房产营销企业知识型员工管理问题研究
摘 要：随着房地产业向质量效益型转变，房地产营销企业的人力资源管理也向知识型员工管理转变。知识型員工管理对于房产营销企业的核心竞争力培育和企业效率的提升具有重要作用。本文从房产营销企业知识型员工管理的现状出发，分析了其知识型员工管理中存在的问题及形成原因，在此基础上提出相应对策。
关键词：知识型员工管理 薪酬 绩效
“知识型员工”是美国学者彼得·德鲁克首先提出的，指“那些掌握和运用符号和概念，利用知识或信息工作的人。”知识型员工及其工作具有如下特征：高个人素质、强自主性、有高价值的创造性劳动、劳动过程难以监控、劳动成果难于衡量、强烈的自我价值实现愿望等。随着房地产业发展模式的转变以及房地产竞争程度的加剧，房地产营销企业的人力资源管理越来越重要，从粗放型员工管理阶段进入知识型员工管理阶段。企业整体绩效的提升，在很大程度上是要依赖知识型员工个体绩效提升来达成。但房产营销企业的知识型员工管理现状却不容乐观，房产营销企业如何做好知识型员工管理就成为企业培植核心竞争力的关键。
一、房产营销企业知识型员工管理的现状及问题
1.跨部门协作不顺畅。房产营销企业的各部门按是否从事销售工作分为销售部门和后台部门。除销售部门之外的行政、合同、财务、策划等所有部门均为后台部门。首先，由于销售部和后台各部门之间的工作性质不同，销售部门作为业务主要来源部门，对企业的发展有实质性贡献，而后台各部门作为辅助和沟通部门与销售部之间存在相互管理职责不清。其次，后台各部门之间由于所负责的职能不同，相互之间的沟通和协作也存在障碍。
2.员工培训与选拔不科学。房产营销企业的培训多数针对销售人员，对后台人员则几乎没有任何形式的培训。对于销售人员的培训也是间断性和不定期举行，没有严格规范的员工培训计划。内部选拔可以分为内部提升和调用两种形式。由于对员工考核标准存在内部人控制问题，有很大的不公平性。员工选拔和调用也存在内部人控制问题。
3.绩效考核结果欠公平。房产营销企业的绩效考核结果不公平主要体现在三个方面，一是领导出题和批改存在主观性。二是，员工之间的互评存在盲目性和主观性。薪酬差异方面，房产营销企业成功的项目后台支持会使销售工作仅限于形式，销售工作量大幅度减少，资金回笼速度加快。三是，销售人员的基本工资过低，而后台人员的业绩提成太低，也体现了考评的不公。
4.薪酬体系激励性不强。房产营销企业的薪酬体系中主要包括基本工资、五险一金、年终奖金、绩效工资、主管级以上有浮动绩效。房产营销企业的后台人员在公司整个运作过程当中发挥着重要的作用，每一个销售项目的完成都离不开后台人员的精心策划和安排，在项目的实施过程中贡献了较大的力量，但是如果公司获得盈利后将所有的奖励都分给销售部门，势必是一种薪酬体系的漏洞，不利于调动后台人员的工作积极性。此外，房产营销企业对销售人员的激励方法也较少，只有固定的绩效提成和不定期的少数个别奖励，对于调动销售人员的积极性和创造力还有待加强。
二、房产营销企业知识型员工管理问题产生的原因
1.知识型员工管理制度陈旧。首先，房产营销企业每一岗位在设立时没有详细、清晰和准确地岗位描述，即使有相关描述也很笼统，没有阐明岗位主要工作职责、主要目标、任职条件、培训需求、职业规划等。其次，房产营销企业还存在随意设置岗位而无需相关员工承担任何实质性工作的现象，浪费了公司的资源也导致其他员工工作懈怠。
2.有效的内部沟通渠道欠缺。沟通渠道分为上行沟通、平行沟通和下行沟通。房产营销企业的各个沟通渠道不畅表现为：第一，上行沟通渠道不畅，员工没有参与管理的机会。第二，下行沟通不畅，员工对管理者的决策，控制信息，存在曲解，员工对上层存在猜疑和不满。第三，平行沟通不畅，各部门间存在利益冲突，但部门又必须依赖其他部门的协调配合，员工之间的协作不好。
3.员工培训工作重视不足。首先，缺乏系统性的培训计划。房产营销企业培训主要是外邀讲师和内部优秀员工分享经验，大多数的培训是针对销售营销类，其他针对管理层或者后台人员的较少。其次，对员工培训工作投入过少。房产营销企业是有培训需要时临时决定和选择，没有形成固定程序和规划。再次，对员工再教育培训工作不够重视，把培训工作当成软任务来对待，可长可短，可有可无；为了降低成本，培训被削减；企业效益不好，培训甚至被取消。
4.绩效考核指标体系不完善。房产营销企业对员工进行考核主要通过考核表及季度考试来完成，考核表分为同事之间打分和领导打分。绩效考核成绩由考核成绩和考试成绩加权平均得到，考核结果共分为四个等级：90（包含）-100为A级；89（包含）-80为B+级；79（包含）-70为B级；69（包含）以下为C级。房产营销企业惯用的绩效考核标准（如表2.1所示）和绩效考核指标（如表2.2所示）存在很大主观性和信息不对称性。第一，考核标准上设为5个等级，各个等级之间划分较不合理，跨越幅度不一致。第二，其指标设置包括工作业绩、工作态度和工作能力，这些考核内容均不能量化。其设置的16个指标是针对所有员工来设置，没有对不同部门进行区分，例如无论后台人员和销售人员都要进行语言文字能力考核，就有很大的不科学。第三，同级同事之间有些根本不认识，缺乏客观有效性。第四，行政部门分管人力资源的人员较少，无法清楚了解每一位员工的能力、潜力，员工在组织内部处于被动的地位。房产营销企业的绩效考核中员工的参与度较低，缺乏对员工的激励和需求的考虑。
表2.1 房产营销企业员工考评标准
标准分值 5 4 2 2 1
通用
标准 达成标准的100%或以上 达成标准80%--99% 达成标准的60%--79% 达成标准的50%左右 与标准有一定距离
绩效
评价 超额完成，高于公司期望，需嘉奖和表彰 基本符合公司期望，需予以鼓励 略低于标准需改进和提高。 基本不能完成公司的业绩要求，需予以警告和改进 完全不能完成要求，需追究责任，采取处罚措施
表2.2 房产营销企业员工考核内容及指标
考核内容 考核指标 等 级
工作业绩 1.工作质量 5、4、2、2、1
2.工作效率 5、4、2、2、1
2.计划达成程度 5、4、2、2、1
4.知识技能 5、4、2、2、1
工作态度 5.责任性 5、4、2、2、1
6.纪律性 5、4、2、2、1
7.协作性 5、4、2、2、1
8.积极性 5、4、2、2、1
工作能力
9.沟通能力 5、4、2、2、1
10.语言文字能力 5、4、2、2、1
11.解决问题能力 5、4、2、2、1
12.人际关系 5、4、2、2、1
12.创造性 5、4、2、2、1
14.计划能力 5、4、2、2、1
15.组织能力 5、4、2、2、1
16.协调能力 5、4、2、2、1
5.薪酬结构设计不合理。所有后台人员对于公司的业务发展贡献较大，甚至是销售人员业绩来源的主要贡献者，却只能拿到固定工资，后台人员的工作激情会减弱。对于销售部门的人员来说，可以说大部分靠销售提成，但是房产营销企业的业务量毕竟有限，销售人员除提成外，不能享受到公司其他津贴和福利待遇，也存在归属感不强的现象。因此，房产营销企业的薪酬结构设计严重降低了员工的工作积极性，没有起到激励作用。
三、完善房产营销企业知识型员工管理的对策
1.创新知识型员工管理制度。知识型员工管理制度应该进行以员工需求和企业绩效为导向的创新，破除陈旧管理体制。首先，成立专门的知识型员工管理机构，对知识型员工管理者进行严格筛选并制定约束制度。其次，在员工选拔方面进行严格限制，制定严格的、规范的、公平的员工选拔标准，实行员工选拔的透明化。再次，对于员工培训进行科学计划，加大投入和重视；对薪酬制度进行科学设置，减少人才流失和培训投入的损失。最后，对绩效考核体系进行以三级标准为规范的改革。
2.加强内部各部门之间的协作。首先，构建内部沟通平台。房产营销企业应该运用网络系统构建企业内部沟通平台，使员工增进彼此了解和沟通，通过沟通平台促进工作的密切配合与协作。其次，实现部门信息共享。在房产营销企业内部，为了提升整体竞争优势，通过信息服务设施（如公用信息平台等），公司内公布相关的业务信息，使公司各部门和成员均能实现信息资源共享，从而增强竞争力和实现利益的最大化。
3.提高员工综合素质水平。房地产营销业对人员综合素质的要求越来越强烈，员工综合素质就是企业的核心竞争力，提升员工的综合素质是企业占领市场和获得利润的关键。首先，加大员工培训的资源投入。房产营销企业应该先从软件投资开始做起，制定培训计划，培养讲师，购买和编撰培训材料。在此基础上逐渐向硬件投资过度，增加员工的培训意愿和培训意识。其次，科学制定员工培训计划。房产营销企业应该根据员工的职业生涯规划来制定科学的培训计划，并且要对不同的岗位设置形式不同的培训计划。再次，做好培训效果评估与反馈工作。房产营销企业应主要从员工培训之后绩效的提升和企业整体盈利状况中对员工培训效果进行评估。
4.进一步完善员工绩效考核体系。房产营销企业应从以下三个方面进一步完善公司员工绩效考评体系。首先，重组绩效管理组织。房产营销企业应设计三级绩效管理体系，即公司对各部门的绩效考核，各部门的绩效考核，岗位的绩效考核。在二级绩效管理体系的基础上，继续向下分解，就是直接领导对下属的绩效考核，以及各成果接收单位对其上游单位的绩效考核，从而形成了第三级绩效管理体系。如上所述的三级绩效管理职责树，构成了一个房产营销企业完整的绩效管理结构。其次，调整绩效考核指标。第一，建立部门绩效考核定量指标体系，确定部门关键业绩指标。在制定关键业绩指标的过程中，人力资源部起着组织、协调、培训等作用。制定关键业绩指标的步骤可分为：罗列指标、筛选指标、设置权重、修改确认几个步骤。第二，建立部门绩效考核定性指标体系，360度绩效考核法，通过与分管领导、各职能部门、下属分公司的调研和访谈，了解被考核部门与各考核者之间工作流程中起重要作用的关键点和典型工作行为表现，对一些重要的却无法量化的指标如工作态度、工作效率、工作支撑进行定性考核。第三，辅助绩效考核指标的建立，在部门关键指标体系的基础上，建立基于三级绩效管理体系的多角度考核指标体系，通过可以定量的指标来反应员工的工作业绩、工作态度和工作能力。第四，建立绩效反馈机制。房产营销企业建立的绩效反馈机制应包含绩效评估结果以及对绩效评估结果原因的分析，能切实为员工的进一步努力工作提供激励和方向性帮助。通过科学的考核体系为知识型员工提供锻炼和升职渠道，实现自我实现。
5.建立健全员工激励机制。首先，优化员工薪酬结构。房产营销企业的薪酬结构应该向统一性中带有差异的方向转化。既薪酬应该追求大方向的统一，对于所有员工提供基本工资和津贴福利的种类应该一致，在數额上进行调整。房产营销企业应该对薪酬种类进行调整，对每个岗位制定基本工资，并在此基础上根据公司需要选择建立全勤奖、超时奖、绩效奖、职务奖、建议奖、特殊贡献奖、节约奖、超额利润奖、红股等奖金种类，更有效的增加对员工的激励以及愉悦感。房产营销企业应该对同一岗位，基本工资一致；不同的人担任同一岗位所取得绩效不一致时，绩效工资不同；同一岗位的任职条件一致；不同资格的人担任同一岗位工资标准可以调整，由此通过激励个人提高绩效促进组织的绩效。其次，物质激励与精神激励并重。房产营销企业可以选择的物质激励内容包括各种现金奖励和奖品，旅游和考察等增加阅历的机会等。精神激励包括为员工提供便利的服务，了解员工切身困难并予以解决，使员工之间沟通顺畅。精神激励可以增强员工对企业的归属感，同时可以增加员工之间的交流和增进员工之间的情感。在此基础上的物质激励可以促进员工共同协作为组织做更大的贡献。
参考文献：
[1]王吉鹏，邸洁.大型集团组织结构设计[M].经济管理出版，2012：45-83.
[2]黄赵敏.房产营销企业绩效考核的常见问题及对策[J].中国高新技术房产营销企业，2014 （2）.
[3]陈刚，关东宁.房产营销企业员工激励机制存在的问题及对策[J].中外房产营销企业家，2014 （2）.
[4]Sandberg， J， and Pin ningt on， A H . Professional competence as ways of being： An exist entialont ological perspective[ J] . Journal of Management Studies， 2009， 46（ 7） ： 1138- 1170.
作者：曾思权
房产财务管理工作计划
一、主要经营指标
1、主营业务收入全年净增万元，其中每月均增加万元;其它业务收入全年净增万元，每月均增加万元。
2、客户流失率为总客户的%，其中：人为客户流失力争降低为零、坏帐回收率为总客户的%。
3、全年完成业务总收入万元，占应收款%。
4、实现净利润万元。
5、委托银行扣款成功率达%。
二、指导思想加强管理，研究创新，扩大营业额，控制成本，创造利润;加强业务学习，坚持员工技能培训，采取多样化形式，把学业务与交流技能相结合，开拓视野，丰富知识，全面提升整体素质、管理水平;建立办事高效，运作协调，行为规范的管理机制，开拓新业务，再上新水平，努力开创各项工作的新局面。
三、工作措施
1.捕捉信息，开拓市场，争当业绩顶尖人。面向市场，扩展团队队伍，广泛招纳能人之志为我所用。让安居的业务铺遍全国，独占熬头。
2.抓好基础工作，实行规范管理，全面提高工作质量。搞好各类客户分类细划，摸底排查工作。对客户进行分类细化管理，是行之有效的工作方法。3月份由分公司经理分别按照“分类排队、区别对待、上门清收”等管理措施，对所属客户进行分类，确定清收方案，落实任务层层分解，明确目标及责任人，以确保全年既定目标任务的全面完成
3.加强坏帐清收组织管理工作，继续做好呆帐回收及核销工作。
4.适应营销新形势，构建新型的客户管理模式。一是要实行客户分类管理，提供差别化、个性化服务;二是对重点客户进行重点管理，尤其要做好重点客户的后续服务工作。
5.努力加大中间业务和新业务开拓力度，实现跨越式发展。企业未来的发展空间将重点集中在中间业务和新业务领域，务必在认识、机制、措施和组织推动等方面下真功夫，花大力气，力争使中间业务在较短时间内有较快发展，走在同业前面，占领市场。加强中间业务的组织领导和推动工作。
6.严格客户的收费标准，杜绝漏收和少收。并进一步规范标准，坚决执行公司规定的中间业务收费标准。杜绝漏收和少收，除特殊情况，经领导批准同意，任何人无权免收和少收，坚决做到足额收费，只有积极拓展收费渠道并做到足额收费，才能完成全年各项业务收入的艰巨任务。
7.强化员工教育培训工作。
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(1)职工思想教育方面：一是通过培训教育，树立职工爱岗敬业，敢为人先的创新精神。二是增强职工爱岗如家，行兴我荣，行衰我耻的观念。三是遵纪守法教育，以提高全体员工遵纪守法和自我保护意识。
(2)职工业务教育方面：一是继续学习新业务;二是技能培训工作持之以恒进行岗位练兵，不断提高办理业务的质量和效率，通过业务技术竞赛等形式，激活员工工作热情，提高工作效率。三是学习市场营、销学，填补员工市场营销知识空白。通过请进来与走出去的方法，提高员工营销的技巧，为培养一批营销骨干打好基础。
8.完善企业内部管理机制，对所属部门、工作岗位均实行规范化管理，使每个员工人人肩上有压力，心中有蓝图，前进路上有方向，工作行程有目标。各个部门均要制订周工作计划、月工作计划。并要制订切实可行的考核方案，跟踪考核，以利提高。 第 2 页 共 3 页
房产销售工作计划范文
【房产销售工作计划范文】
根据公司XX深圳地区总销售额1亿元，销量总量5万套的总目标及公司XX的渠道策略做出以下工作计划：
一、市场分析
空调市场连续几年的价格战逐步启动了。
二、三级市场的低端需求，同时伴着城市建设和人民生活水平的不断提高以及产品更新换代时期的到来带动了一级市场的持续增长幅度，从而带动了整体市场容量的扩张。XX内销总量达到1950万套，较XX增长11.4*.XX预计可达到
2500万-3000万套.根据行业数据显示全球市场容量在5500万套-6000万套.中国市场容量约为3800万套,根据区域市场份额容量的划分,深圳空调市场的容量约为40万套左右,5万套的销售目标约占市场份额的13*.
目前**在深圳空调市场的占有率约为2.8*左右,但根据行业数据显示近几年一直处于“洗牌”阶段，品牌市场占有率将形成高度的集中化。根据公司的实力及XX的产品线,公司XX销售目标完全有可能完成.XX年中国空调品牌约有400个，到XX年下降到140个左右,年均淘汰率32*.到XX年在格力、美的、海尔等一线品牌的“围剿”下，中国空调市场活跃的品牌不足50个，淘汰率达60*。XXlg受到美国指责倾销;科龙遇到财务问题，市场份额急剧下滑。新科、长虹、奥克斯也受到企业、品牌等方面的不良影响，市场份额也有所下滑。日资品牌如松下、三菱等品牌在
XX受到中国人民的强烈抵日情绪的影响，市场份额下划较大。而**空调在广东市场则呈现出急速增长的趋势。但深圳市场基础比较薄弱，团队还比较年轻，品牌影响力还需要巩固与拓展。根据以上情况做以下工作规划。销售主管工作计划销售部工作计划房产销售工作计划XX年销售工作计划
二、工作规划
根据以上情况在XX计划主抓六项工作:
1、销售业绩
根据公司下达的年销任务，月销售任务。根据市场详细情况进行分解。分解到每月、每周、每日。以每月、每周、每日的销售目标分解到各个系统及各个门店，完成各个时段的销售任务。并在完成任务的基础上，提高销售业绩。主要手段是：提高团队素质，加强团队管理，开展各种促销活动，制定奖罚制度及ji励方案(根据市场情况及各工夫段的实际情况进行)此项工作不分淡旺季常常主抓。在销售旺季针对国美、苏宁等专业家电系统施行力度较大的销售促进活动，强势推进大型终端。
2、k/a、代理商管理及关系维护
针对现有的k/a客户、代理商或将拓展的k/a及代理商进行有效管理及关系维护，对各个k/a客户及代理商建立客户档案，了解前期销售情况及实力情况，进行公司的企业文化传播和公司XX的新产品传播。此项工作在8月末完成。在旺季结束后和旺季来临
为进一步规范机关财务管理工作，认真贯彻执行财经政策、法规、制度，加强监督管理，维护财经纪律，根据新《会计法》及国家有关法规规定，特制定本制度。
一、经费开支审核与报销
任何费用开支必须具有合法的、真实的、有效的正式发票，由经手人、股室负责人签字并载明用途，先经财务负责人审核，由分管领导签字，报一把手签字后，方可报销。
二、日常办公用品采购与报销
1、凡股室需购办公用品的，由各股室负责人写出书面申请，100元以上500元以内的由分管领导签字后由财务室统一采购。超过500元的须经一把手签字后方能采购。
2、各股室需购买电脑、打印机等办公设备的，须经领导班子研究，由一把手签字后方可购买。并由中心财务室列入固定资产进行核算，防止资产流失。每年由办公室与财务室对资产进行清理盘点。
三、差旅费报销
上级有关部门组织的学习、培训、考察活动需附上级的通知，报一把手审签，批准后方可出差。结束后三天内按规定报销(差旅费报销参照滑财【2014】119号文执行)。
四、严格执行借款规定
职工因特殊原因需要借款，金额在500元以上的，需由
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财务管理制度(房地产)
财 务 管 理 制 度
目录
第一章 总 则 ....................................................................................................................... 4 第二章 财务岗位工作 ........................................................................................................... 5 第三章 货币资金的管理及印章管理 ................................................................................... 10 第四章 固定资产管理 ......................................................................................................... 11 第五章 财务预算管理 ......................................................................................................... 12 第六章、工程款支付、材料款支付、资产设备购置付款管理 ............................................ 12 第七章 会计档案管理办法 ................................................................................................. 18 第八章 发票和收据的使用管理 .......................................................................................... 20 第九章 财务保密制度 ......................................................................................................... 20
第一章 总 则
为规范公司财务管理，建立会计机构岗位责任制和稽核制度，加强对 公司财务工作的管理与监督,保证资产安全，充分发挥财务的预测、控制作用;保证资金运营的安全性与收益性;完善财务报告与分析，严格财务审批程序;加强会计档案和发票、收据的管理，提高财务保密意识。根据《中华人民共和国会计法》和《企业会计准则》等法律法规，结合本公司的实际情况，建立健全公司各项财务管理制度。 给财务人员的寄语：
“廉洁、敬业、和谐”是敬业精神。
“诚实、信用、务实”乃会计财务人员工作之本。
第二章 财务岗位工作
根据公司目前的经营情况，财务部工作管理需要，对财务部岗位分配作如下设置：
一、项目出纳(收银)岗位职责
1、根据公司的营销方案及现行相关的法规规定，配合好内部认购期间、开盘、新开售期间、正常销售期间等工作。如销售单据的使用，银行POS机的准备，各个银行的开户资料(提供给客户转账用)，发票和收据等。特别注意刷卡前必须提醒的持卡人必须是卡主本人。
2、负责已售商品房款的收款，收款后给业主开具收据，并告之业主妥善保管好收据。
3、负责与出纳办理好款项交接工作。做好每日和总出纳交接的工作包括: POS机原件、公积金原件、现金缴存和日收款盘点表。
4、负责把当日的售楼情况登记入“销售明细表”中，编制累计销售表、待收款明细表、项目销售及资金统计表。作为客户的跟踪和资金回笼的备查。
5、每天下班前须填好销售台账统计表工作，与营销部及签约人员做好核对工作。
6、每周五下班前须做好周销售台账统计报表工作。
7、根据营销部门的销售佣金方案和支付阶段核对销售佣金的计算。
8、负责财务部资料的归档工作。
9、领导交办的其他工作和部门主管临时安排的其他工作。
10、收银岗位工作表格： 日收款盘点表 销售明细表 累计销售表 待收款明细表
项目销售及资金统计表
二、总出纳岗位职责：
1、公司款项结算制度的执行，熟悉收银工作、审核单据，做好工资发放，处理好分期付款款项的回款工作，及时准确结清当天收入及支出，做到日清月结。
2、跟踪好银行融资每月还息及到期还本工作。
3、管理公司银行账户，负责公司银行的提现、转账、账户收款单据的索取等业务工作。
4、负责现金日常款项收支工作，对收付单据进行认真的复核，对数字不符、手续不全的单据不予付款。
5、收、付款后，要在收、付款凭证上盖收付讫签章，并加盖出纳员印章。
6、填制公司银行、现金收款凭证、付款凭证。
7、每日编制出纳日报表，每月末做好现金盘点工作并由监盘人签字确认“月末库存现金盘点表”并归档。
8、领导交办的其他工作和部门主管临时安排的其他工作 注意事项：
收到现金款时，及时存入专用存折;客户通过银行转入款到专用存折 或监控账户的，及时告知销售员办理收银入单手续。
9、出纳岗位工作表格： 出纳日报表 支票登记使用表 银行存款余额调节表 月末库存现金盘点表
三、税务会计岗位职责：
1、收集、整理原始凭证，填制会计凭证和录入。
2、整理、审核会计凭证的单据是否合法、正确和相关审批手续的齐全，定时给财务经理做复审工作。
3、每月末与收银核对和汇总当月销售情况，检查发票与收款单据是否对应、齐全。
4、每月结账前必须做到账单相符、账账相符、账物相符、账表相符的原则，核对各项往来账(预收、预付、应收、应付等往来帐科目)的挂账是否正确，销售收入与税费的勾稽关系是否正确。
5、编制当月的会计报表及报表分析工作，合情合理合规把控税金缴交与税金测算差异情况。
6、熟练掌握财务软件“金蝶”系统的操作，并定时做好数据备份工作。
7、按时申报到税务机关所管辖“项目”的税收征管工作。
8、负责已售商品开具发票工作，并告之业主妥善保管好发票。处理好发票的申购、登记、开具与保管以及归档的整理，严禁丢失发票或发票被盗窃的事项发生，如有此类事发生应及时汇报并报案处理。
9、次月的15日前必须将上月会计凭证整理装订归档。
10、负责公司的贷款卡的年检工作。
11、认真对待税务机关自查、稽查工作。
12、领导交办的其他工作和部门主管临时安排的其他工作。
四、管理会计岗位职责(此项工作目前经理及税务会计兼)
1、认真执行公司财务管理制度的要求，核算项目的每项成本费用开支的归类。
2、严格复核每笔经济业务的真实性、合法性，检查审批手续是否完备，财务核算的要求是否正确。
3、审核费用的报销是否贴单规范、单据金额有无算错、报销发票是否正确，如有出错，及时纠正;审核供应商的材料支付情况是否与合同条款相符;审核班组的借支与结算审批手续是否齐全，结算金额是否正确，结算单的报销人有无借支，工程核算项目的合同是否有工程质保金及合同里其他要注意的事项。
4、原始凭证的归集和整理，填制会计凭证和K3系统的录入。
5、定期与不定期抽点出纳的库存现金。每月末与出纳核对总帐与现金、银行日记帐的余额是否相符，并做每月现金盘点监点人的盘点工作。
6、月末负责检查与税务会计的报表分析，主要包括：收入差异的分析、税金差异的分析及其他科目差异分析(需说明差异原因)。
7、整理归档会计凭证装订工作，并移交由管理员归档;定时备份财务数据工作、保证财务数据安全。
8、每月末结帐后，按时编制项目成本分析表。编制当月的会计报表及报表分析工作，控制各项成本费用的开支情况。
五、财务部负责人岗位职责：
1、按公司架构管理下，具体领导财务部的工作和工作的实施;
2、根据会计制度及本企业实际设置、确定会计核算方法、会计科目及其会计核算形式。
3、组织公司的经济核算工作，充分发挥财务工作的预算和监督作用，组织编制会计、统计报表，并向公司领导汇报财务工作;
4、及时、准确地传达、学习、贯彻公司各项文件、制度，并组织本部人员实施。
5、负责与财税部门、金融部门的联系，处理好与这些部门的关系，做好各项目的税务筹划，合法降低各项目的税务成本。及时掌握财政、税务、金融的 时效性文件学习;
6、严格掌握费用开支，认真执行成本、费用的审批和报销制度。
7、参与企业经营管理，提高企业的管理水平和经济效益，为总经理当家理财、把关、做好经营参谋;
8、负责审核各项开支的合理性，与各部门多沟通，合理掌握成本和费用;
9、组织本部门员工业务培训工作，组织部门人员的业务学习，不断提高财务人员的素质和财务管理水平;不定期地召开本部会议，总结、检查、研讨、布置财务工作。
10、做好资金管理，及时做好资金的回笼工作，准时进账、存款工作;保证日常合理开支需要的正常供给;
11、组织建立财务人员岗位责任制，负责对财务人员的考核。 第三章 货币资金的管理及印章管理
一 现金的管理
1.出纳必须对现金做到日清月结，随时清点库存现金。财务部及有关人员必须定期或不定期对库存现金进行抽查，以保证帐实相符。
2.现金库存不得超过公司核定的库存，限额为人民币贰万元。现金的开支范围为：职工的工资、津贴、劳保费、福利费、奖金等及国家规定对个人的零星支出;出差人员必须随身携带的差旅费;结算1000元以下的零星支出等。
3.严格执行国务院关于现金管理暂行条例的规定，不准以收抵支，不准以白条抵库存现金。
4.领取现金时，要持有符合公司资金支付审批程序的有效单据(如借款单或报销单)，财务方可支付现金。
5.公司原则上不允许为员工垫付款项，如有特殊情况必须报总经理批准。 6.货币的保管：出纳除库存现金外，如银行个人的存折应把存折和密码分开把控，以确保资金的安全。 二 银行存款的管理：
1.出纳购买支票后，将其号码登记到支票领购簿。支付支票时，需要登记付款对象，支票领受人需要在支票领购簿和支票头上签字。
2.持支票人员，一旦发现丢失，应立刻通知财务部，马上到收款单位和银行挂失查找，查找无效，需到电视台或报社等部门声明作废。
3.银行账户必须经公司领导的同意才能开设，并按国家规定使用，•银行账户只供本单位经营业务收支结算使用，严禁出借账户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转账套现。
4.银行账户印鉴不准一人统一保管使用，印鉴保管人临时出差时由其委托他人代管。
三 其他银行票据管理
各种银行票据都必须由公司财务部统一购买，财务部应指定专人负责。每次购入票据时间、本数、起止号等内容登记在票据登记簿上，且必须连续编号。在摘要栏内，也要写明这些支付票据摘要，以备查考。 四 印章管理
公司应加强对预留银行印鉴的管理。财务专用章原则上由财务负责人保管，个人法人章必须由出纳保管(如公司指定专人保管除外)。各印章保管人不得擅自将自己保管的印章交由他人保管，也不得私自接受他人保管使用的印章。各印章必须严格按规定的业务范围和批准程序使用，不得乱用、错用。印章保管人应在使用时严格审查，注意内容，防止漏洞。保管印章人员因出差等而需由他人暂时保管的，必须予以书面授权并进行记录，登记在案，以备查询;各印章平时不用时，应放在上锁的安全地方，做到“人走章收”。
第四章 固定资产管理
固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在人民币2000元以上的房屋建筑物、机器设备、运输工具及办公设备等。
一、固定资产的分类 第五章 财务预算管理
为加强资金控制，提高资金运用效率，有计划地安排投资活动，对资金收入支出实行预算管理。主管会计应对各部门提报预算的各项支出金额进行合理性的审核和汇总。
为保证预算目标的实现，应对预算的执行情况进行及时的反馈。主管会计每月月底编制预算执行表，比较实际与预算目标的差异，作出差异分析;并提交公司领导审核。
终了，财务部汇总各部门的预算和上年的经营情况编制下一的预算与实际执行情况分析表。
经营成本费用开支主要包括：经营收入预算、生产成本预算、经营费用、人员编制及员工福利开支、行政办公费开支、固定资产购置等
第六章、工程款支付、材料款支付、资产设备购置付款管理
(注：付款流程可参照公司权责手册)
A、房地产项目工程款、甲供材料及设备购置付款管理
(一)、工程进度款支付审批流程
1.项目部主要负责对施工单位所申报工程款是否达到合同约定的支付条件进行审核确认，对工程形象进度、工程质量、工程资料、已完工程量及到场材料设备数量的确认以及应支付工程款的确定;财务部根据审批确认的应付款额进行扣回应扣款项(水电费、预付款、罚款等) 后金额支付。
1.1施工单位在工程达到合同付款条件后按合同约定期限向监理公司提交《工程进度款支付申请表》(含工程形象进度说明、工程质量验收合格证明文件、已完工程内容及相应数量、已完产值的计价书等);若为分包单位，其《工程进度款支付申请表》在提交监理公司前须总包单位签署审核意见。
1.2监理公司对施工单位提交《工程进度款支付申请表》中内容进行核实确认并在《工程进度款支付申请表》上签署审核意见后交项目部。
1.3 现场专业工程师、项目部负责人对施工单位提交的《工程进度款支付申请表》中内容以及监理单位的审核意见进行核实确认，并在《工程款支付审批表》中签署审核意见(主要包括形象进度的确认、是否达到合同约定付款条件、已完工程质量以及已完工程量的确认、应扣款项、相关工程资料是否齐全等)后将所有资料交财务部;
1.4 财务部人员根据项目部报送的《工程款支付审批表》及《工程进度款支付申请表》进行复核确认并签署复核意见。对已支付工程款合计及应扣款项查实确认并报送公司总裁审批。
1.5 公司总裁审批完毕后将《工程款支付审批表》及《工程进度款支付申请表》返回财务部，财务部根据公司总裁签署的审批意见作为付款依据并按审批确认金额支付工程进度款。财务部需将本次支付工程款金额告之项目部。项目部根据实际付款情况及时在《工程款支付台帐》中进行登记以便查询，防止重复付款情况发生。
(二)、工程甲供材及设备进度款支付审批流程
供货单位在供货达到合同约定付款条件时按合同约定期限向项目部提
交《工程进度款支付申请表》(含材料及设备的品牌、规格、型号;已供货的数量;《材料及设备验收单》、《材料进仓单》、质量合格证明文件;材料及设备的单价及应支付金额等)(注：付款审批流程参照工程进度款支付审批流程)。
(三)、项目工程结算款支付审批流程
1. 施工单位根据《工程结算审批表》中审核确认的工程结算总款及合同约定支付比例提出《工程结算款支付申请表》交项目部审核;
2. 项目部专业工程师、项目部负责人根据甲乙双方审核确认的工程结算总款及合同约定支付比例以及应扣款项(水电费、预付款、质保金、罚款等)对《工程结算款支付申请表》进行审核并签署审核意见;
3. 财务部人员根据项目部报送的《工程结算款支付审批表》进行复核确认并签署复核意见。对已支付工程款合计及应扣款项查实确认。
4. 公司总裁对财务部报送的 《工程结算款支付审批表》 进行审批确认并签署审批意见;
5. 财务部根据公司总裁签署的审批意见作为付款依据并按审批确认金额支付工程款。财务部需将本次支付工程款金额告之项目部。项目部根据实际付 款情况及时在《工程款支付台帐》中进行登记以便查询，防止重复付款情况发生。
(四)、特殊情况下的项目工程款支付流程 1. 施工单位在合同未签定的情况下已进场施工且施工单位提出工程进度款申请，项目部按 《工程款支付审批表》 需对其提出的申请款额合理性进行评价审核后上报，由公司总裁审批确认后执行(付款审批流程参照上面)。
2.工程工期变化及现场特殊性原因，施工单位提出工程进度款申请，项目部按《工程款支付审批表》需对其提出的申请款额合理性进行评价审核后上报，由公司总裁审批确认后执行(付款审批流程参照上面)。 B、公司资产设备购置款付款审批流程
1、公司本部及项目部需购置固定资产(含办公用品)时，应首先打报告申请购买，写明用途、品种、数量、规格、单价、总金额。
2、项目部购置日常生产经营所需固定资产(含办公用品)，金额在5000元内由项目部负责人及本部综合部经理审核，经本部财务经理审批后方可购买。
3、项目部购置日常生产经营所需固定资产(含办公用品)，金额在5000元外的由项目部负责人及本部综合部负责人和财务经理审核后，报公司总裁批准方可购买。非日常生产经营所需固定资产购置(即一次性购置)不论金额大小都应先经项目部负责人审核、再经公司本部综合部负责人和财务经理审核，报公司总裁批准后方能购买。
4、公司本部购置固定资产(含办公用品)不论金额大小，经综合部经理及财务经理审核后，报公司总裁批准后方能购买。
二、费用报销管理
所有支出款项需根据《部门费用预算》情况，提前按照“先申请，后执行”原则办理相关财务手续(注：报销审批流程可参照公司权责手册)。
(一)、费用报销程序：
1.报销人填写《费用报销单》《差旅费报销单》→经办人签名→按公司权责手册(款项支付授权程序)签完审批手续→出纳签名付款
2.经办人在报销费用时按财务部的要求粘贴好费用的报销单据，一般情况下，报销人的单据是合法的发票或行政收据等，如有内部收据的或是其他单据的应单独粘贴《费用报销单》，单独报公司领导审批。原则上必须由两人或两人以上参与或执行，并互相监督和共同承担相关责任。费用发生完毕，当事人应在一个星期内将收集到的费用单据加以整理归类，填写《费用报销单》，报销单封面应注明开支用途，并签署当事人、证明人的姓名。
(二)、费用报销粘贴要求
1.报销人报销的原始凭证按“单据粘贴单”的大小粘贴平整 2.分开发票与收据的粘贴
3.《费用报销单》封面也应分别粘贴，发票费用单据附《费用报销单》封面一张，收据或无票的业务另使用一张《费用报销单》封面。业务内容应尽可能单笔业务单笔报销，杜绝累计多业务多票据一起报销。
4.发票和行政收据抬头人的开具：必须按公司全称开具。
5、粘贴单据样式
(三)、差旅费报销 1.因公务需要，经批准后，员工出差可报销额度内相关的费用。
2.出差可分为公务出差和培训。市内办公不属于出差，未使用公司车辆的可报销交通费用，一般座公共汽车票为主。
3.公务出差原则上只报销伙食费、交通费、住宿费。外出培训原则上只报销学费、书费、伙食费、交通费、住宿费。出差期间不算加班费。 4.在公司车辆按排不够情况下，如有需要，经申请批准，员工个人可以自驾车，自驾车报销标准：油费及汽车损耗每公里报销1元，过路桥费实报实销，出差途中车辆维修自负。 5.费用开支标准表 A、餐费开支标准： b、住宿费开支标准： c、交通费用开支标准：
6. 特殊情况必须报请公司总裁批准方可执行。 7. 员工出差住宿，原则上由综合部安排住所，综合部未能安排住所的，住宿费限额在标准内。本着公司与员工相互依存关系，建议员工自觉遵循开源节 流的理念，例如：有两人以上出差同性中尽量开双人房，对不同级别的同性出差可按级别高的标准报销。
(四)、业务招待费
1.业务招待费应先填写《业务招待费申请单》，如果部门负责人有授信额度的，则在授信额度内，1000元以下的(含1000元)由部门负责人批准方可执行，1000元以上经公司总裁批准方可执行;超出授信额度的，则每笔业务发生前需报经公司总裁特批。如果部门负责人没有授信额度的，则每笔业务发生前都必须经公司总裁批准后方可执行。如是公司本部的，直接报公司总裁批准后方可执行。
2.如遇到临时紧急开支来不及填写《业务招待费申请单》的，必须按用款审批流程电话请示相关审批领导同意后方可执行，事后二天内按要求补齐审批手续。
(五)、 其他费用
其他费用报销参照《公司权责手册》走完审批流程后到出纳处报账。
(六)、有下列情况者不予报销
1.私自涂改的单据;模糊不清的单据;内容与实际不符、大小写不一致的单据; 2.签章不符规定的单据;违反财经法规和结算纪律的单据。 3.丢失单据无法取证者。
4.违章罚款及其他因当事人过失造成的损失(注：公司从人性化角度考虑，因首次到某出差地，对当地路况不熟悉的情况下造成的违章罚款，公司负责报销一半)。 5.对使用虚假单据报销者，第一次发现处以虚报金额5倍的罚款，第二次发现直接解除劳动合同，不再留用。
6.对模仿领导签字进行报销者，直接解除劳动合同，不再留用。
三、借支管理(注：借支流程可参照公司权责表)
1、临时借款，应以办理完业务后一星期内报账核销;
2、备用金借款，年终清理一次;
3、专项资金借款，专项资金使用指计划外的业务费、投资性支出、基础设施建设和专项物资采购等资金使用。专项资金使用由公司各职能部门等用款单位事先提出单项用款书面《申请报告》，说明款项的具体用途及将达到的效果、用款数额和具体用款时间。专项资金的预算金额不得随意性，要求提供专业化数据为依据，专项支出结算一但超出预算金额，公司本部财务经理有权终止划拔专项款，待到超出预算部分重新按程序申请审批后才能用款。专项资金使用必须是专款专用，不得挪作他用。
4、所有的现金借款均应按批准的用途合法使用。
5、借款人报销时，将用款的单据按费用报销程序签批好审批手续到财务部报帐。财务人员对报销凭证进行审核，遵循
四、工资发放
每月10号之前做好员工工资表，10-15号发放月度工资，有借款员工应及时扣除。
第七章 会计档案管理办法
1.会计档案的范围包括会计凭证类：原始凭证、记账凭证、汇总凭证、其它凭证;会计账簿类：总账、明细账、日记账、固定资产卡片、辅助账簿、其它会计账簿;财务报告类：月度、季度、财务报告，包括会计报表、附表、附注及文字说明、其它财务报告;其它类：银行存款余额调节表、银行对账单、其他应当保存的会计核算专业资料、会计档案移交清册、会计档案保管清册、会计档案销毁清册;财务管理规定类：制度、办法、规定;文书类：经济合同、工作计划、总结等。磁性介质会计档案包括：磁盘、光盘、硬盘等。
2.形成的各种会计档案应按顺序排列，依次在右上角编写页号，按立卷。归档的会计档案均应保持齐全完整。并编制会计档案保管清册。 3.公司外部各部门如税务部门需要查阅会计档案时，必须经公司领导同意，方能接待查阅。会计档案一般不得带出室外，如有特殊情况需要，必须经公司领导和财务部门经理批准，可以提供查阅或者复制，并办理登记手续，限期归还; 4.会计档案的保管期限
会计档案的保管期限分为永久、定期两类。定期保管期限分为3年、5年、10年、15年、25年五类。会计档案的保管期限，从会计终了后的第一天算起。本规定的会计档案保管期限为最低保管期限，各类会计档案的保管原则上应当按照下表所列期限执行。 会计档案保管期限表
会计档案要销毁时，报公司领导批准后销毁。保管期满但未结清的债权债务原始凭证和涉及其它未了事项的原始凭证，不得销毁。应单独抽出立卷，保管到未了事项完结时为止。单独抽出立卷的会计档案，应在会计档案销毁清册和会计档案保管清册中列明。 第八章 发票和收据的使用管理
一、发票的领购、开具、缴销、保管
1.公司所用发票由财务部按规定统一向税务部门申请购买，按税务部门要求对发票进行管理。
2.公司所用发票由财务人员保管并建立完整的发票登记簿，详细登记各种发票购买、领用和结存情况。
3.已缴销或使用完毕的发票，按《会计档案管理规定》进行保管。 4.公司开发的项目如果与机构所在地不同在一个区域内的，按税收征管法的规定，需办理外出经营许可证，在项目达到预售前必须与项目属地的地方税务局办理好两税系统的申请与发票购买工作，保证项目在开盘前的完成此项工作。
二、收据的管理
收据由公司财务部统一购买，由主管会计连续编号登记收据登记簿，统一发放使用。
对已使用完的收据，必须统缴回财务部核销并归档。财务部指定人员管理和归档。
第九章 财务保密制度
1、会计凭证、账薄、报表、经营意向、决策资料，财务安排、关系客户资料、财务会议记录，公司有关财务规章制度、证件、印章，会计数据、会计资料及其会计载体(包括计算机、税控装置及程序、电算化程序、备份文字数据的软盘、光盘及移动硬盘等)，财务设备等各种资源管理，均适用保密制度，未涉及事项依有关规定或参照本制度执行。 任何人不得在未经财务负责人批准的情况下出借或复印会计凭证、账薄、报表及报告。各财务人员及其负责人不得在未经公司领导同意的情况下将其掌握的经营意向、决策资料，公司有关规章制度，证件及会计载体等出借、出租或复印、拷贝给任何人使用。
2.对于财务专用计算机，由财务负责人指定专门人员设置使用密码。专人和财务负责人对该计算机的安全与操作承担责任。
3.财务人员对于重要的文字数据必须及时备份，并对备份文字数据的软盘、光盘及移动硬盘等各种会计载体妥善保管。
4.对于印章的使用，其专门负责人在职责范围内按程序进行使用和登记，对于特殊事项，必须经公司领导签字批准后方可使用，并进行相应登记。
5、财务人员必须遵守公司财务管理的保密制度，.凡违反上述规定者，视其情节严重程度，给予相应处罚。
XX市开发置业项目自年4月开始筹备，在集团的大力支持下，实业公司正确领导和决策下，置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，实现了“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄人成绩，同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献。
一、项目财务基本数据：
截至年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了集团和实业公司下达的各项工作考核指标。
二、财务控制管理与财务指标分析
一在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破 1监督与服务
年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。 2合作银行的选择
在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行中行、招行、深发展达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。
从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。
二在连带担保责任方面
我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年半的时间，同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。 三免费合作增值服务
我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。 四为工程、销售部门提供最优秀的服务
项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。
1研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题 在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。
2我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。
经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划项目最大现金流3.61亿元，实际最大现金流为3.17亿元，节约投入资金4400万元。 五编制工程付款台帐，建立部门间审核方式
在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台帐”，由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。 六
XX市开发置业项目自年4月开始筹备，在集团的大力支持下，实业公司正确领导和决策下，置业公司全体员工、各个相关部门克服了人员相对不足、时间要求紧、房地产市场宏观调控等多方面不利因素的影响，积极配合和坚决执行实业公司整体发展战略，齐心协力，众志一心，扎实工作，实现了“三当”，即当年开工，当年销售、当年售罄的骄人成绩，同时也为南山房地产商业品牌的创立做出了自己应有的贡献。
一、项目财务基本数据：
截至年年年末，项目总共实现销售资金回流6.6亿元，银行按揭签约放款率达100%，建设投入期最大现金流3.17亿元，预计本项目最终实现销售净利润1.25亿元，实现项目投资回报率达20.7%，圆满地完成了集团和实业公司下达的各项工作考核指标。
二、财务控制管理与财务指标分析
一在实业公司的监管下，财务工作实现了几个突破 1监督与服务
年年初，实业公司实行项目公司目标成本管理监督考核，因此公司要求内部财务管理监督水平需要不断地提升。外部，税务机关及银行对房地产企业的重点监察、税收政策调整、国家金融政策的宏观调控也相应增加了我们的工作难度。在这不平凡的三年里置业公司财务部克服了由于财务专业人员严重短缺、付款审批流程等因素引起的工作量大、事务集中、办理日常财务事务距离远、时间长等多方面困难，在公司各级领导的鼎力支持和关怀下，使得财务部在职能管理上积累了一些经验，并向前迈出了一大步，坚决做好财务审核、监督和服务等各项工作。 2合作银行的选择
在与银行商谈按揭合作条件的过程中，财务部分析了以前开发项目的一些经验和教训，对项目销售后的资金安全及时回流和开发商承担的连带担保责任以及为配合销售紧密相连的系列增值服务等多方面进行了认真细致的研究，经过反复具体地、探索性地调查讨论和斟酌比较，并屡次与多家内外资银行领导的谈判协商，结合实业公司对香蜜湖项目资金运用等方面的具体要求，寻找适合我们项目的合作伙伴，终于在预定时间内与各合作银行中行、招行、深发展达成一致地针对香蜜湖项目的多项最优惠的政策。
从最初的只能凭合同抵押回执到最终业主按揭合同签定后凭预售买卖合同的复印件即放款，使得我项目巨额现金回流时间至少提前了两个月，开盘销售一周内回流资金近1亿元，最大限度地把控住银行的放款节奏，也使得公司有充足的自由资金运用，这样的操作方式也确保了资金回流的安全及时，同时也保证了后续合同备案和抵押等工作的及时顺畅。
二在连带担保责任方面
我们实现了目前深圳银行业所能给予房地产开发商的最优惠条件：连带担保到办妥楼花抵押登记为止，最早免除开发商担保责任，较房产证办妥并抵押给银行的一般条件至少提前了一年半的时间，同时也免除了数千万相关担保保证金的巨额支出。 三免费合作增值服务
我部与具有多年房地产行业经验的银行达成协议，共同举办盛大的开盘仪式、各类高尚的业主联谊活动，支持网点免费销售宣传、行内网络及刊物宣传、定期发布楼盘信息、共同开发社区智能卡等一系列增值服务，为保证良好的销售态势创造了机遇。 四为工程、销售部门提供最优秀的服务
项目销售准备及开展期间，营销部与财务部的工作被推向了最前沿。财务部在销售的重要期间扮演着监督管理和服务的角色。 1研究编制销售日报小软件，及时获得销售新信息，发现并解决问题 在未能使用销售软件的情况下，部门员工做了艰苦的努力，齐力研究并编制和逐渐完善了《销售情况日报表》以弥补因销售信息缺乏和滞后给财务工作带来的种种难题，及时与销售部门的销售日报表进行核对，并对销售计划完成情况、销售政策执行、未收款原因进行分析，以此来判断分析银行、财务及销售等各个单位部门的衔接情况，发现工作中的问题，加强内部控制，提出有关措施，及时改进。
2我部与深银联及合作银行联系安装了固定和移动两种pos刷卡机，极大的方便了业主交纳定金和首期款，并协议由银行承担深银联刷卡手续费，从而降低了财务费用。
经过上级实业公司和我司各部门的不断努力，原计划项目最大现金流3.61亿元，实际最大现金流为3.17亿元，节约投入资金4400万元。 五编制工程付款台帐，建立部门间审核方式
在项目成立伊始，每笔工程付款在财务部都要经过2次记录，一次是金蝶财务系统入账，另外一次是“工程台帐”，由于金蝶财务系统近年连续升级和更换账套，所以对每项合同整个的付款情况在需要查询时要经过账套的转换，比较耽误时间，工程台帐的建立无疑是节约查询时间的很好办法，并且能一目了然地反应该类和该项合同名称、合同金额、结算金额、付款逐次逐笔时间、凭证号码、累计付款额、发票开具情况、剩余款项、是否已经缴纳印花税等细节。另外，我们根据工程台帐与工程部门预算人员进行不定期核对每项合同的付款等情况，确保双方审核、记录正确，保证工程款项的支付无误。 六
加强与税务等政府部门沟通，积极推进土地增值税清算
两年来，置业公司财务部积极研究学习国家新的财政税务政策，加强了与税务部门等的沟通往来，努力寻找应对方案，为确保税务工作的顺利进行做着准备。在初始的会计核算中我们没有注意到开发成本科目下设置的“开发间接费用”的重要性，其实直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧、办公费、水电、劳保等都可以在此科目下列示，而开发间接费用作为房地产开发成本的基本一项，按照税法的规定在计算房地产企业土地增值税时有加计20%的扣除，仅这一点就使得置业公司的土地增值税应纳税额减少近10万元
交易知识
1、 经济适用房可以过户吗? 答：不可以。
2、 房改房、集资房过户时卖方应提供哪些材料?卖方未婚应提供哪些材料?卖方离婚应提供哪些材料? 答;过户时应提供产权证、身份证、婚姻关系证明及配偶身份证(已婚须夫妻双方到场);若卖方未婚房改，则出售时应当面填写单身的具结书、产权证、身份证;若卖方离婚则出售时应提供离婚时针对该房产的离婚协议书或离婚判决书原件(离婚协议书应到民政局盖章、离婚判决书还应附法院生效通知书)，同时应到交易所办理产权变更手续后方可办理产权过户手续。
3、 交易所产权变更时间需多长时间? 答：为10个工作日。
4、 卖方为未成年人，可以出售房产吗?出具什么材料?
答：可以，需由产权人生生父母双方到场并提供双方身份证、婚姻关系证明、产权人(未成年人)出生证明、户口本，并书面出具具结书。
5、 一次性付款买方可办理未成年人吗?应提供哪些材料?买方产权人本人需到场吗?
答：可以，应提供：未成年人户口本、未成年人监护人到场(生父或生母均可)、监护人的身份证明、监护人与产权人的关系证明(派出所出具的关系证明或可明确体现母子或父子关系的户口本)。16-18周岁未成年产权人本人需到场办理，16周岁以下不需到场办理。
6、 办理二手房过户，若产权人在国外、国内的其他地方、台湾、香港分别需到哪里出具公证售房委托书? 答：国外：需到中国驻该国使、领馆办理认证的委托书(非汉语的要做译文公证);国内：区级以上公证处;台湾;到当地法院(同时需法院将公证书寄到福州市海基会认证);香港：中国政府认可的律师楼。
7、 拆迁户重新购房是否有免税?应提供什么材料?
答：私房拆迁货币安置户2年内重新购房可申请免一定比例(等同拆迁面积)的契税;申请时应提供拆迁补偿安置协议书和原拆迁房屋的产权注销证明单与新购房过户收件手续同时办理，出税时直接减免。
8、 产权人(房改房配偶)一方死亡，交易时需要提供哪些材料?税费如何征收?办理继承公证所需的材料及费用? 答：1)提供：继承及弃权公证书、产权证、继承者人身份证明。(应先办理至继承人名下方可交易)，产权变更费用为85;交易过户的税费：根据继承前一道产权买受时间(是否满2年)征收相应的营业税、个人所得税。
2)办理继承公证应提供：死亡证明(由派出所出具、如户藉证明函)、被继承人(即死者)家庭成员(包括父母、配偶及子女)关系证明(由派出所出具)、继承人身份证材料原件(包括身份证、户口本)、产权证材料原件。公证处收费：公证处评估价*2%(公证处评估价为公证处的内部评估价)。
9、 办理一手商品房、拆迁房应提供什么材料?
答：商品房：购房登记申请表、统一不动产发票、商品房买卖合同、身份证原件及复印件、公共设施维修基金交款单据(2003年9月之前公共设施维修基金交至物业处，则不需提供公共设施维修基金交款单据);若产权有抵押给银行，则在产权受理时还应提供银行盖章的《预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告》(简称：《期房转现房申请表》)。
拆迁房：拆迁协议书、房屋拆迁产权交换证明书、房屋分户平面图、原房屋产权注销通知书、缴款凭证、房屋拆迁安置补偿结算单。
10、 办理一手商品房产权证的流程?
答：到开发商处开具购房登记申请表、统一不动产发票→→若存在抵押到银行出具一份《预购商品房抵押权预告登记转房屋抵押登记申请报告》→→到交易所二楼缴交公共维修基金→→到交易所三楼办理产权证受理。
11、 何为二次房改房?二次房改的房产是否可办理过户手续?
答：按规定：单位员工每对夫妻只可享受一套单位的福利分房(房改房)，若每对夫妻享有两套或两套以上的房改房，则所拥有的房改房均属违规房改所得，按福州市房地产相关规定，违规房改所得之房产均不可办理过户手续。
12、 若产权证不慎丢失，是否可以补证?补证手续如何办理?费用?
答：可以补证，首先丢证的产权人本人凭身份证原件先到交易中心登记遗失、调档、之后登报遗失(福建日报或福州日报)，见报三个月后可凭报纸并持产权人本人身份证原件到交易所办理补证手续;补证时间：10个工作日(若产权证存在抵押，则补证需贷款银行出具同意补证的证明，如银行不同意出具证明，则需先行解押后办理补证相关手续)。费用有：登报申请30元、调档费用150元、登报费用一行60元、补证工本费用85元。
13、 拍卖过来的房产，若要办理产权证应如何办理?需提供哪些材料?
答：拍卖的房产办理产权证时应提供：原产权证原件、买受人身份证、申请报告、拍卖成交确认书原件、拍卖行收取的佣金发票、房款收款收据、民事裁定书、协助执行通知书。
14、 若交易受理单不慎丢失，如何补办?
答：首先先到交易中心登记遗失、调档，之后登报遗失(福建日报)，见报一个月后可凭报纸到交易所持买受人本人身份证原件可办理补受理单手续、本人到场。
15、 若出售住房时，纳税保证金(个人所得税)是否可退还，退税手续如何办理?
答：若出售房产时产生了个人所得税，在一年内购买一套商品房(一年时间指：截止至领到退税款项当日)，则原先交纳的个人所得税可以按一定比例退还。办理退税手续时应提拱：新产权证原件、纳税保证金收据原件、调档售房及购房时的买卖契约、填写退税申请表、申请退税人本人到场并持身份证原件到交易中心受理，受理手续办理完毕后到原出售房产所属的地税局办理退税款相关手续(退税申批时间较长，一般在3个月左右)。
16、 若产权证中相关信息出现错误，如何办理更正手续?
答：首先要确认是哪方面的信息出现错误，一般是先到档案馆调档确认档案与产权证中的信息是否相同，若档案馆中记录的信息是正确的，只是制证时出错则只须调档后再持有错误信息的产权证及产权人身份证、本人到交易所办理更正手续即可。若档案中的信息与产权证中的错误信息一致，则应到相关部问出具证明。
17、 哪些房子出售时会产生个人所得税?
答：未满二年的房产(含普通住宅、高档住宅、非住宅)出售时均会产生个人所得税。
18、 什么是高档住宅?
答：容积率小于等于1.0或单元面积大于等于144平方米或鼓楼区、台江区实际单价高于8500元/平方米(含8500元/平方米)，其他城区单价高于7000元/平方米(含7000元/平方米)，2007年1月1日到2007年12月31日期间通过招拍挂方式取得土地的项目，单价高于10000元/平方米(含10000元/平方米)。
19、 若土地性质为集体土地的房产，产权是否可以办理交易过户手续?
答：可以过户(需双证齐全)，但买方应为本村村民，出售时买方应提供：身份证、户口本、村委会出具的长住证明。
20、 若外国人以一次性付款方式购房，办理产权过户手续该如何办理?是否可享受首次购房契税减免优惠政策?
答：若外国人的护照中未体现中文名字，则需先到公证处办理译文公证手续(将外文的名字翻译成中文)，产权证中产权人只可体现中文名字。外籍人士(含港、澳、台)购房不可享受首次购房契税减免优惠政策。
21、 单位购房产权过户时需提拱什么材料?
答：需提供：营业执照、企业代码证、买卖契约、申请表、法人代表身份证复印件均加盖公章及法人章，授权委托书、授托人身份证原件(单位购房付款方式仅限于一次性付款)。卖方产权过户手续办理完毕后，买卖双方所有的税费票据要放在我司，待过户2周后可至交易中心按契税金额开具购房发票。
22、 区交易所的房改房、集资房一次性及按揭过户收件受理在区交易所还是市交易所?
答：均在市交易所受理。
23、 区交易所的商品房、拆迁房一次性及按揭过户收件受理在区交易所还是市交易所?
答：一次性方式在区交易所受理，正常按揭方式在市交易中心受理，高评低报按揭方式先到区交易所过户受理，再到市交易中心抵押。
24、 产权证中要新增产权人配偶的名字，请问应如何办理?税费如何计算?
答：添加时需提供：产权证原件、夫妻双方身份证原件、结婚证、户口本、夫妻双方本人到埸办理产权变更手续，变更时间为10个工作日。税费：婚前财产需交纳二份之一税费，婚后夫妻共有财产仅需交纳工本费。
25、 产权证中要新增产权人除产权人配偶外(如：子女、父母、兄弟、姐妹)的名字，请问如何办理?税费如何计算?
答：添加新增产权人名字时与办理产权过户手续提供相同的材料，税费按买卖过程中产生的二份之一税费计算。(注：申报价应为该房产市场指导价的二份之一)
26、 各区交易所与市交易所办理产权过户手续在时间上有何区别(一次性与按揭)?
答：市交易所一次性交易收件后10个工作日出税单领产权证，按揭收件后15个工作日出税单领产权证及他项权证;区交易所一次性交易收件后10个工作日出税单，完税后晋安区32个工作日可领产权证、鼓楼区完税后15个工作日可领证、台江区完税后15个工作日可领证、仓山区完税后22个工作日可领证。
27、 通常晋通住宅分为三档契税，税率分别是多少?
答：97年10月1日之前：6%，97年10月1日—99年7月31日：3%，99年8月1日至2008年11月1日：1.5%。
28、2008年11月1日至2009年10月31日购买的住宅税费如何增收? 答：2008年11月1日至2009年10月31日购房90平方米以下(不含90平方米)免征契税，90-144平方米首次征收0.5%契税,非首次购房征收1.5%契税;超过144平方米征收3%的契税.(注：面积不含附属间)
28、
理?
答：需到交易中心办理产权备案证明，办理时提交材料：商品房买卖合同原件、开发商开具的统一不动产发票原件(办产权证时提拱的发票)、身份证原件、本人到埸。办理时间：2个工作日。领取《产权备案证明》后落户时需片警签字。
30、单位的房产是否可以出售?单位售房应提供哪些材料?(单位若为有限责任公司或国有企业有何区别)?
答：单位售房应先办理评估手续(到甲级资质的评估公司评估),接着到单位对应的区地税局缴纳除交易手续费外的税费，同时提供营业执照、企业代码证、受托人身份证、法人身份证复印件、产权证复印件、买卖契约(上述材料应加盖单位公章)，交税完毕后由地税局出具纳税证明函，之后方可到房地产交易中心办理产权过户手续。若买方为一次性付款，则售房单位应提供：房屋所有权证、营业执照(加盖公章及法人章)、企业代码证(加盖公章及法人章)、单位提供授权委托书(加盖公章及法人章)、法人身份证(加盖公章)、房地产买卖契约及房地产申请表(甲方处加盖公章及法人章)、有限责任公司提供股东会或董事会决议(加盖公章)若为国有企业则提供国资局批文。若买方为按揭的还应提供：买卖契约中补充协议要加盖公章及法人章)、提供企业对公账户。
31、描述办理首次购房调档的流程?
答：买方产权人本人到场、身份证原件复印件→交易所出具受理单→3个工作日后本人凭身份证原件到原窗口领取税单→到交行2楼交费(10元)→到3楼盖章→本人凭身份证到原窗口领首次购房证明。
32、对于购买开发商的一手楼是否可享次购房优惠政策?
答：可以，以2008年11月1日之后与开发商签订的《商品房买卖合同》时间为准。
33、若原来有一套商品房已出售，现在再次购房，是否可享受首次优惠政策?
答：可以，但要待原出售产权过户手续办理完毕且交易所归档，可重新调首次购房证明后方可享受(若再购房产小于90平方米则无需调档也可减免契税)。
34、若小张已有一套房改房、折迁房，再购一套商品房是否契税可享受优惠? 答：可以。 通常购商品房开发商还未办总登，产权证还未能办理，若此时买方需办理落户，则手续该如何办
35、关于赠与的相关手续办理及税费。 答：赠与的流程办理：
A、 赠与人夫妻双方与受赠人本人至公证处办理赠与公证手续(费用：公证处评估费*2%)→10个工作日后领取公证书→到交易所办理产权变更手续。(变更时受赠人应交纳契税) B、若赠与的房产再次出售时的税费计算：
赠与人与受赠人为直系亲属关系，则以赠与前一道的时间作为计税依据 赠与人与受赠人为非直系亲属关系，则原值为零。
36、交税一定要用身份证吗，用驾照不可以吗? 答：不行，一定要用身份证。
37、交税领证时产权人配偶是否可以代缴税费、领证?带什么材料办理? 答：可以，带本人身份证、结婚证原件。
38、夫妻离婚，变更产权需要多少费用?
答：原产权是老公的，改成老婆需交一半的费用，若原产权是老公的变更成老公的，只需交手续费及工本费.
39、产权人死亡，房子出售能不能直接把产权办到买方名下? 答：不能，必须先办继承公证变更产权才能买卖.
40、营业税现在政策是怎么样的?
答：普通住宅：满两年，免征营业税，未满两年收增值部份。
高档住宅：满两年收增值部份，未满两年全额增收
41、按揭方式购买的房产，想增加或减少产权人，如何办理?
答：必须将银行贷款还清，产权清晰的情况下，才能去交易所过户，收一半的税费。
42、买受开发商产业原值怎么确认?
答：三种方式可确认：调档 、不动产发票、 税单。
43、卖方是未成年人，只有母亲到场可以吗? 答：不行，一定要父母亲同时到场才能出售
44、高档住宅与普通住宅的认定标准是否包括附属间? 答:没有包括
45、有无满两年是根据买卖合同时间还是产权证时间? 答:根据产权证受理的时间认定
46、调档首套购房证明一定要新产权本人吗? 答：是的，本人到场，带身份证。
47、购买车库的条件?
答：所购买车库的小区要有住宅，一套房产只能佣有一个车库。
48、如果两套房子做在同一本产权证，但是面积和坐落号都是分开的，买卖时能否只买一套，保留另一套?反之如面积和坐落号没有分开可以吗?
答：面积和坐落号分开的可以，如没有分开要先去调档，如档案中有将面积和坐落号分开则可以，反之没有分开则不可以。
49、国外公民买房可享受税费减免政策吗 答;不可以
50、90平方米以下，二次购房，可享受税费减免政策吗? 答：可以享受
51、产权证抵押注销、过户收件、抵押三道手续同时办理需多长时间? 答：14个工作日。
52、一次性过程中买方何时转款到我司监管，卖方何时可收到房款? 答：收件前、买方缴税领证当天
53、一次性收件需要几个工作日? 答：十个工作日
54、办理一手产权证时间为多少个工作日? 答：10个工作日
户口、物业交接、公证
1、 卖方房产原是拆迁房，买方是否可落外地户口?
答：可落外地户口，买方买受卖方房产时就已转变成二手房性质，二手房可落外地户口。
2、 商品房可享受几次外地落户优惠政策，有包括附属间吗?
答;只能享受一次，有包括附属间。(若附属间与房屋不在同一本产权证上，则不包括附属间)
3、 哪些房产可享受外地落户优惠政策，可享受几次?
答：商品房，二手房，继承商品房，以上房产只能享受一次外地落户优惠政策。
4、 父母投靠子女，是否有年龄限制?
答：父母无业的有限制，父满60周岁，母满55周岁;父母有退休证及下岗证的没有受年龄限制。
5、 外地人户口落户中所谓的三投靠是指什么?是否有占用落户指标?
答：外地人户口落户中三投靠是指夫妻双方互相投靠(夫妻婚龄需满叁年)、未成年子女投靠父母、父母投靠成年子女;三投靠不占落户指标。
6、 什么是直系亲属?
答：直系亲属是指配偶、父母、子女。
7、《房屋所有权证》中有两位非直系亲属的产权人，都可落户吗?
答：不行，由产权人商定其中一人及其共同居住的直系亲属可迁入(弃权方需写弃权声明)
8、 多少平方可落外地户口1人? 答：25平方米落一个名额。
9、闽侯上街的户口落到福州，占不占指标? 答：占落户指标
10、产权做的是哥哥的名字，弟弟的儿子能落户吗? 答：不能
11、不是本人可以代替办理土地证吗? 答：不可以
12、 答：要
13、电过户卖方没有到场是否可以?
答：可以，但是产权地址必须与电业局的档案的地址是一至的，如果不一样，需要到物业或居委会或街道开证明。
14、有线电视没有开通的，要过户吗? 答：不需要，直接把初装费的票据给买方。
15、 办土地证需要哪些材料?哪个区需提供买卖双方的税单? 煤气未开通，只有初装费的发票，这样的情况需要过户口吗?
答：分两种情况：
1、在卖方有土地证的情况下，需要产权证、买卖双方身份证原件、复印件，土地证原件、交税的税单。
2、在没有土地证的情况下，在买方领到产权证后的十个工作日内到交易中心调档，调档一个工作日后领调档材料，然后带上产权证、买卖双方身份证原件、复印件、税单即可办理，卖方不用到场。鼓楼区不需要税单即可，晋安区、仓山区、台江区买卖双方税单都要。
16、煤气是开发商的产权，过户时候开发商处开不到证明，能过产权吗? 答：不行，只能过使用权。
17、居安燃气过户要在哪个银行开存折办理代扣业务?
答：新店居安燃气过户，一定要在华林路省妇联旁边的交通银行办理。
18、过户附属配套卖方不用到场可以么? 答:除煤气必须要卖方本人到场外,其余闭路、电、公共维修基金可以买方凭身份证和产权证办理.水可以凭买方身份证和产权证及卖方身份证复印件办理。
19、办扣电费的存折可以不开产权人的吗 答：可以
20、领土地证，别人代领可以吗 答;如是出让地，让配偶带上结婚证，身份证可领。如是划拨地，产权人必须到场地签字
21、未婚证明去哪开? 答;在户籍所在地的民政局开。
22、两人的产权，其中一人公证给另一人出售可以吗? 答：可以
23、台湾人在福州做公证可以吗?带什么材料? 答：可以，材料：身份证、结婚证、户口薄
24、购房公证要不要夫妻双方在场?
答：一次性方式购房，产权人只做一个人，不要夫妻双方到场;若有按揭贷款要夫妻双方在场，同时在公证书中体现谁是产权人，若产权人有多人应体现各自所占的份额。
25、买方产权人两个，能不能公证给其中一人?
答：可以，但公证委托书的内容要明确体现产权人做谁和谁的名字及各自所占产权的份额。
26、 售房公证如何收费?
答：市公证处：300
省公证处：两本内300，多一本加10元
27、继承公证如何收费? 答：按公证处内部评估价2%
28、土地证划拨费用的标准?
答：一级地段：出让金：675
交易服务费：40.5
二级地段：出让金：495
交易服务费：29.7 三级地段：出让金：360
交易服务费：21.6 四级地段：出让金：255
交易服务费：15.3
闽候交易知识
若卖方为未婚，办理土地证需出具什么证明?哪里开具才有效?若卖方已离婚但未再婚需提供什
1、 么材料?
答;提供未婚证明，由民政局出具。提供身份证、离婚证或离婚协议书或离婚判决书及离婚未再婚证明。(注：离婚协议书上要有明确休现产权的归属方)
2、 若产权名字为一人，产权人的配偶死亡，收件时如何处理?若产权人死亡如何处理?
答：提供死亡证明。产权人死亡需作继承公证后交易。
3、 土地证过户需提供蓝图比例是怎样的，几份?哪里可晒图?
答：提供原比例蓝图两份。闽候土地局旁。
4、 闽候中行申请解押有哪几种方式?申请后多长时间可还款?还款时需提供什么材料及注意什么?
答：两种方式：产权人到场签字申请，手写申请书邮寄过去或传真。申请后一个月还款。还款需提供借款合同、身份证、月供卡折、产权证及抵押物契证收据及还款款项。要特别注意的是：还款时需所有产权人和抵押人到场以及每个月扣款日(即每月20号)不能还款。
5、 若卖方结婚证丢失，夫妻双方的户口又不在一起，过户时要怎么办?
答：民政局开具婚姻证明或补办结婚证。
6、 闽候房管所办理按揭抵押时所提供的材料与市交易中心相比有什么不同?
答：在市区原有的借款合同叁份、借款人和抵押人的身份证复印件(需本人签字盖手印)、抵押登记申请表的材料上再多一份结婚证复印件(需银行盖核对章的)、房地产抵押具结书、抵押价值确认函、买方土地证及产权证原件复印件、共有权人声明书。
7、 闽候房管所一次性付款收件需准备什么材料?
答：产权证原件复印件、土地证原件复印件(原件记得取回)、卖方夫妻双方身份证原件复印件、结婚证原件复印件、买方产权人身份证原件复印件、三份《买卖契约》、申请表。
8、 若卖方为公证委托办理手续，在收件时要提供什么材料?
答：《公证委托书》原件、受托人身份证原件复印件、受托人本人到场、委托人夫妻双方身份证复印件和结婚证复印件。
9、 若卖方产权人为未成年人时，收件时卖方要提供什么材料?如何办理?
答：提供监护人与未成年产权人关系证明及监护人的身份证明。由监护人(监护人为父母双方)到场办理即可。
10、 产权人做未成年人的名字可以吗?
答：一次性付款方式的产权可以办未成年人，按揭付款方式的不能。
11、 闽候的房子仅有产权证能办理产权过户手续吗?
答：不能，需双证齐全方可过户，同时土地性质应为出让地。
12、 闽候的混合结构的别墅能够贷款吗?闽候的自建房能办理抵押贷款吗?
答：混合别墅不能贷款，自建房不能贷款。
13、 闽候的有双证的房子，但土地证属集体土地的能够办理产权过户吗?
答：可以，但只能转让给同村的居民。
14、 闽候房管所能够办理更名手续吗?
答：不能。
15、 闽候房产能否办理公积金贷款?
答：省直公积金有备案的商品房可以，别墅不可以，但只能办理省直公积金贷款。
16、 闽候转按揭的单子能否受理?
答;不受理，需先解押再过户最后抵押。
17、 闽候什么房产需缴纳公共物业专项维修基金?如何缴纳?由谁缴纳?
答：从2003年9月1日后办理《商品房预售许可证》的住宅，由业主缴纳而未缴纳的，在产权交易时，按谁受益，谁交费的原则，由买方按初始原值补交2%的专项维修资金后，才能收件。
18、 办理第一道土地证需提供什么材料?
答：先到土地局领申请表，到开发商盖章。后持购房合同(若是复印件需开发商或房管所盖核对章)、土地证宗地图2张(开发商出具，其中一张要盖章)、产权人身份证原件复印件、产权证原件复印件、契税税单原件复印件，若产权有抵押，银行出具具结书，若产权人不能到场，由其他人带产权人私章到场。
19、 闽候土地证过户需多长时间?
答：从受理次日起15个工作日。 20、 闽候办理土地证过户需要准备什么材料?
答：卖方夫妻双方身份证原件复印件、结婚证原件复印件、夫妻双方到场。买方产权人身份证原件复印件、契税完税凭证原件复印件、买卖契约原件(经房管局盖章和经办签字)、新产权证原件复印件、土地证宗地图2张、土地证原件。
专业知识之按揭、转按揭
1、 送评估时要注意写什么内容?
答：要写上卖方的姓名、钥匙所有人的联系电话、买方的产权人姓名、评估公司、评估金额、贷款银行、权证人员的姓名、电话、公司名称。
2、 什么是等额本金与等额本息，提前还款哪个划算?
答：等额本金是每月月供递减方式，等额本息是每月月供金额一致。提前还款等额本金划算。
3、 店面能贷60%吗?最多贷多少年?
答：不能，只能贷50%以下。最多贷10年(仅限于沿街店面，银行需看点，执行基准利率)。
4、 车库能办理按揭贷款吗? 答：不能。
5、 买方办按揭，要提供什么材料?
答：收入证明、户口簿、婚姻证明(若未婚或离婚未再婚的则到场写未婚声明)、身份证(建行贷款的需提供1寸照片1张)、银行卡。
6、 当客户已贷款10年，放贷后，要求延长至20年，请问可以吗? 答：不可以。(反之可以)
7、银行办理按揭贷款男性最高可贷到几岁?女的最高几岁?
答：中信银行和交通银行：男65岁，女60岁;建设银行：男女都是69岁;民生银行：男女都是70岁。
8、什么银行可将首付款转入我司帐户?
答：城东建行、中信银行杨桥支行、民生银行华林支行、交通银行杨桥支行、西二环交行。
9、 按揭购房，买方已婚，产权人只做一人，配偶是否需要到银行签借款合同? 答：要。因为产权人虽做一人，但法律规定婚后房产是属于夫妻共同财产。
10、 按揭收件抵押需几个工作日?
答：十五个工作日。
11、 买方何时将差额款转入我司帐户?
答：产权过户收件前。
12、 商品房按揭收件需要提供哪些材料?
答：买卖双方到场带身份证原件、复印件，买卖契约、交易申请表、借款合同，抵押价值确认函，盖有银行校对的买方身份证复印件一份，产权证原件。若为首次购房的带上首次购房证明。
13、 合同约定按揭几个工作日内办完?
答：评估之日起47个工作日，若卖方产权存在抵押从解押后47个工作日。
14、 银行放款时，买卖双方需本人到场吗?提供什么材料?
答：A、首付款在银行冻结的，买卖双方需到场，带上本人身份证、个人户名的同行存折或卡、买方首付款存折或卡。
B、首付在我司帐户的，不需要买卖双方到场。放款后买方带上本人身份证原件去银行领取产权证及借款合同即可。
15、按揭提前还款时，需提供什么材料?
答：身份证、借款合同、产权证、还款存折或卡(记得密码)。
16、抵押注销需要几个工作日? 答：三个。
17、解押须向银行提前申请吗?
答：需要。(一般为一个月，须提前与解押银行确认)
18、收入证明要盖什么章? 答：收入证明只能盖单位公章或事业单位人事章。
19、转按揭收件时，须何人到场?提供什么材料? 答：买卖双方本人到场，银行经办人到场。
材料：银行经办人员介绍信、经办人员工作证和身份证、卖方借款合同、抵押注销申请表、他项权证、买方的借款合同、抵押申请表、抵押价值确认函、盖有银行校对章的买方身份证复印件、买卖契约、交易申请表、买卖双方身份证原件及复印件、卖方产权证原件。
20、如何衡量第二套住房的贷款标准?
答：贷款以户为单位，主要指夫妻及未成年子女，若其中一人已办理购房贷款，则夫妻任何一方再次购房，则按待基准利率再上浮10%，只能贷评估净值60%，
21、何谓等额本金法?
答：等额本金又称递减还款法。借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着剩余本金的逐月递减而减少，因此每月还款额亦逐月递减。
计算方法：月还款额=本金+利息 本金=贷款额÷贷款年限÷12 利息=(贷款额-已还本金)*月利率(详见利率表)
22、何谓等额本息法?
答：借款人每月以相等的金额偿还贷款本金和利息。
计算方法：月还款额=贷款额(以万元为单位)*固定月还款额(以万元为单位，详见本息利率表)
23、车贷、住房抵押贷、店面贷款未结清算不算二套贷款的标准? 答：不算
24、客户什么时候开始付月供，是不是贷款当天开始算。 答：放款的次月。
25、混合房子能不能贷款? 答：不能.
26、卖方在买方办理按揭时需要提供什么材料?
答：身份证、银行卡、房改房或集资房需提供夫妻身份证、结婚证
27、买方执中国护照能贷款吗? 答：可以
28、商住楼可贷款几成?
答： 5成以内。银行需实际看点后确认。
29、配偶有购房贷款一次，现在再购房贷款算第几次贷款? 答：算第二套购房贷款
30、按揭贷款后是否能再做装修抵押贷款? 答：不能。要贷款结清。
31、抵押材料里包括什么材料?
抵押登记申请表 借款合同 抵押价值确认函 身份证复印件盖银行校对章。
32、结婚证丢失能贷款吗?
答：能。需去民政局补办后才能贷款。
33、按揭审批时，产权人夫妻双方的户口本能不能只提供复印件? 答：不行，银行一定要用户口本原件核对。
34、外地的收入证明可以用吗? 答：可以
35、之前已经用了公积金贷款，现在用按揭贷款，算第几套? 答：算第二套
36、商业按揭下浮30%、上浮10%，5年、10年、15年、20年的万元还款额?公积金5年10年、15年、20年的万元还款额?
答：下浮30%：5年：184.30
10年:101.99
15年:74.76
20年:61.43 上浮10%: 5年:194.89
10年:113.72
15年:87.29
20年:74.75 公积金:
5年:181.16
10年:100.63
15年:73.32
20年:59.92 专业知识之省直、市直、铁路公积金
1、 房贷已结清，还能提取住房公积金吗?
答：结清时最后取一次，剩下余额退休再取，或再买房时可以支取。
2、 请问买方以一次性交易、商业按揭贷款方式交易及以公积金贷款方式交易，可以马上提取公积金吗? 答：可以，一次性交易，提取一次，余额待退休或再次购房时提取。商业按揭交易与公积金贷款，手续办结时提取一次，以后每年按月供比例一年支取一次。
3、 单位调动，住房公积金怎么办?
答：本市调动的随工资转移，调到外省的按提取办理，到新单位后重新缴交。
4、 以一次性购买的房产，提取住房公积金的期效? 答：按购房发票(契税凭证或产权证明)一年内有效。
5、 装修贷款可以提取公积金吗? 答：不可以
6、 公积金提取后，还能办理贷款吗? 答：提取不影响申请公积金贷款。
7、 申请住房公积金贷款需要哪些条件?
答：第一次申请需要连续缴交公积金6个月以上才可以申请公积金贷款，公积金有支取过或公积金贷款结清的再次申请公积金贷款可以马上申请。
8、 提取住房公积金已审批，过一个月去取钱可以吗? 答：不可以，提取公积金申请表十天内有效。
9、 公积金贷款，额度是多少?
答：市直、省直单方有缴公积金的可贷额度35万，双方有缴公积金的可贷额度45万。铁路公积金不管单人、双人均最高为可贷额度45万。
10、 若已经有一套房子用公积金贷款，若购买第二套能否用公积金贷款?公积金贷款还清后多久可重新申请公积金贷款?
答：不能。公积金贷款还清后次月即可申请。
11、 申请从公积金账户中委托扣款后，还能每年支取一次公积金吗? 答：不能。
12、 购买建筑面积在144平方以上的房产可以用公积金贷款吗?公积金贷款一套144平方米以上房产结清后还可以再贷144平方米以上房产吗?
答：省市直都可以，只要之前不存在或已还清公积金贷款。省市直都可以。
13、 公积金贷款有期限吗?
答：有，一般不超过30年(即房龄+贷款年限不超过30年)。
14、什么是组合贷款?
答：是指职工住房公积金贷款额度不足，所申请贷款额度中扣除以公积金贷款的剩余部分采取以商业按揭方式贷款。这种两者并存的贷款方式叫组合贷款。
15、组合贷款可办理转按揭吗? 答：不能。
16、公积金收入证明格式有什么要求?
答：不行，公积金贷款收入证明格式要由公积金中心指定提供的收入证明格式，且为原件。
省直公积金可登陆：WWW.FJSZGJJ.COM
市直公积金登陆：WWW.FZGJJ.COM 下载所需的各种表格。
17、父母购房能否用到子女的公积金?
答：父母买房子不能用其子女的公积金。除非子女做为产权人之一。
18、父母购房，子女能否提取公积金? 答：不能。
19、 住房公积金存折丢失，应该如何挂失以及如何办理新存折?
答：带上本人身份证，单位出具的遗失证明到公积金服务大厅补办
20、如何提取公积金?
答：购房还贷款提取：(1)借(贷)款合同(原件);(2)还款存折或银行加盖业务章的还款对帐单(须打印出上一个月的扣款记录);(3)身份证;(4)贷款申请人是配偶名字的：须提供结婚证或两人同在一户的户口簿;(5)提前还贷应提供：银行盖章的提前还贷证明。(已结清贷款提取须在结清后一年之内来中心办理)。注：贷款合同上未盖房地产交易登记中心登记专用章的应提供商品房买卖合同或产权证或预购商品房贷款抵押登记证明书(加盖银行业务章的复印件一份)(6)单位盖章的提取凭证
21、公积金帐户里的身份证号码是错误的怎么办 答：持单位证明和个人身份证及公积金存折到公积金中心、银行进行个人信息修改
22、在本市履行公积金缴存义务的职工，在外地购房能否提取住房公积金和申请公积金个贷?
答：在福州市缴存住房公积金的职工，在外地购房时可以申请提取住房公积金，但不能申请住房公积金贷款。因为，住房公积金贷款实行以所购住房予以抵押，担保住房公积金债权实现制度，由于抵押物在外地，对抵押物的监管难以实现，贷款风险较大，因此，职工在外地购房不能申请住房公积金贷款
23、办理省直公积金贷款与办理市直公积金贷款所提供的材料? 答：省公积金申请的材料：
卖方：产权人本人到场带身份证原件及收款卡。房改房、集资房的需夫妻双方到场。
买方：身份证，户口本，婚姻证明(已婚者提供结婚证，未婚者带一寸彩照一张，离婚者提供离婚证或离婚协议书及一寸彩照一张)收入证明(公积金要求的格式，若收入证明金额超过1万元需提供纳税证明)，公积金存折
市公积金申请的材料：
卖方：产权人本人到场带身份证原件。房改房、集资房的需夫妻双方到场。
买方：身份证，户口本，婚姻证明(已婚者提供结婚证，未婚者带一寸彩照一张，离婚者提供离婚证或离婚协议书及一寸彩照一张)，收入证明(公积金要求的格式，若月还款额超过月收入50%并且所提供的月收入证明在市直公积金中心缴存基数相差500元以上需提供个税证明。)，公积金存折，公积金贷款申请表(需单位盖章)。
若配偶有公积金无贷款的需到所属公积金中心出具无贷款证明;若配偶无公积金的则需工作单位出具无公积金证明;若配偶无工作的，则需到户口所在地街道处出具待业证明。
24、若市直公积金贷款，配偶一方不属市直公积金或无公积金或无业，请问配偶需出具哪些证明? 答：A、需到所属公积金中心出具无贷款证明。B、若配偶无公积金，则需配偶工作单位出具无公积金证明。C、若配偶无工作，则需到户口所在地街道办事处出具待业证明。
25、买方为公积金贷款，卖方为房改房，公证委托他人办理，与其他售房公证委托有不一致之处吗? 答：首先在公证书上需体现已婚或未婚，若为未婚，受托人在办理手续时需代替委托人填写未婚证明，(若公证书中无法体现未婚，公积金申请时卖方必须到场填写未婚声明书);若已婚，市直受托人需提供委托人夫妻双方身份证、户口本、结婚证原件。省直只需受托人、公证书。
26、公积金与商业按揭贷款主要的时间区别在哪里?
答：
1、公积金多一个公积金申请审批程序，需10-20个工作日，
2、放款时间不同，公积金在出他项第二日无法放款，需10-20个工作日内放款，因为要通过公积金中心及银行两个部门审批。
27、户口与工作单位不一致对公积金贷款是否有影响?
答：户口在不在本地，对省直公积金贷款不影响，市直需提供暂住证。
28、若配偶收入证明为外地开具的，可以用吗? 答：如果是事业单位或公务员可以用，但如果是企业的，需当地公证处公证后方可使用。(公证该单位开具的收入证明上的公章真实、有效)。
29、公积金贷款额度如何计算?
答：(个人缴交额+单位缴交额)÷0.24+500=收入证明的基数
收入证明基数÷2÷贷款年限的月缴交额
30、省直公积金贷款所要求的法定退休年龄如何界定?
答：男60岁、女55岁，若为干部：则男可放宽至65岁、女60岁，需提供证明。
31、如何确定公积金贷款的银行?
答：以贷款人公积金缴交银行为准：A、省直为省建行和省工行 B、市直为城东建行和吉祥工行
C、铁路公积金为沁园建设银行。
32、公积金帐户中的款项，能做为首付款吗?
答：公积金不能作为购房首付，须办妥购房手续，领取到其名下的房屋所有权证后方能提取。
33、买方公积金贷款购房能否委托他人办理手续? 答：不能
34、借款合同签的配偶的名字，我可以把我的公积金取出来吗? 答：可以。
35、职工死亡提取住房公积金应携带的材料(全额提取)?
答：职工死亡或被宣告死亡的，除需提供死亡证明原件、复印件和住房公积金专用存折外，还需提供：
1、持有公证机关公证的遗嘱由遗嘱继承人持遗嘱、身份证、户口本申请提取;
2、没有遗嘱的其配偶或独生子女可持身份证、户口本申请提取;
3、其他继承人须持经当地公证的遗产继承公证文件和身份证申请支取。
36、请问：市直公积金收入证明超过3000元要开完税证明吗?完税证明是什么呢?
答：如果月供超过月收入50%并且所提供的月收入金额与在市直公积金中心缴存基数相差500元以上需提供个税完税凭证。完税证明指税务部门提供的个人所得税缴交证明。
37、购买店面能否用公积金贷款? 答：不能。
38、省直单位的公积金能否买福州八县的房子?
答：楼盘在省直公积金中心及贷款承办银行备案后才可申贷。
39、请问写字楼可以申请公积金贷款吗? 答：不可以。
40、公积金贷款的首付款冻结收费标准?
答：建行房易安手续费100元,工行房易安手续费200元
41、福清、长乐的公积金到福州能不能贷款? 答:可以,只要到福清长乐的公积金中心开份<无贷款证明>,其余手续跟福州一样办理.
42、公积金能不能随便开个收入证明?
答：不行，公积金中心有资料，收入证明必须开本单位的
43、公积金里存款可以一次性取出来吗? 答：不可以，最少要预留三个月。
44、市直公积金主借款人是外地的要不要开暂住证? 答：要
45、八县的公积金在福州用可以吗? 答：可以
解押相关专业知识
1、 什么是解押?
答：处在按揭状态中的房产，必须先结清原按揭贷款，解除原抵押登记手续后，才能办理产权过户手续。这种结清原贷款然后解除抵押的过程，称为解押。
2、 什么是赎楼?
答：买卖双方办理房产交易过程中，卖方通过担保公司提供担保，向银行贷款用于还清原按揭贷款。买方须在同一家银行申请办理按揭贷款。担保公司提供连带担保责任。
3、 什么是垫资解押?
答：卖方直接向担保公司借款，担保公司或个人直接出资为卖房人结清原按揭贷款，解除原抵押权。
4、垫资解押卖方需准备的材料及办理什么手续?
答：卖方提供产权人夫妻双方身份证、婚姻证明、户口本、原贷款余额证明、交月供卡折、原贷款银行的《借款合同》，夫妻双方本人到担保公司签订《借款合同》、到公证处办理售房公证委托。在买方办理首付款冻结手续时，卖方产权人到银行签订款项划转委托书。
4、 赎楼解押卖方需准备的材料及办理什么手续?
答：卖方提供产权人夫妻双方身份证、婚姻证明、户口本、原贷款余额证明(一定要银行盖章)、原贷款银行的《借款合同》、收入证明、交月供卡折。夫妻双方本人到担保公司签订《担保合同》、到公证处办理售房公证委托、最后到银行签订赎楼《借款合同》。
5、 赎楼解押的单子买方可自行选择银行贷款吗?要选择什么银行办理? 答：不可以，买方只能选择卖方做赎楼贷款的银行。
6、 垫资解押、赎楼解押买方需准备的材料及办理什么手续?
答：买方为一次性付款：在卖方还款前将大于卖方解押金额及担保费的首期款存入担保公司指定银行账户或指定银行办理冻结手续，新产权人本人携带身份证及本人到场办理。
买方为按揭付款：新产权人提供夫妻双方身份证、婚姻证明、户口本、收入证明、评估报告、夫妻双方本人于卖方解押还款前到银行办理按揭贷款申请手续。
7、 为什么卖方担保解押需要买方提前冻结首付款或提前办理按揭贷款手续? 答：为了确定买方有购买意愿及购买能力，确保解押款项的安全收回。
8、 担保公司解押还款的满足什么条件下才能出资解押?
答：卖方与担保公司签订了《借款合同》、公证书已办理并领取，若买方为一次性：买方已冻结大于解押金额的首期款。若买方为按揭付款：买方在担保公司指定的银行办理按揭审批已通过，取得抵押材料。
9、 产权人有未成年人，担保公司能不能为其解押? 答：不能
10、 找麦田担保公司解押的，解押还款之前的月供可以也由麦田担保公司还吗?
答：不可以
11、 持《商品房买卖合同》能否请担保公司解押吗?
答：先办第一产权证，有了产权证之后才能办公证，担保公司可以解押。
14、担保费收费标准?
答：垫资解押：担保费用月2%，超过一个月以实际天数计算，保底收2000 赎楼解押：担保费用一次性1%，银行利息以实际天数计算，保底收1500
15、 还款时需提供什么材料?
答：卖方的产权证原件(含共有权证)、原贷款银行的《借款合同》、月供卡及存折。
公司基本情况
1、 福州麦田房产代理有限公司成立于何时、何地? 答：2000年10月19日，成立于福州。
2、 本公司在何地设有分公司? 答：北京、厦门。
3、 我们公司的经营理念是什么? 答：持续发展 同享丰收。
4、 我司的经营模式是什么? 答：直营模式
5、 我司的价值观是什么?
答：对人感恩、永不抱怨，成就别人、造就自己
6、 福建麦田担保公司成立于何时，注册资金是多少? 答：2007年11月，注册资金是1000万。
7、 我司的远景是什么?
答：成为全国一流的房地产综合服务商。
法务知识
1、夫妻的个人财产会因结婚满8年而转化为共同财产吗? 答：不会，夫妻个人财产不因结婚时间而产生变化。
2、丈夫签订的合同，妻子前来签订与卖方的补充协议，可以吗? 答：不能，合同签订人才有权签订相关补充协议。
3、只有一个人的产权为什么要夫妻两个人签字?
答：一般情况下，财产为夫妻共有，如果一方没签字并拒绝出售房产，那么合同会无效。
4、口头约定有没有效力?
答：口头约定也有效力，但证明口头约定的真实存在不容易，故为避免纠纷，所有约定都应以书面形式体现。
5、法律上对居间人的最重要要求是什么，违反的后果呢?
答：不隐瞒与不欺骗，否则既不能收到佣金，还需承担赔偿责任。
6、房东出售房产，租户有没优先购买权?
答：有，具体来说是同等条件下的优先购买权。
7、租客可以不管房产交易情况，一直住到租期结束吗? 答：可以。
8、产权证能否在交易中交还房东，为什么?
答：不能，因为我司有监管责任，可能因此而承担连带赔偿责任。
9、守约方可以要求我司直接把违约方的履约保证金支付给他吗?
答：不能，要通过诉讼渠道获得违约金。因为违约的认定及违约金的数额最终要由法院来判决确定。
名词解释
1、
建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。
2、
建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
3、
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
4、
楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。
5、
建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面(或下表面)到相邻上层楼板上表面(或下表面)之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》(GBI100-87)中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。
6、
人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
7、
人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。
8、
进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
9、
开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，
a)
因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。
10、
公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：
(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积;
(2)各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
11、
共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。
12、
公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积
13、
公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。
14、
销售面积：销售面积是指商品房按"套"或"单元"出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积( 以下简称套内建筑面积)与应分摊的共有建筑面积之和。
15、
阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。
16、
平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。
17、
走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。
18、
地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
19、
半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
20、
居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。
21、
住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。
22、
公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。
23、
道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。
24、
公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。
25、
建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。
26、
玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的"领地"，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。
27、
隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.
28、
过道：指住宅套内使用的水平交通空间。
29、
钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。
30、
钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。
31、
钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。
32、
混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。
33、
框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。
34、
砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。
35、
框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。
36、
墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来的荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。
37、
横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙一般称山墙;而沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分;在一片墙上，窗与窗或门与窗之间的墙称窗间墙;窗洞下部的墙称窗下墙。
38、
楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。
39、
地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。
40、
楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。
41、
商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)的规定，新建商品住宅(包括经济适用住房)出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。
42、
确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。
43、
土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。
44、
房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。
45、
房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到"七通一平"的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。
46、
房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。
47、
房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为
(二)房地产“五证一计划”包括：
《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及《建设工程投资计划》
(三)现行的土地获取方式(来源)：
1、划拨
2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种
根据2003年6月1日颁布的《天津市国有土地有偿使用办法》，对于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。
(四)房屋建筑分类
1、从构成房屋建筑结构的材料分： ①木结构(老楼，一般为1——2层建筑) ②砖木结构(老楼，一般为1——3层建筑) ③砖混结构(一般为6或7层建筑)
④钢筋混凝土结构(高层建筑，为8层以上的建筑) ⑤钢结构(纽约市贸大厦)
2、从房屋层数高度分：
①低层
1～3层(木结构、砖木结构) ②多层
4～6层(砖混结构) ③中高层
7～9层(钢筋混凝土结构) ④高层
10～30层(钢筋混凝土结构) ⑤超高层
40层以上(钢筋混凝土结构、钢结构)
3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：
①一级
100年以上(钢筋混凝土结构、钢结构) ②二级
50～100年以上(砖混) ③三级
25～50年(平房)
4、房屋建筑用途分： ①生产性建筑; ②居住建筑;
③公共建筑
(五)房屋建筑结构
1、房屋建筑构件
一幢建筑物一般是由基础、墙体(或柱)、楼地层(或梁)、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。
2、房屋承重结构的基本构件类型
(1)
钢筋混凝土结构(还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构)：承重的主要结构构件全部采用钢筋混凝土建造(主要承重部件为梁和柱)。
(2)
砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。
(3)
砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。
(4)
其他结构(简易结构)：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋。
3、地基与基础
★地基：
地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。
★基础：
基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。
★基础的类型：
☆按基础的材料及受力特点分类：
(1)
刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。 (2)
柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。 ☆基础按构造形式分：
(1)
条形基础：
(2)
独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之一。
(3)
筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。 (4)
箱型基础：用于高层建筑。
(5)
桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩 ☆基础的应用： (1)
多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏板基础，如需要与桩相结合。
(2)
中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基础、筏板基础，如需要与桩基础结合。
(3)
高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基础并与桩基础相结合。
4、墙体分类：
(1)
按平面位置：外墙和内墙; (2)
按墙的方向：纵墙和横墙;
(3)
通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间;
(4)
按墙的受力分：承重墙、非承重墙。
5、楼层、地面：
(1)
楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。
(2)
按施工方法：现浇、预制。
6、楼梯：
(1)
楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆(或栏板)。
(2)
楼梯形式：直跑式、双跑式等。 (3)
楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯
7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。 屋顶类型：
①平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%--2%。
②坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。 ③曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。
(六)裂缝产生的原因
裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。
裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板(可分为现浇和预制)为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其发展。
(七)关于室内采光有何要求?
1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。
2、采光系数：室内为1，窗地面积比1/7;楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。
3、本地图片，请重新上传高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面 高度不宜低于2米。
(八)梁的种类：
1、梁的种类按受力状态分为：
(1)简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。
(2)连续梁：两跨以上的梁为连续梁。
(3)悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。
2、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。
(九)不同建筑结构的优缺点比较?
砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。
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