对完善物业管理公司财务基础工作的思考
[摘 要] 财务基础工作是物业管理公司财务管理正常运转的重要保障。文章将结合实务，阐述物业管理公司财务基础工作的主要内容，并从宏观原则和微观管理两个角度分析如何完善其财务基础工作，创造良好的财务管理环境。
[关键词] 物业管理公司;财务管理;基础工作
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2015 . 15. 020
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据行业报告数据显示，2014年我国物业管理企业总数达71 000余家，从业人员为600多万人，行业营业收入超过了3 000亿元，2009—2013年的复合增长率为10%。物业管理行业的蓬勃发展使得物业管理公司不断调整战略发展方案，以实现全方位的企业化经营、专业化管理、社会化服务以及市场化运作机制。综合性的发展给物业管理公司财务管理提出了更高的要求，作为公司财务管理工作基本保障的财务基础工作，其进一步完善是提高财务管理工作效率和效果关键所在。
1 物业管理公司财务基础工作的主要内容
财务基础工作所考虑的问题是如何为诸如预算管理、成本管理、绩效管理等财务管理板块提供更加准确、及时、全面和客观的分析数据，以保障财务管理工作能够高效率、高效果的开展。
1.1 会计核算
会计核算是财务活动最直观的体现，也是财务管理最为原始的数据。物业管理不涉及产品的生产与销售，主要是提供各项服务，因此其会计核算内容相对来说较为简单，但是其在公司财务基础工作中的重要性是不言而喻的。一方面，会计核算的质量直接影响着预算管理、成本控制、公司员工绩效考核等财务管理工作依据的准确性和科学性;另一方面，物业管理公司会计核算的监督与使用群体非常广泛，不仅包括投资者以及相关政府部门，还包括众多业主，其会计核算状况直接影响着公司对外的品牌与声誉，这是其他财务管理工作所不能呈现的。
1.2 会计档案管理
会计档案是保障财务管理所需信息能够及时获取的有效途径，规范的会计档案管理可以使得财务人员快速、便捷地找到所需要的原始财务信息。正是由于物业管理公司会计核算较为简单，一些中小型物业管理公司不注重会计档案的管理，导致会计账簿、财务报表以及相关会计材料保存不当，给后续财务工作带来极大的不便。分析恒辉物业、万科物业、金地物业等这些优秀的大型物业管理公司的会计档案管理工作，可以看出它们主要是从档案的管理内容、管理方式以及管理流程3个方面来着手，这也是其他物业管理公司会计档案管理的核心部分。
1.3 信息化平台建设
无论是大型物业管理公司还是中小型物业管理公司，健全财务管理制度下的信息需求量都是巨大的。以成本控制为例，物业管理公司不仅需要了解各项服务业务所消耗的成本，还需要了解各项固定资产购进或处置所占用的成本，也需要了解公司为开展业务所需投入的人力成本等各方面的信息。在这种情况下，信息化平台的建设对于财务管理工作就显得尤为重要。完善的信息化平台可以为物业管理公司的财务管理工作提供全面的基础数据，并且可以就各项数据进行二次处理，得出预算分析、成本控制、绩效考核等工作所需要的分析数据。
1.4 财务监督机制
由于物业管理行业发展迅猛、时间较短，因此其财务管理状况相对来说较为混乱。要想保障财务管理的健康运行，财务监督机制是不可或缺的。因为物业管理公司所提供的物业服务主要以生活服务为主，其所聘用员工(如保安、保洁等)的综合素质相对来说偏低，流动性也较大，因此对于公司预算执行、成本控制等财务活动的执行更需要由强而有力的财务监督机制来保障。就目前各大型物业管理公司的财务监督机制来看，主要集中于财务内部控制制度的建设，它是囊括物业管理公司各项财务管理活动的主要监督机制。
2 加强物业管理公司财务基础工作的全面化、规范化以及精细化
2.1 全面开展财务基础工作
此处的“全面开展”主要是指上文所述的基础工作应当渗透于每一项财务管理活动当中。以某物业管理公司的信息化平台建设为例，该公司的信息化平台建设以会计核算信息为基础，将信息板块按照财务管理活动划分为数据处理以及信息沟通两个板块。前者是按照录入的会计核算信息对预算执行与成本控制等状况进行及时的掌握，并且利用系统对这些数据进行分析;后者用来为公司内部各个部门之间就与财务活动有关的文件、信息等提供及时沟通的平台。从此案例可以看出，信息系统只有全面覆盖财务管理的每一个部门、每一环节才更加有利于物业管理公司的日常运营。
2.2 提高财务基础工作的规范化
如果没有规范化的操作，这些基础工作就难以高效开展，也就无法保障财务管理的其他工作的顺利开展。以会计核算为例，物业管理公司的会计核算混乱一直都是行业内所讨论的话题，尤其是对小型物业管理公司会计核算规范性的探讨。物业管理公司一方面要在相关会计核算准则的基础下，制定出符合本地区规定的、适合本企业的会计核算规范;另一方面还要加强这些内部规范性文件的执行力度，否则这些文件将成为一纸空文。同样，会计档案管理、信息化平台的使用以及财务监督机制的运行都需要向着“规范性”的方向努力，以创造有序的财务环境。
2.3 逐步实现财务基础工作的精细化
目前，万科、万达等大型物业管理公司已经着手打造企业精细化管理制度，并取得了较好的效果。在规范化的基础之上，财务基础工作精细化强调的是每一工作环节的精细化。以财务监督机制为例，通常情况下，物业管理公司通过设置合理的监督活动来保障各项工作得以执行。但是，由于保安、保洁、维修工等基层员工综合素质偏低，就一些监督活动的理解并不一定准确。比如，公司通过“以旧领新，超量审批”的方式控制用于保洁的拖把、垃圾桶等工具的使用，降低保洁业务所需成本，但是一些保洁人员可能理解为“公司为了防止其不按规定领取工具”而采取的措施，导致消极怠工。此时，公司就相关监督措施予以解释，并制定相关激励机制，在一定程度上能够避免此现象的出现，并且也为公司节约了管理成本，这就是精细化管理的体现。
3 从具体实务看完善物业管理公司财务基础工作的措施
3.1 会计核算
物业管理公司的会计核算主要包括业主的公共水电费、物业管理公司的成本费用、物业管理费、维修基金这4个方面。在具体核算过程当中物业管理公司的会计明细科目设置不科学，导致无法客观地反映公司的业务活动。因此，在日常会计核算中，公司要按照相关会计核算准则要求，结合公司的具体情况，本着能够清晰地反映上述4个方面财务活动的原则，科学设置明细科目。同时，财务人员也要注意记账过程中的细节性问题。比如，记账凭证由谁签章、复核人员在复核时要注意哪些关键地方等，保障会计信息的准确性。
3.2 会计档案管理
物业管理公司首先要重视会计档案管理工作，认识到它对于财务管理工作的重要性。通过学习一些优秀案例，不断建立和完善起会计档案管理体系。一方面，明确公司会计档案的内容和分类。以某中小型物业管理公司为例，该公司按照不同的物业项目、不同的物业服务内容对会计凭证、会计账簿、会计报表以及其他税务审计等资料进行细致的分类，以保证每一物业项目可以及时找到其所需的会计信息。另一方面，规范电子会计档案的管理。很多物业管理公司不重视对电子会计档案的及时备份，导致会计核算信息在丢失或者不当删减后无法找回原始数据。此外，要注意纸质会计档案的保管方式，而不是随意将其堆放在文件柜中。
3.3 信息化平台建设
目前，很多物业管理公司的信息化平台尚在建设当中，尤其是一些中小型物业管理公司。由于物业管理公司属于微利企业，在这个过程中物业管理公司要从成本角度来考虑所要应用的信息化软件以及日常沟通软件。比如，对正在运用的财务管理软件功能进行进一步开发，使其满足公司内部财务管理需要;利用社交软件进行财务管理工作的日常文件传递以及信息沟通等。对于信息化平台较为健全的公司，则要对会计信息的安全性重点关注。不仅要严格规范财务管理软件的使用权限，还要及时对系统进行安全升级。
3.4 财务监督机制
从物业管理公司内部员工组成结构来考虑，内部控制制度与激励约束机制的结合可以较好地保障各项财务工作的顺利进展。内部控制活动的设置要与各项业务紧密结合。比如，一些写字楼地下停车场的收费管理，要通过门禁、刷卡等方式将控制收费人员私自收、拿停车费的现象;维修人员修理发生的更换零件等费用要凭派工单、购买零件的发票等单据报销。同时，激励约束机制则要与内部控制活动相联系，并且要按照控制活动实施的不同群体来制定激励约束措施。
4 结 语
财务基础工作的完善不仅可以保障物业管理公司财务管理工作的高效运行，还可以为整个公司提供健康的财务环境。物业管理公司应当结合自身发展状况，把握全面性、规范性、精细化的原则，在实务中不断完善财务管理的基础性工作，助推公司战略目标的实现。
主要参考文献
[1]王颖.探究物业公司财务管理存在问题与防范对策[J].经营者，2015(1).
作者：姜丽坤
摘要：物业税制度的构建与完善是一个系统工程，分析物业税的法律基础，不仅有利于中国物业税的开征提供依据，也是中国物业税法律制度的构建奠基石。《物权法》的颁布实施为物业税的开征提供了前提条件。《物权法》的立法重心从强调“所有”转为强调“利用”，由此产生了土地使用权与所有权的分离，这是开征物业税的法律基础;而在中国这种特殊的国情下，影响物业税构建法律因素的相关的配套法律制度也成就了中国物业税的法律基础作用。
关键词：物业税;法律基础;法律制度;中国
一、物业税的物权法基础
物业税的法律地位与私有财产的制度确立相关联。私有财产制度受法律保护的程度越高，物业税的法律地位越高;财产的公有制程度越高，私有化程度越低，物业税的法律地位就越低。2007年颁布的《物权法》对私有财产的合法权益提供了强有力的保障，为物业税的构建提供了法律基础。
《物权法》立法重心从“所有”转到“利用”，政府要向不动产所有者征税。市场经济是通过资源的优化配置而实现效益目标的，资源是否能优化配置，不仅取决于资源的占有量，更重要的是要有一套有效的资源配置规则。这种规则主要是通过确定财产的所有权归属，明确财产所有权的主体，从而为资源的交易提供法律基础，而只有清晰界定产权才能为有效率地利用财产创造前提、奠定基础。而《物权法》确定和保护了所有权，有助于实现资源的优化配置。自物权制度产生以来，人类社会就形成了两种各具特色的物权体系，即以“所有”为中心的罗马法物权体系和以“利用”为中心的日耳曼法物权体系。罗马法物权体系由于受个人主义思想的影响，强调所有而非利用;而日耳曼法物权体系受团体主义的影响，强调利用而非所有。罗马法以“所有”为中心的物权体系适应了早期资本主义经济发展的需要，为大多数资本主义国家所接受。在这种物权体系下，物权法注重保护所有权主体的完整性，强调对所有人享有的各项权能进行全面保护。此时，物由所有人进行现实的支配并由其利用，从而导致权利主体对物的所有关系和利用关系趋于一致。然而，所有权仅意味着权利主体对财产的支配、控制状态获得了法律的确认和保障，这一确认本身并不意味着一定能实现物尽其用、促进社会财富的增长。首先，强调仅能由所有人对物加以利用就排斥了他人对物的利用，当所有人不能或不愿利用时，他人亦无法利用。其次，欲使资源最大限度地发挥效用，就必须由最能有效利用资源的人来利用资源。根据经济分析法学派的观点，判断财产权制度是否有效率的一个重要的标准就是财产权是否具有可转让性。财产权具有可转让性，就意味着资源能够流向最能有效利用该资源的主体，从而实现资源的优化配置。在财产只能由所有人利用的情形下，由于所有人不一定就是财产的最佳利用人，并不一定能做到物尽其用，由此产生了所有权权能分离的必要性，即所有人在保留所有权的前提下，将所有权的部分权能分离给他人。此时，所有权获得了一种观念的存在，变成了对物的抽象的支配，但所有人却通过权能的分离使自身的利益获得最大的实现，而非所有人则可以利用所有人的财产组织生产经营，物的效益由此得到充分发挥。与这一现象相伴随的，实际上就是物权法从“归属”到“利用”或从“所有”到“利用”的转变过程。
由此可见，现代物权法除具有界定财产归属、明晰产权的功能外，其重心已转移到最大限度地发挥资源的效用以获得最佳的社会经济效益上来。为了充分利用资源，充分发挥财产的效用，吸收更多的主体利用资源，在一物之上需要设立越来越多的物权形态。在系统地分析借鉴国际物权法的立法理念的基础上，结合中国的实际情况，本着物权法定的原则，中国《物权法》中规定的房地产物权不仅包括了房地产所有权，而且具体规范了房地产用益物权(如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权)、房地产担保物权(如房地产抵押权)等等，从而为中国房地产税制的结构性调整奠定了坚实的法律基础。假如把所有制问题(即什么人能享有什么样的财产权)作为宪法规定的主要内容，那《物权法》的主要内容就不再是什么人可以享有什么样的财产权，而是说，不管你是什么身份，一旦你享有所有权，这种所有权的内容是什么。中国物权立法首先确认和保护了房地产物权和具体权能，在房地产权属界定上从法律上实践了“风可进雨可进国王不可进”这句古老的格言。物业税作为主要针对具有私有财产性质的不动产——土地和房屋征税的一种财产税，以《物权法》出台为前提。只有在将所有权和与财产所有权有关的财产权厘清并纳入法律框架后，物业税征收才能有良好的法律基础。但同时，在中国房产和土地分离的情况下，公民的私有财产权利实际上也分离了，自然也会产生涉及这些权利的冲突。通过《物权法》对涉及房地产的一些权利范围做的明确规定，让权利人知晓自己的具体权益，有利于物业税税基的确立和征管各环节法律制度的配套保障。
二、物业税与配套法律制度
在发达国家和发展中国家内部，物业税的比例有很大差异。影响物业税构建的因素并非只有经济发展水平，同时还取决于很多其他因素。从法律角度看，影响物业税构建法律因素主要是相关的配套法律制度，主要有以下几个方面：
1.物业税与农村土地法律制度
房屋与土地之间具有特殊的依存关系，物业税的基石是土地制度。从内容划分，中国土地制度包括土地所有权制度和土地使用权制度;从范围划分，分为城镇土地制度和农村土地制度。就农村土地制度而言，目前实行的是集体所有加一定年限归农户承包经营的模式。现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税的征税范围仅仅包括城市、县城、建制镇和工矿区，而没有涉及广大农村地区，那么，未来的物业税是否要将农村土地和房屋纳入其调整范围呢?从开征物业税的背景和目的来看，为克服现有房地产税制征税范围过窄的缺陷，并充分体现税收公平原则，物业税应当实行城乡统一征收，但鉴于中国农村土地制度的特殊性和复杂性，应当有所区别。
2.物业税与城镇房屋产权法律制度
根据财产税法的基本原理，具有完全意义上产权的物品是不能整体成为财产税的征税对象的，物业税所调整的应税房产产权必须是清晰完整的，完整的房地产产权又是以完整的土地所有权为基础的。在实行土地私有制的国家，房屋所有权与土地所有权构成一个完整的房地产产权，对房屋与土地统一征收物业税没有法律障碍。但是，中国城镇土地属于国家所有，所谓的房屋“产权人”拥有房屋永久所有权和一定年限的土地使用权，即房地产产权具有不完整性，这就为开征物业税设置了法律障碍。于是，有学者提出将土地和房屋分开征税，土地部分单独征收土地税，房屋部分征收物业税。且不论这种提法是否符合物业税的基本原则和惯例，就其可行性而言也存在许多问题。首先，房屋的载体是土地，两者之间具有“先天一体性”，将土地与房屋分别计税将面临税基评估的困难，一个房产价值的确定与变化，很难区分房屋部分占多少，土地部分又占多少;其次，房屋和土地分别征收不同的税种，不利于税制结构简化，增加了征管环节和征税成本，违背税收效率原则。所以，将房产与土地合并征收物业税是符合财产税发展方向的选择。中国城镇房屋土地所有权问题难以在短期内解决，应把重点放在城镇土地使用制度上。在城镇土地属于国家所有的前提下，房地产开发者是通过批租出让制以支付土地出让金为代价而获得一定期限(一般是四十至七十年)的土地使用权，并随着房屋销售将包括土地出让金在内的税费转嫁给购房者，这将产生两方面的法律后果：一是购房者将一次性承担土地使用年限内的全部土地税费，并有权在剩余年限内使用该房屋所占用土地;二是房屋使用年限与土地使用年限不一致，当土地使用期限届满，购房者将不得不面临土地及其房屋可能被国家无偿收回或重新交纳土地使用权出让金的不利局面。
3.物业税与不动产评估法律制度
中国农村土地法律制度和城镇房屋产权法律制度现状，影响了物业税的征税范围以及征税对象等内容，而不动产评估法律制度则直接关系到物业税计税依据的核定。
现阶段，中国不动产评估主要由政府相关主管部门办理：以建设部为主的房地产评估;国土资源部所属的土地评估;国有资产管理局所属的资产评估。同时，还存在大量盈利性的社会评估机构所作的商业性评估，但完善的不动产价值评估体系尚未形成，主要体现在以下几方面：不动产评估立法严重不足;评估依据缺乏统一性、权威性和强制性，基本上是一些行政规章和行业规范;评估机构多元化，评估人员水平参差不齐;评估市场按行政部门条块分割现象突出;评估技术比较落后等等。很显然，这样的不动产评估体系很难为征收物业税提供统一、准确的房地产评估价值作为计税依据。因此，应加快制定相关的法律法规，构建不动产评估法律制度体系。
参考文献：
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[责任编辑 陈凤雪]
作者：朱德莉
【摘要】物业税的具体开征还面临着困难,理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议,本文从物业税税基评定的理论基础开始论述,列举了设计物业税的众多观点,并认为我国开征物业税应遵从“公平论”、“受益论”和“资源配置论”的指引。在税基评定方面,本文分析了“基准地价说”、“市场交易价格说”、“机构评估价值说”和“认定价值说”的利弊,并认为“认定价值说”较为适合中国的现实国情,提出了物业税的开征应该遵循公平、客观、科学的原则。
【关键词】物业税 博弈 物业税税基评定
2003年10月,中共中央第十六届三中全会通过的《关于完善市场经济体制若干问题的决定》明确指出,“实施城镇税费建设改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关税费”。2007年10月1日起实施的《物权法》为开征物业税提供了法律保障。随着物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等十省市模拟试点工作的进行,物业税又再次被推向风口浪尖。但物业税的具体开征还面临着困难,理论界对开征物业税的制度设计还存在不少争议,本文认为,只有首先解决物业税税基的价值评定问题,才能为开征物业税扫清前期障碍,讨论税制的制度设计问题远比探讨技术操作更为重要。
一、物业税的相关理论
物业税是以土地、已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等为课税对象,要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定税款,而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的变化而变化。“物业”一词是实物与权益的综合体,通常在国外被称为不动产,而在我国大陆则习惯称之为房地产。国内学者对物业税作了一系列的研究,甚至有人认为,物业税就是财产税,也可以称之为不动产税。这些观点的正确与否直接影响到物业税的设计基础。下面,本文阐述物业税和我国现存财产税的关系。
1、物业税是财产税的一种
财产税是整个税收体系的重要组成部分,从概念上来说,财产税是指以纳税人所拥有和支配财产本身(财产的价值或数量)为课税对象的税收统称,包括不动产和动产。相比所得税是对国民生产的流量课税,财产税则是对社会财产的存量课税,其价值并没有参与再生产的循环。财产税以财产的可转让性和可保有性,又可分为财产转让税和财产保有税。
我国现行财产税制中的主要税种有房产税、车船税和契税。物业税也是财产税的一种。物业税的本质的实际内容就是房地产保有阶段的税收。物业税,是针对土地、房屋等不动产征税,要求其承租人或所有者每年按照不动产的价值都要缴付的一定税款。物业税的课税对象是不直接参与流转的土地、房屋等不动产,由不动产的所有或支配人直接承担而很难转嫁。因此,物业税具有财产税的主要特征,属于财产税的范畴。
2、物业税设计的理论基础
一般说来,尽管国内外大多数国家和地区都开征物业税,但是关于物业税的理论基础却存在较大的分歧,主要有“公平论”、“税制完善论”、“财政收入论”、“受益论”和“资源配置论”等观点。
(1)征收物业税的“公平论” 。“公平论”包括普遍征税和平等征税。所谓普遍征税,是指税收管辖权范围内的所有法人和自然人,也即所有有纳税能力的人都应毫无例外地纳税。所谓平等征税,是指所有的纳税人依照其所拥有的不动产价值取得的收入或实际支出等客观因素来确定。税收的公平标准主要是依据能力原则,要求纳税人应当根据他们的支付能力纳税。公平论是税收理论的基础,具有普适性,可适用于物业税。物业税对财产收入的公平调节功能,优于所得税。但是单纯强调物业税的公平说,并不能真正反映物业税的本质和特征。
(2)征收物业税的“税制完善论”。该理论认为完善的现代税制应包括所得税、商品税和财产税这三大体系。税制完善论从税收功能角度来认识物业税,有一定的科学性和实用性。但是,一个税种的设立并不单是为了使税收体制在理论上得到完善而存在,更重要的是该税种的设立所能发挥的作用。因此,单纯的税制完善说也不能反映物业税的本质和特征。
(3)征收物业税的“财政收入论”。税收都具有组织财政收入的功能和作用,对土地、房屋等课征物业税,是为满足财政支出需要,而筹集国家财政收入。依照国际通行的做法,物业税是地方财政收入的主要来源。而在我国现行税制下,中央税收比例较大,地方税收较低,使得地方政府的收入主要是通过土地出让金取得,这在一定程度上加剧了地方政府的短期行为问题。该理论认为物业税的开征实际上是把一部分的一次性收入变成了长期现金流,增强了政府收入的长期性,激励地方政府做出更有利于地方经济发展的决策。
(4)征收物业税的“受益论”。物业税“受益论”出现在20世纪60年代,是指以税收主要为纳税人服务,即完全用于地方公共服务的提供,并没有带来福利的损失。受益论的观点主要建立在两大假设的基础上——“用脚投票”和“城市土地利用分区”。在这种理论下,住户不会因物业税的征收或提高调整其房屋消费,个人按照对住房和公共服务的偏好选择居住地区,配置到公共部门的资源是有效的,因为财产税每年列支的税费,相当于支付地方公共服务的成本。
(5)征收物业税的“资源配置论”。征收物业税的“资源配置论”是建立在征收物业税的作用方面来论述的。这种观点将物业税作为国家宏观调控的一种手段,期望通过征收物业税达到合理配置土地等资源的作用,促进社会公平,优化资源配置。这种观点需要国家在研究现行已经开通和征收房地产使用税费的基础上,合理计算并重新设计部分税种,达到科学管理的目的。综上,在各种有关理论的争论中,本文比较倾向于“公平论”、“受益论”和“资源配置论”。物业税的实施,必须以实现公平为基本目标,并体现地方政府公共服务的提供程度,这对地方政府向服务型政府转变是非常有现实意义的。
3、开征物业税的意义
在市场经济条件下,国内外的相关成功经验表明,房地产市场的健康发展离不开高效完备的税收制度。建立“宽税基、少税种、低税率”的税制体系已被国际证明为有效的市场调控的手段。我国现行房地产税制的诸多弊端难以适应市场经济条件下房地产健康、有序发展的需要,而开征物业税则是解决这一问题的必然选择,也是我国新一轮税制改革的重要内容。
我国现行房地产税收制度,存在税权划分不清、税种设置不完整、计税依据和征收范围不合理、税收政策不统一、配套的辅助制度不健全等问题。完善税收体系工作,需要多个部门的共同协作和努力。本文期望以研究物业税开征为契机,对设计适合我国税收体系的税基价值评定进行初步研究。
4、物业税税基评定中的“中国特色”
税基即“课税基础”,具体有两种含义:一是指某种税的经济基础,例如流转税的课税基础是流转额,所得税的课税基础为所得额,选择税基是税制建设上的一个重要问题,选择的课税基础宽,税源就比较丰富,调控的力度也会比较大;二是指计算交纳税额的依据或标准,即计税依据或计税标准,包括实物量与价值量两类。
对于物业税的税基评定来说,课税基础应该是纳税人所拥有的“物业财产”。中国《民法通则》第5章第1节对所有权进行规定时,就使用了财产所有权概念。此处的财产,其实指的就是从法学角度所理解的物的概念。但我国《担保法》第34条规定的财产,既包括物,也包括土地使用权等权利;中国《继承法》第3条规定的个人财产,同样既包括物,也包括著作权、专利权等权利。这说明在中国现行法律中财产既可以指客体又可以指对客体的权利。所以说,物业税的税基评定就是对征税客体和对客体的权利的价值评定。中国法律中对财产这个概念的解释,为物业税的税基认定范围扫清了一个具有中国特色的障碍——土地的国有性质。
2、税基评定价值应当对物业交易价格有引导作用
在价值和价格两个词越来越被混用的今天,我们不得不重述价值和价格的区别:价格是价值的外在表现形式,是随价值上下波动的,偶尔会偏离价值较远。因此,价格和价值两个词绝对不应混用。物业税税基评定的一大使命就是税基认定价值应当对物业交易价格有引导作用。因此,税基评定是对征税客体“价值”的认定,这同样符合物业税征收的“公平论”,剔除了市场价格的非理性因素。
3、由公立机构负责税基评定更加符合中国国情
物业税税基评定的路径选择就是指税基评定的途径——是通过中介机构以及公立机构来实现。根据国内外的研究结论和上述分析,本课题认为物业税税基评定还是宜选用公立机构,理由有以下几方面。
(1)从利益相关者博弈过程来看,公立机构能够更平等的完成制衡职责。由物业税的利益相关者分析,其构成各方属于社会的“强势群体”,如果由社会中介机构评估税基,则中介机构的性质和“唯利是图”的经营模式注定很难完成在整个机制中的制衡作用,最后很可能沦为某一利益集团的附属物。如果由国家公立机构完成税基的评定工作,能够保证各个利益集团力量的对等,很好地完成制衡任务,并保护纳税人的利益。因此,本课题研究认为,物业税税基评定应该由公立机构完成,或者即使不由公立机构完成,也应该由公立机构履行对中介机构的指导和复核职能,促使中介机构行为的规范化,并在纳税义务人在税基评定方面产生税收争议的时候,提供一个“认定”之所。
(2)从公立机构的性质和财力保障来看,更能够保证税基评定的公允性和准确性。公立机构由国家授权成立,其组织形式较为规范,财力有保障,可以公允独立地完成税基评定工作。从税基评定机构的长远发展来看,其还能从工作中促进评定方法的改进,进而引导评估中介行业的发展。世界上许多国家的税基评定都是由公立机构完成的。例如英国开征的住房财产税,其住宅房产的价值是由其国内政府的内设部门进行评定的,美国各地政府也都拥有自己独立的房地产评定部门。另外,我国香港特区政府则成立了差饷物业估价署从事专门评定工作。
(3)从全国物业税征收体制来看,税基评定宜采用分级管理的方式,使税基评定机构与税务部门层层对应。考虑物业税征收的可操作性,物业税税基评定和救济机制宜采用分级管理方式与税务部门层层对应。例如县级物业税征收的税基价值评定工作应由县级税基价值评定机构完成,市级物业税征收的税基价值评定工作应由市级税基价值评定机构完成,税收救济应使产生税基价值评定争议的当事方可以向上级税基价值评定机构反映。如果采用中介机构评估税基价值的方式,则税基评定争议必须向公立机构提出申请,以保证争议救济的公正性和严肃性。
本文认为,我国物业税的开征肩负着促进资源利用效率、完善税制的重要职责,应该遵循公平、客观、科学的原则,对物业税理论的研究也应是长期的。本文从物业税税基评定的理论基础和路径选择提出了部分看法,期望通过对制度的研究,促进物业税的早日出台。
【参考文献】
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(责任编辑:胡冬梅)
作者：郑立伟 尹 红
第一章：物业管理基本概念
1.物业的概念：是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备，配套设施相关场地区性等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。
2.物业的特征：(1)固定性 (2)耐久性(3)高值性 (4)多样性 (5)权益性
3.物业管理的概念：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生各程序的活动。
4.物业管理的特征：覆盖面广，服务性强，专业性强，业主处于主导地位，物业管理与社区管理相结合。
5.物业管理的工作内容：物业的接管验收，物业管理方案和制度的制定，客户服务管理，房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理服务，安全服务，环境保洁与绿化美化管理，综合经营服务
6.物业管理的过程：验收接管物业，签订物业服务合同，履行服务合同，终止合同做好交接
7.物业管理的基本原则：权责分明原则，业主主导原则，服务第一原则，统一管理原则，专业高效原则，公平竞争原则，收费合理原则，依法行事原则。
8.物管员的职业道德：遵纪守法爱岗敬业，工作认真尽职尽责，诚实守信热情服务
9.物管员的专业知识技能：具有现代物业管理专业知识，具有物业管理专业技能，掌握现代管理手段
10.物管员的个人素质：具有较强的语言表达和沟通能力，具有良好的心理素质和个人形象，拥有健康的体魄。
第二章物业管理机构基本知识
1.物业管理企业的分类：按投资主体分类：全民所有制企业，集体所有制企业，民营企业，股份制企业，合资、合作、外资企业;按资本组合方式及出资人承担的责任分类：公司式企业，合伙企业，独资企业。
2.业主的权利：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务(2)提议如开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议(3)提出制定和修改业主公约，业主大会议事规则的建议(4)参加业主大会会议，行使投票权(5)选举业主委员会委员并享有被选举权(6)监督业主委员会的工作(7)监督物业管理企业履行物业服务合同(8)对物业共用部位，共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权(9)监督物业区有部位，共用设施设备专项维修资金的管理和使用(10)法律、法规规定的其他权利。
一、单项选择题(每题1分，30题，共30分)
1、物业与不动产、房地产概念在使用上的区别在于“物业”一词侧重的是()。
C、房屋的使用、服务与管理D、物质实体和依托于物质实体上的物业
2、因为物业管理具有()，所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境协调一致。
A、稳定性B、固定性C、耐久性D、多样性
3、物业管理企业的根本任务和基本属性是()。
A、维修B、管理C、经营D、服务
4、物业管理公司的()是负责物业维修及设备运行的技术管理部门。
A、工程部B、管理部C、产业部C、租赁部
5、物业管理区域内第一套房屋交付业主使用()可以召开第一次业主大会或业主代表大会。
A、满一年B、满两年C、一年以内D、两年以内
6、根据《物业管理企业资质管理办法》物业管理三级资质企业需要有()万元以上的注册资本。
A、10B、50C、100D、150
7、作为全国物业管理示范小区，物业管理企业的零修及时率应达到()。
A、95%B、100%C、90 %D、 98%
8、与住宅小区房屋所有权多元化相对应的是住宅小区公用设施设备的()。
A、多样化
B、私有化C、社会化D、系统化
9、智能化建筑至少应具备5大要素：楼宇自动化系统、保安自动化系统、消防自动化系统、办公自动化系统及()。
A、服务自动化系统B、通信自动化系统
C、监控自动化系统D、信息自动化系统
10、《普通住宅小区物业管理服务等级标准》要求一级服务每年至少向业主征询一次对物业服务的意见，而且满意率应该达到()。
A、80%B、90%C、95%D、98%
11、业主和物业管理企业之间的法律关系是典型的()的法律关系。
A、民事性质B、行政性质C、不平等主体之间D、有隶属关系的主体之间
12、物业管理企业建立的“首问制”不适用于客户()。
A、投诉接待B、投诉回访C、问询接待D、报修接待
1A、房屋的不可移动性B、房屋从开发、经营到使用、管理的全过程
13、物业管理公司在接待客户办理入住手续时。首先要()。A、与客户填写有关材料B、核对客户资料C、陪同验房D、向客户交接钥匙
14、在第一次业主大会会议上，物业建设单位应当作出关于()的工作报告。A、竣工验收B、接管验收C、早期介入D、前期物业管理
15、重大的物业管理措施应当由()审议决定。A、业主委员会B、业主大会C、居民委员会D、接到办事处
16、为完成某项任务或采取某种行动或实现拟定目标、要求及相应的办法、步骤、措施、时限等所形成的文字资料是()。A、通知B、计划C、报告D、资料
17、在客户来电投诉完毕后，物业管理员应对来电者要()。A、多做解释B、表示感谢C、承认错误D、积极辩解
18、业主大会作出的决定，应当告知相关的()。A、派出所B、工商局C、居民委员会D、街道办事处
19、房屋租赁合同必须依法()。A、进行价格备案B、办理登记C、通过检查D、尽心公正 20、房屋渗漏水项目维修后，在()天后回访。A、第一个雨天后B、第一天C、第二天D、一周后
21、由于物业管理档案资料的管理具有()的特点，所以要对物业管理程序的各个环节都进行及时性、经常性、完备性的记录。A、局限性B、静态性C、动态性D、技术性
22、物业管理的任务是突出()二字。A、服务B、管理C、经营D、维护
23、有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物有自然磨损，收益能力低于新落成的同类建筑物，这样的写字楼属于()。A、甲级写字楼B、乙级写字楼C、丙级写字楼D、智能写字楼
24、以下对物业管理员仪表仪容要求不正确的是()。A、女士不得化妆B、不得佩戴规定以外的饰品C、不得留长指甲D、不得将手放在兜内
25、物业服务企业接待客户报修，一般应由()填写《维修服务任务单》A、工程维修人员B、客户接待人员C、工程部门负责人D、保修客户
26、中型写字楼的建筑面积一般在()万平方米之间。A、1—3B、1—5C、2—3D、2—5
27、对于客户的电话投诉、书面投诉、当面投诉、接待投诉的物业管理人员都应该()。A、承担责任B、解决问题C、立即表态D、详细记录
28、负责对物业服务企业资质进行审批和动态管理的部门是()。A、房地产行政主管部门B、建设单位
C、业主委员会D、工商行政管理部门
29、全国第一家物业管理公司在()诞生。
A、北京B、天津C、深圳D、广州
30、物业管理人员接待客户时，正确的的做法是()。
A、虽然没有听明白客户的问题，可以按自己的理解和判断进行处理。
B、有客户来访时，把手中的工作先干完，再接待客户处理其事宜
C、在客户未讲完自己的意思时，已经了解到其意思，为节省时间，礼貌地打断客户的讲述，以加快办事速度
D、客户讲话时注意听，目视客户
二、多项选择题(每题1分，20题，共20分)
1、物业管理企业应根据业主和使用人的委托和要求，不断地()，从而不断的提高服务质量。
A、改进服务态度B、创新服务办法C、扩大服务范围D、开拓服务项目
2、下列阐述是正确的有()。
A、业主是物业的主人B、许多业主组织为业主委员会
C、物业的产权是物业管理权的基础D、物业管理权是物业管理中的根本问题
3、建设部对住宅小区物业管理服务质量的具体要求中，必须达到98%以上的指标有()。
A、房屋完好率B、群众满意度C、零修及时率D、各种费用收缴率
4、写字楼商务中心应配备一定的现代化办公设备，这些设备主要有()。
A、电视机、电话机B、计算机、打印机
C、传真机、中英文处理机D、装订机、投影仪
5、工业区环境污染的类型有()。
A、水体污染B、固体废弃物污染C、空气和噪声污染D、电磁波污染
6、工业产房和仓库的服务，主要是做好各项保障工作，包括()。
A、供应保障B、环境保障C、售后服务保障D、工作条件保障
7、在法律允许的范围内，居民对自己拥有产权的房屋可以()。
A、租B、出售C、抵押D、赠与
8、客户入住之前，物业管理企业应当()。
A、统计每个客户应当缴纳的物业服务费用 B、按规定建立专项维修资金专用账户
C、再次检查客户的房屋内部清洁情况D、将准备好的文件和配套物品按户装袋
9、公共商业场所楼宇的管理者在选聘承租商时，要了解()。
A、承租人的信誉B、承租人的财务状况
C、承租户需要的服务D、承租户的促销
10、物业管理人员遇到客户有不礼貌的言行时应()。
A、婉言解释B、对其进行批评
C、与其争辩，分清谁是谁非D、向领导汇报
11、物业管理档案的特点包括()。A、任意性B、基础性C、动态性D、次要性
12、根据《物业服务收费管理办法》，我国物业服务收费应当实行()。A、政府制定B、政府指导价C、市场调节价D、业主委员会定价
13、物业服务费用的收取和使用应该遵循()的原则。A、专款专用B、依法收费C、有偿服务D、随时浮动
14、业主大会会议可以采取哪两种形式召开()。A、集体讨论B、书面征求意见C、业主委员会发起D、经20%的业主提议召开
15、商品租金也称为理论租金，是由成品租金利润再加上下列哪些因素构成()。A、管理费B、税金C、保险费D、地租
16、下列符合全国物业管理示范项目的申报条件的是()。A、未发生过经主管部门确认属实的重大投诉B、物业管理企业已建立各项管理规章制度，且该企业无重大责任事故。C、取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范单位项目”称号1年以上D、住宅区、工业区建筑面积8万平方米，别墅2万平方米，大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上，入主率或使用率85%以上。
17、物业管理的相关机构有()。A、工商、税务B、供电、供水、有线电视等C、物业建设单位D、房地产行政主管部门
18、写字楼的物业管理方式有()。A、委托服务型B、内部福利型C、自主经营型D、多种经营型
19、根据《公司法》规定，有限责任公司应设立()。A、股东会B、董事会C、监事会D、职代会 20、物业管理的介入有哪几种()。A、预备介入B、早期介入C、前期介入D、后期介入
三、简答题(2题，共15分)
1、物业管理常见的客户投诉的类型有哪些?作为一个物业管理从业人员，应如何处理客户投诉，任选一种类型进行说明。(8分)
2、在选择写字楼承租户时要考虑哪些因素?(7分)
四、情景分析题(每题10分，2 题，共20分)
1、幸福里物业管理公司管理的心益小区开始办理入住手续，业主采爱女士按照入住通知书上的要求准备好了办理入住手续所需要的资料，并赶到了办理手续现场，幸福里物业管理公司应当如何为采爱女士具体办理入住手续?(可画图表述)
2、王小姐是飞宇物业公司清雅小区的一名物业管理员，有一天，王小姐接到了供水
部门的停水通知。假如你是王小姐，请你出一份停水通知告知业主。
五、案例分析题(1题，共15分)
案例：开元国际管理的某小区5栋的一位业主来到物业管理处投诉，反映他家楼上有人养鸡。每天天不亮鸡就打鸣，严重影响正常休息，使其老年冠心病加剧，要求管理处马上出门面处理。请结合日常客户接待及客户投诉接待的有关知识，解决该问题。
物业管理常识
目 录
一、物业管理的基本概念 ........... 错误!未定义书签。
1、物业 ........................ 错误!未定义书签。
2、物业的分类 ................... 错误!未定义书签。
3、物业管理..................... 错误!未定义书签。
4、物业管理的目的 ............... 错误!未定义书签。
5、物业管理的性质 ............... 错误!未定义书签。
6、物业管理与传统的房地产管理的区别错误!未定义书签。
7、物业管理的基本特点 ........... 错误!未定义书签。
8、物业管理的作用 ............... 错误!未定义书签。
9、物业管理中三大服务 ........... 错误!未定义书签。
10、物业管理的十大概念 .......... 错误!未定义书签。
二、物业管理的产生与发展 ......... 错误!未定义书签。
1、物业管理的起源 ............... 错误!未定义书签。
2、物业管理在我国的产生 ......... 错误!未定义书签。
3、物业管理的发展趋势 ........... 错误!未定义书签。
三、物业管理的基本环节 ........... 错误!未定义书签。
1、物业管理的策划阶段 ........... 错误!未定义书签。
2、物业管理的前期准备阶段 ....... 错误!未定义书签。
3、物业管理的启动阶段 ........... 错误!未定义书签。
4、物业管理的日常运作阶段 ....... 错误!未定义书签。
四、物业管理的基本内容 ........... 错误!未定义书签。
1、房屋管理..................... 错误!未定义书签。
2、消防管理..................... 错误!未定义书签。
3、治安管理..................... 错误!未定义书签。
4、空调管理.....................
5、电梯管理.....................
6、供电管理.....................
7、给排水管理 ...................
8、环境卫生管理 .................
9、绿化管理.....................
10、 车辆道路管理 ...............
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物业管理基础培训
物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其相关的设备、设施和场地。
1、 物业的分类
(1) 居住物业：如小区、公寓、
(2) 商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心 (3) 工业物业：工业厂房、仓库 (4) 其它用途物业：医院、学校
2、 物业管理
物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
3、 物业管理的目的
物业管理的目的是为了发挥物业的最大使用功能，使其保值增值、并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。
4、 物业管理的性质
社会化、专业化、企业化、经营型。 (1) 社会化
是指它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到一个总管家;同时也为政府各管理职能部门找到了一个社会总代管。 (2) 专业化
是指由专门的物业管理企业通过委托合同的签定，按照 产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。物业管理企业有专业的人员配备;专门的组织机构;专门的管理工具设备;有科学、规范的管理措施与工作程序;运用现代管理 科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。 (3) 企业化
指的是通过组建物业管理企业对物业实行企业化的经营服务管理过程。其核心是按照现代企业制度组建物业管理企业并运作。 (4) 经营型
物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它推行的是有偿服务、合理收费。
5、 物业管理与传统的房地产管理的区别 管理体制不同 管理内容不同
所关房屋的产权结构不同 管理机制不同
6、 物业管理的基本特点 (1) 业主自治自律
首先，业主对自己的财产负责，具有和行使管理权，这是业主的自治。其次，在整个物业的使用过程中，全体业主之间还存在着相互之间的邻里关系，既有全体业主共同利益，即公众利益;又有单个业主各自的利益。公众利益和单个业主利益间有时会发生矛盾，因此，要正确处理好这两者之间的关系。很显然，单个业主的利益要服从公众利益。 (2) 业主自治自律有两个关键环节
首先，要有一个全体业主共同遵守的业主公约，以此来指导、规范、约束所有业主和使用人的行为，使之共同地自觉地维护公众利益和公共环境。业主公约是所有业主和使用人自律的保证，也是实行业主自治的前提。其次要成立业主委员会，代表广大业主的利益来管理整个物业，负责选聘物业管理企业，对物业的管理提出具体要求，以合同的形式委托物业管理企业实施物业管理，承担管理责任，协调和监督物业管理企业的具体工作。业主委员会对物业管理企业具有选聘权和解聘权是业主自治的关键。 (3) 物业管理企业的统一专业化管理
物业管理涉及到方方面面，有各种各样的矛盾和关系需要协调和处理 ，各项管理工作专业性、技术性又强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理成本费用就必须对物业实行统一专业化的管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。
7、 物业管理的作用
(1) 可以延长物业所有年限及确保其功能的正常发挥。
(2) 能为业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境。 (3) 有利于提高城市管理的社会化、专业化的程度。 (4) 完善的物业不单是使物业保值，而且可以使物业增值。
8、 物业管理中三大服务 (1) 常规性服务。
这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理企业向所有住用人提供的最基本的管理和服务。 (2) 针对性专项服务
这是指物业企业为改善和提高住用人的工作、生活条件面向广大住用人，为满足其中一些住户群体和单位需要而提供的各项服务工作。 (3) 委托性特约服务
特约服务是为了满足物业产权人，使用人的个别需求而提供的服务，通常是指在物业管理委托合同中未要求，物业管理企业在专项服务中也未设立，而物业产权人，使用人有提出该方面的需求，此时，物业管理企业应在可能的情况下，尽量满足其需求，提高特约服务。如小区内老年人的护理，接送子女上学，照顾残疾人的上下楼梯，为住用人代购生活物品等。
9、 物业管理的十大概念 (1) 零干扰服务 (2) 氛围管理 (3) 个性化服务 (4) 管理报告制 (5) 产学联手 (6) 一拖N管理 (7) 打分制 (8) 一卡制
(9) 噪音等约束性管理 (10) 首问负责制
物业管理的产生与发展
1、 物业管理的起源
物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时有一位名叫奥克维娅.希尔的英国女士为在其名下出租的物业制定了一套行之有效的管理办法要求称租人严格遵守,出人意料地取得了成功,不仅有效地改善了居住环境而且还使业主和承租人的关系由原来的对立变得友善起来,首开物业管理之先河。
香港的物业管理香港的物业管理源自英国，二十世纪六十年代，为管理屋村，政府和团体开始从英国引进物业管理人才、管理理论和方法。
2、 物业管理在我国的产生
我国的物业管理于80 年代由沿海地区逐渐兴起。
1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司正式成立。
1989年9月在大庆市召开了第一次全国住宅小区管理工作会议，正式把小区管理工作提到议事日程，并开始着手制定住宅管理规章与管理工作的考核表准。
1990年建设部发出了《关于在全国开展住宅小区管理试点工作的通知》，并在沈阳召开了全国住宅小区管理工作试点第一次会议，再全国部署开展住宅小区管理试点工作。
接着又颁布了《全国文明住宅小区标准》。
1992年建设部发出了[[全国城市文明住宅小区达标考评办法]]和《关于印发〈全国文明住宅小区达标考评实施细则〉的通知》。
1993年4月在广东省番禺市召开了全国物业管理专题研讨会。建设部又连续发布了〈〈城市住宅小区竣工综合验收办法〉〉等一系列法规文件。
1993年4月建设部颁布了33号令，即〈〈城市新建住宅小区管理办法〉〉，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式。由物业管理公司统一实施专业化管理”。
1996年2月国家建设部、计委联合颁发了〈〈城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法〉〉，为规范物业管理服务的收费行为，维护国家利益和物业管理单位及物业产权人、使用人的合法权益，促进物业管理事业的健康发展又向前买出了一大步。
1996年9月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了〈〈关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知〉〉，为全面提高物业管理人员的素质，规范物业管理行为提供了保证。
2003年9月1日全国《物业管理条例》的施行。
3、 物业管理的发展趋势
1).规模化、集约化是物业发展的方向。 2).信息化、多元化是发展的必然趋势。 3).市场化、双向选择是物业发展的必然结果。 4).规范化、标准化是物业管理发展的坚实基础。 5).创品牌、树形象是物业发展的基本要求。 6).法制化、依法管理是物业管理发展的最终目标。
物业管理的基本环节
物业管理是房地产开发的延续和完善，根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，按先后顺序分4个阶段介绍物业管理工作的基本环节：物业管理的策划阶段;物业管理的前期准备阶段;物业管理的启动阶段;物业管理的日常运作阶段。
1、 物业管理的策划阶段
这一阶段包括物业管理的前期介入;制定物业管理方案;选聘或组建物业管理企业。
(1) 物业管理的前期介入
物业管理的前期介入是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段(项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段)就参与介入，从物业管理运作的角度对物业的环境布局、攻能规划、楼宇设计、材料选型、配套设施、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等方面提供有益的建设性意见，把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关，以确保物业的设计和建造质量，为物业的投入使用后的管理创造条件，避免出现管理混乱的局面。 (2) 制定物业管理方案
前期介入的同时，就应着手制定物业管理方案，主要内容有： ● 物业基本概况
● 物业公司简介及管理优势 ● 质量方针及管理目标 ● 物业管理模式计划 ● 机构设置 ● 工作方案
※ 前期介入工作 ※ 管理规章制度制定 ※ 文件资料的管理 ※ 人员培训
※ 质量保证措施 ※ 依法管理大厦物业 ● 管理费用测算
● 物业管理物资配备计划 ● 提请委托方解决的事项
(3) 确定管理档次
根据物业类型、功能，规划物业消费水平，确定物业管理的档次。物业管理的档次必须与物业本身的档次相匹配。 确定服务标准; 财务收支预算。
包括：依据政府的有关规定，根据物业管理服务的标准，进行费用测算，确定各项目的收费标准及支出预算;进行费用分摊;建立完善的能有效控制管理费用收支的财务制度。 (4) 选聘或组建物业管理企业
2、 物业管理的前期准备阶段
物业管理的前期准备工作包括物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制;物业管理人员的选聘与培训;规章制度的制定;物业的租售4个基本环节。 (1) 物业管理企业内部机构的设置与拟定人员编制
企业内部机构及岗位要依据所管物业的规模和特点灵活设置。其设置原则就是使企业的人力、物力、财力资源得到优化高效配置，建立一个以最少人力资源而能达到最高运营管理效率的组织。岗位设置和职能安排既要分工明确，又要注意各部门之间的衔接配合，并最大限度的减少员。
(2) 物业管理人员的选聘和培训
岗位培训是对物业管理人员的业务培训，及物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到的水平和上岗资格的确认，这也是物业管理专业化和现代化的要求。选聘得人员一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。招聘得人员应由富有经验的专业人员进行培训，培训的时间应选在开展管理工作前3—6各月为佳;培训的内容根据设置的岗位要求考虑;培训的重点是各部门的负责人及骨干;培训的目的以胜任所担负的工作为主。 (3) 规章制度的制定
首先，在业主委员会成立之前，根据物业的特点和外部环境，根据政府的有关规定有针对性的编写业主公约，其次制定管理文件。如各项守则，管理规定，各级员工岗位职责及工作规程，建立正常高效的企业运作的内、外部管理制度，并在实践中逐步补充、修改和完善。
物业管理的四大公共管理文件，包括《物业管理服务协议》、《管理公约》、《业主公约》及《业主委员会章程》。 (4) 物业租售的代理
物业管理企业在具备相应的资格后，可介入物业的租售工作，特别是租赁工作，合理确定租赁价格，制定规范化的租赁合同，明确双方的承诺，正确处理业主、租房者和管理企业之间的关系，维护各方的正当合法权益。
3、 物业管理的启动阶段
物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收、用户入住、产权备案和档案资料的建立、首次业主大会的召开和业主委员会的成立4个基本环节。 (1) 物业的接管验收
①. 物业验收是对已建成的物业按设计施工质量标准进行检验的重要环节，是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要环节。验收中应注意以下事项：
②. 验收中发现房屋单项验收前即应组成管理单位参与验收。 ③. 问题明确记录在案，督促施工单位整改。
④. 在验收中应当有管理单位对物业施工质量情况参与意见。
⑤. 在保修期间，开发单位应与管理单位签订保修实施合同，明确保修项目内容、进度、原则、责任、方式等。 ⑥. 移交工作应办理书面移交手续。
⑦. 开发单位应向管理移交整套图纸资料，以便今后管理、维修、养护。 ⑧. 物业验收与接管的中心环节是质量验收。 (2) 住户入住
住户入住时首先要签定物业管理委托合同、业主公约。为了能有一个良好的开端，物业管理企业需要做好：
①. 通过宣传使用户了解和配合物业管理工作。采用多种宣传手段和方法，向用户宣传。发放《用户手册》、《用户须知》。《用户手册》全面详尽的反映出用户应遵守的管理规定，同时也告知用户物业管理企业所能提供的服务项目。 ②. 配合用户搬迁。既要热情服务，又要让用户意识到积极配合物业管理企业，共同维护舒适的工作和生活环境，遵守物业管理的有关规定。a、清洁卫生b、协助用户搬迁c、指挥交通。
③. 做好用户搬迁阶段的安全工作。用户搬迁一般时间比较集中，此时得人身安全、财产安全应引起特别关注。 ④. 加强对用户装修的管理。 (3) 产权备案和档案资料的建立 ①. 产权备案
房地产的产权备案和权属登记是不同性质的工作，权属登记是政府行 政部门的行业管理，产权备案是物业管理中十分重要的一个环节。根据国家规定，产权人应按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定范围行使权利，并承担相应的义务。物业中的公共设施和房屋公共部位，是多个产权人共有的财产，其维修养护费用应由共有人按产权比例分担。 ②. 档案资料的建立
档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。业主或租户入住以后，应及时建立他们的档案资料，如业主姓名、家庭人员情况、工作单位、联系电话、身份证号码等、物业的使用情况等。物业的档案资料是对前期开发成果的记录，是以后实施物业管理时工程维修、配套、改造必不可少的依据，是更换管理企业时必须移交的内容之一。
(4) 首次业主大会的召开和业主委员会的成立
4、 物业管理的日常运作阶段 (1) 日常综合服务与管理
①. 循章遵制，全面履行物业管理企业的职责。
②. 不断加强队伍的敬业教育和强化住户至上、服务第一的意识。 ③. 应急措施、特殊情况处置办法的制定贯彻。 ④. 巡回检查与定期检查相结合，认真整改积极主动的提高管理服务水平和完善设备等硬件。 (2) 系统的协调
物业管理的基本内容
物业管理的基本内容有的按服务的性质和提供的方式分为：常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。其依据是社会化、专业化、企业化、经营型的物业管理实质是一种综合的经营性管理服务，融管理、经营、服务于一体，在服务中完善经营与管理。也有按照实现物业管理的总目标和工作内容分为相互区别的内容：
1、 房屋管理
房屋管理是物业管理的基础，离开房屋建筑及业主或住户，物业管理就失去了为服务的对象。房屋管理的主要内容包括：
(1) 房屋结构的完整与完好的维护。 (2) 房屋造成损坏的鉴定、赔偿与修复。 (3) 房屋装修的审批与控制。
(4) 房屋使用的登记制度(单位、人员等)。 (5) 房屋锁匙的登记、发放、收回、更换。 (6) 建筑内外的标志广告管理 。
2、 消防管理
消防工作在物业管理工作中有着头等重要的地位。消防工作有了失误，物业财产将受到极大的破坏与损失，甚至会全部毁与一旦而祸及左邻右舍，给社会带来极大的不安定因素。消防管理的主要内容有： (1) 贯彻国家和地方政府的消防法令。
(2) 消防宣传教育。首先，通过对消防放法规的宣传，增强每个人的消防意识和社会责任感。其次，普及消防知识。包括各种放火知识、灭火知识和紧急情况下的疏散与救护知识。消防宣传形式可采用消防轮训、张贴消防警示、发放消防须知等。
(3) 建立高素质的专群结合的消防队伍。专职消防管理人员，其主要任务进行消防值班、消防培训、消防器材的管理与保养和协助公安队的灭火工作。义务消防队起主要工作是预防工作。消防训练。
(4) 制定消防规章制度。消防制度主要包括消防岗位责任制度、消防值班制度、消防档案管理制度。防火规定主要有：消防设施、设备的使用、维护、管理规定;公共通道、楼梯、出口等部位的管理规定;房屋修缮和装修中明火使用规定;电气设备安全使用规定;易燃、易爆物品的安全存放规定等。 (5) 消防设施、器材的配备与管理。消防设施、器材包括：灭火器、消防栓、自动喷水灭火系统、火灾自动报警系统(区域报警系统、集中报警系统、控制中心报警系统)。消防设施、器材的管理主要负责消防设施、器材的日常管理、保养和维修。通过专人定期的巡视、检查、保养和发现问题的及时维修，确保各类消防设施、器材随时处于完好状态。
(6) 坚持每天一至数次的巡回检查及节假日、重大活动日的全面检查。 (7) 紧急情况下的疏散。
3、 治安管理
治安管理是物业管理管理企业为防盗、防破坏、防流氓活动、防意外突发事故而对物业进行的一系列管理活动。其主要内容有： (1) 建立健全物业安全保卫组织机构。 (2) 制定和完善各项治安保卫岗位责任制。
(3) 根据治安区域大小和当地社会治安情况配备相应的保安员，实行24小时值班制度。
(4) 建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标。作到点、面结合。 (5) 完善区域内安全防范设施，安装防盗报警系统，防盗锁等。 (6) 联系区内群众，建立联防联保制度、通行证及来往登记制度。 (7) 建立保安登记记录，在当地公安派出所的指导下搞好治安工作。 (8) 加强区域内车辆的安全管理。
4、 空调管理
空调系统随着经济发展和人民生和水平的提高而成为现代建筑不可分割的组成部分，目前采用的空调基本上是窗式、分体和中央空调。日常工作中空调系统基本工作内容是：
(1) 空调设备的新装、改装及线路用电负荷的选定。 (2) 保证空调设备系统的正常运行及养护。
(3) 作好空调设备系统的投诉、排故、定期检查维修、突发故障的应急排除。 (4) 空调设备耗电的计量、记录、收费。 (5) 空调设备的年检
(6) 空调设备的节能运行与经济运行。
关于窗式空调与分体空调的安装问题，应注意： 供电设备的承受能力。 安装位置及配件。 噪音影响、排水影响。
5、 电梯管理
电梯已成为高层建筑不可缺少的交通工具，电梯的正常安全运行与人们的生命财产有着密切关系，在物业管理中对电梯的管理主要是运行安全的管理和维修养护的管理其主要内容是：
(1) 根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标，制订电梯安全运行和维修保养的规章制度。
(2) 对电梯运行人员和维修人员进行业务培训，坚持劳动主管部门的资质审查持证上岗。
(3) 除电梯的日常保养维护外，电梯的故障修理必须由劳动主管部门审查认可的单位和人员承担。
(4) 高度重视电梯的安全年检工作。
(5) 电梯运行管理中发生任何故障时，要首先救护乘客出梯。
(6) 必须坚持定期检查、维护保养工作计划，健全电梯设备档案及修理记录。 (7) 电梯钥匙要有专人管理，停梯必须出通知告示。 (8) 使用货梯要制定收费标准。 (9) 要记录电梯的耗电量。
(10) 保持机房、通道、轿厢的清洁。 (11) 电梯主管人员要具备一定学历并有丰富的专业知识及技能。
(12) 要加强对住户的安全教育，制定“乘梯须知”并悬挂或张贴在轿厢内。
6、 供电管理
电能是现代社会物质系统运转的基本能源，目前，供电方式主要有两种：一种是供电部门直接把电力送到用户单位，另一种是供电部门把高压电送到小区变电站再送到各用户单位。物业管理单位从配电室开始负责对用户供电，供电的重点是：供电安全、正常供电、故障修复、应急处理供电事故。供电管理的基本内容是：
(1) 与供电单位界定管理范围，掌握设备情况。 (2) 建立严格的配送电制度和电器维修制度。
(3) 负责供电的吞运作和维修人员，必须坚持上岗前业务培训，按劳动局和供电局要求持证上岗。
(4) 定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，对用电设备均应按台编号，建立设备台帐。
(5) 要配备主管电气工程技术人员，要有完整的供电网络资料。
(6) 建立24小时运行或维修值班制度，建立和保持用户事故投诉、宣传，及时排除故障。
(7) 加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具保证完好;管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求线路负荷要满足和保证用户用电安全;确保发配电设备安全运行。
(8) 限电、停电应提前出通知告示，以便住户合理工作、生产、生活，避免造成经济损失和人员伤亡。
(9) 电表安装、抄表、用电计量及公用电合理分配。
(10) 对住户自己负责的线路、一般电器提供方便的有偿维修服务。 (11) 对临时施工工程及住户装修要有临时用电管理措施。
(12) 要有遇火灾、地震、水灾等灾害时及时切断电源的预防措施。 (13) 要非常重视节约用电的管理教育工作。注意公用地带照明灯、风扇、大功率射灯、装饰灯的启闭时间，要有专人管理。
7、 给排水管理
水是人类赖以生存的基本要素，是物业使用功能的保障条件之一，因此，给排水系统的工作正常与否，将直接影响到工作，生活环境和物业功能的发挥，给排水的管理是物业管理中最基本的日常管理服务工作。最基本工作内容是： (1) 物业管理企业应与给排水等管理部门明确管理范围、管理职责。 (2) 严格给排水设备的验收与检查(验收与检查内容机、另外讲)。 (3) 建立正常的供水、用水管理制度。定期进行水质化验，保证水质符合国家标准。
(4) 防止跑、冒、滴、漏。杜绝日常生活中长流水现象，发现阀门滴水、水龙头关不住的情况应及时修理。
(5) 采用节水型水箱配件，节水龙头等，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、水表等要进行日常维护和定期检修。
(6) 保持水箱水池清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。严防供水系统与排水系统混流。
(7) 加强水泵房的管理，制定严格的管理制度和操作规程，有专人操作并进行定期检查、保养、维修、清洁，并认真做好记录。
(8) 定期对排水管道进行疏通、养护，检查排水管道外部是否有锈蚀和漏水现象，发现问题及时解决。
(9) 为防止室内排水系统堵塞，必须普及使用常识，教育人们不要把污物、杂物、大课粒物质倒入管道。
8、 环境卫生管理
环境卫生管理是物业管理中一项经常性管理服务工作，其目的是净化环境，给业户提供一个清洁宜人的工作、生活环境，良好的环境卫生不但可以保持物业区域容貌的整洁，而且对于减少疾病、促进身心健康十分有益。同时对社区精神文明建设也有很重要的作用。
(1) 明确清洁工作的范围包括楼宇内的公共部位(楼梯、大厅、天台、电梯厅、公用卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等)、物业区域内公共场地(道路、绿化带、公共停车场、公共娱乐地方)、生活废弃物。
(2) 明确清洁卫生的基本要求，即“五定”(定人、定地点、定时间、定任务、定质量)，要求每一位清洁工都要知晓自己负责清扫的范围、时间、任务、具体内容与质量要求。这些要求一要具体、二要明确，以便检查。如每日清扫几次，每日做什么、每周做什么、每月做什么等。
(3) 明确清洁卫生的质量标准：一是每天清扫两遍、全日保洁;二是达到“六不”、“六净”，即：不见积水、不见积土、不见杂物、不漏收堆、不乱倒垃圾、不见人畜粪;路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
(4) 垃圾的清除必须及时，做到当日垃圾当日清除，并建立合理得分类系统。 (5) 要制定严格的清洁卫生管理制度，搞好配套卫生设施建设，做好卫生宣传工作。
(6) 常见的几种不卫生情况：随地乱丢垃圾和楼上抛物、乱搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明沟暗渠、商业网点产生的垃圾及烟尘、乱涂乱划乱张贴。
9、 绿化管理
绿化管理既是一年四季日常性的工作，有具有阶段性的特点，如植物树木的修剪、整形。绿化管理的基本内容有：园林绿地的设计和营造;已有绿地的日常养护及居住区绿化管理。物业管理所涉及的绿化管理是指物业管理区域的水平绿化和垂直绿化，即室内绿化和室外绿化。主要包括乔木、灌木、草皮和盆栽花卉。
(1) 因地制宜，正确选择树、花、草的品种。速生、粗生、抗病虫害、有观赏价值是第一选择。
(2) 对于大面积绿化，应选择易长、易管、少修剪、少虫害、有特色的优良树种，一般以乔木为主。
(3) 行道树宜选用遮阳力强的落叶乔木。布局方面注意层次搭配，高低错落，合理布局。
(4) 配备专职管理人员或委托专职管理队伍，作好养护工作包括：浇水、锄草、松土、施肥、整形、修剪、防治病虫害。
(5) 作好住用户特别是儿童的宣传教育工作，使人人都来关心绿化。 (6) 制定相应的绿化管理规定。
10、 车辆道路管理
车辆道路管理包括道路管理、交通管理、车辆管理与停车场管理。 (1) 道路管理
①. 道路由动态交通设施(各级道路)、静态交通设施(停车场、广场)和道路交通附属设施(路名牌、道路照明设施等)3部分组成。
②. 道路管理的内容是对已建成道路、设施的维修几部分道路的改造与新建。 ③. 道路设施管理的主要任务是制定物业道路设施的管理办法，负责道路的养护维修和设施的日常管理，对非法占用道路的行为进行处罚。
④. 物业管理应掌握各类设施的布局、结构情况，负责对道路的日常巡查、养护。 (2) 交通管理 交通管理的主要任务是正确处理人、车、路的关系，再可能的情况下作到人车分流，保证居住区内交通安全、畅通，重点是机动车行车管理， ①. 建立机动车通行证制度，禁止过境车辆通行。 ②. 根具区内道路情况，制定道路交通管理规定。 ③. 禁止乱停放车辆，尤其在道路两旁。 ④. 限制车速，铺设减速墩，确保行人安全。
⑤. 在物业管辖范围内，发生交通事故，应报请公安管理部门处理。 (3) 车辆管理
①. 机动车管理是通过门卫管理制度和车辆保管规定来落实，对进出的机动车必须坚持验证放行制度，对外来车辆要登记。对车辆的保管，物业管理企业应与车主签定车辆保管合同，确定停车地点，收取停车费，明确双方责任。 ②. 摩托车、单车管理应设有专人看守存车处，车主需委托保管车辆时，先办理立户登记手续，领取存车牌，并按指定位置存放。 (4) 停车场管理
①. 场内车位划分要明确(分固定车为和临时车位，大车位和小车位)。 ②. 场内行驶标志要清楚。 ③. 进出车辆管理要严格。
④. 车辆防盗和防损坏措施要得力(进入登记和车况检查，值班制度和定期巡查制度，教育车主)。
一、物业管理的概念
物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家有关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业化管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务。
物业管理在房地产发展中的积极意义主要体现在以下几个方面：
第一，物业管理发展成为独立的社会经济部门，不仅是形成全国性或区域性物业管理竞争市场的前提;而且促进了房地产开发、经营、服务的有机结合，有利于城市房地产业运行体系的确立与完善。
第二，物业管理是一种社会化管理模式，这是和房地产管理十几年来推行的房地产综合开发的改革相适应的，是和房地产综合开发这种大生产的生产方式相适应的，有利于房地产业摆脱旧有的自建自管的小生产方式和分散管理方式，加快向规范化、标准化、现代化的科学管理方式转换。
第三，从社会角度看，建立社会化、专业化的物业管理体制，克服了长期存在的多头管理、互相扯皮的弊端，有利于充分发挥住宅区及各类房屋设施的整体功能，实现房地产业的社会效益、环境效益和经济效益三个效益的统一，推进社会综合环境的改善。
第四，物业管理推行“有偿服务”和“一业为主、多种经营”相结合的经营方针，促进了“以小区养小区，以物业养物业”这一新的自我发展机制的形成，利于物业管理拓宽资金来源渠道，培植良性发展的资金循环机制。
第五，从财富积累的角度看，物业管理通过缜密的管理措施和优质的修缮服务，提高了房屋住用安全程度，保障了房屋的完好程度与使用功能的正常发挥，延长了房屋的使用寿命。
第六，物业管理为开发商树立了良好的企业形象，增强开发商在房地产市场中的竞争力，有利于实现开发商的投资预期，加快再开发速度，形成良性循环。
二、物业管理发展方向
根据建立社会主义市场体制的要求，中国物业管理应当选择专业化、市场化、社会化、规范化的发展模式。
所谓专业化就是： 第一，有专业的人员配备。 第二，有专门的组织机构。 第三，有专业的工具配备。
第四，有科学、规范的管理措施和工作程序。
所谓市场化就是要使物业管理按照市场经济的原则去运作：
第一，物业管理执行机构应是市场的主体，即是企业化的机构—物业管理公司，而非行政性的组织。
第二，允许市场主体获取合理的利润，防止人为地约束限制物业管理对经济收益的追求。 第三，物业管理实行有偿服务，各项收费标准由市场定价。这个市场就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，从而物业管理费取决于物业使用者的收入和消费水平，并非一成不变。
第四，物业管理公司要根据实际需要，开展多元化、多层次的经营服务，向居民提供尽可能的方便。
所谓社会化功能就是：
第一，为适应社会化大生产专业分工的要求，政府应鼓励开发商将其所开发的物业委托给专业管理公司去管理以获得经营效率。
第二，从法律与产权关系上讲，物业在售出后，物业及其周围设施的使用权、处分权便归属于全体业主，所以实施物业管理必须要反映业主的意见和要求，切实维护其合法权益。
所谓规范化就是：
第一，物业管理企业要根据国家有关政策法规，在工商行政管理部门正式登记注册，接受审核，依法经营。
第二，物业管理公司应通过规范的程序接管物业。这包括行业主管部门的资格审验，获得业主管理委员会或开发商的正式聘用等。
第三，物业管理单位需用科学规范的手段，按照合法的程序实施管理，并履行接受业主管理委员会和政府主管部门监督检查的义务。
一、物业管理机构
(一)物业管理公司，是专门从事地上永久性建筑物、基础设施及周围环境的科学管理，为业主或用户提供良好的生活或工作环境，具有独立法人地位的经济实体。
物业管理公司的特点是按照企业化、专业化、社会化、制度化的要求管理物业，坚持“统 2 一管理、综合服务”，“取之于民，用之于民”，“以区养区”，“自我运转、自我发展、自我完善”的信条，是一个经营型的经济实体。
物业管理公司的机构根据发展和管理的需要一般可设置以下机构： 1.总经理室。 2.办公室。 3.财务部。 4.公共关系部。 5.工程部。 6.保安部。 7.清洁环卫部。 8.绿化部。 9.经营发展部。
建设部1994年3月颁发的《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理公司的权利有：
1.根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法; 2.依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理; 3.依照物业管理合同和有关规定收取管理费用; 4.有权制止违反规章制度的行为; 5.有权要求管委会协助管理;
6.有权选聘专业公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务; 7.可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 物业公司的义务有：
1.履行物业管理合同，依法经营;
2.接受管理委员会和住宅小区内居民的监督;
3.重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可;
4.接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在人民政府的监督指导。
(二)业主管理委员会是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业管理公司管理行为的一个民间性组织。
业主管理委员会权利的基础是其对物业的所有权和使用权，根据组成原则，业主管理委员会代表着该物业的全体业主，对与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。业主管理委员 3 会的权利主要有：
1.制定业主管委会章程，代表该物业的产权人、使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利。
2.决定选聘、续聘或改聘专业物业管理公司。
3.审核物业管理公司测算出的物业管理费用和水电费标准，有权请物业管理公司对核算办法进行说明，与物业管理公司讨论、协商、修改，使费用标准能为全体业主所接受，最后经过表决形成决议由物业管理公司下发执行。
4.审议物业管理公司制订的管理计划和有关管理服务的重大措施。 5.审批物业维修基金的使用计划。
6.检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。
二、物业管理的基本内容
(一)物业管理的主要对象是住宅小区、高层与多层住宅楼、综合办公楼、商业大厦、旅游宾馆、标准化工业厂房、仓库等。尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但一些基本的管理内容是一样的。
1.各种建筑物和各种设施的管理。
2.搞好物业配套设施的维护和保养，保证物业的正常运行，向用户提供基本的使用保证。 3.加强保安和消防系统的管理，向用户提供生活和办公的安全保障。 4.搞好物业及周围环境的清洁，向用户提供一个整洁舒适的居住、办公环境。 5.做好绿化草地和花木的养护工作，为用户营造一个优美宜人的居住、办公环境。 6.加强车辆管理。
7.搞好维修基金以及储备金的核收与管理，为用户的长远利益作早期的筹划。 8.及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给用户(业主)造成巨大的财产损失。
9.做好管理费用的核收和使用管理，保证物业管理工作的健康顺利进行。
10.搞好多种配套服务经营，为用户提供尽可能全面的方便服务。这是物业管理工作的又一重大任务，涉及的方面很多。
11.搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立友好融洽的新型人际关系而尽心尽力。
12.协助政府进行社会管理，推进全社会的文明和进步，如在所管理物业范围内从事人 4 口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
13.建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理。
不同用途的物业尽管基本管理内容相近，但在实施具体管理时，仍应针对不同物业，有所侧重。
(二)服务项目具体地可分为三大类别：
1.公共服务。它是为全体用户提供经常性服务，是所有用户都可以享受到的。 (1)卫生服务，包括每天清扫公共楼梯、道路、绿化池，上门为单位和用户收集清运垃圾、清洗每天的垃圾桶。
(2)定期清洗消毒楼宇公共食用蓄水池，保持池内的自来水卫生;在每次清洗水池的同时，清洗楼梯走廊。
(3)每月派员挨家挨户上门登记计算，交缴水电费;对所管理的楼宇公共水电设施的维护保养、楼梯过道的公共照明维护，随时更换坏了的灯泡。
(4)维护小区环境，设卫生监督员每天流动检查，制止各种有损市容、市貌的乱搭乱建、乱倒、乱放、乱涂等违章行为，保障全体用户的利益不受侵害。
(5)小区内的治安服务，设立治安岗亭和流动巡逻队伍。 2.专项服务。是为某些用户群体提供的服务，有： (1)为高层用户24小时开启、维修电梯; (2)定期翻新、粉刷楼宇;
(3)检修各种公用设施，如高层供水水泵、消防设备、发电房等动力设备;专项服务的收费，按各用户的建筑面积合理负担。
3.特约服务。是为满足用户特别需要而提供的个别服务，主要有： (1)代保管自行车、摩托车、汽车; (2)代管房屋;
(3)预约定期上门清扫室内卫生; (4)收洗衣物、被褥、缝制衣服; (5)代购商品、代送煤气等; (6)代搬家业务;
(7)代接送小孩上学、入托; (8)土木工程维修、装饰;
5 (9)园林绿化的设计、种植保养和出租时花盆栽; (10)维护室内水电设备、家用电器; (11)用户委托的其他服务项目。
(三)经营是物业管理适应市场要求而必须具备的功能。经营内容主要有： 1.物业租赁。
2.有偿服务。物业管理公司进行有偿服务必须做到下列几件工作： (1)发掘和引导服务需求，扩展服务业务; (2)确定服务范围、服务档次，拟定服务收费标准; (3)进行服务效果调查，回访; (4)收缴服务费用，缴交有关税费;
(5)其它。比如装修服务还需完成计划、设计、施工、交接验收等一系列事务。
(四)社会管理内容
物业管理公司要和各级政府、医疗、政法、公安等部门加强联系，随时传达新的政策和法令，协助开展工作。
总之，随着市场经济的逐步确立，物业管理公司成了社会管理工作的基层组织，物业管理公司应扮好这个角色，完成历史赋予的使命。
第一章 物业管理企业财务概述重难点
一、掌握物业管理企业的财务关系。(单项选择)如企业与投资者和受资者之间的财务关系。
二、掌握物业管理企业的资金运动包括的环节。(多项选择)掌握相关判断
1、根据会计提供的核算资料，运用特定方法，对企业理财活动过程及其结果进行分析和评价，称为财务分析。 第二章 物业管理会计重难点
一、掌握一些定义：如负债、所有者权益、收入、复式记账法、会计分录、实质重于形式原则、相关性原则等。
二、掌握物业管理企业的会计核算(参见复习指导书第27页17题和第31页24题)
三、掌握会计核算的基本前提(多项选择或简答题)
四、借贷记账法的特点(多项选择 或简答题)掌握相关判断 1.无论在什么情况下，也无论发生什么经济业务，资产都与负债、所有者权益之和相等。 2.只有具备法人资格的企业才能成为会计主体。 3.代管基金收入是物业管理企业的一项收入 。 4.某企业的经理出差，与甲企业签订了一份购销合同，会计可根据这份合同登记入账。 5.企业接受某外商赠送的一辆汽车，该辆汽车属于企业的资产。 6.只有借贷记账法才能设置双重性账户。 第三章 物业管理企业资金筹措重难点
一、掌握一些定义：如最优资本结构、资金成本。
二、掌握无差异点分析法的计算(参见复习指导第33页29题)
三、掌握筹资的原则(简答题)
四、掌握如何进行资本结构的决策(多项选择或简答题)
五、掌握债券、优先股、普通股个别资本成本的计算和综合资金成本的计算(参见复习指导第21页4题和第23页10题)掌握相关判断 1. 产权关系不明是吸收直接投资方式的缺点。 2. 股权资本对于出资方的立场是一种高成本、低风险的资本。 3. 从资金的供应方看，长期资金的风险大，成本高。 4. 资金成本按估算对象可以分为个别资金成本和综合资金成本。 5. 资金使用的约束程度是在筹资过程中的须考虑的经济因素 第四章 物业管理企业资产管理重难点
一、掌握相关定义：如内部控制制度、应收账款收现率、固定资产、证券。
二、掌握存货经济采购批量、订货次数、全年订货总成本的计算。(参见复习指导第24页12题)
三、掌握净现值法的计算(参见复习指导第30页22题和第32页25题)
四、掌握股票价格的计算(参见复习指导第26页16题)
五、掌握阶段性增长股票的计算步骤(简答题)
六、掌握收支预算法下现金预算的内容(简答题)掌握相关判断 1. 内部控制制度是会计一个部门的制度，应由会计部门执行完成。 2. 商誉是不可辨认的无形资产 。 3. 债券发行的三种方式分为：溢价、平价、折价发行。 4. 物业管理企业计提固定资产折旧一般采用直线折旧法。 5. 营运资本规模的大小，取决于流动资产总额与流动负债总额的相对大小 6. 订货成本与订购批量成反比，储存成本与订购批量成正比。 第五章 物业管理企业成本、费用管理重难点
一、掌握相关定义：如管理费用。
二、掌握混合成本的分解计算(参见复习指导第33页30题)
三、掌握权责发生制和收付实现制的区别(参见复习指导第20页2题)
四、掌握绿化费和保安费分配的计算(参见复习指导第35页33题)掌握相关判断 1. 物业管理企业一般宜采用品种法进行成本核算。 2. 物业管理企业发生的办公楼租金支出属于混合成本。 3.当成本核算对象为两个小区或以上时，共同费用的分配标准应为成本动因。 4. 物业企业人员福利费用一般按人员月工资的14%附加计算。 5. 变动成本是指在一定范围内与业务量无关的成本。 6.物业管理企业成本、费用核算应坚持权责发生制。 7. 由于实际工资率与标准工资率不同而造成的成本差异称为人工效率差异。 第六章 物业管理企业收入、利润重难点
一、掌握营业收入的计算(参见复习指导第21页3题第30页21题第33页28题)
二、掌握物业管理企业的营业收入的确认条件(简答题)
三、掌握利润分配的程序、原则。(简答题)
四、掌握本量利分析法的计算(参见复习指导第22页6题)
五、掌握本量利分析法的定义和在物业管理企业的应用(简答题)掌握相关判断 1. 无论主营业务收入，还是其他业务收入，都是物业管理企业提供经营劳务而取得的。 2. 房屋出租收入应列为其他业务收入，商业用房经营收入应列为主营业务收入。 3. 当企业营业收入波动较大时，可采用算术平均法预测营业收入。 4. 某物业管理企业由于经营不善，发生经营性亏损30万，可以用资公积金弥补。 5. 盈余公积可用于弥补亏损或转增资本金，但转增资本后，企业的法定盈余公积金一般不得低于注册资本的25%。 6. 在同一会计年度内开始并完成的劳务，应在劳务完成时确认收入 第七章 物业管理财务会计报告与分析重难点
一、掌握资产负债表、利润表、现金流量表的联系和区别(简答题)
二、掌握偿债能力、营运能力、盈利能力分析指标(单选)掌握相关判断 1. 现金流量表与利润表都是根据权责发生制编制的。 2. 已获利息倍数=净利润÷利息费用 3. 某物业管理企业的现金比率为1.5，这意味着企业所筹集的流动资产来能得到合理运用。 4. 资产净利率越高，表明企业在增加收入和节约资产使用等方面取得了良好效果。 5. 表明企业管理人员经营管理、运用资金能力称为获利能力。 6.存货周转天数越多，说明存货占用水平越低，流动性越强。 7. 现金流量表与利润表一样，都属于时期报表。 第八章 物业管理财务预算重难点
一、掌握相关定义：财务预算、财务决策、财务分析、定期预算、增量预算等
二、掌握财务预算控制的内容(简答题)
三、掌握各种财务预算形式的优缺点(多选题)掌握相关判断 1. 财务预算不是一种单纯的管理方法，而是一种具有战略性的全员参与的管理机 制。 2. 物业企业人员福利费用一般按人员月工资的14%附加计算。 3. 定期预算的优点是能够使预算期间与会计年度相配合，便于考核和评价预算的执行结果。 4. 物业管理企业财务预算编制应遵循量入为出的“零预算原则”。 5. 预计资产负债表可套用会计报表的格式。 6. 滚动预算的优点是透明度高，灵活性强，连续性突出，工作量小。 第九章 物业管理企业税收重难点
一、掌握相关定义：如营业税、税务筹划、成本费用税务筹划法等。
二、掌握房产税的计算(参见复习指导第31页23题)
三、掌握成本费用税务筹划法的计算(参见复习指导第29页20题)掌握相关判断 1. 对于生产规模小、账册不健全或无账的城乡个体户，应采用自核自缴方式征税。 2.立账簿人是印花税的纳税义务人，它只是对各单位的总账账簿需要贴花。 3. 东方物业管理有限公司在经营服务的同时，还开设了一个商品部，兼营货物销售，应就其取得的收入总额一并征收营业税。 4. 流转税按商品(劳务)的发生为前提，不论纳税人有无利润，均应计征。 5. 海关代征的增值税、消费税，不计征城建税。 6. 流转税按商品(劳务)的发生为前提，不论纳税人有无利润，均应计征。 7. 发生增值税、消费税、营业税减征时，同时减征城建税 第十章 物业保险重难点
一、掌握相关定义：财产保险。
二、掌握财产保险的作用(简答题)
三、掌握保险公司赔偿多少的计算(参见复习指导第28页18题)掌握相关判断 1. 保险的特征是经济性、互助性、法律性和获利性。 2. 发生保险事故时，所有为抢救保险标的而发生的费用应由投保人负责。 3.货物运输保险合同一般应采用不定值保险合同。 4. 财产保险基本险不保因暴雨、洪水造成的损失，但可以通过投保其附加险。
物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的同步增长。做好物业管理，必须掌握好物业管理知识。本文介绍一下物业管理的基础知识和常识。 1.新建住宅小区：
是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团)。 住宅小区管理：
是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮及整治。 2.物业管理：
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是指专业化的物业管理机构接受业主或业主委员会的委托，对业主所拥有的房屋及其设施、设备进行维修养护，并对相关环境和秩序进行维护的一系列管理和服务活动。 3.产权人：
指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。
4.业主委员会：
是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益的法定组织。 5.物业管理规约：
是指开发商、业主和物业管理公司就物业投入使用后，三方各自的权利义务关系，房屋的维修、使用、管理等问题达成的契约性文件。 6.物业服务委托合同：
是指业主或业主委员会与物业管理公司之间就双方的权利、义务、物业管理服务与收费等问题达成的契约性文件。 7.维修资金：
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是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。 8.共用部位：
是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 9.共用设备设施：
是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
10.物业服务收费：
是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服 催天下 让失信人寸步难行
务所收取的费用。物业管理服务收费应当根据所提供服务的的性质、特点等不同情况、分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费，实行政府定价或政府指导价;凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务、除政府物价部门规定有统一收费标准外，服务收费实行经营者定价。
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理服务收费、物业管理单位可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表、使用人代表协商议定，并应将收费项目和收费标准报当地物价部门备生案。
住宅小区公共性服务收费的费用构成包括以下部分：①管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;②公共设施、设备日常运行、维修及保养费;③绿化管理费;④清洁卫生费;⑤保安费;⑥办公费;⑦物业管理单位固定资产折旧费;⑧法定税费。其中第②项和第⑥项费用支出是指除工资及福利费以外的物资损耗补偿和其他费用开支。
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