房地产开发宏观调控政策研究
[摘要] 房地产业已经逐步成为各地方经济的支柱产业之一，如何从政策上引导房地产业进行良性的发展，是各地政府部门所面临的难题。文章以广西房地产开发为例，通过对房地产开发投资现状与销售方面的分析，对今后各级政府如何通过宏观管理，保持房地产业的平稳发展，逐步有效解决居民住房问题，提出了一些建议和看法。
[关键词] 房地产开发;宏观调控;对策研究
[
On the Macro-Control Policies in Real Estate Development
—A Case Study of Guangxi
Wang Zhenlian
(Department of Industry and Business Management, Guangxi University of Finance and Economics, Nanning 530003)
Key words: real estate development; macro-control; policy research
房地产业是我国现阶段的重要支柱产业之一，是各地方财政收入的重要来源。房地产业持续、稳定发展是关系国计民生的大事。但近年来全国各地不少地方出现了房地产投资增长过速、房价上涨过快的问题。如何从政策上规范和完善房地产行业的管理，关系到各地房地产业及各地经济今后持续、健康发展的重要课题。全国房地产开发投资自1999年以来，进入高速发展期，而广西房地产投资和消费持续快速增长，出现了房地产供求关系平衡，产品结构基本合理，房价稳中有升的良好局面。
一、全国房地产开发投资情况
(一)全国房地产投资及销售情况
资料来源：国家统计局《2000—2006年度统计公报》。
从表-1可以看出，2003年、2004年是房地产开发投资增长较为快速的两年，2007年全年房地产开发投资为25280亿元，比上年增长30.2%，提高8.4个百分点。从销售上看，2003年全年商品房销售额为7671亿元，增长34.1%。2004年商品房销售额为10376亿元，增长35.3%。2005年全年商品房销售额为18080亿元。2006年全年商品房竣工面积为53019万平方米，商品房销售额为20510亿元。而从价格上看，2004年、2005年、2007年均是全国商品房价格上涨较快的年份。2004年全国大中城市房屋销售价格同比涨幅在10%左右，2005年则在9%左右，2007年全年70个大中城市房屋销售价格比上年上涨7.6%，涨幅比上年提高2.1个百分点。因此，从全国来看，2007年房地产开发投资增长过快，房价上涨过速问题又开始凸显。
(二)广西房地产开发投资与供销状况
资料来源：《广西统计年鉴》2000—2006。
从表-2中可以看出，2001—2006年，广西的房地产投资的增长速度均超过了25%，呈现比较快速的发展态势。2006年，广西全区房地产开发完成投资达到了369.98亿元，同比增长29%，大大高于全国平均增幅。2007年广西房地产投资将继续平稳增长、投资规模将继续扩大，2007年全区房地产开发将完成投资450亿元，同比增长25%。
资料来源：《广西统计年鉴》经整理。
从竣工和销售的速度来看，广西房地产供销两旺，且都高速增长，销售的平均增幅比竣工平均增幅高。从表-3中可以看得出，2001—2006年广西房地产竣工与销售的增长规律基本一致，表明近年来，广西房地产市场发展的均衡性。根据均衡理论的观点，当一个供销体系的运行接近其均衡值时，其市场化程度处于优化状态，这正是市场经济所追求的目标。因此，基本可以判断广西的房地产市场运行是良性、健康的。
但与此同时，在2007年，广西的个别城市也出现了房价上涨过快，如北海市、南宁市。因此，应该居安思危、未雨绸缪，事先做好防范工作，确保房地产开发平稳有序地进行，促进房地产业的可持续发展。
二、房地产业发展中存在的问题
(一)政策性住房供应的比例过低
2007年底，中央部委全面叫停了单位集资建房及广西地方性的市场化运作集资建房，城镇居民的住房供应必须进行重新调整。关于政策性住房，从中央的层面上，是有相应的指导性措施的，其中“两个70%”就是很强硬的指标。一是土地供应方面，包括经济适用房、廉租住房、中低价位中小套型普通商品住房等普通住房的土地供应，必须达到居住用地供应的70%以上;二是城市新审批、新开工的住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。这“两个70%”，实际上是为了保证更多的公共资源，从政策的层面上解决低收入家庭的住房问题。但从广西目前出台的政策看，今后市场化商品房的供应比例将超过70%，这是非常难以保证中低价位商品房的需求。
当前广西的城镇化正处在加速发展的过程中。据统计数据表明，2000年广西人口的城市化率为28.15%，2003年仅为29.06%，2006年约为34%。这数据意味着目前广西住在城市里的人约为34%(低于全国约43.9%的平均水平)，如果今后每年有百分之一的农村人口进城，对房地产的巨大需求将远远超过城市居民住房面积提升所带来的市场需求。要保障这部分的进城大军的住房需求，必须从政策层面加以解决。
(二)房地产市场秩序不够规范
《国六条》中要求各地要切实整治房地产交易环节的违法违规行为。“房地产、工商行政主管部门要依法查处合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚;对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。”广西房地产交易过程中，不规范的行为层出不穷，甚至出现了全国范围内影响比较恶劣的“广屋事件”。捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作等现象还普遍存在。这些隐患不消除，使得本身就缺乏供给弹性的商品房更容易出现暴涨的情形。市场交易秩序混乱是房地产可持续发展的一大隐患。
(三)房地产统计和信息披露制度建设严重滞后
按中央部委的要求，各地应建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。各城市政府要抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。至今为止，整个广西各城市的房地产统计和信息披露制度均严重滞后。南宁市目前最容易查询得到的公开信息是每个月已经获得《商品房预售许可证》的楼盘数据，至于各个楼盘的销售情况、销售价格等信息则得不到实时的反映。销售方面的信息，官方网站只能反映商品房备案以后的销售情况，而从商品房签订销售合同到办理合同备案，大约需要一个多月的时间，消费者根本无法判断所心仪的商品房是否真的已经销售出去。
三、房地产开发宏观调控措施
住房问题是广大老百姓的基本民生问题，而住房既是消费品又是投资品。因此，解决住房问题不能完全依赖市场化的手段，而过多的行政干预又不利于房地产业的发展，会损害广大房地产开发企业的利益，甚至会对一部分房地产开发企业造成毁灭性的打击。因此，要保证房地产开发有序发展，政府的宏观管理必须有前瞻性。
(一)落实各层次住房供给比例，满足各层次居民对住房的需求
各级政府部门应按中央部委的“两限”要求，科学制定和实施住房建设规划，积极调整住房供应结构，切实加快住房户型结构调整的步伐，增加中低价位、中小套型普通商品住房。
1.住房面积结构比例的落实措施。在调整住房供应结构上，关于面积的控制是比较容易做到的，如套型建筑面积在90平方米以内的商品住房(含经济适用住房)总建筑面积必须达到年度新建商品住房总建筑面积的70%以上;政策性保障住房的套型建筑面积应控制在90平方米以内，新增经济适用住房套型建筑面积应控制在90平方米以内，廉租住房控制在55平方米以内。房地产开发项目需要经过各政府部门的层层审批把关，总供给政策一旦明确，从总体规划上、部门审核上加以落实并不难，所以各种面积比例的落实，从宏观管理上来看应该是比较容易的。而困难的是如何保证“70%的中低价位住房”的供应。商品房作为投资品，在投资(投机)活跃时期，不管是普通住宅还是非普通商品住宅，豪华住宅还是非豪华住宅，其价格都会跟着往上涨。从市场看，其最终结果还是“高价位商品房供应太多，低价位商品房供应太少”。这几年，城市居民对住房问题反映比较强烈，其主要矛盾并不是供应住房面积过大，而主要是房价过高。从现实的需求来看，其实广西各地城市卖得最好的户型还是90～120平方米之间的三房，其次才是70～90平方米之间的两房。广西的人均居住建筑面积已经超过30平方米。“套型建筑面积在90平方米以内的商品住房(含经济适用住房)总建筑面积必须达到年度新建商品住房总建筑面积70%以上”的措施事实上是采取人为的手段限制居民对大面积住房的需求。这并不能从根本上解决高房价问题。
2.中低价位住房比例的落实措施。要解决高房价问题，必须研究政府定价与市场定价的住房供应比例。当然这也涉及到政府对房价调控目标的问题，政府的政策性住房目标是解决大部分中低收入居民的住房问题还是少部分低收入家庭的住房问题。以南宁市为例，根据《南宁市住房建设规划(2006—2010)》显示，南宁市在2006—2010年期间，政府能定价的保障性住房约占新增住房总量的20.4%，其余是由市场定价的商品住房。今后两年这一比例约为22%。根据以往的住房供应情况，这一比例偏低。广西各地在2006年以前一直都允许各单位利用原有划拨的土地集资建房。因此，原有的企业事业单位，各机关行政单位职工通过到市场上买商品房解决住房问题的比例并不高，通过市场解决住房问题主要是新增的非国有企业、服务行业的职工。
资料来源：《南宁市统计年鉴》2001—2007。
从2001—2005年，商品房竣工比重较高的年份为2003年和2004年。从表-4也可以看出，在住房供应上，南宁市市场定价的商品住房没有哪一年超过75%。而南宁市2001—2006年的商品房平均价格分别是2228元/m2、2299元/ m2、2252元/ m2、2768元/ m2、2957元/ m2和2977元/ m2，从南宁市房价的走势上看，2003—2004年是房价上涨最快的一段时期，商品房价格从2003年的2252元/ m2上涨到了2004年的2768元/ m2。根据以往的经验，非市场定价的住房供应至少应占到总供应量的50%以上。这样做，一方面，可以避免大部分的中低收入家庭到市场与投资者抢购市场定价商品房;另一方面，在投资(投机)风盛行时期，可以降低市场对房价上涨的预期。因为市场上至少有一半的住房不会因为供不应求而使价格急速上涨，购房自住者也就不会因为害怕房价进一步上涨而跟风去买房了。住房的供给在短时间内缺乏弹性，当市场上投资风盛行，在市场规律的作用下，商品房价格不可避免地会上涨。而作为投资品，投资者往往是买涨不买跌，市民的追涨行为使得房价进一步加速上涨。因此，只要市场上大部分的住房供应是通过市场来定价，城市房价上涨就变得无法避免。住房供应是区域性的。一旦某一城市有了炒作题材，大量资金集中炒作的结果肯定是该城市房价的暴涨。笔者提出的“非市场自主定价住房”供应达到50%以上，其中包括了经济适用房和廉租房，也就说根据政府的财政情况安排的20%左右的保障性住房外，至少还应供应30%以上的限价房。限价房是指在土地出让时就已经根据当地居民的收入情况限定房价的商品住房，不需要政府补贴，但开发商不能随意定价，不能任意涨价。有了限价房，“夹心层”的住房问题也就可以解决了。
(二)利用现代网络技术，规范房地产市场秩序
1.大力推行网上签约和网上预订。开发商囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购的违规行为都是由于信息不公开、不透明所造成的。消费者要搜集有关商品房价格方面的真实信息非常困难，且成本非常高。政府的定期检查只是形式，根本解决不了问题。因此，最好的方法就是利用网络，进行网上签约和网上预订，实时反映商品房的供应、签约和预订情况。同时还可借鉴杭州、上海等城市的做法，把各楼盘合同撤消情况一并在网上公开，以提醒消费者注意。
2.及时免费发布本地房地产市场供求信息。这几年，房地产业出现了较多不和谐的声音，其中一个重要的原因在于房地产业的信息不公开，假消息满天飞，对行业的研究者、从业者造成误导，更进一步加大了民众的不满。采用网上交易系统以后，就可以分期统计发布各类供求信息。如某一时期的上市供应量、销售总量、销售价格，供求的地域分布情况，以及供给和需求的结构等统计数据、空置情况的数据等。这些数据公布以后，可以帮助消费者、从业人员、政策制定者更好，更及时地了解市场的运行情况，提高市场的效率。目前，广西虽然也有机构在做这些工作，但普通消费者要获得这些信息均要支付一笔不菲的成本。
(三)多方面努力，加强对消费者、投资者的教育
目前国内在住房消费上均不同程度地出现超前消费、非理性消费现象：买了二房的后悔没买三房，买了三房则抱怨没买上楼中楼、别墅。从我国的经济发展阶段和“人多地少”的基本国情来看，居民应当改变住房消费观念，住房并不是越大越好，而是提倡“够住”就好。从够住的角度来看，一些处于空巢期的家庭根本不需要住大面积的楼中楼，但现在普遍流行的观点是：只要支付得起，房子越大越好。而且很多人还喜欢通过住房来进行炫富，相互攀比，总觉得房子越大越有面子。因此，政府部门尤其是媒体应对居民的住房消费观念进行积极的引导。如政府部门采取措施禁止楼盘广告进行炫富式宣传，媒体则应始终坚持正确的消费导向，不断地对居民的消费进行引导。
加强消费者、投资者教育的另一项重要内容就是加强消费者、投资者对房地产投资相关知识的了解。现在很多投资者普遍认为房地产投资是稳赚不赔的投资方式，其实投资房地产也是有风险的。政府、媒体和各专业人士均应负起责任，对房地产投资者、消费者进行正确的引导。
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[责任编辑：陈雪梅]
作者：王珍莲
【摘要】税收政策是国家对房地产市场实行宏观调控的一个重要工具，但房地产税收占开发成本比例偏小以及房地产业的垄断性为房地产商提供了转移赋税的机会，房地产“利益联盟”形成的“规制俘获”以及现行税制本身存在的问题造成税收调控政策效果不明显。本文认为，应改革税种、调整税率，正确处理税、租、费三者的关系以及中央与地方的税收关系。
【关键词】房地产业 房地产税 宏观调控 规制俘获
2003年以来，我国房地产业房屋销售价格持续上涨引起全社会的关注，房价调控问题不仅关乎百姓利益，而且事关国家经济发展大局。尽管中央政府连续两轮加大宏观调控力度，但房价问题依旧突出。税收作为政府最重要的宏观调控手段之一，对房地产业具有极其重要的影响。本文从房地产税收种类及其作用入手，探讨近年来税收政策的调整及其效果。
一、房地产税收种类及其作用
房地产税收贯穿房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节，具有强制性、无偿性和固定性的特点，制约着房地产开发商的投资盈利水平和消费者的支出水平。目前房地产税收主要包括房地产保有税、房地产所得税及房地产取得税。
1、房地产保有税。房地产保有税收对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态——土地、房产和房地合一的不动产来设置。目前我国房地产保有税收主要包括地价税、房产税和闲置土地税。房地产保有税通过三个途径影响房价：具有使房价降低相当于保有税现值部分的效果;促进房地产有效利用所带来的效果;有效防止房地产泡沫的产生。投机房地产资金的获利空间要么被税收成本挤压，要么被持有成本消耗，保有税负可明显降低房地产作为资产的投机的有利性，有效阻止房地产投机需求。
2、房地产所得税。房地产所得税是对经营、交易房地产的自然人或法人就其所得或增值收益征税。目前该税种包括公司所得税、个人所得税、土地增值税等。
3、房地产取得税。房地产取得税收对取得土地、房产所有权的人征收。目前我国房地产取得税包括农地占用税、契税、遗产与赠与税等。政府征收房地产取得税，旨在通过加大流转环节的税赋增大炒房成本，压缩获利空间，抑制投机炒作。
二、我国房地产税收政策动态
1、对房地产开发环节的税收调整，合理引导投资导向。2005年7月1日，国家税务总局、财政部联合国土资源部发出关于加强土地税收管理的通知，强调要进一步强化城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税的管理。要求各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税(或减免税)凭证后，再办理土地登记手续;对于未出具完税(或减免税)凭证的，不予办理相关的手续。2006年1月1日，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》开始执行，对预售收入的预计营业利润率做了适当调整;对转借款发生的利息支出税前扣除问题实行新规定;增加对开发产品成本、费用的扣除项目;明确合作建房的所得税税务处理问题;对新办房地产企业减免税做了限制;对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除做出新规定;规定了开发产品的完工标准及开发产品完工后“计税成本”结算的一般原则;对房地产企业所得税征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的调整是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，比例由15%提至20%;按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。2006年5月17日国务院常务会议提出了针对房地产价格过快上涨的六条要求(简称“国六条”)，国家税务总局发布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，再次强调利用营业税的手段对房地产价格进行调节。
“一费二税”开启了2007年房地产调控的新局面。2007年1月1日《关于修改中华人民共和国城乡土地使用税暂行条例的决定》规定将从2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，新增建设用地土地有偿使用费提高1倍;将外商投资企业和外国企业(以下简称外资企业)纳入城镇土地使用税的征税范围。同月中旬，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税，土地增值税由“预征制”走向“清算制”。政府希望能够限制更多资金进入到房地产市场;同时对开发项目的明确划分也显示出调控针对住房供应结构的引导。综合来看，是收紧了对房地产的政策优惠。
2、对房地产交易环节的税收调整，控制和引导需求。
(1)营业税。2005年6月1日，国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》规定个人将购买不足2年的住房对外销售的应全额征收营业税;按实际缴纳营业税的5%征收城市维护建设税;按实际缴纳营业税的3%征收教育费附加。个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普遍住房标准的住房对外销售，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加。对个人购买的非普通住房超过2年(含2年)对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。2006年5月30日《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理的通知》强调：2006年6月1日后，对转让购买不足5年的住房全额征税，而转让购买超过5年(含5年)的普通住房免征营业税。这一政策导向对于普通住宅和非普通住宅的转让在营业税缴纳上体现差别，同时对投机性住房交易是一种遏制。
(2)个人所得税。在2006年8月1日《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中，强调对住房转让所得征收个人所得税时以实际成交价格转让收入，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。征收方式上由自行申报纳税调整为主管税务机关在房产交易场所设置征收窗口，个人所得税与转让环节应缴纳的营业税及其附加、契税等税捆绑办理。“转让个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”体现对商业性投机买卖和自用消费性买卖房地产的区别调控。
三、税收政策调控的效果
2005年以来的房地产税收政策调整给房地产业带来了一定影响，但从房地产价格指数来看，政府税收调整对房地产业的价格控制效果并不显著。图1是2003年第一季度至2007年第二季度的房地产价格指数，因为指数为环比数据，故要对其进行处理还原。按照通常的做法，以2003 年为基期并假定2003年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为100，乘以当期价格指数并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况，原始数据和调整后的数据均见下图。从图1可见，房地产价格从2003年第一季度开始便呈上涨趋势，而且这种趋势并没有得到改观，房地产税收政策并没有遏制价格持续上涨的趋势。
造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的，主要包括以下几个方面。
1、税率偏低，影响甚微。房地产税收占房地产开发成本比例相对较小(不到10%)，对于房地产高达40%以上利润空间而言微不足道。房地产业超额垄断利润造成大量资金进入房地产业，削弱了政府通过税收调整合理引导投资的初衷。
2、行业垄断给房地产开发商转移赋税的机会。垄断使房地产商将增加的税赋轻易转嫁给消费者，造成房价上涨。政府对房地产开发商实行税收调控是由卖方完全承担所有的税赋为前提，但房地产业的垄断性造成流转环节征税很容易通过计入价格而转嫁消费者。事实证明，流转环节税赋增加后，售房者的交易成本非常容易转嫁给消费者，对卖房者却不会产生太大影响。
3、房地产“利益联盟”中央税收规制。对于房价持续上涨的动因，固然有经济发展、城市化进程加快等合理因素，但从分享房价上涨好处的“利益联盟”来看，作为一个重要的获利群体，在房地产热和房价上涨的背后，地方政府不可避免地产生短期化思想，背离了中央政府宏观调控的初衷。另一方面，地方政府通过另外的机制影响中央税收规制政策的走向，降低了房地产税收规制效果。
4、税收的时滞性。税收作为国家宏观调控体系中的重要工具，对于实现国家宏观调控关于总量平衡与结构优化的目标都有一定作用，但税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，包括认识时滞、执行时滞与反应时滞，造成调节效果不显著。我国房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费现象，成为导致商品房房价居高不下的原因之一。
现行税制结构的一个明显特点就是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税。根据税收转嫁的一般规律，流转环节税收转嫁容易发生，而保有环节不易发生税收转嫁，因此我国房地产税种结构使得税负转嫁极易产生。我国房地产市场属于垄断性行业，更易发生税负转嫁。
四、结论与建议
1、改革房地产税收体系的有关税种。对我国现行的土地税法及规范性法律文件进行整合，科学设置税种、税率，并注意与其他土地法律法规衔接配套。参考国际物业税的特点，开征统一规范的物业税，将现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。
2、调整房地产税收体系中的税率。目前房地产税收以比例税率为主，这已经体现出一定弊端。可以借鉴个人所得税的经验，采用超额累进税率来计征。
3、正确处理税、租、费的关系。完善土地税、租、费立法，将合理且具有准税收性质的收费并入税收体系，取消不合理的收费。优化征收环境，实行统一的房地产征税制度，建立有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系。
4、处理好中央政府和地方政府的税收关系。地方政府为保证财政收入的重要来源及本地区的经济发展和“政绩”形象，必然会在一定程度上与中央政府的调控政策间存在偏差，因而处理好地方政府和中央政府的税收关系也是完善房地产税收的重要方面。
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(责任编辑：朱 琳)
作者：白 涛
【摘要】近年来，房价节节攀升严重影响人民群众安居乐业，不断累积的房地产业泡沫更是日益威胁实体经济以及金融业的健康发展。因此，国务院及各部委采取法律、行政、经济等综合手段整顿房地产市场，平抑节节攀升的房价以确保房地产业、国民经济健康有序发展。本文从房地产宏观调控现状出发，分析目前宏观调控中存在的问题及原因，进而提出规范宏观调控权，适时在全国范围内开征房产税，运用法律手段综合治理房地产市场的对策建议。
【关键词】房地产;宏观调控;法律对策
房地产业的健康发展对推动一国经济社会发展有着深刻的影响。在当前国际经济环境不容乐观，适逢我国经济处于结构转型的背景下，房地产业的重要性越加突显。一方面，已经累积的房地产泡沫一旦破灭，其将会对中国经济产生巨大的影响;另一方面，若任由商品房价格节节攀升，对社会的稳定又将带来不小的隐患。在这样一个十字关口，政府提倡重视民生，提高人民生活水平，保障人民活得更有尊严。从2009年下半年开始，中央政府实行紧缩性的房地产政策，抑制一直狂飙的房价，实在用心良苦。纵览1997年至今的房地产业宏观调控措施，我们发现，政府在调整过程中的依法执政水平，严格依法办事能力还有待提高。笔者以房地产宏观调控出现的问题出发，从经济学视角分析平抑房价的供求结构，认为政府需抑制商品房投机性需求，增加商品房供给，健全社会中低收入者住房保障体系。从法律对策角度认为立法机关应规范宏观调控权以完善货币政策、财政政策从而减少投资热流;应适时在全国范围内征收房产税以抑制商品房投资性需求;应综合运用法制手段促进房地产业健康有序发展。
一、房地产宏观调控的界定
本文所讲的房地产宏观调控借鉴了经济学上的内涵，指对房地产市场和房地产业的宏观调控。房地产宏观调控目标主要有三：保持房价的持续稳定，保持房地产业的健康发展，促进房地产业对经济发展的贡献。笔者认为针对房地产市场中不同的需求应采取不同的引导方式，对于当前我国的房地产投资性需求应该准确引导，谋求新的经济增长点以分散投资流，促进经济结构转型，并在适当时机开征房产税，确保国有土地合理利用，防止投资者利用商品房谋取暴利。针对消费性住房需求，政府应雪中送炭，在制定房地产宏观调控目标时，以当地的最低生活保障线为参考依据，满足合理社会保障性住房需求，鼓励具备条件的居民购买商品房。总之，房地产宏观调控的终极目标是在充分利用土地资源的前提下，针对不同的住房需求形成不同的房地产市场，充分发挥市场经济的调节作用，实现房地产市场资源的合理配置。①
二、房地产宏观调控存在的问题
从实用主义的角度看，在近十五年的时间里，政府随着国际国内经济大形势调整房地产业，充分利用房地产业的协同效应，促进国民经济的健康有序发展无疑是明智之举。在复杂动荡的大经济环境下，仍然保持GDP以近10%的增长率持续数十年增长无疑说明这样的政府是强大的、负责任的。但作为理性的法律人，不仅要看其成就还应理智的分析其问题。基于此我们才有了客观评价的立场以及前进的方向。综合分析当前房地产业发展态势，国家宏观调控现状，总结出以下几个问题。
1.调控变“空调”
以2003年至2005年的调控情况为例，2003年政府严格实行紧缩性政策，逐步抑制房地产投机行为，对信贷等环节提高了门坎，到2005年出台“国八条”、“七部委”文件更是将房价的控制提到了政治的高度，建立政府负责制，一些地方政府也采取了相应的房價控制措施。但从效果来看，由于政策没有指标，无法量化，使得实际可执行力较低。GDP为导向的政绩考核体系更是减少了地方政府控制房地产价格、抑制房地产行业的偏好。②最后调控结果与调控目标背道而驰，不仅全国房价总体继续持续上涨，北京等地的房价在2006年一季度甚至大幅度飙升。对此，国务院各部委出台文件在信贷、土地、金融、限制外资流入方面做了更详细的规定，到2008年初房地产业终于出现了观望态势，房地产成交量开始收缩。到2008年下半年，为了国内整个经济大局，国务院将房地产再次被定为“国民经济的重要支柱产业”，从想方设法抑制价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求。③最终，从2003年到2007年从紧的调控政策效应又被清零了。在缺乏长期规划以及对外部经济的合理预见下，房地产宏观调控变成了“空调”。
2.房地产泡沫逐步累积
在经济学领域，学者们认为房地产泡沫本质上是一种价格运动现象，指由于房屋所依附的土地资源稀缺性、房地产产品特有属性等导致人们对其未来价格产生同构型预期进而产生投资行为，使得房地产价格相对于其基本价值的非平稳性偏离;主要表现为房地产商品价格脱离基础价值持续上涨，并同时伴随着产品依附土地的价格持续上涨、房地产投资持续高涨以及房屋空置率居高不下等现象。④学者们认为，房地产泡沫以人们的投机预期从无到有的增强。若以泡沫扩散由弱到强的趋向为依据，房地产领域的泡沫可分为五个阶段，房价波动、需求领域房价泡沫、房地产泡沫、泡沫房地产、泡沫的破灭。④就我国的房地产市场，可从以下几个维度测量其是否存在泡沫以及泡沫的深度。
首先，房价与收入之比。房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民家庭年收入的比值。经济学家们认为，当房价收入比很高又没有房价萎缩现象时，此时的房地产市场投机需求较高，产生房地产泡沫的可能性就很大。据统计，全球的房价收入平均比在6.4左右，因此，一般保持在6.0以内就不会出现房地产泡沫，而从1989年到2005年，我国房价收入比一直高于6，这一点说明我国存在房地产泡沫。
其次，房价与CPI的同步率。住宅作为人们生活的必需品，又是价格最高的消费品，其价格变化应该基本与CPI的变化同步。当房地产价格急速上升，并且大大超过了CPI的涨幅，就说明房地产价格偏离了其基础价值，出现了泡沫。而我国的房价涨幅一直处于CPI之上，这足以再次说明我国的房地产泡沫存在这一事实。
再次，房价与租金的同步率。在2004、2005年，我国房地产市场出现一种特殊的现象：房价快速上涨，但房屋租金价格变化不大，这说明真正的住房需求并不大，房地产市场里泡沫比较明显。
综合以上几点，结合经济学家的相关统计分析表明，我国较多城市正处于房地产泡沫阶段，为此，各级政府必须引起高度重视，既不能危言耸听，更不能忽视泡沫的存在。在房地产宏观调控中应该较好的把握当前的房地产发展局势，合理运用各种调控手段防止调控变“空调”。
3.政府宏观调控措施遭受合法性质疑问题
部分专家认为，房地产宏观调控的某些障碍来自少数地方政府违法与政策违法。一方面在“土地财政”的驱使下，土地税收占地方预算内收入的40%，土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。另一方面，“土地财政”又使地方政府成了中央政府的调控对象，形成了在宏观调控中中央政府与地方政府博弈的滥像，地方政府一方面要贯彻中央的政策，另一方面还需要显示自己的政绩，不断发展经济，这一过程势必会削弱中央政府调控的力度和准确度。其次，调控政策或措施本身遭遇合法性质疑。新一轮宏观调控政策在性质上均属于规范性文件，据部分学者统计，其内容有违反《行政处罚法》、《行政许可法》、等法律强制性规范之嫌，且调控政策内容含混不清缺乏应有的确定性和严谨性，在法律责任上难以界定。⑤
三、运用法律手段保障房地产业健康发展
笔者认为，运用法律手段优化宏观调控势在必行。房地产业涉及到经济发展的方方面面，只有在战略层面运用法律手段才能全面、系统的调整各方主体，保障国家宏观调控目的的实现。强调房地产宏观调控的法制化，并非排斥市场经济配置资源的作用，更不是虚化政府的行政调控手段。以法律手段进行调整能给予社会各界以合理的预期，使房地产宏观调控具有稳定性、强制性和可操作性。
(一)合理运用房地产宏观调控权
第一，明确宏观调控权主体。宏观调控权唯有中央政府拥有的观点得到了众多学者的认同。⑥就其原因主要有以下几点：第一，地方政府缺乏相应的信息条件，偏居一隅的地方政府不可能也没有动机去掌握全盘的信息，更无法做出决策。第二，地方政府有着自身的政绩任务，这决定了地方政府在调控过程中总会掺杂一些利益目标，甚至出现为了地方利益而做出与中央决策背道而驰的决策。⑦从经济学角度看，宏观调控是公共物品，而公共物品是分级的，不同层级提供的公共物品其效率是不同的。這其中核心的一点便是所掌握信息的全局性与及时性。中央政府能掌握全局的信息，有着客观的目标，其效率更高。另外宏观调控是国家站在全局的高度对宏观的经济运行所实施的调节和控制。因此宏观调控的主体是国家，应当是最高的政权机构，而不是基层的政权机构，否则就不能称作“宏观调控”。⑧当然，由于房地产业具有区域性等特点，各地应及时汇报情况以供中央及时参考决策。
第二，规范宏观调控权的运用程序。宏观调控权是国家公权力主导下进行的，为了防止宏观调控恣意妄为，一般要求宏观调控法律的制定程序包括决策制定、颁布的流程，建立救济制度和监督制度。只有通过这一系列的制度保障才能对公民的合法性权利进行充分的保护，从而保障宏观调控的正当性和合理性，这也才符合法治社会的要求。
第三，厘清宏观调控权的内涵。市场经济要求政府尊重市场，充分利用市场机制的灵活性特点发挥其高效率的作用。无论在理论上，还是在改革的方向上，市场调控都应当成为主流，行政手段只能起辅助作用。⑨因而，在调控过程中，应该充分尊重市场机制，不要轻易干预企业的自主经营或管理活动，宏观调控更应该具有间接性、抽象性和导向性，把握好调控的“度”。
(二)适时开征房产税
针对目前房地产市场投机性需求旺盛这一现状，必须研究风险投资收益规律，在控制风险的前提下，引导投资者选择正确的投资渠道。政府只有采取一系列宏观调控措施改变投资者的收益预期并稳定房地产投资风险，才能真正有效遏制房地产市场的投资过热需求。从经济的角度讲，征收房产税降低投资者收益率，提高财政收入以加强保障性住房建设，确实是不错的改革路径。
(三)综合运用法制手段
1.完善立法
目前，我国在房地产业调整方面已经出台了一系列的法律法规，但缺乏基本的法律规范，现有的土地管理法、城市房地产管理法以及物权法都没有以住房公共产品供给为目标制定具体的规范。首先，中央政府应坚持“依法治国”的理念，树立法律思维，克服“重政策、轻法律”的思维，尽快健全房地产业法律法规体系，为加强房地产业宏观调控提供法律依据。其次，借鉴国外的经验。在日本的房地产领域，日本政府对地价的调控通过行政法等间接手段进行，其法律体系层级鲜明、结构严密，几乎每一个有独立存在价值的问题都有相应的法律专门进行调整。⑩
2.加强执法
虽然我国房地产业住房保障、宏观调控方面的法律体系不够完善，但从土地开发到建设施工到房地产建设，再到税收，均有相关的法律规范。问题并不是出在没有法律，在很大程度上最大的问题在于没有遵守法律。如有媒体报导开发商闲置土地等滥象，“新国十条”也提到了对闲置土地的处罚，但执行上屡屡出现问题。当前，法律、政策稳定性不强，执法层面也不到位，那么对于市场来说调控措施很可能就成为“空调”。通过法律明晰责权，贯彻责任制将会起到良好的作用。
3.处罚违法
由于房地产市场的垄断性以及政府公权力的介入，此行业极易发生寻租行为。据统计，有较多的官员因为违法批地、违法提供信贷支持、包庇开发商犯罪等工程建设领域内犯罪而落马。因此，坚决打击这个领域的腐败现象对加强党员廉政自律，加强执政党建设都有着重要的意义。我们应综合运用法律手段坚决打击房地产运营、执法中出现的违法事件，确保房地产业健康发展。
从近代开始，法律成为社会控制的主要手段，具有强力的全部力量，那么也具有依赖强力的一切弱点。强力以法律之手调控社会，对此强力需要有广阔的方向以保持宏观的平衡。虽然宗教能给予法律以精神，方向和法律获得尊敬所需要的神圣性，但在法律与宗教分离的地方，法律很容易退化为僵死的法条，宗教则易于变成狂信。一个民族的信仰与素养是法律成熟的基石，在市场自由配置资源与政府依法调控之间需要一架宏大的桥梁弥合其下的鸿沟。
注释：
①乔新生.房地产宏观调控的几个关键問题[J].财经政法资讯.2011(5).
②偏好是微观经济学里的基础概念，指指消费者按照自己的意愿对可供选择的商品组合进行的排列.
③中国产业竞争情报网.1997年以来我国房地产宏观调控政策体系回顾分析[OL].2011-11-28.
④丁烈云，陈锋编著.房地产泡沫的监测预警与市场调控[M].中国建筑工业出版社，2010：51-53.
⑤张忠野.房地产宏观调控制的法学思考[J].华东政法学院学报，2007(2).
⑥符启林，罗晋京.对房地产宏观调控的法律思考[J].河南政法管理干部学院学报，2007(5);吕忠梅，陈虹著.经济法原论[M].法律出版社，2007：429.
⑦2012年.安徽省芜湖市等地“楼市新政”被中央政府叫停.
⑧张守文.宏观调控权的法律解析[J].北京大学学报(哲学社会科学版)，2001(3).
⑨吕忠梅，陈虹著.经济法原论[M].法律出版社，2007：436.
⑩张营.日本房地产宏观调控的经济法评析[J].经营管理者，2011(12).
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作者简介：魏宏(1990—)，重庆人，华中师范大学法学院民商法学专业2012级硕士研究生。
作者：魏宏
【摘要】 我国房地产市场最大的特点是政策的引导性，本文研究了房地产市场宏观调控政策对企业投资决策的影响，发现土地政策和信贷政策对房地产投资决策的影响较大。因而，在宏观调控政策下，企业应倾向投资政策调控影响小的商业房地产市场和逐步进行受政策鼓励的保障房投资。
【关键词】 房地产宏观调控 企业投资决策 投资类型
自实施住房市场化改革以来，我国房地产市场的发展一直与房地产宏观调控相伴而行，政府采取了金融、财税、土地、法律、规划和市场准入等经济、法律和行政手段调控房地产的运行。特别是近年来，由于市场发展波动起伏较大，宏观调控政策也更加频繁，据统计，仅2010年，房地产调控政策就有33项之多。2011年上半年，房地产税和各地限购令等政策也密集出台。国家和地方各级政府在监测房地产市场运行状况、在衡量每一调控政策的效果、在制定下一步政策计划和目标的时候，都是根据各地方政府和主管部门上报的数据来分析的。而且政府在制定宏观调控政策时很少考虑到政策对房地产企业所造成的影响，可以说，作为政府调控主体之一的房地产企业一直处于政策调控的弱势地位。种种迹象表明，短期内我国房地产宏观调控不会放松，而且由于房地产业特殊的产业地位，在很长一段时间内，我国房地产市场的发展仍将带有明显的政策导向性。从企业的角度出发，企业需要系统考察和分析房地产宏观调控政策对房地产业投资的影响，研究面对激烈的市场竞争和复杂的政策环境，如何进行投资决策，规避风险，获取最大效益，避免因投资决策失误而造成的巨大经济损失。这不仅有助于企业自身发展，而且对房地产市场乃至整个国民经济的健康稳定发展都有重要意义。
一、房地产宏观调控政策的类型
房地产业作为国民经济的基础性产业，对国民经济的发展有着举足轻重的作用。房地产市场的失灵，造成了房地产市场效率的低下，加之我国房地产市场发展先天不足，起步较晚，市场监督机制不健全，在这样的环境下，国家宏观调控更显得尤为必要。稳定的房地产市场秩序，为房地产投资者创造了良好投资环境。房地产市场宏观调控政策很多，其中起主导作用的有土地政策、金融信贷政策、税收政策和房地产产业政策。
1、土地调控政策。土地是房地产的载体，是房地产投资开发最重要的生产要素之一。我国是土地公有制国家，土地的一级审批权控制在政府手中。因此政府可以利用土地政策这一最直接和有针对性的政策对房地产市场进行调控。土地宏观调控是国家为了维护土地所有制、调整土地关系、保护和开发土地资源、合理利用土地而采取的行政、经济、法律等综合性的手段和措施。土地宏观调控政策又可分为土地供应政策、土地价格政策和土地税收政策。土地供应政策的目的是保护土地，优化土地资源的配置。供应政策又可分为总量控制政策、方式和结构管理政策等。土地价格政策是对土地市场中价格水平进行规范和控制，建立合理的价格体系，发挥土地的最大收益。土地税收政策是优化土地资源配置和实现土地资源管理的有效手段，主要有土地增值税和财产税等方式。
2、金融调控政策。房地产金融政策是指与房地产相关资金的筹集、融通，以及在信用基础上的金融服务活动的总称。金融调控政策分为直接调控政策和间接调控政策。直接调控是指由中央银行直接干预房地产金融及信用业务，通过行政控制贷款限额和贷款质量;而间接调控包括控制货币供给总量和货币需求总量，控制货币供给总量主要是控制准备金率和基础货币，控制货币需求量主要是控制利率。央行主要通过调整利率和控制不动产信用来调控房地产市场。利率是最重要的经济杠杆，房地产是资本密集型的产业，对利率的变化比较灵敏。控制不动产信用是指中央银行对商业银行等金融机构向投资者提供不动产抵押贷款的管制措施，主要包括规定贷款的最高限额、首付的最低金额和贷款利率等。
3、税收调控政策。房地产税收政策是国家针对房地产经济活动而设立的、由若干税种构成的经济调节体系，是国家调控房地产市场、规范房地产经济行为的重要经济手段。房地产税收包括流转税、所得税和财产税三大类。税收政策是维护市场公平以及调节市场的重要工具。
4、房地产产业政策。产业政策是指国家根据经济发展要求，调整产业结构和产业组织形式，从而使供给结构能够适应需求结构的要求。产业政策是国家对经济进行宏观调控的重要手段。房地产产业政策是国家为经济发展和满足本国居民的居住需求，采取的房地产保障制度等措施。产业政策包括产业结构政策、产业组织政策和产业区域布局政策。通过国家产业政策能够倾斜资源配置，弥补市场失灵的缺陷，促进市场机制和结构的完善。
二、宏观调控政策对房地产投资的影响
房地产市场是一个政策性市场，房地产投资决策除了受到市场因素和风险的影响之外，还受到政府宏观调控政策的影响。过去的宏观政策对房地产企业投资决策影响的研究中，忽略了政府宏观调控政策影响企业的两条路径，即政府宏观调控政策不仅是直接对房地产企业产生影响，而且通过房地产市场产生影响，进而影响投资决策。
2010年调控的首要重点是抑制不合理住房需求，控制房价，增加住房有效供给，加快保障性安居工程建设，加强市场监管。2010的宏观调控主要表现在控制土地供给，整顿土地市场，通过控制信贷和税收政策来抑制投资需求，并且进一步加快保障性住房建设。从全年政策密度可以看出，金融信贷是调控中作用最大的政策，土地政策和税收政策次之。这些政策对房地产投资的影响体现在以下几个方面。
一是2010年房地产宏观调控对土地市场的影响较小，土地市场平稳发展，波动不大。一方面，土地清查影响了房地产投资开发的进度，房地产企业迫于压力对闲置土地加快开发。另一方面，土地宏观调控政策影响了企业的投资计划，禁止房地产企业闲置尚未开发的土地，也改变了企业投资模式。土地整顿不仅增加了拿地成本，也增加了企业投资成本。所以土地政策对房地产投资的影响是直接的。
二是房地产业对金融依存度高。房地产企业投资的每一过程几乎都要依赖信贷政策。商业银行的信贷政策会影响企业获得贷款的难易程度，影响融资渠道。同时利率的调整，不仅对房地产企业的融资成本产生影响，还影响房地产投资开发的利润率。
三是影响房地产产业投资结构和市场结构。产业政策的调整，保障性住房的建设，促进了房地产投资结构的调整。国家对投资开发经济适用房和公租房等保障性住房的政策优惠，使得保障性住房投资比例上升，进而影响了房地产市场产品的结构。应政策要求，一些国企退出房地产市场，一些资金实力有限的企业受信贷政策影响被淘汰，一些中小企业开始注重自身发展，促进了房地产产业的集约化发展。
三、宏观调控下房地产投资决策的调整
新一轮的房地产宏观调控政策对房地产的影响主要体现在对房价、商品房供给等市场影响上，对企业的直接影响主要体现在对企业融资方式、企业投资计划以及企业购置土地意愿的影响。房价过高，调控政策使市场预期房价下降，投资者持币观望，致使企业的销售面积和销售额下降。销售下降致使资金回笼变慢、银行贷款较难获得、企业自有资金减少，加上融资困难、资金紧张，企业开发意愿随之下降，土地紧张和市场前景不明朗，导致企业开发投资额有所减少。
房地产宏观调控下，房地产企业必须要准确把握政策趋势。其应对宏观调控的措施有：企业投资策略和发展战略的调整与决策方法的改进。宏观调控背景下，房地产企业要实行差异化的发展战略，即房地产类型投资的差异化，比如住宅房地产市场受到政策调控影响大，可加大开发投资商业房地产和工业房地产。房地产涉及行业众多，大多房地产企业同时涉足多个行业，这样受政策影响面更宽。企业应该实施专业化战略，将市场细分，根据自身优势和劣势，缩小企业业务范围，培植和发展企业的专业优势，树立核心竞争力。房地产投资项目盘子大、程序多、时间长、耗资大，特别是一般中小企业很难独立承担起一个大项目的投资开发，因此，中小房地产企业应该注重合作化战略，积极与其他房地产企业联合，资源共享，联动决策。房地产企业还应注重实施品牌战略，运用品牌开拓市场。
宏观调控政策给房地产企业资金来源、资金投入、销售价格等方面都带来了非常明显的影响。因此企业投资决策时要注重信息的收集、方法的创新和改进。房地产业是资金密集型行业，其投资风险很大程度上是财务风险。房地产宏观调控加大了房地产企业的筹资风险，需求的抑制导致资金回笼慢。控制房价，地价的上升和税负的提高使得企业利润空间缩小。企业在投资决策时必须防范财务风险。企业可采取诸如加大销售力度、加强成本控制、加快资金周转、对土地成本较高或资金成本较高的项目暂缓投资、积极申请银行信贷、降价促销、重点布局刚性需求的相关产品、顺应市场需求等措施应对政策调控。
国家的新一轮宏观调控将对房地产行业产生深刻影响，具体表现在房地产产品细分、产品品种增加、专业化程度增加;市场规模扩大，行业竞争加剧，集中度提高;市场价格更趋于理性化、透明化等方面，企业必须准确把握行业发展规律，改变投资决策模式，金融能力是其发展的第一要素。规模化、专业化将是我国房地产企业发展的必由之路。房地产企业必须改变单一开发投资模式，提高抵抗行业周期风险的能力。要将开发业务、物业经营业务和房地产金融业务相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举的企业发展格局。大型房地产企业可以通过多种方式开展房地产金融业务，在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有，可以在快速扩大规模的同时保持可持续的发展。政策的变化也为企业投资决策带来机会，房地产企业应该抓住机遇加快自身发展，迎接挑战。
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(责任编辑：张琼芳)
作者：林志红
[摘 要] 在市场经济条件下，房地产的开发和经营永远都与金融业提供的融资紧密联系在一起。根据国内外的历史经验，房地产的开发和经营活动往往和金融业提供的融资服务相辅相成，有效的房地产金融宏观调控对于国民经济的稳定运行至关重要。本文通过对比我国两次房地产金融宏观调控，分析了其中存在的问题，并提出了相应的建议。
[关键词] 房地产 房地产金融 金融宏观调控
一、房地产金融概述
房产金融是指房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动。严格意义上它是与住房金融是有区别的。住房金融是以住房信用作为信用的保证，获取资金的融通，如通过住房抵押贷款、按揭贷款、住房储蓄来融通住房资金，其融资活动主要发生在住房消费的过程中。可见，住房金融只是房产金融的一部分，房产金融也应该包括房地产开发与经营公司在房产商品的生产与流通中的资金融通。
二、我国两次房地产金融宏观调控的比较分析
1.我国第一次房地产金融调控
我国房地产业的发展历程并不长，只有二十多年时间。第一次高速发展期发生在上世纪90年代初，整个房地产市场出现迅速发展、急剧升温态势。房地产金融在为房地产投资开发提供资金支持的同时，对这一时期的房地产过热，甚至部分地区产生房地产泡沫的现象起到了推波助澜的作用。针对这段时期内的经济过热，尤其是房地产过热现象，国务院于1993年8月16日批转了当时的国家计委《关于加强固定资产投资宏观调控具体措施》的通知，这是国家首次利用包括金融工具在内的手段对房地产市场进行调控，既我国第一次真正意义上的房地产金融宏观调控，制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针，对国民经济进行宏观调控，其中房地产行业又是调控的重点。
2.我国第二次房地产金融调控
房地产的第二次高速发展期开始于1998年。为了刺激消费，拉动内需,1997年底中央作出把住宅建设作为国民经济新的增长点的决策,出台了包括加快住房制度改革、实行住房分配货币化、实行积极的财政政策等一系列措施。从1999年到2002年的4年中,全国房地产开发投资分别保持13.8%、19.5%、25.3%和28.2%的增长;商品房销售面积分别实现了23.9%、30%、29.4%。和37.1%的增长。许多业内人士称之为出现了持续的高位增长,或者叫做具有了一定的发展热度。在房地产市场升温的同时,一批业外企业如海尔、TCL、美的、三九、康佳等业外巨头,纷纷抢滩房地产，大有推波助澜之势，市场有进一步升温的可能。为此,2003年1月，中国人民银行领导在人民银行分行长会议上指出，国务院领导对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注:“运用何种工具，掌握何种尺度来进行化解，已经是摆在我们面前的紧迫问题。”2003年6月13日，中国人民银行颁发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这标志着国家以金融工具为手段，对房地产市场新一轮宏观调控的开始。
3.两次房地产金融宏观调控的比较
(1)环境与背景比较。对于我国两次房地产金融调控的环境与背景，本文分别从当时所处的经济体制、调控的时机、房地产市场发育状况、投资主体、消费主体、投资热度、开发的资金结构以及金融环境等八个方面作了较为详细的比较。
(2)调控手段与内容的比较。我国在1993年和2003年这两次房地产市场过热或有过热迹象时，都运用了金融政策手段对房地产经济进行宏观调控。由于两次调控所处的背景有所不同，因而在具体手段和措施上也有所差异。具体表现为一下五个方面：
①金融政策在调控的形式上有所不同。房地产金融政策调控有两种基本形式:一是房地产金融政策直接调控。它是指以行政命令中央银行直接干预房地产信用的信贷限额和信贷质量;二是房地产金融政策间接调控。它主要是通过利率政策、法定存款准备金率,再贴现率和公开市场业务等工具，调节货币的供求量,达到调控房地产业的发展的目的。
②运用金融政策工具的区别。金融政策的主要工具可以分为二类:一般性金融工具。它是对整个金融系统的货币信用的扩张或收缩的金融工具。特殊性金融工具，主要是指专门调节房地产金融而使用的金融工具，如房地产生产信用控制、房地产消费信用控制，它主要包括选择性信用控制和直接信用控制两种类型。
③调控作用的对象不同。第一次调控主要是针对投资者，通过收紧银根控制投资者的资金来源;第二次调控不仅针对投资者，同时通过信贷政策影响消费者，如通过提高高档房的购房贷款成本来影响高档房的需求，进而抑制高档房的供给，进而调整房地产投资结构。
三、房地产金融宏观调控的新要求及存在的障碍
1.房地产金融宏观调控的新要求
近十年间，我国多次利用金融信贷工具调控房地产市场，不同时期所面临的市场背景和环境有很大的不同，第一次调控在取得了积极效果的同时，也给房地产业产生了很大的负面影响。因此;针对这次新一轮房地产热潮，如何运用好包括金融政策在内的宏观调整政策，防范于未然，保持房地产市场的平稳发展，是摆在政府、金融界、经济理论界和房地产界的重要课题。
(1)对房地产市场过热要真正做到“预防性调控”而不是“事后调控”。1993年，由于当时全国房地产市场不发达、机制不健全，部分地区房地产已经过热甚至产生了“泡沫”之后，采用了包括金融政策在内的调控手段，是“事后调控”。虽然使当时的房地产市场迅速降温，但也产生了较大的负面影响;而这次宏观调控则更大程度上是“预防性调控”，在这次房地产高潮中，采用金融政策调控是为了防范房地产市场过热甚至产生"泡沫"，以保证房地产市场健康稳定地发展。
(2)通过创新房地产金融工具，防范银行信贷风险。住房抵押贷款证券化不要仅停留在研究、试点阶段，现在全面推开的时机已经成熟，应当积极推进，全面推广。同时要借鉴美国的经验，加快建立房地产投资信托(BEIT)，给房地产开发投资更多的融资渠道。从而达到既分散银行信贷风险，又保证房地产业的健康发展的目的。
(3)宏观调控要因地制宜，切不要搞一刀切。房地产市场具有很强的区域性，尽管全国有部分地区的房地产市场有过热现象，但大多数地区的市场是健康的或基本健康的。而这次央行出台的政策主要是针对过热地区，但全国各商业银行都必须执行。这对其他地区，尤其是房地产市场并不太发达的中西部地区，房地产市场的健康发展将会受到影响。因此，央行应该允许各地根据各自的实际情况，因地制宜、因时制宜地制定实施细则;当地政府也应当采取相应的措施，保证房地产市场健康、稳定地发展。
2.宏观调控存在的障碍
(1)相关法律法规体系不健全。金融泡沫存在于金融活动中，具体表现在金融市场上。因此，规范金融活动、规范金融市场运作，是对金融泡沫进行监控和防范系统风险的首要任务。为保证金融市场充分发挥正面效应而抑止其负面效应，完善立法和加强金融法制建设是最基本前提。从世界上一些发达国家金融市场及房地产发展的历程来看，在市场发展的初始阶段，其法律法规体系不可能迅速健全，一般是要经历一定的发展阶段和积累一定的实践经验。
(2)宏观调控机制不成熟。我国房地产宏观调控缺乏一套完善的制度保障。房地产行业涉及到国民经济的多个行业, 其中对房地产最为重要的是金融、房地产企业、土地、地方政府等多个环节脱节, 在日常运行中各自为政。显然, 当出现危机时, 仅靠一家单位牵头或由几家单位联合发文、出通知来调控房地产市场, 难免劳师动众且效果欠佳。
(3)宏观调控工具缺乏整体性。我国房地产宏观调控的手段主要集中在资金、土地、房地产法规的执法等三个方面, 这并没有问题, 问题的关键在于每当我国房地产泡沫的呼声高涨, 就拿出这三项政策,然而这大政策之间缺乏较好的整体性，具体体现在三大政策之间没有配套性、协调性、持续性。
(4)宏观调控政策执行不到位。除了以上三个问题以外，调控政策在实际执行中往往也出现执行不到位的问题，具体体现在税收、金融、土地、房屋管理不到位。
一是土地管理不到位，尤其是对土地使用方向管理不到位。从现实情况看，不少地方土地拍卖出去之后，主管部门就很少问津，似乎土地管理就是卖地。如有的城市批出去的“经济适用房”用地，已出现改建高档商品房的案例屡见不鲜。土地管理不仅仅是拍卖，还应延伸到用途、方向的全程管理。
二是税收政策执行不到位。虽然“国八条”和“七部委意见”对房地产税收有明确规定,但实际落实并不理想。如果认真执行对个人购房征收营业税、个人所得税和房产税的相关规定,那么对投资和投机购房者必然能得到有效控制,降低房产需求总量,从而挤出过旺需求，保证真实需求,控制房价上涨态势,但事实并非如此。
三是信贷政策执行不到位。对开发贷款自有资金的限制，政府早有相关规定。但在实践中，50%以上的案例没有严格执行此标准。有规定不执行，不仅让政策没起到相应作用。而且还让政策的权威和信誉度降低。
四是住房建设管理不到位。住房管理不到位，最明显的是“对经济适用房”管理不到位。购买经济适用房的人很多不符合购买条件，不少“经济适用房”被有钱人和外地人购走，违背了政策的初衷，这等于“杀贫济富”。
四、对本次我国房地产金融宏观调控的政策建议
针对我国房地产宏观金融调控中存在的问题，按照对症下药的原则，可以相应的从完善法律法规体系、加强宏观调控机制建设、提高宏观调控政策的整体性以及加大宏观调控的力度四个方面进行改善。
1.完善相关法律法规体系
市场经济是法制经济，任何经济活动都应该在法律规定的范围内进行，住房金融尤其必要。因此，制定和完善与住房贷款有关的法律法规是规范金融秩序，防范和减少住房金融风险的保障。笔者认为，目前政府应着手研究制定的法律法规应主要包括:“公积金法”，主要规定公积金的组织机构和公积金的缴交、管理、使用、监督、法律责任等;“房地产金融机构组织法”，规范房地产金融业务的参与主体即各专业性房地产金融机构的组织和运作;“房地产抵押贷款法”，规范各金融机构的房地产抵押贷款业务操作，保障有关各方的权益;“房地产抵押贷款保险法”，为担保机构参与住宅抵押贷款保险提供法律保障。
2.加强宏观调控机制建设
房地产行业是一个高风险的行业，其运作的每一个环节出现失误都可能带来较大的风险，因此给房地产金融系统带来了较多的不确定性因素而加大了房地产金融的系统性风险。为确保房地产金融系统的长期稳定性，必须设计一个周密有效的监管方案。从我国国情出发，对房地产金融系统的监管可设计为三级监管机制。
3.加大宏观调控的力度
加强房地产金融宏观调控工作，事关国民经济和社会发展全局，意义深远，任务艰巨。因此，必须进一步统一思想，提高认识，抓好落实。各级党委、政府要进一步加强领导，把房地产金融宏观调控工作摆到更加突出的战略位置。各有关部门应加强协调，抓紧完善相关政策。同时，要严格执法、严肃纪律，加大对房地产金融违法的惩处力度,特别是对违反国家宏观调控政策、弄虚作假、顶风违法的，要坚决严肃查处，决不手软。
参考文献:
[1]毛中根:我国房地产市场金融调控的政策效应与对策[J].上海金融学院学报,2005(04):12～14
[2]沈超群:房产新政下房地产金融政策调控的思考[J].国土资源导刊,2006(01)：56～57
[3]张英佩:我国房地产业宏观调控存在问题及政策建议[J].东北财经大学学报,2006(06):44～45
注：本文中所涉及到的图表、注解、公式等内容请以PDF格式阅读原文
作者：贺庆祝
【摘要】近年来随着我国经济的发展，房地产行业的发展十分迅速，一度导致我国城市的房价飞涨。针对这一现象国家逐渐进行了宏观调控控制房价，宏观调控下的房地产行业的发展仍然存在一定的问题，房地产行业存在一定的金融风险。本文主要是针对当前房地产行业的金融风险进行分析，并就如何促进房地产行业的发展提出合理的建议。
【关键词】宏观调控 房地产 金融风险
随着市场经济的发展，我国的房地产行业近年来发展十分迅速，房价增长过快对人们的生活造成了一定的影响。当前国家逐渐采取有效的措施进行宏观调控，逐渐稳定房地产行业的发展。房地产行业的发展中由于行业的特殊性和房地产行业的发展速度过快导致房地产行业存在一定的金融风险，这对于投资企业和房地产行业的发展都造成了十分不利的影响。在今后的房地产行业的发展中需要进一步采取有效的措施，维护房地产行业的发展。
一、房地产市场的宏观调控
房地产宏观调控主要是国家对房地产行业的发展进行指导，调节，监督和控制的手段，实现房地产行业市场供需平衡的主要手段之一。近年来由于我国的房地产行业发展比较迅速，导致了房地产行业的供需不平衡现象，由于一些地产商为了获得相关的经济利益，导致人们对过高的房价望而却步，房地产市场存在严重的问题。国家采取一系列措施稳定房价，保障房地产行业的健康发展。国家对房地产行业的宏观调控不仅仅有经济手段，同时还有法律行政政策等多种手段。当前国家对房地产行业的调控主要有以下手段：
(一)金融政策
当前国家对于房地产行业的调控所采用的金融政策仍然是采用以往的积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这一政策的实行可以有效地避免通货膨胀的出现。另外国家还采用提高贷款成本的政策，尽量减少市民的贷款，这样可以有效地配合房地产行业的调控。国家利用利率政策对我国的房地产行业进行调控，主要是通过调节存款准备金率，影响金融机构的信贷扩张能力，间接控制货币的供应量。国家通过调节存款利率也可以影响人们的投资，促进房地产行业的资金流动，稳定房地产行业的发展。
(二)房产税的征收
征收房产税是当前西方国家逐渐采用的调节房地产行业发展的主要手段，当前我国的上海和成都两地已经逐渐增加了房产税的征收，这一政策的采取将会减少居民房产的购买量，导致居民对于房地产行业的需求量逐渐减少，这将会稳定房地产行业的发展，减少通货膨胀。
(三)限购令的出台
限购令是当前我国为了更好地稳定房地产行业的发展所采取的主要措施，这在一定程度上会限制一些人们为了投资导致的房地产行业的需求量增加，同时也会对房地产行业的发展进行一定的控制。针对一些城市房价过高，或者是房地产行业过热等现象可以起到很好的降温作用，这对于稳定房地产行业的发展，维护百姓的利益有着重要的作用。
(四)一些具体行业政策
为了加强对房地产行业的宏观调控，国家逐渐采用一些具体行业的政策对房地产行业的发展进行一定的控制。当前国家主要从市场供给，市场需求，市场监管和住房保障等方面对房地产行业进行严格的控制。当前我国的房地产市场经过这些政策的调整逐渐得到控制。当前国家主要是对房价上涨过快的城市进行调控，但是对于当前一些其他地区的房地产商的控制却忽视了，导致国家房地产行业的控制未能发挥出有效地作用。国家虽然出台了一系列的政策，但是政策的执行力度并不够，或者是一些地区缺少相应的执行措施，当前的房地产市场还需要进一步加强控制，稳定房地产行业的发展，维护大多数居民的利益。
二、房地产行业存在的金融风险
房地产的金融风险主要是一些从事房地产金融业务的机构在进行投资之后未能得到预期的经济收益，造成金融机构的损失。当前我国的房地产开发中存在的金融风险对于房地产行业的发展和金融机构的发展都造成了十分不利的影响。当前房地产金融风险主要表现在以下几个方面：
(一)房地产行业的融资渠道过于单一
当前我国的房地产行业发展比较迅速，房地产行业的资金来源主要是商业银行的贷款。大多数的房地产公司主要是通过向商业银行贷款支持房地产行业的发展，同时一些商业银行主要是通过开展这一业务增加收益，商业银行和房地产开发商形成了一种相互依存的关系。但是这也一定程度上导致了一些企业对于商业银行的依赖过于严重，把商业银行的贷款作为主要是融资渠道，但是一旦国家对于房地产行业进行限制，商业银行不能获得相应的利润，这对于商业银行的发展将会造成十分不利的影响。另外一些开发商经营不善导致的失误也会一定程度上将风险转嫁给商业银行，增加商业银行的风险。
(二)房地产市场的法制建设不完善
近年来我国的房地产行业发展比较迅速，但是房地产行业的发展缺少一定的规范和秩序。由于当前房地产行业的竞争十分激烈，一些企业采取不正当的方式抬高房价。当前我国的外商投资的房地产行业的项目逐渐增加，由于我国的房地产行业发展比较晚，对房地产行业的管理还缺少一定的经验和管理方法。与外商投资的房地产项目相比我国的房地产行业失去了竞争力，导致我国的房地产金融也处于劣势，在竞争如此激烈的房地产市场中，我国的房地产行业处于十分不利的地位。外资的加入为我国的房地产行业的管理提供了一定的经验，但是也增加了我国房地产金融业的风险。
(三)房地产行业的市场秩序有待于完善
近年来我国的房地产行业发展十分迅速，但是房地产行业的发展中缺少比较规范的市场秩序，导致房地产行业的发展缺少一定的规范性。一方面当前我国的商品房库存比较多，由于房地产行业的发展缺少一定的规划，导致一些地区的房地产发展存在供需失衡的现象，尤其是一些高档的商品房难以出售，导致商品房大量积压，不仅仅浪费了社会资源，同时还严重影响了投资方的经济利益。另一方面房地产的投资结构有待于完善。随着国家经济政策的调整，国家逐渐重视一些经济适用房的建设，但是由于房地产商的投资比例不协调，导致一些城镇居民难以得到相应的住房保障。
三、如何缓解房地产行业的金融风险
近年来我国的房地产行业逐渐发展，对于我国的经济发展和人们的生活水平的提高有一定的作用。但是由于当前我国的房地产行业缺少明确的规划和严格的管理的，导致我国的房地产行业的金融风险逐渐增加，在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的制度规范，减少房地产行业发展中的金融风险，促进房地产行业的健康发展。
(一)增加房地产行业的融资渠道
当前房地产行业的主要资金来源渠道是商业银行的贷款，一些商业银行为了增加经济效益，逐渐增加房地产行业的资金贷款业务，但是这在一定程度上增加了房地产行业的金融风险。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善房地产行业的融资渠道，针对当前房地产行业发展过热的现象，应该严格控制商业银行的房地产贷款业务，维护商业银行的利益。房地产行业的发展可以选择多种融资渠道，可以通过扩大融资渠道减少房地产行业发展的金融风险，促进房地产行业的健康发展。
(二)健全房地产行业的法律规范
房地产行业的完善的法律法规可以有效地规范房地产市场的发展，针对当前房地产行业中一些开发商私自抬高房价的行为进行严格控制，尽量稳定房地产市场的发展。在今后的房地产行业的发展中需要进一步完善当前房地产行业的产权，房地产交易，房地产抵押等法律制度，规范房地产行业的发展。另外针对当前外商进入我国房地产行业的现象，房地产行业也应该进一步加强相应的法律制度建设，对与房地产行业中存在的问题进行及时解决。房地产管理人员需要掌握当前国家对于房地产行业发展的政策和相关的法律法规，并学习和借鉴国外房地产行业管理的先进经验，促进房地产行业的稳定发展。
(三)对个人住房贷款进行严格的控制
随着房地产行业的发展，国家对于房地产行业的规范逐渐增加，针对当前房地产行业发展过热的现象，国家出台了一系列政策对房地产市场进行控制。随着限购令的出台，国家对于个人的住房贷款也增加了一些限制，在今后的房地产行业的管理中还需要进一步增加对个人住房贷款的控制。一方面需要建立科学规范的个人住房贷款评估制度，个人住房贷款作为房地产金融风险的来源之一，在个人进行贷款时需要进行科学严格的评估，评估的质量直接影响房地产金融风险的产生。另一方面需要建立完善的社会住房保障制度。虽然当前我国的房地产行业发展比较迅速，但是仍然有很多居民难以买到房子，因此国家要注重对房地产行业的宏观调控，建立合理的社会住房保障机制。当前国家需要建立完善的社会住房保障体系，确保每一位居民能够住有所居。
(四)完善抵押贷款担保
合理的抵押担保制度可以减少房地产行业的金融风险，因此进一步完善我国的房地产行业的抵押担保制度有十分重要的作用。一方面需要建立政府抵押担保制度。房地产行业的发展主要的资金来源是金融机构的贷款，但是随着国家对于房地产行业的调整和房地产行业发展的不确定性，导致房地产的贷款存在一定的风险，再加上一些开发商的抵押担保不完善，导致严重的金融机构经济损失。完善政府住房抵押担保制度可以有效地降低一些金融机构面临的房地产开放中存在的金融风险。另一方面完善个人信用制度。当前个人住房贷款也是一些金融机构房地产风险的主要来源，但是由于个人贷款的抵押担保缺少一定的规范性，导致房地产金融风险。在今后的管理中需要完善个人信用担保，提高个人的信用意识和信用观念，完善个人的信用评价体系。建立相关的措施，完善个人贷款的信息，尽量减少房地产金融风险。
四、结语
随着社会经济的发展，人们的住房条件逐渐改善，这在一定程度上促进了房地产行业的发展。但是当前由于我国对房地产行业的发展缺少相关的监督和调控措施，导致房地产行业的金融风险逐渐增加。在今后的房地产行业的发展中需要进一步加强国家的宏观调控，稳定房地产行业的发展秩序，提高人们的居住条件。房地产行业的金融风险不仅仅对于房地产行业的发展造成一定的损失，同时对于一些金融机构的发展造成严重的经济损失和风险，针对当前房地产行业发展中存在的不良行为要进一步规范房地产市场，减少房地产行业的发展风险。
参考文献
[1]梁浩然.浅论我国房地产的金融风险防范[J].中国高新技术企业.2012.
[2]周眺.宏观调控下的房地产市场影响研究[J].科技信息.2011(15).
[3]陈驰，张旻.刍议宏观调控下的房地产与房地产金融风险——对上饶市房地产市场和房地产金融发展现状的调查与评价[J].中国高新技术企业.2008(21).
作者：黄彬彬
谈政府在房地产市场
扮演的角色
——小组作业
小组成员：1120100883 张凌雲
1120100880 袁维
1120100872 师鑫
1120100884 张荣江
1120100886 张子傲
谈政府在房地产市场扮演的角色
摘要： 关键词：
目录
1.序言 ............................................................................................................................................... 3 2.房地产行业存在的问题 ................................................................................................................ 3
2.1房价高................................................................................................................................. 3 2.2鬼城 .................................................................................................................................... 4 3.导致房地产市场畸形的原因 ........................................................................................................ 4
3.1刚性需求的膨胀 ................................................................................................................. 4 3.2投资途径的匮乏 ................................................................................................................. 4 3.3地方政府推波助澜 ............................................................................................................. 4 3.4购房者的特殊心理 ............................................................................................................. 4 3.5房地产的恶性循环 ............................................................................................................. 5 4.政府扮演的角色 ............................................................................................................................ 5
4.1政府的宏观调控及其结果 ................................................................................................. 5 4.2政府该不该调控房地产市场 ............................................................................................. 5 4.3宏观调控出现偏差的原因 ................................................................................................. 6 4.4政府应该如何调控房地产市场 ......................................................................................... 6
1.序言
近年来，我国房地产市场高速发展，作为国家经济的支柱性产业之一，房地产行业的高速发展为我国经济的高速增长做出了巨大的贡献。但是，在高速发展的背后，是房地产行业逐步暴露出来并愈发严重的各种问题，这些问题的影响力越来越大，影响范围越来越广。
在当前中国的社会经济生活中，房地产问题已经成为政府和全社会最为关注的焦点，不但民怨集中，也是严重影响政府形象和公信力的问题之一。
那么，中国的房地产市场究竟存在什么样的问题?造成这些问题的原因是什么?谁又该为这些问题的形成承担怎样的责任?房地产行业怎样变革才能消除问题，走上健康发展的良性道路?
一方面，中国是社会主义国家，对于影响到国计民生的房地产行业，政府不可能坐视不理;另一方面，中国走的是市场经济道路，对于房地产市场，政府似乎又不应该过多干预市场的自发调节行为。那么，中国政府在这样的特殊背景下又该在房地产市场中扮演什么样的角色?
以上的问题究竟有着怎样的答案?我们将在下文一一讨论。
2.房地产行业存在的问题
这里分析的“房地产行业存在的问题”指的是房地产行业存在问题最直观的变现形式，而非经济学家深入分析的更高层面的问题。
在目前的中国，房地产行业存在的最主要问题是“房价高”;另外一个不是主要问题，但影响力争在扩大的问题是“鬼城”。 2.1房价高
中国的房价已远远超出了房子本身的实际价值。房价高是中国房地产行业存在的最突出问题。
最新数据显示，2013年9月，北京住房均价36102元/㎡，同比上年增长29.67%;上海住房均价26647元/㎡，同比上年增长10.54%;深圳住房均价24580元/㎡，同比上年增长19.97%;广州住房均价18793元/㎡，同比上年增长17.65%;北、上、广、深四个城市的高房价和房价的高速增长是中国房地产高房价的典型代表。2013年9月，中国住房均价排行前100位的城市中，18座城市的住房均价超过10000元/㎡;80座城市的住房均价比去年同期呈正增长。而房价出现负增长的城市中包括了温州、三亚、唐山、鄂尔多斯等城市，它们恰恰是“鬼城”的典型代表。通过以上分析可知，中国房地产市场上房价居高不下，并且整体呈现继续上涨的趋势。
与高房价形成对比的是人均收入水平。2013年，中国人均收入最高的前24座城市的最后一名哈尔滨市的人均月收入只有2220元，而此时，哈尔滨的房价高达7500元/㎡。上海、深圳、北京、广州占据了收入最高城市的前四名，人均月收入分别为：7112元，6787元，5453元，4914元。以上这些城市的生活成本相对较高，除去生活成本及其他开支，人们用于买房的收入变得很少;另外，收入水平相对较高的城市恰恰是贫富差距较大的城市，大多数普通人收入不高，因此，买房对他们来说更加困难。对于其他城市而言，同样存在着这样那样的因素，使绝大多数普通人觉得房价高到难以承受。
房地产行业作为第三产业，它的发展能够带动钢材、水泥、等其他行业的发展，诚然在促进国民经济的发展和人民生活水平的改善有着重大作用。过高的房价已经严重威胁到我国经济金融的安全和社会的可持续发展。高房价带来的后果包括：
1) 加重居民生活负担，不利于扩大消费需求; 2) 社会贫富差距拉大，不利于和谐社会的构建; 3) 地产泡沫出现，不利于金融秩序的稳定;
4) 晚婚情况会更加严重，甚至出现多数婚龄群体结不起婚的问题。 2.2鬼城
鬼城，是城镇化过程中的畸形产物。鬼城之所以鬼，与超自然力量无关，反倒是得名于实实在在的钢筋水泥。在房价飙升的背景下，炒地炒楼成为企业重要的赚钱之道，资本从各个行业涌入这一领域。地方政府依赖土地财政，开发商投机动机强烈，导致房地产项目过度开发，出现了局部严重的供大于求。只要某种导火索的出现，这些地方的房价必然暴跌。
在“鬼城”，尽管有很多楼盘都卖出去了，但房子的持有者并不是为了居住，而是为了等房价上涨时卖出。空有房子而就业机会欠缺不能真正吸引新移民，指望人口迁入并不现实，闲置的房子也就卖不出去。于是在高楼大厦的丛林之中，罕见几个人影，有些地方，一到晚上，无人居住或少人居住的各小区漆黑一片，所谓鬼城也就由此而来。这些鬼城基础设施齐全，鬼城什么都不缺，只缺人。
鬼城的共同之处，往往伴随着房地产市场的高库存和楼房高空置率，并多发生在
三、四线城市，甚至一些大城市的个别区域也不能幸免，存在微型鬼城。
空闲的房地产占用大量资本、大量土地，却不能发挥任何作用，“鬼城”的出现是对资源极大的浪费。造城的过程一般会伴随民间借贷行业的兴起，房价的暴跌导致“财富”大量蒸发，进而导致民间借贷行业崩溃，严重扰乱了地方金融秩序。
3.导致房地产市场畸形的原因
3.1刚性需求的膨胀
改革开放之后，中国迎来了经济高速发展的时代，特别是2000-2010年，中国经历了经济发展的黄金十年。受益于国家整体的经济增长，虽然贫富差距在拉大，但人民的整体收入水平有了较大的提高，部分人开始进入置业和改善居住条件的换房高峰期。一部分人是首次购房，另外一部分人则为改善居住条件而购买第二套住房，同时，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产的投资需求逐渐启动。购房需求的集中爆发造城了房地产市场供给小于需求的情况，这种情况下，房价自然一路上扬。另外，城市外来流动人口对购房的急剧增加，人民生活水平的不断提高，城市化建设进程的加快，居民对居住要求和需求的日益提高，都直或间接影响了房地产总体需求水平的提高。 3.2投资途径的匮乏
房子不仅可以用来居住，还可以用来投资。依然是受益于国家整体经济的高速发展，人们手中逐渐积累了大量财富。与此同时，银行利率下调，人民币发行量大量增加，物价持续上涨，增加了人们对于通货膨胀的恐慌，人们担心通货膨胀的出现会使自己辛辛苦苦积累的财富大量蒸发，于是，人们迫切需要找到合适的投资方式来保存自身财富。刚买入市场经济体制的中国投资市场还不够健全，可供人们选择的投资方式匮乏，房地产越来越成为人们看中的、可靠地、最好的投资途径。因此，人们将手中的财富变成房地产的需求大大增加了房地产的需求量，进一步促进房地产价格的上涨。 3.3地方政府推波助澜
我国的土地归国家所有。开发商要想获得土地，必须参与政府组织的土地拍卖，参与土地出让的竞拍，土地由价高者得，而出让土地的利益则落入地方政府手中。地方政府为了自身利益，自然会想尽一切办法抬高地价，这就使得今年来高价“地王”层出不穷;花相当大的代价获取土地，同样为了自身利益最大化，开发商自然也会采取一切办法提高房价，而这所有的所有，最终只能由消费者来买单，造成了房地产价格的居高不下。 3.4购房者的特殊心理
就大多数消费者而言，他们往往有这样的心理“买涨不买跌，买贵不买贱”，房地产的价格越是上涨，消费者就越认为房地产有购买的价值，早买早享受，早买早实惠;房地产的价格越是下降，消费者就越认为这个时候不值得买，它还有继续下降的空间，买的越早赔得越多。正是这样的心理，导致某些地方的房价越高越有人买，越有人买，房价越高;而另外一些地方正相反，一旦由于某种原因房价开始下跌，买房的人就犹豫，从而导致房价越跌越多，越跌越没人买，最终造成“鬼城”的出现。 3.5房地产的恶性循环
以上分析的四点原因均为中国房地产市场畸形的原因。这四点原因相互渗透，相互影响，使房地产市场出现了这样的现象：人们购房需求的集中爆发使得房地产市场出现供小于求的状况，由于市场的调节作用，房价上涨，房价上涨进而又刺激了消费者的购房欲望，银行利率的下调、人民币发行量的增加、物价的上涨等因素进一步刺激人们买房的欲望，人们对房地产的需求量进一步增加，为了追逐利益，大量资本涌入房地产行业，给地方政府带来了“创收”的好机会，政府抬高地价，开发商就抬高房价，房价越高，买的人就越多，形成一个恶性循环。在某些地方，房地产刚需的增长跟不上房地产供给的增长，出现供大于求的现象，此时，出于投资的需要，房价依然会上涨，只是，一旦有导火索出现触动房价下跌，就一发不可收拾，导致“鬼城”的出现。
4.政府扮演的角色
4.1政府的宏观调控及其结果
作为社会主义国家的中国，政府强势的宏观调控手段是其经济市场的一大特点。中国房地产市场的畸形由来已久，政府一直在试图加强对市场的宏观调控，出台法律与行政规章的速度、数量是其他任何行业难以比肩的。然而回顾分析政府采取过的宏观调控措施，我们不难发现这样的现象：
1) 政府欲管紧土地控制土地供应却导致有史以来最大规模的圈地风潮; 2) 政府欲控制房价愈导致房价大幅度攀升;
3) 政府欲解决城市中低收入人群的住房问题，却发现他们买房的难度越来越大; 4) 政府在不断地整顿市场，市场秩序却不见好转。 再来看“国五条”，“国五条”是政府出台的最新宏观调控政策，二手房交易征收差额20%个税是“国五条”的重点，它是用提高交易成本的方式抑制投机投资型购房，其目的是稳定房价，规避金融风险，其结果又如何呢?“国五条”出台之后，短期来看，其对房价的抑制作用微乎其微;反而，“国五条”的出台带来了相当大的负面影响。“国五条”出台后，北京、上海等城市的离婚率上升了40%，合肥、厦门等城市的离婚率上升了30%，其中原因与“国五条”不无关系。
这么来看，政府采取的宏观调控措施得到的结果与其最初的目的似乎总在背道而驰，有些还带来了其他负面影响。这个时候，有很多人就在喊，政府应该放手房地产市场，将其交给市场自发调节，难道政府真的不该调控房地产市场吗? 4.2政府该不该调控房地产市场
就以上分析来看，政府的宏观调控总在带来负面影响，政府似乎真的不应该调控房地产市场。如果政府真的放手的房地产市场呢?目前，房地产市场过热，总需求量整体大于总供给量，在这种情况下，房地产价格会继续一路飙升，飙升的价格会吸引更多的资本到房地产行业，房地产市场的发展很可能会失控。在住房持续供不应求的地区，房地产价格会一直上涨;值得注意的是，中国房地产市场的需求量有相当一部分是投资需求，当投资需求变为住房需求的主要组成部分是，房地产也许会盛极而衰，房地产崩盘，房屋空闲，资源浪费，同时也会给经济带来致命打击。
另外，宏观调控使得政府的影响力一直存在于房地产市场，这种影响力提醒并威慑房地产市场的各方，尤其是强势的一方，使得他们在追逐利益的同时有所忌惮。
总体来看，政府对房地产市场的宏观调控利大于弊。所以，尽管宏观调控的结果不够理想，尽管房地产市场秩序仍然混乱，政府依然需要对房地产市场进行调控。
同时，我们也要认识到，政府的宏观调控得到的结果不甚理想，所以，政府需要知识的问题是如何从更加专业的角度、用更加务实的态度、以更加坚定的决心、做更加长远的规划来真正的调控房地产市场。 4.3宏观调控出现偏差的原因
政府的宏观调控政策之所以无法取得良好的效果，究其原因主要有：
1) 政府心态矛盾,一方面经济发展和财政收入对于房地产业的过分依赖;另一方面房地产过热与房价上涨过快将会带来一系列社会经济后果; 2) 政府政策矛盾：几种政策目标相冲突的政策同时出台;
3) 政府调控行为缺乏长远性和预见性，多是短期行为和被动性应对行为。 4.4政府应该如何调控房地产市场
政府要想在房地产市场中发挥调控作用，首先要对市场形势有准确的判断，只有情况观察清楚、判断准确才能采取有效的针对性措施。比如说对于有无泡沫问题争论已有数年之久，政府没有请任何一个权威部门或人士拿出充足的数据和论据来证明到底有无泡沫，什么情况下算有泡沫，泡沫程度有多严重;要加息，加多少是最佳选择等等。其次，政策措施要配套。从安居工程到经济适用房，政府的初衷是好的，但是由于没有相关的配套措施，最后执行结果远远偏离了目标。再次，对政策效果及其副作用要有预判。在房地产业快速发展过程中，土地市场出现了混乱，政府加强管理，控制土地供应不应该受到非议。然而，作为管理部门应该能够预见，严格土地管理，实行新的土地出让方式，肯定会使地价快速上扬，会给市场发出一系列信号，带动房价上涨，指望开发商来消化承担土地上涨的成本是不现实的。应该能够预见到实行土地储备制度很可能带来房价上涨的副作用，在这种情况下，采取控制投资、控制开发贷款的做法，而对于需求没有进行适当的抑制，必然会产生今天房价快速上涨的局面。因此，管理部门每一项政策措施的出台，事先都应该有科学的论证，并对其实施效果做预先评估，只有这样，才有可能真正对房地产市场起引导和调控作用。
参考文献：
宏观调控是指国家从社会经济的宏观和总体的角度，运用计划、经济政策和各种调节手段，引导和促进社会经济的健康发展，影响社会经济的结构和运行，维护和促进经济协调、稳定和发展的一种国家调节方式。或者说宏观调控是国家综合运用各种引导、促进方式，对社会经济宏观结构和运行进行调节的一种国家经济职能活动。房地产宏观调控，是指以房地产业的持续稳定发展为目标，政府通过经济、政治以及法律等手段对房地产市场运行进行调节和规范的各项职能活动。国家启动对房地产对房地产经济的宏观调控和引导，是规范房地产市场运行、推动房地产业良性发展的迫切要求和重要内容。总体而言，房地产宏观调控的必要性主要体现在以下四个方面。
(一) 实施宏观调控是房地产资源优化配置的需要
宏观调控是社会主义市场经济体制下的政府履行的一项基本职能。社会资源以市场配置为基础，这是市场经济体制的基本要求，有利于资源配置的高效率。但是，市场配置资源也存在着自发性与盲目性等缺陷。为克服市场失灵，保证其健康运行，政府必须对市场经济进行干预和调控。房地产经济作为我国市场经济中的一个重要的子系统，其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上，同样需要政府的调节和控制，以保证房地产业健康发展。在房地产市场中，土地和房屋是重要资源，尤其是作为房地产基础的土地作为一种稀缺资源，具有不可再生性，迫切需要通过政府的宏观调控来实现其合理配置。
(二)实施宏观调控是由房地产业的重要地位决定的
房地产行业关联度，带动力强，已成为我国国民经济的重要支柱，占有极其重要的地位。房地产业的运行状况与发展水平，会影响到诸多产业的繁荣与衰退，尤其会对直接相关产业，如建筑业、建筑装潢业的发展起到决定性的作用。另外房地产业的发展还会直接影响社会总供给和总需求的总量平衡和结构平衡。正因为房地产业的特殊地位与巨大影响力，中央与地方政府始终采取各种手段与措施，对房地产市场实施有力的宏观调控，力求在市场发挥积极调节作用的同时，不断提高和履行政府职能，来克服市场失灵，维持我国房地产市场的健康有序运行。
(三)实施宏观调控是由房地产业的特殊性决定的
房地产是不动产，具有位置固定不能移动的特点，短期内难以调整或调整费用很高，所以必须在一个相对较长的时间内进行合理的规划和控制。同时，由于房地产是使用年限特别长、价值很高的耐用品，所以房地产投资决策正确与否，对整个社会的房地产供给总量和需求总量的平衡和结构平衡会产生巨大的影响，甚至会关乎整个社会经济能否良性运行，所以必须对房地产投资实施有效控制。此外，房地产交易是一种产权交易，要依法通过产权转让来完成，如产权的界定、分割、复合、重组、转移都要靠法律来界定、确认和保护，因而也需要运用法律手段来规范其行为。因此，正是由于房地产行业具有以上特殊性，决定了政府宏观控制的必要性。
(四)实施宏观调控是规范房地产市场运行的需要
当前，我国房地产市场总体还不够成熟，主要呈现出如下特点：区域发展不平衡、局部过热;住房保障能力差、结构性矛盾依然突出;市场管理体制仍不健全;房地产价格增长过快;市场主体行为缺乏理性等。因此，必须由政府提供有力的扶持和引导，通过采取适当的宏观调控措施，规范房地产市场运行，促使其
更快走向成熟，对国民经济发展发挥其应有的作用。
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