物业管理服务外包关键问题分析
摘要：伴随着经济的发展，生活水平不断提高，人们对物业管理工作提出了更高的要求，传统的物业管理服务外包已经很难满足现代社会发展的实际需求。受诸多因素的影响，物业管理服务外包仍存在较多问题，这些问题严重阻碍了物业管理行业的发展，对社区的稳定和谐发展也有严重的阻碍，因此，结合物业管理服务外包的实际状况，解决其中存在的问题是物业行业发展的当务之急。
关键词：物业管理外包服务问题
物业管理集管理和服务工作于一身，在物业行业的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。在社会主义市场经济快速发展的大环境下，物业管理工作登上现代舞台，我国针对该行业发展的实际状况出台了一系列相关政策和法规，如《物权法》和《物业管理条例》等，在实际发展建设过程中，物业管理服务外包仍存在较多问题，物业管理公司必须结合实际发展状况采取有效解决措施，为促进行业的发展建设提供动力保障。
1物业管理外包服务的模式
伴随着经济的发展，物业服务物业管理公司取得飞速发展，服务外包管理模式的应用在有效的监控之下完成相关的业务工作，从而达到降低成本，满足了物业管理公司获得经济效益的发展目的。首先，物业管理外包服务模式能够实现专业化管理，在提高物业管理公司整体竞争力的同时，快速提升物业管理公司的服务水平。市场随着需求的产生而产生，实现资源的优化配置必须保障市场经济具有一定优势。目前，绝大部分服务商将各专业服务作为主要的经营业务，不仅可以实现人力资源的优化配置，还能保证资金、设备以及管理技术的合理分配，是强化业主经营效益、提升整体服务水平的重要手段。在上世纪，我国已经开始采用物业服务外包模式，并在物业管理公司的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。
物业管理外包服务还能实现物业管理公司的规模化经营，有效降低运营成本。面临着激烈的市场竞争，物业管理公司要想提高自身综合实力，就必须开展管理外包模式，形成有效的管理方式;最后，物业管理外包模式还能实现物业管理公司化经营，合理规避发展过程中遇到的风险。实施物业外包管理模式首先可以降低物业服务用工风险;其次还能降低经营风险，为提高物业的风险防控能力打下坚实的基础。
2物业管理服务外包关键问题分析
物业管理服务外包中的关键问题要从物业管理外包服务的优点和缺陷着手，只有明确其优缺点物业管理公司才能结合实际发展状况，不断强化物业管理服务外包水平，为物业管理公司的发展建设打下坚实的基础。进入21世纪以来，物业外包以合同的方式发包给相关单位，承担物业服务外包的公司必须具备较强的专业性。目前，绝大部分业务服务外包公司已经将绿化、保洁、餐饮以及设备运动等纳入到外包的范畴。业务外包实质上是资源的外取，在改变传统物业管理公司内部员工负责所有业务的发展模式的基础上，将物业管理公司发展过程中的非服务外包业务转化成服务外包业务，为促进物业管理公司的发展建设速度打下坚实的基础。
2.1物业管理服务外包的优势
物业外包管理的优势在一定程度上促进了物业管理公司的发展建设，是现代社会物业管理公司发展的主要选择之一。笔者结合多年工作经验，对物业管理服务外包的优势做了以下总结：
①降低经营成本。物业管理服务外包在一定程度上能够降低物业管理公司的经营成本，是提高物业管理公司经济效益和社会效益的重要手段。物业管理服务外包以分工服务为发展基础，分工服务的基本模式在提高物业管理公司经济效益的同时，将多种专业性服务有效地结合在一起;随着物业管理服务外包的发展，工作人员数量明显减少，管理费用随之降低;将转向业务以外包的形式承包给具有较强专业性的公司，物业管理公司可以节约大量固定资产，为强化物业管理公司的成本控制打下坚实的基础。
②物业管理服务外包还能有效提高物业管理公司的服务水平。专业性较强的外包承包公司通过物业管理公司内部丰富的资源优势和规模化的发展优势及技术资源，可以全面提高服务外包发展过程中产品的质量，为物业管理公司的发展建设提供动力保障。
③物业管理服务外包还可以增加服务项目，从根本上满足业主的实际需求。伴随着经济的发展，现代社会对各行各业的发展提出了更高的要求，随着社会思潮的多元化和丰富化发展，人们生活环境发生了翻天覆地的变化。因此，物业管理公服务外包必须以多元化的种类面对多元化发展的社会，只有通过服务外包业务实现资源的外取才能从根本上提高物业管理公司的实际经济效益。
④业务外包可以规避物业管理公司发展建设过程可能遇到的风险。伴随着市场竞争的激烈化发展，物业管理公司要想在激烈的市场竞争中站稳脚跟，就必须结合实际发展状况不断提高物业管理公司防范和抵御风险的能力。在实际发展过程中，有的项目具有风险高、管理难度大以及专业性强等特点，采用服务外包方式可以有效规避其中存在的风险问题。
⑤物业管理服务外包还能将物业管理公司内部资源集中，从根本上提高物业管理公司的成本效益。如果某项业务具有较高的实际价值，在保障物业管理人员较高综合素质的前提下，可以进一步提高物业管理公司的整体竞争力。
2.2物业管理外包服务的缺陷
在实际发展建设过程中，物业管理服务外包不仅可以提高物业管理公司的实际经济效益，还能减少物业管理公司的成本投入，是提高物业管理公司整体竞争力的重要手段。但是，物业管理服务外包仍存在以下问题。
①外包服务质量难以控制。伴随着经济的发展，我国正处于国家制度转型的关键时期，物业管理服务外包尚处于不成熟的时期。我国物业管理服务外包以招投标的方式为主，在招投标过程中通过对服务质量、价格以及资信等方面的评估，最终选择合适的合作方。一旦确定了合作方，外包服务质量将很难有效控制，主要原因是职能掌控合作方管理者或者代表，实际质量通常很难进行准确掌控。
②物业管理服务外包难以体现物业管理公司的形象和物业管理公司文化。我专业公司与物业管理公司之间存在一定联系，但它们毕竟是两家不相关的物业管理公司，物业管理公司的文化制度、服务理念以及发展目标存在较大的差异，导致服务外包难以实现物业管理公司的形象和物业管理公司文化。另外，外包在提供服务的同时，很难准确把握服务的时间。最后，服务外包还会导致管理物业管理公司协调工作难以顺利开展;物业管理公司对自身业务的控制与洞察能力会随之降低以及物业管理公司从事运营与人员管理作业的相关工作会对外部技术产生较强的依赖等，这在一定程度上制约了物业管理公司的发展建设。
3结束语
总之，物业管理服务外包在物业管理公司的发展建设过程中发挥着至关重要的作用。物业管理公司应该在明确物业管理服务基本模式的前提下，对其中的关键问题，如物业管理服务的优点和缺陷等进行准确的分析，只有这样才能为提高物业管理公司的实际效益提供保障。
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作者：邱珊珊
【摘要】物业服务合同规定的内容是物业服务企业工作的主要内容，使得接受物业服务的业主与物业服务企业密切联系，其内容也直接影响到接受物业服务的业主的服务质量。本文提出应该明确物业服务合同的性质，并提升物业服务合同的地位，从而对物业服务合同的双方行为进行规范。
【关键词】物业服务合同;性质;责任
一、引言
物业服务是随着房地产市场的繁荣而逐渐发展起来的。在房地产市场开发的大背景下，广大人民群众实现了一定程度上以社区的形式集中居住。以社区形式的集中居住重在优化社会资源配置，方便群众生活。但是与此同时也带来了一个集中的问题就是居住社区的管理。物业服务企业协助管理本小区内的日常事务，从而为小区住户提供一个舒适、安全、有序的居住环境。依照国务院《物业管理条例》的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务合同规定的内容就是物业服务企业工作的主要内容，使得接受物业服务的业主与物业服务企业密切联系，其内容也直接影响到接受物业服务的业主的服务质量。
二、物业服务合同概念及性质
发生在业主与物业服务企业之间的合同法律关系就是物业服务合同。具体是指“业主和物业管理公司之间订立的，由物业管理公司对物业进行管理，为业主提供服务，业主支付相应服务费用的协议。”物业服务企业为小区提供物业服务，明确了物业服务企业自身的定位。
我国《合同法》中并没有明确规定物业服务合同的性质。因此对物业服务合同性质的界定十分重要。物业服务合同究竟是当前有名合同的一种特殊表现形式，还是一种新类型的合同，学者有各自的见解。关于物业服务合同的性质，历来众说纷纭。有“代理合同”说、“委托合同”说、“承揽合同”说、“劳务合同”说、“复合合同”说等等。明确物业服务合同的性质，直接决定了物业服务合同研究的方向与内容。笔者综合研究和分析了一下物业服务合同的性质，认为其是一种新型的合同。
物业服务合同提供的服务项目内容丰富，除了为全体业主公共事务的日常活动服务外，还包括对单个业主的私人事务进行特约服务，如订送报纸杂志、牛奶、接送儿童上下学、代购飞机票、车船票、对业主专用部分的房屋进行修缮等等。
三、物业服务合同内容
(一)物业服务合同内容
合同的本质就是合意，合同的法律特征主要表现在以下几个方面：第一，诺成性。合同的达成必须经双方当事人意思表示达成一致。第二，双务性。合同的内容主要就是约定了物业服务企业与业主之间的权利与义务关系，物业服务企业应该找合同的约定提供小区的物业服务，而业主要支付相应的费用的义务。这种义务是合同所约定义务。第三，有偿性。合同要求业主必须要向对方支付对价，以换取自己的利益。
物业服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托提供物业服务，业主支付服务费的书面协议就是一种合同关系。合同双方约定的权利义务关系就是物业服务合同的内容。依照《物业管理条例》第三十六条规定物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。它明确了物业管理企业和业主各自享有的权利和承担的义务，是建立业主和物业管理企业关系的法律文件，提供了当事人双方活动的范围和准则，是业主的权利保障书，在整个物业管理活动中处于核心地位。
(二)物业服务合同主体
区分前期物业服务合同与物业服务合同对于确定物业服务合同的主体很有必要。业主和物业管理企业之间实现服务与被服务的有效法律形式就是前期物业服务合同与物业服务合同。建设单位作为前期物业服务合同的主體具有必要性与可行性。业主作为正式物业服务合同的主体具有客观必然性，其享有物业管理权的依据是其享有自己专有部分的专有权、共有部分持分权和自治管理团体成员权。”两者主要区别一是合同主体不同，物业服务合同的主体是业主委员会和物业管理企业，而前期服务合同的主体是开发商和物业管理企业。二是适用阶段不同，本合同适用于业主大会成立后，业主大会选聘物业管理企业，业主委员会与其签订服务合同;前期物业服务合同适用于业主大会、业主委员会成立前，开发商选聘物业管理企业。因此在物业服务合同一般都是指排除前期物业服务合同的物业服务合同。
在物业服务合同中，合同的主体包括业主，业主委员会以及物业服务企业。“根据《物权法》第9条、第28条、第29条、第30条等规定，司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。”根据《物业管理条例》的规定，《物权法》第78条的物业服务合同的主体当然包括业主，其次是业主委员会。《物业管理条例》第十五条并没有明确规定业主委员会是否可以作为法人机构，是否可以作为具备民事行为能力和民事权利能力的非法人组织，是否具备一般民事诉讼主体的资格。笔者认为其默认了业主委员会作为物业合同的主体。物业服务企业为小区提供物业服务，是独立的企业法人，当然是物业服务合同的主体。
四、物业服务合同相关法律问题研究
(一)提升物业服务合同的地位
物业服务合同作为一种新型的服务合同，在小区中必不可少。近年来业主与物业服务企业纠纷屡见不鲜。例如物业服务不到位，引发业主与物业公司之间的矛盾。房屋质量存在瑕疵、小区停车位未得到保障以及治安管理不够规范等。服务与收费的相互制约导致双方矛盾加剧。业主以物业公司管理不善、服务不周、收费标准过高的名义拒绝缴纳本应缴纳的费用，物业公司则巧立名目多收费、少服务、质价不符，甚至以停电停水等不正当手段对业主进行强制管理，形成了“管理不善就拒绝缴费，费用不足就管理不善”的恶性循环。业主委员会职能未得到充分发挥。物业公司对小区进行物业服务是基于业主委员会的委托，而欠缴物业费的业主普遍对业主委员会的具体情况不知晓，甚至对其性质产生怀疑，造成双方之间缺乏信任。少数业主维权不理性，甚至存在恶意欠费现象。部分业主过于强调自身意愿，一旦不满足就拒缴一切费用，甚至串联、煽动其他业主集体对抗物业公司。
由于物业服务合同的双方的权利与义务关系在当前法律中并没有明确的规定。通常在业主与物业服务企业发生纠纷的情况下，由于没有相关法律依据，不能得到很好的解决。因此应该明确物业服务合同的性质，并提升物业服务合同的地位，从而对物业服务合同的双方行为进行规范。
(二)物业服务企业责任
物业服务企业所提供服务的内容直接影响着业主的人身或者财产安全。对于物业服务企业承担的责任认定，应该具体分析。物业服务企业作为一个盈利性的服务企业，其是在合同约定的范围内保障业主的人身与财产安全，因此我们不能对这样一个服务提供的企业苛求过多的安全义务。如果物业服务企业仅仅违反了合同义务，则只须承担违约责任;如果物业服务合同中没有约定的，则应分析双方是否已经形成事实上的其他合同关系，或者物业管理企业是否违反了有关的附随义务，以及物业管理企业的过错程度等。
五、结论
物业服务合同与百姓生活休戚相关，与社会安定紧密联系。本文提出应该明确物业服务合同的性质，并提升物业服务合同的地位，明确物业服务企业的责任，从而对物业服务合同的双方行为进行规范。
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(作者单位：南京理工大学)
作者：徐亚伟
摘要：民法典合同编将物业服务合同规定为典型合同，实现了从无名合同到典型合同的蜕变，对保护建筑物区分所有权人即业主的权利、平衡业主与物业服务人之间的利益关系，具有重要意义。物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同的价值，一是加强业主的法律地位和权利保护;二是规范物业服务人作为受托人的地位和权利保障;三是将双方当事人的权利义务固定，适当对业主倾斜。在物业服务合同履行中，侵权责任编对高空抛物规定的物业服务人与业主双方的义务与责任，也是物业服务合同的重要内容。作为典型合同的物业服务合同，民法典合同编规定比较完善，包括合同的主体、合同的权利义务内容、合同的责任，以及物业服务合同新旧交替中的权利保障，更好地规范物业服务合同双方当事人之间的法律关系。
关键词：民法典;物业服务合同;无名合同;典型合同;蜕变
在我国民法的类法典化时期，物业服务合同尽管在广大城镇普遍存在，被业主、业主大会、业主委员会与物业服务企业、其他管理人普遍使用，而民法却对其没有规范，属于无名合同。在民法典编纂过程中，学者专家要求在我国住宅商品化改革的推进中，由于物业服务合同已经成为最重要的物业管理方式，因而，民法典合同编有必要规定物业服务合同的具体规则，使之由无名合同转变为典型合同。《中华人民共和国民法典》实现了这一要求，在合同编第二十四章规定物业服务合同，并对其基本规则作出了具体规定，使其完成了从无名合同到典型合同的蜕变。
一、将物业服务合同由无名合同规定为典型合同的必要性
物业服务合同是随着改革开放的进展而出现和发展起来的一种合同种类。在改革开放之前，解决我国城镇居民的住房问题主要靠实行公租房制度，包括政府的公租房和单位的公租房，公租房的物业管理由政府或者单位负责，不存在物业服务合同。
在笔者的记忆中，至住房制度改革之前，共经历了六次政府公租房和单位公租房的租赁合同，直至城镇住房制度改革，才将单位的公租房购买为自己所有。
改革开放之后，从以少量的通过商品房销售方式解决居民的住房方法，作为公租房制度的补充，到实行城镇居民住房制度改革，住宅商品房私有化物业服务合同从产生到发展，已经成为普遍使用的合同类型。城镇居民作为建筑物区分所有权人的业主，自己或者通过业主委员会，几乎都成为了物业服务合同的当事人，与物业服务人订立物业服务合同，将区分所有建筑物即业主的物业委托物业服务人管理，实现了城镇居民住宅的管理规范化、制度化。
在区分所有建筑物的物业管理通过物业服务合同实现已经成为普遍的管理和服务方式的长时间里，物业服务合同并未成为典型合同，而是无名合同。这主要是因为，在制定《合同法》时，对物业服务合同的法律规制还没有那样迫切的要求，立法者在当时并未对其予以特别关注，未在《合同法》中规定更多的典型合同。
因此，形成的法律现象是，对于物业服务合同的规范，一方面在原《物权法》有关建筑物区分所有权的内容中，规定业主可以委托物业服务企业或者其他管理人进行物业管理，并对物业服务企业或者其他管理人与业主的关系进行一般性的规范。例如第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第82条规定：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”另一方面，修订了《国务院物业管理条例》，规定了对物业服务合同的基本要求。即使这样，由于原《合同法》在典型合同中没有规定物业服务合同，因而物业服务合同并没有摆脱无名合同的地位，不具有典型合同的性质和地位，而是无名合同。物业服务合同的有名化、典型化，亟待解决。
一种合同类型究竟是无名合同还是典型合同，最主要的区别在于其是否具有典型性。具有典型性的合同，通常会被立法者规定为典型合同;而不具有典型性、能够参照适用有关典型合同的规则适用法律的合同，通常不会被规定为典型合同而成为无名合同。杨小强：《非典型合同论》，载《中山大学学报(社会科学版)》1997年第1期，第21-27页;王光阳、吕高玉：《非典型合同及其适用若干问题研究》，载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2003年第3期，第29-30页。
例如，买卖合同是典型合同，而互易合同是无名合同，因为互易合同可以参照买卖合同的规则适用法律。不过，对于一种合同类型究竟要不要规定为典型合同，最主要的还是要看立法者的态度。例如，建设工程合同是承揽合同的特殊类型，性质相同，但是，建设工程合同具有更多的特点，且为数众多，因此，原《合同法》和民法典合同编都设专章规定建设工程合同，在作了详细规定之后，仍然规定“本章没有规定的，适用承揽合同的有关规定”的准用条款予以补充。
参见《民法典·合同编》第808条(原《合同法》第287条)规定的内容。这是根据实际情况，立法者认为建设工程合同虽然也是承揽合同，但是，具有太多的个性以及使用的普遍性，因而将建设工程合同规定为典型合同，而不是作为无名合同参照承揽合同的规则适用法律。
有学者认为，物业服务合同应当纳入民法典合同编成为典型合同的理由是：第一，是與物权法建筑物区分所有权制度相配套的立法措施，第二，是保护老百姓切身利益的需要，第三，物业服务合同具有很强的专业性和特殊性，需要作为独立的有名合同加以规定。这些意见都是对的。
笔者想要特别说明的是：第一，随着建筑技术的进步，当代建筑物具有相当高的科技含量，特别是公寓式建筑的结构复杂，科技含量高，管理要求严，必须由专业团队和专业人员管理，业主个人无法胜任，委托物业服务人特别是物业服务公司进行专业管理，就成为普遍做法。正因为如此，物业服务合同的存在是普遍的、大量的，而不是个别出现的合同类型，立法必须予以重视。第二，物业服务合同的性质属于委托合同，是业主通过业主大会或者业主委员会委托物业服务人进行物业管理，业主是委托人，物业服务人是受托人。但是，物业服务合同又是特殊的委托合同，与一般的委托合同相比具有相当的专业性和专一性，具有一般委托合同所不能涵盖的内容。因此，物业服务合同既与委托合同有相同性质，又有其特殊性，不能完全依靠委托合同的规则解决所有的问题。这与建设工程合同与承揽合同之间的关系完全相同。第三，更为重要的是，对于关乎近十亿城镇居民生活福祉的物业服务合同，理应受到立法机关的高度重视，而不是将其交由行政规范性文件处理或者完全凭当事人自己进行约定，应当将其法律地位固定，权利义务定型化，保护好业主的权益，协调好双方当事人的利益关系，进而造福于人民。
立法机关省思社会现实，接受学界和行政管理机关、司法机关的建议，在民法典合同编第二十四章规定了物业服务合同，置于委托合同之后，使物业服务合同的无名合同地位发生了蜕变，实现了作为典型合同进行规范的立法设想。对关乎业主与物业服务人的权利义务关系进行了规范，使双方的合法权益得到保障，具有重要的社会实践意义和理论上的价值，也给人民法院司法实践提供了裁判依据。
二、物业服务合同蜕变为典型合同的法律价值
民法典将物业服务合同由无名合同规定为典型合同，使其性质发生了蜕变，在实践中和理论上都能够发挥更加重要的作用。
(一)提高业主的法律地位和保护业主的权利
在物业服务合同中，具有主导地位的当事人当然是业主，以及代表业主的业主大会和业主委员会。物业服务合同的性质是委托合同，其基本内容是提供服务和接受服务，因而决定了业主在物业服务合同中的这种委托人的主导地位。
確定这种地位的意义，是要确定物业服务合同的法律适用是否需要有倾斜的政策考量。首先，业主在物业服务合同中，有没有类似消费者的地位，值得斟酌。就委托合同的性质和服务合同的内容而言，业主的地位与消费者的地位是一致的，因为消费者地位的决定因素，一是购买商品，二是接受服务，而业主在物业服务合同中的地位就是接受服务。从这个意义上说，业主就是消费者。其次，既然业主在物业服务合同中的地位是消费者，因此，在民事法律关系上的法律适用，就应当有适当倾斜政策考量的必要。这是因为与业主相对应的物业服务人通常是专业的物业服务企业，为商事主体，具有与业主不同的、经营者应当具有的更高商业资质，在承担的义务和责任上应当有更高的要求，即不是适合于普通民事主体的一般水平，而是对经营者、营利法人要求的专业水准，以其服务活动服从于、决定于业主的共同利益为准。
所以，在物业服务合同中，业主的法律地位高于物业服务人，在法律配置上，应当参照《消费者权益保护法》的规定精神，对业主实行倾斜政策保护。这一点，在民法典关于物业服务合同的权利义务关系的配置上有明显的体现。在适用法律中也必须认清这一点，对业主的权益予以更好的保护。
(二)规范物业服务人作为受托人的地位和权利保障
物业服务合同中的另一方当事人是物业服务人，其中主要是专业的物业服务企业。作为商事主体，物业服务人具有专门的商业经营能力，熟悉商业运作规则，应当承担更多的企业责任。不过，物业服务企业同样也是民事主体，是营利法人，其经营的目的，一方面是为业主提供服务，另一方面则是降低经营成本，获取经营利润，“分配给股东等出资人”《民法典》第76条第1款规定：“以取得利润并分配给股东等出资人为目的成立的法人，为营利法人。”，为自己、为社会提供经营利益。所以，在物业服务合同中，应当突出保护业主的利益，但是，也必须同时保护好物业服务人的权利，使其有利可图，有钱可赚。如果物业服务人在经营和提供服务中总是亏本，就无法提高服务质量，也就无法保障业主的合法权益。
所以，物业服务合同在配置双方当事人的权利和义务时，对物业服务人可以设置更多的义务，以保障业主的权益;同时，也必须对其享有的权益予以重视并提供保障，使其能够得到应当得到的商业经营利润，例如，第944条第2款规定的业主支付物业费的义务，就是强制性义务，“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁”，以保障物业服务人的合法权益。
(三)通过权利义务定型化保持双方当事人的利益平衡
物业服务合同蜕变为典型合同，合同编几乎规定了物业服务合同的所有内容，将物业服务合同纳入了法治轨道。应当明确的是以下几个问题：
1.在订立合同时的权利义务定型化与约定优先
“物业服务合同”一章几乎规定了物业服务合同双方当事人的主要权利和义务，在通篇14个条文中，很少使用“当事人另有约定的，依照其约定”的表述。当然，这并不意味着这些规定就是具有强制性的法律规范，因为民法关于典型合同的规范原则上都不是强制性规范，而是示范性规范。不过，对典型合同规定的规范，是立法者认为该类合同的最合理、最公平的权利义务配置，认可其具有示范性，并成为定型化的物业服务合同示范条款的主要内容，因而，民法典对物业服务合同内容和权利义务的规范具有很强的示范性，将起到强大的示范作用，引导当事人依照典型合同的定型化权利义务关系配置订立物业服务合同。当然，业主和物业服务人在订立物业服务合同时，仍然有较大的自由空间，根据意思自治原则进行洽商，确定双方当事人的权利和义务。一方面，可以对法律没有规定的内容协商一致作为合同内容;另一方面，可以不采用法律的示范性规范而自己约定合同内容，只要不违反法律的强制性规范，就应当认定为有效的约定。
2.在磋商合同内容时的倾斜保护与利益平衡
在物业服务合同中，由于业主的特殊地位，给予其倾斜保护是必须的。同时，对于双方的权利义务内容的配置也应当保持平衡，不能发生利益失衡。权利所保护的内容都是利益，在债权中，如果发生当事人之间的利益失衡，将对合同的效力产生影响，在合同的履行过程中发生矛盾，给社会安定造成影响。在物业服务合同中，业主享有规定的接受服务的权利，同时享有任意解聘权，对业主的权利予以保障。对于物业服务人，可以将部分服务内容委托给第三人，享有收取物业费的权利等。这些权利义务的配置，既有对业主的倾斜保护，也有对双方当事人的利益平衡，显然都是适当的。
3.物业服务合同履行中的管理权利与接受管理义务
在物业服务合同的履行中，物业服务人享有必要的管理权利，例如，物业服务人对物业负有维护、养护、清洁、绿化和经营管理义务，维护物业服务区域内的基本秩序，保护业主的人身、财产安全，对违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为有权及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理等。物业服务人在履行合同中行使这些管理权利，业主必须服从管理，不得拒绝。这些都不违反对业主权益的倾斜保护的政策考量，原因是，物业服务人在物业服务合同中享有的这些权利，实际上是全体业主赋予的，是为维护全体业主权益所必须，也是物业管理的一部分，即在对建筑区划中物的管理的同时，也有对人的管理，即对业主行为进行管理的内容。在物业小区如果没有物业服务人对物和对人的管理权利，物业服务无法正常进行。例如，业主违反物业使用的管理要求，对建筑物私搭乱建、拆墙破洞，如果不严格管理，不仅会给全体业主的利益造成损害，而且还可能造成建筑物倒塌、塌陷伤害他人，发生《民法典》第1252条第2款规定的侵权责任。
《民法典》第1252条第2款规定：“因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。”因此，赋予物业服务人对人的管理权利，不仅不违反物业服务合同履行中的利益平衡原则，而且是履行物业服务合同义务，保障安全所必须。
(四)通过防范高空抛物致人损害确保公共安全
研究物业服务合同还必须特别注意一点，就是《民法典·侵权责任编》第1254条第2款专门给物业服务人规定一项法定义务，即：“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”与此相对应的是，该条第1款第一句还规定了“禁止从建筑物中抛掷物品”的法定义务，这是一般性义务，其中当然包括业主，而且主要是指业主。这两部分的規定，确立了物业服务合同的业主和物业服务人都负有保障公共安全的法定义务，尽管民法典在物业服务合同的规定中没有写明，但是，这些仍应当属于物业服务合同的法定义务。
业主是区分所有建筑物的所有权人，在建筑物中居住、生活，必须遵守共同生活规则，负有法定义务。其中之一，就是禁止在建筑物中抛掷物品，在建筑物中悬挂或者搁置物品时应当防范危险。前一种行为具有危害公共安全的性质，必须严格禁止，造成损害，不仅要承担侵权责任，甚至还要承担刑事责任。后一种行为是不慎使悬挂物、搁置物脱落、坠落致人损害，构成过失侵权行为，依照《民法典》第1253条规定，也应当承担侵权责任。
建筑物管理人就是物业服务人，是建筑物的管理者，即物业服务企业或者其他管理人，不仅对建筑物的安全负有安全保障义务，更应当采取必要的安全措施，防止业主抛掷物品或者坠落物品致人损害情形的发生，以保障公众的安全。建筑物管理者应当特别履行对坠落物品致人损害采取必要安全措施的义务，因为这是其管理建筑物的基本职责和义务，建筑物管理不当，致使建筑物的附属部分坠落，具有过失;对致人损害的后果，应当依照《民法典·侵权责任编》第1198条规定承担责任。对于抛掷物品，以及业主搁置、悬挂物品，建筑物管理人的职责是加强安全教育，采取安全防范措施，防止建筑物使用人故意实施违反法定义务的行为或者不谨慎的过失行为造成他人损害。可见，建筑物管理人对于不同的抛掷物品或者坠落物品的管理职责和采取必要措施的要求是不一样的，应当区别对待，分别采取不同的必要措施。
三、物业服务合同蜕变为典型合同的法律规范基本内容
法律将一种合同类型规定为典型合同，须对其主要内容作出规范，使其具有典型性，将该种合同类型纳入法治轨道。民法典合同编将物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同，并且按照典型合同的要求，通过设置的14个条文，进行了基本的规范。
(一)对物业服务合同概念和内容的规范
1.对物业服务合同和物业服务人的概念界定
《民法典·合同编》第937条界定物业服务合同的概念是：“物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。”“物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。”该条的第1款是对物业服务合同内涵的界定，第2款是对定义中使用的物业服务人概念的界定。
对物业服务合同概念的上述界定是准确的，概括了物业服务合同的法律特征。
第一，物业服务合同的主体是享有建筑物区分所有权的业主和物业服务人，双方互为权利义务主体。其中，业主的合同主体地位是由业主委员会行使的，因为一个区分所有建筑物的小区内的业主数量多，无法由每一个业主与物业服务人签订合同，而业主的意思表示集中在业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，因而有权代表全体业主与物业服务人签订物业服务合同。合同的另一方主体是物业服务人，有两种，一是物业服务企业，二是其他管理人。这与《民法典·物权编》第284条规定的物业服务企业和其他管理人有权接受委托管理业主物业的规定相一致。合同编将物业服务企业和其他管理人概括为“物业服务人”，使物业服务人的两种类型都可以作为物业服务合同的一方当事人。物业服务人是通过物业服务合同承担区分所有建筑物管理服务的民事主体，既包括具有专业资质和法人资格的物业服务企业，也包括其他管理人，例如单个的具有专业物业管理技能的非法人组织或者自然人。业主和物业服务人是物业服务合同的双方当事人，相互之间通过合同约定和法定，互享权利、互负义务。
第二，物业服务合同的主要内容是物业服务人在物业服务区域内提供管理和服务。其中包括：一是为业主持续提供建筑物及其附属设施的维修养护;二是在物业服务区域内维护环境卫生;三是对物业服务区域内的相关秩序提供管理服务;四是其他物业方面的服务。
最后，物业服务合同是双务、有偿、诺成性合同。业主和物业服务人在物业服务合同中，都享有权利、负有义务。物业服务人提供物业服务是经营活动，应当获得报酬，业主负有支付物业费等报酬的义务。民法典合同编没有规定的是，物业服务合同也是诺成性合同，双方一旦达成合意，合同即发生效力，对双方当事人发生拘束力。
2.规定物业服务合同的一般内容与要式方式
《民法典·合同编》第938条对物业服务合同的内容和方式规定了三层含义。
首先，规定物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。其中服务事项，是双方约定的物业服务的具体事项，包括区分所有建筑物的维护、管理、修缮等内容。服务质量，是物业服务事项应当达到的质量标准和要求。服务费用的标准和收取办法，是约定按照何种标准收费，如每平方米应当收取多少钱，月交、季交还是年交等。维修资金的使用，要约定在何种项目、何种情况下使用维修基金。服务用房的管理和使用，是约定对属于业主共有的服务用房，物业公司如何进行管理，如何使用等。服务期限，要约定物业服务合同的起止时间。特别重要的是，要约定服务交接，即约定物业服务人在物业服务合同终止时，如何向下一任物业服务人移交管理业务。至于其他条款，例如违约条款、纠纷解决办法等合同应有的条款，应当约定。
其次，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。这是对物业服务合同内容的特别规定，含义是，物业服务人无论是在宣传、广告以及用其他形式对业主作出的承诺，是否具有合同的拘束力，应当区分具体内容。物业服务人通过这些形式公开作出的有利于业主的服务承诺，属于物业服务合同的组成部分，对物业服务人具有合同拘束力。对那些不利于业主的承诺，以及其他不具有有利于业主的服务承诺，不具有合同的拘束力，不是物业服务合同的内容。
再次，规定物业服务合同为要式法律行为。订立物业服务合同应当采用书面形式，目的是将双方当事人的权利义务关系用书面合同固定下来，避免发生争议;或者在发生争议时，有书面合同作为确认双方权利义务的依据。
(二)前期物业服务合同与普通物业服务合同交替的效力衔接
在物业服务合同中，有一个特别重要的问题，即前期物业服务合同与业主委员会签订的物业服务合同即普通物业服务合同之间的交替问题。这是因为，在区分所有建筑物的建设过程中建设单位出售了商品房，虽然已经有了业主，但是，由于业主未入住或者入住不全，无法自己选聘物业服务人，又不能不进行物业管理，因而须先聘请物业服务企业对物业进行管理。这就是前期物业服务合同，其特点是建设单位为合同主体签订合同，却是业主享有利益，对业主具有约束力。当业主入住较多，召开了业主大会成立了业主委员会后，业主对前期物业服务合同聘任的物业服务人不满意，业主享有任意解除权，解除前期物业服务合同，重新聘任物业服务人。这就产生了物业服务合同的前后交替的效力问题。对此，民法典合同编进行了规范。
1.物业服务合同的两种类型
物业服务合同的内容都是一样的，但是由于选聘物业服务人不同，因而分为两种类型：一是前期物业服务合同，是区分所有建筑物的建设单位选聘的物业服务人并作为合同主体的合同，没有业主的参与，但是业主享有物业管理的权利和负担约定的义务。对这种物业服务合同，依据法定代理的规则解释，比较妥当。由于业主尚未成立组织，无法行使权利，因而建设单位依照法律规定替业主选聘物业服务人，合同性质属于涉他合同，适用《民法典》第465条第2款规定。
《民法典》第465条第2款规定的是合同相对性的突破，其中包括涉他合同。条文的内容是：“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”涉他合同就是除外条款涵盖的内容。二是业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人订立的物业服合同，这是典型的物业服务合同，合同主体是业主委员会或者业主大会和物业服务人。
2.不同主体订立的物业服务合同对业主都有法律约束力
由于前期物业服务合同并非业主为主体签订，因而存在业主否认前期物业服务合同效力的问题，强调自己不是合同当事人而对自己没有拘束力。这种意见是不正确的。对此，《民法典·合同编》第939条特别规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”前期物业服务合同的这种效力，就是涉他合同的效力。
对前期物业服务合同与普通物业服务合同进行比较，从前期物业服务合同的签订形式上看，并没有业主以合同主体的地位参加到合同中来，后者才是根据全体业主的意志选聘物业服务人订立的物业服务合同。不过，无论是建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，还是业主委员会与业主大会依法选聘物业服务人并订立的普通物业服务合同，都是合法、有效的物业服务合同，签订之后都具有合同的法律效力，对业主和物业服务人都具有法律效力。
3.前期物业服务合同在普通物业服务合同生效时终止
在发生前期物业服务合同与普通物业服务合同交替时，前期物业服务合同是否在业主决定更换物业服务人时立即终止，涉及物业管理和业主利益问题。一旦业主决定更换物业服务人，前期物业服务合同效力就马上终止，原物业服务人撤出物业管理服务，新聘任的物业服务人尚未到位，会对物业和业主权利造成严重损害。因此，《民法典·合同编》第940条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”这是规定了前期物业服务合同与普通物业服务合同的效力衔接规则。
对区分所有建筑物的管理和维护，是一个持续不断的专业管理事业，既关系区分所有建筑物的安全和寿命，更关系全体业主的根本利益，无论哪一种物业服务合同及聘任的物业服务人，都必须对此认真负责，不可以在物业服务人的交替中衔接不上而损害业主利益。所以，前期物业服务合同与普通物业服务合同在交替中须实现无缝对接。
不仅如此，在普通物业服务合同生效，前期物业服务合同约定的服务期限尚未届满的，普通物业服务合同的效力优先，一经生效，前期物业服务合同即行终止，普通物业服务合同的物业服务人即时取得物业管理权，履行物业管理职责，前期物业服务合同的物业服务人不得以任何理由拒绝移交管理的物业。即使双方以何理由发生争执，都不得违背普通物业服务合同效力优先、可以对抗前期物业服务合同的规则。理由就是，普通物业服务合同包含着业主的意志，而前期物业服务合同由于是建设单位代理业主选聘物业服务人，业主一旦否认前期物业服务合同，普通物业服务合同的效力当然优先。
(三)对物业服务人应当履行的义务的规范
在物业服务合同中，首先规范的是物业服务人应当履行的义务。民法典合同编对此作出了明确规定。
1.物业服务人委托第三人管理专项服务事项与禁止将全部物业服务转委托
物业服务合同的性质是委托合同，应当受到《民法典》第923条关于“委托人应当亲自处理委托事务”规则的约束。但是，物业服务又是专业性强的管理事业，有些专门管理事项需要由专业人员处理。根据物业服务合同的这种特征，《民法典·合同编》第941条规定：“物业服务人将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，应当就该部分专项服务事项向业主负责。”“物业服务人不得将其应当提供的全部物業服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”
物业服务人是业主大会、业主委员会或者建设单位根据其资质和管理业务水平等因素选聘的。物业服务人在接受选聘后，如果不是亲自进行物业管理而是转委托给他人，就失去了选聘的意义。不过，这并不意味着物业服务人不得将任何物业管理服务事项委托他人。当专项服务事项具有专业性质，如果物业服务人无法胜任或者须委托他人进行的，法律允许委托第三人负责。所以，物业服务人将物业服务范围内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，是准许的，不违反亲自管理原则。这不是全部转委托，而是部分转委托，并且对于部分转委托的事项，物业服务人仍然不能推脱责任，应当就该部分的专项服务事项向业主负责，而不是由接受部分委托的专业性服务组织或者第三人向业主负责。
物业服务人必须亲自履行物业服务事项。违反亲自履行规则的转委托行为有两种：一是将其应提供的全部物业服务转委托给第三人，是公然违反亲自管理原则的严重违约行为;二是将全部物业服务支解后分别转委托给第三人，是变相违反亲自管理原则的违约行为。对此，物业服务人都须承担违约责任。
2.物业服务人的物业服务职责范围
对物业服务人的物业服务职责范围，《民法典·合同编》第942条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。”
物业服务人履行物业管理职责的依据是物业服务合同的约定和物业的使用性质。物业服务人应当履行的主要管理职责是：第一，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分。维修、养护是针对建筑物及其附属设施的本身功能、寿命;清洁、绿化是对物业区划内环境的美化和保持，使业主的生活环境能够保持适宜;经营管理是对业主共有部分的利用并获得收益，例如利用公共空间刊登廣告等使业主获得利益。第二，维护物业服务区域内的基本秩序。包括公共生活秩序、道路交通秩序、环境管理秩序等。第三，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。即负有安全保障义务，防止建筑物对业主的危害，防范违法犯罪人员实施侵害业主人身和财产的行为;对于业主之外接近或者进入物业管理区域的人员的人身安全，也应负有职责，防止建筑物的脱落物致害他人。防范业主高空抛物、高空坠物致人损害，也是物业服务人的职责之一。
物业服务人负有纠正违法、违规行为的职责。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，行为主体不仅有外来人员，也包括自己物业管理区域的业主，只要是在物业管理区域之内的人员实施上述行为，物业服务人都有权及时采取合理措施予以制止、防止损害全体业主的利益。在对上述违法、违规行为进行制止的同时，物业服务人应当及时向相关行政管理部门报告并协助处理，特别是需要采取相应措施而物业服务人并无此种权利，物业服务人自己不得实施。
3.物业服务人应当定期公开履行管理职责的情况
物业服务人在履行管理职责中，应当贯彻公开原则，以保障业主的根本利益。《民法典·合同编》第943条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”
说到底，物业服务人是受业主委托的“管家”，应当按照业主的意志和利益管理物业，对业主负责。所以，物业服务人在履行管理职责的同时，负有向业主报告的义务，将履行管理职责的情况及时予以公开，使全体业主掌握物业管理的实际情况，以便业主根据自己的利益，协调与物业服务人的关系。
需要定期报告和公开的事项是：第一，服务的事项，应在物业服务报告中将服务事项一一列明。第二，负责人员。应将物业服务企业的人员列明，包括总负责人和各项事项的负责人。第三，质量要求。应当对每一种具体管理事项的质量要求明确说明。第四，收费项目。应在报告服务事项中，说明哪些项目是收费项目，哪些项目不是收费项目。第五，收费标准。应当说明服务收费执行的是何种标准，是否超出约定的标准。第六，履行情况。应当对各项服务事项的履行情况一一进行说明。第七，维修资金使用情况。应当对使用维修资金依据何种根据使用、使用标准、使用数额、结余数额等，作出明确的报告和说明。第八，业主共有部分的经营与收益情况。应当如实报告和公开，特别是报告和公开如何处置的结果。第九，其他情况。如实说明。
对于上述物业管理事项的具体情况，物业服务人以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，接受业主的监督，以便改进工作。
(四)业主应当履行的合同义务
业主作为物业服务合同的当事人一方，应当履行自己应尽的义务，使物业服务人的权益得到保障。
1.业主应当按照约定向物业服务人支付物业费
物业服务合同是双务、有偿合同。物业服务人为业主提供物业服务，业主应当支付物业费，使物业服务人获得应得的报酬。《民法典·合同编》第944条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”
业主按照约定向物业服务人支付物业费，是业主必须履行的支付合同对价的义务。陈广华、张力元：《主交纳物业费义务之法律性质研究》，载《时代法学》2018年第2期，第28-34页。
业主违反支付物业费的义务，应当强制履行。对支付物业费义务的强制性包括以下两个方面：
第一，业主不得无理拒绝支付物业费。物业服务人进行物业管理，是按照合同的约定和有关规定进行的，只要提供了约定的服务的，就是对全体业主提供的服务。如果业主以自己未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付报物业费，就是无理拒绝支付物业费构成违约行为。
第二，业主逾期支付物业费的责任。业主违反约定，逾期不支付物业费的，首先，物业服务人可以对业主进行催告，并且确定宽限期，要求其在合理宽限期限内支付物业费;其次，业主超过宽限期仍不支付物业费的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁机构进行裁决，对支付物业费的义务赋予强制执行力，当业主拒不履行裁决确定的支付物业费义务时，可以申请人民法院强制执行。需要注意的是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
这里有一个隐含着的问题。条文关于“物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得拒绝支付物业费”，是否意味着如果物业服务人没有按照约定和有关规定提供服务的，业主可以拒绝支付物业服务费呢?依笔者所见，如果物业服务人存在上述问题，就是违约行为，业主拒绝支付物业费是行使同时履行抗辩权的行为，当然是可以的。张嘉彦、龙家琪、黄达、曾鑫洋：《物业服务合同中业主委员会的当事人定位——基于履行抗辩权的分析》，载《管理观察》2019年第25期，第29-30页。
2.业主对专有部分装饰装修、转让、出租等负事先告知义务
业主是建筑物区分所有权专有部分的所有权人，对其专有部分享有与所有权几乎没有区别的支配权。不过，在区分所有建筑物中，不仅有专有部分，还有共用部分和共同管理的问题，特别是全体业主共居同一个小区，一举一动都关涉其他业主的利益。所以，业主在对自己的专有部分进行装饰装修、转让、出租、设立居住权、依法改变共有部分用途的，都应当事先向物业服务人告知，使物业服务人知悉并掌握情况，便于行使管理职责。《民法典·合同编》第945条规定：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。”“业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共有部分用途的，應当及时将相关情况告知物业服务人。”
业主负有的这些义务分为三个方面：第一，业主装饰装修房屋，是在自己所有权的范围内行使支配权，由自己自主决定，但是，由于区分所有建筑物的特点，一家装修，会影响其他业主的生活安宁，处理不当，会影响建筑物的安全和寿命，因而关乎全体业主的利益。所以，业主负有事先告知物业服务人的义务，物业服务人应当向其提示合理的注意事项，业主应当遵守，不得违反;此外，物业服务人还有权进行必要的现场检查。第二，业主转让、出租物业专有部分、设立居住权，也是业主行使支配权的行为，他人无权干涉。但是，业主应告知物业服务人。第三，业主依法改变共有部分用途而不违反物业管理公约的，也应当及时将相关情况告知物业服务人，使物业服务人掌握具体情况，便于行使管理职责，为全体业主的利益负责。
3.业主享有依照法定程序共同决定解聘物业服务人的权利
在物业服务合同中，业主享有任意解除权。《民法典·合同编》第946条规定：“业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。”“依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。”
业主以及业主大会、业主委员会与物业服务人之间的关系，是委托合同关系。业主有权依照自己的意志选聘物业服务人订立物业管理合同，也有权解除物业管理合同，解聘物业服务人。业主在物业服务合同中享有的解除权是任意解除权，无需说明理由，这是为了维护业主权益的必要措施。
不过，由于物业服务合同的特殊性，业主对物业服务人行使任意解除权应当遵守以下规则：
第一，解聘程序和方法。业主行使解聘权，须依照法定程序共同决定。按照《民法典》第278条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，是全体业主共同决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。按照这样的程序作出行使解除权的决定后，通知物业服务人解除合同，解聘物业服务人。
第二，行使任意解除权的时间要求。决定对物业服务合同行使解除权的，应当提前60日书面通知物业服务人，使物业服务人有必要的准备时间。如果物业管理合同对通知期限另有约定的，应当依照其约定，不适用60日的规定。
第三，行使解除权给物业服务人造成损害的赔偿责任。解聘物业服务人是单方解除合同，因解除物业管理合同造成物业服务人的损失，是否承担赔偿责任，标准在于解除合同是否具有可归责于业主的事由，如果解除合同不可归责于业主，而是物业服务人的责任，业主不承担赔偿责任;否则，业主应当赔偿损失。例如，业主无正当理由解除物业管理合同而解聘物业服务人的，应当赔偿损失。
(五)物业服务合同期限届满的续聘、继续服务和后契约义务
1.续聘权和拒绝续聘权
物业服务合同约定的期限届满，存在续聘问题。续聘物业服务人，实际上是续订物业服务合同，须依照意思自治原则达成合意。《民法典·合同编》第947条规定：“物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。”“物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。”依照这一规定，物业服务合同期限届满，业主享有续聘权，物业服务人享有拒绝续聘权。
业主续聘权，是业主在物业服务期限届满前，有权向物业服务人提出续聘的权利。业主行使续聘权，应当取得物业服务人的同意。双方达成合意的，物业服务合同续订。续聘的程序是：第一，时间要求，是在物业服务期限届满前进行续聘。第二，依照《民法典·物权编》第278条规定的业主共同决定的程序作出续聘的决定，须符合前述三分之二和二分之一的规定作出续聘决议，方为有效。第三，续订物业服务合同由代表业主的业主委员会或者业主大会，与原物业服务人续订物业服务合同，原合同期限届满即开始履行新合同。
物业服务人享有拒绝续聘权，是其不同意业主提出的续聘请求的权利。物业服务人在合同到期不同意续聘的，原物业服务合同消灭，双方当事人的权利义务终止，双方不再受该合同的约束。物业服务合同不继续，存在与新的物业服务人进行交接和原物业服务人的利益问题。故物业服务人不同意续聘的程序是：第一，物业服务人行使拒绝续聘权。物业服务人提出不再续聘，可以是自己主动提出，也可以是业主主张续聘而物业服务人不同意续聘，都是物业服务人行使权利的行为。第二，不同意续聘的时间与形式要求是，在物业服务期限届满前的90日内，用书面通知的形式，通知业主或者业主委员会，如果合同对通知期限另有约定的，依照其约定。第三，不同意续聘的后果，是服务期限届满时，物业服务合同消灭，双方不再受该合同的约束，物业服务人不再承担管理职责。
2.服务期限届满后物业服务人继续服务变为不定期物业服务合同
合同履行期限届满后，物业服务人继续提供服务，业主没有拒绝的，物业服务合同继续存在，有期限的物业服务合同变更为无期限合同。物业服务合同的这一特点与租赁合同相似。李敬从、陈建：《租赁期限之探讨》，载《徐州师范大学学报》2005年第5期，第106-107页。
《民法典·合同编》第948条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。”“当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”
物业服务合同由定期合同转变为不定期合同，应当具备必要条件。转变的条件是：第一，物业服务期限已经届满;第二，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定;第三，物业服务人按照原合同继续提供物业服务，业主没有拒绝。具备上述三个条件，物业服务合同就由定期合同转变为不定期合同，原物业服务合同继续有效，双方当事人仍然受到该合同的拘束。
物业服务合同转变为不定期合同后，适用不定期合同的规则。不论是哪一方当事人，都可以随时解除该不定期物业服务合同。行使不定期合同解除权的要求是：第一，应当提前通知对方行使解除权，通知的方式是要式行为，用书面形式通知对方。第二，给予对方60日的准备时间，该期限届满，不定期合同归于消灭。
3.物业服务合同终止后物业服务人应当承担后契约义务
《民法典·合同编》第558条规定了合同的权利义务终止后的后契约义务，合同当事人应当履行。后契约义务和后契约责任，是合同领域普遍存在的问题。胡哲锋：《论后契约责任》，载《兰州学刊》2004年第3期，第163-165页。
在物业服务合同中，在合同终止后的后契约义务更为重要。物业服务合同的后契约义务有两项：
第一，《民法典》第949条规定：“物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。”“原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的，应当赔偿损失。”
在物业服务合同终止后，物业服务人应当做好善后工作，完成自己应当履行的后契约义务。这些义务是：一是退出义务，应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，不能继续占用这些区域，以便给接任的物业服务人占有、使用，履行服务职责。二是交还义务，原物业服务人应当将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人如新的物业服务人。三是配合新的物业服务人做好交接工作，使物业管理的新旧交替正常进行。四是如实告知物业的使用和管理状况，便于业主掌握情况，便于新的物业服务人做好物业管理工作。
原物业服务人违反前款规定的后契约义务的后果：一是不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，即使物业服务合同终止后提供了物业服务的，也不得请求支付该物业费;二是原物业服务人不履行上述义务，给业主造成损失的，应当对业主的损失承担赔偿责任。
第二，原物业服务人于交接前负有继续服务的义务及报酬请求权。《民法典》第950条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求業主支付该期间的物业费。”之所以在物业服务合同中特别强调这一项后契约义务，就在于物业服务是专业服务事项，应当是连续行为，不能中断;一旦物业服务中断，业主的权利将受到重大损害，甚至酿成危害。物业服务合同终止，如果没有新的物业服务人接替，原物业服务人又不履行后契约的继续服务义务，就会形成物业服务行为中断，上述后果就会发生。为了避免出现这样的状况
，原物业服务人应当履行继续提供物业服务行为的后契约义务。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，不得推辞和推诿。按照权利义务相一致原则，继续处理物业服务事项的物业服务人，享有请求业主支付该期间的物业费的权利，其标准应当与已经消灭的物业服务合同的约定相一致。如果原物业服务人拒不履行该继续处理物业服务事项的义务，业主可以拒付物业费;给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。
四、结语
民法典将物业服务合同由无名合同蜕变为典型合同，使物业服务合同地位提高，双方当事人的权利义务关系得到定型化，对加强物业的现代化管理，具有更重要的促进作用。这一举措，提高了业主在物业服务合同中的地位，使其具有消费者的地位，在保护其合法权益方面能够得到法律的倾斜保护;同时，也兼顾了物业服务人的权益保障，使其劳有所得;双方当事人之间的利益关系得到妥当的处理。这对于稳定城镇居民住宅的物业服务秩序，建立和谐的小区环境，保障人民安居乐业具有重要的意义。在这样的基础上，有关行政主管部门应当依照民法典关于物业服务合同的规定，制定示范性的定型化物业服务合同样本，统一格式和内容，交由业主和物业服务人在订立合同时遵循或参照;司法机关依法处理物业服务合同履行中的纠纷，也有了更准确的依据。通过这些，将会更好地发挥物业服务合同性质蜕变对社会生活进行引导的重要作用。
KeyWords：CivilCode;realtyservicecontract;namelesscontracts;typicalcontracts;transformation
本文責任编辑：林士平
青年学术编辑：赵吟
作者：杨立新
保洁服务外包服务合同
甲方：
乙方：
甲、乙双方就甲方所管理的 小区保洁服务外包事宜进行友好协商，双方本着平等、互利、合作的原则协商达成如下合同条款：
一、保洁范围： 小区内公共区域及楼道、沿街商铺、地下车库保洁卫生等项目区域服务
二、保洁费用：
甲方以包工包料形式(包括保洁工具、用品等)将以上 项目小区保洁卫生保洁人员 名 工作交于乙方负责，费用为 元/月，乙方凭有效发票每月10日前报甲方，每月15日前结算上个月保洁人员服务费用。
三、委托期限： 年 月 日至 年 月 日止。
四、保洁工作要求及标准：
1. 对垃圾桶实施维护保洁，垃圾收集点周围地面无散落垃圾。 2. 每天上、下午清扫、收集垃圾道内生活垃圾各1-2次(待定)。
3. 小区内道路、广场、绿地、明沟、公共楼道等每天保持清洁，按服务标准频次清扫，其余时间巡回保洁。
4. 公共楼道内地面、楼梯扶手、栏杆保持清洁，每周湿擦不少于1-3次; 5. 宣传栏、信报箱等每半个月至少清洁1-2次;
6. 配合工程人员对路灯、楼道灯等公共灯具每月清洁1次;
7. 每周至少1-2次打涝水景漂浮杂物，配合工程人员更换水池水体，保持水体清洁。 8. 每月配合工程人员对户外共用雨、污水管道疏通检查，发现堵塞及时清掏; 9. 每日不定时进行巡回保洁，及时清除楼道内小广告，保证小区内环境干净整洁。
五、双方权利与义务
1、甲方的权利与义务
1)甲方无偿提供给乙方保洁所需用水、用电; 2)甲方无偿为乙方提供办公场所; 3)甲方应协助乙方制止人为破坏行为;
4)甲方有权对乙方保洁工作进行监督、指导、检查、验收;
1 5)如遇特殊工作需求时(如外来人员参观、创优检查、台风、火灾等情况)，需提前通知乙方安排人员进行保洁工作;
6)经甲方多次发出整改通知，仍未达到约定的保洁标准或违反乙方权利义务的，给予经济处罚或甲方有权单方面终止合同并不承担任何赔偿责任。
2、乙方权利与义务：
1)乙方人员应遵守甲方的规章制度，服从甲方的管理。
2)乙方应按规定范围内合理安全使用水、用电;乙方工作时，尽可能不影响业主休息 3)乙方不得在工作期间拾拣废品或将废品存放在影响业主日常生活的地方。 4)乙方对甲方验收不合格之处，乙方应及时限期进行整改;
5)乙方在用水用电管理方面，承诺采取措施以尽可能节约以维护甲方权益，日常工作做到工完场清，文明作业。
6)乙方需按照国家和福建省关于灵活从业人员的规定，自行办理社会保险、医疗保险。
九、合同解除及违约责任
1)竞业限制：在未解除或者终止本合同前提下，乙方不得在同行企业或者同一性质岗位工作。一经发现甲方有权单方面终止劳动关系，乙方需向甲方支付相当于每月所领取服务费二倍的违约金。
2)本合同期限届满前 1 个月，甲、乙双方应就是否续签保洁服务合同进行协商签定服务合同;甲、乙双方如无异议本合同自动延续一年。
3)乙方因故解除合同需提前30天以书面形式向甲方报备，期间乙方岗位如有人接替，乙方可提前解除合同，不承担违约责任。如乙方未按约定向甲方报备，需向甲方支付每月所领取服务费二倍的违约金。
4)本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决，协商不成，可向甲方注册所在地的人民法院提起诉讼。
十、其他事项
本合同未尽事宜甲、乙双方可签订补充协议作为合同附件，与本合同具有同等效力。 十
一、本合同一式贰份，双方各执一份，具有同等法律效力，自签订盖章之日起生效。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
代表人签字： 代表人签字： 日期： 日期：
甲方：南通新昱化工有限公司乙方：张开兰(身份证号码:370406196211106640)
甲、乙双方在自愿平等的基础上，根据《中华人民共和国合同法》等有关规定，就乙方向甲方提供保洁服务事宜协商一致，订立合同如下：
一、服务地点、标准范围、
乙方向甲方提供保洁服务的地点：如皋市长江镇(如皋港区)钱江路2号，南通新昱化工有限公司厂区内，具体服务范围见附件一《保洁范围和标准》
二、合同期限及服务时间
1、本合同期限自年月日起至年月日止。
2、乙方保证在上述范围内为甲方提供每天小时以上保洁服务，并保证按本合同约定范围和标准完成保洁服务。
三、甲方权利义务
1、按合同约定向乙方支付保洁服务费。
2、无偿为乙方提供保洁用品，并积极配合乙方的清洁作业。
3、对乙方保洁质量进行监督检查，发现不符合清洁范围和标准的，有权要求乙方返工，直至达到质量标准。
4、积极采纳乙方在保沽方面的提出的书面合理化建议。
四、乙方权利义务
1、乙方应认真完成《保洁范围和标准》规定的作业项目和标准，确保工作质量。
2、乙方在提供服务时不能妨碍甲方正常的办公管理秩序。
3、乙方保洁服务过程中，因故意或过失造成甲方或第三人财产或人身损害的，乙方应承担相应的责任。
4、乙方不属于甲方员工，乙方在提供保洁服务过程中，乙方出现的工伤事故，由乙方自行承担全部责任及损失。
5、乙方保洁工作中未达到保洁的质量标准(但通过限期整改可以达到保洁质量标准的)，经甲方两次口头通知，仍未达到标准，将以书面形式通知乙方，每发出一次书面通知，甲方将扣除乙方当月保洁服务费的0.5%—1%。
五、保洁服务费及支付方式
保洁服务费每月为 2000 元(大写：人民币 贰仟元正)，于每月26日以现金方式支付给乙方。
六、保密责任
甲乙双方在履行本合同中可能被乙方知晓的关于甲方业务、客户等信息，在本合同中都应被认为是甲方的商业秘密，不得私自保存或携带外出。
七、合同履行、解除及续订
l、本合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。
2、在合同有效期内，任何一方不得单方面更改或终止解除本合同，如有特殊情况，需提前一个月通知对方，经双方协商一致后可解除合同。否则违约方需向守约方支付违约金1000元(大写：人民币壹仟元)。
3、合同未尽事宜双方可以协商解决，经双方协商一致后，可对本合同原条款进行补充及变更。
4、合同到期，双方若无异议，合同自动顺延1年，顺延次数不限;如有异议，任何一方须于合同到期前一个月书面通知对方。
九、争议的解决
本合同履行中如发生争议.由双方协商解决;协商不成，可以向甲方所地人民法院提起诉讼。
十、附则
l、本合同自双方加盖公章并经法定代表人或授权代表人签字后生效：
2、本合同一式贰份，双方各执壹份，各份合同具有同等法律效力。
附件：
一、《保洁范围和标准》
二、乙方身份证复印件
甲方(盖章)：南通新昱化工有限公司乙方(签字)：
授权代表人：
日期：日期：
服务外包协议书
发包单位(甲方) 地址： 联系电话： 承包单位(乙方)： 地址： 联系电话：
经甲乙双方协商一致，就甲方将办公室保范工作发包给乙方，双方达成一致协议，签订协议如下： 协议时间：自年月日起至年月日止。
二、提供人数及岗位的确认
乙方供给至甲方工作的员工名单、数量、基本情况、具体员工岗位等，由双方以附件形式另行确定。双方及时对乙方供给人员数量等信息进行书面确认。如甲方在下月有增加用工需要，应在当月月底前以书面形式通知乙方具体需要的人数和到岗时间。具体人员薪资应参照甲方具体考勤为准。
三、甲方的权利、义务
1、甲方根据生产经需要，要求乙方提供保洁服务。
2、甲方可以对乙方派遣的员工进行选择，提出工人的报到时间，工作内容和工作期限。
3、甲方为乙方提供符合中国政府有关劳动保护规定的工作场所和条件，按国家规定保证员工休息、休假。如实向劳务员工告知临时工岗位是否存在接触有毒有害物质，是否存在职业病隐患，并需按国家规定预防危害的发生。
4、乙方派驻人员在甲方工作期间，甲方将对其进行职业道德、业务技术、安全生产及规章制度的培训并保证其知悉。如需从事特种作业，甲方应负责对其进行培训再上岗。
5、甲方应尊重乙方员工的民族习惯和宗教信仰，不因民族和性别不同歧视乙方员工。
6、甲方有权抽查复检经过乙方认定体检合格的乙方人员，对于复检不合格的乙方员工，甲方有权要求乙方及时更换，同时乙方必须保证其员工的出勤率，不影响甲方的生产;甲方有权抽查乙方员工的劳动合同、身份证明等，乙方及其员工应配合甲方的抽检。
7、乙方员工有下列行为的，甲方有权要求乙方立即更换： (1)、乙方员工不能保证工作质量的;
(2)、乙方员工严重违反甲方规章制度、岗位职责和劳动纪律的; (3)、乙方员工不能提供真实有效的健康证明、身份证明的，或提供虚假的健康证明、身份证明的;
(4)、乙方员工在工作中谩骂他人或斗殴或以肢体、拳脚相击的; 一经发现，甲方有权要求乙方退回或更换，且于退回或更换前向乙方提供书面退回理由并加附相关证据材料。
8、甲方免费提供工作服等劳保用品。
四、乙方权利、义务
1、乙方应保证具有履行本合同的法定资质。
2、乙方按照甲方的要求，如实告知其派出员工的工作地点、工作内容、劳动报酬等相关情况。
3、乙方负责对派出员工进行企业规章制度、职业道德教育及安全教育等方面的培训并保证其知悉。同时应教育劳务人员严格遵守甲方的规章制度、保守甲方的商业秘密。涉及需要签定竞业限制或保密协议的，另行约定。
4、乙方对服务于甲方的员工具有相应的管理权，对甲方在指导劳务人员方面具有相应的建议权。
5、乙方派遣的员工在工作期间违反甲方规章制度，乙方将根据甲方提供的有关情况证明，依据甲方企业规章制度执行。
6、除经甲方特殊的同意情况外，乙方员工必须符合以下条件： (1).身体健康，精神状态良好，并具有合格有效的健康证 (2).符合国家法律规定的关于用工的规定;
(3).未患有痢疾、伤寒、病毒性肝炎等消化道传染病(包括病原携带者)，活动性肺结核化脓性或者渗出性皮肤病以及其他有碍食品卫生的疾病;
(4).未患有职业病鉴定委员会鉴定的职业病; (5).女性无身孕，不在产期或哺乳期;
7、乙方在本合同的执行期内应保守甲方的各项商业秘密，不得将有关资料透露给任何第三方。乙方应教育员工保守甲方的各项商业秘密，如因乙方员工的原因(经甲方允许事宜除外)导致甲方有关的商业秘密泄露，且乙方对该次泄露自身存在过错的，乙方应承担相应的法律责任。
8、乙方提供的员工一旦发生工伤或职业病，甲方应迅速组织抢救并尽快通知乙方。所产生的费用及相关待遇由乙方根据所购买的商业保险相关规定处理。由于保险公司提交上报，缴纳纳商业险期限问题，须在职要满一个月。超出赔付额定费用，由甲方承担。
五、劳动条件和劳动保护
乙方劳务员工应接受乙方管理和思想素质的教育，服从甲方业务指导及检查督促，甲方须提供符合国家相关标准的安全卫生的劳动环境与必要的劳动条件和劳保用品。
六、甲方向乙方支付以下费用：
1、劳务用工费用折合2600元/月。(含管理费、商保费及税费)如有价格调整以附件形式做补充。
2、甲方在每月30日前将工资款汇至乙方账户。乙方将开具发票提供给甲方
账户名：常熟市青英企业管理有限公司 账号：1102025509008332095
七、乙方所提供服务无法满足甲方要求时，甲方可随时提出解除合同，但应提前书面通知乙方。
八、任何一方如未履行本合同约定的义务，给对方单位造成损失的，应当依法承担赔偿责任。如乙方不具备履行本合同的合法资质的，甲方有权立即终止本合同，给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。
八、本协议期内，若有关劳动法律法规或政策发生重大变化，甲、乙双方应遵照最新的规定执行，并协商修订本协议条款。
九、本协议一式两份，经甲、乙双方盖章签字后生效并由双方各执一份。如有未尽事宜，双方协商解决或甲方所在地人民法院提起诉讼。 甲方代表：乙方代表： (盖章)(盖章)
日期：年 月 日
月 日期：年 日
合同编号：
东北师范大学大连保税区实验学校
合同书
签订日期：
年
月
日
物业外包服务合同书
甲方：东北师范大学大连保税区实验学校 乙方：大连华谊物业管理有限公司
一、服务宗旨及原则
为了更好的创造服务环境，进一步提高物业服务质量，经双方友好协商，现就大连华谊物业管理有限公司为东北师范大学大连保税区实验学校及实验幼儿园提供物业服务事项达成如下协议，供双方共同遵守。
二、大连华谊物业管理有限公司物业服务职责范围
(一)、保洁服务
职责范围为为整个学校的环境卫生，包括但不限于下列各项：
1、楼内：
(1)东北师范大学大连保税区实验学校一号楼~三号楼(以下简称一号楼~三号楼)、幼儿园：每层各楼梯台阶及楼梯平台处、各楼梯扶手及栏杆、各楼层走廊(含与食堂连接的过廊);校长室、书记室、副校长室、会议室、多功能厅、体育馆室内场地、各层饮水间、洗手间。
(3)一~三号楼、幼儿园大厅地面、墙面。
(4)一号楼～三号楼、幼儿园所有门窗玻璃、窗台、各楼外台阶以及室内各种设施设备。
(5)校区整体建筑物外墙面。
2、室外(包括东北师范大学大连保税区实验学校和幼儿园)：
校园内各公共设施设备、环路、绿化带、景观带、运动场地、垃圾箱、垃圾堆放点等;正门外甬道以内(停车场范围)。校园内环境应整洁，清扫要及时，做到无杂物、废纸、烟头、果皮、痰迹、积水等。
(二)物业服务
物业服务为包括但不限于下列学校所有建筑及设施设备的维修、保养、运行和管理服务工作。
1、用水：
职责范围：
(1)、一~三号楼、幼儿园的给排水系统(管线、各种阀门、感应器等)、饮水间、洗手间、各实验室上下水系统等。
(2)、校属污水管道及化粪池。阴井、排水设施应通畅，无污水外溢，排水口处无淤泥和杂物。各井口盖完好，化粪池应定期清理，无粪便外溢。
2、用电：
职责范围：一~三号楼、幼儿园的配电系统、电源开关、插座、配电箱、照明灯系统等。
3、门、窗维修服务：包括校园内各楼各处各类门、窗。
4、楼内供暖系统。
5、建筑物内外无乱写、乱划、乱粘贴，无残标;公共设施、牌匾、路标、雕塑、亭廊、石桌椅应定期擦拭，保持清洁。
6、水、电、暖维修应设置24小时值班联系电话：。要制定应急处置方案。确保维修服务及时、安全、到位。
7、节能措施得力，杜绝长明灯、长流水和跑、冒、滴漏现象。
三、物业服务履行期限
本协议自2016年8月8日起至2018年12月31日止。
四、外包服务费
(一)2016年8月8日-12月31日物业费为：1,414,452元，壹佰肆拾壹万肆仟肆佰伍拾贰元整。
(二)2017年物业费明细：
1、东北师范大学大连保税区实验学校
(1)室内教学楼费用：41785.3㎡×0.21元/天·㎡×365天=3,202,843元;
(2)室外操场：50000元/年;
2、东北师范大学大连保税区实验幼儿园
(1)室内教学楼费用：3823×0.21元/天·㎡×365天=293033元; (2)室外操场：25000元/年。
3、变电所：合同期内8人×3000元/月×12个月=288000元。
4、上述3项合计总额为3,858,876元，上述3项中
1、2项为固定价款，第3项变电所为暂定值，物业费总额随之相应增减。
(三)2018年物业费明细同2017年。
五、付款方式
2016年物业费，乙方于2016年12月20日前支付完毕;20
17、2018年物业费于每季度末结束前10日内支付本季度物业费。
六、双方权利与义务
(一)甲方的权力与义务
1、甲方为乙方提供作业用水、用电。
2、甲方为乙方提供必要的存放清洁工具、用品及员工更衣的房间。
3、对乙方保洁质量及时监督检查，发现问题及时提出，直到达到质量标准。
4、负责协调乙方与学校教师、学生之间的关系。
5、听取、采纳乙方在校内物业服务方面的合理化建议。
6、根据乙方保洁人员的工作表现及服务质量，甲方有权要求乙方更换保洁员，乙方须及时更换配置合格服务人员。
7、甲方有权对乙方在保洁工作中发生的质量问题给予口头或书面警告，并视情况给予经济处罚。
8、甲方对乙方提供的保洁服务工作享有监督权和检查权。
(二)乙方的权力与义务
1、乙方工作人员必须具有高品质的职业素养和职业行为规范，工作中需遵纪、守法、勤勉、自律，爱护甲方的一切校产。
2、乙方保证按甲方工作日内要求的时间进行作业(具体时间甲乙双方商定后作为本合同的附件，作业时间随季节变化调整)，作业时必须严格遵守学校的各项规章制度。
3、乙方要安排主管负责人管理本方员工，并与甲方主管物业负责人进行相关工作的协调，保证物业服务工作的顺利进行。
4、乙方在本公司员工上岗前要对员工进行自身安全及工作安全操作培训。乙方员工在上下班期间及工作中所发生的任何伤害事故，均与甲方无任何责任。
5、物业服务工作中所需要的各种机械、设备、工具、材料等均由乙方自行解决;为保证服务质量，使用的器具、材料必须符合国家相关质量标准规定，同时还需严格按照各项工作的工艺流程进行作业。
6、乙方进校工作人员要统一着装，衣帽整洁，并佩戴物业公司工作证进行作业。乙方不得在甲方服务区域内未经甲方同意擅自承揽其他业务。
7、乙方人员在甲方的每个工作日内必须例行物业服务工作。清扫本协议中规定的楼内外保洁区域。要求达到干净、明洁、光亮、无异味;蹲坐便、小便池、洗手盆无垢迹;楼梯、扶手、地面、玻璃、窗台、灯具、消防箱等无灰尘;天棚、墙角无蛛网;楼外各垃圾箱及时清理;上、下水管道的畅通;及时解决用电方面的故障;及时处理有关门窗方面出现的问题。
8、乙方员工应及时制止楼内外随地吐痰、乱丢果皮杂物、乱泼污水、焚烧纸物、涂画或污损建筑墙体等不文明行为，督促学生讲究公德，自觉遵守有关管理规定。
9、节约用水，爱护楼内外的公共设施，如发现校内各种设施设备，如水龙头、脚踏水阀、暖气管线、各种阀门、灯具等损坏或存在危险时，应及时上报甲方相关部门和人员，并负责及时维修。
10、乙方应协助校方做好校内的管理工作，发现隐患及可疑人员应及时上报甲方有关人员。乙方员工严禁私领非本校人员进入校园内及私拿公物出校园，一经发现，甲方有权责令乙方将其调离本岗位。
11、乙方工作人员将各保洁区域内清扫的垃圾集中到甲方指定的地点存放，当天外运，并保持垃圾点周围干净、整洁。
12、甲方如因临时性工作和特殊情况需要乙方配合时，乙方应服从甲方的调动，并保质保量完成任务。
13、保洁工作过程中因乙方原因，给甲方人身或财物造成损害的，由乙方承担全部赔偿责任。
14、乙方在承包的保洁工作范围内，甲方如因保洁工作未达到保洁质量标准，被相关职能主管部门(如环卫、城管、市容等)查处并处罚，该罚款由乙方承担。
七、甲乙双方其他约定
1、乙方在用水维修、用电维修、供暖维修以及门窗维修时，需更换的构件，由甲方提供或由乙方购买，费用由甲方承担(凭正规发票结算)。
2、校区整体建筑物外墙面需每年清洗1次。
3、校园各入口及校内环路，遇雨雪天气时需在雨雪停止后，立即清除校
内各入口及环路的积水或积雪，达到师生通行安全、顺畅。
4、校属污水管道及化粪池，需及时清掏以保证畅通。
5、本协议服务期内，乙方必须配备具有专业资质的水、电、暖及门窗维修人员，满足甲方在水、电方面检查、维修的需要。
6、乙方工作人员不享受甲方员工的福利待遇。
7、非工作期间乙方人员未经允许不得入校。
8、乙方在保洁工作中未达到保洁的质量标准，经甲方两次警告，仍未达到标准，甲方将以书面形式通知乙方，每发出一次书面限期整改通知，甲方将扣除乙方当月保洁服务费的0.5%-1%作为违约金。质量事故情节严重的每发生一次扣除当月保洁服务费的10%作为违约金。
八、合同变更与终止
1、本合同规定的履行期限届满，本合同自动终止。
2、在合同履行过程中，如遇不可抗拒的因素致使本合同无法继续履行时，本合同自动终止。
3、合同内容变更、提前终止，甲、乙双方须提前书面通知对方，否则按月服务费25%向对方支付违约金。
4、国家法律、法规的立废，导致本合同自动终止或解除，双方按本合同实际服务费进行清退。
九、合同变更、解除
1、乙方严重失职造成甲方物业管理的重大损失或者物业服务没有达到本合同约定的标准的，甲方可以解除合同，并按全部损失(包括间接损失)要求乙方赔偿。
2、乙方发生严重质量事故后，除按本合同相关条款约定扣除相应服务费用外，在收到甲方书面整改通知一个月内仍不能采取补救措施及行动，甲方可以解除合同。
3、一方破产或明显出现资不抵债的情况或一方丧失履行本合同的能力，以及不包括其他原因要求中途解除本合同，必须提前30天以书面形式向对方说明告知。
十、违约责任
1、如甲方不按合同规定期限内向乙方付费，经乙方多次催讨后仍未支付
时，对逾期未付的费用每逾一天，按当期应付金额的万分之3支付违约金。
2、如乙方未按合同要求提供优质的保洁服务(按合同标准)作业，甲方有权向乙方收取剩余合同款的万分之3的违约金，并要求乙方退还当月服务费。
3、如果乙方派出物业服务人员每天岗位上人数少于合同约定最低人数，被甲方发现并确认累计三次违约责任，甲方有权解除合同。
十一、争议解决
在履行合同中，如双方发生争议，双方应本着互谅互让原则友好协商解决，如协商不成，可向人民法院提起诉讼。
十二、协议未尽事宜，双方协商解决，可签订补充协议。
十三、本协议书一式六份，双方各执三份，自双方签字、盖章后即生效。
甲方(盖章)：
乙方(盖章)：
法定代表人(签字)：
法定代表人(签字)：
年
月
日
年
月
日
日常保洁服务合同
发包单位： (以下简称甲方) 地址： 联系电话：
承包单位： (以下简称乙方) 地址： 联系电话：
根据《中华人民共和国合同法》以及有关规定，就 项目发包与承包事宜，双方本着平等、自愿、诚实守信的原则，经友好协商，特制订本合同，以资双方共同遵守。
一、项目名称： 项目(地址： )。
二、承包方式：采用由乙方 (如：包工、包料、包工具、包设备等)的方式。
三、保洁服务范围：本合同书的保洁服务范围为 区 项目内的住宅及区内的道路设施、绿地、沟渠井盖、儿童游乐场、公共卫生间、电梯、标识标牌、天台、管理处办公室的公共区域和公共设施，(其中不包括监控室、员工宿舍、机电设备房)。
四、合同期限：从 年 月 日至 年 月 日止。合同期满如需续约，甲方应在本合同期满一个月书面通知乙方。
五、承包费用：
1、保洁服务费用：以每月人均综合服务单价：人民币 元为准，根据甲方的交付区域乙方提供保洁服务的人员为 人，即每月人民币 元;
2、关于该小区内的生活垃圾清运费甲、乙双方另行议定结算价格、结算方式、付款时间;
六、结算方式：
承包费用按月结算，乙方于每月 30 日前向甲方提交当月保洁服务费收据，甲方收到收据之日起7个工作日内，将上月保洁费以现金的方式支付给乙方。
七、甲方责任：
1、全面监督、指导、检查、验收乙方工作，对乙方未能按合同要求履行的服务事项，甲方有权要求乙方限期改正，对乙方提出的合理建议和要求予以采纳或提供帮助。
2、如遇特殊保洁工作需求时(如外宾参观、创优检查、台风、火灾等情况)，可提前或事后通知乙方安排人员进行保洁工作。
3、有权制定相应之管理措施、监督检查标准等，以保证乙方按照合同及其他双方议定之要求运作。
4、无偿提供保洁工作所需之水电，并提供储物室一间供乙方放置保洁器械、材料等物品及保洁服务人员工作期间休息之用;经甲方书面认可，乙方可对上述场所进行改造，费用由乙方自理。
5、按合同约定为乙方办理每月的保洁服务费用结算手续。
八、乙方责任：
1、乙方应严格按本合同约定的各项作业标准为甲方管理的 项目提供专业日常保洁服务。
2、严格教育、培训和管理派驻之保洁人员，遵守甲方制定的各项规章制度，维护甲方良好形象。对有违法乱纪或违反社区各项规定的乙方员工，乙方须予严肃处理;造成甲方损失，乙方应负责赔偿。
3、乙方派驻甲方的所有工作人员，必须按甲方管理处的有关规定办理相关手续。
4、按照双方协商人数，选择素质良好，服务热情，形象健康的专业人员，特殊情况下随叫随到。
5、乙方不得因其它项目的需要等任何原因，随意将本小区的保洁服务人员调离;确需调离的，需制定人员补充计划并经过管理处批准后方可实施。
6、在日常工作中，乙方保洁服务人员若发现社区公共设施、设备被损坏时，应及时 通知甲方;发现安全隐患及可疑人员时，应及时通知甲方，配合做好安全防范工作。
7、乙方除参加每日联检、月度例会、季度评审会之外，每月至少指派一名高层管理人员到甲方检查承包范围内的保洁卫生情况，并积极征询甲方意见，加强沟通，不断提高服务品质。
8、乙方应科学、合理安排进驻甲方工作现场之保洁服务人员的工作时间和计划，负责承担乙方派驻甲方工作现场之保洁服务人员的工资、福利及其他一切费用。因乙方员工发生劳动争议而影响或有可能影响本合同的履行，乙方应及时做出相应调整以保证本合同各项保洁服务质量。
9、乙方应积极听取甲方对保洁工作的意见，认真配合并完成其他特殊保洁事项。如遇台风、
水浸、火灾等紧急突发事件，有义务在甲方统一指挥下参加抢险工作。
10、严格遵守有关安全作业规定，如乙方员工发生工伤事故，由乙方负完全责任。甲方如要求乙方作业人员在非安全区域或没有安全防护的条件下作业，乙方有权予以拒绝，否则造成的安全责任事故由甲方承担。
11、乙方人员在甲方管辖区域内产生经济及法律责任，均由乙方负完全责任，与甲方无关。
九、工作人数、时间安排和工作要求、工作质量标准：
1、乙方保证从 年 月 日起即安排_ 人进驻 项目内开展日常保洁工作。
2、工作时间：每日 (具体时间安排可根据现场实际操作情况进行调整)。
3、在保洁用水用电管理方面，乙方承诺采取如下措施以尽可能节约用水用电以维护甲方合法权益：
A、 培养保洁服务人员的节水、节电意识; B、 保证水管完好，避免远距离冲洗; C、 严禁使用“流水”清洗工具。
十、违约责任：
1、工作期内如有保洁服务人员短缺，甲方有权按合同约定酬金之平均每人每日费用为标准扣除作为违约金(违约金由甲方支付给乙方每月的保洁服务费中扣除)。但不包括乙方员工请假、离职等正常岗位短缺原因。
2、如乙方服务质量下降，甲方以书面形式通知后四十八小时仍未改善，甲方有权雇 佣任何所需人员进行上述改善，而产生的相关费用从合同款中扣除。
3、甲方支付给乙方保洁服务费时间应于乙方开出收据之日起7日内完成。甲方未在合同约定时间内支付保洁服务费的，视为违约，每逾期一日，甲方向乙方支付欠款总额每日0.3%的违约金，直至结清欠款为止。
十一、合同自动终止情形：
1、乙方严重违反合同规定的，影响社区环境或导致甲方其他方面的严重损害，经甲方三次书面警告及罚款仍无效果，甲方有权单方面终止合同，而不需要承担任何费用，给甲方
造成的经济损失，乙方仍应予以赔偿;
2、在国家、省、市卫生检查和创优等过程中，保洁未能达标;
3、甲方连续两个月未能支付乙方保洁服务费，乙方有权单方面终止合同，而乙方不需要承担任何违约责任，给乙方造成的一切经济损失，甲方应予以赔偿;
4、乙方将本合同权利义务分包或变相肢解分包的; 十
二、赔偿责任：
1、乙方负责承担乙方员工的工资、保险、劳保福利及其它一切费用，乙方任何员工因意外伤亡，甲方概不负责;
2、如乙方工作人员在工作进行中或因工作原因造成任何人员人身伤亡事件或任何财产损坏、损失，使甲方遭受赔偿要求时，乙方须负完全法律责任，(如涉及第三方责任的情况除外)。
十三、其它事项：
1、双方本着友好合作的原则商定，乙方进驻甲方现场后，若因保洁范围扩大/缩小或者工作量扩大/缩小，需增加/减少费用时，由双方另行协商议定;
2、未经双方同意，任何一方不得透露合同相关内容;
3、本合同其它未尽事宜，由双方协商解决，并可另行补充协议，补充协议与本合同具有同等效力;
4、执行本合同过程中发生的争议事项，双方协商解决，若协商不成，交由当地仲裁机构或司法部门处理。
5、合同期满后，是否续约由双方协商，同等条件下乙方有优先承包该保洁服务项目的权利。
6、本合同一式 份，甲方执 份、乙方执 份，并具同等法律效力;
8、本合同自合同签定之日起生效。
甲方(盖章)： 乙方(盖章)：
代表签名： 代表签名：
签定日期有： 年 月 日 签定日期： 年 月 日
保洁服务协议
发包单位：****物业管理有限公司(以下简称甲方)
地址：**************
联系人及电话：*************
承包单位：*****保洁服务有限公司(以下简称乙方)
地址：*****************
联系人及电话：**************
根据《中华人民共和国合同法》以及《物业管理条例》有关规定，就*******项目发包与承包事宜，双方本着平等、自愿、诚实守信的原则，经友好协商，特制订本合同，以资双方共同遵守。
一、项目名称：************项目(地址：******************)。
二、承包方式：采用由乙方包工、包料、包工具、包设备的方式。
三、保洁服务范围：本合同书的保洁服务范围为*************项目内的营销中心
室内公共区域(含各办公室及卫生间)及营销中心室外公共区域、样板房及参观通道等。
四、保洁服务内容：上述保洁服务范围内的日常保洁、绿植喷水及卫生消杀等。
五、保洁服务标准：营销中心室内大堂：每日拖洗1次，清拖2次，随时保洁，
每30分钟巡视一次，要求无垃圾、灰尘，无水迹、明显污渍;卫生间：每日清洁2次，随时保洁，要求无垃圾、灰尘，无水迹、明显污渍，无异味;各办公室、水吧、前台及走廊通道：每日清洁2次;室内及门厅绿植：每两日喷水1次;小区道路、广场、停车场、绿地及参观通道：每日清扫2次，每两周冲洗1次，随时保洁，要求无果皮纸屑、烟头杂物，无烟尘。样板房：每日清洁2次，随时保洁，每小时巡视1次，要求无垃圾、无灰尘、无污渍，物品摆放规整。楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，楼梯扶手每日擦洗1次，要求无垃圾、灰尘，无污渍、手印;各个部位垃圾桶：每日清运2次，垃圾袋装化，要求保持垃圾桶清洁、无异味，垃圾桶周围无明显垃圾、污渍;路灯、楼道灯每月清洁1次;门、窗、玻璃每3天擦洗1次，要求无污渍、手印;小区内墙壁，灯柱等上面的小广告随时清理。根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
六、合同期限：从****年**月**日至****年**月**日止。合同期满如需续约，甲
方应在本合同期满一个月书面通知乙方。
七、承包费用：
1、保洁服务费用：以每月人均综合服务单价：人民币****元)为准，根据甲
方的交付区域乙方提供保洁服务的人员为**人，即每月人民币*******元;
2、双方自签约之日起一年后，因政府调整工资标准及市场通货膨胀率过高引
起的人工费用和材料费用的大幅提升造成的服务费不能满足乙方的基本
支出，双方本着友好合作的原则，就服务费的增减问题另行协商议定。新议定的服务费自议定之日起的下一月执行。
八、结算方式：
1、承包费用按月结算，乙方于每月 15 日前向甲方提交当月保洁服务费收据，
甲方收到收据之日起7个工作日内，将上月保洁费以支票或现金的方式支付给乙方。
2、甲方以转帐方式支付。乙方指定的收款账户为：开户行 中****银行***支行，账号*************。
九、甲方责任：
1、全面监督、指导、检查、验收乙方工作，对乙方未能按合同要求履行的服
务事项，甲方有权要求乙方限期改正，对乙方提出的合理建议和要求予以采纳或提供帮助。
2、如遇特殊保洁工作需求时(如外来人员参观、创优检查、台风、火灾等情
况)，可提前或事后通知乙方安排人员进行保洁工作。
3、有权制定相应之管理措施、监督检查标准等，以保证乙方按照合同及其他
双方议定之要求运作。
4、无偿提供保洁工作所需之水电，并提供储物室、休息室各一间供乙方放置
保洁器械、材料等物品及保洁服务人员工作期间休息之用;经甲方书面认可，乙方可对上述场所进行改造，费用由乙方自理。
5、尊重乙方派驻人员，不得刁难、辱骂、殴打乙方派驻人员，发生纠纷应立
即联系乙方管理人员，或报警处理，以期合理、高效解决矛盾。
6、按合同约定为乙方办理每月的保洁服务费用结算手续。
十、乙方责任：
1、乙方应严格按本合同约定的各项作业标准为甲方管理的东源县万绿春天项
目提供专业日常保洁服务。
2、严格教育、培训和管理派驻之保洁人员，遵守甲方制定的各项规章制度，
服从甲方的管理，爱护甲方及小区财物，维护甲方良好形象。对有违法乱纪或违反小区各项规定的乙方员工，乙方须予严肃处理;造成甲方损失，乙方应负责赔偿。
3、乙方派驻甲方的所有工作人员，必须按甲方管理处的有关规定办理相关手
续并提交所有工作人员有效身份证明文件的复印件。工作时间，所有乙方保洁服务人员必须统一着装、佩带工卡上岗，工装由乙方提供，工卡由甲方提供，工作时间不得擅离岗位。
4、按照双方协商人数，选择形象素质良好、服务热情、身体健康、无不良嗜
好的专业人员，特殊情况下随叫随到。乙方派驻的保洁人员年龄要求：男性不得超过50周岁，女性不得超过45周岁。
5、乙方不得因其它任何原因，随意将本小区的保洁服务人员调离;确需调离
的，需制定人员补充计划并经过管理处批准后方可实施。
6、在日常工作中，乙方保洁服务人员若发现小区公共设施、设备被损坏时，
应及时通知甲方;发现安全隐患及可疑人员时，应及时通知甲方，配合做好安全防范工作。
7、乙方除参加每日联检、月度例会、季度评审会之外，每月至少指派一名高
层管理人员到甲方检查承包范围内的保洁卫生情况，并积极征询甲方意见，加强沟通，不断提高服务品质。
8、乙方应科学、合理安排进驻甲方工作现场之保洁服务人员的工作时间和计
划，负责承担乙方派驻甲方工作现场之保洁服务人员的工资、保险、劳保
福利及其他一切费用。因乙方员工发生劳动争议而影响或有可能影响本合同的履行，乙方应及时做出相应调整以保证本合同各项保洁服务质量。
9、乙方应积极听取甲方对保洁工作的意见，认真配合并完成其他特殊保洁事
项。如遇台风、水浸、火灾等紧急突发事件，有义务在甲方统一指挥下参加抢险工作。
10、严格遵守有关安全作业规定，如乙方员工发生工伤事故，由乙方负完全
责任。甲方如要求乙方作业人员在非安全区域或没有安全防护的条件下作业，乙方有权予以拒绝，否则造成的安全责任事故由甲方承担。
11、乙方人员在甲方管辖区域内产生经济及法律责任，均由乙方负完全责任，
与甲方无关。
12、乙方委派(姓名)(联系电话)为本承包项目
的负责人，负责全权履行本合同，包括且不限于签收签订合同文件、参加相关会议检查、管理乙方的工作人员、负责平时保洁工作的组织和开展等。 十
一、工作人数、时间安排和工作要求：
1、乙方保证从****年**月**日起即安排**人进驻**************项目内开展
日常保洁工作。
2、工作时间：每日7：30～17：30(具体时间安排可根据现场实际操作情况
进行调整)。
3、在保洁用水用电管理方面，乙方承诺采取如下措施以尽可能节约用水用电
以维护甲方合法权益：
A、 培养保洁服务人员的节水、节电意识;
B、 保证水管完好，避免远距离冲洗;
C、 严禁使用“流水”清洗工具。
十二、违约责任：
1、甲方每月开展的清洁评审采取日常巡查和月度联合检查相结合的形式。
2、在巡视过程中，第一次发现乙方疏忽应首先通知乙方，要求乙方完善服务
并做好记录工作，由甲方双方确认签名;日常巡查每第二次以上再发现同一问题，记载为一项一般不合格，扣0.1分，在月度联合检查中发现的一般不合格项，每项扣0.2分，并记录在甲方《日常保洁质量检查评分表》中，并由乙方确认签章。
3、每月开展的清洁评审考核采取百分制，满分为一百分。月考核分达到90
分及以上者，不扣减合同款;月考核分低于90分，扣减月合同款的2%;月考核分低于80分，扣减月合同款的5%。
4、如因乙方重大过错(如故意、无理拒不提供保洁服务，聚众闹事阻挠生产
作业，持续时间超过三十六小时，事实上导致甲方大面积无法正常经营的同等或以上程度过错;对此，甲方应提供书面说明，并附录音录像证据或出警记录为证)，甲方有权扣减乙方当月5%保洁服务费用作为违约金并赔偿因此而造成的损失，同时甲方有权要求乙方管理人员立即出面协商处理。
5、无论任何原因，乙方员工与甲方、顾户每发生1次争吵，扣除乙方月合同
款的1%;与甲方、顾户发生打架斗殴行为，乙方应立即调换保洁服务人员，并相应扣除乙方合同服务款的2.5% 。
6、工作期内如有保洁服务人员短缺，甲方有权按合同约定酬金之平均每人每
日费用二倍为标准扣除作为违约金(违约金由甲方支付给乙方每月的保洁服务费中扣除)，被甲方发现人员短缺当日，视为本自然月已经过的天数均视为该人员短缺。乙方员工请假、离职等岗位短缺乙方应立即补足，否则均视为人员短缺。
7、如乙方服务质量下降，甲方以书面形式通知后四十八小时仍未改善，甲方
有权雇佣任何所需人员进行上述改善，而产生的相关费用从合同款中扣除。
8、甲方支付给乙方保洁服务费时间应于乙方开出发票之日起7个工作日内完
成。甲方未在合同约定时间内支付保洁服务费的，视为违约，每逾期一日，甲方向乙方支付欠款总额每日0.1%的违约金，直至结清欠款为止。
9、因甲方未能如期付款而影响乙方开展工作，受资金不到位的影响而未能采
购到常用保洁用品，导致定期作业难以开展时，由甲方自行承担相关不良后果。
10、合同期内，未出现本协议约定的解除、终止协议情形的，任何一方均不
得单方解除、终止本协议，否则守约方有权要求违约方赔偿三个月保洁服务费作为违约金。
11、甲方连续二个月未能支付乙方保洁服务费，视为甲方单方提出解除本协
议，乙方有权按照本条第10款约定要求甲方支付三个月保洁服务费外，有权要求甲方支付拖欠保洁服务费用所产生的逾期违约金。
12、本协议提供的保洁服务不包括高空作业专业事项，甲方不得以任何理由
要求乙方提供上述服务，否则视为甲方单方提出解除本协议，乙方有权按照本条第10款约定要求甲方支付三个月保洁服务费外，有权要求甲方支付拖欠保洁服务费用所产生的逾期违约金。
13、甲方不得以本协议条款明确约定以外的任何理由：扣减每月的保洁服务
费用或收取违约金，否则视为甲方单方提出解除本协议，乙方有权按照第10款约定要求甲方支付三个月保洁服务费外，有权要求甲方支付拖欠保洁服务费用所产生的逾期违约金。
十三、合同自动终止情形：
1、乙方严重违反合同规定的，影响小区环境或导致甲方其他方面的严重损害，
经甲方三次书面警告及罚款仍无效果，甲方有权单方面终止合同，而不需要承担任何费用，给甲方造成的经济损失，乙方仍应予以赔偿;
2、连续叁次月考核分低于80分;
3、甲方连续两个月未能支付乙方保洁服务费，乙方有权单方面终止合同，而
乙方不需要承担任何违约责任，给乙方造成的一切经济损失，甲方应予以赔偿;
4、乙方将本合同权利义务分包或变相肢解分包的，甲方有权解除合同并要求
乙方赔偿因此给甲方造成的经济损失;
5、东源县明鸿物业管理有限公司与万绿春天项目的物业服务合同为本合同生
效之基础，并视为本合同生效的不可抗因素之一，由此产生的甲方与乙方终止本合同，甲方不负赔偿责任;所产生的保洁服务费用以实际发生日起7日内予以结算完成。
十四、赔偿责任：
1、乙方负责承担乙方员工的工资、保险、劳保福利及其它一切费用，乙方任
何员工因意外伤亡，甲方概不负责;乙方应提供保单复印交甲方存档。
2、如乙方工作人员在工作进行中或因工作原因造成任何人员人身伤亡事件或
任何财产损坏、损失，使甲方遭受赔偿要求时，乙方须负完全法律责任，(如涉及第三方责任的情况除外)。
十五、其它事项：
1、双方本着友好合作的原则商定，乙方进驻甲方现场后，若因保洁范围扩大
/缩小或者工作量扩大/缩小，需增加/减少费用时，由双方另行协商议定;
2、为便于双方的正常工作联系，乙方自行配备对讲机及相应设备;乙方人员
不得利用对讲机传递非工作信息，并保持工作期间通信状态良好。
3、未经双方同意，任何一方不得透露合同相关内容;
4、本合同其它未尽事宜，由双方协商解决，并可另行补充协议，补充协议与
本合同具有同等效力;
5、执行本合同过程中发生的争议事项，双方协商解决，若协商不成，交由当
地仲裁机构处理。
6、合同期满后，是否续约由双方协商，同等条件下乙方有优先承包该保洁服
务项目的权利。
7、本合同一式肆份，甲方执三份、乙方执一份，并具同等法律效力;
8、本合同附件是合同之组成部分，具同等法律效力，并自合同签定之日起一并生效。
附件1：日常保洁质量检查评分表
附件2：日常保洁服务作业频次标准
附件3：乙方营业执照复印件及本项目负责人身份证复印件
(以下无正文)
甲方：(盖章)乙方：(盖章)
法定代表人：(签章)法定代表人：(签章)
年月日年月日
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