房地产公司融资渠道初探
[摘 要] 现阶段，我国房地产公司普遍面临着资金短缺的问题。因此，文章将对房地产融资渠道进行探索和研究，为房地产公司的融资问题提供一定的参考建议。
[关键词] 房地产公司;融资渠道;多元化;拓宽
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.28.049
在我国的国民经济中，房地产可以被认为是支柱性产业，其对于我国城市化建设中做出了巨大的贡献。目前，我国的房地产业整体呈现出一种繁荣发展的态势，与人们的实际生活有着密切的联系。从目前的情况来看，我国的房地产仍然处于发展的关键时期，大部分的房地产公司仍然面临着资金短缺、融资渠道单一等问题，这无疑对房地产企业的发展带来了一定的阻碍作用，并且明显提高了房地产公司的运营风险。因此，丰富并拓展房地产公司的融资渠道，促使融资渠道朝着多元化的方向发展，将会促使房地产公司朝着健康、可持续的方向发展，有效解决公司资金短缺的问题。因此，在新时期背景下，对于房地产公司融资渠道进行探索具有非常重要的现实意义。
1 房地产公司融资现状分析
(1)房地产公司整体规模处于较低的水平，信用等级较低。在当前的经济大环境下，我国的房地产企业呈现出突飞猛进的发展态势。但是，从房地产公司总体规模上来看，小规模的房地产公司仍然占据着较大的比例。由于企业规模较小，企业尚未形成规范化、科学化的资金管理制度，导致大部分企业的资金管理呈现出零散化的特征。对于规模较小的房地产企业而言，由于它们的开发能力水平较低，导致企业的风险防御能力水平较低。以上这些问题均会导致企业的融资渠道较为单一，无法通过有效的方式以解决资金紧缺的问题。另外，由于房地产公司自身的特征，导致了大部分公司的信用等级处于一个较低的水平。但是，当金融机构在决定是否为企业提供信贷支持时，企业的信用等级是一项重要的评判标准。信用等级较差更是加重了房地产公司融资的问题。除此之外，由于房地产自身经营的特色决定了大部分企业的资产负债率较高，往往是以一种负资产经营的模式在运行着。除此之外，由于市场环境日益趋于激烈化，房地产行业要想提高自身的经营水平，实现经济效益最大化，必须采取有效的方式解决资金短缺的问题，提高资金运营规范化的水平。
(2)尚未构建科学完善的法律规章制度。我国房地产行业的发展较晚，我国目前尚未构建积极有效的政策以解决房地产企业的融资问题。因此，房地产企业在实现多元化融资渠道的过程中所取得的成效并不明显。现阶段，我国有关于房地产金融市场方面的法律法规仍然处于匮乏的状态，大部分房地产公司仍然以抵押担保的形式从银行等金融机构获取资金支持。对于其他直接的融资方式方面，法律保障制度仍然处于缺乏和薄弱的状态，这对于房地产公司实现融资多元化起到了一定的阻碍性。
(3)间接融资以及银行信贷是房地产公司最主要的融资方式。通过对我国当前的金融市场环境及其运行的状态进行分析，可以得出以下的结论：我国的资本市场融资规模整体处于萎缩的状态。对于房地产公司而言，间接融资方式是其最主要的融资方式，大部分房地产公司会选择银行信贷的模式以解决自身的资金需求。尽管我国的直接融资市场呈现出蓬勃发展的态势，但是由于长期以来各方面的原因，导致房地产企业在较短的时间内无法改变这种融资的格局，将会仍然以间接化的融资方式为主。间接融资方式对于银行有着过度的依赖性，如果房地产公司出现负利润或者亏损的情况，将会导致大片的房产积压，那么必然会导致房地产公司的资金出现短缺的状态，将缺乏足够的能力去支付银行的贷款及利息等相关费用，最坏的打算只能将房产抵押给银行。这种方式，本质上房地产的经营风险将最终流向银行等金融机构，银行将间接地成为房地产企业风险的承担者。这种严重的后果和影响是由我国现行的房地产体系所导致的。
2 拓展房地产公司融资渠道的有效途径
(1)充分发挥房地产公司的优势和特色，构建科学完善的信用评价体系。为了能够有效解决当前我国房地产公司面临的资金短缺以及融资渠道单一等问题，房地产公司可以从以下两方面着手进行：一方面，为了能够为房地产公司的融资提供最根本的政策保障，应充分发挥房地产公司的优势和特色，从国家层面上制定科学合理的信用评价体系。以希望从政策层面上促进房地产公司融资渠道朝着多元化以及丰富化的方向发展，为我国整个房地产行业的稳定、健康以及有序的运行和发展提供良好的保障。另一方面，有关部门应该加大对房地产企业在融资方面的支持力度，可以适当地出台有关的优惠政策等，鼓励金融机构加大对房地产企业的信贷投放力度，从而有效解决房地产公司的融资问题，更好地满足公司的实际需求。对于房地产企业本身而言，其应该扩大企业的规模，实现企业自身财务管理的规范化和科学化的水平，加强资金管理，为实现自身的健康发展提供必要的保障。
(2)不断完善我国房地产行业融资的法律法规，提供根本的政策支持。为了能够有效达成房地产公司融资渠道多样化的目标，构建完善的、健全的法律法规是必要的条件之一。通过构建科学、合理以及完善的房地产行业的金融市场体系，对于房地产行业的稳定有序的运行能够起到积极的作用，保障房地产企业融资的顺利进行，同时还有利于有关部门对于房地产的整个融资过程实施有效的监督。正是为了能够取得这样的成效，现阶段，我國已经相继颁布并且实施《土地管理法实施条例》《土地管理法》以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关的法律规章制度，这些法律规章制度的相继出台为房地产公司的融资渠道多元化以及房地产行业的可持续发展提供了必要的制度保证。但是，在对法律规章制度进行不断完善的基础和前提之上，有关部门应该加大支持力度，放宽对房地产企业信托投资以及债券发行等方面的限制，紧密结合我国房地产公司实际的情况制定科学合理的法律法规，真正地推动房地产公司多元化融资的发展。
(3)大力发展房地产行业的投资基金和信托投资等直接融资方式。针对现阶段房地产公司融资渠道单一，存在对银行信贷资金过度依赖的问题，房地产行业必须加大对行业的投资基金和信托投资等直接融资方式的发展力度，以有效扭转当前银行过度承担房地产公司的经营风险的问题，并且有效解决资金短缺的问题。首先，应该充分发挥房地产行业投资基金的优势和作用。房地产投资基金的主要含义是指房地产公司凭借自身的实力水平发行收益凭证，以达到募集资金，解决自身融资需求的问题。通过这种方式，可以加强资本市场与房地产行业之间的沟通与联系，从而可以将资本市场的资金充分地引入房地产行业中，以实现对银行融资渠道的补充作用。房地产行业的投资基金最终会流向那些具有较强发展潜力的公司，最终实现优胜劣汰，对保持房地产市场秩序的稳定有序发展有着积极的影响。其次，房地产信托投资主要是指在商业信托的组织下所发展起来的，主要是房地产公司在进行融资或者收购等行为时的一种投资方式。
与银行信贷资金相比较而言，信托基金有着独特的优势。一方面，信托基金所需要的成本较低，可以有效地降低企业的融资成本，提高企业的运营资金，可以优化和调整房地产公司资产负债率过高以及负资产经营的状态。另一方面，房地产信托基金投资的方式并不局限于一种，具有丰富多样化的特征，从而可以更好地满足房地产公司不同的、多样化的融资需求，显著提高房地产公司融资的概率。总之，房地产信托投资可以被认为是房地产企业融资的有力补充。
3 结 论
综上所述，房地产公司拓宽融资渠道，可以有效解决其在经营管理过程中面临的资金短缺等问题，同时可以进一步完善我国整体的金融体系。但是，现阶段，我国房地产企业在实现融资渠道多样化和丰富化的过程中仍然面临着诸多问题和挑战。因此，这就需要多方面力量的共同努力，以促进房地产公司融资渠道多元化发展的根本目标。
参考文献：
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作者：姜玉蓉
我国房地产行业经过十几年的发展，如今已逐渐成为国民经济的支柱产业之一。房地产行业是资金密集型产业，其资金需求量大、企业规模较大并且发展迅速，债务融资比例明显高于除金融业外的其他行业。本文通过对房地产上市公司债务融资与公司绩效关系的实证分析，旨在研究我国房地产上市公司债务融资对公司绩效的影响。
一、文献综述
(一)国外研究 国外实证研究大都表明，债务水平与公司绩效正相关。Sivamakrishman、Cornet(1988)等的实证研究表明，财务杠杆与企业价值正相关。Shah(1994)考察了资本结构变化对公司股票价格的影响，得出结论，股票价格与财务杠杆正相关。Kim和Stulz(1999)认为，公司宣布发行债务能引起股票价格上升。
(二)国内研究 而对我国上市公司而言，债务水平与公司绩效的关系可能与发达国家的研究结论不一致。从国外的经验看，能否充分发挥债务的正面效应是债务融资对公司绩效影响的关键所在，而债务正面效应的发挥是建立在有效的偿债保障机制和有效的公司治理机制等基础上的。而我国的资本市场发展不完善，控制权转移、声誉机制、破产机制等方面的问题弱化了债务治理功能。因此对我国上市公司而言，债务水平与公司绩效间的关系可能与发达国家的研究结论不一致。
于丹枫(2007)通过对我国房地产上市公司债务融资整体的实证分析，发现资产负债率与公司治理效率显著负相关。刘晓江(2008)分析了资产负债率对每股收益、净资产收益率和托宾Q值等指标的影响，得出资产负债率与房地产上市公司治理效率负相关。张严(2008)经过实证分析得出，房地产行业公司绩效与总资产负债率显著负相关。刘建国和杨卫东(2009)通过实证研究表明，房地产上市公司治理效率与长期银行信用融资率和财政融资率显著正相关，与股权融资率负相关。方茂阳(2009)通过实证分析得出：房地产行业上市公司的资产负债率偏高，出现负债率杠杆负效应;公司绩效与长期借款率和权益比率都呈正相关，且权益比率对公司绩效的贡献比长期负债率的大。
基于以上文献分析，本文通过研究我国房地产上市公司债务融资与公司绩效的关系，试图揭示我国债务融资存在的问题，以促进房地产上市公司债务融资结构的进一步优化，提升公司绩效。
二、研究设计
(一)数据来源与样本 本文选取2007年12月31日以前在沪、深证券交易所上市的A股房地产上市公司作为研究样本，以这些样本于2008年~2010年公开发布的上市公司年报数据为主要分析区间，并对原始数据样本进行了以下处理：为保证房地产上市公司的特性，剔除2008年~2010年间年房地产主营业务收入不及50%的公司;考虑到极端值对统计结果的不利影响，剔除2008年~2010年被列为ST的房地产上市公司;剔除同时在A股、B股或H股上市的房地产上市公司，以及缺乏统计数据的公司。最终选取了60家房地产上市公司作为研究样本。本文所用数据来源于国泰安金融经济数据库、CCER中国经济金融数据库，数据分析使用SPSS17.0软件。
(二)变量选取 具体内容如下：
(1)被解释变量选取总资产收益率(ROA)。本文选取总资产收益率作为衡量公司绩效的指标，公司的获利能力主要由整个公司资产的获利能力来衡量。
(2)解释变量选取总资产负债率(DAR)。总资产负债率能够体现公司的整体负债状况，是评价公司负债水平的综合指标。根据国外研究理论，假设总资产负债率与总资产收益率正相关。
(3)控制变量。第一，公司规模，本文选取资产规模的对数(lnASSET)作为计量指标，假设公司规模与公司绩效正相关。第二，成长性，本文选取主营业务收入增长率(MRG)作为计量指标。主营业务收入增长率能反映房地产上市公司的发展潜力与成长性，假设主营业务收入与公司绩效正相关。第三，股权结构，本文选取流通股比例(PLE)作为计量指标。一般而言，分散的公司股权有利于公司治理结构的完善，假设流通股比例与公司绩效正相关。
(三)模型构建 本文采用线性回归模型来研究我国房地产上市公司债务融资与公司绩效之间的相关性。具体的多元回归模型设定为：
ROA=α+β1DAR+β2lnASSET+β3MRG+β4PLE+ε
其中α代表回归方程的常数项，β1，β2，β3，β4代表自变量的系数，ε代表随机项。
三、实证结果分析
(一)描述性统计从对各个变量的描述性统计可看出，样本中除了主营业务收入增长率的标准差高于4之外，其他四个变量的标准差都比较小，且总资产收益率、总资产负债率和流通股比例的标准差都低于1。总资产负债率维持在59.88%左右，不低于16.13%，不超过84.83%，这表明房地产上市公司总资产负债率的极大值与极小值相差悬殊，平均负债程度相当高。
(二)相关性分析将所有变量进行相关性分析可看出，总资产负债率和流通股比例与总资产收益率负相关，资产规模和主营业务收入增长率与总资产收益率正相关。其中，总资产负债率和流通股比例还表现出与总资产收益率显著负相关。结合前文的假设可知，总资产负债率和流通股比例与总资产收益率的相关性分析结果和假设发生了偏差，另外两个变量的相关性分析结果和假设一致。
(三)多元回归分析 为避免各自变量之间可能存在着的共线性问题，故本文采用逐步回归分析法。
从表3可看出，对总资产收益率的逐步回归分析结果中剔除了资产规模和主营业务收入增长率，同时，总资产负债率和流通股比例进入了回归模型，这两个解释变量对总资产收益率具有显著性影响。得到回归方程如下：
ROA=0.092-0.045DAR-0.032PLE
由方程可知，总资产负债率与公司绩效呈显著负相关关系，总资产负债率越高，公司的总资产收益率越小，公司绩效越差;流通股比例与公司绩效呈显著负相关关系，流通股比例越高，公司的总资产收益率越小，公司绩效越差。且总资产负债率对公司绩效的影响大于流通股比例对公司绩效的影响。
四、结论
(一)房地产上市公司的资产负债率偏高，与公司绩效呈显著负相关关系，即出现负债率杠杆负效应这与国外研究结论相悖。笔者认为原因主要有：一是能否充分发挥债务的正面效应是债务融资对公司绩效影响的关键所在，而债务正面效应的发挥是建立在有效的偿债保障机制和有效的公司治理机制等基础上的。我国资本市场发展尚不完善，只是弱有效市场。控制权转移、声誉机制、破产机制等方面的严重问题导致债务的正面效应难以发挥;二是房地产公司对银行贷款过分依赖，而我国的国有商业银行还未完全走上商业化轨道，因此由于代理成本得不到有效降低，房地产公司高比例的债务融资对经营者的约束效果因而就得不到充分发挥。
(二)流通股比例与公司绩效呈显著负相关关系 这与前文所提的假设不一致。这是因为，流通股比例对上市公司业绩的影响，一般是通过股票市场的外部监控功能来实现的。而我国资本市场发展尚不完善，外部监督环境和各项法律法规等都不健全，在这种情况下，企业的股权结构更倾向于集中化，流通股股东一般难以在公司治理中产生较大的影响。此外，另两个控制变量资产规模和主营业务收入增长率与公司绩效呈正相关关系，但并不显著，原因可能是因为样本容量不够大的关系。
通过以上分析可以得出，房地产上市公司要提高公司绩效，必须尽快改变对银行的过分依赖，积极吸引更多的专业机构投资者，充分发挥债权人在公司治理中的约束作用。同时，应建立有效的资金监管与投资管理体系，完善外部监督环境与各项法律法规措施，充分发挥债务融资对公司治理的正面效应，进一步提升公司绩效。
参考文献：
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[5]张彬、王曙光：《债务融资与公司业绩的实证研究》，《审计与经济研究》2007年第5期。
[6]汪平：《财务理论》，经济管理出版社2008年版。
[7]DENISAND MC， CINNEL. The choice among bank debt non - bank private debt and public debt: evidence from new corporate borrowings[J]. Journal of Financial Economics，2003，63(5).
(编辑 刘姗)
作者：李兰云 张璇
债务融资和股权融资是我国房地产上市公司最主要的外源融资方式。统计房地产上市公司的债务融资和股权融资状况，有助于把握房地产上市公司的外源融资结构特征。本文统计了沪深A股102家房地产上市公司债务融资和股权融资状况并据此开展产业内外对比分析。
一、债务融资和股权融资规模的计算
根据我国会计准则，债务融资在会计报表（上市公司年报）中体现为借款，股权融资在会计报表中体现为总股本和资本公积。本文根据会计报表中相关指标的含义，提出了对房地产上市公司各年度的债务融资和股权融资的融资规模计算方式，如表1所示。
二、房地产上市公司债务融资和股权融资状况统计
结合房地产上市公司2000-2012年的年报数据，根据表1的公式计算2001-2012年沪深A股102家房地产上市公司的外源融资状况，其描述性统计结果如表2所示。
由表2可知，（1）從均值来看，2001-2012年我国房地产上市公司债务融资规模均值为7.6亿元、股权融资规模均值为1.2亿元，这表明债务融资和股权融资都是房地产上市公司的资金来源；（2）从最大最小值来看，不管是债务融资还是股权融资，最大最小值间的极差都在不断扩大，且每年都会有公司采取逆融资模式（提前还债、退股等），说明在房地产上市公司中各公司间融资策略和发展策略差异显著。
根据表2，可以得到房地产上市公司每年的融资情况，并据此分析债务融资和股权融资各自所占的比例，见图1、图2。
从图1和图2，可以看出，（1）中国房地产上市公司债务融资规模平均值基本呈现逐年递增，说明随着我国经济的发展，房地产上市公司的公司规模与债务融资需求不断增长；（2）除2006-2009年外，我国房地产上市公司的股权融资规模处于低位，说明房地产上市公司基本不会选择股权融资作为其外源融资方式；（3）债权融资规模占外源融资比例一直处于高位，说明房地产上市公司优先选择债务融资、其次选择股权融资，与优序理论相符。
三、房地产上市公司融资状况产业内对比
本文从所有权性质、地域和主营业务三个维度比较了房地产上市公司融资状况。2001-2012年不同类型房地产上市公司的融资状况如表3所示。
表3显示：（1）具有国企背景的房地产上市公司融资规模远超过民营房地产上市公司，融资规模平均水平为民营公司3倍左右；（2）在长三角、珠三角、京津经济圈经营的房地产上市公司融资规模远超过在其他地区经营的公司，长三角地区的房地产上市公司更倾向于债务融资；（3）不同主营业务的房地产上市公司发展规模相当，但其他类型（土地开发等）房地产上市公司的债务融资高于以房地产开发和商业地产为主营业务的公司。
四、房地产上市公司与其他上市公司股权分布状况比较
本文选取沪深A股27家建筑业上市公司、482家制造业上市公司与房地产上市公司融资状况进行对比。2012年不同产业上市公司融资状况均值如表4所示。
由表4可知：（1）从融资规模来看，房地产业整体融资规模与制造业相当，远小于建筑业上市公司融资规模；（2）从融资倾向性来看，房地产业与建筑业外源融资基本依靠债务融资，而制造业上市公司相比于房地产和建筑业来说会更有股权融资倾向性。
李求军/责任编辑
作者：张红 陈玄冰 王春波
房地产公司融资途径
面对众多的融资途径，我们应该首先了解各种融资模式的特点：
国内商业银行贷款：相对容易获得，这是企业主要融资工具;
国外商业银行贷款：一旦获得，贷款数额相对巨大;
投资信托：信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配，融资方式灵活，节税;
投资基金：关注成长型规范企业，回报要求高;
境内上市：可以提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求;
境外上市：上市公司可达到尽可能高的价格，公司可获得较大声誉，股票发行范围广;
企业并购：不承担目标企业债务和纳税，不用接受目标企业员工以及福利，省去解散清盘程序; 合作开发：互相补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，获得合作比较容易; 发行企业债：发行条件适中，基金使用效果好，基本无变更募集资金投向情况;
金融租赁：节省成本，有避税作用，无需额外抵押和担保品，降低企业现金流，可获得余额融资; 典当融资：办理时间短，借款成数高，无需评估费，当金用途不设限制;
私募基金：手续简便，可节省企业发行时间注册费用。
结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，这样方可对症下药，找到企业自身适合的融资模式，是自身投入更少，获得更多，效率最大化。以下按照企业规模，总结出各种规模下的企业使用的融资模式。
大型企业：
投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款
中型企业：
投资信托、企业并购、国内商业银行贷款
小型企业：
私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资
根据房地产企业规模与融资模式的对应，加上对各个融资模式特点的了解，企业在融资方面，应该能够起到事半功倍的效果。
对开发商来说，传统的方法一般包括：1)房地产直接投资;2)商业抵押贷款;3)合作开发或项目公司被收购;4)房地产企业上市;5)居民住房按揭贷款(间接为开发商融资)。
而新兴的融资渠道如：基金(房地产、土地)、房地产信托基金(REIT)、房地产资产证券化(含住房贷款证券化RMBS和商业物业证券化CMBS)、房地产金融新产品(含按揭保险和权属保险)、房
地产融资租赁以及信托、担保、过桥贷款、可换股债券、土地债券等等渐渐受到各个开发商的重视，其中房地产信托服务正逐步成熟，成为一个新的主流融资渠道。
1、突围方式之一——业内强强联手
越来越稀缺的土地和公开透明的出让方式使得全国土地价格一路飞涨，面对高昂的地价即便是大规模房地产企业也显得资金实力不足。强强联手共同获取土地的方式在融资渠道受限的情况下开始出现，房地产商采取抱团作战、联合实力、资源互补的形式解决资金短缺问题。
2、突围方式之二——资本市场融资
大规模房地产企业由于有一定的资产积累和市场信誉度，通过资本市场争取融资是获取发展的有效途径。富力地产的香港上市，保力地产的筹备上市和顺驰香港上市计划等都体现出：开发商想通过资本市场增强资金实力。已经上市的房地产企业可以通过增发股份或是发行债券(包括可转化债券)等方式从资本市场上获取资金。
3、突围方式之三——联姻海外资本
大规模房地产企业和境外的投资公司合作，组建新的项目公司共同开发项目。这种合作方式，对国内的企业而言，可以缓解资金压力;而对境外的投资公司而言即有了进入快速发展的中国房地产市场的机会又避免了单独开发面临的风险。
2005年7月，万科集团与新加坡政府产业投资有限公司附属公司(简称RZP)的合作就是这一融资方式的典型案例。双方共同投资1亿美金创立一家投资性公司，并通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。
4、突围方式之四——降低资金需求
越来越高昂的土地价格对于资金的要求越来越高，为了缓解资金压力，大规模房地产企业开始注意那些有低廉成本土地的小规模企业。这些小规模企业由于能力有限无力在严峻的市场环境下开发项目;而大企业在市场调整期也无力撬动资金杠杆来满足企业发展对于土地的需要。因此大规模房地产企业通过兼并收购方式获取其它企业手中已有地块，降低获取土地的成本以减低资金需求，获得变相融资。
此外，一些大规模开发商也开始在市场转折期转战
二、三线城市，以相对低廉的价格获取土地。企业在对一线城市保持谨慎观望态度的同时，又为将来成熟时刻在二三线城市发展储备土地。企业的暂时性战略转移即降低了资金需求又为未来发展节省现金，实现变相融资。
5、突围方式之五——国企资产重组
国有企业在面临市场转变时刻频频出现资产重组的身影。央企房地产资源重组露出端倪：总体上按照南北划分，长江以北由中房集团接手，长江以南的资源，现在已经内定由招商局和华侨城等南方央企接管。而在上海的巨舰企业——上海实业集团近来对旗下的地产资源也进行重组。国企房地产资源频频
重组的主要目的就是提升企业资金实力，有效规避房地产市场波动带来的影响。塑造大型国营房地产航母正成为一种行业资源整合的趋势。
1、探索有效的民间融资方式
在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率的方式，向其它企业、自然人寻求融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。
2、委托贷款
通俗地说，就是一个企业在银行贷款，另一个企业使用。也就是企业间通过银行定向的委托贷款之名行企业间相互借贷之实。委托贷款的资金利率一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。委托贷款一般要求企业提供足额的抵押品或担保品，同时要求企业跟银行有比较好的沟通。对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然也愿意去做。
3、固定回报投资
对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见为5-8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。
4、与建筑企业合作开发
由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时间内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押。或者，由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。
5、互助性担保
以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的中小房地产企业互助发展协会。动员辖区内符合条件的企业入会并成为其中会员，会员如果出现资金紧张，会员单位之间可互助、互保、互督，减轻政府负担。在互助发展协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保联系起来，在向银行争取贷款时也可以更能得到银行的支持。当面临风险时，互助性担保机构承担的风险最终由会员分担，容易被担保者接受。担保审批人与担保申请人相互较为了解，增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。
6、建立中小房地产企业发展基金
可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基
金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。
目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：
(1)寻求与大公司合作
这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难;另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作成功，对中小企业来讲是条融资捷径。
(2)求民间资金
目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业
知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。
一个房地产项目开发资金的筹集渠道，目前从大的块面来说，分为三大部分，即企业自有资金，银行信贷资金和销售的滚动投入资金。
对于国外的资金提供者来说，最关注的是风险问题，透明度是第一位的。因为中国大多数的房地产企业都是民营企业，公司的股权结构和控股结构缺乏上市公司的透明度，尽管有信誉，但是财务不公开、不透明，境外银行也不敢投资。目前国内大多数企业的管理模式是家族管理模式，这样的管理模式很难获得境外基金的青睐。
重庆金万科房地产开发有限公司 唐多全
房地产是一个资金密集型行业。国务院2003?121号文《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》出台后，中国房地产界关于融资的话题空前升温。一些大的房地产企业自身实力较强，可以充分和优先利用非银行融资渠道如上市、信托、基金、债券等创新融资工具获取开发资金，而中小房地产企业的资金营运却雪上加霜，从而导致这些企业举步维艰。中小房地产企业如何在逆境中求生存求发展，如何突破资金瓶颈的困惑，应当值得同行的重视和研讨，以图共谋发展。
一、宏观调控后中小房企的资金日趋紧张
1.中央121号文件出台后，中小开发企业向银行直接取得开发贷款的渠道基本被封锁。使开发企业的主要资金供给断炊。
2.2004年8月31日土地供给大限，即日起，国有土地使用权全面采取“招拍挂”的方式出让，抬高了取得土地门槛，进一步加大了中小开发企业资金供给上的矛盾。
3.2004年11月4日《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》与银行按揭贷款的严重关联性，使银行对个人按揭消费贷款的政策加杠，从而影响房地产开发企业的资金流转。
4.2005年国务院出台调控房地产业的老“国八条”、新“国八条”和2006年出台的“国六条”，不仅从土地、信贷、税收等各方面对房地产业进行调控，而且对房地产开发的全过程进行控制引导。特别应引起房企关注的一点是，宏观调控不仅对房企资金供给的主渠道——信贷进一步加大了调控力度，还从土地、税收等方面增大了房企的资金压力，而且从控制房价、抑制消费需求、提高预售条件等方面对房企资金回笼的主渠道——房屋销售进行了调控。可以这样说，中小房企的资金已到了有史以来最紧张的时候，甚至已使部分房企渐入绝境。
二、中小房地产企业的融资渠道
综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产资金市场按期限长短划分，可分为短期货币市场和长期资金市场。短期货币市场一般包括贷款(拆借)市场和贴现市场。
长期资金市场又称资本市场或证券市场。主要是向市场公开发生股票及债券等有价证券。企业的资金融通，包括了企业内部融资和企业外部融资两部分。
1.企业内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资的方法很多，其中包括了用抵押、贴现股票和债券的方式获得现金，以及期房预售、收取购房定金等方式在内。
(1)期房预售。期房预售是开发商内部获取资金最佳的融资方式。一方面物业得到了市场的认同，实现了买卖，实现了物业价值;另一方面达到了资金回笼的目的，解决了资金链的困难。但是，期房预售取决以下因素。
一是开发商的信誉程度，在当地市场的影响力;
二是项目的定位，是否适销对路;
三是项目的地段，是否受购房者的青睐。
(2)施工方带资承建。国家虽然三令五申制止工程垫支，但现实工作中，施工方垫支承建工程相当普遍。开发商利用工程发包，提出带资承建，缓解项目前期开发资金的不足。该种办法在实际工作中得到了行业充分认可。
(3)公司员工内部集资。开发公司内部员工对公司比较了解，对项目的经济效益、风险程度的内情明白。通过内部集资，一方面解决项目资金的不足，另一方面可以更进一步增强员工的工作激情，增强主人翁责任感，有利于公司的全面发展。
(4)转移贷款用途。开发商利用其他经营范围或关联公司向银行融资贷款后，将其贷款转
借或划转用于开发项目，以获取开发项目的资金需要。
2.企业外部融资主要渠道有：
(1)发行股票。随着市场体系的日益完善，股份制房地产企业通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。
(2)发生债券。分为政府发行、金融界发行和企业发行三种。
(3)银行贷款。包括信用贷款和房地产抵押贷款。
(4)其它融资机构贷款。目前我国参与房地产金融活动的金融机构主要是银行。但国外还有其它形式的房地产金融机构，如房地产保险公司、房地产抵押公司、房地产投资基金管理公司、房地产财务公司等等。这些都可以作为借鉴。
(5)合作开发，包括合资开发。这种方式可以减少自己所需投入的自有资金，分散投资风险，是目前房地产开发企业采用较多且可行的方式之一。
(6)前沿货币合约。这是一种非常美国化的高比率房地产融资方式。即贷款机构出资、开发商出地和技术，成立合资公司的方式。与合资方式不同的是，参与合作的资本投入者也是贷款方，要分期收回投资并取得利息，故这种融资方式又称为“双重身份贷款合作”。
(7)房地产辛迪加。是国外房地产开发商广泛采用的融资方式。其组织由经理合伙人与有限合伙人组成。经理合伙人负责房地产的经营管理，负无限责任;有限合伙人享有所有权，不参与经营，以其出资额承担有限责任。
(8)房地产信托。即以房地产作为主要资金用途的信托产品。信托公司通过向开发商贷款(信托贷款)或直接参与投资(信托投资)等方式运作。
(9)租赁融资。即拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押贷款;或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。
(10)回租融资。即开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来经营。拥用某项物业的开发商既出让了该物业的所有权，又保留着对该物业的使用权，以达到既能减少资金的占用，又能从经营此项物业中获得收入的目的。
(11)回买融资。即开发商将自己开发的某项物业卖给贷款机构，然后再用贷款机构的贷款将该项物业买回来。开发商不仅可以获得高比例的融资，而且在贷款还清以后，便可能得到物业的产权。
三、对国家宏观调控政策的几点建议
1.要尽快放松银根，出台配套融资政策。因房地产投资并不是导致固定资产增幅过大的主要原因，房地产投资只占固定资产投资增长率的28%左右，远小于水泥、钢铁、电解铝等行业固定资产投资增长率100%或200%的比例。房地产行业存在一定的投资过度的现象，但房地产市场的消费是真实的，房地产开发投资增长率远远高于GDP增长率;商品房的面积与竣工面积基本趋同。鉴于紧缩已取得明显成效，应尽快放松银根，防止经济硬着陆，重回通缩。
2.推进银行系统改革是当务之急。银行改革到位，自然会建立起一套符合市场运行的机制，对房地产企业和银行的发展都有好处，国家也不用担心金融风险了。如果改为股份制银行，银行就会以企业的管理方式进行管理，金融风险只有银行自己承担。
3.宏观调控要实事求是、区别对待。虽然在这次调控中，各类文件都强调仅是局部调整，但是许多地产商都感到有“一刀切”的感觉。由于我国地域不同，经济发展水平差别较大，企业间的情况也不一样，统一要求势必拉大地区之间的差别，贫穷的城市会越加贫穷。所以在制定土地、金融等方面政策时，应当有所区别。
4.政府在地产开发中的作用和功能要很好的定位。政府不要直接参与到地产的开发投资中，因为商业的发展基本上算是竞争性的行业，在市场竞争中会出现不公平和不透明的行为。现在很多地方在进行重复建设，而且很多是行政性的建设，造成了投资规模过大。政府应当真
正调整到为企业服务的职能上来，搞好规划，公开、透明信息，把房地产的基本信息如供求关系、供求情况告诉给投资者，让他们做出一个理性的分析和决策。
5.对于房地产的消费信贷调整应该慎重。在银行信贷适当从紧的政策中，对于房地产的消费信贷调整应该慎重，以保证房地产消费市场的健康发展。经过二十几年的改革，我国普遍居民的投资意识刚刚培养起来，应注意在调控中维护老百姓的投资意识。同时进一步研究房地产企业融资政策，提供民间资本进入房地产业的渠道，如房地产投资基金、房地产信托等。房地产开发商可以综合运用上述各种筹资手段或分阶段通过不同的融资渠道，以最有利的方式、最低的成本筹集到资金。
申请单位：某房地产开发有限公司
编撰部门;融资部林海敏
开发部成鹏 目 录
第一章
概 要
一、借款人评价
二、项目评价
三、市场评价
四、投资筹资评价
五、财务评价
六、贷款风险评价
七、评估结论
第二章 借款人评价
一、借款人概况
二、经营者素质及管理水平
三、信用状况评价
四、资产负债分析
五、盈利能力及资产运用效率
六、现金流量分析
七、信用状况评价
八、企业前景评价
第三章 项目建设条件评价
一、项目建设的必要性
二、项目建设内容、规模和建设
三、项目实施进程评价
四、项目建设条件评价
五、设计单位资质评价
六、施工、监理单位资质评价
七、环境保护评价
第四章 市场评估
一、市场供求状况及其发展趋势分析
二、城东房地产市场分析
三、市场定位分析
四、市场预测分析
五、项目分析
第五章 投资估算和筹资评价
一、投资估算
二、投资来源及筹资评价
三、项目投资计划评价
四、有关说明
第六章 偿债能力评估
一、项目财务效益预测
二、项目财务现金流量分析
三、资金来源与运用分析
四、项目偿债能力评估
五、项目敏感性分析
第七章 贷款风险与效应评价
一、定量分析
二、定性分析
三、贷款担保评价
第一章
概
要
根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审，并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估(评估基准日确定为2002年9月30日)。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：
一、借款人评价
四川××房地产有限公司(以下简称四川××)成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成;公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××× ×”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482 万元，所有者权益为7852万元。
四川××在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002年经工行×分行审核评定信用等级为未评级。
通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。
二、项目评价
“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡
永兴村
三、四组(×××村)二环路内侧×××米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。
项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。
项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。
三、市场评价
根据企业提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。
四、 投资筹资评价
根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用) 4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米;其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。
企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元(到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元)，中行流动资金贷款2000万元(2003年到期)，向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。
五、 财务评价
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：(详见评估主表4项目财务现金流量表)
1、项目建成后将实现净利润4108.17万元;
2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%;
3、财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元;
4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年;
由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率(设定的基准收益率为10%)，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。
六、 贷款风险评价
通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。
通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。
该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。
七、 评估结论
评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90%，景观已完成40%，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向× 行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。
由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。
第二章 借款人评价
一、借款人概况
并通过了“ 四川××房地产有限公司(以下简称四川××)成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000 万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成;该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。
四川××房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为××××集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川× ×在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该公司于2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已接近50%。开盘以来，“××××”已获得2001年度“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣
誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。
二、经营者素质及管理水平
四川××房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门;现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人;具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。
四川××房地产有限公司主要领导人基本情况如下：
法人代表：×××，男，39岁，硕士。
总经理：×××，男，39岁，硕士。
副总经理：××，男，47岁，博士。
财务部经理：×××，男，28岁。
三、信用状况评价
该公司在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月末，该公司在工行×××支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002年度信用等级为未评级。
四、资产负债分析：
企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：
资产负债及偿债能力指标简表 (单位:万元) 项目 2000年 2001年 2002年9月
总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 流动资产 17014 26678 21172 流动负债 0 10442 13482 所有者权益 2000 1356 7852 资产负债率(%) 88% 94% 63%
流动比率(%) 255% 157% 速动比率(%) 112% 77%
(一)、资产负债趋势分析：
下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较): 资产负债横向变动趋势表 (单位:万元) 项
目 2000年 2001年 2002年9月
资产增长绝对数 16390 9798 -5463 增长百分比 2686% 57% -20%
负债增长绝对数 14990 10442 -11960
增长百分比 149900% 69% -47% 权益增长绝对数 1400 -644 6496 增长百分比
233% -32% 479%
从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了2868%,2001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，负债较同期下降47%，主要是该公司2000年4月代××××集团在成都建行贷款15000 万元，投入“××花园”开发项目，2002年3月集团将“××花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行的15000万元贷款。因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元，减少47%，相应的减少资产5463万元，减少20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。
(二)、资产负债比例分析
项
目 2000年 2001年 2002年9月
资产负债率(%) 88% 94% 63% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7 流动比率(%) 255% 157% 速动比率(%) 112% 77%
资产负债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。企业的流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2%。因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2002年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数 2002年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力。
(三)、资产负债增减变化原因分析：
通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下：
近三年企业资产负债简表
单位：万元
项 目 2000年 2001年 2002年9月 项
目 2000年 2001年 2002年9月
总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482
一、流动资产 17014 26678 21172
一、流动负债 0 10442 13482 其中：货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2
短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728
其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0 预付帐款 0 3 37
存货 0 14927 10711
其他 0 0 0
二、长期负债 15000 15000 0
二、长期投资 0 0 0
三、固定资产 0 124 158
三、所有者权益 2000 1356 7852 其中：固定资产清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0
四、无形及递延资产 -14 -5 4 未分配利润 0 -644 5852 变动说明:
1、应收帐款:2002年较2001年增加7759万元，全部是应收客户购房款。
2、其他应收款：2002年较2001年减少10828万元，主要原因是代集团投资“××花园”的15000万元收回。
3、存货与在建工程部分：2002年企业存货10711万元全部为“××××”在建工程成本未结转部分，2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分。
4、其它应付款：2002年较2001年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。
5、预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元，主要是将预收房款确认为收入。
6、长期负债：2002年较2001年减少15000万元，主要是代集团在成都建行贷款的15000万元，提前归还。
五、盈利能力及资产运用效率
该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。下表是该企业近三年盈利指标。
单位：万元
项目 2000年 2001年 2002年9月
销售收入 0 61 23650 利润总额 0 -644 5852
销售利润率(%) 0 -806.56% 27.82% 总资产利润率 0 -2.4% 27.43% 净资产利润率 0 -47.42% 74.53% 存货周转率 0 0 148.32%
成本费用利润率 0 0 34.93% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7
从上表可以看出：企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。但2001年企业的利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。该公司的“××××”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元。公
司开发的“××××”项目于2001年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2002年9月末利润表进行分析。从结构上分析：企业2002年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%。结合企业销售情况分析，由于 “××××”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。从比率上分析，公司的销售利润率为27.82%(介于良好值和平均值之间)、成本费用利润率为34.39%(行业优秀值)、利息保障倍数为 13.7(行业优秀值)。从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力;成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。
六、现金流量分析
下表是企业近三年的现金流量表(单位：万元)：
项目 行次 金
额
2000年 2001年 2002年9月
一、经营活动产生的现金流量 1 现金流入 2 0 6442 35762
现金流出 3 16002 14382 19610
经营活动产生的现金流量净额 4 -16002 -7940 16152
二、投资活动产生的现金流量 5 现金流入 6 10 0 13
现金流出 7 0 137 24
投资活动产生的现金流量净额 8 10 -137 -11
三、筹资活动有关的现金流量 9 现金流入 10 16400 10000 2000 现金流出 11 0 1848 16398
筹资活动产生的现金流量净额 12 16400 8152 -14398
五、现金及现金等价物净增额 13 408 76 1744
企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。
七、信用状况评价
该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表：
项 目 存款 贷款 备
注
工行×××支行 557 7000 11月份还款1100万元，无拖欠本息
×行×支行 142 0
×行××支行 318 2000 无拖欠本息
××营业部 92 0 ××银行 1001 0
××纳税专户 130 0
合 计 2240 9000
经我们在人行查询系统查询，四川××房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好，2002年贷款卡年审时，被中国人民银行××分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级企业(详见附件)。
八、企业前景评价
四川××房地产有限公司作为××××集团公司的全资公司，具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。该公司开发的第一个项目为“××××”高档住宅小区。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近1.58亿元(按实际到帐计算)的销售佳绩。因此四川××根植于××××这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。
第三章 项目建设条件评价
一、 项目建设必要性
“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡永兴村
三、四组(×××村)二环路内侧400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。
该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套。项目容积率0.95，绿化率 53%。四川××房地产有限公司依托××××这个强大的母体和借用××××多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的“××××”是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是××集团决心在成都树立的样板工程。
成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合成都市向东向南发展规划。随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。
二、项目建设内容、规模和建设方案
根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。
该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在160平方米到298平方米之间，共有住宅403套，项目容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为：
建筑套型 建筑面积 户数 占比例
联排别墅A 225 10 2.48% 联排别墅C 239 137 34.00% 联排别墅E 264 164 40.69% 联排别墅L 298 8 1.99%
双复式别墅N1 160 42 10.42% 双复式别墅N2 185 42 10.42%
合计 403 100%
该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局同意，现将规划设计方案简介如下：
1、“××××”项目定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成;各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%。
2、小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式;联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区的绿地率。小区外围共提供60个公共车位，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境的影响。
3、“××××”小区处于两河交汇的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。小区建筑外观造型新颖，户型设计动静功能分区合理，面积分配适当，使用方便，采光通风良好。
4、整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统;充分体现出小区建筑的智能化。
5、小区外墙采用外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径;室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。
三、项目实施进程评价
该项目经成都市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文件有：
成都市计委：成计投资[2000]449号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发原××商品住宅项目建议书的批复”;
成都市规划局：成规管[2002]第1845号《定点通知书》;
成都市计委：成计投资[2001]272号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发××商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”;
成都市国土局：成国土锦[2000]出让合同第××号《国有土地使用权出让合同》;
成都市规划局：成规管[2000]第××号《建设用地规划许可证》;
成都市国土局：成国用2001字第××号《国有土地使用证》;
成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》;
成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》;
成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》;
成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》;
成都市建委：××，××, ××, ××, ××, ××,××号《施工许可证》。
成都市房地产管理局：成房(2001)预售证第××号、××号、××号、××号、成房(2001)预售证第××号、××、××、××、××、××号《商品房预售许可证》。
小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。
四、项目建设条件评价
“××××”小区建设用地为城市建设规划用地，由成都××道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川××房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅。小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。
小区采用环状供水系统，通过一条DN150联络管从市政管网配水;小区自建有配电所，设计电容量为3000KVA，并实施一户一表工程;天燃气全部到户;为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设。
五、设计单位资质评价
该项目设计方案由新加坡××××设计公司和成都××建筑设计有限公司完成。
新加坡××××设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。
成都××建筑设计有限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有7名一级注册建筑师、7名一级注册结构师， 6名设备专业高级工程师，技术人员60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有：青城白鹭洲100,000 平方米，清华坊住宅区50,000平方米等项目。
六、施工、监理单位资质评价
工程施工由成都市××区建筑工程总公司、四川第×建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表：
承建单位名称 公司资质等级 承建规模(平方米)
成都市××区建筑工程总公司 壹级 31,777 成都市××建筑工程公司15,435
成都市××区建筑安装工程公司 贰级 22,336
成都市第×、第×建筑工程公司属于成都市建总集团，该集团资质等级为壹级
项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都××建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的成都××工程监理有限责任公司承担。
七、环境保护评价
“××××”项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的×××公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。
工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。
宅间距设计符合城市规划的要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为理想。
该小区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。
综合以上分析认为，四川××房地产有限公司的“××××”项目建设符合国家产业政策和成都市政府支持范围，且地域位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件具备，现土建已完成90%，景观已完成40%，评价可行。
第四章 市场评估
一、 市场供求状况及其发展趋势分析
(一)宏观经济政策和产业政策导向
2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于7%的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。
中国的房地产业在经历了199
2、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。
为进一步规范房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求;另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业的持续、健康发展起到了积极的推动作用。 2002年
1、2月，中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。
(二)成都市经济发展水平和房地产市场状况
作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长。对外，成都市人民政府积极改善成都的投资环境，整顿和规范投资体制，吸引外资的大量进入;对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。2001年全年完成国内生产总值(GDP)1491亿元，超额完成目标任务3.1百分点，增幅达13.1%;实现全年财政收入145.4亿元，比上年增长22.5%，其中地方财政收入77.6亿元，比上年增长了32.1%。为“十五”期间成都经济快速发展奠定了良好的基础。2001年成都房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2%;人均购房和建房支出达到345.53元，较上年同期增长 59.1%，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍。
2000年成都市区人均居住面积11.6平方米，据预测到2005年末人均住房居住面积将达到20.5平方米。目前成都市56.7%的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从房屋产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属于个人，其中49.1%是房改房，居各类产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民购房空间广阔，开发商品住宅极具市场潜力。
2001年成都市政府加大了市政建设力度，市政府自3月份在成都市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共整治了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道和重点路段。9月28日成都市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实施，2002年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年，全年将完成15户企业搬迁改造，投资20亿元以上。2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动，2002年春节后开始工程建设，预计用3-5年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理。在近3-5年的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止2001 年12月底共累计完成基本建
设投资281.55亿元、更新改造投资64.91亿元，分别比去年同期增长23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。
城市经济的发展及居住投资环境的改善，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变，开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。在产品特色创造上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出。由此，成都房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新。
根据《成都市“九五”及2010远景发展规划》，市房管部门预测2000-2010年我市住宅需求量约需4600-4800万平方米，特别是进入新世纪以来，国家将按照市场化的要求，研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期，因此成都市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间，成都房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会。
据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表4-1：
成都市1996年至2000年 住宅开发竣工及销售量统计表
表4-1 单位：万平方米
名称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
住宅施工面积 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面积 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅销售面积 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅销售额(亿元) 27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面积 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表4-2：
成都市1996年至2000年 商业营业用房开发竣工及销售量统计表
表4-2 单位：万平米
名
称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
商业营业用房施工面积 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商业营业用房竣工面积 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商业营业用房销售面积 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商业营业用房销售额(亿元) 3.01 5.44 3.99 8.67 9.57
商业营业用房空置面积 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78
从上表可看出从1998年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成为新的经济增长点开始，成都市住宅施工面积以 30%的平均增
长率高速发展;住宅竣工面积199
9、2000年分别比上年增长4.25%、23.39%，住宅销售面积199
9、2000年分别比上年增长8.36%、18.76%，住宅销售额199
9、2000年分别比上年增长26.17%、18.17%。
在过去的2001年房地产共完成投资170.76亿元，销售701.21万平方米，分别比去年同比增长32.2%、61.7%，其中住宅销售面积638万平方米，比上年增长59.45%。房屋竣工面积815万平方米，同比增长75.35%，房屋空置面积188.24万平方米，比上年增加 23.6%。由以上数字可看出2001年房地产发展速度明显快于前几年，房地产增长速度大大高于成都市居民收入增长水平，有一定的过热现象，宏观市场风险加大，竞争激烈。
成都市近几年住宅房地产价格水平见表4-3。
表4-3 成都市房地产价格水平表
1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月
住宅指数 966 970 994 993 983 996
办公指数 1007 1006 984 964 946 947 商用指数 965 948 925 911 910 909
城市综合指数 965 956 973 980 972 982
从成房价格指数近年变化可看出成都市商品住宅价格从1996年至2001年12月价格比较平稳，略有上升，在966点至996点之间变动，具体走向如下图：
(略)
成都市商业用房价格从1996年至2001年12月前期价格逐步下滑，后期逐步趋于稳定，在965点至909点之间变动，具体走向如下图：
(略)
(三)成都市2002年1-10月房地产市场状况：
2002年上半年，成都市宏观经济运行良好，外商投资增速平稳，房地产开发投资继续加大。据成都市统计局统计数据显示，今年上半年，成都市房地产完成投资71.45亿元，比去年同期增长42.7%;住宅投资比重继续加大，完成投资54.08亿元，增长49.6%，占房地产投资额的 75.5%。横向比较，成都市房地产开发投资总量在15个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后，但由于速度明显高于广州、深圳，其总量差距在逐渐缩小。
上半年成都市商品房销售223.31万平方米，比去年同期增长14.1%。其中住宅销售211.8万平方米，增长15.3%，商业用房销售8.84万平方米，下降9.2%。由于销售降温，上半年全市商品房短期空置面积(空置期在一年以内)比同期增长一倍，达112.74万平方米，短期供需矛盾显现。但空置期在一年以上的面积呈下降趋势。
与此同时，房产商土地购置大幅增长，上半年购置土地达401.1万平方米，增长1.8倍。开发面积超过10万平方米的企业达20家，其中成都花园、置信实业、华盛实业开发面积均超过20万平方米。
今年1至10月份成房综合指数出现轻微波动，但波动幅度不大，总体走势平稳。成都市商品房销售经过去年下半年的持续火爆和强力扩张后，今年明显降温，前几个月销售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但总体趋向平稳。
1至10月，成房住宅指数走势相对平稳，没有出现大的波动。受销售下降的影响，前几个月出现小幅回落，6月份开始呈现回升的趋势，7月份一路走高，8至9月保持平稳。
成房商业指数显示：2002年上半年成房商指数呈现下跌趋势，在6月份有所回升，但仍比去年同期价格指数高。自今年银行利息下调以来，商业物业市场出现了新的特点，以营业为目的的传统形式逐渐转变为以投资为目的。
成房办公物业指数自去年走高以来，今年上半年回落，并在低位排徊。但随着外商投资的增加，外资企业进驻成都，设立办事机构，将给成都写字楼带来利好。
二、城东房地产市场分析
城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，东
至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与
二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持。
随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：
1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库，小区环境一般，根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅，将成为需求的新趋向。
2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形
成规模开发。新开楼盘如××城市花园、××××花园等，占地面积较大，有一定的规模效应，市场反应良好。
3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值，特别是沙河一带，整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间。
总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。
三、市场定位分析
××××地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠××堰河，南邻×××南侧其他项目待建工地，北近望江公园。随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成，周边新建了许多居住小区，如××名宅、×
×嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，××××的修建正好弥补了这一市场盲点。
随着成都经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的××花园别墅、××花园、××城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。
联排别墅在成都兴起时间不长。目前，成都市联排别墅主要集中在城南、二环路南段外侧及城西浣花风景区，主要有××花园、××园、××花园、××新城、××花园等。联排别墅与多层及高层电梯公寓相比，具有通风好、景观视野好、隐蔽性好等特点，且一般都带有私家车库、花园，居家方便安全，生活质量有保障，这些正好符合高收入成功人士对居家环境、质量的高要求。因此××××选择联排别墅有一定的市场需求，对高收入消费群具有较大的吸引力。
根据估价人员的市场调查，目前市场上类似高档别墅单价多在4000-7000元/平方米之间，而这些别墅所在小区多为分期建设，除了联排别墅，还建有电梯公寓、多层公寓等。而“××××”为大规模联排别墅和复式别墅，户型较单一，因此在采光、景观和隐蔽性方面都略强于其他小区内的同类型房地产，居住环境和质量更有保障。同时××××有着较优越的地理位置、颇具特色的环境设计、专业的物管及××集团的品牌保障，与同类型物业相比，价格定位居中，户型主要选择为225-298平方米的联排别墅及160、185平方米复式别墅，总价相对来说合理，有一定的市场需求和竞争力。
由于能购买该类物业的消费者多数为二次置业者，年收入较高，且更加重视小区环境、物业管理等，故将目标市场定位于高收入有车家庭、公司企业的高层管理人士和部分白领阶层、高等学府科研院所部分事业有成者、在成都经商创业收入较高者。
四、市场预测分析
1、项目基本情况
××××位于二环路以内，西靠府河，东靠石牛堰，南邻待建项目，北近××公园。周边有××大学、成都××中、成都七中、朝阳名宅、××嘉苑等，公共配套设施较齐全，交通较便利。小区总体呈东西向形成错落有致的布局，按规划设计小区设有会所、幼儿园、网球场等，除北、南、西侧入口各有一条主要道路，社区内每一组团之间形成环行道路，实现人车分流。
根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044
平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米，项目容积率0.95，绿化率53%。项目规划设计共52幢住宅楼，户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套，复式别墅84套。
2、售价的确定
本次项目评估预期售价的确定，采用房地产估价的方法进行分析，得出其公开市场价格，结合企业实际营销策略，本着谨慎原则确定测算价格。通过对比较案例的分析，得出评估对象各平均销售单价如下(具体过程如下详见附表)：
(1)、联排别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取A××城市花园、B××花园、C×园、D××花园四个销售案例与项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：5391元/平方米
(2)复式别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取E××花园、F××雅园、G××花园三个销售案例与该项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：4183元/平方米
3、预期售价测算结果
根据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为49527.78万元，具体销售情况明细如下表：
销售预测表
序号 项目或费用名称 建筑面积(m2) 单位售价(元/m2) 销售金额(万元) 备注
1 联排别墅销售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319户
2 复式别墅销售收入 14490 4183.00 6061.17 84户
合 计 49527.78 403户
4、销售期的选定
根据企业营销策略、区域楼盘销售情况，考虑按揭跟进时间因素，本次按季度测算销售期，确定各期销售比例(按实际到帐比例结合项目具体情况测算)见下表：
销售比例表
2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月
百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10%
销售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78
5、实现销售计划风险评价
要实现如上计划，首先整个房地产市场行情应没有大的变化，其次工程进度应能按计划进行，再次按揭应如期跟进，同时要求企业作好营销工作，加大促销力度，实现销售进度。任何一环发生变化均将影响销售计划的实现。
五、项目分析
1.“××××”项目有如下优势：
A.“××××”三面环水，紧邻××公园，××大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时顺江路、龙舟路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。
B.“××××”居住小区总平面布局采用行列式和组团式布置相结合，大部分住宅楼为南北朝向、采光好。住宅采用错排，较好的克服了行列式空间布局单调的不足，建筑风格具有地方特色，小区景观通透，这些都构成了××××独特的卖点。
C.“××××”居住小区为大规模联排别墅和复式别墅居住小区，这在目前成都市房地产市场上比较少见，相对与其他小区内联排别墅来说，在通风、采光、隐蔽性方面都略胜一筹，同时较单一的户型也促成了购买者文化收入层次的均等性，这有利于小区环境的建设，为小区营造较高的居住质量。
D.四川××房地产有限公司是××××集团股份有限公司的下属企业，××集团已在全国成功开发了数个精品楼盘，其开发的楼盘均具有过硬的质量、完善的售后服务及专业的物业管理。××的品牌就是对其开发楼盘的质量保证。
E.沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3-5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60%，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个××村大环境的提升，该区域的房地产具有较大的投资价值。
2.“××××”项目有如下劣势：
A.“××××”与“××园”、“××花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“××××”所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。
B. 虽然政府对沙河沿线规划区内整治改造已开始着手进行，但实施工程中存在很大的难度，整个过程至少需要3至5年的时间，在这段时间里，周边环境不可能有太大的改善,这将对小区的居住环境不利。
C.“××××”居住小区虽然小区内设有会所、幼儿园等但是
目前周边缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。
D.小区内15%为复式别墅，复式别墅不带私家车库，虽然开发商承诺每户赠送一个露天车位，但作为高档住宅小区车位比仍略显不足，且露天停车会在一定程度上影响小区的美观及车辆的通行。
E.该项目主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限，同时“××花园”、“××园”、“××新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。“××××”项目规模较大，共403套，因此预期销售情况不会太乐观，开发商应加大营销力度。
第五章 投资估算和筹资评价
一、投资估算
(一)投资估算的范围及依据
1、估算范围：“××××”工程规划总占地245亩，净地183.58亩,总建筑面积116092.11平方米，其中：带半地下室的三层联排别墅建筑面积为93194.51平方米，无地下室的四层复式别墅建筑面积为17967.60平方米，另外修建少量的社区配套设施，建筑面积为4930平方米，均为框架结构、独立基础。住宅内装修按清水房测算(含厨卫)，外墙为外墙漆和石材相结合，坡屋面为彩色波纹瓦。投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、相关费税和其他费用。
2、评估依据：“××××”工程投资估算是依据企业提供的设计方案、经规划批准的总平方案、产权监理处的面积核定报告、项目可行性研究报告、已投入费用凭证、各专业签定的合同及附件、协议书等，依据《成都市城区土地级别与基价标准》、《四川省建筑工程计价定额》SGD1-2000、《四川省装饰工程计价定额》SGD2-2000、《四川省安装工程计价定额》SGD3-6-2000、《四川省工程费用定额》SGD7-2000等有关标准，设备价格和材料预算价格均按现行价格计算，并结合项目自身结构情况，本着“客观、公正、谨慎”原则测算的。
(二)项目总投资的构成
该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用) 4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米;其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。投资估算明细见附表。
投资估算明细表
单位：万元;平方米
序号 费用名称 投资额万元 单位 经济技术指标 占总投资% 备注
工程量 单位指标
合计 40573.09 平方米 116092.11 3494.91 100.00% (该指标不含营业税费)
一 土地费用 17286.52 平方米 122622.00 1409.74 42.61% 净地
1 土地转让费 15770.00 平方米 122623.00 1286.06 38.87% 净地
2 土地使用费 24.52 平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地
3 契税、手续费 266.00 平方米 122624.00 21.69 0.66% 按实际支出
4 土地出让金 1226.00 平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同
二 前期工程费 792.89 平方米 122624.00 64.66 1.95%
1 土地勘测费 90.95 平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同
2 规划设计费 417.00 平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及补充资料计
3 可研报告费 11.00 平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及补充资料计
4 三通一平 183.94 平方米 122624.00 15.00 0.45% 参照成都地区目前的收费标准
5 开口占道费 84.00 米 28 3.00 0.21% 参照成都地区目前的收费标准
6 小区招标 6.00 平方米 122624 3.00 0.01% 按实际发生额
三 房屋开发费 15407.29 平方米 116092.11 1327.16 37.97%
1 建安工程费 10588.93 平方米 111162.11 952.57 26.10% 按设计图纸和交房标准估算
1.1 联排别墅 9026.02 平方米 93194.51 968.51 22.25% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.1 主体土建 6714.90 平方米 93194.51 720.53 16.55% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.2 初装费用 1339.57 平方米 93194.51 143.74 3.30% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.3 给排水 347.90 平方米 93194.51 37.33 0.86% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.4 照明系统 362.71 平方米 93194.51 38.92 0.89% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.5 弱电系统 260.94 平方米 93194.51 28.00 0.64% 按设计图纸和交房标准估算
1.2 复式别墅 1562.92 平方米 17967.60 869.85 3.85% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.1 主体土建 1148.99 平方米 17967.60 639.48 2.83% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.2 初装费用 224.67 平方米 17967.60 125.04 0.55% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.3 给排水 67.06 平方米 17967.60 37.32 0.17% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.4 照明系统 71.90 平方米 17967.60 40.019 0.18% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.5 弱电系统 50.29 平方米 17967.6 27.99 0.12% 按设计图纸和交房标准估算
2 附属工程费 1453.06 平方米 4930 3.58% 按设计图纸和交房标准估算
3 室外工程费 3365.30 8.29% 按设计图纸和交房标准估算
四 其他费用 95.12 万平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行业标准
六 管理费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平
七 销售费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平
八 财务费用 1922.23 万元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期国库券利率加融资费率计
1 其中：土地利息 1067.66 平方米 122624.00 1% 2.63% 从2000年9月签合同次月开始计算(见财务费用)
九 不可预见费 462.22 万元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋开发费用的3%计
十 相关报建集资费 1635.17 万平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 综合报建费 1331.65 万平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有关规定
2 自来水集资贴费 100.00 万元 0.25% 供水表口径150，按目前成都市有关规定。
3 电贴费 44.33 户 403 1100.00 0.11% 户表工程。
4 天然气集资费 159.19 户 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有关规定。
(三)投资估算说明
1、土地费用
按企业与××国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据，确认项目用地单价为48万元/亩(含待征地)，契税按实际缴款凭证266万元计算，土地管理费按实际缴款凭证24.52万元计算。截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元。
2、前期工程费
根据合同、协议价格，企业实际规划勘测设计费、可行性研究费共计为792.88 万元。
3、房屋开发费
(1)建安工程费
建安工程费采用投资指标估算法。投资指标以2000年《四川省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算定额四川省估算表》为基础，参照成都地区同类建筑技术水平，本次确定为：联排别墅319套，复式别墅84套。联排别墅建筑按968.51元/平方米，复式别墅按869.85元/平方米计算，小区附属工程1453.06万元，其中文化活动中心863.66万元、幼儿园233.16万元、配电房35.44万元、门卫及大门46.64万元、网球场19.57万元、游泳池111.89万元、围墙142.7万元。
(2)室外工程费
按照成都行业标准,参照企业规划设计方案，室外工程总造价3365.30万元，其中土石方及场平233.22万元、道路229.58万元、给排水410.63万元、电器设备及管网749.40万元、弱电系统277.18万元、园区绿化及室外景观1353.3万元、照明111.99万元。
4、管理费用
包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。
5、销售费用
系指房屋销售过程中发生的各项费用(含广告费)以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。
6、财务费用
主要为建设项目占用全部资金(扣除财务费用外的总投资)的时间成本，按三年期国债利率适当考虑风险因素计算(利率确定按4%计算)，时间为2年，并假设这期间资金为均匀投入，合计为1922.23万元。
7、不可预见费用
是指在概算及投资估算中难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用,按成都市行业标准以房屋开发费用的3%计取,合计462.22万元。
8、其他费用
主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算和标底编制费、审查费、招投标管理费、合同公证费、施工执照费、工程总承包费、工程质量监督费、工程监理费、保险费等费用。该费用按平均水平结合项目实际情况确定为10元/平方米估算，合计为95.12万元。
9、相关费税
(1) 按照成都市相关报建费标准，合计为1331.65万元。
(2) 自来水集资、贴费(1个DN150):100万元; (3) 电集资、贴费:44.33万元; (4) 天然气集资费:159.19万元。
以上报建、集资费合计为1635.17万元。
二、投资来源及筹资评价
项目总投资约40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)4893.89万元;该项目投资来源为：企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元(到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末已归还1100万元)，中行流动资金贷款2000万元(2003年到期)，向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。售房收入的测算详见第四章。
根据企业提供的财务报表和缴款单据(已与会计凭证进行抽样核对无误)，企业自筹资金其构成是：
截止2002年9月30日的所有者权益为7852.44万元，××集团对该项目的拨款4626.11万元，自筹资金合计为12478.55万元，占项目预计总投资的比例为30.76%。符合总行关于项目自筹资金比例须在30%以上的规定。
三、项目投资计划评价
依据企业已报建资料和方案，考虑该项目房地产业普遍的资金运作流程和目前工程建设进程，该项目建设期确定为17个月，即2001年8月— 2002年12月。该项目2001年8月以前为购买土地、筹备报建，其投资额约为16693万元;2001
年8月—2002年12月为房屋主体建设期，其投资额约为15919.95万元，主要是土地款遗留部分、工程费及期间费用支出，资金来源为银行贷款及预售收入。本次评估认为该项目的建设工期适度、分年度投资计划合理，该项目投融资可行。
四、有关说明
本章投资估算和资金筹措评价基于以下前提条件：
1、 建设期间不发生大的不可抗力灾害及影响工程进度的其它因素，预定建设工期能得到保证;
2、 初设方案无大的调整，建筑面积无大的变化;
3、 国家费税标准无大的调整;
4、 企业所提供的资料真实可靠。
第六章 偿债能力评估
一、项目财务效益预测
项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。
(一)预测数据的选定
1.本次项目预测建设期为2001年8月至2002年12月，销售期为2001年12月至2004年9月。
2.经营期总收入的测算以其可售面积及平均售价为依据，在充分考虑项目工程进度以及按揭的跟进时间，按成都市同类地区相似项目的销售规律，基于谨慎原则确定销售回款计划见第四章。
3.经营期成本及费用的预测
(1)按销售比例分计算期结转开发成本。
(2)营业税金及附加预测：营业税按收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，交通费附加按营业税的4%计算，所得税按33%计提。
(3)销售费用：销售费用按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。
(4)管理费用：各年预测数据按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。
(5)财务费用：根据建设期进行计算，详见第五章财务费用说明。
4.财务指标测算假设条件
(1)国家对个人金融政策(按揭等)不发生大的变化。
(2)成都市房地产尤其是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响造成的大的波动。
(3)项目销售面积、工程整体动工及分年投资不发生变化，且项目在预测期全部销售完毕。
5.特殊处理
因在成本测算中考虑了每户天然气集资、安装费，而这笔费用开发企业不再从购房者中单独收取。
(二)静态效益指标
经测算，项目建设经营期利润总额、税后利润、总成本利润率、销售利润率分别为：
表6-1 静态效益指标表
指标名称 指标数值 单位 备 注
利润总额 6131.60 万元
净利润 4108.17 万元
总成本利润率 15.11 % 销售净利润率 8.29 %
二、项目财务现金流量分析
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下(详见评估主表2)：
1.内部投资收益率：按全部投资计为26.77%;
2.财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元;
3.动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年;
由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内财务评价可行。
三、资金来源与运用分析
根据第五章投资来源及筹资评价，该项目建设资金由三部分构成，本次新增5383.08万元贷款便能满足资金运用，保证项目的顺利实施。详见评估主表1。
四、项目偿债能力评估
项目还款资金来源由销售商品房而引起的现金流入。从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力强。指标如下表：
项目借款偿还期0.97年;
项目借款综合保证比3.41。
五、项目敏感性分析
(一)盈亏平衡分析
因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点：
开发成本+管理费用+财务费用
盈亏平衡点=
[1-(税费率+销售费率)]×平均单价
通过计算当销售面积达到82630.58m2时或销售面积达到建筑面积的86.87%就可收回静态投资。或者在项目全部实现销售的情况下，综合销售均价为4523元/平方米该项目达到盈亏平衡。通过预测项目销售均价可达到5207元/平方米以上，因此项目有较大的盈利空间，具备较强的抗风险能力。
(二)单因素敏感性分析
本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。
从 “项目敏感性分析表”可以看出，销售单价、开发成本均为“××××”开发项目敏感因素，其中销售单价为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低 10%，净现值将分别增加87%或减少88%;其次为开发成本，每提高或降低10%，净现值将分别减少80%或增加77%。销售单价的敏感性较大，因此企业应特别注意销售单价的变化，严格控制开发成本。
从以上计算结果可以看出项目抗风险能力较强。
表6-3 单因素敏感变化表 (单位：万元)
项目 敏感因素变化幅度 敏感因素分析结果
总收入 项目总投资 财务净现值 净现值变化率 内部收益率 收益率变化率 动态投资回收期 借款偿还期 偿债保证比
基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41
项目总投资+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 项目总投资-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售价+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售价-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83
第七章 贷款风险分析
一、贷款风险评价
(一)定量分析
经评估测算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6是界限值。以销售面积比例计算的盈亏平衡点为 86.87%。另外，在项目敏感性分析中，销售单价每提高或降低10%，净现值将分别增加87%或减少88%;其次为开发成本，每提高或降低10%，净现值将分别减少80%或增加77%。开发项目成本的影响小于价格因素，销售价格敏感性较大。
(二)定性分析
1、 借款人方面
借款人四川××房地产有限公司是××××集团的全资子公司，××××集团是一个以房地产开发为主的大型集团公司，在全国具有较高的知名度。依托于××××集团，四川××房地产有限公司在人员配置，财务管理等方面具有较强的实力。但是因“××××”项目是该公司在四川的第一个项目，对四川的房地产情况还不是特别的了解，所以，公司应对成都地区的房地产业做更深入的分析。
2、 投资方面
“××××”项目的总投资为40573.09万元，本次测算其贷款额度为5383.08万元，企业自筹资金合计为12478.55万元，其剩余部分资金依靠销售回款。该项目全部销售收入为49527.78万元，至评估基准日公司销售已接近预计销售收入的49%(实际到账收入为32%)，公司应作好剩余部分房屋的销售工作，确保项目的顺利完成。
3、 市场方面
本项目预测的经济效益及偿债能力都是在实现销售收入的基础上确定的，该项目偿债能力较强。但一旦出现市场风险，将会直接影响销售收入的实现，从而影响项目的成功开发，本项目的市场风险主要表现在以下几个方面：
A.该项目为联排别墅和复式别墅居住小区，在其所在区域定位较高，售价较高，主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限;同时 “××花园”、“××园”、“×新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。因此预期销售情况不会太乐观，开发商应关注市场，调整营销策略以降低风险。
B.该项目与“××园”、“×花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而该项目所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。
4、 工程进度方面
该项目开工时间为2001年8月，至评估基准日工程已基本完工，现在主要在完善小区配套和景观建设，工程按期完工基本不存在风险。
综上所诉，本项目贷款风险较小，但考虑到项目销售价格为主要经济效益指标的影响因素，建议该项目资金实行封闭运行，严格按照我×规定通过按揭逐步收回贷款并做好贷后管理工作。
二、贷款担保评价
该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。
三、贷款效应评价
四川××房地产有限公司已在×行开设结算帐户，并保证本项目在销售期的资金归入我×，将起到“以贷增存”作用。
5000万元贷款按银行预期执行利率 5.31% ，期限以1年计算，×行可取得265.5万元的贷款利息收入(贷款偿还期内无重大意外发生)。
如该项目成功开发，预计将会为×行带来1.8亿元的按揭资源。
(此页以下无正文)
联排别墅比较案例简况表
评估主表3
实例A 实例B 实例C 实例D
名
称 万科城市花园 成都花园 中华园 杜甫花园
地理位置 成龙路8号 青羊大道8号 人民南路四段 二环路外西
交易时间 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易价格(元/m2) 5800 5200 5830 4000
交易情况 正常 正常 正常 正常
区域因素 交通便捷度 一般，有
12、7
2、路等公交车 一般，有
22、
52、路公交车 通达，有
16、306路公交车 通达，有
52、77路公交车
自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般
人文环境 一般 一般 较好 稍差
基础设施 完善 完善 完善 完善
生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场
个别因素 成新率 100% 100% 100% 100%
建筑结构 框架 框架 砖混、框架 框架
比较楼层 均价 均价 均价 均价
绿化率 50% 62% 45% 60%
容积率 1-1.1 0.98 1.5 0.47
物业管理 专业物管 专业物管 专业物管 专业物管
装修情况 外墙涂料室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水
配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带 通水电气视讯及网络宽带
联排别墅比较案例修正表
(元/平方米)
案例可比单价修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000
交易情况修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 个别因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比准单价 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 复式别墅比较案例简况表
评估主表4
实例A 实例B 实例C
名
称 春天花园 风格雅园 御都花园
地理位置
一、二环路之间西段 新希望路 羊西线
交易时间 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款
交易价格(元/m2) 4300 4180 4100 交易情况 正常 正常 正常
区域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路
通达，有
54、96路公交车
自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般
人文环境 一般 一般 一般
基础设施 完善 完善 完善
生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场
个别因素 成新率 100% 100% 100%
建筑结构 框架 框架 砖混、框架
比较楼层 均价 均价 均价
绿化率 58% 45% 70%
容积率 1.14 1.3 0.9
物业管理 专业物管 专业物管 专业物管
装修情况 外墙面砖室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水
配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带
复式别墅比较案例修正表
(元/平方米)
案例可比单价修正因素 A B C 4300 4180 4100
交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/104 100/98 100/98 个别因素修正 100/100 100/98 100/103 比准单价 4134.62 4352.35 4061.82
附 件 目 录
一、企业资料
1、业法人营业执照、法人代码证、税务登记证、贷款卡、房地产企业资质证书;
2、企业章程、验资报告;
3、近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表;
4、大连XX集团股份有限公司近3年资产负债表、损益表、现金流量表;
5、企业基本情况介绍;
6、已投入资金证明;
6.
1、投入资金明细表;
6.
2、土地征用及补偿部分，凭证11份，金额161,860,000元; 6.
3、设计费部分，凭证14份，金额3,332,500元; 6.
4、报建费部分，凭证6份，金额6,860,892.97元;
6.
5、绿化工程费部分，凭证23份，金额3,124,005.35元;
6.
6、会所设施费部分，凭证34份，金额3,642,195.85元;
6.
7、建安之土建及水电工程费部分，凭证34份，金额3,303,535.60元;
6.
8、预付成都市第八建筑总公司工程款部分，凭证22份，金10,670,000元;
6.
9、预付省建三公司工程款部分，凭证17份，金额9,300,000元;
6.
10、预付青羊建司修德忠工程款部分，凭证11份，金额8,600,000元;
6.
11、预付青羊建司朱大明工程款部分，凭证13份，金额8,050,000元;
6.
12、预付成华建安二公司工程款部分，凭证12份，金额9,000,000元;
6.
13、2002年广告费用部分，抽样凭证30份。
7、2002年9月30日开户银行存款证明(银行对帐单清单);
8、项目销售方案及2002年9月30日销售情况;
9、户型明细表;
10、地质说明1份;
11、“河滨印象”室外、附属工程基础数据;
12、“河滨印象”
1、2期地勘报告各1份;
13、“河滨印象”销售回款抽样凭证33份。
二、项目资料
1、可行性研究报告;
2、计委立项批复;
3、定点通知书;
4、规划红线图;
5、建设用地规划许可证;
6、国土使用权证;
7、土地出让合同;
8、 联建协议;
9、 建设工程规划许可证;
10、施工许可证;
11、规划总平面图;
12、中标通知书(5份)
13、工程进度计划表;
14、项目设计、施工、监理单位的资质证及实力简介;
15、合同清单;
15.
1、武侯人防地界围墙合同;
15.
2、省地质勘察院一期勘察合同;
15.
3、机械部二勘院二期勘察合同;
15.
4、中机勘设院20#楼施工勘察合同;
15.
5、省地质勘察院43-49#楼施工阶段勘察合同;
15.
6、省地质勘察院5#、7#楼喷锚支护合同;
15.
7、市勘察院二期测绘合同;
15.
8、市勘测院幼儿园放线测量合同;
15.
9、新加坡城市建筑设计公司新增修改设计合同;
15.
10、北京中辉康居建筑节能公司绿色生态小区技太开发合同;
15.
11、新加坡/华宇设计公司修改设计费合同;
15.
12、江欢成设计所方案设计合同;
15.
13、华宇设计事务所“河滨印象”设计合同;
15.
14、市工程咨询公司编制可行性报告合同;
15.
15、市环境科研所小区环境影响评价合同;
15.
16、规划院技服部小区控规局部调整合同;
15.
17、新加坡城市建筑设计公司小区初设合同;
15.
18、精正监理公司小区招标合同;
15.
19、成都市房屋产权监理处房屋预售面积核定报告;
15.20、10KV电缆专线工程安施合同;
15.
21、10KV电缆专线工程安施合同补充合同;
15.
22、成都供电工程公司锦江分公司协议;
15.
23、电器产品产品购销合同(变压器);
15.
24、室外供用电工程安装施工合同(管网);
15.
25、弱电工程合同P-01-008;
15.
26、室外弱电工程合同电装-061;
15.
27、游泳池设备供货合同;
15.
28、德国PJX/T停车场自动管理系统及MJX/R门禁管理系统合同
估价师心得
项目背景：“××××”为×××集团股份有限公司下属的全资公司四川××房地产有限公司于2001年1月起正式进行开发的联排别墅和复式别墅高档住宅小区。在2001年成都市还没有能与其相提并论的纯别墅区，四川××在项目选址和定位上见解独到，使××××一进入成都房地产市场就成为标志性楼盘。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”已取得近2.5亿元的销售佳绩。
项目情况：“××××”居住小区项目，位于成都市东南部××区××乡××村
三、四组(××村)二环路内侧400米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.91，绿化率53%。
项目评估概况：
本次可行性研究分为概述、借款人评价、项目评价、市场评价、投资筹资评价、财务评价、贷款风险评价、评估结论八部分。由于四川××房地产有限公司为××××集团股份有限公司下属的全资公司，在×行××支行开有一般结算帐户，截止评估日均按时付息，无借款逾期现象发生，贷款信用良好。自筹资金比例达到×行规定的要求其剩余部分资金依靠销售回款，至评估基准日项目销售已接近50%。至评估基准日土建工程已基本完工，目前正在完善小区配套和景观建设，工程能够保证按期完工。该项目由其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表进行分析，担保方××××集团股份有限公司财务状况良好，担保方式可行。如该项目成功开发，×行可取得363.77万元的贷款利息收入(贷款偿还期内无重大意外发生)，预计将会为×行带来17250万元的按揭资源。
四川××管理制度完善，帐目清楚，公司对于评估工作积极配合，整个评估过程快速顺畅连贯。
项目难点：
1、总投资的核算。
截止评估日，估价对象主体已基本完工，正在进行小区绿化和配套设施建设，已投入资金近4亿元，涉及帐目繁多，其核算成为难点之一。估价人员针对这一特殊情况采取抽样的办法进行核实。
2、售价的预测。
由于“××××”为联排别墅和复式别墅高档住宅小区，售价和销售收入回笼的预测是整个项目的难点，将对开发项目的盈利能力和偿债能力产生决定性影响，在测算过程中我们作了如下处理：
A、个别因素的修正。“××××”的主力户型为联排别墅和复式别墅。按照成都市房地产市场的情况，别墅的售价应为独幢别墅高于联排别墅，联排别墅高于复式别墅。由于两种户型在采光、居住舒适度等方面有很大的不同，在确定两种户型的售价时，分别选取了两种户型的交易实例进行修正。同时纯别墅区居住层次单一，优越舒适的小区环境更易营造，由于“××××”为首例纯别墅区，估价对象同所选交易实例相比在小区环境上更具优越性，估价时特别考虑了这一因素对房地产价值的影响。
B、 区域因素的修正。成都市的高档别墅主要集中在城南及城西，城南、城西的发展已
成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“××××”地处城东所在区域目前还没有同档次的楼盘，因此选取的案例主要为城西或城南的，因此区域因素的修正是一大难点。估价人员在进行区域因素的修正时对“××××”周边未来3年的规划、市政设施的建设、在建将建的楼盘进行了调查了解，在进行区域因素时不仅考虑了目前的不完善对房价的影响，也考虑了将来周边环境的改善对房价的提升作用。
3、市场定位
“××××”为成都东面首个纯别墅区，在建时周边没有同类型物业，多为电梯及多层
公寓楼，中档居住小区居多。四川××选址在该地修建高档别墅区的市场定位是否具有可行性为估价人员提出了难题。估价人员通过对“××××” 的周边环境进行了调查，“××××”三面环水，紧邻××公园，四川大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前成都市房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时××路、××路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。同时，沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3-5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60%，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个××村大环境的提升。整个成都市向东南方向发展已成为一种趋势也逐渐被消费群体所认可，东南面成为未来几年内成都市房地产发展的重点。因此估价人员认为四川××在选址上具有可行性。
在消费群体方面，“××××”定价较高，主要针对高收入人群或二次置业者。成都作为一个内陆城市是否对高价位的房产具有如此大的吸纳能力，估价人员就成都市居民和外来人口的收入状况进行了调查，也收集了同类型别墅的销售情况，答案均让人乐观。因此估价人员最终评定四川××的市场定位可行，同时也针对其价格定位较高的特殊性，为了尽可能的降低贷款风险，对四川××提出了关注市场，调整营销策略以降低风险的建议。
岗位职责及任职资格说明书
岗位职责：
1、协助公司总经理建立并完善公司的投融资管理体系，致力于提高公司的投融资管理水平;
2、负责分析、制订公司投融资需求、投融资策略和计划，进行投融资成本管理，配合资产负债指标及现金流指标达成;
3、负责拓展公司自身融资资源，获得适合公司运作所需的各项融资资源，建立良好的沟通机制;
4、负责对项目初选和前期可行性建议书进行审核;
5、负责组织公司的投资项目可行性分析报告、商业计划书的撰写;
6、负责管理和维护公司与银行及非银行金融机构、证券机构、投资基金等客户的公共关系，建立、维护支撑公司融资的统一平台;
7、负责组织公司重大项目展开风险评审、方案制定和实施;
8、完成公司领导临时交办的各项工作任务。
任职资格：
1、学历/专业：大学本科以上学历，财务类、金融类、投资类专业。
2、工作经验/年龄：30-45岁，8年以上相关工作经验，有从
事公司投资、项目开发管理、资产经营管理等从业经验者优先。
3、管理经验：至少3年以上相同岗位管理经验。
4、知识/技能：熟悉公司财务分析、财务管理、预算管理，熟悉资本运作业务，熟练掌握投融资流程和专项业务知识;熟悉国家相关财务、经济、金融及管理体制改革等方面法律法规政策;受过管理学、经济学、战略管理、管理技能开发、公共关系、财务知识等方面的培训。熟悉办公自动化和财务系统软件操作，良好的口头和书面表达能力。
5、资格证书：本科以上毕业证书，中级以上职称资格证书。
6、个人素质：有较强的组织协调能力、逻辑思维能力、判断与决策能力、商务谈判能力、财务风险控制能力、人际沟通公关能力;有职业素质、责任感，工作稳健果断、条理性强，讲究工作效率，能承受较大的工作压力。
在融资时，创业者都会疑惑投资人会以什么样的标准来评估自己的企业，以下14种方法可供参考。天使投资人或投资机构在对一个企业的价值进行评估的时候都会遵循一定的方式或方法，那么投资企业的估值都有哪些方法呢?下面我们来一一介绍：
500万元上限法
这种方法要求绝对不要投资一个估值超过500万的初创企业。由于天使投资家投资时的企业价值与退出时的企业价值决定了天使投资家的获利，当退出时企业的价值一定的情况下，初始投资时的企业定价越高，天使投资家的收益就越低，当其超过500万元时，就很难获得可观的利润。 这种方法好处在于简单明了，同时确定了一个评估的上限。博克斯法
这种方法是由美国人博克斯首创的，对于初创期的企业进行价值评估的方法，典型做法是对所投企业根据下面的公式来估值：
一个好的创意
100万元一个好的盈利模式
100万元优秀的管理团队
100万-200万元优秀的董事会
100万元巨大的产品前景
100万元
加起来，一家初创企业的价值为100万元-600万元。 这种方法的好处是将初创企业的价值与各种无形资产的联系清楚的展现出来，比较简单易行，通过这种方法得出的企业价值一般比较合理。三分法
是指在对企业价值进行评估时，将企业的价值分成三部分：通常是创业者，管理层和投资者各1/3，将三者加起来即得到企业价值。200万-500万标准法
许多传统的天使投资家投资企业的价值一般为200万-500万，这是有合理性的。如果创业者对企业要价低于200万，那么或者是其经验不够丰富，或者企业没有多大发展前景;如果企业要价高于500万，那么由500万元上限法可知，天使投资家对其投资不划算。
这种方法简单易行，效果也不错。但将定价限在200万-500万元，过于绝对。200万-1000万网络企业评估法
网络企业发展迅速，更有可能迅速公开上市，在对网络企业进行评估时，天使投资家不能局限于传统的评估方法，否则会丧失良好的投资机会。考虑到网络企业的价值起伏大的特点，即对初创期的企业价值评估范围有传统的200万-500万元，增加到200万-1000万元。市盈率法
主要是在预测初创企业未来收益的基础上，确定一定的市盈率来评估初创企业的价值，从而确定投资额。市盈率就是股票价格相当于每股收益的倍数。
实现现金流贴现法
根据企业未来的现金流，收益率，算出企业的现值作为企业的评估价值。
这种方法的好处是考虑了时间与风险因素。不足之处是天使投资家有有相应的财务知识。并且这种方法对要很晚才能产生正现金流的企业来说不够客观。倍数法
用企业的某一关键项目的价值乘以一个按行业标准确定的倍数，即得到企业的价值。
风险投资家专用评估法
这种方法综合了倍数法与实体现金流贴现法两者的特点。具体做法： 用倍数法估算出企业未来一段时间的价值。如5年后价值2500万。决定你的年投资收益率，算出你的投资在相应年份的价值。如你要求50%的收益率，投资了10万，5年后的终值就是75.9万元。现在用你投资的终值除以企业5年后的价值就得到你所应该拥有的企业的股份，75.9÷2500=3%
这种方法的好处在于如果对企业未来价值估算准确，对企业的评估就很准确，但这知识如果。这种方法的不足之处是比较复杂，需要较多时间。经济附加值模型
表示一个企业扣除资本成本后的资本收益，即该企业的资本收益和资本成本之间的差。站在股东的角度，一个企业只有在其资本收益超过为获取该收益所投入的资本的全部成本时才能为企业的股东带来收益。 这种估值方法从资本成本，收益的角度来考虑企业价值，能够有效体现出天使投资家的资本权益受益，一次很受职业评估者的推崇。实质CEO法
是指天使投资家通过为企业提供各种管理等非财务支持以获得企业的一定股权，这种天使投资家实际丄履行着企业首席执行官的智能，故称之为实质CEO法。
这种方法的好处在于，天使投资家只需要付出时间和精力，没有任何财务方面的风险。而且由于持有公司的股份，天使投资家往往被视为与创业者的利益一致而得到信任。不足之处在于，由于天使投资家对企业管理介入很深，介入之前，天使投资家应对企业和创业者做更多的了解工作。 创业企业顾问法
和实质CEO法很相似，不同之处在于天使投资家对企业介入没有那么深，提供支持没有那么多，相应的天使投资家所获得的股权也较低。 这种方法更适合于企业尚未有多大发展，风险比较大时。风险投资前评估法
是一种相对较新的方法，在这种方法中，天使投资家向企业投入大量资金，却不立即要求公司的股权，也不立即要求对公司估值。
这种方法的好处是避免了任何关于企业价值、投资条款的谈判，不足之处是天使投资家无法确定最终的结果如何。 这是很多成功天使投资家常用的方法。 O.H.法
这种方法是由天使投资家OH首先使用的，主要是用于控制型天使投资家，采用这种方法时，天使投资家保证创业者获得15%的股份，并保证其不受到稀释，由于天使投资家占有大部分股权，但天使投资家要负责所有资金投入。 这种方法的好处是创业者可以稳稳当当获得15%的股份，而控制型天使投资家则获得公司的控制权。不足之处，创业者由于丧失了对公司控制权，工作缺乏动力。
关于企业引进“私募基金”和上市融资，以及上市后市值管理、资本运营开展投资，请关注我们8月26-29日的《资本顶层设计-企业投融资与项目路演辅导班》。
实战股权融资与项目路演辅导落地班课程收益1.
企业资本顶层设计，高效持续融通资金。
2.
合理设计股权激励，构建利润动力源泉。3.
挖掘自身核心价值，提高企业股权估值。4.
传统企业拥抱创新，转型创造倍增业绩。5.
重构商业盈利模式，增强企业投资价值。6.
掌握投资机构心理，增加沟通成功概率。7.
路演商业逻辑清晰，价值精准传导机构。项目背景随着中国人口红利结束，传统增长动力已经衰竭，必须转向寻求人力资本、创新和改革等新的增长动力，其中资本市场的重要性更加凸显。尤其股权融资的发展，是助力企业创新发展的最佳方式，将奠定中国经济未来增长的根基。2016年6月20日李克强总理强调多渠道推动股权融资，提高企业直接融资比例为资本市场下一步发展定下基调。较之债权融资，股权融资的优势主要表现在：股权融资吸纳的是权益资本，公司股本返还甚至股息支出压力小，增强了公司抗风险的能力。若能吸引拥有特定资源的战略投资者，还可通过利用战略投资者的管理优势、市场渠道优势、政府关系优势、以及技术优势产生协同效应，迅速壮大自身实力。
《“资本顶层设计”投融资落地辅导班》，着力打造“企业资本顶层设计与落地整体解决方案”的平台，汇聚拥有300多家上市公司运作经验、上万家项目投资经验的数十位国内外投融资专家及落地团队，他们将用丰富的智力资源优势，以国际化视野、产业金融理念、实战型辅导，为企业提供资金、战略、管理、渠道、资本运营等方面的智力支持，携手企业实现完美转型升级。课程设置培训前调研 理论讲授 互动交流 模拟演练 案例剖析 资源对接 路演pk 增值服务模块一资本顶层设计概述中国资本市场发展趋势与主要机会资本市场青睐好企业的五个标准企业如何与资本市场高效对接企业资本顶层设计的关键六要素与操作要点企业资本顶层设计，高效持续对接资金模块二股权结构设计企业股权结构设计路线图与方案要点如何通过股权结构设计，吸引和对接资本市场力量如何通过股权结构设计，建立企业长效增长机制如何推进股权结构设计，实现团队高度认同与高能激励股权激励操作方法：有上市计划与无上市计划方案设计合理设计股权激励，构建利润动力源泉模块三项目解困：企业价值挖掘关键技术与案例项目融资杠杆的运用实务项目“空手套”的结构设计项目架构重组与阿米巴切割企业的资本规划与期权激励挖掘自身核心价值，提高企业股权估值模块四新时代企业价值倍增未来的商业模式格局是怎样的?未来的商业形态有哪些趋势?“互联网 ”到底将重构什么?传统企业的互联网机会正确理解“020” ?传统企业转型“三大标志”传统企业拥抱创新，转型创造倍增业绩模块五商业模式创新商业模式创新：深度再造价值链系统如何设计符合资本市场的商业模式如何通过商业模式创新，赢得动态竞争和行业风口如何通过商业模式创新，提升企业市场控制力与定价权如何通过商业模式创新，破解企业增长乏力和经营瓶颈问题重构商业盈利模式，增强企业投资价值模块六私募机构投资项目选择要点如何从投资角度认识企业本质认识企业本质最重要看什么私募机构眼中的企业最有价值的五要点与私募机构沟通的核心是什么掌握投资机构心理，增加沟通成功概率模块七路演演讲技巧及路演BP写作什么是路演，路演的类型路演商业计划书撰写要点路演价值梳理(加减法)路演逻辑框架构建路演过程沟通技巧
路演商业逻辑清晰，价值精准传导机构
房地产融资要求
融资方或其控股股东具备二级以上的房地产开发资质。(满足
四、
三、二条件)也即四证齐全、自有资金超过35%、二级开发资质。有的信托公司需要行业百强和地方龙头。
第1条财务状况
对融资方财务状况的基本要求是：
(一)融资方为多项目开发商或综合性开发商，其资产负债率不超过75%，净资产不低于5000万(资产负债率计算可扣除预收房屋销售款计算);
(二)融资方如为单一项目新设公司，其资产负债率要求可适度放宽，实收资本应不低于1000万;单一项目公司如分期开发，且在我司介入前已有开发和销售记录的，应适用第
(一)项标准。
第2条开发经验
融资方或所属集团具有连续开发三年以上的开发经验，且开发业绩良好，累计竣工面积在20万平方米以上。
第3条发展潜力
融资方或所属集团有一定项目储备，持续发展能力较强。
第4条行业地位
融资方或其所属集团具有一定的行业地位，符合以下之一的：
(一)为全国房地产百强企业(中国指数研究院发布的名单)或区域(省、直辖市)综合排名前10位的企业(不含全国房地产百强企业);
(二)虽未达到第
(一)项要求，但股东背景突出，控股股东为其他行业地位突出的大型央企(国资委要求退出房地产领域的除外)、国企和民营企业(全国民营百强企业);
(三)虽无具体排名，但在建项目市政及生活配套项目成熟健全，项目条件与周边同类物业比较有明显优势，市场承接力强，有较高盈利空间。
第5条开发条件
项目权属清晰，“四证”齐全(即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)。
第6条资本金要求
项目资本金比例达到国家最低要求并足额到位。
第7条项目监管
能配合接受我司或我司委托的监理公司对项目监管，以销售资金作为还款来源的项目原则上需要实现项目抵押并能接受分期还款或存单、保证金质押。
第8条保障性住房
保障房的建设单位应具备以下资质：
(一)政府背景的保障性住房开发建设机构，须具备合格的企事业法人资格，有负责保障性住房建设的政府相关批复文件，如属政府平台，另需按政府平台相关政策执行;
(二)如为保障性住房代建企业，须已与政府签订代建项目协议;项目已列入建设计划，廉租房、公租房须已与政府签订回购协议。
第9条旧城改造
项目必须已完成拆迁工作或已全面签订拆迁协议，拆迁工作无障碍，可进行实质性开发。
第10条结构融资安排
对房地产集合信托计划，采用结构化方式进行融资安排的，其优先受益权和劣后受益权配比比例不得高于3：1。
第11条其他条件存在以下情况的项目原则上不介入：
(一)项目土地已闲置超过两年，存在被政府收回风险;
(二)擅自改变土地用途和性质进行开发;
(三)严重拖延开竣工时间;
(四)来自于其他金融机构的项目贷款(或融资)已被挪用等。
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