在充满活力、日益开放的今天，制度的使用频率呈上升趋势。制度是各种行政法规、章程、制度和公约的总称。如何制定一般制度？下面是小编整理的《房地产供应商管理制度》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。
房地产项目招标采购中供应商管理研究
【摘要】房地产项目招标采购与项目成本控制有着直接关系，也是房地产项目顺利实施的重要保证。深刻理解房地产企业供应商管理的重要性，建立规范的房地企业招标采购管理体系，制定招标采购管理流程和方法，提高房地产项目招标采购管理水平，从而提升房地产企业建设经济效益。本文主要探讨房地产招标及供应商管理办法。
【关键词】房地产;招标采购;供应商管理
改革开放以来，中国的市场环境和经济环境均产生明显变化，人民生活水平不断提高，百姓对美好生活的追求与向往，均为中国房地产业的发展提供了重要机遇。近年来，房地产市场逐渐饱和，部分城市已呈现出供大与求的状况，企业竞争变得越来越激烈。中国房地产市场已进入深度调整期，在此背景下，房地产企业要在激烈的市场环境中立足就需要采取切实可行的管理措施，合理控制投资成本，从而提高房地产企业的经济效益。成本控制的关键，是要优化各项目招标采购环节，其中包括工程、服务、货物，涉及种类多，范围广。企业必须加强对各类供应商的管理，保障供应商提供货物或服务的优质。
1、房地产项目供应商管理的必要性分析
我国城市房地产建设项目迅速发展，已逐步形成规模效应，对供应商市场供求也产生很大影响。我国从计划经济时代走到社会主义市场经济时代，房地产项目中，无论是工程建筑材料采购或是技术服务采购均已形成完全竞争市场。市场中存在大量的生产者、供应商以及消费者，任何生产者、供应商或者消费者的单独市场行为均不会引起市场价格和的产量变化。美国经济学家乔治·斯蒂格勒认为在这种竞争环境下，任何单独的购买者和销售者都不能依凭其购买和销售来影响价格。换句话说就是：任何购买者面对的供给弹性是无穷大，而销售者面临的需求弹性也是无穷大的。
完全竞争市场环境下，产品同质性强，资源流动性大，信息完整性高，供应商管理难度增加。房地产项目不同于其他单纯的开发或销售项目，其价值影响因素包括多个级别，土地招拍挂，勘察设计招标，施工招标，材料设备采购，技术服务采购，后期营销等，需要多单位、多部门、多岗位人员积极配合、协调发展方可实现预期收益。目前我国房地产企业已趋于成熟，但管理水平仍需加强。
2、房地产企业供应商管理的具体内容
2.1质量管理
高质量保证是项目招标采购的基本要求，也是最根本要求。招标活动的根本目的是采购到符合质量要求的工程、货物、服务。首先，企业须成立房地产项目招标采购专业管理团队，强調项目经理负责制，落实质量管理的岗位责任体系。房地产项目涉及采购种类多，范围广，可专门设置不同类别的SQE(即供应商管理工程师)。其次，建立招标采购质量保证体系，编制质量计划、技术文件、验收程序及标准等，确保招标采购活动程序的规范化。SQE负责保障供应商所供货物的质量，制定检验计划并负责过程中抽检，负责对供应商进行周期性的评价、管理。再次，要注重招标采购全过程质量的动态控制。无论是工程质量、服务质量，还是货物质量，均可根据招标采购质量目标进行具体目标分解，在重要的工作节点设立主要控制点。此外，SQE应及时与企业研发部门沟通，了解行业最新信息，参与对新供应商的开发与审核，保障供应商的选择达到最佳状态，增强企业活力。
2.2成本管理
房地产项目中，招标采购服务过程中所发生的费用均应纳入成本管理范畴。传统意义上的采购成本，主要可分为前期、中期、后期三个阶段。前期成本管理，主要是静态投资预算管理，主要应注意提高招标文件编制的准确性，重点关注投标人资格条件的设置、招标采购技术需求的合理性以及招标控制价编制的科学性，减少无效招标发生的概率。改进招标采购工作流程，合理安排招采时间，避免紧急采购或“反季”采购引起的费用增加。中期成本管理，主要包括采购费用控制、招标采购活动本身产生的成本控制以及伴随服务成本的控制。中期成本管理强调的是动态成本控制的意识及手段。此外，还应注意零星采购与批量采购的合理把控。后期成本管理，主要包括维修保养费用、培训费用等。因此，对于工程施工总承包，必须按照国家规定严格约定缺陷责任期与质保期，明确双方责任;对于技术复杂的工程设备，招标方应在招标文件中明确要求中标人提供相关的培训与技术指导，严格按照使用说明书进行操作，以减少维修成本。
除传统意义上的成本分析外，前期的招标采购需求分析也非常重要。通过对房地产项目采购对象的外部环境、市场供求关系、技术需求条件以及采购方自身资源的分析，判断采购的方式(自制或外购)与途径，对采购成本均能产生一定影响。
2.3 风险管理
招标采购风险，是在招标采购过程中由于内部或外部环境导致出现的各种不确定性事件，使招标采购的最终结果与预期目标产生偏离。在房地产企业，招标采购涉及项目种类多，各种信息日新月异，风险种类众多。从内部风险来看，主要包括管理风险、决策风险、人员道德风险、合同风险;从外部风险来看，主要包括市场风险、政策风险、经济风险、结算风险等;此外还有因恶劣天气因素、社会动荡因素、健康疾病因素等不可抗力产生的各类风险问题。
房地产项目全生命周期的招标采购行为，均应加强招标采购风险管理。具体管理措施包括：对项目中的外部风险及内部风险进行识别并列出风险清单，对清单各项内容做出定性分析以及定量的风险衡量与评估，制定风险防控措施，能规避的主动规避，能控制的加强控制，从而达到控制或减少各种意外损失，实现招标采购预期目标。无法规避控制的，比如属于履行社会责任类的采购行为，该承受的风险也需要企业自行承受。依法必须招标的项目，尤其要做好项目开标前的事前风险监控，避免管理层投资项目的决策失误以及招标工作相关人员非法干预招标活动的道德风险。项目开标后，在合同签订、履行过程中也要注重事后风险控制。
3、房地产企业供应商管理的具体方法
3.1科学建立房地产项目供应商管理团队
房地产企业应根据自身情况，科学规范建立房地产项目招标采购专业管理团队。项目经理必须熟悉国家及地方相关法律法规、政策标准及行业规范，科学制定招标采购管理制度与工作流程，全面负责招标采购的计划编制、监督执行、结果评价及反馈。团队按照专业不同区别划分工作岗位，各岗人员负责其管辖范围和产业结构范围内的各项信息资料收集、供应商资格审查、投标评估、合同审查等工作。同时，加强企业间各部门的沟通交流，尤其是与采购需求部门，建立项目组织结构，明确划分施工区域及施工计划，明确采购时间节点，有效地管理各个环节，使相应的各个职能部门规范行使职责和权力，守土有责，守土担责，守土尽责。
3.2合理规划项目招标采购方案及流程
房地产企业的招标采购工作，应合理规划招标采购方案及流程，保障企业合法权益，降低采购成本。第一，企业应根据相关法律法规，结合自身情况设置不同的招标采购方式及适用范围。除法律规定必须公开招标的项目外，企业可选择非招标采购方式。非招标采购方式具体包括谈判采购、询比采购、竞价采购、直接采购、框架协议等，企业自主性强，方式灵活，可有效减少投标产生的经济费用，同时节约时间成本。尤其是直接采购及框架协议采购方式，能更好的维护企业与供应商的长期合作关系。
第二，房地产企业应积极响应国家、省市、行业提出的各项优化招标采购流程，提高采购效率要求。加强对前期招标采购文件的技术审核，完善招标文件质量，减少投标人提出问询、质疑、投诉的概率，降低流标率，节约招标采购时间;简化招标前置审核程序，创造公平的营商环境，将更多的精力放在开标评标过程中以及评标工作结束后合同签订、履行过程中的监管;提倡电子招标、计算机辅助评标，节约纸张经济成本，加强环保观念，同时也防止腐败，提高工作效率。
3.3优化房地产供应商管理模式
传统的供应商管理模式结构简单，技术含量低，现代企业应优化房地产供应商管理模式。新型的管理模式可采用三线结构，将集中采购与分散采购结合起来。三线结构应用在一般规模的房地产企业中，主要包括最高战略集团采购、子公司采购以及项目现场采购。三种不同类型的采购采用不同的管理措施，有利于降低采购管理成本。
从房地产项目的全生命周期来看，企业管理者建立标准化的采购流程，实现准时化采购，既已成为管理趋势，也使制造商、供应商、采购方均能实现三赢。企业逐步形成准时化采购思维，将制造商去库存、按订单及时安排计划生产的JIT思想扩展到供应商。供应商作为联系制造商与采购方的中间环节，掌握大量的信息与数据资源，能合理预判市场需求并根据需求变化积极做出快速反应，减少库存挤压，节约时间成本，使得采购方与供应商建立良好的供需合作关系。对制造商来说，制造的敏捷性与柔性增加了，大幅降低管理成本。房地产企业作为采购方，也能通过对供應商的有效控制管理提高各项工程、服务、货物的品质。
3.4建立采购信息管理系统。
采购信息管理系统可将收集到的各类采购数据和信息进行鉴别、选择、核对、合并、排序、更新、计算、汇总，生成不同形式的数据和信息汇总表，最终形成采购信息系统的业务流程图、数据流程图。通过建立科学的数据库、信息管理系统，对各类供应商形成统一管理。采购信息管理系统主要包括：计算机网络技术及其应用、电子招投标交易系统、企业资源计划信息系统(ERP系统)、项目管理辅助工具等。其中，计算机网络技术及其应用主要包括计算机网络系统及互联网;电子招投标交易系统适用于组织大型项目招标、开标，特别是对于大宗的进口设备采购的项目，可在全球范围内选择最优供应商;ERP系统是企业自行开发应用于企业内部管理的企业资源计划信息系统，ERP系统的功能模块能覆盖企业的主要业务活动和内部资源管理;项目管理辅助工具，是指项目管理需要借助于相应的计算机辅助工具，在招标工作中所涉及的许多项目管理方法和工具，可以使用功能模块齐全的项目管理软件来辅助实现企业对项目招标采购的全过程管理。信息管理系统的建立，可有效帮助房地产企业选择、管理、评价供应商。
参考文献：
[1]尹旭升.关于房地产项目中招标采购的重点要素探讨[J].住宅与房地产，2018(13)：22.
[2]李艳红.房地产企业建设工程新型招标采购体系研究[D].北京建筑大学，2016.
[3]杨海艳.房地产项目物资采购管理的研究[D].天津大学，2010.
作者简历：
束方圆，女，1988年12月生，山西太原人，经济师，硕士研究生：2017年07月毕业于山西财经大学工商管理学院MBA。
作者：束方圆
摘要：运用CiteSpace软件，基于CNKI数据库中的255篇文献，对我国房地产领域供应链管理研究热点及演进趋势进行梳理。研究表明：房地产领域供应链管理研究自2003年开始取得快速发展，现有研究主要关注管理模型及运作流程、合作伙伴关系、供应链管理具体内容三个主题。结论是，研究体系完善，未来将向通过信息技术手段优化供应链管理的方向发展。
关键词：供应链管理;房地产;CiteSpace;研究热点
1 引言
在经济高质量发展，产业结构不断优化升级的背景下，供应链管理的重要性引起越来越多行业和企业的重视。房地产行业做为我国的支柱产业，为了实现精细化管理及产业结构升级，在供应链管理领域进行了大量研究和实践探索。为了更好指导房地产领域供应链管理的未来研究，有必要对近年来的研究成果进行系统性梳理。本文基于CNKI数据库，采用知识图谱软件CiteSpace对房地产领域供应链管理的研究热点及演化趋势进行可视化分析。
2 方法及数据来源
2.1 研究方法
本文在大量文献阅读及文献调研的基础上，采用定量分析和定性分析相结合的方法对房地产领域供应链管理的研究热点及演化趋势进行分析。定量分析通过可视化软件CiteSpace进行相关文献知识图谱的绘制，包括该研究领域关键词共现图谱、关键词时区图等知识图谱的绘制;定性分析基于上述可视化统计结果，结合较权威文献及观点的分析整合，对该领域的研究热点及演化趋势进行系统性梳理和分析。
2.2 数据获取
本文数据来源于CNKI数据库。利用CNKI的高级检索功能，将检索主题设置为“供应链管理”并包含“房地产”，发表时间设置为2001年1月至2021年4月，文献来源设置为全部文献。经检索，截至2021年5月8日，CNKI数据库共收纳了311篇该领域的文献。经人工筛选排除资讯、报纸类文献及无关文献后，最终得到255篇符合本研究的文献。
3 研究热点分析
通过大量文献阅读及基于CiteSpace的可视化知识图谱，本文提出了房地产领域供应链管理的研究概况(见图1)。从研究主体维度看，该领域的研究分别从项目层面、企业层面及行业层面进行研究;从管理模式维度看，该领域提出了一些先进的供应链管理模式，包括绿色供应链、集成供应链、敏捷供应链等;从具体管理内容维度看，包括成本管理、采购管理、供应商管理、绩效评价、流程优化等研究内容。
本文将结合以往学者的研究成果及关键词共现图谱，重点论述该领域的研究热点。关键词是一篇文章研究主题、研究观点及内容的高度概括，对关键词的统计分类可以归纳出该领域的研究热点。在运用CiteSpace进行关键词共现分析时，选择时间范围为2001-2021，时间切片为1年，每个时间切片选择top50，连线行为选择cosine并勾选时间切片网，采用对数似然比 (LLR)算法进行聚类。得到该研究领域关键词共现图(见图2)及频次超过10的关键词频次表(见表1) 。结合现有研究成果及关键词共现图谱，该领域研究热点集中在以下三个主题。
3.1 管理模型及运作流程
相关文献从管理模型优化和运作流程整合两个角度对房地产企业、项目、行业的供应链管理进行研究。关于管理模型优化的研究，主要从理论的视角对房地产供应链的管理体系、实施策略等进行宏观性的研究和论述，该类研究注重整体管理架构的搭建;关于运作流程整合的研究主要是通过将整个运作过程中各要素优化配置以提高供应链管理的效率，部分学者以某個具体阶段的生产要素或者关键业务流程为研究对象，提出具体的流程优化策略，该类研究注重具体要素的整合。管理模型优化和运作流程整合两个方面的研究，分别从宏观层面搭建架构，从微观层面整合要素，为房地产领域供应链管理研究的多元化奠定了基础。
关于管理模型优化研究，部分学者从BIM、住宅产业化等研究视角切入构建整体管理模型;部分学者结合时代背景，探索绿色供应链、集成供应链等新型供应链管理模式在房地产领域的应用。王英臣从住宅产业化的角度，对房地产供应链的组织结构、组织协调机制及运行平台进行详细论述;赵彬等基于BIM技术和房地产供应链管理的特点，提出基于BIM的房地产供应链管理实施框架。王秋蓉在研究中构建了绿色供应链管理模型，并从绿色设计、绿色采购、绿色施工及绿色回收四个环节分析了绿色供应链管理的实施。
运作流程整合研究强调通过要素整合与资源配置提高供应链管理效率。何源通过对资金流、信息流及物流的优化整合，提出房地产企业优化供应链管理的策略;许湘津从房地产项目全生命周期的角度，提出房地产供应链关键业务流程协同整合策略。
3.2 合作伙伴关系
合作伙伴关系是一种合作双方或多方高度信任，长期合作的关系，合作各方共享利益、共担风险以实现供应链整体利益的提升。合作伙伴关系是供应链管理的重要内容，房地产企业与其供应商或者承包商建立合作伙伴关系有助于高效整合资源、提高采购效率、降低开发成本。相关文献的研究内容包括合作伙伴选择及评价、合作模式研究、合作利益分配，这三方面的研究内容是层层递进的。其中合作伙伴选择及评价是研究热点，合作模式研究及合作利益分配大多只是在合作伙伴选择及评价的基础上进行拓展，目前尚缺乏专题研究。可以预见，关于合作模式及利益分配的研究，在以后将会进一步加深和拓展。
合作伙伴选择是该类研究的基础，能否选择一个适合房地产企业自身发展的合作伙伴对于后续的开发环节至关重要，在实践中合作伙伴违约及所提供的服务不能满足房地产企业需求的现象频频出现。因此，学者们更加重视合作伙伴的选择标准及评价指标的研究。合作伙伴选择及关系评价的一般方法是，先建立评价指标体系，然后运用科学的数学方法对指标进行筛选及赋权，构建完整的选择及评价模型。评价方法一般有模糊综合评价法、层次分析法、DEA法等。于明以养老地产为研究对象，将养老地产合作伙伴评价与选择步骤按照初步评审到详细评审的思路，分为三个阶段。首先运用聚类分析法进行初步评审。然后基于组合权重模糊综合评价法建立合作伙伴选择评价数学模型。最后进行决策选择。并在此基础上从信任机制、激励机制、信息平台的建立、利益分配机制和冲突管理等方面对合作伙伴关系的维护提出策略。
3.3 供应链管理具体内容
供应链管理具体内容的研究是整个房地产领域供应链管理研究的重点部分，也是研究内容最丰富、体系最全面的部分，在研究领域及实际应用中都占据重要地位。重点研究内容包含成本管理和控制、采购管理、供应商管理等。其中成本控制和成本管理关键词的频次最高，分别为42和26。可见成本管理及控制是目前的房地产领域供应链管理的主要内容。
据相关文献，成本管控研究的一般方法是通过实际项目调研及文献分析，先研究影响房地产成本控制存在的问题，再针对成本管控提出供应链管理模型，最后提出相应策略及保障措施。目前，房地产成本控制普遍存在的问题是采购效率低、材料采购质量参差不齐、开发成本管理质量无法落实到具体责任人、缺乏稳定的合作伙伴关系等。从供应链的各个阶段看，导致成本不可控的原因主要在于投资决策环节成本控制措施实施不到位、设计环节缺少沟通机制和优化程序、销售和售后环节成本过高。针对管控过程中存在的种种问题，相关文献进行了相应的研究。李丽丽从项目层面构建供应链成本控制体系，包括供应链上、中、下游的限额设计、设计优化、战略采购措施及组织架构、信息化系统、人员队伍建设、战略合作伙伴关系的保障措施。张娜从树立成本管控理念、构建全面管控体系、与产业链企业建立战略联盟及加强信息化建设四个方面提出优化成本管控的策略。关于成本管控的研究，目前已经建立较完整的研究体系，但在研究内容上还可以进行深化，未来的研究方向将是如何利用具体技术和信息化手段优化成本管控。
供应商管理研究主要从管理模式和管理內容两方面展开。安镜如从信息共享的内容、共享对象和共享方式三个方面研究了供应商的信息管理;张梦阳从供应链管理理论入手，重点阐述地产开发企业供应商管理体系建立中所要控制的建库、入围、选定、评价等重要内容。
采购管理研究和合作伙伴关系研究内容息息相关。房地产采购主要面向材料供应商进行采购，相关文献对房地产采购提出了系统化的管理流程及优化策略，并且强调与材料供应商之间建立合作伙伴关系的重要性。陈文龙提出房地产企业采购管理的改进策略应包含五个部分，优化采购流程、改进采购模式、健全采购管理体制、加强供应商管理、加强培训采购人员的专业知识，并对各个策略进行具体论述。姜艳华从房地产项目的角度探讨了项目采购管理存在的问题及具体措施，认为与供应商建立合作伙伴关系是提高采购效率的重要途径;彭兰舒从房地产行业视角切入，构建了全装修住宅背景下的协同采购管理体系及采购平台，并通过vensim模型仿真模拟和专家访谈等方法验证其所提方法的有效性。
4 研究阶段
CiteSpace软件中“Timezone”功能可以通过关键词对历年研究热点进梳理，本文通过处理得到房地产领域供应链管理研究的关键词时区图(见图3)。总体看来，2001-2021年，我国房地产领域供应链管理研究的发展可以划分为三个阶段：初步发展阶段、体系完善阶段及深化研究阶段。
初步发展阶段(2003-2005年)：该阶段国内学者开始将供应链管理的思想运用到房地产领域。主要从宏观和理论层面论述在房地产领域推行供应链管理的意义并提出相应理论模型，属于基础性研究，为后续研究发展打下理论基础，指明研究方向。
体系完善阶段(2006-2013年)：该阶段是该领域研究快速发展阶段。国内众多学者及从业者认识到供应链管理在房地产领域的重要性，积极进行研究探索。该阶段呈现出多元化研究局面，研究内容逐渐丰富，体系日趋完善。研究主体从上一阶段的行业下沉到企业、项目层级，研究内容更加具化，涵盖供应商管理、采购管理、供应链评价、流程优化等内容。
深化研究阶段(2014-2021年)：该阶段是在广度的基础上进行深化研究。在完整体系的指导下，各位学者深耕具体领域，针对具体问题进行深化研究。相关文献着重针对供应链管理的某一项内容进行深入探索。
5 研究结论
本文基于CiteSpace软件对我国房地产领域供应链管理研究热点及演化趋势进行可视化分析，通过系统梳理和分析得到如下结论：
通过关键词聚类分析，可将研究热点分为管理模型及运作流程、合作伙伴关系、供应链管理具体内容三个主题，并通过文献梳理得出目前我国房地产领域供应链管理研究体系完善，但是研究深度欠缺的结论。未来研究将会向通过信息技术手段优化供应链管理的方向继续深入。
基于关键词时区图将房地产领域供应链管理研究分为三阶段。初步发展阶段(2003-2005年)注重基础性研究，体系完善阶段(2006-2013年)涌现出大量研究成果;深化研究阶段(2014-2021年)对具体管理内容进行深入研究。
参考文献：
1.Koskela.Application of the new production philosophy to construction. CIFE Technical Report NO. 72， Stanford University.1992
2.何源.房地产企业供应链管理优化升级.住宅与房地产.2021.03
3.许湘津 李仲春.房地产供应链关键业务流程协同管理研究.中国物流与采购.2018.12
4.王英臣.基于供应链管理的住宅产业化发展研究.现代经济信息.2017.03
5.赵彬 刘星.基于BIM的房地产供应链管理研究.项目管理技术.2016.02
6.于明.房地产开发企业战略合作伙伴选择与关系维护研究.重庆大学.2009
7.齐磊.供应链视角下房地产公司成本控制研究.营销界.2020.24
8.王静雅.供应链视角下C房地产公司成本控制研究——以A项目为例.西安石油大学.2020
9.辜永东.房地产企业成本管控研究.现代商业.2019.26
10.李丽丽.供应链视角下D房地产公司项目成本控制研究.哈尔滨工业大学.2018
11.张娜.基于供应链的房地产开发企业成本管控研究.现代经济信息.2019.22
12.姜艳华.房地产企业基于供应链的工程项目采购管理的探讨.山东工业技术.2015.03
13.陈文龙.YGHY房地产公司工程材料采购管理研究.广西师范大学.2016
14.彭兰舒.全装修住宅背景下房地产业协同采购管理.重庆大学.2019
15.安镜如 孟司雨.基于供应链环境下房地产供应商信息管理.四川水泥.2016.11
16.张梦阳.房地产企业供应商管理研究.天津大学.2015
17.王秋蓉.建筑业绿色供应链管理及其供应商选择研究.西安工程大学.2018
作者简介：郑永鸿，重庆大学管理科学与房地产学院硕士研究生。
作者：郑永鸿
【摘要】本文在分析绿色供应链管理的理论体系基础上，结合目前我国房地产企业供应链管理的结构特点，分析现有房地产企业供应链管理存在的问题，进一步分析房地产企业实施绿色供应链管理的意义和可行性。
【关键词】房地产;绿色供应链;绿色发展;可行性分析
1、引言
房地产行业是我国国民经济的重要组成部分，属于支柱性产业，对于我国社会经济发展起到举足轻重的作用。改革开放四十余年以来，我国房地产行业总体形势仍处于资本密集、高能耗的粗放型发展阶段。党的十八大把生态文明建设纳入中国特色社会主义事业总体布局，面对更高的环境保护和更加激烈的市场竞争要求，传统的供应链管理模式已经不再适用于现代企业的未来发展。当前形势下，房地产企业有效开展绿色供应链管理，促使企业符合新时代发展的新要求，在行业内提升企业的市场竞争优势，进而带动房地产行业整体绿色发展，将具有极其深远的影响。
2、现行绿色供应链管理状况
国际上，对于绿色供应链管理的研究始于1990年Schot等人对十三家荷兰化工企业的绿色采购研究。1993年6月，国际标准化组织(ISO)成立了ISO/TC3207环境管理技术委员会，编制和推行ISO14000系列标准，大大促进了绿色供应链的研究。1996年，美国密歇根州立大学的制造研究协会在进行一项“环境负责制造(ERM)”的研究中首次提出绿色供应链的概念，又称环境意识供应链，并将绿色供应链管理作为一个重要研究内容。
2005年，我国逐步引进和接纳绿色供应链概念，开始探索绿色供应链管理研究。介于我国行业体系复杂，种类较多的特点，时至今日，我国对于绿色供应链的研究还处于初步阶段，虽然近些年各部委办，尤其是绿色制造体系的建立和推广，绿色供应链总体研究取得一定数量的成果。但是从整体上看，研究的侧重点还是关注于制造行业，讨论范围也局限于概念理解、内涵体现、战略方向、体系架构、管理模式等方面，对于企业实施绿色供应链管理的研究内容略显欠缺。
纵观国内外绿色供应链发展历程，虽然起步时间各有早晚，对于绿色供应链分析的角度也有不同，但最终均能够回归至类似的结论：绿色供应链管理是我国新时期、新常态下，现代企业彰显前瞻性的战略管理模式之一，也是我国企业绿色发展的必然趋势。
3、房地产企业供应链结构特点
我国房地产企业供应链具有普遍性特点。由于房地产企业产品本身具有投资大、单体大、地点固定、形态多样等特性，使得房地产企业开发的构筑物具有资源投入大、建设周期长、生产资料流动性大、机械化程度低、环境影响程度大的特点，因此房地产企业的供应链与其他行业具有明显不一样的特征。
3.1 复杂性
房地产企业供应链主要是以房地产开发企业为核心主体的一个功能性网络链式结构。在供应链综合体现中包含土地提供方、金融单位、设计单位、施工企业、原辅材料供应商、监理方、销售公司和物业管理单位等，供应链节点多，涵盖面广。
3.2 专业化程度低
相对于制造业的智能化快速发展和实施，房地产行业技术水平创新度不够，专业化程度低。在整个开发建设周期内，多数仍以人工手工操作为主。
3.3 行业关联度高
房地产开发企业作为供应链核心主体，在其运行期间，往往与钢铁、建材、轻工、建筑、服务等其他行业高度关联，并带动各个行业整体同步发展。
3.4 离散型的不稳定状态
房地产开发企业与诸多行业企业关联，本身就具有离散性特征。在其汇集各方资源，并贯穿于供应链各个环节的过程中，往往因为资源投入量偏大，开发建设周期过长，以及相关地域性的限制，使得各方之间的信息流、物流、资金流等双向交换的一致性和对等性不能处于一个强有力的稳定状态。
4、房地产企业供应链管理面临的问题
供应链管理理论研究在房地产企业的应用和推广尚处于初级阶段，因此面临着以下一些问题：
4.1 环境污染问题
房地产行业对于环境影响主要体现在项目实施的过程阶段。当前，我国房地产行业还处于粗放型发展模式影响下，技术落后、工序繁琐、材料繁多、机械化程度低，以及建设周期长等综合因素，导致房地产行业开发项目资源需求多、能源消耗大，同时伴生大量建筑废弃物，环境污染问题显著。
4.2 环境保护意识薄弱
房地产开发企业作为供应链中的核心主体，其环境保护意识直接决定了整条供应链对环境的影响程度。纵观房地产行业，有相当一部分房地产企业在开发需求设计过程中，没有充分意识到供应链对社会和环境的影响机制，进而没有把生态发展理念融入到供应链设计架构中，从源头就没有体现出关注环境保护工作的基本意识。
4.3 绿色化发展受限
关注社会、经济、环境协调发展，建立平衡机制是现代企业谋求健康发展的基本要素。现行房地产企业過多的关注内部经济效应而忽略了社会效益和环境效益，使供应链内部不能形成良好的生态发展态势。市场环境下，“劣币影响良币”的社会资源配置失位，限制了房地产企业绿色化发展。
4.4 构筑资源低碳化水平不高
房地产行业企业提供资源的标准化体系建设薄弱，普遍存在产品系统化、规格化程度低。现场施工技术落后，工作环境差，生产效率低等叠加因素，导致社会普遍认为房地产开发属于投入高、消耗高、污染高项目，从原料到产品低碳化水平低不高。
4.5 节点企业协同性薄弱
供应链管理强调资源整合和系统集成，房地产企业需要通过对供应链各个节点企业的协同控制，已达到提高运营效率和资源节约的效果。在实际房地产开发项目运行过程中，节点各方信息流、物流、资金流等信息交换的不稳定状态，无法强化节点企业之间的协同性。
5、房地产企业实施绿色供应链管理的意义
5.1 我国绿色发展的根本需要。
随着资源极速紧缩和环境持续恶化的压力，谋求绿色发展，满足人民对美好生活的向往，增强人民幸福感成为我国可持续发展的迫切要求。房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业，其推动我国经济持续发展动力显著，但是目前我国房地产行业仍处于初级阶段，粗放型发展态势依旧明显。
纵观我国房地产供应链现状，房地产项目构筑物消耗的能源占全国社会总能耗的53%，其中施工阶段综合能耗占比为5%，材料资源生产能耗占比为20%，运营维护能耗占比为28%，有相当数量的节点企业技术能力低下，生产效率不高，甚至长期处于“散、乱、污”的状态，造成很大的资源浪费和环境污染问题。
随着我国工业化和城镇化发展进程不断推进，房地产行业必将谋求和谐发展的“快车道”。传统的房地产供应链管理模式已经不能满足“新形势”、“新常态”下的社会发展需求，大力发展绿色供应链管理才能有效保障社会、经济和环境三者的协调发展。
5.2 能充分提高行业竞争力。
当下房地产行业市场竞争日趋激烈，房地产开发企业面临的竞争对手不再是单一的经营个体，往往是一个关联性群体，仅仅依靠自身企業资源不可能凝聚成较强的市场竞争力。这种形势下就需要房地产开发企业协同经营过程中的相关各方，纳入到一个紧密的供应链体系中，共同推进房地产开发项目的有效推进，进一步提高效率，从而在市场中获得必要的竞争优势。
传统房地产开发企业供应链由于其粗放型管理模式，显然不能在当前严峻的环境保护形势下构建紧密型供应链体系。诸多不能满足国家和地方环境保护要求的房地产及其供应链节点企业会被限制进入市场，更有可能因为触犯环境保护法律法规而受到处罚。
建立并有效实施房地产绿色供应链管理，充分调动房地产开发企业在供应链中的核心主体作用，促进整条供应链节点企业的可持续发展，不仅可以提高资源使用效率、降低成本，还可以有效地满足国家现行环境保护政策，规避环境处罚风险，顺利通过市场“绿色壁垒”，彰显企业绿色形象，获得社会资本青睐，吸纳绿色金融介入，提升企业竞争优势。
6、房地产企业实施绿色供应链管理的可行性分析
6.1 制造业为房地产企业有效开展绿色供应链管理工作提供示范作用
随着现代科技长足发展，制造业日益成熟的精益制造和智能制造理念逐步延伸到房地产行业。从流通性商品的基本概念来看，制造业商品和房地产开发商品的形成过程都保留流水作业特征。房地产行业开展绿色供应链管理实施工作，包含设计单位的绿色设计工作、原辅材料供应商的绿色建材选择、施工单位的现场绿色施工过程、监理单位的绿色项目现场控制、销售公司的绿色营销影响、物业管理公司的绿色运维实施等方面，均与制造行业现行绿色供应链管理模式异曲同工。
6.2 房地产企业实施绿色供应链管理符合市场开放趋势
我国加入WTO近二十年，依据WTO和《服务贸易总协定》的基本原则，以及2010年以来，自由贸易协定(FTA)工作的不断推进和完善，我国建筑市场面临与国际进一步接轨的局面，将在更广泛和更深层次参与到国际竞争行列。我国房地产行业在迎接巨大挑战的同时，也积极汲取国际上先进的经营管理理念和技术标准。在国家加强生态文明建设的大背景下，房地产行业开发企业实施绿色供应链管理模式，促进我国城市和区域的生态规划、环保建材、低碳建筑、绿色金融保险服务等行业的专业化水平不断提升，加快我国房地产行业规范化、专业化和产业化发展，符合我国市场进一步开放的趋势。
6.3 信息化发展为房地产企业实施绿色供应链提供有力支持
信息化发展是我国加快改革开放、加强产业结构性调整的一项重要特征指标。实施电子商务是推行房地产行业绿色供应链管理发展的有效工具。房地产行业绿色供应链核心主体与节点企业围绕开发项目所进行的双向交换信息流、物流和资金流等信息通过电子商务平台系统连接起来，使原本枯燥乏味的图纸图样、数据资料等信息呈现出扁平化、模型化、柔性化结构，将大大提高房地产行业企业处理信息的速率，提升决策的准确度和效度，降低运营成本和风险，增强市场竞争力。
结语：
综上所述，随着我国房地产行业改革发展的逐步深入，房地产行业开发企业有效开展绿色供应链管理工作，必将是我国房地产行业全面推进生态文明建设，落实国家“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，促进绿色消费和绿色生活方式的重要手段。
在当前市场环境下，房地产行业开发企业实施绿色供应链管理模式，成为降低建造成本，缩短建设工期，提高工程品质、减少环境风险的“绿色明星示范企业”，将更有机会在激烈的市场竞争环境中脱颖而出，进而促进企业的社会效益、经济效益和环境效益协同发展。
参考文献：
[1]王红春，何佰洲.绿色供应链管理在我国建筑业的应用研究[J].建筑经济，2010(6)：31-33.
[2]黄凤文，吴育华，任波.建筑行业实行绿色供应链管理研究[J].长春工程学院学报(社会科学版)，2003，4(3)：33-36.
[3]张炳，毕军，袁增伟，etal.基于绿色供应链管理的建筑行业循环经济模式研究[C].中国环境科学学会2004年学术年会.
[4]杨晓晗，韩纪琴.国内绿色供应链管理研究述评与展望[J].天津农业科学，2014，20(9)：38-42.
[5]杜文更.面向可持续发展的建筑企业绿色化创新研究[D].武汉理工大学，2012.
[6]胡剑龙.房地产企业绿色供应链管理研究[D].重庆大学，2011.
[7]杨爱华，颜玢岩.基于绿色供应链管理的房地产企业经营策略[J].东岳论丛，2005，26(6).
[8]张志军.房产开发企业供应链管理研究[D].天津大学，2008.
[9]朱颖.基于可持续发展理念建立房地产开发企业竞争优势[D].上海交通大学，2008.
[10]刘俊.以房地产企业为核心的房地产业供应链管理研究[D].江西理工大学，2012.
作者：翟吉人
PS：本文主要从当前房地产发展现状出发，结合供应链管理理论及其在房地产企业中运用模式。
摘要：目前在政府相关政策下，房地产开发企业的发展得到相应的控制。在新形势下房地产开发企业要实现可持续性发展，以及提升自身发展竞争力，供应链管理则成为其中极为重要的部分。就此，本文主要从当前房地产发展现状出发，结合供应链管理理论及其在房地产企业中运用模式，具体探讨如何在供应链管理的基础上进一步提升企业竞争力。
关键词：房地产开发企业;供应链;管理;竞争
引言
供应链管理重在突出企业及其上下游企业的有效合作，强调发展共赢。事实也证明，各相关行业企业以建立合作的方式形成供应链可以带来许多优势，例如可降低各相关企业经营成本、实现资源的共享等[1]。对房地产开发企业来说，由于产业开发、运转等需要的时间长、资金投入大等情况，通过供应链则可极大降低其中涉及到的时间、资金等方面的成本，从而为提升经济效益提供一定的基础和保障。由此可见，房地产开发企业供应链管理十分重要和关键。
1、房地产业及其开发企业的发展现状分析
依据近几年我国房地产业的发展现状来看，其呈现出以下几点十分突出的特点：
1.1房地产业存在高库存的现象及其对企业带来的压力
依据我国社科院发布的《中国房地产发展报告》，早在2014年我国商品房的待售面积就超过了6亿平方米，房地产市场仍呈现供大于求的情况。到2017年房地产市场当中，大部分的中西部城市仍然是以去库存为战略定位[2]。由此可见，房地产业的高库存现象是极为突出的，而这一现象突出则会引发一系列的问题，其中对房地产开发企业必然会带来不利的影响。显而易见的是，商品房高库存意味着房地产开发企业的大量资金会被占据，与此同时企业的成本也会持续上涨，与房地产企业或者的银行等金融机构也会面临风险。就房地产开发企业而言，甚至很可能造成部分房地产开发企业陷入经营困境，乃至破产。
1.2宏观调控下房地产开发企业融资受限
依据中国产业信息网的数据公布，当前我国房地产企业融资的资金来源占比当中，自筹资金占比为30%-40%，以今年1-2月为例，企业融资过程中自筹资金为6897亿元，同比呈下降趋势。总体来看，具有一定规模的房地产开发企业在开发贷方面更具融资的优势，其可获得比较高的授信额度，这在一定程度上可降低资金方面的成本投入[3]。依据房地产开发企业的融资现状来看，实际上除了银行开发贷款方面，其他的融资如自筹资金、按揭贷款等方面的融资是受到限制的，未来房地产开发企业的融资环境仍将处于偏紧的情况。
除了以上提及的房地产业及其开发企业发展现状中比较突出的两点问题之外，还存在其他的许多问题。而为了在大的环境下生存、竞争，供应链的优化及有效管理是房地产开发企业经营发展的突破口。
2、房地产供应链管理现状及问题分析
房地产供应链主要是以房地产开发企业为核心，涉及到的其他企业如材料供应商、建筑施工单位等相关单位、企业与之共同构成供应链，在此链条上各相关企业为彼此提供各自需要的资源、产品等[4]。房地产开发企业对供应链进行管理，也就是指以企业需求、项目为核心，与链条上其他企业加强资金、物资等方面的合作共享，最终提升经济效益。
就房地产开发企业供应链管理的现状看，其已经形成了以下三种模式：(1)分工合作开发模式：该模式主要用于中小型房地产开发企业，其项目一般不会非常大，能够在一定程度上补充企业资金、人力等方面的不足，由此降低企业经营当中的风险。当然，这种模式下各企业的合作也是非常灵活的，即合作时间、对象等均不是固定的;(2)合作伙伴联盟开发模式：这种模式主要是实力较强的企业之间进行合作，实现信息、成本等各方面补充，最终实现供应商、开发企业的共赢，因此对合作伙伴要求也是非常高的[5];(3)品牌开发模式：该模式对房地产开发企业的实力要求非常高，即在供应链上要充分发挥出企业组织、管理等的作用，这种开发模式通常是将企业及楼盘的品牌相互结合起来。
而依据当下房地产开发企业对供应链管理现状中的具体问题来看，突出的问题主要有三点：(1)在供应链管理当中，涉及到的行业、产业及企业非常多，这也意味着房地产企业供应链的管理和运作存在一定的难度，管理当中也会出现许多不规范的地方[6];
(2)房地产供应链中，各相关合作企业在信息等方面的交流沟通还存在阻碍，从而也容易导致企业出现经济效益的损失;
(3)在供应链中，房地产开发企业是核心，但管理过程中其核心位置没有得到充分的发挥，大多数开发生内部组织的连贯性不足，管理效率相对较低。
根据以上分析，房地产开发企业要在当前该行业发展现状环境下进一步提升竞争力，从供应链管理的优化入手，是非常关键的一步。
3、供应链管理下的房地产企业竞争力提升策略
房地产开发企业竞争力的提升，从供应链管理出发，则具体可从以下几个方面入手：
3.1依据企业自身情况选择供应链管理模式
目前房地产业供应链模式主要包含三种，每种各具优势和特点，为提升开发企业自身的竞争力，则需要充分分析当下企业自身及外在环境选择相应的供应链管理模式。企业管理者对自身的经营情况等必定是非常清楚的，最为主要的分析当下的市场环境，例如对市场进行细分确定客户群体、对房地产开发流程中不同阶段涉及到的成本控制点分析等等，在此基础上选择相应的供应链管理模式，而后从供应链中的各个环节信息、资金等方面的流通进行优化管理[7]。例如，将开发企业经营当中的成本进行细化，实现供应链上的信息、资金等的流通。由此，提升企业的竞争力。
3.2突出发挥房地产开发企业的核心作用
房地产开发企业是供应链上的核心企业，在选择好供应链管理模式之下，企业需要以自身发展为核心，调动资源等的高效运用，将其他企业及相关资源如建筑材料、施工、销售等进行优化、重组，实现开发商的核心引导作用，使得供应链能够高效运行。为此，企业具体可以通过制定管理标准，建立信息平台的方式实现供应链中各企业、节点的信息、资金流通等，而开发企业自身在设计方案、建筑工程建设等方面也依据其他各企业的相关信息、支持等采取具体的措施。
4、结束语
综上所述，房地产行业目前的发展现状当中，一方面存在高库存的现象，另一方面房地产开发企业融资环境受限，企业整体的发展环境不容乐观。而从房地产开发企业的供应链管理现状中，也不难看出其中存在的问题是比较突出的，这对企业的可持续发展必定会产生一定的影响。就此，以上也进行了深入的分析和探讨，并从供应链管理的角度提出两点企业提升竞争力的策略，上述内容还存在许多不全面和不足的地方，但希望可以带来一些参考。
参考文献：
[1]王幼松,伍洋,张雁.基于供应链理论的房地产企业成本管理模式研究[J].建筑经济,2010,08:105-108.
[2]王挨云.基于供应链管理的房地产企业成本控制研究[J].现代经济信息,2010,24:68+70.
[3]李淑华.基于供应链管理视角的房地产企业的成本控制研究[J].南昌教育学院学报,2011,06:191+193.
[4]赵彬,刘星.基于BIM的房地产供应链管理研究[J].项目管理技术,2016,02:40-44.
[5]蔡政.基于物联网的房地产开发企业供应链管理研究[D].山东建筑大学,2014.
[6]刘灵.供应链视角下房地产开发企业成本管理研究[D].辽宁工程技术大学,2013.
[7]伍洋.房地产企业供应链成本管理研究[D].华南理工大学,2011.
主持人串词
开场前5分钟预告：
欢迎来到“XXXXXXXXXXXXXXX大会的现场，活动将在5分钟后举行。请各位嘉宾入席，并请大家把手机调至静音模式，谢谢。
(开场show 结束之后开场)
Part1 开场白：
尊敬的各位领导、各位来宾以及媒体朋友们：
大家下午好!
我是 (主持人) ，很荣幸担任今天“XXXXXXXXXXXXXXX供应商大会的主持人。在此，我谨代表XX集团对诸位的到来表示最热烈的欢迎和衷心的感谢。
首先，很荣幸邀请到，300多家一直以来给予俊发集团支持的合作伙伴们。同时，我们也邀请到长期以来一直支持XX集团发展的XX主流媒体的记者朋友们，共同见证此次盛会。
再次感谢各位的到来。
每一座伟大建筑的诞生，都将铭记一段人类的文明与繁荣。从原始简陋的草棚泥屋，到现代壮观的摩天大厦，建筑彰显出了人类工程技术的巨大飞跃，记录了人类艺术与美的孜孜求索，折射出了人类精神与文化的思考和演变，建筑是人类永不磨灭的生活与艺术的伟大结晶。
俊发，用一栋栋拔地而起的精品建筑诠释了企业对品质人居的理解。十五年来，“俊发”二字被深深印刻在昆明置业者的心中，让无数人得以在昆明乐居、乐业。提起俊发，大家首先想到的应该是那句脍炙人口的“品质筑生活”。回顾俊发的发展史，自1998年成立起，俊发与云南房地产市场一起经历了楼市的荣辱兴衰。
从一个初出茅庐的地产新秀到中国房地产双百强企业，这是一家怎样的企业?下面我们来欣赏一段VCR。请看大屏幕!
Part2 VCR播放
短短几分钟的视频，却让人十分震撼。俊发一路走来不忘社会责任、在收获成功之际更不忘回报社会。从翠湖俊园到俊发·生态半岛 滇池ONE，俊发完成了产品线的提升，打造适合不同人群的品质居所，从根植云南到全国25个项目的启动，俊发开始了由区域开发商到全国性开发商的战略升级转型。这十五年对俊发而言有着太多的含义，是厚积薄发的收获之年，也是整装待发的起点之年。下面我们有请俊发地产有限责任公司股东代表——李文斌先生上台致欢迎词，有请李总。
PART3 俊发集团股东代表李文斌先生致欢迎词
非常感谢李总的发言，俊发作为全国百强房地产开发企业一直秉持对社会负责、对城市负责、对业主负责，始终坚持品质标准，让每一座建筑都成为城市的风景线。
对于俊发责任的描述，有一件让我印象深刻的事情。应该是在2008年，金色俊园开盘不久就采取了降价策略，市场上谣言四起，这个时候俊发打出了一个“善待老业主”的广告，同时对已经购买了一期产品的业主实行全额补差价政策，绝对保障业主利益。面对困难才能看出一个企业的真正梦想，才能真正体现企业责任。即便是在房市萧条的2008年，俊发依旧坚持责任与承诺，善待所有客户，这些坚持都让俊发进一步赢得了市场口碑，也让俊发团队和俊发的合作伙伴有了风雨同舟的坚定信念。
俊发的成功离不开具有远见的领导者，离不开兢兢业业为此奋斗的员工，更离不开为俊发提供一切发展可能的合作伙伴。而正是有了合作伙伴不遗余力的支持与信任，俊发才会在未来的道路上越走越远。
PART3合作“金伙伴”颁奖盛典
俊发怀揣着一颗感恩的心，感谢一路走来陪伴俊发成长的伙伴们。借此次盛会，俊发集团共设四大类“金伙伴”奖项颁发给16家，对俊发集团提供了优质服务的合作伙伴。首先我们揭晓荣获2012俊发集团优秀合作“金伙伴”，设计管理奖的单位，请看大屏幕。
第一轮： (屏幕播放获奖单位VCR介绍)
(播放完VCR以后)
有请
同时我们邀请到了俊发集团设计管理中心副总裁郑海川先生上台为他们颁奖，有请。
跟我们分享一下获奖感受。
第二轮：
接下来，我们将揭晓荣获2012俊发集团优秀合作“金伙伴”，造采管理采供类奖项的单位，请看大屏幕。
(屏幕播放获奖单位VCR介绍)
(播放完VCR以后)
有请
华宁玉珠水泥有限公司 副总 潘明欢先生
杭州诺贝尔集团有限公司 副总 张校平先生
TCL罗格朗国际电工(惠州)有限公司 法国-TCL国际电工总经理 沃福先生
TCL
罗格朗无锡低压电器有限公司 法国-TCL低压电器总经理 安卓先生 东陶(中国)有限公司 中国区项目总监 李晋先生
同时我们邀请到了俊发集团造采管理中心副总裁张福勇先生上台为他们颁奖，有请。
(与获奖嘉宾进行简单互动)再次恭喜获奖的嘉宾，请法国-TCL国际电工总经理沃福先生稍作停留，跟我们分享一下获奖感受。
第三轮：
最后我们揭晓荣获荣获2012俊发集团优秀合作“金伙伴”，工程管理奖的单位.请看大屏幕。 (屏幕播放获奖单位VCR介绍)
(播放完VCR以后)
有请十四冶建设云南勘察设计有限公司 副总经理 凌宗明先生
昆明克罗克代消防安全工程技术有限公司 总经理 张学元先生
苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司 分公司总经理 顾鹏先生
同时，我们邀请到了俊发集团工程管理中心副总裁成玉刚先生上台为他们颁奖，有请。 (与获奖嘉宾进行简单互动)再次恭喜获奖的嘉宾，请苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司分公司总经理 顾鹏先生稍作停留，跟我们分享一下获奖感受。
颁奖环节，由主持人现场发散发挥，主要突出让领奖嘉宾发表感言，让颁奖嘉宾发表感言。
Part4全新战略布局发布
再次感谢各位合作伙伴的支持!谢谢!
2012年，无疑是俊发收获的一年，在这一年，俊发再度蝉联“中国房地产百强企业”和“中国物业服务百强”称号，在闪耀百强榜单的同时，俊发集团的品牌又再度获得认可。在2012中国房地产品牌价值研究中，俊发集团凭借“品质筑就生活”的品牌理念和不断攀升的品牌价值荣登“2012中国西部房地产公司品牌价值TOP10”和“2012中国房地产专业新锐公司品牌价值TOP10”两大榜单，旗下第一个低密度住宅项目“俊发·生态半岛 滇池ONE”也首次获得 “2012中国房地产住宅项目品牌价值TOP10”的称号。
2013年1月21日，经国家工商总局批准，云南俊发房地产有限责任公司正式更名为"俊发地产有限责任公司"。同时，工商总局批准以俊发地产有限责任公司为母公司组建"俊发集团"。即日起俊发地产以“俊发集团”的形象全新面市!
在2013这个充满机遇的一年，相信对于俊发我们都有着期待。
下面我们邀请俊发集团CEO赵彬先生上台，为我们进行俊发集团未来战略布局公布，有请，赵总。
Part5签约仪式
十分感谢赵总的精彩分享，相信大家也和我一样期待着未来的俊发。新的发展方向需要新的动力来支撑，正如同一堆沙子是松散的，可是它和水泥、石子、水混合后比岩石还坚韧。
有了方向，同样也需要来自合作伙伴们的支持，现在有请俊发集团代表与战略合作机构代表
第1轮：有请上海三菱电梯有限公司、博洛尼旗舰装饰装修工程(北京)有限公司、昆明西山明波长生石材经营部、宝胜科技创新股份有限公司、上海胜华电缆(集团)有限公司、昆明电缆集团股份有限公司代表上台，进行战略协议意向合作签约。 (结束后)祝贺首批签约机构，请各位嘉宾入席，请俊发集团领导稍做停留。
第2轮：有请TCL-罗格朗国际电工(惠州)有限公司、西蒙电气(中国)有限公司、杭州鸿雁电器有限公司、飞雕电器集团有限公司、云南坤聚缘商贸有限公司、昆明俊兴塑胶科技有限公司代表上台，进行战略协议意向合作签约。
(结束后)祝贺签约成功的机构，请各位嘉宾入席，请俊发集团领导稍做停留。
第3轮：有请杭州鸿雁智能科技有限公司、无锡TCL罗格朗低压电器有限公司、江苏星光
发电设备有限公司、石林久久电缆桥架有限公司、上海熊猫机械(集团)有限公司、晋江腾达陶瓷有限公司代表上台，进行战略协议意向合作签约。
(结束后)祝贺签约成功的机构，请各位嘉宾入席，请俊发集团领导稍做停留。
第4轮：有请珠海市白兔陶瓷有限公司、福建省晋江豪山建材有限公司、广东金科陶瓷有限公司、杭州诺贝尔集团有限公司、东莞市唯美陶瓷工业园有限公司、广东蒙娜丽莎新型材料集团有限公司代表上台，进行战略协议意向合作签约。
(结束后)祝贺签约成功的机构，请各位嘉宾入席，请俊发集团领导稍做停留。
第5轮：有请东陶(中国)有限公司、圣象集团有限公司、弗兰卡(中国)厨房系统有限公司、宁波方太营销有限公司、杭州老板电器股份有限公司、广东坚朗五金制品股份有限公司代表上台，进行战略协议意向合作签约。
(结束后)祝贺签约成功的机构，请各位嘉宾入席，请俊发集团领导稍做停留。
第6轮：有请云南呈达企业集团有限公司、云南明泰玻璃股份有限公司、广东松下环境系统有限公司、广东兴发铝业有限公司、云南澄江三元德隆铝业有限公司、重庆美心麦森门业有限公司代表上台，进行战略协议意向合作签约。
再次祝贺所有签约成功的机构，请各位领导及嘉宾入席。
(主持人根据现场情况发挥。)
Part6 结束语
有了强有力的合作保障，方能在新的路程中勇往直前。相信在新的一年中，俊发将会与各个合作伙伴一起共同发展，创造一个美好的未来。
到此，2013俊发集团全球供应商大会圆满结束!接下来是晚宴环节，各位来宾可在此交流沟通。再次感谢所有关心和支持俊发的各位领导、嘉宾和朋友们，祝大家周末愉快! (休息20分钟)
前言：
地产从严调控后，银行表外与非标融资受到严厉“打击”，私募、信托等主流机构在土地款融资方面亦被拒之门外。房地产企业在新规下除了通过各种融资主体和融资用途的转换曲线救国外，利用关联企业或关联交易的设置并通过小额贷款公司、担保公司、保理公司、P2P平台等进行商票融资亦越来越受重视。
目录
一、商业承兑汇票概述
二、商票融资的主要方式
2.1小额贷款公司商票质押贷款模式 2.2担保公司票据收票收益权买断模式 2.3保理公司债权转让模式 2.4 P2P平台商票质押模式
三、操作流程
四、开票主体的选择
五、风险控制
5.1信用风险与道德风险 5.2业务操作风险 5.3发生票据纠纷的风险
一、商业承兑汇票概述
商业汇票是指出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。根据承兑人的不同可以分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。其中，商业承兑汇票是由银行以外的付款人承兑的票据，依据《中国人民银行关于促进商业承兑汇票业务发展的指导意见》(银发[2006]385号)的规定，商业承兑汇票可以由付款人签发并承兑，或由收款人签发交由付款人承兑的汇票。
对商业企业而言，以商业承兑汇票作为支付结算方式，开票方在商票开出之后就可以抵扣增值税进项税额，而收票方根据应收票据不计提坏账准备的规定可以达到优化企业报表的目的。同时由于商业承兑汇票具有流通性(商票上所载明的权利可经过背书转让的方式自由流通)、无因性(持有人在行使商票权利时无须证明其取得汇票的原因)、在授信额度的情况下可快速变现，融资费用低等特点，其已经从最初的支付工具演变为融资工具。
二、商票融资的主要方式
商票持有人可以通过向银行申请贴现的方式实现融资，但前提是承兑人或持有人已经取得银行商票贴现授信额度。除此之外，市场上可以消化商业承兑汇票的机构还有小额贷款公司、担保公司、P2P平台以及保理公司等。 2.1)小额贷款公司商票质押贷款模式
小额贷款公司由于不能直接开展票据贴现业务，因此，一般都是通过商票质押贷款的方式进行操作，即收票企业向小额贷款公司申请借款的同时，将其持有的商票背书质押给小额贷款公司，到期前由小额贷款公司委托收款银行或通过票据交换系统向付款人提示付款。根据《支付结算办法》第二百零三条的规定：收款人办理委托收款应向银行提交委托收款凭证和有关的债务证明。在实践中，商票到期托收需要提交的资料因银行而异，可以由公司财务人员咨询开户行后准备相关资料办理托收手续，如果开出的是电子商业承兑汇票则无需提交其他资料。 (请横屏看图)
2.2)担保公司票据收票收益权买断模式
担保公司虽然不能直接开展资金业务，但是可以采取委托贷款的方式，给持有商票的借款人提供贷款，也可以通过在全国性或地方性的金融资产交易平台购买票据收益权的方式进行操作。具体来说，收票企业注册成为金融资产交易平台的会员后，将商票在平台上进行挂牌，并与平台签订《资产转让协议》，担保公司则在平台上进行通过摘牌的方式买断票据收益权，并与平台签订《资产受让协议》，之后，由收票企业与担保公司在线下签订债权转让协议及担保协议等法律文件，并提交平台审核以完成摘牌。要注意的是，担保公司与收票企业通过债权转让的方式取得了票据权益，基于票据“无因性”的特点，收票企业与开票企业之间如存在瑕疵并不影响担保公司实现票据权利，但根据《票据法》及司法解释，票据的“无因性”并不是绝对的，如果持票人是以欺诈、偷窃或者胁迫等非法手段取得票据，或者明知有以上行为仍恶意取得票据，或者明知基础法律关系中存在抗辩事由而取得票据的，主张票据“无因性”将不被认可。(请横屏看图)
2.3)保理公司债权转让模式
商业保理公司在围绕核心企业开展保理业务时，最困难的就是如何解决买方对应收账款真实性、完整性和合法性的确认。由于商票具有“无因性”的特点，使得越来越多的商业保理公司开始青睐于使用商业承兑汇票来解决应收账款确认难的问题。至于商业保理公司是否可以开展以商业承兑汇票作为付款条件的保理业务以及以何种形式开展涉及商票承兑汇票的保理业务，目前监管部门还没有出台相关的文件对此进行明确。
在监管部门态度还不明朗的情况下，保理公司在操作商票业务时的通常做法是，与收票企业签订《应收账款保理合同》并完成应收账款转让通知等手续，形成应收账款债权转让的保理关系，在此基础上约定如基础交易合同中约定以商票作为支付结算方式的，则应将商票同时背书转让给保理公司。
从最高人民法院民二庭终审判决的(2015)民二终字第134号案的判决结果来看(，最高人民法院民二庭终审判决的(2015)民二终字第134号案，即上诉人国中医药有限责任公司与被上诉人中信商业保理有限公司票据纠纷一案所表明的司法观点来看)，虽然还不能从整体上视作为商业保理公司是否可以开展以商业承兑汇票作为付款条件的保理业务以及以何种形式开展涉及商业承兑汇票的保理业务的结论性意见，但至少最高人民法院是认可保理业务关系可以作为商业保理公司取得票据权利的“真实交易关系”的。因此我们认为，保理公司通过上述交易结构取得票据权利是可行的。(请横屏看图)
2.4)P2P平台商票质押模式
市场上P2P平台开展商票业务的模式主要有两种：
1.由于P2P平台投资人数量众多且分散，投资人作为债权人很难实现质押权，通常的做法是把票据质押在平台或者平台指定的第三人名下，但这样就导致了质权人与债权人不一致的情形。从目前的司法实践来看，在质押权人与债权人不一致且债权人无法证明自己是质押权人时，债权人将面临质押权无法实现的风险。为规避这一问题，P2P平台的做法是：收票企业先将商票背书转让给表面无关联的第三方保理公司，保理公司再将票据收益权转让给P2P平台投资人，保理公司同时为投资人提供连带担保责任，到期由保理公司托收后归还给平台投资人。(请横屏看图) 2.通过质押权委托行使的方式开展票据业务，即通过合同约定投资人为质权人，同时由投资人与平台签订委托合同，委托平台代为行使质押权，包括代为签订质押合同、代为行使质押权等。(请横屏看图)
三、操作流程 虽然不同机构在开展商票融资业务时的模式不尽相同，但在具体的操作流程上基本上没有太大区别，本文结合小额贷款公司、担保公司、P2P公司以及保理公司等机构在实践中的操作方式，对商票业务的基本操作流程进行梳理如下： 1.按资料清单要求收取资料并完成内部立项;
2.提交立项报告并经风控部审核通过后，与持票企业确定现场尽调时间; 3.现场核实持票人的经营情况及贸易真实性、历史结算情况等; 4.开票企业出具查询查复书并盖章，同时核实底联;(电票除外) 5.持票人将商票现场背书质押(转让)给资金方;
6.签订借款合同、商票质押合同、商票背书转让确认函等法律文件; 7.资金方在收到持票性支付的费用后放款; 8.商票到期前10日向付款银行提示付款。
在实践当中，由于开票企业往往是国企、央企和上市公司等大型企业，议价能力较强。所以对开票企业往往只能通过公开披露的信息对其经营情况和财务状况做分析。在商票融资业务中，资金方一般都会要求持票人承担连带担保责任，因此，对于持票人可按照资金方的要求进行尽职调查，但最主要的还是要核实贸易真实性和历史的交易结算情况。关于贸易真实性的核实，一般会要求持票人提供贸易合同、发票原件、送货单、验收单等资料，而关于历史交易结算情况，可以通过银行流水进行核实。
四、开票主体的选择
在实践当中，各类机构对开票企业的选择标准不一，这和企业的资金成本与收益有关系。比如联想、中兴、比亚迪、万科等企业开出的商票，到银行申请贴现的费用基本在年化5%—8%之间，这样的收益对于大多数的小贷公司、P2P平台和保理公司来说讲是没有收益甚至是亏损的。目前，市场上资金方开展商票融资业务能够接受的利率比较一致，基本在年化11%—14%之间，而大多数P2P平台能够接受的利率在年化15%左右。从资产端来看，主板上市公司开出的商票具有较强的议价能力，能接受的融资成本在年化10%—12%之间，而中小板上市公司由于总体资产规模较小，能够接受的融资成本在年化13%—14%之间。 从风险控制与收益两方面考虑，较大型的国企、央企，以及主板上市公司、中小板上市公司开出来的商票是各机构最为青睐的。在实践当中，由于国企、央企等企业信息不透明，且难以配合资金方进行尽调等原因，该部分企业的商票只有少数资金方选择承办。而对于上市公司的选择，一般都会先对企业的资产规模、主营业务是否稳定、近几年企业的盈利情况、经营活动产生的现金流、资产负债率、流动比率、速动比率以及短期负债情况等指标进行评估之后做出判断。
五、风险控制
商票融资本质上就是一种信用融资，对于资金方来讲，主要的风险来自于出票企业的信用风险和道德风险，以及业务操作过程中存在的风险。因此，选择信用记录良好、综合实力强的企业就成了控制风险的最重要的手段。 5.1)信用风险与道德风险
从还款意愿上讲看，商业承兑汇票承兑人是付款第一责任人，属于承兑人的刚性兑付责任，如果不兑付，将记入承兑人在中国人民银行的征信系统。因此，对于开票企业而言，一旦到期不兑付或兑付不了，将会对其产生极大的负面影响，特别是上市公司。 从还款能力上看，则需要通过尽调来评估企业的资产规模、负债情况、主营业务以及现金流等指标后作出综合判断。 5.2)业务操作风险
商业承兑汇票分为纸质商业承兑汇票和电子商业承兑汇票两种。由于电子商业承兑汇票的出票、承兑、背书、提示付款等业务都是通过银行电子商业汇票系统办理，因此不会存在假票或票据存在瑕疵等问题。所以，业务操作风险主要是指纸质商业承兑汇票可能存在假票、票据存在瑕疵的风险。
在实践操作中，为防止出现假票的情况，有些资金方会要求开票企业与持票企业到银行现场购买商票并完成出票、背书等手续，这样可以最大程度的减少假票的风险，但这属于极个别的情况。一般的做法是将已经开出的商票拿到出票企业处核验底联，并由出票企业现场出具查询复查书，当然，虽然这是目前市场上同行也是各方都能接受的做法，但仍旧并不能完全避免出现假票的风险。至于票据瑕疵的问题，通常是指背书过程中存在印鉴不清晰的问题，对此，在商票背书的同时，可以让背书人同时出具一个证明，证明系背书人疏忽导致印鉴不清晰的情况。 5.3)发生票据纠纷的风险
在票据纠纷发生时，持票人向出票人或背书人行使追索权时，后者往往会提出各种抗辩理由，特别是在基础法律关系存在瑕疵以及持票人取得票据的合法性上提出抗辩，但基于商票“无因性”的特点，只要持票人能够证明系合法取得，且票据符合票据法规定的格式要求，记载事项齐全，则持票人可以基于商票无因性对抗后者的各种抗辩事由。 西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台，集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。集团下设西政地产金融研究院，提供地产、金融领域前端法律顾问、税务筹划等综合顾问服务，投融资架构及融资产品结构设计等顾问服务，跨境投融资结构设计、资金出入境合规设计及法律、财税服务等。
超市的货源渠道：即将开业的超市位处中山街463号，可直接从临近的粮油批发市场进货，从而节约运输成本。另外也可以上批发货源信息网，经营产品可代理代销批发，超低折扣。 供应商管理制度
一、目的
为规范供应商管理，建立安全、稳定的供应商队伍，防止外购原材料、零件、设备的原因发生安全事故，保护员工生命和财产安全，特制定本制度。
二、范围
本办法适用于向公司长期供应原材料、零件及提供配套服务的厂商。
三、职责
单位采购部门负责本单位对外采购，负责供应商资质鉴定、信用等级评价、产品质量等。
四、内容
1、管理原则和体制
(1)单位采购部门对供应商实行管理，生产、技术等部门予以协助。
(2)单位采购部门可对供商评定信用等级，建立供应商目录，根据等级实施不同的管理。
(3)单位采购部门要定期或不定期地对供应商进行评价，不合格的解除长期供应合作协议。
(4)对选定的供应商，各单位可与之签定采购协议，在协议中具体规定双方的权利与义务、双言互惠条件。
2、供应商的评定内容
(1)资质鉴定，供应商应提供相关资质证明，具备合法性。
(2)产品质量水平评定。包括：①物料来件的优良品率 ②质量保证体系 ③样品质量④对质量问题的处理。 (3)交货能力评定。包括：①交货的及时性 ②扩大供货的弹性 ③样品的及时性 ④增、减订货的批应能力。
(4)技术能力评定。包括：①工艺技术的先进性 ②后续研发能力 ③产品设计能力 ④技术问题的反应能力。
(5)服务评定。包括：①零星订货保证 ②配套售后服务能力 ③服务态度。
(6)合作状况评定。包括：①合同履约率 ②年均供货额外负担和所占比例 ③合作年限④合作融洽关系。
(7)价格评定。包括：①优惠程度 ②消化涨价的能力 ③成本下降空间。
3、供应商评定步骤
(1)采购部进行市场调查，拟出至少3家具备资质和能力的单位。
(2)由采购部组织相关人员组成的评选小组，对拟订的供应单位进行实地考查，形成考查报告。
(3)依据考查报告，采购部确定供应商排名顺序，建立供应商资料。
4、采购部每年组织对供应商进行重新评估，不合格的进行淘汰，同种采购商品的供应商至少应保持3家。
5、采购部可对供应商信用情况划分信用等级，对最高信用等级的供应商，可进行优先选择和优惠待遇。
6、管理措施
(1)单位对重要供应商应定期进行实地考查，掌握供应商生产、管理情况。 (2)单位对购入物品应进行检查和分析，随时掌握商品质量。
(3)单位应积极开发新的供应商，减少对个别供应商大户的过分依赖，分散采购风险。
供应商评估表
□到厂评估 □供应商自评 评估者： 供应商： 评估日期： 评估制品：
评估等级与判定： □ A优良 □ B 合格 □ C再辅导 □ D不合格
90%↑ 89-70% 70-60% 59%↓ 总分： 分类评估项目 优良 普 差 特 记事项
管理责任 01 是否订定品质政策、品质方针执行? 3 2 1 0 02 是否订立品管组织、职责之划分与执行? 3 2 1 0 品质系统 03 是否订定品质手册, 是否有效执行? 3 2 1 0 04 是否建立品质计划、品质目标、执行成效? 3 2 1 0 设计管制 05 是否建立设计管制与确认程序? 3 2 1 0 06 是否建立设计变更程序?管制情形? 3 2 1 0 文件管制 07 文件之核发程序与审核情形? 3 2 1 0 08 文件之变更审核与保存年限执行情形? 3 2 1 0 采购管制 09 是否订定供应商评估与采购品之验证? 3 2 1 0 10 对采购品之储存、维护、异常回馈之情形? 3 2 1 0 产品之选别与追溯性
11 在生产、搬运、装配等各阶段均得以选别? 3 2 1 0 12 对个别或同批产品有否特定标识或记录? 3 2 1 0 制程管制 13 是否订定生产程序与安装工作指导书? 3 2 1 0 14 对制程管制之稽核与执行情形? 3 2 1 0 15 对特殊制程管制与执行情形? 3 2 1 0 检验与测试 16 是否订定进料检验标准, 实施情形? 3 2 1 0 17 制程检验与测试之标准, 实施情形? 3 2 1 0 18 最终检验与测试之标准, 实施情形? 3 2 1 0 检验量测与试验设备
19 是否订定仪校管理办法?实施情形? 3 2 1 0 20 仪器设备之保养实施情形? 3 2 1 0 检验与测试状况
21 是否以标识、签核、盖章来区别产品经检验与测试后为良品或不良品之选别?不合格品管制 22 是否建立不合格品管制方法以防被误用? 3 2 1 0 23 是否建立不合格品之检讨与处置方式? 3 2 1 0 矫正措施 24 是否建立矫正措施程序?实施情形? 3 2 1 0 25 矫正措施再发防止之效果确认情形? 3 2 1 0 搬运、储存包装及交货
26 是否建立管理程序?实施情形? 3 2 1 0 27 是否有过期, 混料, 短装, 损坏之管制? 3 2 1 0 品质记录 28 是否建立品质记录?与保存期限? 3 2 1 0 教育训练 29 是否订定人员教育训练计划?实施情形? 3 2 1 0 服务 30 是否建立客诉处理之程序?实施情形? 3 2 1 0 31 客诉处理态度与时效性, 效果确认状况? 3 2 1 0
备注： 得分等级= 得分/3n ×100% n为实际审查项目数
2 1 0 3
一、目的
规范集团公司设计类、行政类、营销类、物业类、咨询服务类、工程施工、设备采购类等各类采购业务的供应商的管理，通过对供应商库的建立、评估、管理，为公司的招标采购提供支持，提高集团的招标采购的质量和效率，降低采购成本。
二、适用范围
适用于地产各类工程及非工程采购业务，此制度中供应商含义包括但不限于各类材料设备供应商、各类工程承包商、各类咨询、营销、设计等服务的提供商。集团成本管理中心负责组织供应商库的建立、评估、维护;同时，负责组织地产的战略采购供应商、集中采购供应商的建立、评估、维护体系。
成本管理中心招标采购部门负责在集团招采系统中录入招标项目供应商信息并组织考察，组织对中标供应商的履约评估，并及时将考察评估资料保存至供应商管理系统中。
三、供应商评估分类
(一)潜在供应商：通过资格审核的供应商由招采部门录入到供应商库，但未经考察和评估的供应商均为潜在供应商。
(二)合格供应商：通过由招标采购部门组织的资格预审和考察，综合评定得分高于60分的潜在供应商，即可成为合格供应商，成为地产合格的供应商或承包商，可在两年内免考察参加集团该评定类别的招标采购部工作，每两年由招采部门组织全部供应商的总评与定级，刷新该供应商的综合等级，综合等级合格可继续续期两年。
(三)不合格供应商：未通过由招标采购部门组织的资格预审和考察，综合评定得分低于60分，即确定该公司为不合格供应商，不合格供应商在两年内不得参与我司的所有该评定类别的招标采购项目的投标;合作中的供应商经过标准程序的履约评估或售后评估低于60分，也将被划入不合格供应商名单。
(四)合作黑名单：在招标过程中存在围标、串标、行贿等行为，一经发现并经审计部确认，将被列入合作黑名单中;在合同履约过程中出现恶意违反合同条款，造成重大损失，后果严重的供应商，将被列入合作黑名单中。被列入合作黑名单的供应商将被禁止参与公司所有项目招标及合作。
(五)集中采购供应商：由招采部门组织的联合多区域、多项目的招标采购工作，通过资格预审和考察，通过招标并中标成为集中采购供应商，可在招标范围内与各个项目按照集采的中标价格签订供货合同。
(六)战略合作供应商：由集团组织的战略招标采购工作，通过资格预审和考察，并通过招标或议标谈判程序中标即可成为战略采购供应商;战略合作协议合作期限一般签订两年，两年内涉及该项招标内容的所有约定区域所有约定采购项目，均应遵守该战略合作协议，与该战略供应商直接依据协议价格及原则直接签订具体单项合同。
(七)其他方式确定为战略合作供应商的公司，可依据公司确认的事项审批，将该司列入战略合作供应商名单，并签订相关的战略合作协议。
四、供应商库的建立
(一)所有供应商均可以通过集团成本管理中心审核后进入供应商库，成为潜在供应商。所有供应商均应提供完整信息资料，统一交由集团成本管理中心，经审核后由招采部门录入到供应商库，成为潜在供应商。潜在供应商通过招标采购部门组织的资格预审和考察，确定其综合评定等级。未取得综合评定等级的潜在供应商在招标采购系统中将不能被选做招标项目的入围供应商。
(二)成本管理中心招标采购部门可以通过各种渠道收集符合招标要求的承包商、供应商的信息，需要通知这些供应商提交资格审核资料，并通过
第2页共6页 资格审核成为潜在供应商，进而通过考察获得综合评定等级，综合评定等级高于 D级(60分)的供应商为合格供应商，综合评定等级为 D 级的供应商为不合格供应商。
(三)根据招标采购工作制度的操作流程办理的各项入围资格预审和考察，并经入围评定合格的供应商经过招标采购部门审核并考察评级通过后，可直接成为合格供应商，资审资料包括但不限于投标资格预审材料、企业宣传册、产品图册等。
(四)资格预审和考察入围程序参照集团下发的招标采购工作制度中的内容和表单执行，各项招标应首选供应商库中综合评定等级高于C级的供应商参加投标。已通过资审参加集中采购和战略采购招标的供应商可直接进入供应商库成为合格供应商。
(五)以往通过入围的供应商未进行考察评级，可暂时录入到供应商库中，成为潜在供应商。参与新项目投标时，需重新进行考察给出综合评定等级。
五、供应商库的维护和更新
(一)成本管理中心招采部门是供应商库系统的维护责任部门，负责供应商资料审核及日常维护。
(二)成本管理中心招采部门负责供应商注册的资料审核工作，审核和考察通过后即可成为合格供应商;供应商信息的完善及更新由该注册的公司提交审核后，由招采部门负责更新。
(三)供应商信息发生重大变更时，招标采购部门应组织对该供应商进行再次核实，审核通过后，该公司才可以继续成为合格供应商参与投标。重大变更事项包括法人变更、经营范围调整、资质等级、投标联系人发生变化等核心信息。
(四)每月新增的合格供应商均必须完成资质评估，招采部门负责汇总
第3页共6页 及审核。
(五)每年维护更新发布一次合格供应商库。
六、供应商的评估
(一)供应商的评估分为资质评估、履约评估两部分。
(二)供应商的资质评估分为供应商资料审核、考察综合评定和投标入围审查。招标采购部门将安排对通过资料审核的注册供应商进行考察评分，考察评分大于60分的供应商才有资格入围招标项目。
(三)供应商招标入围阶段的评估参照中瑞恒基招标采购管理制度中的评定表格和操作办法进行打分评价，参与评估人不少于两部门三人。其资质评估等级由招标采购部门根据定级原则将潜在等级调整为评估后的等级，在招采系统中发起审批并上传评定资料。选择入围供应商之前必须先确认该供应商的资料信息已更新为最新。
(四)履约阶段的评估应包括合同履约、售后维保两个阶段进行，合同履约阶段的评估由招标采购部门组织，评估时间可依据项目进展情况进行组织，原则上每季度应对所有正在履约供应商进行一次履约评估，所有合同支付结算款之前都应对拟付款的合作供应商的履约评估进行评审，合同履约评估的参与部门应包括工程、成本、招采、设计等相关人员，参与评估人不少于三人，售后评估应包括物业公司人员评价;采用评估打分的形式进行加权打分评定。每次履约评估的成绩及资料由招采部落实签字并扫描提交给总部招采中心，由招采中心核准最终评估成绩，在供应商管理系统中上传资料和发起审批。
(五)甲供材料的供应商履约评估以招标采购部门为主，项目部、成本管理部门参与，参考表单为《材料类供应商履约评估表》;总包及分包的供应商履约评估以项目部为主，招标采购部门、成本管理部门参与;参考表单为《工程类供应商履约评估表》。造价咨询、设计、营销类合同的履约评估以对
第4页共6页 应负责的成本、设计、营销部门为主，相关配合的部门参与评估，参考表单为《咨询类供应商履约评估表》。任何一个阶段的不合格评定均可判定该供应商为不合格供应商。附表供评估时参考，评估表具体内容可以依据实际履约情况本着公平公正合理的原则调整评估项内容及分值。
(六)在合同履约过程中履约评估分值低于60分，承办部门应协同法务判断付款风险，风险解除后才可以继续履行付款程序;出现恶意违反合同条款，造成重大损失，后果严重的供应商，将被列入合作黑名单中。
(七)售后维保阶段的评估由公司招标采购部门组织，相关项目的物业公司根据每年的供应商的售后服务及配合情况进行打分评估，参与评估人不少于两部门三人，售后评估合格C级以上(含C级)才可以支付售后保修款。评估成绩最终汇总到招采，由招采核准最终评估成绩，在供应商管理系统中上传资料和发起审批。
(八)招标采购部门负责收集各个阶段供应商的评估资料及归档并负责供应商的评估与定级的更新。
七、供应商的评级与选择
(一)供应商的打分评定根据分值划分为ABCD四档;A级优秀100~86 分;B级良好85~71分;C级中等70~60分;D级不合格小于60分。ABC级评定的供应商为合格供应商;D级评定的供应商为不合格供应商，评定表格参照招标工作指引中供应商考察打分表。
(二)供应商的评级因项目和合同执行阶段不同会有不同的评级分值，评估持续的整个过程是动态的，后期评级总优先于其先期进行的评级，即以最近期的评级为该供应商的最新评级。
(三)招标项目入围，应首先选择供应商库中的厂家作为投标方，同为供应商库中的合格供应商，应首先选择评分及评级更优的供应商作为投标入选厂家。
第5页共6页
(四)被评为D级的供应商两年内不得参与公司所有项目的投标及合作，两年后如该供应商报名投标，经招标采购部门再次资审并考察合格，可接受其报名，并对其入围资格做进一步审核。
(五)在招标及合同履约过程中出现严重违规的供应商将被列入合作黑名单，合作黑名单的确认由招标采购部门发起，并征询相关人员意见，经审计部门及公司主管副总裁审批通过，则该供应商被列入公司合作黑名单，合作黑名单的供应商不得参与公司所有项目的招标和合作。
八、年终总评与定级
(一)供应商的总评与定级每年进行一次，由招标采购部门组织。
(二)根据供应商的资审评级、履约评级、售后评级情况，按照最新评分占权重70%，以往各期评分平均值权重占比30%的原则，综合核定供应商的年终总评分，并根据年终总评分，确定其年终总评的定级，定级原则同第七章第一条规定。
(三)汇总意见后，由招标采购部门在供应商管理系统中发起审批，通过审批后的供应商将被刷新其在供应商库中的综合等级。
(四)年终总评定级的同时，由招标采购部门发布最新的战略合作供方及集中采购合作供方名单。
九、表单
1.《材料类供应商履约评估表》 2.《工程类供应商履约评估表》 3.《咨询设计类供应商履约评估表》 4.《售后维保评估表》
5.《中瑞恒基集团合格供应商库》
第6页共6页
<供应商管理制度> 1目的
为规范供应商管理，建立安全、稳定的供应商队伍，防止外购原材料、零件、设备的原因发生安全事故，保护员工生命和财产安全，特制定本制度。 2范围
本办法适用于向公司长期供应原辅材料、零件、部件及提供配套服务的厂商。 3职责
各单位采购部门负责本单位对外采购。负责供应商资质鉴定、信用等级评价、产品质量等。 4内容
4.1管理原则和体制
4.1.1各单位公司采购部门对供应商实行管理，生产、技术等部门予以协助。
4.1.2各单位采购部门可对供商评定信用等级，建立供应商目录，根据等级实施不同的管理。 4.1.3各单位采购部门要定期或不定期地对供应商进行评价，不合格的解除长期供应合作协议。
4.1.4对选定的供应商，各单位可与之签定采购协议，在协议中具体规定双方的权利与义务、双言互惠条件。 4.2供应商的评定内容
4.2.1资质鉴定，供应商应提供相关资质证明，具备合法性。
4.2.2产品质量水平评定。包括：(1)物料来件的优良品率;(2)质量保证体系;(3)样品质量;(4)对质量问题的处理。
4.2.3交货能力评定。包括：(1)交货的及时性;(2)扩大供货的弹性;(3)样品的及时性;(4)增、减订货货的批应能力。 4.2.4技术能力评定。包括：(1)工艺技术的先进性;(2)后续研发能力;(3)产品设计能力;(4)技术问题材的反应能力。
4.2.5服务评定。包括：(1)零星订货保证;(2)配套售后服务能力;(3)服务态度。 4.2.6合作状况评定。包括：(1)合同履约率;(2)年均供货额外负担和所占比例;(3)合作年限;(4)合作融洽关系。
4.2.7价格评定。包括：(1)优惠程度;(2)消化涨价的能力;(3)成本下降空间。 4.3供应商评定步骤
4.3.1采购部进行市场调查，拟出至少3家具备资质和能力的单位。
4.3.2由采购部组织相关人员组成的评选小组，对拟订的供应单位进行实地考查，形成考查报告。
4.3.3依据考查报告，采购部确定供应商排名顺序，建立供应商资料。
4.4采购部每年组织对供应商进行重新评估，不合格的进行淘汰，同种采购商品的供应商至少应保持3家。
4.5采购部可对供应商信用情况划分信用等级，对最高信用等级的供应商，可进行优先选择和优惠待遇。 4.6管理措施
4.6.1各单位对重要供应商应定期进行实地考查，掌握供应商生产、管理情况。 4.6.2各单位对购入物品应进行检查和分析，随时掌握商品质量。
4.6.3各单位应积极开发新的供应商，减少对个别供应商大户的过分依赖，分散采购风险。
推荐阅读：
房地产供应链全金融03-23
房地产供应链融资（精选9篇）09-07
房地产企业供应链融资（通用9篇）02-21
房地产技术管理制度08-23
房地产管理论文提纲11-15
房地产管理制度（精选9篇）06-07
房地产案场管理制度10-19
浅谈房地产关系对房地行政管理体制之影响09-13
房地产招投标管理05-25
