中外合作办学项目介绍
索引
1.合肥工业大学国际经济与贸易专业34
2.中国农业大学与国际经济与贸易专业34
3.集美大学国际会计专业34
4.华南农业大学生物科学专业35
5.广西师范大学学前教育专業35
6.贵州财经大学电子商务专业35
7.河北师范大学翻译专业35
8.郑州大学通信工程专业36
9.中南财经政法大学视觉传达设计专业36
10长沙理工大学土木工程专业36
11.南京中医药大学食品质量与安全专业37
12.南昌航空大学环境工程专业37
13.大连海洋大学机械设计制造及其自动化专业37
14.山东师范大学物流管理专业38
15.太原科技大学环境工程专业38
16.华东理工大学化学工程与工艺专业38
17.南开大学电子商务/国际商务本科双学位39
18.云南大学与物流管理专业39
19.中国计量大学计算机科学与技术专业39
20.四川外国语大学商务英语专业40
21.北京林业大学生物技术(森林科学)专业40
22.天津美术学院数字媒体艺术专业40
项目名称：合肥工业大学与美国克拉克大学合作举办国际经济与贸易专业本科教育项目
【培养目标】
培养具备宽厚的经济学科基础，系统掌握国际经济与贸易理论与技能，工业技术与产品知识，熟练的语言交际能力，熟悉通行的国际贸易与投资运行规则、国际惯例以及中国对外贸易与投资的政策法规，了解主要发达国家与地区的社会经济情况，具有国际视野、适应市场经济与经济全球化发展、具有创新意识和创业精神的高级复合型经贸人才。
【学制】
学制4年，该专业成绩优秀的学生可以进入“3+1+1”培养模式，即本科阶段第四学年在克拉克大学学习一年，同时可以申请本科毕业后继续在克拉克大学攻读一年硕士学位课程，合格者可以获得克拉克大学硕士学位。
【核心专业课程】
微观经济学、宏观经济学、国际贸易理论、国际贸易实务、会计学、统计学、计量经济学、财政学、货币银行学、世界经济概论、国际金融、风险管理与保险、国际市场营销、跨国经营与管理、国际技术与服务贸易、国际商法、商务谈判、制造技术基础、汽车概论、机械设计基础、机电产品概论、跨文化管理、英语语言与文化系列课程。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：无
项目名称：中国农业大学与美国科罗拉多大学(丹佛)合作举办国际经济与贸易专业本科教育项目
统招报考专业名称：国际经济与贸易(中外合作办学)
【培养目标】
培养具备扎实的经济学基础理论和专业知识，能适应全球经济发展一体化趋势，并熟练掌握并应用现代经济分析方法解决现实问题;具有国际视野，熟悉国际规则，能够在国内外企业、政府管理部门、研究机构等从事经营、管理、研究和政策分析工作的国际化创新型人才。
【学制】
学分制，学生需修满思政必修课16学分及专业规定的120个学分;学生可在中国农业大学学习四年或通过选拔在第三年赴美交流学习一至两年。
【核心专业课程】
宏观经济学、微观经济学、数理经济学、应用统计学、计量经济学、国际贸易学、货币银行学、发展经济学、劳动经济学等。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育毕业证书、学士学位证书(纳入国家普通高等学校招生计划的学生可获得)
外方：Bachelor of Arts in Economics， University of Colorado(美国科罗拉多大学经济学学士学位
项目名称：集美大学与美国库克学院合作举办国际会计专业学士学位教育项目
【培养目标】
培养系统掌握经济学、管理学和国际财务会计的基本理论、基本知识;了解当代国际会计的基本状况和发展趋势;熟悉国际会计的基本业务技能和运用方法;掌握国际会计准则和国际会计惯例;具有较高的英语水平和英语表达能力(听、说、读、写能力)、商务沟通、会计信息获取和处理能力以及分析和解决国际会计实际问题的能力的高质量的复合型、国际型的会计学专业人才。
【学制】
学制为 4 年，弹性学分制最长 6 年，采用“4+0”办学模式。
【核心专业课程】
微观经济学、宏观经济学、统计学、组织行为学、商业概论、国际商法、人力资源管理、领导科学、会计学原理、财务会计、成本会计、管理会计、财务管理、国际会计、审计学、创新管理、战略管理、世界政治、管理学原理、网络营销、营销原理、生产运作管理、生涯规划、体验教育。
【毕业文凭】
中方：写实性证书
外方：Bachelor of Science in Management(管理学理学学士学位证书)
项目名称：华南农业大学与爱尔兰都柏林大学合作举办生物科学专业本科教育项目
【培养目标】
本专业旨在培养掌握宽广的现代生物科学基本知识、基本理论和实验技能，具备在生物科学各领域继续深造的素质和潜力，能从事与生物科学相关的应用研究、技术开发和生产管理等工作的高素质人才。学生具有本专业学科的国际视野和海外学习、训练经历。
【学制】
学制4年，“3+1”培养模式。第1～3学年在华南农业大学生命科学学院学习，第4年符合入学条件者可赴爱尔兰都柏林大学农业与食品科学学院学习。
【核心专业课程】
无机及分析化学B、动物学B、生物化学与分子生物学、植物生物学与疾病、无脊椎动物生物学、生物多样性与生态系统、遗传与生物技术、土壤学与植物营养等。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：Bachelor of Science(理学学士学位证书)(赴国外学习1年者)
项目名称：广西师范大学与英国格林多大学合作举办学前教育专业本科教育项目
【培养目标】
本专业旨在培养德智体美劳全面发展，具有扎实的人文、社会、教育和心理学科等理论基础知识，具有全面的学前教育工作专业知识和技能，具备较强的从事科研、教学和管理等工作能力，能在各级各类学前教育培训部门、教育行政管理部门、幼儿园与社会卫生保健机构、少儿广播、电视、出版部门等从事学前儿童教育教学、科研、管理、康复、评估、咨询、宣传、培训等工作的中英双语高素质复合型专业人才。
【学制】
学制：标准学制为4年，前2.5年在广西师范大学学习，后1.5年在英国格林多大学学习。
修业年限：可在3-6年内完成学业。
【核心专业课程】
学前教育学、学前儿童发展心理学、学前卫生学、学前教育史、学前教育科学研究方法、学前课程论、学前游戏论、音乐基础与钢琴基础、视唱练耳与声乐基础。
【畢业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：Bachelor of Arts in Education and Childhood Studies(学前教育专业文学学士学位证书)
项目名称：贵州财经大学与美国马歇尔大学合作举办电子商务专业本科教育项目
【培养目标】
培养具备现代管理学理论基础、计算机科学技术知识及应用能力，掌握系统思想和信息系统分析与设计方法以及信息管理等方面的知识与能力，能在国家各级管理部门、工商企业、金融机构、科研单位等部门从事信息管理以及信息系统分析、设计、实施管理和评价等方面的高级专门人才。毕业生可在国家各级管理部门、工商企业、金融机构、科研单位等部门从事信息管理和信息系统分析、设计、实施、管理和评价等方面的工作。
【学制】
本专业实行4学年的基本学制，按学分制管理。学生在贵州财经大学进行前三年的学习，达到马歇尔大学的英语语言和学术要求，并符合贵州财经大学有关推荐条件的学生，有资格进入马歇尔大学进行第四年的学习。
【核心专业课程】
西方经济学、会计学原理、财务原理、管理学原理、统计学、营销学原理、运筹学、管理信息系统原理、商务程序设计概论、数据库管理系统概论、商务系统分析与设计、电子商务系统分析与设计、电子商务管理、信息经济、网站建设与管理、电子商务组织与运营等。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：Bachelor of Business Administration(工商管理学士学位证书)
项目名称：河北师范大学与英国斯特灵大学合作举办翻译专业本科教育项目
【培养目标】
本专业旨在培养具有扎实的英语基础、广博的中西文化知识、良好的双语交流能力，具有创新意识、国际视野和跨文化交流才能的高素质、应用复合型翻译人才，使学生能够系统掌握翻译学基本理论、知识和基本技能，具备翻译软件应用和翻译语料库构建能力，能够从事英汉/汉英翻译、翻译技术和项目管理等翻译行业及其他经贸、出版、科研等领域一般难度的英汉/汉英口、笔译相关工作。
【学制】
学制4年，采取“3+1”培养模式，前三年就读于河北师范大学(所在学院为外国语学院)，第四年进入斯特灵大学学习(所在学院为艺术人文学院)。
【核心专业课程】
综合英语、听力与译述、平行文本阅读、交际口语、实用语音、基础笔译、基础口译、雅思英语实训、时文翻译、机辅商务翻译、机辅应用翻译、翻译技术、连续传译、同声传译、专题口译、高级口译技巧。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：Bachelor of Arts in Translation and Interpreting(口译和笔译专业文学学士学位)(赴国外学习1年者)
项目名称：郑州大学与澳大利亚伍伦贡大学合作举办通信工程专业本科教育项目
【培养目标】
本专业主要学习通信系统和通信网方面的基础理论、组成原理和设计方法，使学生受到通信工程实践的基本训练，具备从事现代通信系统的设计、开发、调试和工程应 用的基本能力。培养具有通信技术、通信系统和通信网等方面知识、能在通信领域中从事研究、设计、制造、运营及在国民经济和国防事业中从事开发、应用通信技术及设备的工程技术人才。
【学制】
学制4年。
【核心专业课程】
电路理论系列课程、电子技术系列课程、计算机技术系列课程、信号与系统系列课程、微波技术与天线、通讯原理、通信系统等。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：无
项目名称：中南财经政法大学与韩国东西大学合作举办视觉传达设计专业本科教育项目
【培养目标】
本专业培养具有良好的思想政治素质，健全的心理和健康的体魄，具备良好的人文素质和艺术修养，适应数字时代与信息社会发展，系统掌握动画创作的基础知识、基本理论和方法，具备搜集、分析资料的基本能力，具备良好的从业素质，能在三维动画及相关领域进行数字内容策划、创作、制作、管理等工作的高级复合型人才。
【学制】
学制为4年，学习年限4-6年。第一、二、三、六、七、八学期在国内学习，第四、五学期在韩国学习。
【核心专业课程】
动画速写、动画剧本创作基础、动画色彩原理、动画艺术概论、分镜头画面设计、动画原理与技法、数字绘画技法、三维动画制作、动画概念设计、三维角色设计与制作、三维场景设计与制作、动画视觉特效、三维灯光与合成、数字角色表演、虚拟现实内容开发、艺术管理、新媒体策划等课程。
【毕业文凭】
中方：颁发中南财经政法大学普通高等教育本科毕业证书、艺术学学士学位证书
外方：韩国东西大学工学学士学位
项目名称：长沙理工大学与美国田纳西大学查塔努加分校合作举办土木工程专业本科教育项目
【培养目标】
本项目培养具有良好科学素养，系统地掌握土木工程基本理论、方法与技能，具有创新意识和科学研究能力，能运用所学知识与技能去分析和解决相关的实际问题，能从事道路、桥梁、建筑工程、岩土、隧道与地下工程等相应专业领域的规划、设计、施工、管理等工作，具有创新精神和实践能力的应用型高级工程技术人才和国际型管理人才。
【学制】
学制4年，“3+1”培养模式。学生在国内学习3年，达到美方合作院校入学条件可赴美学习1年。
【核心专业课程】
土木工程环境、交通运输工程Ⅰ、基础分析与设计、结构分析Ⅰ、动力学、土力学、工程经济学、测绘测量学、交通运输工程Ⅱ、路基路面工程等。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：Bachelor of Science in Civil Engineering(土木工程理学学士学位证书)(赴国外学习1年者)
项目名称：南京中医药大学与澳大利亚皇家墨尔本理工大学合作举办食品质量与安全专业本科教育项目
【培养目标】
培养具备中澳两国文化背景知识且通晓汉、英两种语言，系统掌握食品质量管理、食品安全控制、食品微生物学的基本理论、知识和技能，系统接受食品质量与安全技术的技能训练，熟悉国家关于食品监督管理、食品标准等方面的方针、政策和法规;具有对食品质量进行安全监督、对食品品质进行监控，及食品流通与管理的能力;能在食品加工、检验、流通、监督管理部门从事食品质量与安全控制或监督管理，或在高等院校、科研机构从事食品质量相关工作的高级应用型人才。
【学制】
学制4年。采用“3+1”的培养模式，前3年课程在本校就读，最后1年课程在澳大利亚皇家墨尔本理工大学完成。
【核心专业课程】
食品生物化学、食品微生物学、食品化学、食品毒理学、食品营养学、食品分析、食品安全及评价、食品质量控制和食品法规与标准、基础医学概论等。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：Bachelor of Science (Food Technology and Nutrition)(赴国外学习1年者)
项目名称：南昌航空大学与澳大利亚格里菲斯大学合作举办环境工程专业本科教育项目
【培养目标】
本专业培养满足适应国际环境工程建设需要， 具有环境工程的基础理论与专业知识， 具有较强的工程实践能力、创新意识与良好的综合素质， 懂管理、懂技术、懂经济、懂法规， 引入注册环保工程师主要课程，获得工程师基本训练，具备参与國际竞争力的高素质、复合型、国际化的高层次环境工程人才。毕业生能在跨国企业、设计单位、科研单位从事环境工程设计、施工、管理、研究、教育、污染治理等工作。
【学制】
学制4年，学生在校学习期间若雅思及专业课程达到格里菲斯大学要求要求，可申请赴该校学习。
【核心专业课程】
雅思英语听说读写、工程力学、测量学、流体力学与流体机械、环境工程微生物学、无机及分析化学、水污染控制工程、大气污染控制工程、固体废物处理与资源化、物理性污染控制工程。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书/学士学位证书
外方：格里菲斯大学环境工程学士学位(符合格里菲大学录取条件申请前往该校学习并成绩合格者)
项目名称：大连海洋大学与新西兰奥塔哥理工学院合作举办机械设计制造及其自动化专业本科教育项目
【培养目标】
本项目以大连海洋大学的机械学科优势为基础，引入新西兰奥塔哥理工学院的先进教育资源，双方进行专业教学协作，致力于培养熟悉国际技术标准，掌握现代机械工程基础知识、前沿理论和专业技能、能够在机械产品设计、制造及设备控制和技术管理等领域从事相关工作，具有国际视野、创新精神和实践能力的应用型工程技术人才。
【学制】
学制4年。前三年在大连海洋大学就读，符合签证条件和项目规定学术标准并达到出国语言水平的学生，可申请赴新西兰奥塔哥理工学院学习第四年本科课程。第四年未达到出国标准或主动放弃赴新西兰学习的学生，可继续在大连海洋大学就读。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：Bachelor of Engineering 工程学学士学位(赴国外学习1年者)
项目名称：山东师范大学与韩国又石大学合作举办物流管理专业本科教育项目
【培养目标】
本专业培养具有系统的经济学、管理学基础理论，掌握现代物流与供应链系统分析、设计、运营、管理的基本理论、方法与技术，熟悉企业生产经营活动中的物流运作，熟悉物流管理的国际惯例，能在企业、科研院所及政府部门从事供应链设计与管理、物流系统优化及运营管理等方面工作的国际化复合型应用型人才。
【学制】
基本学制为4年。实行弹性学制，弹性学制为三到六年。
【核心专业课程】
管理学、管理研究方法、物流经济学、现代物流学、物流管理信息系统、市场营销学、电子商务、中韩市场与流通比较、全球经营战略、国际商务谈判与礼仪、国际物流管理、物流系统规划与设计等。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：无
项目名称：太原科技大学与美国奥本大学合作举办环境工程专业本科教育项目
【培养目标】
本专业培养具备环境工程工艺开发与设计、清洁生产管理、土木工程设计、环保技术研发等专业技术知识，能在政府经济、环保、建筑管理部门、设计单位、工矿企业、科研单位、学校等从事规划、设计、施工、管理、教育和研究开发方面工作的环境、土木工程专业高级工程技术人才。
【学制】
本项目学制 4 年，招生性质为国家统招，采用“2+2”培养模式，执行太原科技大学与美国奥本大学共同制定的人才培养方案。
【核心专业课程】
高等数学、常微分方程、基础化学、测量学、水力学、工程学概论、静力学、动力学、材料力学、热/流体/加热、土木工程分析、建筑施工管理、地基技术Ⅰ、建筑结构分析、环境工程概论、交通工程、土木工程材料、伦理学导论、普通微生物学、水文分析与模型、环境工程化学原理、项目管理、艺术基础、环境工程生物学原理、城市水力系统设计、环境工程设计、基础化学实验等。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：Bachelor of Civil Engineering(土木工程学士学位证书)(赴国外学习 2 年者)
项目名称：华东理工大学与德国吕贝克应用技术大学合作举办化学工程与工艺专业本科教育项目
【培养目标】
本专业培养以化学工业为背景的，基础扎实、知识面宽、能力强、素质高、外向型的宽口径复合型高级环境保护专业人才。注重培养学生的实际动手能力、工程实施能力、计算机应用能力和外语运用能力。学生毕业后可在环境保护、污染防治、环境监测、水处理工程等领域从事科学研究、工程设计、工程管理及教育教学等工作，可以胜任国家各级环保部门、环保科研院所、环境检测站、高等院校、大型企业、尤其是中外合资和国外独资等企业环保部门的工作。
【学制】
学制4年。第一阶段(第1-5学期)在华东理工大学学习(部分核心课程由德方教授承担)，学生按规定完成并取得第一阶段所有课程学分，并于第4学期结束前通过出国英语资格考试(G类雅思总分6.5分及以上，或托福71分及以上)，可进入第二阶段(第6-8学期)到吕贝克应用科技大学学习。
【核心专业课程】
无机化学、有机化学、分析化学、物理化学、生物化学、热力学、环境化学，工艺技术、能源工程、化工原理、工程设计、环境工艺技术、废弃物处理技术、废水处理技术、水化学分析等。
【毕业文凭】
中方：普通高等学校本科毕业证书、学士学位证书
外方：Diplom-Ingenieur (Fachhochschule)(吕贝克应用技术大学毕业证书)
项目名称：南开大学中法合作电子商务/国际商务本科双学位项目
【培养目标】
本项目引进法国诺欧商学院的本科学士学位课程、教学计划及教学模式，结合南开大学的学科优势，制订双方共同认可的课程设置与教学计划，探索既有中国特色又融合国外教育特点的国际化人才培养模式，培养具备大数据商务分析能力的国际化商学精英。
【学制】
学制一共4年，学习地点为南开大学八里台校区。大部分专业课程均由法国诺欧商学院的国际师资来南开大学讲授，学生可以选择在第四年前往诺欧商学院进行学习。
【核心专业课程】
基础商业课程：会计学、运营管理、财务管理等
数量与科学基础课程：统计学、运筹学、电子商务导论等
创新与创业课程：战略管理、创业管理、创新管理等
新零售与精准营销课程：精准营销、大数据与商务智能、消费者行为学等
专业方向与实际课程：商务分析与实践案例、公能实践等
【毕业文凭】
中方：南开大学颁发普通高等教育本科毕业证书和学士学位证书
外方：法国诺欧商学院学士学位证书
项目名称：云南大学与泰国清迈大学合作举办物流管理专业本科教育项目
【培养目标】
本專业旨在培养具有系统的经济学、管理学理论，掌握现代跨国物流与供应链系统分析、设计、运营、管理的基本理论、方法与技术，特别是掌握现代信息技术在物流各个环节的应用，熟悉企业生产经营活动中的物流运作方法，能在企业、科研院所以及政府部门从事供应链设计与管理、物流系统优化及运营管理等工作，并能熟练使用外语的复合型、应用型人才。
毕业生可在有关政府部门、海关、港口、物流企业、工商企业、电子商务企业、大中型制造企业、跨境贸易企业及物流园区等单位从事物流管理、运输管理、采购管理、仓储管理、国际物流业务、物流信息处理、物流方案设计、物流经营决策等相关经营管理工作。
【学制】
项目采用“3+1”模式和“4+0”模式，学制为4年。
【核心专业课程】
现代物流管理、结构性分析与设计、知识管理系统、计算机网络与通讯、物流运筹学、商业运作模型、供应链与客户关系管理信息系统、产品生命周期管理信息系统、供应链管理、物流系统规划。部分课程使用中英双语教学，超过40%的专业课程由外方选派教师来华担任主讲，以全英文方式进行教学。
【畢业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：Bachelor of Science(赴国外方学习1年者)
项目名称：中国计量大学与新西兰奥克兰理工大学合作举办计算机科学与技术专业本科教育项目
【培养目标】
本专业围绕信息服务意识的软件人才培养的国际化、国际优质教育资源的本土化等目标，结合双方的优势，创建了既符合AUT的专业要求，又符合中国国情的培养方案。确定人才培养规格，即培养适应社会主义现代化建设的需要，具有扎实的软件设计基础，系统掌握软件工程信息服务领域的专业知识及专业技能，具有优良的职业道德、良好的系统分析与设计、项目管理、企业管理等能力，熟悉国内外IT文化及IT行业操作规则，具有独立见解和创新能力的国际化应用型高级软件工程人才。
【学制】
本项目采用“4+0”培养模式，即整个教学过程全部在中国境内实施。学制4年，其中1/3的课程由AUT老师全英文授课，其它课程由中方教师授课，主干课采用双语教学。
【核心专业课程】
公共基础模块主要培养国际IT人才的基本素质，以数学及语言类课程为主，部分引进外方课程，重点培养学生的国际交流能力及数学思维，为专业课程的学习做准备。
学科基础模块以程序语言、数据库类课程为主，主要由中方提供，部分引进外方课程，旨在培养学生的编程能力，建立软件开发的相关技术准备。
专业课程以IT服务课程为主，主要由外方提供特色课程，旨在使学生建立IT服务的相关技术基础。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、理学学士学位证书
外方：Bachelor of Computer and Information Sciences in IT Service Science (计算机与信息科学学士学位证书)
项目名称：四川外国语大学与澳大利亚纽卡斯尔大学合作举办商务英语专业本科教育项目
【培养目标】
旨在培养德智体美全面发展，具有扎实的英语语言应用能力和跨文化沟通能力，精商务、习金融、懂法律，能在国际环境中胜任商贸、管理、金融、外事等领域中的各项工作，具有创新思维、国际视野的高素质“外语+商务”双专业复合应用型国际化人才。
【学制】
被录入本专业的同学在完成国内第一阶段的学习任务且成绩合格，可到纽卡斯尔大学完成国外第二阶段的学习;如果学生放弃出国学习，即4年学习均在四川外国语大学完成。
【核心专业课程】
国内阶段主要课程：高等数学、商务导论、会计学导论、国际贸易理论与实务、经济法、电子商务、决策会计、营销导论等
国外阶段主要课程：领导组织变革、战略企业管理，、企业发展与成长、创业与创新导论、知识管理、国际商务策略等
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：Bachelor of Business(商学学士学位)(赴国外学习1年者)
项目名称：北京林业大学与加拿大不列颠哥伦比亚大学合作举办生物技术(森林科学)专业本科教育项目
【培养目标】
本专业旨在培养具有国际化视野的现代复合型林业研究人才。该专业有很广的就业领域，毕业生可以从事植物科学、生态与生物工程、森林保护等研究和教学工作。该专业主要为了给日后希望继续攻读研究生学位或者在学术界深造的学生做充分的准备。
【学制】
项目学制为5年，前三年在北京林业大学完成，学生在掌握扎实基础知识的同时，还将接受英语言强化训练，中外教师双语授课及外教全英文授课，为赴外学习生活做好准备。项目后两年在不列颠哥伦比亚大学完成，学生取得外方入学资格后，将在全英文环境下完成高级专业课程学习，开展实习实践，完成毕业论文写作，在掌握专业前沿知识的同时，具备良好的英文沟通能力，为继续深造或开展相关科研实践工作奠定基础。
【核心专业课程】
该专业涵盖诸多科学领域，包括具有丰富生物多样性的森林及其他生态系统，包括树木学、遗传工程、病虫害、水文、生物多样性、森林防火、动物学、土壤等学科的学习。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、本科学位证书
外方：Bachelor of Science in Forest Sciences(森林科学专业理学学士学位证书)(赴国外学习2年者)
项目名称：天津美术学院与英国赫特福德大学合作举办数字媒体艺术专业本科教育项目
【培养目标】
通过合作办学模式和实践活动教学实现中西文化的认知和交流，在本土文化传承、传播的过程中，明确文化立场和文化身份，增进高度的道德意识和文化判断里德办学理念，让学生在贴近自然、社会和中西方文化的比较中寻找创新点和创新资源，努力培养具有文化意识及创新能力的复合型艺术人才，同时也通过艺术与科技的跨界融合和高度的价值判断，培养学生的文化使命感、民族自豪感、人文幸福感和团队荣誉感。
【学制】
此合作办学项目经教育部批准为本科学制4年(3+1)，即在国内学习3年，赴英国学习1年。学生赴英国学习前须达到英方院校规定的国际英语语言测试系统(IELTS)，即雅思考试相关要求，方可进入英国赫特福德大学进行专业学习。
【核心专业课程】
网络社区与互动文化、媒体艺术历史理论与艺术表现、互动媒体理论和实践、像素图像与声音、创意媒体与数字化文化、虚拟现实技术设计与实践等。
【毕业文凭】
中方：普通高等教育本科毕业证书、学士学位证书
外方：Bachelor of Arts in Interactive Media Design (互动媒体设计专业文学学士学位证书)(赴国外学习1年者)
摘要：通过对“种子图书馆”定义、起源、概况以及北美公共图书馆运营“种子图书馆”项目模式的介绍和研究，探讨北美“种子图书馆”项目存在的意义以及对我国公共图书馆拓展服务方式的启示。
关键词：种子图书馆;公共图书馆;美国;加拿大
“种子图书馆”就是出借或分享种子的机构[1]。之所以把这种提供出借种子服务的机构叫做图书馆，是因为它与图书馆最基本的功能模式“借还书”一样，遵循着一个把种子从借到还从而实现资源整合和共享的过程。读者仅凭一张借书证，就可以领取一袋种子回家栽种，而到了收获的季节，读者则将收获的新种子送还至图书馆，以便图书馆再把种子出借给其他读者。
“种子图书馆”不同于“种子银行”。“种子银行”一般不对公众开放，主要功能是进行物种储存，一旦某个植物物种灭绝，种子银行就可随时起用其种子，让这个物种得以恢复。以挪威政府在北冰洋斯瓦尔巴群岛地底下建造的保存全世界农作物种子的贮藏库 (Svalbard Global Seed Vaul)为例，其存在目的就是为了收藏全世界主要用于食品的农作物种子和珍稀植物种子，保证人类即使在面临毁灭性灾难时，也可以保存珍贵粮食的基因。该“种子银行”号称“末日粮仓”，得到了联合国粮农组织的支持，被称为是全球农业的“挪亚方舟”[2]。“种子图书馆”存在的主要目的却不是贮藏或保留种子以防他们受到破坏或毁灭，而是把种子向公众传播，通过对种子的宣传及共享让公众共同来保护植物的多样性。
出借种子服务的构想最早起源于20世纪90年代[3]，近年来“种子图书馆”开始在美国、加拿大的许多公共图书馆风靡。虽然有关美国小镇“种子图书馆”的新闻已在国内图书馆界广为流传，但迄今为止，国内学术界尚少有论文对此进行研究，国内图书馆也尚未有仿效者。笔者正是想通过对“种子图书馆”定义、起源、概况以及北美公共图书馆运营“种子图书馆”项目模式的介绍和研究，探讨“种子图书馆”项目存在的意义以及对我国公共图书馆拓展服务方式的启示。
1“种子图书馆”的起源及概况
美国最古老的“种子图书馆”成立于2000年，是由位于加利福尼亚州的伯克利生态中心(Berkeley Ecology Center)开发的“湾区种子交换图书馆”(Bay Area Seed Interchange Library)，最初是从保持社区生态可持续性发展的努力中演化而来[4]。而位于美国加利福尼亚州的里士满公共图书馆(Richmond Public Library)在2010年所创立的“里士满种植”(Richmond Grows)项目则是许多公共图书馆开展“种子图书馆”服务参考的典范。除此之外，“种子图书馆”项目的开展还可以依托高校图书馆、博物馆、植物园、园艺协会及研究组织等各种相关机构，如位于美国马萨诸塞州的汉普郡学院(Hampshire College)图书馆就推出 “种子图书馆”的服务;再比如简·亚当斯赫尔之家博物馆(Jane Addams Hull-House Museum)的赫尔之家祖传种子图书馆项目(Hull-House Heirloom Seed Library)、加拿大温哥华市范度森植物园(VanDusen Botanical Garden)的“种子图书馆”及英国有机菜园组织(Garden Organic)的“种子遗产图书馆”(the Heritage Seed Library)等。目前，全美已有55个图书馆提供种子借还服务，更有90多个在筹备中;而加拿大安大略省则约有22个公共图书馆开展种子借还服务[3]。据统计，全球目前有200多个“种子图书馆”[5]。
2北美“种子图书馆”的基本运营模式
参考美国科罗拉多州黑陶镇公共图书馆(Basalt Public Library)、亚利桑那州皮玛县公共图书馆(Pima County Public Library)以及加拿大安大略省万锦市的Milliken Mill、Cornell等多个图书馆的做法，总结出北美公共图书馆开展“种子图书馆”服务模式如下：
2.1对种子进行采访、采编
种子的来源一般有几个主要渠道：图书馆可以自行采买，也可以寻求与农业研究所、园艺协会等相关机构进行合作，通过合作方赞助，还可以向附近农场及居民进行募捐。分编的流程则是：把各类花草果蔬种子分装在一个个小纸袋或小信封里作为种子包。每个种子包正面贴上标签，上面注明植物名称、产地、品种、包装日期、收获年份等基本信息，并配上一幅种子长成蔬果后的风姿彩照。图书馆一般会根据种子保存的难易程度(并非种子种植的难易程度)把种子分成两个等级，用不同颜色加以标示，绿色代表“容易”，红色代表“高级”，旨在建议并引导刚开始参与此项目的读者选择标有绿色级别的种子进行体验尝试，然后再循序渐进，选择红色级别的种子进行种植。背面则贴上条形码以便图书馆员登记及输入系统。图书馆专门开辟一个书架作为“种子图书馆”中种子的载体，置于儿童阅览室或园艺读物文献资源区。也有图书馆废物利用，把旧有的卡片目录柜拿来作为放置种子包的柜子，种子包通常按植物名称的字母顺序陈列在“种子图书馆”的书架上或柜子里。
2.2读者自愿借还
读者挑选好需要租借的种子后，只需出示本馆读者证，就可以像借书和影碟一样，把种子免费借走。但与传统图书或光碟借阅不同的是，由于受天气、技术等主客观因素制约，种子的归还并非强制性。如果读者颗粒无收，确实无法归还种子，图书馆也不会罚款，旨在鼓励读者大胆栽种。但原则上，图书馆规定并鼓励读者在收获后归还数量更多、果实味道更好的种子，这样图书馆才能够有源源不断的新种子可以借出，做到“永续”。读者自愿归还或者赞助种子的，还有权在每个种子包的标签上留下自己的名字和联系方式，以认可他们对于公众的奉献，更方便“志同道合”者互相联络、交流心得。
2.3积极宣传推广
图书馆会在官方网站上开辟“种子图书馆”专页，点击进入之后就会发现，通常都设有在线的种子目录和介绍“种子图书馆”理念、意义、流通规则、种子挑选及保存指南、近期活动等各类专栏。图书馆也会定期开展免费的新手培训、育种栽培学习班、园艺讲座、“劳动工具分享”等配套活动来推介“种子图书馆”，理论与实践相结合，并借助地球日等特定节日为契机开展范围更广的种子交换见面会等社区联谊活动，加强对“种子图书馆”的宣传。
3北美“种子图书馆”的意义及启示
3.1为公共图书馆吸引读者，开辟了新思路
种子出借或分享跟图书流通及共享之间，有一种自然而然的巧妙联系，因此这种出借并分享种子的机构才被冠以“种子图书馆”的美称。“种子图书馆”虽然并不需要肩负“种子银行”的使命，把大而全的种子品种全部纳入囊中，但北美很多“种子图书馆”的确致力于通过收藏独具当地遗传特征的种子类型而保存农业生物的多样性。这与我国公共图书馆保存地方文献、提供本地信息、促进文化多样性的职能和使命是一致的，从这个角度来说，我国公共图书馆下设“种子图书馆”并非不务正业、毫无关联性和理论基础的工作思路。
笔者认为，就我国具体情况和操作层面而言，“种子图书馆”是比较适合县级公共图书馆开展的一个项目。县级公共图书馆可以根据自身优势，把“种子图书馆”覆盖至更适合服务农村读者的区域。真正从事农业劳动的读者可以利用这个平台查阅农业种植类书籍、交换质量更好的种子、交流种植技术及其疑难杂症的咨询，县级图书馆还可以通过免费的专家种植培训课程履行保障弱势群体信息权利的使命。县级图书馆还可以解放思想，转变思路，与农家书屋合作，在书屋外辟出一块土地作为“种子图书馆农场”，向读者出借耕地，打造现实版的开心农场。通过这种方式，使位于农家书屋内的“种子图书馆”受众不仅仅局限于当地农民，还可以辐射到县城内甚至周边大城市，让城市里的园艺爱好者、慢生活主义者、想要减压的白领和崇尚亲子互动教育的家庭等体验到“种子图书馆”的理念，让更多的公众参与到保护地区生态多样性的共同努力中。
3.2开拓公共图书馆少儿服务的新品牌
未成年人是公共图书馆的重要服务人群。北美各“种子图书馆”实践证明，小读者们对植物有着天然的好奇心，他们从认识植物到亲自挑种、播种直至见证开花结果的整个过程中，心理感悟和认识能力都会得到提高。就小读者们而言，一个丰富多彩的、可以亲自体验的过程远比一本虽然有图但还是无法真实触及的植物百科画册更能调动他们的积极性与参与性。因此“种子图书馆”对于那些处于认知、阅读或学习能力形成时期的小读者们有特殊的吸引力和号召力。我国各市级公共馆可以考虑在其少儿部下设“种子图书馆”，作为少儿服务特色项目加以推广。基于“种子图书馆”的理念，策划少儿阅读推广活动，对向少儿读者们推介植物、园艺、生物等方面的图书也会收到意想不到的效果。围绕“种子图书馆”，定期举行“植物问与答”、“小小花工经验交流会”等亲子、早教活动，打造耳目一新的公共图书馆未成年人服务活动品牌。
3.3应对公共图书馆互联网威胁的新举措
虽然北美“种子图书馆”项目无意间带动了许多小镇旅游业的发展，但许多公共图书馆推出该项服务的初衷，却是为了应对网络时代对公共图书馆服务的挑战做出的“反抗”之举[6]，是公共图书馆为融入电子信息时代的社区生活而做出的努力。传统图书馆的服务主要围绕纸本图书开展，自互联网崛起后，社区居民的生活方式也随着信息的数码化、网络化而改变，对图书馆传统服务的需求开始萎缩。北美公共图书馆正是以社区利益和需求为己任，不懈地寻求新创意，不断拓展服务内容和范围，才诞生出了“种子图书馆”的理念与实践。在这样一个书籍杂志呈现数字化、到处可供下载的时代，我国图书馆同样面临来自互联网的威胁与挑战，有形的种子包可以吸引读者关注现实生活的乐趣，“种子图书馆”作为一种拉近与社区关系的服务创新方式，可以为我国公共图书馆所效仿，以吸引更多读者回归图书馆。
3结束语
综上所述，“种子图书馆”服务可以形成一个以本地区或本社区为基本单位的种子品种收藏库，为社区读者提供种子播种、丰收、保存的知识，培育社区共享共足的传统和文化，不但吸引更多的读者利用图书馆，而且从小培养了未成年人对于图书馆的认同感，为图书馆的未来发展培养了大批忠诚用户。因此，风靡北美的“种子图书馆”服务，对我国公共图书馆的发展有重要的启示。同时，我国公共图书馆开展“种子图书馆”服务还体现出图书馆界对环境保护、气候变化、物种保存这类世界未来发展问题的一种远虑、关怀与积极努力。
参考文献
[1]Wikipedia：SeedLibrary[EB/OL].[20140905].http：//en.wikipedia.org/wiki/Seed_library.
[2]种子银行[EB/OL].[20140905] .http：//baike.baidu.com/view/1591479.htm?fr=aladdin.
[3]多伦多的种子图书馆：有机种子免费派送[EB/OL].[20140905].http：//www.sinonet.org/news/ca/20140508/334600.html.
[4]Wikipedia： Sascha Altman DuBrul[EB/OL].[20140905].http：//en.wikipedia.org/wiki/Sascha_Scatter.
[5]We now have more than 200 libraries listed[EB/OL].[20141002] .http：//www.seedlibrarian.com/.
[6]美公共图书馆开展“种子借阅”应对电子信息挑战 深圳本土图书馆自信比起“种子”可以“出借”更多[EB/OL].[20140905].http：//epaper.oeeee.com/H/html/201308/27/ content_1922295.htm.
(收稿日期：20141004责任编辑：马秀娟)
作者：詹洁 易红
沈炳熙等人所著的新书《中国商业银行30年：业务创新与发展》最近由北京大学出版社正式出版。
该书以改革开放以来我国商业银行业务创新和发展为主线，从业务创新的客观原因、演变过程、现实作用、发展趋势等几个方面，对我国商业银行业务创新问题进行系统分析，既展示了三十多年来业务创新对我国商业银行成长壮大所起的巨大作用和影响，也揭示了我国商业银行未来在业务创新方面所面临的重大挑战和历史任务。
改革开放结束了我国单一银行体制，建立了商业银行体系，产生了商业银行业务创新和发展的行为主体，使这种创新活动有了外部压力、内部动力和客观条件。同时，金融监管当局也从国家战略出发，鼓励、支持、引导商业银行的业务创新活动。这是我国商业银行业务创新的基础，也是其特色。商业银行业务创新涉及许多方面，本书按照商业银行的不同业务类型，分别研究了其创新内容、经验、趋势和应该注意的问题。本书作为一本研究商业银行业务创新活动的著作，不以全面介绍商业银行业务为目的，而是试图通过对商业银行过去业务创新活动的回顾、分析和经验介绍，去探索商业银行业务创新的规律，把握商业银行业务发展的趋势。
沈炳熙同志曾长期在中国人民银行金融体制改革、政策研究和金融市场管理等部门工作，2009年至今一直在中国农业银行担任董事，并担任多所大学的兼职教授。已出版的著作主要包括《公开市场操作——原理、方法和技巧》、《中央银行国际惯例》、《资产证券化：中国的实践》和《中国债券市场：30年改革与发展》等。
作者单位：北京大学出版社
责任编辑：刘颖
作者：李铎
XXX·国际广场简介
项目位于南京市江宁区天元东路XX号(距离竹山地铁站约
300米)，总建筑面积3万㎡，由前楼(6层)，后楼(16层)两栋组成，停车位约：200个，4部高速客货梯。项目地处竹山路商圈核心区域，江宁繁华商业中心之一，与地铁主干道相邻，地理位置绝对优越，距江宁区中心仅3公里，至南京市中心地铁30分钟车程，交通便利。
项目周边分布教育局、物价局、公安局、高新区管委会等多个
政府机关，东南、南航、河海等25所高等学府，25多万师生，为项目城市文化商业保证了强大的客流。金鹰、同曦、1912等多家高端商贸产业，40多家世界500强企业，为区域商业氛围营造奠定基础。江宁人口经济结构状况：江宁区常住人口115万， GDP：620亿元，财政收入145亿元，人均可支配收入：31452元。
项目定位：住宿、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合性时尚消费
广场，主要辐射消费人群：江宁周边居民、商务人士、家庭消费、婚宴会议。目前已经入驻开业的有后楼6-15层的时尚商务酒店、后楼3层的XX国际会所、后楼3层的XX枱球吧、后楼2层的XX精菜馆、前楼的XX钢琴会所、XX量贩KTV、XX咖啡…等等。
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关外商圈——城市化进程带动商业的超前发展 随着深圳市区城市发展空间的日益饱和,深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中,商业地产的发展吸引了众多的目光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是,关外城市化,商业或者说商业地产占据了相当大的比重,甚至往往以一种全然不同于深圳既往20年商业进程的速度和方式超前前行着。
龙岗商业圈——缺乏短期支撑的商业井喷 作为深圳未来发展的空间重心所在,地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗,具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下,带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内,近年来,龙岗商业地产开发热潮一路高涨,商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA•碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等,成为深圳商业业态最为丰富的区域。 但是,一拥而上的商业地产的开发,短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达120多万平方米,接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言,其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言,龙岗的商业发展规模已超过需求,存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发,另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗商业圈的真正成型,还需要相当的时间。
2.商业发展中的尴尬 但是一直以来,深圳商业发展却处在一种尴尬的境地: 一方面,深圳的社会消费品零售总额居于全国前列,拥有非常良好的商业发展环境和庞大的民间消费支撑力。2004年,商业市场总销售额超过武汉达到全国第五,1996年,世界最大的零售企业沃尔玛进军中国市场,首先落户深圳,1997年欧洲最大的零售企业家乐福也落户深圳。在与国际商业巨挚同台竞技中,深圳迅速成长出一大批优秀的本土零售机构,伴随着其不断的发展壮大,陆续走上了异地扩张和品牌管理输出之路。连锁化经营程度较高已经成为深圳商业的显著特点。
2004年深圳15家重点大型连锁企业在全国新开门店300家,销售总额430亿元,同比增长29%。截至目前,包括华润万家、天虹、茂业、岁宝、新一佳、人人乐、海雅、铜锣湾等在内的深圳零售商,已经在全国各地开店逾900家。 但另一方面。年轻的深圳,其城市商业发展的整体水平却滞后于城市的发展。一直以来,存在“年轻的深圳却很难说是一个时尚的城市”的说法。深圳主要商业大多是伴随城市的发展进程而自发形成,其商业业态和布局都处于一种无序的状态,并且整体档次较低,面向中高档收入阶层的消费场所匮乏。与深圳的城市发展地位和区域性国际城市的目标之间存在较大的错位。一份由政府机构委托进行的普查显示,截至2004年8月,深圳深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米,按深圳现有1010万消费人口计算,人均商业面积1.28平方米。其中人均零售面积0.96平方米,人均餐饮面积0.32平方米。全市人均拥有的零售面积已经基本接近香港人均1.1平方米的水平。 深圳市目前符合现代商业发展需要的商业设施仍显不足。主要表现在目前深圳商业网点按数量计算近90%是小门店,这其中约有一半位于城中村内,外部环境和建筑质量都比较差,在各类新兴商业区内,专业商业设施比较缺乏,很多网点都设在商住综合楼宇内;此外,代表现代化商业发展趋势和方向的各类购物中心数量较少。
3.升级,面向未来 商业传统的形成需要时间的沉淀,移民社会特征突出的深圳,其城市性的发展一直滞后于快速膨胀的城市化进程。但随着深圳城市发展的逐渐“成熟”,深圳特区逐渐开始转变为深圳市,具有深圳特色的市民社会开始逐渐形成。这使得2000年后的深圳,越来越向一个常居的城市方向发展。充分表现这一需求的,就是深圳突入其来的猛烈商业地产升级运动,“改造”、“升级”“Mall”一时间成为深圳商业地产的主流语境。在港深24小时通关、CEPA实施等多种利好的刺激下,从2004年开始,深圳大型商业购物中心项目蜂拥而来。在全国炙手可热的大型“Mall”风潮终于也吹到了深圳,2004年底,12万平方米的金光华广场、18万平方米的华润万象城相继开业,填补了深圳商业缺乏大型商业设施的空白,标志着深圳商业进入新的发展阶段,一时吸引了全城的目光。两大SHOPPINGMALL与东门和人民南的改造一道,更强化了罗湖的商业中心地位,深圳最早的商业城区一下有了脱胎换骨的迹象。 但这只是刚刚开始,90年代兴起的华强北
商业区则在迅猛的进行新一轮的改造扩张。这一轮的扩张,首先表现在“量”的扩张上。据有关部门不完全统计,仅商业区内目前动工和计划动工的8个大项目,总投资就达43亿元,建筑面积50多万平方米,其中商业经营面积达26万平方米。区内商业经营面积将由现在的80万平方米扩大到106万平方米,增加近1/3。 2005年旺销楼盘 华强北商圈的新一轮扩张,同时还表现在“质”的提升上。一方面,旧的厂房重新装修包装和扩容,商场变得更漂亮、更现代,更有商业氛围。另一方面另一方面境内外商业资本的持续涌入,全新高档商业项目的开发建设,提升了整个商业区的硬件。尤其以和记黄埔地产公司和深圳中航集团斥巨资23亿元,即将兴建的中航广场项目为代表。 进入2005年,这种发展势头仍继续加速。目前深圳正在规划或建设的规模6万平方米商业地产项目不少于10个,投资额超百亿元。尤其是在福田中心区,7万平方米怡景中心城、10万平方米星河购物公园、10万平方米的金海马购物中心等商业项目正在大兴土木,加上其他商业项目,整个商业部分已占整个深圳中心区建筑体量的20~25%。关外龙岗区政府规划的五洲风情MALL号称深圳最大,总面积将达26万平方米。此外,南山区还将建7万平方米的海岸地产、蛇口兴建6万平方米的招商MALL和14万平方米的新城市购物中心等。这些购物中心建成之后,深圳即将浮出水面的商业地产项目总面积接近100万平方米,届时深圳的零售面积将增加10%以上。 仿佛一夜开始的深圳商业升级运动,才拉开序幕。滞后城市发展的商业补课,其突如其来的势头似乎过于猛烈,但深圳其强大的消费支撑能力,是这一轮商业升级的最有利保证。在面向深圳未来的发展雄心,国际化城市、区域经济中心的背景下的这一切或许才刚刚开始。
4.深圳商业区域的发展 4.1.传统商业区域的发展 如同深圳的城市发展历程一样,深圳的商业发展也经历了一个逐步发展的过程。 随着城市发展自东西两翼向中心推进,消费中心随之西移,商业区的发展也从罗湖发展到东门、上步商业区、华强北。原城市规划定位的工业区、居民区也伴随着商业的发展发生变化,形成集商贸、餐饮、金融、证券于一体的综合区,消费概念也由传统的单纯购物发展到购物兼休闲娱乐的演变。 但是由于深圳的开发建设受地理及历史的因素影响,一直未形成稳定的商业格局及标志性的商业设施和中心商业区。深圳市是东西长、南北短,呈带状分布的城市,随着城市中心的西移,城市的发展呈现出自东向西滚动的态势,目前深圳的三个传统的成熟市级商贸中心分别是罗湖商业中心、东门商业中心、华强北商业中心分别代表了高、低、中三种不同的商业档次。
4.1.1.罗湖商业中心区——目前代表深圳城市形象的标志性商圈 由最早的人民南商业区逐步演化而来。这里紧邻香港,是深圳最早开发建设的城区之一。本片区位处城市中心地段,人流量大,是深圳商业旅游购物旺区,人口居住密度相当高,交通十分便利,所以集中了深圳众多国内外大中型商场、服务和娱乐行业,随着近年深圳城市商业的升级,人民南商业片区环境改造,改造完成后这里形成了以中档商品为主、以大型骨干商家为主体,以连锁经营为主要营销模式的商贸体系。形成了与其它商圈具有不同特色的,是深圳目前消费档次最高、最集中的购物天堂。 一度在城市商业竞争中略现颓势的罗湖商业中心,在片区逐步改造的同时,一批诸如拥有商业面积达18万平方米的华润购物中心万象城、商业面积12万平方米的金光华商业城的商业巨挚,以及罗湖商业城、日本西武百货、友谊城、国商等一批大型老牌商业名店,沃尔玛、华润万佳、百佳、新一佳等一批大型连锁超市、一大批品牌专卖店共享人流和商机,从而我市面积最大、大商业最集中、业态最全、商品种类最齐全、经营理念先进,在内地和港澳都将享有较高知名度的中心商业区。环境具有国际一流水平,能代表深圳城市形象的标志性商圈,成为中高收入及白领阶层购物的首选区域。
4.1.2.东门商业区——具有区域文化沉淀的商业旺区 东门是传统的商业中心区域,而且东门具有很深的地区文化底蕴,是深圳区域文化的沉积点,有其独特商业发展传统,一直都是深圳规模最大,商铺最密集的商业旺区之一。 其吸引的人流量在深圳无出其右,日均人流量平均在60万左右,购物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入阶层为主。。其历史悠久、规模大、名店多、商品丰富、价格便宜,吸引着四面八方的客人,成为本地居民和外地游客在市区游览购物的首选地区,也成为港人在深圳消费的首选区域。 但今日的东门商业区由于缺乏整体规划,商业业态重复严重,经营者缺乏专业经营知识等种种原因,东门商业日益低档化。从过去深圳首屈一指的生财旺地,逐步成为深圳公认零售业经营风险最高,低档货充斥的商圈。东门
形成低档化的主要原因是业态重复形成恶性竞争,整个商业区的商业经营管理层次较低,商业定位存在较大错位导致高楼层经营困难。 随着90年代逐渐兴起的华强北商圈档次不断提高,东门“商业老大”的地位已经失去,其全市范围的影响力。更是不断面临着来自南山以及深圳关外次级商区的冲击。
4.1.3.华强北商业区——最有活力的工薪白领商业区 华强北原本规划为工业区,进入90年代以后随着深圳经济发展重心逐渐西移,区内电子等专业市场的发展,吸引了大量的产业上下游配套行业和服务性行业的聚集,带来大量的商务/创业的需求,而大量人气的集聚,又进一步促进了零售业、餐饮业等行业的发展,形成非常良性的循环效应。时值今日,华强北商圈已发展成为目前深圳最大的市民消费中心和旅游购物中心之一。 城区现在为深圳“业态最全”的商圈,日人流量可达50万人次。拥有全国最有影响的电子信息、钟表、珠宝、服装等20多家专业市场;营业面积在一万平米以上的大型商场就达15家;年整个商业街区商业销售总额逾260亿元(2003),已成为全国客流、物资、资金流、信息流量最大的商业区之一。 华强北的商业设施大多由工业厂房改建而来,自发形成的商业旺区的色彩浓厚,是工薪白领的主要消费场所;整个城区商业定位及档次不高,对高收入阶层吸引力相对有限。 但是,华强北商业区是在原有工业区的基础上自发地形成的,现有的商业物业大多是在原有的工业厂房上改造而成,加上片区内的道路、市政规划、公共设施均是按照与原有工业区相配套而设计和布局的,因此还不能完全适应现代一流商业、办公和生活的需要。由此带来的交通,商业区商业网点布局不尽合理、业态发展不平衡等一系列问题,都制约了商圈的进一步发展提升,这与中心区的超前规划和发展模式形成巨大差异。 华强北商业区由于是在工业区基础上迅速崛起的,至今才10来年历史,还没有形成自己的商业文化特征,从而使整个商业区显得苍白和缺少底蕴,影响了整个商圈的质量和档次。华强北商业区目前最大的“硬伤”之一便是商圈内娱乐和休闲等方面的设施较少,这不仅减小了对外地观光客的吸引力,而且也大为缩短了本地消费者在商业区内的平均逗留时间,已经对华强北商圈的进一步升级带来极大的障碍。这一点与罗湖商业区则形成了鲜明对比。 华强北目前面临的主要问题是：商业购物环境档次较低,缺少公共休闲空间;交通拥挤,停车设施严重不足;土地过度开发,基本生活配套设施和市政公用设施严重不足。
4.1.4.深圳中心商业区——代表深圳未来的中产阶级高档商圈 正在展开大规模建设的深圳福田中心区,是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心,作为深圳政府“二次创业”的主要功能区,将集金融、商贸、信息、文化及行政于一体,成为深圳城市整体功能的聚焦点。它的建设将提升深圳城市竞争力,促进深圳建设现代化国际性城市战略目标的实现。 作为政府规划布局的四大市级的商贸中心之一的深圳中心商业区,在深圳未来商业版图上占有重要地位。中心区商业区将形成全市性的高档次、多功能商业中心,同时在业态方面加强和支持购物中心、连锁商业以及电子商务的建设和发展,最终将形成集旅游、酒店、办公、商业、信息、金融、贸易、高科技、文化、休闲娱乐于一体的综合性场所。中心区商圈已成为政府建设的重点之一政府的发展导向是大力引进高档商家的进入,促进高档商圈的形成。预计这个成熟期可能需要5年。 中心区的发展蕴藏了巨大的商机,一个新的商圈正在悄然形成。作为深圳的中心,这个区域具有辐射整个深圳的能力,并且随着深圳的进一步国际化,这个辐射区还将进一步扩大。目前,在中心区内已有五家国际一流水准的五星级酒店与之配套。将构建“总量平衡、布局合理、辐射力强、活跃繁荣、竞争有序”的现代城市商业网点体系,形成有国际水平、代表城市商业形象的标志性商圈。 与已有成熟商圈东门、华强北相比,新兴的这个商圈的特点就是高档。因为这个商圈内的目标消费群是深圳的高档商务人员、游客和高消费的市民。 高标准建设的中心区商圈,其起点远远高于深圳其他商业区域。中心区南广场18万的商业面积,顶上将是郁郁葱葱的森林式公园,形成全中国独一无二的生态购物广场。以太平洋百货和家乐福为主力店的10万平方米的怡景中心城,8万平方米的晶岛国际购物中心,将在2006年上半年和2005国庆开业,联同天虹购物广场,星河购物公园等,一个代表深圳商业未来的商圈开始初具雏形。
4.1.5.主要次级商业区域的发展 目前深圳城市发展仍处于“扩张”阶段,城市每年新增常住人口达到30—50万,相当于一个中等城市的人口规模;同时全市的资本、人流、信息和物质财富布局也处于变化之
中,因此深圳商圈的地域布局,远未最终“定型”。
4.1.5.1.南山商业区——大众商业导向的新兴商圈 随着90年代末期,随着城市重心西移,南山的城市化进程急剧加快。密集的房地产开发带来了大量的居住人口,也带来了大量的消费需求。 由于南山所处区位的相对独立性,使得东门、华强北等传统商圈对片区的辐射力有限,给区域商业的发展带来机会。依托片区内强大的消费力,在房地产开发商、品牌商家的密切配合下,南山商圈逐步繁荣,业态趋于完善,商圈在深圳整体商业格局中的地位得到了有力提升。南山区商用物业升值迅速,但其大众商业导向特质突出。商业基本上以满足本区域居民需求为主。 从整体上看,在相当一段时间内,南山商服市场仍处于上升发展中,大量商业裙楼持续推出,但由于现有的商业较为分散,南山商业中心有待进一步确立和发展。因此相当商户仍对该区域处于观望态度,市场消化能力有限,商业的繁荣有待进一步积累。租金水平有较大幅度的提升,但相对成熟旺铺仍有相当距离。 南山由于二次移民(内地来深圳,深圳其它区迁移到南山)多、外来购房者多,成份目前还并不稳定,所以目前南山商业的形态并不具备自身的特点,还不足以形成一个全新的市级商圈。只有当南山的居住成分开始稳定以后,南山的商业才可能具有某种特点。 随着地铁
1、2号线的开工建设、西部通道的即将开通等一系列外部利好因素的促进,南山商业区在深圳的地位预计将进一步上升,南山将会从满足区内消费需求,逐步发展成为具有移动区域外辐射能力的深圳西部副商业中心,从而使深圳的商业空间布局更加合理、完善。
4.1.5.2.关外商圈——城市化进程带动商业的超前发展 随着深圳市区城市发展空间的日益饱和,深圳发展的中心逐步开始向关外的龙岗、宝安两区转移。在关外城市化的快速进程中,商业地产的发展吸引了众多的目光。与市区多年来商业的自发性发展不同的是,关外城市化,商业或者说商业地产占据了相当大的比重,甚至往往以一种全然不同于深圳既往20年商业进程的速度和方式超前前行着。 龙岗商业圈——缺乏短期支撑的商业井喷 作为深圳未来发展的空间重心所在,地处深圳、东莞、惠州的“金三角”的龙岗,具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下,带来了商业地产井喷式的超前发展。短短几年内,近年来,龙岗商业地产开发热潮一路高涨,商业地产竞争已经十分激烈。龙岗商业业态已经涵盖传统百货、MALL、商业步行街、CEPA•碧湖港澳城、物流地产、专业市场、品牌折扣城等,成为深圳商业业态最为丰富的区域。 但是,一拥而上的商业地产的开发,短短几年内使得龙岗中心城的商业总面积已达120多万平方米,接近两大市级商业中心东门商业中心和华强北商业中心商业面积总和。但就目前龙岗的经济、人口、交通等条件而言,其购买力的集聚还需要一定的时间。短期而言,龙岗的商业发展规模已超过需求,存在着有限需求不足的制约。最为直接的表现就是一方面是如火如荼的商业地产开发,另一方面则是空置面积的急剧上升和商业人气的淡薄。龙岗商业圈的真正成型,还需要相当的时间。 宝安中心商业圈——潜在的西部商业中心 曾作为深圳前身宝安县治所在的的宝安,很长一段时间一直扮演着深圳事实上西部区域商业中心的角色。但受限于宝安的城市发展水平,区内整体商业档次不高,同质化现象严重,其巨大潜力尚未得到充分发挥。宝安人均商业面积仅为0.73平方米/人。就宝安的结构而言,商业面积体量偏小,且过于集中于宝安中心区一带,呈不均匀分布。 随着深圳城市功能的西移,宝安与市区的关系逐渐密切。随着全新规划的宝安新中心区逐步成为宝安的政治、经济、文化中心,进而成为深圳西部的副都心区域。 由于宝安的地域位置和新中心区的高起点规划,宝安中心区商业发展前景被普遍看好。而从目前政府的商业规划来看,宝安中心区的商业目标定位在深圳整个西部的商务中心。新中心区的商业中心将以新城大道为辐射圈,在周边高尚住宅群中以休闲、娱乐为主配合餐饮、文化、服务等为一体的多功能、高档次、现代化的大都市商业群体。 在这样的背景下,宝安的商业地产开发同样热情高涨。但是超前的密集开发同样遇到了与龙岗同样的问题,在相当程度上,从商业地产转向商业还需要一段时间的耐心。
目前我国房地产市场融资途径比较单一，主要是自筹资金、定金及预收款和国内贷款的组合，此外还有利用外资、民间融资等方式，只是这些方式筹得的资金所占比重很小，不是房地产市场的主流融资渠道。这与发达国家相比不太一样。就目前西方发达国家的房地产融资模式来讲，已经形成了以房地产信托投资基金(REITs)为核心，以传统融资渠道为基础的多元化融资模式。我国目前的房地产融资方式决定了房地产企业资金链受国家调控，特别是银行利率政策的影响很大。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。
(一)银行贷款
房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。尽管对于房地产开发商来说，贷款受到国家宏观政策，特别是利率政策的影响很大，但是2008年银行仍是房地产融资的主渠道。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅使银行减低了自身的风险，仅从美国等发达国家的房地产金融模式分析，银行信贷的比例也是逐步降低的，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况分析，目前房地产融资以银行为主导的模式，短期内仍不会改变。
(二)企业上市融资
理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求，如要求设立满3年，有最近3年可比性的盈利，发行人业务和管理层近3年未变等。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是在1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。在我国，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。
(三)信托项目融资
在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发
展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金;或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200份”、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多，而且风险较小，收益较高。因此，信托将会成为国内房地产金融创新的一大趋势。
(四)房地产信托投资基金(REITs)
房地产投资信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，简写为REITs)，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITs实际上是一种采取公司或者商业信托组织形式，集聚多个投资者的资金，收购并持有房地产或者为房地产进行融资，并享受税收优惠的投资机构，这种购买相应地为开发商提供了融资渠道。由于房地产投资基金对房地产企业的投资属于股权投资，不会给企业增加债务负担;同时，它又以分散投资、降低风险为基本原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净资产额的一定比例，使企业不会丧失自主经营权。REITs是房地产信托发展的归宿。REITs在国外发展较成熟，美国、澳大利亚、日本、新加坡及欧洲主要国家的交易所都已有REITs上市，与普通股票一样交易。
2008年12月国务院办公厅出台的《关于当前金融促进经济发展的若干意见》(简称金融30条)提出，将开展房地产信托投资基金试点，这位我国房地产企业通过房地产信托投资基金融资提供了政策支持。
(五)房地产债券融资
房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出房地产投资券，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”以及“富岛投资券”，总计1.5亿元，这三种投资券按《企业债券管理暂行条例》对具体项目发行，实际上是资产负债表外(Off-balancesheet)的房地产项目债券。同年9月北京华远房地产发行了2900万元、利率为10.1%、限期为3.5年的债券，这属于资产负债表内的房地产企业债券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，我国债券市场从此陷入低潮，国家采取了严厉措施，限制企业发行债券，尤其严格限制房地产企业，1993年到1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以来，有4家房地产企业发行了债券，分别是：深圳振业集团股份有限公司为翠海花园项目发行的“1998深振业债券”;北京首都创业集团发行的“首创债券”，用于北京市六个居民小区的商品房建设;北京市房地产开发经营总公司发行的“莲花小区建设债券”;北京市华远房地产股份有限公司发行的“华远债券”，用于北京市西城区东冠英小区危旧改造。近年来，发行房地产债券的企业也屈指可数，发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。这与我国房地产业的发展阶段是不适应的，应当大力拓展债券融资的空间。从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发
企业的债券融资空间将会增大
(六)夹层融资
“夹层融资”(mezzaninefinancing)是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让成股份，一部分可以转让成债券;在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。因此，其灵活性非常适合于房地产业。“夹层融资”模式大致分为四种：第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的;第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司十股权质押”模式;第三种模式是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还;第四种模式是多层创新。在“夹层融资”这种大的制度安排下，房地产金融创新空间很大，在债权、股权、收益权方面可进行多种创新组合。夹层融资是一种准房地产信托投资基金。夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35%、同时具备二级以上开发资质的政策，根据自身的偏好选择投资。而对于房地产商来说，夹层融资是一种非常灵活的融资方式，可以根据募集资金的特殊要求进行调整。夹层融资的提供者可以调整还款方式，使之符合借款者的现金流要求及其他特性。夹层融资的最大优点体现为灵活性，通过融合不同的债权及股权特征，夹层融资可以产生无数的组合，以满足投资人及借款者的各种需求。该模式大量采用了基金要素进行设计，是我国房地产信托发展的主要方向之一。
(七)其他方式
1、私募融资。作为一股不容忽视的民间力量，在股市和房市这样一些高回报的行业中，私募基金无时不在证明自己的存在，甚至充当房价大幅波动的罪魁祸首。私募基金的融资有时不太规范和不易监管，据估算，十余年间，民间私募基金投向全国房地产业的资金已经超过了千亿元规模。在当前房地产开发和开发型证券融资受条件制约的情况下，采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间，私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购，而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。当前由于我们对私募基金没有法律规范，也缺乏对合格投资人的划分标准，往往使一些缺乏风险识别能力和承受力的人参与集合信托计划，蕴藏了较大的市场风险。私募房地产信托基金由于投资标底和募集的基金份额流动性均不高，私募发行股票也存在范围有限、流动性不高的问题， 因而这两种融资方式都有较大局限性。
2、典当融资。对于国内数量众多的中小型房地产开发企业而言，宏观调控之后的资金问题与大型开发商相比显得尤为突出。在主要渠道提高门槛之后，重新开辟融资渠道成为现实的选择。此时，房地产典当作为一种替补融资手段进入开发商的视野。典当行可以利用其方便、快捷的业务特点，积极参与中小企业融资贷款业务。随着我国监管部门对房屋抵押典当的等不动产项目的解禁，房屋正在成为今天典当行最大标的业务。2006年上海、天津等经济发达城市所在地的房地产主管部门率先出台了典当行开展房地产抵押业务的政策，天津市更将在建商品房、期房划入典当行可涉足的领域。这为各省规范合法地进行房屋抵押登记带来了更多的盼望。在短期小金额资金融通的过程中， 典当融资发挥了它灵活的作用，但是相对于房地产企业巨额融资需求来说，典当金额规模太小了，融资成本也较高。
3、合作开发。土地实现完全市场化的公开供给之后，土地供应量亦随之减少，开发商取得土地的成本增加。面临银行银根收紧的压力，土地交割又必须以巨额土地转让金在短期内支付为前提，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力，手中有土地却没有进一步开发能力的开发商与有资金却难于拿到土地的开发商的合作，也成为一种独特的合作开发融资方式。
4、海外地产基金。目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式——一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。我国房地产业的高回报吸引了众多的海外地产基金，摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”、澳洲麦格理集团旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛阳地产基金、荷兰国际集团(1NG-GROUP)、美林投资银行、美国汉斯地产公司等争先登陆中国，大手笔收购了一些大型商场、大城市繁华地带写字楼，或股权投资于房地产建设项目，有些则独立开发房地产项目。随着2006年金融市场全面开放，外资银行、外来资金逐渐成为中国房地产新的力量。海外地产基金采取多种渠道陆续进入中国房地产市场，拓宽了国内房地产企业的融资渠道。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。由于国情不同、政策存在不确定性、资金退出风险等原因，注入中国房地产业的海外资金似乎仍处于谨慎“试水”阶段。要使得海外基金成为房地产企业的一大资金来源，还需要相关政策、法律的完善，和国内企业运作的日益规范化以及房地产市场的日益透明化。
一、 邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研
邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。
1、 市场条件成熟度调查
项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。
2、项目位置可发展调查
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。
一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。
3、可发展规模调查判断
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。
例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但
一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。
在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
二、 依据市场调研确定商业类型及详细定位方案
商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL类型的商业房地产。
娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、KTV等运营内容的商业房地产。有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。
如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。
三、 项目组织确定和工作次序的建立
地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。
四、 确定主力商或核心并略微提前进行主力户的招商洽谈
项目进行到设计，就可以提前与意向合作的类似超市、百货店等主力商户进行联系，一方面了解合作意图，一方面了解对方的工建要求，并可及时反馈到设计和更多的招商工作中去。
五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定
确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局(即项目微观)，彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。
同时将此研究作为招商销售的重要参考。在此阶段要依据自身的开发实力、现金流量考虑和目标客户群所在确定是否需要进行项目融资或邀请合作伙伴进行协作。邀请合作伙伴需要制定详细的商业计划书和合作协议。类似商业管理公司和融资伙伴要及时参与到项目设计中去。
六、 项目规划进行设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。
七、 设计方案的多方讨论
地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。
无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。
建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。
如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。
八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合
在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理;判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律;判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。
九、项目方案的政府许可
项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。
完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。
在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。
十、 依据商业定位确定政府支持政策和项目操作管理单位
政府在讨论听证后都会依据城市整体情况对方案反馈意见，在此阶段我们可以依据项目本身提出部分需要的政府支持，类似政府税收、工商管理、工建要求等。地产开发公司一般都不是商业操作公司，为让项目获得可持续发展可以聘请专业的商业管理公司进行合作。聘请商业管理公司需要在项目开展初期就要介入。优秀的商业管理公司可以在方案设计、招商销售和长期的商业管理中发挥非常大的作用。
十一、项目招商的工作一般步骤
1、提前招租项目内的大型主力户
主力店市场定位和业态定位等设计前进行商业调查定位，并将其作为招商工作的指导性文件;掌握正确的招商程序，并在规划设计前完成主力店租赁工作。具体的程序如下：商圈分析→市场定位→业态定位→主力店租赁→ 规划设计→ 实施建设(主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计和建造)
2、品牌商家的引进和规划
按拟定的市场定位和业态定位确定初步品牌主力店条件。通过相关网站、展览会、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商，并掌握其拓新店的计划，最后再确定品牌主力店目标名单，并依据品牌号召力将其设立成高级、中级、普通级目标群，便于后期的规划安排。
3、充分掌握客户需求
召开主力店招商恳谈会，邀请前期已掌握的相关目标群所有的客户参加，恳谈会的内容主要是征求他们对项目主力店合作的条件、可能性及其他方面的建议，而这些建议均可用于制订合理的招商条件和政策。召开恳谈会时，可邀请当
地政府相关领导或职能局的领导参加，并请他们在会上介绍当地的投资情况和表示支持的态度。当然，最好能邀请当地有影响的媒体派记者参加恳谈会。
4、多渠道进行招商沟通
从总量来看，项目的商铺数量是巨大的，有可能依靠当地的现有商家去填补是很困难的，这要求我们必须引进新的业态和更多的未到当地投资过的客户群体。招商建议从生产地、主要投资客户来源地区、ROADSHOW、招商会、媒介宣传、地产交流、博览会、发布会、节日促销、新闻事件行销等入手。
5、商户确定
视招商恳谈会的情况，在会后逐个向分层次的目标群进一步介绍项目情况及合作条件，采用每隔2~3天沟通一次的跟踪办法专人跟进。而且，要重点对第一层目标群的各个管理层进行充分的沟通，加快其投资决策的步伐。
项目招商代理合同
合同双方：
甲方名称：
联系地址：
联系电话：
乙方名称：
联系地址：
联系电话：
甲、乙双方本着友好合作、相互协商的精神，就该项目之独家招商代理共同达成如下协议：
第一条 项目名称及标的物地址
1.项目名称：“”
2.项目地址：，规划商业总建筑面积平方米，其中地上一层建筑面积平方米，地上二层建筑面积平方米。
第二条 委托内容
1.甲方委托乙方作为该项目之独家招商代理商，招商该项目全部可招商面积。
第三条 本合同期限
1. 本合同的有效期自本合同签订之日起计算，至年月日终止。
第四条 甲方责任及权利
1. 甲方须根据本合同之第六条向乙方支付有关的服务费用;
2. 甲方应按乙方要求及时向乙方提供该项目之有关资料，并保证资料的准确性、真实性，以保证乙方顺利进行招商工作;
3. 审定乙方报送的所有方案;
4. 乙方所制定的招商价格及招商方案等均需由甲方最终确定认可后方可执行;
5. 在招商过程中，若因客户退铺或逾期不签署承租合同及未按时交纳租金 1
时，甲方有权没收客户之定金，并将此套商铺交与乙方重新出租;
6. 在本合同执行过程中，甲方不得委托第三者招商上述该项目，否则甲方仍需按照该项目全部实际招商金额支付乙方代理佣金;
7. 在代理期间，甲方须指派专职专门人员负责对接协调招商过程中的相关工作;
8. 甲方指定专门专职财务人员收取客户缴纳的相关费用，具体金额在执行报告中确定并经甲方签字认可;
第五条乙方责任及权利
1. 乙方根据本合同之第六条向甲方收取有关的服务费用;
2. 在本合同规定的期限内，乙方应积极参与甲方组织召开的与本项目有关的会议，并对该项目提出有益的建议;
3. 在本合同规定期限内，积极开展项目的整体工作;
4. 按甲方提供的有关资料及本合同条款独家代理招商该项目;
5. 乙方代理招商之物业单位经甲方确认后，由乙方工作人员与承租方签订《租赁合同》和《租赁意向协议》;
6. 在签订租赁意向协议后负责与客户进行联络，并于签署租赁意向协议后一周内负责安排工作人员与客户签订《租赁合同》, 并通知客户将首期款项在签订《租赁合同》的同时支付给甲方;
7. 负责该项目招商工作的管理以及招商客户的接待及咨询;
8. 负责客户的发掘与谈判;
9. 负责督促客户按时交纳有关费用;
10. 乙方在本合同规定的期限内代理甲方进行交易，因乙方过错造成甲方损失的，乙方须承担法律责任，须自负一切后果责任;
11. 甲方同意在所有该项目的宣传中，标明乙方为独家招商代理公司，并配有乙方的商标LOGO;
第六条：招商代理服务费用
1、招商费用、目标、范围的确定：
1.1 招商费用：
1.1.1合同签署之日起，甲方按1.5万元/月的标准向乙方支付启动费，
每月结算招商代理服务费时再进行扣除。甲方须于每月第一个工作日准时支付给乙方。
1.1.2乙方收取甲方以本项目物业2个月的租金作为招商代理服务金;
1.2 招商过程中甲方应对乙方之商户进行确认，并向乙方提供商户之签约文件一份，以做乙方建档之用;
1.3 租金价格：
1.3.1 乙方招商之租金限定标准，由甲方确定;
1.3.2 本项目在招商过程中所成交商户租金支付方式以扣点等方式约定的，则甲方对乙方之佣金结算须以双方招商前之定价形式为标准依据;
1.3.3 成交商户所租用之铺位如未明确定价，则甲方以本项目中最高租金单价与最低租金单价之和的平均值作为结算依据;
2.招商费用结算：
2. 1 招商费用的结算为月结，甲方每月5日前向乙方结清上月相应之招商代理佣金;
2. 2 甲方如在合同规定日期十日后仍未向乙方支付佣金，则乙方有权终止本合同。并视甲方为违约。同时有权向甲方收取合同中招商面积所余部分应付佣金总额的1/4代理费用以作甲方单方面违约补偿;
2. 3 招商代理佣金的结算以客户与甲方签订《商铺租赁合同》并交清第一次应付款项为依据。
3.招商补充条款：
3.1甲乙双方拟定补充协议确定项目招商原则，项目招商工作均按照招商
原则执行;
3.2 若乙方客户在签署合约后悔约，客户所付定金、租金由甲方没收(未
能没收的部分除外)并按甲、乙双方对半比例平均分配，而其成交业绩依然符合并计入乙方之成交标准。
3.3甲、乙双方达成共识并由甲方出台《客户签约标准》，其中包括客户
要求、签约价格等描述。乙方招商客户达到以上标准，或虽未达到，
但甲方给予书面认可，则视为该客户招商成功，并与客户签订《商铺租赁合同》。
3.4乙方招商客户达到《客户签约标准》，乙方有权代甲方向达标商户口
头承诺进驻许可，经由甲方办理相关手续后即可获得入场资格。
3.5 乙方在正式招商之后将每隔_壹_周向甲方提交意向客户之列表文件，
甲方应在收到后二日内向乙方提供书面确认函;
3.6 乙方应及时将市场信息及利于本项目之定价方案向甲方汇报，甲方
在了解后应及时做出相应调整决定，以便适应市场之需求;
第七条：违约责任
1.本合同的任何一方不履行本合同中所规定的任何责任或义务，而使对方造成 损失的，须赔偿对方因此造成的相应损失。
2. 因一方未遵守合同中的任何条款，或未履行本合同中的任何责任或义务，则在提前7个工作日书面通知违约方后，守约方有权提前终止本合同的履行，守约方因本合同的提前终止而受到损失的，违约方应承担相应的赔偿责任。
3. 合同有效期间，因不可抗力(如洪水、地震、火灾等自然灾害及战争等人 力无法抗拒、不能预料又不可避免的事件;无支付能力、破产等不视为不可 抗力)而一方不能履行本合同的在取得有关部门的不可抗力的认定后不视为 违约。
4. 如因甲方由于主观原因而未按时向乙方提供乙方需求的材料等而致使乙方 不能按期完成工作的，乙方对甲方不负赔偿责任，同时甲方应按本合同第六 条规定向乙方支付相关费用，不可抗力原因导致的情况除外。
第八条：争议的解决方式
凡因执行本合同产生的一切争议，双方应协商解决，商议不成时，应向有管辖权的人民法院提出诉讼。本合同适用中国法律，以法院最终判决为终局，对双方均有法律约束力。
第九条：甲方在此不可撤销地陈述并保证
1. 甲方系依中国法律合法注册成立，并有效存续的有限公司，为该项目之合
法所有者。
2. 甲方保证向乙方提供的有关该项目的一切政府批文，物业状况、说明、设
计、装修标准等文件和资料均真实、准确、合法、有效，无任何虚假或非法之处。
3. 甲方保证为乙方完成物业的招商工作提供有利支持与帮助。
4. 若因物业本身之缺点或缺陷或甲方之原因导致与第三人发生争议或引起
诉讼或提起仲裁，则甲方保证积极解决上述争议诉讼或仲裁并承担应诉义务，承担因此发生的费用。
第十条：乙方在此不可撤消地陈述并保证
乙方系依中国法律合法注册并有效存续的有限公司。
第十一条：其他
1.
2.
3. 本合同自双方签字盖章后始生效。 本合同一式肆份，甲，乙双方各执贰份，具有同等法律效力。 本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充合同，补充合
同与本合同的规定如有不同，以补充合同为准。
甲方(盖章)：乙方(盖章)：
法人代表：法人代表：
委托代理人：委托代理人：
联系电话：联系电话：
联系地址：联系地址：
签署日期：年月日
地产公司介绍
地产成立于1998年，系具有上市公司背景，中国企业500强三胞集团旗下专业房地产产业群, 下设高科房地产、金鼎、欣美置业、亚雷、源久等多家分子公司，总资产约30亿。
凭借自身综合开发实力，地产先后开发了：城北生态住宅小区“·天然居——天然怡乐，人间雅居”、河西滨江风光带高尚生活区“·香榭里——品尚欧风，感怀华韵”、湖南路商业圈甲A级写字楼“大厦——凝聚科技力量”、城南首席生活社区“·上花园——尊贵生活一百年”、主城区多层经典“·上福园——夫子庙·秦淮河畔的大福之家”等一系列精品物业，为城市化进程建设提供了巨大的支持和贡献，地产以独特的风格和过硬的质量赢得了良好的社会反响和业界口碑。
地产目前正在从事城东黄金走廊紫金山风景区的地铁多层得“逸”社区——“·上逸园”、宁南地铁新生态大型人居社区——“·上水园”、宁南的总部大道综合项目以及板桥工业园项目等逾100万平方米的项目开发，同时在海南、云南、徐州、溧水等地拥有多个项目。
地产正在实现跨地域发展宏伟战略，努力成为能够承担起社会责任和企业责任的专业化公司，在中国城市化进程中发挥企业应有的作用。
·上逸园——城东紫金南麓地铁多层得“逸”社区，是南京地产在紫金山风景区倾力打造的多层地铁社区，距市区新街口9千米左右;紧邻顾家营路，宁杭公路以北是南京目前市区仅存的“绿肺”之
一紫金山，紧邻山体，由南向北均匀起伏，总面积约5万平方米，地铁2号线在此经过;交通及周边配套设施齐全。·上逸园”保持了与城市核心的最佳时空距离，淡离新街口的闹市味道，在钟山四季轮换中，跳跃的建筑音符成全了另一种现代生活。
·上水园——宁南地铁新时代生态住宅，位于宁南新区。北至郁金香路，西至共青团路，南至纬九路，建筑面积约25万平方米，属于标准的学区房。社区周围都是绿树环绕，山麓迭起，拥有无限自然风光，周边配套设施也日趋完善，交通非常便捷，地铁沿线。上水园凭借宁南的良好规划，配套齐全的大规模建筑群，超低的建筑密度，良好的景观绿化，合理舒适的布局,必将给宁南带来惊喜。
宁南总部大道办公物业—三胞集团总部大道(办公研发基地)坐落于南京市雨花台区宁南新区，项目占地约223.5亩，总建筑面积约95000平方米，主要规划为三胞集团及其下属企业办公场所。总部大道将以高科技总部园区为核心，融合体系内各企业集群，完善了集约化管理，促进了产业良性发展，使集团内在的聚集效应得到放大。建成后的总部大道成为三胞集团经济腾飞的崭新平台，通过充足的人才、信息、资本和知识等资源最大限度地提高集团决策效率，促进集团内各种经营资源有机联系和优化利用，确保经济效益最大化，并最终形成集团产业发展的核心竞争力。
高科产业制造基地项目—高科产业制造基地，位于雨花区经济技术开发区内，东至二号街，南至江小路，西至中兴大道，北至板桥河，占地约620亩，总建筑面积约330000平方米，总投资约13.28
亿元，项目现已开工建设，三年内建设完毕。整个基地主要规划布局分为产品制造区、仓储物流区、研发办公区、综合服务区;规划进入基地的具体项目有高端通信设备生产、打印机设备生产、计算机产品生产、高端消费电子产品、计算机、消费电子组件生产、35KV及以下悬链式交联聚乙烯绝缘电力电缆生产、三胞仓储物流中心等。
在近两年内，地产陆续开发的项目，已完成“·上逸园”和“·上水园”的全面销售以及宁南总部大道办公项目、高科产业基地的开发，作为南京优秀地产企业先锋代表，地产立足中华，秉承“造可以传给子孙的房子”的理念，长期致力于精品住宅和高端商业地产的开发经营，努力成为建设高品质、高附加值的住宅小区和商业地产的倡导者。
三胞集团在2012年提出了“百城千县”的战略规划，即在全国一百个城市和一千个县打造属于地产的商业综合体。这是三胞集团牢牢抓住新型城镇化这一中国社会经济未来发展主旋律，依托三胞集团的资源和产业优势，以繁荣新兴城镇商业、满足城镇居民消费升级需求、参与新兴城镇建设为出发点，以发展现代零售产业和综合性商业地产产业为核心，牵动集团五大产业协同，实现三胞集团未来十年跨越式发展的核心发展战略。
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