浅析平潭县兴业银行个人住房贷款风险管理
【摘要】近年来，我国房地产行业处于高速发展和规模化扩张的阶段。房屋贷款至始至终都是各地区商业银行在发展的项目，同时也是商业银行主要发展项目之一，导致房贷规模日渐扩大。随着人们买房需求的提升以及个人住房贷款额度的不断增加，与其相关的业务风险也在不断的显现，部分因素会影响到住房贷款的正常发展，有必要对已经显现或潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对政策，努力控制风险。本文通过对平潭县兴业银行的个人住房贷款风险管理存在问题，立足于实际，提出解决平潭县兴业银行个人住房贷款风险管理问题的相关建议和对策。
【关键词】个人住房贷款 风险 风险管理
一、引言
个人住房贷款管理工作办法，是从1998年5月9日开始实施的，已经发展了十余年，并且成功取得了社会各界的认同。从个人住房贷款管理办法公布之后，各地区人们都可以通过按揭购房的方式来购买房屋，这已经成为目前国内买房的主流手段之一，被广大消费者认同。利用按揭的方式来购买房产，是各地区人们都比较认同的一种购买方式，同时也可以通过按揭贷款买房的方式，提升银行个人消费贷款强度。作为近年来比较火热的一种金融业务，国内的个人住房贷款还处在发展阶段，不够完善，下文将多相关问题进行研究。
二、平潭县兴业银行个人住房贷款的发展现状
国内房地产行业的不断改革，对带动银行借贷具有十分重要的意义。房地产改革从前些年的福利分房变成现在的商品房购买，整个发展过程提升了人均居住环境质量，同时也带动了国家经济发展。但是房产商品化的发展以及房价的暴涨，也影响了人们的生活质量，导致更多的人成为房奴，购房已经成为每个人都比较关注的问题。房屋价格的不断提升，带动了房地产开发商的建房热情，同时也让银行的业务量有所增长。开发商需要向银行贷款来建房，个人用户也需要向银行贷款来筹集买房的资金，这种情况让银行的信贷部门工作热情更高，工作强度也有所提升。信贷部门会大量的下方房产贷款资金，并通过房贷利率优惠等方式来吸引人们贷款[2]。
兴业银行在平潭的营业网点是不多的，但其个人住房贷款规模相对较大，于是业务风险也随之变大。由于房价的不断攀升，平潭越来越多的居民通过按揭购房的方式来解决自己的住宿问题。而银行也把其作为一个重要的资产业务大量发展，其风险管理问题日益凸显，加上很多人对按揭购房的了解不深，业务员的大力推崇，使得住房贷款风险管理面临严峻考验。
三、平潭县兴业银行个人住房贷款存在的风险
(一)银行内部管理风险
平潭县兴业银行在发展过程中也遇到的来自于各个方面的问题，其主要风险集中在下述几个方面;最常见的问题是对购房借款人个人情况的审查强度不够，影响后续回款。部分项目的开发商销售情况以及工程项目施工进度调查也不够全面，影响资金控制。缺少和房屋土地部门之间的联系，导致抵押难以落到实处，对档案的管理也不够全面，造成银行风险[3]。
(二)借款人风险
平潭县兴业银行主要存在的借款人风险包含下述几个方面;第一点是来自于支付方面的风险，因为借款人的收入增长预期比较高，导致借款人在向银行进行贷款的时候高估了自己未来一段时间内的收入，影响了实际还款能力。第二点是项目投资风险的，项目借款人在贷款时候，想通过房地产投资的方式来获取一定的经济效益，如果房屋并没有为其带来经济效益或者房屋价值贬值，也会影响到借款人的还款。借款人可能会主动的放棄房屋所有权，让银行来承担这部分房屋风险。第三点是失业风险，如果房屋借款人失去的就业的机会，或者是丧失了还款的经济来源，不能每个月按时的交付贷款利息，也会影响银行回款。最后一点是因为受到意外伤害导致不能满足银行还款条件，丧失还款能力[4]。
(三)市场风险
平潭县兴业银行的市场风险与其他银行所面临的风险是一样的，一般情况下都是代指在房屋贷款的过程中，存贷款利率发生了何种变动，以及这种变动会对银行带来什么样的经济效益损失或者是为银行带来何种经济效益收益[5]。
(四)抵押物风险
抵押物风险是银行近年来发展过程中十分关键的一个组成部分，代表了银行的借款人在出现各种违约情况之后，贷款人不能正常的处置各种抵押物或者是在对抵押物进行处置之后，个人利益产生风险。按照当前先行的中华人民银行个人住房贷款管理办法条例中的内容，以此来带动个人住房贷款还款发展。个人住房贷款可以通过抵押或者的质押等方式来提升贷款的安全性。抵押物贷款也是保证贷款人正常还款的第二来源之一，担保的质量是否真实有效，会影响到住房贷款风险。目前常见的抵押物风险集中在抵押物产权风险、抵押物处置风险等诸多方面。抵押物的价值风险，也是近年来比较受人们关注的问题，因为随着当前市场经济的不断发展，各种抵押物的价值肯定会出现不同程度的波动。作为抵押物，其自身也具有一定的不可抗力风险，如果受到了严重的自然灾害或者是比较严重的人为伤害，贷款很难收回，会导致银行失去物质保障[6]。
四、平潭县兴业银行个人住房贷款风险管理存在问题
(一)过分追求业务指标，忽视贷前调查，贷后管理流于形式
很多业务员为了完成业务指标经常出现以下三个问题：一是在贷款之前，如果调查的不够全面，也会影响到银行贷款的收回。出现该情况的主要原因是以为内银行负责贷款的工作人员个人责任心不够强，个人综合素质也很难达标，所以给贷款留下了一定的安全隐患。二是在贷款的时候审查不够严格、不够细致，也是比较常见的一种问题。首先是项目的贷款审查人以及项目的审批人没有全面、细致、深入的去了解材料的真实性。部分要进行放贷的人没有出具个人工资收入证明，或者是出具了一些虚假的工资收入证明，导致银行在对其进行审核时，审核的最终结果和贷款人的实际情况不符。还有的时候存在主次不清的情况，以第二还贷来源作为基础审批依据，这种审批方式的产生，是因为贷款人第一还款的来源不足，影响了贷款的正常发放。一些地区的银行按照借款人个人的日常信用依据或者是借款依据等，来判定如何进行第二次还款来源审批，但是这种工作模式很难保证担保的合法性、担保的有效性以及担保的可靠性等。而且从目前工作开展的情况来看，这种工作模式还会影响到抵押物评估报告的真实性，导致抵押品保鲜期明显的比贷款还款的期限更短，部分时候还存在没有抵押物的情况。最后一种情况是贷款后检查不够及时，这是目前最容易出现的问题之一。当款项成功放贷之后，如果相关工作人员不能及时的对各种借贷合同、担保合同或等法律文件、凭证规范性进行检查，可能会导致合同履行效率低下，而且这些问题还会影响到以后通过法律渠道对贷款人进行监督。在项目贷款成功发放之后，如果没有对贷款人款项使用情况进行后续监督，还有可能会出现挪用贷款等问题。
(二)缺乏对房价变动引起的违约风险的防范
房地产的周期波动，可能会影响到房屋的价格，并且这种波动以及影响，还会受到金融部门信贷活动的影响，所有的环节中，任何一个环节出现问题，后有可能会传导到金融部门，并对最终的信贷情况产生影响。目前国内的房地产行业已经不再是高速发展阶段，已经进入到了衰退期，各地区的房地产市场都开始降温，而且房屋價格也有了明显的下降，房屋空置率明显升高，已经形成了供大于求的市场发展形势[7]。
五、平潭县兴业银行个人住房贷款的风险防范对策
(一)狠抓项目审查关，加强贷后管理
加强贷后管理，做好风险预测。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险。二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据。三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管专库储存，交接制度要健全。交接手续要清楚避免档案和抵押物的遗失。
(二)加强对借款人借款资格和偿债能力的审查
抓住关键环节，落实风险防范责任。一是加强对借款人还款能力的审查。需要注意借款人的职业和购房动机的调查。根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。三是认真落实贷款调查、贷款发放、贷后管理中相关人员的责任，以严格的责任追究制确保贷款经办人员尽职尽责。
参考文献
[1]张骏.关于个人住房贷款防范的分析[J].经济研究导刊.2010(18)：74-76.
[2]王慧琳.个人住房贷款的信用风险防范措施[J].中国乡镇企业会计.2009(1)：176-177.
[3]陈秋贤.个人住房贷款风险分析及防范策略的研究[J].广西大学学报.2008(9)：175-176.
[4]武洪玲.个人住房贷款风险及其防范[J].安徽工业大学学报.2004(3)：34-35.
[5]付玉丹.国有股份制商业银行个人住房贷款风险分析[J].黑龙江对外经贸.2010(3)：136-137.
[6]薛瑜.试论商业银行住房抵押贷款现状及风险防范[J].商场现代化.2009(6)：133-135.
[7]孙雷.商业银行个人住房贷款风险影响动因分析[J].经济技术协作信息.2009(13)：7.
作者：念荣
11月份的北京，似乎已经迫不及待将整个冬天拥入怀抱。迎着寒冷的北风，穿过繁华的街道，11月4日下午14：00，《金融理财》记者来到了位于北京市朝阳区朝阳门北大街20号的兴业大厦。刚走进营业大厅，记者便看到了兴业银行私人银行部客户经理李蕊，当时刚好有客户打电话咨询，她正耐心地向客户解答着问题，并示意记者稍微等一会。挂完电话之后，李蕊便热情地过来打招呼。“不好意思哈，刚刚接了一个客户的电话，让您久等了。”李蕊笑着解释道。
利索的齐肩发，穿着黑色的西装，透露出干练的气质，和李蕊简单交流之后，让人感觉很温暖，宛如邻家姐姐一般。待人亲切，谈吐大方得体，工作认真且努力是这位80后给予记者的第一印象。
今年是李蕊在银行业工作的第10个年头，自2009年毕业以后，出于对银行的兴趣她选择了这个行业，并用10年的时间从基层员工一步步成长为兴业银行私人银行部的一名优秀的客户经理，在李蕊看来，这还远远不够，财富管理这件事她打算作为自己终身的事业。
作为一名专业的财富顾问，提及关于理财的建议时，李蕊表示：“现在国家经济增速换挡，很多客户也以稳健为主，不像前些年那么激进了，近年第三方财富管理、P2P等频繁爆雷，大多客户会选择存在银行或购买保险等相对稳妥的产品。”随着经济的发展和人们对理财产品了解的逐步深入，购买保险越来越成为绝大多数投资者首选的理财方式。中央电视台财经频道日前发布报告显示：2019年，保险依然独占鳌头，成为最受欢迎的投资项目，选择比例达到了29.36%，这已经是保险连续第四年占据这一宝座了。
那么，选择什么样的保险公司才能真正让投资者放心呢?由中国中信集团和英国保诚集团联合发起创建的中信保诚人寿保险有限公司凭借“稳健经营，以价值增长为核心”的经营理念保持均衡良好的成绩，逐渐受到越来越多投资者的青睐。2018年，中信保诚实现保费收入154亿元，同比增长28%;公司实现净利润11亿元，同比增长5%;服务评价从2016年至2018年连续三年获评A类，风险综合评级从2016年第一季度至2019年第三季度已连续15个季度获评A类。
根据《2017亚洲保险公司竞争力研究报告》，中信保诚人寿整体竞争力跻身“中国寿险十强”，其中资本能力排名第三;根据《2018亚洲保险公司竞争力研究报告》，中信保诚人寿连续第二次入围“中国寿险十强”，是唯一一家入围国内前十的合资寿险公司。同时，中信保诚人寿在资本金充足性测试中排名上升七位，跃至亚洲榜首，在亚洲寿险市场排名从第34名跃升至第22名。
值得关注的是中信保诚人寿银行保险渠道开发的新产品——中信保诚r基石恒利J终身寿险，该产品本身有效保额终身3.5%复利增长的特性，保单价值及身故保险金随之持续增长，能够为客户提供长期稳健的正收益以带来财富积累，为家庭提供充分可增长的身故保险金抵御风险，切实贯彻“保险姓保”。可以看到无论是经营业绩、服务评价、风险控制还是竞争力水平，中信保诚都是一家值得信赖的保险公司，且多种多样的产品也适应不同投资者的多种需求，是人们投资理财的不二之选。
十年银行从业历程：时刻准备着
“其实我还是比较幸运的，在银行的多个岗位得到了历练，也在工作中不断明确自己未来的方向，并且会坚持走下去。”回顾在银行10年来的点点滴滴，李蕊颇有感慨地对记者说道。说起和银行的缘分，早在大三的时候李蕊便做好了职业规划，并且向学长学姐积极请教经验，为进入银行做好了充分的准备，毕业之后更是顺利通过了面试，进入了中信银行零售风险管理部。
2009年正好赶上房地产市场比较火爆的一年，李蕊的工作就是对各支行上报的贷款卷宗做初选整理。可能对于外人看来，这个工作并不好做，简单重复着同样的事情，枯燥又无趣，这对刚刚毕业的李蕊而言，也经历了一段疲惫期。“当时每天都加班到很晚，办公室里的贷款卷可以堆成一面墙这么高，几个月下来真的觉得好累，但还是很庆幸自己能够坚持下来。”
不过，也正是这段工作经验历练了李蕊踏实、认真的品质。后来李蕊调入支行，暂别了审批材料，开始和客户面对面接触和沟通，也意味着一个全新的挑战。李蕊深知，这是一个知识更迭快速的时代，只有让自己变得更加专业，才能更好地服务客户。在工作之余她努力汲取专业的相关知识，并考取了相关的专业证书，除此之外，她还积极备考在职研究生，通过一系列的课程培训，李蕊不断提升自己的专业能力。
机会往往留给有准备的人。李蕊在中信银行贵宾理财经理的岗位上获得年度代理业务销售标兵及明星服务理财经理等荣誉。“银行这些年的发展逐步从对公、贷款到现在越来越重视个人业务，这也是一种发展的趋势。”在李蕊看来，银行未来会更加侧重个人业务。贵宾理财经理的工作经历在李蕊看来尤为珍贵，她也因此渐渐明确了自己未来的发展方向——个人财富管理。2011年，興业银行组建私人银行部，针对高净值客户做精细化管理。因为和自己的职业规划不谋而合，在综合各种因素之后，李蕊选择加入兴业银行私人银行部。
确实，经过近些年的发展，兴业私人银行已经有了较为明确的规划，积极开展全球化布局并有了显著成果。当地时间10月31日晚，英国《金融时报》集团一年一度的全球私人银行颁奖盛典在伦敦举行，兴业银行荣获2019年“全球表现最佳私人银行”(Best Performing Private Bank)奖。这是该奖项自2013年设立以来，首家中国的银行获此殊荣，也标志着兴业银行私人银行的专业实力和影响力进一步得到国际认可。
“银行是一个充满爱的地方”
从中信银行到兴业银行，对于李蕊而言，是全新的开始，也是挑战的升级。作为兴业银行私人银行部的客户经理，李蕊现在的工作较之前有很大变化，不只是单一和客户进行沟通交流。由于兴业银行私人银行部采用的是“1+1+N”叠加服务模式(即总行+私人银行部+支行)，李蕊需要和支行的领导、客户经理以及各类渠道进行对接，和他们一起为支行的客户提供全方位服务。
银行的顺利运营和银行从业人员对待客户的方式方法有着千丝万缕的联系。在李蕊看来，银行和客户是相辅相成、互相成就的。现在，银行也早已不再是一个冷冰冰、让人经常会有距离感的场所，它正在努力变得温暖且充满烟火气。银行从业人员也是如此，不应该仅仅是一个“冷漠的NPC”，仅给客户以业务上的指引，在生活中也要和客户坦诚相交，共同进步。
在与客户相处之中，总会有一些让人印象深刻的小故事。有一次，一位经常来银行办理业务的客户来到网点，状态看着有点异常，经工作人员询问得知他刚参加完婚宴，感觉些许不适来银行稍作休息，此时其他同事都在忙自己的业务便没有特别关注这位客户。当天正好是李蕊值班，她及时地发现了这一情况，该客户本是坐着的状态，最后慢慢变为躺在椅子上，且意识不清一直处于昏睡状态。因为是熟识的客户，之前办理业务时曾留过联系方式，为该客户的安全着想李蕊决定通知客户的家属，家属赶到的时候客户就开始呕吐，鉴于当时隋况较为危险，李蕊第一时间拨打急救电话将客户送到医院，让客户得到了及时的治疗，也很快恢复了健康。
后来，这位客户还特意给李蕊所在的网点拨打了表扬电话。可见银行机构的从业人员对客户是非常重视和关爱的。
“以诚相交成其久远”
每天西装革履的银行工作在外人看来十分体面，但只有真正的银行人才能体会个中滋味。尽管每天都奔波在各个网点，忙碌而充实的工作让李蕊不断的成长进步。
另外，李蕊所在的兴业银行私人银行部按周或不定期会组织客户沙龙活动，她的同事对李蕊的评价是，她在工作中很认真，做事情有自己的原则和底线，同时她也很细心，会记得自己服务过的每一位客户，并和其中很多人成为了朋友，“以诚相交成其久远”一直是李蕊的座右铭，在她看来，诚信是银行人最基本的素质，在与客户相处之中她永远真诚相待。
生活中的李蕊和工作中有点“反差萌”，她喜欢烘焙，平时会自己做一些小饼干、蛋挞、牛扎糖送给客户作为小礼物，对于客户来说可能只是一个小小的举动，但却给他们带来了温暖。“对于高净值客户，他们可能不在乎礼物有多贵重，而是更看重心意，给他们送一些自己亲手做的小点心，更能拉近和他们之间的距离。”可见，对李蕊来说，和客户的交流早已不止停留在工作层面上，她会把客户放在心上，当成朋友来对待。
工作以外李蕊会通过音乐来放松自己，静下来的时候，会做一些手工。假期也会抽空陪伴自己的父母，帶他们出去旅游，享受属于一家人的小幸福。
与兴业银行(601166.SH)一样能拿出节能减排项目贷款数据的银行目前并不多。
截至2009年11月末，兴业银行累计发放节能减排项目贷款187笔，累计发放金额137.37亿元。实现在国内每年节约消耗标准煤851.78万吨，每年减排二氧化碳2685.34万吨，年减排化学需氧量(COD)42.82万吨，年综合利用固体废弃物47.25万吨。
在兴业银行这份“绿色”成绩单的背后，是其与IFC(国际金融公司)三年合作的成果。
2006年5月，兴业银行与IFC合作在国内首创推出“节能减排项目贷款”。适用行业涉及工业锅炉改造、热电联产、余热(余压)利用、电机节能、太阳能、风力、水力发电、生物质能发电、建筑节能、绿色照明等。支持和服务的企业包括：自身进行节能减排改造的企事业单位，专业节能服务公司，节能减排设备生产企业，节能减排设备租赁企业，公用事业服务商(如天然气运营商)等。
2008年10月31日，兴业银行成为中国首家赤道银行。一年后，兴业银行首个适用赤道原则项目——福建华电永安发电2×300MW扩建项目正式落地。
兴业银行行长李仁杰将其称之为“由绿到金”的转变。针对不同的节能减排项目，兴业银行分别定做了八种不同的运作模式：节能减排技改项目融资模式、CDM项下融资模式、EMC(节能服务商)融资模式、节能减排设备供应商买方信贷融资模式、节能减排设备制造商增产融资模式、公用事业服务融资模式、融资租赁模式和非信贷融资模式。
“每种模式都有其适用范围，实践中还需根据企业和项目特点进行微调，聘请专家对项目节能减排的能力做严格认定。融资期限最长可达五年，并可根据实际现金流灵活确定还款期限，旨在缓解中小企业的还款压力。”兴业银行企业金融部总经理朱力勇表示。
目前，兴业银行节能减排项目贷款发展还在初始阶段。虽然与6939亿元(2009年9月末)的贷款总额相比，节能减排项目贷款数额还很少，但兴业银行在低碳金融方面已是一位先行者。
作者：李梅影
个人收入证明
兴业银行烟台分行：
林
飞
同志是我单位
正 式
(招聘/正式)员工，聘期为
叁 年，现主要从事
车工
方面的工作，职务为
普通员工
。目前基本月收入 叁仟肆佰柒拾伍 元。 其他月收入
/
元，月收入合计为 叁仟肆佰柒拾伍元。 该同志住房公积金已连续缴
/
月，
已
(已/没) 参加劳动部门的养老保险。
特此证明
联系人： 单位地址： 单位电话： 单位公章：
2013年9月13日
一、申请开发贷前期所需提供资料：
(一)、申请人基本资料
1、营业执照正副本复印件;
2、组织机构代码证正副本复印件;
3、税务登记证正副本复印件;
4、开户许可证复印件;
5、法定代表人身份证复印件、签字样本及个人简历;
6、贷款卡及密码;
7、近三年审计报告及近期财务报表;
(注：成立不足三年的企业，提交自成立以来的报表);
8、验资报告;
9、公司章程;
10、开发资质证书复印件;
11、公司简介(复印件及电子版);
(二)、项目资料
12、授信业务申请书(借款申请报告)(附件一);
13、项目总平图;
14、项目可行性研究报告;
15、项目立项批复或旧城改造相关文件;(三方协议)
16、建设用地规划许可证复印件;
17、国有土地使用证复印件;
18、建设工程规划许可证复印件;
19、建设工程施工许可证复印件;
20、项目自筹资金到位证明(已投入资金占投资不低于50%的发票或凭证);
21、土地出让合同及土地出让款发票、契税完税证;
22、资本公积专项审计报告(原件及复印件);
23、环境评估报告(原件及复印件);
24、预评估报告(确定银行及土地局要求的评估公司);
二、签订借款合同和抵押合同前会签资料：
1、股东会决议及授权书(需股东签字或盖章、借款单位盖章)(附件二);
2、不可撤销承诺函(需施工单位盖公章和法人章)(附件三);
3、承诺函(股东盖章或者签字、借款单位盖章)(附件四);
4、房地产项目资金封闭运作个人保证声明书(需法人签字)(附件五);
5、房地产项目资金封闭运作管理协议书(需法人签字)(附件六);
6、有权人签字样本(附件七);
7、固定资产借款合同(需法人签字或代理人签字);
8、抵押合同(可盖章)。
三、放款前公司需向银行提供资料清单
1、业务申请书(附件八);
2、营业执照、组织机构代码证复印件;
3、法人证明书及身份证复印件;
4、税务登记证复印件;
5、公司章程;
6、验资报告;
7、三年审计报告及近期财务报表;
8、开户许可证;
9、有权人签字样本、董事会成员签字样本;
10、贷款卡复印件和密码;
11、项目立项批复文件;
12、项目可研报告;
13、项目环保批复文件;
14、项目土地规划、工程设计方案批复文件;
15、工程监理报告、工程完成情况等证明工程进度的文件;
16、房地产项目四证;
17、国有土地使用权出让合同;
18、股东或关联方关系声明函(附件十);
19、印章签字见证确认书(附件九); 20、提款申请书(附件十一)。
作者：金投网
兴业银行住房装修贷款：
产品名称： 兴业银行住房装修贷款
贷款银行： 兴业银行
贷款种类： 住房贷款
申请条件： 申请人为具有完全民事行为能力的自然人，在经办行所在地有常住户口或取得合法的居住证明;收入稳定，具有按期偿还贷款本息的能力，信用良好;拟装修的个人住房(商用房)在经办行所在地;有装修公司提供的装修预算;能提供兴业银行认可的担保;兴业银行规定的其他条件。
贷款额度： 个人住房装修贷款单笔额度最高不超过装修预算总额的 70%,其中个人住房装修贷款最高限额不超过50万元。
最高贷款期限： 5
贷款利率： 期限在一年以内的个人住房(商用房)装修贷款按合同利率计息，贷款期限内遇利率调整不分段计息;期限在一年期以上的个人住房(商用房)装修贷款，利率实行一年一定，贷款期限内遇利率调整，于次年 1月1日开始，执行新的利率规定。 服务电话： 95561
还贷方式： 贷款期限在一年(含一年)以内的个人住房(商用房)装修贷款，实行按月结息，到期一次还本; 也可实行按月(或按季)计息，到期结清贷款本息;贷款期限在一年以上的个人住房(商用房)装修贷款可分期偿还贷款本息，其贷款偿还方式分为等额本息还款法、等额本金还款法及其他兴业银行认可的方式。
房金所：专注房产抵押贷款
兴业银行房产抵押贷款怎么办理?
兴业银行是一家总部位于福建福州的商业股份制银行，成立于1988年，是国务院和人民银行首批批准成立的商业股份制银行之一。兴业银行拥有众多的贷款产品，其中，仅个人贷款业务就包含个人留学贷款、旅游贷款、 兴业通-简捷贷 、一手住房贷款、二手住房/商用房贷款、综合消费贷款、汽车消费贷款、经营贷款、工程机械设备按揭贷款、质押贷款个个人自助质押贷款等。
丰富的贷款种类吸引了众多想要办理贷款的朋友。其中，房产抵押贷款，更是因为额度大、利率低、期限长而备受关注。那么，兴业银行房产抵押贷款怎么办理?现在由房金所小编来为您介绍。
兴业银行房屋抵押贷款怎么办理?
1、兴业银行房产抵押贷款贷款用途：
可用于出国留学、住房装修、旅游、缴纳税费、大额耐用消费品消费或其他个人或家庭所需消费。
2、兴业银行房产抵押贷款贷款额度、期限和利率 ：
(1)贷款额度：根据借款人资信情况、贷款用途、提供的抵押及贷款支用金额等情况具体确定;
(2)贷款期限：根据不同的贷款用途及提供的抵押物确定不同的贷款期限，最长可达10年;
(3)贷款利率：在中国人民银行公布的同期同档次的贷款基准利率及相应的浮动比例内执行。
房金所：专注房产抵押贷款
3、兴业银行房产抵押贷款申请条件：
(1)年龄在18周岁(含)以上、60周岁(含)以下，在分行管辖地域范围内有固定住所，具有常住户口或有效居住证明，有完全民事行为能力的中国公民(包括港澳台居民);
(2)信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力; (3)能提供兴业银行认可的合法、有效的抵押;
(4)在兴业银行开立个人结算账户，并通过自然人生理财卡办理结算业务; (5)兴业银行规定的其它条件。
4、兴业银行抵押贷款申办资料
(1)借款人、配偶的有效身份证明、户籍证明或居住地址证明、婚姻状况证明; (2)借款人的收入证明或个人资产证明材料; (3)贷款用途的相关协议、合同或其他证明文件;
(4)兴业银行要求提供的其他资料。
5、兴业银行房屋抵押贷款贷款方式 ：
可以申请单笔贷款，也可以申请授信额度。
6、兴业银行房产抵押贷款贷款偿还方式 ：
原则上采用按月还本付息的还款方式，或其他本行认可的方式。
7、兴业银行房产抵押贷款逾期利息怎么算?
兴业银行房产抵押 贷款逾期利息和其它贷款逾期的利息算法一样。
房金所：专注房产抵押贷款
这是兴业银行公布的贷款利率表，由表格我们不难看出，兴业银行房产抵押贷款逾期之后，会在贷款合同注明的利率上再加收30%~50%的利息，至于具体在哪个区间，就看贷款逾期的时间长度和是否是恶意逾期了。
另外，我们还能看出， 不止是贷款逾期， 如果办理兴业银行房产抵押贷款后将贷款用作其它贷款用途，也是需要加收利息的。
南山区小微企业集合信贷产品
准入门槛
节能环保、生物医药、高端服务业等)
产品特色
收费
补贴方式
贴。
企业融资成本
按银行利率上浮30%测算
测算
注册地位于南山区企业 属南山区重点支持的战略新兴产业(软件和信息服务、新材料及具有自主知识产权 最近一年完整会计报税销售收入低于3000万元无抵押、纯信用(仅需股东提供个人保证) 单笔贷款上限为500万元 银行利率上浮最高不超过30% 企业归还贷款后，政府给企业提供补贴担保费及评审费2.1%企业归还贷款之后，政府相关部门给与企业贷款金额3%的利息补6*1.3+2.1-3=6.9
准入门槛
知识产品质押贷款 注册地位于南山区、福田区的企业 具有自主知识产权、专利、著作权等
仅需股东提供个人保证并质押企业的知识产权 作为反担保
产品特色
措施，不需要企业提供房产等固定资产作为抵押。
收费
补贴方式
企业融资成本
按银行利率上浮30%测算
测算
单笔贷款上限为500万元 企业归还贷款后，政府给企业提供补贴担保费及评审费3.5%企业归还贷款之后，保费及评审费补贴一半;利息补贴3%。6*1.3+3.5-4.75= 6.55 按银行利率上浮20%测算 6*1.2+3.5-4.75= 5.95
根据有关法律法规和上海黄金交易所(以下简称“金交所”)交易规则，兴业银行 (甲方)与 (乙方)本着平等协商、诚实信用的原则，就甲方为乙方提供代理个人客户贵金属买卖业务有关事项订立本协议。
一、总则
1、甲方作为金交所金融类会员，代理乙方在金交所内进行贵金属买卖及相关的资金清算、实物交割活动。甲方收取代理手续费，不承担因贵金属买卖及相关活动产生的亏损。本协议所称之贵金属，指金交所挂盘交易品种、合约涉及的标的金属，包括但不限于黄金、白银、铂金等金属，上海黄金交易所挂盘交易品种、合约和标的金属，以金交所规定为准。
2、乙方向甲方申请办理代理贵金属买卖业务，须接受甲方的投资产品适应性测试，签署《兴业银行代理个人客户贵金属投资风险评估揭示书》，出具乙方有效身份证件，并以甲方发行的理财卡作为资金清算账户。乙方保证所提供的开户资料真实、准确、完整、有效，保证当上述资料发生变化时，及时前往甲方指定营业机构进行变更。
3、乙方承诺通过甲方代理进入金交所进行贵金属买卖活动时，已了解、并保证遵守国家有关部门关于代理金交所贵金属买卖业务的相关规定以及金交所的交易规则。乙方承诺遵守甲方的相关交易规则及制度。
4、乙方应妥善保管与代理贵金属买卖业务有关的账号、黄金交易编码和密码，凡使用该账号、编码和密码所进行的一切买卖活动均视为乙方亲自办理，并由乙方承担全部责任。乙方的有关证件、资料、银行卡遗失或被盗以及密码遗忘或被盗，应按照甲方规定及时向甲方申请办理挂失手续，因乙方未能及时办理挂失手续而导致的一切责任或损失由乙方自行承担。
二、交易时间、交易标的、交易方式
5、金交所交易时间为：(不包括国家法定节假日) 北京时间 夜间：21：00——2：30(周一-周四)
上午：09：00——11：30(周一-周五)
下午：13：30——15：30(周一-周五) 每个交易日首场交易开市前十分钟为延期合约集合竞价时间。
金交所交易规则规定：夜间交易时段与第二天白天交易时段为一完整交易日。交易时间以金交所系统时间为准;金交所将根据相关规定调整交易时间，并在其官方网站发布，甲方不再另行通知。
6、交易标的
乙方可交易品种暂定为：现货品种AU99.9
9、AU100g、AU99.95和现货延期交收合约AU(T+D)、AU(T+N1)、AU(T+N2)、AG(T+D);黄金产品报价方式为人民币元/克，价格保留两位小数，白银产品报价方式为元/千克，最小价格变动单位为人民币一元;交易单位为手，委托交易起点为1手;Au99.99和Au100g品种每手=100克，Au99.95品种 和AU(T+D)、AU(T+N1)、AU(T+N2)、AG(T+D)合约每手=1000克(1公斤)。
AU99.99品种的交割条块和提货量均为1千克或其整数倍，AU99.95品种交割条块和提货量均为3千克或其整数倍，AU100g 品种交割条块和提货量均为100克或其整数倍。AU(T+D)、AU(T+N1)、AU(T+N2)合约的交割品种为标准重量3千克，成色不低于99.95%的金锭，交割后的提货最小数量须为3千克或其整数倍。AG(T+D)合约不提供交割申报、中立仓申报和提货申请等操作。
甲方有权根据国家相关政策、金交所交易规则相应调整乙方可交易的品种。
7、交易方式：乙方自主报价、金交所撮合成交。
三、委托
8、乙方可通过甲方的网点柜面、电子银行等渠道进行贵金属交易;甲方有权根据市场需求和甲方的业务发展需要调整所提供的交易渠道。乙方经甲方确认符合特定交易渠道使用资质要求后，自行选择使用甲方提供的柜面、电子银行或其它交易渠道进行交易。
9、乙方通过甲方提供的网上银行渠道进行贵金属买卖活动时，必须拥有甲方个人网上银行客户号。
10、乙方委托指令必须在交易时间段内报送到甲方，甲方根据金交所的交易规则向金交所报送乙方指令。甲方有义务将交易结果告知乙方，乙方有义务对交易结果承担全部责任。任何在非交易时间段内的乙方委托指令均视为无效。
11、甲方有权审核乙方的委托指令，包括资金、持仓或实物是否足够、指令内容是否齐全明确、有否违反金交所规则、指令到达时间是否为有效时间等，以确定指令有效或无效;当确定乙方指令无效时，甲方有权拒绝乙方的指令。
12、乙方在委托指令发出后，可以在委托未成交或未全部成交前，通过甲方向金交所发出撤单申请。甲方收到撤单申请后，如委托指令已部分成交，则撤销未成交部分;如委托指令已全部成交，则乙方的撤单申请无效。乙方撤单申请须在金交所交易时间段内传递到甲方。
四、资金与实物
13、乙方须以在办理代理贵金属买卖业务的甲方分支机构开立的甲方理财卡作为代理贵金属买卖业务资金清算账户。
14、金交所现货品种采取全额交易形式，现货延期交收合约采取保证金交易形式，乙方委托买入现货黄金品种或委托开仓AU(T+D)、AU(T+N1)、AU(T+N2)、AG(T+D)合约前，需将全部所需资金(包括但不限于交易保证金、手续费及其他金交所和甲方收取的费用)从乙方资金清算账户划入甲方代理黄金交易保证金专用账户。乙方委托甲方卖出现货品种或委托平仓AU(T+D)、AU(T+N1)、AU(T+N2)、AG(T+D)合约时，须有足够库存或持仓合约。乙方委托甲方进行延期合约交割和中立仓申报时，须有足够资金、库存和持仓合约。
15、乙方从乙方资金清算账户向甲方贵金属交易保证金账户划入资金的时间为交易日全天(甲方清算时间除外)，从甲方贵金属交易保证金账户向乙方资金清算账户划出资金的时间为交易日的上午09：00至下午15：30;甲方有权根据金交所规则、技术条件等因素的变化调整乙方交易资金可划拨时间。
16、乙方买入黄金现货或者交割收入黄金现货后，可自由选择提取或不提取实物黄金;乙方如需提货，可到甲方指定网点柜面或在网上银行发起提货申请，提货申请发出后不得撤销。根据金交所交易规则规定：金交所不对乙方在金交所的黄金买卖活动和所提实物黄金开具发票，不给予乙方所提实物黄金的质量保证书原件，乙方提出的实物黄金不得再入库，不得再进入金交所系统交易。
17、为防止乙方提货时因重量溢短差、缴纳运保费等因素出现资金透支，乙方通过甲方向金交所申请提货时，甲方有权根据所提品种的市场价格、金交所现货条块溢短差标准、金交所收取的运保费标准向乙方收取一定数量的提货保证金。
18、甲方对乙方交割和提取的实物黄金质量不作保证。乙方对所提取的实物黄金质量有异议的，应在提金之日后的4个工作日内向甲方代理贵金属业务网点和金交所指定金库提出，同时需提供提货确认凭证、黄金质量鉴定结论或相关证明。超过此期限的，视为乙方对所提实物黄金质量无异议。
五、交易账户管理
19、乙方有义务关注其延期交收合约交易的保证金和持仓状况，及时补充资金，满足甲方对延期交收合约交易保证金的要求。甲方有权根据监管部门政策、金交所规则和市场状况的变化调整对乙方的交易保证金要求。
(1)甲方代理乙方延期交收合约交易保证金比例不得小于金交所规定的保证金比例与本行为防范风险要求客户追加的保证金比例之和 15% (按乙方持仓合约总市值计算);上述保证金比例将根据监管部门政策、金交所规则和市场状况的变化进行调整，乙方必须及时补充资金，满足甲方要求的保证金比例。
(2)当乙方交易保证金比例高于或等于甲方要求的、按乙方相应持仓品种的价格和数量计算的保证金比例时，甲方无权干涉乙方的正常交易行为。
(3)当乙方交易保证金比例低于甲方要求的、按乙方相应持仓品种的价格和数量计算的保证金比例，但高于或等于金交所对甲方规定的、按乙方相应持仓品种的价格和数量计算的会员保证金比例时，乙方不能进行开新仓或买入现货交易，只能进行平仓或卖出现货交易，乙方必须最迟在下一交易日09：00前补足交易保证金的不足部分。
(4)当乙方交易保证金比例低于金交所对甲方规定的、按乙方相应持仓品种的价格和数量计算的会员保证金比例时，乙方须最迟在当日14：30前补足交易保证金的不足部分，否则，甲方除暂停乙方相应交易外，有权在不进行事先通知的情况下对乙方持有头寸进行强行平仓处理;若强行平仓后所得款项不足以支付乙方的亏损、须缴纳的手续费及其它相关费用，甲方有权向乙方进一步追偿。若因市场流动性过小或其它情况无法及时强行平仓导致乙方交易保证金不足以支付乙方亏损、须缴纳的手续费和其它费用，甲方有权向乙方进一步追偿。
当出现下列情况之一时，甲方有权依照金交所相关规则执行强行平仓(平仓顺序以金交所规则为准)：
(1) 乙方的交易保证金低于金交所对甲方规定的、按乙方相应持仓品种的价格和数量计算的会员保证金比例，并未能在规定时限内补足交易保证金，甲方有权对乙方部分或全部合约头寸进行强制平仓，强制平仓所得资金与原交易保证金剩余资金之和应能够补足剩余合约头寸的应付交易保证金;甲方有权根据金交所规则的变化而交易保证金比例。
(2)乙方持仓量超过金交所和甲方限仓规定; (3)因违规受到金交所强行平仓处罚的; (4)其他应予以强行平仓的情况。
20、甲方有权从乙方划入甲方黄金交易保证金专用账户的资金里划转资金用于偿付下列费用：
(1) 依照乙方指令成交的货款和由此产生的交易亏损; (2) 为乙方支付的溢短差、仓储费、出入库费和运保费; (3) 乙方的代理手续费和交易手续费; (4) 乙方的延期补偿费和超期补偿费; (5) 因乙方的交易行为产生的其它费用; (6) 乙方未履约的违约罚款; (7) 甲乙双方同意的其他划款事项。
六、费用
21、乙方同意向甲方缴纳代理贵金属交易手续费。在本协议生效期内，甲方向乙方收取的代理手续费(包括代金交所收取的交易手续费)为交易总金额的万分之 二十 。
22、乙方支付给金交所的其它各项费用(包括但不限于溢短差、仓储费、运保费、延期补偿费、超期补偿费、代理黄金买卖过程中产生的资金划拨费用以及乙方的税项等)由乙方承担，前述各项税、费不在乙方支付给甲方的手续费之内。
23、金交所将根据国家政策、金交所章程和市场状况调整收费(包括但不限于溢短差、交易手续费、延期补偿费、超期补偿费、仓储费、运保费、出库费、入库费)标准。相关费用收取标准如下：
(1)延期补偿费率按未平仓合约市值0.2‰/自然日收取。
根据金交所交易规则规定：延期补偿费是当市场实物供求不平衡时，不能满足市场实物交收需求的持仓方为顺延实物交收义务，向另一方支付的费用;延期补偿费的支付方向根据交收申报数量对比确定：当交货申报量小于收货申报量时，空头持仓向多头持仓支付延期补偿费;当交货申报量大于收货申报量时，多头持仓向空头持仓付延期补偿费;当交货申报量等于收货申报量时，不发生延期补偿费支付。
(2)根据金交所交易规则规定：客户连续持有延期合约的时间超过合约规定的超期期限，金交所可以根据市场持仓情况对超期持仓加收超期费;超期费=超期持仓量×当日结算价×超期费率;金交所根据市场状况设定和调整的超期持仓期限及不同期限的超期费率。
(3)黄金实物仓储费收取标准为：
剩余库存1.8元/千克〃天;
买入货权库存0.6元/千克〃天 ;
实物出库日1.8元/千克。 (4)黄金运保费收取标准为：
金锭和100g金条运保费率0.07元/克。
(5)乙方在指定金库提取实物时，需支付出库费。出库费率为2元/千克。 以上费用标准由金交所发布，金交所将按照国家有关政策、规定和市场状况进行调整。甲方有权根据金交所收费标准的变化作相应调整。
七、乙方须知、声明与承诺
24、因受国内国际各种政治、经济因素，以及各种突发事件的影响，贵金属价格可能会发生剧烈波动。乙方承诺已充分了解贵金属投资的风险，充分了解贵金属现货延期交收产品的保证金交易性质，充分认识到可能由此遭受的巨大损失，并自愿承担这些风险和损失。甲方向乙方提供的有关市场分析和预测仅供乙方参考，甲方不承诺其所引用数据、资料及分析、预测结果的可靠性、及时性和准确性。乙方确认其交易请求或委托是根据自身判断所做出，由此产生的一切风险和导致的损失均由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。
25、乙方充分了解并同意：甲方不向乙方作任何获利保证或共担风险的承诺，亦不与乙方分享收益。
26、乙方充分了解并同意：当金交所的某个交易品种达到涨、跌停板的情况下，会出现买入或卖出无法成交的可能，乙方的所有保证金和交易资金可能损失殆尽且不足以弥补交易亏损，由此产生的一切损失由乙方承担。
27、乙方充分了解并同意：在同一交易日内不同交易场次之间，贵金属价格可能会有剧烈波动，乙方的未成交委托可能因通讯网络速度等原因无法及时撤销，由此产生的一切损失由乙方承担。
八、免责条款
28、因自然灾害、火灾、战争、国家有关政策变化、系统故障和通讯故障等甲方不可预测、不可控制且不可克服因素，或者因其他不可抗力因素而造成甲方无法履行或无法适当履行本协议项下的有关义务，由此造成乙方的任何损失，甲方不承担任何经济或法律责任。
九、代理关系的终止
29、乙方可以通过解除签约的方式，终止与甲方的代理协议。双方终止委托关系，乙方必须结清与金交所和甲方的所有费用和欠款，且在解除代理关系当天无委托和成交记录。
十、协议生效和修改
30、本协议自甲方盖章、乙方本人签字之后生效。乙方通过甲方电子银行渠道进行的签约操作，视同乙方已充分阅读、理解、同意、签署《兴业银行代理个人客户贵金属投资风险评估揭示书》和本协议;本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。
31、经甲乙双方协商同意，本协议可以通过书面形式加以补充或修改，经补充或修改后的条款与协议本身具有同等法律效力。除非经甲乙双方协商同意，补充或修改后的条款对其生效前已经达成的交易不产生效力。
32、乙方的所有交易请求或委托被执行完毕、被撤销或自动失效后，在乙方向甲方书面通知终止贵金属买卖业务代理关系后，或甲方因国家政策变化或不可抗力向乙方公告停办该业务后，本协议终止。
33、在协议履行过程中，若发生本协议未列明事宜，按国家有关法律、法规、政策及金交所章程、规则执行。 十
一、纠纷处理
34、甲乙双方在本协议项下发生任何争议时，应本着诚实信用的原则通过友好协商解决。如通过协商不能解决争议时，其中一方可向甲方所在地人民法院提起诉讼。
提示：贵金属投资有风险!贵金属延期交收产品属保证金交易产品，具备杠杆放大功能，可能获得较高的投资收益，但同时也可能发生大额损失，损失的总额可能超过投资者的全部初始保证金以及追加保证金，请务必充分阅读、理解本协议及上海黄金交易所相关交易规则!
甲方： 乙方(客户)：
签署日期： 签署日期：
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