报告是在工作或项目事后编写的，所以报告具有总结性、叙述性的特点，只有按照报告格式编写，才能编写出有效的报告。以下是小编整理的《小区停车调查报告》，仅供参考，大家一起来看看吧。
小区停车收费情况的调查与思考
随着城市的快速发展，停车矛盾也日益凸显，停车贵、停车难已成为社会关注的焦点。为了摸清荆门市居民小区物业停车收费现状，5月中旬，湖北省荆门市物价局组织人员深入到到房产和规划部门、物业公司和小区居民当中，以座谈和实地走访的形式开展了调研。
一、荆门市小区物业管理基本情况
我市自1998年6月成立第一家物业服务公司，截止到2015年底，物业公司发展到164家，从业人员19702人，交付使用的小区398个。其中成立业委会有物业公司管理的小区211个，未成立业委会由物业公司管理前期物业的小区182个，既无业委会又无物业公司的小区5个。
目前，实行停车收费管理的小区359个，占90%。实行停车管理未收费的小区只有39个，占10% 。
二、荆门市小区停车收费现状
我们抽样选取了洋丰物业(38万平米)、云帆物业(21.82万平米)、亿达物业(16.57万平米)、兴科物业(28.56万平米)、宝景物业(15.56万平米)等5家较具规模的物业公司，这些物业公司承担了包括高层为主的住宅小区服务，也包括多层为主的小区服务。调查发现，目前我市物业停车收费类型呈多元化，开发商、物业公司、业主委员会均各自承担收费主体，收费政策也由政府定价逐步演变到物业公司与车主双方协商的市场调节价。
(一)收费类型呈现多元化
一是开发商建设的配套车库停车费。开发商在建筑区划内建设的车位，这类停车位包括地下车库，地面露天车位和地面车库。配套车库停车费通过出售、附赠或者出租等方式与停车人约定。这类车库价格普遍偏高，调查荆门中心城区某小区地下车库开盘时一个车位卖到了20万，出租一个车位8000元/年，此外每个车位物业公司还收取80元/月的物业服务费。地点稍偏的高层住宅小区地下车库也卖到了8万左右。由于配套车库没有产权，也有开发商将车位出售改变为长期租赁的方式。
二是人防工程改建的车库停车费。小区利用人防工程改建的停车位，因人防工程未计入容积率的小区公共配套设施，成本已分摊计入购房款，属于公共配套，产权归全体业主，停车费属于业主共有。如长风阳光城利用人防工程改建的停车位，收取的停车费100元/月，属于业主共有。
三是公共场地泊位费。业主委员会经过业主大会同意，利用全体业主共有的道路或其他场地用于停放车辆的泊位。这类泊位收费标准在80元到150元之间，所收资金一部分用于支付物业公司的管理维护费用，一部分属于业主共有，用途是建设和维修小区基础设施，开展小区活动等。
四是临时停靠的车位费。由于业委会未通过收取停车费或者暂时由物业公司进行前期物业停车管理的小区，车主按先到先停的原则停靠临时车位，物业公司基本上未收费或者收取少量的服务费。如亿达世纪花园收取每停车位300元/年的服务费，文峰小区、华府家园不收费等。
(二)收费政策逐步市场化
随着国家、省停车收费改革的步伐，我市停车收费政策从1998年至今经历了三个阶段。
第一阶段是政府定价。这一阶段是1998年到2006年。由价格主管部门在成本核算的基础上，规定停车收费标准。
第二阶段是政府指导价。这一阶段从2006年到2014年，按照《湖北省机动车停放服务收费管理实施细则》的通知(鄂价房服〔2006〕78号)文件精神，根据市场变化情况，我市近年来不断对停车收费政策进行微调，陆续制定调整了6个物业停车收费文件，小区停车费实行上限管理，各物业公司经与小区业主委员会协商后，在不突破上限的范围按合同约定服务和收费标准。
第三阶段是市场调节价。这一阶段是2015年后，也是目前我市物业小区停车收费的主要形式。2014年12月，国家发展改革委下发《发改价格[2014]2755号》文件，新政放开了非保障房物业收费和停车收费政府指导价。物业服务企业接受业主的委托，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务的，按照管理服务成本加合理利润原则，合同约定停车管理内容及收费标准。
三、小区停车贵的原因
调查的小区中，普遍反映随着车辆的增多，车辆乱停乱靠现象严重，占用小区公共场地、堵塞消防通道和主干道的现象比比皆是，造成极大的安全隐患，而有的车库却没有得到很好的利用，究其原因主要是因为停车费用较高而引起了停车难。
(一)新建小区车位配建不合理而致路远价高
调查部分小区停车位(车库等)与车主住宅区距离较远，开发商为了短期尽快回笼资金，出售和出租的价格较高，出现“车位高于车价，租金高于车耗”的现象，车位少有问津。如西山林语小区因地势原因，建设的多个配套地下车库因价格较高且离业主较远，出现较多车位闲置，没有发挥应有的作用，天鹅山庄建设的地下停车位也因与业主不能达成一致价格而未启用等。
(二)老旧小区车位难求而致车费居高不下
有的老旧小区，建设之初没有预料到汽车产业发展速度，为了节约建设成本，并未按相关规定按照一户一位的标准配建车位，造成停车位先天不足。有的老旧小区按要求配建了足量的地面车库，在销售给业主后，很多业主并没有将车库作为停车之用，而是将其改变为居住、经营、储物场所，人为的消减了小区停车容量。如调查中的广场花园、天鹅山庄，每个单元按户数在一楼配建了足量的地面车库，但是绝大多数住户都用作了别的用途。物以稀为贵，停车位一位难求，造成了停车费居高不下。
(三)车主规范停车意识不强车费难以收足
部分新建住宅小区建设了较规范的地面和地下车位，但有的居民为了图省事，不愿意将车停在离住所较远的车位，有的居民为了节省停车费，将车乱停在交通要道或消防通道，造成了拥堵，形成了安全隐患。正规车位闲置形成人为资源浪费，停车费难以收足，平均维护成本增高，车费难以下降。
(四)物业停车管理政策不明引起混乱
小区停车收费实行市场化运作后，有些配套政策没有明确，造成停车收费较为混乱。一是对小区停车场的规划建设监管主体责任不明，管理不到位;二是一些小区主干道、路面等地带停车位的划定设置未经批准，不符合规范就开始收费，形成无资质滥收费现象;三是部分物业小区具有收费主体和条件，但既不公示管理服务内容和收费标准，又不与业主协商随意滥收费。四是车主不可能因为车位便宜而跑到小区外购买停车服务，配套停车位按照“谁开发，谁受益”的原则，车位价格开发商说了算，小区停车服务不具备完全的市场属性，在相对垄断的领域实行了市场自主定价。
四、解决小区停车贵的建议
随着城镇化步伐加快和汽车行业的高速发展，可以预见未来一定时期，家庭用车将呈爆发式增长，为了解决小区停车贵而引起的停车难问题，提出如下建议：
一是加强车位建设确保车有位停。按照《荆门市城市规划管理技术规定(试行)》的最新要求，规划部门要严格审核新建小区的配套停车位，并且小区业主优先享受。对于已建的老旧小区，物业公司在征求业主委员会的意见后，在小区公共场地内部挖潜，建设立体车库、机械式停车库，提升小区车位数量。同时要不断提高停车管理水平，充分运用现代技术，建立智能化停车管理系统，综合调度车辆停靠，确保车有位停。
二是进一步明确政策进行规范管理。小区停车收费实行市场化运作后，同时要进一步明确房产部门的行业主管职能，城管部门要对车位规范设置管理等有关配套政策。形成行业主管部门牵头管理，城管部门按标准审批停车场，停车位，物业公司与业主协商定价，物价部门监管收费的规范管理机制。
三是完善物车协商维护正常运行。物业小区停车收费已实行市场化管理，开发商和物业公司要本着精细管理，成本公开，合理盈利的原则，坦诚与业主协商，业主也要从维护小区的规范管理，安全停车，和谐生活的原则考虑，制定公平合理的管理服务收费标准。保障物业公司和业主双方权益，维护小区停车管理的正常运行。
四是强化监管让车主安心停车，舒心生活。在小区停车收费出现矛盾时，房产、城管、物价部门要积极介入进行调处，规范设置小区停车场、停车位，督导企业进行成本核算，规范明码标价，公示停车管理服务内容和收费标准，对停车服务管理和收费标准进行有效监督。以维护正常的小区停车管理和收费秩序，让业主安心停车，舒心生活。
(作者单位：湖北省荆门市物价局)
作者：蒋厚华 杨新民 彭巨涛
作者简介：热依扎·达列力汗，女，哈萨克族，新疆塔城额敏县人，硕士研究生在读，单位：新疆师范大学法学院，研究方向，民商法。
摘要：近些年来伴着城市私家车数量的不断增加，小区车位供不应求的现象越演越烈。导致如今小区停车位归属与使用纠纷日益紧张。《物权法》的通过对小区停车位归属作出了专门的规定，虽一定能程度上减少了上述纠纷，但在实践中仍然存在不少的争议。但解决停车难的问题不仅仅要从《物权法》的角度去分析，还应综合业主与开发商订立的买卖合同中存在的问题去分析并加以完善。本文从不同法律对小区停车位、车库的规定去分析其归属权，并结合小区停车位的现状及在操作过程中所产生的问题进行分析并相对应的提出完善建议。
关键词：物權法;停车位;权属;买卖合同
随着私家车数量的持续增加，使得小区停车位权属纠纷也日益增多，停车位归属权问题逐渐成为热点法律问题。《物权法》为能够顺利解决停车位归属的问题提供了一个基本的方案，基本能够明确小区车位、车库的归属与利用的原则和依据。所以本文通过对《物权法》、《合同法》等相关法律对车位权属问题规定的分析，列出法律规定及实施应用中存在的问题并相应提出对策建议以更全面完善的分析解决小区停车位权属纠纷。
一、现行法律中小区停车位权属存在的问题
(一)《物权法》中也存在诸多问题
1、缺乏对约定不明或没有约定下归属问题的规定
《物权法》规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。虽染该立法思想明显遵循了“私法自治”原则，但是本身不明显的包含了车位的所有权归开发商的权属确定，开发商就可以利用“私法自治”原则在合同中随意设立对购房者不利的条款，以车位供不应求的现象为借口，向各小区业主合理合法的收取了一定价款。在实践中，在合同中对小区停车位的归属存在约定不明或者没有约定的情形时一般都会认定为开发商所有，这样实际就是损害了业主的利益，给现实操作留下了隐患[1]。
2、《物权法》的溯及力问题在执行中未得到解决
在实际情况中，法律原则是自施行之日起就便开始发生效力。法律的不溯及既往就是为了保护社会关系的稳定不被破坏，但往往因为新、旧法中的一些法律和法规规定的不一样，就出现了完全与之相反的判决结果。《物权法》并没有做出明文规定说可以适用于在其颁布之前的车位纠纷案件，且在司法实践中大部分律师也认为《物权法》不具有溯及力。所以在解决关于停车位案件问题时，在2007年10月1日之前发生的纠纷案件，则依然适用之前的《物权法》以及相关的法规。使其在执行操作的同时也存在了许多矛盾和难题，令纠纷没有办法更完善的解决。
二、关于完善小区停车位权属的法律的意见
(一)务必完善买卖合同中关于停车位归属的具体内容
1、对合同约定内容及合同格式的完善
(1)在第二章提及在《合同法》和《商品房买卖合同》中对约定事项的规定，一般买卖合同约定的内容是对合同的标的、数量、质量、价款或报酬、违约责任、解决争议的方法等。并没有将小区停车位、车库列在约定事项中。在《商品房预售管理办法》中虽规定了房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同对配套基础设施和公共设施等相关事项进行约定，但也没有将停车位、车库列在条文中。因而对小区停车位、车库是否为独立建筑物的定性，及是否属于小区公用的公共设施存在疑问。
(2)完善买卖合同的格式，使得买卖合同更加的规范化、统一化，也是更好解决纠纷发生的途径。往往房屋买卖合同都是开发商单方面的制作，大部分业主对合同的格式并不具有专业的认识，从而会在不知情的情况下损失利益[2]。
2、完善对房屋销售买卖合同的监管力度
开发商和业主之间在订立《商品房买卖合同》时，是由该地区房地产管理局审核管理的，因此房地产管理局在审核买卖合的同时更应注重其合同的合法性，对开发商恶意保留车位所有权的合同及时予以告知买受人，并通知开发商限期改正。完善了对买卖合同的合法性的监督力度，就会在一定程度上减少开发商利用优势制定有助于自己的格式条款的行为，更有利于维护业主们的合法权益，也无疑很好地遵循了保护弱者权益的原则。
(二)必须完善《物权法》中的相关内容
1、从立法上完善《物权法》关于小区停车位的相关内容
在本文，所提到的《物权法》第七十四条的相关规定，也指出了该规定在现实运用中所存在的问题，下面就对其立法中存在问题提出相应的建议。第一，针对《物权法》第七十四条第一款规定的满足业主需要的规定不明，是操作性不强的条款，需要进行进一步的细化，争取能为之提供一个评判的标准。第二，在相关法律的立法上，修订和完善《物权法》中一些关于小区停车位所有权权属的相关条文，对首先满足业主需要的规定进行进一步明确和必要的补充解释。小区业主相比较开发商来说是弱势群体，在立法上如果能更大地限制开发商将小区停车位转手卖给第三人的条件，多多给予小区业主们“优先购买权”等相关实际权利[3]。第三，规范合理的小区停车位所有转让制度，明确开发商把小区停车位所有权出售给小区以外的人法律效力的相关问题。加强对小区停车位的销售和出租价格的监督、管理和限制，以防止开发商与第三人恶意串通来侵害业主的利益[4]。在立法上，赋予小区业主委员会明确的法人地位，保证其在开发商违反法律规定权利义务侵害业主合法权益时有能够追究和监管的权利。同时还应当规定开发商将小区停车位出售给第三人时务必采取公告的方式来告知小区业主们行使优先权，如果没有通知行为就应当认定为该出售行为不合法。
对于《物权法》第七十四条第二款的规定，在约定不明或没有约定时，应进一步明确小区停车位所有权的归属问题。由于开发商在经济上具有优势地位，法律应站在保护弱势地位的买受人一方，以保障买受人的合法权益，因此在合同中如果没有对车位的归属作出规定，就可以推定为车位所有权是小区业主，开发商已经放弃主张车位的权利。从合同解释及实践中看，房屋销售合同时开发商单方起草的，车位是归属是开发商通过格式条款确定的，若合同中没有约定归属而发生争议，应作出不利于合同提供者即开发商的推定。显而易见，小区停车位的最终归属应当由当事人来进行约定，在约定不明却或者没有约定，则需要依据《合同法》中的61条，如果仍然无法确定归属的情况下，就应该推定为业主共有[5]。在最后进一步对《物权法》中的溯及力做出明确的规定，确定涉及2007年之前车位纠纷案件所应适用的法律和实际解决方案，为法院处理司法实践提供保障，从而更好地解决纠纷。
2、完善小区停车位执法难的问题
关于小区停车位，不光是从立法上进行完善，对执法过程中存在的问题也应进一步加以完善规定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。但是在实践中，开发商并不是按照法律的规定去明确车位的归属。由于开发商相对业主处于优势地位，一部分开发商在与业主签订房屋销售合同时选择制定格式合同，明确小区车位归自己所有;另外由于现在车位的紧缺，开发商也会抬高出售车位的价格，让业主被迫放弃自己的权利。开发商通过运用一些合法的方式，将自己的利益最大化，使车位越来越市场化。但是，在现实纠纷中，相应的执法部门没有出面替小区业主监督和检查开发商的行为。由于车位权属依附于房屋所有权的权属，因此，我认为，对开发商违反法律损害业主权益的行为由房地产管理局下设的相应执法部门去监督。若执法部门能履行自己的义务，监管到位，则开发商逃避法律漏洞助于自己获利的行为会有所下降，关于停车位的纠纷也会相应减少。(作者单位：新疆师范大学法学院)
参考文献：
[1]陈晓.住宅小区停车位权属归属的立法缺陷与完善[J]法制与社会(法律经纬)2014(1)
[2]周建国.上海《物权法》第一案胜诉[N]浙江日报，2007年
[3]江平，李显冬，中国物权法要义与案例解释[M]北京：法律出版社，200：161
[4]王利民，民法总则研究[M]北京，中共人民大学出版社，2003：15
[5]王钰林，袁丽平，对城市住宅区地下车库的产权法律浅析[J]长江建设，2004(5)：58-60
作者：热依扎·达列力汗
当下，随着私家车保有量的增加，车位的辅助功能越来越重要。停车位与居住环境、生活条件越来越紧密的联系，使得停车位已变成纷纷争抢的香馍馍。
王冰如 上海市青浦区人民法院法官
如何避免停车位购买陷阱
自《物权法》正式实施以来，很多老百姓拿起这部法律武器，维护自己的财产权益，各地也诞生了一批所谓的“物权法第一案”。而上海的“物权法第一案”就是一起停车位纠纷。
其实，停车位纠纷由来已久。审判实务中关于停车位的纠纷主要体现在以下两个方面：
停车位究竟属于谁?一些开发商为促销楼盘，纷纷拿出小区各项优质规划吸引眼球，然而业主入住后不久就发现当初所谓的地下车库等承诺都无法落实。一般情况下开发商都暂时不对外发售停车位，业主只能租用停车位，并缴纳一定的停车费。当小区停车位基本饱和或有其他情况出现时，开发商通常会开始出售小区地下停车库。开发商会将地下车库停车位的永久使用权(70年)出售，并说明购买该停车位的业主只享有对该停车位的使用权。花了十几万块钱却只买到一个使用权，许多业主对此深感气愤，于是起诉开发商，要求享有自己的合法权益。这就出现以下几个问题：此类型的停车位是否可以出售?70年的使用权在法律上是否认可?住户在购买这种停车位时要注意些什么?
首先要看开发商是否有权销售车库，满足以下条件之一的，车库属于全体业主所有，开发商无权出售：(1)开发商在计算公摊面积时，已把地下车库的建筑面积计算在内;这时根据《物权法》第七十三条、第七十四条之规定，则地下车库属于业主共有，若商品房买卖合同中已明确约定小区地下车位的归属，则开发商无权擅自变更，否则将构成违约。(2)开发商把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内;(3)根据国家法律或当地政府规定应无偿交付给业主使用的，即小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施的功能，将建车库作为开发商的法定义务。如果有上述情况之一，开发商就无权出售该车库。如果没有上述情况，那么，投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权，有权出售该地下车库，这时，可以要求开发商提供房地产管理部门出具的车库销售许可证或物价局出具的车库未列入建筑成本的证明。同时，居民住宅土地最长的使用期限是70年，但是开发商未必都是以70年的最长期限取得每一块土地，土地使用期限不同，开发商缴纳的出让费用不同。所以，应该查看开发商的《土地使用权证书》，确认其土地使用期限。
小区停车费应该归谁?是归物业公司还是业主委员会?
物业收取停车费的归属，比較难认定。一般认为，小区停车费应该包含物业管理费和车位占用费两部分。如果物业公司行使了物业管理职责，有权获得一定的费用作为报酬。然而有些物业公司将小区共用的绿化、道路等其他公共场所开辟为停车场，同时再向业主收取包括车位占用费的停车费，并且不向业主委员会返还任何费用。此时，物业公司就对业主构成了侵权，物业公司既向业主收取了属于业主共有的土地的占用费即车位占用费(租金)，又收取了物业管理费。对于此种侵权纠纷，法院尊重当事人的意思自治，业主与物业公司有约定的从其约定;没有约定的根据合理原则，去除合理的物业管理费，物业公司应将车位占用费(租金)返还业主委员会。此类纠纷提醒业主和物业公司都应增强法律维权意识，物业公司更应规范经营，双方共同营造和谐、温馨的小区氛围。■
耿芸 南京师范大学泰州学院 法学院讲师
两岸对停车位的法律规制
当前我国存在的停车位权属形式主要有以下几种：一是停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。二是停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，需要购买停车位的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。三是停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。
我国《物权法》第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”由此可见，占用业主共享的道路或者其他场地的停车位属业主共有，而建筑区划内的其他停车位，则可以由当事人约定其归属。值得研究的是，停车位的权属问题是否仅仅依靠约定就能够解决问题?由于开发商与业主之间的谈判地位不对等，导致关于停车位最终权属的约定往往只能变成一边倒，停车位成为开发商蚕食业主利益的肥肉;而如果不允许开发商销售和出租车位有可能影响开发商建造车位、车库的积极性，也对业主不利。与现实相比较而言，我国区分所有权建筑物停车位的权属状况较为混乱，缺少必要的法律规制。
相对大陆地区而言，台湾地区关于停车位的立法更为完善，更易于明确区分所有人之间、区分所有人与开发商之间的法律关系。首先，关于停车位的权属问题。根据法令的强制与否，台湾地区分为法定停车位、奖励停车位和增设停车位。1.法定停车位无独立权状,以共用部分分配给承租户,须随主建物一并移转,但可以依分管协议,交由某一户或某些住户使用。2.奖励停车位具有独立产权、权状可单独移转。3.增设停车位不属于建筑物区分所有权中的共用部分，而是单独的“物”，具有独立产权及权状。其次，关于开发商与业主的利益协调问题。法定停车位属立法强制规定，开发商在建设房屋时必须保障小区业主配有一定比例的停车位。这部分车位(库) 只能分配给小区业主使用，房地产开发商不得将这部分车位车库出售、出租或赠与给非业主进而取得有关利益。法定停车位的这种非营利性质能够充分保障停车位有一个合理的市场定价，既保障了区分所有权人对于停车位的需求，又防止开发商为了牟利任意处分停车位。对于奖励停车位及增设停车位，开发商均可以自由买卖和转让，从而较好的保障了开发商建设停车位的积极性。■
秦玉罕 德衡律师集团(上海)事务所律师
停车位到底属于谁
现代社会中，幸福与烦恼似乎成了一对孪生兄弟，人们刚刚开始享受汽车普及带来的方便与舒适，停车难的烦恼却也不期而至。据统计，城市私家车的增长量及增长速度远远超过了小区停车位、车库的增长速度和供应量，小区的停车位、车库成了稀缺资源。
在我国，虽然由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。而随着市民权利意识的逐步提高，开发商、物业公司与业主之间的关系似乎越来越像上帝与恺撒的关系，既共荣共生又你争我夺。而确权是法制社会解决纠纷的唯一手段，只有从法理和立法的角度明确界定小区车位、车库的权利归属，才能彻底解决停车位权纠纷的乱象。
现实中，较为常见的停车位形式无外乎三种，即地面停车位、地下停车位、专用车库。
地面停车位，是指直接设置在小区地表，以画线分割方式标明的停车设施。地下停车位，是指开发商利用地下空间而建造的停车位。专用车库，是指附随于区分所有建筑物的专有部分，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。
地面停车位只是通过画线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，且该类停车位的土地使用权分摊计算在建筑容积率的建筑物上。
由于地面停车位所在的地面面积包含在小区总土地使用面积之内，而土地使用权经房地产开发商转移登记后，归业主按份共同拥有。因此，该种停车位的使用权显然属应为计算建筑容积率的建筑物所有权人即小区全体或部分业主共有。新颁布的《物权法》第74条“……占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定对此进行了明确。
如果开发商擅自将其没有产权的地面停车位对外进行销售，则对小区全体业主构成侵权，业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。当然，这类停车位属于业主共有也不一定意味着园区内的停车位、停车库都应当免费为业主开放，不应收取停车费。基于效益和公平的角度考虑，更合理的做法由业主成立的管理组织或物业公司向共有车位的实际使用者收取一定的管理费，但这些收入必须由共同拥有和统一分配使用。
对地下停车位，则要具体问题具体分析。我国目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，而地下空间使用权出让制度在我国也刚刚起步。因此，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主;但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是可以拥有独立的产权，可以根据《物权法》的规定，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
根据《中华人民共和国人民防空法》规定，人防工程的所有权和利用人防工程修建的地下车位所有权应归属于国家所有，但投资者可以拥有使用、收益的权利。因此，对这类地下停车位，无论是业主还是开发商均不能拥有完整产权。
而对于独立车库，可以依法登记在不动产登记簿和业主的权利证书上，可以按房地产交易规定转让、租赁等，属于权利人专有，一般无争议。
总之，鉴于停车位的类型的多样性，只有通过法律规定、合同约定等形式明确产权归属，上帝的归上帝，恺撒的归恺撒，才能息争止诉，确保社会稳定。■
关于鲁谷新岚大厦小区“停车难”问题的调查
“停车难”这个问题在现在的北京城里简直是随处可见，随着社会的进步，物质、科技、经济的高速发展，我们的生活也在发生着质的飞跃，还记得我小的时候路面上还没有多少汽车，听说谁家能有一辆“私家车”那就是有钱人了。现在„„已经不是有没有车的问题了，而是有什么车。车多了车高级了，那总得有地方停啊，我们要上班、要逛商场、要旅游最后还要回家，为了方便都需要用汽车来代步，那么我们每去一个地方都需要有停车的地方，可是我们生活的地方有这多的地方停车吗?在这里我引用一个数据：去年12月18日，北京机动车保有量突破400万辆大关，达到4001426辆，驾驶员达567.9万人。首都机动车保有量突破100万辆用时48年，100-200万辆用时6年半，200-300万辆用时3年9个月，300-400万辆仅用时两年7个月。没人能想到汽车的发展如此之快——北京机动车保有量跨入400万时代而且可以肯定用不了多久就会到达500万辆。我们现在有这么多的车，如果都跑上公路那一定是相当的壮观的，但是我们肯定是不能这样做的，我们还需要休息还需要停车，停车就需要停车场、停车位就需要有地方把我们的代步工具停下。好了下问题来了，我们停在那里呢?
对此我在2012-1-30至2012-2-21日对于我所在的小区“鲁谷新岚大厦社区”进行了关于停车问题的居民调查，调查采用走访面谈的形式进行。对于小区居民和物业在看待停车的问题上做了初步的调查和分析。具体调查结果如下：
一、 新岚大厦社区基本情况
新岚大厦社区1998年建设完成并开始入住，占地约0.178平方公里，常住居民2324户，总人口约5300人。居民区由三座塔楼和两座“高板”组成，当然这里还有地下室和流动人口。然而对于这样的小区所设立的停车位确只有不到400个。
二、 对于居民停车的各种问题
(一)、停车场和固定车位
在新岚大厦小区内围着住宅楼有一圈停车场，大约可以停放200辆车，另外单独分出一个停车场可以停150余辆车，算上临时停车位和其他非正规的停车位大约有400个。由于固定停车位非常紧张，很多的家用车是没有固定车位的，所以导致大部分车辆在小区内出现乱停乱放的情况。虽然停车场的管理公司对于停车位的安排进行了多方面的协调，但是仍然不能满足停车位紧张的问题。
(二)、居民对于停车场的看法
在走访过程中我了解到，很多居民在刚入住小区的前
2、3年里，停车并不是什么难是，不要说固定车位了，就连划分出的可以停车的地方也没有多少车辆停放，从2004年后小区的车辆开始大量增加，也开始了对于停车场的收费和管理，并开始出售固定停车位，小区内的车辆也是逐渐增加起来。不过找到一个停车的地方还是有的，但到了2008年后就觉得小区内的车辆突然暴增，原本比较宽松的小区道路也开始因为上下班高峰而开始拥堵。特别是那些没有固定车位的住户，每天晚上下班回家停车问题就成为他们头疼的事情，小区的路边、绿地、公共休息区等，只要是空地就可以停进去，到了最后甚至都要停在小区内的路中间。很多被访者对此表示很无奈，小区的地方就这么大，也是很多年前规划好的不可能在再扩大范围，也知道这种停车的方法会给很多居民带来不便，但是确实
没有办法也是，如果停在小区外面就会算作违章，这几年对于机动车乱停乱放的处罚力度的加大也不敢冒险停在外面只能在小区内挤挤，也是确实没有办法，只能在每次停车的时候放一张“挪车”联系电话的纸条放在挡风玻璃前，以便可以再“碍事”的时候随时联系上。
(三)物业和停车场管理的难处
由于小区内的私家车数量激增，也给停车场的管理带来了严峻的考验，很多没有买到停车位的住户要求帮助他们找到合适停车的地方，而那些已经买到车位的住户则认为车场管理不能很好的保障他们车辆。由于停车位的紧张和对于管理带来的不满，停车场内已经多次发生恶意划伤汽车的事情，很多停车位的车辆属于高档车，被划后车主非常不满经常出现与车场管理的纠纷，对此停车场也非常的无奈，人手有限且划车多发生在午夜或凌晨防范起来有很大的难度，只能是赔礼道歉听人指责，并且对于之后停车场的收费尤其是固定车位的收费加大了难度。对此车场管理公司连同物业在小区内开辟了3片新的停车区域，增加了约50个停车位，不过就算这样仍然很难满足小区的停车需要，通过对物业的走访调查，本小区的居民拥有的私家车已经超过了700辆，对于现在的小区现有停车位来说超出了大约250~300个车位，再加上每到节假日等“重点时段”对于小区内的车位安排可以说是“见缝插针”，同是为了避免出现刮擦和恶意划车的问题，所有的工作人员都要上岗巡逻和疏导、停车，就算这样也常常会“费力不讨好”。管理人员也非常的无奈。
(四)小区外——街边停车
小区内不能满足居民的停车后，很多居民就开始向外寻求车位，小区周边的道路每天晚上就成为了大型免费停车场，虽然有冒着被贴条的风险但是也是没有办法的办法，每天早上6~7点在“贴条的”还没出来前赶紧开走，就这样打着游击。然而没过多久发生了一件让居民更难以忍受的事情，小区外的路面被路政部门划分为收费停车区域，并有专人收费，这让本来就没的地方停车的居民更加的恼火，双方也因为这件事多次发生冲突，幸好派出所就在附近才没有让事态进一步恶化。而从今年春节前开始也再没看见过有收费人员，停车用的锥筒也不知被谁扔开，现在这个所谓的收费停车场名存实亡，而那些因为不想麻烦而买了停车位的居民只能自己管自己了，对于这种做法他们相当的愤怒，钱给了人跑了打着路政的旗号招摇撞骗，当时管理合同和委托书都是公式出来才觉得有保证才交的钱，而现在什么也没得找儿，就剩那几个破烂的锥筒放在那里，还有老百姓凉透了的心。
三、 对于帮助小区停车的想法和建议
对于小区内的停车难问题，每位车主都有自己的想法，主要集中在一下几个方面。
(一)加盖停车场
在小区附近的建立立体停车场，停车场可以收费比一般的路面价格稍微高一点也可以接受，立体停车场对于车辆的承载辆比一般的路面停车位可以多很多，而起有房顶的车辆也会相对更干净一些。
(二)将小区内的人防设施改建
新岚大厦小区内的高层建筑下有底下2层的空间可以使用，目前第一层用于出租房屋供流动人员居住，地下二层一直闲置，如可以加以利用可以分担部分路面停车的压力。对于地下空间我从物业了解到，地下二层约有10000平米，如果换成停车位，可以提供大约150~200辆车停放。
(三)加强监控设备和停车场管理
很多居民反映说停车场的监控设备老旧，很多刮擦和划车事件发生后，在监控录像中无法看清具体情况，导致责任不清。由于现在已经有很多的车辆在小内，尤其是在上下班高峰和节假日等出行时段，加强停车场的管理保障车主的利益是必须的，如果不能那么大家只能集体抵制收费。
经过这数日的调查，我发现现在居民对于停车难的事基本都理解，大家收入逐渐增加，而车价不断下降，买车对于现在拥有正当收入的家庭来说已经不是什么难事，大多数人也认为拥有自己的车在很多事情是拥有了便捷的条件，让办事效率大大提高。但也不可否认的，由于车辆的增加停车的压力也逐渐变大，经常在一个地方找半天找不到一个能停车的空位。北京人多密度也大，在有限的空间里汽车的数量不断膨胀，路面承载力虽然勉强可以满足需要，但是停车位紧缺的问题正在逐渐显现出来，虽然政府在很多地方加盖停车场，但是目前我所见到的都是路面停车场，立体停车场非常少见，也许是因为立体停车场投资高收益少，让商家觉得无利可图，但如果将它转变为政府行为不但可以减轻停车压力，同事也是对老百姓的福利措施。
另外提倡公共交通和骑车出行也是可以缓解停车的一个方面，我们的路面公共交通由于私家车的增加也变的拥堵和缓慢，加开新的公交专用道提高公共交通的速度我认为势在必行。可喜的是我们的轨道交通正在日益壮大，地铁6号线预计今年年底全面通车，地铁的覆盖面积增加可以更好的让出行的选择更加多样。解决“停车难”不能只是局限有增加更多的停车场，关键还是要看人们是否能更合理的利用自己的汽车，真正做到“绿色出行”。
调研时间：2014-02-21 13:00 - 2014-02-21 13:
41调研方式：赚零用APP在线调研
样本定义：25-40岁，已婚，职业不限，无收入要求，无地域限制
合格调研样本：557人，其中男性425人，女性132人
报告要点：
1. 9成以上的人都为停车难而烦恼
2. 小区物业管理在停车位方面管理欠妥，需要加强管理，更加规范
3. 小区停车区域还需要更多方法合理规划停车位来解决私家车主停车问题
汽车已经成为我们生活中不可缺少的一部分，私家车的数量也与日俱增。作为交通工具这确实便利了我们的生活，但是另一方面私家车庞大的数量也引发了许多问题。其中私家车停车难已经变成了我们生活中比较头疼的一类问题。随着私家车数量的上升，难道停车位就不能同步上升?到底是什么原因才导致现今停车难的问题，我们可以用什么方法解决这个问题?下面赚零用的调研可以看出问题关键所在从而可以对症下药。
1、车位问题给私家车主添烦恼
从被调查对象的总体而言，有95%的私家车主认为无论在什么地方停车总会觉得找个车位是一件麻烦事。除了50%的军人/警察的车主有固定车位，其他很多车主都因没有足够车位选择随机车位进行停靠。44%的车主都会选择随机停靠车辆，而56%的车主停靠方式都是占道停车或者停在车位外面。这样不仅是车辆停靠非常麻烦并且车辆进出也很不方便，刮擦蹭伤车辆的情况也将增多，这些引申问题需要引起重视。
2、物业对于停车位扩张还不规范
通过问卷我们很容易发现，因为小区停车位数量并不能满足小区车辆停放需求，所以很多小区物业都会采取改建的方法。比如小区绿化带被改建为车位，一些共有道路也被划定为停车地点。相应受访者中91%的私家车主都认为小区物业都有改建停车位的做法，其中职业为警察/军人的私家车主100%认为小区物业改建停车位比较严重，同时总体有69%的车主所在小区都把共有道路划为停车位的情况。如此做法一方面使小区绿化程度降低，另一方面小区一味的划共享区域为停车位也影响了小区居民生活质量，小区物业在这一点管理上还需提高。
3、停车不便利，停车时与人发生摩擦在所难免
在报告中70%以上的受访人群都反映因停车库离家比较远，相对来说停车不方便。通常车主都要绕一段距离才能到达停车点，然后再回家这就比较费时。停车不便，停车随机，没有固定车位，很多人都为了拿到一个标准停车位都争先恐后，以至于摩擦不断产生。根据调研报告显示只有23%的车主表示因停车而与人产生纠纷的事件比较少，其他车主都反映曾经和别人发生摩擦冲突。建议地下停车场可以和个人居住点联通，这样车主直接走到地下室，停车和取车都方便，很大程度可以减低与别人发生摩擦的几率，也节省了到家时间。
4、小区物业收费偏高、赚外快情况较普遍
在提及小区物业收费方面，虽然超过50%的车主都认为收费合理，不过仍有平均20%的人认为收费偏高，也就是说平均5个小区有一个小区收费偏贵。另外总体超过57%的车主都反映当自己的私车在小区内碰伤后并没有小区物业进行赔偿，更有37%的车主表示不清楚当这种情况发生时小区物业是否会赔偿。而小区物业对收取外来泊车费用更感兴趣，总体1/2的小区会对外来泊车收费，对于受访者来说这种现象也已经司空见惯。
正因为小区物业更注重自身利益一方面节约成本，另一方面增加收入而对小区居民停车、生活等考虑欠缺。
5、民意显示停车场需要更多改变 从此份报告来看，受访者非常认同停车场需要全方位的改变。其中78%的受访者表示需要人性化的停车场设计，职业为自由职业/商人的受访者表达这一意愿高达85%。另外73%的人认为还需增加车位。加强停车场管理员的服务意识占61%，而新型停车方式(如立体车库等)和使用新型收费方式(如一卡通等)这两项选择的人分别为68%和47%。这说明现在大多数小区的停车服务并不能让人满意，而新型的停车方式和收费方式都是人性化停车方式的一部分。很明显这些私家车主意愿是在加强物业管理服务的同时再提供一个人性化的停车方式才是解决问题的良方。
报告总结：
需要改变现在私车停车难问题需要从全方位并逐一解决。首先小区物业对于小区管理更应负责，加强管理手段，分清职责，合理规划停车空间。其次针对停车场地的全方位变革还需要循序渐进，比如规划立体式停车场，车位可以增加不少，一卡通新型收费服务也可以同步施行，这样一来居民停车会更为便捷。不过这是一个漫长的过程，需要多方面合作沟通。现在外面的私车数量只增不减，我们的生活空间需要不断增加，对于停车方式的改革也是很多人希望的，如果可以能在停车问题上出一份力的话，也能让我们生活更为便利。
丰台区草桥东路小区停车问题调研报告
调研时间：2016-05-26 19:002016-05-27 12:10 报告要点：
1. 9成以上的人都为停车难而烦恼
2. 小区物业管理在停车位方面管理欠妥，需要加强管理，更加规范 3. 小区停车区域还需要更多方法合理规划停车位来解决私家车主停车问题
汽车已经成为我们生活中不可缺少的一部分，私家车的数量也与日俱增。作为交通工具这确实便利了我们的生活，但是另一方面私家车庞大的数量也引发了许多问题。其中私家车停车难已经变成了我们生活中比较头疼的一类问题。解决唯一办法建立体停车库。
车位问题给私家车主添烦恼
从被调查对象的总体而言，玉芳园小区有地面停车位100个(泊位)左右，车位缺口50个(泊位)，收费标准一个月每个车位150元。恋日嘉园二期小区有地下车库320个(泊位)，地面停车位200个(泊位)左右，车位缺口40个(泊位)，收费标准一个月每个车位150元。道路两旁可停车150辆左右，而无车位的车主停靠方式都是占道停车或者停在车位外面。 物业对于停车位扩张还不规范
通过走访玉芳园小区发现，因为小区停车位数量并不能满足小区车辆停放需求，所以小区物业都会采取小区道路两边停放的方法。小区部分绿化带也被改建为车位，一些共有道路也被划定为停车地点。给小区和居民带来很大安全隐患。 停车不便利，停车时与人发生摩擦在所难免
走访中物业管理人员都表示停车非常紧张，无车位业主只好把车停放在离家较远的路边，停车不便，停车随机，没有固定车位，很多人都为了拿到一个标准停车位都争先恐后，以至于摩擦不断产生。增加固定车位给小区居民安全感同时也有利于小区的管理。
报告总结：
根据走访丰台草桥东路周边的停车情现状，两小区和路边总共车位缺口在250个左右，
好范文原创投稿
关于岭秀城回迁房管理处停车费收缴
自查情况的报告
尊敬的公司领导：
**回迁房管理处按照总公司关于《开展停车费收缴情况专项检查的通知》精神要求,本月5日-13日对停车场停车费收缴情况进行了自查自纠内部整治工作。现将近期专项检查治理工作做如下汇报：
一、车场停车费收
缴自查自纠工作开展：
1：根据总公司车场收费专项检查通知精神，从本月5日至13日在分公司领导统一指挥布署下，由分公司财务、回迁房管理处主任、车场专管员组成的车场收费专项工作检查组对回迁房停车场本年度8至10月份收费情况进行核查。
⑴检查月卡充值专人负责情况
⑵是否建立了相应的手工台帐与电脑台帐且收费记录是否相符
⑶检查是否充值无收费、收费小于充值金额、向车主收费未给发票或少给发票。
核查中没有发现省公肥私、弄虚作假违反公司车场车辆收费管理、公司规章制度的现象发生。
2：根据总公司对本次车场收费专项检查的通知精神，回迁房管理处在本月十一号至十三号晚24：00点钟对车场停车收费情况做了一次摸底突击调查。由管理处主任亲自布署工作的展开，对车场的停车数量、收费登记、收费手工文档记录等工作进行检查。现场突击检查结果;停车数量与手工收费登记、车辆进出记录情况相吻合没有偏差。
3：车场专管员按照公司停车场管理规定及现阶段停车场专项检查的要求对本月1日至12日的《月卡发放、充值登记台帐》和《停车场进出车辆登记表》填列情况进行自查。从车辆登记情况和停车费现金收缴帐目上没有发现因监管不力造成停车费严重流失的情况出现。
二、车场现阶段运营状况与存在的问题分析：
根据总公司审计部下发的通知要求对现阶段车场收缴费内部控制不严、收费目标完成率较低的问题。岭秀城回迁房管理处通过本次自查工作，就车场收费率偏低不达标原因。总结分析了有以下几点：
1：车主办理的停车卡已过期、拖延补缴费手续;车辆进出车场时车管员提示车主此卡过期充值后才能使用。车主表示理解与配合、同意放行后补缴充值车费。所驾车辆停在出入口、如果不及时放行疏通过道，势必影响后来的车辆进出停车场。此种情形下只能是先放行随后通知车主办理补缴车费手续。
2：一卡多用现象，由于车辆进入小区车场刷卡时智能道闸系统只能提示缴费情况，不能显示车辆的车牌号、型号、颜色等相关数据情况。车卡上标识长时间使用后，变的模糊无法辩识。且车卡当时处于充值有效期内情形下，有些车主往往会利用智能道闸设备上的漏洞，多辆车使用同一张车卡刷卡停车消费。
3：回迁房停车场没有开通提供给回迁房业主使用时，有些业主就以将车辆停放在车场内。至今联系不到车主本人，停车费到目前为止分文未缴。
4：停车卡已过期，车主开车刷卡进场时，车管员提示车卡已过期需充值才能使用。应补交车卡过期时段至现今停车费。但部分车主只认可停车费收取只能从新缴费之日起计算。理由是停车卡过期后车辆没有停在车场内，不能接受补缴车卡过期后至今产生的停车费。
5：岭秀城12-19栋商品房大部分业主收楼后，至今年5月份后逐渐处于业主房屋装修高峰期。小区业主希望开通地下停车场诉求的呼声也日渐高涨。但商品房地下室停车场收费营业许可证开发商在申请办理中。根据当时现状，分公司领导在与开发商正邦房地产开发有限公司方面商讨后一致决定，同意在停车场收费营业许可证没有发放下来期间，商品房地下停车场免费提供给小区业主使用。不收取包括停车管理费之类的任何费用。致此一项便民措施出台也是回迁房车场停车费流失，不达标的主要因素所在。
三、下阶段停车场收费工作治理措施
岁末将至，针对本次车费收缴自查工作中发现的问题制定相应解决方案在工作中加以落实，完成总公司制定的车场收缴费目标。具体治理实施如下：
1、对于进出车场一卡多用现象。主要是车辆进出车场出入口时智能道闸系统不能准确及时显示此车停车缴费情况，致使收费员不能正确判断进出车场的车辆真实缴费情况，造成停车费流失。签于目前智能道闸系统上的漏洞造成车费流失状况。希盼公司尽快联系厂家上门维修更新或更换收费道闸监控系统。让收费道闸系统真正起到停车收费的监控之作用。
2、商品房地下停车场现处于免费提供业主使用。一段时期以来回迁房停车场停车减少有相当一部分车费因此而流失。也严重影响到回迁房停车场收费工作展开，也是现阶段车费收缴不达标主要因素所在。恳请公司领导督促开发商尽快办理停车场营业许可证。来减少或杜绝因此带来的车费流少现象发生。
3、针对停车场有些车辆长期停在车场又找不到相应的联系方式通知车主追缴拖欠停车费。把此车的基本情况如车型、号牌、颜色记录下来通过车管理所，查询此车档案登记情况。然后联系车主
补缴拖欠的停车费。
4、关于车辆进出车场时，刷卡显示车卡过期，车管员提示需充值才能使用。个别车管员基于出入口车道安全畅通、“人性化管理”之考虑，先许放行通过，随后让其办理补缴车费的做法有待商讨。自查时发现有些车主事后并没有及时补办缴费手续。且补缴车费时不愿补缴车卡过期后至从新补缴车费日产生的车费。理由是车卡过期后至今没有将
车停在车场内。 “车场人性化管理”不代表工作没有原则性。车卡过期后原则上(自然灾害或不可抗力等特殊情况除外)三天之内要及时补办缴费手续或申请办理停车卡报停手续。如不及时申报上述情况，不予放行停车。且补缴停车费时计费周期应从车卡过期后算至重新补缴停车费之日。
综上所述乃回迁房管理处开展停车费收缴专项整治工作的情况汇报。不妥之处在所难免、恳请公司领导审阅批复!
仅仅一条马路之隔的幸福小区和惠丰小区，停车状况却截然相反：幸福小区差不多所有车都能停到合适的地方，而惠丰小区连唯一的马路边都密密麻麻地停满了车，影响了交通又是安全隐患。为什么会发生这种情况呢?我们小组对此进行了社会实践调查。 调查时间：2011-2-11 调查地点：幸福小区、惠丰小区 调查人：组长：吴怡萱、宋金泉
调查人：组员：董航、刘非凡、李东泽、靖耀文、王卓 班级：08级6班
为了了解两个小区停车状况区别及其原因，两个组长首先制定了调查计划：首先对私家车和车位的数量及停车状况进行统计，再对小区居民进行采访，最后进行讨论，以此得到比较全面的结论。
组长首先带领组员们分别对两个小区私家车数量、车位的数量及停车状况等情况进行了调查，结果汇总后进行了分析，分析如下：
幸福小区没有明确的车位，私家车一般都停在楼前、花坛前或树下等空地处，虽然小区大，车辆较多，但只占了大约70%到80 %的空地，没有对居民正常的生活和出行产生太大影响，只是由于管理不够规范，有的地方显得比较乱。
而惠丰小区的情况与之截然相反，因为在建设小区时，开发商设计了地下停车场，所以地上只设计了少量停车位和车库。但由于地下停车位收费且没有车库的私人性，所以至今仍有很多空余，不愿购买地下停车位的车主们就把车停在地上的免费停车位里，没有抢到车位的就把车停在道路两边，阻碍了交通、不够安全，而且看着十分凌乱。
接下来，我们又采访了两个小区的一些居民，两个小区里的很多居民也有同样的看法。惠丰小区的李阿姨就对我们说：“现在买车的人是越来越多，为了找一个位置好一点的车位，我天天都要提前几分钟从单位回家，稍晚一点车位就没了。”而很多没办法提前下班的居民更是天天找不到车位，只能在路边停车，考验技术又不安全，这令他们苦恼不堪。
幸福小区的居民虽然没有停车难的问题，但仍有其他与停车有关的问题，居住在幸福小区的王阿姨就有一些看法：“有时候，一些车主把车停在人行道上，影响了我们走路的人经过，尤其是拿着很多东西的时候，真的很不方便。”
对于这些情况，我们小组的同学们给两个小区各提出了一些建议：
1、幸福小区的停车基本不成问题，但没有明确的车位，车辆停在楼前、花坛前或树下的空地处显得比较乱，小区人流量大，也不够安全，建议小区将停车规范化，划定一部分区域为停车位，让居民统一停车，这样既整齐划一，又方便管理、保证了居民车辆的安全。
2、惠丰小区有明显的车多车位少的问题，而收费的地下停车位不受欢迎使问题更加严重，建议小区扩大建设，增加地上停车位的数量，也可以短时间内降低地下停车位的价格，号召车主购买地下停车位，以此解决地上车满为患的问题。
其实，要想从根本上解决小区停车难的问题，并不能单纯依靠增加车位，还要让居民提高意识，鼓励其购买收费的停车位。或者使用最简单、环保的办法：号召大家不购买私家车，使用公共交通工具，这样既解决了停车难的问题，又保护了环境，可谓是一举两得。
目前，我市许多小区业主与物业企业之间的矛盾日趋严重，群众与企业的呼声越发增多，翠竹北区等小区收缴率从四年前的80%下降到58%，勤业
一、
二、三村的收缴率只有30%，甚至像金色新城等这样的新小区的收缴率也不到50%;近几年来，我市不断发生物业企业撤离小区的现象，如荷花池公寓、广景山庄、芦墅广景苑等小区。
分析物业管理矛盾的根源，主要是以下几个因素：
1、法律法规不完善。一方面缺乏与物权法相配套的实施细则，我市又无立法权;另一方面，我市规范性文件的建设工作，在一定程度上滞后于小区物业管理和停车新的发展需求，致使实际工作中出现有法难行、无法可依的现象。
2、管理体制不顺畅。一是政府社会管理没有延伸到终端，一些政策法规在小区中出现梗阻、断层现象，乱开店、乱停车、盗窃等影响居住环境质量问题未能得到遏制;二是基层党支部及居委会、业主委员会、物业管理企业三者之间相互促进、相互制约，共建和谐小区的机制没有建立，居委会名义上是自治组织，现实上是从事党政工作，但在处理业主与物业矛盾中“名不正、言不顺”，解决基层矛盾的一线作用未能充分发挥，对其缺乏考核激励制度，社会管理的积极性不足，特别是社区居委会和物业企业在协调解决
与上级政府部门相关的具体事务上，显得无能为力。
3、市场主体不对称。业主个体直接面对物业企业或开发商必然处于明显弱势，而我市目前业委会尚未普遍建立。业主自治意识不强，据调查，62%的业主对业主委员会不清楚、不参与。对业委会的设立、监督以及主要人员的权利和义务没有形成统一有效的规范。业主委员会的自治能力、内控能力、团队精神和依法维权水平不高，业委会成员服务全体业主的动力不足，年纪轻、能力强的现职人员更不愿加入业委会。另一方面，物业企业进入市场的门槛很低，实力不强，规模不大，素质不高，管理人员、高学历层次、技术职称等方面的比例都低于全国水平，物业管理行业的诚信度和公信力不强。
4、市场环境不和谐。某些新闻舆论的导向有偏差，部分群众对物业管理行业存有偏见，“享受免费午餐”的习惯在相当范围内存在，物业的“佣人”地位和劳动成果得不到应有的尊重，少数离退休干部、现职领导、司法人员和教师等机关公职人员，带头欠缴物业费，产生了一定的负面影响。
5、市场制度不健全。物业企业进入市场的门槛过低，市场的进退制度不规范，对业主和物业企业制约有效的社会诚信系统未能建立。追讨恶意欠费的司法程序过长，成本过高，企业难以维权。对开发企业的责任追究制度不完善，人民群众反映强烈的房屋质量差，随意更改规划设计，公用配套设施数量不到位、技术标准不达标等问题得不到有效解决。一些小区建管不分掩盖着前期遗留问题，或转嫁给后进入的物业企业，开发项目前期的物业管理招投标制度有待全面推进。业主与开发商、物业企业的纠纷在基层和司法诉讼层面上得不到高效解决。物业管理菜单式的分项消费制度未能建立，业主不能明白消费、透明监督。许多物业企业把出租公共共用设施和停车管理费作为重要的收入渠道，千方百计扩大路面停车，帐目不清，隐瞒收益。
6、政府管理不完善。在扶持、监管物业管理产业上，一些政府部门存在着职能错位、缺位和越位现象，扶持物业管理这一劳动密集型产业的政策没有形成，对小区内违规违章现象执法不力，把某一些义务和负担转嫁给企业，对物业管理费和停车费的价格调控水平还不够高，一些部门的工作协调不到位。特别是基层行政组织事务多、经费少，就搞违章搭建或出租老小区仅有的公共用房公共设施，以补充管理经费不足。
7、公用设施不配套。在老小区和次
总之，从根本上说，公用设施上的硬件不足和
二、关于解决停车难和物业管理问题的目标、原则和
3、交警、城建城管、社区相结合的工作机制。目前，我市许多老小区和次新区即使用足区内停车资源，也不能满足全部需求;尤其是实施规范停车后，必然产生对部分车主的“挤出效应”。因此，依靠区外道路道板、公共空地和周边单位合作停车是一个现实选择。建议，建立交警、城管、社区相结合的工作机制，先由街道组织社区公示并上报小区停车泊位的短缺数量，再由交警对动态交通影响作出评价后，按照便民利民、公开透明、能划尽划的原则，提出道路道板划定泊位的方案，最后会同城管和街道、社区实施，同时建设部门要给予配合，对道板泊位下的管线承重能力进行评估。
总之，要通过体制机制的创新，推进政府的管理和服务贴近小区，使业主的诉求充分表达、意见民主集中、纠纷快速处置，从而真正把小区物业矛盾消解在基层。
(二)政策创新。一是制定扶持停车产业的投资与经营政策。投入大、回收慢这一影响停车产业化的最大难题，对此我们建议两条对策措施：第一条，针对公用
设施严重缺乏的小区，将停车设施与居委会、业主委员会、物业办公用房等公用设施以及商业设施三者捆绑建设，给予优惠政策，以副业补助主业，一举多得，既解决停车问题，又为居民营造良好的生活环境，也为小区增强造血功能。第二条，对区外单独建设公共停车场库的，将之作为市政设施，土地采用划拨方式;政府可以土地投入，吸引外来资本建造，以合作的方式组建项目公司，优先保证投资者的资金回收和适当盈利。为了培育和推动停车产业发展，可以以街道为单位，整合现有停车资源和土地资源，注入专业化公司，依靠规模化经营和现代信息管理技术，降低成本，增强抗风险能力，吸引社会投资。同时，在审批、规费减免、贷款贴息等方面，给予扶持。二是制定扶持和规范物业管理产业发展的政策。以政策扶持，促进物业管理产业加快发展;以制度规范，引导物业管理企业提供优质服务。
三是创新财政政策。推行政府购买服务，对低保户、企业职工特困户、零就业家庭等困难人群，以及廉租房、经济适用房家庭实行物业管理费减免政策，对所减免的物业费在由行业主管部门考核物业企业服务质量后再作支付，既彰显社会公平，又体现财政资金的使用效益。四是完善对区、街道和社区居委会的激励考核政策。仅针对本课题而言，一方面，通过对小区的数字化考核，为区和街道考核社区居委会业绩提供量化依据，从而形成市考核区、区考核街道、街道考核社区居委会、居委会监管物业企业这样一个层层有责任、纵向管到底的管理格局;另一方面，借鉴杭州经验，按照费随事移的原则，把城市道路道板和公共空地的停车泊位的收费管理(杭州是把白天和夜间两种不同收费管理方式全部下放到区，建议我市可根据实际情况，把夜间包月收费下放带街道和社区)，统一下放到街道、社区，调动基层组织的积极性。为帮助收费困难的物业企业改善经营，也可委托物业企业负责夜间包月制停车的收费管理。
(三)价格体系创新。一是发挥价格杠杆作用，建立多数业主能够承担的生活地停车价格体系。充分考虑车主的承受能力，依据停车方便程度和安全性，建立泊位租用价格区内场库>区内道路停放>区外封闭空间包月停放(主要是周边场库和单位)>道路道板与公共空地的价格体系。建议，在4个环节改革探索：
1、多管齐下，兼顾各方，建立小区停车地下场库的统一收费价格。第一，降低人防车库现实租用价格，切实改变人防车库被开发
商或物业企业作为经营资源的做法，充分利用人防车库这一国有资产为民服务，对其实行政府指导价;第三，鉴于开发商产权车库占用业主的公共资源，不能简单地实行开发商单方面自主定价，也要实行政府调控;第三，将地下人防车库、开发商产权车库和公用配套车库的不同价格，加权平均，制定出统一的租用价格，但是要以每月300——350元为上限区间(杭州360元，苏州400元)，不准上浮，只能下浮，并根据不同性质的所有权，对收益分配进行合理规定，其中人防车库收益必须归政府分配使用。这种加权平均、统一定价的办法，不仅增强可操作性，促进小车进车库，也均衡了业主、开发商和物业企业的利益。与此同时，要对占用业主公共空间的开发商产权车库，强化成本核定特别是土地成本的核定，遏制出售价格不断攀升的势头，并发挥政府对开发商的“窗口指导作用”，规定开发商产权车库2年内未能出售就必须出租，抑制其只售不租或变相强制出售的行为，引导小车停放进场库。
2、稳定当前小区路面停放收费价格水平;
3、对于城市道路道板和公共空地停车，实行包月制;
4、对生活时段与周边单位合作停车和使用经营性车库停车，也实行包月制。对于后两者停放方式，管理单位应提供基本的安全防范服务。二是建立物业管理菜单式价格体系。将卫生保洁、安全防范、绿化管养、公用设施维护等具体服务项目的价格，按服务等级标准量化，让业主自主选择、透明消费，改变信息不对称状况，促进物业市场公平交易。市物价、房管部门正在积极推进这项工作。
(四)科技创新。一是小区与城管联动，将数字城管的信息传输、处置、监督的功能覆盖到小区;二是建设停车信息诱导系统，提高停车设施周转率，既使车主能够在最近的地方停车，又减轻道路动态交通的压力;三是推进“城运一卡通”建设，在加油、洗车、停车收费、年检、缴纳罚款、行车引导及停车信息诱导服务等方面，为车主提供便捷的服务;四是建设小区治安视频监视系统，促进小区治安状况好转。
的管理，确保规划车位的建设到位、数量到位、功能到位。
3、借鉴北京经验，规范商品房买卖 “一项工程”指的是以老小区和次新区为重点的公用设施完善工程。工程主要包括三项内容：一是停车设施;二是小区公共服务用房及设施;三是部分老小区封合式改造。我们根据本次普查的结果，并结合轻重缓急和现实可行性，提出停车设施和公共服务用房严重不足的小区名单，供政府决策参考。需要指出的是，我们把问题相似、地缘相近的相邻小区作为一个项目提出，目的就是为了分片规划、统筹安排，实现建设的集约化。此外，市规划部门已经编制了《常州市停车场规划》，但主要是针对工作地的公共停车设施，对于住宅小区的停车需求考虑的不多。因此，对住宅小区停车设施和公用设施的规划布局，市规划部门和街道社区要协同推进，切实增强可行性。
对于如何最大程度增加停车泊位，我们按照“先区内、再区外”、“先地下、后地面”、“先盘活、后增建”的思路，从盘活存量、整合资源、增设补建三个方面，提出了10条措施:
1、盘活存量：①开展专项整治，恢复停车设施功能;②明确政策导向，将开发商产权车库的“只售不租”转变为合理价位租售;③利用城市道路及道板和公共空地划线包月制停车;④区内区外实施“保持绿化总量、调整绿化形态”，探索绿色停车。
2、整合资源：⑤与周边单位合作，签订资源共享协议，推行双向错时停放;⑥周边经营性车库和公共泊位为车主提供生活时段的包月停放。
3、增建补建：⑦停车设施、小区公共服务设施和商业设施等三大设施捆绑建设;⑧小区内建设机械立体停车库;⑨针对小区周边单位工作时段停车泊位也十分紧张的实际情况，建设公共停车场、库、楼，以夜间包月和白天计时两种价格，满足工作和生活双重停车需求，并积极探索利用绿地、广场、学校操场建设地下停车库。⑩对停车设施和公用设施严重缺乏的小区，“以增量开发带动存量不足”。就是在对停车困难小区的周边地块进行规划开发时，划出一块用地以零价格出让给开发商，允许开发商在其地面以上进行商业开发并在地面以下建设停车场库，或将一部分店面以上的楼层作为停车场库，但是必须将一
定数量的停车泊位产权交给政府，还可以用提高容积率的方式鼓励开发商建设，这样可以节省政府的投入，加快停车设施和公用设施的增设、建设进程。
综上所述，我们建议，市政府从明年起，把缓解住宅小区停车难和解决物业管理矛盾作为为民办实事项目，一手抓创新管理、健全制度，一手抓盘活存量、补建增建，既为市民群众营造和美舒适的生活环境，又为停车产业和物业服务产业的发展创造条件。
推荐阅读：
老旧小区停车调查报告02-22
小区停车管理调查（通用9篇）05-23
小区停车问题调查报告（共9篇）05-14
小区停车难调查报告（精选7篇）07-13
小区停车位调研报告（共9篇）03-02
小区停车方案11-02
小区停车收费管理方案12-12
某某小区停车管理规定11-19
小区停车难问题（共9篇）05-21
小区停车收费管理（推荐7篇）06-09
