等额本息每月本金计算

第1篇：等额本息每月本金计算

除了传统的等额本金和等额本息外

除了传统的等额本金和等额本息外，成都各大银行还推出了气球贷、双周供、存抵贷等各种房贷产品。不同的房贷产品，利息差距也不小。据测算，一笔50万元、期限为30年的贷款采取不同的还款方式，利息支出可以相差12万元，这还是在当前低利率下的数字，如果按照降息之前的贷款利率计算，差额甚至可以达到20万元以上。

今年以来，随着房地产市场的再度回暖，购买商品房进行投资的人数再次呈现出上升趋势。在国家相关政策的指导下，各银行纷纷收紧了第二套住房贷款的发放，房贷再次走进人们关注的视野。

在网上经常能看到有房奴发帖叫苦不迭，自从买房后让房贷压得喘不过气来，不但从物质上大大降低了生活标准，精神上也受到了极大压力。

房贷是目前大多数购房家庭开销最大，也是最重要的一项，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经。然而，不少人的房屋理财观依然停留在买卖赚钱或出租收佣上，缺乏深入的了解。家住东门的小张说，“未必房贷还能搞出啥花样?不就是等额本金或者等额本息吗?”

其实房贷大有学问，还款方式的不同直接导致最终还款金额的不同。有人说，掌握房贷技巧可让你少奋斗十年。少奋斗十年可能略有夸张，但适当的还款方式可以帮你省下一大笔钱。据测算，一笔50万元、期限为30年的贷款采取不同的还款方式，利息支出可以相差12万元，这还是在当前低利率下的数字，如果按照降息之前的贷款利率计算，差额甚至可以达到20万元以上，这可不是笔小数目。

等额本金和等额本息

前者利息总额更少

代表银行：所有银行均可开办

等额本金和等额本息是购房者选择的两种主要还款方式。等额本息每月还款额是固定不变的，而等额本金则是刚开始月还款额较大，逐月递减，由于利息是递减的，开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，但随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。

同样期限内的贷款，等额本金还款法要比等额本息法节省不少利息。

例如贷款35万元20年期，按7折利率，如果用等额本息还款法，每月还款2150元，用等额本金还款法，还款额前期每月2600元左右，逐月递减至后期每月1400元左右，利息则比等额本息少了差不多2万元。

适宜人群：等额本金的月还款额呈现逐步减少的趋势，因此对于初期还款能力强的购房者，选择等额本金较为划算。

低利率与低月供二者兼得

代表银行：深圳发展银行、农业银行等

“气球贷”是将贷款本金的一部分，放在最后一期一次性偿还，由于平时还款少，到期还款多(贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还)，因为还款是开始还得少，后面还得多，因此被形象地称为“气球贷”。

“气球贷”改变了按传统贷款期限来计算月供的还款方式，客户在申请5年期的住房按揭贷款时，可选择与银行约定的期限(比如20年、30年)来计算月供，从而大大减轻贷款初期每月的还款压力，既享受低利率，又拥有低月供。目前，深圳发展银行、农业银行等银行可以办理这种业务。

适用人群：选择“气球贷”的客户需要一次性偿还剩余贷款本金，金额较大，适合收入稳步增长、预计到期有能力还款的购房者。如果到期不能一次性偿还剩余贷款本金，只要在还款期间信用记录良好，也可提前向银行申请再融资。

双周供

贷款利息比“月供”时少

代表银行：兴业银行深圳发展银行等

“双周供”房贷，还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半。由于还款频率增加，贷款本金减少速度加快，这就意味着相应还款期内的贷款利息少于“月供”时的贷款利息，同时，相应的供款期也会缩短，但每月供楼压力加大。

借款人可以不改变原先的月供方式每月将两期供款额(和原月供相近)存进账号，银行会每两周扣款一次;这样通过加快银行扣款频率的还款方式可以减少一大笔利息负担、缩短长达五至六年的还款期限。例如一笔50万元30年的按揭贷款按基准利率5.94%计算，采用双周供还款可以比按月等额还款法节省利息124112元，节省比例高达21.7%;缩短还款期67个月。

适宜人群：因为每期还款时间较短，不太适合资金方面有大起大落的人，而比较适合收入比较稳定，有平稳资金来源的人，希望加快房贷还款速度、缩短还款期限的购房者。

闲置资金抵贷款利息灵活变化

代表银行：民生银行渣打银行等

贷款者将活期存款账户与房屋贷款关联起来，并将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，就可达到少交贷款利息的目的。办理了该业务的贷款人，将10万元存入还款账户后，即日起他的贷款本金将减少10万元，由此所产生的利息也会相应减少。当贷款人需要用钱时，可以随时将这10万元从还款账户取出来，这时本金又会相应增加10万元，从而节省了10万元1个星期的贷款利息。

目前多家银行都开通了此项业务，不过称呼有所不同。据了解，民生银行的同类型产品叫“存贷通”，上月底在四川地区开始进行试点推广;渣打银行年初推出的同类型产品叫“活利贷”。而建行、工行等国有银行虽然早就推出了类似业务，但目前在四川地区还没有推广。

适用人群：计划持有房产期限较短或有提前还贷计划，有较强融资需要，经常有闲置资金的借款人。

选择合适的房贷还款法

1、分阶段性还款法适合年轻人。由于年轻人、大学生刚参加工作,手头资金紧张,所以这种还款方式就允许客户有3-5年宽限期,开始还款每月只要几百元,过了5年后,随着收入提高、经济基础的夯实,还款也会提高步入正常的还款方式。

2、等额本金还款法适合收入高人群。等额本金还款,借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中,同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少,随着时间推移,还款负担便会逐渐减轻,但由于利息是递减的,开始几年的月供金额要比等额本息高,压力会很大,所以这种还款方式对于收入高且还款压力不大的人群比较合适。

3、等额本息还款法适合收入稳定人群。等额本息是指,把按揭贷款的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人,每个月还给银行固定金额,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。可见对于收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭可以选择这种方式。

4、按季按月还息一次性还本付息法适合从事经营活动人群。一次性还本付息,指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对于小企业或者个体经营者,可以减轻还款压力。

5、转按揭。转按揭是指由新贷款银行帮助客户找担保公司,还清原贷款银行的钱,然后重新在新贷款行办理贷款。如果你目前所在的银行不能给你7折房贷利率优惠,就完全可以房贷跳槽,寻找最实惠的银行。由于竞争激烈,一些银行还是相当乐意为你效劳的。

6、按月调息。在目前降息趋势下,市民以前若选择的是房贷固定利率,那就赶紧转为浮动利率才划算。不过,“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。

7、双周供省利息。双周供缩短了还款周期,比原来按月还款的还款频率高一些,由此产生的便是贷款的本金减少得更快,也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息,将远远小于按月还款时归还的贷款利息,本金减少速度加快。因此,还款的周期被缩短,同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人,选择双周供还是很合适的。

8、提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账,因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如,还贷年限已经超过一半,月还款额中本金大于利息,那么提前还款的意义就不大。此外,部分提前还贷后,剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限,而不是减少每月还款额。因为,银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的,因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次,省息的效果就更明显了。而且,在降息过程中,往往短期贷款利率下降的幅度更大。

9、公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时,一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限,在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样,月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后,余额就能抵充商业性贷款,这样节省的利息就很可观。

所以对于房贷一族来说,选择合适的还贷方式,就能实打实的省下不少钱。另外,选择合适的银行也能让你得到相当大的实惠。

第2篇：按15年和20年分等额本息和等额本金共四种情况给你计算吧：

A贷款类型:商业贷款 还款方式:等额本息 贷款金额:440000元 贷款年限:15年(180个月) 年 利 率:7.05%(月利率5.875‰) 每月月供:3967.15元 总 利 息:274087.76元

B贷款类型:商业贷款 还款方式:等额本金 贷款金额:440000元 贷款年限:15年(180个月) 年 利 率:7.05%(月利率5.875‰) 首月月供:5029.44元 逐月递减:14.36元 末月月供:2458.81元 总 利 息:233942.5元

计算器：利率是由央行统一规定的，各商业银行执行。

存款利息=本金*利率*期限 (注意，央行公布的利率都是以年为基准的，如果是存半年或活期，要转化为月利率与日利率) 贷款利息的计算比较复杂：期满一次性还清的，同上面的存款利息的计算。 还有是目前大家说得最多的按揭贷款利息的计算，是用年金公式来算月供的，按揭月供的计算公式:

A=P{i(1+i)^n/[(1+i)^n-1]} A:每月供款 P:供款总金额 i: 月利率(年利/12) n:供款总月数(年×12) 例:购50万元的房子,首期三成交15万.供35万元20年,假设(注意要根据各银行的实际利率套用)年利率I=5.4%,(i=5.4%/12=0.45%) 月供款A=350000×{0.45%(1+0.45%)240/[(1+0.45%)240-1]}=2388元

贷款类型:商业贷款 还款方式:等额本息 贷款金额:440000元 贷款年限:20年(240个月) 年 利 率:7.05%(月利率5.875‰) 每月月供:3424.53元 总 利 息:381888.01元

贷款类型:商业贷款 还款方式:等额本金 贷款金额:440000元 贷款年限:20年(240个月) 年 利 率:7.05%(月利率5.875‰) 首月月供:4418.33元 逐月递减:10.77元 末月月供:1844.1元 总 利 息:311492.5元

B与执行利率相关，以首套房，10年20万为例。

(1)贷款利率与贷款用途、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同的贷款银行等相关。国家规定基准利率，各银行根据各种因素确定差别贷款利率，即在基准利率基础上上浮或下浮。现行基准利率是2012年7月6日调整并实施的，种类与年利率如下：①短期贷款六个月(含)5.6%;②六个月至一年(含)6%;③一至三年(含)6.15%;④三至五年(含)6.4%;⑤五年以上6.55%。 (2)房贷为例：银行贷款利率是根据贷款的信用情况等综合评价的,根据信用情况、抵押物、国家政策(是否首套房)等来确定贷款利率水平,如果各方面评价良好，不同银行执行的房贷利率有所差别, 2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。从2012年多数银行将首套房利率调整至基准利率。4月上旬，银行开始执行首套房贷利率优惠。部分银行利率最大优惠可达85折。五年期限以上85折优惠后利率为6.55%*0.85=5.5675%，三季度以来由于资金供应紧张、信贷资金不足等原因又有所收紧。首套房利率一般在9折与85折之间。 (3)计算：基准利率：月利率为6.55%/12

20万10年(120个月)月还款额:200000*6.55%/12*(1+6.55%/12)^120/[(1+6.55%/12 )^120-1]=2276.05元 利息总额：2276.05*120-200000=73126 说明:^120为120次方

优惠利率：月利率为6.55%*0.85/12

20万10年(120个月)月还款额: 200000*6.55%*0.85/12*(1+6.55%*0.85/12)^120/[(1+6.55%*0.85/12 )^120-1]=2177.22元 说明:^120为120次方

第3篇：等额本息和等额本金的概念、特点及区别

据业内人士介绍，银行目前办理最多的还款方式就是等额本息还款方式。

“等额本息还款”概念：按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。

优势：

1、每月还款额中的利息比重逐月递减;

2、借款人每月还银行固定的金额，方便借款人记忆及理财。

劣势：每月还款额中的本金比重逐月递增。

适用人群：收入稳定，如国家企、事业单位职工等，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过多的群体。

举例来说，假设向银行借款20万，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息还款方式，每个月大约还1376.9元，还款总额为33万，其中支付利息13万。

“等额本金还款”概念：将按揭贷款的本金总额分摊到还款期限的每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

优势：总体利息支付较少。

劣势：前期还款负担较重，特别是第一期还款时压力会很大。 适用人群：收入较高人群，如企业高层、金领等。