由于报告格式复杂，内容要求简要明确，很多人对写作报告，甚是感到苦恼。非常需要一份正确的报告格式范文。以下是小编精心整理的《房地产可行性报告》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
如何写房地产可行性报告
房地产可行性研究报告是根据可行性研究对项目进行科学的分析和预测。因此做好开发项目可行性研究工作，是项目成败的先决条件。项目可行性研究是项目立项阶段最重要的核心文件，具有相当大的信息量和工作量，是项目决策的主要依据。
第一节 可行性研究的概念和作用
一.可行性研究的概念
可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的资源、技术、市场、经济、社会等各方面进行全面的分析、论证、和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、财务上是否盈利，并对多个可能的备选方案进行择优的科学方法，其目的是使房地产开发项目决策科学化、程序化、从而提高决策的可靠性，并为开发项目的实施和控制提供参考。
我国从20世纪70年代开始引进可行性研究方法，并在政府的主导下加以推广。1981年原国家计委明确“把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的技术经济论证阶段，纳入了基本建设程序。1983年2月，原国家计委正式颁布了《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》，对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等做了详细的规定，以指导我国的可行性研究工作。
房地产项目的特点和开发实践证明，项目开发的关键是决策，开发商应高度重视可行性研究的工作质量，随欧康夭谐〉闹鸩焦娣叮康夭耐蹲驶帷⑼蹲世蠡嵩嚼丛缴伲欢咸岣呔霾咚剑拍苋〉孟钅靠⒌某晒Α?
二.可行性研究的作用
(一)可行性研究是项目投资决策的重要依据。开发项目投资决策，尤其是大型投资项目决策的科学合理性，是建立在根据详细可靠的市场预测、成本分析和效益估算进行的项目可行性研究的基础上的。
(二)可行性研究是项目立项、审批、开发商与有关部门签订协议、合同的依据。在我国投资项目必须列入国家的投资计划。尤其是房地产项目，要经过政府相关职能部门的立项、审批、签订有关的协议，依据之一就是可行性研究报告。
(三)可行性研究是项目筹措建设资金的依据。房地产开发项目可行性研究对项目的经济、财务指标进行了分析，从中可以了解项目的筹资还本能力和经营效益的获取能力。银行等金融机构是否提供贷款，主要依据可行性研究中提供的项目获利信息。因此可行性研究也是企业筹集建设资金和金融机构提供信用贷款的依据。
(四)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、开发建设项目的内容及建设标准等都作出了安排，这些正是项目设计任务书的内容。
第二节 可行性研究的阶段工作
一.可行性研究工作根据项目的进展可以分几个阶段进行。
(一)以投资机会研究
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果机会研究认为可行的，就可以邢乱唤锥蔚墓ぷ鳌?
(二)初步可行性研究
在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估
算精度可达±20%,所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。
(三)详细可行性研究
详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%~1.0%. 项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证。未经评估的建设项目，任何单位不准审批，更不准组织建设。
(四)可行性研究阶段工作精度表
第三节 可行性研究的内容
一.可行性研究报告的结构
一般来讲，专业机构编写一个项目的可行性研究报告应包括封面、摘要、预算和编制
(一)封面：一般要反映可行性报告的名称，专业研究编写机构名称及编写报告的时间三个内容。
(二)摘要：它是用简洁明了的语言概要介绍项目的概况、市场情况可行性研究的结论及有关说明或假设条件，要突出重点，假设条件清楚，使阅读人员在短时间内能了解全报告的精要。也有专家主张不写摘要，因为可行性研究报告事关重大，阅读者理应仔细全面阅读。
(三)目录：由于一份可行性报告少则十余页，多则数十页，为了便于写作和阅读人员将报告的前后关系、假设条件及具体内容条理清楚地编写和掌握，必须编写目录。
(四)正文内容：它是可行性报告的主体，一般来讲，应包括以下内容
1.项目概况
主要包括：项目名称及背景、项目开发所具备的自然、经济、水文地质等基本条件，项目开发的宗旨、规模、功能和主要技术经济指标、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的编写入员、编写的依据、编写的假设和说明);
2.市场调查和分析
在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发的项目的市场需求及市场供给状况进行科学的分析，并作出客观的预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售周期等。
3.规划设计方案优选
在对可供选择的规划方案进行分析比较的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后的方案，并对其进行详细的描述。包括选定方案的建筑布局、功能分区、市政基础设施分布、建筑物及项目的主要技术参数、技术经济指标和控制性规划技术指标等。
4.开发进度安排
对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、竣工验收等阶段安排好开发项目的进度。作为大型开发项目，由于建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，需要对各期的开发内容同时作出统筹安排。
5.项目投资估算
对开发项目所涉及的成本费用进行分析评估。房地产开发所涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费用、建筑安装费用、市政基础设施费用、公共配套费用、期间费用及各种税费。估算的精度没有预算那样高，但需力争和未来开发事实相符，提高评价的准确性。
6.项目资金筹集方案及筹资成本估算
根据项目的投资估算和投资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产开发投资巨大，必须在投资前做好对资金的安排，通过不同的方式筹措资金，减少筹资成本，
保证项目的正常进行。
7.项目财务评价;
依据国家现行的财税制定、现行价格和有关法规，从项目的角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目从财务状况进行分析，并借以考察项目财务可行的一种方法。具体包括项目的预售预测、成本预测基础上进行预计损益表、预计资产负债表、预计财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，以及进行财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等，据以分析投资的效果。
8.不确定性分析和风险分析
主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。该分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各种因素对项目的影响性质和程度，为项目运作过程中对关键因素进行控制提供可靠依据。同时根据风险的可能性，为投资者了解项目的风险大小及风险来源提供参考。
9.可行性研究的结论
根据对相关因素的分析和各项评价指标数值，对项目的可行与否作出明确的结论。
10.研究人员对项目的建议
对项目中存在的风险和问题提出改善建议，以及对建议的效果作出估计。
(五)附件：它包含可行性研究的主要依据，是可行性研究报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件(如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等)。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可行性研究报告。
(六)附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。
二.可行性研究报告的项目投资预算
一些不大规范的房地产项目可行性研究报告，其中的项目投资概算只包含了项目建设的工程概算，这样算是不够正确的。一个房地产项目不等于一个简单的建筑物，它需要营销成本、金融成本和建筑成本，项目投资就是为了满足这些成本支出。而且，工程概算也不一定就等于发展商对项目工程建设的实际投资。在被证明星可行的前提下，边回收资金边追加投入的滚动式投资开发方式也是可以采取的，这样一来发展商在工程建设上的实际总投入就会小得多。以工程概算代替项目投资概算是极不严肃的。房地产项目的投资概算应包括以下内容：
(一)营销开支概算
1.项目前研究及可行性研究的开支
2.项目策划的开支
3.销售策划的开支
4.广告开支
5.项目公司日常运作的开支
6.项目及企业的公关开支
(二)工程开支概算
1.用于工程勘探的开支
2.用于吹沙填土、平整土地的开支
3.用于工程设计的开支
4.用于建筑施工的开支
5.用于设施配套的开支
6.用于工程监理的开支
(三)土地征用开支概算
1.政府一次性收取的标准地价
2.用于拆迁补偿或青苗补偿的开支
3.影响公共设施而出现的赔偿开支
(四)金融成本开支概算
1.外汇资金进入国内货币系统产生的银行担保及管理费用支出
2.贷款引起的利息支出
3.各项保险开支
4.税收和行政性收费
5.不可预见开支
长治实业分公司 “星辰房产”购置房产 调 查 报 告
学院
专业
班级
姓名
学号 指导老师
职称 信息学院 国际经济与贸易 2006级066班 张 梦 珏 2006154313 张 建 华 副 教 授
2009年9月15日
长治实业分公司“星辰房产”购置项目
调 查 报 告
一、调查背景
房地产经营投资是指投资者以开发买卖或租赁房地产等形式，进行的营利性商业活动。出于促进地区经济和社会发展的需要，该市虽然很多有宾馆、酒店、商业用楼，但是在普通办公、写字楼的数量上还有所欠缺，对于满足市民物质文化生活的需要，增加社会财富，缓解就业压力都有所帮助。更能够增加公司的收入，符合多方面的利益完成。
投资项目星辰房产原为建鑫公司(化名)的不动产，因贷款向长治市商业银行进行抵押，后被抵押还款过户与该银行名下。实业公司因为涉足房地产的投资，首先以租赁为尝试，在合同中拥有优先购买权。现考虑购置该房产，盘活社会中的不良资产，增加社会财富，符合可持续发展的要求。
为确证决策的科学性，对项目进行可行性研究，笔者随同公司有关人员进行了本次调查。
二、调查内容
本次调查主要是对公司的背景信息、长治市的市场现状，以及盈利模式，有关政策和建议等方面的情况进行调查。
三 调查说明
笔者于2009年7月4日至7月17日赴长治物业管理有限公司长治实业分公司进行了为期约两周的实地调查，调查过程中采用了收集资料，观察记录，还有问询负责人的方法。
四 调查结果
1山西省长治市实业分公司项目的基本情况
山西省长治市实业分公司拟投资购置星辰房产(化名)，实业公司主要以物业管理为主，靠服务行业获得的经济利益。
山西省长治市实业分公司所属长治物业管理有限公司，总公司成立于1995年6月，注册资金600万元，是具有国家物业管理二级资质的专业物业管理公司。 公司主要为别墅、写字楼、商业楼宇、普通住宅、服务式公寓、大专院校、工业园区等提供物业管理服务及
其物业管理顾问服务。其下属长治实业公公司成立于1997年，现有员工50人，主要经营物业管理，以服务获取经济利益。2009年年经营收入50万。
2 房地产投资购置背景
随着经济的发展，房地产已经成为投资的热点。房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上被称为不动产。
长治市在山西省东南部，新兴工业城市，为晋东南要冲。去年全市生产总值775.3亿元，比上年增长10.0%;人均生产总值23558元，增长9.5%;全年实现财政总收入177.9亿元;去年全年商品房销售额29.3亿元，增长130.6% 。
星辰房产(化名)位于长治市城西北街，是国有房产。北边湖南各色小吃店，南邻国税宾馆，东邻中国人民保险公司花苑住宅区，文化馆、购物中心、汽车站交通便利。市政府有意向北发展工商业，届时会有一定的发展空间，且价格也会有所提升。
商业用房的需求状况与消费市场的需求状况紧密相关。这次的调查针对购买力、消费结构、环境，完善内部投资环境，外部投资随着涌入。消费结构随之改变，消费水平也会逐渐提高，消费层次多样化，消费环境有所改善。更多的向中高档倾斜，因此，文体娱乐、商务办公环境都有待改善。商业用房还有一定的需求前景。长治市经济水平随着全国国民经济的发展而提高。所在区域有独特的地理位置，商业机构和商业设施的建设发展滞后于市中心。新兴产业、民营、个体商贩的增长，需求不能被满足。通过良好的区位、现代化的物业管理、优质的设备设施以及便利的交通的商业社区十分必要。
3 投资条件
3.1 外部条件
(1)经济条件
长治市是一座工业基础雄厚的综合性工商业城市，现正以稳健的步伐由经济大市迈向经济强市。2009年全年房地产开发投资完成26.5亿元，比上年增长48.8%，其中住宅投资22.2亿元，增长44.9%。商品房销售额29.3亿元，增长130.6% ;其中，住宅销售额为25.4亿元，增长132.1%。房产发展态势良好。
可以预测在未来相当长的一段时期，地区经济增长率稳定在7%水平，国民经济稳定较快增长，宏观经济景气状况继续趋好。总之，目前的经济状况，我们可以预测未来经济总体走势是比较乐观，而伴随着城市化水平的不断提高，城市人口不断集聚，土地稀缺性将日益显著，城市对公共建筑的需求也将增大。为本项目营造了良好的环境。
(2)政策条件
为了促进商业发展，改善城市景观，市政府为大型商贸项目给与政策倾斜，出台了《关
于土地出让支持大型商贸等公建项目建设的暂行办法》。市规划和国土资源局和市配套办在土地出让金和配套金方面给与简化和优惠。
3.2 实施条件
(1)条件分析
投资资金：公司投资规模约为700万，若有多出由总公司补全。
经营分析：
人员：拥有会计师一名，会计人员若干，解决遇到的财会问题;法律顾问参与合同制定讨论的全过程;管理人员一名，日常职员三人。
方案：房产1，框架结构，房屋总层数6层，建筑面积4000平方米，设计用途办公，建成于2000年。1层外窗附防盗卷帘窗，大理石地面，设2部上海三菱电梯;2-6层内作简易装修。地下室作为该楼房设备间，内设中央空调系统，但现设备已陈旧，只能供热，水、电、暖设施齐全，维护、保养、使用情况一般。现1层局部对外营业，
2、3层办公，其它房间空置。房产2，砖混结构，房屋总层数1层，共7间，建筑面积150平方米，设计用途仓储，建成于2000年。现用途车库，维护、保养、使用情况一般。
(2)经营经验
1—2层，餐饮、娱乐或金融。3—6层办公、旅馆(由承租方自由决定，但是对于特定项目有所限制)。对外分层出租中，项目内装饰、装修有承租者办理并按规定支付物业管理费。并且整体出租，并预付3—5年租赁费。
整体对外出租，在不影响房屋结构情况下，用户选择经营项目。每个月由主管进行租金的收取，再用于下月的费用支出。该房地产项目属存量房地产，已拥有合法土地使用权证和房屋所有权，项目谈妥后，只需办理转让手续，即可获取。
2008年在全球经济危机影响下，长治市大部分房产均不同程度出现了低迷现象，国务院及时出台了一系列调控政策稳定全国市场，促进房地产市场健康发展。长治市房产管理协会适时组织召开了2009年春季房地产形势研讨会，实业公司也积极参加，对于稳定市场信心和预期，并发放传单，确定优惠政策。
4 项目依据
根据项目单位委托，对项目进行可行性研究，具体编制依据如下：
(1)国家发改委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法和参数》(第三版);
(2)国家《城市房地产管理法》和国务院55号令;
(3)《山西省建筑工程其他费用标准》(山西省建设厅);
(4)《山西省建筑工程预算定额长治市价目表》(2000年)及同类型建筑物结算价格;
(5)《2008年长治市国民经济和社会发展统计公报》;
(6) 委托方提供的投资项目《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件及市场供求状况、市场消费结构、消费层次的调查资料;
(7)《关于长治市国有土地级别和基准地价的通知》(2008年3月3日);
5 所面临的风险
5.1 投资风险
风险是预期未来收益和某一特定结果相互作用的，在市场经济活动中的必然存在。当实际收益超出预期收益时，投资就有增加收益的潜力;反之，就称投资面临着风险损失。后一种情况更为投资者所重视，置业投资会面临着商业风险、市场供求风险、购买力风险、政治风险和或自然损失风险，在实际操作中要注意规避和转移以上这些风险。如果面临经济危机等不可控的因素，就会对市场供求，消费者购买力产生不良的影响。面对一些政策性的变化，自然的危害也会有风险。
5.2 城市规划方面的风险
城市规划是解决城市建设中的各种矛盾，改善城市投资、生态、居住环境的法律依据。而房地产投资项目依赖于城市区位因素，该项目所处位置由于距道路红线较近，建筑后退道路红线不足，缺少缓冲。另外，市政府虽然已准备发展所在的区域。但由于拆迁量大、投资大，工期可能会延长，也可能会影响该地段整体环境的改善，造成项目的收益减损。
6 问题及建议
(1)项目单位尽快落实项目建设前期的有关工作，以确保项目顺利实施，尽早发挥其应有的效益。
(2)要充分发挥本单位物业管理的品牌形象，优化组合内部管理水平，使最少投人获取最大的收益。
(3)走品牌之路已成为物业管理企业的共识，定位策略、服务营销策略、差异化策略、新概念策略、企业形象识别策略等等，引起社会关注，甚至会产生轰动效应，企业品牌随之扬名，经济效益便可大幅度上升。
随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告格式范本。 项目决策背景及摘要
一、外部环境
1、 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等;
2、 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。
3、 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等;
二、内部因素
1、 项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义(一般3—5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目);
2、 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用;
3、 从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义;
第一部分：项目概况
一、 宗地位置
宗地所处城市、行政区域、非行政区域(经济开发区、商贸金融区等)的地理位置。
附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物(如市中心商圈、机场等)的相对位置和距离、地段的定性描述(与主要中心区域办公/商务/政府的关系)。
二、 宗地现状
1、 四至范围;
2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较;
3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积;
4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响;
5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建;
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地;
7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据;
地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容; 地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
三、 项目周边的社区配套
(一)周边3000米范围内的社区配套
1、 交通状况
(1) 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等;
(2) 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决; (3) 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。 附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统;
2、 教育：大中小学及教育质量情况。
3、 医院等级和医疗水平
4、 大型购物中心、主要商业和菜市场
5、 文化、体育、娱乐设施
6、 公园
7、 银行
8、 邮局
9、 其他
附图：生活设施分布图，具体位置、距离。
(二)宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状
四、 项目周边环境(根据个案特性描述，没有的可以不写)
1、 治安情况
2、 空气状况
3、 噪声情况
4、 污染情况(化工厂、河流湖泊污染等)
5、 危险源情况(如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等)
6、 周边景观
7、 风水情况
8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
9、 其他
五、 大市政配套(都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性)
1、 道路现状及规划发展
包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系(影响)。
2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。
4、 通讯(有线电视、电话、网络)：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。
6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。
六、 规划控制要点
1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积
3、 综合容积率、住宅容积率
4、 建筑密度
5、 控高
6、 绿化率
7、 其他
七、 土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
第二部分：法律及政策性风险分析
一、 合作方式及条件
1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等
2、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房(面积)、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。
3、 付款进度及与拿地程序的配合
4、 其他合作的主要条件
5、 与合作方式相关的其它法律规定
二、 土地法律性质评估
(一)现状
1、 土地所有权归属
2、 土地使用权归属
3、 土地的用途
(二)规划
1、规划所有权归属
2、规划使用权归属
3、规划的用途
三、 取得土地使用权程序评估
1、 取得土地使用权的程序
2、 取得土地使用权需要的工作日
3、 取得商品房用地土地使用权所需条件
4、 取得土地使用权的风险及控制(取得土地使用权存在的不确定因素及解决)
四、 土地性质变更的评估(已经是商品房用地可以不写)
1、 土地性质变更的程序和理由
2、 土地性质变更的政策支持或障碍
3、 土地性质变更需要的工作日
五、 政策性风险评估
城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。
六、 总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑;部分或全部条款存在的不确定性因素的控制;不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。 第三部分：市场分析
一、 区域住宅市场成长状况
1、 区域住宅市场简述 • 形成时间
• 各档次住宅区域内分布状况 • 购买人群变化
2、 区域住宅市场各项指标成长状况(近3-5年) • 开工量/竣工量 • 销售量/供需比 • 平均售价
3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势
二、 区域内供应产品特征
1、 各档次产品供应状况
2、 各档次产品的集合特征 尤其研究与本案类似档次物业的特征 • 平均售价 • 开发规模 • 产品形式 • 平均消化率 • 平均容积率
• 物业在区域内分布特征
3、 区域内表现最好个案状况
附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。
4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
5、 分析：本案在区域市场内的机会点
6、 结论：
• 区域市场在整体市场的地位及发展态势
• 本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 • 本案在区域内开发市场潜力 • 本案在开发中的营销焦点问题
三、 区域市场目标客层研究
1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围(建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上)
2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。
四、 目标市场定位及产品定位
1、 市场定位
2、 目标人群特征/来源区域/行业特点
3、 产品建议
第四部分：规划设计分析
一、初步规划设计思路
1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。
2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。
3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。
4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。
5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。
二、规划设计的可行性分析
1、在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。
2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑(小峡谷)、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。
4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。
5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况(可能与小区主要出入口有关)、供水、排水、通讯(有线电视、电话、网络)、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。
6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况(与是否开通业主班车有关)、商业设施(大型购物中心)、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 第五部分：项目开发
一、 土地升值潜力初步评估。
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析
三、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。
四、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。
第六部分：投资收益分析
一、 成本预测
说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资(直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税)等。并参照下面表格列示： 项 目 投资总额(万元) 单位成本(元/m2) 土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费
直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总 计
二、 税务分析
1、 营业税及附加
2、 所得税
3、 土地增值税
上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。
三、 经济效益分析
1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等
2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照以下表格： 经济指标 单位数值(元/m2) 项目总金额(万元) 销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利率 投资回报率
3、 项目开发各期的利润体现 经济指标 2001年 ··· 20××年 合 计
上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积(m2) 单位利润(元/m2) 利润(万元)
4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。
(1)成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如：
经济指标 预测成本×90% 预测成本 预测成本×110% 预测成本×120% 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
(2)售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升(下降)一定金额或上升(下降)一定百分比来比较，如：
经济指标 预测售价×90% 预测售价 预测售价×110% 预测售价×120% 营业额 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
(3) 容积率变动各项指标的变化
主要指标 容积率1 容积率2 容积率3 容积率4 容积率5 多高层比 营业额 总投资 毛利率 税后利润 税后净利率 总投资回报率
四、 项目资金预测
1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。
2、 资金回款计划：各期销售回款计划。
3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
4、启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
第七部分：管理资源配置
五、 机构设置：是否需要成立独立法人公司(项目公司);主要部门设置。
六、 人力资源需求：启动项目对个专业(部门)人员的需求，具体人数(重点是专业经理)。
七、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径(调动、招聘、培训等)。
第八部分：综合分析与建议
一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。
三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。
四、结论和建议
第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题
(一) 主要指标测算
1、 预测直接建造成本(不包括地价)、售价
2、 投资收益分析(参考以下格式)： 经济指标 A A+M A+2M ··· A+nM 楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率
注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价;M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性(或重要性)变化值，例如100万元，变化值不宜过大。
3、 根据需要，可增加如下测算：
销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价 R1 R2 R3 ···
注：R代表可接受的销售净利率;销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。
(二) 竞争对手分析
1、 主要背景，控股股东情况
2、 总资产、净资产、净利润(每股利润)
3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本
4、 操作水平，主要开发的项目
5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。
(三) 制定策略
1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。
2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。
3、 把握以微弱优势取得土地使用权(开发权)的原则。
(四) 资金筹措
短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。
第十部分：在新城市开发需要补充的内容
一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况
1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。
4、 各行政区市场比较：
(1)量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。
(2) 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、 当地城市近、中期规划发展方向描述
城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。
6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平;前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。
7、 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征
8、 客户的购买偏好、购买关注的要素
9、 重点楼盘描述
二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告(报告格式及内容另附) 附件：
1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。
2、 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 成本测算可采用两种方法：
(1) 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。
(2) 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。 上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格： 成本估算表
成本项目 总成本(万元) 单位成本(元/m2) 参考项目单位成本 说明
一、土地获得价款
1、政府地价及市政配套
2、合作款项
3、红线外市政配套
4、拆迁补偿费
二、开发前期准备费
1、勘察设计费
2、报批报建费
3、三通一平费
4、临时设施费
三、主体建筑工程费
1、基础工程
2、结构及粗装修
3、门、窗工程
4、公共部位精装修
5、室内精装修
6、室内水电气暖
7、室内设备及安装
8、室内智能化系统
四、红线内市政工程费
1、室外给排水系统
2、室外采暖系统
3、室外燃气系统
4、室外高低压系统
5、室外消防系统
6、室外智能化系统
五、园林环境费
1、环境设计费
2、绿化建设费
3、建筑小品费
4、道路广场建造
5、围墙建造费
6、室外照明费
7、室外背景音乐
8、室外零星工程
六、公共配套设施费
1、游泳池
2、会所
3、幼儿园
4、学校
5、儿童游乐设施
6、商业设施
7、其他
七、开发间接费
1、工程管理费
2、营销费用
3、资本化利息
4、物业管理完善费 合 计 说明：
1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类
2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目;②具有最大可比性
3、 现金流量预测表
4、 欲签定的意向书和合同文本
5、 新城市开发的市场调研报
编制单位：海南方能投资顾问有限公司
编制日期：二O一二年七月
目录
第一章总论----------------------------1
1.1项目背景与概况----------------- 1
1.2主要技术经济指标--------------- 5
1.3问题与建议--------------------- 6
第二章项目投资环境与市场研究- 7
2.1投资环境分析------------------- 7
2.2区域房地产市场----------------- 8
2.3销售预测----------------------- 9
2.4营销策略---------------------- 11
第三章建设规模与项目开发条件 13
3.1建设规模---------------------- 13
3.2项目概况现状------------------ 13
3.3项目建设条件------------------ 13
第四章节能减排------------- 16
4.1. 项目建设方案---------------- 16
4.2. 项目所在地能源供应条件------ 37
4.3 合理用能标准和节能设计规范--- 38
4.4 项目能源消耗种类、数量及能源使用分布情况-------------------- 39
4.5 项目节能措施及效果分析------- 40
第5章 环境影响评价---------- 52
5.1. 编制依据-------------------- 52
5.2. 环境现状-------------------- 52
5.3. 项目建设对环境的影响-------- 53
5.4. 环境保护措施---------------- 53
第6章 劳动卫生与消防-------- 55
6.1. 指导思想-------------------- 55
6.2. 职业安全卫生健康对策与措施-- 55
6.3. 消防设计-------------------- 56
第7章 项目实施进度---------- 57
7.1. 项目开发期------------------ 57
7.2. 项目实施进度安排------------ 57
7.3. 项目实施过程控制措施-------- 57
第8章 项目招投标------------ 58
8.1. 工程项目招标投标概述-------- 58
8.2. 工程项目招标投标因素分析---- 59
海南方能投资顾问 网址：http://联系电话：0898-66752441
8.3. 招标依据-------------------- 61
8.4. 招标范围-------------------- 61
8.5. 招标方式-------------------- 62
更多....房地产项目可行性研究报告
道路系统设计是为人及货物提供高效、安全、便捷的交通主旨。本项目车行系统尽可能简洁。 小区在西侧道路共设置两个出入口，采用人车适度分流及混行相结合的交通方式。机动车原则上在进入小区后就近进入地下车库，不进入组团内部减少对小区组团内部的干扰。在小区主干道外侧设置地面停车解决小区地面停车的问题。
1.5 建筑设计
1.5.1 住宅设计
本工程采用
9、10层单元式渡假公寓。
住宅采取拼接形式，住宅布局结合地形布置，塑造出富于挺拔、动感、流畅的建筑外部形态，同时还注重各住宅单元内部的景观均好性。
度假型标准间式住宅(三个电梯、两个楼梯)采用以内廊式双面布置小户型为主，部分套型为一室一厅一卫套房。层高均为3.0米。
房型满足多样化和可变性的要求，每户住宅的外窗窗台高0.9m或局部凸窗。
建筑风格：地中海风格。
地中海建筑风格其建筑特点是：长长的廊道延伸到尽头，然后垂直转弯，半圆形高大的拱门，或数个连续或垂直交接，墙面通过穿凿或版穿凿形成镂空的景致。地中海风格体现的海洋性，蓝色和和白色的主色调及其休闲浪漫的高尚生活特质与海南特有的阳光，海洋和休闲生活非常吻合。地中海风管建筑具有浪漫优雅，久而弥新的特点。与基地所处的海南海滨旅游休闲的气氛相一致。该风格建筑也将以其独特的形体和风格塑造整个城市的容貌，塑造这座城市的文化风貌，继而成为构成城市形象的一部分。
在建筑群体空间的塑造当中，利用各建筑单元的层数不同，形成错落有致的建筑天际线，在单体中重点处理建筑的阳台、楼梯间、窗台、屋顶楼台等可变因素，变化的形体丰富了建筑的外观，又使每一幢居住建筑增加了可识别性。建筑风格以典雅、庄重、清新为主基调，以配合高尚住宅小区的整体定位。
无障碍住宅单元布置在小区内交通较方便的位置，住宅出入口设计残疾人坡道，一部电梯为无障碍电梯，其他部分如楼梯、出入口、卫生间等也满足相应的要求。
1.5.2 公共配套
公共建筑根据规划要求及区位特点，并结合居民的出行进行设计。
地下机动车库和机房——在小区中心绿化下面设计一个地下机动车停车库，消防水池及泵房，换热站。地下机动车库面积合计7878平方米，设有两个对外出口满足消防规范要求，总停车数量为90辆。
社区服务及物业——主要设置在小区入口处2#楼一层裙房部分，面积上符合《城市居住区公共服务设施设置标准》。
2、结构方案
2.1 设计依据
1.本工程设计使用年限为50年。
2.自然条件
a.风荷载：
规范取值，基本风压值WO=0.75KN/㎡(50年一遇)。(单体结构设计时与按澄迈当地数据作调整)
楼面(屋面)使用活荷载标准值：
卧室、客厅、电梯厅2.0KN/㎡
餐厅、厨房、卫生间2.0KN/㎡
阳台2.5KN/㎡
楼梯间3.5KN/㎡
商场3.5KN/㎡
地下车库、车道4.0KN/㎡
设备机房7.0KN/㎡
上人屋面2.0KN/㎡
不上人屋面0.5KN/㎡
b.面活荷载按建筑结构荷载规范的有关规定取值。
c.抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度为0.15g，设计地震分组为第一组。
3.本工程所采用的主要规范、规程
《建筑结构可靠度设计统一标准》GB 50068-2001
《建筑结构荷载规范》(2006版)GB 50009-2001
《混凝土结构设计规范》GB 50010-2010
《建筑抗震设计规范》GB 50011-2010
《建筑地基基础设计规范》GB 50007-2002
《高层建筑混凝土结构技术规程》
《砌体结构设计规范》
《建筑桩基技术规范》
《建筑工程抗震设防分类标准》JGJ3-2010 GB50003-2001 JGJ94—2008 GB50223—2008
2.2 建筑分类等级
本工程建筑结构的安全等级为二级，抗震设防类别为乙类，结构抗震等级为三级。地下室防水等级为二级。地基基础设计等级为乙级。
2.3上部结构及地下室结构方案
1.结构形式：高层住宅采用剪力墙结构，纯地下室部分采用框架结构。楼面、室面板采用钢筋混凝土楼板;地下室周圈采用钢筋混凝土挡墙。
2.因结构超长，因此上部结构在适当部位设置温度缝兼抗震缝，分缝后结构若超过55m，则在中间适当部位设置施工后浇带。
2.4 基础方案
本工程目前尚未进行工程地质勘察，因此本工程基础拟采用钢筋砼桩筏基础。
2.5 结构材料
1、基础混凝土：C30混凝土，基础垫层采用100厚C15素混凝土。地下室混凝土抗渗等级为P6级。
2、上部结构混凝土：墙柱C30-C40梁、板及楼梯C30混凝土。
3、填充墙体：内外墙均采用加气混凝土砌块砌筑。
4、钢材：钢材Q235B;钢筋梁柱主筋HRB400级钢筋，梁柱箍采用HPB300级钢筋，板钢盘HRB400级钢筋。
2.6结构计算
本工程主体结构整体分析计算采用中国建筑科学研究院研制“多层及高层建筑结构空间有限
元分析与设计软件SATWE”。
本工程基础结构采用“基础工程计算机辅助设计JCCAD”进行计算分析。
2.7结构优化设计
为了控制好开发成本，进而取得良好的经济效益和社会效益，优化设计将贯穿整个结构设计全阶段。优化思路并不是简单的减少钢筋用量，而是通过调整构件刚度的比例关系，充分利用和发挥构件的受力特点和作用，使整体结构达到安全性、合理性、经济性的统一，从而使结构设计达到优化。
3、给排水系统方
3.1 概况
本工程2栋10层和2栋9层居住及渡假为主的住宅组成，地下室为车库(含设备用房)。本次设计范围内建设总用地面积：26345.0立方米，总建筑面积：55422平方米。
3.2 设计依据
《建筑给水排水设计规范》(2009年版)GB 50015-2003
《高层民用建筑设计防火规范》(2005版)GB 50045-95
《自动喷水灭火系统设计规范》(2005版)GB 50084-2001
《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB 50067-97
《建筑灭火器配置设计规范》GB 50140-2005
《室外给水设计规范》GB50013-2006
《室外排水设计规范》GB50014-2006
《建筑给水钢塑复合管管道工程技术规范》CECS125:2001
《建筑给水聚丙烯管道工程技术规范》GB/T50349—2005
《民用建筑热工设计规范》GB50176-93
《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005
《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》(2007)
3.3 设计范围
1、室内给排水、消防设计
2、室外给排水、消防设计
3.4 给水系统
1、水源：
地块由周边市政道路上给水管网供水。
2、用水量标准
住生活用水定额：250L/人·日kh=2.5 t=24h
商业生活用水定额：8L/㎡·日 kh=1.5t=12
浇洒道路及场地用水定额：2L/㎡·次 一日一次一次2h
绿化用水定额：1.5L/㎡·次 一日一次一次2h
3、用水量估算
最大日用水量约为650m³/d，最大时用水量约为28m³/h(浇洒道路及场地用水、绿化用水不计入最大小时用水量)。
4、消防水量计算：
室外消防用量为30L/S、最大一幛建筑室内消火栓系统用水量为40L/S、喷淋系统用水量为78L/S，消防总水量为148L/S。
5、生活给水系统
由基地用边市政道路上市政给水管网中引入一路DN200给水管，在基础内再分成两二路(一路供生活、一路供消防)，分设水表计量，水表设于室外埋地水表井内。
各建筑物生活给水由生活变频供水设备供水。浇洒道路及场地用水、绿化用水由小区生活给水管网靠市政水压直接供水。
本工程不设置集中热水供水系统，其它部分休息室卫生间内洗浴热水和厨房热水可采用独立和容积式电热水器供应。
室内生活给水管道采用塑钢管，室外给水管管径小于等于80的采用塑钢管，大于80的采用球墨给水铸铁管。
室内卫生洁具均采用节水型产品，坐便器冲洗水箱的一次冲水量不大于6L，水嘴采用陶瓷阀芯水嘴，洗手盆设置揿压式水嘴，小便器和蹲便器冲洗选用感应式冲洗阀，以减少水资源的浪费。
水泵采用低噪声水泵，并采取隔声、减振措施，使噪声控制在标准内。
6、消防给水系统
本地块室外消防管道为市政给水管网一路供水，室外生活、消防给水管网分开设置室外消防管路在基地内成环布置，住宅、地下车库、街道综合服务中心和农贸市场等室外给水官网合用。室外设置地上式消火栓，间距不超过120米。在水泵接合器15至40m范围内应有室外消火栓。室外消防水量30L/S。
住宅、地下车库、公建室内消火栓系统合用，系统为临时高压系统，室内消火栓泵从消防水池内抽水(室内消火栓泵设于地下车库水泵房内)，利用设于住宅楼屋顶消防水箱(有效储水容积为18m³)对系统稳压，屋顶消防水箱设置室内消火栓系统增压设备，保证系统最不利点消火栓的工作压力要求。
室内消防布置应保证有两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位。低区楼层消火栓栓口设减压孔板，以防系统动压超标。本工程室内消火栓系统用水量为20L/S。
住宅区地下车库、一层公建等场所均设置自动喷水灭火系统(简称喷淋系统)，系统按各幢楼不同功能设置。
一层公建按中危险Ⅰ级(喷水强度为6L/min·㎡、作用面积为160㎡)布置喷头，喷淋系统用水量为25L/S。
地下车库按中危险Ⅱ级(喷水强度为8L/min·㎡、作用面积为160㎡)布置喷头，喷淋系统用水量为35L/S。
地下车库、一层公建喷淋系统合用供水设备，喷淋泵高于地下车库水泵房内，喷淋泵从消防水池内抽水，利用住宅楼屋顶消防水箱(有效储水容积为18m³)对系统稳压。
地下车库水泵泵房内消防水池储存2小时室内消防用水量和1小时的喷淋用水量合计270m³。
其它：
室内消火栓系统、喷淋系统均设置水泵接合器。所有消防水池均由室外消防给水管网补水。 本工程计算机房及部分电气机房按功能要求设置超细干粉灭火系统。
室内消防管道采用内外壁热锌钢管(管径大于DN100的采用内外壁热镀锌无缝钢管)。室外消防管道采用给水球墨铸铁管。
地下层消防电梯旁设置2m³(有效容积)集水坑，内设潜水泵二台，潜水泵流量不小于10L/S。
7、灭火器配置
根据《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)，在建筑室内需布置手提式灭火器，拟采用磷酸铵盐手提式干粉灭火器，灭火器设置位置保护半径和配置基准按建筑物各功能区域分别考虑。
3.5 排水系统
排水主要为雨水、污水。污水来源于生活污、废水。室内污、废水采用合流制排至室外，室
外排水系统采用雨、污水分流制。
每个地块雨水通过室外管网收集后分别排至其基地周边市政道路雨水管网。每个生活污水通过室外污水管网收集并经室外化粪池处理后排至其基地周边市政道路污水管网。餐饮厨房污水通过隔油池处理后排至基地室外污水管网。地下车库集水井废水利用排水泵排至地块室外污水管网。消防电梯集水坑废水排至基地室外雨水管网。
住宅生活污水量按100%生活用水量计算，公建生活污水量按100%生活用水量计算，最大日生活污水量为830m³/d，最大时生活污水量为40m³/h。
雨水排水量按当地降雨强度公式计算，设计暴雨强度重现期以2年计。
单体室内雨、污、废水管采用U-PVC塑料管，室外埋地雨污水管采用HDPE加筋管。
4、电气系统方案
4.1 设计依据
房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式(包括基本估算数据)
第一部分 项目总论
1.项目概况
1.1项目名称
1.2项目建设单位
1.3项目位置(四周范围)
1.4项目周边目前现状
1.5项目性质及主要特点
1.6项目地块面积及边界长
1.7研究工作依据
1.8研究工作概况
2.可行性研究结论
2.1市场分析预测
2.2项目地块分析
2.3项目规划方案
2.4项目工程进度
2.5投资估算及资金筹措
2.6项目财务与经济评价
2.7项目综合评价结论
3.主要技术经济指标表
4.项目存在问题与建议
第二部分 项目背景
1.项目提出背景
1.1项目所在区域商业发展情况
1.2所在区域政策、经济及产业环境
1.3项目发起人及发起缘由
2.项目发展概况
2.1已进行的调查研究项目及成果
2.2项目地块初勘及初测工作情况
2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.项目投资的必要性
第三部分 市场研究
1.市场供给
1.1所在区域内商业用房现有供给量及结构情况调查
1.2所在区域内商业用房未来供给量及结构情况调查
1.3其他替代性产品供给量情况调查研究
2.市场需求
2.1所在区域内商业用房的租用情况调查
2.2所在区域内在售商业用房销售情况调查
2.3其他替代性产品租售情况调查
3.市场价格
3.1所在区域内商业用房销售价格情况调查
3.2所在区域内商业用房租赁价格情况调查
4.市场预测
4.1未来该区域内商业用房需求预测
4.2销售及租赁价格预测
5.市场推销
5.1推销方式及措施
5.2产品推销费用预测
第四部分 项目研究
1.地块特征分析
1.1项目区位分析
1.2项目交通分析
1.3项目人流分析
1.4项目周边规划
2.项目SWOT分析
2.1项目优势分析
2.2项目劣势分析
2.3项目机会分析
2.4项目威胁分析
3.项目定位方案
3.1项目产品方案
3.2主要功能建筑规模
3.3主要技术经济指标
可行性研究报告
一、何为可行性研究报告
可行性研究报告是在制定某一建设或科研项目之前，对该项目实施的可能性、有效性、技术方案及技术政策进行具体、深入、细致的技术论证和经济评价，以求确定一个在技术上合理、经济上合算的最优方案和最佳时机而写的书面报告。
二、可行性研究报告的重点
可行性研究报告的基本内容就是报告的正文部分所要体现的内容。它是结论和建议赖以产生的基础。要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。当项目的可行性研究完成了所有系统的分析之后，应对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。
为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性报告的说服力。可行性研究报告一般由一个总论和几个专题构成。
第一总论。总论即项目的基本情况。在商业计划书,可行性研究报告的编制中，这一部分特别重要，项目的报批、贷款的申请、合作对象的吸引主要靠这一部分。总论的内容一般包括项目的背景、项目的历史、项目概要以及项目承办人四个方面。总论的实质是对项目简明扼要地做一个概述，对项目承办人的形象和思想作相应的描述。在许多情况下，项目的评估、审批、贷款以及对合作者的吸引，其成败在一定程度上取决于总论写作质量的好坏。因此，写作时一定要尽心尽力，既要保证总论的内容完整、重点突出，又要注意与后面内容相照应。 第二基本问题研究。可行性研究报告的基本问题研究，是对各个专题研究报告进行汇总统
一、平衡后所作的较原则、较系统的概述。项目不同，基本问题研究的内容也就不同。目前较有代表性的有三个：工业新建项目的基本问题研究，技术引进项目的基本问题研究和技术经济政策基本问题研究。其中，工业新建项目的第一方面是市场研究，着重解决项目新建的必要性问题;第二方面是工艺研究，着重解决技术上的可能性问题;第三方面是经济效益研究，着重解决项目的合理性问题。在具体写作过程中，人们常把这三个问题分成十个专题来写。这十个专题为：市场情况与企业规模;资源与原料及协作条件;厂址选择方案;项目技术方案;环保方案;工厂管理机构和员工方案;项目实施计划和进度方案;资金筹措;经济评价;结论。
对可行性研究报告的写作要求主要包括以下四个方面：
1.设计方案。可行性研究报告的主要任务是对预先设计的方案进行论证，所以必须设计研究方案，才能明确研究对象。
2.内容真实。可行性研究报告涉及的内容以及反映情况的数据，必须绝对真实可靠，不许有任何偏差及失误。可行性研究报告中所运用资料、数据，都要经过反复核实，以确保内容的真实性。
3.预测准确。可行性研究是投资决策前的活动。它是在事件没有发生之前的研究，是对事物未来发展的情况、可能遇到的问题和结果的估计，具有预测性。因此，必须进行深入地调查研究，充分地占有资料，运用切合实际的预测方法，科学地预测未来前景。 4.论证严密。论证性是可行性研究报告的一个显著特点。要使其有论证性，必须做到运用系统的分析方法，围绕影响项目的各种因素进行全面、系统的分析，既要作宏观的分析，又要作微观的分析。
三、可行性研究报告的作用
可行性报告是在市场细分的基础上，企业投资新市场、新产品或改变经营策略的依据，是企业内部统一思想，统一认识的工具.是评估项目风险与回报的最初级文件，是对投资者的第一份承诺书。即使在计划经济年代，可行性报告也是必不可少的，是企业上项目，要资金的关键文件，但是很多案例告诉我们，企业把项目拿到手之后，可行性报告就失去了意义，项目的结果和成败往往无人负责。进入市场经济之后，很多国有企业还在沿用老思想、老方法去准备可行性报告，而一些民营企业则根本不去管什么可行性报告，凭感觉做决策。应当说，没有可行性报告：企业凭借领导人的聪明才智也可能成功，产品也可能畅销，但是只能碰运气，而非长久之计。那么可行性报告到底能起到什么作用呢?简而言之，可行性报告是为了减小企业的投资风险，提高决策的成功率。
可行性研究报告主要内容是要求以全面、系统的分析为主要方法，经济效益为核心，围绕影响项目的各种因素，运用大量的数据资料论证拟建项目是否可行。对整个可行性研究提出综合分析评价，指出优缺点和建议。为了结论的需要，往往还需要加上一些附件，如试验数据、论证材料、计算图表、附图等，以增强可行性研究报告的说服力。
可行性研究报告是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析论证的科学方法，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。
可行性研究是投资前期工作的重要内容，它一方面充分研究建设条件，提出建设的可能性。另一方面进行经济分析评估，提出建设的合理性。它既是项目工作的起点，也是以后一系列工作的基础，其用途概括起来有以下几方面：
1. 作为投资主体投资决策的依据
2. 作为向当地政府或城市规划部门申请建设执照的依据
3. 作为环保部门审查项目对环境影响的依据
4. 作为编制设计任务书的依据
5. 作为安排项目计划和实施方案的依据
6. 作为筹集资金和向银行申请贷款的依据
7. 是编制科研试验计划和新技术、新设备需用计划以及大型专用设备生产预安排的依据
8. 作为从国外引进技术、设备以及与国外厂商谈判签约的依据
9. 与项目协作单位签订经济合同的依据
10. 作为项目后评价的依据。
四、可行性研究报告基本架构 第一章 总论
第二章 项目必要性及可行性分析
第三章 项目市场分析
第四章 项目建设条件
第五章 总体建设方案
第六章 主要产品及生产技术
第七章 节能方案
第八章 环保措施
第九章 消防措施
第十章 劳动安全卫生
第十一章 企业组织与劳动定员
第十二章 项目实施规划
第十三章 投资估算
第十四章 财务评价
第十五章 风险分析及规避 第十六章 结论与建议
附表
附件
中国投资咨询网
项目可行性研究报告的概念
可行性研究报告，简称可行性报告，是在制订生产、基建、科研计划的前期，通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。
项目可行性研究报告是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术 、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。 可行性研究具有预见性、公正性、可靠性、科学性的特点。
可行性研究报告的作用：
1.建设项目论证、审查、决策的依据。 2.编制设计任务书和初步设计的依据。
3.筹集资金，向银行申请贷款的重要依据。
4.申请专项资金，向有关主管部门申请专项资金的重要依据。 5.股票发行，向证监会申请股票上市的重要依据。
6.取得用地，向国土部门、开发区、工业园申请用地的重要依据。 7.与项目有关的部门签订合作，协作合同或协议的依据。 8.引进技术，进口设备和对外谈判的依据。 9.环境部门审查项目对环境影响的依据。
报告基本框架及分析方法：
第一章、项目总论
概括性论述项目背景、主要技术经济指标、结论及建议
第二章、项目建设背景及必要性
从宏观和微观方面分析项目提出的背景情况和产业发展情况，用定性和定量的方法分析企业进行投资的必要性。
第三章、市场预测与建设规模
采用问卷调查、抽样调查等市场调查方法对现有市场情况进行准确分析，采用专家会议、特尔菲、类推预测等定性分析方法和时间序列、因果分析等定量分析方法对市场进行预测，通过竞争力对比分析、战略态势分析、波士顿矩阵分析、SWOT分析等确定项目市场战略和企业营销策略，通过差额投资内部收益率法、净现值法、最小费用法等定量分析方法确定项目的产品方案和建设规模，采用成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法等方法确定产品的销售价格。
第四章、建设条件与厂址选择
通过工程技术条件和建设投资费用的对比确定场址方案。
第五章、工程技术方案
采用评分法、投资效益评价法确定项目的技术方案，采用投资回收期法、投资收益率法、运营成本法、寿命周期法确定项目的设备方案，通过对技术经济指标、总图布置费用、拆迁方案的对比确定项目的总图方案。
第六章、节能节水与环境保护
从建筑设计、建筑结构、平面布置、设备选型、工艺流程等方面论述项目的节能方案，从设备选型、工艺流程、综合利用等方面论述项目的节水方案，从项目建设和项目运营两方面论述项目的环境保护措施及对环境的影响情况。
第七章、劳动保护、安全卫生、消防
从危害因素、建筑施工、项目运营等方面论述项目的劳动保护与安全卫生措施，从建筑设计、功能布局、平面设计等方面论述项目的消防措施。
第八章、企业组织和劳动定员
根据企业现有组织情况、以及行业先进管理经验，采用劳动生产率等方法确定企业的组织结构和劳动定员情况，并根据企业的生产计划安排、员工定岗情况和人力资源情况制定人员培训计划。
第九章、项目实施进度安排
根据行业经验和企业特点安排项目的实施计划和进度。
第十章、投资估算与资金筹措
采用单位建筑工程投资估算法、单位实物工程估算法估算项目的建筑工程费用，采用设备原价加设备运杂费估算设备购置费用，以设备购置费用为基数估算工具器具及生产家具购置费用，根据设备购置费用、采用比率法确定项目的安装工程费用，根据国家有关计费文件估算工程建设其他费用，采用全额流动资金估算法估算项目所需流动资金。
通过投资内部收益率、投资回收期、融资成本等对比确定项目的融资方案。
第十一章、财务分析与敏感性分析
利用资金时间价值方法对项目进行财务评价、采用不确定性分析、盈亏平衡分析等方法确定项目的抗风险能力和保本水平。
第十二章、社会效益分析
通过项目对社会的影响、项目与所在地互适性两方面对项目的社会效益进行分析，确保项目符合社会发展要求。
第十三章、风险分析
通过技术和产品风险、市场风险、原材料、自然资源或供货渠道的风险、政策性风险、持续融资风险等方面的风险分析，并提出相应的风险应对机制，增加企业风险防范意识、提高项目抗风险能力。
第十四章、可行性研究结论与建议
附件
1、项目承办单位营业执照、法人证书复印件
2、当地规划、国土、环保等部门关于项目的支持文件
3、查新检索报告
4、检测报告
5、相关知识产权、专利技术复印件
6、自有资金存款证明
7、相关银行贷款承诺
8、其他相关证明材料
9、项目财务分析报表
推荐阅读：
房地产可行性报告(精选2篇)04-11
房地产项目可行性报告（共6篇）03-31
房地产可行性研究报告（推荐6篇）03-31
房地产项目可行性研究报告（共6篇）03-31
新常态下城市房地产管理的可行性探讨09-12
房地产辞职报告03-31
房地产融资报告范文05-29
优秀房地产估价报告05-26
房地产项目立项报告05-13
房地产辞职报告（3篇）04-12
