土地储备交易

第1篇：土地储备交易

城市规划与城市土地储备交易的关系

摘要：本篇文章主要是将土地储备交易和城市规划两者之间的关系来作为研究对象，在深度探讨土地储备规划的概念和必要性，确认城市规划和土地储备两者之间的关系，指出土地储备离不开城市规划，充分发挥城市规划对土地储备的作用。笔者将对以上内容进行深入剖析，为从事相关工作的人员提供参考价值和借鉴意义。

关键词：城市规划;城市土地储备;关系

当前我国正处于城市化阶段，土地承载的作用以及土地资源的有限性之间的矛盾越来越突出。根据土地资源当前的现状，我国近年来推出了国有土地储备、经营性土地使用权招标拍卖、挂牌出让制度等，土地供给方式的呈现逐渐提升了土地供应方式的市场化程度，还为经营城市给予了帮助，在土地资源优化配置、土地功能分区调整、土地资产盘活等都发挥着重要的作用。

一、土地储备规划的概念和必要性

(一)土地储备规划的概念

土地储备主要是对土地资源的保护、城市未来的发展方向、技术设施和公益设施建设、房地产市场供求状况、土地成本等要素进行充分分析的基础上，根据经营性用地、工业用地、部分重大设施用地，确认规划期间应当储备和出让地块的数量、布局、强度。

(二)土地储备规划的必要性

第一，土地储备规划中需要按照数量和空间合理规划片区的储备地块，科学合理的制定片区储备地块的运营方案，有机结合城市建设发展中的用地需求和地块的运营收益，尽可能的将城市土地的价值充分的发挥出来，增加地方的财政收入。第二，土地储备规划应当合理分析储备地块土地运营方案收益，其中便包含了储备地块的征地拆迁补偿费用、土地开发费用、融资费用、业务费用等的测算，对于土地储备的数量以及年度储备计划、地块的出让用途进行科学调整，机构资金风险控制到最低，推动土地储备和出让资金的良性循环[1]。第三，土地储备在售出储备地块的数量和空间中，需要对城市土地的总体规划和进行协调。

二、城市规划和土地储备的关系

(一)城市规划和土地储备的同一性

城市在建设和管理中以城市规划作为基础，城市规划在城市性质、规模、发展方向的确定，城市用地和空间资源的统筹安排中，全面加强建设和部署，进一步实现城市制定的经济目标和社会目标，促进城市经济社会的可持续发展。城市规划的基本原则便包括了节约和合理利用土地和空间资源，合理利用和开发经营城市土地。土地储备制度是我国的土地管理方式由计划经济体制转变为市场经济体制，外延粗放型的土地利用方式转变为内涵集约型方式，将经营城市作为出发点，增强土地利用效率和土地资源优化配置来作为目的，通过社会主义市场经济手段来促进土地资产保值增值。土地储备的主要目标是为了调节市场，土地储备的意义是保证土地用总体规划和城市规划的实施，有利于在城市建设中聚集资金。城市土地储备的功能便是按照城市规划来实现土地资源的优化配置、调整土地功能分区、盘活土地资产等。所以，城市规划与土地储备有着息息相关的关系，尽管城市规划和城市土地储备在内涵上不一致，但是在土地和空间资源的节约、土地资源利用率提升等各个方面，两者是相辅相成的[2]。

(二)城市规划与土地储备的差异性

城市规划和土地储备因为内涵不一致，所以各自的侧重点也是不同的，城市规划的侧重点在于对城市的发展条件进行宏观的分析，不仅需要从长远的方向进行考虑，还应当兼具近期的发展状况，尽量实现经济效益、社会效益、环境效益的统一。土地储备则大部分是从微观的角度来进行思考，注重的是近期的效果和开发土地所创建的经济效益。

(三)城市规划与土地储备的关系

城市规划和城市土地储备两者之间存在的同一性以及差异性，拉进了两者之间的关系，也就是宏观和微观、远期和近期、整体和局部的关系。城市规划和土地储备都具备指导作用、协调作用、控制作用，城市的土地储备能够在一定的程度上促进城市规划的发展、科学合理的计划城市用地、实现城市建设资金来源的多元化。城市规划不仅需要重视城市土地储备，在这过程中还需要将城市规划作为指导，根据计划来整理储备。除此之外，城市规划和土地利用规划、区域规划等应当协同发展，从总体上合理配置、整合、开发土地资源。

三、充分发挥城市规划对土地储备的作用

(一)确定城市规划和土地储备关系

根据上述所言，城市规划和土地储存的任务是不一致的，所以需要处理好两者之间的关系，在保证节约的现实中发挥土地的利用效率，促进城市规划。城市规划的主要任务便是策划、设计、部署城市建设，确保城市的社会发展。城市规划的目标便都是城市的基础设施建设进行合理的安排，充分发挥城市功能。作为社会发展的基础，对于城市规划土地储备有着制约的作用，也是保证城市规划活动的开展。在土地利用的总体规划中需要站在全局的角度去考虑，协调用地需求，对于土地资源的利用进行科学安排，促进城市规划的可持续发展。

(二)保证土地资源的科学合理使用

土地资源作为重要的资源有着宝贵的价值，然而变更土地的使用价值是一项缓慢的过程，确认土地的使用形式，很难按照城市规划再次进行调整，所以应能够保证每一块土地都能够得到合理的利用。可以尝试引入“白色地块”的理念，也就是对性质要求不高、能够试产来决定的土地，没有具体的形式，存在灵活性，能够在城市规划中按照实际要求来行使土地的试用期。

(三)充分发挥城市规划的带头作用

城市规划是将城市的土地储备资源作为前提条件，城市部门能够根据城市规划来开发城市，做好城市规划工作，能够有效的提升土地的利用率。

(四)按照城市规划做土地储备计划

土地储备是为了能够更好的提升城市规划服务，为了保证城市规划建设能够顺利完成，在土地储备方面制定好计划，规划人员需要掌握城市市场的实际需求，提升土地规划的计划性。

结束语

總而言之，城市规划与土地储备之间存在同一性和差异性，因为内涵不同，侧重点也不同，但两者之间的关系是相辅相成的、协同发展。本篇文章阐述的是城市规划和土地储备交易的关系，从而促进市场发展。

参考文献：

[1]李晶.土地储备与城市规划融合发展探究[J].城市住宅，2021，28(06)：146-147.

[2]陈霞.城市规划与土地储备问题研究[J].住宅与房地产，2019(22)：62.

作者：王婕

第2篇：土地储备新政下土地储备资金管理规范化

近年来，随着我国经济的快速发展，国家越来越重视土地改革制度，对土地储备也作了一定的要求，通过颁布各项政策，来确保土地的所有权和使用权规范化。尤其是土地储备新政的颁布，对规范土地储备方式、加强土地储备规模、防范地方债务具有重要意义。在土地储备实时的过程中，土地储备资金管理是一项重要的内容，能够保证新政的有效实施，强化各级部门的财务建设工作。

一、土地储备新政及影响

土地储备新政是2016年颁布的，主要内容包括压缩现有的土地机构，对土地储备进行规范化管理，调整融资方式等，其主要目的在于，加强我国政府对土地的宏观调控，提高土地资源利用率，促进国家社会稳定，避免土地闲置浪费等各种问题。土地行政的颁布影响了我国原有的土地制度，严格规范了融资要求，坚决禁止违法行为的出现，对融资工作有了更为细化的要求，在各级部门明确职责的情况下，减小债务风险。

土地新政的颁布使得土地机构职能有所变化，需要重新调整，使得资金来源途径转变，将具有债务风险的银行贷款融资方式取消，资金来源由政府债券筹集或者国有资金收入来进行解决，发放债券工作成为资金管理的重要内容之一，有效的降低了资金风险。其次，土地新政对资金管理制度有了更明确地规范，强调资金应用范围仅限于开发前期以及与土地储备相关的工作，有效的解决了资金滥用、导致预算不足或超标的行为出现，避免资金浪费及超支。

二、土地储备资金管理中存在的问题

湖南省政府颁布了《关于加强土地储备与融资管理的实施意见关于加强土地储备与融资管理的实施意见》，意见中提到了在土地储备资金管理过程中存在的一些主要问题：

(一)新增项目投资资金筹措存在不确定性。土地新政颁布后，国家已经取消了银行贷款的方式提供资金支持，减小了资金风险，采用政府债券筹集措施解决，然而，当前局势下，政府大力控制债券额度，使得可供应资金有限，不能满足当前土地项目开发模式，存在资金筹备不确定性。

(二)土地储备债务高导致风险高。某些机构为了加快土地储备工作，改变市场调控机制，短时间内进行大量的银行贷款，但是土地出让在经济水平相对稳定的时代却趋于平缓，使得土地资金产业链紧绷，有很大的负债风险。

(三)土地新政颁布后，机构财务管理混乱，由于资金来源的不确定性和风险性，在土地储备和资金管理的衔接方面存在很多问题，各种复杂的程序规则，以及债务还款需求都增加了财务工作量，给相关工作人员带来了一定的麻烦，要求规则人员不断提升自身素质，加强自身专业水平，促进财务工作顺利进行。

三、土地储备财务的规范化管理

湖南省颁布的意见结合实际经验，针对以上问题给出了合理科学的解决方案，主要措施有：

(一)以全面为原则，落实土地储备资金管理计划。随着土地新政的颁布，各级政府部门需要仔细研读新政具体内容，以保障人民生活、促进社会发展、提高土地利用率，对市场进行宏观调控为主要目的，对土地储备资金管理提出有效的制度和规则，对相关工作人员进行大力培训，认真整理各种财务资料，分析财政情况，解决资金筹措问题，全面的科学的进行土地储备资金管理。

(二)确保重大项目落地，落实土地资金管理。相关财务部门工作人员需要制定资金使用计划，做好预算工作，合理掌握土地利用总体布局，对资金进行量化分配，大力发展落实关系民生的項目，保障人们生活，促进社会和谐，对资金问题早发现，早处理，早解决，避免不必要的损失。

(三)增强土地储备规划管理，制定储备计划。政府进行土地储备不能盲目操作，实际执行前需要制定详细的、全面的计划，包括工程周期的确定，资金来源及管理，以及考虑新政对土地储备的影响。根据土地储备管理的需要，制定相关法律法规和条例，并严格按照新政执行，只有制定了详细的计划，才能预测土地储备过程中可能会出现的各种问题，做到早防范、早解决，及时应对，减少盲目性，降低风险。

(四)建立土地资金风险预警机制，提高工作人员管理能力。建立完善的资金管理预警体制，合理配置土地资源，分析各种影响因素，调控土地储备资金比例，同时加强工作人员的资金管理能力，提高工作效率，对促进政府土地储备过程中全面提升财务管理能力具有重要意义。

四、结语

2016年我国颁布了土地新政，对政府实行土地储备工作带来了一定的影响，资金管理问题也成为亟待解决的问题。本文结合湖南省政府针对该地区土地储备存在的问题颁布的相关意见，探讨了当前我国土地储备资金管理中存在的问题，并给出了有效的解决措施，有利于其他省份政府土地储备工作顺利开展。(作者单位为宁乡县土地储备中心)

作者：张美群

第3篇：浅析土地储备新政下土地储备资金规范化管理

摘要：近年来，国家相继出台了一些关于土地储备的政策，这些政策无一例外都对土地储备资金管理提出了更高的要求，要使土地储备资金管理更加规范化、标准化。新出台的土地储备资金管理政策其目的是为了解决现有政策中一些漏洞，这些漏洞在一定程度上妨碍了新政策的实施，本文主要就提升土地储备资金管理水平，加强其规范性方面，提出了一些意见和建议。

关键词：土地储备新政;土地储备资金;规范化

随着社会的不断进步，在城市化过程中，土地储备资金的地位显得尤为重要。在出台了相关新政策之后，土地储备资金的管理是否能实现规范化，是广大人民群众关注的问题。作为最主要的相关部门，土地储备部门应该积极对现有资金管理制度进行改良，完善现有制度，使得资金管理更加科学化、合理化。从资金管理问题的角度，不断提高资金规划、应用和监管的能力，使得该资金真正能够用到促进社会更快发展的地方。

1 土地储备资金概述

土地储备资金，正如其字面意思，是国家实现宏观调控土地储备的重要资金来源。这是因为，从国家层面来讲，在购买或征收土地时，需要向原土地所有人支付一定的对等费用，该资金的用途正是用于这一部分的支出，正是有了这笔资金，国家才能够实现完善土地储备的目标。近些年来，由于国家对土地开发力度的加大，在该资金的管理方面也提出了更高的要求。土地储备部门，管理土地储备资金时必须严格遵守国家的相关政策，确保土地储备资金管理的规范性，对于提高管理效率，保证资金管理体系稳定运行均有着重要意义。

2 土地储备资金管理中存在的问题

2.1 储备资金管理不完善

新的土地储备政策要求。土地储备资金管理部门，要认真学习新的土地政策中对于土地储备资金管理方面的要求，这是由于原有的政策中在储备资金的管理方面还存在着一定的缺陷，解决问题的方法还不完善，因此出现了一定的问题。如土地储备资金在使用时不够合理，缺乏科学性，在使用时眼光不够长远，对于未来的需求没有一个大致的估计，使用该资金购买了大量地方政府发行债券。由于政府债券在进行交易时程序较为复杂，往往需要一定的时间才能将购买的债券转化为现金，这就导致土地储备部门没有在短时间内大量购买土地的能力，从另外一种意义上来讲，土地储备资金流短缺，难以维系正常的土地管理需求。除此之外，土地储备资金很难实现价值的增值，这同样不利于提升资金利用效率。

2.2 新增项目投资不稳定

在新的土地储备政策的要求下，出现了越来越多的一种情况是，利用土地储备资金对相关项目进行投资，主要方式仍旧是购买地方政府债券，其中一些投资项目资金流并不稳定，这就容易导致储备资金结构不合理。另外还有一些投资项目缺乏稳定性，并且具有一定的不可知性，在进行投资的过程中，相关土地储备资金管理部门只能参照往年数据，以及自身感觉来选择这部分项目是否进行投资，若投入的资金过多就会导致资金储备出现缺口。造成了土地使用项目难以获得及时充足的资金支持。在新的土地储备政策中，土地储备新增项目投资也更加严格，如果专用于土地储备新增项目投资的资金数量不足，当需要土地储备新增项目投资时，从其他的资金规划中划拨变得比较困难，降低了工作效率，削弱了新的土地储备政策的实施效果。

2.3 土地储备资金债务大

特别是就现阶段我国发展的阶段来看，由于城市化的不断深入，一些中小城市开始进行大规模旧区改造，城市土地的规模有了大幅度的提升，这就导致对土地储备资金的需求量不断加大。土地储备部门在进行资金的管理和规划时一定要充分考虑当前社会的发展需要，以更好地促进社会发展为根本目的，必要时可以加大土地储备资金债务，以确保国家土地收购和开发工作的进行。在新的土地储备政策中，从银行等金融机构贷款，使得土地储备资金债务扩大，影响土地储备资金管理成效。

3 土地储备新政下土地储备资金规范化管理途径

3.1 土地储备资金规范化管理理念

在新的土地储备政策的范围内，要强化对土地储备资金的规定，及时转变管理理念，把土地储备资金与城市发展和民生保障措施相结合，新的土地储备政策的土地储备资金管理必须要具有全局意识。新的土地储备政策的主要方向和工作重心应当是建立更加科学完善的土地储备资金机制，理论结合实践，加强對土地储备工作衔接的辅助。这对土地储备部门的资金管理能力提出了更高的要求，最好的方法是将土地政策与财务管理政策融合到一起，将不同的工作要求结合到一起，采用更加科学合理的手段来制定资金使用计划。在制定资金使用计划时要全面贯彻科学的思想理念，不断优化资金管理机制。随着国家的不断发展，城市化的更加深入，土地储备部门身上的责任也越来越重，因此必须实现土地储备资金管理的规范化。另外还要注意因地制宜，结合地方实际情况优化服务过程。

3.2 土地储备资金规范化管理能力

土地储备部门需要具备资金筹集和调用的能力，在新的土地储备政策的指导下，贯彻落实科学的思想理念，借助当前信息化的手段，不断提高管理能力，将需求、供给、审批等信息纳入到信息系统当中，便于更加高效化的管理，实现土地储备资金规范化。借助现在发达的信息技术，搭建信息管理平台，将土地储备部门、土地开发部门、土地项目施工部门的工作，集中管理，在一定程度上可以提高工作效率，加强各部门间的协调合作。另外，借助该平台还可以实现对土地储备资金的筹集和应用状态的实时监督，若某一流程出现问题可以即使发现，尽早采取相应的应对措施，保证土地储备资金管理的规范化。

3.3 土地储备资金规范化财务核算

在新的土地储备政策的要求下，土地储备资金规范化管理离不开有效的财务核算工作。土地储备资金的筹措、借贷、使用等环节，财务核算是不可缺少的内容。当土地储备资金出现短缺时，土地储备部门从银行进行资金借贷，需要向银行支付一定的利息。将土地储备出让所得，与相关的费用进行归集核算，能够更加精准的地体现土地储备资金的使用情况。

4 结语

土地储备部门，要在新的土地储备政策的指导下，转变管理理念、提高管理能力，全面贯彻落实科学关管理的思想理念，在进行财务核算时要秉承科学合理的思想，积极采取土地储备资金风险控制措施，使得土地储备资金管理更有利于现代社会发展的需要。

参考文献

[1] 杨晓芳. 基于土地储备新政的土地储备资金管理规范化问题浅析[J]. 科学与财富， 2018， 000(034)：77.

[2] 杨晓芳. 基于土地储备新政的土地储备资金管理规范化问题浅析.

[3] 俞志东. 土地储备新政下土地储备资金管理规范化问题探析[J]. 财会学习， 2019， 000(033)：197，199.

作者：陈汝萍

第4篇：土地储备整理交易中心廉政风险点

全市国土资源系统监控权力运行、防范廉政风险活动开展以来，市土地整理储备中心围绕工作实际，认真查找土地收储交易、土地整理项目管理及财务管理等关键环节，可能发生腐败行为和不作为、乱作为而导致的廉政风险点，查找出存在或可能存在的廉政风险点62条。其中，土地整理储备中心风险点7条，个人岗位风险点55条。针对土地收储交易和土地整理项目管理存在或可能存在的风险，制定9条防范措施。在财务管理风险方面，制定了6条防范措施。通过寓监控权力运行，防范廉政风险工作于土地整理储备中心工作的始终，覆盖了权力运行的每个环节，有效化解了潜在的廉政风险。

主要工作体现在三方面：

一是落实廉政责任，筑牢思想防线。在落实部门具体工作职责的同时，中心把党风廉政建设和反腐败工作作为一项重要内容落到实处，土地整理中心主任负总责，各部长对部门负责。在此基础上，通过深入开展廉政学习和正反两方面典型教育，引导全体同志树立以廉为荣、以贪为耻的思想道德观念，从思想上筑牢拒腐防变的思想防线。

二是完善规章制度，明确岗位职责。在对原有规章制度修改完善的基础上，建立了土地收购储备制度、土地储备交易资金管理制度等8项制度;根据中心工作职责，制定了各部的职责，进一步明确每个人的分工，将责任落实到人，防止工作推诿、扯皮，提高了工作效率。通过完善的规章制度、明确了职责分工，实现了用规章制度管人，用规章制度管事。

三是强化服务意识，转变工作作风。始终强化土地收储交易和土地整理是国土资源部门对外重要窗口意识，做到按照工作流程办事，微笑服务，达到让每一个办事人员满意。

通过监控权力运行，防范廉政风险活动的开展，不仅规范了土地整理储备中心权力运行，也提高了廉政风险防控能力

第5篇：二0一0年土地储备交易工作思路

二0一0年土地储备交易工作思路2010年土地储备交易中心的工作思路是紧紧围绕市委、市政府下达的收储交易土地任务，进一步规范土地市场，完善土地收储、交易行为，积极组织招商、推介，积极参与城市经营性土地管理，团结合作，开拓创新，力争土地收益1亿元，清收欠款5000万元。具体情况如下：

1 、不断增强创新意识，加快土地收储、交易制度的完善和发展。重点抓好以下五项工作：一是规范土地收储成本，争取市政府下文，按土地出让评估价格的40%~50%收储企事业单位土地，土地出让金部分不再返还，确保政府土地收益不流失。二是继续抓好乡镇土地收储，把土地招拍挂出让工作在全市乡镇全面展开。三是充分发挥土地储备交易中心代表政府运作的政府职能，在市政府领导下，联合城投公司、规划局等部门，合理安排土地出让计划，使收储土地推向市场时能够更好地显化土地价值，增加政府收益。四是争取土地出让金返还政策，今后以招拍挂方式出让土地，土地交易代理费由竟得人缴纳。五是引入竞争机制，选择实力强、业绩好、信誉度高的拍卖公司参与我市的土地交易工作，少挂牌、多拍卖，搞好土地招商推介，充分体现土地价值。

2、抓住重点，圆满完成各项工作任务。一是做好武广高速火车站前广场、特产局周边及站前横路等土地的收储、交易工作;二是做好企业改制、旧城、城中村改造和行政事业单位搬迁土地的收储、交易工作。

3、加强沟通，主动汇报，注重部门协调，确保各项工作流转顺畅。要充分认识土地收储、交易在城市建设、经济发展中的重要性，加强土地收储、交易的工作研究，建立定期工作例会、定期工作汇报等制度，争取各方对土地收储、交易工作的支持，保证全市土地收储、交易工作的健康、协调发展。

4 、建章立制，加强管理。采取有效措施，创新思路，切实加强内部管理。 要认真研究现有的工作管理制度，对于一些不符合工作要求的个别条款，要进行修改和完善。对于工作中出现的新情况和新问题，要及时进行研究、分析，摸索一套行之有效的办法，并在实践中进行检验，对于开展工作有利的做法，就要尽快形成规范的工作制度。

5、内强素质，外树形象。以学习贯彻党的十七届四中全会精神为主线，进一步提高政治理论水平，牢固树立以民为本的观念，增强事业心和责任心，切实改变工作作风，坚持实事求是、解放思想、与时俱进、开拓创新的工作理念，及时提供优质高效服务。坚持每周政治(业务)学习制度，对干部职工高标准，严要求，不断提高工作人员的法律法规和业务知识素养，提高全体干部职工对土地储备交易工作重要性的认识，使土地储备交易成为市场化运营和政府经营城市的得力助手。

第6篇：纳雍县土地储备交易中心工作章程

第一条：为深化我县土地使用制度改革，加强县区国土资源集中统一管理，进一步盘活城县存量土地，优化城县土地资源配置，保证国有土地资产的保值增值，建立“一个渠道进，一个池子蓄，一个口子出”的土地收购储备供应机制，规范土地储备交易中心的工作，根据《贵州省土地储备办法》、《纳雍县土地储备办法》，特制定本章程。

第二条：县土地储备交易中心是受政府委托，在纳雍县国土资源局的领导下，实施土地储备、招标、拍卖、挂牌的运作机构。

第三条：县土地储备交易中心为正科级事业单位，具有独立的法人地位，隶属于纳雍县国土资源局领导。

第四条、县土地交易中心的主要职责：

1、根据土地收购储备计划，对土地利用总体规划确定的城县发展用地，低效利用土地等应当储备的土地，采取收购、征用的方式进行储备;

2、管理和运作县政府依法收回的违法用地、闲置土地及无主地等，并纳入政府储备库;

3、对储备的土地，通过招标、拍卖、挂牌方式实现增值，增加政府财政收入;

4、加强与各金融机构的配合，在有关部门的监管下，管理、运用好土地储备资金;

5、利用储备土地为政府融资;

6、搞好土地储备的综合统计，定期向县国土资源局报告运作情况;

7、完成上级交办的其他工作任务。

第五条：土地收购储备的对象;

(一)在土地利用总体规划确定的城县建设用地范围内，政府统一征用的土地。

(二)依法无偿收回的国有土地：

1、土地有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的;

2、 因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨土地的;

3、经核准报废的公路、矿场等用地;

4、未经批准，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的土地;

5、 买卖或者以其他方式非法转让的国有土地;

6、非法批准占用的国有土地;

7、 不按照批准用途使用的国有土地。

(三)依法有偿收回的国有土地：

1、 因城县规划和旧城区改造或为公共利益需要，县政府指令收回的划拨土地;

2、 因单位破产、产业结构调整等原因，停止使用的划拨土地;

3、因公共利益需要，政府提前收回的出让土地;

4、因建设需要收回的农转非村土地及国有农、林、牧、渔、盐场用地。

(四)依法有偿收购储备的土地：

1、以出让方式取得土地使用权后，没有能力按合同约定开发且不具备转让、租赁条件的;

2、 土地使用权人向人民政府申请收购出让土地的;

3、土地使用权转让，人民政府依法享有优先购买权收购的土地;

4、 其他可以依法收购的国有土地。

第六条：土地收购储备程序：

1、提出申请：原土地使用者向土地储备交易中心提出收购申请，领取和填写《国有土地使用权收购申请书》。

2、 实地调查和权属审核：储备交易中心对申请单位提供的土地权属、土地面积、四至界限、土地用途等情况进行实地勘察审核。

3、征求意见：根据单位提出的申请和实地调查情况向规划局及有关部门征求规划和建设意见。

4、价格评估：根据实地调查和控制性规划，会同土地估价部门进行地价评估，为收购价格的确定提供依据。

5、报批：在地块调查和评估后，提出收购的具体意见，报县国土资源局审批。

6、签订土地收购合同：经报批同意的，即与原土地使用者签订《国有土地使用权收购合同》。

7、 支付土地补偿费用：根据合同约定的期限、金额和方式，支付补偿费用。

8、 办理权属变更手续：根据合同约定，到县国土资源局办理申请土地权属变更手续，经审批后，发证给县土地储备交易中心，原土地使用证同时予以注销。

9、 交付土地：根据合同约定的期限，原用地单位向县土地储备交易中心交付被收购的土地。

第七条：县土地储备交易中心收购储备的工作业务实行独立核算，在县国土资源局开列专户，单独结算。根据县土地储备交易中心工作开展情况和运作的业务经费，由县财政核定拨付，运作中产生的相关费用列入成本。

第八条：县土地储备交易中心执行收支两条线的财政资金管理制度，运作资金可通过出让金提一点、银行贷一点等方式解决。尽量降低土地储备成本，减少运作风险。储备土地经评估后，可进行抵押贷款并支付土地收购补偿费用。

第九条：储备土地出让后，由县土地储备交易中心将县政府收益上缴县财政，实行收支两条线管理。

纳雍县土地储备交易中心

第7篇：土地储备02上海市土地储备办法实施细则20041025

上海市南丹东路300弄9号亚都商务楼501-503室 (200030)

Tel:86-21-54892998 Fax:86-21-54892858

上海市土地储备办法实施细则

沪府发(2004)41号

第一条 根据《上海市土地储备办法》，制定本实施细则。

第二条 市土地管理工作领导小组下设办公室(设在市房地资源局)，负责本市土地储备计划、土地储备的日常管理和重大问题的协调。

第三条 由市房地资源局会同市发展改革委等有关部门编制本市土地储备三年计划，作为编制土地储备计划的依据。

第四条 本市新增经营性建设用地的供应，原则上应当从储备土地中选择，并优先列入土地利用计划。

第五条 本市的滩涂围垦，由市土地储备中心按照《上海市滩涂管理条例》以及国家和本市土地开发整理的有关规定实施。

滩涂围垦成陆并经验收合格的土地，由市土地储备中心实施储备。

第六条 市土地储备中心和区县土地储备机构联合储备土地的，除市政府另有规定外，按照下列规定确定投资比例：

(一)储备拟依法征收后实行出让的原农村集体所有土地的，市土地储备中心与区县土地储备机构所占比例各为50%;

(二)储备第

(一)项以外土地的，市土地储备中心所占比例为30%，区县土地储备机构所占比例为70%。

市土地储备中心与区县土地储备机构经协商一致，可以对前款规定的投资比例进行适当调整。

市政府批准的土地储备专门机构可以在相关批准文件规定的区域范围内单独实施土地储备，或者联合市土地储备中心、区县土地储备机构实施土地储备。

第七条 土地储备机构应当于每年10月底前，提出下一的土地储备计划建议，并报送市房地资源局和市发展改革委。其中，本实施细则第六条第一款第

(一)项所列土地的储备计划建议，由市土地储备中心提出、报送;本实施细则第六条第一款第

(二)项所列土地的储备计划建议，由区县土地

上海市南丹东路300弄9号亚都商务楼501-503室 (200030)

Tel:86-21-54892998 Fax:86-21-54892858

储备机构提出，经区县土地管理部门审查，并经区县政府同意后报送。

市房地资源局应当会同市发展改革委等有关部门根据本市国民经济和社会发展计划、土地利用计划以及房地产市场状况，在对报送的土地储备计划建议进行综合平衡的基础上，编制全市土地储备计划，并于每年11月底前，提交市土地管理工作领导小组，经市土地管理工作领导小组审核批准后分解下达。

第八条 土地储备机构拟实施储备的地块涉及农用地转用或者农村集体所有土地征收的，应当向市房地资源局提出申请;市房地资源局应当自受理申请之日起10个工作日内完成审核。上述地块经审核同意并列入土地储备计划后，土地储备机构方可按规定实施储备。

土地储备机构拟储备原划拨的国有建设用地的，应当持与原土地使用权人达成的收购储备意向或者与区政府指定机构签订的有关协议，向市房地资源局备案，列入土地储备计划后，方可按规定实施储备。

土地储备机构拟储备的地块在土地储备计划中已经确定的，不再按照前两款的规定办理审核或者备案手续。

列入土地储备计划的储备地块涉及农用地转用的，在土地利用计划内，优先安排其农用地转用计划指标。

第九条 土地储备机构确需调整土地储备计划实施储备的，应当经市房地资源局会同市发展改革委等有关部门审核后，报市土地管理工作领导小组批准。

第十条 储备地块的前期开发立项，参照本市固定资产投资项目的审批程序办理。市和区县投资主管部门应当自受理土地储备机构提交的项目建议书(代可行性研究报告)之日起10个工作日内完成审批。其中，下列储备地块的前期开发立项由市发展改革委审批：

(一)市土地储备中心和市政府批准的土地储备专门机构实施储备的地块;

(二)第六条第一款第

(一)项所列土地地块。

土地储备机构申请储备地块的建设用地规划许可证的，市和区县规划部

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门应当自受理申请之日起10个工作日内，按规划管理权限审核办理。其中，储备地块有经批准的控制性编制单元规划或者控制性详细规划的，建设用地规划许可证应当载明该地块基础性建设的规划要求。

土地储备机构申请储备地块的建设用地批准文件的，市和区县土地管理部门应当自受理申请之日起10个工作日内，按建设用地管理权限审核办理。但储备地块涉及农用地转用或者农村集体所有土地征收的，按照法律、法规规定的程序办理。

第十一条 土地储备机构收购储备原划拨给企事业单位使用的国有土地的，应当持收购储备协议、列入土地储备计划的证明和原土地使用者的房地产权证等有关材料，向市或者区县土地管理部门申请收回原土地使用权;经批准后，由市或者区县土地管理部门注销原房地产权证。

土地储备机构可以持收回原土地使用权的批准文件等有关材料，向市或者区县房地产登记机构申领房地产权证。

第十二条 土地储备机构经规划管理部门批准，临时利用储备地块的，应当按规定向市或者区县土地管理部门办理相关用地手续。

第十三条 本市建立统一的土地储备信息库，对土地储备实行动态、全程管理。

土地储备机构应当按照土地储备信息统计制度的要求，将储备地块的基本情况、前期开发情况和临时利用情况等，定期报送市房地资源局。

第十四条 按批准的投资、规划、建设要求实施基础性建设的储备地块，经市或者区县土地管理部门会同规划等有关部门验收合格后，方可按土地供应计划交付供应。

第十五条 储备地块交付供应时，土地储备机构应当按照本市土地使用权出让招标拍卖的有关规定，配合市或者区县土地管理部门做好向规划、投资、环保等有关部门书面征询意见，编制招标拍卖文件，组织现场踏勘，接受地块情况咨询等前期准备工作。

第十六条 市和区县土地管理部门应当定期检查土地储备计划的执行情况。

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市发展改革委、市财政局和市房地资源局应当定期检查土地储备专项资金的使用情况。

财政、审计部门应当定期对土地储备的成本、开支以及土地储备机构的财务状况进行核查、审计。

规划、土地管理部门应当定期对储备地块的临时利用情况进行检查。

第十七条 土地储备机构应当定期将机构的基本情况、变更情况等向市房地资源局报告;有重大变动事项的，应当及时报告。

第十八条 本市土地储备专项资金管理办法，由市发展改革委、市财政局和市房地资源局另行制订。

第十九条 本实施细则自印发之日起施行。

二○○四年十月二十五日

第8篇：储备土地登记

三、法律依据：

《海南省储备土地登记发证管理办法》等

四、办件类型：限时办理

五、申请条件：

(一)省、市政府同意储备土地的批准文件;

(二)原土地权属清楚;

(三)已对原土地使用权人进行补偿。

六、申请材料：

(一)申请书;

(二)原土地使用权证或权属证明材料;

(三)省、市政府同意储备土地的批准文件;

(四)土地储备机构与集体土地所有者签订的《补偿协议书》;

(五)补偿款的支付凭证;

(六)地籍调查表及地籍测量成果;

(七)办理土地权属登记(土地权益证书)所需的其他材料。

七、办理程序：

市政务服务中心国土环境资源局窗口受理申请→进行地籍权属调查→审查→核准→信

息中心录入、归档→发证

八、办理时限：15个工作日

九、收费项目、标准、依据：不收费

第9篇：论土地储备制度

土地储备制度分析

土地储备主要是指政府部门或公共机构依照有关程序预先取得土地，进行开发整理并予以储存，并在适当时机将储存的土地投放到市场，以实现城市有序发展，保障公共目标的实现以及合理调控土地市场等目的。

下面就其理论基础、欧洲土地银行的启示、功能定位及城市开发四个方面展开论述。

城市土地储备的理论基础主要包括地租理论、土地供求理论、区位理论、资源配置与市场失灵理论、政府管理理论与制度变迁与创新理论等。

欧洲土地银行对我国土地管理有莫大的启示，并对我国土地储备制度的完善发挥了重要作用，通过欧洲土地银行方法的分析和我国土地制度管理方面的分析，简述了我国土地储备机制运行中存在的问题，并提出了解决问题的对策和办法。欧洲土地银行的运行过程由土地的征购集中、土地的储备和土地的出让三个环节连接而成。目前我国土地收购储备模式主要有“上海模式”和“杭州模式”。

土地储备机制是我国土地管理制度的创新，是土地管理未来发展的一个方向。在土地储备机制运行过程中存在以下一些问题： 1土地储备机制的法律不完善 2资金筹措方式单一

3土地储备制度的利益分配机制不规范 4政府各部门衔接不顺 完善土地储备机制的对策

1理顺法律关系，建立法规保障 2实行多元筹资，保证资金供应

3建立和完善土地储备机制的组织机构，保证机制顺利运行 4保持一定数量的土地储备 5建立合理的监督机制

6科学界定土地价格，合理分配土地收益

如何定位土地储备制度，是这项制度规范、完善、发展的大问题。从1996年上海成立第一家土地储备机构，到2004年全国成立了1700多家土地储备机构，土地储备制度发展的深度，对我国社会经济的影响已非昔日可比，制度的作用也基本如数显现。但由于缺乏必要的政策支撑，严重制约了这项制度的进一步发展，所以有必要对这项制度运行9年来的绩效进行深刻的考量，给出一个明确的定位。我认为土地储备制度应定位于以下几个方面的功能。

一是政府供应土地的首要环节。我国的土地制度决定了政府是最大、最主要的土地供应主体。在市场经济条件下，交易能够进行的首要前提是产权明晰，也就是说，你所交易的东西必须是你的权利，否则交易就难以进行，或者即使能够进行，也必然会产生利益上的冲突和法律上的纠纷。政府供应土地也应如此，供应的土地必须是政府的产权，这是政府供应土地的第一个前提。第二个前提是政府要有空余的土地。

二是参与宏观调控的必要手段。根据发达国家的经验。宏观调控经济的经典手段是货币政策、财政政策，我国宏观调控经济运行的措施，除了货币政策、财政政策，还有计划调控和土地政策。在四种调控措施中，前三种都有一套成熟的手法和明确的目标。货币政策中有利率、贴现率、存款准备金、公开市场业务等手段;财政政策中有预算、税收、债券、转移支付等手段;计划调控有产业准入、产业政策等。在这些手段中，货币政策是对资金使用成本(利息)，货币流通数量(公开市场业务)进行直接的干预，财政政策则直接对总需求(政府支出、厂商和居民)进行干预。这些手段不仅涉及政府资金的运用，而且涉及对厂商和居民使用资金的影响，这种影响有使用资金的成本问题，也有机会成本问题，如银行加息，会有更多的人增加储蓄，减少投资，增加或减少税率会起到减少或促进消费与投资的作用。计划调控一方面有直接的行政手段，如制定市场准入规则。另一方面也有经济手段，但主要体现在计划的落实方面，如落实产业政策，政府要在投资、税收、资金方面给予一定的扶持或限制。从以上三种调控措施的内容可以看出，对国民经济运行的宏观调控，都需要大量的资金投入，否则很难对总供给与总需求产生实质性的影响。

运用土地政策参与宏观调控如何才能发挥更大的作用呢?从经济学意义的角度讲，宏观调控是政府为实现总供给与总需求的平衡，保证经济持续、稳定、协调增长而采取的一些措施。因此，运用土地政策参与宏观调控，应该从调控土地的总供给与总需求人手，由于我国的政府还是土地的直接供应者，在微观上还可以对土地供应的结构进行直接的干预，也可以作为调控经济运行的一种手段。但从过去的实践来看，我们原有的土地政策只能调控到土地的部分总供给，或者说土地供应的总量和结构。在这方面，土地利用总体规划、计划、供地政策的作用得到充分发挥。

三是加强土地资产管理的必要手段。加强土地资产管理是国土资源部门的重要职责，国务院也专门下过《关于加强国有土地资产管理的通知》，但是多年以来，我们所针对的资产管理的目标，是出让和转让国有土地使用权过程中，政府应收土地收益的流失问题。防止国有土地资产流失，固然是一个非常重大的问题，但只是土地资产管理的一个方面。土地资产管理应包括保值、增值两方面。保值的含义应该是资产价值不降低，收益不流失，增值的含义是通过有效管理，使资产的价值含量有所上升。所以，加强土地资产管理，仅有防止土地资产流失一个目标是不够的，但要落实土地资产管理的其他目标，单靠政府一个职能部门也是不够的。

首先，政府出让、作价出资(入股)、授权经营、划拨给国有企业、事业单位和政府机关的国有土地，其土地资产保值、增值的职权分散给了不同的政府部门，甚至企业。虽然个别地方将土地作价出资(入股)的股权交给了土地储备机构，但从总体而言，这部分土地资产是由其他政府部门和企业管理的。

其次，要分清土地资产管理和市场管理目标，这里涉及国土资源管理部门负责的那部分土地的保值、增值的问题。就一个城市而言，我们不能说国土资源管理部门负责全市国有土地资产的保值增值。以各种方式供应出去的土地，由于产权有了明确归属，国土部门不能向产权人要求对土地保值增值或者提供这种服务，而只能从市场管理的角度，保护产权人利益，维护市场秩序。至于全市国有土地价值的提升，更不是国土资源部门能够做到的，这里涉及产业集聚、人口集聚、自然人文环境等很多复杂的因素。所以，需要国土资源管理部门负责的土地资产，除了土地出让、交易中政府权益的保障以外，更主要的是对切实掌握在政府手中的土地资产的保值、增值。过去我们对这方面问题关注很少，原因是政府手中没有实物土地，供应土地的过程是一个简单的过手程序，只需收取政府纯收益，没有动力对土地进行加工，以提升土地的价值。当政府有了储备土地以后，如何对这些土地进行管理，实现土地使用价值和价值最大化，便成为政府必须要考虑的事情，真正意义上土地资产管理就开始了。但要保证政府手中有一定的储备土地，并将这些进行一定的加工，以便在供给土地时获得更大的收益，要求有一个专业机构，为政府完成储备土地、开发整理等供应前的一系列事务性的工作。

第三，政府储备土地从进入土地储备库，到供应出去，要有一个周期，在此期间，除了开发整理外，对于一些土地还有临时使用和经营的问题，如临时出租，这也是土地资产经营的重要内容，也需要一个专业机构来运作。

四是盘活土地资源的必要手段。在市场经济中，政府做的主要事情是市场做不了的事情。在盘活存量建设用地方面也是如此。事实上，从实行土地有偿使用制度以来，城市内部易于盘活的建设用地，已经被企业盘活了。主要是通过几种方式。一种企业自己盘活，将位于城市中心的原有土地改变用途，或者搞三产，或者搞房地产。一种联合开发，有土地的企业与有资金的企业共同开发。另外一种是房地产企业通过收购兼并有土地企业等方式，实施房地产开发。剩余的、需要盘活的建设用地，或者由于基础设施配套太差，或者由于同一地块使用者过多，或者由于周边环境不好等原因，都是企业不能承担，或者由于利润太少不愿意承担的。要盘活这些土地，只有靠政府的力量介入。

五是落实城市总体规划的必要手段。城市总体规划的落实，涉及到城市土地利用方向的重大调整，由此引起土地使用者利益的重大调整。所以，在落实城市规划的落实中，同样面临资金投入、土地收回、拆迁安置、开发整理等一系列问题，解决这些问题同样需要一个专业机构予以运作。过去，很多地方在旧城改造中，是通过房地产公司来操作的，政府在土地价格上给予一定的优惠，或者用实物地租的方式让房地产开发公司搞旧城改造。但这种方式有一定的弊端，首先是这种方式往往省略了土地收回过程，政府在没有处理好与原使用者的经济关系之前，就将土地使用权交给了房地产开发企业。其次是政府收益流失，旧城改造经常是政府找开发商帮助运作的，所以，政府要给予一定的地价优惠，而且有的地方在旧城改造中，政府没有任何收益。再次，在对经营性房地产用地实行招标拍卖挂牌出让以后，这种方式很难再进行下去。另外一方面，落实城市规划，有一些土地是用于公益事业的，对这些土地的收回、土地平整等工作，只能由政府负责。所以，城市总体规划的落实，和盘活存量土地一样，需要一个专业机构帮助政府来运作。