资料;
5. 到上述房产管辖的地方税务部门办理税务申报及个人住房交易减免税申请的相关手续，代为签署相关文件和资料，代为缴纳房屋买卖相关的税费，并领取相关证件和资料; 6. 到×××房屋产权交易中心等有关单位办理上述房产转让、过户的一切相关手续，签署《存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金自行交割声明》、缴纳相关税费、领取相关证件和资料;
7. 代为收取出售上述房屋所得房款。
8. 到上述房产的物业管理单位办理相关的交割手续。
9. 到×××国土资源局办理土地证以及土地转让、过户的一切相关手续，签署相关文件，缴纳相关税费，领取相关证件和资料。
受托人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并承担一切相关法律责任。
受托人无转委托权。
此委托书有效期从签署之日起至委托事宜完成为止。
委托人签字：
年
月
日
委托书
委托人： ，性别，出生日期：，住址：，公民身份证号码：。 受托人： ，性别，出生日期：，住址：，公民身份证号码：。
我是位于×××地址的房屋所有权人(房屋所有权证号：××××)及位于××××地址的使用权人(土地证号：××××)，由于我工作繁忙无法亲自前往办理相关手续，现自愿委托××××为我的合法代理人，并以我的名义全权办理以下事项：
1. 到上述房产贷款的银行偿还贷款余额、抵押借款，领取相关票据证明的相关手续;
2. 到×××房屋产权交易中心或×××房产档案馆对上述房产进行查档;
3. 到×××房屋产权交易中心办理上述房屋的注销抵押登记和抵押登记手续并领取相关证件资料;
4. 到房产契税征收点办理上述房产交易有关遗失查询和申报交税的相关手续，代为签署相关文件和资料，代为缴纳房屋买卖相关的税费，并领取相关证件和资料;
5. 到上述房产管辖的地方税务部门办理税务申报及个人住房交易减免税申请的相关手续，代为签署相关文件和资料，代为缴纳房屋买卖相关的税费，并领取相关证件和资料;
6. 到×××房屋产权交易中心等有关单位办理上述房产转让、过户的一切相关手续，签署《存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金自行交割声明》、缴纳相关税费、领取相关证件和资料;
7. 代为收取出售上述房屋所得房款。
8. 到上述房产的物业管理单位办理相关的交割手续。
9. 到×××国土资源局办理土地证以及土地转让、过户的一切相关手续，签署相关文件，缴纳相关税费，领取相关证件和资料。
受托人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并承担一切相关法律责任。
受托人无转委托权。
此委托书有效期从签署之日起至委托事宜完成为止。
委托人签字：
年月日
委托人： ，性别，出生日期： ，住址： ，公民身份证号码： 。 受托人： ，性别，出生日期： ，住址： ，公民身份证号码： 。
我是位于×××地址的房屋所有权人(房屋所有权证号：××××)及位于××××地址的使用权人(土地证号：××××)，由于我工作繁忙无法亲自前往办理相关手续，现自愿委托××××为我的合法代理人，并以我的名义全权办理以下事项：
1. 到上述房产贷款的银行偿还贷款余额、抵押借款，领取相关票据证明的相关手续;
2. 到×××房屋产权交易中心或×××房产档案馆对上述房产进行查档;
3. 到×××房屋产权交易中心办理上述房屋的注销抵押登记和抵押登记手续并领取相关证件资料;
4. 到房产契税征收点办理上述房产交易有关遗失查询和申报交税的相关手续，代为签署相关文件和资料，代为缴纳房屋买卖相关的税费，并领取相关证件和资料;
5. 到上述房产管辖的地方税务部门办理税务申报及个人住房交易减免税申请的相关手续，代为签署相关文件和资料，代为缴纳房屋买卖相关的税费，并领取相关证件和资料;
6. 到×××房屋产权交易中心等有关单位办理上述房产转让、过户的一切相关手续，签署《存量房买卖合同》、《存量房交易结算资金自行交割声明》、缴纳相关税费、领取相关证件和资料;
7. 代为收取出售上述房屋所得房款。
8. 到上述
房产的物业管理单位办理相关的交割手续。
9. 到×××国土资源局办理土地证以及土地转让、过户的一切相关手续，签署相关文件，缴纳相关税费，领取相关证件和资料。
受托人在办理上述事项中所签署的一切有关文件，委托人均予以承认，并承担一切相关法律责任。
受托人无转委托权。
此委托书有效期从签署之日起至委托事宜完成为止。
委托人签字：
年 月日
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