高层住宅管理措施

第1篇：高层住宅管理措施

高层住宅结构设计优化措施

摘要：当前形势下，由于我国经济的发展，建筑市场的不断发展以及人们生活质量水平的不断提升，使得对于建筑工程的要求越来越高。如何设计出经济合理可靠的高层住宅建筑结构，是设计人员要面对的问题。而掌握高层住宅建筑结构设计要点，正确合理地处理结构设计时所出现的问题，是结构设计人员必须具备的一项基本素质。因此，在进行建筑结构的设计的时候，加强对于建筑结构的设计是非常重要的。由于城市进程的不断加快，在进行建筑的时候，加强对于建筑结构设计，是建筑中最重要的一部分。笔者主要针对于高层住宅结构设计中的现状及优化进行详细的探究。

关键词：高层住宅;结构设计;优化

前言

在建筑工程中建筑结构设计是非常重要的，它除对建筑物性能有着重要影响之外还对建筑工程具体施工方案，整个工程的经济利益产生重要的作用。与此同时，对于每个基本构件，设计人员也要细致重视，设计工作也要结合实际中的工程所需，从而使工程图纸可以很好的为整个工程服务，实现其应有的价值。

一、建筑结构设计的内容

在进行建筑工程的设计的时候，加强对于建筑结构的设计是非常重要的。建筑结构设计主要就是对于建筑的结构进行设计、对于暖气以及通风的设计、电气以及给排水的设计。要想使建筑达到标准的要求，就需要保证建筑设计的每一个环节都需要满足人们对于建筑提出的要求及其自身所具有的科学合理性。只有这样才能够保证建筑的整体水平达到相关的建筑要求。建筑结构设计时，为了使建筑能够更加具有科学性，就需要对于建筑结构中构件的承载力的极限以及正常使用中产生的极限进行详细的计算，保证其符合相关的设计标准。另外，对于建筑结构设计来说，会因为有多种效应同时作用在结构上，这就要求结构设计人员，对于结构进行详细的计算分析，将建筑中的各种不利的因素进行详细的考虑。另外，在进行设计的时候，还要求设计者根据实际的情况，进行建筑抗震设计。

二、高层住宅结构设计的现状和存在的问题

城市化进程的不断加快，造成城市的住房紧张，房价一路高升，迫使住宅由多层向高层发展，出现了钢筋混凝土框架结构的高层住宅。高层住宅建设经过几十年的快速发展，研制出了高强度的建筑材料，完善了抗震结构体系，创立了新的设计理论，尤其是计算机在结构设计中的应用，为高层建筑的安全设计提供了有力支持。

1） 高层住宅结构的现状。在高层住宅的建设过程中，逐渐形成了框架剪力墙结构或框架简体结构和巨型结构。钢则是这种结构理想的建设材料，因为钢结构具有强度高、抗震性好的优点。但是全钢的结构造价高、耐火性差，这样造价低、承载力强、材料丰富的钢筋混凝土结构便应运而生，加之合理的结构设计，增强了建筑的抗震性能。当然，钢筋混凝土结构也存在着自重大、构件断面尺度大的问题。因此需根据钢和混凝土的特点，设计出更好的结构形式，以获得合理的经济效益和精良的技术。

2） 高层住宅结构设计中存在的问题。工程质量的好坏，尤其是住宅建筑的质量优劣直接影响人们的生命安全。结构的设计对于建筑的安全、经济来说至关重要。但在结构设计中还存在着一系列概念、方法上的差错，这些差错有的是没有理解设计方法;有的是设计人员不顾实际情况盲目套用别人的设计结果;有的则是没能建立正确的设计结果的验证体系。所以为保证建筑的质量，必须加强设计人员管理和提升设计结果的验收标准。

三、高层住宅结构设计优化及抗震结构优化的措施

伴随着房地产业的发展，与之相关的建材和建筑工艺也获得飞速发展，人们对住宅的安全性和审美性提出了更高的要求，目前随着高层住宅的发展，结构的抗震性成为设计的重要内容。下面对高层住宅的绿色环保和抗震性等方面进行分析以实现结构设计的优化。

1） 高层住宅结构设计优化存在的问题及原因。结构设计的优化通过将有限分析技术和优化技术相结合，实现了对结构尺寸和形状的控制。但在具体的应用中仍存在着结构优化与理论不一致的问题，原因主要有 ： 目前高层住宅建设没有明确规定要使用优化设计;建筑的设计和管理体制使设计人员缺乏对结构进行优化设计的动力;传统的结构设计优化方法无法实现离散变量优化，因为建筑尺寸的大小、型钢的型号变化都不是有规律的，不合理的分析反而会使工程的计算量急剧增加。

2） 高层住宅结构优化设计的理念。随着全球气候变暖、环境污染、生态破坏等问题的出现，“绿色建筑”应运而生。“绿色建筑”是人类实现与自然和谐共处，享受高效、舒适生活空间的有效途径，还可以实现资源节约，环境保护。它是在最大限度地保护生态平衡的基础上，充分利用自然资源进行建造的建筑，所以又称为生态建筑、节能环保建筑。经过结构设计的优化，建筑结构降低了对钢筋、混凝土等资源的使用量。这样既保护了环境又实现了资源的充分利用。

3） 高层住宅抗震结构设计的原则。合理的结构形式对于增强高层住宅的抗震性有着重要作用，因为建筑物的结构会随着地震的发生而改变。要做到建筑结构具有很强的抗震性能，需要高层住宅的设计人员根据建筑类型和地震的级别选择不同的结构类型。所以在对高层住宅的结构进行抗震设计时，首先应综合考虑建筑的性能，如 ： 稳定性、承载能力、延性、刚性，对于建筑的结构比较薄弱的部位应加强抗震措施。同时在进行抗震设计时，应设多重防线，从而使高层住宅形成完整的抗震体系，达到良好的抗震效果。并且在处理建筑的结构关系时，应该有足够的韧性，从而提高建筑的抗震能力和延性。

四、结语

目前，由于我國社会经济的发展，高层住宅越来越多的出现在人们的视野及生活中，高层住宅作为社会经济发展的产物，其建设要求既安全环保又效益显著。这样住宅结构的设计不仅要缩短设计周期，充分利用建筑材料的性能，还应把握高层住宅结构设计中存在的问题，对住宅结构的设计进行优化，加强结构的抗震性能，以改善人们的生活环境，减轻城市发展的压力。

参考文献：

[1] 陆波. 高层剪力墙住宅结构优化设计原则及措施[J]. 冶金丛刊， 2019， 004（010）：190-191.

[2]于连政. 高层住宅剪力墙结构方案设计及工程应用[D].  2019.

[3]文涛， 陈思杭， 韦康. 试析高层住宅建筑结构抗震的优化设计[J]. 建筑工程技术与设计， 2018， 000（015）：858，892.

（作者单位：河北建筑工程学校）

作者：贾晓飞

第2篇：高层剪力墙住宅结构设计措施优化分析

摘要：隨着建筑业的发展，住宅设计的质量引起了公众的关注。现阶段住宅主要由钢架和剪力结构组成，具有较强的安全性和稳定性。因此，框架-剪力结构的分析具有非常重要的实际和经济效果。本文主要探讨框架剪力结构在高层住宅建筑中的应用，对如何优化高度进行相应的探讨，并针对提高剪力墙的设计质量提出针对性的解决方案，并参考相关设计人员。

关键词：高层建筑;住宅;剪力墙;结构设计

引言

随着城市化进程的推进，高层建筑将不断出现，有效地增加了土地比例。高层住宅主要采用框架剪力墙节点设计体系，其设计水平影响高层住宅的设计质量和安全性能。剪力墙结构具有较大的侧向刚度、较好的抗震性能和较小的侧向位移等优点，可以满足不同特征的建筑物，特别是高层建筑的要求。剪力墙在高层住宅建筑结构体系中的作用主要是传递外荷载，抵抗外力变形，在发生地震时稳定结构体，防止剪切破坏。在整个结构体系中，剪力墙在设计上追求对称统一，尽可能分布，具有抗弯延性，抗震性好。剪力墙本身承载能力强，可以实现自身结构的稳定，在外界环境变化时保证主体结构的安全。

一、高层剪力墙结构概述

1.1 剪力墙结构

可见剪力墙是一种墙体形式，结合实际使用需要进行性能分析，可见抗震设计注意事项明确，性能管理良好。墙体设计最重要的是增加其承载力。剪力墙结构可以通过用混凝土钢筋代替现有的框架结构来承受荷载。性能分析应作为澄清某些类型的基础。最大限度地发挥现有形式在水平力分析过程中的作用。

1.2 剪力墙的特点

剪力墙结构具有良好的承载能力和抗侧向力，在实际评估和实施时明确结构类型，在综合管理的基础上明确荷载类型，在实际管控过程中提前进行性能分析。剪力墙结构的侧向刚度较大。可以看出，高载荷和横向位移受距离的影响。如何提高利用率是关键。结合特殊的受力结构形式和室内传统指标等可知，需要提前明确和增加特性。住宅的整体高度以空间利用率为基础，必须提前优化设计，以满足和便利指标要求。总体进程。剪力墙结构在抗震方面具有明显的优势，而且基于结构本身，必须吸收地震能量才能达到理想的抗震效果。在实际设计和指导中，要注意结构预置，剪力墙结构造价相当高。由于结构复杂，施工繁琐，工程造价也较高，为实现整体优化设计，达到预期效益，必须提前确定管控指标。

1.3 剪力墙结构设计的优势

在现代建筑设计中，了解建筑的安全性、适应性和可靠性，在实际设计和指导中，需要做好结构的设计和测绘，将需要掌握基于地震形式和结构模式的关键。在结构布置过程中，要明确规范、抗震性能和指标，在高层住宅建筑设计中，应提供预设空间。如何降低建筑压力是关键，首先要根据建筑性能进行剪力墙外观设计，确保整体美观。建筑设计在考虑安全因素和美学原则的情况下具有经济原则，并预先进行优化和分析。建筑设计需要实现经济原则、安全系数、美学原则，剪力墙结构设计具有优势。

二、高层住宅剪力墙结构设计优化方案

2.1 优化原则

住宅高层剪力墙的结构设计应遵循对称和分散的原则，尽可能保证统一，与周围环境达到统一的整体。剪力墙可以沿分布方向的垂直和水平方向放置。剪力墙更适合放置在房屋的末端变化或平面结构的变化上。相对较大的负载或位置，例如楼梯间和电梯。实现布局的均匀性和分散性，以减少结构的扭力。如果不能实现结构对称，保持剪力墙的刚度中心靠近质心。剪力墙的垂直布置必须能够达到穿透高度，以保持顶部和底部之间的刚度。连续性;受力墙可布置为单式或T型和L型。单型为3个以上，长度不能超过8m。对于剪力墙间距，避免内部弯曲，控制剪力墙间距，保证屋面边高。剪力墙的数量应适当设置。太多会造成材料浪费，太少会对主体结构的设计造成安全隐患。剪力墙的数量只需满足横向变形要求即可。对于高层住宅，通常采用短支剪力墙，自然振荡周期为0.050.1m，短桥剪力墙长度为墙厚的5倍。在设计过程中避免特殊形状的柱子或内嵌剪力墙。剪力墙的层间位移应有效控制在两端弹性水平位移的1.2倍以下，如果1.2倍不能控制，则应控制在1.5倍以内。长剪力墙可设置结构子孔，以利于形成连接墙，以改善墙体的刚度分布结构，不适用于单腿或单腿剪力墙。结构主梁不应安装在剪力墙上部的连接梁中，安装时应采取相应的加固措施，剪力墙的垂直布置应由下至上逐渐减少，主要目的是避免僵硬。

2.2 结构参数的有效控制

必须控制高层住宅剪力墙的位移率、循环率、位移角等重要参数，使住宅剪力墙达到规范设计要求。在高层建筑中，垂直构件的平移位移与楼层间位移的比值可以通过位移比限制建筑物的不规则性，有效防止主线的偏心或扭转效应。需要明确定义摩天大楼竖向构件的位移比，最好不大于1.2，位移角也应小于1%，这两个指标对整体剪力具有非常重要的指导作用。墙面布置过程。根据建设项目的实际情况，布局符合指标要求。

3.3 剪力墙连接梁优化

剪力墙连接梁主要是指各剪力墙之间相互连接的梁，当对剪力墙施加过大的力时，不可避免地会引起变形，缩短建筑物的寿命。因此，在设计过程中，对剪力墙连接梁进行了优化，有效控制了连接梁的高度，确保在合适的范围内，避免了连接梁因尺寸问题而产生的剪切变形。同时，控制连接梁的剪力墙受力，合理调节其结构性能。避免在您的设计中使用过多的地板墙来减少壁厚- 这种方法容易导致刚度急剧变化。要明确剪力墙的位置和数量，保持上下均匀，使得剪力墙沿着住宅整体的高度均匀发生变化。

结语

在高层住宅的结构中，剪力墙发挥着非常重要的作用，具有明显的优势。针对剪力墙的结构设计特点，工程设计人员必须根据高设计的具体要求进行合理的设计。高层住宅。进行布置，相应的扩容处理，不断提高剪力墙的设计性能和强度，实现主体结构的稳定和安全。为优化高层建筑剪力墙结构，达到提高质量的目的，应采取与墙外弯矩和剪力墙连接梁相对应的优化措施。

参考文献：

[1]马智英，关洪成.混凝土剪力墙结构的设计要点[J].工程建设与设计，2020(07)：22-25.

[2]苏松.论剪力墙结构在建筑结构设计中的应用[J].绿色环保建材，2020(03)：73+75.

作者：简祥杰

第3篇：高层住宅建筑外墙渗漏的原因及控制措施探讨

【摘要】本文针对高层住宅建筑外墙的渗漏问题，从问题产生的根源上解决处理措施，并结合工程实践情况加以分析，对高层住宅建筑外墙防渗漏施工起指导作用。

【关键词】外墙;渗漏;措施

引言：

高层住宅建筑由于美观、采光好、视野开阔、结构安全、土地利用率高等优点发展迅速，目前已经成为我国的主力住宅建筑形式。但是高层住宅外墙渗漏是影响房屋使用功能，是业主投诉较多的质量通病之一，本文结合某高层住宅小区浅析高层住宅建筑外墙渗漏的原因及控制措施。

某市小区位于河南省某县级市，近些年随着城市发展，逐步兴起高层住宅建筑，当地先后建成多个高层住宅建筑群小区，该小区现已成为当地地标性建筑。但是由于项目的建设经验不足，自项目建成后关于外墙渗漏的施工质量问题，投诉源源不断。主要表现在雨后住户山墙内墙面成点、片状零星水迹，窗口下部涂料霉变、壁纸卷边脱胶、窗口瓷砖松动等。

1、建筑外墙渗漏的原因分析

根据外墙渗漏的表现形式，分析认为由以下原因造成：

1.1构造方面

1)从结构形式看，高层建筑的风阻、外墙风压、迎风面面积远大于普通多层建筑物，在风力的作用下雨水对外墙的侵蚀作用更强。

2)从施工材料看，外墙围护结构由钢筋混凝土剪力墙和加气混凝土砌块构成，尤其是窗洞口下部及两侧多采用加气混凝土砌块砌筑，砌块本身孔隙率较大，易湿水，易引起内墙局部潮湿发霉。

3)从施工工艺看，钢筋土墙体施工中留下的对拉螺栓孔和外挑式脚手架的预留孔洞较多，如无有效封堵措施，将成为水气侵人内墙面的通道。

1.2管理方面

由于工程管理不到位造成从施工准备到施工验收多个阶段把关不严，共同造成外墙渗漏。

1)施工准备阶段，管理人员未认真学习设计文件，对规范图集不熟悉，对关键构造节点不清楚，技术交底流于形式，施工工序不清晰。未采取“样板先行”等管理措施即开始大面积施工。由于管理疏忽，缺少质量证明文件的不合格原材料流入施工现场，无砂浆配合比或未严格按配合比计量。项目质量管理体系不健全或落实不到位，目标不明、责任不清、管理混乱。

2)施工阶段

不按设计要求和施工规范进行施工，商品砼水灰比过大，造成混凝土硬化后孔隙较多，影响到砼墙体的强度。浇筑时振捣不密实、养护不及时、拆模过早，也会造成砼墙体出现蜂窝、麻面、孔洞以及裂缝等现象。

砌体墙砌筑质量不合格，存在多种质量通病，如：砌筑砂浆配合比不符合设计及规范要求;砖层水平灰缝砂浆饱满度不足;框架结构中填充墙砌至接近梁底或板底时，未经停歇，即砌斜砖顶至梁、板底，后期易产生裂缝。

外墙抹灰前未对混凝土剪力墙的对拉螺栓孔及外挑式脚手架的预留孔洞，进行认真封堵或未封堵。脚手架预留孔洞包括支撑架体的槽钢预留洞和固定架体的连墙件预留洞，槽钢预留洞通常是200×300mm的矩形孔洞，尺寸较大，连墙件预留洞呈规律性分散分布，往往容易忽略，如果处理不好，易造成后期外墙渗漏。

外墙保温层与墙体之间防水抹灰层，施工质量不符合要求。砂浆未严格按照配合比制备，抹灰前未对墙体洒水润湿，抹灰层厚度较大的区域未分层，冬季大风天气施工未采取保护措施，造成外墙抹灰层空鼓、裂缝。

3)检查、验收阶段

未建立立样板先行制度，即开始大面施工，失去了通过样板的验收，提前发现并解决质量问题的最早机会。如未通过样板区域的邻水试验观察内墙面的渗漏情况;隐蔽验收未经验收擅自隐蔽或验收过程流于形式，未严格按照施工及验收规范实施，给后期外墙的渗漏埋下了隐患。

2、防止高层住宅建筑外墙渗漏的控制措施

根据外墙渗漏的原因采取相对应的控制措施，从根源上解决外墙的渗漏问题。

2.1对拉螺检孔渗漏的处理措施

1)混凝土外墙在施工中形成的对拉螺栓孔，依据墙体胶木模板计算书精确定位、均匀排布，减少不必要的孔洞。在进行技术交底时，要求同一墙体的同一螺栓孔，外侧模板的孔洞的位置比内侧模板的孔洞位置低10～20mm，与水平方向形成5%～10%的坡度。

2)外墙施工前对混凝土外墙螺栓孔洞进行封堵，封堵材料采用聚氨酯发泡胶和硅酮耐候密封胶，具有封堵速度快、效果好、价格便宜等优点。

2.2外挑式脚手架的预留孔洞的处理措施

1)脚手架拆除后，对槽钢预留洞和连墙件预留洞内的模板进行剔凿，必须全部剔凿干净，依据事先編制且经批准的混凝土缺陷修复方案处理。首先对预留洞表面凿毛，剔除松动灰浆和石子，对表面进行清扫并洒水润湿，模板封堵后，浇筑前在预留洞表面涂抹水泥素浆或与混凝土内砂浆成分相同的水泥砂浆，浇筑同标号微膨胀混凝土，浇筑完成，振捣密实，定时洒水养护。

2.3墙体缝隙的处理措施

1)外墙砌体的砌筑材料应选用合格的砌块和砌筑砂浆，严格按照砌体设计及施工验收规范施工，满足砌块的产品龄期不少于28天，含水率不大于30%，砌筑砂浆饱满度不小于80%，灰缝不大于15mm，对砌体墙上部与结构主体之间的空隙，处理的间隔时间不少于14天等。

2)加气混凝土墙与混凝土墙交接处沿缝抹3mm厚抗裂砂浆，随即压入300宽涂塑耐碱玻璃纤维网格布，表面用抗裂砂浆抹平，以盖住玻纤网格布为准。

2.4外墙抹灰层的处理措施

外墙聚合物水泥防水砂浆防水层设在保温层和墙体基层之间，兼具防水和找平的作用，在施工有以下施工要点：

1)先用合格的抹灰材料和外加剂，严格按找实验机构出具配合比配置，按规范规定留置砂浆试块。

2)基层处理：清除外墙面的浮灰、松散石子等杂物，砌体墙与混凝土墙玻纤网格布(或钢丝网)铺贴完成后，在混凝土外墙表面用机械喷涂一层1：1稀糊状内掺107胶的水泥砂浆，表面凝固，手掰不动为止。

3)分层抹灰：直方、找规矩完成后，先抹底层砂浆，后抹面层砂浆，如墙面平整度较差，应分层分遍与充筋抹平。

4)细部构造：分隔缝的间距、宽度、深度，应横平竖直、均匀一致。檐口、窗台、雨棚、阳台、压顶和突出墙面的凸线等上面应作流水坡度，下面应做滴水线(槽)、抹灰层完后及时洒水养护，防止空鼓裂缝。

2.5外墙窗户安装的处理措施

外墙窗户采用“抹灰后塞口”施工工艺。对于防止窗户造成的外墙渗漏有以下优点：

1)窗框的安装可在内外抹灰层完成后，窗框与窗扇可同时安装，便于成品保护，避免窗户出现不易发现的损坏漏水。

2)由于窗框与抹灰而有间隙存在，促使安装单位按规范要求填塞框与墙体间的缝隙并密封，保证了密封效果。

3)窗框的安装，用膨胀螺栓固定在洞口上，窗框下部应严禁采用贯穿窗框的螺栓，防止后期由窗户向墙体内渗水。

4)由于先抹灰后立窗框，可以有效避免窗下部的泄水孔被堵塞或反水。

3、结束语

以上对高层住宅建筑外墙渗漏危害、形成的原因及治理措施进行了初步探讨，具体在施工及住户往后居住中出现问题，我们要多观察、多分析、多总结，结合多种预防处理措施，尽量避免高层住宅外墙渗漏问题对房屋使用功能的影响，为住户营造美好家园。

总之，对于高层住宅建筑外墙渗漏控制是一个综合性的课题，要通过设计、施工、材料优选等环节进行全面控制，才能减少渗漏的产生。

作者简介：

王永辉 男 本科毕业 施工现场项目经理 工程师

作者：王永辉

第4篇：高层住宅楼宇管理的内容

作者：admin发布于：2010-10-18点击：57

高层住宅楼宇管理的内容

一，代表购房业主(住户)验收楼宇

物业管理部门最好能在楼宇规划设计时就提前介入，并在施工中同步进行质监，一旦发现问题就要求及时整改。 在楼宇完工交付使用之前，根据各项规定标准，对楼宇进行全面的内外部的竣工验收，边验边改，以尽可能完好的物业交付业主使用，维护广大业主合法权益。

二，依法维护居住环境的完美

要依据《住户手册》《管理公约》等与业主订立的相互间的行为规范，坚决杜绝类似封闭阳台等违章搭建，空调室外机组要有统一的安装位置，冷凝水管要有统一的排放总管理。原则上不允许在外墙立面上搭建晾衣架。业主装修时若损坏外墙立面装饰，坚决要求责任者恢复原状。

三，做好给水，排水管理

由于城市管网压力不够，因此高层建筑的供水需另行加压。当建筑物超过一定高度后，还必须在垂直方向将全楼分成几个区，分压供水。否则上层和下层都会产生问题，如下层给水压力过大，会引起喷溅现象;上层的水龙头由于流速过大影响出水，还会产生负抽吸现象，造成回流污染。

高层住宅楼宇的给水方式可分三大类：高位水箱式，气压水箱式，无水箱式。把物业管理师加入收藏夹!

高层住宅的排水由于污水立管长，接入卫生器具多，部分立管可能补水充塞，破坏了卫生器具中的水封，使臭气外泄。因此，排水系统必须设置勇气管。四，认真做好电气，机电 设备的管理

除了做好常规的电气线路设备的保养维修外，高层住宅楼宇更要注意以下几项设备的管理：

水泵间：水泵间有振动和噪声，要尽可能将其设备在地下室或底层。每个系统的水泵不可少于两台有一台备用。每个水泵间至少有四台水泵，两台为生活用水泵，两台为消防车用水泵。

擦窗机：为了维修建筑外墙面和清洁玻璃窗，可在建筑物的屋顶上，沿外墙设轨道安装擦窗机、伸出吊臂及升降吊斗，吊斗一般可容3人至5人工作，电动控制。

其他属于弱电系统的没有：消防自动报警和防排烟系统，电梯及自动扶梯控制系统，电力和照明控制系统，变配电及备用柴油机电机组系统，空调及通风控

制系统，给水排水控制系统，采暖及电热锅炉系统，保安监视闭路紧急电话系统，紧急广播系统，经营管理微机系统等。

五，楼宇内的绿化管理

搞好楼宇封闭区内及庭院的绿化。因高层住宅楼不能与别墅等相比，绿化面积相对较小，所以中绿化的面积一定不能移作他用，更要见缝插针式地大搞绿化，还可以在门庭，大堂，走廊的布置上下点功夫，甚至在规划设计时，有意识地造些屋顶花园，使垂直绿化的用武之地，也能使钢筋混凝土森林绿色长驻，赏心悦目。

六，保持楼宇清洁卫生

高层住宅楼宇的人口密度极高，层次不一，上下班时间相对集中。因此，要求清扫保洁人员首先要有良好的服务素质。其次，在安排作息时间时要与住衣的上下班时间错开，一般安排每天首次靖扫要早，等大部分住户上班时，楼宇内已经清扫一至二遍。再次，收集代装生活垃圾要定时定点，并使规定深入人心，家喻户晓。

清洁作业面的安排要针对高层结构复杂，隐蔽死角多等的特点，作业的时间路线安排要尽量合理，不要遗留死角。

底层的大堂犹如人的一张脸，尤其要加强清扫的力度。

七，加强安保值勤，确保业主安全

高层住宅进出人员多，时间也极不固定，因此除了在底层大堂入口处24小时配置安保人员外，楼宇内更要设立巡逻人员，针对可能发生的一切意外事故，设计多套应急方案，如失火，台风，偷窃，业主急救，打架斗殴，邻里纠纷等。有监控室24小时不能断人，并针对各种事故，要定期进行实况演习，并与公安，消防部门保持经常性联系，以得到它们业务上的指导。

八，保证电梯的正常运转

由于科技的发展，目前所采用的电梯设备都比较先进，对管理水平和保养维修技术水平要求也高，因此 在高层住宅楼宇管理中，电梯的管理业得特别重要。电梯是用来运送人或物的街垂直交通工具，其安全性要求最重要，因此其使用方法及注意事项不仅要求物业管理人员知道，其使用者——乘客也应了解。管理部门应在电梯内显著位置悬挂管理规定和使用说明。此外，水浸可能对电梯造成非常大的破坏，要严密检查，杜绝此类事故的发生，有条件的高层楼宇，一般都将载客一载货分流运行。革客的电梯又分为住户与大楼工作人员分流运行。九，防风，防台，防雷击

住宅楼宇因高度较高，受风面积相对较大，因此在台风等天气异常季节，管理部门要派出专职人员对各住户的阳台，窗台，天台等鼾东西的地方进行检查，督促，防止高空附物伤人损物的现象发生。

高层建筑物被雷击的或然率随建筑物高度的平方根而递增。因此，高层建筑必须采取必要的

防雷击措施。防雷装置一般包括：庙在屋顶上的防雷设备;防雷接地装置，引下线。管理部门要经常检查这些设施是否完好，尤其在雷雨季节，更要加倍注意。

十，加强消防管理

随着经济的繁荣和高层住宅楼宇生活服务设施配套的不断完善，消防工作显得日益重要。管理部门在房屋装修的前期即要求室内装修应当采用非燃和阴燃材料，尽可能地减少可燃性物质。严格控制明火的使用，维修，施工动用明火须按有关规定经过批准，并在防火员的监督下进行。要按防火墙及防火门等将建筑分隔成若干防火防烟分区，每层楼之间也要有防火防烟分隔设施。若发现消防隐患，必须及时处理。有条件的要组织义务消防员队伍，加强上岗培训，增强消防，预防能力。

十一，积极为业主排扰

管理部门要积极为业主排忧解难，及时处理与回复各类涉及楼宇管理问题的投诉，对合理，能解决的要立即解决，暂时无法解决的要给予认真的答复解释，务使业主满意。

十二，及时投保

加强风险，保险意识，及时投购楼宇的房屋保险，包括土建，装修和设备。有条件的物业管理企业还应督促业主及时输家庭财产保险，确保物业保值，升值。

第5篇：城市高层住宅物业管理方案

城市高层住宅物业管理方案

随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。

一、高层住宅物业管理的特点和难点：

1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。

2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。

二、高层住宅物业管理的原则：

1、统一管理原则：

首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，分散理势必影响整体的正常运行;其次，分散管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决;第三，分散管理会造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。

2、收费合理原则。

收费合理原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。

3、依法管理原则。

物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。

4、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。

物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。

5、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。

针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，同时也可以做好住户需要的专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。

三、高层住宅物业管理的内容：

1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。

2、高层住宅各系统设备设施的管理。物业管理人员要经常对供电、供水及排水、电梯、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，发现问题，及时处理，保证设备完好的运行状态。

3、清洁卫生的管理。清扫保洁人员应全面负责各楼道以及公共场所的清洁和保洁工作，保持公共部位不被占用，垃圾日产日清。

4、绿化管理。绿化人员应对高层住宅小区内的花草树木和景点进行养护和管理，为住户创造优美整洁舒适的高雅的环境。

5、停车场、车辆及交通管理。物业管理人员要对住户以及外来人员的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序，保证车辆安全。

6、消防及治安管理。保安人员对高层住宅及其范围内进行全天候保安值勤，设立固定保安岗位和流动巡逻岗位。确保住户人身财产安全。监控系统要保证24小时值班监控。做好消防器材的维护，对违法违纪行为要及时处理。

7、收费管理。要严格按照协议或合同当地物价部门核定的物业管理服务收费标准，及时、 定期收取物业管理费用，并接受住户监督。

8、全方位服务。物业管理应对住户提供全方位、多层次、有效且经济的服务，使用户、住户更为舒适便利。

四、高层住宅物业管理实际可行性操作：

1、深度推行“人性化物业管理模式”

在高层住宅物业管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围。

2、实施零距离 “隐性物业管理与服务” 模式

在高层住宅物业的管理与服务中，住户的私密空间与物业公司所提供的全方位服务往往容易发生冲突，在实际物业管理中，物业管理零距离与零干扰相结合的“隐性服务与弹性服务” 模式和物业管理理念。 所谓 “零距离”，就是对住户的服务需求做全面、深入、细致的了解，注重服务的快捷性和住户的满意度，除了保证在住户需要帮助时提供及时满意的服务，更要体现对住户服务的前瞻性， 满足住户深层次的服务诉求。

3、 建立治安联动快速反应系统

安全防范是物业管理第一要素，高层住宅的治安工作由中央监控中心统一指挥调度，并建立起战斗力强的治安快速反应系统，该系统既强调迅速快捷，又强调多重结合，迅速快捷即要求保安员在接到快速支援的命令后120秒内赶到现场，其它岗位人员也会相继趋前援助;多重结合即治安工作要做到流动岗、固定岗相结合、整装与便装相结合、全面防范与重点防范相结合，确保治安防范万无一失。

五、高层住宅日常性物业管理与服务

完善的高层住宅物业管理构想，专业的物业管理团队，严谨的物业管理制度以及高速、有效的运作机制都必须在物业管理实务的实施中才能得到充分的检验，才能以持之以恒的、高品位的服务品质展现于住户面前。

日常性的物业管理与服务最能凸显管理水平与服务品质的一个重要环节。在日常管理中，除了要求物业管理企业自身具备高度的控制与执行能力外，在如何合理利用有效资源满足住户服务需求方面更要勇于创新。在统一管理的前提下，必须从安全、环境、客户服务、工程服务等四个方面的常规日常服务分别体现相应的高层物业管理模式。

(一)安全管理

安全工作是物业管理的一个重要方面。人们常说“安全第一”，安全工作具有第一位的意义，只有安全有了切实的保证，住户才能放心地工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。

针对高层住宅布局、功能的特点，可以采取技防与人防相结合、固定岗与流动岗相结合，设置多重静动态相结合的安全防范体系 ，切实保障高层住宅24小时安全无忧。对公共区域采取主要依靠技防与流动巡逻相结合的方式实施安全管理， 技防方面主要依靠项目本身的智能化报警系统、 巡更系统及监控系统实现，流动巡逻方面将增加巡逻频次，加强巡逻治安员的在岗管理与岗前培训，提高治安员的岗位与服务意识。

1、公共区域24小时闭路监控系统及24小时消防预警及联动控制系统;

2、24小时固定安全护卫岗设置;

3、24小时流动巡逻岗设置;

4、智能化报警系统;

治安工作的特点及主要任务

特点：

A、以预防为主。无论是治安也好，消防也好，都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故，避免隐患，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。

B、服务性强。从本质上看，保安就是服务，即提供保安服务。作为保安员，要树立“服务第

一、用户至上”的思想，即要保持公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色;即要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。

C、软件与硬件同时抓。保安工作的好坏，即要靠软件也要靠硬件，一方面要不断提高保安队伍的素质，另一方面要抓好保安设施的建设，建立完善的保安系统和消防报警系统。

D、制作紧急事件处理预案，包括火警、匪警、自然灾害、重大疫情等事件的防范以及出现情况后的处理办法，做到“事前预防、遇事不乱”。

主要任务：

A、固定岗工作。统一着装，维持秩序，疏导交通车辆，应注意防范进出人员中的犯罪分子，防止各类案件的发生;

B、安全巡逻。 定时和不定时的对区域内外各个部位进行巡视检查， 发现不安全的因素及时进行解决;

C、停车场管理。 疏导车辆出入，检查停车证件，收取临时停车费， 进行停车场消防和安全管理;

(二)环境管理

高层住宅物业管理养护是物业管理的重要组成部分之一，是体现物业管理水平的重要标志。高质量的环境养护为客户提供整洁、舒适、赏心悦目的生活环境与工作环境。而且物业通过清洁保养，可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损，保护物业的装饰材料，延长物业再装修翻新的周期，及经济又能保持物业美观。

针对高层住宅不同区域的环境清洁、绿化等项目提供无差别的高标准服务，努力营造一个舒适、整洁、明亮的项目环境，并切实做好以下几项工作：

1、主要任务：

A、负责高层住宅各个楼层和各个部位的保洁工具，使其达到标准的清洁要求;

B、负责制定清洁设备和清洁用品的采购及使用意见，合理掌握清洁费用的支出;

C、负责对保洁员工的业务培训，使他们不断提高业务素质;

D、负责接受客户的委托清洁业务。

2、保洁制度

每日的卫生全面清扫尽量减少对住户的影响。

3、垃圾分流

在狠抓环境管理和培养客户环境意识的基础上，对高层住宅的垃圾实施“三化”管理，即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，从而实现有效的垃圾分流。

垃圾收集袋装化：项目垃圾的收集，统一采用垃圾袋进行袋装并投于“三合一”功能的垃圾箱。

垃圾回收资源化：通过垃圾箱，从中分捡出可回收物品进行回收利用，避免资源浪费。

4、消杀

消杀工作主要包括以下几个方面的内容：

主要消杀对象是老鼠、白蚁、苍蝇、蟑螂及蚊子。

聘请专业队伍进行消杀工作。

1、专业消杀公司应出示营业执照许可证，保证所用药物在正常操作条件下对人体不构成危害。

2、双方签定合同，明确各自的责任、义务、消杀范围、要求和标准。

3、定期进行二次防灭虫药、三次防灭鼠药的工作，如发现或出现问题，消杀公司应保证随叫随到。

4、实现重点防治，配电房、消防控制中心、总机房、电梯机房等部位一防鼠为主，其他设施与场所杀虫为主。

第6篇：《高层居民住宅楼防火管理规则》

《高层居民住宅楼防火管理规则》2004-09-07 09:29:31.217录入[admin]阅读(355)

(公安部1992年10月12日发布)

第一条为了加强高层居民住宅搂防火管理，保障居民生命财产安全，根据 《中华人民共和国消防条例》及其实施细则，制定本规则。

第二条高层居民住宅楼的防火工作，本着自防自救的原则，依靠群众，实 行综合治理。

第三条本规则适用于十层以上的居民住宅楼。公寓、九层以下的居民住宅 楼及平房的防火管理工作可参照执行。

第四条高层居民住宅楼的防火管理实行分工负责制，由市(市辖区)、县 公安机关及其派出机构监督实施。

第五条街道办事处组织管理辖区高层居民住宅楼的防火工作。其职责是：

(一)宣传消防法律、法规、规章和防火安全知识;

(二)制订防火制度;

(三)掌握辖区高层居民住宅楼的防火情况，并协调有关方面采取相应措施;

(四)领导居民委员会开展经常性的防火工作;

(五)定期组织防火安全检查;

(六)督促房产管理部门、房屋产权单位和供电、燃气经营等单位整改火险 隐患;

(七)领导义务消防组织，指导居民进行扑救初期火灾和安全疏散演练。

第六条居民委员会负责高层居民住宅楼的日常防火工作。其职责是：

(一)制订防火公约，督促居民遵守;

(二)对居民进行经常性的防火安全教育;

(三)组织居民开展防火自查，督促居民整改火险隐患;

(四)定期向街道办事处汇报防火工作情况;

(五)组织居民扑救初期火灾，协助维护火场秩序。

第七条居民所在工作单位，应当积极支持街道办事处和居民委员会做好防 火工作。

第八条高层居民住宅楼的房产管理部门、房屋产权单位和供电、燃气经营 单位，应当指定有关机构和人员配合街道办事处、居民委员会进行防火管理工作， 协助他们采取措施加强防火工作。

第九条楼内消防设施和器材的维修、保养和更换由房屋产权单位负责。房 屋产权不属房产管理部门的，房屋产权单位可委托房产管理部门代管代修，费用 由房屋产权单位负担。

第十条燃气经营单位应当定期对高层居民住宅的燃气管道、仪表、阀门等 进行检查，发现损坏和泄漏的，要及时维修更换。

第十一条高层住宅楼的居民应当自觉接受街道办事处、居民委员会、房产 管理部门、房屋产权单位和供电供气经营单位的管理，并遵守下列防火事项：

(一)遵守电器安全使用规定，不得超负荷用电，严禁安装不合规格的保险 丝、片;

(二)遵守燃气安全使用规定，经常检查炉具，严禁擅自拆、改、装燃气设

施和用具;

(三)不得在阳台上堆放易燃物品和燃放烟花爆竹;

(四)不得将带有火种的杂物倒入垃圾道，严禁在垃圾道口烧垃圾;

(五)进行室内装修时，必须严格执行有关防火安全规定;

(六)室内不得存放超过0.5公斤的汽油、酒精、香蕉水等易燃物品;

(七)不得卧床吸烟;

(八)楼梯、走道和安全出口等部位应当保持畅通无阻，不得擅自封闭，不 得堆放物品，存放自行车;

(九)消防设施、器材不得挪作他用，严防损坏、丢失;

(十)教育儿童不要玩火;

(十一)学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火灾及时报警，积极扑 救;

(十二)发现他人违章用火用电或有损坏消防设施、器材的行为，要及时劝 阻、制止，并向街道办事处或委员会报告。

第十二条房产管理部门或房屋产权单位需要改变高层居民住宅楼地下室的 用途时，其防火安全必须符合国家有关规范规定的要求，并经市(市辖区)、县 公安机关审核同意。

第十三条凡违反本规则的，根据有关法律、法规、规章的规定予以处罚。第十四条本规则所称以上、以下，均含本数。

第十五条本规则自发布之日起施行。1986年公安部颁布的《高层建筑消防 管理规则》第四条第二款停止执行。

第7篇：关于高层住宅二次供水管理的指导意见

浙江省城市水业协会

关于高层住宅二次供水管理的指导意见

为加快实施《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》，规范我省高层住宅二次供水设施的管理，保障城市供水经营者和用户的合法权益，切实改善二次供水水质，保证居民生活饮用水卫生安全，根据国务院《城市供水条例》、《浙江省物业管理条例》和其他相关法律法规规定，结合本省供水行业实际，制定本指导意见(以下简称指导意见)。

一、基本要求

(一)城市供水企业加快高层住宅二次供水的接收管理既是《浙江省物业区域相关共有设施设备管理办法》规定的要求，也是进一步规范城市供水管理、提高高服务质量、构建和谐社会的需要，因此应遵循“统一建设、统一管理、统一服务”和“积极、稳妥、规范、有序”的原则，加快接收管理工作。

(二)高层住宅二次供水，是指由房地产开发企业统一出资建设的高层住宅，由于建筑高度超过城市供水规划服务压力，通过内部供水管道将市政管网供应的自来水，经储存、加压，再供给高层住户的供水方式。二次供水设施包括储水设施、加压和水处理设备、电气和自控系统、输水管线等。

(三)本指导意见适用于建筑高度超过当地城市规划公共供水服务压力高度，经供水企业确认无法采用市政公共供水服务压力直接供水的高层住宅二次供水设施的建设、改造、运行、维护和管理。

(四)供水企业对高层住宅二次供水实行统一管理后，按照“居 1 民用水一户一表制模式”管理，抄表到户，收费到户，服务到户。

(五)高层住宅二次供水设施在未移交给供水企业统一管理前，运行维护管理责任仍由产权人负责，供水企业按总表制方式管理。

二、技术要求

(一)高层住宅二次供水设施必须独立设置，原则上应单建，包括供水管网、储水池(箱)、水泵、控制系统、供电设备和管理用房等不得与消防等其他设施混用。对于商住建筑，住宅与商业(办公)的供水系统必须分开，高层住宅二次供水按本规定执行。高层住宅二次供水应与住宅主体工程同时设计、同时施工、同时验收交付。

(二)高层住宅二次供水的设计应由建设单位委托符合资质要求的设计单位完成。设计应执行《建筑给水排水设计规范(GB50015-2003)》和国家其它相关法律法规，其中的强制性条文必须严格执行。设计同时应当符合当地供水企业现行的相关办法规定，并充分考虑当地实际情况。

(三)在施工图设计前，设计单位应根据确定的建筑方案、总平面图和工程场地周边城市供水管网资料，会同供水企业共同确定二次供水设计方案。二次供水设计方案经供水企业审查并书面确认后，方能进行施工图设计。

(四)高层住宅二次供水方式可根据当地的供水实际采用变频泵与低位储水池(箱)联合供水方式或一体化无负压、无吸程直接增压供水方式。

无负压加压供水设备使用条件

1、使用无负压加压供水设备的外接市政供水管线口径应大于或等于DN300，其所处地区管网压力应大于或等于0.22Mpa。

2、楼前供水干管管径应大于或等于DN150。

3、用水后不影响周围用户的用水水压。

(四)高层住宅二次供水设计一般要求

1、泵房设计

(1)根据与供水企业共同确定的供水设计方案，进行泵房内增压设施的设计。高层住宅二次供水系统应根据住宅高度进行分区，一般7层以上每增加10层为一个分区。各分区中最低配水点的静水压力不宜大于0.45Mpa，特殊情况下不应大于0.55Mpa;水压大于0.35Mpa的入户管，宜设减压设施;各分区中最不利配水点的水压不应小于0.1Mpa。

(2)生活水增压泵房要单独设置，与消防泵房隔开，具有独立的门窗关锁;泵房门尺寸应考虑设备进出需要;地坪基础根据安装要求设计;内墙应粉刷，有独立照明;进出泵房应有良好的通道。

(3)增压泵房尺寸：增压泵房应合理布置，除应考虑水箱或稳流罐、管线、控制柜等设施外，还应考虑有足够的巡检和维修间距，以及20平方米左右的办公面积，泵房净高一般不低于3米。

(4)水泵应选择低噪音、节能型水泵，泵房应具备良好的通风、排水条件，地下式泵房应有通风、排水设施。

2、电气设计

(1)用电计量应向供电单位单独申请，动力电缆及通讯电缆要引入泵房控制柜。

(2)泵房电气设备要求采用质量过硬，业绩好、信誉好的企业产品。

(3)在条件具备的情况下，应当采用双回路电源供电。

3、自控设计

(1)增压泵房应设计自动控制系统，其水量、水压、水质及泵房运行状况等数据，应传送至供水企业调度中心，自控设备应符合供水企业相关要求。

(2)增压泵房采用变频泵加储水箱(池)供水方式的，应安装水箱(池)水位安全报警系统及高水位总进水阀联动关闭系统。

4、管道设计

(1)增压立管要求放在公共部位的管道井内，水表安装在休息平台嵌墙安装，并根据供水企业一户一表要求安装表箱，应保证抄、换表、维修立管的工作间距，管道及设施应有明显标志。具体要求符合供水企业相关规定。

(2)当水表可能发生反转、影响计量时，应在水表后设止回阀。水表如采用远传水表及远传抄表系统，远传线路宜设置在住宅智能化管道内。

(3)高层住宅二次供水工程管道的材质应根据供水压力、敷设场所条件和敷设方式等因素综合确定，必须符合卫生要求，并能有效防止二次污染。

三、新建、改造及移交接收

(一)新建

1、由于高层住宅二次供水设施建成后要与市政公共管网相连接并由供水企业负责接收管理，为保证工程质量和便于今后的运行管理，房产开发企业应委托供水企业实施高层住宅二次供水设施建设，并与住宅主体工程同时设计、同时施工、同时验收交付。

2、房产开发企业在委托供水企业建设时，应签订委托建设协议， 4 明确双方的权利义务并协助供水企业做好与房产住宅主体工程施工单位的相关协调配合工作。

3、高层住宅二次供水设施建设费由房产开发企业按高层住宅的规划建设面积向供水企业一次性交纳，列入商品房开发成本，具体标准由当地物价部门核定。

(二)改造

1、对已开工但尚未竣工高层住宅，房产开发企业应按国家规范和本指导意见要求及各地具体规定进行改造，改造方案应征求供水企业书面同意，供水企业应当加强工程施工过程中的质量监控和隐闭工程的中间验收，改造费用列入商品房开发成本

2、对已建成投运的高层住宅二次供水设施，小区业主委员会同意移交给供水企业管理的，由小区业主委员会委托供水企业进行改造，改造费用可由物业专项维修资金、业主、当地政府财政和供水企业共同分担。同时供水企业应当积极争取当地街道、社区和小区业主委员会对改造过程中可能出现问题的配合与协调。

(三)移交接收

(1)对已开工高层住宅，房产开发企业按本办法规定进行相应改造后，在整体工程竣工验收结束、住宅正常销售后，可向供水企业提出移交申请。供水企业接到申请后应及时组织力量组织验收，验收合格的，由供水企业负责接收，验收不合格的，供水企业提出整改意见，房产开发企业再次进行整改，直至验收合格。二次供水设施的移交范围包括供水泵房、管线、与二次供水相关的全部设施及相关的产品有效证件、竣工验收资料等。

(2)对由委托供水企业建设或整改的高层住宅二次供水设施， 5 由供水企业在工程完成，验收合格后，直接接收管理。

四、管理模式

根据国家和我省相关法律法规的要求，结合我省各地具体实际，对高层住宅的管理可采用两种模式，各地可结合实际确定接管模式。

(一)同网同价模式

指房产开发企业一次性向供水企业按规定支付高层住宅二次供水运行维护管理费后，由供水企业负责二次供水设施的运行、维护、管理，高层住户与当地普通住宅居民一样享受同网同价同服务。

高层住宅二次供水运行维护管理费一般按高层住宅的总建筑面积一次性收取，计收年限一般不超过10年。具体标准由各地供水企业测算后，报当地物价部门备案后执行。

(二)高层加价收费模式

高层加价模式指由供水企业负责高层住宅二次供水设施的运行、维护、管理，房产开发企业不向供水企业交纳高层住宅二次供水运行维护管理费，供水企业在普通住宅居民水价的基础上再按统一标准向高层住户加收高层住宅二次供水加压费。

高层住宅二次供水加压费收取标准由各地物价部门根据实际核定，房产开发企业在房屋销售时应向购房者明示高层住宅二次供水加压费收取方式和标准。

五、组织管理

1、自本指导意见颁布之日起，各地的新建高层住宅二次供水设施应遵循“同步设计、同步施工、同步验收”的原则进行;在建高层住宅应按本意见的要求进行整改;已建成投运的应积极整改，尽快接收。

2、城市供水企业应本着积极稳妥的方式，做好高层住宅二次供水的改造、接收、运行、管理工作。按照国家和地方政府的有关规定及本指导意见要求抓紧制定切实当地实际的具体的接收、运行、管理办法，并在实施过程中，严格按执行。

3、各地城市供水企业应高度重视高层住宅二次供水管理工作，应当组织专门力量积极实施，稳步推进。

4、本指导意见由浙江城市水业协会负责解释。

第8篇：省立医院高层住宅楼物业管理方案（29

页)

目录

一、××物业公司简介„„„„„„„„„„„„„ 1

二、物业托管项目概况„„„„„„„„„„„„„ 2

三、“高品质管理水准”的依托资源 „„„„„„„„ 3

四、物业管理服务风格 „„„„„„„„„„„„„„ 6

五、人员定编及岗位素质 „„„„„„„„„„„„„11

六、物业管理质量保障体系 „„„„„„„„„„„ 13

七、增收节支措施 „„„„„„„„„„„„„„„ 26

八、第一年度的主要事务 „„„„„„„„„„„„ 26

九、经费收支测算 „„„„„„„„„„„„„„„ 27

第9篇：高层住宅发生火灾 物业公司疏于管理担责两成

福建物业精英群案例分析分享【2014026】[南通]高层住宅发生火灾 物业公司疏于管理担责两成

【作者】建兵 曹俊 【来源】人民法院报

高层住宅发生火灾后，因楼层室内消防栓水带接口脱落，小区室外消防栓无水，令消防部门延误了扑救时间，业主遭受巨额财产损失。事后，业主金某夫妇将物业公司及置业公司一起告上了法庭。

近日，江苏省如东县人民法院对这起纠纷作出一审判决，原告金某夫妇作为房主未尽注意义务，其疏忽大意是造成本起火灾损失的主要原因;物业公司对消防设施疏于维护和管理，承担20%责任，赔偿原告113632元;置业公司不承担赔偿责任。

2011年8月13日17时许，金某夫妇新装修入住的高层小区11楼住房发生火灾，经消防部门1个多小时的扑救，火情才得以控制。此次事故最终造成金某夫妇屋内家具、电器等烧损，同时也造成其邻居家中不同程度受损。

消防部门出具了火灾事故认定书，起火原因不排除空调插座、空调内部电气故障;灾害成因为，火灾起始阶段未被及时发现和处置;扑救时，楼层内消防栓水带接口脱落，小区室外消防栓无水，一定程度上延误了扑救时间。

金某夫妇认为，物业公司在起火初始阶段未进行处理，消防部门来扑救时楼层内和室外消防设施无法使用，导致损失扩大，应就原告的损失承担赔偿义务;置业公司在房屋建造设计时违反相关建筑设计规范，存在过错，故对损失也应承担赔偿责任。

法庭上，物业公司辩称，其已充分履行物业合同所明确的义务和相关法律法规所确定的职责，在此次事故中没有任何过错;置业公司则辩称，所涉小区消防工程建设到位、设施配备齐全，经检测检验合格，相关产权已移交至业主委员会，自己不是本案适格被告。

如东县法院审理认为，该小区业经消防部门验收合格，原告以被告置业公司违反相关建筑设计规范，要求对火灾引发的财产损失承担民事赔偿责任，缺少事实依据和法律依据;被告物业公司未能尽到消防设施的日常维护和管理职责，导致火灾发生时，消防设施无法使用，从而造成火灾损失的扩大，应承担相应的民事赔偿责任。原告方作为业主，未能消除室内空调插座、空调内部电气故障之火灾隐患，继而引发事故，其疏忽大意是造成本起火灾损失的主要原因。

经鉴定，金某夫妇房屋装修损失及室内物品损失49万余元。鉴于他们还有未能列入鉴定范围的日常生活用品以及外出租房费用支出等实际损失，法院酌情支持76400元。

据此，如东法院就金某夫妇因火灾造成的财产损失，酌定由物业公司承担20%责任，赔偿原告113632元，驳回原告对置业公司的诉讼请求。

一审判决后，双方在法定期限内均未提起上诉，目前该判决已生效。