方案具有明确的格式和内容规范，要求其具有很强的实践性和可操作性，避免抽象和假大空的内容，那么具体如何制定方案呢？下面是小编为大家整理的《酒店营销策划公寓方案》相关资料，欢迎阅读！
绿色营销策略在天津奢侈酒店业实施方案的问题研究
摘要：近年来，天津旅游业的繁荣发展使得众多世界顶尖奢侈酒店集团入驻天津。随着人们环保意识的提升，越来越多的消费者对奢侈酒店的过度消耗与环境污染治理问题产生質疑。为了满足消费者的绿色需求、展示企业的社会责任，众多奢侈酒店已开展一系列迎合绿色浪潮绿色营销实践。本文对天津奢侈酒店业在践行绿色营销战略中存在的问题进行了分析并提出了具有针对性的绿色营销改善方案，为天津奢侈酒店业的营销发展提供参考。
关键词：绿色营销；绿色服务；绿色客房；营销策略；奢侈酒店
近年来，随着天津旅游事业的蓬勃发展以及京津冀协同发展带来的商业机遇，越来越多的全球顶尖奢侈酒店管理集团将市场锁定在天津。目前，天津已吸引如丽思卡尔顿、瑞吉金融街、香格里拉、威斯汀、豪华精选、希尔顿等多家世界顶尖奢侈酒店入驻，它们在天津市场的经营繁荣一定程度地推动了天津旅游经济的发展。然而，商业繁荣背后关于奢侈酒店在经营管理过程中过度消耗以及对生态环境产生的不容小觑的影响也受到了全社会的广泛关注。为了满足消费者对环境保护的呼吁与绿色消费需求、控制环境成本增加竞争优势、扩大市场占有率以及实现企业的社会环境责任，天津众多奢侈酒店经营者将企业的市场营销策略融入绿色概念，渴望收获企业利润与消费者满意度双赢的结果并实现人与自然的共存共荣。
一、天津奢侈酒店绿色营销策略的实施现状
（一）绿色产品与绿色服务
奢侈酒店致力于为消费者提供高品质的住宿、餐饮以及服务体验，因此绿色客房、绿色餐饮与绿色服务便顺理成章地首先成为众多酒店的绿色营销产物。近年来，天津的众多奢侈酒店在设计绿色产品时，已从选址、建筑设计、装修技术、能耗技术以及经营管理体制等多方面入手塑造其绿色形象，例如：天津唐拉雅秀酒店将都市繁华与自然之美的理念融入到客房与水疗中心的装饰设计中；天津海河悦榕庄酒店将客房物品配备进行循环利用；天津香格里拉酒店在绿色会议方面采取电能环保技术，有效节能调控空调及照明系统，同时为与会宾客提供小装水瓶、再生材料制作的纸笔以及无纸化账单等来降低能源、资源的消耗；天津丽思卡尔顿酒店在绿色餐饮方面注重选取当季、当地的有机健康食材作为菜单和饮品的主要选择，旨在为顾客提供新鲜食材的同时降低运输过程中产生的碳足迹。
（二）绿色广告与公关
天津奢侈酒店在进行绿色广告设计与公关策划时，大多将绿色素材融入到了酒店的广告、绿色教育、旅游服务与绿色活动中，旨在通过信息、多媒体等媒介的传播与刺激，引起消费者的绿色环保意识，激发其绿色消费行为，并让消费者在绿色消费中感觉获利并得到社会责任感的满足。例如：天津丽思卡尔顿酒店以及天津香格里拉酒店在2015年分别组织了“绿色义跑”、“绿树环保”以及“香汇海河——世界环境慢跑”等活动，倡导市民关注环境与节约资源、宣传绿色出行的环保理念。酒店开展绿色活动的最终目的旨在带动更多市民形成一种自觉、健康、可持续的生活方式与绿色消费决策，树立并宣传企业的绿色品牌形象。
二、天津奢侈酒店绿色营销策略的问题分析
（一）酒店对绿色产品与服务的宣传教育不足
近年来，虽然天津市的奢侈酒店业有意识的将绿色产品进行开发和推广，但在践行绿色营销策略时仍普遍存在一些问题，如：对绿色产品的价值教育不足、对消费者进行绿色消费后的情感反馈不足、未把绿色消费方式的培养作为公关教育的工作重点、以绿色公益广告为主的宣传手段辐射面尚不广泛。据调查，超过60%的顾客简单的认为酒店的绿色实践，就是显见地资源节约举措或是向顾客提供有机绿色食材，却忽略了酒店对能源与物资的有效利用率、废物的回收与处理方法以及对生存环境和物种的保护措施等。消费者对酒店绿色实践的认知与感知度的欠缺，使得消费者自身绿色消费效果的满足感也大大降低。因此，酒店低效或无效的绿色教育使得消费者很少主动形成绿色生活意识与住宿选择偏好，最终也无法显著提升消费者的绿色消费水平。
（二）对消费者绿色消费意愿细分过于简单
天津的奢侈酒店对于绿色产品的受众群体虽有明确的定位，但由于目标群体内部存在地域分布、性别差异、年龄层次、消费水平、教育背景以及知识水平等诸多方面的客观不同，使得消费者在绿色消费能力与行为决策态度上存在显著差异，也在一定程度上影响了消费者对酒店绿色服务的效果感知。一些奢侈酒店在绿色实践中没有把消费者的绿色消费能力与消费意愿进行详细的细分，长期执行统一的绿色服务项目，这致使一部分消费者在接受酒店提供的绿色产品与服务时呈现被动状态。当这些消费者对酒店提供的绿色产品或服务本身产生的附加费用存有异议时，酒店又未及时对这些顾客进行有效的引导与绿色产品价值的教育，最终使这些消费者的绿色消费效果感不佳，从而对酒店的绿色实践产生消极情绪。
（三）绿色服务无后续反馈
现天津众多奢侈酒店虽从装修装饰以及餐饮食材等方面为消费者提供了绿色消费体验（如：客房取消一次性用品、拖鞋循环使用、一次性水杯被玻璃杯替代以及以绿色食材为主的招牌菜式），但在消费者后期反馈评价环节与绿色消费意愿的跟踪培养环节都做的略有不足，未能有效调动消费者的主观能动性去参与酒店的绿色产品价值评价调整环节以及服务质量监督环节，使得一部分消费者在欠佳的绿色消费体验后消极的把酒店的绿色营销策略归为企业增加利润与市场占有率的一个噱头，从而无法长期的参与到酒店的绿色活动。
三、天津奢侈酒店实施绿色营销策略的创新路径
（一）全面深入开展酒店的绿色营销实践
绿色营销策略的深入实施离不开两个主体——酒店与消费者。从酒店角度提高绿色营销的效果，需要酒店将绿色产品价值与绿色服务标准列入至酒店的质量检测体系中，并对员工进行全面深入的培训与教育，使员工按照标准为顾客提供绿色服务，完善企业的监督制度和鼓励政策，最终使员工的绿色服务成为企业绿色教育的软实力。另一面，酒店还应完善硬件技术的低碳化，通过科技节能与信息系统智能化节能来降低酒店的能耗，使硬件低碳成为企业绿色价值传递的硬实力。从消费者角度提升绿色营销实践的效果，需从消费者的精神层面进行渗透式教育，通过客房温馨提示卡、酒店宣传知识展板、体验式绿色活动等手段让消费者更容易地感知绿色消费对于自身健康以及环境保护的贡献、从而形成绿色消费意识，进而扩大绿色消费群体。此外，酒店还可根据消费者的参与绿色活动的等级与贡献给予一定的积分或奖品奖励，调动绿色消费积极性。
（二）建立数据平台，为消费者打造个性化绿色服务
酒店應以酒店工程部为主导部门建立数据与信息收集平台，通过对消费者入住全过程的数据流收集与分析，为顾客量身打造个性化定制的绿色消费体验，具体操作如下：首先，消费者入住酒店前，通过线上或线下方式对消费者的绿色需求进行信息收集（如：有偿使用绿色产品的需求清单以及对酒店绿色服务的选择偏好等），这样可以准确、有效的为消费者的绿色体验进行个性化服务准备；然后，对消费者入住酒店后实际发生的绿色行为通过科技手段进行记录与汇总（如：智能调节技术与红外扫描技术可记录顾客入住期间手动设置的空调温度、灯光亮度及电视音量等），将记录数据与消费者的电子信息资料的关联，以便消费者再次入住同品牌下的奢侈酒店时实现自动调节至顾客偏好状态；最后，对消费者的绿色体验进行问卷调查与信息分析（如：绿色体验中的问题与缺陷、需要完善、增加或取消的绿色服务项目等），及时更新和完善客户的信息数据库，从而进一步细分绿色消费群体的绿色需求，提供更好的个性化服务。
（三）强化第三方监督
酒店需加强第三方对绿色产品与服务质量的监督，进而巩固绿色品牌形象。酒店除了自身需对提供的绿色产品和服务进行内部监控外，还需将消费者列入到监测与优化绿色产品与服务的主导行列中。酒店可利用官方微博、微信公众号或第三方平台开辟顾客体验与反馈专栏，及时了解消费者对酒店绿色服务效果的感知度以及酒店服务项目与管理水平的真实情况，作出针对消费者诉求与市场现状的营销策略调整，完善企业绿色形象，提升消费者选择绿色酒店的信赖与忠诚度。
综上所述，天津奢侈酒店业的绿色营销策略为企业带来新机遇的同时也存在不小挑战。奢侈酒店业真正走向绿色绝不能曲意地跟随绿色浪潮，将绿色产品与服务做的流于形式，这只会让企业戴上全面打造绿色品牌的虚伪面具，最终遗失真诚的消费群体。对于酒店而言，只有长期坚持走绿色道路、重视绿色营销策略在实施中的问题、并对问题及时进行分析与优化，才能使酒店的绿色实践做的高效与深入，实现企业、消费者与环境三方和谐共存。
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（韦佳容：天津电子信息职业技术学院，助教。研究方向：管理、营销。）
作者：韦佳容
摘要：在小地块，多层，高容积率的有限条件下，创造出个尺度宜人，有亲和力的，体现酒店式公寓现代生活方式的特有的建筑。
关键词：酒店式公寓；高容积率；建筑设计
文献标识码：B
1 项目背景
该项目地块位于上海临港新城中心区一期建设区，规划允许的建筑性质为商业、酒店式公寓。项目用地总面积为9080m2，本地块限高24m，容积率2.0，车位120辆。
2 项目分析
该项目所处的地理位置临港新城，是一座集先进制造、现代物流、研发服务、出口加工、教育培训等功能为一体的现代化综合型海滨城区，而临港新域中心区则是居住、旅游、休闲的重点打造区域。
该项目的建筑性质酒店式公寓，为20世纪90年代末新兴的酒店管理模式，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。
整个场地南北较长，东西较窄，呈平行四边形。其东面为水芸路，100m左右就是临港区域的景观中心滴水湖；南面正对黄日港河，风景优美，西面山兰路为商业步行街，北侧为另一商业住宅地块，机动车出入口被允许开在东侧和南侧。
周边其他地块限高较高，绿化率也较高，预计将设计成为大中户型的普通封闭式小区住宅，因此业主把本酒店式公寓项目定位为精品小户型；同时地块毗邻商业步行街山兰路，业主要求山兰路一侧临街的建筑均设计为沿街商业。
规划条件要求：限高24m，容积率2.0。容积率的大小直接反映在单体类型的选择和单体布置的疏密程度上，而单体的布置又将影响整个小区的空间形态。本项目设计的主要矛盾为在相对局促的基地内设计出满足规划条件及业主要求的多层、高密度的建筑。
3总体规划与布局
本项目地块面积不大，容积率高，按限高要求只能做多层。而容积率及限高的大小直接反映在单体类型的选择和单体布置的疏密程度上。顺应地形条件将本地块设计为“街区住宅”。街区周边与城市支路相邻，沿边的建筑顺应街道走向布局，低层部分是各色商业、服务业等，以公共功能服务、融合于城市；街区建筑在完成自身营造的同时，也为街道空间提供围合。街道不宽，两边界面友好，人们的居住、消费以及娱乐、休闲多在自身或周边的街区，城市的各项功能得到有机的整合。
根据基地的环境特征，在整个地块的规划布局中，首先注重建筑与周边环境的融合，通过不同朝向的公寓楼及步行街一侧的商业楼把整个地块分为三个或围合或半围合的空间，在对空间的整体驾驭中实现空间的转换和过渡，做到了合理有效的功能分區。商业为3层建筑，布置于规划要求的山兰路一侧；公寓楼1#，2#，3#，4#为南北朝向的顶部退台式建筑；公寓楼5#，6#为东西朝向建筑。地块的实际形态和业主的业态功能与设计要求相结合，将建筑顺应地块特征布局，并组合成一个整体(见图1)。
作为本项目主体建筑的酒店式公寓楼，大部分为南北朝向，拥有相对较好的日照条件，其余部分朝向滴水湖景观，享有较好的景观朝向。此种总体布局方式最大限度的利用了场地地形条件及周边环境。
在基地中，沿街商铺通过山兰路步行街来组织商业人流。公寓部分在整个基地设计了两个主要的人行出入口，一个位于东侧的水芸路，水芸路是地块周边较主要道路，是人流的主要来向。第二个人行人口位于西侧山兰路，穿过商业，进入基地内部，它接纳另一方向人流，并且使公寓内人群可相对直接地到达商业部分，方便日常生活。进入公寓庭院的入口分别设置在人行通道的两侧，即3#、4#楼中部底层，入口处设置门禁。基地的两个主要人行入口位于地块中部，且东西贯通，流线便捷，在保证公寓住户出行方便的前提下，通过门禁的设置，保有了两个公寓庭院内部的私密性。进入庭院后，住户既可以通过建筑底层的廊道进入各自的楼栋，也可通过庭院间的绿化带或花园小路直接到达楼栋。
根据规划要点中的配套要求，本设计在地上、地下都设置了停车位：地上机动车停车数为13辆，在公寓功能区的东侧入口及南侧入口处设置两个机动车出入口，地下室设有机动车停车位111个。总计机动车停车数为124辆。机动车入口设置于东侧水芸路主入口处，开车人群由此口进入，然后可直接驶入地下车库，停好车后可从地下车库由电梯直接到达每一楼层。而车库的出口设置于南侧的黄日港北路，机动车可由车库坡道驶出基地。汽车进入基地即进入地下车库，在地面上基本没有汽车流线，通过对车流的组织，在基地内较好的实现了人车分流。
紧急消防车道由水芸路进入，分别穿过3#、4#楼进入两个内部庭院，消防车道内部连通，能到达每一栋建筑，庭院内有回车余地，满足消防要求。
整个地块中，西侧为商业部分，面朝商业步行街，东侧为公寓，高低错落围合成为内庭院，水芸路主入口处的3层建筑为会所功能，全面服务于地块内住户的生活，整个布局紧凑、完整统一，功能分区明确，营造了相对舒适的居住环境，体现出酒店式公寓的现代生活理念。
4单体设计
由地形条件出发，结合业主的倾向，建筑沿道路走向布置，形成环抱聚合的空间形态，符合风水学中的聚气概念。围合式庭院居住建筑是最能完整体现凹空间优越性的形式，同时也是有效利用土地的最佳形式。在本设计中，南北朝向的建筑为退台式建筑，东西朝向为相对低矮的3-4层建筑，营造了距离和高度的恰当比例关系，3个围合的庭院保证了任何季节都能使住户得到适当的日照，同时保证了绿地和人们的活动空间。设计上为了增加空间的流动性，在围合的变形体上进行断开及开洞处理，通过街道，与周围环境进行交流和协调。
商业底层层高3700，室内外高差150；公寓底层层高2800，室内外高差1050，这样商业与公寓楼底层顶标高一致，对结构有利，视觉效果上也比较统一；公寓的室内外高差给了地下车库开高窗的余地，经过计算符合要求，地下车库可以不使用通风设备；公寓底层室内外高差大，可以减少其他人群对底层居住空间的视觉干扰。
4.1公寓部分
对于居住建筑而言，与人关系最密切的莫过于居住建筑的室内外空间设计，舒适的内部设计直接影响人对居住功能的需要，而居住建筑与自然的沟通，反应出住户对阳光、空气、景观的人性化需要和崇高的精神感受。
本项目平面上采用通廊式设计，南北朝向的建筑保证所有居住空间均朝南，东西朝向的建筑可通过连廊遮挡西面的太阳。走廊为开敞
式设计，通风、采光效果良好。整个平面采用规则的轴网，利用交通空间将平面分割成若干功能模块。交通空间局部放大成为集中的公共活动区域；而所有的功能模块都是内向的，这些模块自己围合出一个私密的院落。院落起到增加空间趣味性和解决采光的作用，同时也可以成为交通空间。不同的界面定义了不同的内部使用功能和性质(见图2)。
酒店式公寓的户型，从50-80m2不等，适应不同客户群的需要，不论哪种户型都充分考虑到了使用空间的适宜尺度，人性化的生活需求和现代居住功能的完整配置，以及使用合理性和适应性。一般以50m2左右的小户型为主。户型设计充分体现其功能的多样性和灵活性，房型布局应紧凑灵活，充分利用室内空间布置功能，减少户内消极空间的数量。居室套型设计可以灵活分隔，以适应不同层次和生活习惯的居住者。主打户型仅有50多m2，却包括了卧室、起居室、厨房、洗手间、阳台等多种功能，卧室与起居室布置在一个大空间里，厨房结合入口空间设计成开敞式，空调机位在阳台上留出了固定位置，整个户型布局紧凑灵活，空间无局促感。顶部房间局部后退，与下层房间组成跃层式房型，即丰富了顶层的立面效果，又满足了不同人群的需求(见图3)。
4.2商业部分
商业虽然沿街，但不是简单的条形布置，在平面适当的位置设计了凹空间，层数上也有变化，把城市空间引进了商业空间之中，这样不仅增加了商业沿街面的长度和空间情趣，而且也给整个商业区域带来了活力，使商业氛围更加浓郁。
5 立面設计
整个建筑的立面没有过多的装饰，只对建筑形体进行逻辑归纳整理，特别注意立面材料质感和色彩的选择，通过建筑材料本身的表现力来赋予建筑一个健康的面孔，一个富有灵气的表情。建筑在形体上通过体块与板的穿插，强化层层后退的关系，在材料上强调质感的对比，另外将空调板和空调百页作为立面元素进行运用，营造出既错落有致，又整体统一的立面效果。面向湖景的大阳台、露台及屋顶退台，使人们最大限度的享受阳光、湖景，又使得建筑空间层次变化丰富，饶有趣味。建筑形式回归现代主义的理性空间，重新追寻技术美与人情味的和谐统一，使居住者情感回归安静与自然。淡雅的色彩，简洁的水平线条，挺拔秀气的竖线条，打破了外轮廓的单调感觉，使建筑立面更富于层次感，整栋建筑显得典雅端庄又不失轻盈、秀丽。完整和谐的整体格局与精心设计的建筑细节充分体现了公寓建筑在追求舒适度与品位的同时，具有独特的建筑风格(见图4)。
6景观设计
具有围合感的庭院为邻里之间提供的是在生活中自然交往的空间，人们可以在院子里游憩、锻炼、观看、展示自己的兴趣爱好，形成了人、空间、活动三者的互动。这种交往是在非常随意、自然的状态下获得的，它富有生活气息和浓浓的人情味，使人充分享受到交往所带来的愉悦感，是一种深层次的、主动的、自然的交往。
退台的利用：底层亲近地面庭院；2、3、4层可通过每层的转角空间眺望景色；5、6、7层的公寓楼层层退台，形成具有层次及人性化的多纬度开放空间，使得每层都拥有专属的庭台空间。
在周边的城市道路上，可以望到庭院内幽深变换的景致，对丰富城市空间起到了积聚的作用。
7结语
本项目所在的区域，为规划新区，周边建筑尚未成型，但环境优美，在方案构思之初，我们反复踏勘地形，研究周边环境，针对基地的形状，规划条件，业主要求等因素，采用了一种不强调南北向布局，而是以周边围合的方式组织建筑，创造出一个尺度宜人，有亲和力的，体现酒店式公寓现代生活方式的特有的建筑，它的内部空间形态则充满着丰富的变化和趣味，力求塑造一个全新的高品质的生活居住建筑。
作者：赵天华
摘要：文章从高端酒店公寓客户心理需求和情感反应的视角，结合调查数据和深度访谈，剖析了高端酒店公寓客户情感构建现状，针对高端酒店公寓普遍存在的员工外语水平不足、礼遇惊喜效果降低、员工流失率高和员工综合服务素质不高等问题，提出了优化服务环境、重视员工培训、增加服务接触及注重服务技巧的建议。
关键词：高端酒店公寓;客户情感;构建;服务
一、问题的提出
随着我国经济的发展和开放力度的加大，在中国停留较长时间的外籍企业高管越来越多，由于环境、语言和对住宿服务高要求等原因，高端酒店品牌经营的酒店公寓颇受外籍企业高管的青睐。据第一太平戴维斯发布的报告，截至2018年全球共有400多个品牌公寓，其中酒店品牌占了85%，非酒店品牌仅占15%，由此可见，品牌酒店公寓在公寓住宅业的领导地位。
酒店公寓指设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，且纳入酒店管理与服务的范畴。在国内数量分布上，主要集中在北上广等一线城市，以高端品牌酒店公寓为代表，常见有四季、瑰丽、丽思卡尔顿、文华东方、香格里拉、W等高端酒店品牌。在消费情境中，客户情感被定义为一种客户在感知外界环境中产生的非认知性反应，被视为不同客户消费体验下的一种情绪状态与情感回应，不同的感知体验将会对客户的情感构建产生影响，构建的情感可以是正面的，如信任感、安全感、依赖感等，也可以是负面的，如怀疑、厌恶等。在研究层面上，国内外对酒店公寓的研究主要集中在发展趋势、服务管理和市场分析等方面，关于酒店公寓客户情感方面的研究成果稀少，因此，本研究具有现实意义。
二、高端酒店公寓客户情感构建的现状
通过对酒店公寓员工、客人的访谈，同时利用网络爬虫工具GooSeeker抓取的猫途鹰网站中关于广州某高端酒店公寓的客人评论进行分析(抓取时间为2020年5月，以下均同)，得出以下现状。
(一)客户情感构建良好，员工与客人亲密度高
访谈对象分别来自广州的三家高端酒店公寓，包括实习生、专员、主管、经理和总监，均认为客户情感构建是酒店公寓日常工作中的一个重要部分，并持主动积极的态度。如在某酒店公寓，服务团队每月会以不同的主题筹建活动，并邀请酒店公寓客人参加，借助活动增加客人与员工相互的了解和双方的亲密感。
普通酒店客人在遇到不满时，很可能直接在平台进行投诉，表达自己的不满。通过抓取猫途鹰网站中关于广州某酒店公寓的174条评价，并用GooSeeker工具进行情感分析发现，情感倾向为正面情感倾向的评论有136条，而负面情感倾向的评论仅有两条，其他皆为中性情感倾向。同时，酒店公寓内同样设有可以随时接受呼应的总机，可供客人反映情况。但是，据调查，大多数客人在遇到问题时都是第一时间用微信联系酒店公寓前台寻求解决，并且愿意耐心地等待回复，体现了客人的包容度和友好。
在描述客人与酒店公寓员工的亲密度时，调查酒店公寓都提到了“客人主动与酒店公寓员工分享自己做的食物”这样较为亲密的行为举动。除此之外，在酒店公寓员工的访谈中收到的对情感关系亲密度的表述包括：客人愿意主动与员工打招呼;客人愿意主动了解和认识新员工;客人愿意与员工分享自己的近况等。同时，很多客人十分乐意参与酒店公寓举办的活动，如某酒店公寓在十月份共举办了两次邀请酒店公寓客人参与的活动，参与活动的总人次达到公寓客人总数的60% 。从酒店公寓员工的表述可以看出，酒店公寓客人对于构建情感关系持有开放及较为主动的态度，在情感交流上，酒店公寓客人和员工持有双向积极的情感态度。
(二)客户情感构建状况受不同条件的服务环境影响
良好的服务环境为客户情感构建提供了基础。Ajith认为，环境可以作为刺激物激发客户情绪状态的改变，优雅整洁的环境能够更多地激发客户积极的情感回应。以广州某高端酒店公寓为例，具有品牌特色和象征广州本地文化的壁畫、大门口作等待客人归家的雕塑和六点准时亮起的海中灯塔般的烛光，都是在利用陈设和家具的场景使客人拥有一种家的归属感。除此之外，该酒店公寓还有其专属于自己的香薰和音乐歌单。不少客人表示，客人在疲惫归来时接收到这些信息，这种信息会变成象征着归家、放松的信号，潜移默化后客人会从被动接受再到主动接受这些信息，并对发送这些信号的酒店公寓产生依恋的情感。存在不足的服务环境同样能对客户情感构建产生影响。例如，结合对广州某酒店公寓客人进行的访谈和酒店公寓实际情况，由于酒店公寓附近有施工工程，房间的隔音问题就因此显露出来，引起了客人的不满，让一些平时与服务团队较为亲密友好的客人，因为这个一直不能被解决的问题与服务团队出现了间隙，产生了不信任感。
(三)高端酒店公寓普遍重视客户情感构建
据调查，大部分高端酒店公寓都非常重视抓住关键时机为顾客准备惊喜礼遇。以生日为例，员工每日需要提前检查确认客人的生日，确保在生日时给客人提供惊喜蛋糕、卡片及酒店餐厅免费餐券等。以“关注服务，提供物有所值的环境和服务，成为服务最顶级的酒店、公寓”为理念的丽思公寓重视让所有员工参与到创造惊喜的服务，集体头脑风暴为客人准备惊喜，增值客人的体验。 另外，据调查，多数高端酒店公寓提供有针对性的相关培训，通过培训，有效地保障客户情感的正面构建。
三、高端酒店公寓客户情感构建中存在的问题
(一)公寓内住客中以外国人偏多，容易引起沟通困难
如在广州某酒店公寓，中国籍客人仅占在住客人总数的14.40%，除此之外皆为外国籍客人，其中，日本国籍客人的人数占比最大，高达61%。由于大部分服务人员的学历以高职高专为主，外语水平难以达到自由交流的水平，容易与外国客人产生沟通上的问题。在与酒店公寓客人的访谈中，客人反映酒店公寓员工的英语水平有待提升，一部分员工的英语非常好，但还是存在几乎不能够对话的员工。而针对公寓的日本客人，长时间以来在广州某高端酒店公寓内有日语专长的服务人员都保持在一名以内，虽已经有意识去专门吸收日语专长的人才，但是招聘的结果却不理想，几乎没有主动应聘的日语专业人才，导致服务团队与这些数量偏多的日本籍客人的沟通就成为了问题。另外，语言、文化带来的阻碍也容易导致消极情感的产生。
(二)顾客惊喜礼遇所能带给客人的惊喜效果有所下降
在访谈中有酒店公寓员工指出，不同情况下准备礼遇的流程都已被完整地写在人手一本的培训手册内，长久以往，客人就会对这些雷同的礼遇产生厌烦的心理，礼遇所能够带给客人的惊喜效果度下降，严重者会认为服务部门不够真诚，所谓的礼遇就是走个程序。这让本来目的就是为了增进情感关系，增加服务体验的礼遇，反而起到了反效果，没有灵魂、个性的“顾客惊喜”使得原应是情感构建的一把利器失去了原有的效用。访谈中客人表示，礼遇的种类过于单一，大部分是提供鲜花和糕点等。同时，由于客人在遇到服务上的不足时可以选择投诉，服务团队就能够因此获得改进建议，但礼遇方面却很难听取到客人的建议反馈，易导致形式僵硬、劳而无功的尴尬场面。
(三)员工流失率高，情感服务质量难以保证
酒店公寓部门的流失率相当高，以广州某酒店公寓为例，从2019年8月到2020年3月期间，在每月可排班人数在6～9名的情况下，共流失了8名员工，其中，50%为自动申请离职，50%为实习结束。虽然有时间和规模的局限存在，对比五星级酒店年平均2.68%的流失率来说，公寓部门的流失率高是毋庸置疑的。酒店公寓对员工个人的综合能力要求高，员工从入职到对工作基本能够上手所需要的时间2～3个月。新员工对客人的个人喜好不熟悉，为客人提供与以往相比有偏差的服务，就会拉低整体的服务质量，处理不当更是会影响到客人的居住感受及对服务团队的信任，让客人产生消极的情感反应。同时，员工流失率高导致的缺乏人手更是不利于情感構建。
四、结论与建议
(一)减少人才流失，重视员工综合服务素质培训
在对酒店公寓员工访谈发现，辞职的理由主要是待遇与工作强度不匹配及岗位与个人发展需要不符合。因此，酒店应重视以上问题，在培养服务人员对酒店产生认同感和归属感的同时，平衡待遇与工作强度，提供更多发展的机会，使他们的潜力和个人价值得到发挥，从而减少服务人员的流失。同时，加强对酒店公寓员工的培训力度，设置专门针对酒店公寓员工综合素质的培训，加强外语水平的培训，或定期举办酒店英语培训课程，采取更灵活的授课方式，增加互动，改变员工畏难的心理，全面提高员工的服务水平。
(二)优化服务环境硬件条件，增加服务接触
在访谈中，酒店公寓客人认为，对公寓的基础设施维护方面的小问题，其受理的速度是非常快的，但是较大范围的区域修缮更应该引起重视，以免引发消极情感的产生。在与客人进行情感构建时，需要通过增加服务接触，引导客人的积极情感反应，让服务团队与客人的情感关系达到理想程度。第一，适时举办各种互动活动，在特殊节日、客人生日时创新惊喜礼遇。第二，把握服务补救的机会，化危为机。在入住期间，客人可能会反馈出各种各样的问题，如隔音问题、网络问题等。在接受到投诉时，除了尽快解决问题以外，还可以利用服务补救的机会与客人拉近关系，让客人感受到服务团队的真诚。
(三)注重服务技巧，讲究情感投入
服务技巧的适当运用，可以让客人为之感动，增加对服务团队的亲近感，拉近双方的距离。比如，注意到客人收到药物的外卖时，在递送时可以对客人简单地嘘寒问暖，客人外出时主动询问归期，在客人回来前做一次大清洁，开窗通风等。懂得细心地为客人真心实意地做好一些小事，而在很多时候，可能正是因为一件小事情，信任、喜爱就开始萌芽了。另外，在为客人服务的过程中，讲究情感投入也是非常重要的。以广州某酒店公寓为例，服务团队将用模板写的卡片换成了精致的手写信，带上可爱的手绘插画随礼遇一起送到客人房间，卡片上以老朋友的口吻将祝福或是思念对客人娓娓道来，这样的真诚打动了很多客人，因为阅读纸质版文字的体验是特别的，让人感觉到写信者的真诚。可见，讲究服务艺术，使得客人的情感需求得到满足，也是情感构建的重中之重。
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本文为广东省大学生校外实践教学基地建设项目“广州大学——万豪国际集团实践教学基地”(粤教高函〔2018〕179号)成果; 2018年广东省高等教育教学研究和改革项目“高水平大学建设背景下校企合作旅游人才培养模式的升级与实践”(粤教高函[2018]180号)阶段性成果。
(作者单位：广州大学旅游学院)
作者：陈平平 蔡芷琦 吴水田
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酒店式公寓
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商务公寓
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随着国内经济水平增长、生活水平的提高，人们的情趣需求不断加大，特定人群消费成为主流，特色、个性无疑成为商家一大亮点。面对传统酒店一统天下的格局，针对特定人群、特定主题的情趣酒店独树一帜，开辟出酒店行业一条新路子。
一、目标市场分析
情趣酒店在国内还是新事物，在酒店行业基本处于空白状态，极具挑战性和创造性。目标人群主要是中上层人士(包括各年龄层次的未婚情侣、已婚夫妻)。此类顾客有一定经济基础、情趣需求大，对新事物接受快的特点，能为酒店带来经济效益。2599酒店采取分片、分散式管理(所有客店分布在市区繁华地带)，和特色订房方式(密码锁管理)，把交通方便、品质高档、个性服务、情趣盎然有机的结合在一起，再加上针对情侣的特色设计风格，带给顾客一个全新的消费服务空间，市场前景广阔。
二、营销切入点
2599酒店打的是情趣牌，那么营销的重点主要放在“情”和“趣”上，抓住顾客不同层次的口味，把酒店特有的风格、特色、超值服务呈现在顾客面前，从而赢得顾客喜爱和好口碑。
结合酒店开业庆典，以2599(爱我久久、为爱而生)为酒店文化底蕴，融合中国传统节日——七夕情人节为契机，把情趣特色深深印在人们脑海里，与顾客产生心灵共鸣，共祝天下有情人节日快乐的目的。
三、营销策略
1、制作针对各年龄层次不同的酒店“情侣套餐”(包括酒店客房设计风格、特色服务、屋内家具摆设等)供不同品味人群挑选。主要突出“情”字。
2、开业当天酒店推出“爱我久久，锁定今生”活动。只要顾客在当天交纳9元，即可获得2599会员卡一张，凭卡可半价体验一次酒店服务(如果条件可以，最好可以免费体验，这样可以培养潜在的顾客，因为毕竟是新事物，很多人不太了解，通过试住体验，才能真正体会到酒店的特色，便于口碑推广)。
3、开业当天，如果当地情侣(含已婚)两一人中有一方手机号码尾数为“2599”，可凭借有效证件，在酒店免费体验一次或优惠。
4、开业当天，推出“爱我久久，玫瑰久久”活动，对当天办理了会员卡的顾客免费赠送代表爱情的玫瑰。
四、推广策略
1、在酒店的门口附近、商场、火车站、汽车站放置户外广告(以喷绘为主，条幅相结合的方式)
2、电视、杂志、交通图、邮政电话通讯录、旅游手册等媒介广告相结合。
3、可以尝试一下手机短信群发广告，注意要使用温馨的语言，主要介绍酒店的最新活动。
4、传单广告，派专人到商场、闹市区、公园、酒吧、婚纱影楼等情侣密集处发放。
5、和婚纱影楼、婚庆公司、饭店、酒吧合作，放置醒目的广告牌。
沈阳汇宝国际酒店式公寓推广方案
前言
此方案非执行性方案，为项目启动期运作思路，大体从以下几方面阐述
一、沈阳市整体房产市场分析
二、沈阳市酒店式公寓概况分析
三、项目自身的SWOT分析
四、项目启动期营销思路概述
一、沈阳市整体房产市场分析
2002年沈阳市房地产开发投资52.4亿元，同比增长49.0%，高于基本建设和技术改造投资增幅，占固定资产的比重由去年的31.9%提高35.8%;房屋施工面积765.2万平方米，同比增长32.5%。其中商品住宅完成投资41.7亿元，施工面积618.4万平方米，分别比上年同期增长62.4%和38.0%。占房地产开发投资和房屋施工面积的比重分别79.5%和80.8%;房地产开发企业共发生土地购置费13.0亿元，购置土地155.7万平方米，创下了历史同期最高纪录，同比增长分别为1.12倍和1.18倍数。
2003年沈城房产市场逐渐向成熟发展，目前沈阳市场消费呈现三角形由低部向上推进状态，购房主体中、低档收入人群较多，销售比率大幅度上升。市场消费群体对现有住房满意程度仅有25.1%，其余74.9%均希望更换住房，改善现有条件和生活环境。政府规划将在三年内进行大批动迁从而带动房产市场喷井式市场需求，2003年将有4万动迁户其中消费者占70%由潜在需求变成现实需求，如每户按70平方米计算将近200万平需求量，房价按2000元每平计算金额将达40多亿元;三年总体将有13万以上动迁户，市场需求空间将增至1000万平方米，市场金额在200亿元左右。
沈阳市未来相当长的一段时间内，房地产走势趋于良好，主要体现在非城市中心区域中高档以下的房地产项目。
1、 现有许多城市家庭存在有效需求。
2、 外来人口的成交量以15%/年的速度在增长，这种现象会继续存在下去。
3、 未来三年的城市内部的13万动迁户将会直接或间接产生近1000万平方米的需求量。 投资买房的群体在增加。买房的目的一是为了住，二是为了卖，三是为了租。其中后两者都是一种投资行为。随着消费心理的微妙变化，消费者已趋于理性化沈阳现在有很多人开始进行住房投资，投资买房已经形成了一定规模，房子作为一种资本，同债券、股票、储蓄等相比，房市投资更可靠，增值能力更强。
二、沈阳市酒店式公寓概况分析
酒店式公寓：意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的新兴产物。
沈阳自“当代程式”破土动工，“酒店式公寓”一下子成为引人注目的焦点。这一新的住宅产品不仅吸引了大量消费者的“眼球”，同时，也被业界所关注。随着“腾龙国际商务公寓”的发售和“万众家园”的拔地而起，以及沈阳华新的五里河大厦、有可能推出的“当代程式”二期以及正在规划设计中的其它楼盘，未来沈阳“酒店式公寓”预计将达到20万平方米，并且想进入该市场的房地产公司还在增加。
早在两年前，北京、上海就已出现“酒店式公寓”，当时的情况是，产品一上市，立即被抢购一空，尽管后来上市量不断增加，但仍被人们关注和看好，其原因主要来自于产品的特性
充分满足了市场需求。酒店式公寓在沈阳的出现，也是市场作用的结果。中高档住宅产品供给相对过剩、银行对房地产业贷款的收缩以及消费者对降低房价总款的需求都是该产品出现的原因和动力。那么，沈阳的酒店式公寓市场需求到底有多大?没有最详尽的市场调查，恐怕谁也说不清楚。先进入这个市场的公司肯定会尝到甜头，后来者的结果很难说。有一点很重要，就是产品本身必须符合其区域特点。酒店式公寓的前景，从长远来看，它虽属过渡性产品，但会有一段时间的繁荣。
酒店式公寓之间最大的差异不是在于地段，而在于配套和服务，这才是其能否生存的关键所在。到底给业主提供些什么?建成后由谁管理?酒店式服务如何实现?其本身的特点决定了业主对其产生的期望值，如果相关配套和服务令人失望，将对产品的市场造成不良影响。显然，即使是很好的物业公司，服务也很难做到星级酒店的水准，如何实现服务的酒店化，对开发公司而言是一个不小的挑战。
三、项目自身的SWOT分析 SWOT分析 优势(S)l
1、政府投入巨资对南北金廊的建设;
2、项目不可复制的地理位置;
3、集团的品牌形象及号召力;
4、坐拥汇宝国际商业广场;
5、别具特色的园区规划;
4、合理的户型设计。 劣势(W)l
1、地理位置的优越性决定着价格的相对偏高;
2、消费者购买行为日益理性化，使其产生就低不就高的心理。 机会(O)l
1、金廊建设将吸引较多非区域性的消费群体。
2、外地来沈再次置业者将成为项目的又一目标客群。
3、项目与沈城其他项目比较有较强的优越性，如能较好引导可将其他项目的客户进行高质量的分流。 威胁(T)l
1、金廊周边项目的不断增多，将造成销售分流现象。
2、市政建设的时限。
四、项目启动期营销思路概述
项目的启动期针对于今后销售工作是十分重要的，关于此项工作本人看法如下： 1. 前期的市场调研分析：
知己知彼，百战不殆。我们应在立足区域市场同时，面向整个沈城市场，针对竞争对手、消费群体进行细致周密的调研分析，从而确定目标客户群体、区域及整体市场的主要竞争对手。分析其营销策略和销售方式等。
2. 提炼项目卖点
将产品的优势最大化的展现给目标客户群如：l 地段：
地处CBD核心位置，坐标性建筑。 休闲生活理念—EQE ：
Easy—轻松，完美配套，生活轻松
Quick—快速，交通、信息等
Enjoy—享受生活，商业配套，休闲运动，优美环境，精神休闲 开发商品牌：(略)
在推广的过程中，不空洞地推出概念，以项目优秀的品质作为支撑点 。
3. 项目相关运作思路 目标客户群
我们的目标消费群体是那些有能力进行二次或三次置业，并有欲望改变生活方式的人们。为顺利地实现销售，针对项目应进行阶段性市场目标客户群定位，确保宣传的准确性。对原有的客户群体加大信息刺激力度深挖现有目标客户群。
拓展潜在客户群体开展对非目标客户群体的挖掘，充分储备客户资源。 购买行为分析
针对购买酒店式公寓的消费人群进行分析得出其购买因素大体分为：纯居住型、商住办公、投资出租其比率为20%、40%、40%。 应抓住消费者心理诉求点进行宣传推广。 产品分析
随着健康住宅概念的引入，点式高层以成为销售中的难点，为减小今后销售的阻力，建议从户型设计理念着手进行引导式宣传并采取短时间内强制消化的政策实现零库存。通过产品把控方式将部分精品户型“封闭”推迟上市期，待其他户型尽量消化达到接近零库存时将其推出，掀起销售的另一高潮。 销售管理
房地产经营的成功，50%在于地块选择;30%在于规划设计，20%归功于销售执行，但关键的
是前面的80%是得由后面的20%来加以实现的，由此可见，销售管理的重要性。 有针对性的销售技巧培训
A、基本要求：要让自己被客户所认可
1、销售人员的自身形象
2、注重个人的修养。
3、锻炼个人的主动交际能力。 B、销售技巧方面的锻炼
信心的确立
工欲成其事，必先利其器信心是成功的必要元素，成大事者必定信心十足。我们要将如“项目是毫无挑剔的”的观念，灌输给销售人员使其对项目产生极大的自信心，从内心深处萌发出对项目的由衷热爱。将这份激情倾注于销售工作中去，事半功倍。相应的可采取“晨会激励”等方式进行。
媒体组合
为达到刺激目标客户群对项目提高关注度实现销售，考虑到靠单一的报纸媒体宣传力度不够，应采取多媒体相互配合扩大信息量传递弥补报纸媒体到达率的缺陷。方案如下：
1、媒体选择及其作用：
报纸媒体：报广宣传以沈阳日报为主，辽沈晚报作为辅助媒体。相对其他媒体权威性报纸更具有较强的阅读量，其信息传递准确可用于企业、项目宣传形象、传递项目进程信息等。 电视媒体：由于广告的增多单一媒体的有效性在逐渐削弱，众多开发商以从单一媒体的宣传逐渐向多媒体组合宣传发展，电视媒体可生动形象地将产品展现于消费者面前。而且具我们
对其他项目的跟踪调查表明通过电视媒体获取楼盘信息的消费者逐渐上升。
户外媒体：媒体针对性较强，可弥补报纸媒体到达率的缺陷选择目标群体集中地区发布抓住受众的视线进行反复刺激。值得一提的是路旗媒体以从单一的周边导视作用发展到较有影响力、刺激力的媒体，可扩大路旗覆盖范围。道路选择：黄河大街、北陵大街、青年大街等。 电子楼书：电子楼书已悄然进入房产销售领域，是在对房产销售市场的深入考察和探索的基础上，将软件技术和多媒体手段巧妙结合起来的一种全新的房地产宣传模式。特定的生活方式决定其每天生活决大部分时间被网络占据。电子楼书在标志企业宣传力度的同时，也为这部分网虫提供了项目较为全面的介绍顺应了现代科技时代发展的趋势。
派发：将其作为一种媒体是因为与其他媒体相比，派发的信息传递更直接可将信息有效地传递致每位消费者。
备注：
一、决定热销的十大关键要素
1、 定位
2、 风格
3、 创新
4、 地段
5、 价格
6、 户型
7、 竞争
8、 客户
9、 操盘手
10、 附加价值
二、几大建议
1、 找准竞争对手。
2、 筹建一个团结协作的团队。
3、 有主题有策略的推广。
4、 适当创新，准确定价。
5、 销售把控要掌握好火候。(网点容易、住宅难、办公最难)
6、 定位是中高档，产品线明晰。
7、 时刻有全员的意识，接受每一双审视的眼睛。
8、 物业、工程、销售一盘棋。
————在沈阳酒店式公寓肯定有一定的市场，但无法与北京、上海相比，因为沈阳不具备上述两个城市的人口特征。同时，作为第二或第三居所的酒店式公寓应更多的实现与第一居所的资源上的互补，否则，其吸引力会大大锐减。同时如何将酒店式公寓这种产品转换成商品，才是我们应该仔细考虑的问题。
时间有限，在未对项目有任何深入性了解时接到此方案，只能做上述浅薄分析，其中部分策略也许未必与贵公司运作思路相符，望见谅。
第二篇市场背景研究
对于每个项目，切入点都是从项目区域宏观条件开始分析，项目的市场背景和周边的基本情况，对项目乃至整个行业的影响是导向性的，正确把握“大势”所趋，是项目顺利操作的前提。
本篇主要通过对城市区位条件、人文条件、经济发展条件、城市发展规划以及相关政策的分析和研究，洞察项目所在区域房地产发展的宏观环境，从战略层面上寻找项目发展的有效支持点。
一、沈阳城市区位概况
沈阳地处东北辽东半岛腹地，北依吉林、黑龙江及内蒙古，是辽宁省会和东北地区的经济、文化、交通、金融、旅游中心。与周边方圆100公里内城市鞍山、抚顺、辽阳、本溪、营口、丹东、铁岭等构成中国长三角、珠三角和京津唐之后的又一大都市圈，该都市圈资源丰富，经济互补性强，发展潜力可以乐见。
从行政划分看，沈阳市下辖沈河区、和平区、大东区、皇姑区、于洪区、铁西区、东陵区、苏家屯区、新城子区等9区及辽中县、康平县、法库县、新民市4个县(市)，总面积12980平方公里，市域总人口720万。其中城区面积248平方公里，人口达488万人，共约120多万户家庭。
沈阳作为中国东北地区区域中心，是北方的交通枢纽，亦是西出京津两市及环渤海地区的必经之路，又是关内诸省进入俄罗斯和东欧市场的重要通道，交通网络十分完善，航空、铁路、公路运输网络。沈阳的铁路是东北地区最大的铁路枢纽，沈山线、沈吉线、长大线、苏抚线等铁路干线，沟海线、辽溪线、开本线等支线都交汇在沈阳。
公路方面形成沈阳至大连、沈阳至丹东、沈阳至抚顺、沈阳至哈尔滨、沈阳至北京的高速公路网络，以及沈阳绕城高速公路均已建成通车。
小结：从上述区位条件看，完善的、立体化的交通网络有助于加强沈阳市区域性中心、物流中心的地位，作为都市圈的中心城市，其对周边城市的辐射将越来越强(辐射周边城市2000
多万人口)，使未来沈阳商业、物流产业更具潜力，对沈阳房地产市场的发展来说亦是一个良好的契机。
二、气候日照情况
沈阳属北温带受季风影响的半湿润大陆性气候。全年气温、降水分布由南向东北和由东南向西北方向递减。一年四季分明，冬季漫长;春季回暖快，日照充足;夏季热而多雨，空气湿润;秋季短促，天高云淡，凉爽宜人。近年由于世界性气候的变化，沈阳平均气温亦有上升。 由于气候原因，沈阳建筑施工期一般在每年的3月份至11月份，较南方少3-4个月，工程建筑施工期较长，影响项目的交付时间。
目前沈阳冬季建筑施工技术已经突破，成本将提高7%-8%，冬季施工的楼盘如汇宝商业广场等。
三、沈阳人文及历史渊源
沈阳作为中国历史文化名城之一，拥有2300多年的历史，历史文化渊源极其深厚，曾是著名将领张学良的故乡，又是前清的古都，以沈河区的沈阳故宫、皇家陵寝(福陵、昭陵)折射出清朝的文化古迹，同时，沈阳又是一个多民族城市，拥有汉族、满族、朝鲜族、回族、锡伯族、蒙古族等32个少数民族，多种民族文化的交融，使沈阳城市更具魅力和特色，其影响力越来越广。
目前，沈河区正在把故宫(正在申报故宫文化遗产)、张氏帅府、长安寺及沈阳路一段的大舞台、盛京文化广场、文化步行街等区域正在规划为文化旅游区，未来区域内的旅游文化市场前景可待，旅游文化产业更具潜力，这对本项目的发展是一种利好，借助区域特点提升项目的形象，借势引进产业。
四、城市发展规划
目前，沈阳城市化水平为63.6%，远远高于全国39.1%的平均水平，但与国内沿海发达城市及发达国家(城市化超过90%)相比仍有一定的差距，城市化是房地产产业发展的一大直接动力，城市化进程的加快，必将同时促进房地产产业与房地产市场扩大发展规模。 沈阳作为国内大都市和东北区域中心，其发展潜力十分明朗(2003年中国城市评估报告：沈阳发展实力列第9位，位于杭州之后)，近年来经济高速发展，影响力日益广泛，未来将继续保持对外来人口和农村人口较强的吸纳能力，城市化的提高是沈阳城市发展的必然趋势，按照我国每年拟城市化水平提高1个百分点的速度，沈阳年将有7万人口入城区，需要新增加住房面积140万平方米。2003年沈阳放宽外地居民买房落户政策，三环路内居民全部转为城市户口，将给房地产业带来新的发展空间。
1、沈阳城市发展规划
沈阳城市的发展目标是：生态森林城市。2010年城市绿化率达到40%，核心区规划公园总数要达到80个，公园总面积22.5平方公里。近期，和平区将新增公园5个、沈河区新增4个、大东区新增8个、皇姑区新增4个、铁西区新增4个、东陵区新增6个、于洪区新增公园15个，人均公共绿地达到12平方米/人。
沈阳市城市总体规划为1个中心城区、6个副城(经济技术开发区、苏家屯城区、虎石台、辉山4个副城，新城子、桃仙国际航空港2个独立副城)、2个组团(汪家、道义)、6个卫星城(新民市，辽中、康平、法库县城，陈相屯镇、团结湖旅游渡假村)、50个小城镇，市域总面积12980平方公里;市区面积3495平方公里;中心城区由核心区三环公路以内468平方公里和4个副城2个组团组成。
产业规划方面，西部铁西装备制造业新型工业带、南部浑南高新技术区、北部现代农业示范
区，东部汽车制造业为主要的沈海工业园区和棋盘山国际风景旅游区，中心地区建设成为现代服务业为主的中央城市走廊。
2、沈河区城市发展规划
沈河区区域面积狭小，区域面积只有17.6平方公里，为浑南新区、大东区、皇姑区和和平区所环绕，外延空间十分有限，因此其发展受到很大的限制，但是作为传统中心城区，却拥有完善的交通网络、浓厚的商业氛围，是金融商贸的产业聚集地，目前形成中街商圈、五爱商圈、北站商务区等，为沈河的经济、城市的发展提供了得天独厚的条件。 沈河区总体规划为：两金、两园、两区。
“两金”沈阳都市走廊(沈河段)和沈阳金融商贸开发区，其中沈阳都市走廊沈河段长7公里，沿北京街-青年大街南北线，积聚金融商贸、商务办公、文化休闲、科研和现代生活等功能;沈阳金融商贸开发区位于沈河区主要金融中心，由北京街、惠工街及沈阳火车北站围合而成，区域规划面积112.5公顷，开发后成为积聚金融国际、资讯网络、科技世界、文化都市为一体的区域，成为中国东北地区的金融商贸中心。
“两园”为沈河科技园和工业园，其中科技园位于沈河区先农坛路，区域面积4万平方米，现用房1万平方米，以高新技术企业及产品为主导。
“两区”为五爱现代商贸区和中街商贸文化旅游区。【见商业规划部分】
沈河规划上总体形成金廊、北站金融商贸开发区、中街文化古迹区、六纵六横主要景观街道、四个生态公园和大规模居住区的空间布局。另外来自沈河区规划建设的信息显示，为配合中街商贸文化和金廊区域的建设，东、南、西、北顺城街有望得到改造和扩建，朝阳街和正阳街计划通过扩建实行双向车流，提高中街交通通行率。
同时，沈河区正在通过中央商务区的建设，打造沈阳总部生态圈，即总部经济中心(引进跨国公司、大型企业和企业研究发展中心，形成企业总部在城市中心聚集)，当前，沈阳确定了经济和产业的发展方向：发展金融业，引进国内外金融机构入驻，使银行、保险和证券等各类金融服务行业相对集中;发展服务行业，引进国内外各类服务性企业、机构入驻，使信息、咨询、中介和物流相对集中，发展公司总部，引进大型企业总部。
目前，启动的金廊项目有东北世贸广场、银河国际金融大厦、圣世豪林广场、东北金融广场，总投资额为90亿元，建筑面积为162万平方米的等大型项目。
金廊部分项目和即建项目一览表
项目名称区域位置 开发公司 投资额(亿)
五里河大厦 青年大街 沈阳华新国际实业有限公司 1.5 昌鑫置业广场 青年大街 上海昌鑫(集团)有限公司 12 圣世豪林广场 青年大街 新疆新拓投资公司 15 金廊地标 青年大街 沈阳中雁(温州) 25 银河国际大厦 北京街 沈阳众发房屋开发公司 4 中国女人街 浑南 沈阳女人街房地产公司(南京) 12.8 家世界购物中心 公安厅对面 天津家世界连锁商业集团(沈阳) 5 汇宝国际商业广场市府广场北 辽宁汇宝国际投资集团 24 万众家园 北陵大街6号 沈阳万众投资(大连) 1.5 盛华苑 展览馆对面 辽宁一方地产投资(大连) 12 东北世贸广场 金融商贸开发区 世贸广场(沈阳)置业有限公司(北京) 23 东北金融中心 金融商贸开发区 华锐世纪投资发展有限公司 40
财富中心 金融商贸开发区 沈阳英特纳房屋开发公司(北京) 10 残疾人康复中心 北陵大街1号 沈阳经济适用房开发公司 0.7
3、小结
从上述的规划信息可见，沈阳城市发展规划正在走入轨道，区域的功能划分有助城市有序健康的发展，将使工业、商业、金融以及文化等产业更加有效地聚集，形成规模化和产业化，从而推动各个地区房地产的发展。沈河区作为沈阳老中心城区，继续保持其传统商业中心，特别是金廊和北站金融区的规划，在一定程度上巩固和提高沈河区的城市和商业中心地位，增强其辐射和影响力，特别是总部生态圈的建设，将使沈河区的经济功能更加突出，在这样一个背景中，对本项目所在区域的房地产市场发展无疑是个利好。
另外，由于金廊工程的实施，带来大量拆迁户，这部分人群转入购房群体当中，刺激房地产市场的需求，同时金廊17块土地的供应，进期内各种商用物业、住宅增量物业市场供应大幅度增加，在一定程度上对本案构成很大的威胁。
综上所述，可明确看到沈河区城市和经济发展的方向。经济总部、中央商务和文化商贸旅游，未来将在城市扮演主导功能作用，代表经济中心、代表最新的、最先进的文化和潮流，而本案位于沈阳主力商圈中街商圈内，其宏观市场背景和区域环境赋予我们发展方向：引导未来市场的居住、商务或商业理念。
五、沈阳经济发展特点
沈阳的经济及产业结构具有以下几个比较鲜明的特色：
1、国有经济比重大
沈阳经济特点是一直以来在国有经济当中独占鳌头，2001年为78.2%，2003年仍达50%，庞大的国有经济影响了沈阳经济的发展和民间资本的扩张，在一定程度上影响了居民的消费能
力，随着“振兴东北”政策的落实，沈阳的产业结构正在不断调整和规划，2005年国有经济将降至40%，政府将继续鼓励私有经济的发展，我们有理由相信，未来沈阳经济运行将保持良好的态势。
2、重工业比重大
沈阳作为东北老工业基地，重工业一直是其经济的支柱产业，其中以汽车装备、制造业更为突出。沈阳已经确定老工业基地振兴目标，即做强做大汽车及零部件、装备制造、电子信息、化工医药、农产品加工五大产业，努力形成全国装备制造业、东北地区商贸物流和金融三大中心，成为辽宁乃至东北地区全面振兴重要增长极。
3、物流中心地位突出
沈阳是东北地区最大的物资集散地和贸易中心。商品流通规模宏大，市场容量和社会商品的流转量居东北各市之首，中心市场作用突出。沈阳已成为东北地区最大的资金、物资、人才的交流中心。
六、主要宏观经济指标分析
1、经济指标 (1)沈阳市生产总值 数据来源：沈阳市统计局
近年来沈阳经济呈现良好发展态势，经济总量由2001年的1238亿元增加至2003年的1602亿元，经济增长率提高至14.2%，良好的经济发展基础是沈阳房地产市场健康发展的保证。
(2)相关宏观指标：
指标 GDP增长率 固定资产投资增幅 房地产投资增幅 城镇居民人均居住面积 城镇居民可支配收入
2001年 10.1% 15.5% 21.9% 8.79平方米 6386元 2002年 13.1% 32.8% 48.6% 19.12平方米 7048元 2003年 14.2% 44.1% 52.8% 20.5平方米 8000元
对比沈阳市2002年和2003年经济指标不难看出，沈阳的总体经济发展态势近两年呈现持续高速增长，城镇居民收入水平稳定上升，人均居住条件迅速显著提高，在固定资产投资方面，2002年社会投资结构发生显著变化，房地产开发投资增额锐增，在固定资产投资中比例也大幅度提高。
通常在区域房地产市场刚刚起步发展时期，会出现社会投资短期内纷纷大量涌入这一新兴领域，会造成房地产开发投资激增，之后，由市场对投资导向的自发调节，之后的投资会趋于稳定。因此，理性的看待以上房地产开发投资指标的变化可以发现：
第一，沈阳的房地产开发尚处于起步阶段，但纵观其它经济指标，沈阳的房地产发展具有较好的基础;
第二，目前沈阳的投资外地及本地民营资本为主，社会投资的主体具有非常强的趋利性，在对房地产业有积极影响的基础设施投资上，民间资本及政府投资力度有限，显得政府的支持相对薄弱。对蓬勃发展的房地产业而言，相对滞后的基础设施投入可能形成为未来沈阳房地产业长远发展的“瓶颈”。
第三，随着沈阳城市改造建设，以及诸如金廊等项目的实施，预计近期房地产投资将继续保持高度的增幅，在良好的经济运行背景支持下，房地产市场的供应量将继续上升。(3)其他指标
2003年沈阳市财政收入为125.6亿元，增长30%;引进外资22.4亿元，增长59.2%，列辽宁省第一;进出口贸易总额达到42.6亿元，同比增长45%;城镇居民人均可支配收入达到
8000元，同比增长13.5%。
2、房地产相关指标分析
2003年沈阳市房地产开发完成投资177.3亿元，比上年增长52.8%。全年商品房施工面积1738.8万平方米，增长40.4%;商品房竣工面积585.9万平方米，增长61.1%;商品房销售面积324.8万平方米，增长57.6%，其中商品住宅销售291.6万平方米，增长58.4%。人均住宅建筑面积由2002年的19.12平方米提高到20.5平方米。在沈阳的各种产业形态中，房地产业无疑占据了支柱性产业的地位，房地产业占国内生产总值比率接近10%。 2003年沈阳商品房备案销售518.2万平方米，销售额达164.9亿元，分别较2002年增长33%和34%，二手房销售553.3万平方米，销售额达90.4亿元，分别比去年增长39%和55%。从上述数据可见，目前沈阳房地产市场处于快速发展阶段。
七、沈阳房地产市场发展状况
通过对沈阳的房地产市场特征进行分析研究，了解区域房地产的特征，各个板块发展的个性和共性，把握行业发展趋势和价格走向，对区域发展前景进行相应的预测，为项目定位提供市场基础。
1、销售价格上升趋势明显
沈阳房地产真正起步于1997年，房地产制度改革后，房地产需求得到释放，价格一路上扬，市区均价由原来的2300元/平方米，到2003年的3300多元/平方米，在2003年国家振兴东北的利好政策促动下，外地资本及投资者大量涌入沈城，以及金廊项目等旧城改造影响下，需求将大幅度得到释放，同时近年来土地价格的不断增加，以及建筑品质的提高，将大大提高楼盘的建筑成本，预期未来销售价格仍可看涨。
2、一级市场土地供应制度日趋完善，土地价格上升
2001年沈阳市开始出台了一系列规范房地产市场的法规、政策文件，政府每年均按照土地供应计划进行供地。所有的经营性房地产开发用地全部进入土地市场采取“招标、拍卖、挂牌”等方式进行公开交易，2003年又将城区土地纳入土地储备中心，实行计划供应，统一管理，这将导致开发用地土地价格的提升，使房地产市场更加成熟有序。
2001年土地市场价格实际变化情况，200
1、200
2、2003年住宅用地价格分别上涨8.00%、9.91%、5.8%，商业用地分别上涨4.00%、3.56%、8.4%。2003年住宅用地和商业用地价格分别达到1177元/ 平方米和1277元/ 平方米(三环内)。
3、房地产投资规模不断扩增，投资主体发生变化
2003年沈阳房地产投资规模继续扩大，完成投资167.4亿元，投资增幅达44.2%，由于浑南新区、铁西新区、棋盘山风景区的开发和CBD建设、金廊工程启动进程加快，加之18号文件等房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，未来投资规模将提增。
同时，由于大批外地和境外实力开发商进入，导致沈城房地产投资主体发生变化，外地开发商成熟而又先进的开发理念，优秀的建筑品质不断的影响着沈城的房地产开发行业，这也将引起房地产市场的新变革。
4、市场供应量持续放大，商业地产投资比重增加
近年来，随着土地供应量的增加，导致增量房和存量房供应量增加，促进
二、三级市场的联动发展。2003年全市实际供应经营性用地274宗，面积676万平方米，未来几年内增量房将持续放大。
在土地供应中，商业用地比重增加，商业用地25宗，占2003年市本级市场供地量的24.4%，是2002年的6.58倍，金廊项目的实施以及旧城改造，未来商业用地的供应量仍会继续放大。 去年及去年土地出让情况见附件
一、附件二。
5、供求渐生差异，市场机会显现
目前，沈阳市场主流供应仍然是120平方米以上户型，其中150平方米以上的户型更为集中，以城区几大经典楼盘为代表如：地王国际花园、格林豪森等。2003年上半年的空置率高达到55.11%，造成严重积压的状态，其中可预售的比例为66.46%，供应量偏大，而100平方米以下的户型市场供应确存在很大的缺口，产品供需结构矛盾突出。
由于沈阳房地产市场起步晚，市场仍不成熟，购房者求大求宽和跟风的住房观念，以及开发商为达到利润，过度追求量上的增加，做足面积，缺乏产品品质的理性和市场供需合理性思考，盲目跟从，一窝蜂走大户型高端路线，忽视市场的合理需求，导致大面积户型供应大量增加，而小户型由于缺少供应，市场需求没有得到释放，造成当前的市场畸形结构。随着市场的发展和成熟，消费者购房观念回归理性，未来中小户型的产品将越来越受市场的追捧。
6、板块特色鲜明
城中区(沈河区、和平区)
城中区主要以中高档楼盘为主，户型面积均存在过大的问题，平均价格约在4500元/平方米。主要购买人群来自中产阶级或高级政府官员。作为中心城区，随着城市发展规划，土地资源越显稀缺性，将导致价格会呈现上扬趋势。
城北区(皇姑区)
城北区依托北陵公园，成为市场供应的热点，目前平均价格约在4000元/平方米，城北区二环以外的郊区楼盘均价都3000元/平方米，除城中地区外平均价格最高区域，后期开发楼盘多以高档为主，主诉求多以优秀学区、天然氧吧拉动消费者，新开发楼盘正逐渐向城市最北部及城市西北部(塔湾地区)转移，并多数以小户型为主，迎合普通工薪阶层的需求。
城东区(大东区)
主要以中档楼盘为主流，临近中街地区出现少量的高档楼盘，总体供应量较大，各楼盘品质不如以往，销售速度缓慢，平均价格约在3200元/平方米，主要购买人群原大东区居民及部分沈河区居民。
城西区(铁西区)
铁西区近期在土地供应及楼盘开发面积等方面均高于其它区域，建设大路以北地区的(原有大型厂区)土地供应量明显增加，临近和平区及铁西商圈区域有少量高档楼盘出现，整体楼市价格略显上扬，平均价格约在2800元—3500元/平方米之间。2004年土地供应量加大，政府招商引资力度加大，各开发商纷纷看好城西区土地，预计在2005年会有大量中、高档楼盘涌入沈阳住宅市场。
浑南新区
浑南新区住宅市场开发建设较晚，前期多以低档楼盘及别墅项目为主，2002年后浑南新区由于土地供应量大、土地价格低的优势，吸引大量开发商来此区域投资建设，加上浑南新区利好的政策导向，还吸引了大量外地开发商来沈开发建设，打破以往以别墅为主的局面。现今浑南新区多以中、高档住宅为主，多为外地开发商开发建设，建筑风格多种多样，强调异
域风情。平均价格约在3500元/平方米，别墅价格约在6000元—7000元/平方米。
八、房地产相关政策解析
1、中央政策
2003年6月13日央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，即所谓的121号文件，对房地产开发企业的贷款资质提出新要求，各种许可证要求齐全，自有资金应不低于项目开发投资额的30%才可申请贷款，同时个人贷款方面要求商业银行只能对主体结构已经封顶的住房发放个人贷款。
2003年8月31日国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即所谓的18号文件，肯定了房地产市场对经济增长的作用，强调对符合条件的房地产开发企业加大信贷力度。
从上述121号文件精神可看，未来我国房地产业将面临一场变革，对于房地产开发企业将面临重新洗牌，对于沈阳这样一个房地产市场尚未成熟的区域来说，部分房地产开发企业将面临重新整合，在外地实力开发商(外地资本)大举入侵的情况下，部分中小开发商面临退出市场的局面;同时国务院18号的出台也给开发商一份定心丸，规模和实力的开发商成为将逐渐成为市场主流，这意味着未来市场将更加有序、成熟。
2、地方政策
2003年4月17日，沈阳市公安局《关于调整我市购买商品房落户政策的通知》，2003年8月16日公安局和房管局又做了补充规定，大大降低了购房入户门槛。
2003年政府为激活房地产市场，政府不断推出诸如购房入户、购房补贴政策，同时简化购房手续，金融机构推出“转按揭”等利好政策，此举将刺激住宅市场的需求。
同时沈阳市政府的32号文件《沈阳市土地储备办法》，计划于2004年4月1日实施，该文
件的出台，标志着沈阳土地供应走向计划化、规范化和科学化、有助于沈阳房地产一级市场健康的发展，有利于沈阳房地产市场投资环境的提升。
九、小结
作为本项目的区域大环境，在人文条件上，沈河具有其它地区无法比拟的浓厚的历史文化积淀，这种整体的城市形象对于一个大型的房地产项目而言是非常有利的，是超出项目本身的额外的辐射力和吸引力，是有利于项目在超出本地区之外进行推广的一种保证。作为一个房地产刚刚起步的市场，沈阳的经济提供了这个市场发育和发展的有力保证。从客观上传递给发展商一个信息：在这样一个地区，我们有理由相信这个市场是值得期待的。
至于本项目，有以下几个方面的影响：
1、 规划的实施和经济的发展必然加速城市化进程，推动郊区房地产市场 的发展，促进了购房消费的阶梯性。
2、 金廊项目的拆迁和棚户改造，带来购房群体的增加。
3、 各种政策表明，沈阳房地产市场正在走向规划化，将带来开发企业的从新洗牌和市场竞争的有序化。
4、 无论是金廊项目还是其他区域，都将成为本项目的直接竞争板块，参与分割有限的需求份额。
总之，新兴的市场总是充满机遇，但风险与机遇是并存的。“未雨绸缪”、“居安思危”，理智的看待市场，冷静的思考市场是每一个项目成功的前提。
第三篇市场供应分析
目前市场主流供应产品是什么?未来主流供应产品将是什么?主流供应价格多少?哪些产
品最受市场追捧，哪种产品存在市场抗性，本篇通过市场供应分析，了解市场供应动态和趋势，为项目的定位和市场切入点提供决策依据。
一、住宅市场供应分析
结合沈阳当地的购房消费特性和项目的情况，本次市场供应研究采集范围为沈河区域及大东区一环范围内的在售楼盘，其中以中街区域范围为主力研究对象。研究楼盘为：鹏利广场花园、皇城东苑、天龙家园、中街北苑、御点江山、领袖E家、府苑名都、地王国际花园、未来城、万科金色花园、东大智慧馨园、明城花园等楼盘。
1、 供应区域
从区域范围看，上述楼盘主要分布于三个区域，中街北：中街北苑、领袖E家、府苑名都、万科金色家园等;中街东面：天龙家园、皇城东苑、鹏利广场花园等;中街南面：御点江山、地王国际花园、东大智慧鑫园、明城花园、未来城等。目前故宫区域范围内在售物业供应除御点江山外，其他无新盘供应，区规划信息显示，故宫区域范围内原则上不供应住宅用地，将使本项目成为区域范围内稀有资源，对本项目的开发是一种利好。
2、 供应规模 物业规模 供应楼盘
5万m²及以下 皇城东苑、胜利公寓、东大智慧馨园 5-10万m² 中街北苑、御点江山、未来城、领袖E家、 10-20万m² 府苑名都
20-40万m² 鹏利广场花园、天龙家园、地王国际花园明城花园
从上述物业规模看，除皇城东苑、胜利公寓以及东大智慧鑫园外，其他楼盘的物业规模均在5万平方米以上，其中鹏利广场花园、天龙家园、地王国际花园、明城花园等楼盘的物业规模均在30万平方米以上，且大都为期房，目前沈城楼盘开发正在进入规模时代，规模带来的品质和配套优化的物业越来越受购房者的追捧，大规模的物业开发正在逐渐成为沈城房地产市场供应的主流。
3、供应户型/面积
楼盘名称 物业规模万m² 主力面积m² 销售价格元/ m² 主力总价万元 备注 鹏利广场花园 40 99.5-107.5 起价3288均价4200 45-50 一期300套 天龙家园 5 130-145 起价3588 45-50 二期
地王国际花园 30 150-180 起价5200 80-100 1000余套
明城花园 6.32 135-155 多层起价3780均价4000 50 共800套一期540 府苑名都 16 190 起价4378 100 328套 中街北苑 9.07 125 均价4000 50 700套 御点江山 5 177.54 均价5200 80-120 现房66套 未来城 — 157 起价4180 65-75 232套
领袖E家 7 160 高层起价4190小高层起价4260 65-70 共400套
皇城东苑 5 120-140 起价3380均价36803496(折后均价) 45-55 一期236套 胜利公寓135-155 起价4230 60 120套
从供应户型和面积看，市场主流供应基本上是大面积户型，面积主要集中在150-180平方米
之间,为三房两厅为主，其中府苑名都的主力供应面积高达190平方米，目前市场供应户型过于集中,前期市场消化了大量的高端客源,随着房地产价格的上涨,总价不断上升,客户层面越来越狭窄,同时浑南等新区的开发建设，各种别墅物业的兴起，分流了大量高端客源，留下的市场分额越来越小,大面积户型空置成为目前沈城房地产发展的重要问题。
随着外地开发商的进入，沈阳房地产市场掀起新变革，房地产开发越来越理性，越来越有序，产品结构将更加合理，以市场需求为导向的开发模式将成为主流趋势，可以预见，未来大面积户型供应将趋于缓和，中小面积的户型将逐渐成为市场供应热点。
4、供应价格分析
调查区域内，物业的供应价格基本在4000元/平方米以上(起价)，其中以地王国际花园为最，起价高达5200元/平方米，成为该片区内物业价格的领航，
从片区看，中街以北区域的供应价格除中街北苑均超过4000元/平方米，中街东区域的起始价格均在4000元/平方米以下，中街以南片区除胜利公寓外，起价亦在4000元/平方米以上，从片区供应价格趋势看，中街以东区域由于中街商圈的延伸，商业配套日趋完善，看涨, 逐渐成为市场供应的热点，该片区供应价格可代表楼盘为天龙家园、鹏利广场花园二期(30-100平方米的精小户型)。
5、供应总价
调查区域内，市场主流供应总价在50万元以上，除鹏利广场花园、天龙家园和皇城东苑外(胜利公寓主力供应为单身公寓)，其他物业主力总价均超过50万元，其中地王国际花园和御点江山主力总价高达100万，其他东大智慧鑫园、领袖E家和未来城的主力总价在60-70万元之间。
市场过高总价使物业的销售压力越来越明显，总价在50万元以下的物业市场还存在很大的缺口，也说明市场没有完全细分，市场的需求也没有得到释放。
二、酒店式公寓市场供应分析
1、沈阳市酒店式公寓市场发展概况
酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又有信息时代写字楼的特点，拥有良好办公、商务设施，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体的物业。该类物业往往位于城市的黄金商务区、商业区，由于总价低，物业管理和服务配套完善，成为白领和商务需求的热点，亦深受投资者的青睐。
酒店式公寓在沈阳房地产市场出现时间较晚，2002年，当代程式、腾龙国际公寓等酒店式公寓在沈城楼市横空出世，一推出立即受到市场的追捧，成为白领、商务人士和投资者投资的热点。2003年酒店式公寓成为中高档房地产市场主流，多数新开发的楼盘中会出现酒店式公寓的产品，但在户型、面积方面参差不齐，由30平方米—200平方米不等，从销售方面看，以小户型(30平方米—70平方米)酒店式公寓更为走俏。目前沈阳市酒店式公寓按小户型酒店式公寓主要有：腾龙国际公寓、当代程式、皇城酒店公寓、胜利公寓、金茂国际公寓、中润国际等项目，其它在广告推广中提及酒店式公寓的项目有：五里河大厦、鹏利广场花园、东大国际中心、云顶天厦、艾特国际公寓、浑南新区来美安公寓;皇姑区克莱斯特国际花园、万众家园等项目。
2、市场供应分析
考虑本项目特性，使研究范围具有更大的针对性，本篇以项目周边及太原商圈在售的酒店式
公寓为主力研究对象。
(1)供应区域
目前沈城酒店式公寓的供应仍然比较集中，主要分布在三好街、青年大街周边、和平区太原街周边及中街、北行商圈等地段非常好的商业区及中心市区。小户型酒店式公寓目前主要集中在太原街周边及中街周边等繁华区域，主要目标客户群是高薪单身白领阶层、经商人员、商务人士及投资者。
本项目周边酒店式公寓供应的楼盘较少，只有位于中街东段的金茂国际公寓。
酒店式公寓楼盘供应
楼盘名称 物业规模万m² 主力面积m² 销售价格元/ m² 主力总价万元 备注 金茂国际公寓 3.2 40-60 7500(均) 35-40 现房 腾龙国际公寓 3.2 49-107 7400(均) 35-45 现房 当代程式 2.8 60-65 约5000 30-35 期房
皇城酒店公寓 3 37-75 6100-7800(7楼) 30-40 准现房 城建同泽广场 5.4 35-67 起5488 25-35 期房 胜利公寓 2.3 26-65 4180(起) 20-30 期房 中润国际 3 28—52 4090元(起) 20—30 准现房
(2)供应规模
从供应规模看，研究区域内的酒店式公寓楼盘规模大都在4万平方米以下(城建同泽广场达到5.4万平方米)，以单幢板式建筑为主，总建筑规模达到20万平方米(胜利公寓部分为大
户型住宅)，供应量达到1680套，由于以上物业大都在近两年内开发建设，所以上述供应规模也代表近两年积累的供应。目前沈阳在建、已建及待建的酒店式公寓供应总量超过30万平方米。
(3)供应面积
目前，酒店式公寓主流供应面积集中在40-70平方米户型，其中腾龙国际公寓最大户型面积更是达到了107平方米，而40平方米以下的酒店式公寓供应存在一定缺口，其中皇城酒店公寓、城建同泽广场和胜利公寓的部分供应，由于市场主流供应户型销售看好，开发商存在一定跟从性，导致市场供应的户型面积相对集中，这意味着市场还没有完全细分，40平方米以下小户型酒店式公寓存在一定的机会。
(4)供应价格
由于酒店式公寓地理位置较好，临近中心商务区或者是黄金商业地段，交房标准多采用精装修标准，同时作为高层物业，其销售价格相对较高，目前现房的酒店式公寓销售价格达7000元/平方米以上，其中金茂国际公寓均价达到7500元/平方米，腾龙国际公寓亦达到7880元/平方米(均价)，其最高销售价格更是突破8000元/平方米，创沈城楼市天价，目前期房销售价格也达到5000-6000元/平方米，以当代程式和中润国际为代表。
由于小户型酒店式公寓户型小、购房总价略低的优势，小户型酒店式公寓在推广宣传中采用首付低、总价少来吸引消费者，部分项目采用成套销售。今后的小户型酒店式公寓按套销售的趋势前景较好。现有小户型酒店式公寓的价格要高于中心区域住宅的价格，约高出1500
元/平方米。
总价方面，目前市场酒店式公寓的供应总价十分集中，主力总价在30-40万元(每套)之间。
(5)市场消化情况
小户型酒店式公寓由于地理位置优越、交通方便、户型小、总价低、提供精装修及全套式酒店服务标准等优势，深受年轻白领阶层和商务人士、经商人员的青睐，更受投资客户的关注，因此该类物业在沈城问世后，销售形势一直看好。金茂国际公寓在短短3个月内，销售率超过42%，当代程式销售率也达到90%，中润国际在短短时间内竟达到93%的良好销售佳绩。 当然，与其他沿海发达城市单身公寓火爆的销售局面相比，沈城的酒店式公寓销售态势略逊一筹，由于当代程式的预留口碑对沈城酒店式公寓市场存在一定的影响，使部分投资客户处于观望状态，影响其投资积极性，2004年大量公建及商住用地的供应，以及外地大型开发商大量进驻，将给沈城酒店式公寓市场带来新的活力和变革，市场亦逐渐走向供需两旺。
(6)其他供应特征
沈阳市小户型单身公寓规模状况：目前供应的小户型酒店式公寓均是高层建筑，容积率均超过10，每层平均有15户，基本为精装修，公共区域的装修风格接近酒店，相关的配套设施较充足，如：餐厅、健身室、棋牌室、台球室等，提供的物业服务也与酒店相同，如：洗衣、送餐、收拾房间等项目。
(7)酒店式公寓目标人群研究 A、驻沈商务人员
个人社会和经济特征：多为外企或大型企业的商务骨干，活跃在沈阳的商业领域，收较高，
自己的家不在沈阳。
产品需求描述：对项目的地段、交通要求很高，要求靠近商务区以节省大量的时间，注重户型的舒适性和便利性，强调亦商亦住的功能。
B、单身白领
个人社会和经济特征：崇尚个性，个人月收较高，拥有较高学历，具有较强的自主支配能力，是城市中的新生力量。
家庭生活基本态度和观念：喜欢简洁而又丰富的生活方式，崇高个人空间，但生活不追求奢华，追求宽松、自由的生活状态。
C、投资客户
个人社会和经济特征：早年创业的淘金人，已完成了财富的原始积累，并认定住宅是稳定和安全的投资方式。看重投资回报率、风险大小、收益稳定性及变现快的因素。其投资后出租给小型广告公司、事务所、外籍商务人员和办事处等。
产品需求描述：地段、产品总价和适租性是其购房时考虑的首要因素。
(8)酒店式公寓筹建项目
项目名称 上市时间 入住时间 基本情况
地王国际花园 2004.5 约2005年年底或2006年 酒店式公寓为两栋高层，约300户左右。具体情况尚未确定。
盛华苑 2004.5 约2005年年底或2006年 酒店式公寓为三栋高层，底部裙楼相连，具体情况目前尚未确定。
银信商座 2004.8 约2006年 酒店式公寓为两栋高层，底部裙楼相连，具体情况目前尚未确定。
汇宝国际公寓 2004.6 约2006年 具体情况不详。
中街区域鹏利广场花园二期也有10多万平方米的精小户型公寓(30-100平方米)，将在2004年底推出。
三、小结
1、市场供应过度集中，产品线窄
在住宅市场中，市场的供应户型基本都在120平方米以上，120平方米以下户型寥寥无几，100平方米以下户型更是难觅踪影，市场主流供应集中在150平方米-180平方米，总价供应过高，产品线比较单一，与市场实际需求造成一定脱节，造成目前大户型物业的滞销现象，随着年轻及外来购房群体的增加，市场的需求将逐渐回归理性，无论是酒店式公寓(单身公寓)还是住宅市场，都在呼唤个性化、多样化精品化的产品。
2、产品品质逐步升级
沈阳供应的楼盘都在两年前设计开发，由于开发时间比较早，这些楼盘在外立面、设计、整体功能、品质等方面已有所滞后，随着居民收入水平的提高以及房地产市场的日益成熟和完善，居民对居住环境和质量的要求亦将逐渐提升，规模和高品质的住宅将成为其未来需求。 随着外地规模和有实力的开发商的进入，加上本地实力华新和银基等开发商的介入，沈城房地产市场涌现了一大批高品质、高档物业，诸如地王国际花园、天龙家园、河畔新城、万科金色家园等，促进沈城物业品质的提高，特别是酒店式公寓其完善的配套服务和物业品质已经走在市场的前沿，这将推动沈城物业品质的革命，可以预见未来沈城楼是将走入品质时代。
3、产品缺乏个性，存在一定同质性
从研究区域供应楼盘看，相当部分的产品很大程度上存在同质性，无论是立面、整体功能和品质等，即使是高档物业，在功能和产品方面也存在诸多雷同，诸如格林豪森、地王国际花园等楼盘，缺乏鲜明的产品个性，特别是酒店式公寓，更是千篇一律，缺乏应有的产品个性。这与当地开发商存在跟从性及购房者的购房观念有很大的关系，也表明市场尚未成熟，在这样的市场环境中，对本项目亦是一个发展契机。我司认为由于项目的诸多环境和规模限制，走精品化路线应是本项目的发展方向。
生活需要一种纯朴态度，也需要一种审美心态
前序：
2012年是广州开发区科技人员公寓值得纪念的一年，不单迎来了新的冠名------广州香雪国际公寓，而且届时广州地区最大的五星级酒店公寓将矗立在人们的面前。丽目一观，公寓两栋如“白梅含蕾”状的地标式高层以现代建筑审美方式承袭了“萝岗香雪”的历史美景;事观，其两栋似“彩浪踏波”般的电梯洋房设计理念又暗合了岭南骑楼的地域建筑风格，从而达到了现代时尚潮流与历史地域特点两者的完美融合，堪称理念上的得意之作。
为了配合公寓的全面开放，近日公司向全体员工征求21个项目的命名。作为科寓人，本人经过反复推敲“科技生活，温馨之家”的科寓理念后，引入中国传统审美心态，以及自身的人生顿悟，融会贯通形成了以历史地域特色为依托，生活和审美心态为主题的命名思路。为了保证命名思路体系的连贯性，也是为了方便做构思描述，将原有的分类和排序做了一个调整，希望诸位品评者能够予以理解。
三栋公寓大楼主体：
酒店式公寓不同于酒店的宍伟奢华风格，其主打旋律还是生活。
本人认为：一个人，不管所面临的职场搏杀如何的刀光剑影，社会竞争如何的残酷无情，但凡回家之后都应该享受回归平静。所以，“从容”、“淡泊”、“坦然”、“平常心”作为人们追求的四种心态应该在“家”这个环境下得到最大限度地展现。作为“科技生活，温馨之家”理念的诠释，科寓人应该细心体会这四种心态的广泛内
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涵，在方方面面为住客营造摆脱社会的浮躁，重拾圣心的条件，让他们感受到无论围墙外是如何的纷乱，至少围墙内还是一块净土，以此抓住客人的心理需求。 1. B栋公寓
从淡家园(取自“从容淡定”之意) 2. C栋公寓
坦然楼
(取自“坦荡自然”之意) 3. D栋公寓
平境港湾(取自“平静心境”之意)
A栋酒店主体以及相关配套命名：
A栋酒店是整个公寓的精华所在，也是科寓的对外窗口以及特色理念的集中表现，其重要性是不容置疑的。
我为了彰显我们的文化地域内涵，引领来访者更好的品味新岭南艺术的装潢风格，导入了中国传统审美心态来作为命名的根源。
众人所知，著名的古代文学评论家刘勰在《文心雕龙·神思》中指出“陶钓文思，贵在虚静，疏瀹五脏，澡雪精神。”
“天地与我同根，万物与我一体”，此为《五灯会元》中的话。《五灯会元》还有这样的话：“若也于己无亊，则勿妄求。妄求而得，亦非得也。汝但无心于亊，无亊于心，则虚而灱，空而妙。”这就是“虚静”——生命的至高存在状态。只有在“虚而灱，空而妙”的境界里，生命和世界才会在我们眼前焕发出绚丼的光彩。
“澄怀味象”是魏晋南北朝时期的画家宗炳在《画山水序》中提出的主张。体现了宗炳的“畅神说”，“万趣融其神思……畅神而已“，也就是说，观赏风景，引起无限的情思，目的只不过是让精神愉快罢了。
创作者此番引经据典，一方面是说明对具有历史地域特色东西的欣赏需要以国人自己的审美心态去品评;另一方面还要说明的是，“虚静”、“澄怀味象”、
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“畅神”也都是一种悠然自足的人生态度的描述，是与我们之前提到的“从容”、“淡泊”、“坦然”、“平常心”的生活态度同出一辙、遥相呼应的。
本人希望通过历史的、文化的命名来提升酒店的高贵，但又担心过分的高贵会与公寓其它部分的命名理念相悖。并运的是，老祖先留下的审美心态神奇地达到了这种平衡，这让我兴奋不已，也许这也是“澄怀味象，妙手偶得”的结果吧。
1. A栋公寓
虚静阁 2. A栋公寓一楼大堂吧
味象吧 3. A栋供用户22楼行政酒廊
畅神会馆
A栋酒店文化娱乐相关配套
原创人认为书吧和KTV有着文化娱乐的性质，所以把它们作为一个主题放在了一起。在这里我依托公寓的地理优势，引入了“萝岗香雪”的文化概念，借用唐宋著名诗词大家之“手”使到酒店的文化娱乐设施更具诗情画意。
此外，作者还参考了清朝时广东“茶居”的概念，在这里的“居”原意是隐。 当时每个村庄，百步之内，必有一茶居。这些茶居，不像广州的大茶楼，可容数百人;每一小"居"，约莫只容七八张四方桌、事十来个茶客。“居”的概念引入是为了说明KTV小包房人数不多，幵代表着客人小隐于市唯想自乐的愿望。
KTV的大包房本人只用“梅雪争春”来命名。其寓意是包房里人数众多，客人一展歌喉，争奇斗艳，好不热闹，但是读过诗句下半阙的人就会理解冬梅白雪各有千秋，互有长短，争相展现之后又能惺惺相惜，这种收放自如的从容也是一层令人向往的境界。
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4. A栋公寓一楼书吧
一枝春·梅 《赠范晔》
南朝 宋 ·陆凯 折梅逢驿使，寄与陇头人。江南无所有，聊赠一枝春。
5. A栋公寓事楼1号KTV(最大的KTV包房)
梅雪争春 《雪梅》(之一)
宋·卢梅坡
梅雪争春未肯降，骚人搁笔费评章。 梅须逊雪三分白，雪却输梅一段香。
6. A栋公寓事楼2号KTV
暗香居
《梅》
宋·王安石
墙角数枝梅， 凌寒独自开。 遥知不足雪 ，为有暗香来。
7. A栋公寓事楼3号KTV
忆梅居 《忆梅》
唐·李商隐
定定住天涯，依依向物华。 寒梅最堪恨，长作去年花。
8. A栋公寓事楼4号KTV
逸韵居 《梅花绝句》(之事)
南宋·陆游
幽谷那堪更北枝， 年年自分着花迟。 高标逸韵君知否， 正是层冰积雪时。
9. A栋公寓事楼5号KTV
蕊寒居 《墨梅》
宋·朱熹
梦里清江醉墨香，蕊寒枝瘦凛冰霜。 如今白黑浑休问，且作人间时世妆。
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10. A栋公寓事楼6号KTV
傍梅居 《雪梅》 (之事)
宋·卢梅坡
有梅无雪不精神，有雪无梅俗了人。 日暮诗成天又雪，与梅幵作十分香。
A栋酒店餐饮相关配套
作为具有浓厚西方因素的餐饮配套设施，Paradise 在英语里的意思是“天堂”、“伊甸园”。在这里，我改用“天域”仅仅是为了避俗，与其英文的主体意思还是吻合的。
11. A栋公寓三楼西餐厅
Paradise (天域) 西餐厅
A栋酒店会议相关配套
会议室在人们心目中作为政商活动的一个缩影，就像一个棋盘，盘中高手博弈，虽然没有硝烟，但是一招谋略，一步决策，无不决定着一个公司或者一个国家的命运，幵且影响着无数人的未来。
创作人之前也看了一些著名公司鬼使神差一般的会议室命名，给了自己一番启迪，摆脱了思想的枷锁，率性而为。
本人一直认为“幻想”是一个美妙的时刻，作为一个喜欢天马行空的人，我依旧执着地相信------在一个不曾存在的世界上，有着一群壮志凌云的豪杰强者，他们一生金戈铁马龙战鱼骇;樯橹飞灰志在六合。
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经过这通思想奔逸，结合之前对会议室一番阳刚的诠释才有了以下这番创作。
12. A栋公寓四楼多功能厅(可容纳150人)
13. A栋公寓四楼会议室(可容纳80人)
14. A栋公寓五楼1号会议室(可容纳30人)15. A栋公寓五楼2号会议室(可容纳20人)16. A栋公寓五楼3号会议室(可容纳20人)17. A栋公寓五楼4号会议室(可容纳20人)18. A栋公寓五楼5号会议室(可容纳15人)
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惊涛骇浪与之一搏------- 搏浪厅
群英会盟为之宇内------- 会盟厅
勇者无畏争雄天下------- 无畏厅
逐鹿中原九五之尊-------逐鹿厅
纵横六合谁与争锋-------纵横厅
问鼎九州皇者霸气-------问鼎厅
煮酒论剑笑泯恩仇-------论剑厅
一、项目概况
1.1、位置
该项目位于杭州市西湖区，天目山路与教工路交叉处，紧邻西湖旅游景区，周边尽是郁郁葱葱的林木，为项目提供了绝佳的自然观赏景观及取之不竭的自然空气资源。
1.2、项目技术指标
用地面积：xxxxx
总建筑面积：xxxxx
建筑密度：xx
容积率：xx
绿化率：xx
停车场：xx
健身会所：xx
幼儿园：xx
1.3、周边设施
学校：杭州电子科技大学、浙江教育学院、浙江电大、浙江大学西溪校区 菜场：农贸市场
医院：省立同德医院
酒店：金都宾馆，浙江嘉海大酒店
超市：世纪联华、24小时便利店
银行：中国工商银行、中国农业银行
邮局：距离本项目约500米
交通：庆丰村、跑马场、教工路口等多个公交站点
1.4、项目机会点
市场空间：随着人们生活水平的提高，对居住质量的要求也在不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套较完善的中高档住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。
策划前瞻性：“凡事预则立，不预则废”及时准确的做好市场调研，充分利用社会资源，从整体上进行规划，使项目有的放矢，抢占自然先机，并且能够在开盘后将策划理念始终如一的贯彻实施到底。
二、市场分析
2.1、杭州市房地产市场基本状况
2.2、杭州市同类住宅调查分析
2.3、消费者分析
一般情况下消费者的消费心理和对居住环境的要求有以下基本的几点：
首先，环境规划一定要好，周边的基本生活配套要齐全(包括学校、幼儿园、菜市场、超市、医院、篮球场、图书馆等)，各种消费、活动、娱乐站场所要足够。尤其该项目针对的主要是一些中高端消费人群，那么在规划设计时，要注意整体设计的现代化气息，要紧跟时尚潮流，外立面的颜色要新颖、大方协调，内部设计要智能化。另外95%以上的消费者倾向于购买全封闭式的小区。
其次，绿化率要高，这一点已经成为消费者对居住环境的必要要求之一。 大部分的消费者相较高层还是偏向于选择多层住宅，因其价格便宜，而且后期的管理费用也会较低。大部分的消费者不会倾向于选择单体别墅，因其涉及的资金相对较大。
消费者对物业管理方面不外乎以下几点基本要求：保安、清洁、房屋维修、园林绿化及一些特色服务(家政、订票、托儿、托老等)
三、项目分析
3.1、本项目优势
环境：闹中取静，，紧邻西湖风景区，拥有天然的巨大绿地覆盖及自然风光
地段：经过多年的开发，该地区已经积累了一定的人气，临近商业繁华地带，周边电脑城，高档写字楼，大中院校众多，离目标消费者工作地近。
交通：周边公交站点很多，更有几路夜间直通车，交通24小时都非常便利。
物业：智能化的物业管理、24小时保安，全封闭式管理。物业要与业主加强联系、沟通。
3.2、本项目劣势
配套设施：周边超市、运动场、游泳池基本设施已经配备，因面向目标消费群体是青年人群，
但后期尚待进一步引进、完善一些休闲、娱乐设施。
房屋设计：房源种类较多、层次不一，面向比较复杂。
价格：因地价较高，价格对比方面稍显劣势，这是本案销售的最大难点。
3.3、竞争对手
根据楼盘的位置和定位，把“绿水新城”、“世纪花园”作为主要竞争对手，详细状况如下： 绿水新城
优势：项目资金雄厚、周转力度大，价格上具有优势
劣势：周边环境比较嘈杂
世纪花园
优势：设计、规划合理、现代化，极具吸引力
劣势：面向的是高端人群，市场承受力有限
四、推广策略
4.1、目标消费群体
目标消费者：电脑、电子、通讯城的业主、周边高档写字楼白领、各大中院校工作人员以及对生活品质要求较高具有一定经济能力的阶层。
年龄：大约在25—45岁之间
家庭结构进入初中期，人口简单，对居住环境的娱乐性、休闲性要求较高
具有生活品味，对住宅要求在中高档次，崇尚“物有所值”的消费观点，希望通过外在的居住环境体现自己的文化内涵
4.2、卖点
临近工作地点，方便便利，保证足够的业余时间
智能化的物业管理、24小时全封闭管理，安全保障
社区环境闹中取静，既不脱离都市的繁华，又紧邻自然风光
周边交通便利，免除后顾之忧
休闲性、娱乐性完全融入生活
五、媒体分析及选择
平面媒体：《杭州日报》、《都市快报》等一些杭州市较大的报纸媒体，阅读率高、读者层次广泛，可以作为该项目宣传的主要媒体。此外，需要针对目标群体进行调研、分析，根据他们的阅读爱好习惯，选择针对性的报纸媒体作为补充。最后一些阅读量较高的房地产专刊也可以作为不错的选择。
电视媒体：杭州电视1台等一些频道，收视率、影响力在本地区都比较高，可以通过赞助某
专题的形式获得在开盘前后一个月黄金时段广告宣传片投放，以更加生动、直观的形象将信息传递到消费群体。
广播媒体：收听广播多以乘坐出租车、私家车时收听，为打发时间，多为比较被动。可以考虑长期、大容量、反复的宣传。
户外媒体：针对目标消费群体，选择合适公交车站牌的灯箱广告、大厦外墙巨幅立体效果图海报、高速路广告牌等。
网络媒体：如杭州19楼的房产专题模块，即时更新发布信息，投入少，可以及时获得反馈信息。
六、广告策略
6.1、总体策略
把该项目的宣传与树立华邦地产的品牌形象有效的结合在一起。
与竞争对手相区别，彻底的分析调研，发掘该项目的个性之处。
要细致周到，体现出处为业主着想的专业理念。
塑造项目“将都市繁华和大自然的宁静浑然为一体，个性、休闲、时尚、现代”的 形象。不仅是家，更是身心的渡假场所、生活品质的体现。
6.2、分期策略
引导试销期
该项目重在树形象，在这个期间通过多方位的媒体宣传来造势，针对目标消费者给出足够的信息，通过强势的宣传吸引消费者的注意力。在正式投入之前要对对媒体进行严格筛选，争取达到最好的效果;同时也要对目标市场及产品进行严格的调查和细分，从而给楼盘准确地定位，也更准确地锁定目标消费群体。
公开强销期
媒体宣传继续造势，巩固前期宣传结果
适时宣传销售成果，刺激消费者
充分利用媒体资源，进一步挖掘潜在客户
销售冲刺期
根根据前期市场反应，及时检讨，适时的调整宣传策略、方向
6.3、广告主题及口号
“居住在风景里，生活在城市里”——都市与自然合一
“回到家就开始渡假”——娱乐性、休闲感
七、营销活动
7.1、营销渠道建设及人员培训
销售渠道的建设：售楼处、售楼热线、样板间、房交会以及通过在目标消费者聚集地开展无形的广告销售，以点带面。
人员培训：时间、人数合理安排，打造高效、专业的销售团队
7.2、营销活动
开盘庆典活动
活动概要：
时间：
地点：青年公寓社区
拟邀媒体：电视台、报社、广告公司
活动方案：
前期准备——到场嘉宾、礼品、剪彩仪式、请柬、秩序维护、广告发布、媒体报道
现场活动——现场布置、会场布置、仪式流程控制
现场买房送礼/抽奖活动
尽量突破传统，以新颖、实用，制造新闻，引起消费者的兴趣和关注
某某大型广场明星才艺表演宣传会
和消费者最近距离的接触，项目更加深入人心。
利用明星效应，进一步扩大宣传的力度和广度，使得信息尽可能的传播开来，挖掘出尽可能多的潜在客户。
八、预算及分配
广告总额应占销售总额的5%左右，其中80%为计划中投入，20%做为机动费用
媒体费用为计划广告投入的60%，其中报纸30%、电视40%、户外20%、广播7%、网络3%
表现制作类为计划广告投入的10%
活动及公关为计划广告投入的20%
礼品类为为计划广告投入的10%
方案说明：本方案中的部分内容尚需要大量的实地调研来进一步验证。方案策划必须要建立在实际调研的基础之上，需要有调研数据的支撑才够准确，才能有效的、切实的指导销售。
主办：浙江大学宁波理工学院团委 浙江大学宁波理工学院学工部 浙大宁波理工学院生活园区管理服务中心
承办：浙江大学宁波理工学院学生会
引言：寝室是同学们生活、学习的主要场所，也是传播信息、交流思想、探讨问题、表现自我的重要领域。寝室生活占据了同学们日常生活的绝大部分时间，那如何才能更好地提升寝室文化，培养学生良好的学习习惯、学习氛围，培养自我管理、自我教育、自我服务的能力呢。寝室文化是校园文化的重要组成部分，寝室是校园文化的窗口，寝室集体作为大学生基本群体组织相对于其他学生组织有着独特的功能和影响。寝室成员的生活习惯影响着每个成员的生活方式、学习态度、行为规范、价值理念和理想信念，形成独特的寝室文化。为加强我校大学生的文明修养，提升宿舍文化品位，陶冶学生情操，营造健康、活泼、文明的生活氛围，丰富大学生宿舍文化生活，特举办以“和谐校园，温馨寝室”为主题的寝室文化节。
寝室文化节是我院传统文化活动品牌，是寝室文化建设的重要载体和集中体现。第七届寝室文化节将以“和谐校园，温馨寝室”为主题以提倡寝室文明，提高自理能力，增强团队合作和寝室成员之间的凝聚力为目的，以丰富住宿学生的课余文化生活为指导思想，倡导健康向上生活方式，深化寝室文化生活内涵，营造有特色的寝室文化氛围。全面提升理工学子的寝室生活品质。
活动的基本说明
活动主题：和谐校园，温馨寝室
活动宗旨：以提倡寝室文明，提高自理能力，增强团队合作和寝室成员之间的凝聚力为目的，以丰富学生的课余文化生活为指导思想，倡导健康向上的生活方式，深化寝室文化生活内涵，营造有特色的寝室文化氛围，全面提升理工学子的寝室生活品质。
活动时间：2012年10月21日起
2012年10月17日至11月12日：每天晚上18：30—20：30所有活动的报名工作及宣传工作。报名地点：学院学生会生活园区分会办公室(19幢旁) 活动组织：浙江大学宁波理工学院学生会
活动时间安排表： 10月17日—10月20日 “夺宝奇兵”报名 10月21日—10月22日 “夺宝奇兵”比赛 10月24日—29日 寝室美化大赛，理工吉尼斯报名 10月27日(暂定) 开幕式--“绳采飞扬”比赛 10月27日 公益讲座 11月1日—11月5日 寝室美化大赛活动，“理工吉尼斯”评比 11月6日—11月10日 寝室美化大赛评比 11月10日—11月12日 校园生活百科知识竞赛报名 10月25日-11月底 党员风采展示 11月16日 校园生活百科知识竞赛笔试 11月19日 校园生活百科知识竞赛第一场 11月22日 校园生活百科知识竞赛第二场 人员安排表： 总负责：王芳681515 蒋永昌672451 活动项目 负责人 夺宝奇兵 侯天骄(688042) 丁聪义(675862) 寝室美化大赛 邵丽丽(670828) 张亚伟(675724) 理工吉尼斯 何 凯(677688) 钱丽娜(677362) 公益讲座 金 旦(676610) 盛自强(676896) 校园生活百科知识竞赛 郭华伟(671977) 杨 林(676893) 党员风采展示 王晓晓(676716) “绳采飞扬”比赛 左杰和(677213) 邹双双(677304) 宣传策划 翟玲晗(675829) 程媛媛676396) 范 琦(676002) 李 凯(675535) 欧丽婷(677295) 三. 主题项目
主题一：“夺宝奇兵--定向游园运动策划书
一、活动意义
展现当代大学生的参与意识、竞争意识、协作意识(团队精神)、规则意识、拼搏意识等等。这是一个焕发蓬勃朝气，展示个人风采的舞台。个人的体能表现，个人的特长爱好，团队的和谐合作，都将在这一连串的活动串烧中一一展现，这是脑力和体力的完美结合。
二、活动主题：夺宝奇兵
三、参赛方式
1、参赛者以寝室为单位，取一队名，四人一组进行比赛
2、参赛队按照活动顺序进行“游园”活动，依次为22号楼前(两岸前)—17号楼与20号楼中间—15号楼左侧—11号楼前(星光文体门前)—9号楼左侧(体育馆前，湖滨路)—学生新食堂前—22号楼前(见附录2生活园区平面图);
3、完成活动所用时间最少的队获胜;
四、活动安排
1、宣传单的制作及发放：宣传部负责制作活动宣传单，于各寝室楼张贴栏张贴宣传单，生活园区分会橱窗张贴写真、海报及宣传单;
2、所需物资的准备(详见经费)
五、活动说明
1、参赛队在22号楼前由工作人员发放游园卡后出发，一次四组进行游园。
2、活动一“横行天下”： 每参赛队的四名成员的脚绑在一起呈横排型，把12个气球放在直径为7.5米的草坪上，参赛队要在最短的时间内把气球踩破并踩完。
3、活动二“昂首阔步” 每队的四名参赛者头顶小盆，要在盆不掉下来的前提下，拣起直径为15米范围内的24个羽毛球放在头顶的小盆里。
4、活动三“乒乓接力”： 每位参赛队员手持一个羽毛球拍，球拍上放一个乒乓球，从起点跑到终点交接到队友的球拍上，依次类推直至第四位参赛者带球跑回起点瞬间工作人员按下秒表。
5、活动四“投壶冶心”：参赛队员到达目的地后按1—4号排列(顺序自定)将三根筷子投进距离一米远的啤酒瓶中(每人有三根筷子)，若整队中无人投进则由工作人员画圈以表通过，若有一根投进则盖一个章将在最后所用时间中减去5秒，若有两根投进则盖两个章，依次类推;由工作人员盖章进入下一活动。
6、活动五“探墨得金”将弹珠放在装有墨水的脸盆里，参赛组员一起用筷子将30颗弹珠夹出，夹完为止，游戏结束。
7、活动六“勇往直前”参赛队的四名参赛者中两名女生站在起点两名男生站在终点，在20米距离的跑道上进行，跑道一端为起点，另一端为终点。比赛开始，参赛员在起点用一根木棍拨动球(篮球或排球)，将"球"赶向第二位同学，依次进行赶球直到第四位同学把“球”赶回起点时按下秒表。
8、根据最后每队所用时间评出一等奖1名，二等奖2名，三等奖3名。
六、奖项设置
一等奖：价值100元的奖品 二等奖：价值50元的奖品 三等奖：价值30元的奖品 参与奖若干：笔1支/人
七、经费预算
所需物资：游园卡，绳子，乒乓球和球拍，脸盆，筷子，障碍物，图章，气球，弹珠，啤酒瓶，墨水，秒表等。 物资名称 数量 价格 备注 宣传单 250份 50元 购买 报名单 150份 30元 购买 奖品(待定) 290元 购买 笔 200支 200元 购买 游园卡 150份 30元 游戏道具 筷子 20双 40元 购买 脸盆 8只 48元 购买 弹珠 40颗 12元 购买 墨水 2瓶 6元 购买 气球 600个 42元 购买 计 748元 附：生活园区平面图 29幢 起点 体育馆 10幢 9幢 12幢 11幢 15幢 16幢 17幢 新食堂 20幢 21幢 19幢 20幢 23幢 22幢 24幢 老食堂 27幢 28幢 30幢
主题二：“有限空间 无限创意” --寝室美化大赛
一、 活动意义：
寝室形象设计大赛是寝室文化节的传统保留项目。不但能加强寝室文化建设，提升寝室文化品味，营造温馨的新型寝室环境，而且能增强寝室室友的集体荣誉感，通过装饰寝室，加强寝室成员的团队意识和归属感，良好的生活环境可带给大家舒畅的心情，从而增强学习气氛。
二、活动时间：报名时间：10月24日—10月29日 活动时间：11月1日—11月5日 评比时间：11月6日—11月10日
三、活动主题：有限空间，无限创意
四、参赛对象： 1.各个寝室均可报名参赛
2.报名的寝室必须推荐一名寝室负责人，认真组织好本寝室的装饰工作，报名后做好参评准备。
五、前期宣传：
宣传中心负责制作活动宣传单及报名表，于各寝室楼张贴栏张贴宣传单，生活园区办公室宣传窗张贴写真、海报及宣传单。宣传部全程跟踪做好照片拍摄工作，文字记者写好报道及时上传。
六、设计要求：
1、有健康向上的浓厚文化氛围，充分体现寝室文化及生活风尚，力求创新。
2、寝室内整洁，生活、学习用品摆放整齐有序，环境美观大方。
3、不得破坏，移动或变更寝室原有的设施，不得造成人为安全隐患。
4、装饰物，张贴画应符合大学生的欣赏水平，具有美观，优雅的视觉效果。
七、比赛内容：
陋室铭设计，寝室环境风格设计，寝室生活学习氛围三部分组成。各部分分别占20%、60%和20%。
1、 陋室铭设计：各个参赛寝室须根据本寝室的特点取一个寝室名。陋室铭的由来可引自诗词蕴涵哲理之名或用以自勉，催人奋进之名。
2、寝室风格设计：各参赛寝室须确定自己寝室的风格，如文雅，温馨，活泼，阳光，原生态等。形象设计可通过装饰地面，墙壁，天花板或悬挂健康向上的书画作品或摆放富有特色的饰物等装饰。寝室环境评比主要指寝室日常卫生状况。该部分通过平时检查结果和文化节期间临时随机抽查完成。
3、寝室生活学习氛围：主要是看寝室各成员间的团结和谐关系，以及学习氛围，要求每个成员都积极向上，这个可以由周围寝室进行推荐选拔。(平时接触较多，可以推荐下，学习氛围的评比可以看下寝室内有无有关学习的知识小纸条等)
八、注意事项
评比方式：由各寝室负责人上交寝室资料 交稿方式：电子稿
上交内容: 若干张照片、一个陋室铭、 简短的寝室介绍 交稿地址：nitsuxqb@163.com(暂定) 评比方式： 1.第一轮由学生会内部人员初评
2.第二轮由生活园区负责，采用画报向同学们展示各寝室风采，并由同学们通过爱心贴纸投票选出理工学子心中最爱的寝室。
3.后期宣传选取部分获奖寝室，由宣传中心下寝室拍摄VCR作为寝室文化节闭幕式展示。
九、奖项设置
l 1 伊人风尚奖1名(仅限女生)：价值100元的奖品 l 2 阳光活力奖1名(仅限男生);价值100元的奖品 l 3 最佳创意奖1名; 价值100元的奖品 l 4最绿色环保寝室1名; 价值100元的奖品 l 5 优秀寝室3名; 价值50元的奖品 l 注：
1.伊人风尚奖1名(仅限女生)：设计时尚感强，现代气息 浓，又不乏女孩特有的柔美浪漫，给人一种既时尚又温馨的感觉。
2.阳光活力奖1名(仅限男生)：设计展示男生特有的阳光活力，朝气向上，寝室整洁大方。
3.最佳创意奖3名：设计独特新颖、有品味，给人一种全新的视觉享受。 4.最绿色环保寝室1名：设计以绿色环保为主题，废物利用或种植花草，制造温馨的寝室环境。
十、经费预算 序号 项目 价格 1 价值100元奖品4份 400元 2 价值50元奖品3份 150元 3 用于展览的画报 100元 4 前期报名表格150份(不够再补) 25元 5 宣传单页150份 25元 6 奖状 35元 合计 735元
主题三：“浓浓室友情，和谐邻里”公益讲座
一、活动目的：
寻找需要帮助的同学并且帮助他们修补他们心中的情感漏洞，维系他们原本珍贵的友谊，促进寝室成员，朋友，恋人间的感情，提高学生沟通，交流的能力。四年的时光漫长而又短暂，所以在大学生涯中的任何一段情感都值得我们去珍惜，因此，不仅解决了同学们的情感问题，而且学习也会因此而变得更加有动力，生活变得更加绚丽多彩。
二、活动时间：10月27日
三、活动地点：生活园区分会办公室
四、活动主题：浓浓室友情，和谐邻里
五、活动内容： 1. 建立一个邮箱，并公布于全学院学生，方便同学们把自己所遇到的问题及时反馈给我们。组长自行安排好对邮箱的管理，需及时把解决措施反馈给同学。
2.与校广播台合作，在指定的时间接收全校学生的电话，如果你有祝福的话语，或者道歉的心声，请与我们联系，我们会当场播出你想说的一切。
3.在寝室文化节期间开展有关情感方面的讲座。
六、活动宣传：
1、制作宣传单并在每幢公寓楼下进行张贴。
2、在19幢生活园区分会办公室门口的宣传栏上以海报的形式进行宣传、借助飞信平台加以宣传，以便起到更好的宣传效果。
3、发动心里联络员在班级进行宣传活动，以便发动更多的同学。
4、在广播台以播报的形式吸引同学们的参与。
七、活动中期：
我们将以问卷的形式对学生进行调查，以便我们更好的完善此项活动。 附
我们的承诺：对学生提到的任何情感方面的问题，我们绝对保密。我们在活动中，绝对是以一个朋友的身份，对那些有情感问题的同学提出我们的建议。希望同学们能信任和支持我们的工作。相信我们最终的努力，会换来一段又一段佳话!
八、经费预算 序号 项目 价格(元) 1 矿泉水1箱 15 2 宣传单100份及海报2张 100 3 横幅 50 4 其他 200 合计 365 主题四：“挑战理工吉尼斯”--争夺寝室之“最”
一、活动目的
为丰富学生的校园生活，进一步活跃校园文化德智体美全面发展的大学生，增强学生素质，展现当代大学生的良好风貌，思想积极向上，具有顽强拼搏的精神，使每一位学生在活动中发现自己的优点和特长，充分挖掘自己的潜力，增强同学的自信心，促进当代大学生的健康发展，我校特举行这个活动。
二、参加对象：全体学生
三、活动主题：挑战理工吉尼斯
四、宣传方案 前期：
1、 宣传部负责制作活动A4宣传单，于各寝室楼张贴栏张贴宣传单。
2、 生活园区橱窗张贴写真、海报。 后期：在寝室文化节期间做成宣传板展示，获奖寝室颁发证书,事迹编成册，陈列于社区陈列室。
五、活动具体介绍
Step1:各个同学以寝室为单位，由负责人申报以下各类项目之最(注：申报时需上交申报证件)。获得以下项目之最头衔的寝室，我们将以一定的奖品作为鼓励。
1、奖学金获得者
2、院级及以上奖项获得者
3、四级(六级)通过率
4、才艺特色寝室：如参加社会实践成果最多寝室、书法水平最高寝室、十佳歌手等荣誉获奖最多的寝室、环境最美寝室等，需要证明
5、捐血证书
Step2:我们再以各个楼幢为单位，再次评选出五个项目之最总和最多的前10个楼幢，并且计入优秀组织奖的评选活动中。
1、前三名楼幢各加20分
2、第四到第六名各加10分
3、第七到第十名各加5分
六、收集方式
依寝室申报，一次性收齐，由寝室成员交到19幢生活园区分会办公室。(注：只需交复印件即可，并且在复印件背面注明楼幢，寝室号与联系方式)
七、奖项设置
我们将评比出每幢楼的奖学金获得最多的寝室，四六级通过率最高的寝室，党员学生，干部比例最高的寝室，院级及以上获奖最多的寝室各一个。(获奖的寝室，每人一支黑色圆珠笔作为奖励)
八、注意事项
报名时间：10月22日至10月25日 交复印件时间：10月23日至10月25号 评比时间：10月26日至10月27日
最高纪录会一直保存在学院学生会档案中，直到其他寝室打破并更新。
九、经费预算
资金预算： 序号 项目 数目 资金 1 证书 120 600 2 黑色圆珠笔 250 250 3 订书机 2 10 4 A4宣传单 30 15 5 宣传海报 2 50 6 后期展示制作 1 150 7 合计 1075 主题五：“校园生活百科之王” --校园生活百科知识竞赛
一、活动主题 校园生活百科之王
二、活动目的：
提高学生学习积极性，在加强安全基础知识学习的目的的同时，营造一种深厚的学习氛围。能较好的发挥学习的特长，丰富学生的课余生活，提高学生学习校园安全的热情，更深的了解安全知识，对以后社会增加光彩。
三、活动时间：
2012年11月16日 18:30—19:30(笔试) 2012年11月19日 18:30—21:30(第一场) 2012年11月22日 18:30—21:30(第二场)
四、活动地点：新食堂三楼大学生活动中心
五、活动对象：参赛组以楼幢为单位(每组4人)组长并附联系方式
六、活动宣传及准备：
1. 制作宣传单并在每幢公寓楼下，教学楼显眼处进行张贴。 2. 在生活园区的宣传栏上以海报的形式进行宣传。 3. 通过学院广播台向学生宣传本次活动。
4. 通过楼层长,党员,预备党员下寝室分发宣传单来进行宣传。
七、活动安排： (一)活动报名
1. 10月10日会在寝室楼下放置报名表，开始报名。 2. 10月12日下午收回报名表，停止报名。
3. 10月13日晚上会以短信形式通知组长有关比赛的相关情况(具体时间、地点)，以此做好准备。
4. 报名表见附一 (二)赛事进程 1.主持人
(1)主持人不得暗中提示; (2)主持人不得有意拖长时间，影响选手做答; (3)主持人要读清题目，听清答案; (4)主持人在听清答案后，判定无误后给分; (5)主持人在未能听清答案或选手所答答案与正确答案有所出入，但不可判定其错时，必需请嘉宾评委判定; (6)主持人应在赛前想好5分钟以上调侃串词，以应付突发事件导致的比赛暂停。 2.评委(辅导员) (1)评委必需公证严明，做到对错分明; (2)评委必需熟知各题答案的正确性; (3)评委要认真评判，不得错评; (4)评委一时不能判定正误时，要讨论通过; 3.参赛者(主持人词中不一定念全但请参赛者以以下规则为准，严格执行) (1)参赛者必须服从主持人与评委的判定，不得有反对言行; (2)参赛者必须清楚做答，必须使用话筒，不得无理取闹; (3)参赛者在权利基础上可礼貌求助; (4)参赛者对主持人、评委产生不满时，不得当场顶撞; (5)参赛者如果多次无理取闹，有意打乱竞赛进程，根据情况，处理如下： a. 对于初次抵抗者给予警告处理; b. 对于两次抵抗者给予警告，并扣除分数; c. 对于三次抵抗者取消竞赛资格; (6)各参赛队必须无条件遵守本规则，服从竞赛结果。各队如对比赛结果产生异议，则在赛后书面提出。
(7)其他注意事项：
a. 所有题目除特别说明外，在60秒内回答完毕才有效。
b. 除特别说明外，每位队员答题时都要在主持人宣布答题开始，计时开始。 (三)各项比赛规则的说明 比赛流程：
第一场(11月1日18：30~1930) 21支参赛队(每幢楼1支)分别选派2名同学参加第一轮的笔试环节 第二场(11月3日18:30~21：30) 参赛选手凭参赛证入场，亲友团凭票入场。活动入口工作人员将发可贴的笑脸给每一位亲友。到现场后各人员统一听从赛事组委会的指挥安排，有序就坐。
积分赛： 第一轮：速度抢答(争主动权,该轮答错停抢一轮)(本轮总共8道，每题1个超人值。抢答成功的参赛队可自己答题，也可以转让答题权。答对加1个超人值，答错不扣分) 第二轮：知识类型选答(每队必答)(8套题，每套10道，答对一道加1个超人值，2道3个超人值，3道5个超人值以此类推。涉及各类知识。包含寝室安全，食品药品安全，校内常用电话，消防安全，交通安全等方面。) 每个参赛队各拥有三次求助。(现场求助，场外求助，线索包(即为去一错误答案) 中场休息：统计“超人值”。亲友团表演加“给力值”，嘉宾表演，
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