本设计管理论文

设计管理是指对设计行为在不同层次上进行整合,协调设计所需的资源,并对一系列的设计策略和设计活动进行管理的系统活动过程。下面是小编整理的《本设计管理论文 (精选3篇)》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

本设计管理论文 篇1：

房地产成本视角下设计管理

摘要：在国家的宏观调控之下，房地产的价格增长十分缓慢，甚至有部分地区出现了负增长的趋势。在这一背景下，房地产企业想要获得良好的经济效益，则需要通过设计管理来对成本加以控制，以此来使住户获得良好的居住体验。因此，本文以房地产成本视角出发，首先针对房地产项目成本组成进行阐述，并探索出房地产成本项目设计管理工作的要点，最后总结满足房地产成本控制的设计管理策略，希望为有关人员带来一些参考。

关键词：房地产;成本;设计管理

房地产价格的持续飙升，也导致了房产的建筑成本日渐提高。为此，政府针对房地产行业展开宏观调整，在把控购房数量、减缓价格增长方面取得了出色的效果。立足于这一市场大环境背景之下，房地产企业应采取积极的措施加以应对，通过良好的设计管理节约成本，在保障住户满意程度的同时，获得良好的经济效益。

一、房地产项目成本组成

①土地成本。房地产企业通过招标出让、协议或让、拍卖获取的形式获取土地所投入成本。在我国市场经济的持续发展下，现阶段各大房产企业的土地获取方式主要为拍卖获取[1]。

②施工成本

对于房地产项目而言，其中最主要的成本构成就是施工成本，在具体的施工环节中，其主要包括机械设备费用、施工材料费用以及人工费用等。

③设计阶段成本

在正式进行房地产项目施工以前，房地产企业需要对项目进行施工设计，这一阶段主要包括的成本为工程评标成本、设计成本以及计划成本。

④项目管理费用

这一费用涵盖企业在项目管理活动中产生的所有费用，例如保险费、办公费、管理人员费用等。

⑤税费

房地产项目的经营和开发，国家将征收一部分税费，这一部分税费主要包含营业税、土地使用税、房产税等。此外，配套费也同样是房地产项目经营必須缴纳的费用[2]。

二、房地产成本管理的要点

对于设计工作而言，其与成本投入有着密切联系。在实践过程中，设计管理者应将控制成本作为首要原则，并以此为前提展开设计工作[3]。此外，任何产品的研发都需要辅以丰富的经验以及不同部门的协调配合，通过这样的方式才能设计出一套既具备合理性，又具备设计性的建设方案。由此可见，在设计过程中，设计人员必须具备成本意识，并针对以下成本管理要点进行管控。

首先，设计方案的制定需满足建筑的前瞻性需求，通过合理的设计预留，防止由于未来开发，导致的二次成本浪费问题出现。同时针对产品定位、业态、规模等因素进行综合考虑，并在设计初期进行可研性分析，以此达到统筹设计的目的[4]。

其次，限额设计。这一举措的目的，是为了避免设计方案出现保守、超标、奢侈等情况。由于设计院方面无法实时了解市场、工艺等变化情况，因此这可能导致设计成本超出预算的问题发生[5]。强化成本意识在这一环节实践中表现为：及时了解市场情况、控制相关施工工艺、掌握有关材料背景及其价格组合，最后将上述信息反映到设计院，通过这样的方式控制设计、施工成本，避免出现超标问题。

最后，在把控设计成果深度的过程中，应通过预先判断，及时展开成本控制措施[6]。设计人员在进行招标预算以及编制成本预算清单环节时，需引导企业内部有关部门进行审查补缺工作，对可能出现的图纸漏项问题进行解决。此外，精确目标成本控制，对于一些主要施工材料，可以精确其档次、规格、品牌以及技术标准等，以免出现招标不清等问题。如果在施工开始阶段产生设计变更，则需要通过必要流程和措施进行。

三、房地产成本视角下设计管理策略

(一)房地产成本视角下的设计管理原则

①设计人员应以建设项目整体作为出发点，尽可能控制有限的成本投入，将隐形转化为显形，以此来达成降本增效的目的。另外，应根据客户重点关注因素分配成本，在客户较为敏感的地方应加大成本投入[7]。在客户不常关注的地方则需遵循安全经济原则，在保障工程质量的基础上实现成本的降低。

②在开展设计管理工作的过程中，应将建筑的布局、效益、功能等作为核心[8]。受到不断上涨的材料、人工市场价格以及销售价格管控等因素的影响，房地产企业开发商的利润不断下降。而以经济角度来说，如果整个行业的利润从暴利转向平均时，则出色的成本控制将会是创造利润过程中的关键手段，拥有无法估量的作用，甚至会成为行业内各个企业的主要竞争方式。

③房地产项目的工程造价，将在很大程度上取决于项目方案的设计，甚至可能导致总造价的70-80%受到影响，这也意味着对于房地产项目成本控制来说，项目方案的设计将发挥极大的作用，因此设计管理人员在实践工作中应注意一下几点：

第1，在确保项目总图设计合理、功能齐全、经济实用的前提下，保障项目总图货值最大化。

第2，尽可能减少地下空间的不合理应用，控制地下车位面积、减少赠送空间等，实现项目可售比的最大化。

第3，针对单体进行设计时，需注意使其立面风格与大众审美条件相符，并确保体型系数的合理，防止由于线条复杂导致的成本投入增加。

第4，需符合建筑防火的有关需求，防止建设过程中由于防火疏散施工不符合规定，导致施工设计图反复修改。

在控制项目成本的过程中，机电专业设计的系统选型也起到极大的作用，通过选择合适的参数及设计标准，将会对末端点位数量和配置、设计容量等因素带来影响。为了保证项目的经济性，在选择设备和材料时，需在企业供应商名录中选择符合项目要求的厂家，另外，各个机电专业应确保施工、设计单位分开，以此来达到降低总成本的效果。

设计管理人员在工作中，应具备多线操作的意识，通过预先制定好工程时间进度表，将可以完成的环节前置，以此来把控时间节点[9]。例如，与营销岗位相配合，开展产品线划分、产品定位等工作，同时应与成本岗互相配合构建起健全的成本标准体系;或是与景观设计岗位互相配合，明确景观所用材料;与工程、物业等岗位相配合，处理掉所有可以前置的工作项目，通过多线操作的方式提升速率，不可将大部分工作时间消耗在作图、制图上。根据实践经验可以得知，如果将装修、景观等设计工作提前到工程设计初期阶段，则可使设计周期最低降低30%。

(二)图纸深度及技术管控

①首先，设计人员需应用合约性管理条约，通过这样的方式形成对图纸深度的管控。在设计图纸制定工作结束后，管理人员应立刻，明确其中包含的图纸深度、工作周期等相关要素，并根据相关技术需求，向设计院提出完善图纸要点的要求，必须在完成要求后再能判定图纸为最终设计结果，反之则认为其缺乏阶段性研究成果。

②全程把控图纸设计。在设计工作展开的过程中，设计人员必须针对建筑院提供的图纸进行审查，重点查明其中是否存在错位布局、灰色空间。除此之外，建筑精装前期配合、平面配置等因素同样是设计过程的重点，因此管理人员需重点针对这一方面进行优化，避免正式施工过程中出现涉及到多个专业的变动。

③把控交叉错位情况

管理人员需严格针对设计图纸中的布局空间进行审查，防止设计图纸制定完成后出现一部分利用率相对较低的灰色空间，以及完全无法利用的黑色空间。同时注意把控天花板的空间高度要求，从理论上讲，设计人员应根据贴板布置贴板走的要求进行。并在机电设计过程中，针对结构错位以及管位布置重叠进行审查，以此来纠正设计图纸中的错位布局。

(三)设计管理流程

根据实践经验，本文总结出如下设计管理流程，如表一所示。

结束语：在当前的时代背景下，房地产企业想要获得丰厚的经济效益，势必离不开出色的设计管理。在成本控制的视角下展开设计管理，不论是对于项目的设计规划还是后期的营销管理都将起到极大的影响。因此各大房地产企业应以成本控制为前提，保障施工质量和安全为基础，以设计管理为核心充分控制成本，在避免工期拖延、成本过高的同时，也大幅度提升用户满意度，实现房地产企业的可持续性发展。

参考文献

[1]赵艳丽，张春生，刘一帆.装配式建筑成本链构成及优化方向研究——基于房地产企业视角[J].建筑经济，2020，41(11)：57-62.

[2]刘英东.房地产建设工程项目成本控制研究——基于房地产基金的运作机制和风险管控视角[J].项目管理技术，2020，18(09)：137-141.

[3]姚艷.基于供应链管理视角的房地产企业的成本控制研究[J].产业科技创新，2019，1(24)：91-92.

[4]陈欢，李清立.房地产开发项目成本管理研究——基于价值链视角[J].工程管理学报，2019，33(02)：153-158.

[5]李丹丹.价值链视角下的GTR房地产企业成本控制与优化[J].纳税，2018，12(22)：200.

[6]喻雷.经济法视角下土地财政与供给侧结构改革[J].长沙大学学报，2017，31(03)：84-87.

[7]罗丽.从房地产行业看战略视角下人力成本管理[J].青岛大学学报(自然科学版)，2017，30(01)：139-142.

[8]张志勇.价值链视角下房地产企业成本管理策略研究[J].价值工程，2015，34(25)：39-40.

[9]陈银蓉，梅昀，孟祥旭，陈昱.经济学视角下城市土地集约利用的决策分析[J].资源科学，2013，35(04)：739-748.

作者：史海莉

本设计管理论文 篇2：

结构设计管理对房地产项目成本的影响

【摘要】针对目前各地房地产竞争日益激烈的现状，探讨了如何在设计管理过程中，做好结构设计阶段的成本控制，以降低项目总体成本，供相关的房地产项目结构设计参考。

【关键词】房地产项目;结构设计;成本控制

1、引言

随着全国经济的高速发展，市场竞争日益激烈，我国房地产市场也已由暴利时代进入到优胜劣汰的时代。房地产企业只有不断改革创新，加大力度做好成本控制，提高经济效益以在竞争中保持不败之势。

一个房地产项目中，施工阶段对整个项目的成本影响仅在20%左右，而设计阶段对整个项目的成本影响高达75%以上。同时，在房地产开发项目成本构成中，结构成本在项目的建安成本中所占比例最大，因此在设计阶段管理过程中，有效控制结构成本对房地产企业起着重中之重的作用。本文将结合一些工作经验，探讨如何在设计管理中进行结构优化以降低成本。

2、存在的问题

造价成本中，结构设计的重要性往往被忽略。许多开发商只重视项目开发的预算、决算与竣工这些环节，以为这样就可以有效控制住宅的造价成本，而忽视了结构设计在控制整个住宅建筑过程的重要作用。

3、设计管理中的控制办法

3.1 明确影响结构成本的主要因素

在建筑项目中，建筑基础形式、支护形式、 结构体系、混凝土设计强度等都与结构成本有着密不可分的关系。如在结构体系砌体结构，框架结构，剪力墙结构，框架剪力墙等中，需充分考虑现场实际施工条件，施工技术，建筑设计要求等，进行多个结构设计方案的必选，最终选择合理科学的结构体系设计，不仅能使项目的结构设计发挥充分作用，而且能使成本造价得到很好的控制。

3.2 优化结构设计

结构设计的优化是在满足建筑项目的安全性、适用性、耐久性及建筑空间与功能要求的前提下，对结构设计进行深化、调整、改善与提高，也就是对结构设计进行再加工的过程。

结构设计的优化工作可以与设计同步进行，不会耽误设计及施工的进度。通过结构设计的优化，使结构布置更为合理、减少差错、用料更省、结构安全，避免不必要的浪费，合理降低结构成本。例如碰到结构梁和机电管道交错时，可考虑梁的布置与空调管线走向一致，个别采用变截面梁，在机电的管道通过处，减小梁截面高度;在梁中预埋管或预留洞口，使管线穿过;采用无梁楼板，使管线与结构柱帽在同一高度空间。

3.3 全过程把控

建筑结构设计阶段主要分为三个阶段：一是方案设计阶段，二是方案初步设计阶段，三是建筑结构施工图的设计阶段。成本控制需要全过程把控，贯穿三个阶段，在每个阶段中，内容有所不同。

在方案设计阶段中，结构设计应提前介入设计中，例如结构住网的布置和尺寸大小，大跨度结构及悬挑结构等均将降大大增加项目的成本。

方案初步设计阶段中， 建筑、结构、水、暖、电等各专业设计人员均应同时组织交底，不可遗漏任何关键环节，以免造成后期的拆改。

施工图设计阶段中，结构设计起到了至关重要的作用。基础设计及选型，建筑的上部结构等，均应在满足建筑结构安全性为前提的基础上，来选择最为经济型的结构形式。

3.4 结构咨询顾问

一个优秀的设计团队和一个经验丰富的结构顾问公司不仅能满足房地产公司的需求，还能给房地产公司带来意想不到的经济效益。在设计过程中， 汲取外部经验丰富的资源，聘请优秀的结构设计顾问公司，进行多方案利弊分析，全过程的进行设计咨询指导和结构成本的控制，将会使整个项目少走弯路，大大节省成本。

3.5 合理选取材料用量

虽然结构设计中所用的材料种类比起其他专业少，但结构中的材料如钢筋、混凝土的选用对整个项目的经济影响至关重要。以混凝土为例，混凝土标号每提高一级，强度随之增加，单价也随之提高约5%～8%。提高混凝土的强度可显著减小柱和墙的尺寸，增加建筑实得面积。但提高混凝土的标号通常对梁板的承载力几乎无影响，可能会提高板的构造配筋率，但同时会增加板开裂的隐患，因此梁板不宜采用高标号混凝土。所以在结构设计中，应根据实际情况，合理选取混凝土标号，在增加建筑面积的同时也可以保证项目成本的经济型。

参考文献

[1]李挺立.基于价值工程的房地产开发项目成本控制[D].北京：北京交通大學， 2007 .

[2]郑龙.建筑结构设计阶段优化工程造价成本的方法及对策[J].低碳世界，2014，(01)：166 -167.

[3]张秋菊.浅谈设计阶段工程造价的控制[J] .中国勘察设计， 2010 ，(01)：58 -59.

作者：曾昱岑

本设计管理论文 篇3：

从电气设计管理角度分析如何控制房地产成本

摘要：随着近年来房地产利润的持续下滑，越来越多的房地产开发开始注重控制成本。其中从设计角度控制成本已经成为各大地产必争之地。电气设计管理作为整个机电设计管理中占比较大的一部分，对成本控制发挥着越来越重要的作用。

关键词：房地产;电气设计管理;成本控制

近十年来，从首家千亿房企诞生至今，中国房地产已经发生翻天覆地的变化。截止到2019年12月底，国内全口径千亿房企已经达到27家。随着房地产宏观政策持续收紧，房地产利润持续下滑将是持续性的市场现象。市场形势、拿地成本、开发周期、融资成本、设计成本控制都是造成利润空间变化的因素。从事建筑电气设计7年，地产电气设计管理4年，我就从三个不同阶段分析下电气设计管理三个阶段对房地产成本控制的重要性。

1 项目方案设计阶段

项目拿地后方案设计阶段，公司需根据方案总图及总体指标进行配套征询，电气专业征询部门应包括当地电力部门及审图公司。主要征询的资料：市政接口位置、开闭所、变电所的尺寸及设置位置、变压器容量上限、变电所的供电半径等。这些因素在方案阶段对成本控制都有着不同的作用。

1.1 市政电力接口位置：当项目周边有多个市政电力接口时，考虑到红线外高压进线工程造价对整个项目的机电造价影响较大(工程造价超过100万/公里)，在满足项目供电需求的情况下应首选距离本项目最近的一路或者两路高压进线位置(一类高层中的一级负荷应由两个电源供电，当一个电源发生故障时，另一个电源不应同时受到损坏)。故此阶段设计管理部应联合开发部、工程部做好与市政配套部门的沟通与复核工作。争取在当地允许的情况下取得红线外最优供电路径。

1.2 开闭所、变配电房的位置：项目初期应结合总图业态、用电负荷分布、高压进线方向、变压器供电半径等因素，合理布置开闭所和变配电房位置。在满足供电半径要求及建筑业态的前提下，变配电房优先设置于用电负荷中心。经当地有关部门允许的情况下变配电房应首先考虑设置在地下室，此时变配电房的位置排序如下：地下空间中的停车不可利用空间>远离住宅地下室的边角位置>行车道两侧的正常停车位置。当必须设置在地面时，开闭所与变配电房优先合用房间、变配电房首选多台变压器布置方式减少变配电房的数量。此时开闭所、变配电房的位置应优先与配套用房、公建，或与商铺等场所贴邻。

1.3 柴油发电机房设置：当部分项目没有一级负荷且二级负荷容量较少时(在负荷较小或地区供电条件困难时，二级负荷可由一回路6kV及以上专用的电缆供电)，在满足当地消防部门要求的情况下，优先采用设置发电机房作为备用电源。这样可以减少一路10KV市政高压进线。此时柴油发电机容量应按二级负荷容量与消防负荷容量中较大值选择，而非二者的容量叠加值(着火情况下非消防电源处于切断状态)。

1.4 单体强弱电管井、地库配电间的布置：在项目设计方案推进阶段，电气设计管理人员应拉通方案设计与施工图机电设计，根据当地的征询结果合理的布置强弱电管井、配电间。原则如下：当楼栋为3层及以内，优先考虑管线在公共墙内暗敷设，不设置强弱电管井;当楼栋为4层～7层(多层建筑)时，优先考虑首层或地下室设置集中电表间，以减少二层及标准层强电井道面积 ;当楼栋为高层时，当地允许的情况下优先考虑强弱电井道合用方式。以此方式可以提升业主的得房率。

2 施工图设计阶段

施工图设计阶段，为了让与我们合作的施工图设计院能够顺利的完成设计，保证建设周期，同时又做好成本控制，规模的地产公司就要有满足国家规范的且适合自己公司的设计标准，并定期的对设计院进行设计标准培训。设计图纸完成后，设计管理人员需要做好相应的审核工作。

2.1 地产公司要有自己的设计标准：设计标准中应包含电气设计说明、系统、平面图等各个子项。明确各子项的设计原则、设计要求以及相关标准图示。例如：住户强、弱电线路主体施工时采用阻燃硬质塑料管在楼板内暗敷;二次装修时在天花内敷设的强电线路，采用薄壁金属管;弱电线槽根据楼层高度确定线槽尺寸、规格;原则上多层洋房、别墅、合院等屋顶防雷采用暗敷设，高层采用明敷设;户内配电箱、弱电箱严禁设置于卫生间四面墙体。类似于此类明确的标准可以保證设计进度，从而避免因设计周期过长而引起时间成本的浪费。

2.2 对设计院进行定期的设计培训：施工图设计院介入项目初期，对公司的成本把控方向、设计标准内容、公司的审核要点等不熟悉。这个时候就需要房地产设计管理人员定期的对施工图设计院进行培训及交流，培训内容应包括设计标准以及标准的修订内容、公司电气设计底线、电气设计成本控制要点。通过培训可以提高设计质量、减少设计变更、控制设计节点。从而控制设计成本并保证项目开发报建、工程等工作的顺利推进。

2.3 对设计图纸要有成本审核：在满足规范的前提下，对设计院所提供的电气设计图纸系统图、平面图进行成本审核。例如：地下室同一防火分区的同类型动力设备如潜污泵、防火卷帘等功率较小且有多个时，优先按设备分类采用链式供电方式合并配电回路，由邻近消防风机房的双电源末端切换箱单回路供电;电线、电缆选型满足建筑电气常用数据中正常阻燃耐火级别即可，不应刻意提高阻燃等级;经由车库引入的不经过室外的电缆对应的总配电箱、总配电柜处无须装设电涌保护器;毛坯别墅总配电箱预留总开关、潜水泵、花园用电等回路的分开关(根据交楼设备配置定)，其他分开关不做设计仅预留空位，如空调、空气源热泵等用电回路。成本审核既可以避免设计未按标准执行，又可以减少无效成本。

2.4 电力专项设计：首先地库层高满足的情况下，电力低压电缆优先采用地库内桥架敷设。这样既可避免室外道路电力井道过多影响美观及园林整体效果，又可以减少室外覆土高度，减少施工周期从而达到控制成本作用。其次地方供电设计大多为标准化设计，当房地产单位提供资料至供电设计单位时，应尽量合并三级供电的数量，避免单个三级负荷单回路供电。例如：景观照明、雨水回收设备、门卫等尽量在门卫内设置总配电箱，以减少配电房出线电缆及预埋套管。最后电力设计应结合项目示范区景观布置提前做好预埋，避免景观硬质铺装二次开挖产生成本浪费。

3 项目后期及物业管理阶段

项目进行到后期阶段，为了保证顺利通过验收、避免交楼后小业主的投诉，设计管理人员应协调项目各部门做好现场按图施工情况检查、营销展示样板与交付一致性检查、物业反馈问题收集。

3.1 按图施工情况检查：设备安装过程中，电气设计管理人员应联合工程部、施工图设计院进行定期的设计现场巡检。检查内容应包括：未按图施工导致展示效果差、未按图施工导致设备有使用风险及验收风险、是否存在偷工减料问题。例如：配电箱安装位置与装饰材料冲突、带沐浴的卫生间缺少等电位连接装置、吊顶内明敷设电线及管材使用非耐火型。在施工阶段发现此类问题既可避免装饰效果不好引起小业主投诉、又可以促进项目顺利通过质检部门验收，从而达到控制后期返工及时间成本。

3.2 营销展示样板房与交付一致性检查：很多项目为了抢开盘，样板房设计及施工周期都十分短暂，总包在施工过程中发现设计不合理的地方可能会自行调整，导致样板房最终展示与大批量交付不一致。為了避免这种情况引起的业主投诉，设计管理部应对样板房展示前进行一致性检查，例如配电箱及弱电箱位置是否与交付图纸一致、插座及开关数量、位置是否与交付图纸一致。这类检查可以对后期风险产生的成本增加予以控制。

3.3 物业反馈问题收集：项目交付给业主后，业主在使用的过程中会发现一些设计不合理的地方，物业管理也会发现一些使用不便的问题。比如：智能马桶插座设置在马桶正后方虽然隐蔽且美观，但业主更换马桶型号后会把插座遮挡而无法正常使用。自行车库未预留电动自行车充电插座及计量表，导致后期物业添加后只能明装敷设，使用及美观都存在一定问题、节假日物业部门搞活动临时用电未预留等问题，此类问题设计管理者需要定期梳理问题并形成培训资料，常见问题应纳入到设计标准中。这样一方面提高了项目的品质，另外一方面也减少了物业部门后期改造、维修的费用以及小业主投诉引起的改造赔偿费用。

4 结语

综上几点所述，电气设计管理工作从项目方案开始一直到项目交楼甚至后期业主使期间，都直接或间接的对成本控制起着不可或缺的作用。一个合格的设计管理人员在引导设计的规范、合理、安全性的前提下，尽量提高设计的经济性。相信越来越的房企将在利润下滑的过程中更加注重电气设计管理对房地产成本控制的重要性。

参考文献：

[1]中国城市规划设计研究院.GB/T50293-2014城市电力规划规范[S].北京：中国建筑工业出版社出版发行，2014.

[2]中国建筑东北设计研究院. JGJ 16-2008民用建筑电气设计规范[S].北京：中国建筑工业出版社出版发行，2008.

[3]李维时，庞传贵，凌劼.10kV及以下变电所规划要点[J].建筑电气，2014，33(7)：13～18.

[4]陈美玲.论房地产项目规划设计阶段的成本控制策略研究[J].华章，2013，08：74.

[5]郑海玲.房地产项目成本控制过程与应用研究[D].天津大学，2012.

作者：汪鹏鹏