房产回购法律论文

摘要：以房抵债的债权人与债务人之间，形成以房抵债的关系，通常通过一系列的合同加以固定，签订的借款合同、补充合同、回购合同等。本文以房抵债合同文本表现形式加以分类总结出只有借款合同、补充合同、商品房买卖合同的情况；以及除了借款合同、补充合同商品房买卖合同之外，还有回购合同的情况，并对合同条款进行证据分析，从而得出认定为普通债权的结论。今天小编为大家推荐《房产回购法律论文 (精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

房产回购法律论文 篇1：

房地产类信托产品

房地产类信托产品在目前已发行的信托产品中最为普遍。尤其是当2003年9月中国人民银行下发121号文件之后，商业银行不能再对四证(土地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证)不齐全的房地产项目发放贷款，导致全国很多房地产开发商的建设资金短缺，一时间信托投资公司门前车水马龙，登门借款的开发商数不胜数，信托公司也因此发行了大量的房地产类信托计划。因这些房地产项目的地点不同、项目公司财务状况不同、建设进度不同、运作模式不同，信托计划的风险状况和收益水平也各不相同。就这些信托计划的操作模式而言，大致分为四种类型：股权型、抵押贷款型、房产回购型和财产优先受益权型。

股权型

信托投资公司以发行信托计划所募集资金参股房地产建设项目公司股权，使项目公司得到足够的注册资本以顺利缴纳土地出让金获得土地或银行贷款，该项目实际建设的股东承诺在信托计划到期时溢价回购该部分股权。此种类型信托计划在我国江浙、上海等地发行较多，因为该区域投资者比较认可股权投资模式。

案例　上海爱建信托——上海陆家嘴地产组合投资集合信托计划

上海爱建信托集合运用信托计划的1乙元资金，以股权和债权形式组合投资于已经成立的陆家嘴地产项目公司——上海德加置业有限公司。其中，3600万元用于收购德加置业的部分股权，6400万元作为“股东借款”用于德加置业。该1亿元资金定向用于缴纳陆家嘴地产项目的土地出让金、地块开发和工程建设等。信托计划期满后，爱建信托将所持有的德加置业股权转让给第三方，转让价款为收购金额的105.31%，并收回股东借款，利息为5.31%。此后，返还投资者本金和每年3.8%的收益。

险露头角

险1：项目公司管理风险，如项目公司经营混乱，则人股的信托资金面临被挪用的风险。

险2：项目经营失败风险，如该房地产项目销售状况不理想或无法顺利取得银行贷款，则到期时回购资金将没有着落。

化险为夷

法1：考察信托公司是否在信托期内掌握该项目公司的控股权，并能实际掌握该公司的财务控制权，以规避资金挪用风险。

法2：考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景。

法3：考察承诺回购股权的股东财务状况如何，是否有足够的经营现金流作为回购保证。

抵押贷款型

房地产开发商将已经拥有的土地或房产抵押给信托公司获得信托贷款，承诺信托到期时归还贷款以解押被抵押的土地或房产，而同时也有其它企业为开发商提供还款担保。

案例　北京中诚信托——北京丽江新城贷款项目集合资金信托计划

北京中诚信托投资公司发行集合信托计划，募集资金总额3.3亿元，该笔资金以贷款方式进行运作，借款人为北京高盛房地产开发有限公司。该笔贷款由借款人提供位于北京朝阳区百子湾路5号丽江新城1A地块的土地使用权和地上建筑物进行抵押登记。根据北京北方房地产咨询评估有限责任公司的评估，该地块的土地使用权市场价格为6.7亿元人民币。同时国有特大型企业中铁二局集团有限公司和香港上市公司沿海绿色家园有限公司，为借款人偿还信托贷款提供连带责任担保。

险露头角

险1：抵押物价值如接近信托贷款总金额(抵押率偏高)，则一旦抵押物跌价，同时房地产项目失败，则变现抵押物将无法收回原信托贷款本金。

险2：如抵押物为土地使用权，而地上建筑物没有办理追加抵押，同时建筑施工方没有放弃对地上建筑物的留置权，则到期开发商无力还款处理抵押物时，留置权优先于抵押权，建筑施工方优先受偿，信托贷款劣后受偿，则信托则产可能面临损失。

险3：担保方资质不佳，无担保能力。

化险为夷

法1：考察抵押物价值是否经过公允地评估，且抵押率是否足够低。例如，某信托计划贷款规模为1亿元，而开发商提供了价值3亿元的土地或房产进行抵押担保，则抵押比率为3：1，只有当被抵押的土地或房产跌价到原值的33%时信托财产才会遭遇损失，相对投资风险就较低。

法2：考察信托公司和开发商是否在信托合同中对追加抵押和留置权问题进行了约定，以避免未来的法律诉讼纠纷。

法3：考察该房地产项目未来是否有良好的销售前景，如发生风险，处置抵押物变现偿债是否快捷。

法4：考察担保力‘所做出的是否是连带责任担保，担保方的资质如何，如该信托计划贷款的担保方为特大型国有企业，而且提供的是连带责任担保，则投资风险相对较低。

房产回购型

由于开发商短缺某项目的建设资金，而将其开发的其它已经达到或即将达到预售状态的房产以低价格出让给信托公司，但约定一定期限后开发商溢价回购该房产。信托公司发行信托计划筹集的资金购买该部分房产，如果到期后开发商不履行回购义务，则信托公司有权向第三方转让该部分房产。

案例　北京国际信托——住邦2000商务中心二期项目集合信托计划

北京国际信托(北国投)发行集合信托计划，用募集资金购买住邦2000商务中心二期房产(住宅和商铺)，购买价格为住宅5000元/平方米，商铺7000元/平方米，并登记至北国投名下。在信托计划成立满9个月时，住邦公司支付回购价款2180万元;信托计划期满时，支付回购价款3360万元;若未按上述时点回购房产，则北国投可直接处置预购房产，从而保证投资者的本金和收益。住邦2000商务中心2号楼的市场售价为住宅12000元/平方米，商铺23000元/平方米，一旦开发商不按期回购房产，可直接变卖房产，只要平均售价不低于7000元/平方米，即可保证投资者本金和收益的实现。

险露头角

险1：开发商没有实力在信托到期时按约定的价格回购房产。

险2：约定由开发商回购的房产在信托期内发生较大规模的跌价。

险3：用信托资金购买的房产不能顺利取得预售许可证进行销售，或信托公司在购买房产后未在房地局办理购房合同备案登记，以至于在开发商违约后，不能顺利变现房产取得资金归还给投资者。

化险为夷

法1：考察开发商的资质和过去其已开发项目的销售情况。

法2：考察信托公司的购买价格是否远低于该房产当前的市场价格。

法3：考察该房产项目是否已经取得或能顺利取得销售许可证。

法4：考察信托公司是否会办理购房合同的备案登记，以保证投资者对该项房产的权利。

法5：考察当地房地产市场的现状及发展前景，即信托期内该房产是否会发生大幅度跌价。

财产优先受益权型

利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点，开发商将其持有的房产信托给信托公司，形成优先受益权和劣后受益权，并委托信托公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集的资金购买优先受益权，信托到期后如投资者的优先受益权未得到足额清偿，则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益，开发商所持有的劣后受益权则滞后受偿。

案例　北水中诚信托(原中煤信托)——荣丰财产优先受益权集合信托计划

北京荣丰公司将其开发建设的房地产项目——荣丰2008项目一期部分房产(市场价值人民币3.27亿元)信托给中诚信托，设立财产信托，荣丰公司取得该信托项下全部信托受益权，荣丰公司将其享有的受益权(优先)转让给投资者，中诚信托作为转让的独家代理人发行财产集合信托计划，投资者购买受益权(优先)后成为优先受益人，荣丰公司未转让的受益权为普通受益权。优先受益权投资者享有处置上述信托财产所得全部收入的优先分配权，在投资者的全部收益和本金未全部支付前，普通受益权不得参与信托财产处置收入的分配。

险露头角

险1：房产在信托后的经营状况不能产生足够的收益供投资者分配。

险2：房产变现后如发生大幅度跌价，则优先受益人的利益可能得不到全额保证。

险3：我国信托登记制度的缺失有可能使该房产受益权人的利益不能得到有效的保证。

化险为夷

法1：考察开发商信托的房产是否为其拥有完全产权的资产，且价值是否得到公允的评估。

法2：考察优先受益权占全部受益权的比例。例如某房产经评估后价值2亿元，因此形成2亿元的财产受益权，其中优先受益权1亿元，劣后受益权1亿元，则只有当该房产贬值50%后，投资者的信托财产才会遭到损失。

法3：考察信托公司应该落实的抵押登记以代替目前尚未建立的信托登记。

收益状况

由于目前我国有关房地产项目的抵押手续办理比较正规和顺利，信托公司运作此类信托的经验也较为丰富，所以截至目前还没有出现房地产信托计划未兑付的先例。从各个信托公司公布的信托收益分配报告和到期清算报告来看，已发行的房地产类信托产品运作一切正常，均实现了当初的预计收益率。大致统计目前全国已进行分配的房地产类信托产品收益水平，结果如下：

2002年和2003年发行的已经到期的信托产品中，1年期产品实现收益率水平在3.8%～4%之间，2年期产品实现的收益率水平在4%～5%之间。

2002年和2003年发行的未到期信托产品中，1年期产品收益率水平在4%～5%之间，2年期产品收益率水平在4.2%～5.5%之间，3年期产品的收益率水平在4.8%～6%之间。

2004年和2005年发行的末到期信托产品中，1年期产品收益率水平在5.5%～6.5%之间，2年产品收益率水平在6%～7%之间，3年期以上产品很少。

作者：马　颋

房产回购法律论文 篇2：

房地产企业破产重整实务问题研究(九)

摘要：以房抵债的债权人与债务人之间，形成以房抵债的关系，通常通过一系列的合同加以固定，签订的借款合同、补充合同、回购合同等。本文以房抵债合同文本表现形式加以分类总结出只有借款合同、补充合同、商品房买卖合同的情况;以及除了借款合同、补充合同商品房买卖合同之外，还有回购合同的情况，并对合同条款进行证据分析，从而得出认定为普通债权的结论。进而又从实务的角度提出，处理以房抵债问题在破产案件中是一个非常棘手的问题，牵一发而动全身，案件所在当地政府和法院都会非常谨慎，对以房抵债的问题的处理，并不是证据上分析到位，法律上研究透彻就能够解决，笔者将实践中中能和解尽量和解，能不诉尽量不诉，能不采取强硬手段就不采取强硬推动的思路推荐给读者。

关键词：以房抵债;条款;实务方案

在“以房抵债(上)”一文中(见《中国房地产》中旬刊2018年第1期)，笔者通过检索法律以及最高法院的司法解释、各地法院的对以房抵债的裁判口径，相应的案例，总结出近年来法院在以房抵债问题上的审判思路以及思路的变化。本文中作者着重对案例的细节内容进行剖析，细解以房抵债情况的各种表现形式，并探索找出解决问题的办法。

1以房抵债合同文本表现形式

以房抵债的债权人與债务人之间，形成以房抵债的关系，通常通过一系列的合同加以固定，签订的借款合同、补充合同、回购合同等。大致分为以下两大类：(一)只有借款合同、补充合同、商品房买卖合同的情况;(二)除了借款合同、补充合同商品房买卖合同之外，还有回购合同的情况。

1.1 只有借款合同、补充合同、商品房买卖合同

借款合同是形成以房抵债关系的基础，债权人与债务人之间通过签订借款合同，并将相应款项打入债务人账户，完成货币支付，形成完整的借款合同关系。在签订借款合同关系的同时或者之后签订补充合同，把双方的关系在原有的借款关系基础上叠加相对应的房屋，把借款与特定的房屋捆绑在一起的，并且以此为基础，在不动产登记机关办理网签备案登记，有些甚至办理预抵押登记。根据借款合同、补充合同，债务人向债权人借款，并以债权人开发的房屋作为借款合同的抵押担保，借款合同与补充合同签订的同时，还签订备案的商品房买卖合同。借款和房屋相互之间的关联性，以补充合同加以约定。补充合同约定：前述《商品房买卖合同》标的作为《借款合同》的抵押担保。乙方(即债务人——笔者注)按照借款合同按时足额归还甲方(即债权人——笔者注)借款本息的，甲方同意自乙方向甲方支付本息金额完毕之日起终止《商品房买卖合同》，甲方协助乙方提供资料，由乙方办理《商品房买卖合同》登记备案撤销手续，所涉税费由乙方承担。如乙方逾期七天支付借款利息的，视同乙方同意提前出售约定的商品房，商品房售价按照当时签订的《商品房买卖合同》项下的购房款的50%计算，借款本金将抵作上诉《商品房买卖合同》项下的购房款。如乙方在借款到期之日仍未足额归还甲方借款，未归还的借款本金将抵作购房款，商品房售价按当时签订的《商品房买卖合同》项下的购房款的50%计算，乙方须在二天内开具商品房销售发票给甲方办理房产过户手续。逾期未归还本金的，从逾期之日起办妥房产过户手续期间，每日按本金额的0.5‰计收罚息。本合同与《借款合同》具有同等的法律效力，《商品房买卖合同》作为独立的合同。

以上文件约定具有两个特点：两份文件基本上同时签订，并且在补充合同当中约定以特定的房产作为借款合同的抵押担保。针对该种情况，笔者认为应当按照如下原则认定.

第一，债权人的抵押担保物与网签(或者预告登记)的房屋完全一致或者基本一致，即可认定债权类型为民间借贷。如以房抵债的债权人主张履行商品房买卖合同，法院可依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定进行处理，即当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

第二，如债权人的抵押担保物与网签的房屋基本信息存在不一致的情况，应当核实区分情况认定。(1)如果不一致的原因是因为网签备案时，当时网签备案了一份商品房买卖合同，后又重新备份了一份品房买卖合同，这种情况需要核实进一步，核实当时网签备案的合同与最终备案的合同是否均指向同一套房，同一个人。如果核实之后确认只是商品房买卖合同的编号上有所区别，其实指向的均为同一套房。那么也可以对该债权予以认定，债权的类型认定为民间借贷。如果核实之后发现不仅商品房买卖合同的编号上有所区别，指的也不是同一套房，则需要核实情况，核实是抵押物的调整，还是另行购买商品房。

1.2回购

1.2.1只有回购合同

只有回购合同的情况，回购合同的条款约定：乙方(即债务人——笔者注)未按约定，每月20日前支付回购款的，如逾期30天以内，乙方按回购房屋总价未付部分回购款的日3‰向甲方(即债权人——笔者注)支付违约金;如逾期超过30天，则乙方按照回购房屋总价未付部分回购款总额的30%向甲方支付违约金，并且甲方可以解除本协议，要求乙方继续履行《商品房买卖合同》，已付款项不予归还。如乙方未安按照约定所有回购款项在某年月日日前全部付清的，如逾期30天之内，乙方按回购房屋总价未付部分回购款的日3‰向甲方支付违约金;如逾期超过30天，则乙方按照回购房屋总价未付部分回购款总额的30%向甲方支付违约金，并且甲方可以解除本协议，要求乙方继续履行《商品房买卖合同》，已付款项不予归还。

以上条款可以看出，债务人的真实目的是通过签订商品房买卖合同实现融资目的，双方约定回购实际上属于对借款本息收回的约定。

商品房回购合同当中约定回购款项的支付方式是按月分笔支付的，与借款利息的支付方式相同;商品房回购合同的内容重点关注的是债务人如何支付回购款，而不是何时交付商品房，这显然与一般商品房买卖合同的约定不符，也与商品房买卖的合同目的不符。根据商品房回购合同的约定，其回购条款均符合借款融资的特征，且债权人与债务人之间的真实目的是通过签订商品房买卖合同实现借款融资目的，因此，应当认定为债权人与债务人之间的法律关系为民间借贷法律关系，债权性質为普通债权。

1.2.2兼具补充协议和回购合同的情况

除借款合同、补充合同之外，还有补充协议书、商品房回购合同的情况，债权人与债务人之间签订借款合同、补充合同是双方关系的第一阶段，在第一阶段中，双方以通过签订借款合同、补充合同将意思表示为以签订商品房买卖合同的方式来担保借款的安全，其基础法律关系为民间借贷。随着时间的推移，债权人与债务人还存在补充协议书和商品房回购协议。但在补充协议书和商品房回购协议中，债权人与债务人之间的意思表示发生过变更，应当以补充协议书和商品房回购协议的意思表示为准。根据补充协议书的约定，在借款到期的情况下，债权人与债务人之间对之前的借款本息进行结算，并且重新签订了商品房买卖合同，同时又签订商品房回购合同。因此在第二阶段，根据补充协议书以及商品房回购合同的约定，债权人和债务人之间目的还是通过签订商品房买卖合同实现借款融资目的，仍应当认定法律关系为民间借贷法律关系，债权性质为普通债权。

2破产实务中以房抵债问题的解决思路

笔者在“以房抵债(上)”一文以及本文的前半部分中都是从法律的定位，来分析以房抵债的认定思路和理由，即有证据方面的分析意见，也有适用法律条款和依据。但处理以房抵债问题在破产案件中是一个非常棘手的问题，牵一发而动全身，它已经成为成为破产办理案件办理时间长的一个很重要的因素。在破产案件办理理过程中，在以房抵债的事实清楚，法律性质能够确认的前提下，管理人都希望强硬快速推进，希望由政府强行解决以房抵债的网签备案和预告登记，但政府一般情况下都较为谨慎，办理破产案件的法院也同样有所考虑。因此对以房抵债的问题的处理，并不是证据上分析到位，法律上研究透彻就能够解决，笔者认为在实践中中还是要采取能和解尽量和解，能不诉尽量不诉，能不采取强硬手段就不采取强硬推动的方式。

2.1 方案一

某房地产有限公司因该公司自资金实力不足，在开发某房地产项目过程中管理混乱，对外高额融资，导致资金链断裂，于2015年中旬全面停工。可售房源1200套，工程停建时已经签订预售合同1000套，除500余套属于正常销售外，其余均为借款提供担保或以房抵债。购房户上百次聚众至政府上访，造成巨大的维稳压力及影响。本案情况复杂，债权类型囊括了房地产企业所能遇及的各种情况，包括购房者、工程款债权人、金融机构债权人、民间借贷债权人。购房者中又涉及正常购房、以房抵债、以商品房买卖合同作为担保、假按揭等情形;工程款债权人涉及商品房预售资金监管、工程款债权人主体认定等问题。在购房者债权权益保护方面，坚持“生存权益”第一位保障的原则，将不超过一套房、住宅性购房、不属于以房抵债或担保的消费性购房者的债权，确定为最优先保护的群体，并赋予其选择权，可根据自身情况选择退款或是继续交房。对以房抵债或以商品房买卖合同作为担保的情形，考虑到房产公司进入破产清算无法继续建设交房的事实，严格按照基础的借款、担保、工程款等法律关系审查认定。民间借贷债权审查方面，在公安机关前期调查的基础上，确定无论是否被纳入刑事非吸案件、无论是否个人名义借款(资金投入公司)、无论是否进行以房抵债，均按照“损失额”标准审查认定债权，这是公安机关和管理人综合平衡认定结果，带有一定的强制推动的形式，要达到这种效果，需要启动府院联动的机制。

2.2方案二

在破产案件中，以房抵债的债权金额，占普通债权组较大的份额，涉及房产数量大。对于强行推动认定为普通债权的结果，网签债权人并不认可，他们有两种方式主张权力，一种方式是向人民法院提起诉讼，另一种方式对重整计划草案行使否决票。管理人预测网签债权人的意见将影响重整计划草案普通债权组的通过，而且由于普通债权组人数众多，法院强裁的可能性很小。因此，如何解决网签债权问题是一大难题。经过多轮的沟通协商，最终终于双方达成一致，明确以房抵债的债权为普通债权，但由重整方作出让步，在经济上让与一部分利益给以房抵债的债权人，债权人将对重整计划草案的投票表决权整体授予重整方行使的方式，获得网签户的整体授权，同时明确重整计划通过后，网签债权人配合重整方解除网签备案和预抵押登记手续后，重整方将债权总额的约定的款项一次性支付给网签户。以上方案解决了影响重整计划草案通过的不稳定因素，为重整计划草案表决通过创造了条件。

2.3方案三

破产案件往往涉及刑民交叉问题，民间借贷债权审查过程中，很多案件多会出现公安机关也在追究债务人法定代表人或者单位非法吸收公众存款的案件，这种情况会导致管理人的债权认定放缓速度导致以房抵债债权性质处在待定状态。实践经验告诉我们，这种含而不发的的时机是解决以房抵债问题最好的时点，因为以房抵债的处理有多种可能性，可能性之一是全部被认定的普通债权，在破产清算的状态下，普通债权的受偿率低于10%的可能性非常大，因此，如果能使以房抵债的群体在债权尚未认定的前提下，与管理人或者重整意向人达成一致意见，收购以房抵债的债权，这样就能很顺利的解决这个群体的问题，网签备案和预告登记的问题也就随之解决。但这种方式涉及到两个法律问题，第一是对以房抵债款项性质的模糊化，在没有认定债权性质之前，就按照可行性实操的情况加以操作，虽然在实务中可行，但法律上是否会存在问题，实务中管理人为了推进案件的办理，对该问题采取变通方式处理完全是可能的，但与法院的思路是否完全吻合，必须进行论证。第二是付款的对价和支付时间的确定需要商议，以房抵债的债权人为了能够尽快的收回款项，他们让步但与付款时间联系在一起。这批债权人有很多都是专业放高利贷的债权人，因此只要确保债权人的底线，能够本金收回大部分就能够谈成。另外，付款与办理网签的转移也是会联系在一起，实务中通常的做法是先付款后转移，但这并不是唯一的方式，既然是商议就所有的内容都可以商谈，只要有利于双方问题的解决。

作者：徐淑华 黄耀 王邦彦

房产回购法律论文 篇3：

我国“类房地产投资信托基金”的发展困境与法治化进路

〔内容提要〕房地产投资信托基金(以下简称“房产信托基金”)作为一种融资工具对房地产企业的发展具有重要的作用。当下，我国的“类房产信托基金”市场初露锋芒，但却存在法律供给不足、配套措施的不协调及投资风险不可控等多方面的困境，在明晰目前市场的需求与制度延伸的可行性下，应当在制度层面明确其属性、交易规则，同时拓宽投资渠道，提供政策扶持，以此促进我国房产信托基金的发展。

〔关键词〕房地产投资信托基金资产证券化法律供给

一、我国“类房产信托基金”的发展困境

目前，我国的房产信托基金产品中多为“类房产信托基金”产品，从长远发展而言，中国房产信托基金市场亟需完善。

(一)房产信托基金法律供给不足

我国市场中的“类房产信托基金”产品多嫁接于其他产品结构之上，还未能提供房产信托基金创设专门的监管、交易规则。当前现行的仅有《公司法》《信托法》等法律可作为参考依据，但难以为房产信托基金提供明确的法律保障。在法律供给不足的情况下，我国“类房产信托基金”产品将存在一定的法律风险。

域外市场为了鼓励房产信托基金的发展进而盘活本地区房地产市场，多数会给予房产信托基金实体优惠的税收安排。目前，国内还没有就“类房产信托基金”产品制定专门的税收优惠政策，“类房产信托基金”产品设计时需要将资产装入私募基金，涉及土地增值税、企业所得税、营业税、契税、房产税等税收负担，特别是资产重组时，土地增值税将会导致重组成本过高，而且企业和投资人的所得税不能减免，这就对国内“类房产信托基金”的投资回报率带来了很大压力。

(二)房地产配套制度不协调

为了达到风险隔离目的，房产信托基金在设计中会涉及到房产的所有权和受益权分离，我国现有的房产登记制度无法满足这一需求，这会对房产信托基金的所有权流转及流动性产生打击。另外，房产信托基金打包物业、地产转让对价以及打包资产必须要进行合理评估，而投资性房地产评估管理制度的缺失造成公允的房地产评估异常困难。

(三)投资者投资风险较高

房产信托基金的主要标的是房地产，我国集中在二三线城市的优质地产。在实践中，此类房地产存在严重的租售比倒挂问题。为此原始权益人在剥离原始资产进行房产信托基金融资时，为保留回购资产或者保留资产增值收益，在协议中一般会设计回购条款。有效回购条款的缺失将导致原始权益人无法实现回购，如被誉为国内首单权益型房产信托基金的中信启航，在2016年的债券回购危机中，就反映了原始权益人对物业增值收益进行回收的强烈愿望和回购条款约定不明确之间产生的冲突。同时，回购条款的设计需要一定的技术性需求，内容的缺失或是条件的不合理均可能导致风险隔离的失败。

二、我国“类房产信托基金”市场建设的法治化进路

当前，中国房地产市场已从增量转为存量，房产信托基金将成为盘活巨额存量资产的重要解决方案，因此应当为“类房产信托基金”交易构建更加完善的法制框架。

(一)房产信托基金的法律属性及规则的明确

制约我国房产信托基金产品发展的一大重要因素就是法律地位不明确，缺少为房产信托基金产品量身定制的交易规则和标准。虽然2018年4月25日中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(以下简称《通知》)，但也仅是针对房产信托基金产品中的一个类型，即住房租赁证券化。尽管《通知》并未给房产信托基金产品的属性进行定义，也未解决房产信托基金产品法律性质不明的问题，可是《通知》为房产信托基金交易规则和标准的构建提供了重要参考。首先，《通知》明确了租房租赁证券化是一项特殊类型的投资产品，需要设立专门的规定，一定程度上认可了其在法律上的独立地位;其次，从《通知》不难看出，监管层在住房租赁证券化基本条件方面主要的关注点为底层资产的质量以及发行人的资质，底层资产的可靠性是资产证券化结构得以维系的基础，因此在今后的制度设计中也应当重点关注这一方面。另外，为了在房产信托基金产品发展初期培养投资者信心，可以考虑将房产信托基金纳入场内交易，为房产信托基金设立审批要求，并增加较为严格的信息披露义务。

(二)配套制度的建设

要想积极稳妥推进房产信托基金在我国的发展，法律制度建设必须先行。缺乏有关房产信托基金的法律规定正是阻碍房产信托基金在我国境内发展的重大原因。因此，应该对《证券法》进行修改，将房产信托基金产品明确地纳入“证券”的范畴，并对房产信托基金产品的设立条件、投资管理、信息披露等方面作出详细清晰地规定。

由于房产信托基金在资产重组过程中可能涉及到双重征税的问题，因此建议在资产重组过程中应该免征收土地增值税与契税，同时对于持有资产未变现的部分暂缓征收企业所得税。坚持税收中性原则，对房产信托基金的投资者只征收一次所得税即可，避免双重征税，从而营造公平竞争、有效激励、有序经营的制度环境。

(三)投资渠道的拓宽

1.通过房产信托基金发展住房租赁市场。目前，我国金融市场发展尚未成熟的主要原因在于国内融资是以间接融资为主，直接融资为辅的方式。我国租赁性保障房的投资资金主要来源于政府拨款，间接融资存在较高的依赖性，因此仅依靠政府出资的投入是不够的。在市场经济下，租赁市场的发展离不开社会资金的参与。房产信托基金出现的最初目的就是通过集合投资者资金，投资于具有收益型的物業，从而获取以租金为表现形式的投资收益。另外，房产信托基金还可以与政府、房地产企业合作，三方发力收购三四线城市过剩的商品房，再转售成租赁性保障房，从而解决房地产去库存压力的问题。将房产信托基金引入房产租赁领域能够促进政商合作关系，得到良性发展也能够有效降低成本，推动民生领域的投资建设，为政府投资提供新思路。

2.通过房产信托基金发展商业房地产。房地产行业在我国国民经济体系中属于支柱型产业，同时也是典型的“资金密集型”产业。我国商业房地产的融资方式主要还是依赖于传统的融资方式，分别为以自有资金为主的内源融资和以银行信贷为主的外部融资，直接融资方式占比较少。而内源融资受到企业经营状况的影响，使得银行信贷成为了商业房地产最主要的融资方式。因此，发展商业房地产的关键之处就是如何解决资金的周转，显然资产盘活的热切需求势必推动商业地产房产信托基金的发展。

(四)产品政策的支持

美国的房产信托基金产品可以说是房地产领域的一个免税特殊载体，免税政策是房产信托基金市场能够繁荣的重要原因。税收政策是房产信托基金架构中的重要影响因素，我国目前尚未就相关方面出台税收优惠政策，这在很大程度上削弱了房产信托基金产品的投资回报率，更是减少了投资者的投资热情，不利于房产信托基金市场的发展。而在当前中国整体调整房地产行业的产业政策下，给予房产信托基金大幅度的税收减免可能较为困难，但可以在有限范围内给予一定的税收优惠，同时也可以给予房产信托基金其他方面优惠。对于房地产信托基金的税收优惠并不需要对房地产行业的直接优惠，可以借鉴当前对资本产品所采取的优惠方式，仅对信托基金产品本身进行过程性的税收优惠，如设置税前扣除项目、递延纳税等多种方式。

(作者单位：浙江工商大学法学院)

作者：连逸夫