随着国民文化水平的提升，报告在工作与学习方面，已经成为了常见记录方式。报告是有着写作格式与技巧的，写出有效的报告十分重要。下面是小编为大家整理的《树木损失价值评估报告》，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
受损保险财产损失价值评估的探讨
当一项财产作为保险合同的标的，发生了因保险合同所约定的事故导致损失时，保险人应承担赔偿责任。但保险人与被保险人往往不能就保险财产的赔偿金额达成一致意见。此时，双方可共同委托具有资质的中介机构对损失进行评估，此即 “保险公估”。“保险公估”不仅包括出险后保险财产损失价值的评估，还包括保险双方当事人为确定保险标的价值、保险金额以及保险合同有效期内保险财产价值发生变化时对保险财产的价值进行的评估。
虽然“保险公估”目前已作为我国六大类价值评估业务之一，但它还无相应的法律法规和评估操作规程。在实际评估操作中，评估人员只是参照已出台的其他有关价值评估方面的法律法规和操作规程进行工作。
保险财产的价值评估有其特殊性，其评估目的、原则、基准日及评估方法与其他价值评估业务是有一定区别的。本文拟结合具体的案例，就保险财产损失价值的评估谈谈自己的看法。
一、保险财产损失价值的评估目的、基准日和评估方法的特殊考虑
(1)评估目的的特殊性
财产保险作为一种经济行为，受保险合同的制约。在这种特定的经济行为下，保险财产损失价值的评估目的也具有特定性。该价值评估并不只是评估保险财产出险时的公允价值，也不只是评估保险财产部分受损情况下的修复费用，而是为了确定被保险人因保险事故造成保险财产损失的金额，从而为保险人理赔提供价值参考依据。
(2)评估基准日的确定
由于保险财产损失价值的评估是在保险合同约定的事故发生时才可能进行，因此，评估基准日应是保险事故的发生时间。
(3)财产保险合同的性质决定了损失赔偿的计算方法。
保险合同分为定值保险合同和不定值保险合同。由于保险合同的性质不同，这就决定了保险财产事故时损失赔偿计算方法的不同。本文将具体讨论定值保险和不定值保险合同下财产保险损失价值的评估。
(4)与保险财产损失价值评估有关的几个重要概念：
①全损
指保险事故发生后，保险财产已不复存在或保险财产虽然存在但已无任何使用价值。
②推定全损
指保险事故发生后，保险财产具有部分使用价值，但要恢复出险前的使用价值，其修复费用超过保险标的的价值，因此已无修复的必要，可推定为全损。
③部分损失
指保险事故发生后，保险财产具有部分使用价值，可通过修复的方式使其恢复到或相当于出险前的使用价值，其修复费用未超过保险标的的价值或出险时的价值。
二、定值保险合同下保险财产损失价值的评估
所谓定值保险合同是指载明保险双方当事人约定的保险标的价值的保险合同。若保险标的因保险事故导致全损或推定为全损，不论出险时保险标的的实际市场价值多少，保险人均按保险合同中载明的保险标的价值赔偿;若保险标的因保险事故导致部分损失，保险人则按保险合同中载明的保险标的价值与损失程度确定赔偿金额。定值保险合同一般适用于以某些不易确定价值的财产为保险标的的财产保险合同，如字画、古董、船舶等。
在定值保险合同下，保险财产损失金额计算公式如下：
损失金额 = 标的保险价值×损失程度
或损失金额 = 标的保险价值×(1-完好程度)
上述公式表明保险财产损失金额由保险标的的价值和损失程度确定。其中，保险标的的价值已在保险合同中约定，无需重新评定。因此，该保险财产损失价值的评估关键在于评估其损失程度。
损失程度又可分为两种情况，一种情况是：出险后保险财产被认定为全损或推定为全损，损失程度为100%;另一种情况是：保险财产发生事故导致保险标的部分损失，部分损失程度的范围在15%至100%之间。
定值保险的标的一般是较为特殊的财产如字画、古董等，具有稀缺性、不可再生性和不可替代性的特点。这些财产往往即使能够被修复，也不能恢复到出险前的价值。这些财产推定全损与部分损失之间的界线也很难把握，部分损失程度的确定也难度较大。基于这些财产的特点，评估时需要依赖其他专业人员如字画、古董鉴定专家的工作成果。
这些财产的部分损失程度评估，可以采用直接法或间接法。直接法是指保险事故发生后评估人员根据现场勘测及专业判断鉴定出保险财产完好程度，推测出实际损失程度;间接法是指保险事故发生后评估人员根据现场勘测及专业判断估算出保险财产恢复到出险时的状态所需要的修复费用，修复费用占投保价值的比例即为损失程度。
例：某保险公司与某客户签订了一份财产保险合同，保险标的物为一幅张大千的画。该画的保险金额和保险价值均被确定为34万元。在保险期间内，该画被盗。
分析：该项保险为定值保险，由于保险标的被盗，保险标的的消失，保险公司应按保险合同约定赔偿保险客户的全部损失34万元，无需委托中介机构评估。
若上例中该画遭受火灾，部分被焚毁，保险公司应如何赔偿呢?
评估人员首先应鉴定该画的损失程度，对于字、画这种保险标的，评估人员一般采用直接法，而不宜采用间接法。因为字、画这种特殊的保险标的，具有不可替代性，一般情况是无法通过修复的方式来恢复其价值。假定评估人员确定其完好程度为20%，保险公司应赔偿的金额为27.2万元(即：损失金额=(1-完好程度)×保险价值=(1-20%)×34 = 27.2万元)。
三、不定值保险合同下保险财产损失价值的评估
不定值保险合同是指双方当事人在订立合同时不预先确定保险标的的保险价值，而规定在事故发生后再估计其价值确定其损失的保险合同。不定值保险合同下的损失金额可按下列两种情况分别评估:
(1)若保险财产发生全损或推定为全损，已无修复价值，其损失金额是按出险时保险财产的评估价值扣除净残值来计算，公式如下：
损失金额=出险时重置全价×理论成新率-净残值
笔者认为：(1)由于保险财产出险后，在全损或推定为全损情况下，其出险时成新率已很难判断，只能按其理论成新率来计算，理论成新率=尚可使用年限÷会计制度规定的折旧年限，并应适当考虑其功能性贬值和经济性贬值;(2)净残值=预计清理费用-预计可收回价值,如果净残值较低，或预计清理费用与可回收残值相当，评估时可以不考虑净残值;评估人员建议保险双方当事人根据清理拆除的具体处理方式，协商处理保险财产的残值。
例：2005年3月A公司与某保险公司签订财产保险协议，保险标的为1,362平方米的厂房(钢筋混凝土结构，2000年元月1日正式交付使用)办理了财产综合险，保险金额按其2004年月12月31日账面原值180万元确定。2005年6月因A公司的锅炉爆炸(另案处理)导致该厂房毁损，保险双方当事人共同委托具有保险公估资质的中介机构对损失金额进行了评估。
评估人员通过现场勘测和分析，发现受损厂房的承重结构的承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体已出现险情;厂房中部区域损伤严重，已无法再进行加固，东西两头的区域需要的加固费用也很高。依据建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》、《房屋成新率评定标准》规定，该厂房为D级危房，已无使用价值，认定为全损。
下一步，评估人员估算该厂房出险时的价值。
重置全价 = 建安成本+配套费用+资金成本=163万元，重置成本中不包括土地使用权价值;
理论成新率=1-已使用年限÷折旧年限=1-5.5÷40=86.25%
评估人员通过测算预计的清理费用与可收回残值相当,净残值为零。
损失金额=163×86.25%-0=140.59万元
(2)若保险财产发生部分损坏，但可修复的状态下，其损失金额按恢复到出险时功能所花费的修复费用来计算，公式如下：
损失金额 = 修复费用×理论成新率，或
损失金额 = 修复费用-折旧
这里值得一提的是：修复后的保险财产达到全新状态，其功能达到或超过原保险财产功能时，修复费用中应扣除改善、改进部分的费用，同时还应扣除折旧;折旧不能仅按账面已提的折旧，而应按理论成新率计算的折旧，防止账面多提或少提折旧影响损失金额的计算。
例:2005年1月某保险客户与某保险公司签订财产保险协议，保险标的为进口宝马轿车;险种:财产综合险;保险金额:车辆购置价120万元; 该车于2002年元月1日正式交付使用,2005年6月30日由于车辆的电线短路造成发动机烧毁,保险双方当事人共同委托具有保险公估资质的中介机构对损失金额进行评估。
评估人员通过现场勘测和分析，发现该车发动机及电路被毁,其余部分没有损坏,只需更换发动机及电路,该车属于部分损失。
评估人员经过市场调查，更换全新的同类型的发动机及电路需要35万元，安装及修理费2万元。由于电动机使用年限为十年，已使用了三年半。得：
损失金额=35×(1-3.5÷10)+2=24.75万元
综上所述，财产保险损失价值的评估既需要遵循价值评估的一般性原则、评估方法和操作规程，还需要考虑到《保险法》等相关法律、法规及保险合同及对其价值产生的影响。笔者建议我国应尽快出台相关的法律、法规来规范保险公估，使其能够得到健康发展。
(作者单位：铜陵华诚会计师事务所)
作者：程德元
作者：佚名 来源：本站原创 点击数：
93 更新时间：2008年09月16
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《价格评估技术报告》
一、案由：
××市玉阳办事处××村三组×××与××市×××旅游发展有限公司鱼池承包合同发生经济纠纷。因××市×××旅游发展有限公司中途违约合同，该鱼池生产经营权已被×××村委会于200×年1月1日承包给×××村民×××，致使×××承包的鱼池于200×年1月1日不能继续承包生产经营，被迫停产。为此,××市××法律服务所特委托我中心对其造成的经济损失给予价格评估鉴证。
二、标的的概况：
1、该鱼池位于在×××旅游发展有限公司景区内，属于鲜鱼养殖的理想地段。该鱼池水面积为25.04亩，是甲方×××旅游发展有限公司承包给乙方×××养殖经营，期限3年(200×年3月10日至200×年3月9日)，承包费第1年为150.00元/亩，第2年和第3年为200.00元/亩，土地使用权属集体所有。该鱼池有5m宽的县级公路与省道相连，交通方便，水源、土壤及各种条件良好，社会综合服务功能和治安状况也较好。
2、评估标的的投入概况：通过向专业技术人员咨询投放鱼苗一般分为两大类：(1)上层鱼：包括白鲢和花鲢，白鲢每亩投放350尾，花鲢每亩投放50尾。每尾重0.25公斤。(2)底层鱼：包括草鱼，鲤鱼，鲫鱼，边鱼、鲢鱼等。每亩投放分别为：40尾，80尾，300尾，30尾(注：鲢鱼未投放)。每尾重分别为1.5公斤，0.25公斤，0.15公斤，0.15公斤。每亩投入饲料分别为：大麦325公斤，化肥(碳铵、磷肥)600公斤。
3、评估标的的收入概况：根据××市渔政监督管理站提供的资料显示，一般情况下精养鱼池的上层鱼年产量每亩418.25公斤，平均单价4.00元/公斤，底层鱼年产量每亩179.25公斤，平均单价8.00元/公斤。
三、价格评估过程：
我中心接受委托后，成立了价格评估小组，制定了价格评估方案，派员到现场进行了实地勘察，在调查了解的基础上，确定评估方法和思路。鲜鱼养殖，经营较为广泛，并容易获其价格资料，故采用成本法和市价法对评估对象的价格进行了评估。其计算方法为：
(一)分别用两种方法计算鱼池在正常情况下的年产值。
1、采用成本法计算年产值：公式为：F1=A(1+R) F1：年产评估值;A：年总成本;R：利润率;
(1)计算鱼苗投入成本：根据本地区市场行情，参照地段类似的精养鱼池养殖经营三年平均水平，经调查确定每亩鱼苗投入为：上层鱼：白链3.20元/公斤，花鲢5.60元/公斤，底层鱼：草鱼8.00元/公斤，鲤鱼6.00元/公斤，鲫鱼8.00元/公斤，边鱼8.00元/公斤。
即：鱼苗成本=(350尾×0.25×3.20+50尾×0.25×5.60+40尾×1.5×8.00+80尾×0.25×6.00+300尾×0.15×8.00+30尾×0.15×8.00)×25.04亩=33704.00元
(2)计算年总费用：
①饲料投入：大麦1.20元/公斤，化肥0.50元/公斤，即：饲料成本=(325×1.20+600×0.50)×25.04亩=17278.00元 ②管理费用：(33704.00+17278.00)×5%=2549.00元 ③人工工资：600.00元/月×12×2=14400.00元
④防疫费：(33704.00+17278.00)×2.2%=1122.00元 ⑤合同承包费：25.04亩×200.00元/亩=5000.00元 ⑥银行利息：根据银行贷款利息确定为： (鱼苗成本+①+②+③+④+⑤)×7%
=(33704.00+17278.00+2549.00+14400.00+1122.00+5000.00)×7%
=74053.00×7%=5184.00元
合计年总费用=①+②+③+④+⑤+⑥=79237.00元
(3)累计成本计算：
年总成本=鱼苗投入成本+年总费用=33704.00+79237.00
=112941.00元
(4)确定利润率：根据市场调查确定年平均利润率为15%。 (5)计算年总产值：F1=112941.00元×(1+15%)
=129882.00元
2、采用市价法计算年产值：公式为：F2=∑pq F2：年产值;p：各类鲜鱼数量;q：价格
根据市场调查三年平均销售价格为：(1)上层鱼平均售价4.30元/公斤(注：花鲢占白鲢的25%)，平均年产量450公斤/亩，(2)底层鱼：平均售价9.00元/公斤，平均年产量200公斤/亩，即：年总产值为：F2=(450×4.30+200×9.00)×25.04亩
=93524.00元。
3、采用算术平均法计算年产值：公式为：F3=(F1+F2)÷2
加权平均年产值：F3=(129882.00+93524.00)÷2
=111703.00元。
(二)计算损失：
计算后期投入费用：该鱼池的承包日期是200×年3月10日至200×年3月9日，而停产日期是2006年1月1日，该鱼池正处于正常喂养过程中，到200×年10月1日才能正式收益，于是还需9个月的时间投入。即：后期9个月的投入费用为：(12728.00元+2549.00元+1122.00元+14400.00元)÷12个月×9=26512.00元。
四、价格评估结论：
最终损失价格=F3-后期投入
=111703.00-26512.00 =85191.00元。
五、相关说明：
因该标的的评估基准日是2006年1月1日,报告中的评估结论只考虑基准日时的市场价格,未考虑将来的市场价格以及国家宏观经济政策发生变化、自然力和其他不可抗力对鉴定标的价格的影响。
××市价格认证中心
二○○×年八月二十九日
一、估价对象
1.估价范围：本次估价对象位于XX省XX市XX县XX镇XX村的一栋农家自居房。该房屋共有2层，建筑面积合计180平方米，附带一个150平方米的庭院，土地使用权面积合计260平方米。
2.权益状况：估价对象房屋已取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，无权利瑕疵。
3房产实物状况.
土地状况：
房屋位于XX省XX市XX县XX镇XX村。
基地形状、地势：地形近似矩形，形状规整，地势平坦，为汉中盆地地区。
地质、水文：地质、水文条件无不利影响，满足建设要求。
开发程度：该地区达到“五通一平”(通上水、通下水、通电、通路、通讯，场地平整)。
建筑物和地上附着物状况：
估价对象所在建筑物为两层自居房一栋。钢筋砖墙结构，建于2008年夏季，工程质量较好，外立面贴红色花纹瓷砖，窗部为淡绿色铝合金窗，外观简约大方，配备有1台美的空调，配电、通讯以及相应设施设备齐全。南北方向的正房总高2层，东西方向的侧房1层，每层高为3米。房内有齐全的家具设备。
本次评估该房屋的正房，建筑面积合计180平方米，各层实物状况和建筑面积基本相同。每层一个客厅和4个卧室布局，局部有铝合金隔断，地面面、室内铺木地砖，墙面乳胶漆粉刷，楼顶为现浇楼板，装饰木门、铝合金窗，卫生间墙地面铺瓷砖，卫生洁具齐全。维护保养状况较好，属基本完好房，目前全部房间自用，使用状况正常。
4.
区位状况
该区地处汉中盆地东南地区的洋县，南频汉江河依，北有绵延的秦岭山脉，东距城固县，西邻自然风景优美的旅游胜地佛坪县。历史悠久，经济繁荣。交通便利，有多条交通干线，108国道穿越此区。经济较为繁荣，有多个贸易集市。该地主要从事农作物的生产，如水稻，玉米，花菜，小麦等，也是经济作物“柑橘”的主要生产地，是有名的“桔园之乡”。该地区的旅游资源也较为丰盛，有张骞、蔡伦、张良等历史人物的故居。且近年兴起的“汉中市油菜花节”也使此地的旅游业大为发展。
二、评估目的
评估该房地产2014年4月的市场价值.
三、评估基准日
二零一四年四月二日
四、评估原则
1、合法原则
2、替代原则
3、最高最佳使用原则
4、估价时点原则
5、客观、公正、公平原则
五、评估方法
由于，该房屋为自己居住，不对外出租，所以并没有什么收益。若采用成本法，则牵涉的相关材料和信息较多，由于资源有限，许多物料的价格无从得知。经相关的咨询和市场调查，该农村地区内有许多类似房屋在近一两年内的交易实例较多，因此本次估价拟采用市场比较法。
所谓市场比较法，即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
六、估价计算过程
1、选取比较案例
根据估价对象房屋的基本情况，通过市场调查了解，收集了与估价项目有关的市场交易实例若干个，同时，根据相关替代性原理，按用途相同或相近、地区相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，选取了如下三个比较案例：
案例
房屋名称
楼层
面积
交易价格
(元/平方米)
交易时间
A
某房屋
2
130平方米
1538
2013.6
B
某房屋
1
98平方米
1300
2012.12
C
山区迁户安置房
2
140平方米
1786
2014.2
2、对比比较因素及确定比较因素指数
比较因素
估价对象
案例A(元/平方米)
案例B(元/平方米)
案例C(元/平方米)
交易价格
待求
1538
1300
1786
交易时间
近期
2013.6
2012.12
2014.2
交易情况
正常
正常
正常
正常
交通便捷度
一般
一般
一般
较高
形象及档次
一般
一般
偏低
较高
设施设备
齐全
相仿
相仿
相仿
面积规模
180
130
98
140
新旧程度
已建5年
已建3年
已建10年
刚建成
楼层结构
2层
2层
1层
2层
装修
中档
中档
低档
高档
3、确定比较因素指数
比较因素
估价对象
案例A
案例B
案例C
交易价格
待求
1538
1300
1786
交易时间
100
98
97
100
交易情况
100
100
100
100
交通便捷度
100
100
100
100
形象及档次
100
100
98
102
设施设备
100
100
100
100
面积规模
100
99
98
99
新旧程度
100
102
95
105
楼层结构
100
100
98
100
装修
100
100
97
103
比准价格
1554
1514
1635
由于比较案例都在估价对象附近，可比性相当，而且修正后的比准价格离散程度不大，故采用算术平均法求取估价对象的比准单价:
(1554+1514+1635)÷3=1568元/平方米
本次估价对象为该房屋的正房2层，建筑面积合计180平方米，所以估价对象比准总价：
180平方米×1568元/平方米=282240元
七、估价结果确定
估价对象房屋于估价时点的抵押价值总额为：RMB282240元。
《房屋估价报告书》
一、房屋档案
本次评估推出的案例是位于XX区XX路附近某小区的一处总建筑面积36.3平方米的住宅。
该房为混合结构，建成于1986年，使用面积约28平方米。
该房是多层住宅，共6层，估价对象所处第3层，户型原是一室一厅共厨共卫，就是人们俗话说的团结户，一梯三户，后经原户主改装，现为一室一组一厨一卫，南北朝向，靠南有一阳台。由于卧室连通靠南阳台，因此，卧室的采光度好，房间明亮宽阔。房子经过简单装修。地面和墙壁都贴有防滑瓷砖。墙面完好无损，天花板无任何裂痕，不存在渗水、漏水现象，整体完好。
二、评估方法及结果
根据国家规定的估价规程和本次房产估价的实际情况，结合区域附近的房产市场价格，采用市场比较法估计价格，确定估价基准日2004年10月13日，估价对象为正常的房地产价值。
比较因素
估价对象
实例A
实例B
实例C
交易方式
交易售价
交易售价
交易售价
交易售价
交易时间
2004.10
2004.8
2003.11
2004.2
区
域
因
素
基础设施状况
优
优
优
良好
离市中心距离
近
近
近
近
交通便捷度
便捷
便捷
便捷
便捷
环境污染状况
无
无
无
无
区域规划
良好
良好
良好
良好
繁华程度
良好
良好
良好
一般
市政公共配套设施
良好
良好
良好
良好
个
别
因
素
物业建筑面积
相近
相近
相近
相近
物业形状
规则
规则
规则
规则
规划用途
住宅
住宅
住宅
住宅
实际用途
住宅
住宅
住宅
住宅
装修情况
一般
一般
一般
一般
层高
多层
多层
多层
多层
物业管理
一般
一般
良好
优
物业公共配套设施
一般
一般
良好
优
绿化环保程度
一般
一般
良好
优
总额：小写金额(单位：元)92000。
单价(单位：元/平方米)2530。
三、首恒点评
1.
严格地说，二手房的交易市场与商品房交易市场之间没有本质的差别，因此，该套住房的价值与该地区商品房的价格水平密切相关。近两年来，武汉市建成区内的大部分地区的房价均处于稳中上升的状态，新华路地区也是如此。1999年、2000年该地区房价在1900元至2800元/平方米之间，目前为3000元至4000元/平方米左右。特别是西北湖周边高档楼盘的推出对该区域房价有很大的带动作用。
2.
由于该房产位于新华路以西、建设大道以南，周边不少的好的学校(市六中学)，如为了让子女接受较好的教育考虑，该地区具有一定潜在的价值。又离市中心商业区不远，出门采购和娱乐十分的方便。周围的商厦以百货为主，高档写字楼云集，有利于带动该区的人气，使房产有增值潜力。
3.
该小区由于建设时间较早，距今已18年，因此，小区在户型设计、绿化停车、物业管理等方面与商品房相比均有较大差距，影响了该套住房的价格。从折旧的角度来看，该房产理论上成新率为74%，根据实地勘察结果显示，由于房产建造时的材料技术的原因，其实体折旧大约为35%,不存在功能过剩。
综上所述，主要由于以上原因，该住房目前的价格水平与该地段商品房的价格水平相比差距较大。
有关说明
1.
本报告所依据的权属及其他证明材料由委托方提供。
2.
本报告的估价结果为估价基准日下的正常市场价格。随着时间的推移，该价格需要做相应的调整直至重新评估。
3.
报告的估价结果仅供委托方参考，具体售价由交易双方决定。
4.
本报告所测算出来的房地产价格92000元中不包括交易中双方应交纳的税费部分。
5.
为方便交易双方参照使用，本报告书是由该房产的《估价结果报告》《估价技术报告》综合简化而成。
您如果需要该房产的《估价结果报告》《估价技术报告》书，请联系我们。
仅供参考
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附录：中国最具价值500品牌排行榜
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