房产公司个人工作计划

逝者如斯夫，不舍昼夜。我们也在不断的成长，这个过程中会出现很多阶段性的目标与挑战，有必要学习书写计划，来帮助我们实现目标。那么如何写好计划呢？以下是小编收集整理的《房产公司个人工作计划》，仅供参考，大家一起来看看吧。

第1篇：房产公司个人工作计划

境内个人参与境外上市公司员工持股和认股期权计划的相关外汇管理问题

摘要:随着国内公司实施员工持股计划和认股期权计划的不断增多,境内个人参与境外上市公司员工持股计划和认股期权计划越来越成为个人跨境资金活动的重要组成部分,本文分析了对跨境员工持股计划和认股期权计划外汇管理的现状和难点,并提出完善外汇管理政策的有关建议。

关键词:境内个人参与境外上市公司员工持股和认股期权计划;外汇管理

一、境内个人参与跨境员工持股和认股期权计划的背景和意义

近年来,随着跨国公司在国内业务的发展。以及国内公司在境外上市的增多,这些公司面向境内员工实施员工个人股权激励计划需求日益增长,在实践中产生了境內个人参与境外上市公司的跨境员工持股计划和认股期权计划。跨国公司实施的员工持股计划面向全球员工,但由于我国实行资本管制,尚未允许中国员工持有境外上市公司股票。因此中国员工不能享有与其他国家员工一样的福利。而实施员工持股计划和认股期权计划的目的,是使员工成为公司的股东,激励员工更好地为企业长期服务。员工持股计划和认股期权计划在国际上得到广泛应用,成为企业建立中长期激励机制的重要手段,在改善劳资关系中发挥了极其重要的作用。放开境内个人参与跨境员工持股和认股期权计划,对促进跨国公司规范经营,优化直接投资政策环境起到了良好效果。

目前我国对部分资本项目交易仍实施一定的管制,其中境内个人对外直接证券投资就尚未完全开放。目前境内个人外汇投资的渠道主要为境内B股市场、QDII(合格境内机构投资者)以及境内银行的外汇理财产品等。但由于境内B股市场的规模有限。QBI[产品和银行理财产品风险较大,境内个人要求拓宽其他外汇投资渠道的需求日益增长。由于个人持有的外汇投资渠道狭窄,在严格的资本项目管制政策下,个人境外证券投资往往借助各种灰色渠道,使得资本管制的有效性大大削弱。因此在风险可控的原则之下,拓宽境内个人外汇投资渠道日显重要。在实施境内个人参与境外上市公司的跨境员工持股计划和认股期权计划中,一般境外母公司给予一定的价格补贴,因此投资风险较小。另外跨国公司员工持股计划在全球实施也日渐完善和规范。因此适时放开境内个人参与境外上市公司的跨境员工持股计划和认股期权计划的时机和条件已成熟,成为促进境内个人对外直接证券投资首先考虑开放的重要环节。

允许境内员工持有境外上市公司的股票,不仅使境内员工在全球员工持股计划中享有与其他国家员工一样的福利。使个人境外证券投资在QDII的基础上大为拓宽,更能有序拓宽资金流出渠道、促进国际收支基本平衡。

二、跨境员工持股和认股期权计划外汇管理的现状

2006年以来,中国人民银行和国家外汇管理局先后发布了《个人外汇管理办法》、《个人外汇管理办法实施细则》、《境内个人参与境外上市公司员工持股计划和认股期权计划等外汇管理操作规程》以及《关于下放境内个人参与境外上市公司员工持股计划首次购付汇额度及开立外汇账户审批权限的通知》等文件,逐步对境内个人参与境外上市公司员工持股计划和认股期权计划涉及的外汇管理问题进行了规范,目前法规主要明确了跨境员工持股计划(EmployeeStock Option Plan)和认股期权计划(Srock OptionPlan)的外汇管理原则。

目前对跨境员工持股计划和认股期权计划的外汇管理主要包括以下内容:

一是对境内个人参与境外上市公司员工持股计划和认股期权计划年度购付汇额度的核定。境内代理机构代理计划参与公司的员工按年度向所在地外汇管理局申请年度购付汇额度,额度获准后,境内代理机构代个人在批准的额度内到外汇指定银行办理购付汇手续。

二是对境内个人参与境外上市公司员工持股计划和认股期权计划实行专户管理。境内代理机构代理计划参与公司的员工向所在地外汇局申请开立境内专用外汇账户,专项用于跨境员工持股计划和认股期权计划外汇资金的收付。

三是境内个人参与境外上市公司员工持股或认股期权计划资金调回外汇资金结汇的管理。员工出售持股项下、认股期权等项下股票及分红所得外汇资金汇回境内外汇专用账户后,结汇须经所在地外汇局审核。

四是对资金流动的监测。境内代理机构每季度向所在地外汇管理局报送《境内员工参与境外上市公司或认股期权计划情况备案表》。

自境内个人参与境外上市公司员工持股和认股期权计划的外汇管理操作规程实施以来,上海市境内员工持股计划和认股期权计划外汇业务平稳快速发展,主要呈现以下两个特点:(一)申请业务的公司逐年增加,截至2010年6月30日,上海市已有70多家公司作为境内代理机构,代理全国600多家境外上市公司的境内子公司或关联公司申报了境内员工持股和认股期权计划。(二)额度使用率低。比如国家外汇管理局上海市分局核准的2009年度境内员工持股和认股期权计划购付汇额度、结汇和境内原币划转额度,企业实际使用额度仅为百分之二十几。

三、跨境员工持股和认股期权计划外汇管理的监管难点

尽管目前外汇管理有关法规规范了跨境员工持股计划和认股期权计划的外汇管理,但在实际的外汇业务监管过程中也存在着一些监管难点,影响了外汇管理的政策效应,主要体现在以下几个方面:

首先是对购付汇申请额度合理性的判断存在困难。境内个人参与境外上市公司员工持股和认股期权计划时,委托境内一家代理机构向国家外汇管理局申请年度购付汇额度。员工持股计划的额度计算主要根据买卖股票的价格确定方式、频率以及参与人数等要项:员工股票期权的额度主要根据行使认股期权的价格和本年度已进入过或将进入行权期的员工数量等要项来计算。由于年度购付汇额度的计算要项均由申请公司拟实施计划决定,外汇局只能被动审批公司申请的额度。如前所述国家外汇管理局上海市分局核准的2009年度境内员工持股和认股期权计划购付汇额度实际使用率仅为20%,而这些公司申请的2010年度购付汇额度却仍然不减反增。

其次是难以防范汇出资金在境外二级市场投资非母公司股票。境内个人参与境外上市公司员工持股和认股期权计划实行专户管理,要求境内专用账户和境外股票托管账户一一对应,资金通道封闭,但理论上存在境内员工在抛售股票后将资金再次投资其他公司股票的可能。因为目前的外汇管理法规没有规定员工在抛售股票后外汇资金调回境内的时间期限,因此如果员工抛售母公司的股票后,将闲置资金通过境外受托管理机构在境外二级市场投资非母公司股票,之后将所得收益汇回境内外汇专户,仍然可以做到境内专用账户和境外股票托管账户一一对应。在外汇管理上缺乏事后监督的手段。另外如果员工在抛售母公司股票后,将外汇资金再次投资母公司的股票,也与

目前的外汇管理法规要求个人不得直接从境外支付行权所需资金的规定相悖。

第三、对员工离职后所持股票和认股期权的外汇监管存在空白。由于境内个人不得直接投资于境外的二级市场,因此境内个人参与境外上市公司员工持股和认股期权计划的境内个人,仅限于境外上市公司在境内的母公司、子公司及分支机构的员工。如果员工一旦离职就不得在二级市场做跨境交易。但目前的外汇管理法规未明确员工离职后所持股票或股票期权应如何处理,如果离职员工(非境外上市公司的境内员工)也享受激励计划,与《个人外汇管理办法》有关规定不符。

第四、可能出现境内代理机构重复申请额度的问题。大部分境外上市公司在中国境内设有多家子公司、关联公司及分支机构,公司注册地不同。这些境内公司一般委托其中一家境内公司作为境内代理机构,向境内代理机构所在地外汇管理局申请统一办理各外汇管理事项。但由于境内个人参与境外上市公司员工持股和认股期权计划的外汇管理没有全国统一的信息数据系统,因此在实际操作过程中存在一个计划通过不同的境内代理机构向国家外汇管理局多个分支局申报的情况,那么会造成年度购付汇额度重复核准,外汇资金的跨境流动逃避了额度监管的限制。

第五、境外上市公司对境内员工激励计划的丰富对现行外汇管理政策提出了一定挑战。目前的外汇管理政策重点规范了员工持股计划和员工认股期权两类股权激励计划。随着形势的发展。境外上市公司对境内员工的激励计划也不断丰富,目前已有公司申请实施与普通股价值相关的股份增值权利(SARS),即虚拟股票计划。股份增值权利是一种与股票价值挂钩的虚拟股权激励模式,激励对象不实际持有股票,股份增值权持有人在未来一定时间和条件下,因公司业绩提升。股价上扬等因素可以获得行权价与行权日二级市场股价之间的差价,增值收益以现金支付。如何监管虚拟股票交易引起的跨境资金流动,以及增值收益真实性甄别,也成为监管实践中的一个难点。

四、推进跨境员工持股和认股期权计划外汇管理的政策探讨

境内个人参与境外上市公司员工持股和认股期權计划能够有效推行,很重要的一点是国家外汇管理局发布了相关业务操作规程,从而使境内员工跨境持股和认股期权计划推行起来有据可依。在我国对部分资本项目交易仍实施一定的管制的情况下,特别是境内个人对外直接证券投资尚未完全开放的情况下,先行放开境内个人参与境外上市公司员工持股计划和认股期权计划,在外汇业务实际操作过程中存在一定的问题是难免的。随着业务的不断扩展,为进一步规范境内个人参与境外上市公司员工持股计划和认股期权计划外汇管理,应加强对跨境持股计划的风险管理意识和创新计划的前瞻性研究。并逐步完善监管体系。

目前境内个人参与境外上市公司员工持股和认股期权计划的风险管理存在不足,如境内代理机构风险管理意识淡薄,缺乏科学的风险内控机制。为使境内个人参与境外上市公司员工持股和认股期权计划的外汇业务健康发展,应加强计划的风险管理。同时随着境内公司激励计划的不断丰富和创新,应加强前瞻性研究,借鉴发达国家的经验,分析各类计划的潜在风险,规范境内个人参与境外上市公司员工持股和认股期权计划的发展。

尽快建立跨境二级市场外汇管理登记系统。目前国家外汇管理局尚无统一的登记表格和业务操作系统,因此各分支局在办理境内个人参与境外上市公司员工持股和认股期权计划外汇业务时,使用分支局自行设计登记表和业务操作系统。表格形式和业务操作系统的不统一。数据登记要素不同,数据信息无法共享,不仅会给业务数据统计造成困难,更有可能造成额度重复申请,外汇资金经外汇局审批后“合规”地流出入。因此尽快建立跨境二级市场外汇管理登记系统成为迫切需要解决的环节。

另外,从促进境内个人参与境外上市公司员工持股计划和认股期权计划业务发展的角度、可进一步完善相关外汇管理政策,为便利业务发展营造更好的政策环境。在购付汇额度的核定方面,外汇局可根据公司上一年度额度的实际使用情况,按照一定变动区间来核准当年的额度,使得公司能按照实需申请年度额度。在股票抛售和资金汇回的管理方面,可明确境内员工在抛售股票后调回外汇资金的期限,或在风险可控的前提下,允许资金留存境外参与以后年度的持股计划,以促进境内个人参与境外上市公司员工持股计划和认股期权计划的规范开展。

(责任编辑:姜天鹰)

作者：王舒婷

第2篇：个人住房房产税改革研究

[摘要]我国要推出的房产税改革，实际上是要对个人住房征收房产持有税，并要对其如何征、征多少的问题进行改革。文章在分析理论界的基本观点与试点方案的基础上总结出我国个人住房房产税改革的基本思路与目标，论证了我国逐步推进并全面开征住宅房产税符合新福利经济学的希克斯效率改进，能增进社会总体福利水平;并从调节收入分配与提升福利保障水平的角度对我国住宅房产税的税收制度进行了设计。

[关键词]个人住房;房产税;新福利经济学;希克斯效率

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随着重庆、上海对个人住房征收房产税改革试点的启动，以及“十二五规划”中把研究推进房产税改革作为财税体制改革的重要内容的事实来看，对个人住房征收房产税已提上我国政府的决策日程。但目前对个人住房房产税该不该征收、征收的利弊、以及如何征、何时全面开征等问题在理论上还有诸多争论。本文从新福利经济学的视角分析了我国开征个人住房房产税利大于弊，长期看能增进社会的总福利水平，属于希克斯的效率改进。

一、个人住房房产税改革的基本思路与目标

通过对我国近期国务院、财政部、税务总局以及发改委、住房和城乡建设部等政府部门的文件进行分析，并对社科院蓝皮书十二五规划建议、各位经济学专家的意见以及重庆上海房产税试点改革的方案进行研究，得出我国要推出的房产税改革的基本思路与目标有以下五点。

(一)房产税改革是要对个人住房征收房产税并进行税制设计

目前，我国无论是理论上探讨的房产税改革，还是实践中试点的房产税，实际上就是要对我国1986年9月15日由国务院颁布实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》中规定的房产税制度进行改革。

首先要扩大房产税的征税范围即对个人住房要征税。原条例中规定要按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收财产持有税。但房产税征收范围只包括城镇经营性房屋和出租房屋，而对个人所有的非营业用房产(即个人住房)免税;而现在要推出的新房产税则是要扩大房产税的征收范围，即要对居民居住的个人住宅也要征收房产税。

其次还要对住宅房产税的计税依据、税率、征收方法等方面进行改革。如原条例中规定房产税的计税金额是按房产余值征税，即按房产原值一次减除10～30%后的余值计算缴纳;计税标准年税率为1.2%;对于房产出租，以房产租金收入为房产税计税依据的，税率则为12%。而现在要进行的房产税改革重点则是要对上述计税依据进行改革，要将原先按房产原值余值计税改为按评估值也就是市场价值计税，即应税住房的计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。如上海试点方案就是暂以应税住房市场交易价格的70%计算缴纳作为房产税的计税依据的。

再次还要对住房房产税的减免税问题进行税制设计，要体现出对百姓基本居住需求的充分考虑以及对困难群体的特殊关照。如上海试点方案规定：对居民家庭新购房给予人均60平方米的住房面积(住房建筑面积)免税。而重庆只是对主城的存量与增量的独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，征收房产税，其税率为0.5%～1.2%。

(二)个人住房房产税是对房地产持有(保有)环节的征税

一般说来，房地产税从广义上讲分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。按我国目前来说，房地产税在开发占有阶段包括耕地占用税;交易阶段包括契税、印花税、土地增值税、营业税、个人所得税;持有阶段包括房产税、城镇土地使用税和城市维护建设税。从狭义上讲，房地产税收仅包括持有阶段的房产税。而现在我国要推出的房产税属于狭义上的房地产持有(保有)环节的税种。以后改革的方向是要把房产持有环节的房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税合并，要改变原来“重流通，轻持有”的房地产税收思路，推进持有环节税收;因为交易环节税过重不利于二手房的交易，持有环节税过轻，导致持有成本低，会使房产投机增多，不利于房产市场的健康发展。

(三)房产税是财产税，要起到调节社会财富的作用

房产税是对居民个人所拥有的住房财产所征收的税种是财产税，财产税的征税目的一般都是为调节社会财富分配，扼制财产过于集中于少数人的趋势，要体现社会分配的公正性：我国现行税制由于缺少财产税体系，难以实施对构成贫富差距的基础环节——财产存量的调节，一旦对居民个人住房开征房产税，则意味着政府握有了可对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段，这对于正处在转型关键期的中国至关重要。住房房产税的开征所增加的税收收入要用于住房保障体系，用于提高社会福利与社会保障上，起到调节社会矛盾，造福于民的作用。

(四)改革的最终目标是促进房地产市场的健康发展

征收个人住宅房产税，当前的主要目的是要遏制过多占有住房及其投机性炒房行为。征个人住房房产税可增加住房的持有成本，从而引导居民合理的住房消费，居民需要根据收入理性地确定要买多少套房子，买多大面积的房子，对投资型购房者来说，必须重新权衡持有成本和未来收益间的关系。这样就可减少住房资源的浪费，降低房屋的空置率;也有利于引导对土地资源的合理利用，从而促进我国房地产市场的长期健康稳定发展。

(五)与国外的房产税即物业税不同

国外的房产税在不同的国家名称不一样，有称财产税还有称地产税或物业税的。物业税的概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用，物业税类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，都属于财产税;但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。一般来说，国外房产税(即物业税)则主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定的税款，而应缴纳的税值也会随着不动产市场价值的升高而提高，也就是说是按房产的市场交易价格征收的。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，房产税即物业税也要提高。

我国重庆与上海推出的房产税也是按房产的市场交易价格征收，缴纳的税值会随着房屋价值的升高而提高。这样的改革取向与国外的房产税即物业税非常相似，都是对房屋的保有环节的征收，都是财产税，性质基本一样。但仍有差异。我国要推出的个人住宅房产税没有针对土地征收，只对地上建筑物一住宅房產征收。而物业税本质上还要对土地征税;相比物业税，房产税更具可操作性。征收房产税不需要立法，只需要通过修改原有条例，将个人住房纳入征税范围即可。而物业税则需要严格的立法程序;即意味着要取消土地增值税与土地出让金，需要把这些与房产税并在一起，但由于我国居民只拥有70年的土地使用权，只能对地上建筑物房产

征税。所以中国的房产税改革方向并不是向国外的房产税完全看齐，不等同于物业税。

所以2009年以前我国理论上论述要对房地产业进行税制改革时提的都是物业税，但从2010年5月在理论与实践中就只提房产税改革了。

二、开征个人住房房产税的经济社会效应——能增进社会总福利保障水平

上述的分析说明对个人住房征收房产税既然属于财产税，其重要意义是要合理调节收入分配，缩小贫富差距，促进社会公平。改革开放以来，我国人民生活水平大幅提高，但收入分配差距也在不断拉大。这种差距在城市住房方面的表现是富人对住宅投资投机，使房价越来越高，富人的财产即房产的价值也越来越大，而普通百姓则越来越买不起房，所以需要开征住宅房产税加以调节。

(一)开征住房房产税能使收益者的利益大于受损者的损失

按照新福利经济学的代表人物卡尔多一希克斯的观点(又称希克斯改进)：假如某种变革可以使收益者的利益大于受损者的损失，那么总的利益增大了，那么这种变革就属于“卡尔多一希克斯改进”，这种改革就是值得的。

因住宅房产税是对超过基本居住需求的部分征税，对一般居民没有影响，只使那些投机性购房者的利益受损。而投机性购房者都是社会中的富人，他们毕竟是社会中的少数;而征税增加地方收入后又可用于社会公共设施的建设与社会保障的完善，即把税收用于保障房建设以及用于提高城市农民工的社会保障，广大的普通民众是受益的;总体上有利于城市化的发展，与经济的可持续发展。所以改革符合福利经济学的基本思想，属于希克斯改进。

(二)开征住宅房产税长期看溢出效应大，可提升社会的总福利保障水平

新房产税还有很大的溢出正效应，因为开征新房产税的主要目的是调节收入分配，避免社会财富过于集中在少数投资房产的富人手中，有利于缩小贫富差距。中国当前贫富差距之大，早已为人所知。经济学家认为，中国的基尼系数已经超过0.5，远远高于国际公认0.4的警戒线。如果任由很多人把购房作为投机工具，就会导致整个社会投机盛行，价值观错乱，使诚实经营、合法致富、艰苦奋斗等中华民族的传统美德逐渐被抛弃，而浮躁、急功近利，拜金主义则会盛行;最终则会加剧社会矛盾，影响社会稳定。而且还会积累较高的金融风险，形成房地产泡沫，最终可能引发经济危机，给社会造成极大的损害。而开征个人住宅房产税会会减少投机性囤房数量，使住房供给量增加;而且房产税如再用于社会保障房的建设，这样又会增加房屋的有效供给，这就会降低房价大幅上涨的概率;可以减轻通胀压力，避免经济危机和衰退;还可缩小居民的收入差距，缩小基尼系数，基尼系数也就是收入差距，它和经济发展的速度相关性很强，当基尼系数缩小时，经济就会发展起来。经济学家萨缪尔森等认为，解决公平问题本身就会带来效率的提高：“为贫困家庭提供保健服务和充足食品的计划将增进生产率和效率”。勒纳、米里斯、罗尔斯、新剑桥学派的代表罗宾逊夫人等也认为，公平决定效率，收入分配不公平会导致机会的不公平，进而导致收入并非与努力程度成正比，如此就会降低人们提高效率的积极性。

按照边际消费倾向递减的规律，收入越高的群体，他们的收入使用上用于消费的比例将下降。因此，只有打富济贫，使穷人的收入相对提高，才会拉动消费，从而改变不合理的经济结构，才可转变中国主要依靠投资与出口拉动经济的发展方式，使经济发展转到主要依靠国内的消费上，从而使国民经济的发展走向健康轨道，从而使社会总福利水平得到提高，因为国民收入增长是福利水平提高的基础与保证。

至于开征房产税对经济的负面影响，即减少社会福利方面并不明显。传统经济学认为，增加税收，会抑制消费，不利于经济增长。实际上也不尽然，当把房产税用于增加对道路、学校、医院等公共设施的支出时，则反而有利于改善居住环境，引起当地房地产价值的增值，即房地产的外部性增值。这种情况就又会推动当地房地产市场的发展，从而有利于经济的增长。而且社科院的实证研究结果也表明，房产税的开征不会抑制自住购房者的需求，也就是说房产税的开征对宏观经济运行的消极影响十分有限。

总之，征收个人住宅房产税的经济利益会大于征收的利益损失，是社会总福利的提升。而且从长期来说，房产税改革会增加地方性收入，地方再用于扩大农民工的社会保障，推动市民化与城市化的进程，使社会服务与公共设施更加完善，就会使房价升高，这就为城市的私人房产投资带来巨大的盈利空间。一般说来，谁在城市拥有的房产面积大，他所能取得的这块由公共资源所无偿提供的蛋糕份额也就大。也就是说，这些房产多的富人享受到的城市福利与保障的面也会增大。

这些也符合卡尔多一希克斯的效率标准，即在社会资源配置过程中，如果那些从资源重新配置过程中获得利益的人，只要其所增加的利益足以补偿(并不要求实际补偿)在同一资源重新配置过程中受到损失的人的利益，那么，这种资源配置就是有效率的。也就是说，判断社会福利的标准应该从长期来观察，只要政府的一项经济政策从长期来看能够提高全社会的生产效率，尽管在短时间内某些人会受损，但经过较长时间以后，所有的人的境况都会由于社会生产率的提高而“自然而然地”获得补偿。希克斯的补偿原则为“长期自然的补偿原则”。以上论述说明房产税改革可以提升整个社会的总福利与保障水平，属于潜在的帕累托改进，是希克斯的效率改进，应该逐步向全国展开。

三、基于社会福利水平提升的角度对房产税制度的设计与政策建议

房产税税收制度的设计，要充分体现和保障中低收人家庭普通住房的消费权益，适度调节富裕家庭的高端住房消费，能达到遏制投机炒房，增加地方收入，保障社会福利，调节社会贫富差距的政策取向。

(一)房产税要扩大试点城市继而推广至全国

现在看来试点城市房产税改革运行的效果不大，调控房价和培养地方税源两大重要功能并没有实现，在实施房产税后的今天，重庆与上海两地房价依然高企，两城市都是3个月税款不足百万，无论对于重庆还是上海都很难成为重要财源，与方案公布时重庆提出的每年征收1.5亿税款用于保障房建设的目标相差甚远。原因主要是上海、重庆的试点方案征税面过小，税率过低。我国房产税要真正发挥应有作用，需要在全国范围内加快实施并适度统一和加强。

(二)房产税要从对增量征收转向存量增量合并征收

現在两个城市房产税试点都几乎没有涉及存量房。上海只针对新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房征税，而没有对多占有社会资源的存量房征税;重庆的方案尽管存量增量都征收，但其征收的对象也只是高档商品房。只对新购房征税不公平，只对新购房征收，把有房的人，尤其是投机客全部放

掉了，房产税改革首先应该“瞄准”空置房，因为闲置房是资源的浪费，不符合建设节约型社会的要求，而且推高房价影响民生。

只对新购住房征收，不能实现城市公共管理所要求的效能和效率目标;与此同时，也不能体现该项政策本身所要体现的公平性原则，应存量和增量一起征。房产税关注存量房才是正途，因为只有这样才能保持税收的公平性。

(三)房产税要向全国所有县级以上城市逐步推进

不应该只是个别城市实施，要保证房产税能够发挥抑制社会不合理住房需求的作用;应该对所有享受政府公共服务的城市住房都开征房产税，房产税要逐步推进。征收城市由主要城市覆盖全国各地县级以上城市，征收税率要因地而异，县城征税要最后启动，对农村个人住房不征房产税。

(四)征收对象要由“高档住宅”逐渐覆盖到“普通住宅”

普通住宅投机性行为也是遏制的对象，因为，如任由把普通住宅进行投机炒作，会让普通人更买不起房，农民工的市民化永远只是梦想，会延缓城市化进程。影响社会的进步和福利水平的提高。

(五)个人住房房产税要实行累进税

房产税是针对富人征收，絕不能让拥有基本住房的人承担这部分税赋。房产税要实现财富的再分配功能，就要实行累进税率，因为累进税是直接税无法转嫁。房产税税率要实行累进税率，即按照一定参照物(如人均居住面积或者房屋价值等)分段，逐级提高税率。税率要分几个等级，房屋价值越大，房产税率也应越高。房产税的征收宜从量从价综合征收。住房越大、越豪华，房子价值越大，就要多承担些税赋。房产税的计税金额，应为凡是当年新购置的，都应以购置金额为准;对于存量房，要参照同城同类地区上一年房产交易平均价进行估值，作为计税金额。

(六)房产税起征和免税的规定，不应以套为标准

因为“套”有大小贵贱之分，按套划分是不合理的，也容易产生偷税漏税的空子(如假离婚)。应该一律以人均面积为标准;人均免税面积标准，计算面积时，一定要对一个家庭的多套住房面积累加，绝对不能按套数计征，否则有人就会通过假离婚、假分家等手段逃税，这必然会带来社会家庭关系的混乱。为了防止逃税，可以采取先征后退的方法，对城市所有住房征税，因为住房不可隐匿，任何房主都不能逃税。然后，再退给每个家庭免征面积的税额

(七)把个人住房房产税培育成为地方政府的主体税种

借鉴美国等市场经济国家的经验，把此税种交由地方政府掌握，把它培育成为地方政府的一个主体税种。具体征收办法理应由地方政府自行决定，但考虑到中国目前土地公有，需要中央政府尽快研究出台房产税的规范标准，包括房产税使用的管理办法，在此基础上，留给地方政府一定的浮动空间。

地方政府要将房产税筹集的财政收入公开、透明地向纳税人和社会公布，个人住宅房产税所增加的税收收入应该用于住房保障体系，主要用之于公共租赁房等保障性住房建设、旧城拆迁改造、以及对拆迁户与居住区配套环境的改善等项目的补偿上。

(八)房屋评估应推行“片区评估”，并加快推进住房信息系统建设

要加强对房屋评估工作的研究、实践与规范工作，加强房屋评估的技术平台建设，培养储备房屋评估的高素质人才，政府要成立专门的房屋评估管理机构。房屋评估应推行“片区评估”，不需要一户一户进行评估，而只要对某一地区进行评估后，给出一个指导价，该片区的房屋将以这个指导价为参考进行纳税。

要加快推进个人住房信息系统的建设，尽快启动个人住房普查工作，坚决实施住房实名制，严厉打击偷税漏税和贪污腐败行为，防范聚集在房地产领域的资金大量外逃。各大中小城市要以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化情况，逐步实现全国城市住房信息共享和查询。

[责任编辑：梁小楠]

作者：孙瑞玲

第3篇：寿险公司个人营销战略转型研究

【摘要】随着保险监管的逐渐完善、客户需求的日益个性化，个人营销作为寿险公司最核心的营销渠道，其战略转型已经成为寿险公司最棘手的问题。本文从我国寿险同质化的个险营销战略入手，分析个人营销战略中存在的不足，结合平安等公司的经验，提出转型的方向。

【关键词】寿险 代理人 个人营销 战略

当前，面对复杂的国际国内经济、金融形势，寿险业正在经历迟来的转型之痛，发展空间受到挤压、保费增速大幅度放缓、营销员数量出现首次负增长。因此，寿险业粗放型、爆发式增长的发展阶段已经结束。今后，寿险公司需要开辟新的营销模式和增长点，提高保费增长的质量，使公司利润驶入增长快车道。

个人代理营销作为我国寿险公司最基本、最核心的营销渠道，在银保渠道持续萎靡之下，越来越成为保险公司生存和发展的生命线。然而，目前市场上寿险公司的营销策略复制程度严重，寿险产品同质化明显，寿险公司挖掘自身独特的核心竞争力以提高公司效益已经成为寿险公司急需解决的问题。

一、个人营销战略的共同点

目前，绝大多数的国内寿险公司采取了以个人代理制为主，其他营销渠道为辅的营销模式。这种营销结构在平安人寿表现得淋漓尽致。以宁波的平安人寿为例，个人营销渠道所实现的保费占所有保费收入的95%以上。个人营销战略的建设和完善是寿险公司提升核心实力的关键。寿险公司为推动营销业务的发展，在经营的不断探索中，积极完善个人营销模式，总结出了一套比较完善的营销战略。综观各家寿险公司的个人营销战略，主要包括以下四方面：

一是基础管理。一个优秀的团队背后，一定是其几年如一日的坚持和强化基础管理。一般而言，业务团队的基础管理是业务提升最根本的动作，往往会在一段时间后产生巨大效益。目前大部分的寿险公司所强调的基础管理主要涉及三方面：培训体制、考核体系、业务节点。

二是团队建设。这方面的工作主要包括业务员规模的扩大和组织架构的搭建。目前，我国寿险业仍处在粗放型的发展阶段，寿险营销主要还是以增员为业务增长的突破口。当然，寿险公司在每一个发展阶段所关注的团队建设方向都会有不同的侧重点：团队部组发展和留存绩优人力在发展初期是一个互相矛盾但又不能放弃的问题。

三是激励体制。寿险营销是一个不断激励的事业，有效的激励是营销员在长时间内保持活力的动力，也是团队内部创造出出色业绩的能量。目前，各寿险公司所推崇的激励方式主要包括三方面，第一是基本法引导，第二是方案激励，第三是荣誉体系建设。基本法在整个激励过程中贯穿始终，是寿险公司的命脉所在，对于业务员来说基本法的重点在于首佣以及责任津贴等的获取条件；方案激励主要与业务推动节奏相配合，以在短期内提升某一阶段业务的规模；荣誉体系建设关注优秀业务员的发展，强化绩优人员在团队中的影响力。

四是产品运作。保险产品作为一种服务型的产品，是以无形的形态存在。一个优秀的寿险产品可以为营销推动锦上添花，提升营销的效率。因此许多寿险公司在“开门红”期间往往会推出一个只在此期间销售的新产品，该产品往往期限适中，切合当前大部分受众客户的需求，而且营销员容易采用简洁易懂的营销话术与客户沟通。

二、目前业务推动中营销战略的弊端

业务员与寿险公司签订的合同为相对松散的代理合同，公司与业务员之间存在利益风险分歧——公司的经营目的是为了最大限度地追求利润，而个人代理人的行为目的是为了最大限度地追求自身收入。这样的利益矛盾使得个人代理人的管理和团队建设一直是寿险公司最大的难题。然而，不到位的基础管理、粗放的培训体系、畸形的激励制度、缺失的文化建设导致保险代理人忽视公司利益，极小与业务质量、短期化倾向严重、违规频繁的根由。而同质化严重的产品造成了业务员的推销难、销售方式无差异化。

（一）基础管理不到位

就大部分寿险公司来看，基础管理的重点就是早夕会的操作。早夕会是寿险公司管理业务员的主要手段，也是培训业务员、传递信息的主要渠道。但是大部分中小公司由于网点铺设得不广泛，只局限于主要城市。因此，许多业务员因距离等问题无法参加早夕会，而导致早夕会制度无法很好得实施，无法形成良好的营销氛围。其次业务管理不能强制长期持续贯穿始终，业务节奏安排推动不力。许多寿险公司一般将年计划根据季度分为四个节奏，再根据每个月的时间安排成单节点。然而，保险推销与一般的业务开发一样，需要时间的积累。过于强调节点，而忽视了保险推销过程中理念、服务的销售，导致保险可持续性不强。最后，后援对前线的服务流于形式，导致渠道业务的推动力不足。

（二）粗放的培训体系

寿险个人代理人职业竞争激烈，专业性强，知识面宽。目前在人员缺失严重的情况下，许多寿险公司对于业务员的学历要求达不到行业要求。这既给专业知识的培训带来难度，也给后期的产品培训提出了更高要求。虽然许多大型寿险公司的培训体系已经较完整，师资队伍投入较大，各种类型的培训班也不少。但从现状来看，个人代理人队伍素质状况改善不明显，尤其是专业知识非常欠缺。一方面，教育培训是一个系统工程，寿险培训的实践中却存在急功近利倾向，在業务员对保险基本知识还不熟悉的情况下，就进行产品培训。第二，行业认同、职业道德、主管管理服务理念与能力等问题，没有真正解决。其中，特别是职业道德的培训非常缺失，导致业务员夸大收益、混乱保险责任范围、代签等现象时常出现。第三，培训对象流动性太大，也使得培训难以奏效。

（三）畸形的激励体制

目前个人代理人的收入主要包括两个方面：第一是佣金，第二是方案的奖励。目前，大多数的寿险公司都采用了以首年佣金为主，第二、三年佣金为辅的佣金制度。一般地，首年度佣金平均占佣金总量的70%。尽管这种首年制的佣金制度积极有效地激励了新单业务数量的提升，有利于寿险公司快速拓展业务规模。但是，这种激励体制导致了代理人急功近利的短期行为，从而造成营销团队不稳定、重业绩轻服务等诸多问题。同时，个人营销过分强调方案，依靠各式各样大同小异的物质奖励方案推动业务发展，从而导致代理人过分依赖物质激励，而没有形成自发的推动业务发展的内生因素，最终造成寿险公司展业成本的逐渐增加。

（四）缺失的文化建设

由于业务员与寿险公司签订的是代理合同，导致业务员一直被保险公司边缘化，没有被纳入到到其他正式员工的团队中。因此绝大部分寿险公司没有精力把个人代理人团队纳入公司企业文化建设。而且由于利益分歧、理念差异，业务员与内部员工之间的矛盾与生俱来。业务人员长期排斥内部员工进行培训和管理，因此当矛盾激化的时候，容易导致业务团队整体离职。

（五）严重的产品同质化

产品是营销战略中的灵魂，好的产品就是最好的营销。然而，在竞争白炽化的寿险市场中，寿险公司总是忽视产品研究，而过分关注营销手段。往往是一家寿险公司推出一个新产品，其他家立刻竞相模仿，修改保障期限或者缴费期限后即为自己的产品，导致产品同质化非常严重。此外，我国的寿险产品设计脱离了我国的实际情况。例如，目前70%以上出售的为分红险，注重理财而忽视保障，脱离了保险最根本的保障实质，从而间接地脱离了中低收入人群。

三、可持续的个人营销的战略

在寿险行业不断同质化的今天，寿险公司必须寻找到能够长期获得竞争优势的能力，即核心竞争力，以应对变革与激烈的外部竞争，并且取胜于竞争对手。管理学家哈默尔和普拉哈拉德提出，企业的发展由自身所拥有的与众不同的资源决定，企业需要围绕这些资源构建自己的能力体系，以实现自己的竞争优势。鉴于目前我国保险公司的产品研究和设计集权于总公司，而营销战略却是由各分公司制定和实施的。所以，分公司应在总结所有寿险公司个人营销战略相同点的基础上，深挖自身独特的资源，实现个人营销战略的转型，从而提高公司效益。

（一）稳定的团队

在粗放的市场中，第一核心竞争力依旧是人。人力平台决定保费平台。寿险公司必须在人员规模足够大、人员配备齐全的情况下，实行“选才”战略。以平安为例，严格执行“选才”制度使其整个业务员团队的素质远高于其他公司，业务品质大幅度提升。其次，搭建适合本公司的团队构架。团队构架决定了人力规模。平安扁平化的结构管理为业务员的管理和考核奠定了基础。最后，在增员、框架搭建的同时，寿险公司还需要完善的激励体制以留住营销人才。在业内，平安的激励体制相对来说是比较成熟与完善的。除了物质激励外，平安还非常重视员工的精神激励，经常采取尊重激励、感情激励、榜样激励、荣誉激励等方式。

（二）全新的营销手段

营销手段的目的就是能够促成销售。对于传统的营销方式，许多客户已经有些视觉疲劳，甚至产生了闻“保”声变。因此创新对于保险公司的意義远非仅仅局限于销售。创新的营销模式应该是针对不同的潜在客户群体规划不同的产说会模式。譬如，太平洋针对家有孩子的家长，邀请名校名师讲解志愿报考问题；针对中层富裕家庭，推出银行、证券、保险三大理财方式的组合讲座，等等。而新华的体验式服务已经成为吸引潜在客户的有效手段。对于那些不了解保险和保险公司的客户，一次有意义的体验过程可以增加其对保险的认识，而服务满意程度更提升潜在客户的购买度。

（三）全方位的服务

各种满意度调查显示，消费者对于保险服务的要求越来越高。这种要求不仅体现在服务质量上，更体现在工作效率、服务态度等各个方面。因此，业务员需要改变营销而不服务的营销方式，在销售寿险保单的同时，还需要做好全方位的寿险服务。如果业务员能在出险时有全方位的理赔服务，那么持续的寿险营销就不是神话了。

（四）完善的培训体系

在寿险这个行业，“培训是第一生产力”，只有专业的知识和素养才能得到客户的认同和信赖。因此，平安等大型寿险公司逐步建立起专、兼职讲师相结合的分级培训体系。一方面是不惜血本对培训讲师进行严厉的封闭式培训，沉淀下一批批优秀的专职培训讲师。另一方面，选拔优秀的业务主管担任兼职讲师。因为他们来自营销一线，拥有丰富的营销经验和突出的业绩表现，其独特的经验和技巧更能获得其他代理人的理解和支持。这种培训体系，为平安的业务开展提高了强有力的后援支持。

（五）共赢的基础管理

优秀的基础管理者应该能够化解公司与个人代理人之间利益矛盾，均衡两者之间的利益格局，实现公司与业务员的共赢。要实现共赢，就是要加强主管队伍建设。由于业务主管是业务团队的领导人，在业务团队中往往存在个人效应。因此，平安主动邀请业务主管参与组织构建、业务推动和目标追踪。此外，寿险公司还应推崇参与式激励法，让所有业务员参与公司的晚会、会议、研讨等活动，使他们理解公司的文化和理念，自觉主动地关心公司的命运和前途，最终形成个人代理人对企业的归属感、认同感，进一步满足他们自我价值实现的需要。

参考文献

[1]邓建军，傅宏伟.浅议实现个人营销业务持续发展的主要途径[A].保险职业学院学报.2006.02：19.

[2]许敏敏.论我国寿险业个人代理人的现状、问题及政策建议[A].特区经济，2012.11：185.

[3]于洪彦，刘金星.AMA官方营销定义动态演化及其启示探析[A].外国经济与管理，2010.03：33.

[4]孙祁祥，郑伟.经济社会发展视角下的中国保险业——评价、问题与前景[M].经济科学出版社，2007.06.

作者简介：宋丹（1985-），女，浙江宁波人，宁波大红鹰学院教师，硕士研究生，主要从事保险精算和统计模型的建立及测量。

作者：宋丹

第4篇：2020房产公司个人工作计划

时间总是以我们墨守成规的方式中一天又一天的的结束。那么房产公司个人工作计划该怎样写呢?下面就是小编给大家带来的2020房产公司个人工作计划，希望大家喜欢!

2020房产公司个人工作计划(一)

2020年是我们房地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入集团房地产公司的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好房地产公司的工作。为此，在集团房地产公司的同事热心帮助下，我逐步认识了基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了按时按质完成工作任务，我订立了2020年工作计划：

一、明确一年中工作任务安排

1、在第一季度，熟悉公司的规章制度和基本业务工作。在第一季度，以业务学习为主，由于节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作。同时，理解公司设立合约部工作要求，明确合约部部门职能，清楚合约部工作任务，制定好合约部工作流程。同时本人通过合约部业务的接触，使我对公司合约部的业务有了更好地了解，以便于工作起来更加得心顺手。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道。综合协调公司内部各部门的合同工作，制订合约管理制度，负责项目合作商务谈判、公司重大合同的起草及商务谈判，合同的审查、核查、签订、监督执行，处理合同纠纷，合同统计，审核合同付款。法律顾问的联络、管理及合同的管理工作，建立合约台帐。

3、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加上各项销售工作开展，我相信工作最繁忙的时间

二、对合同涉及法律事项认真把关

1、要求有关各个部门送一份合同复印件到合约部存档，比如工程部，销售部，原部门还是留存自己的合同，拿来复印作为合约部门的台帐留存。

2、从法律角度审查合同合法性，保障公司合法权益。我们公司的合同都要走流程，我来可以帮助别的部门在OA流程外先审核把握。合同的外在形式主要是合同的表述质量，这些质量基本上与法律规定没有太大的关系，而是语言文字功底、逻辑推理能力、整体思维能力的综合体现。它是合同内容的载体和外在体现形式，虽然不是直接的法律问题但同样会直接产生不利的法律后果。认真审查合同的四个方面的内容：合同主体是否合法，合同形式是否合法，合同内容是否合法、合同订立程序是否合法。只有合法的合同才能受到法律的保护，才能依法实现自己的目的。如果合同违法，就可能被认定为无效，不但不能达到签订合同的预期目的，还可能受到法律的制裁。因此，合同内容是否合法，是企业合同审查中最重要的内容。进行合同内容合法性审查应当重点审查合同内容是否损害国家、集体或第三人的利益;是否有以合法形式掩盖非法目的的情况，是否损害社会公共利益，是否违反法律法规的规定。这几种情况是合同法明确规定合同无效的情况，也是企业签订合同中经常会发生的情况。

3、单位目前在做两个房地产项目，都是商业地产类型的。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路，争取把工作业绩做到最大化。

三、认真做好媒体投放评估小组工作

我负责该小组的主要工作，积极配合分管领导工作，认真做好具体工作事情，严格及时地审核策划广告部门在媒体上投放的效果，对与策划有关的合同签订履行的审核，在签合约付钱的时候，对具体工作内容的考察，了解这个广告做的是否有意义，到时要形成个投放效果的意见，为领导作决策提供科学准确的意见。

四、制订学习计划

房地产市场不停的变化不断调整经营思路的工作，学习对于负责合约工作的人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力保证。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。有关房地产的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆。

五、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识

公司为我提供了一个适合的职位、一个适宜的环境、一种团结协作的氛围、一个能吸取、能发挥，能实现自身价值的平台，我定洁身自爱、从小事做起，向集团的优秀员工和团队学习，向集团的各级领导学习，做好公司的员工;积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

以上，是我对2020年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导正确引导和帮助。展望2020年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，相信自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。

2020房产公司个人工作计划(二)

我对房地产销售有了更深层次的了解，同时也学到了很多东西，为了让自己在新的一年中有更高的收获，自身有更高的提升，特总结去年展望今年，根据自身的实际情况，特做出2020年具体的工作计划。

一、业务的精进

1、加强团体的力量

在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。在新年中，我更要加强队员的团结，团结是我不断成长的土壤。

2、熟识项目

销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。

3、树立自己的目标

有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。

二、自身素质的提升

销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。最后，在生活中用心的观察他人的销售方式，尤其是在同行之间更能学到，前期先照搬他人在销售过程中，遇到问题后的解答方式，经过后期的语言加工，再遇到问题时就能有自己的方式解答。

最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。2020年我会不断学习，努力工作。我要用全部的激情和智慧创造效益，让事业充满生机和活力!我们是一个整体，奔得是同一个目标!我会和大家一起齐心协力，从新的起点开始，迈向成功!

2020房产公司个人工作计划(三)

在已过去的一年里，做为一名房产销售人员，我所在的销售部在公司领导的正确带领下和各部门的积极配合下提前完成了全年的销售任务。这一年全球的经济危机蔓延，房地产市场大落大起，整个销售团队经历了房地产市场从惨淡到火爆的过程。准备明年在中国经济复苏和政府调控房地产市场的背景下，销售工作将充满了机遇和挑战。现制定2020年房地产销售个人工作计划。

一、加强自身业务能力训练

在2020年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现2020年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在2020年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

二、密切关注国内经济及政策走向

在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对2020年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现2020年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案

我在今年的房产销售工作重点是公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法

我将结合以往的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成

我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。

2020房产公司个人工作计划(四)

面对4月份的工作应该加强对房地产信息的了解以及销售技巧的学习才行，由于我在工作经验的积累方面的确不深自然需要好好审视一番才行，身处于月末阶段的自己也应该考虑如何开展接下来的房地产销售工作才比较好，因此我制定了这份4月份房地产销售工作的计划并展开了相应的部署。

加强对房地产信息的收集与整理是目前的自己需要尽快做到的，由于每次房地产市场行情出现变化的时候都会对自身的销售工作展开影响，因此我得提前了解这部分信息并进行相应的分析才能够在销售工作中找准努力的方向，若是对这方面的信息一无所知无疑会对销售工作造成严重的影响，面对这类状况应该妥善利用手中的客户资源并在联络的过程中了解对方的意向，除此之外我也能够通过网络查询以及房源实地考察的方式加强对信息的了解，至少在客户咨询的同时应当为对方提供真实可信的消息才能够得到对方的认可，对于自身专业度的提升而言应当主动去学习房地产的相关信息并做到提前收集与整理。

销售技巧的运用应该更加娴熟些才能够在工作中获得更多绩效，在客户开发中应当合理运用自身所学的销售技巧才能够在工作中得到对方的认同，事实上由于大部分客户都遇到过很多类型的销售人员自然要在内心有所准备，既要探索客户对房源的真实需求又要在对方的角度思考问题才行，在做好心理准备的同时也要具备打动客户的筹码才能够建立合作的基础，因此在销售过程中应该尽量占据主动位置并通过对方感兴趣的话题来进行引导。

对待4月份的销售工作应该更加主动些并体现出自身的诚意，尽管我从未在房地产销售工作中有所松懈却不得不承认自己在客户拜访量上面做得不到位，我应当明白上门拜访既是自己诚意的体现也是为了提升合作的成功率，若是连这部分工作都不愿意去做的话无疑会令客户觉得自己不重视这项合作，因此我在4月份的销售工作中应该加强对客户的拜访量从而为对方留下良好的印象，在客户资源不多的情况下应该尽力争取每个合作的机会才能够令自身的绩效有所提升。

须知销售订单的获得往往需要自己去争取自然要认真对待才行，在4月份的销售工作中既要审视自身的不足也要在能力方面有所提升，至少曾经在工作中出现过的失误不能够再次发生才意味自己相对以往已经有了较大的进步，所以我会认真对待房地产销售工作并通过4月份计划的执行提升自己的绩效。

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第5篇：“公司个人计划”个人工作计划

精选范文:“公司个人计划”个人工作计划(共2篇)200*年已经过去，回顾过去的一年，我在公司领导的指导和关心下，在大家的共同努力下，做了一定的工作，但还有很多的不足。今年，我将按2009行政部的整体发展规划及企业发展方向，以*年工作情况为基础，本着“多沟通、多协调、积极主动、创造性地开展工作”的指导思想，发扬“以公司管理者的角度看待公司发展和管理”的工作作风，本着主人翁精神全面开展2009的工作。现制定工作计划如下：

一、完善公司组织架构由于大量的人才引入和公司办公区域的扩展，公司的组织架构也就相应的随之改变。组织架构建设也决定着企业的发展方向。在20*年首先应协助领导完成公司组织架构的完善。确定和区分每个职能部门的权责，使每个部门责权明确，让员工清晰地知道自己的岗位责任、工作内容、工作权限、工作条件、必备的岗位技能及与相关岗位的汇报与负责关系等,真正做到组织架构的科学适用，保证公司的运营在既有的组织架构中良好、规范的发展

二、协助领导做好人力资源招聘与配置人才的需求主要来自几个方面，一是业务的良性增长，需要不断增加员工数量;二是对稀缺专业和高端人才的需要无法得到及时满足;三是人才吸引与挽留的问题，能否确保核心员工持续恒久的为公司服务。招聘工作贯穿在公司发展的每个阶段，提高招聘效率，为公司及时供应人才，才能保障并推动业务的快速进展。招聘，表面上看是行政部的工作职责之一，但其实，它是融合了行政部门、人力资源部力量的全方位工作。要提高招聘效率，必须达成两者的和谐统一。

1、按完成20个亿的业务量计算，各部门均摊的业绩核定设计各部门人员定员数，保证公司员工的稳定性。

2、人才储备：一是优秀实习人员储备;二是管理人员储备。为中层管理人员的补充做好准备。(1)在招聘过程中用人部门需要有明晰的用人需求在人事部确定招聘人员的时候，招聘部门要求具备什么样的条件，哪些是主要条件，哪些是参考条件，什么样的潜质是被优先考虑的，该职位人员目前承担什么样的工作，可以在何方向上进一步培养，在组织中处于什么样的位置，目前完整的工作安排是什么，等等，这些都有助于找到合适的人选。只有知道要找的是什么，才能说，找到的人是不是合乎这个要求，才能保证招聘的效果。(2)及时地信息沟通用人部门将会对新进员工进行初试和复试的过程，考察基本素质以及业务能力。是否能适应公司的发展以便提高招聘的有效性。通知面试前及时与招聘部门主管决定面试的时间、地点并将不同部门面试者合理分批处理，提高招聘效率。(3)为了保证公司招聘工作的及时有效性，主要采取以下招聘方式：a、网络招聘：这是网络日益普及最好的招聘形式，招聘信息可以定时定向投放，发布后也方便管理和查询，费用相对比较低。通过在知名的人才网上发布招聘的信息，如公司的网站，可以快捷的接受到求职的信息。b、内部竞争上岗：这种招聘的费用极少，能提高员工士气，申请者对公司相当了解，适应公司的企业文化和管理操作流程，能较快进入工作状态;而且可以在内部培养出一人多能的核心人才。也能提高员工对公司的忠诚度。同时内部招聘也能用于内部人才的晋升、调动、轮岗。c、员工推荐：员工推荐在公司应用得比较广泛，主要是招聘成本比较小，应聘人员与现有员工之间存在一定的关联性，基本素质较为可靠，只要技能及品质相当一般可用考虑率用的。

三、薪酬福利的自我考核对岗位的基础工作内容细分后，确定具体负责人。在完成岗位本身工作的基础上，配合公司的纪效考评制度，每月及时的做出月考核计划表。并积极主动的为公司的其它需要多提合理化见意，提高行政工作的竞争力度。

四、合理安排和完善公司各部门培训制度及计划。尽管每位员工的成功标准各有不同，但追求成功却是每位员工的目标。因此，培训不仅是员工追逐的个人目标，是员工福利享受，也是企业培养人才的责任。给员工成长的空间和发展的机会，是企业挖掘员工潜力，满足员工需求的重要表现。根据各部门的培训需求及企业的整体需要建立和协助组织各部门培训活动来满足企业的需要。

五、积极提出对建立企业文化和团队文化建设相关有推动性的建议方案。企业文化是企业在发展中形成的一种企业员工共享的价值观念和行为准则，一个企业没有文化，这个企业就没有了凝聚力，从而也会丧失了持久的竞争力。做为公司的一员应该用主人翁意识用心的去推动公司企业文化的进程。

六、充分发挥工作职能，要协助营造相互尊重、相互信任的氛围、维持健康的合作关系;使各部门员工能了解各项公司制度的制定目的，使得各部门员工能自愿的、积极主动的去遵守和维护。

七、公司制度的落实执行及督察工作。公司过去颁布的刚性的制度已经不少，但如果没有行政部门的监督和检察制度的功效可能会大打折扣。所以，我们最需要的对公司规章制度的贯彻执行和维护。如何做到制度的刚性执行，首先自己就要以身作则。再有对政策的执行要始终如一地坚持，不能虎头蛇尾;工作不能要宽以待己，严于律人。

八、公司项目资料的信息化管理为了保证在公司运行体系中投资部门使用的项目文件的方便。

1、必须认真协助投资部做好项目资料的整理、编档、管理工作。

2、对借阅和领取操作的项目资料按照《项目资料领用规定》做好详细的登记并催促其及时归还，以便查询。

3、对投、融资业务有一定相关的了解，对对接单位提供资料方面的科目、类别区分要有基础认识。

九、办公资源的有效控制更好地控制办公用品费用的支出，根据公司办公用品及耗材的实际领用情况，对领用的物品进行严格的控制。细心察看公司电器设备的使用状况和用电情况，督促合理用电和用电安全。

十、积极主动的协助公司领导及其它部门同事完成工作. [“公司个人计划”个人工作计划(共2篇)]篇一：2016年公司工作计划范文 2016年公司工作计划范文

在这xx年的一年里，凭借前几年的蓄势，已具备步入了快车道，为实现了稳步的效益增长，以崭新姿态展现在客户面前，一个更具朝气和活力的、车间完善后，管理水平必将大幅度提高，这不仅仅是市场竞争的外在要求，更是自身发展壮大的内在要求。对于各部门来说，全面提升管理水平，与公司同步发展，既是一种压力，又是一种动力。为了完成公司2016年的总体经营管理目标，厂部特制订2016年工作计划如下。

一、根据本工作情况与存在不足，结合目前公司发展状况和今后趋势，人力资源计划从九个方面开展2016的工作：

1、进一步完善公司的组织架构，确定和区分每个职能部门的权责，争取做到组织架构的科学适用，三年不再做大的调整，保证公司的运营在既有的组织架构中运行。

2、完成公司各部门各职位的工作分析，为人才招募与评定薪资、绩效考核提供科学依据;

3、完成日常人力资源招聘与配置

4、推行薪酬管理，完善员工薪资结构，实行科学公平的薪酬制度;

5、充分考虑员工福利，做好员工激励工作，建立内部升迁制度，做好员工职业生涯规划，培养雇员主人翁精神和献身精神，增强企业凝聚力。

6在现有绩效考核制度基础上，参考先进企业的绩效考评办法，实现绩效评价体系的完善与正常运行，并保证与薪资挂钩。从而提高绩效考核的权威性、有效性

7、大力加强员工岗位知识、技能和素质培训，加大内部人才开发力度。

8、建立内部纵向、横向沟通机制，调动公司所有员工的主观能动性，建立和谐、融洽的企业内部关系。集思广益，为企业发展服务。

9、做好人员流动率的控制与劳资关系、纠纷的预见与处理。既保障员工合法权益，又维护公司的形象和根本利益。

二、增加人员配置：

(1)前台：前台增加至3名，分管不同区域。

(2)车间管理人员：车间行政主管1人、技术主管1人、所需机电维修组长约3名。

三、强化人员素质培训

春节前完成对各区域所需人员的招聘和培训，使2016年新的管理制度实施过程中人员素质方面有充分的保障。认真选择和慎重录用基层管理人员，切勿滥竽充数。

四、加大人员考核力度

在人员配置、资源保证、业绩考核等方面作出实施细则规定，从制度上对此项工作作出保证。并根据各区域实际情况和存在的问题，有针对性地加以分析和研究，以督促其在短期内按规定建立和健全管理的工作。

五、加强市场调研，以业务部提供的信息量和公司在各区域的业务进展情况，将以专人(兼职)对各区域业务的发展现状和潜在的发展趋势，进行充分的市场调研。通过调研获取

骤上、细节上下一番功夫。为了既少花钱，又不影响接待效果，需要地了解客人的生活阅历、为人禀性、处事方式、办事风格、企业价值取向、管理理念、产品特色、行业地位等。仔细研究分析和琢磨推敲日程的安排，让每一位客人在最短时间内有全面的、清晰的、有一定深度的了解，对振兴的产品表现出最大限度的认同感，对的管理模式和企业文化产生足够的兴趣。把长期地、坚持不懈地认真对待每一批客人和每一客人，使他们对的接待工作满意作为业务部每一个接待工作人员的准则。从而以此来提高跟踪的成功率，达到提高企业经济效益的根本目的。为此业务部2016年着重抓好以下几方面的工作：

1、督促全体人员始终以热诚为原则，有礼有节地做好各方面客人的接待工作，确保接待效果一年好于一年。

2、在确保客户接待效果的提前下，将尽可能地节省接待费用，以降低公司的整体经营成本，提高公司利润水平。

3、继续做好客户的接待档案管理工作

4、调整部门人员岗位，招聘高素质的人员充实接待力量。随着业务量的不断扩大，为了适应公司业务发展的需要，更好地做好接待工作，落实好人员招聘工作也是一件十分重要的事情。

[“公司个人计划”个人工作计划(共2篇)]

八、内部管理

1、严格执行5s管理模式，严格实施“一切按文件管理，一切按程序操作，一切用数据说话，一次就把工作做好”战略，逐步成为执行型的团队(采纳iso)。

2、进一步严格按照公司所规定的各项要求，开展本部门的各项工作管理，努力提高管理水平。

篇二：公司工作计划表

公司工作计划表 [“公司个人计划”个人工作计划(共2篇)] 今

第6篇：2012年房产公司个人工作计划

在度过了紧张的2009年之后，房地产行业总算是保住了市场上的地位。我在房地产公司上班也是有很长时间了，对房地产市场的情况不说是十分的了解，但总是还有点造诣的。相信随着市场的逐渐回暖，房地产市场是会回到一个正确的轨道中来的。我对房地产公司的前景还是比较看好的，所以我会一直坚持在房地产公司上班!

2012年是我们**地产公司业务开展至关重大的开局之年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力并重的开始的一年。因此，为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下工作计划：

一、 加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。 积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

二、 制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

2、 在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

3、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

4、第三季度的“十一”“中秋”双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

【范文网】

第7篇：建筑公司个人工作计划

在新的2009年里，为了公司更好的发展，也为了自己更好的明天，我会继续努力，坚守自己岗位，完成公司交待任务，建筑公司个人工作计划。

这就需要我时刻做到对专业知识熟知、广知，我会严格要求自己。

同时，我好好运用我所会的鲁班软件，无论是在土建方面还是安装方面的预算水平都更加完善，个人工作计划《建筑公司个人工作计划》。 认认真真地做好万业世纪广场的相关事项。

认真学习本职工作相关的理论知识，查缺补漏，争取独立完成高层复杂结构的预算工作 理论联系实际，多到工地现场学习，全面提高自己，努力考取相关职称，充实自己，生活上关心他人，听从上级领导的安排。

另外在已有的学历上，努力考取成人本科。

第8篇：房产销售个人工作计划

计划一：房产销售个人工作计划

一、加强自身业务能力训练。在20xx年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20xx年的销售任务打下坚实的基础。进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20xx年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20xx年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20xx年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20xx年的房产销售工作重点是××*公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20xx年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

五、贯彻落实集团要求，力保销售任务圆满达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。

六、针对销售工作中存在的问题及时修正，不断提高销售人员的业务技能，为完成销售任务提供保障。明年的可售产品中商铺的所占的比重较大，这就要求我要具更高的专业知识做保障，我将在部门经理与同事的帮助下，进行相关的专业知识培训，使销售工作达到销售商铺的要求，上升到一个新的高度。

计划二：房产销售个人工作计划

20xx年工作计划中的第一条、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作;通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况;通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的十一中秋双节，市场会给后半年带来一个良好的开端，。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化!

二、制订学习中的工作计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆(在这方面还希望公司给与我们业务人员支持)。

三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。

以上，是我对20xx年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20xx年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接新的挑战。

计划三：房产销售个人工作计划

经过20xx年两个月的工作，我对房地产销售有了更深层次的了解，同时也学到了很多东西，为了让自己在新的一年中有更高的收获，自身有更高的提升，特总结去年展望今年，根据自身的实际情况，特做出具体的计划。

一、业务的精进

1、加强团体的力量

在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。在新年中，我更要加强队员的团结，团结是我不断成长的土壤。

2、熟识项目

销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。

3、树立自己的目标

有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。

二、自身素质的提升

销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。最后，在生活中用心的观察他人的销售方式，尤其是在同行之间更能学到，前期先照搬他人在销售过程中，遇到问题后的解答方式，经过后期的语言加工，再遇到问题时就能有自己的方式解答。

最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。20xx年我会不断学习，努力工作。我要用全部的激情和智慧创造效益，让事业充满生机和活力!我们是一个整体，奔得是同一个目标!我会和大家一起齐心协力，从新的起点开始，迈向成功!

计划四：20xx年房地产销售个人工作计划

一个好的房地产营销方案必须有一个好的计划书，以在整体上把握整个营销活动。

市场营销计划更注重产品与市场的关系，是指导和协调市场营销努力的主要工具、房地产公司要想提高市场营销效能，必须学会如何制订和执行正确的市场营销计划。

房地产营销计划的内容

在房地产市场营销中，制订出一份优秀的营销计划十分重要。一般来说，市场营销计划包括计划概要：对拟议的计划给予扼要的综述，以便管理部分快速浏览。

2.市场营销现状：提供有关市场，产品、竞争、配销渠道和宏观环境等方面的背景资料。 3.机会与问题分析：综合主要的机会与挑战、优劣势、以及计划必须涉及的产品所面临的问题。

4.目标：确定计划在销售量、市场占有率和盈利等领域所完成的目标。

5.市场营销策略：提供用于完成计划目标的主要市场营销方法。

6.行动方案：本方案回答将要做什么?谁去做?什么时候做?费用多少?

7.预计盈亏报表：综述计划预计的开支。

8.控制：讲述计划将如何监控。

一、计划概要

计划书一开头便应对本计划的主要目标和建议作一扼要的概述，计划概要可让高级主管很快掌握计划的核心内容，内容目录应附在计划概要之后。

二、市场营销现状

计划的这个部分负责提供与市场、产品、竞争、配销和宏观环境有关的背景资料。

市场情势

应提供关于所服务的市场的资料，市场的规模与增长取决于过去几年的总额，并按市场细分与地区细分来分别列出，而且还应列出有关顾客需求、观念和购买行为的趋势。

2.产品情势

应列出过去几年来产品线中各主要产品的销售量、价格、差益额和纯利润等的资料。

3.竞争情势

主要应辨明主要的竞争者并就他们的规模、目标、市场占有率、产品质量、市场营销策略以及任何有助于了解其意图和行为的其他特征等方面加以阐述。

4.宏观环境情势

应阐明影响房地产未来的重要的宏观环境趋势，即人口的、经济的、技术的、政治法律的、社会文化的趋向。

三、机会与问题分析

应以描述市场营销现状资料为基础，找出主要的机会与挑战、优势与劣势和整个营销期间内公司在此方案中面临的问题等。

机会与挑战分析

经理应找出公司所面临的主要机会与挑战指的是外部可能左右企业未来的因素。写出这些因素是为了要建议一些可采取的行动，应把机会和挑战分出轻重急缓，以便使其中之重要者能受到特别的关注。

2.优势与劣势分析

应找出公司的优劣势，与机会和挑战相反，优势和劣势是内在因素，前者为外在因素，公司的优势是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣势则是公司要改正的东西。

3.问题分析

在这里，公司用机会与挑战和优势与劣势分析的研究结果来确定在计划中必须强调的主要问题。对这些问题的决策将会导致随后的目标，策略与战术的确立。

四、目标

此时，公司已知道了问题所在，并要作为与目标有关的基本决策，这些目标将指导随后的策略与行动方案的拟定。

有两类目标-----财务目标和市场营销目标需要确立。

财务目标

每个公司都会追求一定的财务目标，企业所有者将寻求一个稳定的长期投资的盖率，并想知道当年可取得的利润。

2.市场营销目标

财务目标必须要转化为市场营销目标。例如，如果公司想得180万元利润，且其目标利润率为销售额的10%，那么，必须确定一个销售收益为1800万元的目标，如果公司确定每单元售价20万元，则其必须售出90套房屋。

目标的确立应符合一定的标准

·各个目标应以明确且可测度的形式来陈述，并有一定的完成期限。

·各个目标应保持内在的一致性。

·如果可能的话，目标应分层次地加以说明，应说明较低的目标是如何从较高的目标中引申出来。

五、市场营销策略

应在此列出主要的市场营销策略纲要，或者称之为精心策划的行动。在制定营销策略时往往会面对多种可能的选择，每一目标可用若干种方法来实现。例如，增加10%的销售收益的目标可以通过提高全部的房屋平均售价来取得，也可以通过增大房屋销售量来实现。同样，这些目标的每一目标同样也可用多种方法取得。如促进房屋销售可通过扩大市场提高市场占有率来获得。对这些目标进行深入探讨后，便可找出房屋营销的主要策略。

策略陈述书可以如下所示

目标市场：高收入家庭，特别注重于男性消费者及各公司，注重于外企。

产品定位：质量高档的外销房。有商用、住家两种。

价格：价格稍高于竞争厂家。

配销渠道：主要通过各大著名房地产代理公司代理销售。

服务：提供全面的物业管理。

广告：针对市场定位策略的定位的目标市场，开展一个新的广告活动，着重宣传高价位、高舒适的特点，广告预算增加30%。

研究与开发：增加25%的费用以根据顾客预购情况作及时的调整。使顾客能够得到最大的满足。

市场营销研究：增加10%的费用来提高对消费者选择过程的了解，并监视竞争者的举动。

六、行动方案

策略陈述书阐述的是用以达到企业目标的主要市场营销推动力。而现在市场营销策略的每一要素都应经过深思熟虑来作回答：将做什么?什么时候去做?谁去做?将花费多少?等等具体行动。

第9篇：房产销售个人工作计划

经过2012年两个月的工作，我对房地产销售有了更深层次的了解，同时也学到了很多东西，为了让自己在新的一年中有更高的收获，自身有更高的提升，特总结去年展望今年，根据自身的实际情况，特做出具体的计划。

一、业务的精进

1、加强团体的力量

在团体中能够更好的发挥自身的能力，同时对提升个人素质具有更大的帮助，在与同事们两个月的相处中，我发现我和郝姗在性格上有很多的共同处，同时也有很多的不同，其中有许多是我要学习加强的，这种性格上的互补，在具体的工作中可以帮助我们查缺补漏，提升自己。在新年中，我更要加强队员的团结，团结是我不断成长的土壤。

2、熟识项目

销售最重要的是对自己所从事项目的精度了解，我在年前散发传单不断的与人接触的过程中，对本项目有了深度的了解，但在接待顾客的过程中，还是不断的有新问题的出现，让我无法流利的回答顾客的提问，主要是对项目及相关房产知识的不够了解，在新年之后，对项目的学习，对房产知识的了解，是熟识项目的首要。调盘，新年后又新起了几个楼盘，在与同行之间比较能够更好地加强对自己销售对象的信心，在不断的学习中充实自己，在不断的实践中提升自己。

3、树立自己的目标

有目标才会有方向，有方向才会有不断努力的动力。在每个月的月初都要对自己订立下目标，先从小的目标开始，即独立流利的完成任务，然后再一步步的完成奖励下授的销售任务，直到超额完成任务。在每月的月初订立下自己当月的销售目标，同时记录下当天接待顾客中出现的问题及解决之道，不时的翻动前期的工作日志，温故而知新。

二、自身素质的提升

销售的产品可以不同，但销售的目的相同，都是为了把自己的产品卖出去，用实物换成钱。因我从未正式的接触过销售，所以在推销及推销技巧处有很大的不足，所以提升自身就要从提升自己的销售能力开始。首先，书籍是活的知识的最有利的途径，新年后要大量的阅读有关销售及销售技巧的书籍，同时不断的关注房地产方面的消息，及时的充实自己，总结自己的实践经验。其次，实践出真知，所有的理论只有与实践相结合，才能被自身很好的吸收，提升自己，从基础的做起，重新对销售流程进行学习，在演练中对项目加深印象，同时对顾客关心的合同条款进行熟读并学习。了解最新的法律法规知识。在与顾客的交流中，不断的发现问题，在团队的交流中，解决问题，不断的提升自己。最后，在生活中用心的观察他人的销售方式，尤其是在同行之间更能学到，前期先照搬他人在销售过程中，遇到问题后的解答方式，经过后期的语言加工，再遇到问题时就能有自己的方式解答。

最后，感谢公司所有的领导和同事，因为我个人的进步离不开大家的帮助和支持。2013年我会不断学习，努力工作。我要用全部的激情和智慧创造效益，让事业充满生机和活力!我们是一个整体，奔得是同一个目标!我会和大家一起齐心协力，从新的起点开始，迈向成功!