购房补充协议该怎么签
买房子的时候需要签订买房合同，如果有什么明细补充或是要添加的一些协议，就会写入购房补充协议。目前，补充协议已受到越来越多购房者的重视，然而仍然有些人对补充协议不甚了了。
原本，开发商通常都是使用《商品房买卖合同》示范文本的，正式合同无法修改，但是购房者却可以通过签署补充协议，来保障自己的权益。然而如何签订补充协议才更为有效，不会让其反而成了开发商乱开霸王条款的便利工具呢?我们在购房前就必须先弄清补充协议该怎么审、怎么签。
买卖合同成摆设
去年，李先生看中了一套商品房，并缴纳了认购款和定金。今年3月，他到售楼处签订正式购房合同时，却发现之前广告宣传页承诺的“双卫”变成了“单卫”，一楼的卫生间变成了储藏间。不仅如此，在签订《商品房买卖合同》时，开发商还要求所有购房者必须再签一份补充协议，且该补充协议是事先打印好的格式合同，其中有许多内容与主合同相违背。李先生发现，不少条款都是开发商强行约定的，如 “甲方(开发商)自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付购房人，购房人给予甲方30日的宽展期，宽展期内合同继续履行，甲方无需承担违约责任。”
除此之外，李先生还发现补充协议中有多项内容明显与主合同原内容违背，大量免去了开发商本应有的责任和义务。“这哪是补充协议，根本是本末倒置。”更让李先生无法接受的是，他在得到“不能更改、不能删减”的答复后拒绝签字，并要求退房。开发商却称，可以退房，但先前交付的认购款和定金不能退还。之后，他向多个部门反映都没有结果，而开发商也只是口头承诺可以将“单卫”改成“双卫”，但表示签补充协议没有商量的余地。
先防霸王条款
记者了解到，目前全国各地因补充协议所造成的购房纠纷日益增多。虽然补充协议原是为了完善标准合同，但现在则往往成为开发商的霸王条款，消费者基本上没有商量的余地。
按理，补充协议应由双方共同协商签订，如果消费者认为有关约定不合理，可以提出来进行修改，如果因补充协议产生分歧，消费者可提出退房并退回认购款和定金。法律人士也指出，合同双方的权利和义务应当是对等的，李先生所遇到的补充协议却强调任何情况下均由消费者承担责任，违背了主合同的主旨，剥夺了消费者权利。而其有关违约金比例的约定不公平，在加重购房者违约成本的同时降低了开发商的违约惩罚，显失公平，是明显的霸王条款。
另外，补充协议作为合同一般应是与主合同同时签订的，其内容应为对主合同的补充，而非更改。如果其中内容与主合同不一致，应以政府认可的联机备案合同为准。补充协议中有明显免除已方责任、加重对方责任、排除对方主要权利内容的格式条款的，应当认定为无效条款。同时，补充协议一旦签署也就具有了法律效力，因此对于这类明显的霸王条款、无效条款，购房者还是要从一开始就据理力争，防止交了钱、付了款之后才发现利益受损。
遵循三大原则
其实，补充协议是买卖双方在使用《商品房买卖合同》范本签约时，对双方各自关心的条款内容进行修改或增加，以明确双方权利义务的条款或协议。现在市场交易中二手房合同补充条款多为双方协商的自拟格式，商品房出售合同的补充条款多为开发商拟订的格式条款，但条款是可以调整的。对于补充协议，购房者可以尽可能地就自己重点考虑的问题与开发商多进行沟通和协商，并遵循三大原则：
一是细致。首先将整个交易的全过程，包括合同签订、履行的全过程，其中涉及广告、合同、退房、退款甚至离婚和死亡等都应予以充分考虑;其次是对涉及房屋的质量、面积、配套设施及社区环境等方面内容加以明确;最后是对可能产生争议的地方，包括一些有借鉴意义的案例订入协议。
二是违约责任。订立补充协议时，应该注意权利与义务的对应，每一项义务都意味着责任，每一个责任都会产生违约对应的后果。
三是举证责任。购房者在目前的全部房地产交易过程中较难行使知情权，在诉讼或仲裁中无法提供相应的证据，如果按照一般举证原则即谁主张谁举证的做法，是无法有效地保护购房者权利的，所以补充协议在某些方面采用举证责任倒置的方法，规定由开发商来承担举证责任，以此来保护购房者利益。
细数八个问题
另外，对于许多购房合同所没有提到的细节问题和容易出现纠纷的部分，购房者则要仔细罗列，具体则可以重点关注以下八个问题：
1、套内建筑面积和公摊面积的合理误差范围，目的是防止交房时在合同约定范围内套内建筑面积缩水、公摊面积增大。
2、公积金和商业贷款因银行和开发商的原因办不下来的处理问题，目的是防止开发商应退房而扣除购房者的定金或追究违约金。
3、房屋交付时开发商要提供房屋面积实测数据，约定如果开发商提供不了，购房者可以退房或者拒收，而开发商要按日支付违约金，目的是防止购房者办理入住后因装修等问题而被动。
4、物业的约定，目的是防止入住后开发商或物业公司提高收费标准，而购房者又无当初开发商承诺的依据的情况。
5、精装修房屋的具体装修标准，不能被开发商以“进口”、“高级”、“优质”等不明确的说明误导，要详细约定与房屋有关的内外装修、设施的种类、型号、颜色、位置、方向、可参考的价格等因素，目的是防止对装修提出异议而无依据的情况。
6、开发商给购房者办理产权证的具体时间，合同里约定的只是开发商提交材料的时间，目的是防止开发商无限期的给购房者办理产权证，影响购房者行使所有权。
7、房屋的屋面、外墙面使用权归业主所有，开发商使用要经过业委会同意，目的是防止开发商因商业目的使用而影响购房者的正常生活。
8、在合同和补充协议里没有约定或约定不明确的，可以用开发商发布的广告、宣传材料作为相关内容的依据。
作者：徐卓航
摘 要：因《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定不明确，导致实践中对补偿协议的性质和救济的认识不同，进而产生了救济上的混乱和困境。究其本质，补偿协议作为一种新型行政合同，属于行政法律关系的范畴，但又具有一定的民事合同形式特征。本文认为，从该条例的立法本意、诉讼便利以及控制行政权、保障公民权的行政法法理出发，应通过行政诉讼渠道解决相关争议，而目前之问题在于需要行政诉讼法的修改。
关 键 词：房屋征收；补偿条例；行政合同；行政诉讼
收稿日期：2013-05-10
作者简介：龙凤钊（1981—），男，湖南花垣人，中国政法大学宪法与行政法学专业博士研究生，研究方向为行政法、行政诉讼法。
2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）公布并实施。该条例亮点之一是第25条规定房屋征收部门与被征收人依规定“订立补偿协议”。与1991年及2001年的《拆迁条例》相比，变化在于房屋征收（拆迁）补偿协议的主体不同。前两部拆迁条例的协议双方是拆迁人与被拆迁人，而本条例是房屋征收部门与被征收人。据此，由民事主体之间的协议变成行政主体与民事主体之间的协议。这就引发了学术界对新条例关于“房屋征收补偿协议”的性质及其司法救济渠道的争议。
一、问题的提出
由于对房屋征收补偿协议性质有不同的认识，加上现行行政制度的制约，学术界有不同的看法，实务界（包括法院和政府）对协议引起的争议也存在不同的处理方法。
（一）房屋征收补偿协议性质的不同看法
房屋征收补偿协议的性质，学术界大致有三种不同的观点：第一种认为该类协议属于民事合同，为“民事说”；第二种认为属于行政合同，为“行政说”；第三种认为基本性质属于行政合同，但也具有民事合同的一般属性，可谓“折中说”。
“民事说”强调协议的法律形式。认为：一是协议订立是基于自愿、平等，符合意思自治的民事法原则；二是协议处分对象是作为财产权的房屋，属民事法的内容。主张补偿协议为民事合同的主要代表为民法学者，他们甚至否定了行政合同的存在。因此，关系补偿协议的诉讼也是通过民事诉讼的渠道来解决。
“行政说”强调协议的法律实质。认为：一是协议的主体一方为行政主体，由此构成的是行政法律关系；二是协议目的是为实现公共利益，补偿款由国库支出，由此具有公法属性。北京大学法学院王锡锌教授认为：“补偿协议由先前的民事合同变为现在的行政合同”，[1]（p171）“从主体、内容等方面分析，新的《条例》所规定的征收补偿协议应属于行政契约。”[2]（p173）但关于补偿协议的司法救济，王锡锌教授并不认为都要通过行政诉讼。“如果是房屋征收部门不履行补偿协议所确定的义务，或者履行的义务与补偿协议确定的不一致……那么被征收人由此向法院提起的诉讼，就是行政诉讼。反之，如果是被征收人未履行补偿协议所确定的履约之诉，就是民事诉讼。”[3]（p172-173）
“折中说”认为，一方面补偿协议属于行政合同，具有行政法律关系；另一方面也具有一般民事合同的特征，可以适用民事合同法律关系进行调整。中国政法大学薛刚凌教授认为：“在征收补偿协议中，一方是作为行政主体的政府，一方是作为被征收人的单位和个人，两者之间自然形成一种行政法律关系。我们赞成后一种观点。补偿协议的公共目的性，补偿主体的国家机关属性以及补偿款从公共财政中支付，都决定了补偿协议的公共属性。当然，补偿协议又具有民事合同的一般属性，要在平等协商的基础上达成。”[4]（p178-179）“虽然补偿协议具有明显的行政合同的性质，但在行政合同法和行政合同诉讼制度尚不完备的情况下，可考虑参照《合同法》和民事合同诉讼的有关制度进行。”[5]（p183）
（二）房屋征收补偿协议争议的救济路径问题
《条例》第25条第2款规定：“补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”但就此提起民事诉讼还是行政诉讼，法律并无规定。而协议的争议无非三个方面：协议是否成立和有效；协议内容是否有争议；协议的履行。诉讼的方向有两个可能：被征收人作为原告，或者房屋征收部门作为原告。理论上关于房屋征收补偿协议争议的诉讼有下表中的六种情况：
[诉讼原告＼&诉讼标的＼&被征收人＼&协议的成立和有效＼&协议的内容＼&协议的履行＼&房屋征收部门＼&协议的成立和有效＼&协议的内容＼&协议的履行＼&]
房屋征收补偿协议的争议类型
第一类，被征收人作为原告提起的诉讼，无论是民事诉讼还是行政诉讼都没有问题。第二类，房屋征收部门基于现实原因和信赖保护原则，一般不会提起协议的成立和有效、协议的内容的诉讼，但会就被征收人不履行又不诉讼而提起协议履行的诉讼。如果是民事诉讼，在制度上并无问题。但是，如果从协议的性质出发提起行政诉讼，则具有制度的问题和理论上的疑义。实务界的做法无非两种：通过民事诉讼渠道提起给付诉讼和“非诉执行”来解决相关的争议。
有学者认为：“一般情况下，行政主体不能通过诉讼方式要求当事人履行公法义务。对于当事人不履行公法义务之行为，行政主体可通过直接强制或申请法院强制执行。但在房屋征收过程中，由于房屋征收部门与被征收人之间存在补偿协议，原则上房屋征收部门不能凭借自身的行政权力直接强制或申请法院强制被征收人履行补偿协议所确定之义务。如果是被征收人未履行补偿协议所确定的义务，如未按期搬迁等，房屋征收部门应当向法院提起履约之诉，就是民事诉讼。”[6]（p174）问题在于，既然是一种“公法义务”，为什么提起的是民事诉讼？这在大陆法系国家中是难以回避的问题，何况其中有前后制度衔接一致（形式的）和权利保障（实质的）的问题。至于《条例》第28条第1款所规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。此规定是针对被征收人不履行“房屋征收补偿决定”，而非“房屋征收补偿协议”。要回答以上问题，还得从房屋征收补偿协议的行政合同性质和行政诉讼渠道的方向来解决。
二、作为行政合同的房屋征收补偿协议
行政合同兼具合同法与行政法的特征，是行政行为以合同方式实现的私法形式。着眼于第25条第1款，房屋征收补偿协议是否属于行政合同，可考察协议是否符合其相关特征。
（一）形式特征：补偿协议的合同性
既是协议，且由双方自由合意达成，不因主体资格而损合同属性，得遵守协议的形式规则，由此保守“合同性”。这就是房屋征收补偿协议的法律形式特征。“合同是一种双方或多方的意思表示一致的法律行为，其内核在于‘合意’”。[7]（p7）而合意者，并非只能是民事法上之权利义务与法律效力。民法学者认为：“合同的类别较多，有劳动法上的合同、行政法上的合同、民法上的合同等，每类合同的含义明显不同。”且“民法上的合同亦非千篇一律存在着物权合同、债权合同、身份合同等种类，每类合同的界定各有区别。”[8]（p1）因此，“合同关系是可期待的信用”，“从合同关系自身讲，合同及其法律所保护的是当事人之间的信赖与期待，实现意思自治。”[9]（p3）在当代行政管理中，为缓和行政主体与行政相对人的矛盾，避免单方行政行为可能带来的对抗（拆迁中的矛盾），所以本条例改变协议的主体一方成为政府部门，但是依然采取“协议”形式。
面对多发的拆迁问题，政府不得不采用合同法的方式，“坐下来”与拆迁对象“谈判”，借此消减矛盾。实际上是减少了行政成本，且在政治治理中避免其“统治合法性”的削弱。从全球治理实践与理论上看，这也是行政私法化，强调治理方式多元化的体现。一般来说，合同法原则包括自由原则、公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则以及合同严守原则——核心是公平原则，保障是诚信原则。行政主体与相对人就行政管理事项自由、公平达成协议，并遵守诚实信用原则，在行政法学理论上可以信赖保护原则做解释。
补偿协议的合同主体是房屋征收部门和被征收人。虽然第25条有“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定”，然详察该条例各条款，并无对双方主体在订立协议过程中相较于一般民事合同之特殊规定或要求。比之于之前的两个“拆迁条例”，本条例最大变化是政府部门成为合同一方，并引起了合同性质与救济方式的变化。因此，关于主体考察也应着眼于政府部门一方。《条例》第4条第1款规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”这就确定了合同的责任主体为“市、县级人民政府”。该条第2款规定：“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”规定了合同订立、履行的实施主体。《条例》第5条第1款规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。”此规定中“房屋征收实施单位”是合同的或然性实施主体。据以上规定，在补偿协议中作为相对人的被征收人可能要面对的合同主体有三种形式：市、县级人民政府、房屋征收部门和房屋征收实施单位。①
房屋征收补偿协议中的双方主体
该规定旨在考虑“市、县级人民政府”不可能具体介入每一拆迁事务，“房屋征收部门”面对城市化过程中大量而复杂的问题也有必要转移一定的事务性工作。此种规定属于行政事务的安排，不影响合同主体。在民法上理解，前者为授权行政行为，后者为委托行政行为，可视为一种代理行为，前一种是间接代理（隐名代理），后一种是直接代理（显名代理），三者之间由协议引起的关系为代理的内部关系。房屋征收实施单位作为代理人，在委托权限范围内，以被代理人——“市、县级人民政府确定的房屋征收部门”的名义独立与被征收人为协议订立行为（形式上为一种民事法律行为），由此产生的法律效果直接归属于被代理人。
补偿协议的合同标的是房屋所有权。补偿协议的合同内容是“补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项”。这与一般的民事合同并无区别。
（二）实质特征：补偿协议的行政性
关于行政合同的存在及属性问题学术界也有争议，尤其是部分民法学者否定行政合同存在的必要性和可能性，①认为行政法律关系的单方性与合同对等性根本不能相容。而行政法学界则强调行政合同的公共利益目的以及由此而来的行政优益权，其代表性的意见认为：“基于行政合同的根本目的为实现特定行政目的的认识，在层次上我们可以将以确保特定行政目的优先实现的权利义务配置作为第一层次，而将保证相对一方利益实现的权利义务配置作为第二层次……。”[10]（p315）并由此提出在行政合同中“行政机关适度的主导性权利”。具体包括：指导与监督权、直接强制执行权、直接解除合同权、行政制裁权、情势变迁的单方变更与解除权、行政合同解释权。[11]（p315-316）
行政法学界往往过于强调行政权本位，即使在最强调平等的合同法领域也是如此。有学者认为，行政合同“基于其行政性之特点，行政主体在行政契约中享有私法契约主体所不具有之权力，即行政特权。”原因在于：⑴行政合同的公法属性决定了特权存在的必然性；⑵公共利益是特权存在的重要基础；⑶特权的存在使行政合同目的更好地实现。[12]（p68-72）对此，笔者有不同的认识：第一，公法属性与特权没有必然的因果关系。英美法中“政府合同”并无特权一说，可为证明；第二，公共利益也不能成为特权存在的理由，私法合同中也有公共利益的可能；第三，承认和强调行政特权会导致行政合同权利义务配置适当，失去行政机关采取合同形式完成实现行政目的的意义，直接伤害相对人的权利和积极性。行政合同的行政性，不在于合同履行过程中的行政优益权（优先权与受益权合称），而在于行政合同行为的行政性目的——公益性与权力性。或者说，在行政合同中，行政主体一方拥有的不是“特别权力”，而是“特别义务”。如果一味强调具有特权色彩的行政优益权，无异议取消行政合同本身。具体来说，行政主体在行政合同中，必须完全遵守合同法的规定，同时也要遵守有关行政法律的规定，前者是基本的合同义务，后者是行政特别义务。当行政主体选择行政合同的方式来实现行政目的，即“承诺”按照合同法的规则来行事，则绝无“优益权”的保留。所谓的单方面变更或解除的权利（不是“权力”）也只是合同法中原本就有的“情势变更原则”，并非行政主体一方所独有。
那么，本文所论的征收补偿协议作为一种行政合同，行政主体既已选择“协议”（即合同）途径来解决国有土地上房屋征收问题，就等于承诺“自限”遵从《合同法》之有关规定。法源上，房屋征收补偿协议既要遵守《合同法》等民事法律，也要遵守有关行政法律法规的规定。这正是其双面性特征和巧妙所在。笔者认为，作为行政合同的补偿协议的行政性不在于其“特权”一面，而应在于“特别义务”一面。依公法的信赖保护原则，行政主体作为合同一方，更应实践私法的诚实信用原则。
三、通过行政诉讼的房屋征收补偿协议争议
由于《条例》第25条第2款没有规定行政诉讼还是民事诉讼，这就引出了第二个问题：补偿协议的诉讼是哪一种？行政合同是否必然要采取行政诉讼的方式，二者之间有无必然联系？
（一）形式原因：保持诉讼制度的统一
如前所述，由于征收协议具有行政性，被征收人如果不履行，不仅具有违约性，也具有违法性。本条例中前后的争议都可以通过行政诉讼解决，第26条中的补偿决定则是典型的行政行为。对此提出行政诉讼没有理论与制度上之问题。那么，整体观之，订立协议是房屋征收部门的征收工作之一环和一种策略手段。如单独采民事诉讼方式，不利于案件的整体解决和开展。②那么，强调形式的违约性走民事诉讼途径，还是强调违法性走行政诉讼途径。笔者以为，从实质法治角度出发应走行政诉讼途径。在现实中，出现的被征收人不履行又不起诉的情形，通过民事诉讼难以实现行政目的，通过“非诉执行”程序在理论上也有问题。同样是关于征收补偿协议的争议，按照《条例》第25条第2款双方都可以提起诉讼。如果被征收人提起诉讼是作为行政诉讼，而房屋征收部门提起诉讼则是民事诉讼，显然不符合法制统一原则。此外，在行政国家时代，行政主体大量参与民事活动，行政行为引起的财产等方面纠纷日益复杂，在适当的时候在立法上增加或者在司法实践中摸索“行政附带民事诉讼”等混合诉讼方式成为必要，①同时在行政诉讼类型上面进行突破，也使得此类诉讼成为可能。
由于“行政合同行为”的合同法属性，行政主体以合同的形式和契约的精神放弃了行政优益权，也导致了一般行政行为的公定力、执行力的丧失。为此，行政主体不能直接地提起所谓的“非诉执行”程序。再看我国特有的“非诉执行”程序的本质，实际上是一种行政主体作为原告的履行诉讼，即一般给付诉讼。②这是在我国行政诉讼类型制度发育不全情况下的一种非正式制度安排。由于“非诉执行”程序不清，重在“强制执行”，强制性、执行性色彩过重，不利于查清在房屋征收协议中被征收人为何“不提起诉讼又不履行”的原因，也不利于查清房屋征收部门在订立该协议过程中的合法性与合理性问题。在房屋征收补偿争议中，尤其是已经订立补偿协议的情况下，如果过多和过重的依赖“非诉执行”程序，不利于问题和矛盾的解决，也不利于法治建设以及法院中立性和权威性的维护。
那么，既不能走民事诉讼的渠道，也不适合走“非诉执行”程序，如何在一般行政诉讼方式中实现双方的司法救济以落实该条第2款规定。笔者以为，应改变“民告官”的单向度的行政诉讼制度，在未来的《行政诉讼法》修改中增加“官告民”的制度设计，增加诉讼范围和受案口径，以便容纳行政合同诉讼这种新的诉讼类型。
（二）实质原因：保障公民权与控制行政权
一般来说，在行政诉讼中，由于有关的管辖制度、证据制度、诉讼类型与判决类型制度、期间制度、执行制度等设计更加有利于保障公民权和控制行政权。把征收协议纠纷纳入行政诉讼符合行政法的宗旨。
之所以行政诉讼法更有利于保障公民权利：一是行政诉讼制度的宗旨是一种司法审查，即通过司法权对行政权的合法性以至合理性的法律审查间接达到保障公民权，实现公民权利的救济。二是行政诉讼法从发展和渊源上来自民事诉讼法。在德国、日本以及我国台湾地区等也是作为民事诉讼法的特别法而存在，在行政诉讼过程中适用部分民事诉讼规则是通例。民事诉讼在于而且只在于解决平等主体之间的财产关系和人身关系的纠纷，没有司法审查的功能和制度目的。但是，行政诉讼除了具有这个特殊的功能以外，不无可能同时解决民事争议。这就是我国理论界中探讨的“行政诉讼附带民事诉讼”的问题。将房屋征收补偿协议的争议纳入行政诉讼的范围，有利于在诉讼中审查房屋征收部门订立和履行协议中的合法性。对于其中民事争议内容，也可以通过适用部分民事诉讼法规则进行裁量。
在行政法的框架内，通过行政诉讼解决行政合同的问题，不仅有利于解决具体问题，而且有利于推进行政法的转变以至行政的进步。即推进高权行政向合作行政，单方行政向契约行政的进步。行政诉讼方面也可由单向诉讼向双向诉讼拓展。杨解君认为，在理念上，行政法应实现权力理念与契约理念的整合；在方式上，可通过权力性手段与契约性手段的综合，创新行政方式，以适应多元化的需要。[13]（p3-4）
四、建议对行政诉讼法进行修改
既然房屋征收补偿协议在性质上属于尚有争议的行政合同，而且其解决又需突破行政诉讼，那么，问题的解决就需要在立法上突破，即在未来的行政诉讼法中确立允许“官告民”的诉讼类型，容纳所谓的“行政合同诉讼”。
具体而言，房屋征收补偿协议的争议在诉讼问题上的困境，最终体现在我国目前行政诉讼类型制度“发育不全”的问题上。根据《行政诉讼法》第11条（受案范围）及第54条（判决）的规定，行政诉讼的判决有维持判决、撤销判决、履行判决和变更判决四种，再加上2000年3月8日公布的最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第56条和第57条分别增加的驳回诉讼请求、确认判决，共计有六种行政诉讼判决。马怀德教授认为“这是倒果为因的做法，忽略了行政诉讼类型与行政诉讼判决之间的区别”。①这一说法被学界广为接受和引用，认为判决类型与诉讼类型虽有联系，但并无一一对应的必然性。目前最受认可的基本类型化划分是四种：撤销诉讼、课予义务诉讼、一般给付诉讼和确认诉讼。这是从民事诉讼法类型演变出来的类型划分，具有高度的涵盖性。相对而言，其他类型都可以纳入这四种类型之中，有无独立设立的必要值得研究。
按照这样一个未来修法模式来看本文所讨论的问题，就可迎刃而解。房屋征收补偿协议是一个“非宪法性质的公法争议”，即行政争议，顺理成章纳入行政诉讼。当被征收人“不提起诉讼又不履行”，房屋征收部门可以作为行政主体提起一般给付诉讼，要求对方当事人履行协议义务。在诉讼中，人民法院除对房屋征收部门提起的履行请求以外，可以对其订立、履行协议的行政合同行为的合法性以至合理性进行司法审查，以保障被征收人在房屋拆迁过程中的权益。当房屋征收部门胜诉后，才可就补偿协议的履行请求“强制执行”。如此，一方面可以保证房屋征收协议的行政合同性质，限制行政主体的优益权，解决《条例》第25条第1款的问题；另一方面，在补偿协议的争议上疏通了诉讼的渠道，完善了行政诉讼的类型化制度，可解决《条例》第25条第2款的问题。
【参考文献】
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[13]杨解君.中国行政法的变革之道——契约理念的确立及其展开[M].清华大学出版社，2011.
（责任编辑：王秀艳）
作者：龙凤钊
摘 要：合同类型化使房屋征收补偿协议法律性质认定成为必要。民事合同与行政合同的理论分野和客观存在是界定国有土地上房屋征收补偿协议法律性质的前提和基础。运用合同识别的抽象标准从微观的视角认定房屋征收补偿协议的法律性质，信服力不足。只有运用系统论的方法，将分析问题的视角扩展至宏观领域，房屋征收补偿协议行政合同的法律性质才能彰显。
关 键 词：房屋征收；补偿协议；法律性质
房屋征收补偿协议是房屋征收过程中的核心法律文件。在房屋征收过程中，房屋征收补偿协议的签订是一个至关重要的环节。[1]（p168）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收与补偿条例》）第25条规定：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。”由于该条没有直接对房屋征收补偿协议的法律性质作出规定，从立法解释论来看，房屋征收补偿协议究竟是民事合同还是行政合同目前仍然存在分歧，而这一分歧也将直接影响到司法救济的逻辑进路。因此，厘清房屋征收补偿协议的法律性质就成为理论的应有使命。
一、民事合同与行政合同的界分
“事物的本质的思考是一种类型学的思考”。[2]（p347）房屋征收补偿协议法律性质的认定以合同类型化为逻辑前提，只有多样化合同的客观存在，才有识别房屋征收补偿协议法律性质的理论必要。
合同，也称契约，在现代社会的作用举足轻重。正如英国著名法律史学家梅因所言：“所有进步社会的运动，到此处为止，是一个从身份到契约的运动。”[3]（p112）在一定程度上，现代社会的经济流转主要是依靠合同这种法律形式来实现的。合同的最初形态是民事合同。随着社会经济的发展、国家观念的变迁和政府职能的转变，在行政管理领域逐渐引入合同这种更加柔和、富有弹性的手段，得以产生民事合同和行政合同的分野。
（一）行政合同的溯源
行政合同的产生经历了一个由简单到复杂、由实践到理论、由一国到多国的循序渐进过程。综合分析，行政合同的产生是内因和外因合力推动的结果。
从内因来看，行政合同具有天然的优势：一方面，行政合同具有合意性，是行政主体与行政相对人意思表示一致的产物。我们必须承认，合同主体的平等地位有助于实现自由的合意，但我们也必须认识到在不平等的基础上也可能实现自由的合意。事实上，在行政合同中，行政主体享有的主导性权利仅限于特殊情形和特定范围，一旦超出这些情况和范围，双方的地位则是对等的，合意性就可能在这些空间和机会内得以存在和发展。而行政相对人在行政合同签订过程中有一定的选择权，他们可以基于理性经济人的身份从自身利益最大的角度出发，识别和判断在行政主体实现其目的的过程中，自己的利益和诉求能否得到实现以及实现的程度，然后决定是否同意签订该行政合同。这正是行政合同中契约自由精神与权力主导因素相得益彰的体现。当然这种契合还需要设计精巧的相关程序和制度来予以保障。另一方面，行政合同具有公益性，是行政主体所要实现的公共利益和行政相对人所要追求的私人利益融合的产物。我们必须承认，民事合同的灵活性和随意性难以实现公共利益的要求。在行政合同中，行政主体享有的一定程度的主导性权利，正是实现公共利益的重要保证。因而，我们也必须认识到行政合同的根本目的是实现社会公共利益，如果背离这一根本目的，行政合同将失去存在的意义，只会成为民事合同的又一个类型而已。
从外因来看，行政合同的产生是现代国家观念变迁的必然结果。在传统国家观念中，国家管理公共事务是行使权力的过程，相对人没有同国家进行协商选择的余地，只能服从权力。近现代以来，现代行政国家逐渐形成，纠正社会和经济的弊病日益成为政府的职责，政府权力也就日益扩张。政府在发达经济中具有极为普遍的作用，“一个政府决策对整个经济和社会领域的作用，如同投石湖面激起阵阵涟漪一样，是没有任何先验的限制的”[4]（p94）然而，“政府可以对私人生活任意行使潜在的专横权力，随着政府职能的扩张，这已经越来越令人难以忍受。”[5]（p72）“随着政府权力持续不断地急剧增长，只有依靠程序公正，权力才可能变得让人能容忍。”“不怀偏见并适当地考虑了受影响的那些人们的意见而作出的决定将不仅更可接受而且质量也会更高。”[6]（p93-94）国家管理公共事务的效果最终取决于社会公众的认同而并不是国家权力本身。行政合同是国家基于公共利益而与私人形成合意的过程，这一过程的结果自然会得到社会公众的认同和遵守。这就使得国家再也不能简单依靠行政命令来管理公共事务，行政合同应运而生并被广泛地引入到国家管理中。正如有学者研究指出：“第二次世界大战后，行政合同广泛应用于经济发展和资源开发方面。政府在执行经济计划的时候，避免采取行政命令方式，而是和企业界签订合同，向后者提供一定的援助，由后者承担计划中的某些任务”。[7]（p186）伴随着国家观念的变迁，国家管理公共事务的手段也出现了质和量的变化，行政管理不再以命令和服从为重要标志，行政手段多样化，行政契约成为这种多样化手段之一。[8]（p5）因此，行政合同的产生是近现代国家观念转变的客观结果。
综上所述，行政合同顺应了现代社会的发展变化，是一种富有创造性的行政管理方式，它既不像行政命令那样僵硬刻板，又不像民事合同那样自由随意，它是双方当事人自由协商与行政优先的有机结合。它既可以实现国家对经济的管理，又不破坏市场经济秩序，更易实现公共利益与私人利益的平衡，从而成为当代各国管理公共事务的最佳选择。
（二）民事合同与行政合同的类型化识别
民事合同，是指平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更和终止民事权利义务关系的协议。行政合同，我国目前法律和司法解释均没有明确界定。学界通说认为，行政合同是指行政主体为实现特定的行政管理目的，而与公民、法人或者其他组织通过协商达成的设立、变更和终止行政法律关系的协议。民事合同与行政合同的根本区别在于所形成的法律关系的不同。民事合同当事人之间所形成的法律关系是民法上的权利义务关系；行政合同当事人之间所形成的法律关系则是行政法上的权利义务关系。法律关系性质的不同也从根本上决定了对合同构筑的理论基础、法律调整方式以及救济途径的不同或者不完全相同。
虽然学界对于识别民事合同和行政合同的标准仍然存在分歧，但从系统论视角看，考虑合同的整体特征，可以发现民事合同与行政合同具有以下不同的特征：
其一，合同主体的法律地位不同。民事合同主体的法律地位平等，双方平等地享有权利和义务，在签订合同时，可以自由地讨价还价。行政合同主体的的法律地位不平等，行政合同的一方当事人是行政主体，另一方是行政相对人，在签订合同时，行政主体作为合同的一方当事人仍然保持着行政主体的身份，从而保留了其作为行政主体的行政管理权，在行政合同中享有较大的主导性权利。如签订合同时的主导权、要求对方当事人本人履行义务权、对合同履行的指导权、单方变更合同标的权、对违约的制裁权、基于公共利益的需要单方解除合同权等等。
其二，合同的依据不同。民事合同的双方当事人只要不违反法律的强行性规定，根据意思自治原则可以自由决定合同的内容和形式，不需要有特别的依据。但行政合同的双方当事人就不能享有同样的自由，否则就会有使公务商业化的危险，使行政合同沦为纯粹是在对价互惠问题上的讨价还价。[9]（p17）因此，行政合同的依据不能仅仅是双方的合意，还需要有特别的依据。
其三，合同的目的不同。民事合同的双方当事人签订合同是为了实现自身利益的最大化，合同的目的呈现单一的私益性。行政合同的双方当事人订立行政合同的目的是为了履行行政管理职能，实现特定的公共利益目的，因而具有公益性。
其四，合同的内容不同。民事合同设立变更和终止是民法上的权利义务关系。行政合同设立、变更和终止的是行政法上的权利义务关系。德国的行政合同理论通常从合同的内容角度来对合同的性质进行认定，凡涉案的个别合同的基础事实内容以及合同所追求的目的属行政法上的法律关系范畴，则是行政合同。[10]（p22）
二、房屋征收补偿协议法律性质的理论检讨
合同类型化使房屋征收补偿协议法律性质认定成为必要。然而，由于《征收与补偿条例》第25条只是简单规定了征收补偿协议的内容以及关于征收补偿协议的履行纠纷可以提起诉讼，并没有明确协议的法律性质，因此，在学界对合同类型化理论以及民事合同与行政合同区别标准的理解和具体运用不同的前提下，对房屋征收补偿协议法律性质的定位也就产生了较大的分歧。主要观点有两种：一种观点认为，房屋征收补偿协议的公共目的性、补偿主体的国家机关属性以及补偿款从公共财政中支付，都决定了房屋征收补偿协议的公共性，因而房屋征收补偿协议是行政合同的一种；[11]另一种观点则认为，房屋征收补偿协议是房屋征收部门与被征收人之间在平等协商的基础上达成的，是平等自愿的结果，具备了民事合同的基本属性，因而主张房屋征收补偿协议应定性为民事合同。[12]
（一）行政合同说及其检讨
主张房屋征收补偿协议是行政合同的学者们是从合同识别的抽象标准视角予以论证的，认为房屋征收补偿协议完全符合行政合同的基本特征：
其一，从协议主体上看，房屋征收补偿协议的主体是房屋征收部门和被征收人（房屋所有权人）。房屋征收部门是房屋征收补偿协议恒定的一方当事人，并且具有行政机关的身份。[13]（p179）
其二，从协议主体的法律地位上看，房屋征收部门在房屋征收协议中占据主导地位。在房屋征收时，房屋征收部门与被征收人协商的过程中，“其并非出于与被征收人完全平等的法律地位，也并非在从事一种单纯的民事行为，而是完成行政征收行为某个环节的行政任务，在实际履行一种行政管理职能，其在与被征收人签订征收房屋征收补偿协议的过程中，处于一种积极主动的支配性地位。”[14]
其三，从协议订立的目的上看，房屋征收部门与被征收人签订房屋征收补偿协议是为了实现公共利益，而不是为了私人利益。在进行合同的类型化研究时，我们必须留意当事人所追求的经济目的、当事人典型的利益状态以及当事人于此将考量的危险负担。依此才能凸显合同规整的特征，并对其重要性予以适当评价。[15]（p344）根据《征收与补偿条例》的规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，政府才能够作出房屋征收决定。在房屋征收决定作出后，具体组织实施工作由房屋征收部门承担。作为组织实施征收决定的一个环节，为争取被征收人配合征收工作的进行，及时顺利完成搬迁，以最终为各种公益事业建设提供条件，房屋征收部门选择与被征收人签订房屋征收补偿协议。在签订该协议的过程中，房屋征收部门的目的指向并非实现政府的商业利益，而是为了尽早完成房屋搬迁工作，以实现各种公共利益的需要。就此而言，《征收与补偿条例》之下的房屋征收补偿协议所实现的是公共利益而非是私人利益。[16]
其四，从房屋征收补偿费用的来源看，房屋征收补偿费用是由公共财政支付，并且在作出房屋征收决定之前，征收补偿费用就应当足额到位、专户存储、专款专用，凸显征收补偿协议具有公共性。
由此可见，房屋征收补偿协议当事人之间并不完全遵守民事合同的基本原则，而体现出一定的特殊性。运用合同识别的抽象标准认定房屋征收补偿协议的法律性质，反映了房屋征收补偿协议属于行政合同的本质特性，但仍然停留于理论的一般分析，信服力仍不足。
（二）民事合同说及其检讨
主张房屋征收补偿协议是民事合同观点的学者是从立法论和司法救济途径视角阐释房屋征收补偿协议的法律性质。主要理由是：第一，从立法文本上看，《征收与补偿条例》第25条只规定了补偿协议当事人向人民法院提起诉讼，而没有规定相应的行政机关救济机制。可见，立法者更倾向于将补偿协议纠纷定位为民事纠纷，而且补偿协议本身就是被征收人根据公平、意思自治等原则同政府订立的，本质上也更倾向于民事合同。[17]第二，从司法实践上说，2011年4月1日起开始施行的最高人民法院《民事案件案由规定》，已将“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”定性为民事纠纷，作为三级案由置于“合同纠纷”二级案由之下。这一司法文件发布于2011年2月18日，在时间上后于《征收与补偿条例》开始施行的时间近1个月，没有理由表明最高人民法院在出台这一司法文件时未曾考虑《征收与补偿条例》第25条规定的补偿协议的性质。[18]
只要我们进行全面的考察和系统的分析，上述两点理由显然是支撑不了房屋征收补偿协议是民事合同这一论点的：
其一，房屋征收补偿协议的主体并不是在完全平等协商的基础上签订协议的。《征收与补偿条例》第25条开宗明义地说协议的签订依照本条例的规定，而条例的性质属于行政法规确定无疑。也就是说房屋征收补偿协议的签订不能完全由征收部门与被征收人自由协商，必须按照《征收与补偿条例》的规定依法协商签订。依法协商签订房屋征收补偿协议是其显著特征。
其二，最高人民法院《民事案件案由规定》，已将“房屋拆迁安置补偿合同纠纷”定性为民事纠纷，这并不能成为房屋征收补偿协议就是民事合同的有力证据。从我国的诉讼法层面分析，《行政诉讼法》第2条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”第5条规定：“人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。”据此，我国行政诉讼法的受案范围限于行政机关的具体行政行为。而最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的意见（试行）》的第1条规定将“具体行政行为”解释为单方行为。在学界普遍认为行政合同属于双方行为的前提下，因行政合同发生的纠纷当然被排除在行政诉讼的受案范围之外。因此，最高人民法院把此类纠纷划入民事案件事由，是基于现行法律框架为其寻求司法救济途径，但并不能改变其法律性质。此种理由从司法救济途径反推纠纷的法律性质显然不够妥当。正如我国《政府采购法》规定政府采购合同适用《合同法》，但这一规定并不能改变政府采购合同是行政合同这一法律性质。
其三，房屋征收补偿协议与房屋拆迁补偿安置协议已经有天壤之别，前者是行政机关为了公共利益需要与被征收人签订的，以国家财政为保障的协议；而后者则是拆迁人与被拆迁人两个平等的民事主体之间的协议，不体现国家意志。因此，再以最高人民法院关于房屋拆迁补偿安置协议纠纷的定性套用于房屋征收补偿协议，显然已经不符合房屋征收补偿协议的主要法律特征。[19]（p243）
三、房屋征收补偿协议法律性质的应然定位
学者们从不同视角运用合同性质的抽象识别标准，使得对房屋征收补偿协议法律性质的定位存在分歧，“根本原因在于对契约性质的识别和研究，过分集中契约本身，侧重于契约的内容和性质，以及解决契约纠纷的管辖与手续”。[20]（p190-191）这就需要我们从理论层面作出积极的回应，准确地把脉和诊断房屋征收补偿协议的法律性质，正本清源，以为房屋征收补偿协议在逻辑上的自洽性与连续性及在实践中的针对性和有效性提供理论支撑。笔者认为，对房屋征收补偿协议法律性质的正确认识，既需要我们运用合同性质的抽象识别标准从微观的视角全面去考察，也需要我们运用系统论的方法，将分析问题的视角扩展至宏观领域，深入探讨房屋征收补偿协议的内在价值和应有功能，这样房屋征收补偿协议的行政合同性质就会彰显，房屋征收补偿协议法律关系的真正面目就会还原，从而有助于我们准确地理解和科学地构建房屋征收补偿纠纷司法救济途径。
（一）房屋征收补偿协议行政合同性质的理论之维
首先，民事合同内含着交易各方地位平等的内在要求。从形式上看，房屋征收补偿协议也具有协议双方权利义务对等的基本特征，但这一特征是隐含了房屋征收部门特权的形式平等，是房屋征收部门享有广泛行政决定权条件下的形式平等。透过房屋征收补偿协议的签订过程可以窥见到形式平等条件掩盖下的实质。在整个协议签订过程中，房屋征收部门并不是完全以民事主体身份来签订协议的，而是居于一种管理者的角色。这种角色在三个方面表现得最为明显：一是房屋征收补偿协议的先前行为——房屋征收是一种行政行为，房屋征收补偿协议只是房屋征收的后续行为。在这个过程中，作为房屋征收部门的行政主体角色不可能在行政主体和民事主体之间随时转换。二是协议签订中房屋征收部门拥有的主导权，这就是房屋征收补偿协议的启动取决于房屋征收部门，协议的签订需要在房屋征收决定作出之后。被征收人对于什么时候签订协议没有自由选择权。三是在达不成房屋征收补偿协议时，行政机关还可以直接作出房屋征收补偿决定。也就是说，房屋征收补偿协议的签订并不是完成房屋征收补偿的必经途径。由此可见，房屋征收补偿协议更符合行政合同的基本特征。
其次，民事合同一般建立在双方意思表示一致的合意基础上，合意是民事合同的核心精神，自由是民事合同的基本原则。从表面上看，房屋征收补偿协议也体现了双方当事人的自由合意，但仔细分析房屋征收补偿协议却明显不完全具有民事合同的决定缔约内容的自由属性。从协议的目的上看，《征收与补偿条例》第1条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”从立法解释论上分析，条例制定的目的在于规范条例中规定的征收决定、征收补偿协议和征收补偿决定。尽管有保障被征收人合法权益的目的，但其首要的目的还在于维护公共利益，因为通过签订房屋征收补偿协议可以最大限度地缓和房屋征收中可能引发的矛盾，可以更好地实现公共利益，而被征收人并不能通过签订协议来实现自己的最大私人利益。这与民事合同的缔约双方通过签订合同实现自己的最大利益有实质差异。从协议内容上看，房屋征收补偿协议的内容可以包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，其内容远远超出了民事合同的范畴，实际上是通过事先对协议内容的限定来实现自由合意的。而且，因为行政法上的权利义务在法律上是不能放弃或免除的，也不能随意转移给他人，从实质上看协议的内容是行政法上的权利义务，并不是民法上的权利义务。因此，被征收人对于是否签订协议以及签订什么样的协议实质上并没有自我选择的可能，他只能依据《征收与补偿条例》规定的内容、程序及条件进行有限的选择。
第三，从价值目标上看，房屋征收补偿协议不同于民事合同。“一个像现代社会这样复杂的秩序，既不可能作为一个整体而得到设计，也不可能以那种不考虑其他各部分的情况而孤立地型构每一个部分的方式而加以设计，而只能通过在整个进化的过程中一以贯之地遵循某些一般性原则的方式而加以设计。”[21]（p124）民事合同一般追求个案的公平正义，而房屋征收补偿协议“不仅要力求实现正义，而且还须致力于创造秩序。”[22]（p330）哈贝马斯曾经意味深长地指出：“每一种行动规范的有效性一般来说都取决于那些作为相关者而参加‘合理商谈’的人们的同意”。[23]（p194）房屋征收补偿协议体现了民主协商理论的运用，它使得政府在没有法律依据的情况下，或者即使有一定的法律依据，但在法律允许的空间内通过合意来确定行政法上具体的权利义务及其内容，并在没有法律依据的情况下要求相对人自愿接受限制其自身利益和自由以及政府享有特权的条款，同时考虑个案的特殊性，有区别地实施，从而体现政府行政执法的灵活性和机动性。[24]（p67）通过签订房屋征收补偿协议，使得利益相关者积极的参与和理性的协商，既可以防止房屋征收部门权力的恣意专断，也可以避免群体性的非理性抗争，还可以个性化的满足不同主体的利益需求，从而更好地平衡和协调房屋征收过程中引起的公共利益和私人利益的矛盾和冲突，满足现代社会对良好秩序的需求。因此，房屋征收补偿协议既有助于促进房屋征收过程中的公平正义，又有助于维护房屋征收过程中的和谐稳定，进而实现促进正义与维护秩序的双重价值。这是一般民事合同所无法做到的，实质上是在依法行政理念和符合行政目的性原则的前提下，现代政府积极回应社会发展需要的必然选择。
第四，从制度功能上看，一般民事合同的根本功能在于满足合同双方当事人的利益需要，而行政合同的功能则要比一般民事合同广泛得多。有学者把行政合同的功能概括为十个方面：设权、保障、控权、调和、组织、替补、规范、动员、参与、效率。[25]房屋征收补偿协议作为一种程序设施或者工具设备，为房屋征收部门和被征收人，甚至受协议影响的第三人，提供了理想的协调各方利益的场所和较广泛的选择可能性，使彼此约定的条款内容能够满足各种不同利害关系人的不同要求，使各自的利益均达到现实条件下的最大化，由此产生的结果方案容易得到相对一方的协力，并能有效地防止法律纷争的产生。从民主宪政意义上讲，具有扩大公众参与，实现行政民主化的功能。从更广泛和更深刻的意义上讲，正向德国联邦行政法院在一个著名的判决中所指出的那样：“原则上承认公法合同作为行政方式的合法性，将在极高的程度上根本改变在现代法治国家里国家居高临下的优越地位，改变公民以前仅仅被作为行政客体的法律地位。”[26]（p44）由此可见，认定房屋征收补偿协议为行政合同，有利于扩大房屋征收与补偿活动的公众参与，实现行政民主化，进而实现有效公共管理的需要。另外，从房屋征收的全过程来看，房屋征收决定、房屋征收补偿决定和申请人民法院强制执行，均属于行政争议性质，对于房屋征收补偿协议则仅仅因为采取了协商的方式就认定为民事争议性质，不仅从体系解释看不符合《征收与补偿条例》的内在逻辑，而且从救济途径上看，当事人对房屋征收决定和房屋征收补偿协议均不服提起诉讼，一个行政诉讼，一个民事诉讼，既浪费了司法资源，也降低了司法效率，而且不利于一揽子解决纠纷，不利于充分发挥制度的应有功能。
（二）房屋征收补偿协议行政合同性质的实践之维
“在形成类型及从事类型归属时，均同时有经验性及规范性因素参与其中，此两类因素的结合正系此种类型的本质。”[27]（p340）伴随着我国经济体制改革和政府职能转变，行政合同在我国也经历了一个从无到有的过程。1978年开始的农村生产承包责任制，首先突破了我国传统的行政管理方式，广大农民通过农村土地承包合同取得了土地使用权。1988年，国务院发布《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》和《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》，把行政合同引入工业领域，使企业拥有了自己的经营自主权。之后，政府在国有土地使用权转让、国家科研、公共工程建设、政府特许经营、市政管理建设等很多领域都在运用合同的方式来履行自己的职责。但是，由于中央立法层面没有行政合同概念的出现，对于这些合同的法律性质一直存在争议。不过，在地方立法层面却已经出现了先例。2008年通过的《湖南省行政程序规定》第93条明确规定：“本规定所称行政合同，是指行政机关为了实现行政管理目的，与公民、法人或者其他组织之间，经双方意思表示一致所达成的协议。”这就使得“行政合同”的用法首次出现在我国的规范性法律文件中。有学者认为，行政合同在我国实践中客观、长期、普遍存在，我国宜尽速构建行政合同法律制度。[28]对此，笔者认为，从实践经验视角来看，我国已经积累了关于行政合同法律制度的一定经验，构建行政合同法律制度的实践基础已经成熟，认定房屋征收补偿协议行政合同性质不应存在实践障碍，只需要我们澄清理论认识和提升实践经验，尽快构建行政合同法律制度，以充分发挥其在社会生活中的功能，减少不必要的麻烦和纠纷，既可以保障房屋征收补偿的公共利益需求，又可以实现被征收人的个人利益诉求，达到二者的合理平衡。
从实践需要视角考察，我国已经失效的《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）第13条规定，拆迁人与被拆迁人应依本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。该《拆迁条例》规定的拆迁补偿安置协议具有明显的民事合同性质，但是并没有很好解决城市房屋拆迁补偿中的存在的一系列问题，曾经引发各种恶性事件和群体性事件，这种教训必须引起我们从法律上重视区别一般民事合同和房屋征收补偿协议，因为“一个制度的失败，往往归咎于制度先天不足或创制者的道德缺陷”。[29]《征收与补偿条例》第25条明确规定“依照本条例的规定……订立补偿协议”，这是本条的核心语句，也是征收补偿协议区别于其他民事合同的重要依据。该条要求达成协议不单纯是要符合经批准的补偿方案，还要符合该条例的其他实体和程序要求，其实质是要求房屋征收补偿协议的订立过程和内容要符合房屋征收相关法律、法规的强制性规定。只有依法协商签订补偿协议才能公平地保护每一位被征收人的合法权益；只有依法协商签订补偿协议才能维护和树立征收补偿的公平规则；只有依法协商签订补偿协议才能实现房屋征收过程的和谐稳定；只有依法协商签订补偿协议才能提高征收效率，促进经济社会科学发展。[30]（p244）
无论从理论之维分析还是从实践之维考察，房屋征收补偿协议都属于行政合同的范畴，这是对房屋征收补偿法律关系客观现实的一种真正意义的还原和回归，但这也是一种特殊类型的行政合同，需要在理论上继续探讨和完善，特别是当房屋征收补偿协议不能得到履行时，究竟应当采取何种模式处理纠纷，①需要理论界进一步提供有说服力的答案。另外，当双方签订补偿协议后，一方反悔拒不履行，另一方除了可以依据《征收与补偿条例》的规定依法提起诉讼外，是否还可以向法院提起司法强制搬迁申请，[31]（p185）也迫切需要理论上给予释疑。
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（责任编辑：王秀艳）
作者：袁日新
关于2014年2月19日房屋租赁协议的补充协议
甲方：
乙方：
甲乙双方于2011年8月16日签订的房屋租赁协议(合同编号2013-5-01)，现根据实际情况做以下补充：
一、租赁期限：
租赁期限依照原协议继续顺延，租期从2015年2月19日起至2016年2月19日，再次续租一年。
合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，乙方在同等条件下拥有优先承租权。
租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到新的房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。
二、租金、交纳期限和交纳方式：
甲乙双方议定年租金14400元，计人民币(大写)壹万肆仟肆佰元整。付款方式为半年付，签订完此补充协议后，乙方向甲方先付7200元，半年租赁期到期前15天将后半年租金交纳给甲方，先付后用。
三、其他条款：
1、房屋租赁押金、房屋原有家具、水、电储备金等物品事宜仍按原租赁合同执行，继续有效。
2、房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任;
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3、因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任;
4、甲方因其他原因确实需要收回出租房屋的。
因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。
5、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决;协商不成时，任何一方均可向房屋租赁管理机关申请调解，调解无效时，可向经济合同仲裁委员会申请仲裁，也可向人民法院起诉。
四、本合同未尽事宜，甲乙双方可共同协商。
本合同一式2份，甲乙双方各执1份。从签字之日起生效。
甲方：
乙方：
日期：
日期：
深圳市房屋租赁合同书之
补充协议
出租方(甲方)： 身份证号： 地址：
承租方(乙方): 统一社会信用代码号： 承租方代表： 地址：
鉴于甲乙双方于年月日签订《深圳市房屋租赁合同书》[编号: ](下简称“原合同”)，甲方将转租赁给乙方，根据有关法律、法规，甲乙双方本着平等、自愿的原则，经协商一致订立本补充协议如下： 第一条 租赁用途、租金及其他费用
1、租赁用途
租赁房屋用途：，乙方不得将租赁房屋用于其他用途，否则视同乙方违约，甲方有权单方解除合同并没收租赁保证金。
2、租金
租金：人民币元/平方米/月(以租赁建筑面积平方米计算)，月租金总额：人民币元;
乙方应于每月日前向甲方支付当月租金，甲方应于每月月底前将当月租赁发票交付给乙方。
3、管理费
乙方每月按规定向管理处交纳物业管理费(暂定每月元每平方米)、本体维修基金(每月元每平方米)、空调维护费(每月元每平方米)以及因使用租赁房地产所产生的其他费用;管理费自租赁房屋交付之日起计算。以上各项费用若物业管理处有所调整，则按调整后的新的标准交纳。电费、水费按实际使用量计收。如乙方拖欠管理费或水电费超过2个月，或拖欠总金额合计超过元(大写：)以上并导致甲方承担该费用的，甲方有权单方解除合同并不予退还租赁保证金。
4、保证金
保证金包括租赁保证金和管理费保证金。保证金的退还按原合同第九条约定执行。乙方须于年月日前支付保证金。
5、乙方不得以租赁保证金充抵租金或其他费用。
6、乙方按照本补充协议约定的租金支付时间，由乙方自行确定采用现金或转账的任何一种方式向甲方支付租金。甲方在此确认，甲方收取租金的指定银行账户为： 账户名： 开户行： 账 号：
7、其他费用
7.1 乙方需自行负责该租赁房屋的电费、水费、电话费、通讯费及其它因乙方使用租赁房屋产生的费用，按照政府相关部门规定的收费标准及租赁房屋物业管理公司的相关收费标准，由乙方自行向物业管理公司或相关部门缴纳。
7.2 甲方在租赁房屋交付时已开通的附属设施(包括但不限于水、电、电视、通讯、互联网、煤气等)，如乙方需办理附属设施的转移/过户登记，转移、过户登记等一切相关费用由乙方支付。乙方在租赁房屋交付后如需开通新的附属设施，费用由乙方自行支付。 第二条 租赁房屋的交付
如乙方租期到期需要续约，甲方可配合乙方向业主续租办理手续。 第三条 装饰装修
1、乙方可根据需要自行对租赁房屋进行装修改动，装修改动方案须符合消防安全管理条例，同时应经甲方及物业管理公司审核同意并将相关图纸与方案报有关部门审批后方可进行，否则，经甲方通知后，乙方应当按照甲方规定的时间自费恢复原状，并承担由此造成的实际损失与责任。
2、本租赁房屋的二次消防(即装修消防)设施由乙方负责安装，并由乙方负责消防报审、消防验收相关手续及相关费用。
3、乙方在合同期如需装修本租赁房屋或变更原有设施的，须先征得甲方书面同意，由乙方自行承担装修的所有费用。乙方的改造方案在不得改变本租赁房屋内部主要结构和功能，不得危及建筑结构安全、消防安全、水泵、供水、防水、电力系统、机电设备等的正常运作。乙方在装修期间内应服从物业管理处的正常管理。
第四条 租赁房屋返还
1、甲乙双方之间的租赁关系提前终止、解除或届满的，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起三日内按照正常经营的最后经营的三个月的固定装修状态并且完整清洁的交回租赁房屋(固定装修状态是指：水、电 相关系统、入墙入地的固定装修等)，并承担因此产生的全部费用。乙方须保留固定装修间隔，不得损坏或拆除建筑物之本体结构及基础设施，不得损坏租赁房屋内的原有装修、设备、设施等任何物品，但是自然原因以及非因乙方原因造成的损害除外。
2、如乙方未在甲方限定时间内搬出，乙方存放在本租赁房屋内的货物、设施、设备视同乙方同意无偿赠予甲方，甲方有权会同物业管理处进入室内进行租赁房屋清理工作并收回本租赁房屋，由此造成的任何损失，均由乙方自行承担。若乙方将租赁房屋地址作工商注册登记地址，乙方应当在合同终止、解除或届满之日起伍个工作日内变更注册登记地址，逾期未办理的，乙方应向甲方支付 元的违约金，并承担因此造成的损失。
3、合同到期，乙方拟续租租赁房屋的，甲方不得向乙方收取任何形式的装修补偿款或转让金。 第五条 违约责任
1、乙方应当按照本补充协议的约定及时足额支付租金和其他应付费用，如乙方逾期支付上述款项达 10 天或乙方有其他违约行为，甲方有权采取如下措施： 1.1 甲方有权采取相应措施，包括但不限于公示、警告、提起诉讼;
1.2 甲方有权单方面解除合同且保证金不退还乙方，不予退还保证金的行为不免除乙方支付已发生租金、物业管理费、水电费及违约金等费用的义务;乙方须在合同解除之日起 3 日内搬出，按照原合同及本补充协议的约定将租赁房屋返还给甲方，由此造成的损失，由乙方自行承担;
1.3 若甲乙方协商同意继续履行租赁协议，则每逾期一日，乙方应从逾期支付款项开始之日起计算，每逾期一日，按拖欠金额的千分之三每日向甲方支付违约金;若乙方未按照双方约定支付逾期款项以及违约金，甲方有权采取第五条第1.2项措施。
2、在承租期间，乙方对租赁房屋的使用应符合相关法律法规并应符合本合同约定用途，不得影响和妨碍第三人的正常生产与经营活动，若引起包括但不限于租赁房屋损坏、相邻关系纠纷等导致甲方或第三方遭受损失均由乙方负责赔偿并承担全部责任。上述情况发生达三次，甲方有权单方解除合同并不予退还租赁保证金。
3、乙方无故提前解除原合同及本补充协议的，甲方没收乙方保证金且甲方不再向乙方提供此款票据。同时乙方须向甲方支付相当于保证金金额的赔偿金。乙方应当按照原合同及本补充协议的约定将租赁房屋返还给甲方，并应于合同终止后三日内支付已发生的租金、物业管理费、水电费及赔偿金等费用。
4、任何一方违约，均应按本合同约定向另一方承担违约责任及赔偿另一方因此受到的实际损失。 第六条 其他条款
1、乙方应自行负责租赁房屋的安全保卫工作，乙方应自行承担其现金和任何财物的丢失、损毁的责任，并免除甲方就此承担任何赔偿责任。
2、乙方在经营过程中必须遵守国家有关的消防、环保等规定，合法 经营，如乙方违反有关规定，造成行政处罚或事故的由乙方自行承担责任，造成甲方或第三方损失的，还应承担赔偿及其他责任。
3、租赁期内乙方须积极配合物业管理公司对本大厦进行的整改、维修或检查等相关工作，甲方有权对本大厦物业进行整改。
4、乙方使用租赁房屋时，未经甲方书面同意，不得损坏甲方或业主方的设施、设备，否则由乙方负责赔偿或维修。自交付日起，如果乙方发现甲方的设备、设施有损坏或故障，应采取合理的措施防止损坏或故障扩大，并立即通知甲方，否则由乙方承担因此造成的全部损失。
5、本补充协议为原合同文本的补充条款，如原合同文本中条款有与本补充协议冲突的地方，以本补充协议为准。其他未尽事宜以原合同为准。
6、甲乙双方在签署本合同时，乙方应出示公司或办事处的工商营业执照、授权委托书以及法人代表或委托人的身份证复印件。
7、本补充协议一式叁份，经双方签字盖章后生效，甲方执壹份，乙方执壹份，合同登记机关执壹份，具同等法律效力。
甲 方： ：
通讯地址：
年 月 日
乙 方： 或授权代表)： 通讯地址： 年 月 日
房屋租赁补充协议(模板)
甲方(出租方)乙方(承租方)：
甲方和乙方本着互利互惠的原则，经友好协商，现就双方于 年 月 日签订的《 合同》(以下简称原《租赁合同》)签订如下补充协议。
根据原《租赁合同》的约定，在原《租赁合同》履行期间，因租赁房屋所产生的房产租赁税费均由甲方承担(依据合同签订时的国家税收政策，每年甲方应缴纳的房产租赁税费合计为房屋租金的17.5%)。现国家对房产租凭税费率进行了调整，鉴于此情况，甲、乙双方经协商签订该补充协议，一致同意按下列方式承担租赁房屋的房产租赁税费：
一、自第 租赁开始(即 年 月 日开始)的房产租赁税费双方按下列方式承担：
1.房屋租金17.5%(含17.5%)以内的房产租赁税费仍由甲方按照原《租赁合同》的约定独自承担;17.5%(不含17.5%)至国家房产租赁税收政策规定税率之间的房产租赁税费由甲方承担 %，乙方承担 %。
2.每年应缴纳的房产租赁税费均由甲方负责到税务部门开具租金发票时先行承担，应由乙方承担部分由乙方再按原《租赁合同》约定支付当年租金的同时支付给甲方。
3.根据本协议上述约定，乙方增加了承担17.5%至国家房产租赁税收政策规定税率之间应缴纳的房产租赁税 %
- 1
合同编号：
签订时间： 年 月 日
签订地点：山东省**市
本合同页数：共 玖 页
《房屋租赁合同》补充协议
甲方：*** 地址：***市历下区经十路11888号 法定代表人：*** 业务联系人及电话：*** ***8058377 乙方： 地址： 身份证号： 联系方式：
依照《中华人民共和国合同法》及国家有关法律、法规，2017年12月5日甲方就***坐落在**市***南区临平行路门面房第*号(建筑面积*平方米)与乙方共同签署了《房屋租赁合同》(以下简称原合同)。为进一步明确合同条款及双方的权利义务关系，双方本着互利互惠的原则，经友好协商，一致同意订立以下补充协议，作为对原合同的补充及确认。本协议中的所有术语，除非另有说明，否则其定义与原合同中的定义相同。
一、对原合同约定进行变更
(一)原合同第五条“租赁期间房屋修缮”约定：修缮房屋是甲方义务。甲方维修房屋时，乙方应积极协助。
现变更为：
1.甲方已向乙方交付的该房屋及所属设施包括： 室内门、窗户、卷帘门、地面墙面无装修。
2.该房屋主体的修缮是甲方义务，维修费用由甲方全额承担。因乙方使用过程中造成的损坏需进行修缮的维修费用由乙方全额承担。
3.乙方如因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，对房屋的内部结构进行装修装饰时，其设计规模、范围、工艺、用料等方案及装修图纸应事先征得甲方的书面同意后方可施工。严禁改变房屋主体结构、拆除承重墙(柱)。乙方违约擅自改变房屋主体结构、拆除承重墙(柱)的，乙方应立即恢复房屋原状、保证回复到房屋之前的质量状态且甲方有权单方解除本合同，并追究乙方的违约责任。
4.租赁期限届满后，对房屋装修或修缮部分，甲方无须向乙方支付任何费用，需要乙方拆除的，乙方应在甲方确定的期限内及时拆除原样恢复，不得破坏房屋原状，否则甲方有权自行处理且相关拆除费用由乙方承担。
(二)原合同第七条“违约责任”中第8款约定：乙方承诺，租赁期满或甲方解除本合同的，如乙方逾期不搬迁，甲方有权采取停水、停电、锁门等措施，并有权自行处置乙方物品。乙方应赔偿甲方因其逾期搬迁所受所有损失。
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现变更为：
乙方承诺，租赁期满或甲方解除本合同的，如乙方逾期不搬迁，甲方有权采取停水、停电、锁门等措施，并有权自行处置乙方物品。乙方应赔偿甲方因其逾期搬迁所受所有损失,每逾期一日的，乙方应当向甲方支付100元违约金，此违约金甲方有权在乙方缴纳的履约保证金中直接扣除，不足部分由乙方在3日内补足。
二、对原合同补充以下条款
(一)双方权利与义务
1、甲方的权利和义务
(1)甲方负责配合乙方办理房屋使用权交接前的相关手续。
(2)甲方有权对乙方在使用过程的安全管理工作进行监督、检查，监督、检查不免除乙方任何职责和责任，甲方也不会因此承担任何安全管理责任。
(3)甲方如发现乙方有不符合安全规范、规程的行为，有权制止或要求乙方当场予以纠正或限期改正，甲方有权责令乙方立即停止作业，待隐患排除后，经甲方审查同意，方可恢复作业。
2、乙方的权利和义务
(1)乙方对房屋的使用过程中的安全管理工作由乙方负责，乙方应当遵守甲方相关管理制并接受甲方安全部门的安全检查，并对不安全事项进行整改，整改费用由乙方承担，否则造成所有损失均由乙方承担全部责任。
(2)乙方应依据国家有关法律、法规、规章和行业规范及规程组织和实施，对房屋使用过程中发生的人身伤害事故承担安全责任。乙方应切实履行相关安全责任。
(3)乙方应严格按照国家有关法律要求缴纳在使用过程中涉及从业人员工伤等相关保险费用。
(4)乙方应加强使用过程中的安全管理，做好各种安全管理、自查、安全防范等工作。对施工过程中不符合安全管理的事项，应及时进行纠正和排除，发现安全隐患或事故应及时甲方汇报，并及时采取相应的应急防护措施，防止发生事故。
(5)乙方应为其房屋使用过程中所涉及到的施工作业人员提供符合国家标准或者行业标准的劳动防护用品，并监督、教育其所属人员按照使用规则正确佩戴、使用。
(6)乙方应对房屋使用过程中涉及工作人员(包括但不限于乙方员工、雇员及配属劳务人员及乙方所使用的参与作业的其他人员)的人身、财产安全负责。
(7)乙方不得使用国家明令淘汰、禁止使用的危机生产安全活动的工艺、产品、用具、设备，乙方应保证所用设备技术状况良好、安全保护装置齐全有效，特种设备应按国家规定定期检测。
(8)乙方在签订租赁合同前应交纳履约保证金，履约保证金金额按照不低于合同总价款的5%计取。合同截止后3月内以网银转账的方式无息返还。乙方在
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房屋租赁期间如有违约甲方有权扣除该履约保证金，不足部分由乙方在约定期限内足额交纳。
(二)房屋租赁期间，物业费、供暖费用、卫生费等所有对外支付的费用均由乙方承担。
(三)乙方违约擅自改变房屋主体结构、拆除承重墙(柱)的，乙方应立即恢复房屋原状、保证恢复到房屋之前的质量状态，且甲方有权单方解除本合同。甲方解除合同的，甲方有权扣除乙方缴纳的全部履约保证金，并赔偿由此给甲方造成的全部损失。
(四)对于乙方出现的违约情形，原合同及本补充协议有明确约定的从其约定，未明确约定的，乙方应向甲方支付500的违约金，赔偿因此给甲方造成的全部损失并在7日内缴纳，否则甲方有权解除合同并从乙方已缴纳的租金中扣除。
(五)本补充协议自甲方法定代表人或委托代理人签字并加盖公章或合同专用章、乙方签字并捺印之日起生效。自本补充协议生效之日起，本补充协议与原合同约定不一致的，依据本补充协议履行。本补充协议中未明确的内容，仍按照原合同执行。本补充协议与原合同具有同等法律效力。
(六)本补充协议一式捌份，甲方陆份，乙方贰份，均具有同等法律效力。 (七)当事人双方信息
三、甲乙双方信息
1、甲方信息
(1)发票开具信息 名称：*** 统一社会信用代码：9137***1E 地址、电话：***市历下区经十路11888号 ***-58709119 开户行及账号：工行***高新支行16***00078433 (2)收付款信息 收款户名：*** 收款开户行及账号：工行**支行 16***00109415 付款户名：****** 付款开户行及账号：工行**支行 16***9200109332
2、乙方信息
(1)收付款信息 收款户名：
收款开户行及账号： 付款户名：
付款开户行及账号：
四、附件
附件为本补充协议的组成部分，与本协议具有同等法律效力。 附件：1.乙方身份证复印件
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2.租赁房屋交付使用确认书
3、房屋租赁安全协议
4、房屋租赁廉政协议 (以下无正文)
甲方：*** (盖章)
法定代表人：*** 法定代表人/委托代理人 (签字)：
经办人(签字)：
地址：***市历下区经十路11888号
业务联系人及电话：
通讯地址：
邮政编码：
地址： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码： 乙方：
(签字并捺印)
身份证号：
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附件1
乙方身份证复印件
承租人(签字并捺印)：
年 月 日
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附件2 租赁房屋交付使用确认书
******：
贵厂已于2018年1月1日将坐落在**市***南区临平行路门面房第*号(建筑面积**平方米)的房屋交付我租赁使用，我已接收，并对该房屋及所属设施进行确认且无异议，该房屋及所属设施包括：室内门、窗户、卷帘门、地面墙面无装修。
我将按照合同约定租赁使用该房屋。
承租人(签字并捺印)：
年 月 日
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附件3：
房屋租赁项目安全协议
甲方(出租人)：*** 乙方(承租人)：
为贯彻落实“安全第一，预防为主”的方针，明确《<房屋租赁合同>补充协议》(合同编号： )履约过程中甲乙双方的安全责任，现根据我国安全生产、劳动保护法律、法规等有关规定以及甲方职业健康安全管理体系的相关规定，结合项目实际情况，特订立本安全协议。
第一条 项目名称： 房屋租赁项目 第二条 项目地址： ***南区门面房 第三条 甲方安全责任
1、甲方应向乙方提供完好的房屋及附属设施。
2、乙方入住前，甲方应向乙方告知环境、水、电、暖、消防设施等注意事项。并履行水、电、暖、天然气使用和注意消防安全等交底义务;
3、对乙方提出的安全问题，积极协助解决。
第四条 乙方安全责任
1、甲方提供房屋供乙方承租使用，乙方在租用期间，是房屋安全第一责任人，并承担相应的安全责任;自行负责房屋及货物等一切消防、用电等安全工作。要加强安全管理，合法经商，不得从事非法经营或其它违法活动。
2、乙方在租用期间，对所租用的房屋及设施负有全部安全责任
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和经济责任，对场所的公用设施要自觉维护，一旦损坏需全额赔付。
3、乙方要加强对本入驻人员(包括但不限于：营业人员、家属、客人、装运人员)的安全教育或有关安全方面的培训，并应建立相关的安全管理工作责任制度，明确责任，落实到人。
4、乙方严禁存放易燃、易爆物品及化学危险品，严禁超负荷使用电气设备，严禁使用电气取暖设备，不得使用电炉子、大功率空调等电器，严禁使用液化气做饭、取暖。如擅自存放和使用，造成的一切后果由乙方负全责，即负责赔偿给甲方等造成的全部损失。
5、乙方对室内固定的电源线路，严禁私自更改或违章搭接，对必须更改的应提交书面申请，得到甲方同意后，在确保安全的情况下方可实施。若私自接线，造成一切后果由乙方负责，同时甲方有权拆除。
6、乙方从事经营活动，必须符合消防安全规定，严禁使用明火，不得用炉子直接取暖。
7、乙方要按消防要求配备足够的消防器材，确保完好使用。必须确保消防通道畅通，禁止在房前门前及道路两侧堆放商品杂物等。同时要加大防范工作力度，如乙方防范设施不健全或夜间防范力度不够，以及发生火灾事故，造成财产损失由乙方负全责。
8、乙方使用水、电焊切割等作业人员，必须具有相关部门核发的操作证，并按要求进行作业。严禁切割有毒、有害、易燃、易爆等物体，严禁在室内作业。出现事故或给他人造成损失，由乙方负全责。
9、乙方人员(包括但不限于：营业人员、家属、客人、装运人员)禁止于商品混住，居住房间应为独立区域，有严格的间隔墙、防火墙。
10、乙方应随时接受甲方及有关部门的安全检查，对查出的问题，甲方有权提出责令整改意见，乙方按甲方提出的要求进行整改，如不按期整改或整改不彻底的甲方有权扣除乙方交纳的履约保证金或终止租赁合同，发生事故造成后果由乙方负全部责任。
第五条 违约责任
1、由于乙方责任造成甲方、乙方或第三方的人身伤害、设备损坏等人身、财产损失的，由乙方承担全部责任，由此造成的损失全部
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由乙方赔偿，若甲方因此被追责的，甲方有权全额向乙方追偿。
2、乙方使用甲方的设施设备、工器具等造成损坏的，应照价赔偿。
3、乙方严重违反法律法规等行为，甲方除按照本协议追究违约责任外，将追究其法律责任。
第六条 本协议为《<房屋租赁合同>补充协议》(合同编号： )一部分，具有同等法律效力。
第七条 本协议经甲乙双方加盖公章(乙方需签字捺印)或合同专用章后生效，至《<房屋租赁合同>补充协议》(合同编号： )履行期限满止。
(以下无正文)
甲方：***(盖章)
乙方： (盖章)
签订日期： 年 月 日
签订日期： 年 月 日
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附件3：
房屋租赁廉政协议书
甲方(出租人)：*** 乙方(承租人)： 为做好《房屋租赁合同》(合同编号： )履行过程中的党风廉政建设和预防职务犯罪工作，甲乙双方根据项目实施、廉政建设的有关规定，特订立本廉政协议。
第一条 甲乙双方共同的责任和义务
1.严格遵守党和国家有关法律法规和规定。 2.严格执行《房屋租赁合同》(合同编号： )，自觉按合同办事。
3.双方的业务活动坚持公开、公正、诚信、透明的原则(除法律认定的商业秘密和合同文件另有规定之外)，不得损害国家和集体利益、违反项目管理规章制度。
4.建立健全廉政制度，开展廉政教育，监督并认真查处违法违纪行为。 5.发现对方在业务活动中有违反廉政规定的行为，有及时提醒对方纠正的权利和义务。
6.发现对方严重违反本协议义务条款的行为，有向其上级有关部门举报、建议给予处理并要求告知处理结果的权利。任何一方均不得找任何借口对举报方进行报复。
第二条 甲方的义务
1.甲方及其工作人员不准索要或接受乙方的礼金、有价证券和其他礼品，不准在乙方报销任何应由甲方或个人支付的费用等。
2.甲方工作人员不得参加乙方安排的宴请和娱乐活动;不得接受乙方提供的通讯工具、交通工具和办公用品等。
3.甲方及其工作人员不得要求或者接受乙方为其住房装修、婚丧嫁娶活动、配偶子女的工作安排以及出国出境、旅游等提供方便等。
4.甲方工作人员的配偶、子女、亲属不得从事与甲方项目有关的材料设备供应、工程分包、劳务等经济活动等。
5.甲方及其工作人员不得以任何理由向乙方推荐分包单位，不得要求乙方购买合同规定外的材料和设备。
第三条 乙方义务
1.乙方不得以任何理由向甲方及其工作人员行贿或馈赠礼金、有价证券、其他礼品。
2.乙方不得以任何名义为甲方及其工作人员报销应由甲方单位或个人支付的任何费用。
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3.乙方不得以任何理由邀请甲方工作人员外出旅游或安排甲方工作人员参加宴请及娱乐活动。
4.乙方不得为甲方单位和个人购置或提供通讯工具、交通工具和办公用品等。 5.乙方如果发现甲方工作人员有违反廉政规定的行为，应向甲方组织或上级单位举报。
第四条 违约责任
1.甲方及其工作人员违反本协议第
一、二条，按管理权限，依据有关规定给予党纪、政纪或组织处理;涉嫌犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。
2.乙方及其工作人员违反本协议第
一、三条，按管理权限，依据有关规定，由乙方或乙方上级单位给予党纪、政纪或组织处理，甲方将扣除乙方合同总价款3%的廉政违约金，且有权在乙方履约保证金中扣除，并将乙方列入供应商黑名单管理，涉嫌犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。
第五条 本协议为《房屋租赁合同》(合同编号： )的补充协议，具有同等法律效力。
第六条 本协议签订的份数应与项目经济合同的签订份数相对应，以随档审批和备查。
第七条 本协议经甲方加盖公章或合同专用章和乙方签字后生效，至《房屋租赁合同》(合同编号： )履行期限满止。
第八条 双方约定：本协议由甲乙双方或双方上级单位的纪检监察机关负责监督执行。
(以下无正文)
甲方：***(盖章)
乙方(签字)：
签订日期： 年 月 日
签订日期： 年 月 日
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甲方(出租房)： 甲方代理人： 乙方(承租人)：
鉴于，2017年7月18日，甲乙双方签订《房屋租赁合同》(合同编号：1000)，就乙方承租甲方房屋事宜进行了约定，现该合同临近届满，现双方协商一致，就续租该房屋达成以下协议：
1、续租期限自2018 年7月22日至2019年7月21日，共计1年。
2、双方协商一致，月租金上浮人民币壹佰元(小写100元)，租金每月人民币贰仟壹佰元整(小写：2,100元) ,租金按季度支付。各期租金支付时间：2018年7月7日，2018年10月7日，2019年1月7日，2019年4月7日。
3、乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，乙方不承担违约责任，甲方应返还押金及剩余租金。
4、本续租协议其它条款，仍按原《房屋租赁合同》(合同编号：1000)执行，本补充协议是原合同的不可分割部分，具有同等法律效力。如有冲突，以本协议为准。
5、本协议一式两份，双方各执一份。
甲方： 乙方：
年 月 日 年 月 日
—1—
补 充 协 议
出租方：
（以下简称“甲方”） 承租方：
（以下简称“乙方”）
本协议中所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方签订的 《XX租赁合同》中的定义相同。
鉴于：双方于 年 月 日签订了《XX租赁合同》，现双方根据实际需求，经友好协商，特订立此补充协议，以资共同遵守：
1.原条款为：“ ” 现修改为：“ ” 2.原条款为：“ ” 现修改为：“ ” 3.原条款为：“ ” 现修改为：“ ” 4.原条款为：“ ” 现修改为：“ ”
5.本补充协议未明确修改的条款按照原合同执行。甲方和乙方之间对于本协议的争议，应当首先通过协商解决。协商不能解决时，任何一方均可向该商铺所在地的人民法院提出诉讼。
6.本补充协议一式贰份，甲方持壹份，乙方持壹份，每份具有相同法律效力。
甲方（盖章）： 乙方（盖章）： 法定代表人： 法定代表人： 授权代表： 授权代表：
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
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